BAB II TINJAUAN PUSTAKA

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

II.1 Perkembangan Perumahan Adapun

perkembangan

perumahan

merupakan

pertumbuhan

pembangunan perumahan sebagai salah satu kebutuhan primer/dasar bagi kehidupan manusia dan adanya kecenderungan manusia baik swasta (developer) maupun pemerintah untuk membangun perumahan serta kecenderungan seseorang untuk bermukim, yang dipengaruhi oleh bebagai hal seperti kondisi perumahan, sarana transportasi, tempat bekerja dan sarana prasarana yang ada untuk mendapatkan kenyamanan. Untuk mempertahankan tingkat kenyamanan terhadap pelayanan perumahan, maka rumah tangga tersebut akan mengkonsumsi pelayanan perumahan lebih besar atau tanah lebih luas. Selanjutnya pertambahan unit bangunan dan luas tanah tentu saja mempunyai batas tertentu, sehingga peningkatan konsumsi pelayanan perumahan dapat juga diartikan sebagai kenaikan kualitas rumah dan kondisi lingkungan yang lebih menyenangkan. Sebagai salah satu kebutuhan primer manusia, perumahan merupakan suatu jenis pemukiman, karena pemukiman adalah tempat tinggal penduduk dan tempat melakukan kegiatan hidup sehari-hari. Pemukiman menyangkut kebutuhan manusia dari berbagai aspek. Dan pembangunan pemukiman di perkotaan dan daerah pinggiran kota adalah untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal saja, dan ini dilakukan disetiap lapisan, baik lapisan atas, menengah, atau bawah. Oleh karena tingkat ekonomi berbeda-beda maka program disusun untuk tiap-tiap lapisan berbeda pula. Dengan demikian dalam kehidupan perkotaan akan adanya

9 Universitas Sumatera Utara

klasifikasi perumahan seperti adanya perumahan kelas atas, menengah dan bawah. Klasifikasi ini tergantung dari kondisi fisik perumahan dan status sosial lingkungan, sehinggan walaupun jaraknya terhadap pusat kota sama, tetapi harganya akan berbeda. Dari uraian diatas dapat dipahami bahwa kondisi perumahan sangat mempengaruhi karakterisrik seseorang yang ingin bermukim. Artinya, semakin baik kualitas perumahan maka semakin tinggi pula kepuasan seseorang untuk bermukim di kawasan tersebut. Dengan demikian penduduk sebagian besar mencari kehidupan lebih baik untuk kesejahteraan hidup baik dengan mencari lokasi perumahan yang lebih baik. Saat ini keseimbangan antara perkembangan penduduk dan daya dukung sumber daya lingkungan di banyak tempat sudah sangat terganggu, kaidah tradisional yang baik sudah sulit dilaksanakan. Peran fihak swasta terhadap pengadaan perumahan bagi rakyat yang tidak konsepsinya membuat keadaan menjadi lebih parah, terutama ditinjau dari sisi masyarakat yang harus menyediakan perumahannya sendiri (Johan Silas). Masalah pemukiman ini merupakan fenomena umum yang selalu dihadapi oleh kota-kota yang sedang berkembang. Fakta menunjukkan bahwa sampai pada tingkat perkembangan tertentu dari suatu kota, semakin besar kota tersebut semakin menyolok pula masalah pemukiman yang dihadapi. Hal ini berawal dari adanya daya tarik kota yang kuat terhadap migrant (pendatang) untuk tinggal menetap di kota. Laju pertambahan jumlah penduduk kota yang cukup tinggi tersebut harus diimbangi oleh laju pertambahan rumah tingal seperti pembangunan perumahan di pinggiran kota.


Banyaknya rumah di pinggiran kota harus diikuti perluasan jaringan transportasi yang luas pula. Transportasi merupakan variabel yang mempengaruhi karakteristik

penghuni

perumahan

dimana

fungsinya

untuk

diperkotaan

memberikan fasilitas untuk pertukaran barang dan jasa, dari suatu tempat menuju lokasi kegiatan ekonomi yang tersebar sehingga mengakibatkan terjadinya pergerakan barang dan orang. Oleh karena itu, ukuran dan bentuk struktur serta efisiensi dari daerah perkotaan dipengaruhi oleh sistem transportasi. Adanya indikasi bahwa setelah memilih tempat tinggal di perumahan tertata para penghuni masih tetap bekerja ditempat yang lama ini dikarenakan mungkin tempat bekerja yang lama masih memiliki kemudahan dijangkau dari rumah penghuni yang baru. Apabila di tempat tinggal yang lama kemungkinan sarana dan prasarana tidak mendukung. Dan biasa juga untuk kemudahan dalam bekerja. Dapat disimpulkan bahwa transportasi menyangkut hampir di seluruh kegiatan rumah tangga, sehingga menjadi hal penting dan menentukan. Dengan perkataan lain karakteristik penghuni sangat dipengaruhi oleh kemudahan transportasi di daerah tersebut.

Dari

uraian di atas, variabel transportasi

dapat dijabarkan dalam penelitian ini, yaitu : a. Ketersediaan transportasi b. Kondisi lahan c. Pelayanan angkutan umum Dalam sistem kota penumbuhan lapangan kerja akan sangat tinggi, sehingga fungsinya tidak hanya sebagai pemukiman. Dengan tumbuhnya lapangan kerja tersebut maka hubungan antara kota satelit dengan daerah


sekelilingnya menjadi berubah. Jadi pertumbuhan lapangan kerja pada suatu tempatakan

menarik

penduduk

dari

kawasan

metropolitan.

Bahkan,

perkembangan jenis jumlah lapangan kerja dapat menarik pekerja dari luar kawasan metropolitan atau para migrant. Salah satu variable yang merupakan bagian terpenting dari karakteristik penghuni perumahan adalah tersedianya sarana dan prasarana kota (fasilitas kota), antara lain yaitu: 

Sarana air bersih



Sarana pendidikan



Sarana kesehatan



Sarana listrik



Sarana rumah ibadah



Dan lain-lain

Dengan tersedianya sarana di atas maka kecenderungan untuk memilih bermukim di suatu area perumahan akan semakin besar. Selain itu kondisi dari sarana dan prasarana tersebut juga akan banyak berpengaruh pada karakteristik penghuni perumahan tersebut. Penduduk kota semua memerlukan semua variabel atas, tetapi ada kemungkinan para penduduk memilih satu saja, karena para penduduk ini dapat memenuhi kebutuhan akan variabel lainnya dari kota inti atu kota besar. Dalam hal ini, faktor jarak ke kota inti dan kemudahan transportasi akan sangat mempengaruhi. Sehingga dapat disimpulkan bahwa daya tarik suatu kota akan semakin tinggi apabila di kota tersebut seseorang dapat menekan biaya


pengeluaran, berarti meningkatkan kepuasan seseorang untuk bermukim. Dalam hal ini, yang perlu diperhatikan bahwa faktor-faktor tersebut yang bervariasi sesuai dengan lokasi adalah biaya transportsi dan pelayanan perumahan. Hal ini menjadi ciri-ciri dari sistem kota metropolitan. Peranan faktor ekonomi perkotaan, faktor sosial dan politik kebijaksanaan menyebabkan suatu kota berkembang dengan cepat dibanding kota lainnya ( Chapin, 1972 ). Dengan dasar konsep ekonomi perkotaan maka keberadaan lokasi perumahan harus dilihat dari potensi lahan yang dimilikinya dan dapat dikembangkan sebagai titik tumbuh tersendiri. Perkembangan lokasi perumahan harus diargumentasikan sebagai perkembangan lahan yang mempunyai peluang untuk mendapatkan suatu lingkungan hidup yang aktraktif dengan tatanan ruang yang berkualitas dan mempunyai nilai ekonomis yang memberikan dampak berganda (multiflier-effect) dan juga memberikan insentif yang cukup menjanjikan akibat distribusi dan desentralisasi kegiatan ekonomi kota (Richardson, 1978).

II.2 Gambaran Umum Kota Yang dimaksud dengan kota adalah sekelompok orang dalam jumlah tertentu untuk hidup dan bertempat tinggal dalam suatu wilayah geografis tertentu yang berpola hubungan rasional ekonominya. Kota merupakan lingkungan kehidupan dengan konsentrasi penduduk yang tinggi, karena kegiatan perekonomian non agraris yaitu industri dan jasa yang terpusat membutuhkan tenaga kerja yang banyak. Jadi kawasan perkotaan adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan


sebagai tempat pemukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintah, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi. Kota mempunyai banyak sekali pengertian, sebuah kota merupakan pusat pengembangan dari wilayah pengaruhnya defenisi kota bergantung pada sudut pendekatan tertentu (Budi Sinulingga). Pendekatan geografis-demografis adalah melihat kota sebagai pemusatan penduduk , sedangkan pendekatan segi ekonomi adalah melihat kota sebagai tempat pemusatan lalu lintas ekonomi dan perdagangan serta kegiatan industri dan tempat perputaran uang yang terus bergerak dengan cepat dan dalam jumlah yang banyak. Jika ditinjau dari pendekatan sosio-antropologis adalah melihat hubungan antar manusia yang bertempat tinggal dikota sudah meregang dan heterogen. Penduduk kota pada umumnya bersifat anonim, artinya orang tidak mengenal satu sama lain dengan akrab, penduduk kota berorientasi kepada kemajuan , oleh karena itu pada umumnya lebih mudah berhubungan dunia luar maka pengaruh kemajuan akan dating lebih cepat diserap orang-orang di kota. Di samping berorientasi kepada kemajuan diketahui pola hubungan masyarakat di perkotaan telah menuju hubungan yang rasional, egois, impersonal, individualistis. Adapun kota terdiri dari bangunan tempat tinggal, perkantoran dan tempat perniagaan/perdagangan, seluruh bangunan fisik ini berkembang lebih lambat daripada pertumbuhan penduduk kota, baik pertambahan penduduk kota, pertambahan karena kelahiran atau lajunya arus urbanisasi. Dari masa ke masa, masalah perumahan bagi pertumbuhan penduduk yang terkendali ini tak pernah tuntas, bahkan permasalahannya teru bertambah.


Usaha memperbaiki mutu perumahan terus meningkat terutama bagi golongan menengah yang kian bertambah di perkotaan, umumnya dan khususnya seperti Jakarta, Medan dan Bandung. Kebutuhan perumahan berbeda untuk setiap golongan masyarakat yaitu bagi golongan berpendapatan rendah dan golongan bawah, bagi golongan berpendapatan sedang atau golongan menengah dan golongan berpendapatan tinggi atau bagi golongan menengah atas atau bahkan kelompok elit atau golongan atas.

II.2.1 Penataan Ruang Kota Penataan ruang merupakan usaha untuk merencanakan jumlah penggunaan lahan untuk keperluan tertentu dan pada tempat yang tepat, termasuk didalamnya mengatur hubungan antara pemukiman dengan tempat bekerja, tempat sekolah, tempat berbelanja, tempat

hiburan dan lain-lain yang semuanya juga sangat

penting tergantung pada rencana jaringan jalan dikota dan pemilihan rencana penggunaan lahan. Untuk suatu kota yang sama sekali belum ada maka perencanaan kota yang sedang berkembang. Pengalaman menunjukkan bahwa banyak sekali hambatan yang ditemui untuk menerapkan rencana tata ruang dari sebuah kota yang telah terbangun, terutama mengenai pembebasan lahan. Menurut Robinson Tarigan ( 2003 ), pada prinsipnya program penataan kota bertujuan untuk meningkatkan efisiensi penyediaan, pelayanan prasarana dan sarana perkotaan yang mendorong pemantapan fungsi kawasan-kawasan kota sehingga dapat meningkatkan produktifitas kota dengan tidak mengesampingkan aspek-aspek pemerataan, lingkungan, dan budaya.


Pengalaman menunjukkan bahwa banyak sekali hambatan yang ditemui untuk menerapkan rencana tata ruang dari sebuah kota yang telah terbangun, terutama mengenai pembebasan lahan. Demikian halnya dalam perumahan – perumahan yang telah dibangun banyak yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang kota sehingga pemerintah pun kesulitan dalam menata kota karena banyaknya masalah yang dihadapi di lapangan. Tidak sedikit juga perumahan yang dibangun karena mempunyai kepentingan pribadi walau bangunan tersebut banyak berdampak negatif pada lingkungan.

II.2.2. Peranan Pemukiman Pemukiman pada garis besarnya terdiri dari lahan atau tanah yang diperuntukkan untuk pemukiman itu dimana kondisi tanah akan mempengaruhi harga dari satuan rumah yang dibangun atas lahan itu (Budi Sinulingga). Sehingga lingkungan pemukiman merupakan ruang yang terluas digunakan dalam sebuah kota, oleh karena itu sangat penting peranannya dalam membentuk tata ruang kota. Penggunaan lahan untuk perumahan merupakan faktor utama dalam pertumbuhan atau perluasan kota dan sejalan dengan pertumbuhan penduduk. Kota yang pertumbuhan penduduknya sangat tinggi akan membutuhkan penggunaan tanah untuk perumahan dengan pertumbuhan yang tinggi pula. Pemukiman dengan garis besarnya terdiri dari berbagai komponen yaitu pertama, ialah lahan atau tanah yang diperuntukkan untuk perumahan dimana kondisi tanah akan mempengaruhi harga dari satuan rumah yang akan dibangun. Kedua, ialah prasarana pemukiman yaitu jalan lokal, saluran drainase, jaringan listrik yang semuanya menentukan kualitas perumahan yang dibangun. Dan


ketiga, ialah perumahan yang dibangun. Suatu pemukiman akan menjadi ideal apabila telah memiliki komponen yang keempat, yaitu fasilitas umum dan fasilitas sosial. Permukiman berarti proses atau tindakan pemukiman penduduk. Namun kata ini permukiman bukan merupakan aktifitas melainkan benda atau atau untuk mencapai proses sesuai artinya. Dan alat yang digunakan adalah berupa tempat tinggal atau biasa disebut rumah. Karena permukiman sebagai salah satu unsur yang membentuk kota terdiri berbagai bangunan dan prasarana lingkungannya merupakan unsur yang paling menonjol dari pada unsur sarana dan prasaran kota lainnya.

II. 3. Kawasan Perumahan Masalah pemukiman atau perumahan merupakan fenomena umum yang selalu dihadapi oleh kota-kota di negara yang sedang berkembang. Fakta menunjukkan bahwa pada sampai tingkat perkembangan tertentu disuatu kota, semakin besar kota itu, semakin menyolok pula masalah perumahan yang dihadapi. Hal ini berawal dari adanya daya tarik kota terhadap migran pendatang untuk tinggal menetap di kota. Laju pertambahan jumlah penduduk kota yang cukup tinggi tersebut tidak mampu diimbangi oleh laju pertambahan rumah tinggal yang memadai. Menurut Branch (Budi Sinulingga, 1995), kawasan perumahan sebagai salah satu unsur yang membentuk kota terdiri dari berbagai bangunan dan prasarana lingkungan yang merupakan unsur yang paling menonjol dari pada unsur-unsur

sarana

dan

prasarana

kota

lainnya.

Bangunan-bangunan

sesungguhnya merupakan unsur perkotaan yang paling jelas terlihat, dipandang


dari satu kapanpun dan dari tempat manapun di kota. Sebagai konsekuensinya, maka potensi yang dimiliki cukup besar dalam menimbulkan permasalahan perkotaan jika dalam pengadaan dan pengembangan tidak diatur dengan benar. Persoalan perkotaan yang dimaksud adalah selain dapat menimbulkan kesembrawutan wajah kota, maka pembangunan rumah-rumah tinggal berikut fasilitas rumah yang tidak memenuhi kriteria sehat, akan menimbulkan masalahmasalah sosial yang sulit untuk dipecahkan. Perumahan adalah salah satu kebutuhan pokok minimal selain sandang pangan yang harus dipenuhi oleh manusia. Dan ternyata untuk mencukupi kebutuhan ini bukanlah suatu kebutuhan yang mudah, terlebih lagi bagi penduduk kota. Di perkotaan, rumah menjadi sesuatu yang sangat mahal sebagai akibat dari tingginya harga tanah. Apalagi untuk memperoleh rumah yang layak untuk ditempati, hanya sebagian kecil warga kota yang dapat memilikinya. Tingkat modernitas suatu kota salah satunya diukur dari tingkat kualitas perumahan dan pemukiman yang ada di kota tersebut. Artinya bahwa semakin modern kota tersebut, akan tercermin dari semakin baik pula

kualitas perumahan yang

dimilikinya. Kualitas yang dimaksud harus berdimensi menyeluruh, yakni selain kualitas material konstruksi dari bangunan-bangunan yang ada, kelengkapan sarana dan prasarana sosial dan lingkungan, serta keterkaitan yang harmonis antara kawasan perumahan dengan kawasan-kawasan lainnya.

II.3.1 Lokasi Daerah Perumahan Untuk menetapkan lokasi perumahan yang baik perlu diperhatikan, hal-hal sebagai berikut :


1. Ditinjau dari segi teknispelaksanaannya a. Mudah dicapai tanpa hambatan yang berarti b. Tanahnya

baik

sehingga

konstruksi

bangunan

yang

ada

dapat

direncanakan c. Mudah mendapatkan air bersih, listrik, pembuangan air limbah dan lainlain d. Mudah mendapatkan bahan-bahan bangunan e. Mudah mendapatkan tenaha kerja 2. Ditinjau dari segi tata guna ialah : a. Tidak merusak lingkungan yang telah ada b. Sejauh mungkin dipertahankan tanah yang berfungsi sebagai reservoir air

3. Ditinjau dari segi kesehatan dan kemudahan : a. Lokasi perumahan yang sebaiknya jauh dari lokai pabrik yang mendapatkan polusi b. Lokasi perumahan sebaiknya tidak terlalu terganggu oleh kebisingan c. Lokasi perumahan mudah dicapai dari tempat kerja penghuni 4. Ditinjau dari segi politis dan ekonomis a. Menciptakan

kesempatan

kerja

dan

berusaha

bagi

masyarakat

sekelilingnya b. Mudah pemasarannya karena lokasi disukai calon pembeli.


II. 3.2. Pengaturan Daerah Perumahan Setelah lokasi perumahan ditentukan berdasarkan pilihan yang optimal, maka agar dalam jangka panjang perumahan tersebut tidak menimbulkan dampak negatif padalingkungan dalam arti luas, perlu sekali site planning. Site planning ini penting sekali karena hal tersebut akan menentukan bentuk kota yang ada, dapat menciptakan kemudahan atau kesukaran bagi penghuni, selain itu dapat mempengaruhi tingkah laku dari para penghuni di lokasi perumahan tersebut. Untuk menghindari hal-hal negatif akibat suatu penyusunan site planning yang kurang baik, perlu diperhatikan

hal-hal

seperti jaringan-jaringan jalan dan

lebarnya direncanakan sedemikian rupa sehingga dapat memberikan kemudahan yang cukup bagi para penghuninya kemudian susunan kapling direncanakan sedemikain rupa sehingga kelompok-kelompok kapling yang besar dan yang kecil dan teratur dalam komposisi

yang baik serta disediakan

tanah-tanah untuk

fasilitas umum yang cukup misalnya penghijauan, tempat beribadat, sekolah, jaring-jaring saluran drainase, pembuangan air limbah dan sebagainya harus dapat diatur sedemikian rupa, sehingga lokasi perumahan yang ada dapat bebas dari genangan air atau banjir dan yang terakhir perencanaan suatu daerah pemukiman seyogyanya juga dapat memberikan kemudahan bagi para penduduk yang tinggal di sekitar daerah perumahan tersebut bahkan kalau mungkin dapat diciptakan suatu kesatuan yang baik. Menurut Suparno Sastra dan Endi Marlina ( 2005 ), rincian strategi pembangunan perunahan dan permukiman sera sarana pendukungnya di perkotaan dan pedesaan hendaknya mengacu pada hal-hal sebagai berikut:


1. Dalam upaya penyelenggaraan pembangunan perkotaan perlu segera diciptakan iklim pengelolaan yang mampu mendotong masyarakat dan dunia usaha untuk ikut berperan serta secara aktif. 2. Salah

satu

faktor

penyebab

kemiskinan

di

kota

adalah

tertutupnya/terhambatnya akses masyarakat miskin terhadap prasarana dan sarana perkotaan. Oleh karena itu perlu segera diwujudkan perluasan jangkauan pelayanan prasarana dan sarana perkotaan ini di kawasan tertinggal (padat penduduk miskin). 3. Penggunaan teknologi tepat guna yang mampu mendorong terbangunnya prasarana dan sarana perkotaan yang layak dan memadai serta mampu menjangkau masyarakat secara luas. 4. Dalam upaya mengembangkan prasarana dan sarana perkotaan perlu dilakukan optimalisasi potensi dan sumber daya lokal demi terciptanya efisiensi pengelolaan perkotaan.

II.3.3 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pembangunan Perumahan dan Permukiman Pembangunan permukiman secara langsung menyangkut berbagai aspek kehidupan keluarga dan masyarakat serta menciptakan suasana kerukunan hidup keluarga dan kesetiakawanan sosial masyarakat dalam rangka membentuk lingkungan serta persemaian nilai budaya bangsa dan pembinaan watak anggota keluarga. Pembangunan permukiman baik pembangunan rumah baru maupun pemugaran permukiman di pedesaan dan di perkotaan bertujuan untuk memenuhi


kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal baik dalam jumlah maupun kualitasnya dalam lingkungan yang sehat serta kebutuhan akan kehidupan yang memberikan rasa aman, damai, tentram dan sejahtera. Untuk menyukseskan pembangunan tersebut harus ada kerja sama antar instansi, agar tidak terjadi ketimpangan didalam pelaksanaan pembangunan permukiman. Dan diharapkan, bahwa kerja sama antar instansi itu sangat penting artinya khususnya didalam pembangunan permukiman karena jika sesuatu pembangunan tanpa adanya kerja sama akan membawa akibat terhambatnya pelaksana pembangunan disegalabidang. Ada beberapa faktor yang dapat mempengaruhi pembangunan permukiman : a. Faktor kependudukan Perkembangan penduduk yang cukup tinggi merupakan masalah yang dapat memberikan pengaruh yang sangat besar khususnya penduduk yang berada dan berdiam di pusat-pusat kota, sedangkan jumlah rumah yang tersedia yang memenuhi persyaratan sebagai rumah yang layak huni tidak dapat memenuhi perkembangan jumlah anggota keluarga yang membutuhkan rumah. Pertumbuhan penduduk terutama di kota-kota besar disebabkan adanya arus urbanisasi dari luar daerah perkotaan, baik sebagai pendatang menetap maupun sebagai pendatang tidak menetap seperti mereka pergi bekerja di kota dan sore hari pulang ke tempat asalnya. b. Faktor pertanahan Dengan adanya arus urbanisasi sebagai fenomena pada saat ini terutama di kota-kota yang sedang berkembang seperti Indonesia memberikan dampak yang akan mempengaruhi pembangunan perumahan dan pemukiman sehingga


terjadi masalah penyediaan tanah untuk pembangunan tersebut khususnya di daerah perkotaan

kalaupun adaharus dengan harga yang sangat tinggi.

Akibatnya keterbatasan tanah-tanah di daerah perkotaan maka para developer atau

para

pengembang

mengalihkan

pembangunan

perumahan

dan

pemukiman ke daerah pinggiran kota. c. Faktor Kelembagaan Dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan pemukiman faktor ini sangat berpengaruh karena adanya perangkat kelembagaan yang berfungsi akan dapat diambil suatu kebijaksanaan, pembinaan serta pelaksanaan dari pembangunan tersebut oleh perangkat pemerintah pusat serta pihak swasta yang semuanya merupakan

suatu sistem yang terpadu sedangkan bagi

pemerintah daerah memegang peranan penting dalam strategi pelaksnaana pembangunan khususnya perumahan dan pemukiman.

II. 3.4 Kebijaksanaan Pemerintah Dalam Pengadaan Rumah di Indonesia Kebijaksanaan pemerintah dalam pengadaan rumah untuk mengatasi masalah kekurangan perumahan di Indonesioa dilakukan melalui : 1. Pembangunan perumahan dan pemukiman yang dilakukan oleh Perum Perumnas 2. Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh perusahaan yang tergabung dalam persatuan pengusaha Real Estate Indonesia (REI). 3. Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh perusahaan konstruksi swastayang dibiayai melalui Kredit Kepemilikan Rumah Bank Tabungan Negara (KRR – BTN)


4. Pembangunan perumahan yang dilakukan melalui dana suatu lembaga yang diperuntukkan bagi pegawainya 5. Pembangunan perumahan dan pemukiman transmigrasi yang dilakukan smelalui dana Departemen Transmigrasi 6. Pembangunan

perumahan dana pemukiman bagi masyarakat terasing

melalui dana Departemen Sosial 7. Pembangunan perumaha dan pemukiman pedesaan melalui koordinasi antara Direktorat Jenderal Pembangunan Desa dan Departemen Dalam Negeri. 8. Pembangunan Perumahan yang dilakukan oleh pengembangan lainnya

Secara umum maksud dan tujuan pembangunan perumahan dan pemukiman tersebut adalah untuk : 1. Memperbaiki keadaan perumahan dan lingkungan untuk meningkatkan kesejahteraan sosial masyarakat. 2. Mengembangkan dan meningkatkan sarana, prasarana dan fasilitas lingkungan baik perkotaan maupun pedesaan. 3. Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan dengan lebih mengutamakan tata guna lahan. Secara lebih khusus pengadaan sekaligus pengawasan terhadap perumahan dan pemukiman melalui kebijaksanaan-kebijaksanaan sebagaimana disebutkan diatas diatur menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang perumahan pemukiman tersebut dijelaskan bahwa penataan perumahan dan pemukiman bertujuan untuk :


1. Memenuhi kebutuhan rumah sebagia salah satu kebutuhan dasar manusia, dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. 2. Mewujudkan perumahan dan pemukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat aman serasi dan teratur. 3. Memberi arah dan pertumbuhan wilayah dan penyebaran penduduk yang rasional. 4. Menunjang pembangunan dibidang ekonomi, sosial, budaya dan bidangbidang lain. Berdasarkan pasal tersebut dapat disimpulkan bahwa setiap pengadaan perumahan, baik yang dilakukan oleh pemerintah maupun swasta harus benarbenar ditujukan untuk kesejahteraan masyarakat.

II. 3.5 Kebutuhan dan Ketersediaan Perumahan Perkiraan kebutuhan perumahan pada periode mendatang merupakan turunan dari kajian mengenai perkembangan penduduk. Walaupun tingkat pertumbuhan penduduk diperkirakan akan turun sebesar 1,68 % selama jangka waktu 1996-2000 jumlah penduduk rumah rangga akan meningkat dua kali lipat dari tingkat pertumbuhan tersebut (3,49 %) yang ditentukan sangat berpengaruh terhadap tingkat kebutuhan perumahan. Tingkat kebutuhan penyediaan rumah adalah 2 % per tahun atau sejumlah 13000 unit per tahun sampai 2001. Jika proyeksi ini diteruskan sampai dengan 2010, maka dalam kurun waktu 2001-2010 minimal harus dapat disediakan rumah sebanyak 140100 unit, dan apabila kebutuhan tersebut sampai dengan 2001 terpenuhi maka untuk kurun waktu 2001-2010 tersebut jumlah rumah yang harus


disediakan adalah sekitar 15000 unit pertahun. Dengan jumlah kebutuhan penyediaan tanah tersebut,

maka dalam kurun waktu 15 tahun mendatang

diperkirakan bahwa untuk pembangunan perumahan baru membutuhkan lahan yang luasnya minimal 7000 hektar. Tingkat penyediaan 2% per tahun sebenarnya merupakan angka estimasi cukup tinggi karena mengacu pada proyeksi jumlah rumah tangga. Sekitar 46 % dari angka estimasi tersebut merupakan jumlah kebutuhan rumah kosong yang dianggap mutlak untuk dipenuhi. Tabel 2.1. berikut ini menyediakan perkiraan jumlah rumah yang harus disediakan oleh pemerintah (perumnas) dan swasta (REI) sampai tahun 2010.

Tabel 2.1. Perkiraan Jumlah Rumah Yang Harus Disediakan oleh Perumnas dan REI pada Periode 1996-2010. DEVELOPER

JUMLAH UNIT RUMAH YANG HARUS DISEDIAKAN 1996-2001

2001-2010

PERUMNAS

17000

35000

REI

14000

29000

31000

64000

JUMLAH Sumber : BPS Kota Medan ,2006

II. 3.6 Keterkaitan Kawasan Perumahan dengan Infrastruktur Perkotaan Kawasan perumahan sebagai tempat hunian penduduk merupakan salah satu masalah pokok yang harus diperhatikan oleh pemerintah pusat dan para developer. Sebagai tempat tinggal penduduk, lokasi kawasan perumahan harus


mudah dijangkau setiap tempat aktivitas perkotaan, seperti lokasi pekerjaan, kantor instansi pemerintah dan swasta, pasar, pendidikan dan lain-lain. Kecendrungan penduduk untuk memilih tempat bermukim sangat dipengaruhi oleh kemudahan untuk menjangkau lokasi. Akibat yang ditimbulkan oleh ketidak tetapan lokasi pemukiman dalam terlambatnya perkembangan kota baik dari segi fisik kota maupun dari segi ekonomisnya.

II.4 Tata Guna Tanah Kawasan Perumahan Tata guna lahan adalah suatu cara untuk menghasilkan kegiatan yang menimbulkan perjalnan. Penggunaan-penggunaan tanah yang berlainan akan menghasilkan karakteristik perjalanan yang berlainan pula, misalnya tanah diperuntukkan untuk kawasan perumahan, kawasan perkantoran, pusat pertokoan dan lainnya diharapkan akan menghasilkan banyak perjalanan dari pada ruang terbuka.

II.4.1 Faktor Tata Guna Lahan Menurut Drs. Robinson Tarigan, M.R.P. lahan dibutuhkan oleh setiap manusia untuk menopang kehidupannya. Pada sisi lain, kemampuan manusia untuk mendapatkan lahan tidak sama. Hal ini membuat penggunaan atau kepemilikan lahan tidak dapat sepenuhnya diserahkan kapada mekanisme pasar. Apabila dibiarkan sepenuhnya kepada mekanisme pasar, lahan dapat berada di tangan segelintir orang dan menetapkan harga sewa yang tinggi untuk orangorang yang membutuhkan lahan. Pada kenyataannya setiap manusia membuthkan lahan sebagai tempat tinggal untuk kelansungan hidupnya.


Kegiatan-kegiatan yang berlainan dapat menghasilkan karakteristik yang berlainan pula, misalnya satu hektar tanah kawasan perumahan yang dikembangkan pada kepadatan yang tinggi, kemudian sekali akan menghasilkan lebih banyak pergerakan orang dibandingkan dengan satu hektar tanah yang dikembangkan untuk keperluan rumah tinggal pada kepadatan rendah. Meskipun luasan dari kawasan perumahan penduduk adalah luas, untuk keperluan perjalanan ini luasannya hanya menganggap tanah saja, karena antara 80-90 % dari semua perjalanan bermuladan berakhir di rumah, maka tata guna lahan kawasan perumahan adalah penting sekali. Prinsip-prinsip penggunaan lahan adalah : a. Pendekatan terhadap sistem ekologi kota Medan, yakni usaha untuk membentuk sistem hubungan fungsional antara manusia dan alam fisiknya untuk memperoleh kelestarian alam. b. Penggunaan lahan secara optimal, yaitu pendayagunaan fungsi lahan untuk memperoleh nilai efisiensi dan efektifitas secara luas. c. Pola keserasian, yakni keseimbangan di antara ruang-ruang kegiatan kota yang dibentuk Beberapa jenis tata guna lahan terbesar secara meluas (perumahan) dan jenis lainnya mungkin kelompok (pusat pertokoan). Beberapa jenis tata guna lahan mungkin ada di situ atau dua lokasi saja dalam suatu kota seperti rumah sakit dan bandara. Dari sistem jaringan transportasi disuatu daerah mungkin lebih baik dibandingkan dengan daerah lainnya baik dari segi fisik kuantitas (kapasitas) maupun kualitas (frekuensi dan pelayanan). Contohnya pelayanan angkutan


umum biasanya lebih baik di pusat perkotaan dan pada jalan utama dibandingkan dengan didaerah pinggiran kota. Apabila tata guna lahan saling berkaitan dan hubungan transportasi antara lain lahan tersebut mempunyai kondisi yang baik, maka aksesbilitasi tinggi. Sebaliknya, jika aktifitas tersebut saling terpisah jauh dan hubungan transportasinya jelek, maka aksesbilitas rendah. Beberapa kombinasi diantaranya mempunyai aksesbilitasnya menengah. Pada dasarnya kebijaksanaan tata ruang sangat erat kaitannya dengan kebijaksanaan transportasi. Ruang merupakan kegiatan yang ditempatkan di atas lahan kota, sedangkan transportasi merupakan sistem jaringan yang secara fisik menghubungkan satu ruang kegiatan dengan ruang kegiatan lainnya. Antara ruang kegiatan dan transportasi terjadi yang disebut siklus penggunaan ruang transportasi. Akses transportasi kesuatu ruang kegiatan (persil lahan) diperbaiki, ruang kegiatan tersebut akan menjadi lebih menarik, dan biasanya menjadi lebih berkembang ruang kegiatan tersebut, meningkat pula kegiatan akan transportasi. Peningkatan ini kemudian menimbulkan kelebihan beban pada transportasi dan siklus akan terulang kembali bila aksebilitas diperbaiki. Peruntukkan lahan tertentu bandara, lokasinya tidak sembarangan dan biasanya terletak jauh diluar kota karena ada batasan dari segi keamanan, pengembangan wilayah, dan lain-lain. Dikatakan aksesbilitas ke bandara tersebut akan selalu rendah karena letaknya yang jauh di luar kota. Meskipun letaknya jauh, aksesbilitas ke bandara dapat ditingkatkan dengan menyediakan sistem


jaringan transportasi yang dapat dilalui dengan kecepatan tinggi sehingga waktu tempuhnya lebih pendek. Berdasarkan penjelasan diatas, struktur kota yang terbesar memanjang dari pusat ke pinggiran atau acak secara meluas kesegala penjuru kota menyebabkan tidak memadainya perkembangan prasarana jalan dan angkutan umum untuk melayani masyarakat. Persoalan menjadi lebih rumit karena disebabkan oleh hal yang terurai diatas, juga oleh terbatasnya lahan di pusat kegiatan perkotaan sehingga pelebaran dan penambahan ruas jalan baru sulit dilakukan.

II. 4.2 Konsep Struktur Tata Guna Lahan Konsep struktur tata ruang Kota Medan sesuai dengan pola kegiatan fasilitas dan penggunaan lahan serta konsep struktur wilayah fungsional dimasa pendatang diarahkan pada : 1. Konsep struktur tata guna lahan tradisional, menyediakan lahan bagi kegiatan yang berorientasi kepada : a. Kegiatan ekstratip (pertanian/perkebunan) b. Kegiatan industri dan kawasan khusus c. Kegiatan perhubunga, jasa dan pariwisata d. Kegiatan pelayanan sosial, bangunan umum, dan pemerintah e. Kegiatan perumahan atau pemukiman 2. Penyediaan lahan bagi kegiatan yang untuk sementara belum ditentukan, sehingga seolah merupakan keghiatan campuran.


Semakin besarnya kegiatan di wilayah perkotaan, khususnya di wilayah Kota Medan dan sekitarnya yang cenderung membentuk kota metropolitan langsung mempengaruhi perkembangan wilayah pinggiran Kota Medan yang berada di Kecamatan Medan Tuntungan dan Medan Johor.

II. 4.3 Kawasan Perumahan Tertata untuk Real Estate Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia terbitan balai pustaka tahun 1986, kawasan adalah daerah dan perumahan adalah kumpulan beberapa buah rumah yang berfungsi sebagai tempat tinggal. Dari deskripsi arti umum tersebut maka dapat disimpulkan bahwa kawasan perumahan tertata adalah

daerah yang diperuntukkan sebagai tempat

pembangunan rumah-rumah secara terpadu yang sesuai dengan tata guna tanah dan dikelola oleh suatu badan, dalam hal ini disebut dengan pengembang (Developer). Dikawasan tersebut di tata letal rumah dan sarana-sarana pendukungnya seperti olahraga, rekreasi, pasar dan jeringan jalan. Menurut penjelasan Departemen Dalam Negeri bahwa Real Estate diindektikkan

dengan

perusahaan

pembangunan

perumahan.

Perusahaan

pembangunan adalah statu preusan yang berusaha dalam bidang pembangunan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar diatas suatu areal tanah yang merupakan

suatu

kesatuan

pemukiman,

dilengkapi

prasarana-prasarana

lingkungan dan fasilitas social yang diperlukan oleh masyarakat yang menghuninya. Defenisi dari lingkungan perumahan baru adalah kompleks perumahan yang didirikan oleh preusan-perusahaan yang bergerak dibidang penyediaan


perumahan. Pada umumnya kondisi perumahannya sudah baik dengan penyediaan utilitas yang lengkap, beberapa tahun ini pembangunan perumahan terlihat berlangsung pesat, baik yang dilakukan pemerintah maupun pihak swasta.

II. 4.3.1 Permasalahan Perumahan Tertata Di Indonesia Permasalahan rumah tertata di Indonesia dapat dilihat dari kondisi perumahan baik dikota maupun di desa masih banyakyang Belem memenuhi persyaratan baik teknis maupun kesehatan. Hal ini disebabkan karena tingkat pendapatan, pengetahuan dan pendidikan dari sebagian besar masyarakat Indonesia yang relatif masih rendah. Akibatnya daya tangkap dan pengertiannya terhadap fungsi rumah dan lingkungan masih kurang. Pada dasarnya pembangunan perumahan menyangkut berbagai bidang sidang lintas sektor antara lain kependudukan, teknologi, pembiayaan, pertanahan, kelembagaan dan lain sebagainya. Oleh karena itu, dalam pelaksanaan program pembangunan di lapangan dapat saja ditemukan aspek lain, titik berat kepentingan yang

berada

sehingga

kadang-kadang

menimbulkan

hambatan

dalam

pelaksanaannsya. Dalam kaitan itu ada beberapa permasalahan yang sering dijumpai dalam bidang perumahan, antara lain : 1. Pertumbuhan penduduk Laju pertumbuhan penduduk di Indonesia masih sangat tinggi, merupakan masalah pokok dalam pembangunan perumahan. Masalah ini mengakibatkan kebutuhan akan rumah selalu meningkat. Disamping masalah pertambahan penduduk, juga ditentukan pada masalah kualitas rumah dan lingkungan yang tidak memadai dan memerlukan


perbaikan. Dalam hal ini perlu pula diperhatikan masalah pendapatan sebagian besar masyarakat yang masih belum memadai atau masih berada dibawah standard yang berlaku. 2. Pengembangan teknologi Pengembangan teknologi, industri konstruksi dan bahan bangunan belum sepenuhnya menunjang pembangunan secara besar-besaran. Industri bahan bangunan lokal belum berkembang dengan baik, sehingga belum dapat menyediakan bahan bangunan lokal yang murah, tepat waktu (cepat) dalam jumlah besar dengan standard mutu yang bisa dipertanggungjawabkan. 3. Pembiayaan Kemampuan pemerintah dalam penyediaan dana untuk pembangunan perumahan yang sangat terbatas, apabila pada situasi sekarang maka perlu adanya sistem pembiayaan yang menyeluruh dan terpadu untuk mendorong terhimpunnya modal dari masyarakat bagi pembiayaan pembangunan perumahan dan pemukiman. 4. Pengadaan tanah Pengadaan tanah untuk pembangunan perumahan sederhana di kota-kota khususnya kota besar merupakan suatu masalah pelik. Tanah yang luas dan tepat lokasi serta tepat topografinya sudah langka, kalaupun ada harganya sudah cukup tinggi sehingga sudah tidak layak lagi untuk perumahan sederhana. Di samping itu, prosedur pembebasan tanah dirasakan memakan waktu yang lama dan rangkaian proses terlalu panjang. Adanya campur tangan para sekulan tanah yang dirasa sangat menghambat menambah rumitnya permasalahan proses pembebasan tanah.


5. Landasan hukum Peraturan perundang-undangan khususnya masalah pertanahan yang sampai sekarang masih menjadi polemik di beberapa daerah. Menurut undang-undang No. 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah, pertanahan menjadi urusan daerah tetapi tenaga keluarnya KEPRES No. 10 Tahun 2001 tentang Pelaksanaan Otonomi Daerah di Bidang Pertanahan, masalah pertanahan ditangani kembali oleh Pemerintah Pusat. Untuk itu, ada beberapa daerah menjadi bingung dalam menentukan kebijaksanaan untuk masalah ini. 6. Kelembagaan Kelembagaan di bidang perumahan yang menyangkut pembuataan dan pembangunan di daerah perkotaan maupun di daerah pedesaan, masih perlu ditingkatkan dan dilengkapi. Dalam hal ini peranan pemerintah daerah dan swasta serta masyarakat perlu ditingkatkan agar penyebaran pembangunan perumahan dapat lebih merata dan terkendali. 7. Pusat tata dan informal Pelayanan dari pusat tata dan informasi yang dapat memberikan masukan yang menyangkut bidang perumahan antara lain jumlah rumah dan kekurangannya, kependudukan, pertanahan, tingkat pendapatan masyarakat dan keterjangkauan, tersedianya bvahan bangunan, dan lain-lainnya masih sangat terbatas dan belum akurat. Data ini informasi ini penting, khususnya dalam meningkatkan keterjangkauannya, mempertinggi mutu fisik bangunan rumah, memanfaatkan bahan bangunan dan industri konstruksi lokal serta meningkatkan partisipasi serta swadaya masyarakat.


8. Penyerahan lingkungan perumahan kepada pemerintah daerah Lingkungan perumahan yang sudah dibangun baik oleh perusahaan pengembangan (developer), beserta fasilitas dan sarana pelayanannya, selanjutnya diserahkan pengelolahannya kepada Pemerintah Daerah setempat. Dalam proses penyerahan ini perlu diperhatikan standard dan fasilitas lingkungan, khususnya kualitas

jalan, saluran air dan teknik serta biaya

pemeliharaan dari Pemerintah Daerah setempat dalam pengelolahan selanjutnya. 9. Partisipasi masyarakat dalam pemeliharaan lingkungan perumahan Kebersihan lingkungan perumahan merupakan suatu syarat bagi terciptanya rumah sehat dalam lingkungan yang sehat. Kebersihan lingkungan perumahan pada umumnya kurang mendapat perhatian. Seperti halaman rumah, taman, selokan dan sampah yang merupakan unsur penting bagi suatu tata kehidupan yang sehat. Oleh karena itu, kesadaran dan partisipasi dari masyarakat untuk ikut

memelihara lingkungan yang masihdigalakkan. Peranan Pemerintah

Daerah melalui aparaturnya sangat penting dalam memberi dorongan dan bimbingan kepada masyarakat. Oleh karena itu, permasalahan perumahan dan permukiman di Indonesia merupakan permasalahan yang lintas sektor dan melibatkan semua pihak baik unsur pemerinta, swasta (dunia usaha) dan masyarakat, untuk itu penanganannya terus terintegrasi dan terpadunya dari beberapa instansi.


II. 4.3.2 Kebijaksanaan Dalam Pengemsbangan Daerah Perkotaan Dewasa ini telah diambil serangkaian kebijaksanaan dalam pengembangan daerah perkotaan sebagai wilayah pemukiman antara lain : 1. Perbaikan lingkungan fisik wilayah pemukimannya, baik untuk tempat tinggal, tempat usaha dan bekerja, tempat pendidikan dan lain-lain 2. Perluasan

jaringan

wilayah

permukiman

dengan

jalan

mendorong

pertumbuhan permukiman di kota 3. Perluasan kawasan industri ke pinggiran kota-kota besar 4. Perbaikan pelayanan umum secara bertahan

II.4.3.3 Perkembangan Real Estate Dalam Penyediaan Sarana Perumahan Berkembangnya proyek perumahan di Indonesia yang dimulai pada tahun 1980-an, antara lain dipicu oleh pemberian izin lokasi bebas, sehingga para pengembang berlomba-lomba membebaskan tanah secara besar-besaran.apalagi pemerintah memberikan kemudahan atau kelonggaran dalam pemberian izin lokasi kepada pengembang, dan sering kali dalam pemberian izin ini kurang memperhatikan konsep pengembangan dan kemampuan keuangan pengembangan dalam melaksanakan rencana proyek perumahan tersebut. Sehingga akhirnya dalam pelaksnaaan terdapat beberapa pengembangan yang melakukan pengusaan tanah dalam skala luas tanpa memiliki perencanaan yang jelas bahkan ada juga semata-mata bermotif spekulasi. Pembebasan lahan secara besar-besaran untuk proyek perumahan pada tahun 1990-an mengakibatkan terjadinya peningkatan stok lahan yang belum dapat dipergunakan (lahan tidur) disuatu daerah. Keadaan tersebut juga dipicu juga oleh pemberian izin lokasi yang mudah diperoleh dari


Badsan Pertanahan Nasional dan terjadinya praktek kolusi pada waktu lalu tanpa memperhatikan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) lingkungan dan efisiensi penggunaan lahan. Pembebasan lahan oleh pengembang yang belum optimal, berpeluang munculkan lahan tidur. Kondisi ini juga memberikan peluang terjadinya spekulan tanah yang biasanya juga memanfaatkan pertumbuhan industri perumahan. Diberlakukan otonomi daerah, banyak sekali perubahan-perubahan yang sangat mendasar tentang Real Estate dalam menunjang pembangunan daerah. Hal ini disebabkan karena sistem ekonomi yang berdasarkan perencanaan terpusat telah bergeser ke daerah berdasarkan kelembagaan dan mekanisme pasar. Perubahan ini mengakibatkan peranan Real Estate sangat menentukan keberhasilan kegiatan pembangunan perumahan di suatu daerah. Pelaku pembangunan perumahan dan pemukiman telah menunjukkan kontribusi yang tidak sedikit dalam pengadaan rumah bagi masyarakat sekitar selama 25 tahun terakhir ini. Dari berbagai proyek yang telah dibangun oleh para pengembang, telah terciptanya berbagai lingkungan perumahan dan pemukiman yang memenuhi kebutuhan warga kota. Skalanya mulai dari skalakecil, menengah sampai pada skala besar dengan membangun apa yang kita sebut dengan Kota Mandiri. Pengembangan tidak hanya memenuhi kebutuhan rumah tangga, tapi lebih dari itu menunjang kearah berhasilnya pembangunan perumahan tidak hanya dilihat dari sisi kebutuhan papan semata, melainkan juga dilihat d hanya dari sisi pembangunan ekonomi secara keseluruhan. Menyediakan rumah sederhana bagi masyarakat berpenghasilan rendah, memang bukan persoalan mudah. Untuk itu, pengusaha-pengusahan pembangunan perumahan swasta yang tergabung dalam


Real Estate Indonesia (REI) merupakan mitra penting pemerintah dalam pengadaan rumah bagi masyarakat. Pembangunan perumahan dengan harga terjangkau oleh masyarakat merupakan program yang dapat dilaksanakan secara terpadu antara berbagai tipe rumah untuk berbagai kelompok pendapatan dalam suatu kawasan hunian dalam rangka menumbuhkan kegotongroyongan dan kesetiakawanan sosial. Dalam

pembangunan

perumahan

sedernana,

Real

Estate

juga

menyedaikan beberapa fasilitas di lingkungan perumahan yang dibangunnya. Lingkungan ini juga dilengkapi dengan prasarana umum, fasilitas-fasilitas sosial lainnya. Dengan demikian, pengembangan perumahan ini perlu didukung perencanaan kota yang efektif, penyediaanb tanah dan program prasarana perkotaan yang terpadu. Sebab, para pengembang swasta sebenarnya tidak hanya membangun unit-unit rumah, tetapi juiga mencipatakan lingkungan yang sehat dalam rangka pembangunan kota berkesinambunga. Dalam situasi dan kondisi perekonomian nasional sekarang, pemerintah akan sangat sulit dalam melaksanakan pembangunan khususnya dalam penyediaan rumah atau permukiman bagi masyarakat. Untuk itu, peran pengembang (developer) sangat diharapkan pro-aktif

dalam melaksanakan

pembangunan ataupun penyediaan perumahan dan permukiman tersebut. Peran yang diharapkan Real Estate khususnya para pengembang antara lain : 1. Menyediakan perumahan yang harganya dapat dijangkauan oleh semua lapisan masyarakat atau golongan, terutama masyarakat golongan menengah kebawah,


2. Menciptakan lapangan kerja baik masyarakat sekitar lokasi proyek maupun luar lokasi proyek perumahan, sehingga diharapkan dapat membantu program pemeirntah dalam mengurangi pembangunan. 3. Ikut memperdayakan masyarakat sekitar lokasi proyek perumahan dengan kegiatan ekonomi yang saling mendukung (integrated) 4. Meningkatkan kualitas dan kualitas produksi pada sektor industri kecil, seperti penyediaan bahan-bahan material lokal seperti batu bata, genteng, pasir dan lain-lainnya yang padagilirannya dapat meningkatkan tingkat ekonomi masyarakat 5. Ikut berperan aktif dalam meningkatkan sumber daya manusia dan kelembagaan yang ada pada sekitar proyek. 6. Meningkatkan pendapatan daerah melalui peningkatan retribusi dan pajak 7. Meningkatkan kualitas lingkungan di lokasi protek dan sekitar lokasi proyek perumahan dan pemukiman dengan penataan ruang yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah 8. Meningkatkan sarana dan prasarana seperti tersedianya infrastruktur (jalansaluran, jaringan listrik, air bersih, telepon dan fasilitas sosial maupun fasilitas umum yang lain) yang berada di lokais sekitar proyek. 9. Meningkatkan nilai atau harga tanah yang berarti meningkatkan pajak atau retribusi daerah yang pada akhirnya akan meningkatskan pendapatan daerah. 10. Menciptakan pusat-pusat yang pertumbuhan ekonomi baru seperti pusat perdagangan perkantoran, pariwisata dan pemerintahan.


Untuk

itu, peranan Real Estate dalam menunjang pemsbangunan

khususnya penyediaan rumah baik untuk golongan rendah maupun menengah dan golongan atas sangat besar karena dampaknya dapat dirasakan oleh masyarakat banyak, seperti penyediaan lapangan kerja, perbaikan penyediaan lapangan kerja, perbaikan lingkungan peningakatan ekonomo masyarakat sekitar, penyediaan sarana dan prasarana serta masih banyak lagi.

II. 4.3.4 Kebijaksanaan Pemerintah Dalam Perkembangan Real Estate di Indonesia Permasalahan yang timbul dalam pengadaan industri perumahan melihat peran Real Estase

dalam ikut berkiprah pada pembangunan nasional, maka

kebijaksanaan pemerintah untuk penembangan Real Estate di Indonesia antara lain : 1. Penegakan hukum yang dijalankan secara konsisten Pemanfaatan lahan yang sesuai dengan RUTR dan tata guna lahan yang telah ditetapkan pemerintah daerah setempat. 2. Pemberdayaan masyarakat Peran serta masyarakat setempat mulai dari perencanaan, pelaksanaan maupun pasca pelaksanaan, hal ini dimaksudkan agar tidak terjadi konflik antar masyarakat lokasl dan pendatang. 3. Deragulasi Perizinan Penyederhanaan dalam segala bentuk perizinan dalam rangka mencapai efesiensi dan efektifitas kinerja di bidang pelayanan publik. 4. Keterpaduan


Meningkatkan kepentingan orang banyak dengan memanfaatkan seluruh potensi dana dan daya dengan ditunjang oleh dorongan dan bimbingan pemerintah. 5. Partisipasi masyarakat Pemerintah mengharapkan penyediaan tenaga kerja, peningkatan ekonomi masyarakat dan pemeliharaan lingkungan, 6. Sistem pembangunan Untuk memperlancar pembnangunan dan mengejar sasaran yang belum terjangkau perlu ditingkatkan lembaga pembiayaan serta

meningkatkan

produksi dan distribusi bahan bangunan yang murah dan memenuhi suarat teknis. 7. Pertumbuhan ekonomi Dampak dari pembangunan perumahan akan menimbulkan pertumbuhan ekonomi suatu daerah melakui pemerataan, perluasan, kesempatan kerja dan berusaha. 8. Peran swasta Peran swasta (pengembang) dalam penyediaan rumah diharapkan jangan hanya dalam hal pembangusnan fisik perumahan dan pemukiman yang terencana baik, tetapi ikut serta dalam pengarahan dana masyarakat untuk pembangunan dan pemukiman. Oleh karena itu kebijaksanaan yang dikeluarkan oleh pemerintah dalam penyediaan perumahan yang diharapkan oleh kalangan pengembang adalah adanya kepastian hukum dan tidak memberatkan kalangan terkait serta untuk peningkatan pelayanan umum.


II. 5 Hubungan permukiman dan perumahan dengan masalah transportasi Seperti negara sedang

berkembang lainnya, berbagai kota besar di

Indonesia berada dalam tahap pertumbuhan urbanisasi yang tinggi akibat laju pertumbuhan ekonomi yang pesat sehingga kebutuhan penduduk untuk melakukan pergerakan pun menjadi semakin meningkat. Mobil sebagai kendaraan pribadi sangat menguntungkan, terutama dalam hal mobilitas pergerakannya. Jumlah penduduk yang tinggal di perkotaan di Indonesia diperkirakan meningkat dari tahun ke tahun akibat tingginya tingkat urbanisasi. Tantangan bagi pemerintah negara berkembang dan kota besar, dalam hal ini instansi dan departemen terkait serta perencana transportasi perkotaan adalah masalah kemacetan lalulintas serta pelayanan angkutan umum perkotaan. Di suatu daerah permukiman dan perumahan juga akan terlihat suatu masalah dalam hal transportasi, di mana pada waktu jam sibuk akan berdampak pada kemacetan jika jaringan jalan di daerah tersebut tidak dapat menampung pengguna jalan. Tingginya urbanisasi secara tidak langsung dapat dikatakan akibat tidak meratanya pertumbuhan wilayah di Indonesia antara daerah pedalaman dengan daerah perkotaan dikarenakan di perkotaan menawarkan banyak kesempatan, baik di sektor formal maupun informal. Semakin besarnya perbedaan antara tingkat pertumbuhan

wilayah

tersebut

menyebabkan

semakin

tingginya

tingkat

urbanisasi, yang pada gilirannya akan menimbulkan beberapa paermasalahan perkotaan, khususnya transportasi.


BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Recommend Documents