BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN. (Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional) pada proyek pembangunan

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Objek Penelitian Penelitian ini dilakukan di Badan Usaha Milik Negara yakni Perum Perumnas (Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional) pada proyek pembangunan rusun area Cengkareng. Adapun periode penelitian dilakukan pada bulan September – Mei 2017. Pada sub bab dibawah ini akan dijelaskan mengenai sejarah singkat perusahaan, visi dan misi, struktur organisasi, serta produk Perumnas. 1.

Sejarah Singkat Perusahaan PERUMNAS adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang berbentuk

Perusahaan Umum (Perum) dimana keseluruhan sahamnya dimiliki oleh Pemerintah. Perumnas didirikan sebagai solusi pemerintah dalam menyediakan perumahan yang layak bagi masyarakat menengah ke bawah. Perusahan didirikan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1974, diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 1988, dan disempurnakan melalui Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2004 tanggal 10 Mei 2004. Sejak didirikan tahun 1974, Perumnas selalu tampil dan berperan sebagai pioneer dalam penyediaan perumahan dan permukiman bagai masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Sebagai BUMN pengembang dengan jangkauan usaha nasional, Perumnas mempunyai 7 Wilayah usaha Regional I sampai dengan VII dan Regional Rusunawa.

40

http://digilib.mercubuana.ac.id/

41

Helvetia Medan, Ilir Barat Palembang, Banyumanik Semarang, Tamalanrea Makasar, Dukuh Menanggal Surabaya, Antapani Bandung adalah contoh permukiman skala besar yang pembangunannya dirintis Perumnas. Kawasan Permukiman tersebut kini telah berkembang menjadi "Kota Baru" yang prospektif. Selain itu, Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi juga merupakan "Kota Baru" yang dirintis Perumnas dan kini berkembang pesat menjadi kawasan strategis yang berfungsi sebagai penyangga ibukota. a.

1974 - 1982 Perumnas memulai misinya dalam membangun perumahan rakyat menengah kebawah beserta sarana dan prasarananya. Ribuan rumah di bangun di daerah Depok, Jakarta, Bekasi dan meluas hingga Cirebon, Semarang, Surabaya, Medan, Padang dan Makassar.

b.

1983 – 1991 Perumnas selain membangun rumah sederhana juga mulai merintis pembangunan rumah susun sederhana dengan tujuan mendukung program peremajaan perkotaan.

c.

1992 - 1998 Pada periode ini, Perumnas membangun hampir 50% dari total pembangunan rumah nasional. Melonjaknya produksi perumahan ini didorong oleh program pemerintah untuk membangun 500.000 rumah sederhana (RS) dan rumah sangat sederhana (RSS).


42

d.

1999 - 2007 Periode pasca krisis dimana Perumnas mengalami restrukturisasi pinjaman perusahaan dan penurunan dalam capacity building akibat lemahnya daya beli masyarakat khususnya masyarakat menengah ke bawah.

e.

2008 - 2009 Kinerja Perumnas naik hingga mencapai target RKAP 300% lebih tinggi daripada tahun sebelumnya.

Perumnas menjadi pelopor dan pemimpin pembangunan

Rusuna 1.000 Tower. f.

2010 - 2015 Perumnas menuju National Housing & Urban Corporation dengan menjadi pelaku utama penyedia perumahan dan permukiman di Indonesia. Mencanangkan target pembangunan 100.000 rumah/tahun.

2.

Visi dan Misi Perusahaan

2.1 Visi Perusahaan Menjadi Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat Terpercaya di Indonesia. 2.2 Misi Perusahaan a.

Mengembangkan perumahan dan permukiman yang bernilai tambah untuk kepuasan Pelanggan.

b.

Meningkatkan professionalitas, pemberdayaan dan kesejahteraan Karyawan.


43

c.

Memaksimalkan nilai bagi Pemegang Saham dan Pemangku Kepentingan lain.

d.

Mengoptimalkan sinergi dengan Mitra Kerja, Pemerintash, BUMN dan Instansi lain.

e.

3.

Meningkatkan kontribusi positif kepada masyrakat dan lingkungan.

Struktur Organisasi Perusahaan

Gambar 4. 1 Struktur Organisasi Perumnas


44

4.

Produk Perusahaan

4.1 Perumahan / Landed House Perumnas sebagai Pengembang misi Pemerintah dalam menyediakan kebutuhan pokok masyarakat, yaitu perumahan dan pemukiman, sejak didirikan pada tahun 1974 telah membangun lebih dari 500.000 unit rumah dengan berbagai tipe di seluruh provinsi di Indonesia. Sebagai perintis pengembangan perkotaan, Perumnas telah berhasil melaksanakan misi pemerintah dalam mewujudkan pemerataan pembangunan sampai di wilayah terpencil. Hal ini terbukti di antara kota-kota yang telah dibangun perumahan di lebih dari 150 kota. Dan Perumnas selalu konsisten fokus pada pembangunan kelas menengah ke bawah. Perumahan yang dibangun Perumnas telah dilengkapi dengan fasilitas sosialnya sehingga tercipta lingkungan yang nyaman untuk ditinggali. Beberapa tipe Rumah Sederhana Sehat (RSh, RUmah Sederhana (RS), Rumah Menengah (RM).

4.2 Rusunami Program Sejuta rumah dan program 1000 Menara telah mendorong Perumnas untuk memulai babak baru kembali ke pusat kota untuk “menata kota dan membangun rusunami” ini untuk mendekatkan msyarakat penghuninya ke tempat kerja ataupun kegiatan lainnya. Pada beberapa tahun terakhir ini Perumnas memprogramkan pembangunan perumahan bekerja sama dengan instansi, Pemda, dan lain-lain. Untuk menangani


45

konsumen kolektif agar lebih dapat memenuhi kekurangan rumah yang selama ini belum bisa terpenuhi, baik oleh pengembang, pemerintah maupun swadaya masyarakat. Prestasi saat ini sudah dibangun beberapa Rusunami di Jabodetabek, antara lain CityPark – Cengkareng, Bandar Kemayoran, Sentra Timur – Pulogebang, Center Point – Bekasi, Malaka Green – Klender dan akan terus berkembang. Sedang di luar Jabodetabek direncanakan di Antapani & Sarijadi-Bandung, Simpang 5 – Semarang, Panakukkang – Makasar, dan kota besar lainnya.

4.3 Rusunawa Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA) adalah rumah susun sederhana yang disewakan kepada masyarakat perkotaan yang tidak mampu untuk membeli rumah atau yang ingin tinggal untuk sementara waktu misalnya para mahasiswa, pekerja temporer dan lain lainnya. Rusunawa yang telah dibangun oleh Perumnas tersebar di beberapa kota besar seperti di Cengkareng, Koja, Kemayoran, Pasar Jumat, Pulogebang Jakarta, Surabaya, Cirebon, Batam, Makasar, Padang, Pontianak dan Samarinda.

B. Hasil dan Pembahasan Dari data yang diperoleh pada proyek pembangunan rusun area Cengkareng diketahui bahwa total durasi proyek adalah selama kurang lebih 30 bulan atau 655 hari


46

(dengan asumsi 1 bulan = 22 hari kerja) dengan total biaya sebesar Rp 438.374 (dalam miliar) dengan detail sebagai berikut : Tabel 4. 1 Detail Proyek Pembangunan Rusun Area Cengkareng Lokasi

Cengkareng – Jakarta Barat

Luas Lahan

4,10 Ha

Status Lahan

HPL Perumnas

Jumlah Tower

Total 18 Tower (6 Massa Bangunan) (Tahap I : 6 tower)

Jumlah Unit

4.332 Unit (Tahap I : 1.134 Unit)

Tipe Hunian

Studio, 1 BR& 2BR

Masa Proyek

Februari 2016 s/d September 2018

Nilai Investasi

Rp 438.374 (dalam miliar)

Dari data tersebut akan dibuat dua bentuk penjadwalan proyek baru dengan metode CPM dan metode PERT. Dan karena proyek tersebut terjadi keterlambatan dalam penyelesaiannya maka dibuatlah suatu percepatan proyek dengan alternatif penambahan 1, 2 dan 3 jam waktu kerja.

1.

Membuat Jaringan Kerja Dengan Metode CPM Sebelum membuat sebuah jaringan kerja, maka perlu diketahui terlebih dahulu

ketergantungan setiap item pekerjaan pada proyek. Hal ini bertujuan untuk mengetahui pekerjaan mana yang harus dikerjakan terlebih dahulu sebelum pekerjaan lain dikerjakan, dan pekerjaan mana yang dapat dikerjakan secara bersamaan. Maka dari


47

data WBS proyek area Cengkareng yang telah didapat diketahui logika ketergantungan seperti pada tabel di bawah ini : Tabel 4. 2 Logika Ketergantungan Pelaksanaan Konsturksi & Pemeliharaan Proyek Area Cengkareng Aktivitas A B C D E F G

Penjelasan

Pendahulu Langsung A A A A B C, D, E, F

Struktur Bawah Struktur Atas Arsitektur Plumbing Mekanikal & Elektrikal Landscape Masa Pemeliharaan Total

Durasi (hari) 48 233 262 302 262 108 128 1343

Tabel 4. 3 Perhitungan Jalur Kritis Aktivitas

ES

EF

LS

LF

SL

A B C D E F G

0 48 48 48 48 281 389

48 281 310 350 310 389 517

0 48 127 87 127 281 389

48 281 389 389 389 389 517

0 0 79 39 79 0 0

Kritis (Ya/Tidak) Ya Ya Tidak Tidak Tidak Ya Ya

Adapun bentuk jaringan kerja aktivitas normal yang dibuat dengan metode CPM adalah seperti gambar 4.2 dengan durasi sebanyak 517 hari dan jalur kritis berada pada kegiatan A-B-F-G . Karena proyek mengalami keterlambatan 110 hari, maka durasi penyelesaian proyek bertambah menjadi 627 hari dengan bentuk jaringan kerja seperti pada gambar 4.3 dibawah ini.


48

B 281 281

48 48

F

233 C

0 0

Mulai 0

0

0

0

0

A

108

310 389

48 127

389 389

281 281

G

262

48

48

389 389

D

48

128

350 389

48 87

517 517

302 E

310 389

48 127 262

Gambar 4.2 Diagram Jaringan Kerja Dengan Metode CPM Kondisi Normal

B 391 391

158 158 233 C

0 0

Mulai 0

0

0

0

0

A

262

158 158 158

420 499

158 237

499 499 108 G 499 499

D 460 499

158 197

F 391 391

627 627 128

302 E

420 499

158 237 262

Gambar 4.3 Diagram Jaringan Kerja Dengan Metode CPM Kondisi Mengalami Keterlambatan


49

2.

Membuat Jaringan Kerja Dengan Metode PERT Penjadwalan proyek dengan metode PERT, dimulai dengan mengestimasi waktu

penyelesaian setiap item kegiatan proyek kedalam 3 jenis estimasi waktu yaitu waktu optimis (a), waktu yang paling mungkin (m), dan waktu pesimis (b). Dimana estimasi ini didapat dari hasil wawancara dengan responden yang memiliki pengalaman dalam pengerjaan proyek. Adapun hasil analisa keseluruhan proyek untuk estimasi durasi optimis (a), durasi paling memungkinkan (m) dan durasi pesimis (b) dapat dilihat pada tabel di bawah ini. Tabel 4. 4 Estimasi Waktu Pada Metode PERT Aktivitas

Penjelasan

A B C D E F G

Struktur Bawah Struktur Atas Arsitektur Plumbing Mekanikal & Elektrikal Landscape Masa Pemeliharaan

Durasi Optimis (a) 48 200 230 280 230 80 100

Durasi Paling Mungkin (m) 158 233 262 302 262 108 128

Durasi Pesimis (b) 158 250 278 313 278 122 142

Setelah membuat estimasi waktu maka dicari nilai te (waktu yang diperkirakan) dengan menggunakan rumus : 𝑡𝑒 = Dimana : te = waktu yang diperkirakan a = waktu optimis b = waktu pesimis m = waktu paling mungkin

𝑎 + 4𝑚 + 𝑏 6


50

Maka didapat nilai te untuk masing-masing kegiatan dalam bentuk tabel sebagai berikut : Tabel 4. 5 Nilai Waktu Yang Diperkirakan (te) Aktivitas A B C D E F G

Penjelasan Struktur Bawah Struktur Atas Arsitektur Plumbing Mekanikal & Elektrikal Landscape Masa Pemeliharaan

Waktu yang Diharapkan (te) = (a+4m+b)/6 ≈ 140 139.67 ≈ 231 230.25 259.33 ≈ 260 300.17 ≈ 301 259.33 ≈ 160 ≈ 106 105.67 ≈ 126 125.67

Dari hasil analisa penjadwalan dengan metode PERT dengan nilai te sebagai durasi yang digunakan dalam perhitungan, maka diketahui penyelesaian proyek (TE) selama 603 hari dan diperoleh jalur kritis pada diagram jaringan kerja pada kegiatan A-B-F-G. Berdasarkan lintasan kritis yang telah didapat pada perhitungan, kemudian tentukan nilai deviasi standard dan varians pada proyek secara keseluruhan dengan menggunakan rumus :

Nilai deviasi standar :

Nilai varians :

1 𝑆 = (𝑏 − 𝑎) 6 𝑉 (𝑡𝑒) = 𝑆 2

Maka kedua variabel ini dapat dilihat dalam bentuk tabel sebagai berikut :


51

Tabel 4. 6 Nilai Standard Deviasi dan Varians Kegiatan pada Metode PERT Aktivitas

Penjelasan

A B F G

Struktur Bawah Struktur Atas Landscape Masa Pemeliharaan ∑ V(te) Standard Deviasi

a (hari) 48 200 80 100

b (hari) 158 249.5 122 142

S

V(te)

18.33 8.25 7.00 7.00

336.11 68.06 49.00 49.00 502.17 22.41

Dari tabel diatas dapat diketahui nilai total varians ∑ V(te) = 502.17 dan deviasi standar S = 22.41. Dari sifat kurva distribusi normal dimana 99,7% area berada dalam interval (TE-3S) dan (TE+3S) maka besar rentang 3S adalah 3 x 22.41 = 67.23. Maka kurun waktu penyelesaian proyek adalah 603 ± 67.23 hari. Perkiraan penyelesaian proyek paling cepat adalah 603 - 67.23 = 535.77 hari ≈ 536 hari. Dan perkiraan penyelesaian proyek paling lambat adalah 603 + 67.23 = 670.23 hari ≈ 671 hari. Jika dalam hal ini target yang ingin dicapai adalah waktu yang paling cepat, maka nilai T (d) = 536 hari. Kemungkinan atau ketidakpastian mencapai target jadwal pada metode PERT dinyatakan dengan z.

\

𝑧=

𝑇(𝑑 ) − 𝑇𝐸 𝑆

𝑧=

536 − 603 22.41

𝑧 = −2.99


52

Dengan menggunakan tabel distribusi normal kumulatif dengan harga z = -2.99 maka diperoleh hasil 0.0014. Jadi kemungkinan proyek untuk selesai dalam jangka waktu 536 hari hanya sekitar 0.14%. Untuk analisis selengkapnya dapat dilihat pada tabel berikut ini. Tabel 4. 7 Target dan Kemungkinan Penyelesaian Proyek No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Target Penyelesaian (hari) 536 546 556 566 576 586 596 603 613 623 633 643 653 663 671

Deviasi z -2.99 -2.54 -2.10 -1.65 -1.20 -0.76 -0.31 0.00 0.45 0.89 1.34 1.78 2.23 2.68 3.03

Distribusi Normal Kumulatif 0.0014 0.0055 0.0179 0.0495 0.1151 0.2236 0.3783 0.5000 0.6736 0.8133 0.9099 0.9625 0.9871 0.9963 0.9988

Probabilitas (%) 0.14 0.55 1.79 4.95 11.51 22.36 37.83 50.00 67.36 81.33 90.99 96.25 98.71 99.63 99.88

Dari hasil analisis data diatas dapat diketahui bahwa : a.

Kemungkinan proyek dapat diselesaikan dalam waktu 536 hari adalah 0.14%.

b.


c.



53

3.

Menghitung Percepatan Waktu dan Biaya Proyek Dalam percepatan proyek untuk alternatif penambahan jam kerja ini hanya berlaku

pada kegiatan yang berada pada lintasan kritis karena kegiatan pada lintasan kritis adalah kegiatan yang tidak boleh tertunda. Adapun lintasan kritis yang didapat pada metode CPM dan PERT tersebut terletak pada kegiatan A-B-F-G. Hanya ke empat kegiatan yang berada pada lintasan kritis diatas yang dipercepat dengan alternatif penambahan 1, 2 dan 3 jam waktu kerja. Alternatif tersebut dipilih agar dapat terlihat perbandingan yang signifikan. Berikut merupakan perhitungan untuk mengetahui percepatan proyek : a.

Aktivitas normal menggunakan waktu 8 jam kerja dan 1 jam istirahat (08.00 – 17.00) sedangkan kerja lembur dilaksanakan setelah waktu kerja normal mulai pukul (18.00 – 19.00) untuk penambahan 1 jam, (18.00 – 20.00) untuk penambahan 2 jam dan (18.00 – 21.00) untuk penambahan 3 jam. Alternatif Penambahan 1 Jam : Crash Duration = Durasi Normal x 8 Jam 8 Jam + 1 Jam Alternatif Penambahan 2 Jam : Crash Duration = Durasi Normal x 8 Jam 8 Jam + 2 Jam Alternatif Penambahan 3 Jam : Crash Duration = Durasi Normal x 8 Jam 8 Jam + 3 Jam Untuk hasil perhitungan dapat dilihat pada tabel 4. 8.


54

Tabel 4. 8 Hasil Percepatan Proyek dengan Penambahan 1, 2 dan 3 Jam Waktu Kerja Item Pekerjaaan Struktur Bawah Struktur Atas Arsitektur Plumbing Mekanikal & Elektrikal Landscape Masa Pemeliharaan Durasi Proyek (Pada Jalur Kritis)

b.

Durasi Normal (hari) 158 233 262 302 262 108 128 627 hari

1 Jam 158 207,11 ≈ 208 262 302 262 96,00 113,78 ≈ 114

Crash Duration (hari) 2 Jam 158 186,40 ≈ 187 262 302 262 86,40 ≈ 87 102,40 ≈ 103

3 Jam 158 169,45 ≈ 170 262 302 262 78,55 ≈ 79 93,09 ≈ 94

576 hari

535 hari

501 hari

Harga upah pekerja untuk kerja lembur diperhitungkan 1,5 kali upah sejam pada kerja normal, dan untuk jam berikutnya sebesar 2 kali upah sejam normal. Jumlah pekerja

: 205 orang

Ongkos pekerja per bulan

: Rp 3.355.750,00 (UMP DKI Jakarta 2017)

Ongkos pekerja per hari

: Rp 152.534,09 (1 bulan = 22 hari)

Ongkos pekerja per jam

: Rp

19.066,76 (1 hari = 8 jam)


55

Alternatif biaya lembur 1 Jam : (1,5 x Rp 19.066,76 ) = Rp 28.600,14 Crash cost pekerja per hari = (8 x normal cost per jam) + (biaya lembur 1 jam) = (8 x Rp 19.066,76) + (Rp 28.600,14) = Rp 152.534,09 + Rp 28.600,14 = Rp 181.134,23 Alternatif biaya lembur 2 Jam : (1,5 x Rp 19.066,76 ) + (2 x 1 x Rp 19.066,76) = Rp 66.733,66 Crash cost pekerja per hari = (8 x normal cost perjam) + (biaya lembur 3 jam) = (8 x Rp 19.066,76) + (Rp 66.733,66) = Rp 152.534,09 + Rp 66.733,66 = Rp 219.267,76 Alternatif biaya lembur 3 Jam : (1,5 x Rp 19.066,76 ) + (2 x 2 x Rp 19.066,76) = Rp 104.867,19 Crash cost pekerja per hari = (8 x normal cost per jam) + (biaya lembur 3 jam) = (8 x Rp 19.066,76) + (Rp 104.867,19) = Rp 152.534,09 + Rp 104.867,19 = Rp 257.401,28 Untuk hasil perhitungan keseluruhan dapat dilihat pada tabel 4. 9.


56

Tabel 4. 9 Perhitungan Biaya dengan Penambahan 1, 2 dan 3 Jam Kerja Aktivitas

Biaya Kerja Normal

Lembur 1 Jam

Lembur 2 Jam

Lembur 3 Jam

A

Rp 4.940.579.204,55

Rp 4.940.579.204,55

Rp 4.940.579.204,55

Rp 4.940.579.204,55

B

Rp 7.285.790.852,27

Rp 7.723.563.693,18

Rp 8.405.629.414,06

Rp 8.970.434.552,56

C

Rp 8.192.606.022,73

Rp 8.192.606.022,73

Rp 8.192.606.022,73

Rp 8.192.606.022,73

D

Rp 9.443.385.568,18

Rp 9.443.385.568,18

Rp 9.443.385.568,18

Rp 9.443.385.568,18

E

Rp 8.192.606.022,73

Rp 8.192.606.022,73

Rp 8.192.606.022,73

Rp 8.192.606.022,73

F

Rp 3.377.104.772,73

Rp 3.564.721.704,55

Rp 3.910.640.422,59

Rp 4.168.613.703,84

G

Rp 4.002.494.545,45

Rp 4.233.107.024,15

Rp 4.629.838.661,22

Rp 4.960.122.634,94

TOTAL

Rp45.434.566.988,64

Rp46.290.569.240,06

Rp47.715.285.316,05

Rp48.868.347.709,52

Dari hasil analisa dan perhitungan maka diperoleh nilai cost slope untuk masingmasing penambahan jam kerja seperti terlihat pada tabel dibawah ini. Tabel 4. 10 Cost Slope Penambahan Jam Kerja No

Keterangan Waktu

1 2 3 4

Normal Penambahan 1 jam Penambahan 2 jam Penambahan 3 jam

Waktu Penyelesaian Proyek 627 hari 576 hari 535 hari 501 hari

Crash Duration

Cost Slope

0 51 92 126

Rp 0,00 Rp 16.784.357,87 Rp 24.790.416,60 Rp 27.252.227,94

Maka dari hasil perhitungan dapat dilihat hubungan waktu – biaya normal dan dipersingkat seperti pada gambar 4. 4.


57

Aktivitas Biaya

Penambahan Biaya Lembur 1 Jam Rp49.000.000.000,00 Rp48.500.000.000,00 Rp48.000.000.000,00 Rp47.500.000.000,00 Rp47.000.000.000,00 Rp46.500.000.000,00 Rp46.000.000.000,00 Rp45.500.000.000,00 Rp45.000.000.000,00

Crash (576 hari) Biaya : Rp 16.784.357,87 / hari

500

520

540

560 580 Waktu (Hari)

600

Normal (627 hari) 620

640

Aktivitas Biaya




520

540


600

620

640

Aktivitas Biaya




520

540


600

620

Gambar 4.4 Hubungan Waktu – Biaya Normal dan Dipersingkat


640

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN. (Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional) pada proyek pembangunan

Recommend Documents