BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Proyek Ada banyak definisi tentang kegiatan proyek, berikut beberapa definisi tentang kegiatan proyek yang dikemukakan oleh beberapa ahli adalah sebagai berikut : 1. Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu wadah organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan. (Ervianto, 2002). 2. Menurut Imam Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas. Dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah ditentukan batasan-batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal dan mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga kendala (triple constrain). Jadi proyek harus dilaksanakan dengan kurun waktu yang telah ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta mutu yang telah ditentukan. Agar suatu proyek dapat berhasil perlu diperhatikan faktor-faktor spesifik yang penting yang disebut sebagai ciri-ciri umum manajemen proyek, sebagai berikut: 1. Tujuan, sasaran, harapan-harapan, dan strategi proyek hendaknya dinyatakan secara jelas dan terperinci sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk mewujudkan dasar kesepakatan segenap individu dan satuan organisasi yang telibat. 2. Diperlukan rencana kerja, jadwal, dan anggaran belanja yang realistis. 3. Diperlukan peran dan tanggung jawab di antara semua satuan organisasi dan individu yang terlibat didalamnya.
5
4. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengendalikan, mengkoordinasikan dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung jawab pada berbagai strata organisasi. 5. Diperlukan mekanisme sistem evaluasi yang diharapkan dapat memberikan umpan balik bagi manajemen, yang digunakan sebagai pelajaran dan dipakai sebagai pedoman di dalam peningkatan produktivitas proyek. 6. Sesuai dengan sifat dinamisnya suatu proyek, apabila diperlukan tim proyek atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk melakukan kegiatankegiatan yang harus bergerak di luar kerangka organisasi tradisional atau rutin, akan tetapi tetap berorientasi pada tercapainya produktifitas. 7. Diperlukan pengertian dan pemahaman mengenai tata cara dan dasar-dasar peraturan birokrasi, dan pengetahuan tentang cara-cara mengatasi kendala birokrasi.
2.2 Studi Kelayakan Proyek Studi kelayakan proyek adalah pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi (Soeharto, 1997). Mengkaji suatu proyek bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek atau usulan investasi dari segala segi secara profesional agar sesuai dengan yang direncanakan, jangan sampai terjadi kesalahan setelah diterima dan dilaksanakan dengan baik agar dapat mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan, jangan sampai terjadi setelah proyek selesai dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya jauh dari yang direncanakan.
2.3 Condotel Condotel (condominium hotel) adalah suatu kegiatan yang bergerak di bidang jasa dengan menawarkan sebuah bangunan (biasanya bangungan bertingkat tinggi) sebagai tempat penginapan yang memiliki fasilitas rumah, hiburan serta layanan yang mewah dan lengkap seperti hotel berbintang. Condotel merupakan salah satu investasi yang paling menarik dari segmen pasar real estate (Husein, 1997). Condotel beroperasi seperti hotel biasanya, namun condotel juga dirancang untuk kepemilikan hak milik atau strata title. Sehingga yang
6
membedakan disini adalah status kepemilikan condotel bisa dimiliki oleh banyak pemilik. Misalnya suatu bangunan condotel terdapat 100 unit kamar, maka status kepemilikan condotel tersebut memungkinkan dimiliki oleh 100 pemilik yang berbeda. Sehingga seorang tamu yang menyewa kamar condotel tidak akan pernah tahu bahwa condotel yang sedang disewa dimiliki oleh banyak pemilik. Pemilik dari kamar condotel ini berhak atas free stay selama 21 hari dalam setahun, selain itu pemilik juga berhak mengambil fee dari biaya sewa kamar. Sistem pengoperasian condotel ini diserahkan kepada manajemen hotel.
2.4 Status Kepemilikan Condotel Di Indonesia dikenal berbagai istilah seperti rumah susun, apartemen, flat, condominium, akan tetapi dalam bahasa hukumnya semua disebut sebagai rumah susun. Dalam hal ini, seseorang membeli apartemen atau rumah susun maka sertifikat hak miliknya bukan SHM, HGB, Hak Pakai, seperti rumah biasa (landed) namun konsep kepemilikannya bersifat strata title. Sebenarnya istilah strata title tidak ada dalam kamus kepustakaan hukum Indonesia. Istilah strata title digunakan di negara-negara seperti Singapura dan Australia yang pada intinya memungkinkan kepemilikan bersama secara horisontal di samping pemilikan secara vertikal. Kepemilikan strata title atas apartemen atau rumah susun hanya atas bangunan unit apartemen/rumah susun tersebut saja dan tidak termasuk atas seluruh bangunan apartemen/rumah susun yang diluar unit yang seseorang beli, tidak termasuk tanah di dalam lingkungan apartemen dan apa yang ada dibawahnya serta apa yang ada diatasnya (Anonim, 1985). Konsep strata title ini diatur dalam Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, yang mengatur tata cara pembangunan, kepemilikan, penghunian, dan pengelolaan rumah susun. Sebagai bukti kepemilikan strata title, adalah suatu sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional. Sertifikat tersebut di dalamnya menerangkan tiga hal yakni keterangan mengenai letak, luas dan jenis hak tanah-bersama. Keterangan ini dapat dilihat pada salinan buku tanah dan surat ukur (lebih dikenal dengan nama sertifikat tanah) atas hak tanah bersama dimana suatu rumah susun berdiri.
7
Strata title diberikan kepada pemilik unit apartemen/rumah susun agar kepemilikannya dapat terlindungi di mata hukum. Dengan strata title yang terdaftar dalam bentuk sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tentunya pemilik dapat memanfaatkannya untuk keperluan lain seperti penjaminan dalam rangka memperoleh pinjaman dari Bank. Perbedaan konsep Sertifikat Hak Milik (SHM) pada rumah biasa (landed house) dengan strata title yaitu apabila seseorang membeli rumah biasa di komplek perumahan, kepemilikannya biasanya berupa sertifikat Hak Milik. Orang yang memiliki SHM berdasarkan sistem hukum Indonesia (UUPA) sangat kuat dan bersifat selamanya yang kepemilikannya meliputi bangunan diatas tanah, tanah di halaman rumahnya, tanah yang berada dibawahnya serta apa yang ada diatas bangunan tersebut. Sedangkan apabila seseorang membeli unit condotel maka sertifikat hak miliknya bukan SHM seperti rumah biasa namun konsep kepemilikannya bersifat strata title.
2.5 Studi Utilitas Studi utilitas disini yaitu mengenai sifat condotel atau nilai jual dari D’Golfer Hotel and Residence. Lokasi pembangunan condotel ini berlokasi di Jl. Majapahit No. 29, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali. D’Golfer Hotel and Residence akan menjadi salah satu condotel di Kuta dan sekitarnya dengan arsitektur tropis modern yang menghasilkan suasana yang nyaman. Lokasi condotel ini mudah diakses dari lokasi wisata yang ada di Bali selatan, yaitu 1,5 km perjalanan kendaraan dari kawasan Pantai Kuta, 4,8 km perjalanan kendaraan dari Bandara Ngurah Rai, dan 15,8 km dari Pantai Nusa Dua. D’Golfer Hotel and Residence dibangun di tanah seluas 931 m2. Condotel ini menawarkan 70 room key dengan dengan 3 tipe grand, yaitu 15 unit tipe grand albatros, 4 unit tipe grand eagle dan 4 unit tipe grand birdie. Kemudian terdapat 3 tipe luxury, yaitu 8 unit tipe luxury eagle 1, 4 unit tipe luxury eagle 2, dan 4 unit tipe luxury eagle 3. Terakhir terdapat 2 tipe deluxe, yaitu 19 unit tipe deluxe birdie, 12 unit tipe deluxe birdie+. Condotel ini juga dilengkapi dengan fasilitas lobby, lounge, pool deck, swimming pool, meeting room, restaurant, gym, parkir mobil, parkir motor, dan lift. Dengan kelebihan yang dimiliki oleh condotel ini
8
akan menjadi salah satu pertimbangan dari investor untuk menanamkan modalnya di D’Golfer Hotel and Residence ini. Adapun kelebihan berinvestasi di condotel ini yaitu mendapatkan strata title atau hak milik, mendapatkan free stay selama 21 hari selama setahun dan mendapatkan free service charge.
2.6 Investasi Dalam investasi terdapat beberapa bagian yang akan dijelaskan, yaitu : pengertian investasi, tujuan investasi, dan investasi perorangan. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa bagian tersebut.
2.6.1 Pengertian Investasi Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006). Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan. Teori ekonomi mengartikan atau mendefinisikan investasi sebagai pengeluaran untuk membeli barang-barang modal dan peralatan-peralatan produksi dengan tujuan untuk mengganti dan terutama menambah barang-barang modal dalam perekonomian yang akan digunakan untuk memproduksikan barangbarang dan jasa di masa depan. Investasi yang lazim disebut dengan istilah penanaman modal atau pembentukan modal merupakan komponen kedua yang menentukan tingkat pengeluaran oleh sektor produsen (swasta) untuk pembelian barang dan jasa untuk menambah stok yang digunakan untuk perluasan pabrik dan sebagainya.
9
2.6.2 Tujuan Investasi Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak di kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari keduanya. Sebagai contoh manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan ekspor, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman, 2006).
2.6.3 Investasi Perorangan Investasi perorangan adalah investasi yang dilakukan oleh seseorang atau pribadi. Pada kasus condotel investasi perorangan adalah seseorang yang melakukan investasi untuk dirinya sendiri tanpa mengikutsertakan perusahaan atau perseroan. Sebagai contoh investasi perorangan pada condotel yaitu seseorang atau pribadi yang menginvestasikan sejumlah uangnya untuk membeli sebuah unit kamar pada condotel. Dimana unit kamar yang dibeli disini nantinya akan disewakan kembali dan pengelolaannya diserahkan pada manajemen condotel (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.7 Pengertian Return on Investment (ROI) Dalam dunia keuangan, Return on Investment (ROI) atau terkadang biasa disebut dengan return, adalah suatu rasio perolehan atau kehilangan uang dari sebuah investasi berhubungan dengan jumlah uang yang telah diinvestasikan. Jumlah perolehan ataupun kehilangan uang merujuk kepada bunga, profit, gain atau net income, sedangkan uang yang telah diinvestasikan merujuk pada aset, modal/capital, uang pokok/principal atau basis biaya/cost basis dari investasi tersebut (Pudjosumarto, 1998). ROI juga dikenal sebagai tingkat laba (rate of profit). ROI adalah hasil suatu investasi saat ini atau masa lampau, atau hasil yang diperkirakan dari suatu investasi masa depan. ROI pada umumnya dinyatakan sebagai persentase perbandingan bukannya nilai sistem desimal. ROI tidak mengindikasikan berapa lama suatu investasi dikelola. Bagaimanapun, ROI paling sering dinyatakan
10
sebagai suatu tingkat pengembalian tahunan, dan paling sering dinyatakan untuk suatu tahun fiskal atau penanggalan. ROI digunakan untuk membandingkan laba atas investasi antara investasiinvestasi yang sulit dibandingkan dengan menggunakan nilai moneter. Sebagai contoh, suatu investasi senilai 1000 rupiah yang menghasilkan bunga 50 rupiah jelas memberikan lebih banyak uang daripada investasi senilai 100 rupiah yang memberikan bunga 20 rupiah. Tapi investasi 100 rupiah memberikan ROI yang lebih besar. Maka bisa dikatakan bahwa ROI digunakan oleh kebanyakan perusahaan untuk membandingkan hasil investasi di mana uang yang diperoleh atau hilang (atau uang yang telah diinvestasikan), dan tidaklah mudah melakukan perbandingan tersebut dengan menggunakan nilai moneter.
2.8 Aliran Kas Proyek Dalam aliran kas proyek suatu investasi terdapat beberapa bagian di dalamnya, yaitu : jadwal penerimaan, kas awal, finansial, kas akhir, dan bunga. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur tersebut.
2.8.1 Cash Flow Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian sebenarnya, adalah suatu realisasi atau taksiran dari pemasukan uang (inflow) maupun pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya operasi, biaya produksi dan revenue (Soeharto, 1997). Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Unsur utama dari cash flow ada dua yaitu : Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran. Sedangkan unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial disini, dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit. Jadwal penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa ditempuh dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada pada kendali perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada.
11
Kebijakan operasional disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara cash (tunai) dengan credit (pembayaran berjangka waktu).
2.8.2 Jadwal Penerimaan Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem pembayaran yang telah ditetapkan pada surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi pekerjaan pada waktu tertentu, misalnya tiap akhir bulan, harus diperkirakan secara cermat. Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang memerlukan waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administratif sudah dipenuhi sampai dengan masuknya dana ke dalam kas/rekening perusahaan.
2.8.3 Kas Awal Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai. Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di akhir proyek. Kas awal biasanya diperlukan pada awal proyek (bulan pertama).
2.8.4 Finansial Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman
12
(bila ada pinjaman). Tolak ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan (Asiyanto, 2005).
2.8.5 Kas Akhir Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan serta aktiva tetap. Aliran kas terminal merupakan arus kas masuk untuk selanjutnya dianalisis dengan kriteria penilaian investasi.
2.9 Bunga Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu meminjam sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula. 1. Tingkat Suku Bunga Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode dikalikan 100% atau:
2. Bunga Sederhana
=
× 100%
(2.1)
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut: =
(2.2)
Keterangan: i = suku bunga P = pinjaman semula n = jumlah periode pinjaman
13
3. Bunga Majemuk Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga dimana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).
2.10 Nilai Waktu Dari Uang Pengertian bahwa suatu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari waktu yang akan datang merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan investasi. Pada umumnya masalah finansial suatu investasi mencakup periode waktu yang cukup lama, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap nilai uang (Asiyanto, 2005). Hubungan nilai uang yang akan datang (future value-FV) terhadap nilai sekarang (present value-PV) ditulis dengan rumus: FV = PV ( 1 + i ) n
(2.3)
Keterangan: FV
= Nilai uang yang akan datang
PV
= Nilai uang saat ini
i
= Bunga (interest)
n
= waktu
Dengan demikian (1 + i) n
adalah faktor pengali, yang disebut
compounded factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung future value (FV) terhadap present value (PV). Dari rumus di atas dapat diperoleh hubungan, dimana (1 + i) n adalah faktor pembagi, yang disebut discounted factor, yaitu faktor yang digunakan untuk menghitung present value (PV) dari future value (FV) yang ada.
2.11 Analisis Pasar Aspek pasar dalam studi kelayakan bisnis dan investasi membahas besarnya permintaan, penawaran, dan harga. Permintaan dan penawaran dilakukan dengan menggunakan metode proyeksi selama beberapa tahun ke depan.
14
Tujuannya adalah untuk mengetahui seberapa besar tingkat penyerapan pasar, sehingga tidak terjadi kelebihan produksi yang dapat menurunkan harga. Tingkat harga juga harus diperbandingkan dengan barang-barang sejenis, sehingga konsumen mampu membeli produk yang dihasilkan. Pada aspek ini, yang perlu dilakukan adalah melakukan perhitungan besarnya potensi bisnis. Ukurannya adalah besarnya potensi permintaan yang akan terjadi. Selain mempelajari tingkat permintaan dan penawaran, dalam aspek pasar ini juga dibahas mengenai strategi pemasaran (Husnan, 1996). Suatu keputusan aspek pasar haruslah didasari dengan pengertian dan pemahaman atas situasi dan perkembangan dunia usaha pada umumnya dan aspek pasar yang bersangkutan, meliputi : 1.
Sifat Pasar a. Persaingan, monopoli, setengah monopoli, bebas dan lain-lain. b. Besarnya permintaan pasar (terhadap produk yang sejenis). c. Pangsa pasar, potensi dan pertumbuhan.
2.
Perilaku Konsumen a. Lapisan masyarakat pembeli dan penyewa. b. Dorongan dan motivasi untuk membeli serta menyewa.
2.12 Anuitas (Capital Recovery) Di bidang finansial sering kali diperlukan perhitungan mengenai pembayaran kembali atau cicilan periodik suatu hutang. Ini dikenal sebagai anuitas (capital recovery). Rumus yang digunakan adalah :
=
Keterangan :
(
(
)
)
A
= Anuitas (Capital Recovery)
PV
= Nilai uang saat ini
i
= Bunga
n
= waktu
(2.4)
15
2.13 Kriteria Penilaian Investasi Dalam menilai menguntungkan tidaknya suatu investasi yang akan dipakai untuk mengambil keputusan investasi, ada beberapa kriteria yang digunakan, yaitu: Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) dan Discounted Pay Back Period (PP).
2.13.1
Net Present Value (NPV) Dalam metode ini, menggunakan faktor diskon. Semua pengeluaran dan
penerimaan (dimana saat pengeluaran serta penerimaannya adalah dalam waktu yang tidak bersamaan) harus diperbandingkan dengan nilai yang sebanding dalam arti waktu. Dalam hal ini berarti harus mendiskonkan nilai-nilai pengeluaran dan penerimaan tersebut ke dalam penilaian yang sebanding (sama). Pengeluaran dilakukan pada saat mula-mula (sekarang), sedangkan penerimaan baru akan diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang adalah tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena itu, jumlah estimasi penerimaan itu harus diberi diskon, sehingga dijadikan jumlah-jumlah nilai sekarang (penilaian yang sebanding dengan pengeluarannya). Urutan-urutan perhitungan dalam metode ini adalah : 1.
Menghitung cash flow yang diharapkan dari investasi yang akan dilaksanakan.
2.
Mencari nilai sekarang (present value) dari cash flow dengan mengalikan tingkat diskon/discounted rate tertentu yang ditetapkan.
3.
Kemudian jumlah sekarang/present value dari cash flow selama umur investasi dikurangi dengan nilai investasi awal akan menghasilkan Net Present Value (NPV) .
Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan formula sebagai berikut NPV = PWB - PWC
(2.5)
n
PWB Cbt ( FPB )
(2.6)
t 0 n
PWC Cct ( FPB)
(2.7)
t 0
16
Keterangan : NPV = Net Present Value PWB = Present Worth of Benefit PWC = Present Worth of Cost Cb
= Cash flow benefit
Cc
= Cash flow cost
n
= Umur investasi
FPB
= Faktor bunga present
t
= Periode waktu
Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut: NPV > 0, proyek menguntungkan NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan NPV = 0, berarti netral atau berada pada Break Even Point (BEP)
2.13.2
Benefit Cost Ratio (BCR) Metode menghitung perbandingan antara benefit terhadap cost dalam
suatu proyek investasi. Pada proyek-proyek swasta, benefit umumnya berupa pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi sedangkan cost adalah biaya pertama. (Soeharto, 1997) Adapun rumus yang digunakan adalah: BCR = PWB
PWC
(2.8)
Keterangan : BCR
= perbandingan manfaat terhadap biaya (Benefit Cost Ratio)
PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit PWC = Present Worth of Cost Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut: BCR ≥ 1, proyek layak dilakukan BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan
17
2.13.3
Internal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return adalah tingkat diskon (discount rate) yang
menjadikan sama antara present value dari penerimaan cash dan present value dari nilai atau investasi discount rate/tingkat diskon yang menunjukkan Net Present Value atau sama besarnya dengan nol. Internal Rate of Return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and error) yaitu dengan mencari NPV pada discount rate/tingkat diskon yang kita sukai. Apabila dengan discount rate yang kita pilih dihasilkan NPV positif (+), maka IRR yang akan dicari adalah di atas discount rate/tingkat diskon tersebut, seterusnya kita cari dengan coba-coba sampai menemukan discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). Tetapi internal rate of return dapat dicari dengan menggunakan rumus : IRR iNPV
NPV (iNPV iNPV ) ( NPV NPV )
(2.9)
Keterangan : IRR
= Internal rate of return yang akan dicari
iNPV- = suku bunga negatif iNPV+ = suku bunga positif NPV- = Net Present Value dengan hasil negatif NPV+ = Net Present Value dengan hasil positif Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-). Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return apabila IRR > MARR Investasi layak dilaksanakan. IRR < MARR Investasi tidak layak dilaksanakan. Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR yang dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari satu. Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara aspek benefit dengan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya dicirikan oleh net cash flownya bergantian antara positif dan negatif (Giatman, 2006).
18
2.13.4
Discounted Pay Back Period (PP) Metode Pay Back Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk
menutup kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan menggunakan aliran kas, dengan kata lain Pay Back Period merupakan rasio antara initial cash investment dengan cash flow-nya yang hasilnya merupakan satuan waktu. Metode ini memiliki suatu kelemahan yaitu mengabaikan nilai waktu dari uang (time value of money). Untuk mengatasi salah satu kelemahan dari metode Pay Back Period, yaitu tidak memperhatikan nilai waktu dari uang, maka dicoba untuk memperbaiki metode tersebut dengan cara merubah arus kas masuk (cash inflow) menjadi present value dari rencana investasi tersebut kemudian baru dihitung Pay Back Period-nya. Dengan demikian arus kas yag dipakai adalah arus kas yang telah didiskontokan atas dasar interest rate/required rate of return atau opportunity cost (Karaini, 2000).
Rumus dari Discounted Pay Back Period adalah : Discounted Pay back Period = n a b x12 bulan c
(2.10)
Keterangan : n =
tahun terakhir dimana arus kas belum bisa menutup initial investment
a =
jumlah initial investment (total investasi)
b =
Jumlah kumulatif arus kas bersih yang telah dikalikan df sampai tahun ke-n
c =
jumlah arus kas bersih yang telah dikalikan df ke-n+1
Dengan berdasarkan pada metode Discounted Pay Back Period usulan yang diterima adalah usulan yang menghasilkan Discounted Pay Back Period yang lebih pendek dari Pay Back maksimum yang ditetapkan (umur ekonomis proyek). Keuntungan dari metode Discounted Pay Back Period ini adalah : -
Mudah dimengerti
-
Lebih mengutamakan investasi yang menghasilkan aliran kas yang lebih cepat 19
-
Beranggapan bahwa semakin lama waktu pengembalian, semakin tinggi resikonya
-
Cukup akurat untuk mengukur nilai investasi yang diperbandingkan untuk beberapa kasus dan bagi pembuat keputusan.
Kelemahan metode Discounted Pay Back Period adalah : -
Mengabaikan penerimaan-penerimaan investasi atau proceeds setelah Pay Back Period tercapai.
2.14 Pendapatan dan Proyeksi Pendapatan Yang dimaksud dengan pendapatan adalah jumlah pembayaran yang diterima oleh perusahaan dari penjualan barang atau jasa. Pendapatan dihitung dengan mengalikan kuantitas barang terjual dengan harga satuannya (Soeharto, 1997). Rumus pendapatan adalah: =
Keterangan : P
ℎ
(2.11)
= pendapatan
D = jumlah terjual h
= harga satuan per unit
Sedangkan yang dimaksud dengan proyeksi pendapatan adalah perkiraan dana yang masuk/pemasukan sebagai hasil penjualan barang atau jasa dari unit usaha yang bersangkutan. Dalam penulisan tugas akhir ini, proyeksi pendapatan menggunakan metode Time Series atau data berkala. Metode ini didasarkan pada data dan keadaan masa lalu. Teknik peramalan (forecasting) menggunakan garis dengan metode kuadrat terkecil/Trend Linear, Trend Parabola (kuadratik), dan Trend Eksponensial (logaritma). Umumnya metode trend digunakan untuk peramalan jangka menengah dan jangka panjang (Wirawan, 2001).
1. Metode Kuadrat Terkecil (Trend Linier) Metode ini dapat digunakan jika data masa lalu yang ada cenderung membentuk garis lurus. Perumusan dari metode ini adalah:
20
=
+
(2.12)
Koefisien a dan b diperoleh dengan =
=
∑
(2.13)
∑
(2.14)
∑
Keterangan :
Y = Nilai observasi = Nilai trend X = Variabel waktu n
= Jumlah data
2. Metode Trend Parabola (Kuadratik) Persamaan garis trend parabola adalah sebagai berikut: =
+
+
.
(2.15)
Koefisien a, b, dan c diperoleh dengan: =
=
=
∑
(∑
∑
∑
)
(2.16) (2.17)
∑
{ ∑
(∑
(∑
)(∑ ) ) }
(2.18)
3. Metode Trend Eksponensial (Logaritma) Metode Trend Eksponensial sering dipergunakan untuk meramalkan kejadian yang berkembang dengan cepat sekali. Persamaan garis Trend Exponensial adalah sebagai berikut: =
= log + (log )
Jika ∑
(2.19)
= 0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan =
=
(∑
{∑ ( ∑
)
(2.20) )}
(2.21)
21
Metode trend yang paling tepat adalah trend yang memberikan nilai MAPE dan MAD terkecil. MAPE (Mean Absolute Percentage Error) merupakan nilai mutlak persentase rata-rata kesalahan dimana nilai ini mengukur ketelitian dari kelayakan Time Series. Rumus MAPE adalah sebagai berikut:
Y≠0
=
∑
)/ |
|(
100
(2.22)
Keterangan : Y = Nilai aktual = Nilai trend n = Jumlah data
MAD (Mean Absolute Deviation) merupakan nilai mutlak rata-rata simpangan. Nilai ini mengukur ketepatan dari nilai Time Series. Rumus MAD adalah sebagai berikut:
=
∑
|
|
(2.23)
2.15 Analisis Sensitivitas Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang telah diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: biaya ini telah diperoleh melalui pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun selama proses evaluasi sampai implementasi fisik dilaksanakan kemungkinan terjadinya perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar diluar perkiraan dapat saja terjadi. Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah
22
hasil keputusan evaluasi yang telah diambil sebelumnya? Batasan nilai-nilai perubahan/fluktuasi tersebut akan mampu mengubah kembali keputusan sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang diuji. Oleh karena itu, dengan diketahuinya nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing parameter suatu investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan antisipatif di lapangan dengan tepat. Parameter-parameter investasi yang memerlukan analisis sensitivitas antara lain: -
Investasi
-
Benefit/pendapatan
-
Biaya/pengeluaran
-
Suku bunga ( i ) Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu
parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga, keempat dan seterusnya. Jika analisis sensitivitas dikenakan pada dua atau lebih parameter sekaligus, dimana akan terdapat dua atau lebih variabel, penyelesaiannya dapat dilakukan dengan metode persamaan dinamis, mungkin dalam bentuk program dinamis atau dalam bentuk program simulasi komputer. Sementara itu, jika parameter yang ditinjau dalam bentuk variabel satu demi satu dengan asumsi parameter yang lain bersifat konstan maka masalahnya dapat diselesaikan dengan persamaan sederhana biasa (Giatman,2006).
23
