Bestemmingsplan Beeldkwaliteitsplan
Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Juni 2010
Waelenburgh
Juni 2010
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING .............................................................................................................................................................................. 3 ANALYSE VAN DE LOCATIE............................................................................................................................................ 4 BELEIDSKADER.................................................................................................................................................................... 6 VISIE OP GEBIEDSNIVEAU .............................................................................................................................................. 8 VISIE OP PERCEELSNIVEAU........................................................................................................................................... 9 UITWERKING BEELDKWALITEIT............................................................................................................................. 11
BIJLAGE 1: BEELDKWALITEIT OMGEVING ..........................................................................................................13
W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 2
Juni 2010
INLEIDING
In het buitengebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug, ten zuiden en net binnen de kernrandzone van Amerongen, ligt het perceel Zuylesteinseweg 6a. Op dit perceel staan diverse verouderde en deels vervallen agrarische opstallen. Oorspronkelijk betreft dit perceel een intensieve veehouderij. De afgelopen tijd zijn de opstallen als paardenstalling gebruikt. Door gebrek aan bedrijfsopvolging komt dit perceel vrij van het agrarische gebruik. De opstallen, bestrating, mestputten en silo van dit perceel zullen samen met een schuur aan de Hof ter Heideweg 1 te Maarsbergen worden ingezet voor de Ruimte voor Ruimte regeling. Door het saneren van meer dan 1000 m2 aan cultuurhistorisch niet interessante agrarische bebouwing kan een nieuwe vervangende woning worden gebouwd binnen de grenzen van het voormalige agrarische bouwblok. Voorliggend beeldkwaliteitsplan is bedoeld als toetsingsinstrument bij het aanvragen van een bouwvergunning in een latere fase. Het analyseert de bestaande situatie en schetst de belangrijkste uitgangspunten en criteria voor de planvorming, om een kwalitatief, architectonisch hoogwaardig en landschappelijk ingepaste ontwikkeling te realiseren.
W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 3
Juni 2010
ANALYSE
VAN
DE
LOCATIE
Bodem Het perceel ligt op de zandgronden van midden Nederland. Van noord naar zuid op de overgang van zwarte eerdgrond met grof zand en grind (gzEZ30) naar leemarm en zwak lemig zand (zEZ21). Eerdgronden zijn humusrijke, donkere bodems die lijken op potgrond of tuinaarde. Eerd komt uit het Duitse Eerd, dat 'aarde' betekent. De donkere kleur is afkomstig van humus, het afbraakproduct van plantenresten. Dit type bodem is te vinden op oude landbouwgronden. Grondwater Het perceel ligt in een gebied met lage grondwaterspiegel, grondwatertrap VII met gemiddelde hoogste grondwaterstand >80 cm onder maaiveld en gemiddelde laagste grondwaterstand >120 cm onder het maaiveld. Geomorfologie Het perceel ligt van noord naar zuid op de overgang van een smeltwaterwaaier (5G1) naar een vlakte van ten dele verspoelde dekzanden (2M9).
smeltwaterwaaier
Ontginningsgeschiedenis De Agrarische ontginningsgeschiedenis van dit gebied hangt nauw samen met de ontwikkeling van de Kromme Rijn. De hoger gelegen oeverwallen die door sedimentatie tijdens hoge waterstanden langs de rivier ontstonden, en de stroomruggen werden al in de IJzertijd en Romeinse tijd vrij intensief bewoond. In de 10e en 11e eeuw was er vanaf zowel de hogere zandgronden als vanaf de oeverwallen en stroomruggen van de Kromme Rijn al een voorzichtig begin gemaakt met het ontginnen van het broekgebied ten oosten van de Kromme Rijn. Met het afdammen van de Kromme Rijn bij Wijk bij Duurstede, werd het mogelijk om het komgebied ten oosten van de Kromme Rijn grootschalig te ontginnen. Aan de Zuylesteinseweg bevindt zich een tabaksschuur. De geschiedenis van tabaksschuren binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug gaat terug tot in de zeventiende eeuw. Nederland maakte toen een grote bloeiperiode door vanwege de opkomende handel en nijverheid. De teelt van tabak hoorde hier ook bij. Op verschillende plaatsen, maar vooral op de zuidflank van de Heuvelrug zijn de tabaksschuren in de gemeente vertegenwoordigd. De tabaksschuren werden gebruikt voor opslag en droging van tabaksbladeren. W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 4
Juni 2010
De Stichtse Lustwarande Het gebied Langbroek wordt gekenmerkt door de vele kasteeltjes en buitenplaatsen, waarvan de meeste langs de Langbroekerwetering liggen. In de directe nabijheid van het plangebied ligt landgoed Zuylestein, gebouwd omstreeks 1400. In de Tweede Wereldoorlog werd het kasteel gebombardeerd Op dit moment is alleen het poortgebouw nog origineel. Cultuurhistorie en monumenten Zuylesteinseweg 2/4 betreft een MIP-object: driebeukige tabakschuur uit de 18e eeuw, direct aan en met de nok evenwijdig aan de Zuylesteinse weg gelegen. Met uitzondering van de gepleisterde westgevel is de woning in hout opgetrokken, met zadeldak in rode Hollandse pannen. Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich Rijksmonument boerderij Wayestein. Boerderij op rechthoekige grondslag, opgetrokken in rode baksteen onder met rode pannen gedekt zadeldak, uit de 18e eeuw. Voor(oost-)gevel: vier venster/deur-traveeën brede gevel met van links naar rechts een venster met 6-ruits schuiframen met luiken, een deur met 6-ruits bovenlicht en twee vensters met luiken als boven. In de topgevel een kloosterkozijn. De boerderij is vermoedelijk na 1710 gebouwd, toen Frederick van Nassau Zuylensteyn, Heer van Wayestein, Zuilenstein van zijn broer William Henry erfde en toen de Middeleeuwse Ridderhofstad Wayestein werd afgebroken. Wellicht is het kloosterkozijn van het oude kasteeltje afkomstig. Landschap Het perceel ligt in het kampen- en overgangslandschap van de Langbroekerwetering. Dit gebied kenmerkt zich door de overgang van de besloten hoge zandgronden van de stuwwal naar het lagere en open veengebied. Op de flank van de stuwwal ontstond o.a het flankesdorp Amerongen. De verkaveling is hier als gevolg van de reliefverschillen onregelmatig en blokvormig en al voor de twaalfde eeuw ontstaan. Het ruimtelijk beeld bestaat uit een kleinschalig besloten landschap. Dit wordt gevormd door een afwisseling van groene kamers, al dan niet met clusters van bebouwing. Naar de noordkant wordt de beplanting dichter en gaat over in bos, naar de zuidkant wordt de beplanting transparanter en gaat via lanen en houtwallen over in een opener landschap met een regelmatiger verkaveling. Het plangebied betreft een groene kamer met een cluster van agrarische bebouwing, een niet goed ingepast modern bedrijfsgebouw met rommelig erf (zie fotobijlagen van de toelichting op het bestemmingsplan). Beeldkwaliteit bestaande situatie en omgeving Beeldkwaliteit omgeving, zie bijlage 1 van dit beeldkwaliteitsplan. Beeldkwaliteit bestaande situatie, zie bijlage 1 van de toelichting van het bestemmingsplan. W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 5
Juni 2010
BELEIDSKADER
Welstandsnota gemeente Utrechtse Heuvelrug 2008 Wie in Nederland iets wil bouwen of verbouwen van enig formaat heeft daarvoor een bouwvergunning nodig. Burgemeester en wethouders mogen en moeten die bouwvergunning verlenen als het bouwwerk voldoet aan het bouwbesluit, het bestemmingsplan, de bouwverordening én aan redelijke eisen van welstand. In het kort komt het er op neer dat een bouwplan moet worden getoetst op zijn visuele kwaliteit, op zichzelf en in relatie tot zijn omgeving. De welstandsnota bevat beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn opgenomen die burgemeester en wethouders toepassen bij hun beoordeling. Het plangebied wordt momenteel gekenmerkt als moderne agrarische woonbebouwing (paragraaf 6.3). De oorspronkelijke bedrijfswoning (met de tabakschuur aan Zuylesteinseweg 2/4) is hier vergezeld van een tweede woning, een eenvoudige rechthoekige vorm met zadeldak in rode pannen. Erachter liggen de moderne (vervallen) schuren, met de nokrichting haaks op de Zuylesteinse weg. De oorspronkelijke bedrijfswoning heeft zich losgemaakt van de bedrijfsbebouwing. Het huidige agrarische erf vertoont geen architectonische kwaliteit. Voor de welstandstoetsing gelden in eerste instantie de criteria genoemd in paragraaf 6.6, ‘Overige woonbebouwing in het buitengebied’. Welstandsbeleid: De solitaire en enigszins geclusterde woningen in het buitengebied zijn erg populair. Vooral de gebieden dicht bij de kernen van de gemeente hebben met hun goede ligging een grote aantrekkingskracht. De waarde van dit soort bebouwing zit vooral in de ruimte op de kavels en de extensieve bebouwingsdichtheid. Een tendens is waarneembaar om meer en dichter op elkaar te gaan bouwen. De gemeente streeft naar het behouden van het extensieve karakter van het buitengebied. Objectcriteria: Algemeen • De bouwwerken passen bij de hierboven beschreven karakteristiek, wat betreft situering op de kavel, schaal en vormgeving van de bouwmassa, indeling van de gevels en detaillering, kleur- en materiaalgebruik. • Bij verbouw dienen de oorspronkelijke kenmerken als uitgangspunt. Situering • De bestaande schakering van gebouwen op de kavel is gerelateerd aan de landschappelijke inrichting. Massa en vorm • De woningen hebben een individuele uitstraling. • Het bouwwerk is voorzien van een kap. Aan- of uitbouwen zijn in de massa ondergeschikt aan het hoofdgebouw en worden terughoudend vormgegeven. • De massa en gevels zijn opgebouwd uit enkelvoudige en geometrische vormen. • Een moderne vormgeving is toegestaan. • Een gevelgeleding wordt gekenmerkt door een evenwichtige, hiërarchische opbouw. W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 6
Juni 2010
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik • De volgende hoofdmaterialen kunnen worden gebruikt: steen, hout, dakpannen, stucwerk, riet. • In geval van nieuwbouw mogen geen felle en contrasterende kleuren worden gebruikt. • Er is sprake van een sobere detaillering en uitstraling. Mocht bij de indiener van een bouwvergunning om bijzonder redenen de wens bestaan om af te wijken van bovenstaande criteria, dan kunnen de algemene welstandscriteria (zie bijalge b van de welstandsnota) worden gebruikt als toetsingscriteria. Om te voldoen aan redelijke eisen van welstand wordt in dit geval in ieder geval getoetst op: • Relatie tussen vorm, gebruik en constructie • Relatie tussen bouwwerk en omgeving • Betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context • Evenwicht tussen helderheid en complexiteit • Schaal en maatverhoudingen • Materiaal, textuur, kleur en licht Beeldkwaliteitplan Langbroekerwetering Het plangebied behoort tot het landschapstype ‘kampen- en overgangslandschap’ dat wordt beschreven in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 8 (visie) wordt beschreven dat voor iedere verandering in het buitengebied, een toetsing geldt op de volgende niveau’s: 1. Visie op gebiedsniveau 2. Visie op perceelsniveau ten aanzien van: • Bebouwingsstructuur, kavelindeling, erfinrichting en –beplanting • Gebouw • Materialisatie, detaillering en kleur Deze toetsing zal aan de hand van de inrichtingsschets en het beschrijven van uitgangspunten in de volgende hoofdstukken worden verricht.
W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 7
Juni 2010
VISIE
OP
GEBIEDSNIVEAU Aangezien de oorspronkelijke beeldkwaliteiten in de gehele Langbroekerwetering nog zo duidelijk herkenbaar zijn en gekoppeld zijn aan de heldere verkavelingsstructuur uit de middeleeuwen en de renaissance, geldt de strategie om de herkenbaarheid van de landschapstypen en bijbehorende beeldkenmerken te handhaven. De karakteristieke kwaliteiten uiten zich m.b.t. plangebied Zuylesteinseweg 6a in: • Het intact houden of vergroten van de kwaliteit van de open groene kamer waarbinnen de nieuwe woonbebouwing komt te liggen. Na sloop van de agrarische opstallen, terugbouwen van woning en aanleg van een tuin zal de groene kamer minimaal even groot en herkenbaar blijven. De agrarische weidegronden blijven behouden. Indien een nieuwe gebruiker dieren houdt mag de landelijke structuur van de kamer niet in gedrang komen. Opzichtige hekwerken zijn niet gewenst. • Behouden van de bestaande clustering van bebouwing, die typerend is voor het kampenlandschap. De nieuwe woning zal binnen de contouren van de bouwvlek, aan de noordzijde worden teruggebouwd, waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten op de reeds aanwezige bebouwing. • De architectuur en erfinrichting van het kampenlandschap, waarbij ofwel wordt aangesloten bij de agrarische hoevestructuur of bij de grote typologie van woonhuizen die samenhangen met het wonen in villa’s en landhuizen.
figuur: bestaande en nieuwe bestemmingsplankaart, verkleining van bouwblok en indicatieve intekening van de nieuwe woning met bijgebouw
W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 8
Juni 2010
VISIE
OP
PERCEELSNIVEAU
Visie bebouwingsstructuur, kavelindeling en erfinrichting en -beplanting • Nieuwe bebouwing moet aansluiten bij het bestaande bebouwingscluster. • Het bouwplan dient te worden uitgewerkt op stedebouwkundige situering van bouwmassa’s en beplanting op het erf, zodat de samenhang in de kavelindeling en situering van de bouwmassa en beplanting binnen het cluster wordt geoptimaliseerd. De nieuwe woning ligt op een beperkte afstand van de bestaande bebouwing waardoor de relatie met de bestaande bebouwing behouden blijft. Het bijgebouw ligt ondergeschikt erachter of ernaast. De hoofdnokrichting is in principe haaks op de Zuylesteinseweg. • Erfbeplanting moet een transparant karakter hebben en aansluiten op de laanbeplanting en bossen binnen het kampenlandschap, hagen van maximaal 1.50 meter hoogte. Streekeigen inheemse beplanting wordt gebruikt, coniferen geweerd. Het erf dient de afwisseling in open en gesloten ruimten te versterken. • De bestaande omzoming wordt behouden. Om de doorkijk en openheid in het zuiden van het perceel te behouden wordt de omzoming hier niet uitgebreid. • Er is een mogelijkheid om een beperkt deel van het weiland om te vormen in een natuurlijke waterpartij. De zuid-west hoek van het perceel leent zich hier het beste voor. • Er zijn in het kader van flora en faunatoets geen beschermde soorten aangetroffen. Tijdens de bouwwerkzaamheden wordt de zorgplicht in acht genomen. • Er is terughoudendheid gewenst m.b.t. aanlichting van bebouwing. Visie gebouw • De algemene visie in het buitengebied is dat het ensemble van hoofd- en bijgebouw helder is qua vorm in de ruimtelijke context. • Uitgegaan wordt van een eenvoudig hoofdvolume met een eenduidig zadeldak (geen wolfseinden of schilddak) met een lage gootlijn (niet hoger dan de aanwezige bebouwing). • Het bijgebouw is uitgevoerd in 1 laag met kap, lager dan het hoofdgebouw met verwante dakhelling (afgestemd met het bestemmingsplan). • De vormentaal en uitstraling van de gebouwen spelen een belangrijke rol. De bebouwing dient zich wat dit punt betreft op logische wijze te voegen in het landschap. • De voorkeur gaat uit naar vormgeving die refereert aan de vroegere agrarische functie. Dit kan bijv. worden gerealiseerd door een terughoudende vormgeving en detaillering. Het zoveel mogelijk vermijden van dakdoorbrekingen is daarbij wenselijk. Moderne vormgeving behoort tot de mogelijkheden. Qua materialisatie is hout een goede mogelijkheid. • Er is ruimte voor eigentijdse varianten op het oorspronkelijke hoeve- of langhuistype. Zie de bijlage met fotocollage van bebouwing in de omgeving. Omdat de bebouwing in een eigen groene kamer is gelegen is aansluiting op lokaal voorkomende type woningen minder noodzakelijk. Visie materiaal, detaillering en kleur • Samenhang wordt gecreëerd tussen materiaalkeuze en kleurgebruik op het perceel. Variatie t.o.v. andere percelen is door aanwezigheid van landschappelijke beplantingsstructuur niet storend. W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 9
Juni 2010
•
• •
•
•
Materialisatie van de muren kan variëren van gevelsteen in zowel aarde als lichte tinten, maar ook hout. Materialisatie van de daken kan variëren van keramische pannen (rode Hollandse pannen zoals in de omgeving gebruikelijk is) of riet. Materiaalgebruik van het bijgebouw wordt afgestemd op het hoofdgebouw, Bij eigentijdse architectuur kunnen ook meer eigentijdse materialen worden toegepast. Omdat de bebouwing in een eigen groene kamer is gelegen is aansluiting op lokaal voorkomende materialen minder noodzakelijk. Er worden geen materialen gebruikt die uitlogen en watervervuiling veroorzaken, zoals zink en koper. Deze materialen kunnen wel gebruikt worden als ze gecoat zijn. Erfafscheidingen worden gemaakt van streekeigen beplanting of natuurlijke materialen zoals hout.
W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 10
Juni 2010
UITWERKING
BEELDKWALITEIT Onderstaande beelden zijn ondersteunend op de beschreven visie op gebieds- en perceelsniveau. De ligging en omvang van het bouwblok en de volume- en oppervlaktematen van de woning en bijgebouw zijn vastgelegd in het nieuwe bestemmingsplan. De getoonde beeldkwaliteit in schetsen en foto’s betreffen een indicatie. Voor het uitwerken en toetsen van het in een later stadium in te dienen bouwplan gelden de in dit beeldkwaliteitsplan opgestelde criteria. De nieuwe woning wordt binnen de grenzen van het voormalige bouwblok teruggebouwd. Om de eenheid met de bestaande bebouwing in de kernrandzone te behouden en de openheid van het gebied aan de zuidzijde te optimaliseren wordt het bouwblok richting zuidzijde beperkt. Het oorspronkelijke bouwblok heeft een omvang van ca. 0,37 ha. Het nieuwe bouwblok wordt verkleind tot ongeveer de helft van het oorspronkelijke oppervlak. De woning kent een oppervlak van ca. 120 m2 en een inhoud van ca. 600 m3 exclusief onderkeldering. De maximale inhoud inclusief eventuele onderkeldering bedraagt 800 m3. Het bijgebouw heeft een oppervlak van max. 80 m2. Het perceel ligt verscholen achter twee woningen (nummer 4 en 6) aan de Zuylesteinseweg. Aan de west en oostzijde wordt de locatie grotendeels aan het zicht onttrokken vanwege de lijnbeplanting langs de kavelgrens. Een nieuwe woning heeft daardoor een beperkte visuele relatie tot zijn omgeving. Uitgegaan wordt van een eenvoudige vormentaal, één bouwlaag met een kap van 30-60 graden. Mits de nokhoogte niet substantieel hoger wordt, kan indien gemotiveerd en goed uitgewerkt ook voor afwijkende (moderne) vormgeving en aansluitende materialen worden gekozen.
Referentie: fraaie clustering van bebouwing
Referentie: ensemble van hoofd- en bijgebouw in natuurlijke materialen W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 11
Juni 2010
Inrichtingsschets
W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 12
Juni 2010
Bijlage 1: Beeldkwaliteit omgeving
3
2b
2a
1
cijfers corresponderen met de fotocollage op de volgende pagina’s
W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 13
Juni 2010
1) monumentale tabaksschuur aan zuylesteinseweg 2/4 en straatbeeld
2a) inrit en 2b) zijaanzicht Zuylesteinseweg 6 met op de verdekte achtergrond het moderne vervallen agrarische erf met voedersilo.
W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 14
Juni 2010
3) monumentale bebouwing direct langs het doodlopende deel van de Zuylesteinseweg gelegen.
W a e l e n b u r g h Ruimte voor Ruimte aan de Zuylesteinseweg 6a te Amerongen
Pagina 15
