BAB II TINJAUAN PUSTAKA

BAB II TINJAUAN PUSTAKA


2.1

Manajemen Pemeliharaan 2.1.1 Definisi Pemeliharaan Pemeliharan (maintenance) bangunan sangat penting dan perlu setelah bangunan

tersebut selesai dibangun dan dipergunakan. Pemeliharaan ini akan membuat umur bangunan tersebut menjadi lebih panjang, ditinjau dari aspek: ASMET (Arsitektural, Struktur, Mekanikal, Elektrikal dan Tata Lingkungan) yang secara otomatis akan berdampak kepada kekuatan, keamanan, dan penampilan (performance) dari suatu bangunan. Salah satu indikator keberhasilan suatu pembangunan gedung dapat dilihat dari usia pemakaian bangunan sesuai dengan rancangan bangunannya dan tata cara pemeliharaan terhadap bangunan tersebut. Pada umumnya usia suatu bangunan diperhitungkan ± 50 tahun. Oleh karena itu, pekerjaan pemeliharaan sangat penting dan dilakukan pada tahap pra konstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi secara rutin, terus menerus dan periodik dengan memperhatikan spesifikasi teknis bahan. Dengan adanya pemeliharaan yang rutin maka diharapkan bila terjadi kerusakan tidak memerlukan biaya perbaikan atau perawatan yang tinggi. Dalam Direktorat Jendral Cipta Karya (2007), pemeliharaan gedung sekolah, pemeliharaan gedung secara sederhana bisa diterjemahkan sebagai suatu upaya untuk memelihara atau memperbaiki bagian bangunan dengan menggunakan suatu standar prosedur yang baik dan benar. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat dan kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatan, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya maupun kegiatan khusus. Dalam Amri (2006), pemeliharaan dan perbaikan pada bangunan harus diberikan secara dini dan teratur, penundaan dalam hal ini mengakibatkan meluasnya kerusakan pada bagian-bagian komponen-komponen lainnya. Pemeliharaan merupakan tindakan rutin pada bangunan sebelum mengalami kerusakan, guna mempertahankan atau memperpanjang umur layannya.

II-1 http://digilib.mercubuana.ac.id/


Konsep dasar pekerjaan pemeliharaan menurut Amri (2006) adalah sebagai berikut : 1. Bahan atau konstruksi akan mengalami penurunan kualitasnya, sesuai dengan lamanya waktu yang dicapai oleh bahan atau konstruksi tersebut. 2. Pemeliharaan harus dilakukan secara terencana sesuai dengan spesifikasi bahan yang dipakai, dan disesuaikan dengan kondisi lingkungan yang mungkin mempengaruhi masa pakainya. 3. Pengabaian terhadap rencana pemeliharaan akan memperluas dan memperparah tingkat kerusakan bahan atau komponen konstruksi. 4. Pemilihan mutu bahan dan mutu pelaksanaan pekerjaan yang tinggi secara relatif mengurangi atau memiliki umur pakai lebih panjang, sehingga mengurai interval jadwal pemeliharaan.

2.1.2 Tujuan Pemeliharaan Supriatna (2008) berpendapat dalam buku Modern Maintenance Management secara umum, bahwa tujuan utama dari proses pemeliharaan adalah : 1. Untuk memperpanjang usia bangunan 2. Untuk menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada dan juga mendapatkan keuntungan dari investasi yang maksimal. 3. Untuk menjamin keselamatan manusia yang menggunakan bangunan tersebut.

2.1.3 Jenis Pemeliharaan Dalam Supriatna (2008) buku Modern Maintenance Management Para ahli membagi kegiatan pemeliharaan dalam 5 kategori , yaitu: 1. Pemeliharaan Reguler Pemeliharaan ini dilaksanakan secara kontinyu agar interval waktu tertentu yang telah direncanakan tergantung pada kualitas bahan dari komponen yang digunakan pemeliharaan ini biasanya dilakukan secara harian 2. Pemeliharaan Periodik Merupakan pemeliharaan terencana untuk komponen yang masih digunakan, Pemeliharaan ini dilakukan untuk komponen-komponen yang mempunyai teknik pemeliharaan dan keahlian khusus, seperti pembersihan dan pergantian saluran AC, pemeriksaan pada sistem keamanan terhadap kebakaran dan lain—lain. II-2 http://digilib.mercubuana.ac.id/


3. Pemeliharaan Jangka Panjang Pemeliharaan ini dilakukan untuk memperpanjang usia ekonomis suatu komponen dengan melakukan penggantian elemen dari komponen tersebut. 4.

Pemeliharaan Struktur Bangunan Pemeliharaan ini dilakukan untuk mempertahankan suatu bangunan dari struktur

bangunan. 5.

Pemeliharaan Darurat Pemeliharaan ini lakukan apabila terjadi kerusakan pada komponen yang tidak

diperkirakan sebelumnya. Hal ini dilakukan untuk mengantisipasi sistem kerja komponen tersebut.

Perawatan terbagi dalam beberapa jenis seperti pada gambar 2.1 berikut :

Gambar 2.1: Pembagian Jenis-Jenis Perawatan (Sumber : Buku Modern Maintenance Management)

1. Planed Maintenance : pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan, kontrol dan pengunaan laporan-laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya, 2. Unplaned Maintenance : pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang tidak ditentukan sebelumnya 3. Preventive Maintenance : pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk ktiretia yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurai kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan 4. Corrective maintenance : pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item II-3 http://digilib.mercubuana.ac.id/


tersebut dapat melakukan fungsinya yang diperlukan 5. Emergency maintenance : pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari akibat-akibat yang serius 6. Condition based maintenance : preventive maintenance yang dimulai dari suatu hasil pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin 7. Scheduled maintenance : preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya.

2.1.4 Pemeliharaan Arsitektural Pada peraturan menteri no. 24 tahun 2008 mengenai Pedoman Pemeliharaan bangunan gedung, pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan, dan kegiatan sejenis lainnya yang didasarkan kepada pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Pada peraturan ini juga terdapat lingkup-lingkup pemeliharaan bangunan gedung yaitu : •

Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat (egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan.

•

Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan sehingga tetap rapih dan bersih.

•

Memelihara

secara

baik

dan

teratur unsur-unsur

dalam

ruang serta

perlengkapannya. •

Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi secara baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat bantu kerja (tools).

•

Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.

•

Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service). Program kerja pemeliharaan kerja gedung meliputi program kerja harian, mingguan, bulanan dan tahunan yang bertujuan untuk memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan ‘Public Area’, ‘Office Area’dan ‘Toilet Area’ serta kelengkapannya.

•

Pemeliharaan dan Perawatan Hygiene Service. Program kerja Hygiene Service meliputi program pemeliharaan dan perawatan untuk pengharum ruangan dan anti septik yang memberikan kesan bersih, harum, sehat meliputi ruang kantor, II-4 http://digilib.mercubuana.ac.id/


lobby, lift, ruang rapat maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan. •

Pemeliharaan Pest Control. Program kerja pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan ‘Pest Control’bisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan dengan pola kerja bersifat umum, berdasarkan volume gedung secara keseluruhan dengan tujuan untuk menghilangkan hama tikus, serangga dan dengan cara penggunaan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging) atau fumigasi, baik ‘indoor’ maupun ‘outdoor’ untuk memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung.

•

Program General Cleaning. Program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan maupun performance gedung yang dikerjakan pada hari hari tertentu atau pada hari libur yang bertujuan untuk mengangkat atau mengupas kotoran pada suatu objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding, toilet dan perlengkapan kantor. Keterbatasan dana yang tersedia menyebabkan para pemilik bangunan/gedung

cenderung untuk mengabaikan dan tidak mengikutsertakan ahli pemeliharaan bangunan dimulai sejak awal perencanaan pembangunannya. Akibatnya, pada saat gedung yang bersangkutan mengalami masalah dalam hal pemeliharaan, maka baru pemilik gedung itu berupaya mencari cara untuk menyelenggarakan pemeliharaannya.

2.2

Kerusakan Pada Gedung

2.2.1 Kategori Tingkat Non- Struktur Retak

non-struktur

umumnya

tidak

membahayakan

namun

terkadang

mengurangi nilai keindahan dari bangunan. Ciri utamanya adalah timbulnya garis lembut dengan arah yang tidak beraturan. Menurut Syarif Hidayat (2009) dalam Buku berjudul Semen, Jenis & Aplikasinya, retak non struktur terbagi menjadi 3 macam, yaitu: a. Crazing Retak jenis ini terjadi karena plesteran yang terlalu banyak serta pasir yang digunakan banyak mengandung butiran halus. Ciri-ciri retak crazing adalah : •

Membentuk jaringan retak yang halus, dangkal dan tidak bersambung. II-5 http://digilib.mercubuana.ac.id/


•

Membentuk pola hexagonal dengan jarak retak 5 mm-75 mm.

•

Terjadi dalam selang waktu beberapa jam setelah aplikasi plesteran Solusi

mengatasi

retak

jenis

crazing

ini

adalah

dengan

mengorek

retakannya kemudian menutupnya dengan dempul. b. Map cracking Retak jenis ini terjadi karena penggunaan semen yang terlalu banyak serta plesteran yang dibiarkan terlalu cepat mengering. Ciri-ciri retak jenis map cracking adalah : •

Pola retakan menyerupai peta (map)

•

Membentuk pola heksagonal dengan jarak hingga 200 mm

•

Struktur retak cenderung lebih dalam dan bersambung

c. Retak susut (shrinkage) Retak ini terjadi akibat kandungan semen yang tinggi, mutu pasir yang buruk serta plesteran yang diaplikasikan terlalu tebal. Solusi perbaikannya adalah dengan menggunakan dempul. Berdasarkan faktor penyebabnya, retak susut dapat dibedakan menjadi beberapa tipe, diantaranya: •

Susut Plastis o Susut plastis terjadi akibat hilangnya kadar air yang berlebih saat plester masih dalam kondisi plastis atau awal aplikasi. Retak ini biasa terjadi pada sudut jendela.

•

Susut Kering (drying shrinkage) o Retak susut terjadi akibat kandungan semen yang tinggi, mutu pasir yang buruk serta plester yang diaplikasikan terlalu tebal. Susut ini terjadi pada saat dinding/beton yang sudah mengeras akibat masuknya gas karbondioksida (CO2) ke dalam pori plesteran/beton.

2.3

Pemeriksaan Visual Pemeriksaan visual adalah pemeriksaan bangunan dengan mengambil gambar

yang terjadi kerusakan tanpa menghancurkanya. Biasanya pemeriksaan visual menggunakan kamera dan meteran untuk melihat sejauh mana kerusakan yang terjadi. Analisa dilakukan dengan melihat gambar data dan menyimpulkan dengan melihat standar kerusakan yang ada. Metoda dan prinsip dari pemeriksaan visual ini dengan melakukan pengamatan II-6 http://digilib.mercubuana.ac.id/


pada kerusakan dan juga pengamatan pada kerusakan yang dilihat pada permukaan struktur. Penggunaan dari pemeriksaan visual ini biasanya untuk pemetaan pola retakan, pengelupasan, scalling, korosi, atau cacat pada saat pelaksanaan.

2.4

Biaya Biaya adalah semua pengorbanan yang perlu dilakukan untuk suatu proses

produksi, yang dinyatakan dengan satuan uang menurut harga pasar yang berlaku, baik yang sudah terjadi maupun yang akan terjadi. Biaya terbagi menjadi dua, yaitu biaya eksplisit dan biaya implisit. Biaya eksplisit adalah biaya yang terlihat secara fisik, misalnya berupa uang. Sementara itu, yang dimaksud dengan biaya implisit adalah biaya yang tidak terlihat secara langsung, misalnya biaya kesempatan dan penyusutan barang modal. Rencana Anggaran Biaya Bangunan atau sering disebut dengan RAB adalah perhitungan biaya bangunan berdasarkan gambar bangunan dan spesifikasi pekerjaan yang akan dilakukan, sehingga dengan adanya RAB dapat dijadikan sebagai acuan pelaksanaan pekerjaan nantinya. Untuk menghitung RAB diperlukan data-data antara lain : a. Gambar Rencana Bangunan b. Spesifikasi Teknis Pekerjaan yang biasa disebut sebagai RKS (Rencana Kerja dan Syarat-Syarat) c. Work Breakdown Structure (WBS) d. Volume Pekerjaan e. Harga Satuan Upah Pekerja, Bahan/Material dan Alat f. Analisa Harga Satuan

2.4.1 As Build Drawing As Built Drawing adalah gambar yang dibuat sesuai kondisi terbangun di lapangan yang telah mengadopsi semua perubahan yang terjadi (spesifikasi dan gambar) selama proses konstruksi yang menunjukkan dimensi, geometri, dan lokasi yang aktual atas semua elemen proyek. Tujuan gambar ini adalah sebagai pedoman pengoperasian bangunan yang dibuat dari shop drawing dimana telah mengadopsi perubahan yang dilakukan pada saat konstruksi dimana perubahan tersebut ditandai secara khusus. As



Built Drawing dibuat oleh kontraktor dengan persetujuan Penyedia Jasa / Owner melalui proses cek oleh konsultan pengawas. Dengan tujuan pedoman pengoperasian, tentu saja As Built Drawing tidak perlu sedetil shop drawing yang tujuannya adalah untuk dasar membangun yang dituntut harus detil. spek penting yang harus diperhatikan adalah tujuan komunikasi kedua gambar tersebut. Shop Drawing bertujuan untuk informasi lengkap bagaimana membangun, sedangkan As Built Drawing bertujuan untuk informasi pedoman pengoperasian. Contoh pada gambar penulangan balok, kadang diperlukan detil penyaluran tulangan atau pembengkokan tulangan pada semua balok. Tapi gambar ini cukup diganti dengan standart drawing. Tingkat detil kedua gambar, ditentukan dari tujuan informasi atas fungsi kedua gambar tersebut. Namun demikian, selalu ada saja yang keliru dalam mempersepsikan gambar ini. Beberapa kasus nyata berdasarkan pengalaman disebutkan di bawah ini: As Built Drawing menjadi bagian item progress pekerjaan dengan bobot tertentu. Kasus ini kadang terjadi. Jelas merupakan hal yang keliru karena As Built Drawing dikerjakan ketika pekerjaan telah selesai. Jika dianggap bagian dari pekerjaan, maka progress akan sulit mencapai 100%. Membuat As Built Drawing sendiri membutuhkan waktu yang tidak sedikit. Akibatnya proses mencapai progress 100% akan molor cukup jauh. As Built Drawing hanya disetujui jika seluruh dokumen konstruksi telah lengkap. Kasus ini terjadi karena mencampur adukkan antara proses konstruksi dan pasca konstruksi. Adalah benar bahwa dalam pelaksanaan konstruksi harus disertai dengan kelengkapan dokumen pendukung. Tapi hal ini bukan menjadi syarat approval As Built Drawing karena gambar ini hanyalah record hasil pekerjaan. Gambar pabrik seperti pompa, mesin, panel diminta As Built Drawing-nya. Barang yang dibeli jadi (bukan dibuat) bentuknya bukan detil shop drawing atau As Built Drawing, melainkan katalog / manual book yang telah disediakan oleh pabrik. Kesalahan persepsi dimana semua harus dibuat As Built Drawing terjadi akibat kekeliruan memahami makna komunikasi dokumen proyek. Adanya manual book yang dikeluarkan oleh pabrik tentu lebih rinci sedemikian tidak perlu digambar ulang. Dengan adanya manual book pada elemen proyek seperti itu, maka penggambaran pada As Built Drawing dapat disederhanakan dengan bentuk simbol alat yang telah baku dan tidak perlu didetilkan. II-8 http://digilib.mercubuana.ac.id/


2.4.2 Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS) Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) adalah pedoman penting dalam melaksanakan suatu proyek di samping gambar. Sehingga penting untuk direview dan dipahami seawal mungkin untuk kelancaran pelaksanaan proyek. RKS adalah bagian dari dokumen kontrak disamping ketentuan kontrak, gambar, dan dokumen lainnya. Sehingga RKS adalah salah satu pedoman penting dalam melaksanakan proyek. Umumnya isi dari RKS terdiri dari tiga bagian, yaitu Umum, Administrasi, dan Teknis. Namun ada pula yang menambahkan dengan bagian Keterangan dan Syarat Pelaksanaan. Berikut penjelasannya : 1. Keterangan. Dijelaskan mengenai pihak-pihak yang terlibat, yaitu pemberi tugas, konsultan, perencana, konsultan pengawas, dan penyedia jasa. Termasuk hak dan kewajiban dari setiap pihak tersebut. Disebukan pula lampiran-lampiran yang disertakan, dengan menyebutkan macam-macam gambar dan jumlah selengkapnya. 2. Penjelasan Umum, berupa : (i) jenis pekerjaan, informasi tentang jenis pekerjaan yang akan dikerjakan, (ii) peraturan-peraturan atau code yang akan digunakan, penjelasan mengenai berita acara penjelasan pekerjaan dan keputusan akhir yang akan digunakan, (iii) status dan batas-batas lokasi pekerjaan beserta patok duga yang digunakan. 3. Syarat Teknis, adalah rincian syarat teknis setiap bagian pekerjaan yang akan dilaksanakan dimulai pekerjaan persiapan sampai dengan finishing. 4. Syarat Pelaksanaan, berupa penjelasan lengkap atas : (i) Rencana Pelaksanaan Pekerjaan , misalnya pembuatan Time Schedule, Perlengkapan kantor, Perlengkapan di lapangan sesuai dengan Peraturan Kesehatan dan Keselamatan Kerja. (ii) Persyaratan dan Pemeriksaan bahan yang akan digunakan, baik secara visual maupun laboratorium beserta jumlah sample yg harus di uji. (iii) Rencana Pengaturan Pelaksanaan ditempat pekerjaan, misalnya letak dan besar kantor proyek dan direksi, system aliran material di lokasi pekerjaan, letak peralatan konstruksi, lokasi barak pekerja, bengkel kerja, dan tempat-tempat penyimpanan material beserta sistemnya. 5. Syarat Administrasi, yaitu penjelasan tentang tata cara proses administrasi yang harus dilakukan selama pelaksanaan pekerjaan. Dalam peraturan II-9 http://digilib.mercubuana.ac.id/


administrasi dibedakan pula antara peraturan administrasi keuangan dan teknis. Administrasi keuangan mencakup hal-hal sebagai berikut : Harga penawaran termasuk didalamnya biaya pelelangan, ketentuan apabila terjadi Pekerjaan tambah kurang, persyaratan yang harus dipenuhi dari setiap jenis jaminan yang digunakan (Tender bond, performance bond), ketentuan denda yang disebabkan karena keterlambatan, kelalaian pekerjaan, pemutusan kontrak dan pengaturan pembayaran kepada Kontraktor, resiko akibat kenaikan harga upah dan bahan. Administrasi Teknis memuat hal-hal sebagai berikut: ketentuan apabila terjadi perselisihan beserta cara-cara penyelesaiannya, syarat-syarat penawaran, tata cara pelelangan, kelengkapan surat penawaran, ketentuan penyampaian dokumen penawaran dan sampul penawaran, syarat peserta lelang dan sangsi apabila terjadi pelanggaran, dll. Hal lain yang dijelaskan adalah peraturan penyelenggaraan, misalnya pembuatan laporan kemajuan pekerjaan (progress), penyerahan pekerjaan dan pembuatan schedule. RKS harus dibuat lengkap dan rinci yang dibuat oleh konsultan untuk bahan review oleh kontraktor. RKS harus memperhatikan lingkup pekerjaan dan tingkat kesulitan pekerjaan. Syarat material harus memperhatikan ketersediaan material tersebut di pasaran. Review RKS sangat penting. Banyak kejadian dimana RKS tidak applicable terhadap kondisi aktual di lapangan. Semua pihak, wajib melakukan review RKS demi pelaksanaan proyek yang baik dan lancar. RKS tidak perlu dibuat bertele-tele dalam kalimat panjang. Cukup berupa pointer. Akan lebih baik bila dibuat summary pada tiap item pekerjaan. Hal ini karena seringkali pada saat lelang, tidak diberikan waktu yang cukup bagi kontraktor untuk melakukan review. Adanya summary penting berupa kalimat pointer atau schedule akan sangat membantu proses review.

2.4.3 Work Breakdown Structure (WBS) WBS adalah suatu metode pengorganisasian proyek menjadi struktur pelaporan hirarki. WBS digunakan untuk melakukan Breakdown atau memecahkan tiap proses pekerjaan menjadi lebih detail. Hal ini dimaksudkan agar proses perencanaan proyek memiliki tingkat yang lebih baik. WBS disusun bedasarkan dasar pembelajaran seluruh dokumen proyek yang meliputi kontrak, gambar-gambar, dan spesifikasi. Proyek kemudian diuraikan menjadi II-10 http://digilib.mercubuana.ac.id/


bagian-bagian dengan mengikuti pola struktur dan hirarki tertentu menjadi item-item pekerjaan yang cukup terperinci, yang disebut sebagai Work Breakdown Structure. Pada dasarnya WBS merupakan suatu daftar yang bersifat top down dan secara hirarkis menerangkan komponen-komponen yang harus dibangun dan pekerjaan yang berkaitan dengannya. Model WBS memberikan beberapa keuntungan, diantaranya adalah memberikan daftar pekerjaan yang harus diselesaikan, memberikan dasar untuk mengestimasi, mengalokasikan sumber daya, menyusun jadwal, dan menghitung biaya, serta mendorong untuk mempertimbangkan secara lebih serius sebelum membangun suatu proyek. •

Manfaat WBS adalah: o Untuk mempercepat proses penyelesaian suatu proyek o Mengetahui pencapaian apa saja yang diinginkan suatu proyek o Dapat merencanakan proyek kedepannya

•

Namun terdapat manfaat utama dari WBS, yaitu sebagai berikut : o Menjadi dasar anggaran dan penjadwalan. o Menjadi alat kontrol pelaksanaan proyek, karena penyimpanan biaya dan jadwal paket pekerjaan tertentu dapat dibandingkan dengan WBS.

•

Tujuan WBS adalah: o Melengkapi komunikasi antar personal proyek. o Menjaga konsistensi dalam pengendalian dan pelaporan proyek. o Cara efektif untuk melengkapi tugas manajemen.

2.4.4 Volume Pekerjaan Volume adalah banyaknya macam pekerjaan atau bahan dengan satuan yang berbeda-beda dengan kebutuhan dalam setiap macam pekerjaan yang dilakukan. Volume pekerjaan adalah menghitung jumlah banyaknya volume pekerjaan dalam satu satuan. Volume juga disebut sebagai kubikasi pekerjaan. Jadi volume atau kubikasi suatu pekerjaan bukanlah merupakan volume (isi sesungguhnya), melainkan jumlah volume bagian pekerjaan dalam satu kesatuan. Volume yang dimaksud bisa dalam bentuk satuan panjang (m), luas (m²), isi (m³), buah (bh), unit, dan lumpsum (ls).



Dalam menghitung volume pekerjaan, perlu dilakukan penguraian volume pekerjaan yaitu menguraikan secara rinci besar volume atau kubikasi suatu pekerjaan. Menguraikan, berarti menghitung besar volume masing-masing pekerjaan sesuai dengan gambar rencana.

2.4.5 Harga Satuan Upah Pekerja, Bahan/Material dan Alat Harga satuan upah pekerja ini berada dalam sebuah daftar yang berisi penetapan besarnya upah bagi pekerja yang akan digunakan sebagai perhitungan biaya suatu pekerjaan dengan sesuai jumlah pekerja. Besarnya upah sangat bergantung dari lokasi proyek, dimana standar penggajiannya berdasarkan Upah Minimum Regional/Provinsi (UMR/P) daerah tersebut. Harga satuan bahan/material dan alat ini merupakan daftar yang berisi seluruh isi jenis material dan alat yang akan digunakan dalam proyek dengan disertai harga untuk setiap materialnya. Harga dari setiap material dan alat disiapkan berdasarkan data terbaru. Lokasi proyek juga berpengaruh terhadap harga material dan alat, sehingga disarankan agar material dan alat yang dicantumkan dalam daftar adalah harga sampai di proyek (termasuk biaya transportasi). Daftar ini nantinya akan digunakan sebagai basis perhitungan besarnya harga satuan pekerjaan. Jadi untuk kebutuhan ini diperlukan data yang senyata-nyatanya agar diperoleh rencana anggaran biaya yang akurat dan realistis.

2.4.6 Analisa Harga Satuan (AHS) Analisa Harga Satuan adalah suatu teori yang dipergunakan untuk menghitung harga satuan pekerjaan. Analisa harga satuan pekerjaan berfungsi sebagai pedoman awal perhitungan rencana anggaran biaya bangunan yang didalamnya terdapat angka yang menunjukkan jumlah material, tenaga, dan biaya satuan pekerjaan. Dalam analisa harga satuan ini terdapat angka koefisien baik itu untuk tenaga kerja maupun bahan/material. Penentuan koefisien analisa harga satuan pekerjaan bisa dilakukan dangan berbagai cara, antara lain: •

Melihat standar Nasional Indonesia (SNI) Standar Nasional Indonesia (SNI) ini dikeluarkan resmi oleh Badan Standarisasi Nasional secara berkala, sehingga SNI tahun terbaru merupakan revisi edisi SNI II-12 http://digilib.mercubuana.ac.id/


sebelumnya. Untuk memudahkan mengetahui edisi yang terbaru, SNI diberi nama sesuai dengan tahun terbitnya, missal: SNI-DT-91-0007-2007 dan SNIDT-91- 0008-2007. •

Melihat standar perusahaan Pada perusahaan konstruksi/konsultan biasanya menentukan koefisien analisa harga satuan tersendiri sebagai pedoman kerja. Koefisien analisa harga satuan perusahaan ini biasanya merupakan rahasia perusahaan.

•

Pengamatan dan penelitian langsung di lapangan Cara ini dilakukan oleh orang yang ahli dan berpengalaman. Hasilnya akan mendekati ketepatan karena diambil langsung dari pengalaman dilapangan. Caranya dengan meneliti kebutuhan bahan, waktu, dan tenaga pada suatu pekerjaan yang sedang dilaksanakan.

•

Melihat standar harga satuan per wilayah Harga satuan ini dikeluarkan per wilayah oleh pemerintah/perusahaan. Apabila menggunakan harga satuan ini maka tidak memerlukan koefisien analisa harga satuan karena untuk menghitung rencana anggaran biaya, hanya perlu mengalikan volume pekerjaan dengan harga satuan.

2.4.7 Rencana Anggaran Biaya Tahap ini merupakan perkalian antara hasil perhitungan volume pekerjaan. Apabila terdapat jenis pekerjaan yang tidak bisa di hitung dengan unit price atau sejak awal ditetapkan sebagai lumpsum, maka harga satuan untuk pekerjaan tersebut ditetapkan berdasarkan perkiraan. Perkiraan tersebut tetap mengunakan dasar yang rasional dan dapat dipertanggung jawabkan. Perhitungan rencana anggaran biaya, ada beberapa tahapan yang harus dilakukan. Tahapan - tahapan tersebut adalah penguraian item-item pekerjaan atau disebut juga Work Breakdown Structur (WBS), perhitungan volume pekerjaan, dan analisa harga satuan pekerjaan. Selain itu, di butuhkan juga data berupa daftar harga satuan bahan dan daftar harga satuan upah tenaga kerja.

2.4.8 Time Value Money Time value of money atau dalam bahasa indonesianya disebut dengan nilai waktu uang yaitu merupakan suatu konsep yang menyatakan bahwa nilai uang sekarang akan II-13 http://digilib.mercubuana.ac.id/


lebih berharga dari pada nilai uang masa yang akan datang atau suatu konsep yang mengacu pada perbedaan nilai uang yang disebabkan karena perbedaan waktu atau Time value of money adalah konsep yang menyatakan bahwa nilai uang sekarang akan lebih tinggi nilainya mengikuti faktor waktu dan bunga yang terjadi. Dan terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi nilai waktu uang yaitu tingkat inflasi yang terjadi, perubahan suku bunga bank, kebijakan pemerintah dalam hal pajak, dan lain-lain. Menurut Willian R. Lasher mengemukakan bahwa time value of money didasarkan pada gagasan bahwa sejumlah uang di tangan seseorang saat ini bernilai lebih dari jumlah yang sama dijanjikan pada beberapa waktu di masa depan.

FV = Po (1+i) n Sumber : Buku Ekonomi Teknik (Agus Ristono, Puryani)

Keterangan : FV : Nilai pada masa yang akan datang Po : Nilai pada saat ini i n

: Tingkat suku bunga : Jangka waktu

2.5

Penjadwalan Pengendalian waktu di lapangan bertujuan untuk menjaga agar waktu

pelaksanaan sesuai dengan rencana waktu yang telah dipersiapkan sebelum pekerjaan perawatan dimulai. Hal ini dimaksudkan agar rencana waktu yang telah ada dapat digunakan sebagai tolak ukur terhadap pelaksanaan untuk mengetahui kemajuan pekerjaan. Pengendalian waktu pelaksanaan suatu pekerjaan dapat dilakukan dengan menggunakan alat bantu jadwal pelaksanaan seperti Bar Chart Schedule, kurva S sebagai

indikator

terlambat

tidaknya

suatu

pekerjaan

dan

formulir-formulir

pengendalian jadwal yang lebih rinci, masing-masing untuk bahan, alat maupun sub kontraktor. Ada beberapa tujuan dan manfaat yang penting dalam pengendalian suatu pekerjaan antara lain adalah sebagai berikut : a. Mengetahui waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan suatu bagian dari pekerjaan atau pekerjaan secara menyeluruh b. Mengetahui hubungan antara pekerjaan satu dengan pekerjaan lain. c. Penyediaan dana/keuangan. II-14 http://digilib.mercubuana.ac.id/


d. Sebagai alat dalam pelaksanaan. e. Sebagai alat koordinasi dari pimpinan. f. Pengukuran, penilaian, dan evaluasi. g. Pengendalian waktu penyelesaian. h. Penyediaan tenaga kerja, alat, dan material. Dalam pengendalian pekerjaan ada beberapa target kerja yang harus dilaksanakan karena target kerja berguna agar pengendalian pekerjaan tidak meleset dari apa yang direncanakan. Target kerja dari pengendalian suatupekerjaan diantara lain sebagai berikut : a. Menentukan standar performasi sesuatu yang dikendalikan. b. Membandingkan performasi aktual dan performasi standar hasil pekerjaan dan pengeluaran yang sudah terjadi dibandingkan dengan jadwal, biaya, dan spesifikasi performasi yang di rencanakan. c. Melakukan tindakan koreksi, bila performasi aktual secara signifikan menyimpang dari yang direncanakan tindakan koreksi perlu dilakukan. d. Menentukan saran. Mengumpulkan data hasil info implementasi.

2.6

Penelitian Terdahulu Adapun beberapa penelitian terdahulu yang membahas tentang perawatan dan

pemeliharaan suatu bangunan gedung, berikut beberapa contoh penelitian tersebut : 1. Manajemen Perawatan dan Pemeliharaan Gedung, Asset & Fasilitas Fakultas Pendidikan Teknologi dan Kejuruan Universitas Pendidikan Indonesia (Roni Purnama Sandy, 2013) Penelitian ini mengkaji pelaksanaan perawatan dan pemeliharaan dalam kondisi yang ada serta mengkaji organisasi pemeliharaan dan perawatan gedung. 2. Kajian Manajemen Pemeliharaan Gedung (Building Maintenance) Di Universitas Lampung (Kristianto Usman, Restita Winandi) Penelitian ini telah menganalisa kondisi 2 buah gedung di Universitas Lampung, penelitian ini dilakukan untuk mengetahui kondisi kerusakan gedung yang ditinjau dan mengklasifikasin pada setiap bidang kerusakan, yaitu kerusakan ringan, sedang, dan berat.



3. Studi Tentang Pemeliharaan Bangunan Kampus II Gedung Thomas Aquinas Universitas Atma Jaya Yogyakarta (Martha Triayu, 2014) Penelitian ini adalah untuk mengetahui pengelolaan pemeliharaan bangunan Kampus II Gedung Thomas Aquinas Universitas Atma Jaya Yogyakarta. Penelitian ini mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung. Data penelitian didapatkan dengan cara menyebarkan kuesioner kepada Bagian Pemeliharaan dengan jumlah responden sebanyak 22 orang, sedangkan untuk pengguna gedung dibagi menjadi pengguna langsung sebanyak 50 orang dan pengguna tidak langsung sebanyak 50 orang. Analisis data dilakukan dengan metode mean, Standar Deviasi, korelasi Spearman Rank dan uji “t” untuk mengetahui ada tidaknya hubungan antara kegiatan pelaksanaan pemeliharaan dengan penilaian pengguna gedung Thomas Aquinas Universitas Atma Jaya Yogyakarta, juga untuk membandingkan pelaksanaan pemeliharaan dan penilaian pengguna antara gedung Thomas Aquinas Universitas Atma Jaya Yogyakarta dengan Apartement Cosmopolis Resort Surabaya. 4. Analisa Tingkat Kerusakan Dan Estimasi Biaya Perbaikan Bangunan Gedung Sekolah, Studi Kasus SDN 006 Jalan Cempedak, SDN 021/022 Jalan Mujair Raya dan SDN 013 Jalan Bambu Kuning Pekanbaru (Ir. Rian Trikomara Iriana, MT, Ade Riana, 2012) Penelitian ini telah menganalisa 3 buah sekolah dasar untuk diamati tingkat kerusakannya dan menghitung estimasi harga perkiraan dengan beberapa metode untuk mendapat hasil yang akurat. 5. Evaluasi

Kerusakan

Dan

Perbaikan

Gedung

Kantor

Sekretariat

Pemerintah Kabupaten Karanganyar (Haryanto, 2005) Penelitian ini menganalisa kerusakan pada gedung tersebut dengan menggunakan analisa visual dan kemudian menganalisan biaya yang dibutuhkan dan menentukan skala prioritas untuk perawatan bangunan tersebut.



2.7

Research Gap Berikut ini adalah penyajian research gap, untuk mengetahui posisi penelitian

“Manajemen Pemeliharaan Gedung T (Tower) Universitas Mercu Buana” didalam kumpulan penelitian terdahulu dengan tema manajemen pemeliharaan bangunan gedung sekolah.

Gambar 2.2 Research Gap Penelitian

Keterangan : Usman, Winandi = Klasifikasi Kerusakan + Analisa Visual Iriana, Riana (2012) dan Haryanto (2005) = Biaya + Analisa Visual Posisi Penelitan = Analisa Visual + Klasifikasi Kerusakan + Biaya + Jadwal


BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Recommend Documents