BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Umum Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu wadah organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan (Ervianto, 2002). Dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah ditentukan batasanbatasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal dan mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga kendala (Triple Constraint). Jadi proyek harus dikerjakan dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta dengan mutu yang telah disyaratkan. Dari segi teknis, ukuran keberhasilan proyek dikaitkan dengan sejauh mana ketiga batasan tersebut dapat dipenuhi (Soeharto, 1997). Kegiatan proyek yang banyak dilakukan misalnya pembangunan condotel. Condotel (Condominium Hotel) merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit layaknya apartment sebagai tempat tinggal/hunian, hanya yang membedakan condotel terhadap apartmen adalah fungsi operasionalnya dari unit tersebut yaitu dijadikan sebagai hotel. Tiap unit memiliki ruang tidur, ruang duduk, kamar mandi. Pada beberapa condotel menawarkan tipe yang berbeda-beda serta memiliki fasiltas layaknya sebagai hotel seperti kolam renang, restaurant, spa, meeting room, yang disesuaikan dari bintang hotel tersebut, semakin tinggi tingkatan bintang hotel operasional fasilitaspun akan lebih lengkap ditujukan untuk kenyamanan pengunjung (Eminence, 2015).
2.2 Kontrak Dalam proyek konstruksi, kontrak merupakan dokumen yang harus dipatuhi dan dilaksanakan bersama antara pihak yang telah sepakat untuk saling terikat. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi resiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan dalam menjalankan
5
proyek agar semua masalah dan resiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya.
2.2.1 Pengertian Kontrak Menurut Soeharto (1997), kontrak berarti dokumen yang memuat persetujuan bersama secara sukarela, yang mempunyai kekuatan hukum, dimana pihak kesatu berjanji untuk memberi jasa dan menyediakan material untuk membangun proyek bagi pihak kedua, sedangkan pihak kedua berjanji membayar sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah digunakan.
2.2.2 Fungsi Kontrak Dokumen kontrak dibuat sesuai kesepakatan kedua belah pihak, dimana dokumen kontrak ini memiliki fungsi: a. Untuk mengikat kesepakatan dan saling pemahaman antara kedua belah pihak, baik dari segi hukum atau legalitas maupun segi operasional. b. Kontrak menjembatani kepentingan masing-masing pihak dimana hak dan kewajiban masing-masing disebutkan dan dijamin kekuatan hukumnya. c. Kontrak dijadikan sebagai alat kontrol pekerjaan pelaksanaan sehingga bila diperlukan tindakan terhadap pelaksanaan dapat dilakukan tanpa khawatir dapat tuntutan balik. d. Kontrak dibuat oleh pemilik untuk kepentingan pelaksanaan pekerjaan oleh pelaksana sehingga didapat hasil sesuai spesifikasi pekerjaan. Pengaruh dari isi kontrak yang tetap tetapi kondisi proyek yang berubahubah membuat suatu kontrak harus sedapat mungkin memenuhi/mengantisipasi berbagai kemungkinan kondisi yang dapat terjadi. Terutama penyelesaian akan perselisihan yang dapat berakibat pada keterlambatan. Pada kontrak yang baik disebutkan hak dan kewajiban masing-masing pihak sehingga bila pelaksana merasa dirugikan haknya atau pemilik melalaikan kewajibannya maka pelaksana dapat menggunakan kontrak tersebut sebagai
6
rujukan atau mengajukan tuntutan. Walaupun masalah ini sering terjadi, misal keterlambatan pembayaran, tetapi jarang hal ini dimasukkan dalam pasal kontrak. Pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak adalah pihak pemberi jasa serta menyediakan material untuk membangun proyek yang biasanya disebut pihak kedua dan pihak pertama berjanji membayar sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah digunakan. Kontrak dibuat setelah terjadi kesepakatan antara pemilik dengan pelaksana mengenai pekerjaan yang akan dilakukan, terutama mengenai harga kontrak. Setelah melalui proses pemilihan pelaksana, baik melalui tender atau penunjukkan berarti kedua pihak telah memahami detail pekerjaan yang akan dilakukan serta kewajiban masing-masing pihak selama pelaksanaan. Sebagai pengikat kesepakatan dan pemahaman akan hak serta kewajiban masing-masing maka dibuatlah kontrak. Suatu kontrak dianggap efektif berlaku umumnya sejak penandatanganan kontrak oleh kedua pihak.
2.2.3 Jenis-jenis Kontrak Secara umum sebenarnya tidak ada aturan baku mengenai bentuk suatu kontrak, tetapi karena beberapa alasan maka kontrak harus dibuat sedemikian rupa sehingga lebih efektif dan memiliki kekuatan hukum. Perkembangan dalam penggunaannya menghasilkan berbagai bentuk kontrak yang masing-masing memiliki isi, sifat, dan tujuan pemakaian yang berbeda-beda. Misalkan dulu hanya digunakan kontrak secara lisan kemudian berkembang dengan adanya kontrak tertulis, atau jika sebelumnya tidak digunakan materai saat ini haus menggunakan materai disamping tanda tangan kedua pihak. Berdasarkan UU RI No. 18 Th. 1999 Tentang Jasa Kosntruksi Pasal 20 Bab III Kontrak Kerja Konstruksi Peraturan Pemerintah (PP) No. 29 Tahun 2002 Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, kontrak kerja konstruksi dibedakan berdasarkan: a. Bentuk imbalan, terdiri atas: 1. Lumpsum Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh perjanjian dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap
7
serta
semua
resiko
yang
mungkin
terjadi
dalam
proses
penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah. 2. Unit Price/Harga Satuan Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedian jasa. 3. Biaya tambahan imbalan jasa Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu, dimana jenis-jenis pekerjaan dan volumenya belum
diketahui
dengan
pasti,
sedangkan
pembayarannya
dilakukan berdasarkan pengeluaran biaya yang meliputi pembelian bahan, sewa peralatan, upah pekerja dan lain-lain, ditambah imbalan jasa yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. 4. Aliansi Merupakan kontrak pengadaan jasa dimana suatu harga kontrak referensi ditetapkan lingkup dan volume pekerjaan yang belum diketahui ataupun diperinci secara pasti sedangkan pembayarannya dilakukan secara biaya tambah imbal jasa dengan suatu pembagian tertentu yang disepakati bersama atas penghematan ataupun biaya lebih yang timbul dari perbedaan biaya sebenarnya dan harga kontrak referensi. b. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi 1. Tahun tunggal Adalah
pekerjaan
yang
pendanaan
dan
pelaksanaannya
direncanakan selesai dalam satu tahun. 2. Tahun jamak Adalah pekerjaan pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan selesai lebih dari satu tahun.
8
c. Cara pembayaran hasil pekerjaan 1. Pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (Progress Payment) 2. Pembayaran secara berkala bulanan (Monthly Payment ) 3. Pembayaran setelah pekerjaan selesai (Turn Key Payment). Untuk selanjutnya sesuai dengan objek studi, penulis hanya membahas tentang cara pembayaran hasil pekerjaan sesuai kemajuan pekerjaan (Progress Payment) dan cara pembayaran berkala bulanan (Monthly Payment) yang merupakan salah satu bagian dari kontrak kerja konstruksi.
2.2.4 Pengertian Cara Pembayaran Progress Payment dan Monthly payment Dalam dunia konstruksi dikenal dengan berbagai macam cara pembayaran, tetapi dengan perkembangan industri jasa kontruksi dan penyesuaian dengan kontrak maka ada beberapa sistem pembayaran yang dapat dikemukakan dan yang sering digunakan dalam kontrak diantaranya: a. Pembayaran menurut persentase kemajuan fisik proyek (Progress Payment) Dalam sistem atau cara pembayaran termin, pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan fisik proyek yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak awal. Jadi tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulanan). Biasanya besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase. Sistem pembayaran progress payment umum digunakan dalam proyek konstruksi. Sebagai contoh dapat dilihat pada tabel 2.1
Tabel 2.1 Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase No. 1 2 3 4 5
Nilai Prestasi Pekerjaan 20% x nilai kontrak 40% x nilai kontrak 60% x nilai kontrak 80% x nilai kontrak 100% x nilai kontrak 100% x nilai kontrak
Nilai Pembayaran 15% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak 95% x nilai kontrak
Keterangan
Sumber: Sutjipto (1986)
9
Dari tabel diatas terlihat bahwa pada saat prestasi penyedia jasa telah mencapai 100% (pekerjaan selesai) dan telah diterima baik oleh pengguna jasa, penyedia jasa menerima 95% dari nilai kontrak. Sedangkan 5% dari nilai kontrak ditahan oleh pengguna jasa sebagai masa pemeliharaan atau jaminan (retention money) agar penyedia jasa mau memperbaiki ketidaksempurnaan pekerjaan sewaktu serah terima pertama pekerjaan. Setelah serah terima kedua maka jumlah 5% harga kontrak dibayar kepada penyedia jasa. Belakangan ini sistem retention money ini diubah dengan cara lain yaitu pada serah terima pertama (prestasi 100%) jumlah pembayaran juga 100% dengan ketentuan penyedia jasa menyerahkan suatu jainan Bank sebesar 5% dari nilai kontrak kepada pengguna jasa yang masa berlakunya sampai dengan masa tanggung jawab atas masa pemeliharaan berakhir dan seluruh ketidaksempurnaan pekerjaan telah diperbaiki. Disamping itu, cara pembayaran seperti tertera dalam tabel diatas berubah apabila penyedia jasa mendapat uang muka. Biasanya jumlah uang muka ini dikembalikan berangsur-angsur secara proposional sesuai angsuran/termin yang dibayar. b. Pembayaran menurut kemajuan fisik bulanan (Monthly Payment) Pada kontrak monthly payment prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan untuk mendapatkan pembayaran. Penyedia jasa wajib mengajukan suatu tagihan bulanan kepada pengguna jasa yang berupa sertifikat pembayaran bulanan yang terdiri dari perkiraan nilai pekerjaan yang telah diselesaikan dikurangi jumlah kumulatif yang telah disahkan sebelumnya. Artinya, pada tanggal tertentu setiap bulannya dihitung berapa nilai kemajuan fisik yang telah dikerjakan oleh kontraktor sesuai dengan kontrak yang telah disepakati. Selain cara-cara pembayaran tersebut diatas masih banyak cara pembayaran lainnya seperti: pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka, pembayaran menurut tahap konstruksi, pembayaran menurut prosedur fisik per pos pekerjaan dan lain-lain.
10
2.3 Cash flow Menurut Soeharto (1997), cash flow atau aliran kas dilukiskan sebagai suatu taksiran dari pemasukan uang (inflow) maupun pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, dan biaya produksi. Aliran kas terdiri dari: a. Aliran Kas Permulaan (Initial Cash Flow) Adalah pengeluaran untuk merealisasikan gagasan sampai menjadi kenyataan fisik, termasuk didalamnya adalah biaya pembebasan lahan, penyiapan lahan, pembuatan bangunan sipil dan perlengkapannya, pembayaran mesin-mesin, dan termasuk penyediaan modal kerja. b. Aliran Kas Operasional (Operational Cash Flow) Pada aliran kas operasional, aliran kas yang masuk diperhitungkan dari penjualan produk, sedangkan aliran kas keluar terdiri dari biaya produksi, pemeliharaan dan pajak. Untuk mengurangi pendapatan kena pajak, depresiasi dikurangkan dari angka pedapatan sebelum pajak, kemudian ditambahkan kembali untuk menghitung jumlah total aliran kas periode operasi. c. Aliran Kas Akhir (Terminal Cash Flow) Aliran kas akhir menunjukkan aliran kas pada akhir umur ekonomi proyek. Aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan aktiva tetap yang sudah habis umur ekonominya. Bila terjadi penjualan barang sisa, harus pula diperhitungkan pajak penjualannya. Aliran kas ini akan digabung dengan aliran kas operasional sebagai aliran kas masuk dalam rangka penentuan kelayakan investasi. Menurut Blank dan Tarquin (1998), rumus yang dipakai untuk menghitung cash flow adalah: NCF (Net Cash Flow) = pemasukan – pengeluaran = pendapatan – biaya pengeluaran – pinjaman - pajak Contoh cash flow ditunjukkan pada tabel 2.2 dan gambar 2.1
11
Tabel 2.2 Contoh Cash Flow Sistem Pembayaran Monthly Payment No. A B
C
D
E
Uraian Kas Awal Kas Masuk Penerimaan Termin TOTAL (A + B) Kas Keluar - Biaya Material - Biaya Upah TOTAL C Finansial - Pinjaman - Pengembalian - Bunga Pinjaman (11% p.a) TOTAL D Kas Akhir
1 150.000.000,00
Bulan 2 115.229.802,20
3 165,638,846.48
0,00 150.000.00,00
250.000.000,00 365.229.802,20
200,000,000.00 365,638,846.48
20.083.881,55 14.686.316,24 34.770.197,78
120.760.987,72 78.829.968,02 199.590.955,74
201.060.922,90 94.154.671,63 295.215.594,52
0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
115.229.802,20
165.638.846,48
70.423.251,96
A2 A3 A1
1
2
3
Q1 Q2
Q3 Gambar 2.1 Grafik Cash Flow Sistem Pembayaran Monthly Payment Keterangan : A = Aliran Kas Masuk Q = Aliran Kas Keluar
Penerimaan termin Kas keluar dan biaya operasional
12
2.3.1 Jadwal Penerimaan Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau rencana penerimaan yang ada maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan dalam surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi pekerjaan pada waktu tertentu misalnya tiap akhir bulan harus diperkirakan secara cermat. Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang memerlukan waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administratif sudah dipenuhi sampai dengan masuknya dana ke dalam kas/rekening perusahaan. Untuk pencairan pembayaran bulanan prestasi pekerjaan (Monthly Payment ) biasanya memerlukan proses sebagai berikut: a. Berita acara prestasi pekerjaan ditandatangani/disahkan oleh petugas-petugas yang berwenang. b. Pembuatan dan penyampaian surat permohonan pembayaran prestasi pekerjaan sesuai dengan surat perjanjian c. Proses penelitian terhadap surat permohonan bila dapat disetujui maka proses berlanjut. d. Proses penyelesaian berita acara pembayaran prestasi pekerjaan. Pada tahap ini sangat tergantung dengan orang-orang yang terlibat dalam proses. e. Proses pembayaran. Sebagai contoh untuk proyek pemerintah yang sumber dananya dari APBN, maka proses pembayarannya melalui kas negara. Untuk pencairan pembayaran Progress Payment, biasanya memerlukan proses sebagai berikut: a. Berita acara prestasi pekerjaan yang menyatakan pekerjaan telah mencapai prestasi termin, sesuai dengan surat perjanjian dan ditandatangani/disahkan oleh petugas-petugas yang berwenang.
13
b. Proses berikutnya sampai dengan masuknya dana ke kas sama seperti butir-butir tersebut diatas pada proses pencairan pembayaran prestasi bulanan. Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa ada dua hal penting yang perlu diperhatikan dalam menyusun jadwal penerimaan (cash in) yaitu: perkiraan prestasi pekerjaan dan perkiraan waktu untuk proses pencairan. Perkiraan prestasi pekerjaan dapat mengacu pada time schedule proyek, sedangkan perkiraan waktu untuk proses pencairan diperlukan perkiraan sendiri berdasarkan pengalaman. Perkiraan waktu untuk proses pencairan berbeda-beda tergantung atau dipengaruhi oleh hal-hal sebagai berikut: a. Jenis proyek b. Kebiasaan orang-orang yang terlibat dalam proses pencairan c. Lokasi proyek d. Sistem administrasi yang ada e. Dan lain-lain Dengan perkiraan prestasi pekerjaan dan perkiraan waktu untuk proses pencairan perlu disadari bahwa pengendalian time schedule proyek juga berarti pengendalian jadwal penerimaan terkait dengan cara pembayaran yang diatur dalam kontrak. Namun demikian saja belum cukup, sehingga pengendalian waktu untuk proses pencairan tagihan juga perlu diperhatikan. Arus dana masuk yang berasal dari pinjaman (bank atau badan keuangan lain) tidak dimasukkan dalam kelompok penerimaan, begitu juga pembayaran bunga pinjaman dan pengembalian pinjaman tidak dimasukkan dalam kelompok pengeluaran, tetapi keduanya masuk dalam kelompok finansial, ini disebabkan karena sifatnya finansial (sementara) hanya untuk mengatasi defisit akibat belum diterimanya pembayaran sesuai jadwal. Prestasi pekerjaan akan ditentukan berdasarkan time schedule yang menunjukkan hubungan antara waktu pelaksanaan proyek dan bobot pekerjaan sehingga akan menghasilkan kurve S. Kurve S juga dapat dimanfaatkan untuk mengungkapkan secara grafis tentang arus kas pembiayaan suatu proyek konstruksi. Hal tersebut dimungkinkan karena lazimnya pembayaran untuk kontraktor didasarkan pada prestasi kemajuan pekerjaannya, baik secara berkala
14
bulanan (Monthly Payment) atau persentase prestasi (Progress Payment). Sebagai contoh akan ditunjukkan pada gambar 2.2 dan 2.3, dimana kurve S menunjukkan target bobot prestasi kemajuan pekerjaan kontraksi suatu bangunan sesuai dengan jadwal rencana.
Waktu 10 bulan
Macam Pekerjaan 1
Persiapan
2
Pekerjaan Tanah
3
Fondasi Sumuran
4
Balok ikat
5
Kolom Lantai I
6
Balok & Lantai I
7
Kolom Lantai II
8
Balok & Lantai II
9
Kolom Lantai III
10
Pekerjaan Atap
11
Tangga
12
Dinding Partisi
13
Pintu dan Jendela
14
Mekanikal
15
Pekerjaan Finis
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Gambar 2.2 Target Prestasi Berupa Time Schedule Sumber: Dispohusodo (1996)
98%
100%
100%
92% 82% 68%
50%
50%
32% 18% 8% 0%
2% 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Gambar 2.3 Penyususnan Kurva S Sumber: Dispohusodo (1996)
15
Dari gambar 2.2 dan 2.3, terlihat bahwa pada saat-saat awal umumnya laju pekerjaan berlangsung lambat dan tidak dapat segera bergerak cepat. Hal demikian wajar karena harus melakukan persiapan seperlunya, perlunya penyesuaian terhadap kondisi lapangan, membangun hubungan kerja dan sebagainya. Lintasan kurva lebih landai daripada tahap berikutnya dimana laju pelaksanaan sudah dapat ditingkatkan. Hal sama terjadi pada tahap akhir proyek dimana volume pekerjaan sudah banyak berkurang, perlu lebih banyak melibatkan kegiatan sub kontrak, disamping itu sifat pekerjaan finish atau penyelesaian memang lebih membutuhkan kecermatan daripada kecepatan. Dengan demikian kurve cenderung membentuk membentuk lintasan lengkung sesuai dengan pemberian namanya, yaitu seperti huruf S.
2.3.2 Jadwal Pengeluaran Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran juga membesar, namun hubungan linear tergantung kebijakan pembiayaannya (cash atau kredit). Bisa saja kegiatan meningkat tetapi pengeluaranya bertambah tidak terlalu besar (banyak kredit) atau sebaliknya kegiatan bertambah tidak terlalu besar, tetapi pengeluarannya bertambah cukup besar (banyak cash). Sesuai dengan sistem dalam akutansi, maka pengeluaran uang dapat untuk menunjang berbagai tujuan, yaitu: a. Biaya langsung yang terdiri dari : -
Biaya upah
-
Biaya material
-
Biaya alat
-
Biaya-biaya langsung lainnya (operasional lapangan, contoh beli material).
b. Biaya tidak langsung yang terdiri dari : -
Biaya administrasi umum wilayah/cabang (bila mempunyai cabang)
-
Biaya administrasi dan umum pusat
16
c. Pajak-pajak (PPn, PPh) Untuk perhitungan cash flow proyek, biasanya pengeluaran yang tersebut dalam butir b dan c tidak termasuk, tetapi hanya pengeluaran untuk biaya langsung saja. Pengeluaran untuk pembiayaan proyek pola atau sistemnya tergantung dengan kebijakan operasional proyek yang diterapkan. Kebijakan operasional yang berkaitan dengan pengeluaran adalah pembayaran secara tunai (cash) dan pembayaran dengan jangka waktu tertentu (kredit). Ada dua masalah yang perlu dipertimbangkan dalam menetapkan kebijakan pembayaran tersebut yaitu: a.
Harga barang/jasa akan relatif lebih murah melalui cara pembayaran tunai.
b.
Harga barang/jasa relatif mahal melalui cara pembayaran berjangka.
Semakin lama jangka waktu pembayarannya maka harga barang/jasa semakin mahal karena beban bunga.
2.3.3 Kas Awal Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai. Dari data pengalaman proyek, pencairan uang muka pekerjaan dapat diketahui waktunya. Kas awal yang disediakan untuk proyek, biasanya tidak terlalu besar. Misal untuk pengeluaran pada bulan-bulan pertama (bulan-bulan awal). Bulanbulan berikutnya bila terjadi defisit, maka harus ditutup/diatasi dengan modal pinjaman (dari bank, dari perusahaan induk atau lembaga keuangan lainnya). Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di akhir proyek (Giatman, 2006). Didalam cash flow, kas awal adalah sejumlah dana yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas akhir pada bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n + 1.
17
2.3.4 Finansial Yang dimaksud finansial adalah keputusan tentang keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas sesudah kas awal defisit, maka harus diatasi dengan memasukkan dana pinjaman dan bila kondisi kas sesudah awal kas surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengangsur/mengembalikan pinjaman (bila masih ada pinjaman), untuk tujuan menekan bunga pinjaman (Asiyanto, 2003). Dengan demikian pada kelompok finansial terdiri dari uang masuk dan uang keluar, oleh karena itu total finansial dapat positif dan dapat juga negatif, tergantung perimbangan antara uang masuk dan yang keluar pada kelompok finansial pada tiap bulannya. Sesuai dengan penjelasan diatas bahwa finansial ini adalah keputusan keuangan, maka selalu diupayakan suatu keputusan yang terbaik, dimana tolak ukurnya adalah jumlah bunga pinjaman yang harus dibayar, keputusan finansial yang baik tentu akan menghasilkan bunga pinjaman yang lebih kecil. Kebutuhan finansial dipengaruhi oleh kebijakan operasional dan kebijakan keuangan (pembiayaan). Kebijakan operasional dan kebijakan pembiayaan menghasilkan jadwal penerimaan dan pengeluaran. Semakin besar defisit maka kebutuhan dana finansial menjadi lebih besar.
2.3.5 Kas Akhir Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Biasanya jumlah kas akhir ditetapkan nilai minimalnya, yang dipakai sebagai pedoman dalam kebijakan finansial.
2.4 Biaya Biaya (Cost) adalah semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang (Giatman, 2006). Menurut Soeharto (1997), biaya adalah jumlah segala usaha dan pengeluaran yang dilakukan dalam mengembangkan, memproduksi dan aplikasi produk. Penghasil
18
produk selalu memikirkan akibat dari adanya biaya terhadap kualitas, rehabilitas dan maintainability karena ini akan berpengaruh terhadap biaya bagi pemakai. Sebelum pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan, diperlukan sejumlah besar biaya atau modal yang dikelompokkan menjadi modal tetap (fixed capital) dan modal kerja (working capital) atau dengan kata lain biaya proyek = modal tetap + modal kerja. Pengelompokkan ini berguna pada waktu pengkajian aspek ekonomi dan pendanaan.
2.4.1 Modal Tetap Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk membangun instalasi atau menghasilkan produk proyek yang diinginkan. Selanjutnya modal tetap dibagi menjadi dua yaitu biaya langsung dan biaya tak langsung.
2.4.1.1 Biaya Langsung (Direct Cost) Biaya langsung (Direct Cost) adalah biaya yang langsung berhubungan dengan kostruksi/bangunan. Biaya langsung didapat dengan mengalikan volume/kuantitas suatu item pekerjaan dengan harga satuan (Unit Cost) pekerjaan. Harga satuan pekerjaan tersebut terdiri dari harga bahan, upah buruh, dan biaya peralatannya. Volume atau kuantitas pekerjaan dihitung menurut satuan dari harga satuan. Hal-hal yang mempengaruhi dan perlu diperhatikan pada perhitungan biaya langsung antara lain: a. Material Yang mempengaruhi biaya langsung mengenai material yaitu: -
Bahan sisa/yang terbuang (waste)
-
Harga yang terbaik yang masih memenuhi syarat bestek
-
Cara penjualan kepada penjual (supplier)
b. Upah Buruh -
Untuk upah buruh dibedakan menjadi upah harian, borongan per unit volume, atau borong keseluruhan (borong dol) untuk daerahdaerah tertentu.
19
-
Selain upah perlu diperhatikan faktor-faktor kemampuan dan kapasitas kerjanya.
-
Perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat diperoleh dari daerah di sekitar lokasi proyek atau tidak. Kalau tidak, berarti harus didatangkan buruh dari daerah lain. Ini menyangkut ongkos transport, penginapan, gaji ekstra dan lain sebagainya.
-
Undang-undang perburuhan yang berlaku juga perlu diperhatikan.
c. Peralatan -
Untuk peralatan yang disewa perlu diperhatikan ongkos keluar masuk garasi, ongkos buruh untuk menjalankan alat, bahan baku dan biaya reparasi kecil.
-
Untuk alat yang disewa perlu diperhatikan bunga investasi, depresiasi, reparasi besar, pemeliharaan dan ongkos mobilisasi.
Biaya langsung dapat kita ukur dengan matematika biasa. Jadi kalau semua gambar dan bestek sudah lengkap dan jelas maka biaya langsung ini seharusnya akan sama untuk suatu proyek, terlepas dari kontraktor mana yang menghitungnya. Biaya tak langsunglah yang akan berbeda dari perhitungan tiap kontraktor, dari setiap proyek/kontrak.
2.4.1.2 Biaya Tak Langsung (Indirect Cost) Biaya Tak Langsung (Indirect Cost) adalah biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut (Giatman, 2006). Yang termasuk dalam biaya tak langsung adalah : a. Biaya Overhead Biaya overhead dapat digolongkan menjadi 2 (dua) jenis biaya sebagai berikut : 1. Overhead Proyek (di lapangan) Biaya overhead proyek antara lain: -
Biaya personil lapangan
-
Fasilitas sementara di proyek : gudang, kantor, penerangan, pagar, komunikasi, transportasi dan sebagainya.
20
-
Bank garansi, bunga bank, ijin bangunan, pajak dan sebagainya.
-
Peralatan kecil-kecil yang umumnya habis/terbuang setelah proyek selesai.
-
Foto dan gambar jadi (As-bilt Drawing).
-
Kontrol kualitas (Quality Control), seperti test kubus beton, baja, sondir dan sebagainya.
-
Rapat-rapat lapangan (Site Meeting).
-
Biaya-biaya pengukuran.
-
Dan lain-lain.
2. Overhead Kantor Adalah biaya untuk menjalankan suatu usaha. Termasuk di dalamnya adalah biaya sewa kantor, dan fasilitasnya, honor pegawai kantor, ijin-ijin usaha, prakualifikasi, referensi bank, anggota asosiasi-asosiasi, dan sebagainya. b. Biaya Tak Terduga (Contigencies) Biaya Tak Terduga (Contigencies) adalah salah satu dari biaya tak langsung. Contigencies adalah biaya untuk kejadian-kejadian yang mungkin biasa terjadi, ataupun tidak (Giatman, 2006). Misalnya naiknya muka tanah, banjir, longsornya tanah dan sebagainya. Pada umumnya biaya ini diperkirakan antara 0,5 sampai 5% dari biaya total. Yang termasuk dalam Contigencies adalah : 1. Kesalahan -
Kealpaan pemborong dalam memasukkan beberapa pos pekerjaan.
-
Gambar yang kurang lengkap (misalnya ada bestek, tetapi tidak tercantum dalam gambar).
2. Ketidakpastian yang Subyektif (Subjective Uncertainties) -
Ketidakpastian yang subyektif timbul karena interprestasi subyektif terhadap bestek, misalnya tercantum dalam RKS : “Bahan dengan merk ex A atau lainnya yang disetujui direksi”.
21
Dalam hal ini dapat diartikan boleh menggunakan merk lain yang kualitasnya sama, dan harganya lebih murah, tetapi belum tentu dapat disetujui oleh konsultan pengawas. -
Ketidakpastian yang subyektif lainnya adalah fluktuasi harga material dan upah buruh yang tidak tepat diperkirakan.
3. Ketidakpastian yang Obyektif (Objective Uncertainties) Ketidakpastian yang Obyektif adalah ketidakpastian tentang perlu tidaknya
suatu
pekerjaan
dilakukan
atau
tidak,
dimana
ketidakpastian itu ditentukan oleh obyek diluar kemampuan manusia, misalnya : perlu tidaknya memasang Sheet pile untuk pembuatan pondasi. Dalam hal ini perlu tidaknya penggunaan sheet pile ditentukan oleh faktor tinggi rendahnya muka air tanah pada waktu pondasi dibuat. 4. Variasi Efisiensi (Chance Variation) Chance Variation adalah variasi efisiensi dari sumber-sumber daya, yaitu efisiensi dari buruh, peralatan, dan material. c. Keuntungan Untuk
inilah
seseorang
mau
mengambil
resiko
menjadi
rekanan/kontraktor. Keuntungan tidak sama dengan gaji. Keuntungan adalah hasil jerih payah dari keahlian, ditambah hasil dari faktor resiko. Semua jenis biaya yang ditunjukkan di atas (tanpa keuntungan) adalah biaya yang mau tidak mau harus dikeluarkan oleh kontraktor. Jadi seyogyanya tidak dapat dikurangi (kecuali mengadakan pelanggaran). Maka satu-satunya biaya yang dapat ditambah atau dikurangi (bila diperlukan) oleh kontraktor adalah keuntungan.
2.4.2 Modal Kerja Untuk melaksanakan suatu proyek sampai dengan selesai pasti memerlukan modal kerja atau modal yang dipinjam dari lembaga keuangan seperti bank atau lembaga keuangan lainnya. Besar kecilnya modal kerja yang diperlukan dalam suatu proyek dipengaruhi oleh beberapa hal, antara lain:
22
a. Persyaratan pembayaran yang diatur dalam kontrak (surat perjanjian) Semakin banyak frekuensi pembayaran maka modal kerja yang diperlukan semakin kecil, begitu juga sebaliknya bila frekuensi pembayaran sedikit akan diperlukan modal kerja yang besar. Misalnya, sistem pembayaran dalam kontrak Turn Key (dibayar hanya sekali pada saat proyek sudah diserah terima) memerlukan modal sebesar 100% dari total biaya. b. Kebijakan Operasional (pelaksanaan kegiatan proyek) Kebijakan operasional yang tidak berorientasi pada penyediaan modal kerja, cenderung memerlukan modal kerja proyek yang lebih besar. Kebijakan operasional disini menyangkut dua aspek, yaitu aspek penerimaan dan pembiayaan yang terjadwal dengan baik (efisien) akan memerlukan modal kerja proyek yang besar. Dengan demikian pengendalian modal kerja proyek terjadi pada dua tahap, yaitu: tahap penyusunan kontrak (a) dan tahap pelaksanaan kontrak (b). Kontrak (surat perjanjian) yang telah ditanda tangani pada dasarnya sudah tertutup kemungkinan untuk melakukan pengendalian modal kerja, kecuali bila terbuka peluang baru untuk melakukan negosiasi dalam memperbaiki cara pembayaran yang ada. Pada tahap pelaksanaan proyek, masih terbuka kesempatan untuk melakukan modal kerja proyek. Oleh karena itu para pelaksana proyek (terutama kepala proyek) harus memperhatikan ini untuk membantu tercapainya sasaran proyek khususnya dalam melakukan pengendalian biaya dan waktu.
2.4.3 Bunga Pinjaman Bunga (Interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang tersebut.
23
Menurut Giatman (2006), ada dua macam suku bunga yaitu bunga sederhana (Simple Interest) dan bunga majemuk (Compound Interest). a. Bunga Sederhana Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. b. Bunga Majemuk Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya hutang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga.
2.4.4 Unsur-unsur Biaya Selain komponen-komponen biaya yang telah diuraikan diatas, ada beberapa usur biaya lain yang tidak boleh dilupakan. Suatu perkiraan biaya akan lengkap bila mengandung unsur-unsur berikut (Soeharto, 1997): a. Biaya Pembelian Material dan Peralatan Menyusun perkiraan biaya pembelian material dan peralatan amat kompleks,
mulai
dari
membuat
spesifikasi,
mencari sumber,
mengadakan lelang sampai kepada membayar harganya. Terdapat berbagai alternatif yang tersedia untuk kegiatan tersebut, sehingga bila kurang tepat menanganinya mudah sekali membuat biaya proyek menjadi tidak ekonomis. Material dan peralatan ini terdiri dari material curah, peralatan utama yang akan terpasang sebagai bagian fisik pabrik dan lain-lain, yang diperlukan dalam proses pelaksanaan proyek seperti fasilitas sementara dan lain-lain. b. Biaya Penyewaan atau Pembelian Peralatan Konstruksi Disamping peralatan pada butir a, terdapat juga peralatan konstruksi yang dipergunakan sebagai sarana bantu konstruksi dan tidak akan menjadi bagian permanen dari pabrik/instalansi. Contoh untuk ini adalah truk, crane, fork lift, scraper dan lain-lain.
24
c. Upah Tenaga Kerja Hal ini terdiri dari tenaga kerja kantor pusat yang sebagian besar terdiri dari tenaga ahli bidang engineering dan tenaga konstruksi plus penyedia di lapangan. Mengidentifikasi biaya tenaga kerja/jam orang merupakan penjabaran lebih jauh dari mengkaji lingkup proyek. Mengingat porsi tenaga dapat mencapai 25-30% dari total biaya proyek, maka mengkaji masalah ini sedalam-dalamnya amat penting di dalam menyiapkan perkiraan biaya. Seperti aspek produktivitas, manpower loading, tingkat gaji serta kompensasi dan lain-lain. d. Biaya Subkontrak Pekerjaan subkontrak umumnya merupakan paket kerja yang terdiri dari jasa dan material yang disediakan oleh subkontraktor, dan belum termasuk didalam klasifikasi butir a,b maupun c. e. Biaya Transportasi Termasuk seluruh biaya transportasi material, peralatan, tenaga kerja yang berkaitan dengan penyelenggaraan proyek. f. Overhead dan Administrasi Komponen ini meliputi pengeluaran operasi perusahaan yang dibebankan kepada proyek (menyewa kantor, membayar listrik, telepon, biaya pemasaran) dan pengeluaran untuk pajak, asuransi, royalti, uang jaminan dan lain-lain. g. Fee/Laba Kontigensi Setelah semua komponen biaya terkumpul, kemudian diperhitungkan jumlah kontigensi dan fee atau laba. Besarnya distribusi unsur biaya tersebut tentu berbeda antara satu dan lain proyek. Misalnya untuk proyek E-MK (Engineering-Manufaktur dan Konstruksi) golongan industri proses dan proyek sipil atau gedung lazimnya tentunya memiliki distribusi unsur biaya yang berbeda dengan proyek pembangunan sarana transportasi (misalnya jalan raya).
25
