BAB II TINJAUAN PUSTAKA

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Landasan Teori Pemeliharan (maintenance) bangunan adalah sangat penting dan perlu

setelah bangunan tersebut selesai dibangun dan dipergunakan. Pemeliharaan ini akan membuat umur bangunan tersebut menjadi lebih panjang, ditinjau dari aspek

: ASMET yang secara otomatis akan berdampak kepada kekuatan, keamanan, dan

penampilan (performance) dari suatu bangunan. Salah satu indikator keberhasilan suatu pembangunan gedung dapat dilihat dari usia pemakaian bangunan sesuai dengan rancangan bangunannya dan tata cara pemeliharaan terhadap bangunan itu tersebut. Pada umumnya usia suatu bangunan diperhitungkan ± 20 tahun. Oleh karena itu, pekerjaan pemeliharaan sangat penting dan dilakukan pada tahap pra konstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi secara rutin, terus menerus dan periodik dengan memperhatikan spesifikasi teknis bahan, dengan adanya pemeliharaan yang rutin maka diharapkan bila terjadi kerusakan tidak memerlukan biaya perbaikan / pemeliharaan yang tinggi. Brian Wood (2009) mendefinisikan singkat perawatan bangunan sebagai seluruh aksi untuk menjaga fungsi sebuah bangunan tetap efektif. Dalam Reginald Lee (1986) ― Perawatan adalah suatu kombinasi kegiatan yang dilakukan untuk menjaga suatu benda, baik itu dengan mengganti elemen atau dengan memperbaikinya, sampai dicapai kondisi yang layak dipergunakan dan dapat diterima (BS 3811)‖ Dalam buku manual pemeliharaan gedung sekolah pemeliharaan gedung secara sederhana bisa diterjemahkan sebagai suatu upaya untuk memelihara atau memperbaiki bagian bangunan dengan menggunakan suatu standar prosedur yang baik dan benar. Pada Ade Riana (2011) Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat dan kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatan, baik untuk hunian atau M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

5


tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya maupun kegiatan khusus (Direktorat Jendral Cipta Karya, 2007).

Dalam Syafei Amri (2006) pemeliharaan dan perbaikan pada bangunan

diberikan secara dini dan teratur, penundaan dalam hal ini mengakibatkan harus

meluasnya

kerusakan

pada

bagian-bagian

komponen-komponen

lainnya.

Pemeliharaan merupakan tindakan rutin pada bangunan sebelum mengalami kerusakan, guna mempertahankan atau memperpanjang umur layannya.

Konsep dasar pekerjaan pemeliharaan menurut Syafei Amri (2006) adalah sebagai berikut :

1) Bahan atau konstruksi akan mengalami penurunan kualitasnya, sesuai dengan lamanya waktu yang dicapai oleh bahan atau konstruksi tersebut 2) Pemeliharaan harus dilakukan secara terencana sesuai dengan spesifikasi bahan yang dipakai, dan disesuaikan dengan kondisi lingkungan yang mungkin mempengaruhi masa pakainya 3) Pengabaian terhadap rencana pemeliharaan akan memperluas dan memperparah tingkat kerusakan bahan atau komponen konstruksi 4) Pemilihan mutu bahan dan mutu pelaksanaan pekerjaan yang tinggi secara relatif mengurangi atau memiliki umur pakai lebih panjang, sehingga mengurai interval jadwal pemeliharaan 5) Pekerjaan perbaikan baru dapat dilakukan setelah diketahui secara tepat tentang

penyebab

kerusakannya

dan

penyebab

tersebut

telah

ditanggulangi. 2.2 Tujuan Pemeliharaan Dalam Yatna Supriatna (2008) secara umum, tujuan utama dari proses pemeliharaan adalah : 1. Untuk memperpanjang usia bangunan 2. Untuk menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada dan juga mendapatkan keuntungan dari investasi yang maksimal 3. Untuk menjamin keselamatan manusia yang menggunakan bangunan tersebut. M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

6


4. Operasional dari setiap peralatan atau perlengkapan dalam menghadapi situasi darurat seperti kebakaran

2.3 Jenis Pemeliharaan

Pada umumnya terdapat 3 tipe pemeliharaan gedung yaitu : 1. Pemeliharaan rutin sehari-hari ; pekerjaan pemeliharaan yang dilakukan setiap hari, seperti melumasi engsel pintu, membersihkan saluran air,

halaman.

2. Pemeliharaan rutin berkala;

pekerjaan pemeliharaan yang

dilakukan

selang kurun waktu tertentu, seperti pengecatan ulang bangunan 4 tahun sekali. 3. Pemeliharaan yang tidak terencana; pekerjaan perbaikan yang dilakukan mendadak karena ada kerusakan yang harus segera diperbaiki, seperti mengganti kaca pecah, genteng yang retak. Dalam dalam Yana Supriatna (2008) buku Modern Maintenance Managemant– Para ahli membagi kegiatan pemeliharaan dalam 5 kategori , yaitu: 1. Pemeliharaan Reguler Pemeliharaan ini dilaksanakan secara kontinu agar interval waktu tertentu yang telah direncanakan tergantung pada kualitas bahan dari komponen yang digunakan pemeliharaan ini biasanya dilakukan secara harian 2. Pemeliharaan Periodik Merupakan pemeliharaan terencana untuk komponen yang masih digunakan, Pemeliharaan ini dilakukan untuk komponen-komponen yang mempunyai teknik pemeliharaan dan keahlian khusus, seperti pembersihan dan pergantian saluran AC, pemeriksaan pada sistem keamanan terhadap kebakaran dan lain—lain. 3. Pemeliharaan Jangka Panjang Pemeliharaan ini dalakuakan untuk memperpanjang usia ekonomis suatu komponen dengan melakukan penggantian elemen dari komponen tersebut. M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

7


4. Pemeliharaan Struktur Bangunan

Pemeliharaan ini dilakukan untuk mempertahankan suatu bangunan dari

struktur bangunan.

5. Pemeliharaan Darurat

Pemeliharaan ini lakukan apabila terjadi kerusakan pada komponen yang

tidak diperkirakan sebelumnya. Hal ini dilakukan untuk mengantisipasi

sistem kerja komponen tersebut. Contoh : Kerusakan sistem elektrikal

akibat sambaran petir.

Menurut Direktorat Jendral Cipta Karya (2007) terdapat 3 (tiga) jenis

klasifikasi bangunan gedung berdasarkan tingkat kompleksitas yang dapat dibedakan menurut fungsi dan kegunaan. Berikut adalah ketiga klasifikasi bangunan gedung tersebut. Klasifikasi Bangunan Gedung 1

BANGUNAN SEDERHANA  Gedung kantor yang sudah ada disain prototipenya, atau bangunan gedung kantor dengan jumlah lantai s.d 2 lantai dengan luas sampai 500 m  Bangunan rumah dinas tipe C, D dan E yang tidak bertingkat  Gedung pelayanan kesehatan; Puskesmas  Gedung pendidikan tingkat dasar dan/ lanjutandengan jumlah lantai s.d 2 lantai

2

BANGUNAN TIDAK SEDERHANA  Gedung kantor yang belum ada disain prototipenya, atau gedung kantor dengan luas di atas dari 500 m atau gedung bertingkat di atas 2 lantai  Bangunan rumah tipe A dan B atau rumah dinas tipe C, D dan E yang bertingkat  Gedung rumah sakit keslas A, B, C dan D  Gedung pendidikan tinggi universitas/ akademi atau gedung pendidikan dasar/ lanjutan bertingkat di atas 2 lantai

3

BANGUNAN KHUSUS  Istana Negara dan rumah jabatan presiden dan wakil presiden  Wisma Negara  Gedung instalasi nuklir  Gedung Laboratorium M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

8


       

Gedung terminal udara/ laut/ darat Stasiun kereta api Stadion olah raga Rumah tahanan Gudang benda berbahaya Gedung bersifat monumental Gedung pertahanan Gedung kantor perwakilan Negara RI di luar negeri (Sumber: Direktorat Jendral Cipta Karya, 2007)

Pemeliharaan dapat diklasifikasikan seperti pada gambar diagram 2.1 berikut :

MAINTENANCE

PLANED MAINTENANCE

UNPLANED MAINTENANCE

PREVENTIVE MAINTENANCE

SCEDULED MAINTENANCE

CORRCETIVE MAINTENANCE (Including Emergency Maintenance)

CONDITION BASED MAINTENANCE CORRCETIVE MAINTENANCE (including Emergengy Maintenance)

Gambar 2.1 : Diagram Pembangian Jenis-jenis perawatan Sumber : Handout

Manajemen Pemeliharaan dan Operasional Gedung

1) Planed Maintenance :

pemeliharaan

yang

diorganisasikan

dan

dilaksanakan dengan perencanaan, kontrol dan pengunaan laporan-laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya, 2) Unplaned Maintenance : pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang tidak ditentukan sebelumnya 3) Preventive Maintenance : pemeliharaan yang dilaksakan pada interval yang ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk ktiretia yang M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

9


ditentuakan dan ditujujan untuk mengurai kemungkinan kegagalan atau

degradasi performansi suatu bangunan

4) Corrective maintenance : pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu

keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinya yang diperlukan

kegagalan terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu

5) Emergency maintenance : pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari akibat-akibat yang serius

6) Condition based maintenance : preventive maintenance yang dimulai dari

suatu haril pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin

7) Scheduled maintenance : preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya. 2.4 Pemeliharaan Bersadarkan ASMET Pada peraturan menteri nomor 24 tahun 2008 mengenai Pedoman Pemeliharaan

bangunan

gedung,

pekerjaan

pemeliharaan

meliputi

jenis

pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan, dan kegiatan sejenis lainnya yang didasarkan kepada pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Pada peraturan ini juga terdapat lingkup-lingkup lemeliharaan bangunan gedung yaitu : 2.4.1 Arsitektural a) Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat (egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan. b) Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan sehingga tetap rapih dan bersih. c) Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta perlengkapannya. d) Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi secara baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat bantu kerja (tools).

M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

10


e) Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di 2.4.2

bidangnya. Struktural

a) Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas

kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.

b) Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur.

c) Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif

(preventive maintenance).

d) Mencegah dilakukan perubahan dan penambahan fungsi kegiatan yang menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja pada bangunan gedung, di luar batas beban yang direncanakan. e) Melakukan cara pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya f) Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang direncanakan. 2.4.3 Mekanikal ( Tata Udara, Sanitasi, Plambing ) a) Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara. b) Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran. c) Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, seperti tangga. 2.4.4

Elektrikal ( Catu Daya Tata Cahaya, Telepom, Komunikasi dan Alarm )

a) Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan. b) Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan penangkal petir. M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

11


c) Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan.

d) Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata

suara dan komunikasi (telepon) serta data.

e) Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm. 2.4.5

Tata Ruang Luar

1. Memelihara secara baik dan teratur kondisi dan permukaan tanah dan

halaman luar bangunan gedung.

2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi (landscape), bidang perkerasan 3. Hardscape), perlengkapan ruang luar (landscape furniture), saluran pembuangan, pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar. 4. Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung, pekarangan dan lingkungannya. 5. Melakukan cara pemeliharaan taman yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan kompetensi di bidangnya. 2.4.6 Tata Graha (house keeping) / pemeliharaan rutin a) Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service). Program kerja pemeliharaan kerja gedungmeliputi program kerja harian, mingguan, bulanan dan tahunan yangbertujuan untuk memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan ‗Public Area‘, ‗Office Area‘ dan ‗Toilet Area‘ serta kelengkapannya. b) Pemeliharaan dan Perawatan Hygiene Service. Program kerja Hygiene Service meliputi program pemeliharaan dan perawatan untuk pengharum ruangan dan anti septik yang memberikan kesan bersih, harum, sehatmeliputi ruang kantor, lobby, selasar, ruang rapat maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan. c) Pemeliharaan Pest Control. Program kerja pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan ‗Pest Control‘ bisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan dengan pola kerja bersifat M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

12


umum, berdasarkan volume gedung secara keseluruhan dengan tujuan

untuk menghilangkan hama tikus, serangga dan dengan cara penggunaan

pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging) atau fumigasi, baik

‗indoor‘ maupun ‗outdoor‘ untuk memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung .

d) Program General Cleaning. Program pemeliharaan kebersihan yangdilakukan secara umum untuk

sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan

maupun performance gedung yang dikerjakan pada hari hari tertentu atau pada hari libur yang bertujuan untuk mengangkat atau mengupas kotoran pada suatu objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding, toilet dan perlengkapan kantor. Gedung sekolah merupakan salah satu contoh bangunan gedung negara

yang berfungsi sebagai tempat untuk melakukan kegiatan sosial yaitu pendidikan. Jenis klasifikasi dari gedung sekolah tergantung dari tingkat kompleksitasnya, apakah termasuk bangunan sederhana ataukah khusus, bertingkat atau tidak. Keterbatasan

dana

yang

tersedia

menyebabkan

para

pemilik

bangunan/gedung cenderung untuk mengabaikan untuk mengikutsertakan ahli pemeliharaan bangunan dimulai sejak awal perencanaan pembangunannya. Akibatnya, pada saat gedung yang bersangkutan mengalami masalah dalam hal pemeliharaan, maka baru pemilik gedung itu berupaya mencari cara untuk menyelenggarakan pemeliharaannya.


13


2.5 Persyaratan Bangunan Gedung Salah satu persyaratan yang harus dipenuhi setiap bangunan gedung adalah

persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung, Persyaratan teknis bangunan gedung meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan

bangunan gedung. Persyaratan tata yaitu meliputi persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan pengendalian dampak lingkungan, hal ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 28

Tahun 2002 tentang bangunan gedung. Yang didalamnya berisi persyaratan keandalan bangunan gedung yang meliputi :

2.5.1 Persyaratan Keselamatan Didalam pembangunan sebuah bangunan gedung, persyaratan keselamatan menduduki urutan pertama dalam skala prioritas pembangunan. Persyaratan

keselamatan

bangunan

gedung

meliputi

persyaratan

kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan, serta kemampuan bangunan gedung dalam mencegah dan menangulangi bahaya kebakaran dan bahaya petir. Kemampuan bangunan gedung untuk beban muatannya merupakan kemampuan struktur bangunan gedung yang stabil dan kukuh dalam mendukung beban muatan. Disamping hal tersebut bangunan gedung juga harus mampu dalam mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran melalui pengamanan terhadap bahaya kebakaran system proteksi pasif dan/ atau proteksi aktif serta mencegah terhadap bahaya petir. 2.5.2

Persyaratan Kesehatan Persyaratan kesehatan bangunan gedung meliputi persyaratan sistem

tata udara,pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan bahan bangunan gedung. Sistem tata udara merupakan kebutuhan sirkulasi dan pertukaran udara yang harus disediakan pada bangunan gedung melalui ventilasi atau lubang udara. Sistem pencahayaan merupakan kebutuhan pencahayaan yang harus disediakan pada bangunan gedung melalui pencahayaan alami dan/ atau pencahayaan buatan, termasuk pencahayaan darurat. Sistem sanitasi merupakan kebutuhan sanitasi yang harus disediakan di dalam dan di luar bangunan gedung untuk memenuhi kebutuhan air bersih, pembuangan air M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

14


kotor dan/atau air limbah. Sistem sanitasi pada bangunan gedung dan

lingkungannya harus dipasang sehingga mudah dalam pengoperasian dan

pemeliharaannya tidak membahayakan serta tidak mengganggu lingkungan.

Penggunaan bahan bangunan gedung harus aman bagi kesehatan pengguna

bangunan gedung dan tidak menimbulkan dampak negative terhadap

lingkungan. 2.5.3

Persyaratan Kenyamanan Persyaratan kenyamanan bangunan gedung meliputi kenyamanan

ruang gerak dan hubungan antar ruang.kondisi udara dalam ruang,

pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan. Kenyamanan ruang gerak merupakan tingkat kenyamanan yang diperoleh dari dimensi ruang dan tata letak ruang yang memberikan kenyamanan bergerak dalam ruangan.Kenyamanan

hubungan

antar

ruang

merupakan

tingkat

kenyamanan yang diperoleh dari tata letak ruang dan sirkulasi antar ruang dalam bangunan gedung untuk terselenggaranya fungsi bangunan gedung. Kenyamanan kondisi udara dalam ruang merupakan tingkat kenyamanan yang diperoleh dari tempratur dan kelembaban di dalam ruang untuk terselenggaranya fungsi bangunan. Kenyamanan kondisi udara dalam ruang merupakan tingkat kenyamanan yang diperoleh dari tempratur dan kelembaban di dalam ruang untuk terselenggaranya fungsi bangunan. Kenyamanan pandangan merupakan kondisi dimana hak pribadi orang dalam melaksanakan kegiatan didalam gedungnya tidak terganggu dari bangunan gedung lain di sekitarnya. Kenyamanan tingkat getaran dan kebisingan merupakan tingkat kenyamanan yang ditentukan oleh suatu keadaan yang tidak mengakibatkan pengguna dan fungsi bangunan gedung terganggu oleh getaran dan/atau kebisingan yang timbul baik dari dalam bangunan gedung maupun lingkungannya. 2.5.4 Persyaratan Kemudahan Persyaratan kemudahan meliputi kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan gedung, serta kelengkapan prasarana dan sarana dalam pemanfaatan bangunan gedung. Kemudahan hubungan ke, dari, dan di M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

15


dalam bangunan gedung meliputi tersedianya fasilitas dan aksesibilitas yang

mudah, aman, dan nyaman termasuk bagi penyandang cacat dan lanjut usia.

Kelengkapan sarana dan prasarana pada bangunan gedung untuk

kepentingan umum meliputi penyediaan fasilitas yang cukup untuk ruang

ibadah, ruang ganti, toilet, tempat parkir, tempat sampah, serta fasilitas

komunikasi dan informasi.

2.6 Analisa Ekonomi

Dalam Reginald Lee (1986) biaya Life Cycle dan perkiraan persentase

item-item angaran pendapatan dari initial cost. Persentase berdasarkan analisa

biaya Life Cycle suatu gedung kantor dimana pendapatan sekitar 10 % dari initial cost. Gambar 4.2 merupakan gambar skema dari LCC. Life Cycle Cost (LCC)

REVENUE

CAPITAL

Land

Maintenance (1,5%)

Building

Fees

New

Energy (2%)

Cleaning (1,5%)

Overhead and Management (5%)

Refubishment Gambar 2.2 Skema Life Cycle Cost

Sumber : Building Maintenance Management, Reginald Lee (1986)

Initial Cost, merupakan nilai perkiaraan nilai gedung dan harga lahan, initial cost didapatkan dengan mengalikan luas tanah per m2 dengan harga tanah per m2 ditambah harga pembuatan gedung, yakni luas bangunan gedung seluruhnya/luas lantai seluruhnya dikali dengan koefisien pengali dan dikali harga satuan tertinggi per m2 gedung bertingkat.


16


Nilai bangunan dapat dihitung dengan menggunakan Rumus :

*

(

)

+

Dimana :

PV

= Present Value

FV

= Future Value

i n

= Discount Factor = umur bangunan

Maintenance Cost, merupakan biaya perawatan total yang dikeluarkan oleh suatu bangunan, yaitu terdiri dari biaya perawatan selama umur bangunan tersebut dan biaya perawatan rutin. Dalam Reginald Lee (1986), maintenance cost besarnya 1,5 %, maka untuk mendapatkan Maintenance cost ialah (1,5%xIC) / umur bangunan + faktor bunga /tahun x IC ). Energy Cost, energy cost didapatkan dari total penggunaan energy listrik dan air selama satu tahun gedung tersebut berdiri. Cleaning Cost, merupakan perkiraan biaya pembersihan gedung Overhead cost,

merupakan pengeluaran rutin yang dikeluarkan oleh gedung,

biaya ini diambil 5 % (berdasarkan Reginald Lee 1986), dari total biaya gedung. Biaya pemeliharaan/perawatan bangunan gedung, dapat dijabarkan menjadi lebih rinci di mana biaya pergantian komponen bangunan diperhitungkan terhadap nilai biaya investasi bangunan dengan memperkirakan tingkat kerusakan pada kurun waktu tertentu seperti pada tabel 2.1. Dari data tersebut dapat dihitung biaya pemeliharaan/perawatan untuk tiap interval tertentu (biasanya tiap lima tahun) dan biaya kumulatifnya


17


Tabel 2.1. Daur Pembaharuan Komponen Bangunan

No.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Komponen Sistem Bangunan Pondasi Struktur Lantai Konstruksi Atap Penutup Atap Tangga Pengecatan Dinding Luar Jendela Pintu Bagian Dalam Pintu Bagian Luar Dinding Pemisah Perlengkapan Dari Metal Finishing Dinding Finishing Lantai Langit-Langit Dekorasi Interior Dekorasi Eksterior Peralatan Sanitasi Peratalan Sanitasi Instalasi Pemipaan Boiler Instalasi Pemanas Air Instalasi Linstrik Drainage Pekerjaan Ruang Luar

Bobot Biaya 5 Investasi (%) 7 8 8 4 2 1 1 6 1 2 4 1 4 6 4 0,5 100 1,5 100 2 4 1 7 5 2 3 5

10

15

Usia Bangunan ( Tahun ) 25 30 35 40 45

20

50

Prorentasi Penggantian (%)

100

100

100 50

50 10

10

100 100 100 100

100 100 100 100 50

50 10 10 10 100 100

100

10

10

100 100 100 100 50 100 100 100

100 100 100 100

100 100

100 25

100 25

Sumber : Reginald Lee, Building Maintenance Building


55

18

100 100

60


2.7 Standard Kebersihan ( Tata Graha) Standar Dan Kinerja Pemeliharaan Dan Perawatan Bangunan Gedung

Menurut Permen PU no. 24/PRT/M/2008 Tata Cara Dan Metode Pemeliharaan Dan Perawatan Bangunan Gedung yaitu pada tabel 4.6,

Untuk menentukan

tingkat kebersihan suatu ruangan digunakan standar yang lazim untuk menentukan kebersihan : 1. Plafon

2. Kaca

3. Tirai

4. Skaklar & Stop Kontak

5. Perabot 6. Lantai 7. Karpet 8. Toilet 9. Tangga 10. Taman 11. Jalan Tabel 2.2 Standard Kebersihan No Item 1 Difuser/grill 2

Plafond

3

Kaca

4 5 6

Horizontal blind Saklar & stop kontak Furniture

7

Lantai

8

Karpet

9

Toilet - Ruang

Standard Kebersihan Bersih, tidak bernoda, tidak ada sarang laba-laba, tidak berdebu Bebas dari kotor, tidak ada noda, tidak berdebu, tidak ada sarang laba-laba Bersih, jelas, bening, tidak ada noda, tidak ada kotoran, tidak berdebu, frame kaca bersih. Bersih, tidak kotor, tidak berdebu, rapi. Tidak berdebu, tidak bernoda Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, bila diusap tidak membekas, tidak ada sampah, tidak ada sarang laba-laba. Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, tidak buram, tidak basah, tidak bau, nat lantai bersih. Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, tidak bau, tidak basah, tersisir rapi. Tidak bau : amis, pesing, anyir. M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

19


-

Kaca cermin

-

Klosed

-

Kran Lantai H. Pintu Urinoir Keset

10 Tangga - Railing -

11 12

Bordes

- P. Besi Taman Lantai aspal

Bening, terang, tidak kusam, tidak bernoda, tidak basah. Mengalir lancar, tidak ada noda, tidak ada bercak air disekelilingnya, tidak bau. Tidak berkarat, tidak basah, tidak kusam. Bersih, kering, tidak ada noda, tidak ada sampah. Bersih, tidak ada noda, mengkilat (sesuai aslinya). Bersih, tidak ada noda, tidak bau, tidak berkarat. Tidak berdebu, tidak basah, tidak ada sampah, tidak bau. Tidak berdebu, tidak ada noda, bila diusap tidak membekas. Tidak berdebu, tidak ada sampah, tidak basah, tidak bau. Tidak berdebu, tidak bernoda, tidak ada bercak. Subur, bersih, rapi, indah. Bersih tidak ada sampah, tidak banjir, tidak kotor tanah.

Sumber : Kepmenpu nomor 24/PRT/M2008


20


2.8 Test kekuatan pada beton Beton merupakan salah satu struktur bangunan yang sering digunakan

dalam dunia konstruksi. Beton merupakan campuran dari agregat, semen, air, dan zat aditif jika diperlukan sesuai perbandingan takaran yang direncanakan. Sifat

dari beton adalah kuat terhadap gaya tekan (f‘c) dan lemah terhadap gaya tarik (f‘tr), sehingga beton sering digabungkan dengan baja untuk menahan gaya tariknya. Kekuatan beton dapat dipengaruhi oleh beberapa hal, diantaranya oleh

campuran beton, rancangan campuran, proses pelaksanaan, dan perawatan (curing). Untuk memastikan kualitas dari suatu beton dan kualitas dari suatu

struktur, maka diharuskan melakukan pengujian-pengujian. Ada beberapa tahapan dan bentuk metoda dari pengujian struktur beton yang dapat digunakan diantaranya adalah, (Non-Destructive Test) pengujian yang bersifat tidak merusak, (semi-Destructive test) Pengujian setengah merusak, dan (Destructive Test) Pengujian yang merusak komponen yang akan diuji. Non-Destructive Test (NDT) adalah suatu metoda pengujian suatu struktur beton ataupun material lain tanpa merusak. Ada beberapa metoda pengujian NonDestructive Test (NDT) salah satunya ialah dengan visual dan Rebound Rebound Hammer Test a. Pemeriksaan Visual Pemeriksaan visual adalah pemeriksaan bangunan dengan mengambil gambar

yang terjadi

kerusakan tanpa menghancurkanya.

Biasanya

pemeriksaan visual menggunakan kamera untuk melihat sejauh mana kerusakan yang terjadi. Analisa dilakukan dengan melihat gambar data dan menyimpulkan dengan melihat standar kerusakan yang ada. b. Rebound Rebound Hammer Test ( Berdasarkan ASTM C.805-97 ) Rebound Rebound Hammer Test adalah suatu pengujian mutu beton tanpa merusak beton. Metoda pengujian ini dilakukan dengan memberikan beban impactpada permukaan beton dengan menggunakan suatu massa yang diaktifkan dengan menggunakan energi yang besarnya tertentu. Jarak pantulan yang timbul dari massa yang diberikan pada saat terjadi tumbukan dengan permukaan beton benda uji dapat memberikan indikasi kekerasan. Alat ini M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

21


sangat peka terhadap kondisi di permukaan dan variasi kekerasan yang ada

pada permukaan beton, misalnya keberadaan partikel baja tulangan pada

bagian tertentu dekat permukaan maka pembacaan akan berbeda jauh. Oleh karena itu, diperlukan beberapa kali pengjian disekitar disetiap lokasi

pengujian, yang hasilnya kemudian dirata-ratakan.

Secara umum alat ini bisa digunakan untuk :



Memeriksa keseragaman kualitas beton pada struktur.



Mendapatkan perkiraan Kuat Tekan Beton (f‘c).

Gambar 2.3 Alat Rebound Hammer Test

Berikut adalah perhitungan dalam pengolahan data Rebound Hammer Test: 1.

Menghitung angka kalibrasi dan dari hasil bacaan skala pada alat diambil nilai rata-rata N

AK 

80 R

R

r 1

N

dimana : R = Rebound Number r

= Bacaaan Skala

N = Jumlah Pukulan AK = Angka Kalibrasi

2.

Menghitung kuat tekan beton rata-rata N

 bm 

( b ) 1

N

dimana :

b

= Kuat Tekan Beton

σ bm

= Kuat Tekan Beton Rata-Rata M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

22


3.

Menghitung standard deviasinya N

S

dimana :

1

N 1 S

( bm   b ) 2

4.

= Standard Deviasi

Menghitung Kuat Beton Karakteristik  bk   bm  (KxS ) K = Nilai margin, untuk benda uji atau sampel  20 buah = 1,645

Arah pemukulan sudut hammertest dapat dilihat pada gambar 2.4 berikut :

1.

 = 45o

2.  = - 45o

3.  = 90o

5.  = 0o

4. -90

Gambar 2.4 Arah Pukulan sudut Rebound Hammer Test

Ada beberapa persyaratan pengujian dengan Rebound Hammer Test : a. Umur beton yang diuji minimal telah 14 hari. b. Permukaan beton yang diuji harus rata. c. Beton yang akan diuji harus dalam keadaan kering udara, artinya tidak boleh lembab atau basah. d. Jarak antar titik pemukulan minimal 2,5 cm. e. Untuk beton yang sudah diplester atau permukaannnya dilapisi sesuatu, harus dikupas telebih dahulu dan pemukaan diasah rata. Apabila permukaan beton yang akan diuji adalah beton lama atau tua yang mana permukaannya sudah mengalami pelapukan, maka permukaannya harus dikupas terlebih dahulu ± 12 mm. Serpihan-serpihan kerak harus dibersihkan, lalu permukaannya diasah rata. M. Indra Perdana Kajian OMR ditinjau dari ASMET ................

23

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Recommend Documents