Basis programma van eisen of vraagspecificatie. voor nieuwbouwwoningen

Basis programma van eisen of vraagspecificatie voor nieuwbouwwoningen

Versie:

concept

Datum:

februari 2014

Opdrachtgever:

M. Georgius |Aedes

Opgesteld door:

M. van Bodegraven |Aardvast

Inhoudsopgave 1. Inleiding a. Doelstellig woningcorporatie b. Doelstelling PvE

2. Kaders project a. b. c. d. e. f.

Aanleiding Plangebied Eigendommen Bestemmingsplan Programma Stedenbouwkundig ontwerp g. Beeldkwaliteit

3. Doelgroepen en woningtypen 4. Ruimtelijke uitgangspunten a. b. c. d.

Algemeen Ruimtelijk PvE grondgebonden woningen Ruimtelijk PvE appartementen Functionele woonkwaliteit

5. Technische uitgangspunten a. b. c. d. e.

Algemeen en duurzaamheid Onderhoud en materialen Energetisch en pakketten Afwerkstaat Opties

6. Financiële uitgangspunten a. Betaalbaarheid voor huurder b. Betaalbaarheid voor verhuurder

7. Proces project a. b. c. d.

Organisatie Communicatie Planning Checklist taken

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Ruimtelijk PvE grondgebonden woningen Ruimtelijk PvE appartementen Garantie termijnen Aedes basis PvE woningventilatie Afwerkstaat Checklist taken opdrachtnemer en opdrachtgever

Basis programma van eisen

Aardvast|2

1.

Inleiding

a.

Doelstelling woningcorporatie

Het doel van de woningcorporatie is het bieden van goede, duurzame en betaalbare woningen aan haar huurders. Nieuwbouw kan hier aan bijdragen.

b.

Doelstelling PvE

Het doel van het basis programma van eisen (PvE) is het op goede wijze vertalen en verankeren van beleid en/of de ambities van de woningcorporatie in een hanteerbaar programma van eisen waaraan nieuwe grondgebonden en gestapelde woningen dienen te voldoen. Eventuele afwijkingen van het basis PvE dienen ter besluitvorming te worden voorgelegd. Om vernieuwing te stimuleren kunnen alternatieve oplossingen gemotiveerd worden aangedragen indien de prestatie minimaal gelijkwaardig is. Het basis programma van eisen vormt het uitgangspunt voor nieuwe woningbouwopgaven in het huursegment. Het basis PvE is niet bestemd voor koopwoningen, vastgoed zijnde geen woningbouw en woningverbetering. Het basis PvE is locatie ongebonden.

Het basis programma van eisen is voor intern gebruik. Het basis PvE dient projectgericht te worden gemaakt voor extern gebruik. Het projectgerichte PvE kan in specifieke situaties, zoals zorgwoningen, afwijken van het basis PvE. Het project gerichte PvE is het ‘sluitstuk’ van de programma- of definitiefase van het project. Het projectgerichte PvE is toepasbaar voor de volgende ontwikkeltrajecten:  met ontwerpteam (klassieke vorm, prijsgericht aanbesteden)  met woningaanbieders (prestatiegericht aanbesteden (UAVgc) of turnkey) Het basis PvE wordt minimaal één maal per twee jaar geactualiseerd. De doelgroepen en woningtypen zijn opgenomen in hoofdstuk 3. De 3 pijlers ‘Goede, duurzame en betaalbare woningen’ zijn achtereenvolgens in de hoofdstukken 4, 5 en 6 opgenomen en dienen afhankelijk van het woningtypen en project nader uitgewerkt te worden. Hoofdstuk 2 (kaders) en 7 (proces) zijn checklists die tevens projectgericht dienen te worden uitgewerkt.


Aardvast|3

2.

Kaders project a.

b.

c.

d.

e.

f.

g.

Aanleiding 

aanleiding project



doel en subdoelen project

Plangebied 

omschrijving ligging en plangrenzen



aandachtspunten locatie zoals belendingen



bodemgesteldheid en staat terrein en evt. opstallen



evt. fasering en logistiek

Eigendommen 

in eigendom en kadastrale nummers



nog ter verwerven de datum

Bestemmingsplan 

vigerend bestemmingplan



evt. te wijzigen bestemmingsplan



verwijzing verbeelding, toelichting en onderzoeken

Programma 

aantallen en typen woningen nieuwbouw en evt. sloop



omschrijving doelgroep en woningtype



openbare ruimte

Stedenbouwkundig ontwerp 

verkavelingsplan



uitgeefbaar-openbaargebied/parkeren



eigendommen



duurzaamheid

Beeldkwaliteit 

omschrijving/verbeelding architectuurrichting



materialen/kleuren



overgangen openbaar-privé

Dit hoofdstuk dient project gericht te worden gemaakt. De beschreven onderwerpen zijn een checklist.


Aardvast|4

3.

Doelgroepen en woningtypen

De woningen dienen voor de (toekomstige) verhuurbaarheid voor meerdere doelgroepen geschikt te zijn, waarbij specifieke doelgroepen een optiepakket of een specifieke woning krijgen aangeboden. De volgende woningtypen en doelgroepen worden als uitgangspunten genomen: De huishoudsamenstelling, 1 of 2 personen of gezinnen, vraagt een verschillend functioneel programma. Per project woningtype, doelgroepen en aantallen opnemen. De woning dient (m.u.v. de grote EGW) bereikbaar te zijn binnen de huurtoeslaggrens. Grondgebonde woningen 

Basis eengezinswoning van 110 m2 GBO en huurprijs €600-€664: primair voor gezinnen; 3-5 persoonshuishoudens



Kleine eengezinswoning van 86 m2 GBO en huurprijs €550-€600: 1, 2 of 3 persoonshuishoudens; starters, doorstromers en senioren



Grote eengezinswoningen van 120 m2 GBO en huurprijs €700-€900: voor huurders met een inkomen van meer dan €34.000



Levensloopbestendige woning van 95 m2 GBO en huurprijs €600-€664: voor huurders met specifiek behoefte aan een slaapkamer en badkamer op de begane grond; voor senioren of huurders met zorgbehoefte en kleine huishoudens (variant als seniorenwoning met 1 slaapkamer op de begane grond en open zolderruimte met een indeling als optie pakket?)

Appartementen 

Basis 3-kamer appartement van 76 m2 GBO en huurprijs €600-€664: voor (kleine) gezinnen; 1, 2 of 3 of persoonshuishouden



Kleine 2-kamer appartement van 60 m2 GBO en huurprijs €550-€600: voor 1 of 2 persoonshuishoudens



Zorg 2-kamer appartement van 50 m2 GBO en huurprijs €450-€550: eenpersoons huishouden zorg gerelateerd


Aardvast|5

4.

Ruimtelijke uitgangspunten

a.

Algemeen

Onder goed (of prettig) wonen wordt verstaan: 

Gebruiksgemak en comfortabel: bewoner dient plezierig te kunnen verblijven, slapen, werken, koken, ontspannen enz. in de woning



Veilig en gezond: voorkomen van uitglijden, vallen, snijden en inbraak. Een gezond binnenmilieu voor de bewoner



Aanpasbaar aan persoonlijke wensen: zoals keuken, sanitair en tegels. Tevens flexibiliteit voor de toekomst zoals woning eenvoudig uitbreidbaar of aanpasbaar aan een andere doelgroep



Zelfregie mogelijk: Bewoner heeft per verblijfsruimte de mogelijkheid de temperatuur, ventilatie en verlichting te regelen.



b.

Woning met een goede uitstraling

Ruimtelijk PvE grondgebonden woningen

Het ruimtelijk woonprogramma voor de verschillende woningtypen, zijn als bijlage opgenomen. Tevens zijn de woningwaarderingspunten (WWS) opgenomen. Per project het woningtype met ruimtelijk PvE opnemen.

c.

Ruimtelijk PvE appartementen

Het ruimtelijk woonprogramma voor de verschillende woningtypen, zijn als bijlage opgenomen. Tevens zijn de woningwaarderingspunten (WWS) opgenomen. Per project het woningtype met ruimtelijk PvE opnemen.

d.

Functionele woonkwaliteit

Alle woningen dienen, m.u.v. de kleine woning en het kleine en zorg appartement, voor de (toekomstige) verhuurbaarheid te voldoen aan Woonkeur (deel A woonomgeving, B woning en C woongebouw). De kleine woning en het kleine en zorg appartement dient zoveel mogelijk te voldoen aan Woonkeur: afwijkingen dienen gemotiveerd te worden aangegeven. Een woning met Woonkeur kent een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid.


Aardvast|6

De woonkwaliteit is concreet en meetbaar op de volgende 3 aspecten: 

Gebruikswaarde: Een woning heeft voldoende ruimte voor dagelijks terugkerende activiteiten: verblijven, slapen, werk, koken, persoonlijke verzorging, opbergen, spelen en ontspannen. De eisen gaan ook over relaties tussen ruimten, over het bedieningsgemak van ramen en deuren, sanitair, de keuken enz. Tevens kan de bewoner zich makkelijk in de woning (en het woongebouw) verplaatsen. Het maakt daarbij vrijwel geen verschil hoe oud iemand is, of hoe beperkt in zijn of haar mogelijkheden. De woning is voor iedereen geschikt, of kan (bijna) voor iedereen geschikt worden gemaakt.



Veiligheid: Woonkeur stelt eisen die risico’s beperken, zoals van uitglijden, vallen, snijden en een inbraak. De woning, het woongebouw (en de omgeving) zijn zodanig ingericht, dat de kans op inbraken, vandalisme en overlast zo klein mogelijk is. Als gevolg hiervan zullen bewoners van een Woonkeur-woning zich minder snel onveilig voelen. Om inbraakwerendheid te bereiken bevat Woonkeur de basiseisen uit het Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw.



Toekomstwaarde: Snelle veranderingen in de tijd en een steeds grotere differentiatie in woonstijlen en woonwensen worden kenmerkend voor de woonvoorkeuren van huishoudens. Een Woonkeur-woning kan op verschillende manieren en door verschillende soorten huishouden worden bewoond (doelgroepneutraal). Een Woonkeur-woning is flexibel, en kan eenvoudig en goedkoop worden aangepast. Tevens is een (stoel)traplift mogelijk. Voorzieningen voor het omvormen van kleinere appartementen in grotere appartementen.

Aanvullende functionele eisen: afhankelijk van woningtype aanvullende eisen bepalen 

De 2e verdieping dient, indien de mogelijkheid voor een 4 e slaapkamer aanwezig is, bereikbaar te zijn met een vaste trap conform de Woonkeur eisen



Glasbewassing, hoger gelegen dan 2,5 meter boven maaiveld, dient van binnenuit



mogelijk te zijn Plaatsing keuken zodanig dat uitbreiding van de keuken mogelijk is



Opstelplaats wasmachine/droger bij EGW op de verdieping en bij LLB in de badkamer en verdieping



De woning is voorzien van een toilet in de toiletruimte en separaat een toilet op de badkamer m.u.v. zorgappartement



De optionele badkamer in de LLB woning dient standaard te zijn voorzien van afgedopte leidingen voor wastafel, toilet, douche en ventilatie



Alle appartementen voorzien van privé buitenruimte, fietsenberging en geen gebouwd parkeren (parkeren openbaar)



Scootmobiel opstelruimte: aantal en locatie afhankelijk van doelgroep/complex

Zorggeschiktheid Voor mensen met een specifieke zorgvraag kan, aanvullend op de basiskwaliteit van Woonkeur, persoons of zorgpartij gerelateerde zorgwensenpakket (per project of woning) worden aangeboden, met een eigen bijdrage. De zorggeschiktheid en wensenpakket dient project specifiek met de zorgpartij te worden bepaald.


Aardvast|7

5.

Technische uitgangspunten

a.

Algemeen en duurzaamheid

De woningen dienen minimaal te voldoen aan:  Het vigerende Bouwbesluit op het moment van de vergunningaanvraag en de genoemde NEN normen als verbindende voorschriften  Eisen welke gesteld worden door de overheid, nutsbedrijven en brandweer met de daaraan gekoppelde regelgeving en normbladen  Woonkeur basispakket A, B en C (woonomgeving, gebouw en woning)  Garantie en onderhoudstermijnen, zie bijlage  Arbo veiligheidsvoorschriften voor de nieuwbouw en het onderhoud Een duurzame woning dient per definitie goed en betaalbaar wonen mogelijk te maken. Naast de uitgangspunten voor goed wonen en betaalbaarheid zijn de volgende algemene uitgangspunten te benoemen voor duurzaamheid: 

Levensduur van het casco minimaal 100 en gevel 50 jaar en eenvoudig uitbreidbaar

  

Levensduur inbouw en installatie 25 jaar en eenvoudig aanpasbaar/vervangbaar Flexibele woning met drager- inbouwconstructie Woningen met een goede uitstraling



Aandacht voor goede inpassing in de omgeving en voor flora en fauna



CO2 uitstoot beperken

Duurzaamheid kan objectief gemeten worden volgens de beoordelingsrichtlijn van Breeam-NL Nieuwbouw of GPR-score.

b.

Onderhoud en materialen

Voor onderhoud en materiaalgebruik dienen de volgende uitgangspunten te worden gehanteerd: 

Onderhoud casco (planmatig) minimaliseren zoals schilderwerk



Onderhoud interieur (keuken/badkamer/toilet), keuze: vraag gestuurd of planmatig



Onderdelen eenvoudig en veilig bereikbaar (o.a. kruipruimte)en reinigbaar



Uitstraling gevelmaterialen lang houdbaar

    

Materialen eenvoudig aanpasbaar en vervangbaar Materialen te hergebruiken of recyclebaar (bijvoorkeur C2C) Duurzame productie van materialen en producten Beperken van afval tijdens de productie Hout met FSC of PEFC keurmerk



Geen gebruik schadelijke stoffen of giffen toepassen


Aardvast|8

c.

Energetisch en pakketten

Algemeen energetische uitgangspunten: 



De gevraagde energieprestatie is minimaal een EPC van 0,6 en, o

EPC van 0,4

o

Energieneutraal (gebouw en/of gebruik)

Gezond binnenmilieu, aandacht voor: CO2, luchtvochtigheid, temperatuur en tocht



Aandacht voor gebruiksgemak, comfort en onderhoudsarm



Energievraag en CO2 uitstoot verlagen met een duurzaam casco, compacte gebouwvorm en goede zonoriëntatie



Bewustwording bewoner met energiebesparingsadviezen en energiedisplay



Zonwering tegen oververhitting is een aandachtspunt: zuidgevel als standaard



Goede daglichttoetreding voor prettig wonen

Specifieke energetische uitgangspunten, minimaal een EPC van 0,6 en een A label: 

Verlagen energievraag door hoge isolatiewaarde (RC>4) en luchtdichtheid



Aanvullend robuuste installaties voor schone energie opwekking



In geval van collectieve installaties: individuele bemetering toepassen



Woning voorbereid op installaties voor energieneutraal, zoals PV panelen



Ventilatie systeem voor een goede en energiezuinige luchtverversing



Korte leidingen naar warmtapwaterpunten



Lage temperatuurverwarming en individuele warmteregeling per vertrek

Vanaf ….. is een energielabel verplicht

Optie (plus) pakketten voor een hogere energieprestatie: per project bepalen Pakket EPC 0,4 met een lage energievraag: 

PHPP < 20 en een A+ label



RC waarde gevel, dak en vloer van > 5



Isolatieglas minimaal HR++ kwaliteit



U waarde kozijnen, ramen en deuren van < 1



Luchtdichtheid: qv,10,kar van < 0,40 voor EPN (voor PHPP moet deze waarde omgerekend worden naar n50. en voldoende spuiventilatie, tenminste bouwbesluiteis). Bij oplevering: testresultaten van Blower Door test en Thermografische meting (minimaal 1 per woningtype)



Terugwinning van warmte die in de woning aanwezig is, ventilatie energiezuinig: natuurlijke debietgeregelde toevoer (let op tocht) met (vraag gestuurde) mechanische afvoer of gebalanceerd met HR-WTW en bypass: voor eisen zie document Aedes basis PvE woningventilatie: keuze klasse A of B bepalen



Vermijd actieve koeling in de zomer


Aardvast|9

Pakket EPC 0,2:    

Basis is het pakket met EPC van 0,4 en aanvullend, A++ label Duurzaam opgewekte energie zoals: PV panelen en optioneel zonneboiler en/of Hogere isolatie waarde gevel/dak en vloer

Pakket EPC 0,0: Gebouw gebonden energieneutraal  

Basis is het pakket met EPC van 0,4 en aanvullend, A+++ label



Duurzaam opgewekte energie zoals: PV panelen en optioneel zonneboiler en/of



Hogere isolatie waarde gevel/dak en vloer



Zomernachtventilatie (hoog gelegen)



Geen gasaansluiting

Varianten of alternatieven: 



Variant op EPC 0,0 gebouw gebonden energieneutraal is: gebouw + gebruik gebonden energieneutraalpakket, A++++ label:  3000 kWh met gasaansluiting o 4500 kWh zonder gasaansluiting (all electric) Alternatief voor zonne energie: o aardwarmte/koeling (bijvoorbeeld WKO, bodem) o buitenlucht of retourlucht o hoogwaardige restwarmte (uit omgeving) Gasaansluiting: optioneel geen gas aansluiting bij energieneutraal



Elektra optiepakket:



o

Voorbereiding op gelijkspanningsnet (loze leidingen geschikt voor 12V/24V gelijkspanning vanuit meterkast naar centraaldoos) in elke verblijfsruimte en plaats reserveren in meterkast

o

Voorbereiding oplaadpunt elektrische auto

o

Loze leiding (met trekdraad) van de meterkast naar de sluiting van de voordeur + wcd in m.k.

o

aanvullend pluspakket Woonkeur

e. Afwerkstaat De afwerkstaat is als bijlage opgenomen en dient als uitgangspunt.

f. Opties De volgende opties zijn mogelijk voor de huurders: per project bepalen     

Keuken/sanitair/tegels en installatie (bijv. buitenkraan) 4e slaapkamer of 2e badkamer inrichting LLB woning Uitbreiding woning zoals grotere woonkamer Opties aan de gevel, zoals dakraam en zonwering Toegang badkamer-slaapkamer begane grond LLB woning voorzien van schuifdeur


Aardvast|10

6.

Financiële aspecten/uitgangspunten

a.

Betaalbaarheid voor huurder

Voor de huurder zijn de woonlasten betaalbaar (prijspeil 1 januari 2012), indien: 

Bereikbaar voor huurtoeslag en differentiatie naar woninggrootte: o

Basiswoning €600 tot €664 huur per maand

o

Kleine woning €450-€600 huur per maand



Bereikbaar voor inkomens tussen €34.000 en €45.000: €700 tot €900 huur



Energielasten worden beperkt: afhankelijk van energiepakket en gebruiker



Basis bewonerswensen volgens Wonen naar Wens

b.

Betaalbaarheid voor woningcorporatie

Voor de woningcorporatie dienen nieuwbouwopgaven te voldoen aan de volgende financiële uitgangspunten: project gericht maken 



Streefhuurprijs van maximaal redelijk: o

voor woningen 71%

o

voor appartementen 80%

o

voor woningen boven huurtoeslaggrens 80% tot 85% (marktrente)

Specifiek per woningcorporatie te bepalen: o

IRR minimaal 3,0%, referentie financieel 3,9% (DAEB) en 5,2 (niet DAEB)

o

BAR 4-4,5% (appartementen 3,5-4,5), referentie vastgoed

o

Marktwaarde in verhuurde staat i.r.t. stichtingskosten

o

Leegwaarde (VON) boven de stichtingskosten



Marktwaarde is locatie afhankelijk



Verrekenen energie levering bij de huurder, vanaf bijvoorbeeld energieneutraal. E.e.a. afhankelijk van installatieprincipe



Onderhoudskosten planmatig bijvoorbeeld maximaal €400 per woning per jaar over 50j (exclusief keuken/badkamer en BTW) en maximaal €700 per appartement (tuinonderhoud bij huurder). Bij energiepakketten EPC 0,2 en beter nemen de onderhoudskosten toe.



Projectexploitatie en –resultaat per woningtype nader te bepalen.


Aardvast|11

7.

Proces project (per project nader in te vullen)

a.

Organisatie

b.

c.

d.



Projectorganisatie, intern projectteam en externe partijen



Werven huurders en kopers en keuze/optie trajecten



Overleg met gemeente, nuts en waterschap



Toetsing- en acceptatie afspraken



Betalingsafspraken: op basis van gerealiseerd werk



Verzekeringen en bankgarantie

Communicatie 

Startbouw en opleverfestiviteiten en kijkmomenten



Nieuwsbrieven en website

Planning 

Bestemmingsplan



Beschikbaarheid locatie en evt. fasering



Vergunningen



Verhuur/verkoop



Realisatie woningen en evt. openbaar gebied



Besluitvorming en go/no go momenten

Checklist taken opdrachtnemer en opdrachtgever 

Zie bijlage

Dit hoofdstuk dient project gericht te worden gemaakt. De beschreven onderwerpen zijn een checklist.


Aardvast|12

Basis programma van eisen of vraagspecificatie. voor nieuwbouwwoningen

Recommend Documents