Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Ocenění pro stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce
Autor:
Tereza Sedláková Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D
Duben, 2015
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne
…………………………………. Tereza Sedláková
Poděkování: Tímto bych ráda poděkovala panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D za vedení mé bakalářské práce a za jeho cenné rady a připomínky.
Anotace Teoretická část se zabývá vysvětlením pojmů v oblasti oceňování majetku a pojišťovnictví. V praktické části jsou provedena dvě tržní ocenění – rodinný dům v obci Želechovice u Lovosic a bytový dům v Praze 10 Petrovicích. Analytická část práce zkoumá lokální realitní trh, konkrétně městskou část Praha 10.
Klíčová slova: oceňování, nemovitost, pojišťovnictví, pojistná hodnota, cena
Annotation The theoretical part descriptions definitions of property valuation and insurance. In the practical part is included two market valuations - family house in the Želechovice village near by Lovosice town and apartment building in Prague 10 Petrovice. The analytical part analyzes the local real estate market, specifically Prague 10.
Key words: valuation , real estate, insurance, insurance value , price
OBSAH ÚVOD............................................................................................................................................................ 7 A. TEORETICKÁ ČÁST ..................................................................................................................................... 8 1
2
OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ .................................................................................................................. 8 1.1
ZÁKLADNÍ POJMY V OCEŇOVÁNÍ ........................................................................................................................ 8
1.2
METODY OCEŇOVÁNÍ .................................................................................................................................... 16
1.2.1
Nákladový přístup .......................................................................................................................... 17
1.2.2
Příjmový způsob ............................................................................................................................. 22
1.2.3
Porovnávací přístup ....................................................................................................................... 28
POJIŠŤOVNICTVÍ ................................................................................................................................. 31 2.1
ZÁKLADNÍ POJMY ......................................................................................................................................... 32
2.2
DRUHY POJIŠTĚNÍ ......................................................................................................................................... 33
2.2.1
Pojistné plnění ............................................................................................................................... 34
2.2.2
Komerční pojištění ......................................................................................................................... 34
2.2.3
Pojištění obnosová (sumová) ......................................................................................................... 35
2.2.4
Pojištění škodová ........................................................................................................................... 36
2.2.5
Franšíza.......................................................................................................................................... 37
2.2.6
Procentní spoluúčast...................................................................................................................... 37
2.2.7
Podpojištění, přepojištění, soubor věcí .......................................................................................... 38
2.3
3
RIZIKA POJIŠTĚNÍ .......................................................................................................................................... 38
2.3.1
Interní rizika ................................................................................................................................... 40
2.3.2
Externí rizika .................................................................................................................................. 40
METODY OCEŇOVÁNÍ V POJIŠŤOVNICTVÍ ........................................................................................... 41 3.1
NOVÁ CENA ................................................................................................................................................ 41
3.2
ČASOVÁ CENA ............................................................................................................................................. 41
3.3
STANOVENÍ POJISTNÉ HODNOTY DLE METODIKY ČESKÉ POJIŠŤOVNY A. S. ................................................................. 42
3.3.1
Historie a vývoj České pojišťovny ................................................................................................... 42
3.3.2
Metodika České pojišťovny a.s....................................................................................................... 43
ZÁVĚR TEORETICKÉ ČÁSTI ............................................................................................................................ 45 B. PRAKTICKÁ ČÁST ..................................................................................................................................... 46 4
TRŽNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU................................................................................................... 46
5
TRŽNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU ..................................................................................................... 74
C. ANALYTICKÁ ČÁST ................................................................................................................................... 98
5
6
ANALÝZA LOKÁLNÍHO TRHU – PRAHA 10 ............................................................................................ 98 6.1
POPIS LOKALITY............................................................................................................................................ 99
6.2
TRH S NEMOVITOSTMI................................................................................................................................... 99
6.3
ANALÝZA JEDNOTLIVÝCH LOKALIT ..................................................................................................................... 99
6.3.1
Vršovice.......................................................................................................................................... 99
6.3.2
Strašnice ...................................................................................................................................... 104
6.3.3
Záběhlice ...................................................................................................................................... 108
6.3.4
Malešice ....................................................................................................................................... 111
6.4
MARKETINGOVÝ VÝHLED.............................................................................................................................. 115
SEZNAM LITERATURY ................................................................................................................................ 116 PŘÍLOHY.................................................................................................................................................... 118
6
Úvod Tématem bakalářské práce je stanovení pojistné hodnoty majetku. Pojištění majetku je v dnešní době nutností, tím pádem je také nutné se v dané problematice dobře orientovat. Téměř každý má svoji nemovitost pojištěnou, otázkou však je, zda je pojištěná správně. Velkým rizikem špatně pojištěné nemovitosti je například podpojištění, což je způsobeno špatným stanovením pojistné hodnoty. Otázkou je, kdo a jakým způsobem by měl pojistnou hodnotu stanovit. Bakalářská práce je rozdělena na tři části, teoretickou, praktickou a analytickou. První část je rozdělena do tří kapitol. V první jsou definovány základní pojmy oceňovaní a také oceňovací metody. Druhá kapitola se zabývá pojišťovnictvím, zde jsou definovány důležité pojmy týkající se pojistné hodnoty – spoluúčast, podpojištění, přepojištění. Třetí kapitola je zaměřená na stanovení pojistné hodnoty u konkrétní pojišťovny. V této kapitole je také popsán postup k získání pojistné hodnoty pojišťované nemovitosti. V praktické části práce jsou provedena dvě konkrétní ocenění na tržních principech. Oceňovací přístupy, které jsou použity v této části práce, jsou definovány v první kapitole. Jedná se tedy o jejich praktické zvládnutí. Analytická část se zabývá analýzou lokálního trhu s nemovitostmi v Praze 10. Zkoumaný trh je pro přehlednost rozdělen dle katastrálních území z důvodů rozsáhlosti analyzovaného trhu a rozdílného typu zástavby. Tato část je zakončena subjektivním nastíněním budoucího vývoje cen nemovitostí v lokalitě Prahy 10. Tato bakalářská práce bude sloužit jako podklad pro diplomovou práci.
7
A. TEORETICKÁ ČÁST
1 Oceňování nemovitostí Ort (2007, s. 6) uvádí tři úlohy teorie oceňování: 1. Dává obecné instrukce, řešení a postupy aplikovatelné na konkrétní případ 2. Dává možnost vytvářet nové metody oceňování 3. V některých případech i vytváří novou skutečnost Obsah první a druhé funkce je evidentní, třetí funkce, tedy vytváření nové reality je např. vytvoření nového legislativního prostředí (např. zákon o oceňování majetku), které vychází z teorie oceňování a ve svých důsledcích více nebo méně ovlivňuje nebo i determinuje vlastní trh. Ort (2007, s. 7-8) dále uvádí, že pro oceňování je třeba si položit tři základní otázky: 1. Co lze ocenit? 2. Jak ocenit? 3. Proč ocenit? Odpověď na první otázku – „co“ lze ocenit – jednoduše všechno. Pojem ocenění je možné chápat jako stanovení tržní hodnoty jakéhokoliv hmotného i nehmotného statku. Odpověď na druhou otázku – „jak“ – je především správné pochopení funkce daného majetku, neboť funkce majetku není stavová veličina, nýbrž toková. Mění se nejenom v čase, ale také v ekonomicky chápaném prostoru a není stejná pro celou společnost. Odpověď na třetí otázku – „proč“ – je jednoduchá.
Pokud by nebyla známa hodnota
majetku, neexistovala by ani směna a v důsledku celá ekonomika.
1.1 Základní pojmy v oceňování Heralová (2011, s. 8-22) uvádí základní pojmy v oceňování. a) Nemovitost - za nemovitosti se považují pozemky, stavby spojené se zemí pevným základem. Dále mezi nemovitosti patří trvalé porosty, které jsou součástí pozemku, a vodní plochy. Předmětem odhadu ceny obvyklé bývá celý soubor nemovitostí hlavní stavba, vedlejší stavby a parcela, případně parcely. Pozemek lze definovat 8
jako část povrchu země, která je oddělená hranicí územně správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní nebo rozlišenou způsobem využití. Parcela je geometricky a polohově určený pozemek, zobrazený v katastrální mapě a označený parcelním číslem. Nemovitosti - stavby - jsou stavby bez ohledu na jejich účel, stavebně technické provedení a dobu trvání. Součást nemovitosti je vše, co od ní nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila nebo znehodnotila a zároveň vše co k ní podle povahy náleží. Příslušenství - může existovat samostatně, dá se tedy říci, že je také stavbou. Stavba není součástí pozemku.
b) Stavby - pro účely oceňování se stavby člení na: -
stavby pozemní ▪ budovy - stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, ▪ venkovní úpravy - například vodovodní přípojky, kanalizační přípojky, žumpy, septiky, čistírny odpadních vod, přípojky elektro, plynovody, opěrné zdi, ploty,
-
stavby inženýrské a speciální pozemní ▪ dopravní - například mosty, pozemní komunikace, letiště, dráhy, kolejové výhybky, ▪ vodní - například hydromeliorace, hráze a objekty na tocích, nádrže na tocích, úpravy toku a kanály, ▪ pro rozvod energií a vody, kanalizace - například vodovody, kanalizace, parovody, teplovody, regulační stanice plynu, ▪ věže, stožáry, komíny, ▪ plochy a úpravy území - například nástupiště a rampy, ▪ studny,
1
-
vodní nádrže a rybníky,
-
jiné stavby.1
§ 3 zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku
9
Předmětem ocenění bývají: -
Rodinný dům - je stavba odpovídající stavebním uspořádáním požadavkům na rodinné bydlení, ve které je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví a nejvýše tři samostatné byty.
-
Byt - místnost či soubor místností určených k bydlení a také součásti a příslušenství bytu. Příslušenstvím bytu se rozumí vedlejší místnosti a prostory, které slouží k užívání bytu.
-
Společné části domu - základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, rozvody tepla, kanalizace, vzduchotechniky, plynu, elektřiny, apod.
-
Hala – jedno nebo vícepodlažní stavba o souhrnu jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených podlahou, svislými konstrukcemi a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí. Velikosti každého prostoru musí být minimálně 400 m3, tedy činit více jak dvě třetiny obestavěného prostoru stavby.
-
Vedlejší stavba - příslušenství hlavní stavby nebo stavba doplňující užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m3, vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata.
-
Stavba pro rodinnou rekreaci: ▪
rekreační chata - obestavěný prostor nejvýše 360 m3, zastavěná plocha nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras.
▪
zahrádkářská chata - obestavěný prostor nejvýše 110 m3, zastavěná plocha nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras.
▪
rekreační domek - zastavěná plocha nejvýše 80 m2 včetně verand, vstupů a podsklepených teras, umístěný v zastavěné části obce.
▪
rekreační chalupa - původní účel užívání stavby byl změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci.2
-
Soubor staveb - vzájemně provozně a ekonomicky související stavby ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, a jejich příslušenství.
2
vyhl. č. 441/2013, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku
10
-
Funkční celek - soubor nemovitostí, který je tvořen pozemkem zastavěným nemovitou stavbou, a který souvisí s jedním či více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě pokud jejich funkční spojení vyplývá z minulého územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí.
c) Zastavěná plocha, podlahová plocha, obestavěný prostor K měření a výpočtům staveb je nutné vymezení jednotlivých měřených prostor a ploch. Měrnou jednotkou jsou metry, metry čtvereční nebo metry krychlové, zaokrouhluje se vždy na dvě desetinná místa. -
Délka - pro zjištění zastavěné plochy staveb se měří v ortogonálním průmětu do vodorovné roviny.
-
Zastavěná plocha stavby - plocha ohraničená vnějším lícem obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny.
-
Podlahová plocha - plocha místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn i s jejich povrchovými úpravami. U poloodkrytých, případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu. Do úhrnu podlahové plochy bytů, nebytových prostorů a rodinných domů se započítává podlahová plocha arkýřů a lodžií, výklenků, místností nebo prostorů, pokud mají zkosený strop pod 2 m nad podlahou a sklepů pokud jsou místnostmi a podlahová plocha garáží v rodinném domě - vynásobená koeficientem 0,8, teras, balkonů a pavlačí - vynásobená koeficientem 0,17, sklepů a vymezených půdních prostor - vynásobená koeficientem 0,10. Do úhrnu podlahové plochy se započte i půdorysná plocha zabraná vnitřním schodištěm v bytě, nebytovém prostoru a rodinném domě v jednotlivých podlažích. Do podlahové plochy se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků.
-
Obestavěný prostor stavby - se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje.3
3
vyhl. č. 441/2013, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku
11
d) Pozemky -
Pozemky se člení na: ▪ stavební pozemky, ▪
zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka, pastvina),
-
▪
lesní pozemky,
▪
vodní nádrže a vodní toky,
▪
jiné pozemky - hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda.
Stavebními pozemky jsou: ▪
nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění.
▪
pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří nebo pozemku ostatní plochy. Pojmem ostatní plochy jsou míněna staveniště nebo ostatní plochy tvořící jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Účelem těchto pozemků je jich společné využití. Také musí být vlastněny stejným subjektem.
▪
plochy pozemků, které jsou opravdu zastavěné stavbami. U těchto ploch není brán ohled, v jakém stavu jsou zapsány v katastru nemovitostí.
-
Zastavěný pozemek jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně příslušenství, podzemními
stavbami,
nedosahujícími
úrovně
terénu,
podzemními
částmi
a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb není v oceňování považován za stavební pozemek. Mezi stavební pozemky nelze také zařadit pozemek se stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky a sochami.4
4
§ 9 zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku
12
e) Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí (dále jen „katastr“) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen „nemovitost“) vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Katastr je zdrojem informací, které slouží: a) k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění, k ochraně životního prostředí, k ochraně nerostného bohatství, k ochraně zájmů státní památkové péče, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické, b) pro tvorbu dalších informačních systémů.5 Vkladem se do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence těchto práv: a) vlastnické právo, b) právo stavby, c) věcné břemeno, d) zástavní právo, e) budoucí zástavní právo, f) podzástavní právo, g) předkupní právo, h) budoucí výměnek, i) přídatné spoluvlastnictví, j) správa svěřenského fondu, k) výhrada vlastnického práva, l) výhrada práva zpětné koupě, m) výhrada práva zpětného prodeje, n) zákaz zcizení nebo zatížení, 5
§ 1 zákona č. 256/2013Sb., o katastru nemovitostí
13
o) výhrada práva lepšího kupce, p) ujednání o koupi na zkoušku, q) nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka, r) pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka, s) vzdání se práva na náhradu škody na pozemku. Vkladem se do katastru dále zapisuje rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám.
Vklad lze provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení.6 f) Cena a hodnota -
Cena je nabízená nebo skutečně zaplacená částka za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby.
-
Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícím a prodávajícím na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek vlastníka zboží nebo služby k datu, ke kterému je proveden odhad. ▪
Cena zjištěná podle cenového předpisu, nazývána také jako cena administrativní, v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, aktuální vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).
▪
Cena pořizovací (historická) se nejčastěji vyskytuje v účetní evidenci. Vyjadřuje cenu, za kterou by se dala věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení.
▪
Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), je cena znovupořízení v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
6
§ 11-12 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí
14
▪
Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví "časová cena") je reprodukční cena stavby, která je snížená o přiměřené opotřebení, které odpovídá průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity užívání. Následně je ještě snížena o náklady na odstranění vážných závad.
▪ Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku, kapitalizovaný zisk) vyjadřuje očekávaný výnos z nemovitosti. ▪
Tržní cena je cena, za kterou byla konkrétní věc prodána. Tato cena se může od odhadované lišit.
▪
Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, ale není snížena o opotřebení. Jedná se tedy o cenu nákladovou. Od výchozí ceny je odečítáno opotřebení. Používá se při výpočtu věcné hodnoty, která představuje technickou stránku nemovitosti. Na výši opotřebení má vliv stáří staveb, životnost i technický stav stavby.
g) Tržní hodnota nemovitosti (cena obvyklá) Tržní hodnota je vysvětlena v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Zákon uvádí, „že obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.“ „Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ort (2007, s. 12) popisuje definici tržní hodnoty na základě komunitárního práva, tedy práva evropského. „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění. To vše za předpokladu, že je majetek veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“ 15
„Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná.“
Ort (2005, s. 15-16) dále zmiňuje definici tržní hodnoty podle IVSC/TEGoVA7, kde je „tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“ Tato definice je jistým rozšířením a komentářem k definici Evropské unie tak, aby byla platná a použitelná i na trzích, kde neplatí komunitární právo.
Podle Zazvonila (1996, s. 29) hodnota v subjektivním smyslu vychází z toho, že zkoumaná věc je podmíněna užitku subjektu. Dá se tedy říci, že subjektivní hodnota je totožná s hodnotou užitnou. Tuto hodnotu má věc pro vlastníka nebo možného poptávajícího. Naproti tomu hodnota v objektivním smyslu vychází z předpokladu, že pomocí směny lze opatřit věc jinou nebo její odpovídající hodnotu v penězích. Jedná se tedy o směnnou hodnotu, která je výsledkem subjektivního hodnocení.
1.2 Metody oceňování Zazvonil (1996, s. 57) se zabývá cenotvornými stimuly a jejich dopadem na trh. Dále uvádí, že „je nezbytné, aby v rámci oceňovacího procesu byly tyto stimuly vyhledány, pojmenovány, analyzovány, hodnoceny a zváženy, to vše s přihlédnutím k účelu ocenění. Tyto kroky jsou bezpodmínečně nutné a v písemné formě tržního ocenění nemohou chybět, jinak by postrádalo průkaznost a přezkoumatelnost. Všechny tyto skutečnosti v podobě popisů údajů, dílčích analýz a dílčích závěrů tvoří nezbytný základ, bez kterého není možno přistoupit k vlastnímu procesu ocenění, ústícímu ke konečnému výsledku.“
7
IVSC/TEGoVA = Internatioanal Valuation Stadards Council/The European Group of Valuers Associations
16
Existují tři základní metody (přístupy): a) teorie porovnávací metody, b) teorie příjmové metody, c) teorie nákladové metody. Heralová (2011, s. 20) uvádí, že nákladový přístup vychází z minulosti. Hodnota nemovitosti je odvíjena od nákladů na pořízení pozemku a také z nákladů, které je třeba vynaložit na jeho zhodnocení ve formě staveb. Věcná hodnota tedy interpretuje technický názor na tvorbu ceny. Heralová (2011, s. 20) dále uvádí, že ve výnosovém přístupu hraje nejdůležitější roli prognóza budoucího užitku nemovitosti. Tato prognóza vyjadřuje, jak velký bude předpokládaný budoucí prospěch, spolehlivost a stabilita. Výnosová hodnota reprezentuje ekonomicky pojatý názor na tvorbu ceny a nepřihlíží k vynaloženým nákladům. Heralová (2011, s. 20) uvádí i poslední přístup, a to porovnávací přístup, který vychází ze současnosti. Z prodejních cen srovnatelných nemovitostí je usuzována pravděpodobná výše ceny posuzované nemovitosti. Známé ceny porovnávaných nemovitostí jsou korigovány dle odlišností od posuzované nemovitosti.
1.2.1 Nákladový přístup Ort (2007, s. 52-63) popisuje nákladovou metodu. V některé literatuře označována jako „Metoda věcné hodnoty“. Anglický výraz je „Cost method“ nebo „Cost approach“. Principem této metody je porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s obdobnými technickými a funkčními vlastnostmi stavby oceňované. Zjišťování věcné hodnoty začíná popisem a změřením majetku. Dále je nutné vyčíslit množství vložené práce (reprodukční cena), kategorii a kvalitu práce a samozřejmě i předpoklad dalšího vývoje (životnost stavby). Cena obvyklá by potom měla odpovídat množství vložené práce snížené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) tržních vlivů. Tato metoda je využívána pro daňovou spravedlnost, při tržním ocenění je její nevýhodou statičnost a omezené vypovídací schopnosti o podstatě věci.
17
Podle Heralové (2011, s. 62) je postup stanovení hodnoty majetku nákladovou metodou následující: 1.
popis nemovitosti,
2.
výpočet obestavěného prostoru,
3.
stanovení typu objektu,
4.
výpočet reprodukční ceny,
5.
životnost,
6.
opotřebení,
7.
funkční nedostatky,
8.
ekonomické nedostatky.
Heralová (2011, s. 62) se dále zabývá náklady a jejich následným členěním. Předpokládané nálady na realizaci oceňovaného objektu jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na stavbu novou, která má obdobné technické funkční parametry, a srážkou za znehodnocení. Při indikaci předpokládaných nákladů je možné čerpat z různých dat: -
globální způsob stanovení nákladů, kde jsou použity ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku nebo rozpočtové ukazatelé stavebních objektů.
-
stavebnicový způsob stanovení nákladů, kde jsou použity agregované ceny konstrukčních částí a funkčních dílů.
-
podrobný položkový rozpočet nákladů, kde jsou použity směrné nebo orientační jednotkové ceny stavebních a montážních prací.
Postup výpočtu pomocí nákladové metody podle Orta (2007, s. 56-66) je následující: 1. Popis nemovitosti - každá stavba i pozemek musí být správně identifikována, zamezí se tak záměně majetku. Nemovitý majetek je dělen na: -
Pozemky.
-
Hlavní stavby.
-
Vedlejší stavby a venkovní úpravy.
18
2. Výpočet obestavěného prostoru Obestavěný prostor lze vypočítat několika způsoby. Nejvíce jsou užívány tyto dva: ▪
Výpočet obestavěného prostoru podle ČSN 73 40 55 (resp. nahrazující ISO normy). Dle tohoto typu výpočtu obestavěného prostoru jsou vytvářeny např. ceníky vydávané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví (URS), programy pro rozpočtáře jako je CALLIDA a další. U tohoto způsobu výpočtu jsou stavby chápány jako geometrického tělesa, včetně základů, střechy, apod.
▪
Výpočet obestavěného prostoru podle cenového předpisu – tedy podle právě platné prováděcí vyhlášky k zákonu 151/97 Sb., o oceňování majetku. Tento způsob výpočtu užívá několik zjednodušení (do obestavěného prostoru se nezapočítávájí základy, apod.).
Vedle základní jednotky – obestavěného prostoru je nutné zjistit i další parametry majetku jako jsou: -
Zastavěná plocha
-
Celkový počet podlaží
-
Celková podlahová plocha
-
Celková pronajímatelná plocha (Tyto pojmy budou vysvětleny v následujících kapitolách)
3. Stanovení typu objektu Určení typu objektu je nutné k výpočtu reprodukční ceny, jelikož cenové nástroje jsou vytvořeny podle typů objektů. Způsob užití Nejprve se objekty dělí dle způsobu užívání, např. domy vícebytové, administrativní budovy, průmysl, výrobní, pro energetiku a další. Druh konstrukce Další členění je podle typu konstrukce: -
Zděný (masivní)
-
Monolitický železobetonový skeletový
-
Monolitický železobetonový plošný 19
-
Montovaný z dílů železobetonových tyčových
-
Montovaný z dílů železobetonových plošných (panelový)
-
Montovaný z prostorových prvků (buněk)
-
Montovaný ocelový
-
Dřevěný a z dílů na bázi dřevní hmoty
4. Výpočet reprodukční ceny Reprodukční cena je cena znovupořízení stejného majetku při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů. Reprodukční cena je důležitou hodnotou pro indikaci ceny obvyklé nákladovým způsobem. Reprodukční cena je také základem pro stanovení rezervy na renovace u příjmové metody. Reprodukční cena lze vypočítat pomocí: ▪
Vlastní databáze reprodukčních cen – jedná se o časově náročný způsob v přípravné fázi, jelikož k vytvoření je třeba nalézt potřebné informace o skutečně realizovaných nákladech na výstavbu různých typů staveb. V konkrétním ocenění jsou poté použity průměrné hodnoty z vytvořené databáze.
▪
Cenový předpis – orgány státní správy, které jsou autory, čerpají data ze statistického úřadu. Zákon totiž ukládá stavebním firmám dodávat jisté údaje statistickému úřadu.
5. Životnost Pod pojmem životnost je ukryto několik odlišných pojmů – životnost technická, ekonomická, morální a právní. ▪
Technická životnost - doba od vzniku stavby do doby kdy jí nelze bezpečně užívat. Technická životnost je tedy průměrem technické životnosti jednotlivých stavebních prvků a celků.
▪
Právní životnost - doba od vzniku nemovitosti jako věci až po její zánik jako věci.
▪
Ekonomická životnost – doba od možného komerčního využití do doby, kdy nemovitost není schopna vytvářet výnos. Ekonomická a morální životnost spolu velmi úzce souvisí.
20
▪
Morální životnost – doba od možného komerčního využití do doby funkčního zastarání stavby. Tedy do doby jejího možného nahrazení jinou nemovitostí s lepšími užitnými parametry.
6. Opotřebení Opotřebení lze definovat jako snížení kvality a ceny nemovitosti používáním, působením atmosférických vlivů, materiálovými změnami, apod. Životnost a opotřebení spolu velmi úzce souvisí. Lineární metoda Tato metoda je velmi jednoduchá, ale poněkud nepřesná. Lineární metoda opotřebení je využívána v pojišťovnictví a při oceňování dle cenového předpisu. Využití této metody je vhodné, pokud chceme rychle otestovat hodnotu, v konečném odhadu by však být neměla. Metoda vychází z domněnky, že nemovitost je znehodnocována přímočaře. Opotřebení nové stavby je nulové, stavba v polovině své životnosti je opotřebena z 50%, apod. Z uvedených informací tedy vyplývá, že lineární metodu lze použít u nepřestavovaných a nemodernizovaných staveb, které jsou průměrně udržovány. Nelineární metody Nelineární, někdy také nazývané „křivočaré“, metody na rozdíl od lineárních, vychází z předpokladu, že v prvních letech po kolaudačním rozhodnutí je stavba znehodnocena minimálně, naopak v poslední třetině její životnosti znehodnocení prudce narůstá. Analytická metoda Tato metoda je ze všech zmiňovaných nejpřesnější, i když nejnáročnější. Stavba je rozdělena na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.), u kterých je stanoveno opotřebení.
7. Funkční nedostatky Heralová (2011, s. 73) uvádí, že funkční nedostatky zohledňují morální zastarání oceňované stavby. Funkční nedostatky mohou souviset s vyššími náklady na provoz, například s náklady na vytápění, s vyššími náklady na údržbu stavby. Morální zastarání může být např. nevhodné dispoziční řešení stavby. Reprodukční cena oceňuje technické a konstrukční stránky stavby, 21
ale nezohledňuje užitek a funkčnost dané nemovitosti. Hodnotu funkčních nedostatků lze vypočítat jako rozdíl reprodukční ceny stavby (bez funkčních nedostatků) a reprodukční ceny oceňované stavby.
8. Ekonomické nedostatky Ort (2007, s. 68) uvádí, že ekonomické nedostatky (Economic Obsolence) jsou v podstatě koeficienty prodejnosti, neboť pod tímto pojmem jsou uvedeny v prováděcí vyhlášce k zákonu o oceňovaní majetku. Tyto nedostatky vyjadřují vztah mezi věcnou hodnotou majetku (reprodukční cena snížená o opotřebení) a tržní hodnotou. Důvod k jejich zavedení bylo statistické zhodnocení skutečně dosažené tržní ceny nemovitosti a její relace k věcné hodnotě. Díky tomu se přišlo na několik případů, kde dosažená tržní cena byla jen částí tržní hodnoty indikované nákladovým způsobem. Tento zjištěný jev sebou přinesl negativní důsledky: ▪
Úvěry, které byly poskytnuty na základě odhadu nákladovou metodou, nebyly dostatečně zajištěny. V důsledku mohla být ohrožena stabilita bankovního systému.
▪
Stanovená pojistná hodnota nemovitost neodpovídala ceně obvyklé
▪
Daňová spravedlnost nebyla dodržena, přestože stejné daňové subjekty mají právo na stejný vyměřovací způsob daně.
1.2.2 Příjmový způsob Ort (2007, s. 34-51) se zabývá příjmovou metodu. Některé zdroje používají název „Výnosová metoda“, anglický výraz je „Income method“ nebo „Income approach“. Příjmový způsob ocenění vychází z analýzy užitečnosti majetku a nebere v potaz jeho substanci. Základem této metody je zhodnocování peněz v čase a relativní riziko investice. Důležité je pochopit vztah peněžních příjmů a hodnoty. Tržní hodnota majetku se rovná celkovému příjmu, který je nemovitost schopna generovat po dobu své životnosti. Tento způsob ocenění není vhodný pro majetek, který není komerčně využíván nebo je jeho hlavní účel jiný než komerční.
22
Algoritmus výpočtu tržní hodnoty příjmovou metodou 1.
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku
Zpočátku je nutné uvést, že ne vždy musí být nejvyšší výnos také nejlepší. Nejvyšší a nejlepší využití majetku je tedy užívání v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně možné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení nejvyšší možné hodnoty majetku.
Při analýze nejvyššího a nejlepšího posuzujeme následující kriteria: a) Dodržení právních předpisů - zda je majetek řádně zapsán v Katastru nemovitostí, zda je řádně kolaudován a využíván v souladu s kolaudací, zda splňuje všechny zákony, nařízení, technické a ostatní normy a předpisy s ním související. b) Technická proveditelnost - zda majetek není fyzicky nebo morálně zastaralý nebo dožilý, zda je řádně prováděná údržba, apod. c) Investiční proveditelnost - zda není využitelnost majetku podmíněna nepřiměřeně vysokými náklady, které by překračovaly jeho skutečnou komerční využitelnost. d) Maximální ziskovost - zda je majetek využíván k pronájmu za skutečně tržní nájemné nebo pro vlastní potřebu vlastníka tak, že nahradí jeho náklady za pronájem obdobného objektu.
Závěrem analýzy nejlepšího a nejvyššího využití může být: -
Všechna čtyři uvedená kriteria jsou splněna. Využití majetku je tedy v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. Daná skutečnost je akceptována a je možné pokračovat v indikaci tržní hodnoty.
-
Nejsou splněna všechna kriteria, ale například pouze tři. Využití majetku je s jeho nejlepším a nejvyšším využitím s výhradou. V tomto případě jsou posouzeny a vypočteny náklady, které jsou nutné k uvedení majetku do souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
-
Není splněno více než jedno nebo žádné kriterium. Využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Nejprve je nutné namodelovat nejlepší a nejvyšší
23
využití. Poté se určí náklady, které jsou nutné k uvedení majetku do souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
2.
Čistý provozní příjem – NOI (Net Operating Income)
Po analýze nejlepšího a nejvyššího využití a posouzení nájemních smluv, je možné začít se stanovením čistého provozního příjmu. a) Hrubý příjem Nejprve je nutné zjistit hrubý příjem, což je součin komerčně využitelné plochy a nejvyššího trvale dosažitelného nájemného nebo nájemného podle uzavřených nájemních smluv. Do hrubého příjmu patří také všechny hypotetické příjmy, které mohou přispívat k výnosu z objektu. Příjmy, které mohou přispívat k výnosu: -
Billboardy na volných fasádách
-
Reklamy na střešních římsách
-
Reklamní plochy v oplocení objektu
-
Venkovní skladové nebo parkovací plochy
Tržní nájemné Nejvyšší trvale dosažitelné místně obvyklé tržní nájemné je uvažováno pokud: -
Oceňované prostory nejsou pronajaty na základě skutečně uzavřených nájemních smluv
-
Údaje o podmínkách nájmu nejsou známy
-
Nájemné sjednané v nájemní smlouvě neodpovídá tržním podmínkám. Výpovědní doba je ale krátká (v řádu měsíců) a není sjednána žádná smluvní pokuta při předčasném vypovězení nájmu
Smluvní nájemné Smluvní nájemné je uvažováno pokud: -
Nájemné uvedené v nájemní smlouvě odpovídá obvyklým tržním podmínkám
-
Nájemné je dáno právním předpisem (dříve regulované nájemné u bytů)
Nastane-li situace, že výše smluvního nájemného neodpovídá obvyklému tržnímu nájemnému a zároveň nelze smlouvu vypovědět bez podstatných sankcí, je otázkou, zda je vůbec možné 24
objektivní tržní hodnotu stanovit. Možností je vyčíslit cenu obvyklou, od které se odečte výše sankce.
b) Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Stanovení neobsazenosti a ztráty vlivem neplacení nájemného je obtížné, ale nutné, neboť účelem ocenění je zobrazení skutečného stavu. Odhadce musí znát v daném místě a čase trh s nájmy. Na velikost této položky bude mít vliv zejména: -
poloha nemovitosti,
-
širší vztahy nemovitosti,
-
typ a vybavení nemovitosti,
-
celková situace ekonomiky,
-
schopnost facility managementu.
c) Efektivní hrubý příjem Výši efektivního hrubého příjmu lze získat tím, že od hrubého příjmu bude odečtena ztráta vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného.
d) Rezerva na renovace Rezerva na renovace je odvozena z nákladů na renovaci, nikoliv z příjmu. Dá se říci, že rezerva na renovace jsou „odpisy“. Ty se vytvářejí, aby bylo možné provést rekonstrukci po skončení životnosti majetku. Pokud rezerva vytvářena nebude, dojde sice ke krátkodobému zvýšení příjmu, ale současně k erozi hodnoty majetku. Vzorec pro výpočet: Rezerva na renovace = reprodukční cena / životnost Reprodukční cena je cena znovupořízení shodné nemovitosti. Způsoby stanovení reprodukční ceny byly rozebrány v předchozí kapitole, která se zabývá nákladovou metodou.
25
Výpočet pro tento zvláštní účel má jisté podstatné zvláštnosti: Nejsou uvažovány konstrukce, které obvykle nejsou předmětem rekonstrukce, ale jejich životnost je obvykle rovna celkové životnosti nemovitosti (např. základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, nosná část schodiště, opěrné zdi, apod.) -
Podle konkrétní situace jsou při výpočtu brány v úvahu změny požadavků na vybavení, které bude nutno provést pro zachování příjmového potenciálu majetku.
e) Provozní výdaje Provozní výdaje souvisí s provozem objektu. Nejedná se o výdaje týkající se provozované činnosti v objektu nebo související se subjektem majitele objektu. Mezi provozní výdaje patří například: -
Daň z příjmu, daň z přidané hodnoty, odpisy, správní režie, daň z nemovitosti…
f) Čistý provozní příjem (NOI) Čistý provozní příjem je výsledek, který je získán tím, že od efektivního hrubého příjmu je odečtena rezerva na renovace a provozní výdaje.
3.
Kapitalizační míra (R)
Kapitalizační míra (Return of capital) vyjadřuje míru zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. Výpočet je vlastně poměr skutečně realizovaných tržních cen a skutečných výnosů z nemovitostí. Pomocí statistických metod lze určit průměrnou míru kapitalizace, která bude následně aplikována při oceňování obdobných nemovitostí. Důležité ovšem je, získat dostatečný počet údajů o prodejních cenách a příjmech. Výše uvedené údaje není možné získat v odlehlých lokalitách (prodeje nejsou časté, a proto není možné vytvořit databázi) nebo na nových trzích. V takovém případě existuje několik možností: ▪
Výpočet příjmovou metodou nepoužít a odůvodnit to výše uvedenými důvody
▪
Použít analogii s jinou lokalitou
26
▪
Použít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika (obvykle čtyř) tržních faktorů
Výpočet je založen na úvaze, že celková kapitalizační míra (R) je vlastně součet více dílčích faktorů: R 1 kapitalizační (úroková) míra bezrizikové investice -
Za bezrizikovou investici je považována např. investice do tzv. bezpečných cenných papírů, jako jsou pokladniční poukázky emitované státem. Aktuální hodnotu R 1 pro daný čas a teritorium (trh) lze zjistit např. ze statistických údajů zveřejňovaných statistickými úřady, centrální bankou, apod.
R 2 inflační míra -
Díky inflaci se reálná hodnota kapitálu snižuje. Opakem inflace je deflace, tedy nárůst reálné hodnoty v čase. Období deflace je ve většině ekonomik ale výrazně kratší než období inflace. Hodnotu R 2 je určena dvěma způsoby. Jestliže nájemní smlouva obsahuje tzv. inflační doložku, faktor R 2 bude roven 0.
-
Pokud oceňovaný objekt není ke dni ocenění pronajímán a bude nutné vyčíslit hypotetické nájemné nebo že je pronajat, ale při fixním nájemném, faktor R 2 bude započítán. Informace o inflaci jsou poskytovány z obdobných zdrojů jako údaje o kapitalizační míře pro bezrizikovou investici.
-
Použití agregovaného údaje o průměrné inflaci v daném státě za rok není z důvodu nepřesnosti příliš vhodné. Doporučuje se použití dat z tzv. Inflačního zrcadla, jednotlivé míry inflace jsou zde rozčleněny podle jednotlivých komodit.
R 3 míra rizika -
Nemovitosti jsou obecně považovány za relativně málo rizikové, obzvláště v porovnání s některými cennými papíry jako jsou například akcie. Některá rizika spojená s nemovitostmi přesto existují. Mezi rizika patří např. rizika technická – požár, zřícení budovy, havárie, apod. Tato rizika lze do velké míry eliminovat vhodným pojištěním. Rizika ekonomická jsou poněkud závažnější, ať již celková – hospodářská krize, hyperinflace nebo individuální – neschopnost managementu, změna tržních podmínek (např. dálnice odvede dopravu z města a tržby maloobchodu následně poklesnou na polovinu). Dále existují rizika politická – změny zákonů, vyvlastnění nemovitostí, válka, terorizmus, apod. 27
Teoreticky je určení míry rizika jednoduché – statistická analýza poměru kapitalizační míry bezrizikové investice a skutečných výnosů z nemovitostí. Bohužel v praxi jde o jeden z nejsložitějších problémů hlavně kvůli velkému počtu, neurčitosti a nekompletnosti dat. R 4 míra životnosti -
Nemovitosti obecně patří mezi majetek s vysokou mírou ekonomické životnosti – od doby jedné generální opravy ke druhé. Mezi jednotlivými druhy objektů však rozdíly existují. Pro nejrychlejší a nejhrubší test hodnoty majetku slouží tzv. makléřská metoda, kdy je použita míra kapitalizace 10%. Tato metoda, nazývaná také jako obchodní nebo metoda praktiků, vychází z předpokladu, že v rozvinutých a stabilizovaných ekonomikách v podmínkách průměrné inflace, dlouhodobá kapitalizační míra u obchodních nemovitostí osciluje kolem 10 %.
4.
4. Tržní hodnota
Finální částí stanovení tržní hodnoty pomocí příjmové metody je dosazení hodnot čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do některého ze vzorců pro kapitalizaci. Důležité je vědět, zda je příjem z podnikání: -
Dočasný nebo trvalý
-
Okamžitý nebo odložený (např. zda je u budovy nutná rekonstrukce, dříve než bude moci být pronajata)
-
Konstantní nebo v každém roce jiný, závislý na různých faktorech
Nejčastějším případem je tzv. věčná renta – tedy případ, kdy je uvažován konstantní příjem po velmi dlouhou dobu. Vzorec pro výpočet tržní hodnoty (V- value) je následující: V = NOI / R
1.2.3 Porovnávací přístup Ort (2007, s. 14) uvádí, že porovnávací metoda, jak napovídá sám název, je založena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za obdobných podmínek.
28
Ort (2007, s. 15) dále uvádí, že prvním předpokladem k použití porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Z tohoto důvodu nelze porovnávací metodu použít na nově vzniklých trzích. V některých pramenech je uvedeno, že kvalitní cenové databáze (cenové mapy pozemků, apod.) jsou vytvářeny třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních tržních podmínek, tzn. s vyloučením závažných hospodářských krizí, razantních legislativních a politických změn, válek apod. Při tvorbě funkční databáze porovnatelných nemovitostí nastávají dva zásadní problémy: 1. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti 2. Pravdivost informací Problém se objevuje ve dvou rovinách: 1. Skutečná prodejní cena – nahlédnutí do kupní smlouvy obvykle na katastrálním úřadu. Vyskytují se i případy, kdy lze cenu zjistit z jiných zdrojů. 2. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti - vnější obhlídka nemovitosti, výpis z katastru nemovitostí. Ort (2007, s. 16) zmiňuje korekční činitele. Úlohou korekčních činitelů je zohlednění odlišností porovnávané a oceňované nemovitosti. Korekční činitele je vhodné z praktického hlediska uspořádat do tabulky, jejímž výsledkem bude tržní hodnota oceňované nemovitosti. Zazvonil (1996, s. 79) se také zabývá přístupem na bázi porovnání. Uvádí čtyři základní podmínky, které jsou nutné pro porovnávací přístup: -
oceňované a porovnávané nemovitosti musí porovnatelné,
-
porovnávané ceny musí být co nejvíce aktuální,
-
porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů nebo ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů,
-
porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách, což se týká účastníků obchodu, oblasti a druhu trhu, ve kterém se oceňovaná nemovitost nachází.
29
Vymezením porovnávací jednotky se zabývá Ort (2007, s. 25-26) Porovnávací jednotka pozemku je jednoznačná – metr čtvereční rozlohy. Porovnávací jednotka u nemovitosti by měla co nejpřesněji a nejjasněji zobrazovat hlavní cenotvorné faktory oceňovaného majetku. BA – Building area – zastavěná plocha Plocha zastavěná budovou, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Správné stanovení zastavěné plochy je relativně složité – např. zda započítávat do zastavěné plochy vykonzolované části vyšších nadzemních podlaží, zda započítávat i předložená schodiště nebo přístřešky, apod. Zastavěná plocha jako porovnávací jednotka je vhodná pro jednopodlažní stavby, kterými jsou skladové a výrobní haly, hypermarkety, apod. GFA – Gross floor area – celková zastavěná plocha Celková zastavěná plocha je používána nejčastěji. Lze ji totiž snadno určit i bez detailní prohlídky vnitřních prostor stavby. Jedná se o součet všech zastavěných ploch všech podzemních i nadzemních podlaží. GFA je vhodná při ocenění vícepodlažních objektů, kterými jsou bytové domy, administrativní budovy, vícepodlažních výrobní haly, apod. NFA – Net floor area – čistá podlahová plocha Jedná se o celkovou zastavěnou plochu bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet, apod. Na rozdíl od celkové zastavěné plochy je tento údaj přesnějším cenotvorným faktorem. Plocha nosných a dělících konstrukcí snižuje využitelnost stavby. Současné typy konstrukcí (skeletové systémy se zavěšenou fasádou) jsou mnohem tenčí než klasické, masivní konstrukční systémy na bázi cihel nebo dokonce kamene. Čistá podlahová plocha je použitelná při ocenění stejných objektů jako celková zastavěná plocha. NRA – Net rentable area – čistá pronajímatelná plocha Z výše uvedených porovnávacích jednotek je čistá pronajímatelná plocha nejpřesnějším cenotvorným faktorem, který je přímo vázán na příjem ze stavby a následně i na její tržní hodnotu. Čistá pronajímatelná plocha je čistá podlahová plocha bez společně přístupných
30
částí budovy (společné chodby, schodiště, apod.), samozřejmě pokud není v nájemní smlouvě uvedeno jinak.
2 Pojišťovnictví Ducháčková (2003, s. 145) říká, že pojišťovnictví je specifické odvětví ekonomiky, které zabezpečuje finanční eliminaci rizik ovlivňujících činnost lidí. Zahrnuje všechny pojišťovací instituce, které mají oprávnění k podnikání v dané ekonomice, ve všech jejích formách. V jednotlivých zemích se uplatňuje různý přístup k pojetí pojmu pojišťovnictví z hlediska zahrnování institucí do tohoto odvětví ekonomiky. Pojišťovnictví v řadě zemí zahrnuje kromě institucí komerčního pojišťovnictví také instituce zabývající se povinným zdravotním pojištěním, někdy rovněž pojišťovny sociální. V podmínkách České republiky se do pojišťovnictví zahrnují instituce zabývající se z různého pohledu komerčním pojištěním. V podmínkách České republiky se chápe pod pojmem pojišťovnictví specifické odvětví ekonomiky zabývající se pojišťovací, zajišťovací a zprostředkovatelskou činností v oblasti komerčního pojištění a s tím spojenými činnostmi. Předmětem pojišťovnictví jako odvětví ekonomiky je také regulace pojišťoven ze strany státních orgánu, které dohlížejí na dodržování správného podnikání v oblasti pojištění, dále je předmětem pojišťovnictví řízení pojišťoven, kalkulace pojistného, tvorba technických rezerv, informační soustava apod. V rámci pojišťovnictví v jednotlivých zemích existují a působí instituce, jejichž účelem je organizování vzájemné spolupráce pojišťoven, asociace pojišťoven. Mezi instituce, které patří do pojišťovnictví: -
pojišťovny a zajišťovny,
-
pojišťovací zprostředkovatelé,
-
státní dozor nad pojišťovnictvím,
-
asociace pojišťoven,
-
finanční instituce zabývající se pojištěním vedle pojišťoven,
-
poradenské a ostatní firmy v oblasti pojišťovnictví.
31
2.1 Základní pojmy Mužáková (2014, s. 19) uvádí tyto základní pojmy: -
pojistný fond: je peněžní rezervní fond, který se tvoří a rozděluje na základě tzv. pojistné metody;
-
pojistná metoda: slouží k tvorbě a rozdělování peněžního rezervního fondu;
-
pojistný kmen: souhrn pojistných smluv, které pojišťovna v rámci určitého druhu pojištění spravuje;
-
pojistné riziko: souhrn rizik krytých příslušným druhem pojištění tak, jak jsou převzata pojišťovnou. Riziko, na které pojišťovna může uzavřít pojistnou smlouvu na základě pojistně technických podmínek;
-
pojistné podmínky: právně upravují určitý pojistný produkt. Uplatňují se všeobecné a tzv. zvláštní pojistné podmínky;
-
všeobecné pojistné podmínky: pojistné podmínky pro určitý druh pojištění. Určují charakteristiku pojmu pojistná událost (vymezení rizik krytých v rámci daného pojistného produktu včetně výčtu výluk z pojištění), způsob uzavření pojistné smlouvy, začátek, dobu trvání a ukončení pojištění, výluky z pojištění, předmět pojištění, podmínky poskytování a způsob propočtu velikosti pojistného plnění. Jsou součástí pojistné smlouvy.
-
zvláštní pojistné podmínky: konkrétní pojistné podmínky pro dané pojištění, konkretizují všeobecné pojistné podmínky. Jsou dohodnuty v pojistné smlouvě.
-
pojistná doba: doba, na kterou je sjednáno pojištění v pojistné smlouvě.
-
pojistná smlouva: představuje právní dokument, který završuje dvoustranný právní akt, na jehož základě vzniká smluvní pojištění fyzických a právnických osob.
-
pojistka: potvrzení o uzavření pojistné smlouvy.
-
pojistník: osoba (fyzická či právnická), která uzavřela pojistnou smlouvu s pojistitelem a která se ve smlouvě zavázala platit pojistné za pojistnou ochranu.
-
pojištěný: osoba, na jejíž majetek, odpovědnost za škody, život nebo zdraví se pojištění vztahuje.
-
obmyšlený: osoba, ve prospěch které by bylo vyplaceno pojistné plnění v případě úmrtí pojištěného (v pojištěních, kde je kryto riziko úmrtí).
-
pojistitel: právnická osoba, která má oprávnění provozovat pojištění (pojišťovna).
-
oprávněná osoba: osoba, které vzniklo právo na pojistné plnění.
-
pojistný zájem: je oprávněná potřeba ochrany před následky pojistné události. 32
-
pojištění obnosové: druh soukromého pojištění, účelem je získání obnosu, tj. dohodnuté finanční částky v důsledku pojistné události v nezávislé výši na vzniku nebo rozsahu škody.
-
pojištění škodové: druh soukromého pojištění, účelem je náhrada vzniklé škody důsledkem pojistné události.
Ducháčková (2003, s. 9-10) uvádí další základní pojmy: -
nejistota: nebezpečí, které ohrožuje jistotu subjektu;
-
riziko: je nejistota, která se dá měřit počtem pravděpodobnosti. V případě rizika jde o stav, kdy je budoucí situace předem charakterizována, je známo rozdělení pravděpodobnosti. Pojem riziko je chápán, jako možnost vzniku události s výsledkem odchylným od cíle s určitou objektivní pravděpodobností.
-
pravá
nejistota:
představuje
stav,
kdy
je
rozdělení
pravděpodobnosti
nespecifikovatelné. Ducháčková (2003, s. 14) dále definuje risk management: -
risk management: předmětem této disciplíny je umožnit v tržní ekonomice zahrnutí projevů rizika, vyplývajících z nejednoznačnosti průběhu reálných ekonomických procesů, do rozhodování o hospodářských záležitostech. Risk management spočívá v soustavné analýze ekonomické činnosti z hlediska zřetelných, potenciálních i skrytých rizik.
2.2 Druhy pojištění Ducháčková (2003, s. 23-24) rozděluje pojištění na dva systémy a to z hlediska způsobu financování: a) pojištění sociální - zahrnuje úhradu tzv. sociálních rizik ve státem daném rozsahu, je koncipováno jako pojištění povinné. b) pojištění komerční (soukromé) - kryje rizika ekonomických subjektů (fyzických i právnických osob), často v návaznosti na jejich rozhodnutí a potřeby (kromě některých povinných pojištění). Právní členění: a) pojištění dobrovolné - pojistná smlouva je sjednána mezi pojistníkem a pojistitelem v závislosti na rozhodnutí pojistníka. 33
b) pojištění povinné: -
povinné smluvní - povinnost sjednat pojistnou smlouvu pro dané subjekty je vymezena právním předpisem.
-
zákonné – povinnost být pojištěn je dána zákonem, v tomto případě se nesjednává pojistná smlouva (z právního předpisu vyplývá povinnost platit pojistné ve vymezené výši, vymezené instituci a ve vymezených termínech).
2.2.1 Pojistné plnění Ducháčková (2003, s. 37) uvádí, že pod pojmem pojistné plnění se rozumí náhrada pojistitele v případě, že dojde k pojistné události. Tato náhrada existuje především v podobě peněžní náhrady, ovšem v některých případech i ve formě věcného, naturálního plnění. K naturálnímu plnění dochází v případě uplatnění tzv. asistence. Jedná se o asistenci zdravotní, právní nebo technickou. Pokud je uplatněno pojistné plnění v peněžní podobě, je představováno: -
náhradou škody u pojištění kryjících konkrétní potřeby pojištěných, tedy zejména pojištění majetku a pojištění odpovědnosti,
-
výplatou pojistného plnění u pojištění kryjících abstraktní potřeby, tedy úrazového, životního, důchodového, nemocenského pojištění atd.
2.2.2 Komerční pojištění Ducháčková (2003, s. 29-30) uvádí, že komerční pojištění kryje rizika způsobem, který odpovídá pojistné metodě a použití pojistného fondu. Tzn., platí zde zásada ekvivalence. Smluvní podoba pojištění je typická pro komerční pojištění. Význam komerčního pojištění: -
stabilizace ekonomické úrovně ekonomických subjektů,
-
ovlivňování fungování tržní ekonomiky zásluhou krytí ztrát v případě realizace nahodilých událostí z pojistných plnění,
-
uplatnění
odpovědnosti
ekonomických
subjektů
za
svoji
finanční
stabilitu
i sociální situaci, -
makroekonomický
význam
komerčního
pojištění
a investováním technických rezerv pojišťoven. 34
v
souvislosti
s
tvorbou
Podle způsobu tvorby rezerv lze komerční pojištění rozdělit: -
pojištění riziková, návratnost vložených finančních prostředků je podmíněna vznikem pojistné události. Není tedy jednoznačně jasné, jestli k pojistné událost vůbec dojde. Pokud během trvání pojištění pojistná událost nevznikne, pojišťovna pojistné plnění neposkytne.
-
pojištění rezervotvorná, je tvořena rezerva na výplatu sjednaných pojistných plnění v budoucnosti. U tohoto typu pojištění je pojistné plnění vždy vyplaceno.
Podle druhu rizik lze komerční pojištění rozdělit: -
pojištění životní, kryje životní rizika, tj. riziko úmrtí a dožití,
-
pojištění neživotní, kryje celé řady druhů neživotních rizik (například úraz, nemoc, požár, odcizení…).
2.2.3 Pojištění obnosová (sumová) Podle Ducháčkové (2003, s. 38-39) jsou pojištění obnosová někdy nazývána jako pojištění na pojistnou částku. Pojistná částka udává absolutní výši pojistného plnění. Pokud nastane pojistná událost, pojistné plnění je vyplaceno ve výši pojistné částky nebo v rozsahu určitého procenta z pojistné částky. Pojistné plnění závisí pouze na předem pevně stanovené výši pojistné částky, proto je plnění na výši škody nezávislé a skutečná výše potřeby se zjišťovat nemusí. Pojistné plnění=pojistná částka Jedná se o krytí abstraktních potřeb, u nichž nelze přímo vyjádřit škodu a ohodnotit ji. Sumová pojištění se využívají u rizik, kdy škodu nelze přesně vyčíslit, tedy u pojištění osob, u pojištění na dožití, pojištění smrti, pojištění invalidity, pojištění pracovní neschopnosti. Z důvodu velikosti pojistných plnění při uplatnění pojištění neexistuje z hlediska právní úpravy hranice pro velikost sjednávaných pojistných částek ani omezení pro počet pojištění sjednaných osob pro krytí jednoho rizika.
35
2.2.4 Pojištění škodová Ducháčková (2003, s. 39-43) říká, že u škodových pojištění je pojistné plnění závislé na výši nastalé škody. Tento druh se obvykle používá u pojištění majetku a odpovědnosti. Účelem tohoto pojištění je krytí konkrétní potřeby a náhrada vzniklé škody. Existuje zde vztah: pojistné plnění škoda Podle uvedené vztahu nemůže od pojišťovny pojištěný získat pojistné plnění vyšší než je škoda. Pojištění je určeno jen k náhradě vzniklé škody a nesmí vést k obohacení. Pokud by výše pojistného plnění byla vyšší než nastalá škoda, jednalo by se o pojistný podvod. Relace mezi pojistným plněním a škodou se označuje jako intenzita pojistné ochrany (i), pro kterou platí: é ěí
i=
š
kdy: i = 100 % -> plné pojištění i < 100 % -> podpojištění
Rozlišujeme následující škodové formy pojištění: a) ryzí zájmové pojištění - známé také jako pojištění bez pojistné částky. Jak napovídá sám název, pojistná částka není ve smlouvě uvedena. Nastalá škoda je u této formy pojištění stoprocentně kryta a platí zde vztah: pojistné plnění = škoda. b) pojištění na první riziko – označované také jako ohraničené ryzí zájmové pojištění. Ohraničené z toho důvodu, že určená pojistná částka vymezuje horní hranici pojistného plnění. Plná výše krytí nastane v případě, že škoda nepřesáhne hranici pojistné částky. Jestliže pojistná částka bude překročena, plnění bude vyplaceno ve výši stanovené pojistné částky. c) pojištění na plnou hodnotu - pojistné plnění je závislé na předem stanovené pojistné hodnotě. Pojistná hodnota musí brát ohled na možné změny ekonomických podmínek během trvání pojištění. Horní hranice pojistného plnění a intenzita pojistné ochrany je určena pojistnou částkou, z důvodu možného vzniku podpojištění, pokud je pojistná částka < pojistná hodnota. 36
2.2.5 Franšíza Ducháčková (2003, s. 44-49) rozděluje franšízu na excedentní a integrální. a) excedentní franšíza je odečtená částka z pojistného plnění stanoveného na základě některé ze základních forem pojištění. Pojištěný se tím podílí na náhradě škody částkou ve výši excedentní franšízy. Vliv excedentní franšízy na výši pojistného plnění u ryzího zájmového pojištění vyjadřuje vztah: pojistné plnění = škoda - excedentní franšíza, pokud škoda > excedentní franšíza pojistné plnění = 0, pokud škoda, excedentní franšíza b) integrální franšíza jde o částku, do jejíž výše není pojistné plnění uhrazeno. Pojistné plnění nad tuto částku je vyplaceno ve výši, která je určena podle některé základní formy pojištění. Nejčastěji se integrální franšíza využívá při pojištění podnikatelských rizik, důvodem je vyjmutí drobných škod z pojistného plnění. Výše pojistného plnění při použití integrální franšízy u ryzího zájmového pojištění vyjadřuje vztah: pojistné plnění = 0, pokud škoda integrální franšíza, pojistné plnění = škoda, pokud škoda > integrální franšíza. Intenzitu pojistné ochrany na sjednané velikosti integrální franšízy vyjadřuje vztah: i = 0, pokud škoda integrální franšíza, i = 1, pokud škoda > integrální franšíza.
2.2.6 Procentní spoluúčast Ducháčková (2003, s. 46-47) uvádí, že při využití procentní spoluúčasti se pojištěný podílí určitým stanoveným procentem na úhradě škody. Částka, která odpovídá určenému procentu spoluúčasti, se odečítá od pojistného plnění stanoveného podle některé základní formy pojištění. Procentní spoluúčast se používá například v rámci havarijních, úvěrových nebo zemědělských pojištění. Výše pojistného plnění při uplatnění procentní spoluúčasti v konstrukci určitého pojištění s kombinací ryzího zájmového pojištění vyjadřuje vztah: pojistné plnění = škoda (1 - procentní spoluúčast).
37
Intenzita pojistné ochrany v případě, že je uplatňována procentní spoluúčasti s kombinací ryzího zájmového pojištění vyjadřuje vztah:
i = 1 - procentní spoluúčast
2.2.7 Podpojištění, přepojištění, soubor věcí Ort (2007, s. 31) uvádí, že k podpojištění věci dojde, když je v době vzniku pojistné události pojistná hodnota pojištěné věci větší než pojistná částka. Pojišťovna následně poskytne plnění ve stejném poměru jako je pojistná částka k pojistné hodnotě pojištěných věcí. Zákon č. 89/2012 Sb. § 2853 Nový občanský zákoník definuje přepojištění následovně: „Převyšuje-li pojistná částka pojistnou hodnotu pojištěného majetku, mají pojistitel i pojistník právo navrhnout druhé straně, aby byla pojistná částka snížena při současném poměrném snížení pojistného pro další pojistné období, následující po této změně. Nepřijme-li strana návrh do jednoho měsíce ode dne, kdy jej obdržela, pojištění zaniká.“ „Převyšuje-li pojistná částka pojistnou hodnotu pojištěného majetku a bylo-li ujednáno jednorázové pojistné, má pojistitel právo domáhat se snížení pojistné částky pod podmínkou, že bude poměrně sníženo i pojistné, a pojistník má právo domáhat se snížení pojistného pod podmínkou, že bude poměrně snížena i pojistná částka.“ Nový občanský zákoník § 2850 se zabývá souborem věcí. „Je-li pojištěna hromadná věc, vztahuje se pojištění na všechny věci, které k hromadné věci náleží při vzniku pojistné události. Ustanovení o pojistné částce nebo limitu pojistného plnění, o pojistné hodnotě, o podpojištění a přepojištění se vztahují na celou hromadnou věc. Vztahuje-li se pojištění na několik hromadných věcí, určí se pojistná částka nebo limit pojistného plnění na každý soubor samostatně. Je-li pojištěn soubor věcí, použije se odstavec 1 obdobně.“
2.3 Rizika pojištění Ort (2007, s. 35-36) uvádí, co to je pojistné riziko. Pojistné riziko je takové riziko, na které je podle pojistně technických podmínek možné sjednat pojistnou smlouvu. V praxi se pojmem pojistné riziko obvykle chápe nějaký předmět (budova, automobil) nebo událost, která je příčinou škody např. požár, krupobití, havárie, pád letadla. 38
S pojistnými riziky se odhadce setká ve chvíli, kdy jej pojistitel, pojistník nebo pojištěný požádá o zhodnocení, někdy i o odhad pojistného rizika. Při zhodnocení, resp. při odhadu pojistného rizika je důležité, ve které fázi procesu uzavírání pojistné smlouvy je odhadce vyzván ke spolupráci. a) před uzavřením pojistné smlouvy - zde odhadce posoudí, jaká rizika hrozí a podle toho doporučí rozsah pojištění. b) po uzavření pojistné smlouvy - zde odhadce posoudí rozsah pojištění a určí, zda jsou všechna závazná rizika řádně pojištěna. Pokud tomu tak není, doporučí změnit, resp. doplnit pojistnou smlouvu U základního pojištění vzniká nárok na pojistné plnění v případech, když byl majetek zničen či poškozen: - požárem, - výbuchem, - úderem blesku.
U dodatkového pojištění vzniká nárok na pojistné plnění v případech, když byl majetek zničen či poškozen: - povodní, - záplavou, - vichřicí, - krupobitím, - sesouváním půdy, - zřícením skal nebo zemin, - sesuvem nebo zřícením lavin, - pádem letadla, stromů či stožárů, - tíhou sněhu či námrazy.
39
2.3.1 Interní rizika Ort (2007, s. 36) vysvětluje termín interní rizika. Jedná se o pojistná rizika vyplývající ze skutečností, které se nacházejí uvnitř posuzované stavby. Typickými příklady jsou: a) vadná elektroinstalace - amatérské zásahy do instalace, dožilý stav vodičů i dalších zařízení. b) nefunkční bleskovod - porušené svodné vedení, rozpadlé zemnící tyče. c) vadný plynovod - dožilé a poruchové plynové spotřebiče, netěsnící a zkorodované potrubí, někdy i amatérské zásahy do plynoměru. d) střešní konstrukce - zjevně poddimenzovaná střešní konstrukce, masivní zatékání a následné rozšíření dřevokazných hub, oslabení nosných částí dřevokazným hmyzem. e) trhliny v nosném zdivu - nedostatečné dimenzované nebo rozpadlé základy, porušené věnce, dodatečné přitížení nástavbou, interakce sousedních objektů.
2.3.2 Externí rizika Ort (2007, s. 37) uvádí externí rizika. Jedná se rizikové faktory, které působí z prostoru mimo pojištěný majetek, ale způsobují pojistné riziko. Těchto faktoru je velmi mnoho, pro ujasnění uvádím tyto: a) záplavové území - na stavebních úřadech nebo u organizací, které provádějí správu povodí jednotlivých toků lze získat mapy záplavových území. b) sesuvné svahy a skály, padající kameny - pojistné riziko představují nejen kameny nebo skály, které mohou poškodit konstrukci, ale i porušení stavby založené na sesuvném svahu. c) letový koridor dopravních letadel - větší pravděpodobnost pádu letadla. d) poškození sněhem - v horských oblastech by měly být stavby například jejich střešní konstrukce dimenzovány tak, aby byly schopny odolat maximálnímu možnému zatížení sněhem.
40
3 Metody oceňování v pojišťovnictví 3.1 Nová cena Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů § 3, písmeno w, uvádí, že „nová cena je cena, za kterou lze v daném místě a v daném čase věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu.“
3.2 Časová cena Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů § 3, písmeno v, uvádí, že „časovou cenou je cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí; stanoví se z nové ceny věci, přičemž se přihlíží ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuž došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem.“
Indexová metoda U této velmi jednoduché metody se provádí přepočet z původní pořizovací ceny (historické ceny) na novou cenu pomocí indexů cen pro stavebnictví vydávaných Českým statistickým úřadem. Cenový index upravuje hodnoty základní ceny za jednotku vlivem inflace. Pořizovací cena je získaná z účetních sestav. Pro metodu jsou tedy prvořadé a nejdůležitější účetní sestavy oceňovaného nemovitého majetku podniku. Aby bylo možné pro správné stanovení hodnoty použít tuto metodu, je nutné, aby pořizovací cena majetku a rok pořízení odpovídal. Položky nesmí být upraveny např. snížené o opotřebení majetku. Pokud podnik prováděl rekonstrukci či modernizaci budovy, je nutné tuto položku z technického zhodnocení započíst k budově, které se tato změna týká. Následovně je podstatné taktéž technická zhodnocení přepočíst příslušným cenovým indexem dle roku, ve kterém k technickému zhodnocení došlo. Vzorec pro výpočet: NC = PC x cenový index NC – nová cena PC – pořizovací cena k roku pořízení Cenový index – pro stavebnictví (nemovitosti) odpovídající roku pořízení 41
3.3 Stanovení pojistné hodnoty dle metodiky České pojišťovny a. s. Pro bližší zkoumání stanovení pojistné hodnoty majetku byla vybrána Česká pojišťovna a. s. Server České pojišťovny (2015) uvádí základní informace o této instituci. Česká pojišťovna je univerzální pojišťovnou s více než 185letou bohatou tradicí poskytování životního i neživotního pojištění. Od roku 1991 zůstává největší pojišťovnou na českém pojistném trhu. Kromě životního a neživotního pojištění má tato pojišťovna v portfoliu také pojištění pro malé, střední a velké klienty v oblasti průmyslových, podnikatelských rizik a zemědělství. Česká pojišťovna a.s. má kolem 3900 zaměstnanců a 5600 obchodních zástupců a více než 4500 obchodních míst. Podíl na českém trhu dosahuje 23,9 procent a v současnosti spravuje téměř osm milionů pojistných smluv.
3.3.1 Historie a vývoj České pojišťovny Server České pojišťovny (2015) mapuje její historický vývoj. Historie České pojišťovny sahá do roku 1827, kdy byly schváleny stanovy. V té době se nejmenovala Česká pojišťovna, ale Císařsko-královský, privilegovaný, český, společný náhradu škody ohněm svedené pojišťující ústav. Tento ústav nejprve pojišťoval pouze proti požáru, po několika letech změnil svůj název na První českou vzájemnou pojišťovnu. V druhé polovině 19. století měla tato pojišťovna takové postavení na trhu, že jí neotřásly ani náhrady škod po velkých požárech na konci století včetně požáru rozestavěného Národního divadla. V té době to byla největší pojistná událost. Od počátku 20. století začala tato instituce nabízet svým klientům také životní pojištění, pojištění proti vloupání a pojištění zákonné odpovědnosti a úrazu. Po roce 1948 vznikla jediná Československá pojišťovna. Svůj monopol si držela až do roku 1991, kdy vznikl zákon o pojišťovnictví. Tímto zákonem se otevřel trh, na který do roku 1999 vstoupilo 42 pojišťoven. Česká pojišťovna si však i dnes drží výhradní postavení na trhu. Historické mezníky České pojišťovny a. s. jsou uvedeny pod přílohou 1. 42
3.3.2 Metodika České pojišťovny a.s. Pojistit nemovitost lze na pobočkách pojišťovny nebo prostřednictvím online formuláře. Na webových stránkách si pojistník zvolí, jakou stavbu chce pojistit (byt, rodinný dům, rekreační chalupu, chatu). Dále je nutné zadat adresu pojišťované nemovitosti, podle které systém vyhodnotí záplavovou oblast. Tento parametr je důležitý pro pojišťovnu kvůli riziku vzniku pojistné události. Mezi další parametry ovlivňující pojistnou hodnotu patří sklon střechy, konstrukční řešení a zastavěná plocha. Následně je vygenerována pojistná částka a výsledné pojistné. Česká pojišťovna a. s. nabízí pět variant pojištění, a to: Start, Standard, Exclusive, Exclusive Plus a Exclusive Max. Klient si vybere optimální variantu a upraví si procentuální spoluúčast. Výsledná hodnota není závazná, jelikož podle všeobecných pojistných podmínek závisí pojistná hodnota majetku na klientovi.
Výňatek ze všeobecných pojistných podmínek České pojišťovny a. s. 1. Pojistné plnění je omezeno horní hranicí. Horní hranice je stanovena pojistnou částkou nebo limitem pojistného plnění. Pojišťovna poskytne pojistné plnění maximálně do výše: a) pojistné částky ujednané v pojistné smlouvě k jednotlivému předmětu pojištění, nebo b) limitu pojistného plnění sjednaného k pojistnému nebezpečí nebo k jednotlivému předmětu pojištění. Rozhodující je vždy nižší částka. 2. Za stanovenou výši pojistné částky jakož i limitu pojistného plnění v pojistné smlouvě je odpovědný pojistník. 3. Výše sjednané pojistné částky pro předmět pojištění má v průběhu pojistné doby odpovídat jeho pojistné hodnotě, nejedná-li se o limit plnění. 4. Pojistná hodnota je nejvyšší možná majetková újma, která může v důsledku pojistné události nastat. Pojistnou hodnotu lze vyjádřit způsobem dále stanoveným: a) novou cenou, b) časovou cenou, c) jinak stanovenou cenou. 5. Pokud byl pojistnou událostí předmět pojištění poškozen, vzniká oprávněné osobě právo, není-li v DPP uvedeno nebo v pojistné smlouvě ujednáno jinak, aby jí pojišťovna vyplatila:
43
a) při pojištění na novou cenu částku odpovídající přiměřeným nákladům na opravu poškozeného jednotlivého předmětu pojištění, sníženou o časovou cenu použitelných zbytků jeho nahrazovaných částí. Pojišťovna poskytne náklady na opravu nejvýše do jeho nové ceny v době bezprostředně před pojistnou událostí snížené o novou cenu jeho zbylé části; b) při pojištění na časovou cenu částku odpovídající přiměřeným nákladům na opravu poškozeného jednotlivého předmětu pojištění, sníženou o částku odpovídající stupni opotřebení a jiného znehodnocení v době bezprostředně před pojistnou událostí, a dále sníženou o časovou cenu použitelných zbytků jeho nahrazovaných částí. Pojišťovna poskytne náklady na opravu nejvýše do jeho časové ceny v době bezprostředně před pojistnou událostí snížené o časovou cenu jeho zbylé části; c) při pojištění na jinak stanovenou cenu částku určenou způsobem, který je podle pojistného nebezpečí a předmětu pojištění uveden v DPP nebo ujednán v pojistné smlouvě.8
8
Všeobecné pojistné podmínky pro pojištění majetku a odpovědnosti občanů VPPMO-O-01/2014
44
Závěr teoretické části V této bakalářské práci bylo řešeno stanovení pojistné hodnoty majetku. V úvodní kapitole byly vysvětleny základní pojmy týkající se oceňování a také způsoby, kterými se oceňuje. Druhá kapitola se věnovala pojišťovnictví. Zde autorka popsala druhy pojištění a s nimi spojená rizika. Poslední část se zabývala metodami oceňování v pojišťovnictví. Převážná část této kapitoly byla věnována konkrétní pojišťovně. Autorka si vybrala největší pojišťovnu v České republice, kterou je Česká pojišťovna a. s. Byl zde popsán postup ocenění nemovitého majetku pomocí online formuláře. Tento typ stanovení pojistné hodnoty je velmi jednoduchý a rychlý. Klient si může nemovitost pojistit z domova. Nevýhodou tohoto způsobu stanovení hodnoty majetku je fakt, že pojišťovna nijak nezohledňuje lokalitu nemovitosti. Například pokud budeme mít dva shodné rodinné domy v odlišných lokalitách, jejichž hodnota by byla stanovena na stejnou částku. První v Praze a druhý na venkově, po vyplacení při totální škodě, by si majitel domu na venkově, na rozdíl od majitele v Praze, byl schopen koupit dům ve srovnatelné hodnotě. Další nevýhodou je, že není bráno v potaz morální opotřebení stavby ani výše standardu jednotlivých prvků. Způsob stanovení pojistné hodnoty programem pojišťovny dostačuje pro pojištění stavebně jednodušších objektů. Pokud by se však jednalo o rozsáhlý objekt, např. továrnu nebo atypický rodinný dům, tato zjednodušená metodika by nestačila. Jedná-li se o složitější ocenění, měl by pojistnou hodnotu stanovit odhadce nemovitostí. Hodnota by měla být stanovena správně a nemělo by tak dojít k podpojištění nebo přepojištění.
45
B. PRAKTICKÁ ČÁST Praktická část je po konzultaci s vedoucím práce zpracována podle metodiky uvedené ve skriptech: Ort: Cvičení z oceňování nemovitostí - díl 1
4 Tržní ocenění rodinného domu Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Rodinný dům č. p. 49 Želechovice 49 410 02 Čížkovice – Želechovice
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 6. dubna 2015
46
Obsah •
Úvodní list
•
Obsah
•
Průvodní dopis
•
Popisné informace
•
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
•
Ocenění
•
Závěr
•
Omezující podmínky a předpoklady
•
Osvědčení
Přílohy •
Výpis z katastru nemovitostí
•
Snímek z katastrální mapy
•
Fotodokumentace objektu
47
Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 11. dubna 2015 Oznamuji Vám, že jsem dokončila tržní ocenění majetku označeného jako
RODINNÝ DŮM č. p. 49
Uvedeným na listu vlastnictví č. 207, pro katastrální území Želechovice, obec Čížkovice, okres Litoměřice
Nacházejícího se na adrese Želechovice 49, 410 02 Čížkovice – Želechovice, Česká republika
V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.
Zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k 6. dubnu 2015 – ke dni místního šetření a k tomuto dni platným právním skutečnostem a k technickému stavu. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí příslušného úřadu v Litoměřicích, na listu vlastnictví č. 207, pro katastrální území Želechovice, obec Čížkovice, okres Litoměřice. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy.
48
Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Rodinný dům ani jeho část není pronajata za tržní nájemné. Podle dostupné dokumentace i podle sdělení zadavatele ocenění nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, zástavní práva nebo věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníženého o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty 49
majetku.
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 49 se nachází na okraji malé vesnice Želechovice, která je vzdálena asi 6 kilometrů od města Lovosice. Jedná se o rezidenční bydlení v klidném rázu. Jedná se o starší zástavbu rodinných domů. V dochůdné vzdálenosti se nachází obchod se smíšeným zbožím. V sousední obci Čížkovice se nachází obecní úřad, pošta, obchod se smíšeným zbožím, autobusová a vlaková stanice. Budovy veškeré občanské vybavenosti jsou v nedalekých Lovosicích. Spojení s městem Lovosice je zajišťováno autobusovou dopravou. Parkovaní je možné bez problému jak na vlastním pozemku, tak na veřejných prostranstvích. Pohledový horizont hodnotíme jako nadprůměrný, dům se nachází na okraji obce a výhled není omezen okolní zástavbou.
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání k jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
Historie
50
Stavba oceňovaného rodinného domu byla dokončena v roce 2014, kdy byl dům také zkolaudován.
Pozemek Předmětem ocenění jsou dva spolu související pozemky, které tvoří jediný funkční celek. Oba pozemky jsou rovinaté a přístupné na jihovýchodní straně z místní zpevněné komunikace. Jako celek mají nepravidelný tvar. Pozemek st. p. č. 10o rozloze 374 m2 je částečně zastaven budovou č. p. 49, zbytek tvoří zpevněná plocha a zahrada. Pozemek p. č. 8/1 o rozloze 257 m2 není zastavěn. Pozemek se nenachází na chráněném území, ani v památkové zóně.
Vedlejší stavby Vedlejší stavby se dosud na pozemku nevyskytují.
Venkovní úpravy 1. Vodovodní přípojka provedená z PE potrubí z vodovodního řadu z přilehlé komunikace 2. Přípojka kanalizace provedená z PVC do odpadní jímky na pozemku vlastníka 3. Přípojka elektro vedená ze sloupu nadzemního vedení NN do elektroměrové skříně v oplocení pozemku. Z elektroměrové skříně zavedena přípojka NN zemním kabelem do rozvodné skříně umístněné v zádveří rodinného domu. 4. Zpevněné plochy z betonové velkoformátové dlažby 5. Plot z pozinkovaného pletiva na ocelových pozinkovaných sloupcích 6. Plot z betonových hladkých plotových tvárnic 7. Posuvná ocelová vjezdová brána 8. Vstupní ocelová branka
Trvalé porosty Trvalé porosty se na pozemku dosud nevyskytují.
51
Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně stojící budovu obdélníkového půdorysu. Delší strana objektu je umístěna rovnoběžně s ulicí. Stavba je jednopodlažní, nepodsklepená, jednobytová se sedlovou střechou, bez využití podkroví. Nadzemní podlaží má obdélníkový tvar bez teras. Stavba dispozičně obsahuje zádveří, chodbu, technickou místnost, koupelnu s WC, šatnu, pracovnu, komoru, ložnici a obývací pokoj s kuchyňským koutem. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení. Stavba má jedno nadzemní podlaží a podkroví a nemá více jak tři kolaudované byty.
Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové. Základové pasy jsou vyrovnány a vyztuženy železobetonovou deskou. Stavba je opatřená hydroizolací, izolací proti radonu a tepelnou izolací. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z pórobetonových tvárnic YTONG o tloušťce 375 mm se zateplením z izolačních desek YTONG Multipor o tloušťce 80 mm. Stropní konstrukce nebyla realizována a je nahrazena sádrokartonovým podhledem zavěšeným na dřevěných styčníkových vaznících střešní konstrukce. Střecha je sedlová s dřevěnými styčníkovými vazníky. Krytina z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou z titanzinkového plechu. Vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, opatřené disperzní malbou. Vnější omítky hladké šlechtěné s nátěrem akrylátovou fasádní barvou. Vnější obklady soklu z marmolitu, obklady u vstupní části ze smrkových palubek. Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně. Okna, vstupní dveře a francouzská okna jsou plastová s izolačním trojsklem. Vnitřní dveře dýhované v obložkových zárubních. Dveře mezi zádveřím a obytným prostorem posuvné do stavebního pouzdra JAP. Podlahy v obytných místnostech a šatně jsou laminátové. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlažbou. Vytápění ústřední s teplovodním podlahovým vytápěním. Zdrojem tepla je elektrický kotel.
52
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná hodnota majetku. Základní kritéria, která musí být při nejvyšším a nejlepším splněna, jsou dodržení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto zjištěných skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve výborném stavu. Tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti je splněna, neboť uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Z důvodu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
OCEŇENÍ ÚVOD Pro indikaci tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění, a to metoda porovnávací, příjmová a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za obdobné typy majetku. Dále se provádějí korekce indikované tržní hodnoty zohledňující možné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh s existujícími srovnatelnými majetky.
53
Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Ke stanovení hodnoty lze dospět diskontováním anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato hodnota je obvykle snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem nepoužila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila metodu porovnávací a nákladovou.
POROVNÁVACÍ METODA
Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Jelikož se jednalo o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, tvar a velikost pozemků, dostupnost, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, možná zastavitelnost pozemků, existence územního rozhodnutí, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem stanovená porovnávací metodou je: 226 000 Kč
Podrobné výpočty jsou uvedeny v tabulce na následující stránce.
54
Tabulka č. 1: Stanovení tržní hodnoty pozemku -Želechovice Oceňovaný
Porovnávaný pozemek
pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
1 Želechovice 49
2
3
4
Stavební pozemek Čížkovice
Stavební pozemek Brozany nad Ohří
Stavební pozemek Ploskovice
Stavební pozemek Křešice
Parcelní číslo
8/1, st. 10
N/A
N/A
N/A
N/A
Adresa pozemku
Želechovice 49
Benešova
Kozí
Ploskovice
Křešice
Katastrální území
Želechovice
Čížkovice
Brozany n/O.
Ploskovice
Křešice
Obec
Želechovice
Čížkovice
Brozany n/O.
Ploskovice
Křešice
Litoměřice
Litoměřice
Litoměřice
Litoměřice
- Čížkovice Okres
Litoměrice
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 ve stovkách Kč Prodejní cena celkem
X
698 000,0
750 000,0
299 000,0
500 000,0
Rozloha pozemku v m2
631
1396
1000
832
910
Cena za 1 m2
X
500,0
750,0
359,0
549,0
Datum transakce
16.3.2015
1.3.2015
5.4.2015
1.4.2015
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
500,0
750,0
359,0
549,0
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,9
0,9
0,9
0,9
Upravená hodnota
450
675,0
323,1
494,1
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
450,0
675,0
323,1
494,1
Ne
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
450,0
675,0
323,1
494,1
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
450,0
675,0
323,1
494,1
Ano
Ano
Ano
Ano
C. Právní údaje
Vlastnická práva
Existence věcných břemen
Absolutní vlastnictví
Ne
Využití podle územního Rodinný dům plánu
Územní rozhodnutí
Ano
55
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
450,0
675,0
323,1
494,1
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
450,0
675,0
323,1
494,1
Obdobná
Lepší
Lepší
Obdobná
Korekce
1
0,85
0,9
1
Upravená hodnota
450,0
573,75
290,79
494,1
Nepravidelný
Pravidelný
Nepravidelný
Nepravidelný
Korekce
1
0,9
1
1
pravená hodnota
450,0
516,37
290,79
494,1
Rovinný
Rovinný
Rovinný
Mírně svažitý
Korekce
1
1
1
1,05
Upravená hodnota
450,0
516,37
290,79
518,81
Úplná
Úplná
Částečná
Částečná
Korekce
0,9
0,9
1
1
Upravená hodnota
405,0
464,7
290,79
518,81
Kontaminace půdy
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
405,0
464,73
290,79
518,81
Autobus, vlak
Autobus
Autobus, vlak
Autobus
Korekce
0,9
0,95
0,9
1
Upravená hodnota
364,5
441,49
261,71
518,81
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
364,5
441,49
261,71
518,81
Ne
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
364,5
441,49
261,71
518,81
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
364,5
441,49
261,71
518,81
Větší
Větší
Větší
Větší
Jiná právní omezení a
Nejsou
závazky
D. Technické parametry Lokalita
Tvar pozemku
Svažitost
Dostupnost inženýrských sítí
Dopravní obslužnost
Dopravní dostupnost a parkování
Nutnost demolice stávajících objektů
Jiná technická korekce
Dobrá
Nepravidelný
Rovinný
Částečná
Autobus
Výborné
Ne
Neaplikováno
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
631
56
Korekce
0,8
0,9
0,95
0,95
Upravená hodnota
291,6
397,34
248,63
492,87
Možná zastavitelnost
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
291,6
397,34
248,63
492,87
291,6
397,34
248,63
492,87
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
357,61
Rozloha pozemku
631
Celková porovnávací hodnota
225 651,91 Kč
Zaokrouhleno
226 000 Kč
Zdroj: autor
Tabulka č. 2: Výpis oceňovaných parcel -Želechovice
Výpis oceňovaných parcel poř. číslo
číslo parcely
1 2 celkem
8/1 st. 10
výměra 257 m2 374 m2 631 m2
jednotková hodnota tržní hodnota Zaokrouhleno v Kč/m2 357,61 Kč/m2 91 905,77 Kč 357,61 Kč/m2 133 746,14 Kč 225 651,91 Kč 226 000 Kč
Zdroj: autor
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu rodinné domy, které byly v okrese Litoměřice v nedávné době nabízeny k prodeji. Porovnávané nemovitosti se nacházejí v obdobných lokalitách. Jelikož se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosažitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, poloha, technický stav majetku, vlastnická práva, vybavenost, dostupnost pro automobilovou a veřejnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. 57
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
1 690 000 Kč. Podrobné výpočty jsou uvedeny v tabulce.
Tabulka č. 3: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku - Želechovice Oceňovaná nemovitost
Porovnávané nemovitosti
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti
1
2
3
4
Název nemovitosti
Rodinný dům Želechovice
Parcelní číslo
8/1, st. 10
Adresa nemovitosti
Želechovice 49
Radovesice
Radovesice
Jenčice
Libochovany
Katastrální území
Želechovice
Radovesice
Radovesice
Jenčice
Libochovany
Obec
Želechovice - Čížkovice
Radovesice
Radovesice
Jenčice
Libochovany
Okres
Litoměřice
Litoměřice
Litoměřice
Litoměřice
Litoměřice
Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Radovesice Radovesice Jenčice Libochovany
B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky č. 1 Plocha pozemku
631
802
802
250
1571
Hodnota za 1 m2 pozemku
357,61
357,61
357,61
357,61
357,61
89 402,50
561 805,31
195
147
Hodnota pozemku cel225 651,91 286 803,22 286 803,22 kem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 106 180 152 jednotek Prodejní cena celkem
X
3 000 000,0
2 800 000,0
2 300 000,0
3 950 000,0
2 713 196,78
2 531 196,78
2 210 597,5
3 388 194,69
15 073,31
16 652,61
11 336,39
23 048,94
13.3.2015
13.3.2015
1.4.2015
5.4.2015
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
15 073,31
16 652,61
11 336,39
23 048,94
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce
X
D. Právní údaje Druh transakce
58
Korekce
0,9
0,9
0,9
0,9
Upravená hodnota
13 565,98
14 987,35
10 202,75
20 744,04
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota Existence věcných břemen
13 565,98
14 987,35
10 202,75
20 744,04
Ne
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
13 565,98
14 987,35
10 202,75
20 744,04
Vlastnická práva
Využití podle územního plánu Korekce
Absolutní
Ne
Rodinný dům
Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům 1
1
1
1
13 565,98
14 987,35
10 202,75
20 744,04
Ano
Ano
Ne
Ano
Korekce
1
1
1,1
1
Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
13 565,98
14 987,35
11 223,02
20 744,04
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
13 565,98
14 987,35
11 223,02
20 744,04
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Lepší
Korekce
1
1
1
0,9
Upravená hodnota
13 565,98
14 987,35
11 223,02
18 669,64
Velmi dobrý
Velmi dobrý
Velmi dobrý
Velmi dobrý
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
13 565,98
14 987,35
11 223,02
18 669,64
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
13 565,98
14 987,35
11 223,02
18 669,64
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
13 565,98
14 987,35
11 223,02
18 669,64
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
1
13 565,98
14 987,35
11 223,02
18 669,64
Autobus
Autobus
Autobus, vlak
Autobus, vlak
1
1
0,9
0,9
Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Ne
Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita
Technický stav objektu
Technická vybavenost budovy
Funkční využitelnost budovy
Další možný rozvoj nemovitosti Korekce
Dobrá
Velmi dobrý
Průměrná
Dobrá
Dobrý
Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce
Autobus
59
Upravená hodnota
13 565,98
14 987,35
10 100,72
16 802,67
Výborná
Výborná
Výborná
Výborná
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
13 565,98
14 987,35
10 100,72
16 802,67
Dobrá
Dobrá
Horší
Dobrá
Korekce
1
1
1,1
1
Upravená hodnota
13 565,98
14 987,35
11 110,07
16 802,67
N/A
N/A
N/A
N/A
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
13 565,98
14 987,35
11 110,07
16 802,67
Korekce pro velikost nemovitosti
Větší
Obdobná
Větší
Obdobná
Korekce
0,95
1
0,95
1
Upravená hodnota
12 887,68
14 987,35
10 554,56
16 802,67
Jiná korekce
N/A
N/A
N/A
N/A
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
12 887,68
14 987,35
10 554,56
16 802,67
12 887,68
14 987,35
10 554,56
16 802,67
Dopravní dostupnost a parkování
Výborná
Atraktivita objektu
Dobrá
Jiná technická korekce
N/A
F. Ostatní parametry
Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 jednotky
13 808,06
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
1 463 654,36
Hodnota pozemku
225 651,91
Celková porovnávací hodnota
1 689 306,27 Kč
Zaokrouhleno
1 690 000 Kč
Zdroj: autor
PŘÍJMOVÁ METODA Příjmová metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Při stanovení přímé kapitalizace je nutné vypočítat hrubý potenciální příjem, který může být generován oceňovaným majetkem. V dalším kroku jsou stanoveny ztráty vlivem neobsaze60
nosti a provozní náklady. Po odečtení těchto položek od potenciálního hrubého příjmu získáme provozní příjem. Dále se od příjmu provozního odečtou rezervy na renovace, čímž se stanoví čistý provozní příjem před zdaněním. Cenu obvyklou je možné stanovit pomocí dvou postupů - přímá kapitalizace nebo analýza diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Potenciální provozní příjem je určen na základě zjištěného místně obvykle nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. Ve výpočtech je běžně vycházeno z tzv. studeného nájemného, kdy služby i energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Příjmová metoda nebyla použita, jelikož nemovitosti tohoto typu se v dané lokalitě za účelem pronájmu neobchodují.
NÁKLADOVÁ METODA Při stanovení ceny obvyklé prostřednictvím nákladové metody se tržní hodnota pozemku přičte k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při nynějších cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je nutné z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečíst částku, která odpovídá snížení hodnoty vyplývající z technického opotřebení majetku a funkčních nebo ekonomických nedostatků, pokud existují a jsou měřitelné. Prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Jedná se o snížení hodnoty v důsledku provozu a působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jedná se o snížení hodnoty majetku, které je způsobeno zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií. Mezi důsledky patří nepřiměřenost, nadměrná konstrukce, nadbytečná kapacita, nadměrné provozní náklady, části daného majetku nebo nedostatečné využití. 61
Ekonomické nedostatky Jedná o neodstranitelné snížení hodnoty působením vnějších negativních vlivů na daný majetek. Negativními vlivy obvykle bývají všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení bere v potaz stavebně technický stav majetku a jeho stáří. Funkční nedostatky berou v úvahu zejména skutečnost, že by majetek mohl být řešen, z hlediska konstrukčního a dispozičního, jednodušeji a účelněji. Uvedené funkční nedostatky byly stanoveny srovnáním nákladů na reprodukci a nákladů na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni s obdobným množstvím komerčně využitelných prostor. Dále byly zahrnuty náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich užíváním a provozem. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a náklady na výstavbu.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
2 527 000 Kč
Podrobné výpočty jsou uvedeny v tabulce na následující stránce.
62
Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty nemovitosti nákladovou metodou - Želechovice
NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům, Želechovice 49 Číslo pozemku p.č. 8/1, st.p. č. 10 Nosná konstrukce zděná Skutečné stáří 1 rok Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha 106,35 m² Počet podlaží 1 NP Celková zastavěná plocha 106,35 m² Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 90,39 m² Celkový obestavěný prostor 432 m³ Jednotkové reprodukční náklady 5 121 Kč/m³ Reprodukční náklady celkem 2 212 272 Kč Technické opotřebení - 1% 2 190 149,28 Kč Funkční nedostatky - 0% 2 190 149,28 Kč Ekonomické nedostatky 2 190 149,28 Kč Vedlejší stavby Venkovní úpravy
110 613 Kč
Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
225 651,91 Kč 2 526 414,19 Kč 2 527 000 Kč
Zdroj: autor
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 6. dubnu 2015. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.
63
Aplikacemi výše definovaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:
Tabulka č. 5: Zjištění výsledné hodnoty – Želechovice
Indikace (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Váha (%)
1 690 000 Kč N/A 2 527 000 Kč
80 0 20
Vážený průměr (Kč) 1 352 200 Kč 0 Kč 505 400 Kč 1 857 600 Kč 1 858 000 Kč
Zdroj: autor
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitosti. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%. Tento typ majetku - rodinný dům je v dané lokalitě (okres Litoměřice) pronajímán jen ojediněle. Nejedená se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace tržní hodnoty příjmovou metodou proto nebyla uvažována při analýze finální hodnoty. Investoři nejsou často ochotni akceptovat současnou výši nákladů na výstavbu, z tohoto důvodu indikace tržní hodnoty nákladovou metodou není rozhodující. Tato metoda slouží tedy spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 6. dubna 2015 reprezentována částkou:
= 1 858 000 Kč (slovy: Jedenmilionosmsetpadesátsosmtisíckorunčeských)
64
Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být užíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitost, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebnosti a břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry provedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
65
5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládají se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, přepokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nich je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
66
OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani blízké budoucnosti nebudou mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracování tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry odhadované hodnoty. 3. Při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny zvláštním listu. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 11. dubna 2015
……………………. Tereza Sedláková
67
Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí
http:// http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=KjNyQ...
68
21.4.2015
Příloha č. 2 Výpis z katastru nemovitostí
http:// http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=tgIEzlZejI...21.4.2015
69
Příloha Příl č. 4 Snímek katastrální mapy – pozemek č.1
http:// http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/print.aspx
70
21.4.2015
Příloha č. 5 Snímek katastrální mapy – pozemek č.2
http:// http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/print.aspx
71
21.4.2015
Příloha č. 6 Fotodokumentace objektu - exteriér
Obrázek č.1 – Pohled z ulice Zdroj: autor
Obrázek č.2 – Pohled ze zahrady Zdroj: autor
72
Příloha č.7 Fotodokumentace objektu – interiér
Obrázek č.3 – Obytný prostor Zdroj: autor
Obrázek č.4 – Obytný prostor Zdroj: autor
73
5 Tržní ocenění bytového domu Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Bytový dům č.p. 275 Rezlerova 275 109 00 Praha 10, Petrovice
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 12. dubna 2015
74
Obsah •
Úvodní list
•
Obsah
•
Průvodní dopis
•
Popisné informace
•
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
•
Ocenění
•
Závěr
•
Omezující podmínky a předpoklady
•
Osvědčení
Přílohy •
Výpis z katastru nemovitostí
•
Snímek z katastrální mapy
•
Fotodokumentace objektu
75
Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 15. dubna 2015 Oznamuji Vám, že jsem dokončila tržní ocenění majetku označeného jako
BYTOVÝ DŮM č. p. 275
Uvedeným na listu vlastnictví č. 508, pro katastrální území Petrovice, městská část Praha 10, obec Praha
Nacházejícího se na adrese Rezlerova 275, 109 00 Praha 10 - Petrovice, Česká republika
V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.
Zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována ke 12. dubnu 2015 – ke dni místního šetření a k tomuto dni platným právním skutečnostem a k technickému stavu. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí příslušného úřadu v Praze 10, na listu vlastnictví č. 508, pro katastrální území Petrovice, městská část Praha 10, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má 76
přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníženého o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.
77
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 275 se nachází na jihovýchodním okraji Prahy, ve čtvrti Petrovice. Charakter lokality je rezidenční bydlení doplněné o objekty občanské vybavenosti. Lze říci, že se oceňovaná nemovitost nachází v atraktivní lokalitě. Veškeré budovy občanské vybavenosti se nachází v dochůdné vzdálenosti – poliklinika, MŠ, ZŠ, SŠ, obchody, banky, apod. Dopravní obslužnost zajišťují autobusy MHD, které navazují na tramvajové linky a všechny trasy metra. Zastávka autobusu je umístěna před domem. V dojezdné vzdálenosti se nachází vlaková stanice. Parkovaní je možné na veřejném parkovišti před domem, případně na parkovišti přes ulici, kapacita těchto míst je dostačující. Pohledové horizonty jsou hodnoceny jako mírně nadprůměrné, na západní straně se nachází kolonie rodinných domů a na východní straně park.
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku není v bytovém domě provozována žádná podnikatelská činnost. Majetek je tedy primárně určen k bydlení vlastníků bytových jednotek. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1988 jako součást panelového sídliště. Všechny byty, kromě bytů v 1. NP, jsou v dispozici 3+kk s lodžií. Byty v 1. NP jsou v dispozici 2+kk bez lodžie. Během existence nemovitosti byla prováděna běžná údržba. Mezi větší úpravy 78
a rekonstrukce patří výměna oken, zateplení fasády a výměna výtahu. V některých bytových jednotkách došlo k modernizaci kuchyňských linek a přestavbě bytových jader.
Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek p. č. 424/4 o rozloze 357 m², který je z celé části zastavěn bytovým domem. Pozemek je rovinný, nepravidelný a kompletně napojený na inženýrské sítě.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaných věcí nevyskytují. Venkovní úpravy zahrnují inženýrské sítě - přípojky a rozvody. Tržní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku.
Bytový dům Oceňovaný bytový dům se nachází v řadové pozici orientovaný na východ a západ. Jedná se o objekt s jedním podzemním a devíti nadzemními podlažími. V podzemním podlaží se nachází sklepní kóje vlastníků bytů. V každém nadzemním podlaží jsou čtyři bytové jednotky. Základy bytového domu jsou betonové pasové. Svislé nosné konstrukce z prefabrikovaných panelových dílců, vodorovné nosné konstrukce z dutinových panelů. Schodiště je železobetonové pokryté PVC. Střešní konstrukce je dvouplášťová větraná, krytina je tvořena asfaltovými pásy. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplena kontaktním systémem a opatřena silikátovou omítkou. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné. Okna a vstupní dveře plastová zasklená dvojsklem. Podlahy ve společných prostorách pokryty PVC. Výtah v domě je jeden pro šest osob. Ohřev teplé vody i vytápění jsou centrální. Konstrukční prvky lze hodnotit jako standardní. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 4 byty s dispozicí 2+kk 32 bytů s dispozicí 3+kk 36 sklepních kójí v prvním podzemním podlaží 79
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná hodnota majetku. Základní kritéria, která musí být při nejvyšším a nejlepším splněna, jsou dodržení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto zjištěných skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve výborném stavu. Tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti je splněna, neboť uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Z důvodu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
OCEŇENÍ
ÚVOD Pro indikaci tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění, a to metoda porovnávací, příjmová a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za obdobné typy majetku. Dále se provádějí korekce indikované tržní hodnoty zohledňující možné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh s existujícími srovnatelnými majetky.
80
Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Ke stanovení hodnoty lze dospět diskontováním anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato hodnota je obvykle snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všechny tři metody ocenění.
POROVNÁVACÍ METODA
Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Jelikož se jednalo o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, tvar a velikost pozemků, dostupnost, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, možná zastavitelnost pozemků, existence územního rozhodnutí, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku související s oceňovaným objektem indikovaná porovnávací metodou je:
1 926 000 Kč. Podrobné výpočty jsou uvedeny v tabulce na následující stránce
81
Tabulka č. 6: Stanovení tržní hodnoty pozemku –Rezlerova Oceňovaný
Porovnávaný pozemek
pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku
1
2 Stavební pozemek Dolní Měcholupy N/A
3
4
Stavební pozemek Hostivař
Stavební pozemek Uhříněves
N/A
N/A
Rychtáře Petříka
Mezi pozemky č. 2258/22 a 2258/24
Název pozemku
Rezlerova 275
Parcelní číslo
424/4
Stavební pozemek Horní Měcholupy N/A
Adresa pozemku
Rezlerova 275
Milánská
Ke Dráze
Katastrální území
Petrovice
Uhříněves
Praha 10 Praha
Dolní Měcholupy Praha 15 Praha
Hostivař
Obec Okres
Horní Měcholupy Praha 15 Praha
Praha 15 Praha
Praha 10 Praha
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2
X 357
3 900 800,0 648
3 744 800,0 604
3 290 000,0 490
3 770 000,0 660
Cena za 1 m2
X
6 019,75
6 200,00
6 714,29
5 712,12
Datum transakce
7.4.2015
2.4.2015
2.4.2015
30.3.2014
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
6 019,75
6 200,0
6 714,0
5 712,12
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,9
0,9
0,9
0,9
Upravená hodnota
5 417,77
5 580,0
6 042,6
5 140,91
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
5 417,77
5 580,0
6 042,6
5 140,91
Ne
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
5 417,77
5 580,0
6 042,6
5 140,91
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
5 417,77
5 580,0
6 042,6
5 140,91
Ano
Ano
Ano
Ano
C. Právní údaje
Vlastnická práva
Existence věcných břemen
Využití podle územního plánu
Územní rozhodnutí
Absolutní
Ne
Bytový dům
Ano
82
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
5 417,77
5 580,0
6 042,6
5 140,91
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
5 417,77
5 580,0
6 042,6
5 140,91
Obdobná
Horší
Horší
Obdobná
Korekce
1
1,1
1,1
1
Upravená hodnota
5 417,77
6 138
6 646,86
5 140,91
Pravidelný
Pravidelný
Nepravidelný
Pravidelný
Korekce
0,9
0,9
1
0,9
Upravená hodnota
4 875,99
5 524,2
6 646,86
4 626,81
Rovinný
Rovinný
Rovinný
Rovinný
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
4 875,99
5 524,2
6 646,86
4 626,81
Úplná
Úplná
Úplná
Úplná
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
4 875,99
5 524,2
6 646,86
4 626,81
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
4 875,99
5 524,2
6 646,86
4 626,81
Autobusy MHD, vlak
Autobusy MHD
Autobusy MHD, vlak
Autobusy MHD, vlak
Korekce
1
1,2
1
1,1
Upravená hodnota
4 875,99
6 629,04
6 646,86
5 089,49
Dobré
Dobré
Dobré
Dobré
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
4 875,99
6 629,04
6 646,86
5 089,49
Ne
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
4 875,99
6 629,04
6 646,86
5 089,49
Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
D. Technické parametry Lokalita
Tvar pozemku
Svažitost
Dostupnost inženýrských sítí
Kontaminace půdy
Dopravní obslužnost
Dopravní dostupnost a parkování
Nutnost demolice stávajících objektů
Jiná technická korekce
Dobrá
Nepravidelný
Rovinný
Úplná
Nezjištěna
Autobusy MHD, vlak
Dobré
Ne
Neaplikováno
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
4 875,99
6 629,04
6 646,86
5 089,49
Větší
Větší
Obdobná
Větší
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
357
83
Korekce
0,9
0,9
1
0,9
Upravená hodnota
4 388,39
5 966,14
6 646,86
4 580,54
Možná zastavitelnost
Neaplikováno
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
4 388,39
5 966,14
6 646,86
4 580,54
4 388,39
5 966,14
6 646,86
4 580,54
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
5 395,48
Rozloha pozemku
357
Celková porovnávací hodnota
1 926 186,36 Kč
Zaokrouhleno Zdroj: autor
1 926 000 Kč
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu bytové jednotky, které byly v lokalitě v nedávné době nabízeny k prodeji. S oceňovaným typem nemovitosti – panelový bytový dům – nebylo v nedávné době na trhu obchodováno. Tržní hodnota byla indikována jako aritmetický součet všech bytových jednotek v domě. Jelikož si uvědomuji rozdílnost zájemců o koupi jednotlivých bytových jednotek a bytových domů, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi velkoobchodním a maloobchodním prodejem. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, možnost parkování, poloha v obci, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:
87 407 000 Kč. Podrobné výpočty jsou uvedeny v tabulce na následující stránce.
84
Tabulka č.7: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku- Rezlerova Oceňovaná nemovitost
Porovnávané nemovitosti
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti
1
2
3
Bytová jednotka Rezlerova
Bytová jednotka Janovská
Bytová jednotka Veronské náměstí
Název nemovitosti
Bytový dům Rezlerova
Parcelní číslo
424/4
Adresa nemovitosti
Rezlerova 275
Rezlerova
Janovská
Veronské náměstí
Katastrální území
Petrovice
Petrovice
Horní Měcholupy
Horní Měcholupy
Obec
Praha 10
Praha 10
Praha 15
Praha 15
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky č. 6 Plocha pozemku
357
357
357
294
Hodnota za 1 m2
5 395,48
5 395,48
5 395,48
5 395,48
Hodnota pozemku celkem
1 926 186,36
1 926 186,36
1 926 186,36
1 586 271,12
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
3 450
3 141
3 141
2 565
X
86 800 000,0
84 400 000,0
79 960 000,0
84 873 813,64
82 473 813,64
78 373 728,88
27 021,27
26 257,18
30 555,06
Datum transakce
1.4.2015
28.3.2015
5.4.2015
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
27 021,27
26 257,18
30 555,06
Korekce
Nabídka - maloobchod 0,8
Nabídka - maloobchod 0,8
Nabídka - maloobchod 0,8
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
24 444,04
Absolutní
Absolutní
Družstevní
Korekce
1
1
1,1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Ne
Ne
Ne
1
1
1
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
X
D. Právní údaje Druh transakce
Vlastnická práva
Existence věcných břemen Korekce
Velkoobchod
Absolutní
Ne
Upravená hodnota Využití podle územního plánu
Bytový dům
85
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Ano
Ano
Ano
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Autobusy MHD
Autobusy MHD
Autobusy MHD
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
21 617,02
21 005,74
26 888,44
Kolaudační rozhodnutí
Ano
Jiná právní omezení a závazky
Ne
E. Technické parametry Lokalita
Technický stav objektu
Technická vybavenost budovy
Funkční využitelnost budovy
Další možný rozvoj nemovitosti Korekce
Dobrá
Dobrý
Průměrná
Dobrá
Dobrý
Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Dopravní dostupnost a parkování
Atraktivita objektu
Autobusy MHD
Dobrá
Dobrá
86
Jiná technická korekce Korekce
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
21 617,02
21 005,74
28 232,86
Korekce pro velikost nemovitosti
Menší
Menší
Menší
Korekce
1,05
1,05
1,1
Upravená hodnota
22 697,87
22 056,03
29 577,28
Jiná korekce
N/A
N/A
N/A
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
22 697,87
22 056,03
29 577,28
22 697,87
22 056,03
29 577,28
Upravená hodnota F. Ostatní parametry
Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku.) Hodnota pozemku
24 777,06 85 480 857 1 926 186,36
Celková porovná87 407 043,36 Kč vací hodnota Zaokrouhleno 87 407 000 Kč Zdroj: autor
PŘÍJMOVÁ METODA Příjmová metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Při stanovení přímé kapitalizace je nutné vypočítat hrubý potenciální příjem, který může být generován oceňovaným majetkem. V dalším kroku jsou stanoveny ztráty vlivem neobsazenosti a provozní náklady. Po odečtení těchto položek od potenciálního hrubého příjmu získáme provozní příjem. Dále se od příjmu provozního odečtou rezervy na renovace, čímž se stanoví čistý provozní příjem před zdaněním. Cenu obvyklou je možné stanovit pomocí dvou postupů - přímá kapitalizace nebo analýza diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Potenciální provozní příjem je určen na základě zjištěného místně obvykle nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. Ve výpočtech je běžně vycházeno z tzv. stu87
deného nájemného, kdy služby i energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:
74 970 000Kč. Podrobné výpočty jsou uvedeny v tabulce.
Tabulka č. 8: Výpočet hodnoty nákladovou metodou – Rezlerova
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu 5 814 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% 290 700 Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Pronájem cizích pozemků Marketing Daň z nemovitosti Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem
5 523 300 60 000 90 000 25 200 175 200
Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace
5 348 100 475 200 4 872 900 6,5%
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
74 967 692 Kč 74 970 000 Kč
Zdroj: autor
NÁKLADOVÁ METODA Při stanovení ceny obvyklé prostřednictvím nákladové metody se tržní hodnota pozemku přičte k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při nynějších cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. 88
Ke stanovení tržní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je nutné z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečíst částku, která odpovídá snížení hodnoty vyplývající z technického opotřebení majetku a funkčních nebo ekonomických nedostatků, pokud existují a jsou měřitelné. Prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Jedná se o snížení hodnoty v důsledku provozu a působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jedná se o snížení hodnoty majetku, které je způsobeno zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií. Mezi důsledky patří nepřiměřenost, nadměrná konstrukce, nadbytečná kapacita, nadměrné provozní náklady části daného majetku nebo nedostatečné využití. Ekonomické nedostatky Jedná se o neodstranitelné snížení hodnoty působením vnějších negativních vlivů na daný majetek. Negativními vlivy obvykle bývají všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení bere v potaz stavebně technický stav majetku a jeho stáří. Funkční nedostatky berou v úvahu zejména skutečnost, že by majetek mohl být řešen, z hlediska konstrukčního a dispozičního, jednodušeji a účelněji. Uvedené funkční nedostatky byly stanoveny srovnáním nákladů na reprodukci a nákladů na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni s obdobným množstvím komerčně využitelných prostor. Dále byly zahrnuty náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich užíváním a provozem. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a náklady na výstavbu.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
44 619 000 Kč Podrobné výpočty jsou uvedeny v tabulce na následující stránce. 89
Tabulka č. 9: Výpočet hodnoty nákladovou metodou – Rezlerova
NÁKLADOVÁ METODA Název bytový dům, Rezlerova 275, Praha 10 Číslo pozemku 424/4 Nosná konstrukce Prefabrikovaná montovaná Skutečné stáří 27 let Efektivní stáří Ekonomická životnost 40 let Zastavěná plocha 357 m² 9 NP Počet podlaží 1 PP Celková zastavěná plocha 3 450 m² Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 2 932 m² Celkový obestavěný prostor 9 660 m³ Jednotkové reprodukční náklady 5 282 Kč/m³ Reprodukční náklady celkem 51 024 120,00 Kč Technické opotřebení - 35% 33 165 678,00 Kč Funkční nedostatky - 5% 31 507 394,10 Kč Ekonomické nedostatky 42 692 519,00 Kč Vedlejší stavby Venkovní úpravy
-
Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
1 926 186,36 Kč 44 618 705,36 Kč 44 619 000 Kč
Zdroj: autor
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke 12. dubnu 2015. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu toho ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: 90
Tabulka č. 10: Zjištění výsledné hodnoty – Rezlerova
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 87 407 000 Kč 74 970 000 Kč 44 619 000 Kč
Váha (%) 70 20 10
Vážený průměr (Kč) 61 184 900 14 994 000 4 461 900 80 640 800 80 641 000
Zdroj: autor
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu usuzuji, že porovnávací metoda nejlépe odráží konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Proto považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a byla jí přisouzena váha 70% Oceňovaný majetek – bytový dům je schopen produkovat příjmy z pronájmů, jedná se tedy o investiční majetek schopný produkovat příjem. Jelikož v současné době není majetek k této činnosti využíván, byla indikaci tržní hodnoty pomocí příjmové metody přisouzena váha 20%. U starších, i když funkčních objektů, investoři obvykle neakceptují současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Tudíž zjištěná hodnota touto metodou není rozhodující a byla jí přisouzena váha 10% Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 12. dubna 2015 reprezentována částkou:
=80 641 000 Kč (slovy: osmdesátmilionůšetsetčtyřicetjednatisíckorunčeských)
91
Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být užíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 11. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitost, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebnosti a břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry provedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
92
15. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládají se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, přepokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 19. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nich je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
93
OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 5. V současné době ani blízké budoucnosti nebudou mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracování tržního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry odhadované hodnoty. 7. Při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny zvláštním listu. 8. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 15. dubna 2015
……………………. Tereza Sedláková
94
Příloha č.1 Výpis z katastru nemovistostí
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=J3t9xKIH2....
95
20.4.2015
Příloha č. 2 Snímek katastrální mapy
http:// http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/print.aspx
96
20.4.2015
Příloha č.3 Fotodokumentace objektu
Obrázek č.5 – Pohled západ Zdroj: autor
Obrázek č.6 – Pohled východ Zdroj: autor
97
C.. ANALYTICKÁ ČÁST
6 Analýza lokálního trhu – Praha 10
Obrázek č.7 č. – Městská část Praha 10 Zdroj: htps://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_10 tps://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_10
98
6.1 Popis lokality Praha 10 leží v jihovýchodní části hlavního města Prahy a je jedním z celkem 22 městských částí. Praha 10 vznikla v roce 1949, kdy v Praze existovalo 16 obvodů. V roce 1960 došlo k územním změnám a obvod Praha 10 byl sloučen se sousedním obvodem Praha 13. Poslední změna nastala v roce 1994 po oddělení Prahy 15. Praha 10 je druhým největším pražským obvodem a rozkládá se na ploše téměř 1.900 hektarů. Je tvořena katastrálními územími Vršovice, Strašnice, Malešice, dále částí Záběhlic, Michle a Vinohrad. Mezi další katastrální území patří nepatrná část Žižkova, Hrdlořez, Hloubětína a Kyjí. Na území nynější Prahy 10 žije přibližně 111 tisíc obyvatel a stojí zde přibližně 7 tisíc domů a 55 tisíc bytů.
6.2 Trh s nemovitostmi Jednotlivá katastrální území mají svůj specifický historický vývoj výstavby, který se odráží do dnešní podoby a samozřejmě do cen na realitním trhu jednotlivých částí. Zástavba v Praze 10 je velice různorodá. Převládají bytové a rodinné domy. Zde velmi záleží na konkrétní lokalitě, např. ve Vršovicích převládají domy cihlové, naopak v Malešicích domy panelové. Nejvíce se obchoduje s byty a rodinnými domy, v menší míře s administrativními budovami. Volných pozemků je v Praze 10 velice málo, proto se nabídky na jejich prodej vyskytují jen ojediněle. V následujících kapitolách bude území Prahy 10 rozděleno podrobněji, kvůli již zmíněné různorodosti výstavby.
6.3 Analýza jednotlivých lokalit 6.3.1 Vršovice Vršovice se nachází v širším centru Prahy a jsou nejstarší částí Prahy 10. Architektonicky se podobá čtvrti Vinohrady, se kterými sousedí. Dominantu Vršovic tvoří kostel sv. Václava od architekta Josefa Gočára. Nejmladší část Vršovic je Kubánské náměstí ležící na východní straně. Hlavní stavba tohoto náměstí je skleněná budova již zaniklého podniku IPS. 99
V posledních letech vznikly nové stavby jako nákupní centrum Eden nebo fotbalový stadion Synot tip Arena. Vršovice jsou velice zajímavou lokalitou pro bydlení. Občanská vybavenost je zde na výborné úrovni. Nachází se zde spousta vzdělávacích zařízení, velké množství obchodů, výhodou je i blízkost Fakultní nemocnice Královské Vinohrady. V této čtvrti nalezneme i několik parků a sportovních center, např. plavecký a atletický stadion. Dopravní obslužnost je hodnocena velice dobře. Spojení s centrem města zajišťují tramvajové linky, autobusy MHD dopraví cestující na stanice metra. Dalším dopravním prostředkem je vlak, Vršovice protíná železniční koridor Praha hl. nádraží – Benešov.
Prodej Pozemky Nabídka pozemku je v této lokalita spíše ojedinělá, byly nalezeny jen 2 nabídky. Komerční pozemek v blízkosti vlakového nádraží o rozloze 713 m² za 6 999 Kč/m². Jedná se o pozemek obdélníkového tvaru, zasíťovaný, vhodný pro stavbu skladovací haly. Druhou nalezenou nabídkou je nezasíťovaný stavební pozemek u Havlíčkových sadů o rozloze 580 m² za 14 665 Kč/m². Pozemek je dle územního rozhodnutí určen pro stavbu bytového domu. Obě nalezené nabídky jsou určeny spíše developerům pro další investici.
Byty – panelová zástavba Panelová výstavba se ve Vršovicích vyskytuje spíše okrajově, to se promítá i v obchodování. Malé byty a garsoniéry se v současnosti neobchodují, nejčastěji jsou nabízeny byty o dispozici 2+kk nebo 2+1 a to v cenovém intervalu 2 800 000 Kč – 2 900 000 Kč. Větší byty v kategorii 3+kk a větší v nabídce prodejů nebyly nalezeny.
Byty – zděná zástavba Zděná výstavba v této lokalitě převažuje a nabídka bytů je rozsáhlá. Typově se byty moc neliší, většina z nich má nová okna a prošla alespoň částečnou rekonstrukcí. Nabízená cena závisí na podlaží, ve kterém se byt nachází, zda je v domě výtah a zda se jedná o rušnou nebo klidnou lokalitu.
100
Tabulka č.11. : Vršovice byty - prodej
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč
1+kk/1+1
2 000 000 - 2 400 000
2+kk/2+1
2 600 000 - 2 800 000
3+kk/3+1
3 600 000 - 4 500 000
4+kk/4+1
6 600 000 - 7 200 000
Zdroj: autor
Rodinné domy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Obchodní prostory Obchodní prostory jsou nabízeny v intervalu 27 000 Kč/m² - 62 000 Kč/m² v závislosti na typu objektu a lokalitě. Nejdražší nemovitosti jsou na frekventovaných ulicích, jako je Kubánské náměstí, apod.
Kanceláře Jedná se o samostatné kancelářské prostory se zázemím nebo o jednotlivá podlaží budov. Ceny prodávaných kanceláří se pohybují v rozmezí 27 000 Kč/m² - 60 000 Kč/m² opět v závislosti na typu objektu a lokalitě.
Administrativní budovy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Bytové domy Nabídkové ceny zděných bytových domů se pohybují v intervalu 45 000 Kč/m² 65 000 000 Kč/m² v závislosti na technickém stavu a lokalitě.
101
Pronájem Pozemky Nabídka pronájmů pozemku je ojedinělá. Byly nalezeny pouze dvě nabídky komerčních pozemků a oba jsou využívány jako parkoviště. Cenový interval je 15 - 180 Kč za m²/měsíc. Cenové rozpětí je dáno lokalitou. Dražší pozemek se nachází ve vnitrobloku u budovy Koh-i-noor, zatímco levnější téměř na okraji Vršovic.
Byty – panelová zástavba Nejčastěji jsou pronajímány malé a střední byty v kategorii 1+kk – 2+1. Větší byty se v tomto segmentu téměř nepronajímají. Ceny pronájmů bytů jsou ovlivněny především dispozičním řešením bytu, zda je byt zařízený, v jakém se nachází podlaží a v jaké lokalitě je umístěn. Uvedené ceny jsou ve studeném nájemném. Tabulka č.12 : Vršovice byty(panel) - pronájem
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč za měsíc
1+kk/1+1
7 500 -9 500
2+kk/2+1
8 000 – 11 000
3+kk/3+1
není v nabídce
4+kk/4+1
není v nabídce
Zdroj: autor
Byty – zděná zástavba Byty ve zděných domech jsou na rozdíl od panelových v nabídce hojně zastoupeny a to ve všech kategoriích. Ceny se opět odvíjí od podlaží, ve kterém se nacházejí, zda je v domě výtah, zda se jedná o zařízený byt a v jaké lokalitě se nachází. Uvedené ceny jsou ve studeném nájemném.
102
Tabulka č.13 : Vršovice byty(cihla) - pronájem
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč za měsíc
1+kk/1+1
8 000 - 12 000
2+kk/2+1
9 000 - 13 000
3+kk/3+1
14 000 - 18 000
4+kk/4+1
23 000 - 28 000
Zdroj: autor
Rodinné domy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Obchodní prostory Obchodní prostory jsou pronajímány v intervalu 120 - 550 Kč za m²/měsíc v závislosti na typu objektu a lokalitě.
Kanceláře V nabídce pronájmů se vyskytují samostatné kanceláře se zázemím, nebo jednotlivá podlaží budov. Cenový interval se pohybuje v rozmezí 110 - 400 Kč za m²/měsíc v závislosti na typu objektu a lokalitě.
Administrativní budovy Administrativní budovy se pronajímají v cenovém rozpětí 200 - 220 Kč za m²/měsíc.
Bytové domy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
103
6.3.2 Strašnice Území Strašnic spadá převážnou částí do obvodu Prahy 10, pouze jejich malá část náleží obvodu Prahy 3. Strašnice lze obecně rozdělit na Staré Strašnice a Nové Strašnice. Převažuje zde starší zástavba z dvacátých let minulého století a menší sídlištní zástavba. Vyskytuje se zde i několik kolonií rodinných domů, např. Solidarita, Zborov. Známá je také vilová čtvrť Třebešín. Mezi zajímavé architektonické objekty patří Trmalova vila od architekta Jana Kotěry. Na území Strašnic patří i část Hostivařsko-malešické průmyslové zóny. Strašnice jsou velice atraktivní lokalitou. Občanská vybavenost je na dobré úrovni. Dopravní obslužnost v centrální části zajišťuje metro trasy A, tramvajové linky a vlak. V okrajových částech jsou hojně zastoupeny autobusové spoje.
Prodej Pozemky Komerční pozemky se obchodují v intervalu 2600 Kč/m² - 2800 Kč/m². Stavební pozemky jsou nabízeny v intervalu 5500 Kč/m² - 10 600 Kč/m². Cena pozemků je nejvíce ovlivňována jejich polohou.
Byty – panelová zástavba Panelová výstavba zde není tak rozsáhlá, což se projevuje i v omezené nabídce prodávaných bytů. Nabízeny jsou byty v kategorii 2+kk – 3+1, ostatní kategorie bytů se na trhu nevyskytují. Tabulka č. 14: Strašnice byty (panel) – prodej
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč
1+kk/1+1
není v nabídce
2+kk/2+1
2 400 000 - 2 600 000
3+kk/3+1
3 200 000 - 3 700 000
4+kk/4+1
není v nabídce
Zdroj: autor
104
Byty – zděná zástavba Nabídka bytů ve zděných domech je ve Strašnicích rozsáhlá. Většina nabízených bytů je po rekonstrukci a s novými okny. Ceny se odvíjí od podlaží, ve kterém se nacházejí, zda je v domě výtah a zda se jedná o rušnou nebo klidnou lokalitu. Tabulka č.15 : Strašnice byty(cihla) - prodej
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč
1+kk/1+1
1 800 000 - 2 200 000
2+kk/2+1
2 300 000 - 2 700 000
3+kk/3+1
3 500 000 - 4 000 000
4+kk/4+1
není v nabídce
Zdroj: autor
Rodinné domy Nejvíce jsou nabízeny starší řadové rodinné domy především v lokalitě Solidarita. Cena závisí hlavně na tom, zda je objekt před nebo po rekonstrukci. Nabídkové ceny domů se pohybují v intervalu 6 200 000 Kč - 7 000 000 Kč. V nabídce jsou zastoupeny i prvorepublikové vily, jejichž ceny jsou v rozmezí 12 000 000 Kč - 15 000 000 Kč.
Obchodní prostory Obchodní prostory jsou nabízeny v intervalu 30 000 Kč/m²- 70 000 Kč/m² v závislosti na typu objektu a lokalitě.
Kanceláře Jedná se o samostatné kancelářské prostory se zázemím nebo o jednotlivá podlaží budov. Ceny prodávaných kanceláří se pohybují v rozmezí 39 000 Kč/m² - 58 000 Kč/m² opět v závislosti na typu objektu a lokalitě.
105
Administrativní budovy Administrativní budovy k prodeji se ve Strašnicích nabízí jen ojediněle. Nalezeny byly pouze dvě nabídky. První nemovitost patří do starší zástavby a nabídková cena činí 11 000 Kč/m². Druhá nemovitost je novostavba, která je nabízena za 22 247 Kč/m².
Bytové domy Nabídkové ceny zděných bytových domů se pohybují v intervalu 30 000 Kč/m². – 60 000 Kč/m².
Pronájem Pozemky Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Byty – panelová zástavba Nejčastěji jsou pronajímány byty střední velikosti v kategorii 3+kk – 3+1. Ceny pronájmů bytů jsou ovlivněny především dispozičním řešením bytu, zda je byt zařízený, v jakém se nachází podlaží a v jaké lokalitě je umístěn. Uvedené ceny jsou ve studeném nájemném.
Tabulka č.16 : Strašnice byty(panel) - pronájem
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč za měsíc
1+kk/1+1
5 500 - 8 000
2+kk/2+1
9 500 - 11 000
3+kk/3+1
11 500 - 14 000
4+kk/4+1
není v nabídce
Zdroj:autor
106
Byty – zděná zástavba Byty ve zděných domech jsou v nabídce pronájmů zastoupeny mnohem více než byty v panelových domech. Ceny se opět odvíjí od podlaží, ve kterém se nacházejí, zda je v domě výtah, zda se jedná o zařízený byt a v jaké lokalitě se nachází. Uvedené ceny jsou ve studeném nájemném. Tabulka č.17 : Strašnice byty(cihla) - pronájem
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč za měsíc
1+kk/1+1
6 500 - 10 000
2+kk/2+1
9 000 - 13 000
3+kk/3+1
13 000 - 15 000
4+kk/4+1
není v nabídce
Zdroj:autor
Rodinné domy Nabídkové ceny pronájmů rodinných domů se pohybují v intervalu 20 000 - 30 000 Kč za měsíc.
Obchodní prostory Obchodní prostory jsou pronajímány v intervalu 180 - 650 Kč za m²/měsíc v závislosti na typu objektu a lokalitě.
Kanceláře V nabídce pronájmů se vyskytují samostatné kanceláře se zázemím, nebo jednotlivá podlaží budov. Často se objevují nabídky pronájmů kanceláří ve vilách. Cenový interval se pohybuje v rozmezí 100 - 630 Kč za m²/měsíc v závislosti na typu objektu a lokalitě.
Administrativní budovy Administrativní budovy se pronajímají v cenovém rozpětí 200 - 390 Kč za m²/měsíc.
107
Bytové domy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
6.3.3 Záběhlice Záběhlice leží při toku Botiče. Části katastrálního území spadají do obvodu Prahy 10 (Staré Záběhlice a Zahradní město) a do obvodu Prahy 4 (Spořilov). Hranici mezi těmito obvody tvoří Hamerský rybník. Zástavba je tvořena kolonií rodinných domů – staré Zahradní Město a panelovými sídlišti - Zahradní Město západ, Zahradní Město východ. Po roce 2000 zde začaly vznikat komplexy bytových domů. Občanská vybavenost je zcela zastoupena. Dopravní obslužnost zajišťují autobusové linky navazující na metro trasy A nebo tramvajové spoje.
Prodej Pozemky Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Byty – panelová zástavba Nabídka panelových bytů je v Záběhlicích rozsáhlá. Nabízeny jsou nejvíce byty v kategorii 2+kk – 3+1. Cena závisí především na podlaží, ve kterém se byt nachází a zda je zrekonstruovaný.
Tabulka č.18 : Záběhlice byty(panel) - prodej
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč
1+kk/1+1
1 700 000 - 2 100 000
2+kk/2+1
2 300 000 - 2 700 000
3+kk/3+1
2 800 000 - 3 100 000
4+kk/4+1
není v nabídce
Zdroj:autor
108
Byty – nová zděná zástavba Nabídka zděných bytů je široká. Jedná se o byty staré maximálně 10 let s velkou podlahovou plochou ve srovnání s původní panelovou zástavbou.
Tabulka č.19 : Záběhlice byty(nové zděné) - prodej
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč
1+kk/1+1
2 400 000 – 2 600 000
2+kk/2+1
3 500 000 - 3 900 000
3+kk/3+1
4 300 000 - 5 000 000
4+kk/4+1
není v nabídce
Zdroj:autor
Rodinné domy Nabízené rodinné domy se nachází v původní zástavbě v lokalitě starého Zahradní Města. Cena se závisí na poloze domu a jeho technickém stavu. Nabídkové ceny se pohybují v intervalu 6 000 000 Kč - 8 000 000 Kč.
Obchodní prostory Obchodní prostory jsou nabízeny v intervalu 13 000 Kč/m² - 14 000 Kč/m² v závislosti na typu objektu a lokalitě.
Kanceláře Jedná se o samostatné kancelářské prostory se zázemím nebo o jednotlivá podlaží budov. Ceny prodávaných kanceláří se pohybují v rozmezí 25 500 Kč/m² - 54 000 Kč/m² v závislosti na typu objektu a lokalitě.
Administrativní budovy Nabídka prodejů celých administrativních budov je omezená. Bylo nalezeno několik nabídek, jejichž cenový interval je 46 000 Kč/m² - 54 000 Kč/m². Hlavním cenovým kriteriem je, zda se jedná o starší objekt nebo novostavbu.
109
Bytové domy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Pronájem Pozemky Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Byty – panelová zástavba Nejčastěji jsou pronajímány menší a střední byty v kategorii 2+kk – 3+1. Ceny pronájmů bytů jsou ovlivněny především dispozičním řešením bytu, zda je byt zařízený, v jakém se nachází podlaží a v jaké lokalitě je umístěn. Uvedené ceny jsou ve studeném nájemném. Tabulka č.20 : Záběhlice byty(panel) - pronájem
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč za měsíc
1+kk/1+1
7 000 - 9 000
2+kk/2+1
8 500 - 9 500
3+kk/3+1
12 000 - 14 000
4+kk/4+1
není v nabídce
Zdroj:autor
Byty – nová zděná zástavba V tomto segmentu jsou nejvíce nabízeny malé byty v dispozici 1+kk – 2+1. Při srovnání těchto malých bytů s panelovými se ceny výrazně neliší. Uvedené ceny jsou ve studeném nájemném.
110
Tabulka č.21 : Záběhlice byty(panel) - pronájem
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč za měsíc
1+kk/1+1
7 500 - 9 500
2+kk/2+1
10 000 - 13 000
3+kk/3+1
12 000 - 17 000
4+kk/4+1
není v nabídce
Zdroj:autor
Rodinné domy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Obchodní prostory Obchodní prostory jsou v Záběhlicích nabízeny k pronájmu v intervalu 80 - 700 Kč za m²/měsíc. Ceny jsou ovlivněny polohou obchodních prostor, nejdražší prostory se nachází v obchodním centru.
Kanceláře Jedná se především o celá podlaží budov. Ceny nabízených pronájmů se pohybují v rozmezí 100 - 470 Kč za m²/měsíc.
Administrativní budovy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Bytové domy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
6.3.4 Malešice Čtvrť Malešice patří většinovou částí do obvodu Prahy 10 a jen malá neobydlená část vrchu Tábor patří do obvodu Prahy 9. Zástavba je architektonicky rozlišná. Na východním okraji se nachází průmyslová zóna, ve středu obce převažují rodinné domy a na západním okrají síd111
lištní zástavba. V současné době vzniká nová výstavba bytových domů. Na Třebešínském hřbetě se pak rozléhá největší park v Praze 10. Občanská vybavenost je v porovnání s ostatními částmi Prahy 10 horší. Dopravní obslužnost je zajištěna autobusovými linkami, které směřují ke stanicím metra trasy A.
Prodej Pozemky Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Byty – panelová zástavba Nabídka bytů k prodeji je velice omezená. Obchoduje se jen s byty v kategorii 2+kk – 3+1. Ceny se odvíjí od podlaží, ve kterém se byt nachází a od jeho technického stavu.
Tabulka č.22 : Malešice byty(panel) - prodej
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč
1+kk/1+1
není v nabídce
2+kk/2+1
2 450 000 - 2 750 000
3+kk/3+1
2 800 000 - 2 900 000
4+kk/4+1
není v nabídce
Zdroj:autor
Byty – novostavby Jedná se o nabídku developerského projektu, který má být dokončen v létě roku 2015. Ceny závisí na podlahové ploše, orientaci, zda má byt terasu nebo jen balkon.
112
Tabulka č.23 : Malešice byty(novostavby) – prodej
Dispozice
Cenové rozpětí v Kč
1+kk/1+1
1 900 000 - 2 300 000
2+kk/2+1
2 100 000 - 3 300 000
3+kk/3+1
3 600 000 - 3 800 000
4+kk/4+1
5 300 000 - 5 500 000
Zdroj:autor
Rodinné domy Rodinné domy nejsou v nabídce hojně zastoupeny. Jedná se o starší domy, kde cena závisí především na technickém stavu nemovitosti a kde se budova nachází. Cenový interval nabízených domů je 7 900 000 Kč – 8 600 000 Kč
Obchodní prostory Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Kanceláře Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Administrativní budovy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Bytové domy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Pronájem Pozemky Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
113
Byty – panelová zástavba Nabídka pronajímaných bytů je velmi omezená. Nabízí se byty v kategorii 2+kk – 2+1 v cenovém intervalu 10 000 - 12 000 Kč/měsíc. Dálé byty 3+kk – 3+1 v rozmezí 8 500 - 10 000 Kč/měsíc. Uvedené ceny jsou ve studeném nájemném.
Byty – novostavby Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Rodinné domy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
Obchodní prostory Cenové rozpětí nabízených prostor k pronajmutí je 110 - 240 Kč za m²/měsíc. Cena závisí nejvíce na umístění. Nemovitosti s nejvyšší cenou se nachází v centru Malešic, konkrétně v ulici Počernická.
Kanceláře Nabízené kancelářské prostory jsou nabízeny v intervalu 110 - 270 Kč za m²/měsíc. Faktory ovlivňující cenu jsou stejné jako u obchodních prostor. Nejdražší kancelářské prostory jsou také v ulici Počernická.
Administrativní budovy Tento typ nemovitostí se v nabídce nevyskytuje.
114
6.4 Marketingový výhled V krátkodobém až střednědobém časovém horizontu je očekáván nárůst cen nemovitostí v městské části Praha 10. Zvýšení cen se bude lišit v jednotlivých katastrálních územích, což je dáno odlišnou zástavbou, občanskou vybaveností i dopravní obslužností. Důvodů, proč by se ceny mohly zvýšit, je hned několik. Ekonomika se vzpamatovává z hospodářské krize a lidé začínají poptávat nemovitosti. Vlastnictví nemovitosti představuje jistotu vložených prostředků a dále je v čase zhodnocuje. Dalším důvodem jsou nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Neustále se zlepšující občanská vybavenost může také zaujmout potenciální zájemce o nemovitosti v této oblasti. Zvýšení cen v Praze 10 lze také očekávat díky stěhování se zpět do intravilánu města.
115
Seznam literatury Monografie 1) DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o., 2003. ISBN 80-96119-67-X. 2) HERALOVÁ SCHNEIDEROVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: ČVUT, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4. 3) ORT, Petr. Cvičení z oceňování na tržních principech - díl 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 4) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 5) ORT, Petr. Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. 6) ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996. ISBN 80-902-1090-2.
Internetové odkazy 1) BIVŠ. Podpora Pojišťovnictví. Is.bivs.cz. [online]. [cit. 2015-02-25] Dostupné z: https://is.bivs.cz/auth/el/6110/zima2014/B103POJ/um/Podpora_Pojistovnictvi.txt 2) Business Center. Pojistná smlouva. business.center.cz. [online]. ©1998-2015 [cit. 201502-25].
Dostupné
z:http://business.center.cz/business/pravo/zakony/pojistna_smlouva/cast1h1.aspx 3) Česká pojišťovna. Historie a vývoj ČP. Ceskapojistovna.cz [online]. ©2015 [cit. 201502-25]. Dostupné z: http://www.ceskapojistovna.cz/historie-a-vyvoj-cp 4) Česká pojišťovna. Profil. Ceskapojistovna.cz [online]. ©2015 [cit. 2015-02-25]. Dostupné z: http://www.ceskapojistovna.cz/profil 5) Česká pojišťovna. Všeobecné pojistné podmínky. Ceskapojistovna.cz [online]. ©2015 [cit.
2015-02-25].
Dostupné
z:
http://www.ceskapojistovna.cz/documents/10262/50012/majetek-pp.pdf 6) EFK.
Efk.vsb.cz.
[online].
©2015
[cit.
2015-02-25]
http://www.ekf.vsb.cz/export/sites/ekf/frpfi/cs/archiv/rocnik2009/prispevky/dokumenty/Poeckova.Lenka.pdf 116
Dostupné
z:
7) Katastr nemovitostí. Nahlížení do katastru. Nahlizenidokn.cuzk.cz [online] [cit. 201504-21] Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 8) Malešice. Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons,26.1.2015
[cit.
2015-03-20].
Dostupné
z:
htt-
ps://cs.wikipedia.org/wiki/Male%C5%A1ice 9) Seznámení s městskou částí Praha 10. Portál MČ Praha 10 [online]. © 2013-2014 MČ Praha 10, [cit. 2015-03-20]. Dostupné z: http://www.praha10.cz/mestska-cast/o-praze10/seznameni-s-mestskou-casti.aspx 10) Sreality.
Sreality.cz
[online].
©1996-2015
[cit.
2015-03-20].
Dostupné
z:
http://www.sreality.cz 11) Strašnice. Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 15.2.2015
[cit.
2015-03-20].
Dostupné
z:
htt-
ps://cs.wikipedia.org/wiki/Stra%C5%A1nice 12) Vršovice. Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 26.1.2015
[cit.2015-03-20].
Dostupné
z:
htt-
ps://cs.wikipedia.org/wiki/Vr%C5%A1ovice 13) Vyhláška č. 441/2013 Sb. Zákony pro lidi. Zakonyprolidi.cz [online]. ©2010-2015 [cit. 2015-02-28]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-441 14) Záběhlice. Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons,15.2.2015 [cit. 2015-03-20]. Dostupné z:http://cs.wikipedia.org/wiki/Z%C3%A1b%C4%9Bhlice 15) Zákon č. 151/1997 Sb. Zákony pro lidi. Zakonyprolidi.cz [online]. ©2010-2015 [cit. 2015-02-28]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1997-151 16) Zákon č. 256/2013 Sb. Zákony pro lidi. Zakonyprolidi.cz [online]. ©2010-2015 [cit. 2015-02-28] Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-256
117
Přílohy Příloha č. 1:: Historické mezníky České pojišťovny, a. s. 1827 1849
•27. 27. 10. 1827 byly schváleny stanovy pojišťovny, později První české vzájemné pojišťovny. •Pojišťovna Pojišťovna zaznamenala těžké ztráty, celková pojištěná hodnota několik let klesala.
•Zájem Zájem o záležitosti ústavu upadal, například na výroční schůzi generálního ředitelství se kromě tehdejšího ředitele nedostavil nikdo jiný, krize pominula až na začátku dalšího 1855 desetiletí. 1864 1865 1875
•Ústav Ústav začal pojišťovat movité jmění proti požáru. •Začalo Začalo se pojišťováním proti krupobití. •Činnost Činnost pojišťovny se rozšířila o pojištění životní a dobytčí.
1881
•Ústav Ústav postihla největší ztráta v 19. století v důsledku škod vzniklých požárem Národního divadla.
1891
•Dochází Dochází k rozvoji společnosti, ústav však musel zároveň čelit větší konkurenci vzhledem ke vzniku nových pojišťoven.
1909
•Na Na valné hromadě bylo rozhodnuto o rozšíření činnosti na nová pojišťovací odvětví, například o povinném ručení automobilů (dříve jízdních strojů).
1910
•Rozšíření Rozšíření služeb o pojišťování škod proti krádežím vloupáním a pojištění zákonné odpovědnosti. Byla založena dceřiná Česká vzájemná životní pojišťovna.
1921 1924 1932 1945 1948 1953 1965 1969
•Po Po vzniku samostatného státu nabízela První česká téměř všechny druhy pojištění. •Vedení Vedení První české se snažilo rozšiřovat svůj vliv nejen v Českých zemích, ale i na Slovensku a Podkarpatské Rusi. •Pojišťovnictví Pojišťovnictví zasáhla velká krize, která se nevyhnula ani První české. •Smluvní Smluvní pojišťovnictví zestátněno. •Pět Pět stávajících pojišťoven bylo sloučeno v Československou pojišťovnu n.p. •Vznik Vznik Státní pojišťovny, později pojišťovací a zajišťovací podnik. •Rozvodněním Rozvodněním Dunaje vznikla jedna z největších škod v historii. •Vznikla Vznikla Česká státní pojišťovna.
118
1975
1976
1989
1991
1992
1996
2000
2002
2003
2005
2008
•Vydány Vydány zásady o bezziskovosti v životním a důchodovém pojištění. •Ministerstvo Ministerstvo financí stanovuje podmínky zákonného pojištění socialistických zemědělských organizací. •Počátek Počátek zásadních změn celé organizace podniku.
•Demonopolizace, Demonopolizace, vznik konkurenčního prostředí.
•Vznik Vznik společnosti Česká pojišťovna a.s., privatizace.
•Vstup Vstup finanční skupiny PPF.
•Demonopolizace emonopolizace trhu povinného ručení.
•Vstup Vstup ČR na ruský trh.
•Vybudování Vybudování Klientského servisu a poskytování služeb na špičkové úrovni.
•Členství Členství v Evropské chartě bezpečnosti silničního provozu. •PPF PPF a Generali vytvořily společný holdingový podnik Generali PPF Holding, který spojil pojišťovací a s nimi spojené aktivity obou skupin v regionu střední a východní Evropy.
•Změna Změna trhu s povinným ručením - 1. Povinné ručení bez povinností pomůže řidičům ve všech nehodových situacích, protože nechrání jen okolí, ale i vlastníka vozidla samotného, a to v 2010 případě, kdy mu škodu způsobí klient jiné pojišťovny. 2011
•Jako Jako první pojišťovna uvádí na český trh smartphonovou mobilní aplikaci pro potřeby pojištění motorových vozidel.
•V V lednu 2013 prodala finanční skupina PPF italské Generali Group část svého podílu (25 %) ve společném podniku Generali PPF Holding. V této souvislosti se stal novým generálním 2013 ředitelem Generali PPF Holdingu Luciano Ciriná, který tak na této pozici vystřídal Ladislava Bartoníčka. Podíl PPF v holdingu s Generali Group v tuto chvíli činí 24 %. •Byla Byla dokončena poslední fáze odkupu zbývajícího menšinového podílu v Generali PPF Holdingu. Generali se tak po rozhodnutí Skupiny PPF odprodat zbývající podíl stává 2015 stoprocentním vlastníkem holdingu. V této souvislosti dochází také k přejmenování společnosti na Generali CEE Holding B.V., jehož je Česká pojišťovna součástí.
Zdroj: http://www.ceskapojistovna.cz/historie-a-vyvoj http://www.ceskapojistovna.cz/historie vyvoj-cp,, vlastní zpracování 119
Seznam tabulek Tabulka č. 1: Stanovení tržní hodnoty pozemku -Želechovice ................................................ 55 Tabulka č. 2: Výpis oceňovaných parcel -Želechovice ............................................................ 57 Tabulka č. 3: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku - Želechovice ............................... 58 Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty nemovitosti nákladovou metodou - Želechovice ................... 63 Tabulka č. 5: Zjištění výsledné hodnoty – Želechovice ........................................................... 64 Tabulka č. 6: Stanovení tržní hodnoty pozemku –Rezlerova ................................................... 82 Tabulka č.7: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku- Rezlerova ..................................... 85 Tabulka č. 8: Výpočet hodnoty nákladovou metodou – Rezlerova.......................................... 88 Tabulka č. 9: Výpočet hodnoty nákladovou metodou – Rezlerova.......................................... 90 Tabulka č. 10: Zjištění výsledné hodnoty – Rezlerova ............................................................ 91 Tabulka č.11. : Vršovice byty - prodej ................................................................................... 101 Tabulka č.12 : Vršovice byty(panel) - pronájem .................................................................... 102 Tabulka č.13 : Vršovice byty(cihla) - pronájem ..................................................................... 103 Tabulka č. 14: Strašnice byty (panel) – prodej ....................................................................... 104 Tabulka č.15 : Strašnice byty(cihla) - prodej ......................................................................... 105 Tabulka č.16 : Strašnice byty(panel) - pronájem.................................................................... 106 Tabulka č.17 : Strašnice byty(cihla) - pronájem..................................................................... 107 Tabulka č.18 : Záběhlice byty(panel) - prodej ....................................................................... 108 Tabulka č.19 : Záběhlice byty(nové zděné) - prodej .............................................................. 109 Tabulka č.20 : Záběhlice byty(panel) - pronájem................................................................... 110 Tabulka č.21 : Záběhlice byty(panel) - pronájem................................................................... 111 Tabulka č.22 : Malešice byty(panel) - prodej ......................................................................... 112 Tabulka č.23 : Malešice byty(novostavby) – prodej .............................................................. 113
120
Seznam obrázků Obrázek č.1 – Pohled z ulice ................................................................................................... 72 Obrázek č.2 – Pohled ze zahrady............................................................................................. 72 Obrázek č.3 – Obytný prostor ................................................................................................. 73 Obrázek č.4 – Obytný prostor ................................................................................................. 73 Obrázek č.5 – Pohled západ .................................................................................................... 97 Obrázek č.6 – Pohled východ .................................................................................................. 97 Obrázek č.7 – Městská část Praha 10 ...................................................................................... 98
121
122
