BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Pengertian Condotel
2.1.1
Condominium Condominium memiliki arti yang hampir sama dengan apartement.
Condominium dalam bahasa Indonesia adalah hak guna bangunan atas rumah susun, sedangkan apartement adalah tempat tinggal dengan model rumah susun. Condominium secara definitif hampir sama bentuk dan fungsinya dengan apartement, hanya saja sistem kepemilikannya yang berbeda. Condominium biasanya terdiri lebih dari satu lantai dan merupakan suatu hunian modern yang didukung fasilitas penunjang seperti kolam berenang, restaurant, cafe dan lain-lain. Pada umumnya tiap unit memiliki ruangan seperti ruang keluarga, ruang tamu, ruang tidur, dapur serta kamar mandi. Setiap unit condominum dimiliki secara pribadi sementara penggunaan akses ke fasilitasfasilitas yang disediakan, penghuni dapat berbagi dengan penghuni lainnya di bawah control pengelola condominium.
2.1.2
Hotel Hotel merupakan suatu perusahaan yang dikelola oleh pemiliknya dengan
menyediakan pelayanan makanan, minuman, dan fasilitas kamar untuk tidur kepada orang-orang yang sedang melakukan perjalanan dan mampu membayar dengan jumlah yang wajar sesuai dengan pelayanan yang diterima tanpa adanya perjanjian khusus. Adapun penggolongan hotel di Indonesia, pemerintah menurunkan peraturan yang dituangkan dalam surat keputusan Menparpostel, bahwa hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan, penginapan, makan dan minuman serta jasa penunjang lainnya bagi umum yang dikelola secara komersial. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa, hotel adalah suatu jenis akomodasi yang menggunakan sebagian atau seluruh bangunan yang ada dan
4
menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman serta jasa penunjang lainnya yang disediakan bagi umum yang dikelola secara komersial. Maksud dari dikelola secara komersial adalah dikelola dengan memperhitungkan untung atau ruginya, serta yang utama adalah bertujuan untuk mendapatkan keuntungan berupa uang sebagai tolak ukurnya.
2.1.3
Condominium Hotel Condominium hotel, juga dikenal sebagai condo-hotel atau condotel,
adalah sebuah bangunan yang digunakan baik sebagai condominium dan hotel. Condominium merupakan istilah untuk unit ruang yang ada di dalam apartement yang telah dimiliki oleh seseorang. Condotel merupakan bangunan yang terdii dari unit-unit layaknya apartement. Tiap unit memiliki ruang duduk, dapur dan kamar tidur sesuai dengan tipe kamar condotel. Pada condotel biasanya disediakan fasilitas-fasilitas untuk penghuni atau pengunjung yang menginap, seperti kolam renang, restaurant, meeting room, bar dan fasilitas kelengkapan lainnya seperti yang disediakan oleh hotel berbintang. Tiap unit condotel kemudian dijual kepada investor dengan penawaran yang beragam dari pengembang, setiap investor juga bisa membeli satu atau lebih unit kamar condotel. Selanjutnya unit-unit condotel akan dikelola oleh operator hotel yang bertugas untuk memasarkan dan menyewakan condotel kepada tamu atau wisatawan yang akan menginap pada condotel tersebut. Selain fungsinya untuk disewakan, unit-unit condotel juga bisa sebagai investasi jangka panjang karena bisa diperjual-belikan. Investor sebagai pemilik unit condotel nantinya akan mendapat bagian dari pendapatan jasa pengoprasian condotel yang dikelola oleh manajemen hotel.
2.1.4
Status Kepemilikan Condotel (strata title) Sebenarnya, istilah strata title tidak ada dalam kamus kepustakaan hukum
Indonesia. Istilah strata title digunakan di negara-negara seperti Singapura dan Australia yang pada intinya memungkinkan kepemilikan bersama secara horizontal dan secara vertikal. Tetapi karena target pasar di Indonesia juga untuk
5
pelaku bisnis dari luar negeri, maka penamaan strata title diberikan supaya target pasar lebih mengerti mengenai status hukum dari objek yang dipasarkan. Di Indonesia, pada dasarnya strata title adalah hak milik atas satuan rumah susun (hasarusun). Strata title juga merupakan hal kepemilikan bersama atas sebuah kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi serta hak bersama atas ruang publik. Artinya, di ruang pribadi (unit apartemen), pemilik tidak terikat peraturan. Sementara pada ruang publik, pemilik terikat peraturan karena ruang publik milik bersama semua penghuni. Konsep strata title ini diatur dalam Undang-Undang No.16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, yang mengatur tata cara pembangunan, kepemilikan, penghuni dan pengelolaan rumah susun. Sebagai bukti kepemilikan strata title, adalah suatu sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional. Sertifikat tersebut di dalamnya menerapkan tiga hal yakni keterangan mengenai letak, luas dan jenis hak tanah-bersama. Keterangan ini dapat dilihat pada salinan buku tanah dan surat ukur (lebih dikenal dengan nama sertifikat tanah) atas hak tanah bersama dimana suatu rumah susun berdiri. Strata title diberikan kepada pemilik unit apartemen/rumah susun agar kepemilikannya dapat terlindungi di mata hukum. Dengan strata title yang terdaftar dalam bentuk sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tentunya pemilik dapat memanfaatkannya untuk keperluan lain seperti penjaminan dalam rangka memperoleh pinjaman dari Bank. Perbedaan konsep Sertifikat Hak Milik (SHM) pada rumah biasa (landed house) dengan strata title yaitu apabila seseorang membeli rumah biasa di komplek perumahan, kepemilikan biasanya berupa Sertifikat Hak Milik. Seseorang yang memiliki SHM berdasarkan sistem hukum Indonesia (UUPA) sangat kuat dan bersifat selamanya yang kepemilikannya meliputi bangunan diatas tanah, tanah di halaman rumahnya, tanah yang berada dibawahnya serta yang ada diatas bangunan tersebut. Sedangkan apabila seseorang membeli unit condotel dengan hak milik strata title, kepemilikan condotel terdiri dari kepemilikan pribadi dan bersama yaitu kepemilikan pribadi berupa unit condotel yang dibeli dan kepemilikan bersama berupa ruang publik yang dimiliki semua penghuni
6
condotel. Strata title juga tidak bersifat selamanya, melainkan memiliki jangka waktu tertentu yang bisa diperpanjang oleh pemiliknya.
2.2
Investasi Dalam investasi terdapat beberapa bagian yang akan dijelaskan, yaitu:
pengertian investasi, tujuan investasi dan investasi perorangan. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa bagian tersebut.
2.2.1
Pengertian Investasi Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya
besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006). Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan.
2.2.2
Tujuan Investasi Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup
layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai contoh manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman, 2006).
2.2.3
Investasi Perorangan Investasi perorangan adalah investasi yang dilakukan oleh seseorang atau
pribadi. Pada kasus condotel investasi perorangan adalah seseorang yang melakukan investasi untuk dirinya sendiri tanpa mengikutsertakan perusahaan atau perseroan. Sebagai contoh investasi perorangan pada condotel yaitu
7
seseorang atau pribadi yang menginvestasikan sejumlah uangnya untuk membeli sebuah unit kamar pada condotel. Dimana unit kamar yang dibeli disini nantinya akan disewakan kembali dan pengelolaannya diserahkan pada manajemen condotel.
2.3
Return on Investment Dalam dunia keuangan, Return on Investment (ROI) atau terkadang
biasa disebut dengan return, adalah suatu ratio perolehan atau kehilangan uang dari sebuah investasi berhubungan dengan jumlah uang yang telah di investasikan. Jumlah perolehan ataupun kehilangan uang merujuk kepada bunga, profit, gain atau net income, sedangkan uang yang telah di investasikan merujuk pada asset, modal/capital, uang pokok/principal atau basis biaya/cost basis dari investasi tersebut (Pudjosumarto, 1998). ROI adalah juga dikenal sebagai tingkat laba (rate of profit). ROI adalah hasil suatu investasi saat ini atau masa lampau, atau hasil yang diperkirakan dari suatu investasi masa depan. ROI pada umumnya dinyatakan sebagai persentase perbandingan bukannya nilai sistem desimal. ROI tidak mengindikasikan berapa lama suatu investasi dikelola. Bagaimanapun, ROI paling sering dinyatakan sebagai suatu tingkat pengembalian tahunan, dan paling sering dinyatakan untuk suatu tahun fiskal atau penanggalan. ROI digunakan untuk membandingkan laba atas investasi antara investasiinvestasi yang sulit dibandingkan dengan menggunakan nilai moneter. Sebagai contoh, suatu investasi senilai 1000 rupiah yang menghasilkan bunga 50 rupiah jelas memberikan lebih banyak uang daripada investasi senilai 100 rupiah yang memberikan bunga 20 rupiah. Tapi investasi 100 rupiah memberikan ROI yang lebih besar. Maka bisa dikatakan bahwa ROI digunakan oleh kebanyakan perusahaan untuk membandingkan hasil investasi di mana uang yang diperoleh atau hilang (atau uang yang telah diinvestasikan), dan tidaklah mudah melakukan perbandingan tersebut dengan menggunakan nilai moneter. Tujuan dari ROI adalah untuk mengetahui besarnya keuntungan dari usaha yang dikelola. Jika penerimaan lebih besar dari total pengeluaran, berarti usaha tersebut mendapat keuntungan.
8
Sedangkan manfaat dari analisis ROI agar kita dapat memahami apa yang dapat dihasilkan dari uang yang telah kita tanamkan dalam sebuah investasi. Untuk itu, alangkah baiknya bila kita melakukan analisis Return on Investment terhadap investasi kita.
2.4
Studi Kelayakan Proyek Yang dimaksud studi kelayakan proyek adalah pengkajian yang bersifat
menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi (Soeharto, 1997). Mengkaji suatu proyek bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek atau usulan investasi dari segala segi secara profesional agar sesuai dengan yang direncanakan, jangan sampai terjadi kesalahan setelah proyek selesai dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya jauh dari yang direncanakan.
2.5
Aliran Kas (Cash Flow) Cash flow adalah tata aliran uang masuk dan keluar per periode waktu
pada suatu perusahaan. Cash flow yang dibicarakan dalam ekonomi teknik adalah cash flow investasi yang bersifat estimasi/prediktif. Karena kegiatan evaluasi investasi pada umumnya dilakukan sebelum investasi tersebut dilaksanakan, jadi perlu dilakukan estimasi atau perkiraan terhadap cash flow yang akan terjadi apabila rencana investasi tersebut dilaksanakan. Data tentang uang masuk dan uang keluar dari suatu kegiatan hanya merupakan suatu catatan pembukuan, baik pada buku harian, buku besar, maupun laporan pemasukan dan pengeluaran. Selanjutnya, jika data tentang uang masuk dan uang keluar tersebut dihitung untuk setiap periode waktu tertentu disebut dengan cash flow (aliran uang). Periode waktu cash flow ditetapkan dalam berbagai satuan interval waktu, mulai dari satuan hari, minggu, bulan, triwulan, maupu tahun, tergantung pada tingkat agregasi data yang dibutuhkan. Jika yang dimaksud hanya uang keluar (pembiayaan) disebut cash out (cost) dan sebaliknya jika yang dimaksud hanya uang masuk disebut cash-in (Giatman, 2006). Pembicaraan tentang cash flow menjadi sangat penting saat kita melakukan analisis evaluasi terhadap suatu rencana investasi. Dimana suatu rencana investasi akan menyangkut pengeluaran dana yang cukup besar, baik
9
untuk investasi itu sendiri maupun penyediaan akan biaya operasionalnya dan perawatannya saat investasi itu dioperasikan/dimanfaatkan, disamping akan memberikan/ menghasilkan sejumlah manfaat investasi. Oleh karena itu, pertimbangan melalui analisis yang komprehensif dan seksama perlu dilakukan sebelum investasi diwujudkan. Penerimaan dari suatu investasi berasal dari pendapatan atas pelayanan fasilitas atau penjualan produk yang dihasilkan dan manfaat terukur lainnya selama umurnya habis. Semua penerimaan/pendapatan itu disebut benefit. Sementara itu, pembiayaan berasal dari biaya awal fasilitas (investasi) yang kemudian diikuti oleh biaya-biaya pelayan tersebut terdiri dari biaya operasi fasilitas (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost) dan biaya perbaikan (rehabilitation/overhaul cost).
2.6
Analisis Pasar Aspek pasar dalam studi kelayakan bisnis dan investasi membahas
besarnya permintaan, penawaran, dan harga. Permintaan dan penawaran dilakukan dengan menggunakan metode proyeksi selama beberapa tahun ke depan. Tujuannya adalah untuk mengetahui seberapa besar tingkat penyerapan pasar, sehingga tidak terjadi kelebihan produksi yang dapat menurunkan harga. Tingkat harga juga harus diperbandingkan dengan barang-barang sejenis, sehingga konsumen mampu membeli produk yang dihasilkan. Pada aspek ini, yang perlu dilakukan adalah melakukan perhitungan besarnya potensi bisnis. Ukurannya adalah besarnya potensi permintaan yang akan terjadi. Selain mempelajari tingkat permintaan dan penawaran, dalam aspek pasar ini juga dibahas mengenai strategi pemasaran (Husnan, 1996). Suatu keputusan aspek pasar haruslah didasari dengan pengertian dan pemahaman atas situasi dan perkembangan dunia usaha pada umumnya dan aspek pasar yang bersangkutan, meliputi : 1.
Sifat Pasar a. Persaingan, monopoli, setengah monopoli, bebas dan lain-lain. b. Besarnya permintaan pasar (terhadap produk yang sejenis). c. Pangsa pasar, potensi dan pertumbuhan.
10
2.
Perilaku Konsumen a. Lapisan masyarakat pembeli dan penyewa. b. Dorongan dan motivasi untuk membeli serta menyewa.
2.6.1
Metode Peramalan Metode peramalan yang dipilih dalam penelitian tersebut ialah metode
time series atau data berkala. Metode ini semata-mata mendasarkan diri pada data dan keadaan masa lalu. Jika keadaan di masa yang akan datang cukup stabil, metode ini akan memberikan hasil peramalan yang cukup akurat. Tekniknya menggunakan garis trend, karena pada umumnya metode trend dapat digunakan untuk jangka waktu menengah dan panjang (Husnan, 1996). Metode trend yang digunakan mencakup metode kuadrat terkecil (trend linier), metode trend parabola (trend kuadratik) dan metode trend eksponensial (logaritma). Berikut penjelasannya :
1. Metode Kuadrat Terkecil (Trend Linier) Metode ini dapat digunakan jika data masa lalu yang ada cenderung membentuk garis lurus. Perumusan dari metode ini adalah: ㇠
鿈
Ƽ. ........................................................................................... (2.1)
Koefisien a dan b diperoleh dengan 鿈 Ƽ
∑ú
................................................................................................... (2.2)
∑ ú ∑
................................................................................................. (2.3)
Dimana: Y = Nilai observasi ㇠
= Nilai trend
X = Variabel waktu N = Jumlah data
11
2. Metode Trend Parabola (Kuadratik) Persamaan garis trend parabola adalah sebagai berikut: ㇠
鿈
Ƽ.
. . ................................................................................ (2.4)
Koefisien a, b, dan c diperoleh dengan: 鿈 Ƽ
∑ú
∑ ú ∑
∑
...................................................................................... (2.5)
................................................................................................. (2.6)
∑ ú
∑
∑
∑
∑ú
........................................................................... (2.7)
Dimana: Y = Nilai observasi ㇠
= Nilai trend
X = Variabel waktu N = Jumlah data
3. Metode Trend Exponensial (Logaritma) Metode trend exponensial sering dipergunakan untuk meramalkan kejadian yang berkembang dengan cepat sekali. Persamaan garis trend exponansial adalah sebagai berikut: ㇠
鿈Ƽ 鿈Ǵ鿈 ㇠
Jika ∑ . ꭐog 鿈 ꭐog Ƽ
log 鿈
log Ƽ . .................................................. ..(2.8)
0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan ∑ 2
∑
∑
ú
..................................................................................... (2.9)
2
ú
.............................................................................. (2.10)
Dimana: Y = Nilai observasi ㇠
= Nilai trend 12
X = Variabel waktu N = Jumlah data
2.6.2
Pengawasan Peramalan Tidak selamanya teknik peramalan yang digunakan akan selalu tepat, ada
saatnya hasil dari teknik peramalan tersebut menyimpang dari batas-batas yang dapat diterima. Untuk itu diperlukan pengawasan peramalan (forecast control) MAPE dan MAD adalah teknik pengawasan peramalan yang umum digunakan. Metode ini memberikan indikasi bahwa trend yang paling tepat adalah trend yang memberikan nilai MAPE dan MAD terkecil (Husnan dan Muhammad, 2000).
1. MAPE (Mean Absolute Percentage Error) merupakan nilai mutlak presentase rata-rata kesalahan dimana nilai ini mengukur ketelitian dari kelayakan time series. Rumus MAPE adalah sebagai berikut:
∑
䫈 de
ú ú /ú
Y≠0
100 ............................................................. (2.11)
Dimana: Y = Nilai actual ㇠ = Nilai trend
N = Jumlah data
2. MAD (Mean Absolute Devation) merupakan nilai mutlak rata-rata simpangan. Nilai ini mengukur ketepatan dari nilai time series. Rumus MAD adalah sebagai berikut:
䫈
∑
|ú ú|
................................................................................. (2.12)
Dimana: Y = Nilai actual ㇠ = Nilai trend
N = Jumlah data
13
2.7
Capital Recovery Capital Recovery Cost (CR) dari suatu investasi adalah deret seragam dari
modal yang tertanam dalam satu investasi selama umur dari investasi tersebut. Nilai CR bisa digunakan untuk melihat apakah satu investasi akan memberikan pendapatan yang cukup untuk menutup modal yang dikeluarkan termasuk bunga yang dihasilkan selama umur dari investasi tersebut. Nilai sisa dalam satu perhitungan CR dianggap sebagai pendapatan (Pujawan, 2004). Capital Recovery pada satu investasi dapat dinyatakan dengan rumus sebagai berikut: d
/d, %,
/ , %,
....................................... (2.13)
Dimana : CR = Capital Recovery
2.8
P
= Modal yang ditanamkan sebagai investasi awal
F
= Estimasi nilai sisa pada tahun ke-N
i
= Bunga
n
= Estimasi umur investasi
Sistem Bagi Hasil (Share Coefficient) Sistem bagi hasil merupakan sistem di mana dilakukannya perjanjian atau
ikatan bersama di dalam melakukan kegiatan usaha. Di dalam usaha tersebut diperjanjikan adanya pembagian hasil atas keuntungan yang akan di dapat antara kedua belah pihak atau lebih. Pembagian hasil usaha harus ditentukan terlebih dahulu pada awal terjadinya kontrak. Besarnya penentuan porsi bagi hasil antara kedua belah pihak ditentukan sesuai kesepakatan bersama. Mekanisme perhitungan bagi hasil yang diterapkan terdiri dari dua sistem, antara lain:
1. Profit Sharing Profit sharing dalam kamus ekonomi diartikan pembagian laba. Profit secara istilah adalah perbedaan yang timbul ketika total pendapatan (total revenue) suatu perusahaan lebih besar dari biaya total
14
(total cost). Di dalam istilah lain profit sharing adalah perhitungan bagi hasil didasarkan kepada hasil bersih dari total pendapatan setelah dikurangi dengan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh pendapatan tersebut.
2. Revenue Sharing Revenue sharing, dalam kamus ekonomi revenue berarti uang masuk, pendapatan, atau income. Dalam istilah perbankan revenue sharing berarti proses bagi pendapatan yang dilakukan sebelum memperhitungkan biaya-biaya operasional, biasanya pendapatan yang didistribusikan hanyalah pendapatan atas investasi dana. Maksudnya pembagian dana atas pendapatan-pendapatan yang diperoleh tanpa menunggu pengurangan-pengurangan atas pembiayaan-pembiayaan yang dikeluarkan. Dalam revenue sharing, proses distribusi atau proses bagi pendapatan ini dilakukan sebelum memperhitungkan biaya operasional.
2.9
Analisis Finansial Analisis finansial adalah analisa suatu kelayakan proyek
yang
mencakup analisis masalah yang berkaitan dengan aspek pembiayaan atau finansial. Dalam analisis ini perlu dilihat sampai sejauh mana proyek ini memenuhi segala kewajiban finansialnya dan tetap dalam batas-batas yang menguntungkan. Dalam analisis ini menitik beratkan pada pendekatan individu, maksudnya adalah analisis yang melihat suatu hasil kegiatan proyek dilihat dari segi individu dalam hal ini bisa kelompok usaha yang berhubungan langsung dengan proyek. Analisis finansial dapat juga diartikan sebagai manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri, yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan resiko proyek tersebut (Husnan dan Muhammad, 2000).
15
2.9.1
Analisis Pendapatan Sektor pendapatan diperoleh dari pendapatan penyewaan bangunan utama
yang berupa penyewaan kamar pada hotel.
2.9.2
Analisis Biaya Analisis biaya adalah seluruh biaya/pengeluaran yang dikeluarkan
untuk merealisasikan proyek guna mendatangkan penghasilan dimasa yang akan datang. Analisa biaya ini terdiri dari : 1.
Biaya investasi awal, meliputi biaya-biaya sebagai berikut: a. Biaya bangunan fisik. Adalah biaya yang dibutuhkan untuk merealisasikan proyek pembangunan tersebut. b. Biaya sarana dan prasarana. Adalah biaya yang dibutuhkan untuk pengadaan perlengkapan dan peralatan dalam pembangunan tersebut.
2. Biaya operasional dan pemeliharaan. Biaya operasional dan pemeliharaan tersebut terdiri dari : a. Biaya pemeliharaan gedung. b. Biaya Pegawai atau karyawan. c. Biaya rekening listrik, air, dan telepon.
3.
Penyusutan. Adalah penurunan nilai suatu properti atau aset karena waktu dan pemakaian. Penyusutan biasanya disebabkan oleh : a. Kerusakan fisik bangunan akibat pemakaian dari alat atau properti tersebut. b. Kebutuhan produksi atau jasa yang lebih baru dan lebih besar c. Penurunan kebutuhan produksi d. Properti atau jasa tersebut menjadi usang karena adanya perkembangan teknologi. e. Penemuan fasilitas-fasilitas jyang bisa menghasilkan produk yang
16
lebih baik dengan ongkos yang lebih rendah dan tingkat keselamatan yang lebih memadai. Metode yang dipakai menentukan beban penyusutan tahunan ialah metode garis lurus. a. Metode garis lurus Metode garis lurus adalah metode penyusutan garis lurus yang didasarkan pada asumsi berkurangnya nilai suatu aset secara linier terhadap waktu atau umur dari aset tersebut. Berdasarkan penyusutan tiap tahun dapat dihitung berdasarkan:
Dt =
(2.14)
Dimana: Dt = besarnya penyusutan pada tahun ke-t P
= ongkos awal dari aset bersangkutan.
S
= nilai sisa dari aset tersebut.
N
= masa manfaat dari aset tersebut (dalam tahun)
b. Metode jumlah digit tahun Merupakan salah satu metode yang dirancang untuk membebankan depresi lebih besar pada tahun-tahun awal dan semakin kecil untuk tahun berikutnya. Secara matematis besarnya depresi tiap tahun dapat ditulis: Dt = S x Biaya awal – nilai sisa N
(2.15)
Dimana : Dt
= besarnya penyusutan pada tahun ke-t
S
= sisa umur aset tersebut.
N= jumlah digit tahun 1 sampai tahun ke-n
c.
Metode saldo menurun Pada metode ini, besarnya beban depresi akan semakin menurun setiap tahunnya.
17
d.
Metode sinking fund (SF) Asumsi dasar metode ini adalah bahwa penurunan suatu aset semakin cepat dari suatu saat ke saat berikutnya (Pujawan, 2004).
2.9.3
Sumber Pembiayaan Proyek Sumber-sumber dana yang utama pada proyek pembangunan terdiri dari: a. Modal sendiri Sumber dana untuk merealisasikan keseluruhan proyek dapat diperoleh dengan modal sendiri pemilik proyek tanpa ada campur tangan pihak lain. b. Pinjaman Sumber dana untuk merealisasikan keseluruhan proyek dapat juga diperoleh dengan meminta bantuan dari pihak lain. Adapun bentuk dari pinjaman tersebut antara lain berupa kredit bank (Husnan, 1996).
2.10
Kriteria Penilaian Investasi Dalam menilai menguntungkan tidaknya suatu investasi yang akan dipakai
untuk mengambil keputusan investasi, ada beberapa kriteria yang digunakan, yaitu : Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) dan Discounted Pay Back Period (PBP).
2.10.1 Nilai Bersih Sekarang (Net Present Value) Dalam metode ini kita menggunakan faktor diskon. Semua pengeluaran dan penerimaan (dimana saat pengeluaran serta penerimaannya adalah dalam waktu yang tidak bersamaan) harus diperbandingkan dengan nilai yang sebanding dalam arti waktu. Dalam hal ini berarti kita harus mendiskonkan nilai-nilai pengeluaran dan penerimaan tersebut ke dalam penilaian yang sebanding (sama). Pengeluaran dilakukan pada saat mula-mula (sekarang), sedangkan penerimaan baru akan diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang adalah tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena itu,
18
jumlah estimasi penerimaan itu harus kita diskonkan, kita jadikan jumlah-jumlah nilai sekarang (penilaian yang sebanding dengan pengeluarannya). Urutan-urutan perhitungan dalam metode ini adalah : 1.
Menghitung cash flow yang diharapkan dari investasi yang akan dilaksanakan.
2.
Mencari nilai sekarang (present value) dari cash flow dengan mengalikan tingkat diskont/discoutit rate tertentu yang ditetapkan.
3. Kemudian jumlah sekarang/present value dari cash flow selama umur investasi dikurangi dengan nilai investasi awal akan menghasilkan Net Present Value (NPV) .
Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan formula sebagai berikut NPV = PWB - PWC ............................................................................ (2.16) n
PWB = å Cbt ( FPB) .......................................................................... (2.17) t =0 n
PWC = å Cct ( FPB) .......................................................................... (2.18) t =0
Dimana : NPV
=
Net present value
PWB
=
Present Worth of Benefit
PWC
=
Present Worth of Cost
Cb
=
Cash flow benefit
Cc
=
Cash flow Cost
n
=
Umur investasi
FPB
=
Faktor bunga present
t
=
Periode waktu
Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut: NPV > 0, proyek menguntungkan NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan NPV = 0, berarti netral atau berada pada break even point (BEP)
19
2.10.2 Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit Cost Ratio) Metode menghitung perbandingan antara benefit terhadap cost dalam suatu proyek investasi. Pada proyek-proyek swasta, benefit umumnya berupa pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi sedangkan cost adalah biaya pertama. (Soeharto, 1997) Adapun rumus yang digunakan adalah:
BCR = PWB
PWC
................................................................................... (2.19)
Dimana: BCR
= perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost ratio)
PWB
= Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit
PWC
= Present Worth of Cost
Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut: BCR ≥ 1, proyek layak dilakukan BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan
2.10.3 Arus Pengembalian (Internal Rate of Return) Internal Rate of Return adalah tingkat diskon (discount rate) yang menjadikan sama antara present value dari penerimaan cash dan present value dari nilai atau investasi discount rate/tingkat diskon yang menunjukkan net present value atau sama besarnya dengan nol. Internal rate of return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and error) yaitu dengan mencari NPV pada discount rate/tingkat diskon yang kita sukai. Apabila dengan discount rate yang kita pilih dihasilkan NPV positif (+), maka IRR yang akan dicari adalah di atas discount rate/tingkat diskon tersebut, seterusnya kita cari dengan coba-coba sampai menemukan discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol).
20
Tetapi internal rate of return dapat dicari dengan menggunakan rumus :
IRR = iNPV+ +
NPV+ (iNPV- + iNPV+ ) .......................... (2.20) ( NPV+ + NPV- )
Dimana : IRR
= Internal Rate of Return yang akan dicari
iNPV-
= suku bunga negative
iNPV+ = suku bunga positive NPV-
= Net Present Value dengan hasil negative
NPV+
= Net Present Value dengan hasil positive
Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).
Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan dengan Minimum Atractive Rate of Return atau dapat dibandingkan dengan biaya Weighted Average Cost of Capital apabila:
IRR > MARR IRR > Weighted Average Cost of Capital (investasi layak dilaksanakan)
IRR < MARR IRR < Weighted Average Cost of Capital (investasi tidak layak dilaksanakan)
Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR yang dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari satu. Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara aspek benefit dengan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya dicirikan oleh net cash flownya bergantian antara positif dan negatif (Giatman, 2006).
21
2.10.4 Periode Pengembalian (Discounted Pay Back Period) Metode Pay Back Period adalah suatu Period yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan menggunakan aliran kas, dengan kata lain Pay Back Period merupakan rasio antara initial cash investment dengan cash flow-nya yang hasilnya merupakan satuan waktu. Metode ini memiliki suatu kelemahan yaitu mengabaikan nilai waktu dari uang (time value of money). Untuk mengatasi salah satu kelemahan dari metode pay back Period, yaitu tidak memperhatikan nilai waktu dari uang, maka dicoba untuk memperbaiki metode tersebut dengan cara mempresent-value arus kas masuk (cash inflow) dari rencana investasi tersebut kemudian baru dihitung pay back Period-nya. Dengan demikian arus kas yag dipakai adalah arus kas yang telah didiskontokan atas dasar cost of capital/interest rate/required rate of return atau opportunity cost. Rumus dari Discounted Pay Back Period adalah : Discounted Pay back Period = = n + a - b x12 bulan ......................... (2.21) c
Dimana: n =
tahun terakhir dimana arus kas belum bias menutup initial investment
a =
jumlah initial investment (total investasi)
b =
Jumlah komulatif arus kas bersih yang telah dikalikan df sampai tahun ke-n
c =
jumlah arus kas bersih yang telah dikalikan df ke-n+1
Dengan berdasarkan pada metode Discounted Pay Back Period usulan yang diterima adalah usulan yang menghasilkan Discounted Pay Back Period yang lebih pendek dari Pay Back maksimum yang ditetapkan (umur ekonomis proyek).
Keuntungan dari metode Discounted Pay Back Period ini adalah : 22
a.
Mudah dimengerti.
b.
Lebih mengutamakan investasi yang menghasilkan aliran kas yang lebih cepat.
c.
Beranggapan bahwa semakin lama waktu pengembalian, semakin tinggi resikonya.
d.
Cukup akurat untuk mengukur nilai investasi yang diperbandingkan untuk beberapa kasus dan bagi pembuat keputusan.
Kelemahan metode Discounted Pay Back Period adalah mengabaikan penerimaan-penerimaan investasi atau proceeds setelah Pay Back Period tercapai.
2.11
Analisis Sensitivitas Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana
dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang telah diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: biaya ini telah diperoleh melalui pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun selama proses evaluasi sampa implementasi fisik dilaksanakan kemungkinan terjadinya perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar di luar perkiraan dapat saja terjadi. Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah hasil keputusan evaluasi yang telah diambil sebelumnya. Batasan nilai-nilai perubahan/fluktuasi tersebut akan mampu mengubah kembali keputusan sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang kita uji. Oleh karena itu, dengan diketahuinya nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing parameter suatu investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan antisipatif di lapangan dengan tepat. Parameter-parameter investasi yang memerlukan analisis sensitivitas antara lain:
-
Investasi
23
-
Benefit/pendapatan
-
Biaya/pengeluaran
-
Suku bunga ( i )
Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga, keempat dan seterusnya. Jika analisis sensitivitas dikenakan pada dua atau lebih parameter sekaligus, dimana akan terdapat dua atau lebih variable, penyelesaiannya dapat dilakukan dengan metode persamaan dinamis, mungkin dalam bentuk program dinamis atau dalam bentuk program simulasi computer. Sementara itu, jika parameter yang ditinjau dalam bentuk variable satu demi satu dengan asumsi parameter yang lain bersifat konstan maka masalahnya dapat diselesaikan dengan persamaan sederhana biasa (Giatman, 2006).
24
