BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Pengertian Quantity Surveying Quantity Surveying (QS) adalah suatu organisasi dalam bidang industri
konstruksi yang tugas utamanya memberikan jasa konsultasi tentang perhitungan anggaran biaya rencana suatu proyek pembangunan (Construction Cost Consultant), mengendalikan dan mengawasi biaya proyek agar sesuai dengan budget yang telah direncanakan dan disetujui sebelumnya, dengan penggunaan yang optimal atas biaya yang telah disediakan oleh Pemilik / Pemberi Tugas. Quantity Surveying juga digunakan untuk penerapan secara efektif segala sumber keterangan yang ada mengenai penghematan dalam pembangunan, baik untuk pengarahan pemakaian keuangan untuk satu gedung saja maupun untuk proyek yang bersifat nasional. Quantity Surveying adalah seorang yang ahli dibidang ekonomi / teknik bangunan atau Konsultan biaya konstruksi yang melakukan tugasnya dalam bidang Quantity Surveying. Quantity
Surveying
ini
dapat
memberikan
jasa-jasanya
pada
pembangunan-pembangunan proyek secara menyeluruh dalam hal administrasi kontrak dan finansial proyek, seperti dalam perencanaan kota, pekerjaan sipil, instalasi mesin dan listrik, pengelola proyek (project management) dan pemeliharaan (maintenance). Pengertian Quantity Surveyors dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.1.1
Sejarah dan Perkembangan Profesi QS Profesi ini berasal dari Inggeris dan sudah ada sejak abad ke-19 (tahun
1800-an), dan sekitar dekade 60-an, profesi ini menyebar ke negara-negara persemakmuran Inggeris seperti Australia, Malaysia, Hongkong, Singapura, India, Sri Langka dan lain-lain. Keberadaan di Indonesia sejak dekade 70-an, berawal dari dilaksanakannya pembangunan proyek-proyek yang dibiayai dari bantuan luar negeri seperti dari negara-negara Eropa dan Amerika. Chartered QS atau RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyor) adalah anggota dari suatu organisasi profesi QS yang mempunyai kantor pusat di London. Lembaga ini secara terus menerus memberikan pendidikan dan memelihara standar-standar professional dari anggotanya. Di negeri asalnya di Inggeris, pembangunan besar-besaran yang dilaksanakan oleh pemerintah, diawasi dan dikelola oleh Quantity Surveyor. Disana bahkan di pemerintah pusat-pun QS ditunjuk untuk melakukan pengawasan pembiayaan proyek-proyek di daerah-daerah, dan berdasarkan pengalaman terbukti bahwa cara ini mengurangi biaya dan menghasilkan pengawasan yang lebih baik daripada sebelumnya (± 20 tahun yang lalu). Pada tahun 1974, RICS ini telah membuat suatu standar rumusan perhitungan / pengukuran kuantitas di Indonesia atau “Standard Methode of Measurement for Use in Indonesia” yang pernah dipakai pada saat itu, tetapi tidak dikembangkan karena bersamaan munculnya standar baru dalam kontrak internasional yaitu Principle of Measurement yang bersifat lebih umum dan sering digunakan pemakaiannya dalam kontrak FIDIC (Federation International Des
Ingenieurs Conseils), yang adalah suatu lembaga konsultansi internasional yang membuat kontrak pengadaan barang dan jasa secara internasional. Sejarah dan Perkembangan Profesi QS dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.1.2
Pengenalan Umum Profesi QS Keahlian dan pengetahuan yang didapat oleh seorang QS selama
pendidikan maupun saat menjalani pelatihan keprofesian pada hakikatnya terbagi 2 bagian yaitu aspek keuangan dan aspek kontrak (legal). Pada aspek keuangan, ahli QS hanya terbatas pada bidang pengelola keuangan proyek, dan bukan sebagai ahli keuangan umum atau perbankan. Keahlian tersebut erat kaitannya dengan kuantitas elemen-elemen bangunan itu sendiri, mengawasi dan mengendalikan suatu anggaran yang sudah tersedia secara efektif. Pada aspek kontrak biasanya dikaitkan dengan pasal-pasal yang terdapat dalam dokumen kontrak tersebut dan berhubungan dengan prosedur hukum (legal aspec) secara umum yang berkaitan dengan masalah konstruksi. Berdasarkan pengalamannya di lain-lain proyek dan data-data yang tersedia, QS secara cepat dan tepat dapat memberikan saran-saran tentang biaya kepada klien sebelum si klien tadi mengambil keputusan, maka desainpun disesuaikan dengan batas-batas pembiayaan itu. Dari batas-batas yang diusulkan pada klien tadi QS membuat cost plan dan dari cost plan, konsultan perencana dapat membuat gambar-gambar detail sesuai
dengan elemen-elemen yang ditetapkan dan mulai dari sini pengawasan biaya terus dilakukan sampai penyerahan pekerjaan terakhir. Di dalam administrasi tender / kontrak bangunan, QS juga dapat mengusulkan sistem kontrak yang tepat untuk proyek-proyek tertentu, seperti lump
sum
kontrak,
kontrak
yang
berdasarkan
pengukuran
volume
(remeasurement), satu kontraktor yang mengerjakan seluruh proyek atau satu main-kontraktor yang mengkoordinir sub kontraktor – sub kontraktor, kontrak yang ditenderkan atau yang melewati negosiasi. Bila pekerjaan diputus untuk ditenderkan, maka QS mempersiapkan dokumen-dokumen tender, termasuk Bills of Quantities untuk memungkinkan para kontraktor membuat tender secara kompetitif dan menjaga agar tidak ada kontraktor yang melupakan sesuatu yang penting dalam tendernya. BQ ini sangat berguna bagi penyelenggaraan tender dan administrasi proyek nantinya, dan merupakan dokumen kontrak yang mengikat antara kontraktor dan pemilik. QS juga masih membuat evaluasi tender, penawaran mana yang paling tepat dan memberikan rekomendasi pada klien, kontraktor mana yang bisa ditunjuk. Rekomendasi QS yang diberikan secara adil ini mengurangi kemungkinan salah penunjukkan kontraktor dan akibat-akibatnya. Selama pelaksanaan, pekerjaan QS pada waktu-waktu tertentu membuat evaluasi pekerjaan yang sudah diselesaikan oleh para kontraktor dan membuat sertifikat-sertifikat pembayaran. QS didalam pembuatan dokumen tender menjaga baik-baik agar segala kemungkinan dalam pelaksanaan tercantum dalam kontrak cara penyelesaiannya.
Secara teratur QS mencatat dan mengawasi jalannya keuangan proyek dan membuat proyeksi biaya terakhir yang senantiasa diperbaiki dan disesuaikan dengan kenyataan. Pengenalan Umum Profesi QS dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.1.3
Kedudukan QS dalam Organisasi Proyek Peran dan kedudukan QS dalam organisasi proyek adalah berada diantara
Pemilik, Tim Konsultan dan Kontraktor, yang dalam manajemennya disebut sebagai tim proyek. Kedudukan QS dalam Tim Konsultan adalah untuk mendampingi arsitek dan engineers dalam melakukan perancangan proyek dan memberikan saran-saran (cost advice) mengenai harga-harga bahan, peralatan dan lain-lain yang tekait dengan biaya proyek. Kedudukan QS dalam Tim Manajemen Proyek dapat bertindak sebagai : a) Staf Ahli Manajer Proyek Dalam kedudukan ini QS diangkat langsung oleh pemilik proyek yang diperbantukan kepada manajer proyek dan berperan sebagai penasihat dibidang biaya dan administrasi kontrak. b) Staf Ahli Manajemen Konstruksi Dalam kedudukan ini QS menjadi bagian dari tim konsultan manajemen konstruksi (MK). Baik secara kontrak maupun operasional mereka bertanggung jawab langsung hanya kepada manajer tim. Fungsi utama QS
disini mewakili konsultan MK sebagai ahli biaya dan kontrak di bagian cost control yang menjadi bagian tugas konsultan MK tersebut. c) Konsultan Independen dalam Tim Manajemen Konstruksi Kedudukan konsultan QS disini sejajar dengan konsultan lain, dan hanya bertanggung jawab pada pemilik proyek. Mengenai kedudukan QS ini dapat dilihat bentuk organisasinya pada Bab III. Kedudukan QS dalam Organisasi Proyek dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.2
QS Berfungsi sebagai Pengendali Biaya Dalam Proyek Pembangunan
2.2.1
Arti dan Kegunaan Pengendalian Biaya Pengendalian biaya dalam industri konstruksi dapat diartikan sebagai suatu
tindakan pengawasan (pengaturan) terhadap setiap langkah kegiatan yang diperlukan untuk mengetahui (memastikan) bahwa dana atau biaya proyek yang disediakan (disetujui) tidak dilampaui, atau bisa juga diartikan berapa biaya yang harus dibayar pada akhirnya untuk menutup seluruh pekerjaan dan jasa yang dibutuhkan. Kegunaan pengendalian biaya secara umum adalah untuk hal-hal sebagai berikut : a) Untuk membatasi pengepengeluaran pemilik proyek agar tetap berada diantara nilai anggaran yang telah disetujui atau dengan kata lain, harga kontrak dan perhitungan nilai kontrak proyek kira-kira sama dengan nilai rencana anggaran biaya (cost plan).
b) Untuk mencapai suatu keseimbangan dari hasil rancangan final, diantara elemen-elemen bangunan. c) Untuk memberikan suatu nilai (nominal) kepada pemilik proyek yang mungkin diperlukan dalam mempertimbangkan biaya total proyek. Pengendalian biaya proyek pada dasa-warsa ini umumnya lebih sukar dilaksanakan karena beberapa faktor. Salah satu sebabnya adalah keperluan dan keinginan pemilik yang sudah lebih kompleks dan berciri khusus (spesifik) serta mempunyai “cost limit” yang ketat, terutama bagi bagi mereka yang berada di “public sector”, dan mengetahui bahwa investasi yang dikeluarkan adalah wajar dan yang paling optimum sesuai dengan keinginan objek yang dibangun. Selain itu perkembangan teknologi dalam industri konstruksi sudah semakin canggih dan material (bahan-bahan) bangunan yang digunakan juga sudah semakin modern, sehingga cara-cara atau teknik-teknik tradisional pembuatan perkiraan biaya berdasarkan harga per meter persegi (Cost/m2) yang selalu digunakan sebagai pembanding (patokan) sudah diperhitungkan. Tekanan-tekanan yang perlu dipahami yang mempengaruhi ekonomi (biaya) konstruksi dan pengendalian biaya, khususnya selama proses perencanaan proyek, digambarkan seperti pada gambar 2.1 dibawah ini; Tekanan-tekanan terhadap biaya ini harus disadari secepatnya sehingga prinsip-prinsip pengendalian biaya dapat diaplikasikan sedini mungkin agar biaya akhir proyek sesuai rancangan final tidak berbeda jika dibandingkan dengan “Perkiraan Biaya Awal”.
Permintaan dan keinginan
Organisasi pemilik semakin besar
BIAYA
Laju pembangunan bertambah cepat
Teknologi dan bahanbahan lebih modern
Gbr. 2.1. – Skema tekanan-tekanan terhadap biaya Dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.2.2
Prinsip dari Pengendalian Biaya Secara prinsip fungsi pengawasan dan pengendalian biaya proyek yang
sebenarnya berada ditangan pemilik dan para perencana, terutama arsitek, karena dari merekalah awal datangnya pekerjaan-pekerjaan yang mengakibatkan pengurangan dan penambahan (kenaikan) biaya. Kedudukan quantity surveyor biasanya tidak berada pada posisi untuk melakukan pengendalian biaya itu sendiri, kecuali pada kasus-kasus tertentu dimana mereka bertindak sebagai manajer proyek yang mengendalikan proyek secara keseluruhan. Jadi fungsi sebenarnya keterlibatan QS dalam hal pengendalian biaya umumnya terbatas hanya pada “monitoring” dan “reporting” aktivitas proyek. Prosedur pengendalian biaya yang dilakukan dalam prosesnya, adalah sebagai berikut :
1 Membuat perkiraan biaya awal (budget awal) dan rencana biaya sebelum suatu rancangan detail dilakukan, dengan menggunakan metode “Functional Unit Cost” atau “Elemental Cost Analysis”. 2 Membuat “Preliminary Cost Studies” (Perkiraan awal biaya), dengan menghitung volume elemen-elemen kerja secara kasar (Approximate Quantities), membandingkan material-material dan sistem yang digunakan untuk menentukan harga, nilai pemeliharaan dan biaya depresiasi. 3 Melakukan pengecekan biaya (Cost Check) atas rancangan detail, biasanya pengecekan ini dilakukan dengan menghitung elemen-elemen secara kasar (Approximate Estimate on Quantities). Hal ini dilaksanakan agar semua “over design” atau “under design” dapat diperbaiki sesuai dengan budget yang ada, juga untuk menghindari keterlambatan bahkan kalau perlu membuang rancangan yang telah dibuat. 4 Membuat dokumen-dokumen lelang termasuk gambar-gambar lelang, spesifikasi, daftar satuan kerja (Bill of Quantity) sebagai pedoman kontraktor dalam mengajukan penawaran. 5 Mengecek dan melaporkan penawaran yang responsive atau menyetujui lelang secara negosiasi. 6 Mempersiapkan dan menyetujui perubahan-perubahan pekerjaan pada tahap pra-kotrak dan membuat koreksi-koreksi antara hasil lelang dan budget. 7 Menganalisa penawaran yang diterima kedalam bentuk “Functional atau Element Cost”, dan membandingkannya dengan perkiraan biaya.
8 Menghitung biaya total diakhir proyek. Perhitungannya dilakukan dalam dua tahap : 8.1
Pertama adalah membuat perkiraan kasar dan melaporkannya agar suatu laporan mengenai pengendalian biaya dapat dibuat
8.2
Kedua adalah membuat perhitungan/penilaian yang akurat atas semua pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh kontraktor.
9 Memeriksa dan negosiasi dengan kontraktor atas semua tagihan / tuntutan tambahan. Dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.3
Lingkup Kerja Quantity Surveyor Pada awal keberadaannya, lingkup kerja QS sangat terbatas sekali,
walaupun itu merupakan bagian terpenting untuk pengembangan proses selanjutnya, yaitu sebagai pembuat bill of quqntity untuk proyek-proyek bangunan gedung dan infrastruktur. Tetapi dengan berkembangnya ilmu pengetahuan dan keahlian serta tumbuhnya kepercayaan besar dari klien (pemilik proyek), maka dalam waktu singkat tugas mereka bertambah dengan membuat penilaian pembayaran interim (interim payment valuation) dan pembuatan perjanjian perhitungan akhir (final account) dengan kontraktor, kemudian berkembang lagi dengan membuat perencanaan biaya (cost planning) suatu rancangan proyek, termasuk melakukan penilaian life cycle biaya pembangunan tersebut. Secara
garis besar lingkup kerja dan jasa yang dilakukan oleh QS yang menunjukkan aktifitasnya adalah seperti pada gambar 2.2 dibawah. Dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.3.1
Lingkup Kerja dan Jasa Konsultan Quantity Surveyor Secara umum lingkup kerja dan jasa konsultan quantity surveyor meliputi
masalah “cost engineering” dan “quantity surveying” yang diperlukan dalam pelaksanaan pembangunan proyek, untuk jangka waktu yang telah disepakati antara konsultan dengan pemilik proyek. Secara terperinci lingkup kerja dan jasa diatas dapat dibagi dalam tiga tahap, yaitu tahap pra-tender, tahap tender dan tahap post-tender.
Lingkup Pekerjaan Konsultan QS per tahap adalah sebagai berikut : 1. Tahap Pra-Tender a) Membahas dan memberi saran atas feasibility study yang dibuat oleh arsitek
Perkiraan Biaya awal
Saran dan nasihat mengenai
Perencanaan Anggaran
Penilaian
Perpajakan dan rencana Life cycle costing Value Engineering
PROSEDUR TENDER : Bill of Quality Spesifikasi Teknik Skedul-skedul Analisa harga
Pemilihan Type Kontrak (contract
Taksiran pengeluaran (angagran belanja) Pemilihan Type Kontrak
Pembuatan Dokumen Kontrak Pembuatan harga Penerimaan penawaran Evaluasi Tender
Taksiran Anggaran Belanja (cash flow
Pembuatan sertifikat pembayaran Pembuatan laporan keuangan
Perselisihan dan
Pemeriksaan Teknis
Perhitungan Biaya Akhir
Variasi-variasi Pek. Spesialist Fluktuasi Pekerjaan Klaim (tagihan)
Gbr. 2.2 – Skema lingkup kerja quantity Dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
b) Membuat estimasi biaya awal konstruksi berdasarkan atas harga per m2 terhadap luas kotor lantai bangunan (GFA) yang dihitung dari konsep rancangan yang ada untuk mengetahui berapa perkiraan dana yang dibutuhkan untuk pembangunannya. c) Membuat estimasi anggaran biaya secara elemental berdasarkan gambargambar skematik, garis besar (out-line) spesifikasi material dan peralatan, informasi dari tim konsultan dan asumsi yang digunakan terhadap factorfaktor yang berpengaruh terhadap biaya konstruksi secara keseluruhan. d) Memberikan panduan tentang implikasi biaya kepada tim konsultan mengenai denah (lay-out), bentuk rancangan (designs), pemilihan bahan-bahan dan peralatan (specifications) agar konsep rancangan dan sistem konstruksi yang akan digunakan sesuai dengan rencana anggaran biaya (budget yang telah disetujui). e) Membuat taksiran anggaran belanja (cash-flow forecasting) proyek dengan metoda standar forecast. f) Melakukan pemeriksaan biaya (cost-check) selama pengembangan rancangan dan melaporkan penyimpangan-penyimpangan yang terjadi serta memberi petunjuk tindakan perbaikan yang harus dilakukan, termasuk juga melakukan penelitian harga (cost studies) terhadap perubahan-perubahan rancangan tersebut. g) Memberikan saran mengenai dampak dari peraturan perekonomian pemerintah terhadap pekerjaan yang direncanakan.
h) Memberikan data-data mengenai keberadaan dan kemampuan para pensuplai (supplier) dan kontraktor yang bergerak dibidang konstruksi. i) Memeriksa dan memberi saran mengenai hal-hal yang mungkin terjadi dalam pekerjaan pembangunan yang perlu ditutup oleh asuransi.
2. Tahap Tender a) Membuat bill of quantity b) Menyiapkan formulir-formulir, dan dokumen-dokumen tender c) Membantu menyeleksi kontraktor dan sub-kontraktor yang akan ikut tender d) Menyiapkan surat-surat undangan tender untuk para kontraktor e) Membuat harga tender berdasarkan bill of quantity sebagai pembanding dan mempermudah evaluasi f) Membuat evaluasi tender dan memberikan rekomendasi untuk masalah biaya dan administrasi (non-teknis) g) Membantu pemilik dalam melakukan negosiasi harga dengan kontraktor h) Membantu pemilik dalam menyusun daftar master list bersama konsultan lain (pada umumnya input didapatkan dari konsutan mekanikal & elektrikal dan lainnya) untuk mendapatkan fasilitas bebas bea masuk, jika ada (untuk proyek ini tidak ada). i) Menyiapkan/menjilidkan dan memeriksa dokumen kontrak untuk siap ditanda-tangani antara Pemilik dan Pemborong. Dalam tahap tender ini, bobot pekerjaan yang paling besar adalah pembuatan bill of quantity (BQ), karena BQ ini harus dibuat sejelas dan selengkap
mungkin untuk memudahkan peserta tender (kontraktor) dalam mengisi harga satuan pekerjaan, sehingga tidak terlalu banyak melakukan pemeriksaan ulang atau membandingkannya dengan gambar dan spesifikasi teknis yang ada. Dalam tahap ini efisiensi biaya dan waktu dapat di lakukan. Mengenai efisiensi jasa QS akan akan dibahas lebih lanjut mengenai efisiensi tersebut pada Bab III.
3. Tahap Post Tender a) Memeriksa dan menilai prestasi pekerjaan di lapangan (check progress on site) b) Membuat Sertifikat (berita acara) Pembayaran kepada Pemborong termasuk pembayaran atas material yang belum terpasang / material on site (umumnya 25% dari total material on site), terhadap kemajuan pekerjaan (umumnya dilakukan monthly payment), sertifikat tersebut ditandatangani antara QS dan Owner, Engineer (MK). c) Membuat perhitungan Pekerjaan Tambah-kurang (Variation Order/VO) berdasarkan perubahan gambar yang ada instruksinya dari Engineer (MK), kemudian mengeluarkan sertifikat VO untuk diperiksa dan setelah tidak ada perubahan, ditandatangani antara QS, Pemborong dan Owner Engineer (MK). d) Perubahan (Variation Order), Penambahan dan Omisi Dalam bahasa Inggris untuk hal tersebut disebut alterations, additions and omissions, atau sering dirangkum dengan sebutan Variations (variasi), dengan ketentuan sebagai berikut : ¾
Apabila dipandang perlu oleh pihak engineer, maka pihak engineer tersebut dapat membuat variasi atau menginstruksikan pihak kontraktor
untuk melakukan variasi tertentu yang berhubungan dengan bentuk, kualitas atau kuantitas dari pekerjaan. Dalam hal seperti ini, pihak kontraktor haruslah melakukan hal-hal yang tergolong ke dalam variasi, yaitu sebagai berikut :
Menambah atau mengurangi jumlah pekerjaan sebagaimana disebutkan dalam kontrak.
Menghilangkan pekerjaan tersebut.
Mengubah sifat, kualitas atau jenis dari pekerjaan tersebut.
Mengubah level, baris, posisi dan dimensi dari bagian-bagian pekerjaan tertentu.
Mengerjakan
pekerjaan
tambahan
jika
diperlukan
untuk
menuntaskan pelaksanaan pekerjaan.
Mengubah urut-urutan atau waktu pelaksanaan pekerjaan atau bagian dari pekerjaan tersebut.
¾
Variasi tidak boleh bersifat membatalkan kontrak yang sudah ditandatangani. Dan apabila variasi dilakukan karena adanya wanprestasi dari pihak kontraktor, maka biaya tambahan terhadap wanprestasi tersebut haruslah dipikul oleh pihak kontraktor sendiri.
¾
Pada prinsipnya variasi baru boleh dilakukan jika diinstruksikan oleh pihak engineer. Akan tetapi, pihak kontraktor tanpa instruksi pihak engineer dapat menambah atau mengurangi jumlah pekerjaan jika jumlah tersebut ternyata tidak sesuai dengan yang ditentukan dalam Bill of Quantity.
¾
Biaya extra yang dikeluarkan dalam rangka pelaksanaan variasi mestilah ditambahkan kepada harga kontrak. Apabila ada penentuan harga khusus dalam kontrak untuk variasi, harga tersebutlah yang akan diikuti. Apabila tidak ada penentuan harga tersebut dalam kontrak, maka harga kontrak haruslah dipakai sebagai dasar acuan dalam menilai harga untuk variasi tersebut.
¾
Apabila harga kontrak tidak dapat dipakai atau tidak reasonable untuk dipakai sebagai dasar acuan terhadap penentuan harga ekstra terhadap suatu variasi, maka setelah pihak engineer berkonsultasi dengan pihak employer dan kontraktor, harga yang pantas mesti dimusyawarahkan antara pihak engineer dan pihak kontraktor. Jika musyawarah tersebut tidak menemukan hasil, maka pihak engineer dapat memutuskan sendiri harga yang pantas untuk variasi tersebut. Sebelum dicapainya musyawarah atau ditetapkan harga yang pantas tersebut, maka pihak engineer dapat menetapkan harga sementara (provisional rate or price).
¾
Apabila dikeluarkan Taking – Over Certificate, secara menyeluruh seluruh variasi dan penyesuaian terhadap Bill of Quantity ternyata melebihi 15% dari effective contract price, maka setelah pihak engineer berkonsultasi dengan pihak kontraktor dan employer, haruslah ditambah atau dikurangi terhadap contract price. Jika ada jumlah-jumlah pembayaran selanjutnya haruslah dimusyawarhakan antara pihak engineer dengan pihak kontraktor. Jika tidak tercapai musyawarah
tersebut, maka ditetapkan secara sepihak oleh pihak engineer dengan memperhatikan Contractor’s Site dan General over head cost. ¾
Mengenai daywork, maka jika menurut pertimbangan pihak engineer diperlukan, maka pihak engineer dapat memberikan instruksi bahwa setiap pekerjaan variasi dilaksanakan dengan berdasar atas kerja harian (daywork). Dalam hal ini, pihak kontraktor haruslah membayar terlebih dahulu kepada pekerjaan daywork tersebut dan invoice-invoicenya, priced statement dan labour, material and contractor’s equipment diberitahukan kepada pihak Engineer, dan pihak kontraktor berhak untuk membayar. (dikutip dari buku ”Kontrak Pemborongan Mega Proyek”).
e) Membuat laporan posisi keuangan terhadap biaya konstruksi (financial report) f) Membuat laporan keuangan proyek kepada Bank atau penyandang dana yang bukan (non) Bank, jika diperlukan oleh pemilik (dalam proyek ini tidak ada) g) Membuat perhitungan akhir (final accounts) pengeluaran biaya konstruksi secara keseluruhan. Dalam tahap post-tender ini, biasanya QS akan ikut hadir dalam setiap rapat lapangan (site meeting) yang erat kaitannya dengan biaya konstruksi. Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa antara prinsip dan prosedur pengendalian biaya konstruksi dan lingkup kerja dan jasa konsultan / QS dalam suatu proyek adalah sama. Hal ini membuktikan bahwa setiap kegiatan yang dilakukan oleh QS adalah merupakan suatu aktifitas pengendalian biaya.
2.4
Bill of Quantity / BQ (Daftar Satuan Kerja dan Volume) Bill of Quantity (BQ) merupakan sumber utama informasi biaya proyek,
yang berisi daftar satuan pekerjaan (bill of items), volume pekerjaan dan harga satuan (unit rates) atau sering juga diartikan sebagai suatu dokumen tender yang lengkap dimana didalamnya terdapat dokumen-dokumen lain.
2.4.1
BQ Sebagai Alat untuk Pengendalian Biaya Fungsi dan kegunaannya sebagai alat untuk pengendalian biaya konstruksi
sangat banyak, khususnya pada tahap post-kontrak, antara lain adalah : 1. Memudahkan kontraktor dalam membuat harga penawaran pada saat ikut tender (tahap tender). 2. Sebagai bahan rujukan dalam penilaian proyek. 3. Memudahkan QS dalam melakukan penilaian atas penawaran yang diajukan oleh kontraktor. 4. Sebagai dasar untuk menilai prestasi pekerjaan kontraktor (progress work) dalam pembuatan sertifikat pembayaran berkala (progress valuation certificate). 5. Sebagai pedoman harga satuan untuk menghitung pekerjaan tambah-kurang. 6. Sebagai dasar untuk membuat taksiran pengeluaran keuangan proyek (cash flow fore-casting), baik dalam hal cash-in maupun cash-out.
2.4.2
Format Bill of Quantity Ada tiga (3) bentuk format bill of quantity yang biasa dipakai oleh
konsultan quantity surveyors, yaitu :
2.4.2.1 Trade Bills Bentuk daftar satuan kerja ini mengikuti kelompok-kelompok pekerjaan yang dijelaskan dalam perhitungan satuan kerja kelompok. “Trade Bills” ini dikategorikan sebagai suatu daftar yang tradisional dan cenderung tidak terlalu banyak dipakai di Indonesia, dimana daftar satuan pekerjaan terkait dengan keahlian-keahlian tukang (craftsmen), misalnya harga kusen/pintu kayu dipengaruhi oleh tukang kayu (carpenter) yang bisa berbeda-beda harganya. Metoda ini banyak dikenal di Inggeris sejak QS dikenal, karena tukang kayu (carpenter) dianggap sebagai tenaga ahli yang special.
2.4.2.2 Elemental Bills Bentuk daftar satuan kerja ini mengikuti elemen-elemen yang ada di dalam bangunan, contohnya pekerjaan struktur bawah (sub-structure), elemen pekerjaan struktur atas (upper-structure), elemen pekerjaan dinding (masonry wall), dan lain-lain. Bentuk ini sangat umum digunakan dalam pembuatan BQ, karena lebih teratur dan mempunyai referensi yang jelas mengenai lokasi pekerjaan yang dilaksanakan, dan nilai bobot tiap elemen pekerjaan dapat dilihat, sehingga estimasi biaya maupun pengendaliannya lebih efisien dan akurat disbanding bentuk Trade Bills.
2.4.2.3 Operational Bills Bentuk daftar satuan kerja ini dibuat dengan mengikuti tahapan pelaksanaan aktual yang dilaksanakan di lapangan (sectional completion), dan tidak mengikuti kelompok kerja atau mengikuti elemen-elemen yang ada di dalam bangunan. BQ ini biasanya digunakan untuk perencanaan dan pengendalian aktivitas di lapangan dengan menggunakan “Network Analysis”.
2.4.3
Pembuatan Daftar Satuan Kerja Setelah kita dapat menghitung semua satuan-satuan kerja yang akan
dibangun, tahap selanjutnya adalah membuat suatu daftar satuan kerja yang komplit karena mencakup segala aspek. Daftar satuan kerja ini akan dirangkum ke dalam bill of quantity yang akan dilelangkan (tender) untuk pengendalian biaya proyek. Setelah semua perhitungan satuan kerja dilaksanakan, maka tahp selanjutnya adalah menjumlahkan seua ukuran-ukuran satuan yang ada didalam kolom ‘2’ dan kolom ‘3’ dan mengalikannya. Proses penjumlahan dan pengali ini disebut sebagai proses “squaring”. Setelah proses squaring dilaksanakan, biasanya para quantity surveyor akan meneliti kembali semua perhitungan mereka, terutama memeriksa kembali BQ yang harus dihitung untuk memastikan apakah semua item pekerjaan sudah terhitung. Pengecekan ini dapat dilakukan dengan melihat kembali gambar-gambar yang ada. Kemudian tahap selanjutnya adalah mengumpulkan satuan kerja (Abstracting) yang sama, kemudian membuat draft bill of quantity yang biasanya
disebut dengan proses “billing”. Proses billing ini adalah memindahkan semua jumlah-jumlah satuan kerja ke dalam daftar, sesuai format BQ yang diinginkan.
2.4.4
Dokumen dalam Bill of Quantity Pada umumnya bill of quantity merupakan suatu rangkuman yang lengkap
dengan semua informasi-informasi yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan di lapangan, terkecuali gambar-gambar pelaksanaan di lapangan yang ada pada kontraktor. Dokumen utama yang biasanya terdapat dalam bill of quantity ini adalah :
1. Syarat-syarat Kontrak (Conditions of Contract) Syarat-syarat kontrak adalah ketentuan-ketentuan yang menjelaskan tentang hak dan tanggung jawab antara kontraktor dan pemilik dalam pelaksanaan proyek. Ketentuan-ketentuan ini mengikat kedua belah pihak berdasarkan hukum yang berlaku yang disepakati kedua belah pihak tersebut. Apabila terjadi persengketaan (disputes) antara kedua pihak, dan tidak dapat diselesaikan dengan jalan musyawarah, maka persengketaan itu dapat dibawa terlebih dahulu ke Badan Arbitrase Nasional (di Indonesia disebut BANI), dan apabila tidak menyelesaikan masalah juga, barulah dapat dibawa ke pengadilan.
2. Spesifikasi Teknis (Technical Specifications) Biasanya disiapkan oleh konsultan perencana, QS hanya merangkum, memberi komentar, dan membuat usulan jika isinya kurang menjelaskan standar, kualitas dan tata-cara pekerjaan yang dikehendaki.
3. Catatan Harga (Pricing Notes) Catatan harga ini adalah suatu instruksi yang harus diikuti oleh kontraktor dalam membuat harga satuan. Intruksi ini merupakan ketentuan mengenai aspekaspek yang harus tercakup dalam setiap harga satuan, misalnya aspek tenaga kerja, peralatan, material, overhead dan biaya-biaya lain yang wajar. Maksud dari instruksi ini adalah agar kontraktor mempunyai dasar yang sama dalam membuat perhitungan harga satuan pekerjaan (unit rates analysis).
4. Pekerjaan Persiapan, Pra-Sarana dan Penunjang (Preliminaries) Merupakan suatu daftar yang menguraikan pekerjaan persiapan dan mobilisasi kontraktor di lapangan. Biasanya daftar ini mencakup pagar keliling proyek, pengadaan air kerja, pengadaan listrik dan telepon, penjagaan dan pengawasan lapangan / keamanan, dan lain-lain faktor yang diperlukan. Daftar ini dibuat sedetail mungkin dan sudah mencakup semua aspek pekerjaan. Apabila kontraktor merasa membutuhkan dana untuk pekerjaan persiapan ini, maka mereka hanya mengisi pos-pos yang sudah tersedia. Biasanya harga satuan untuk item-item pekerjaan ini bersifat lumpsum, yang dapat dianalisa berdasarkan waktu konstruksi yang berjalan (running cost), masa pemeliharaan
(maintenance
cost)
dan
pembongkaran
(demolishing
and
demobilization).
5. Prime Cost Sum (PC Sum) & Provisional Sum Merupakan suatu daftar khusus yang mencantumkan harga/biaya yang diperkirakan akan diperlukan untuk pekerjaan / alat-alat special, tetapi pada tahap
tender hal ini belum ditetapkan mengenai jenis maupun spesifikasinya. Daftar ini juga mencakup pekerjaan-pekerjaan yang belum definitive, tetapi suatu pos biaya harus disediakan. Contohnya pengadaan lift, escalator, dan lain-lain.
6. Daftar Satuan Kerja ( BQ ) Merupakan daftar satuan kerja yang akan dilaksanakan di lapangan. Para kkontraktor akan memasukkan harga satuan kepada tiap-tiap pekerjaan. Contohnya adalah pekerjaan beton mutu K-225, pembesian jenis U-24, bekisting (fairfaced atau non fairfaced), dll.
7. Daftar Satuan Kerja Provisional (sementara) Merupakan suatu daftar yang serupa dengan daftar diatas, tetapi daftar ini belum mempunyai jumlah atau volume yang pasti (masih perkiraan). Pekerjaannya tetap ada dan dihitung pada saat pelaksanaan selesai sesuai gambar kerja di lapangan. Tujuan dari daftar ini adalah untuk mendapatkan harga satuan yang volume pekerjaanya masih diperkirakan akibat gambar tender yang kurang jelas, atau masih bersifat infomasi secara skematik saja.
2.5
Manajemen Konstruksi Profesional Manajemen konstruksi profesional membentuk satu tim atas tiga
kelompok utama yaitu pemilik, perancang dan manajer konstruksi dalam suatu hubungan yang tidak saling bertentangan dalam hal ini membuka kesempatan bagi pemilik untuk berperan secara penuh dalam proses pelaksanaan konstruksi.
Struktur organisasi manajemen konstruksi professional dibagi atas dua jenis pendekatan. Pendekatan yang pertama yaitu melalui penggunaan suatu perusahaan konsultan sebagai pengawas pekerjaan para kontraktor, sedangkan pendekatan yang kedua yaitu menggunakan jasa kontraktor utama sebagai pengawas dari seluruh pekerjaan yang disubkontrakkan. Dari segi waktu penyelesaian proyek, kualitas pekerjaan dan dari segi pengawasan keuangan proyek maka penggunaan struktur organisasi manajemen kontruksi professional melalui pendekatan pertama akan lebih kompetitif bila dinbandingkan terhadap penggunaan struktur organisasi pendekatan kedua. Hal ini disebabkan karena adanya perbedaan yang jelas antara tugas dan wewenang pada masing-masing unsure. Lihat gambar 2.3 dan pada gambar 2.4.
Manajemen Konstruksi Profesional – Manajer Konstruksi Pemili
Peranca ng/
Manajer Konstruksi Sejumlah kontrak
Gambar 2.3 Struktur Organisasi Manajemen Konstraksi Profesional (Barrie dan Paulson, 1984)
Manajemen Konstruksi Profesional – Kontraktor Utama Pemili
Peranca ng/
Kontraktor Utama sebagai Sejumlah sub
Gambar 2.4 Struktur Organisasi Manajemen Konstraksi Profesional (Barrie dan Paulson, 1984)
