BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Pengertian Apartemen dan Persyaratan Pembangunan Apartemen Dalam Undang-Undang Rumah Susun, Pasal 1 menyebutkan bahwa yang diartikan dengan
apartemen adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan dan terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal yang merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Apartemen di Indonesia juga mengenal istilah apartemen strata title dan banyaknya istilah yang dipergunakan kalangan masyarakat di Indonesia, seperti apartemen, flat, condominium, rumah susun (rusun) akan semakin membingungkan orang awam. Dalam Perkembangannya muncul berbagai istilah lain dari apartemen seperti: rumah susun strata title, condominium, flat dan lain sebagainya namun arti maknanya sama sekali tidak berbeda dengan rumah susun sehingga tetap tunduk dan berlaku Undang-Undang tentang rumah susun. Sering kali kita terkecoh dengan istilah ”Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. Penggalan kata hak milik tersebut dapat membuat orang memiliki anggapan keliru bahwa strata title identik dengan ”Hak Milik” dimana jangka waktu yang diberikan tak terbatas. Perlu ditegaskan disini bahwa jangka waktu dari strata title adalah sama dengan jangka waktu hak atas tanah bersamanya. Dengan demikian strata title dari sebuah unit apartement yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan (HGB) akan memiliki jangka waktu yang sama yaitu 20 tahun. Dengan demikian pada tahun kedua puluh pemilik strata title, wajib secara bersama-sama memperpanjang Hak Atas Guna Bangunan (HGB) atas tanah tersebut. Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960 menjelaskan bahwa perusahaan (kecuali BUMN) dan Warga Negara Asing
tidak dapat memiliki Hak Milik. Hal ini juga berarti
perusahan tersebut tidak dapat memiliki strata title yang melekat di atas tanah bersama berupa Hak Milik. Lebih jauh seorang Warga Negara Asing memungkinkan untuk memilki tanah dalam bentuk kepemilikan hak pakai. Hal ini berarti bahwa warga negara asing hanya dapat memiliki sebuah unit apartemen yang dibangun di atas tanah yang memiliki Hak Pakai. Keterangan berikutnya dari sebuah strata title disebut ”gambar denah”. Gambar denah
merupakan gambar yang menunjukkan letak dilantai berapa terdapat unit (satuan) apartemen yang bersangkutan. Selanjutnya di dalam gambar denah lantai tersebut ditunjukkan pula letak atau posisi unit tersebut. Calon pemilik satuan apartemen wajib mencermati keterangan spesial yang ada digambar dengan keadaan fisik dilantai apartemen yang bersangkutan. Sering kali terjadi keluhan bahwa luas fisik satuan apartemen lebih kecil dari pada yang disajikan digambar denah. Hal ini dapat terjadi mengingat unit yang digambarkan diukur sesuai dengan garis “AS” atau titik tengah dari tembok atau kolom struktur suatu unit, sedangkan jika pemilik melakukan pengukuran di dalam ruangan yang didapat adalah luas dari interior unit tersebut. Tahap untuk memulai menghuni apartemen strata title merupakan momentum yang paling membahagiakan bagi pembeli ataupun pemilik apartemen strata title. Setidaknya ada beban yang sebelumnya oleh pengembang lepas masa penantian pembangunan hingga siap huni. Dengan selesainya tahapan pembangunan apartemen yang begitu panjang dan melelahkan, pada saat serah terima pemilik berkesempatan bisa lebih cermat memperhatikan karakter bangunan apartemen secara lebih detail. Hal ini untuk mengukur sejauh mana kelayakan apartemen itu bisa dihuni dengan segera. Sebagai pemilik satuan apartemen strata title tentu saja kita berhak untuk mencermati struktur fisik bangunannya. Apakah bangunan yang sudah dibeli sesuai dengan standar bangunan yang aman, apakah fasilitasnya mendukung dan sesuai dengan apa yang dijanjikan sebelumnya oleh pengembang. Ada beberapa tahap yang penting yang perlu diketahui pemilik apartemen Sebelum menerima serah terima unit satuan apartemen:
2.1.1 Pembangunan Struktur Apartemen Tujuan pembangunan apartemen selain untuk memenuhi kebutuhan hunian yang layak dan sehat juga untuk mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras dan seimbang. Demi terwujudnya tujuan tersebut, pemilik satuan apartemen berhak untuk mendapatkan jaminan dari pengembang, seperti keselamatan, keamanan, ketentraman, ketertiban penghuni dan tentu saja keserasian dengan lingkungan sekitarnya, bagaimanapun semua itu sudah menjadi kewajiban yang harus dipenuhi pengembang apartemen. Sebagai konsumen, kita berhak mengetahui sejauh mana prosedur administratif dan teknis pembangunan apartemen yang dijalankan pengembang.
2.1.2 Pertelaan Yang menjadi bagian dari strata title adalah ”Pertelaan”. Pertelaan merupakan penjelasan mengenai besarnya proporsi atau bagian hak atas bagian hak atas bagian bersama, bendabersama, dan tanah bersama. Proporsi ini akan berdampak pada pengeluaran yang dilakukan untuk perawatan semua atribut yang dimiliki bersama sebagai contoh adalah: biaya bulanan perawatan atau maintenance fee atau biaya renovasi yang biasanya terjadi beberapa tahun sekali atau perpanjangan hak atas tanah bersama. Sebaliknya proporsi tersebut juga digunakan jika diperoleh aliran dana masuk. Kasus yang ekstrim jika bangunan yang ada sudah tidak layak digunakan dan seluruh pemilik sepakat untuk menjual keseluruhan asset diareal apartemen tersebut. Masing-masing pemegang hak milik atas satuan apartemen akan memperoleh bagian sebesar proporsi yang disebutkan dalam pertelaan dari jumlah keseluruhan uang yang diterima dari hasil penjualan.
2.1.3 Tanggung Jawab Bersama Atas Tanah dan Bangunan Dengan Sistem Strata Title. Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman, common property ini disebut dengan fasilitas sosial (fasos) dan fasilitas umum (fasum), hal ini sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, fasilitas umum dan fasilitas sosial perumahan kepada Pemerintahan Daerah dengan komposisi 60% bangunan dibanding 40% fasilitas sosial dan fasilitas umum. Tanggung jawab setiap pemilik ruang bangunan pada setiap tingkatan melekat tanggung jawab untuk mengelola dan menjalankan seluruh kewajiban yang berhubungan tanah pertapakan bangunan yang dihuni. Di samping itu, dalam sistem apartemen atau pengertian menurut Undang-Undang Rumah Susun menerangkan: 1.
Bagian bersama, dalam satu kesatuan fungsi dengan apartemen itu. Bagian bersama ini merupakan satu struktur bangunan apartemen yang terdiri atas: a. Pondasi. b. Sloof. c. Dinding Struktur Utama. d. Pintu Masuk Tangga Darurat. e. Jalan Masuk dan Keluar Apartemen. f. Koridor.
g. Selasar. Bagian ini tidak dapat dimiliki dan dimonopoli pemilik apartemen, melainkan hak bersama. 2. Benda bersama, yakni benda yang yang bukan bagian apartemen yang untuk pemakaian bersama dan dimiliki bersama secara yaitu bagian apartemen yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama terpisah, bagian ini melengkapiapartemen agar berfungsi secara optimal yang terdiri atas: a. Jaringan Air Bersih b. Jaringan Listrik c. Jaringan Gas (bagi hunian) d. Saluran Pembuangan Air Limbah e. Lift dan atau Eskalator f. Taman, dan g. Pelataran Parkir. 3. Tanah bersama, yakni tanah yang digunakan atas hak bersama secara tidak terpisah. Sementara itu, pengertian Hak Milik Satuan Apartemen adalah Hak Milik atas satuan apartemen yang bersifat perorangan dan terpisah. Selain pemilikan atas Satuan Apartemen, Hak Milik Satuan Apartemen yang bersangkutan juga meliputi hak pemilikan bersama atas apa yang disebut “bagian bersama”, “tanah bersama”, dan “benda bersama”. Dimana semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan pemilikan Satuan Apartemen bersangkutan (Pasal 8 (2) dan (3) UURS). Macam-macam kriteria strata title di Indonesia dibagi menjadi 3 (tiga) yaitu: a. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satu satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. b. Apartemen adalah kepemilikan bersama, bangunan yang terdiri dari beberapa unit untuk tempat tinggal. Biasanya dikonsumsi oleh masyarakat konsumen menengah ke atas. c. Condominium, adalah milik bersama, daerah yang dikuasai bersama-sama,gedung bertingkat. Semua pembangunan rumah susun, apartemen, condominium, tersebut di atas termasuk
flat, town house (pembangunan secara vertikal) semuanya mengacu kepada Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun sebagai dasar hukum pengaturannya. Hal ini disebabkan dalam Bahasa Hukum semuanya disebut rumah susun dan saat ini belum ada ketentuan yang secara khusus mengatur tentang apartemen dan condominium. Di samping itu, rusun, apartemen, dan condominium memiliki kesamaan dalam fungsi dan pendefinisian hak dan kewajiban pemilik unitnya dalam kerangka strata title sehingga saat ini semuanya menggunakan Undang-Undang Rumah Susun sebagai acuan. Perbedaan utama dari ketiganya adalah dari segi kelas atau tingkat kemewahan antara lain dalam aspek luas ruang-ruang di dalam unit, bahan bangunan
yang digunakan, jenis dan
kecanggihan fasilitas (bagian bersama dan benda bersama) yang tersedia yang semuanya akan mempengaruhi harga jual dan otomatis juga menentukan segmentasi dari pembeli unit property tersebut. Pembangunan apartemen berlandaskan pada asas kesejahteraan umum, keadilan, dan pemerataan serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan. Menurut Arie S. Hutagalung, arah kebijaksanaan apartemen sebagaimana tercantum dalam UURS berisi 3 (tiga) unsur pokok, yaitu sebagai berikut:
1. Konsep tata ruang dan pembangunan perkotaan dengan mendayagunakan tanah secara optimal dan mewujudkan pemukiman dengan kepadatan tinggi. 2. Konsep pengembangan hukum dengan menciptakan hak kebendaan baru, yaitu Satuan Apartemen yang dapat dimiliki secara perseorangan dengan pemilikan bersama atas benda, bagian dan tanah dan menciptakan hukum baru yaitu Perhimpunan Penguhuni, yang dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangganya dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik Satuan Apartemen. 3. Konsep pembangunan ekonomi dan kegiatan usaha, dengan dimungkinkannya kredit konstruksi dengan pembeban hipotik atau fidusia atas tanah beserta gedung yang masih akan dibangun. Berdasarkan arah kebijaksanaan tersebut di atas, tujuan pembangunan pembangunan apartemen menurut Arie S. Hutagalung yaitu untuk : 1. Pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat. 2. Mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras, dan seimbang. 3. Meremajakan daerah-daerah kumuh.
4. Mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan. 5. Mendorong pemukiman yang berkepadatan penduduk. Dalam Pasal 5 ayat 2 UURS disebutkan bahwa pembangunan apartemen dapat diselenggarakan oleh : 1. BUMN atau BUMD. 2. Koperasi. 1. Badan Usaha Milik Swasta. 2. Swadaya masyarakat. 3. Kerjasama antar badan-badan tersebut sebagai penyelenggara. Yang dimaksud BUMN atau BUMD adalah badan hukum yang modalnya seluruh atau sebagian milik negara, yaitu Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah (Pemda), antara lain : Perusahaan Daerah, Perusahaan Umum, Persero. Sebaliknya, yang dimaksud Badan Usaha Milik Swasta adalah BUM Swasta yang modalnya modal nasional, BUM Swasta yang modalnya campuran asing dan nasional, dan BUM Swasta yang 100% modal asing. Sepanjang BUM Swasta tersebut memenuhi syarat sebagai Badan Hukum Indonesia, Developer wajib memberitahukan hal-hal yang menjadi kewajiban calon pemilik Satuan Apartemen sebelum dijual. Dengan lahirnya Perpres No. 23 Tahun 2006 tentang pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum, Apartemen telah dimasukkan sebagai salah satu bidang pembangunan untuk kepentingan umum. Pemerintah/Pemda dapat melakukan pencabutan hak atas tanah milik masyarakat untuk membangun apartemen (Pasal 2 (1.b) Jo Pasal 5 (e), dimana pencabutan hak tersebut akan dilakukan berdasarkan UU No. 20 Tahun 1961 tentang pencabutan hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di atasnya. Selanjutnya, penyelenggara pembangunan apartemen (BUMN-Perumnas/BUM Swasta) seyogianya harus mengetahui hak-hak atas tanah yang boleh dibangunnya (Pasal 7 UURS), yaitu : Hak Milik, HGB, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan. Pembangunan apartemen harus memenuhi berbagai persyaratan teknis dan administratif yang ditetapkan dalam Pasal 6 UURS Jo. PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. Pembangunan apartemen memerlukan persyaratan teknis dan administratif yang lebih berat karena apartemen memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa. Apartemen merupakan gedung bertingkat yang akan dihuni banyak orang sehingga perlu dijamin keamanan, keselamatan, dan kenikmatan dalam
penghuninya. Dalam penjelasan Pasal 6 UURS, persyaratan teknis antara lain mengatur tentang: ruang, struktur, komponen dan bahan bangunan, Satuan Apartemen, bagian dari benda bersama, kepadatan dan tata letak bangunan, dan prasarana dan fasilitas lingkungan. Adapun persyaratan administratif yang dimaksud adalah izin lokasi (Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan (SP3L) dan Surat izin Peruntukan Penggunaan Tanah (SIPPT), Izin Mendirikan Bangunan (IMB), izin layak huni, dan sertifikat tanahnya). Berdasarkan persyaratan administratif tersebut, pembangunan apartemen dan lingkungannya harus dilaksanakan berdasarkan perizinan yang dikeluarkan Pemda setempat. Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia baik itu sebagai tempat tinggal, usaha perkantoran, usaha berjualan dan lain sebagainya. Namun demikian tidak semua masyarakat dapat menikmati dan memiliki rumah yang layak,sehat, aman dan serasi, terutama di daerah perkotaan yang berpendudukan padat. Kita semua mengetahui bahwa untuk mencari rumah yang layak diperkotaan sangatlah sulit hal ini disebabkan karena keterbatasan tanah. Oleh karena keterbatasan tanah tersebut, maka pemerintah mengambil langkah dan tindakan membangun perumahan secara vertikal yang dikenal dengan Apartemen
yang tidak
membutuhkan lahan atau tanah yang luas berdasarkan Undang-Undang No.16 Tahun 1985. Jadi apartemen merupakan suatu pengertian yuridis dari pada bangunan gedung bertingkat, yang senantiasa mengandung pemilikan perseorangan atau individual dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian, secara mandiri ataupun secara terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan. Peraturan Pemerintah ini lebih banyak mengarah kepada pengaturan teknis pelaksanaan apartemen sampai kepada syarat-syarat apartemen tersebut, izin layak huni.
2.1.4. Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Undang-Undang Pokok Agraria membagi hak-hak atas tanah dalam dua bentuk, yaitu: Hak-hak atas tanah yang bersifat primer, dan hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder. Pengertian hak-hak atas tanah yang bersifat primer adalah hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindah tangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. Dalam UUPA terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu: a. Hak Milik Atas Tanah (HM)
b. Hak Guna Usaha (HGU) c. Hak Guna Bangunan (HGB) d. Hak Pakai (HP) Selain hak primer atas tanah di atas terdapat pula hak atas tanah yang bersifat sekunder. Pengertian hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder adalah hak-hak atas tanah yang bersifat sementara. Dikatakan bersifat sementara karena hak-hak tersebut di nikmati dalam waktu terbatas, dan dimiliki oleh orang lain. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 53 UUPA yang mengatur mengenai hak-hak atas tanah yang bersifat sementara (Sekunder) yaitu : a. Hak Gadai b. Hak Usaha Bagi Hasil c. Hak Menumpang d. Hak Menyewa Atas Tanah Pertanian Menurut Pasal 7 ayat (1) UURS Nomor 16 Tahun 1985, apartemen hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selanjutnya menurut Pasal 7 ayat (2) UURS Nomor 16 Tahun 1985 dinyatakan bahwa penyelenggaraan pembangunan yang membangun apartemen di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku sebelum menjual satuan apartemen yang bersangkutan. Salah satu aspek yang penting dalam hukum tanah menurut UUPA adalah hubungan antara tanah dengan benda yang melekat padanya. Kepastian akan kedudukan hukum dari benda yang melekat pada tanah itu sangat penting karena menyangkut pengaruh yang sangat luas terhadap segala hubungan hukum yang berkenaan dengan tanah dan benda yang melekat padanya. Sedangkan konsep kepemilikan hak atas tanah pada satuan apartemen tidaklah sepenuhnya menganut asas pemisahan horizontal. Karena kepemilikan atas tanah pada satuan apartemen merupakan kepemilikan bersama dari seluruh pemegang hak milik atas satuan bangunan apartemen, bukan merupakan kepemilikan perorangan sebagaimana yang dianut dalam asas pemisahan horizontal dalam UUPA tersebut.
2.1.5. Hak Milik Atas Tanah Pada Satuan Apartemen Berdasarkan Undang-Undang Rumah Susun
Menurut Pasal 8 ayat (1) UURS Nomor 16 Tahun 1985, satuan apartemen dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Pasal 8 ayat (2) UURS Nomor 16 Tahun 1985 menyatakan: “Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah”. Pasal 8 ayat (3) UURS Nomor 16 Tahun 1985 menegaskan bahwa:“Hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang semuanya menyatakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan”. Pasal 8 ayat (4) UURS Nomor 16 Tahun 1985 menegaskan:“Hak atas bagian bersama, benda bersama dan hak atas tanah bersama didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama”. Pasal 10 ayat (1) UURS Nomor 16 Tahun 1985 menyatakan:“Hak milik atas satuan rumah susun yang meliputi hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dapat beralih dengan cara pemindahan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku”. Pasal 10 ayat (2) UURS Nomor 16 Tahun 1985:“Pemindahan hak satuan rumah susun tersebut dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan menurut peraturan pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960”.
2.1.6. Status Kepemilikan Hak Atas Tanah pada Satuan Apartemen Berdasarkan KUH Perdata Hak Milik Satuan Apartemen merupakan suatu lembaga baru hak kebendaan yang diperkenalkan melalui Undang-Undang Rumah Susun. Menurut UURS, Hak Milik Satuan Apartemen ini bersifat perorangan dan terpisah. Selain pemilikan atas Satuan Apartemen, Hak Milik Satuan Apartemen yang bersangkutan meliputi juga hak pemilikan bersama atas apa yang disebut “bagian bersama”, “tanah bersama”, dan “benda bersama”, dimana semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan Satuan Apartemen yang bersangkutan. Oleh karena pemilik Satuan Apartemen meliputi atas tanah bersama, Satuan Apartemen hanya dapat dimiliki perorangan/badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah bersama (Pasal 8 UURS). Pemisahan hak dan batas pemilikan atas Satuan Apartemen tersebut telah diatur lebih lanjut dalam peraturan pelaksanaannya, yaitu: Pasal 38 dan 41 PP No. 4 Tahun 1988 tentang
Rumah Susun. Hak Milik Satuan Apartemen ini bukan merupakan hak kebendaan atas tanah sebagaimana yang diatur dalam UUPA tersebut di atas. Bagian bersama adalah bagian apartemen yang dimiliki secara terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan Satuan Apartemen. Misalnya: kolom-kolom, tangga, atap, jalan keluar-masuk dari apartemen, ruangan untuk umum, pondasi dan lain-lain. Bagian bersama ini tidak dapat dimanfaatkan sendiri oleh pemilik Satuan Apartemen karena merupakan hak bersama para pemilik Satuan Apartemen. Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara terpisah, yang di atasnya berdiri apartemen dan ditetapkan batas-batasnya dengan persyaratan izin bangunan. Pasal 7 UURS menetapkan bahwa:“Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas tanah Negara, atau Hak Pengelolaan”. Hak atas tanah bersama ini sangat menentukan dapat tidaknya seseorang atau badan hukum memiliki Satuan Apartemen. Benda bersama adalah benda-benda yang bukan merupakan bagian dari apartemen melainkan dimiliki bersama serta tidak terpisahkan untuk pemakaian bersama. Misalnya: taman, fasilitas olah raga dan rekreasi, alat pemadam kebakaran, jaringan air bersih, listrik, gas atau telepon, saluran pembuangan limbah/hujan/sampah, lift atau eskalator, dan lain-lain. Menurut Imam Kuswahyono, sistem pemilikan atas suatu gedung bertingkat dapat dibagi 2 (dua), yaitu : 1. Pemilikan tunggal (single ownership); 2. Pemilikan bersama (multi ownership). Pemilikan tunggal dilihat dari pemilikan tanah tempat gedung bertingkat itu berdiri sehingga pemegang sertifikat juga merupakan pemilik gedung. Adapun sistem pemilikan bersama dibagi dua dengan melihat adanya atau tidaknya ikatan hukum yang lebih dulu ada diantara pemilik gedung bertingkat itu, yaitu sebagai berikut: 1. Pemilik bersama yang terikat, dasar utamanya adanya ikatan hukum lebih dahulu antara pemilik. Dasar pengaturannya Permendagri No. 14 Tahun 1975. 2. Pemilikan bersama yang bebas, yaitu antara para pemilik tidak ada hubungan hukum lebih dahulu selain hak bersama menjadi pemilik untuk dipergunakan bersama. Dasar pengaturannya UURS juncto PP No. 4 Tahun 1988 tentang rumah susun. Sistem pemilikan bersama yang bebas inilah yang dikenal sebagai kondominium. Dengan demikian, kepemilikan hak atas tanah pada Satuan Apartemen di dalam kerangka hukum benda mengacu kepada sistem kondominium sebagaimana yang diatur dalam buku II
KUHPerdata, dimana terdapat pemilikan individual atas Satuan Apartemen yang merupakan hak penghuni. Di samping itu terdapat hak kepemilikan bersama atas tanah dimana bangunan tersebut terletak (common areas) dan hak milik bersama atas sarana-sarana bangunan (common elements). Menurut Pasal 6 dan 77 PP No. 4 Tahun 1988 tentang rumah susun menyatakan bahwa :“Satuan Rumah Susun dapat berada pada permukaan tanah, di atas tanah, di bawah permukaan tanah, sebagian di bawah dan sebagian lagi di atas permukaan tanah. Satuan Apartemen harus mempunyai hubungan langsung keluar atau mempunyai penghubung ke jalan umum.”Pasal 7 (1):“Status sertifikat dapat diberikan kepada setiap orang sebagai sertifikat kepemilikan unit. Corporation akan memberikan sertifikat dalam tempo 10 hari setelah pembayaran kepada perusahaan. Apabila dibandingkan dengan negara-negara lain di luar negeri, menurut Arie S. Hutagalung, istilah “strata title” lebih memungkinkan adanya kepemilikan bersama secara horizontal di samping pemilikan secara vertikal. Hal senada juga disampaikan Maria SW Sumardjono, bahwa Strata title adalah suatu sistem yang memungkinkan pembagian tanah dan bangunan dalam unit-unit yang disebut satuan(parcels), yang masing-masing merupakan hak yang terpisah. Namun, di samping pemilikan secara individual, dikenal pula adanya tanah, benda, dan bagian yang merupakan milik bersama (common property). Di dalam UU Perumahan dan pemukiman, common property ini disebut dengan fasilitas sosial dan fasilitas umum, berdasarkan Permendagri No. 1 Tahun 1987 tentang penyerahan prasarana lingkungan, fasilitas umum, dan fasilitas sosial perumahan kepada Pemda dengan komposisi 60% (bangunan) : 40% (fasos dan fasum).
Konsep strata title ini dapat diterapkan pada highrise building, residential,town house, pabrik, perkantoran, dan retail. Menurut Djuhaendah Hasan pada beberapa negara termasuk: Australia, Selandia Baru, Singapura, Malaysia, dan Hongkong, problem penyediaan pemilikan tanah bagi pembangunan rumah secara horizontal dipecahkan dengan pembangunan perumahan secara vertikal dengan menggunakan sistem Strata Title, yaitu sistem yang mengatur tentang bagian tanah yang terdiri dari lapisan-lapisan (strata), yaitu: lapisan bawah dan atas, dengan strata. Strata adalah bentuk plural dari stratum diartikan sebagai berikut:”Stratum means any part
of land consisting of a space ofany shape below on or above the surface of the land, the dimensions of which are delineated.” Untuk menjamin kepastian hukum dan keteraturan hukum dalam hal kepemilikan seseorang akan Satuan Apartemen di dalam kerangka hukum benda, pemilikan seseorang atas Satuan Apartemen haruslah mempunyai suatu tanda bukti hak atas benda tanah. Menurut Arie S. Hutagalung, sebagai tanda bukti adanya hak milik atas Satuan Apartemen maka disediakan alat pembuktian yang kuat berupa Sertifikat Hak Milik atas satuan apartemen. Hak Milik Satuan Apartemen diatur lebih rinci dalam Peraturan Ka. BPN No. 4 Tahun 1989. Adapun pembukuan Hak Milik Satuan Apartemen dan penerbitan sertifikat didasarkan atas keterangan/data yang dimuat dalam akta pemisahan yang telah memperoleh pengesahan Pemerintah Daerah. UURS dan PP No. 4 Tahun 1988 tentang rumah susun telah menetapkan bahwa sertifikat Hak Milik Satuan Apartemen adalah salah satu produk dari suatu rangkaian proses perizinan pada sistem apartemen yang sangat tergantung kepada produk-produk perizinan yang dihasilkan sebelumnya, antara lain izin lokasi dan IMB. Berbagai perizinan yang ditetapkan PP No. 4 Tahun 1988 tersebut dinyatakan harus diatur oleh Pemda, sehingga harus ada Perda sebagai landasan pengaturan lebih lanjut. Untuk itu, Menteri Dalam Negeri menerbitkan Permendagri No. 3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Perda Rumah Susun. Permendagri ini diterbitkan agar Pemda mempunyai pedoman dalam menyusun Perda tentang pembangunan apartemen.Hal-hal yang diatur oleh Perda tentang apartemen tersebut, antara lain sebagai berikut : a. Penyusunan rencana jangka panjang dan jangka pendek pembangunanan apartemen. Pengaturan dan pembinaan yang meliputi ketentuan-ketentuan mengenai persyaratan teknis dan administratif, izin layak huni pemilikan satuan apartemen, penghunian, pengelolaan, dan tata cara pengawasannya yang mempunyai karakteristik lokal berhubungan dengan tata kota dan tata daerah. b. Pengesahan pertelaan, pengesahan akta pemisahan apartemen atas satuan-satuan apartemen c. Pengesahan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni dalam rangka mengawasi apakah materi keduanya memenuhi ketentuan yang ada. Rangkaian perizinan yang akhirnya sampai pada sertifikasi apartemen antara lain: izin lokasi, pembebasan tanah, IMB, pengesahan pertelaan, izin layak huni, pengesahan akta
pemisahan apartemen menjadi satuan-satuan apartemen, pendaftaran akta pemisahan, dan penerbitan sertifikat Hak Milik Satuan Apartemen. Proses pengesahan pertelaan merupakan suatu penunjukan batas masing-masing Satuan Apartemen, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama beserta nilai perbandingan proporsionalnya dalam bentuk gambar dan uraian yang dibuat pengembang adalah sebagai berikut: 1.
Developer mengajukan surat permohonan secara tertulis melalui Kanwil BPN kepada Gubernur Kepala Daerah.
2.
3.
Berkas permohonan tersebut di atas dilampiri dengan : a.
Pertelaan apartemen yang bersangkutan;
b.
IMB;
c.
Salinan sertifikat tanah bersama.
Menerima berkas permohonan tersebut Ka. Kanwil BPN akan mengundang instansi yang terkait (Dinas Pengawasan Pembangunan Kota, Dinas Perumahan, Biro Hukum Pemda dan Asisten Bidang Pemerintahan) Berdasarkan penelitian instansi terkait tersebut, disusunlah Surat Keputusan Pengesahan
Pertelaan yang akan ditandatangani Wakil Gubernur bidang pemerintahan. Pertelaan merupakan pernyataan untuk Satuan Apartemen yang terdiri dari gambar,uraian dan NPP. Dalam NPP ini diatur hak dan kewajiban penghuni Satuan Apartemen. Hak penghuni berdasarkan akta pemisahan apartemen yang terbit setelah izin layak huni sebagai dasar pemecahan sertifikat tanah menjadi Sertifikat Hak Milik Apartemen. Keikutsertaan penghuni membentuk perhimpunan
penghuni
berdasarkan suatu
badan
hukum
sesuai
SK Menpera
No.
06/KPTS/BPKP4N/1995. Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) mengatur hal-hal sebagai berikut: 1.
Hak yaitu hak pemilik Hak Milik Satuan Apartemen terhadap hak atas tanah, benda dan bagian bersama.
2.
Kewajiban, yaitu beban biaya pemeliharaan dan perbaikan kepemilikan bersama (tanah, benda dan bagian).
3.
Nilai, yaitu dasar penentuan nilai/besarnya pinjaman terhadap Hak Milik Satuan Apartemen dan royal partial. Adapun mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Apartemen kepunyaan bersama
atau beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat yang diterimakan kepada salah
satu pemegang hak bersama atas dasar penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain. Mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Satuan Apartemen kepunyaan bersama tersebut dapat diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada setiap pemegang hak bersama yang bersangkutan yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama. Bentuk, isi, cara pengisian, dan penandatanganan sertifikat tersebut ditetapkan oleh Menteri (Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997) tentang Pendaftaran Tanah, yaitu berdasarkan Ka. BPN No. 2 Tahun 1989 tentang bentuk dan tata cara pengisian serta pendaftaran akta pemisahan rumah susun. Dengan demikian berdasarkan Satuan Apartemen, sertifikat Hak Milik Atas Satuan Apartemen diterbitkan sebanyak jumlah pemiliknya.Menurut Pasal 9 (2) UURS, Sertifikat Hak Milik Satuan Apartemen tersebut terdiri atas hal-hal berikut: a. Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 19 UUPA. b. Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan Satuan Apartemen yang dimiliki. c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dimana kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan, dimana dapat dilihat dalam buku tanah Hak Milik Satuan Apartemen-nya. Selanjutnya, di dalam Pasal 3 PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah juga menyebutkan bahwa pendaftaran tanah bertujuan untuk : a. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, Satuan Apartemen, dan hak-hak lainnya yang terdaftar. b. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah mengenai bidang tanah dan Satuan Apartemen
yang sudah terdaftar
tersebut. c. Tertibnya administrasi pertanahan. Dengan demikian, sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Dalam hal atas suatu bidang tanah tersebut, sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata
menguasainya. Jadi, pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu lima tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak ada yang mengajukan keberadaan secara tertulis (Pasal 32 ayat (1) dan (2) PP No. 24 Tahun 1997). Dalam bahasa Inggris sertifikat hak atas tanah disebut dengan titel deed, penguasaan hak atas tanah biasa disebut land tenure, dan pemilikan hak atas tanah disebut land ownership, serta bidang tanah disebut dengan parcel atau lot. Pembangunan Apartemen di dalam kerangka hukum benda tanah membutuhkan investasi atau dana yang sangat besar. Dana yang besar itu sulit tersedia secara tunai di kalangan pihak penyelenggara. Untuk mengatasi masalah pembiayaan pembangunan apartemen atau Satuan Apartemen tersebut, timbul pranata baru berupa hak tanggungan dalam UURS. Apartemen dapat dijadikan sebagai jaminan kredit. Kemungkinan tersebut ditegaskan dalam Pasal 12 dan 13 UURS. Pasal 13 UURS menyatakan bahwa Hak Milik Satuan Apartemen sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) UURS dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan jika tanahnya hak milik atau HGB, atau fidusia jika tanahnya hak pakai atas tanah negara. Namun, menurut Pasal 4 ayat 2 (UUHT) menyatakan bahwa Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dan juga dibebankan hak tanggungan. Menurut Pasal 3 ayat (a) UU No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia menyatakan UU ini tidak berlaku terhadap hak tanggungan yang berkaitan dengan tanah dan bangunan, sepanjang peraturan perundang-undangan yang berlaku menentukan jaminan atas benda-benda tersebut wajib didaftarkan. Berdasarkan ketentuan di atas, yang menjadi objek pokok jaminan hak tanggungan bukannya tanah melainkan Hak Milik Satuan Apartemen-nya. Dengan demikian, hak tanggungan yang dibebankan meliputi selain Satuan Apartemen yang bersangkutan, juga bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebesar bagian pemilik Hak Milik Satuan Apartemen yang dijaminkan. Ketentuan ini diadakan untuk memungkinkan diperolehnya KPR guna membayar lunas harga satu Satuan Apartemen yang dibeli yang pengembaliannya dapat dilakukannya secara angsuran. KPR dapat diberikan setelah Satuan Apartemen yang bersangkutan selesai dibangun dan telah dilakukan pemisahan dalam satuan-satuan apartemen yang bersertifikat. 2.2 Investasi Dalam investasi terdapat beberapa unsur di dalamnya, yaitu: pengertian investasi, tujuan investasi, dan investasi perorangan. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur tersebut.
2.2.1 Pengertian Investasi Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006). Oleh karena itu, analisa sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan.
2.2.2 Tujuan Investasi Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat nonkeuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai contoh: manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan ekspor, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman, 2006).
2.2.3 Investasi Perorangan Investasi perorangan adalah investasi yang dilakukan oleh seseorang atau pribadi. Pada kasus apartemen investasi perorangan adalah seseorang yang melakukan investasi untuk dirinya sendiri tanpa mengikutsertakan perusahaan atau perseroan. Sebagai contoh investasi perorangan pada apartemen yaitu: seseorang atau pribadi yang menginvestasikan sejumlah uangnya untuk membeli sebuah unit kamar pada apartemen. Dimana unit kamar yang dibeli nantinya akan disewakan kembali dan pengelolaannya diserahkan pada manajemen apartemen.
2.2.4 Pengertian Return On Investment (ROI) Dalam dunia keuangan, Return On Investment (ROI) atau terkadang biasa disebut dengan return, adalah suatu rasio perolehan atau kehilangan uang dari sebuah investasi berhubungan dengan jumlah uang yang telah diinvestasikan. Jumlah perolehan ataupun kehilangan uang merujuk kepada bunga, profit/loss, gain/loss atau netincome, sedangkan uang yang telah diinvestasikan merujuk pada aset, modal/capital, uang pokok/principal atau basis biaya/costbasis dari investasi tersebut (Pudjosumarto, 1998).
()
ROI juga dikenal sebagai tingkat laba (rate of profit). ROI adalah hasil suatu investasi saat ini atau masa lampau, atau hasil yang diperkirakan dari suatu investasi masa depan. ROI pada umumnya dinyatakan sebagai persentase perbandingan bukannya nilai sistem desimal. ROI tidak mengindikasikan berapa lama suatu investasi dikelola. Bagaimanapun, ROI paling sering dinyatakan sebagai suatu tingkat pengembalian tahunan, dan paling sering dinyatakan untuk suatu tahun fiskal atau penanggalan. ROI digunakan untuk membandingkan laba atas investasi antara investasi-investasi yang sulit dibandingkan dengan menggunakan nilai moneter. Sebagai contoh, suatu investasi senilai 1000 rupiah yang menghasilkan bunga 50 rupiah jelas memberikan lebih banyak uang daripada investasi senilai 100 rupiah yang memberikan bunga 20 rupiah. Tapi investasi 100 rupiah memberikan ROI yang lebih besar. Maka bisa dikatakan bahwa ROI digunakan oleh kebanyakan perusahaan untuk membandingkan hasil investasi di mana uang yang diperoleh atau hilang (atau uang yang telah diinvestasikan), dan tidaklah mudah melakukan perbandingan tersebut dengan menggunakan nilai moneter.
2.2.5 Pendapatan dan Proyeksi Tingkat Hunian Yang dimaksud dengan pendapatan adalah jumlah pembayaran yang diterima oleh perusahaan dari penjualan barang atau jasa. Pendapatan dihitung dengan mengalikan kuantitas barang terjual dengan harga satuannya (Soeharto, 1997). Rumus pendapatan adalah: (2.1) Dimana: P
= pendapatan
D = jumlah terjual H = harga satuan per unit Sedangkan yang dimaksud dengan Proyeksi Tingkat Hunian adalah perkiraan dana yang masuk/pemasukan sebagai hasil penjualan barang atau jasa dari unit usaha yang bersangkutan. Dalam penulisan tugas akhir ini, Proyeksi Tingkat Hunian menggunakan metode Time Series atau Data Berkala. Metode ini didasarkan pada data dan keadaan masa lalu. Teknik peramalan (forecasting) menggunakan garis dengan metode Kuadrat Terkecil/Trend Linear,Trend Parabola
(Kuadratik), dan Trend Eksponensial (Logaritma). Umumnya metode trend digunakan untuk peramalan jangka menengah dan jangka panjang. 1. Metode Kuadrat Terkecil (Trend Linier) Metode ini dapat digunakan jika data masa lalu yang ada cenderung membentuk garis lurus. Perumusan dari metode ini adalah: ⏞
(2.2)
Koefisien a dan b diperoleh dengan ∑
(2.3)
∑
(2.4)
∑
Dimana: Y = Nilai observasi ⏞
= Nilai trend
X = Variabel waktu N = Jumlah data 2. Metode Trend Parabola (Kuadratik) Persamaan garis trend parabola adalah sebagai berikut: ⏞
.
(2.5)
Koefisien a, b, dan c diperoleh dengan: ∑
∑
(2.6)
∑
(2.7)
∑ { ∑ { ∑
∑ ∑
∑
}
}
(2.8)
3. Metode Trend Exponensial (Logaritma) Metode Trend Exponensial sering dipergunakan untuk meramalkan kejadian yang berkembang dengan cepat sekali. Persamaan garis Trend Exponansial adalah sebagai berikut: ̂ Jika ∑
̂ , maka koefisien a dan b dapat dicari dengan:
(2.9)
∑
(2.10)
{∑
}
(2.11)
∑
Metode trend yang paling tepat adalah trend yang memberikan nilai MAPE dan MAD terkecil. MAPE (Mean Absolute Percentage Error) merupakan nilai mutlak presentase rata-rata kesalahan dimana nilai ini mengukur ketelitian dari kelayakan Time Series. Rumus MAPE adalah sebagai berikut: ∑
|(
̂)
|
(2.12)
Y≠0 Dimana: Y = Nilai actual ̂ = Nilai trend N = Jumlah data
MAD (Mean Absolute Devation) merupakan nilai mutlak rata-rata simpangan. Nilai ini mengukur ketepatan dari nilai Time Series. Rumus MAD adalah sebagai berikut: ∑
|
̂|
(2.13)
2.3 Analisa Investasi Kepemilikan Apartemen Investasi apartemen jika ditinjau dari aspek ekonomi perlu dilakukan pengukuran dengan beberapa kriteria. Adapun kriteria yang dapat digunakan untuk menentukan kelayakan suatu investasi/usaha adalah: 1.
Payback Period (PP) Metode Payback Period (PP) merupakan teknik penilaian terhadap jangka waktu (periode) pengembalian investasi tehadap suatu proyek/usaha. Perhitungan ini dapat dilihat dari perhitungan kas bersih (proceed) yang diperoleh setiap tahun. Dimana payback period dapat dirumuskan sebagai berikut: (2.14)
2.
Net Present Value (NPV) Merupakan nilai bersih sekarang yang menunjukkan perbandingan antara Present Value (PV of Proceed) dan Present Value Investasi (Capital Outlays) selama umur investasi. Selisih antara nilai kedua Present Value tersebutlah yang disebut dengan Net Present Value (NPV). Jika NPV bernilai positif, maka sebaiknya investasi dijalankan tetapi jika NPV bernilai negatif maka sebaiknya investasi ditolak. Dimana Net Present Value dapat dirumuskan sebagai berikut: (2.15) Keterangan: r = tingkat bunga pengembalian yang diinginkan (cost of capital)
3.
Internal Rate of Return (IRR) Merupakan alat untuk mengkur tingkat pengembalian hasil intern. Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka investasi
diterima. Jika IRR lebih kecil (<) dari bunga
pinjaman, maka investasi ditolak. Dimana IRR dapat dirumuskan sebagai berikut: (2.16) Keterangan: = tingkat bunga 1 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV 1) = tingkat bunga 2 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV 2) = net present value 1. = net present value 2. 4.
Profittability Index (PI) Profittability Index (PI) atau benefit and cost ratio (B/C Ratio) merupakan rasio aktivitas dari jumlah nilai sekarang penerimaan bersih dengan nilai sekarang pengeluaran investasi selama umur investasi. Apabila PI lebih besar (>) dari 1 maka investasi dapat diterima, Apabila PI lebih kecil (<) dari 1 maka investasi ditolak. Dimana PI dapat dirumuskan sebagai berikut: ∑ ∑
5.
Bunga
(2.17)
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula. a. Tingkat Suku Bunga Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode dikalikan 100% atau: (2.18) b.Bunga Sederhana Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut: (2.19) Keterangan: i = suku bunga P = pinjaman semula n = jumlah Period pinjaman c. Bunga Majemuk Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).
