BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Bab I1 Tinjauan Pustaka

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Jenis-jenis Kontrak Dalam suatu pekerjaan kita lazim mendengar istilah kontrak. Kontrak adalah kesepakatan antara dua belah pihak yang secara hukum mengikat (Zaini et al, 2009). Kontrak berisi pasal-pasal atau klausul yang mengatur aturan main pekerjaan yang haruslah dipahami, khususnya oleh kedua belah pihak yang bersangkutan yakni Pemberi Tugas dan Penerima Tugas. Pasal-pasal tersebut adakalanya memang tersurat (tertulis jelas) dan terkadang ada juga yang tersirat. Jenis-jenis kontrak dapat ditinjau dari beberapa segi, diantaranya dari cara perhitungan nilai kontrak itu sendiri, menurut cara pembayarannya, menurut lingkup dan tanggung jawab kontraktor (Suroso, 2002).

2.1.1 Menurut Cara Perhitungan Nilai Kontrak Cara perhitungan nilai kontrak konstruksi pada dasarnya dapat dibagi menjadi 3 (tiga) macam, yaitu : a. Kontrak Lump Sum Adalah harga kontrak tetap, tidak berubah baik quantity maupun harga satuan, kecuali terdapat perubahan (penambahan/pengurangan) lingkup pekerjaan dan II-1


atau tidak berubah karena kenaikan harga Bahan Bakar Minyak (BBM), tarif listrik, harga satuan bahan, upah, jasa, transportasi, pajak serta fluktuasi mata uang rupiah terhadap mata uang asing (Jurukur Bahan Indonesia, 1997).

b. Kontrak Unit Price Adalah suatu kontrak yang nilainya ditentukan oleh harga satuan pekerjaan (unit price) yang dikalikan dengan perkiraan quantity pekerjaan. Artinya quantity pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity (BQ) tidak mengikat. Hal ini disebabkan karena pekerjaan typicle, gambarnya belum siap atau mungkin target penyelesaian proyek yang sudah mendesak. Quantity yang digunakan untuk pembayaran kepada kontraktor adalah berdasarkan quantity pekerjaan yang dihitung kembali (remeasurement) bersama setelah pekerjaan itu selesai antara tim proyek yang terkait yakni owner, konsultan (jika ada) dan kontraktor.

c. Kontrak Cost Plus Fee Adalah jenis kontrak yang nilainya ditentukan oleh realisasi biaya proyek yang dikeluarkan (yang disetujui oleh owner) kemudian ditambah dengan sejumlah fee (dalam prosen) tertentu menurut kesepakatan bersama antara owner dengan kontraktor. Dalam hal ini resiko yang ditanggung oleh kontraktor sangat kecil bahkan dimungkinkan tanpa resiko. Namun demikian keuntungan kontraktor dibatasi sebesar fee tersebut.

II-2


2.1.2 Menurut Cara Pembayaran dari Owner Jenis kontrak menurut cara pembayaran dari owner kepada kontraktor dapat dibedakan sebagai berikut : a. Pembayaran dengan Uang Muka Kontraktor sebelum bekerja dapat menerima pembayaran Uang Muka (Down Payment / DP) dengan menyerahkan jaminan bank (Advanced Payment Bond) sebesar Uang Muka tersebut kepada owner sebagai persyaratan cairnya Uang Muka tersebut. Besarnya DP ini pada umumnya tidak lebih dari 20% (dua puluh persen) dari nilai kontrak, sedangkan pengembaliannya akan dipotongkan langsung pada penerbitan sertifikat internal sesuai klausul yang disepakati. b. Pembayaran tanpa Uang Muka Kontraktor akan dibayar setelah mengajukan progress pekerjaan tanpa menerima Uang Muka sebelumnya. c. Pembayaran Prestasi Pekerjaan (Montly Payment) Kontraktor akan dibayar tiap bulan sebesar prestasi pekerjaan yang dihasilkan dengan dikurangi retensi. Adakalanya besarnya prestasi bulanan ini disyaratkan sebesar sekian persen, atau ada juga yang tidak membatasinya. d. Pembayaran Sistem Termin Kontraktor dibayar bila telah mencapai prestasi tertentu, tidak tergantung waktu. Misalkan kontraktor dapat menerima pembayaran pada saat-saat prestasi pekerjaan mencapai 25% (dua puluh lima persen), 50% (lima puluh II-3


persen), 75% (tujuh puluh lima persen), 100% (seratus persen) dengan dikurangi retensi dan akan dikembalikan setelah masa pemeliharaan selesai.

e. Pembayaran Sistem Turnkey Kontraktor baru dapat dibayar bila seluruh pekerjaan telah diselesaikan dan dapat diterima oleh owner. Cara ini dianggap paling berat bagi kontraktor, selain lama pembayaran dapat ditunda dengan alasan pekerjaan belum diterima.

f. Pembayaran Sistem Built Operate and Transfer (BOT) Kontraktor tidak dibayar oleh owner, tetapi diberi hak untuk mengelola bangunan yang telah jadi dan memperoleh hasil kelolaan dalam jangka waktu tertentu sesuai perjanjian, misalkan setelah dioperasikan selama 20 (dua puluh) tahun, kemudian setelah itu bangunan diserahkan kepada owner.

2.1.3 Menurut Lingkup dan Tanggung Jawab Kontraktor Menurut sudut pandang ini jenis kontrak dapat dibedakan menjadi : a. Sistem Tradisional Lingkup dan tanggung jawab kontraktor hanya terbatas pada pelaksanaan saja, sedangkan perencanaan design dilakukan oleh konsultan perencana. Cara ini paling banyak digunakan.

II-4


b. Sistem Design and Built Pada sistem ini kontraktor bertanggung jawab dalam perencanaan dan pelaksanaan sekaligus. Kalaupun ada konsultan yang terlibat, posisinya ada dibawah perintah kontraktor. c. Pembayaran Sistem Built Operate and Transfer (BOT) Sama seperti keterangan sebelumnya. Hal lain yang harus diperhatikan dalam sistem ini adalah masalah lisensi. Dimana kontraktor harus membayar lisensi kepada yang mempunyai hak lisensi. Misalnya membayar lisensi jalan tol kepada PT. Jasa Marga.

2.2 Dokumen Kontrak 2.2.1 Pengertian Dokumen kontrak adalah suatu dokumen yang merupakan kelanjutan atau bentuk lanjutan dari dokumen lelang yang telah dibagikan kepada kontraktor. Dokumen ini dianggap penting karena didalamnya berisi segala lingkup pekerjaan, aturan main, korespondensi pembentuk kontrak, perincian penawaran dan hal-hal lain yang dianggap perlu untuk mendukung kesepakatan yang dibuat. Didalam dokumen kontrak akan terdapat penawaran yang diajukan kontraktor, penerimaan (acceptance) oleh pemberi tugas, dan konsiderasi (dalam bentuk nilai kontrak). Dari ketiga komponen utama inilah kontrak atau kesepakatan terbentuk dan komitmen antara pemberi tugas dan kontraktor didelegasikan.

II-5


2.2.2 Isi Dokumen Kontrak Secara umum dokumen kontrak terdiri dari formulir kontrak, Bill of Quantity (BQ), spesifikasi, gambar dan nilai kontrak (Zaini et al, 2009). Secara ringkas hal-hal tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut : a. Formulir Kontrak (Form of Contract) Bagian ini adalah yang mencerminkan penawaran kontraktor kepada pemberi tugas, yang secara legal merupakan bukti keinginan kontraktor untuk mengerjakan pekerjaan yang diberikan oleh pemberi tugas sesuai lingkup pekerjaan yang telah ditentukan (Zaini et al, 2009). Di bagian ini juga akan ada perjanjian kontrak yang menunjukkan penerimaan pemberi tugas atas penawaran kontraktor dan juga konsiderasi yang diberikan keduanya. Secara umum bagian ini juga berisi Perjanjian Kontrak (Article of Agreement), Syarat-syarat Kontrak (Conditions of Contract), dan Suplemen yang merupakan bagian yang melengkapi dan mendukung perjanjian kerja tersebut. b. Bills of Quantities (BQ) Bills of Quantities (BQ), jika ada yang dicantumkan dalam dokumen kontrak adalah Bills of Quantities (BQ) yang sudah dikoreksi atau disesuaikan menurut penawaran terakhir kontraktor ataupun menuruti segala perubahan yang terjadi selama masa pelelangan. Jika lelang tidak berdasarkan Bills of Quantities (BQ) dan kontraktor telah memasukkan Schedule of Rates (SoR), maka SoR itupun harus disesuaikan menurut kesepakatan yang telah dicapai. Bills of Quantities (BQ) ataupun SoR ini kemudian diparaf untuk nantinya dimasukkan dalam Dokumen Kontrak. II-6


c. Spesifikasi Pada kontrak yang bersifat lump-sum, baik dengan atau tanpa Bills of Quantities (BQ), maka spesifikasi ini akan menjadi hal yang prinsip, dimana spesifikasi tersebut harus diperiksa bersama dan disepakati bahwa penawaran kontraktor memang sudah memenuhi segala kriteria yang diminta dalam spesifikasi tersebut. Kontraktor juga harus memasukkan rincian penawaran mereka sesuai dengan yang ditentukan dalam spesifikasi atau dapat juga berbentuk analisa harga satuan. Jika lelang bersifat remeasurement, maka yang harus diingat adalah bahwa seluruh item yang terdapat dalam Bills of Quantities (BQ) harus mencerminkan apa yang telah ditentukan dalam spesifikasi teknis, untuk menghindari adanya kerancuan dalam menginterpretasikan pekerjaan. Hal ini diperlukan karena pada dasarnya spesifikasi ini tidak merupakan bagian dari Dokumen Kontrak yang mengikat dalam kontrak remeasurement. d. Gambar Pada kontrak yang bersifat lump-sum, gambar akan menjadi suatu hal yang sangat prinsip sebagaimana spesifikasi. Karenanya sangatlah penting mambuat daftar gambar yang menjadi acuan dari harga penawaran. e. Nilai Kontrak Adalah suatu nilai yang akan dibayarkan kepada kontraktor sebagai kompensasi atas jasanya melaksanakan suatu pekerjaan berdasarkan segala ketentuan yang diatur didalam gambar, spesifikasi maupun Bills of Quantities (BQ). II-7


2.2.3 Urutan Keberlakuan Pada dasarnya seluruh isi dari Dokumen Kontrak merupakan satu kesatuan dan bersifat saling melengkapi, ini artinya apabila terdapat sesuatu yang tercantum dalam dokumen tetapi tidak diperlihatkan pada dokumen-dokumen lainnya maka hal itu harus dianggap ada. Adapun urutan keberlakuannya menurut Jurukur Bahan Indonesia adalah sebagai berikut : -

Surat Perjanjian Pemborongan

-

Addendum Kontrak

-

Surat Perintah Kerja

-

Berita Acara Negosiasi

-

Berita Acara Klarifikasi

-

Berita Acara Aanwijzing

-

Syarat-syarat Administrasi

-

Spesifikasi Teknis

-

Gambar Rencana Detail

-

Gambar-gambar rencana

-

Perincian Nilai Kontrak / Bills of Quantities (BQ)

2.3 Pekerjaan Tambah Kurang / Change Order (CO) 2.3.1 Pengertian Yang dimaksud Change Order (CO) adalah perubahan lingkup proyek setelah kontrak ditandatangani (Soeharto, 1998). Hal ini mungkin saja dilakukan oleh II-8


Manajer Konstruksi (MK) atas persetujuan tertulis oleh Pemberi Tugas (Jurukur Bahan Indonesia : 1997). Perubahan dapat berupa bentuk, kualitas atau kuantitas pekerjaan ataupun bagian pekerjaan dan berhak memerintah kontraktor untuk mengerjakan hal-hal berikut : a. Menambah / mengurangi kuantitas pekerjaan tersebut dalam kontrak. b. Meniadakan beberapa bagian-bagian pekerjaan. c. Mengubah level, garis-garis, posisi dan dimensi bagian-bagian pekerjaan. d. Melaksanakan pekerjaan tambah yang dianggap perlu untuk menyelesaikan seluruh pekerjaan. Apabila dalam pelaksanaan pemborong melakukan penyimpangan yang nilainya (biayanya) lebih rendah dari kontrak, maka Quantity Surveyor (QS) dan Project Manager (PM) atau Manajer Konstruksi (MK) akan mengevaluasinya sebagai pekerjaan kurang. Perubahan-perubahan tersebut tidak membatalkan kontrak akan tetapi biayanya akan diperhitungkan dalam kontrak sebagai pekerjaan tambah/ kurang. Pekerjaan ini pada prinsipnya harus dilaksanakan tanpa memperpanjang waktu pelaksanaan. Menurut J.W. Ramus dalam bukunya Contract Practice for Quantity Surveyors halaman 99, menulis tentang pekerjaan tambah kurang, dimana terjemahan bebas penulis ádalah sebagai berikut : Semua instruksi itu harus dalam bentuk tertulis. Konsekuensinya, walaupun Arsitek / Manajer Konstruksi (MK) / wakil Pemberi Tugas meminta perubahan yang diharapkan, kontraktor dapat menolak instruksi tersebut kecuali jika instruksi tertulis tersebut dikeluarkan oleh Arsitek / Manajer Konstruksi (MK) / wakil Pemberi Tugas. Jika kontraktor menyertakan II-9


tambahan pekerjaan yang lain dan tidak dalam subjek perubahan sebagaimana tertulis dalam AI (Arschitect Instruction), maka ia melakukan resiko pekerjaan yang tidak dapat di cover oleh biaya tambahan. Kontraktor harus berjaga-jaga, jika kenyataannya instruksi tersebut dikeluarkan secara lisan. Walaupun sesuai pasal 4.3 dalam aturan JCT (Joint Contract Tribunal), instruksi lisan boleh disahkan dalam tulisan oleh kontraktor kepada Arsitek / Manajer Konstruksi (MK) / wakil Pemberi Tugas dalam waktu 7 (tujuh) hari. Arsitek / Manajer Konstruksi (MK) / wakil Pemberi Tugas mempunyai kesempatan sejak 7 (tujuh) hari tersebut untuk menindaklanjuti usulan tersebut dengan menolaknya atau sebaliknya instruksi tersebut akan menjadi efektif (dipakai) dengan seketika. Ketidaksetujuan seperti diatas, arsitek dapat mengeluarkan pemberitahuan kemudian, tetapi tetap memprioritaskan untuk menerbitkan sertifikat final. Dimana instruksi lisan dapat menjadi dugaan orang dan dipatuhi sesudah ditegaskan, beberapa praktisi QS (Quantity Surveyor) meminta Arsitek / Manajer Konstruksi (MK) / wakil Pemberi Tugas untuk menerbitkan penegasan jika memang pekerjaan itu harus dikerjakan. Arsitek / Manajer Konstruksi (MK) / wakil Pemberi Tugas mungkin menerbitkan instruksi tertulis yang menyetujui perubahan untuk memenuhi instruksi lisan. Pasal 13.2 aturan JCT (Joint Contract Tribunal) lebih lanjut memungkinkan Arsitek / Manajer Konstruksi (MK) / wakil Pemberi Tugas untuk menyetujui tindak lanjut dari perubahan yang mana kontraktor mengerjakan perubahan sesuai Architect Instruction (AI), lisan maupun tertulis.

II-10


2.3.2 Nilai dari Perubahan Pekerjaan Perhitungan nilai dari perubahan pekerjaan tidak ditentukan lain harus mengikuti ketentuan-ketentuan sebagai berikut : a. Harga dalam perincian harga Bill of Quantity (BQ) harus disepakati sebagai dasar dalam menentukan penilaian dari pekerjaan yang bersifat sama dan yang dilaksanakan dengan syarat-syarat serupa. b. Harga-harga dalam perincian harga Bill of Quantity (BQ) dimana pekerjaan yang tidak serupa tetapi dilaksanakan dengan syarat-syarat serupa, merupakan dasar harga untuk pekerjaan yang sama sifatnya sejauh dianggap layak. c. Pemborong akan mengajukan penawaran untuk harga satuan pekerjaan yang tidak tercantum dalam daftar perincian harga dan akan dievaluasi oleh Quantity Surveyor (QS). d. Untuk perubahan-perubahan yang belum mendapatkan persetujuan harga dari Pemberi

Tugas,

sedangkan

pekerjaan

tersebut

tidak

dapat

ditunda

pelaksanaannya maka pemborong wajib secepatnya melaksanakan perubahan tersebut demi kelancaran pekerjaan secara menyeluruh. Berdasarkan evaluasi QS Pemberi Tugas akan menetapkan harga perubahan tersebut dengan layak/ wajar berdasarkan data-data yang dapat dipertanggung jawabkan (Jurukur Bahan Indonesia, 1997)..

2.3.3 Sebab-Sebab Timbulnya Pekerjaan Tambah Kurang Menurut Iman Soeharto dalam bukunya Manajemen Proyek halaman 386 menjelaskan tentang sebab-sebab timbulnya pekerjaan tambah kurang adalah sebagai berikut :

II-11


a.

Adanya informasi baru mengenai spesifikasi atau kriteria desain engineering. Pemilik bermaksud memasukkan hal tersebut karena ingin mengikuti kemajuan teknologi.

b.

Diminta oleh calon organisasi operasi pada saat akhir proyek sewaktu prakomisi. Butir-butir yang menyangkut kenyamanan (convenience) operasi, seringkali kurang mendapatkan dari pihak engineering proyek, seperti elevasi valve dan instrumen.

c.

Perubahan karena terungkapnya kondisi baru yang berbeda dengan hasil pengkajian terdahulu. Perubahan ini sering dijumpai pada pengerjaan tanah untuk mempersiapkan lahan lokasi pabrik / proyek.

d.

Kurang jelasnya pasal-pasal kontrak, sehingga menimbulkan interpretasi yang berlainan antara kontraktor dan pemilik.

e.

Keinginan mempercepat jadwal. Adanya kondisi baru mengenai keadaan pasar mendorong pemilik mempercepat jadwal penyelesaian proyek meskipun harus menambah biaya.

2.4 Istilah-Istilah Umum dalam Kontrak 1)

Harga Satuan Harga Satuan adalah merupakan acuan untuk menentukan Total Harga Penawaran. Harga satuan juga akan dipergunakan sebagai dasar dalam menghitung biaya pekerjaan tambah dan kurang sekiranya ada instruksi perubahan (Change Order / CO). Setiap Harga Satuan Pekerjaan sudah termasuk harga bahan, upah, hak paten, biaya perlengkapan, pengangkutan, resiko, bea materai, biaya-biaya umum, fluktuasi harga, biaya-biaya II-12


kewajiban umum kepada Pemerintah yang berkaitan dengan pekerjaan tersebut (bila ada), Pajak Penghasilan (PPh), overhead dan diluar pajak Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 10% (sepuluh persen) dan keuntungan.

2)

Harga Borongan / Harga Kontrak Harga Borongan yang selanjutnya disebut Harga Kontrak berarti jumlah Harga Kontrak keseluruhan dari pekerjaan yang tersebut dalam Surat Penawaran dan yang telah disetujui serta ditetapkan oleh Pemberi Tugas dalam Surat Perintah Kerja (SPK) dan disahkan dalam Kontrak.

3)

Biaya Perkiraan Pekerjaan Harian Berarti harga satuan baik untuk upah / tenaga kerja, bahan maupun untuk peralatan. Harga satuan ini akan digunakan untuk menghitung Pekerjaan Tambah yang didasarkan atas penggunaan / pemakaian tenaga orang dan peralatan, misalnya untuk pekerjaan-pekerjaan yang susah ditentukan harga satuannya, pekerjaan bongkar pasang. Harga satuan yang dicantumkan oleh Pemborong sudah mencakup biaya tidak terduga seperti : waktu yang tidak produktif, lembur, maupun faktor pengali untuk jam lembur, Pajak Penghasilan (PPh), bahan yang terbuang, bahan bakar, peralatan, daya, asuransi peralatan, biaya kerusakan, transportasi, administrasi, supervisi, ongkos kerja, alat penunjang, dan biaya lain yang bersangkutan dengan hal tersebut (catatan : jam kerja dihitung 7 (tujuh) jam / hari atau 8 (delapan) jam termasuk 1 (satu) jam untuk istirahat).

II-13


4)

Biaya Cadangan (Contingency) Adalah biaya yang telah disediakan dalam Bill of Quantity (BQ) dan milik Pemberi Tugas. Biaya tersebut dicadangkan untuk pekerjaan yang mungkin ada tetapi gambar perencanaannya belum ada / belum jelas atau digunakan jika ada pekerjaan yang diinstruksikan oleh Project Manager / Construction Manager (PM/CM) setelah mendapat persetujuan dari Pemberi Tugas. Pekerjaan yang dicadangkan ini mungkin dikerjakan oleh pemborong atau ditenderkan sendiri oleh Pemberi Tugas. Meskipun contingency ini merupakan bagian dari harga kontrak tetapi prosentase uang muka dan penilaian progress atau pembayaran lain yang berhak diterima pemborong tidak termasuk nilai contingency ini. Jika nilai contingency ini tidak terpakai maka nilai ini akan dikeluarkan dari nilai kontrak dan tidak ada kompensasi biaya yang dapat dimintakan pemborong atas hal ini.

5)

PC (Prime Cost) Rate Adalah merupakan item / pokok pekerjaan di dalam Bill of Quantity dimana harga satuan untuk bahan / material tertentu sudah ditentukan. Pemberi Tugas berhak untuk menentukan / memilih tipe, jenis dan ukuran dari material tersebut sepanjang harga satuannya berkisar pada PC Rate tersebut, begitu pula Pemberi Tugas berhak untuk menentukan / memilih tipe, jenis dan ukuran dari material tersebut dengan PC Rate yang lebih mahal atau lebih murah. Selisih dari harga tersebut akan diperhitungkan sebagai pekerjaan tambah / kurang.

II-14


6)

Provisional SUM Berarti jumlah Perkiraan Biaya yang termasuk didalam Harga Kontrak untuk pekerjaan-pekerjaan yang mungkin akan dilaksanakan tetapi gambar perencanaan belum ada atau belum jelas. Harga Pekerjaan mengikat dan volume akan dihitung kembali berdasarkan gambar pelaksanaan yang merupakan lampiran dari instruksi tertulis yang dikeluarkan oleh PM / CM.

7)

Provisional Quantity Hampir sama seperti Provisional SUM, hanya bedanya pada kasus ini diuraikan item pekerjaannya, karena mungkin gambar / spesifikasinya lebih jelas. Sehingga pada item ini yang lebih mengikat adalah Harga Satuan Pekerjaannya, sedangkan volume dan jenis pekerjaannya akan dihitung kembali berdasarkan gambar pelaksanaan yang dikerjakan.

II-15

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Recommend Documents