BAB II PENGATURAN DAN PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA ANTARA YAYASAN PENDIDIKAN PANCA MITRA KARYA DENGAN PEMILIK GEDUNG SEKOLAH

28

BAB II PENGATURAN DAN PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA ANTARA YAYASAN PENDIDIKAN PANCA MITRA KARYA DENGAN PEMILIK GEDUNG SEKOLAH A. Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa Perjanjian sewa menyewa adalah sebagai salah satu bentuk perjanjian yang diatur di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan merupakan perjanjian timbal balik yang selalu mengacu kepada asas konsensualitas atau berdasarkan kesepakatan para pihak dan merupakan salah satu jenis perjanjian yang sering terjadi dalam kehidupan di masyarakat.45 Perjanjian sewa menyewa pada dasarnya tergolong dalam jenis perjanjian untuk memberikan/menyerahkan sesuatu yang diatur dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600). Berdasarkan ketentuan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang dimaksud dengan sewa menyewa adalah : “Suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya”. Dari defenisi Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dapat dilihat bahwa ada 3 (tiga) unsur yang melekat, yaitu: 45

Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perjanjian dan Perikatan, (Jakarta : Pradya Paramita, 1987),

hlm. 53.

28

Universitas Sumatera Utara

29

a.

Suatu persetujuan antara pihak yang menyewakan (pada umumnya pemilik barang) dengan pihak penyewa.

b.

Pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu barang kepada sipenyewa untuk sepenuhnya dinikmati.

c.

Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran sejumlah harga sewa yang tertentu pula. Untuk menunjukkan bahwa itu merupakan perjanjian sewa menyewa,

maka penyewa yang diserahi barang yang dipakai, diwajibkan membayar harga sewa atau uang sewa kepada pemilik barang. Pada hakekatnya sewa menyewa tidak dimaksud berlangsung terus menerus, melainkan pada saat tertentu pemakaian dari barang tersebut akan berakhir dan barang akan dikembalikan lagi kepada pemilik semula, mengingat hak milik atas barang tersebut tetap berada dalam tangan pemilik semula. Adapun unsur “waktu tertentu” di dalam definisi yang diberikan dalam undang-undang dalam Pasal 1548 KUH Perdata tersebut tidak memberikan penjelasan mengenai sifat mutlaknya atau tidak adanya batas waktu, tetapi ada beberapa pasal lain dalam KUH Perdata yang menyinggung tentang waktu sewa : Pasal 1570 KUHPerdata. “Jika sewa dibuat dengan tulisan maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian untuk itu.” Pasal 1571 KUHPerdata.


30

“Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak lain hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan tenggang-tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.” Dari dua pasal tersebut, tampak bahwa di dalam perjanjian sewa menyewa batas waktu merupakan hal yang penting, dan meskipun dalam Pasal 1548 KUH Perdata tidak secara tegas dicantumkan adanya batas waktu tetapi undang-undang memerintahkan untuk memperhatikan kebiasaan setempat atau mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan berdasarkan kebiasaan setempat. Perjanjian sewa menyewa termasuk dalam perjanjian bernama. Perjanjian ini adalah suatu perjanjian konsensuil, artinya perjanjian ini sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga. Peraturan tentang sewa menyewa ini berlaku untuk segala macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak, yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, karena waktu tertentu bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa.46 Menurut Subekti perjanjian sewa menyewa adalah : “Suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya”.47

46 47

R Subekti, Op. Cit, hlm. 1. R. Subekti, Op. Cit, hlm. 164.


31

Adapun pengertian perjanjian sewa menyewa menurut M. Yahya Harahap adalah sebagai berikut : “Perjanjian sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan atau pemilik menyerahkan barang yang hendak disewa kepada penyewa untuk dinikmati sepenuhnya ”.48 Sedangkan menurut kamus hukum, sewa menyewa adalah suatu persetujuan dimana pihak yang satu menyanggupi dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan kepada pihak yang lain agar pihak ini dapat menikmatinya untuk suatu jangka waktu tertentu dan atas penerimaan sejumlah uang tertentu pula, yang mana pihak yang belakangan

ini

sanggup

membayarnya.

Sedangkan

menurut

kamus

besar

Bahasa Indonesia sewa adalah pemakaian sesuatu dengan membayar uang. Jadi dari pengertian diatas, jelas bahwa pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa-menyewa adalah pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda kepada pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda dari pihak yang menyewakan.49 Sewa meyewa sama halnya dengan jual beli dan perjanjian-perjanjian lain pada umumnya adalah suatu perjanjian konsensual. Perjanjian sewa menyewa harus disesuaikan dengan syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata, serta tiga unsur pokok yang harus ada dalam perjanjian sewa menyewa tersebut, yaitu :50 48

M. Yahya Harahap, Op Cit, hlm.220. Salim. H.S, Hukum Kontrak, ( Jakarta : Sinar Grafika, 2010 ), hlm.59. 50 Idil Victor, Permasalahan Pokok Dalam Perjanjian Sewa http://idilvictor.blogspot.com.html, diakses tanggal, 04 Maret 2012. 49

Menyewa,

dalam


32

a. Unsur Essensialia, adalah bagian perjanjian yang harus selalu ada didalam suatu perjanjian, bagian yang mutlak, dimana tanpa adanya bagian tersebutperjanjian tidak mungkin ada. Unsur-unsur pokok perjanjian sewa menyewa adalah barang dan harga. b. Unsur Naturalia, adalah bagian perjanjian yang oleh Undang-Undang diatur, tetapi oleh para pihak dapat diganti, sehingga bagian tersebut oleh UndangUndang diatur dengan hukum yang sifatnya mengatur atau menambah. c. Unsur Aksidentalia, adalah bagian perjanjian yang ditambahkan oleh para pihak. Undang-Undang sendiri tidak mengatur tentang hal tersebut,

jadi

hal yang diinginkan tersebut juga tidak mengikat para pihak karena memang tidak ada dalam Undang-Undang, bila tidak dimuat, berarti tidak mengikat. Klausula Aksidentalia yang berbentuk berdasarkan unsur Aksidentalia sebagai salah satu unsur pokok dari suatu perjanjian, mempunyai peranan yang penting dalam perjanjian sewa menyewa, karena dengan adanya klausula Aksidentalia yang dibuat dan disepakati sendiri oleh para pihak dapat melengkapi ketentuan-ketentuan yang belum diatur dalam peraturan perundang-undangan, peraturan Pemerintah maupun Hukum kebiasaan. Sehingga dapat terangkum dalam suatu perjanjian yang mengikat dan berlaku layaknya Undang-Undang bagi para pihak yang membuat dan menyepakati (facta surt servanda). Dengan demikian, perlindungan hukum bagi para pihak terutama pemilik atau pihak yang menyewakan akan lebih terjamin.51

51

Rerry Aprillia, Hal-hal Yang Harus Ada di Dalam Perjanjian Sewa Menyewa, dalam http://www.docstoc.com, Diakses tanggal 04 Maret 2012.


33

Jika diperhatikan sewa menyewa ini merupakan suatu bentuk perjanjian yang bersifat perseorangan dari bukan perjanjian yang bersifat hak kebendaan yaitu dengan perjanjian sewa menyewa ini, kepemilikan terhadap rumah sewa tersebut tidaklah beralih kepada penyewa tapi tetap menjadi hak milik dari orang yang menyewakan. 52 R. Subekti menyatakan bahwa jika ada suatu perjanjian sewa menyewa rumah yang belum habis masa sewanya. Oleh pemilik rumah atau yang menyewakan melakukan tindakan hukum menjual rumah yang disewakan tersebut, maka pihak penyewa tidak berhak melakukan penuntutan ganti rugi. Namun sebaliknya, bila diperjanjikan secara tegas, maka pihak penyewa dapat melakukan tuntutan hukum ganti rugi kepada pihak penyewa.53 Sewa menyewa berbeda dengan jual beli dan pemakaian. Adapun perbedaan pokok antara jual beli dengan sewa menyewa : 1). Pada sewa menyewa, hak menikmati barang yang diserahkan kepada penyewa, hanya terbatas pada suatu jangka waktu tertentu saja, sesuai dengan lamanya jangka waktu yang ditentukan didalam perjanjian. Pada jual beli, disamping hak pembeli untuk menikmati sepenuhnya tanpa jangka batas waktu tertentu, sekaligus terhadap barang yang dibeli tadi terjadi penyerahan hak milik kepada pembeli. 2). Tujuan pembayaran sejumlah uang dalam sewa menyewa, hanya sebagai imbalan atas hak penikmatan benda yang disewa. Sedangkan pada jual beli, tujuan pembayaran harga barang oleh pembeli tiada lain untuk pemilikan barang yang dibeli.54 Sedangkan perbedaan persewaan dengan pemakaian terletak pada masalah prestasi, yaitu : 1). Pada sewa menyewa, untuk penggunaan penikmatan yang diberikan kepada si penyewa, si peenyewa tersebut harus menyerahkan kontraprestasi berupa sejumlah uang sewa. 52

Qirom S. Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya, (Yogyakarta : Liberty, 1985), hlm.78. 53 R Subekti, Op. Ci., hlm. 1. 54 M. Yahya Harahap, Op. Cit, hlm. 220-221.


34

2). Sedangkan pada pemakaian, si pemakai tidak dibebani dengan suatu kontraprestasi. Pemakai diberi hak oleh pemilik untuk memakai dan menikmati barang secara cuma-cuma. 1.

Pengaturan Perjanjian Sewa Menyewa Istilah perjanjian di dalam Bab II Buku III Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata Pasal 1313 KUH Perdata menyebutkan bahwa suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Dinamakan Perjanjian Obligator karena suatu perjanjian juga dinamakan persetujuan, karena dua pihak tersebut setuju untuk melakukan sesuatu. Dapat dikatakan bahwa dua perkataan (perjanjian dan persetujuan) itu adalah sama artinya. Perkataan kontrak merupakan pengertian yang cenderung lebih sempit dari perjanjian, karena ditujukan kepada perjanjian atau persetujuan dalam bentuk tertulis.55 Berdasarkan berbagai pendapat mengenai perjanjian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa perjanjian adalah: a. Adanya para pihak Para pihak dalam perjanjian sedikit ada dua orang yang disebut sebagai subyek perjanjian. Yang menjadi subyek perjanjian dapat dilakukan oleh orang maupun badan hukum yang mempunyai wewenang untuk melakukan perbuatan hukum seperti yang ditetapkan oleh undang-undang. b. Adanya persetujuan antara para pihak

55

Sudikno Mertokusumo, Diktat Kursus Hukum Perikatan, (Ujung Pandang, 1988) hlm 1.


35

Persetujuan tersebut bersifat tetap yang dihasilkan dari suatu perundingan yang pada umumnya membicarakan syarat-syarat yang akan dicapai. c. Adanya tujuan yang akan dicapai Tujuan yang akan dicapai dalam perjanjian tidak bertentangan dengan ketertiban umum, kesusilaan dan undang-undang. d. Adanya prestasi yang akan dilaksanakan Prestasi adalah suatu hal yang harus dipenuhi oleh para pihak sesuai dengan syarat-syarat perjanjian. e. Adanya bentuk-bentuk tertentu Bentuk-bentuk tertentu yang dimaksud adalah secara lisan maupun tulisan, sehingga mempunyai kekuatan mengikat dan bukti yang kuat. f. Adanya syarat-syarat tertentu sebagai isi perjanjian Munir Fuady berpendapat agar suatu perjanjian oleh hukum dianggap sah sehingga mengikat kedua belah pihak, maka kontrak tersebut haruslah memenuhi syarat-syarat tertentu yang digolongkan sebagai berikut: 1. Syarat sah yang umum, yaitu : a. Syarat sah umum berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata terdiri dari 1). Kesepakatan kehendak 2). Wenang buat 3). Perihal tertentu 4). Kuasa yang legal b. Syarat sah umum di luar Pasal 1338 dan 1339 KUHPerdata yang terdiri dari 1). Syarat itikad baik 2). Syarat sesuai dengan kebiasaan 3). Syarat sesuai dengan kepatutan 4). Syarat sesuai dengan kepentingan umum 2. Syarat sah yang khusus terdiri dari


36

a. b. c. d.

Syarat tertulis untuk perjanjian-perjanjian tertentu Syarat akta notaris untuk perjanjian-perjanjian tertentu Syarat Akta pejabat tertentu yang bukan notaris untuk perjanjianperjanjian tertentu Syarat izin dari yang berwenang.56

Perjanjian yang tidak memenuhi syarat subyektif yaitu tidak adanya kesepakatan mereka yang membuat perjanjian dan kecakapan membawa konsekuensi perjanjian yang dibuatnya itu dapat dibatalkan oleh pihak yang merasa dirugikan namun selama yang dirugikan tidak mengajukan gugatan pembatalan maka perjanjian yang dibuat itu tetap berlaku terus. Apabila syarat subyektif tidak dipenuhi yaitu tidak adanya hal tertentu dan sebab yang halal, perjanjian yang dibuat para pihak sejak dibuatnya perjanjian telah batal atau batal demi hukum. 2.

Perjanjian Sewa Menyewa Antara Yayasan Pendidikan Panca Mitra Karya dan Pemilik Gedung Sekolah. Untuk melaksanakan suatu perjanjian, terlebih dahulu harus ditetapkan secara

tegas dan cermat apa saja isi perjanjian / apa saja hak dan kewajiban para pihak. Pada dasarnya kontrak berawal dari perbedaan atau ketidaksamaan kepentingan para pihak perumusan hubungan kontraktual tersebut diawali dengan proses negosiasi diantara pihak. Melalui negosiasi para pihak berupaya menciptakan bentuk-bentuk kesepakatan untuk saling mempertemukan sesuatu yang diinginkan ( kepentingan melalui proses tawar menawar ).57 Dalam tawar menawar tersebut menghasilkan kesepakatan antara kedua belah pihak sebagaimana identitas dua pihak dimuat pada 56

Munir Fuady, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), (Bandung : Citra aditya Bakti, 2001), hlm. 33. 57 Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersil, (Jakarta : Prenada Media Group, 2010 ), hal.1


37

kepala perjanjian sewa menyewa antara Yayasan Pendidikan Panca Mitra Karya dengan pemilik gedung sekolah yaitu : a.

Pihak-Pihak. Dari hasil wawancara dengan pihak menyewakan pemilik gedung sekolah

dengan pihak penyewa Ketua Yayasan Pendidikan Panca Mitra Karya, bahwa pihak pertama bernama Tuan SARTONO WIJAYA, dan pihak kedua TUAN SUKIWI TJONG, dalam hal ini pihak pertama menerangkan menyewakan satu unit bangunan sekolah, lengkap dengan barang-barang inventaris, yang terdiri dari bangku-bangku sekolah, meja guru dan papan tulis yang terdapat dimasing-masing kelas dari sekolah tersebut, demikian berikut saluran-saluran air dan listrik, serta hak-hak atas langganannya, terletak didalam Provinsi Sumatera Utara Kota Binjai, Kecamatan Binjai Kota, Kelurahan Kartini, kepada Pihak Kedua.58 b. Objek Sewa Menyewa. Dalam perjanjian sewa menyewa ditemui adanya sesuatu yang menjadi objek. Pada dasarnya apa yang menjadi objek sewa menyewa adalah apa yang merupakan objek hukum. Jadi objek sewa menyewa adalah merupakan objek hukum. Yang dimaksud dengan objek hukum (recht subject) adalah : segala sesuatu yang bermanfaat dan dapat dikuasai oleh subjek hukum serta dapat dijadikan objek dalam suatu hubungan hukum.59

58

Hasil Wawancar dengan Sartono Wijaya, Pemilik Gedung Sekolah Panca Mitra Karya Binjai Tertanggal 30 Maret 2012. 59 Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum (Suatu Pengantar), (Yogyakarta : Liberty, 1999), hlm. 68.


38

Objek perjanjian sewa menyewa tersebut adalah 1(satu) unit bangunan sekolah berikut inventaris yang terdapat didalamnya. Jika pada waktu sewa menyewa ini berakhir, maka pihak kedua diwajibkan menyerahkan kembali apa yang disewanya tersebut dalam kedaan terpelihara baik, tanpa dihuni oleh siapapun serta dalam keadaan kosong, berikut dengan barang-barang inventaris yang berada dan terdapat disekolah tersebut kepada pihak pertama. Demikian pula halnya dengan yang terjadi dalam perjanjian sewa menyewa ini meliputi segala jenis benda baik benda bergerak maupun benda tidak bergerak asal tidak dilarang oleh undang-undang dan ketertiban umum.60 Peraturan tentang sewa menyewa, berlaku untuk segala macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, karena perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. 61 Menurut Pasal 1549 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa semua jenis barang, baik yang tak bergerak, baik yang bergerak dapat disewakan. c.

Uang Sewa. Selain hak yang dimiliki oleh penyewa untuk menempati gedung yang

merupakan objek perjanjian, tentulah ada kewajiban yang harus dan wajib untuk dilakukan yaitu membayar uang sewa sesuai dengan kesepakatan. 60

Qirom S. Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya, Loc. Cit. R. Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perjanjian dan Perikatan, (Jakarta : Pradya Paramita, 1987), hlm. 4. 61


39

Selanjutnya Pihak Pertama dengan Pihak Kedua atas kesepakatan bersama, dimana uang sewanya boleh dibayar dua tahap yaitu jangka waktu sewa setahun Rp 50.000.000 (lima puluh juta rupiah) dari jumlah uang yang mana sebagian yaitu sebesar Rp 25.000.000 (dua puluh lima juta rupiah) telah dibayar dengan tunai pada tanggal 5 agustus 2011 dan sisanya akan dilunasi oleh pihak kedua kepada pihak pertama pada saat berakhirnya sewa menyewa ini yaitu pada tanggal 5 agustus 2012, maka dari itu dijelaskan jangka waktu berakhirnya sewa menyewa selama 1 tahun dari waktu yang telah ditentukan oleh kedua belah pihak.62 Maka dari itu perjanjian sewa menyewa ini berarti kedua belah pihak telah menyetujui isi dan maksud perjanjian, dengan demikian perjanjian tersebut mengikat kedua belah pihak sebagaimana Undang-Undang. d. Masa Sewa. Pada prinsipnya, tidak terjadi suatu perjanjian sewa menyewa tanpa adanya batas waktu. Namun demikian tidak diwajibkan untuk semua perjanjian sewa menyewa menyebutkan batas waktunya secara jelas, misalnya “Sewa menyewa dilangsungkan dari tanggal 1 Januari 2009 sampai tanggal 31 Desember 2010 “ dan sebagainya. Ketentuan dalam KUHPerdata dalam hal ini memperhatikan kebiasaan masyarakat tradisional dimana banyak terjadi perjanjian sewa menyewa hanya menentukan jumlah sewa pertahun atau perbulan bahkan sewa menyewa harian seperti misalnya persewaan hotel atau kendaraan.

62

Hasil Wawancara dengan Sartono Wijaya, pemilik Gedung Sekolah Panca Mitra Karya Binjai Tertanggal 30 Maret 2012.


40

Untuk mencegah timbulnya hal-hal yang tidak diharapkan timbul dikemudian hari dan mencegah penafsiran dan makna ganda, pencantuman “ Batas waktu yang jelas “ sangat diperlukan. Jangka waktu yang telah ditentukan didalam perjanjian sewa menyewa ini adalah selama 1 (satu) tahun lamanya, terhitung sejak tanggal 5 (lima) Agustus 2011 (dua ribu sebelas) sampai 5 (lima) Agustus 2012. Jika salah satu pihak bermaksud untuk memperpanjang masa jangka waktu sewa menyewa ini, maka kehendaknya itu haruslah diberitahukan dan mendapat persetujuan dari pihak-pihak dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sebelum jangka waktu persewaan berakhir, hal ini sesuai dengan ketentuan perjanjian sewa menyewa tersebut. Jadi meskipun jangka waktu persewaan ini jelas disebutkan, para pihak tidak dapat dengan semena-mena untuk membatalkan perjanjian ini tanpa ada kesepakatan terlebih dahulu dari para pihak begitu juga halnya didalam melakukan perpanjangan jangka waktu sewa, haruslah terlebih dahulu memberitahukan kepada pihak-pihak sebelum jangka waktu perjanjian berakhir. e.

Hak dan Kewajiban. Dalam perjanjian sewa menyewa tentu ada hak dan kewajiban yang harus

dilaksanakan baik oleh pihak penyewa maupun pihak yang menyewakan. Kewajiban-kewajiban pihak penyewa maupun yang menyewakan telah diatur didalam KUHPerdata, Buku ke III Bab IV bagian kedua dan ketiga. Dalam Pasal 1550 BW, menentukan tiga macam kewajiban pihak yang menyewakan. Ketiga macam kewajiban tersebut merupakan kewajiban yang harus


41

dibebankan kepada pihak yang menyewakan, sekalipun hal tersebut tidak ditentukan dalam perjanjian. Ketiga macam kewajiban tersebut adalah : a. Kewajiban untuk menyerahkan barang yang disewa kepada pihak penyewa; b. Kewajiban pihak yang menyewa untuk memelihara barang yang disewa, selama waktu yang diperjanjikan sehingga barang yang disewa tersebut tetap dapat dipergunakan, dan dapat dinikmati sesuai dengan hajat yang dimaksud pihak penyewa; c. Pihak yang menyewakan wajib memberikan ketentraman kepada si penyewa, menikmati barang yang disewa selama perjanjian berlangsung. Sementara yang merupakan hak bagi pihak yang menyewakan adalah bahwa ia berhak atas harga yang telah disepakati dan menerima hasil pembayaran sewa tersebut. Sedangkan kewajiban pihak penyewa diatur dalam Pasal 1560, 1561, 1564 dan 1566 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Secara garis besarnya dapat diuraikan sebagai berikut : a. Penyewa wajib melunasi uang sewa sesuai dengan jumlah dan waktu yang ditetapkan; b. Memelihara benda yang disewakan itu sebaik-baiknya dan mempergunakan benda tersebut menurut kegunaannya; c. Menanggung segala kerusakan yang terjadi selama masa sewa menyewa, kecuali ia dapat membuktikan bahwa kerusakan itu bukan karena kesalahannya, tetapi terjadi diluar kekuasaannya;


42

d. Harus mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan seperti menerima barang tersebut. Dan merupakan hak penyewa adalah bahwa ia berhak untuk menggunakan atau menikmati objek sewa selama masa sewa menyewa berlaku. Selama itu hak penyewa dimaksud tidak hilang sekalipun objek dialihkan (dijual) kepada pihak ketiga, kecuali terjadinya pelepasan atau pembatalan perjanjian karena suatu sebab. Dalam Hukum Perdata dikenal suatu kaedah yang diatur dalam Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi “ Jual beli tidak memutuskan sewa menyewa “. Pasal ini memberikan kedudukan yang kuat bagi penyewa dalam memanfaatkan objek sewa. 3.

Kekuatan Hukum Atas Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Yang Dibuat Dibawah Tangan. Dalam asas kebebsan berkontrak dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata (“KUHPerdata”), para pihak dalam membuat kontrak bebas untuk membuat suatu perjanjian, apapun isi dan bagaimana bentuknya. Pasal 1338 KUHPerdata berbunyi : Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan Undang-Undang berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh Undang-Undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Bahwa Surat Perjanjian sewa atau kontrak gedung adalah yang terpenting dalam menjalankan suatu transaksi sewa menyewa. Surat Perjanjian sewa menyewa gedung bisa dibuat “ dibawah tangan “ ataupun “ notariil “ yakni dihadapan Notaris.


43

Dibawah tangan artinya dibuat para pihak (pemilik dan penyewa sendiri) dan umumnya diikut sertakan 2 (dua) orang saksi, sedangkan dihadapan Notaris artinya dibuat dan dilaksanakan dihadapan Notaris. Sedangkan pada dasarnya Perjanjian yang dibuat secara tertulis dibedakan menjadi 2 bagian yakni : 1.

Perjanjian di bawah tangan.

2.

Perjanjian Notariil disebut Akta Notaris.

Menurut bentuknya Akta dapat dibedakan menjadi dua63, yaitu : a.

Akta Autentik adalah Akta yang dibuat oleh atau dihadapkan Pejabat yang berwenang yang memuat tentang adanya peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar adanya hak atau perikatan dan mengikat bagi pembuatannya ataupun bagi pihak ketiga. Berdasarkan inisiatif pembuatannya, Akta Autentik dibagi menjadi 2, yaitu: 1. Akta Pejabat ( Akte Amtelijke ). Akta

yang inisiatif

pembuatannya

dari pejabat

yang bersangkutan

(dibuat oleh pejabat). Contoh Akta Kelahiran. 2. Akta Para Pihak ( Acte Partij ) Akta yang inisitif pembuatannya dari para pihak dihadapan Pejabat yang berwenang. Contoh Akta sewa menyewa. Akta Autentik mempunyai kekuatan yang sempurna dan mengikat, artinya :

63

Sudikno Mertokusumo. Hukum Acara Perdata Indonesia. (Edisi ke-3, Yogyakarta : Liberty.1998) Hal.116.


44

1. Sempurna

: bahwa untuk membuktikan akta itu sempurna/tidak, atau benar/tidak, cukup dibuktikan dengan akta itu sendiri dengan kata lain tidak memerlukan pembuktian dengan alat bukti lainnya.

2. Mengikat

: bahwa hakim harus menguji kebenaran isi akta autentik itu sendiri kecuali dapat dibuktikan sebaliknya.

b.

Akta dibawah tangan adalah Akta yang pembuatannya dilaksanakan sendiri oleh para pihak atau tidak ada campur tangan dari Pejabat. Akta dibawah tangan ini mempunyai kekuatan pembuktian berdasarkan pengakuan dari pihak-pihak yang membuatnya, artinya kekuatan akta dibawah tangan ini dapat dipersamakan kekuatannya dengan akta autentik bila dalam hal pembuktiannya oleh para pembuat akta dibawah tangan mengakui atau membenarkan apa yang ditandatangani. Dengan demikian maka bila didalam akta autentik tidak perlu persetujuan dari pihak tertentu, namun didalam akta dibawah tangan memerlukan persetujuan dari pihak tertentu. Oleh karena itu , perbedaan antara akta dibawah tangan dengan akta autentik adalah terletak pada ada atau tidaknya campur tangan dari Pejabat yang berwenang. Perjanjian bawah tangan adalah perjanjian – perjanjian yang hanya dibuat

oleh para pihak sendiri, sedangkan Akta Notaris adalah perjanjian yang dibuat dihadapan Notaris. Perbedaan antara keduanya adalah pada kekuatan hukumnya. Perjanjian yang dibuat dalam Akta Notaris mempunyai kekuatan hukum sempurna, karena dibuat


45

dalam bentuk Akta Otentik. Yang artinya apa yang tercantum dalam akta tersebut harus dianggap benar adanya sampai ada pihak (biasanya pihak lawan) yang dapat membuktikan bahwa apa yang tercantum dalam akta tersebut tidak benar. Jadi pembuktian sebaliknya terhadap isi akta tersebut dibebankan kepada pihak yang mengklaim bahwa apa yang termuat didalam isi akta tersebut tidak benar. Sedangkan dalam perjanjian dibawah tangan, maka para pihak akan saling beradu argument dan beradu bukti untuk membuktikan manakah yang benar dan semua akan tergantung pada penilaian Hakim. Sehingga dari sini dapat disimpulkan bahwa Akta Notaris memang lebih memiliki kekuatan pembuktian yang lebih kuat dari pada hanya sekedar perjanjian dibawah tangan. Perbedaan terbesar antara Akta Otentik dan Akta yang dibuat dibawah tangan ialah :64 a. Akta Otentik mempunyai tanggal yang pasti (perhatikan bunyi psl.1 P.J.N yang menyatakan “menjamin kepastian tanggalnya dan seterusnya ), sedangkan mengenai dari tanggal dari akta yang dibuat dibawah tangan tidak selalu demikian; b. Grosse dari akta otentik dalam beberapa hal mempunyai kekuatan eksekutorial seperti putusan hakim, sedangkan akta yang dibuat dibawah tangan tidak pernah mempunyai kekuatan eksekutorial;

64

G.H.S. Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, (Jakarta : PT.Gelora Aksara Pratama, 1983, hlm.54


46

c. Kemungkinan akan hilangnya akta yang dibuat dibawah tangan lebih besar dibandingkan dengan akta otentik. Perjanjian sewa-menyewa antara Yayasan Panca Mitra Karya dengan pemilik gedung sekolah merupakan perjanjian kontraktual yang dilakukan dibawah tangan yang dilegalisasi oleh Notaris dan sah secara hukum menurut KUHPerdata, sepanjang memenuhi syarat sah Pasal 1320 KUHPerdata. Perjanjian sewa-menyewa ini dibuat dibawah tangan dan dilegalisasi oleh Notaris didasari oleh efesiensi waktu, biaya, itikad baik dari para pihak dan saling adanya kepercayaan. Sebagaimana hasil wawancara Penulis dengan kedua belah pihak baik Ketua Yayasan maupun Pemilik gedung sekolah bahwa perjanjian sewa-menyewa ini dilengkapi dengan surat pendukung seperti : KTP, Surat Tanah, Akta Pendirian Yayasan dan sejauh ini belumpernah terjadi wanprestasi pada pihak penyewa.65 Pengertian dari Akta dibwah tangan adalah akta yang dibuat sendiri oleh pihak-pihak yang berkepentingan tanpa bantuan Pejabat Umum.66 Menurut Pasal 1 Stb 1867 No.29, Pasal 286 RBg daan Pasal 1878 KUHPerdata, Surat-Surat, Daftar, Catatan mengenai rumah tangga dan Surat-Surat lainnya yang dibuat tanpa bantuan seorang Pejabat Umum yang berwenang, termasuk kedalam bentuk akta dibawah tangan. Akta dibawah tangan hanya mempunyai kekuatan pembuktian materiil saja, sehingga untuk mempunyai kekuatan

65

Hasil Wawancara dengan Sukiwi Tjong, Ketua Yayasan Panca Mitra Karya Binjai dan Tuan Sartono Wijaya Pemilik Gedung Sekolah, pada Tanggal 15 April 2012. 66 Riduan Syahrani, Hukum Acara Perdata di Lingkungan Peradilan, (Jakarta : Pustaka Kartini, 1977), hlm.62


47

pembuktian yang sempurna harus diakui oleh kedua pihak yang membuatnya atau dikuatkan lagi dengan alat bukti lainnya. Akta dibawan tangan tidak mempunyai daya bukti lahir karena selain tidak dibuat dihadapan ataupun oleh Pejabat-Pejabat yang berwenang maka tanggal dibuatnya akta dibawah tangan itupun dapat dibuat sesuka hati yang membuatnya. Undang-Undang beranggapan bahwa tiap-tiap orang yang menandatangani suatu akta dibawah tangan, telah menyadari dan mengetahui bukan saja isi akta, tetapi akibat dari penandatanganannya. Tetapi sebaliknya, bagi para ahli warisnya ataupun orang yang memperoleh hak dari padanya, tidaklah demikian halnya. Suatu Akta dibawah tangan berdaya bukti formil, jika yang bertanda tangan pada Akta itu menerangkan bahwa benar apa yang tertulis didalam Akta sesuai dengan apa yang diterangkannya. Adapun daya bukti materil yang juga ada pada akta dibawah tangan, lingkungannya juga terbatas dan tidak ada perbedaannya dengan Akta Otentik. Dengan demikian dapat diketahui bahwa perbedaan yang pokok antara Akta Notari dengan Akta yang dibawah tangan adalah cara pembuatannya atau cara terjadinya akta tersebut. Apabila Akta Notaris, cara pembuatannya / terjadinya Akta tersebut dilakukan oleh atau dihadapan Pegawai Umum dalam hal ini Notaris, maka untuk Akta dibawah tangan cara pembuatannya / terjadinya tidak dilakukan oleh atau dihadapan Pegawai Umum, tetapi cukup pihak yang berkepentingan saja. Dalam isi perjanjian sewa-meyewa antara pihak Yayasan selaku penyewa dengan Pemilik Gedung Sekolah selaku pihak yang menyewakan mengatur tentang hak dan kewajiban para pihak, objek perjanjian, harga sewa dan cara pembayarannya,


48

jangka waktu sewa-menyewa, dan hal-hal lain yang sesuai dengan perjanjian sewa-menyewa pada umumnya. Menurut sudut pandang hukum, perjanjian standar tersebut adalah sah asalkan sudah memenuhi ketentuan Pasal 1320 KHUPerdata sebagaimana disebutkan diatas. Apabila para pihak telah menandatangani perjanjian secara hukum dianggap sudah menyetujui atau menyepakati isinya. Dengan demikian dalam perjanjian standar, tanda tangan merupakan tanda kesepakatan. Perjanjian sewa-menyewa yang dibuat pada akta tertulis dibawah tangan berfungsi sebagi alat bukti sah dan dapat dipergunakan untuk melakukan tuntutan apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi. Namun apabila disangkal oleh para pihak, maka pihak yang tidak menyangkal harus membuktikan kebenaran mengenai apa yang tertulis pada akta dibawah tangan tersebut. Hal ini tentu merupakan salah satu resiko dari suatu Akta dibawah tangan. Dalam perjanjian sewa-menyewa antara Yayasan dengan Pemilik Gedung Sekolah ini, Surat Perjanjian sewa-menyewa dibuat dibawah tangan dan dilegalisasi oleh Notaris, menurut kedua belah pihak karena adanya itikad baik, efesiensi waktu (jangka waktu sewa) dan para pihak berpendapat perjanjian yang mereka buat secara bawah tangan dilegalisasi oleh Notaris sudah sah dan mengikat antara para pihak dan juga sebagai bukti yang kuat. Legalisasi dalam pengertian sebenarnya adalah membuktikan bahwa dokumen yang dibuat oleh para pihak itu memang benar-benar ditanda tangani oleh para pihak yang membuatnya. Oleh karena itu diperlukan kesaksian seorang Pejabat Umum yang diberikan wewenang untuk itu yang dalam hal ini adalah Notaris untuk menyaksikan


49

penandatanganan tersebut pada tanggal yang sama dengan waktu penandatanganan itu. Dengan demikian legalisasi itu adalah melegalize dikumen yang dimaksud dihadapan Notaris dengan membuktikan kebenaran tandatangan penandatanganan dan tanggalnya. Ada kalanya yang dibuat dibwah tangan itu, para pihak kurang puas kalau tidak dicapkan di Notaris. Notaris dalam hal ini dapat saja membubuhkan cap pada Akta-Akta dibawah tangan itu. Sebelum membubuhkan cap Notaris, diberi nomor dan tanggal, nomor mana yang harus dicatat dalam buku(Daftar Akta), kemudian diberikan kata-kata dan ditandatangani oleh Notaris. Untuk keperluan legalisasi itu, maka para penandatanganan Akta itu harus datang menghadap Notaris, tidak boleh ditandatangani sebelumnya di rumah. Kemudian Notaris memeriksa tanda kenal, yaitu KTP atau tanda pengenal lainnya. Pengertian kenal itu lain dengan pengertian sehari-hari, yakni Notaris harus mengerti benar sesuai dengan kartu kenalnya, dia memang orangnya, yang bertempat tinggal di alamat kartu itu, gambarnya cocok. Sesudah diperiksa cocok, kemudian Notaris membacakan akta dibawah tangan itu dan menjelaskan isi dan maksud surat dibawah tangan itu. Mengenai tata cara legalisasi yang memenuhi syarat menurut bunyi pasal 1874 a KUHPerdata : a. Penandatangan akta (para pihak) dikenal atau diperkenalkan kepada Notaris. b. Sebelum Akta ditandatangani oleh para penghadap, Notaris terlebih dahulu harus membacakan isinya. c. Kemudian akta tersebut ditanda tangani para penghadap dihadapan Notaris.


50

Sebagai yang ditugaskan untuk memberikan pengesahan (legalisasi) dan melakukan pendaftaran (waarmerking) surat-surat dibawah tangan dalam buku register, selain Notaris yang mempunyai kewenangan yang sama-sama untuk itu adalah Ketua Pengadilan Negeri, Wali Kota, Bupati dan Kepala Kewedaan.67 Dalam kenyataan yang terjadi dimasyarakat, sebagian dari masyarakat kurang menyadari pentingnya suatu dokumen sebagai alat bukti sehingga kesepakatan diantara para pihak cukup dilakukan dengan rasa saling kepercayaan dan dibuat secara lisan terutama pada masyarakat yang masih diliputi oleh adat kebiasaan yang kuat, untuk peristiwa-peristiwa yang penting dibuktikan dengan kesaksian dari beberapa orang saksi, biasanya yang menjadi saksi-saksi untuk peristiwa-peristiwa itu ialah tetangga-tetangga, teman-teman sekampung atau pegawai desa. Sesungguhnya didalam kesaksian dengan mempergunakan beberapa saksi tersebut terdapat kelemahan-kelemahan, apabila terdapat suatu peristiwa yang harus dibuktikan kebenarannya, dalam hal ini terjadi sengketa antara pihak-pihak yang berkepentingan, maka saksi-saksi itulah yang akan membuktikan kebenarannya dengan memberikan kesaksiannya. Pasal 15 ayat 2 huruf a UUJN yang mengatur tentang legalisasi berbunyi : “Notaris berwenang mengesahkan tandatangan dan menetapkan kepastian tanggal surat dibawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus “.

67

A.Kohar, Notaris Berkomunikasi, (Bandung : Alumni, 1984), hlm.36.


51

Notaris dalam memberi legalisasi, membubuhkan tanggal dan keterangan bagian bawah dari surat itu, dengan mencantumkan keterangan yang berbunyi : Nomor...../LEG/IV/2012 Saya yang bertanda tangan dibawah ini....., Notaris di.....Menerangkan bahwa isi surat ini telah saya bacakan dan terangkan kepada ....yang saya Notaris kenal/diperkenalkan kepada saya Notaris dan sesudah itu maka........ membubuhkan tandatangan/cap jarinya diatas surat ini dihadapan saya, Notaris. Berdasarkan ketentuan Pasal 56 ayat (3) UUJN, Surat dibawah tangan yang disahkan atau dilegalisasi oleh Notaris wajib diberi teraan cap / stempel serta paraf atau tanda tangan Notaris. Sebagian masyarakat berpendapat bahwa dengan dilegalisasinya Surat dibawah tangan itu, Surat itu memperoleh kedudukan sebagai Akta Otentik. Dengan kata lain Surat itu dianggap seolah-olah dibuat oleh atau dihadapan Notaris. Surat dibawah tangan sekalipun telah mendapat legalisasi dari Notaris tetaplah merupakan Surat yang dibuat dibawah tangan. “ Legalisasi adalah pengesahan Surat yang dibuat dibawah tangan “.68 Terhadap Surat dibawah tangan yang dilegalisasi oleh Notaris, maka Notaris bertanggung jawab atas 4 (empat) hal :69 a. Identitas 1. Notaris berkewajiban meneliti identitas pihak-pihak yang akan menandatangani Surat/Akta dibawah tangan (KTP, Paspor, SIM, atau diperkenalkan oleh orang lain. 2. Meneliti apakah cakap untuk melakukan perbuatan hukum. 3. Meneliti apakah pihak-pihak yang berwenang yang menandatangani Surat/Akta. 68 69

Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata, (Bandung:Sinar Grafika,2005), hlm.597. H.M. Imron, Legalisasi Harus Dilengkapi Saksi, Renvoi Nomor 10/34 April 2006, hlm.1


52

b. Isi Akta Notaris wajib membacakan isi Akta kepada pihak-pihak dan menanyakan apakah benar isi akta yang demikian yang dikehendaki pihakpihak. c. Tandatangan. Mereka harus menandatangani dihadapan Notaris. d. Tanggal Membubuhi tanggal pada Akta dibawah tangan tersebut kemudian dilakukan ke buku daftar yang telah disediakan untuk itu. Adapun tujuan dari legalisasi atas penandatanganan Akta dibawah tangan adalah :70 a. Agar terdapat kepastian atas kebenaran tanda tangan yang terdapat dalam Akta, dan juga kepastian atas kebenaran bahwa tanda tangan itu adalah benar sebagai tanda tangan para pihak : b. Dengan demikian, para pihak pada dasarnya tidak leluasa lagi untuk menanda tangan yang terdapat pada Akta. Dengan telah dilegalisasi Akta dibawah tangan, maka bagi Hakim telah diperoleh kepastian mengenai tanggal dan identitas dari pihak yang mengadakan perjanjian tersebut serta tanda tangan yang dibubuhkan dibawah Surat itu benar berasal dan dibubuhkan oleh orang yang namanya tercantum dalam Surat itu dan orang yang membubuhkan tandatangannya dibawah Surat itu tidak lagi dapat mengatakan bahwa para pihak atau salah satu pihak tidak mengetahui apa isi surat itu, karena isinya telah dibacakan dan dijelaskan terlebih dahulu sebelum para pihak membubuhkan tandatangan dihadapan Pejabat Umum tersebut. Untuk mencover perjanjian agar benar-benar aman, maka memang diperlukan perjanjian yang dibuat dalam bentuk Akta Notaris. Agar kelak dikemudian hari, manakala terjadi sengketa terhadap persoalan tersebut, maka pihak pembuat akan 70

Yahya Harapan, Op Cit, hlm.597


53

lebih mendapatkan kepastian Hukum. Namun hal ini bukan berarti perjanjian yang dibuat secara bawah tangan kehilangan daya mengikatnya. Perjanjian bawah tangan tetap menjadi salah satu alat bukti yang sah untuk berpekara di Pengadilan. Hanya yang perlu menjadi pertimbangan adalah bahwa kekuatan Hukum yang mengikutinya akan berbeda dengan apabila perjanjian itu dibuat dalam bentuk Akta Notariil. Yang diperlukan hanya mempertimbangkan apakah kira-kira resiko akibat apabila perjanjian itu dibuat dibawah tangan membawa implikasi yang significan atau tidak, apabila perjanjian itu hanya perjanjian-perjanjian “ringan” yang memiliki resiko lebih sedikit, maka silahkan saja dibuat dalam bentuk perjanjian bawah tangan. Namun apabila beresiko lebih besar, maka hendaklah dibuat dalam bentuk Notariil Akta, Sehingga kepastian Hukumnya lebih terjaga. Para pihak yang terlibat mengutarakan maksudnya masing-masing kepada Notaris dan Notaris yang akan membuat Aktanya, kemudian Akta akan dibacakan dan setelah itu akan ditandatangani oleh para pihak jika semua kehendak para pihak tersebut sudah benar. Jadi dari berbagai segi memang ada perbedaan antara Akta bawah tangan dan Akta Notaris. Masalah perlu atau tidaknya semua perjanjian dibuat dalam Akta Notaris, tentunya itu sangat bergantung pada kepentingan para pihak dan kehendak para pihak masing-masing. Dalam hal ini sekalipun sama-sama secara tertulis akan tetapi sangat dianjurkan untuk dibuat secara Notariil. Karena terdapat perbedaan kekuatan (Hukum) pembuktiannya, secara gampangnya yang dibuat dibawah tangan sangat mudah disangkal, sedangkan Notaris adalah Pejabat yang telah disumpah demikian


54

Akta yang dibuat dihadapannya mempunyai kekuatan Hukum yang kuat. Siapa yang menyangkal isi Akta Notariil haruslah mengajukan kontra bukti yang sangat kuat barulah dapat melumpuhkan kekuatan Akta Notariil. B. Kedudukan Yayasan Sebagai Badan Hukum Menurut Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan Pertumbuhan Badan Hukum Yayasan cukup pesat dalam masyarakat Indonesia. Keberadaan yayasan pada dasarnya merupakan pemenuhan kebutuhan bagi masyarakat yang menginginkan adanya wadah atau lembaga yang bersifat dan bertujuan sosial, keagamaan dan kemanusiaan. Dengan adanya yayasan, maka segala keinginan sosial, keagamaan dan kemanusiaan itu dapat diwujudkan di dalam suatu lembaga yang telah diakui dan diterima keberadaannya. Bahkan ada pendapat mengatakan bahwa yayasan merupakan nirlaba, artinya tujuannya bukan mencari keuntungan, melainkan melaksanakan sesuatu yang bersifat amal. Namun tidak semua yayasan yang ada dalam masyarakat itu didaftarkan untuk menjadikannya suatu badan hukum menurut peraturan yang berlaku. Di Indonesia kegiatan sosial kemanusiaan yang dilakukan Yayasan diperkirakan muncul dari kesadaran masyarakat kalangan mampu yang memisahkan kekayaannya untuk membantu masyarakat yang mengalami kesusahan. Adapun alasan mereka memilih mendirikan yayasan karena jika dibandingkan dengan bentuk badan hukum lain yang hanya terkonsentrasi pada bidang ekonomi dan usaha, yayasan dinilai lebih memilih ruang gerak untuk menyelenggarakan kegiatan sosial seperti pendidikan, kesehatan


55

serta keagamaan yang pada umumnya belum ditangani oleh badan – badan hukum lain.71 Sebelum berlakunya Undang-Undang Yayasan, sebagai badan hukum (recht persoon) yayasan sudah sejak lama diakui dan tidak diragukan. Meskipun belum ada undang-undang yang mengaturnya. Dalam lalu lintas hukum sehari-hari yayasan diperlakukan sebagai legal entity.72 Umumnya yayasan selalu didirikan dengan akta notaris sebagai syarat bagi terbentuknya suatu yayasan. Namun ada juga yayasan yang didirikan oleh badan-badan pemerintah dilakukan atau dengan suatu Surat Keputusan dari pihak yang berwenang untuk itu atau dengan akta notaris. Didalam akta notaris yang dibuat tersebut dimuat ketentuan tentang pemisahan harta kekayaan oleh pendiri Yayasan, yang kemudian tidak boleh lagi dikuasai oleh pendiri. Selama ini beberapa peraturan perundang-undangan yang berlaku hanya menyebutkan mengenai Yayasan tanpa menjelaskan atau mengatur tentang pengertian Yayasan, seperti yang terdapat dalam Pasal 365, Pasal 899, Pasal 900 dan Pasal 1680 KUHPerdata. Didalam pasal-pasal ini sama sekali tidak memberikan pengertian tentang Yayasan. Agar pengertian yayasan tidak menyimpang maka Pemerintah mengeluarkan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004

71

Arie Kusumastuti dan Maria Suhardiadi, Hukum Yayasan Di Indonesia, (Jakarta : PT. Abadi, 2003), hlm. 1. 72 Setiawan,, Tiga Aspek Yayasan, (Varia Peradilan Tahun V, No. 55, April, 1995), hlm.112.


56

tentang Yayasan. Pengertian yayasan pada Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 menyatakan bahwa : ”Yayasan adalah suatu badan hukum yang terdiri atas kekayaan yang dipisahkan untuk mencapai tujuan tertentu dibidang sosial, keagamaan, dan kemanusiaan yang tidak mempunyai anggota.” Setelah keluarnya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan, maka penentuan status badan hukum yayasan harus mengikuti ketentuan yang ada didalam undang-undang tersebut. Dalam undang-undang tersebut menyatakan bahwa yayasan memperoleh status badan hukum setelah akta pendirian memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Azasi Manusia. Dengan ketentuan tersebut dapat diketahui Yayasan menjadi badan hukum karena undang-undang atau berdasarkan undang-undang bukan berdasarkan sistem terbuka yaitu berdasarkan pada kebiasaan, dokrin dan yurisprudensi. Modal awalnya berupa kekayaan pendiri yang dipisahkan dari kekayaan pribadinya yang lain. Memiliki tujuan tertentu yang merupakan konkretisasi nilai-nilai keagamaan, sosial dan kemanusiaan, tidak memiliki anggota.73 Yayasan sebagai suatu badan hukum, memiliki hak dan kewajiban yang independen, yang terpisah dari hak dan kewajiban orang atau badan yang mendirikan

73

Chatamarrasjid Ais, Badan Hukum Yayasan Edisi Revisi, (Bandung : PT.Citra Aditya Bakti, 2006), hlm. 2.


57

Yayasan, maupun para Pengurus serta organ yayasan lainnya.74 Yayasan merupakan suatu badan yang melakukan berbagai kegiatan yang bersifat sosial dan mempunyai tujuan idiil.75 Yayasan dipandang sebagai subyek hukum karena memenuhi hal - hal sebagai berikut : 76 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Yayasan adalah perkumpulan orang. Yayasan dapat melakukan perbuatan hukum dalam hubungan hukum. Yayasan mempunyai harta kekayaan sendiri. Yayasan mempunyai pengurus. Yayasan mempunyai maksud dan tujuan. Yayasan mempunyai kedudukan hukum (domisili) tempat. Yayasan dapat digugat atau menggugat di muka pengadilan. Sehingga dari unsur-unsur yang tersebut di atas dapat diberikan suatu

kesimpulan bahwa Yayasan memenuhi syarat sebagai badan hukum dimana Yayasan memiliki harta kekayaan sendiri, dapat melakukan perbuatan hukum dalam hubungan Hukum, memiliki maksud dan tujuan serta unsur-unsur lainya sehingga Yayasan persamakan statusnya dengan orang-perorangan. Sekalipun sudah ditentukan status badan Hukumnya suatu Yayasan yang pendiriannya sesuai Pasal 9 ayat 122 yang berbunyi : a. Yayasan didirikan oleh satu orang atau lebih dengan memisahkan sebagian harta kekayaan pendirinya sebagai kekayaan awal. b. Pendirian yayasan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dilakukan dengan akta notaris dan dibuat dalam bahasa Indonesia. 74

Gunawan Wijaya, Yayasan di Indonesia Suatu Panduan Komprehensif, (Jakarta : Elex Media Komputindo, Kelompok Gramedia, 2002), hlm. .4 75 I.G.Rai Widjaya, Hukum Perusahaan, (Jakarta : Kesaint Blanc, 2002), hlm. 60 . 76 Hisbullah Syawie, Aspek-aspek Hukum Mengenai Yayasan di Indonesia, (Varia Pendidikan, Tahun IX, No. 98 November 1993), hlm. 89.


58

Tidak serta merta menjadi sebuah badan hukum bilamana sudah dibuat akta pendiriannya di hadapan notaris. Guna mendapatkan status badan hukum sebuah Yayasan harus melalui proses pengesahan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia seperti yang tercantum dalam Pasal 11 ayat 1 yang berbunyi : Yayasan memperoleh status badan hukum setelah akta pendirian yayasan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 ayat 2 memperoleh pengesahan dari Menteri. Dengan dijelaskan prosedur memperoleh status badan hukum menjadikan hasil yang jelas bahwa yayasan adalah badan hukum dan atas hal ini diharapkan tidak ada lagi keragu-raguan tentang status badan Hukum Yayasan. Pada prinsipnya, terkait status badan hukum, yayasan yang telah ada sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan, berdasarkan pada yurisprudensi dan doktrin, tetap diakui menjadi badan hukum apabila memenuhi persyaratan yang ditentukan dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan. Berdasarkan ketentuan peralihan Pasal 71 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004, sejak berlakunya undang-undang tersebut akan muncul dua pengakuan yang berbeda terhadap yayasan. Ada yayasan yang diakui sebagai badan hukum, sementara disisi lain ada juga yayasan yang tidak diakui sebagai badan hukum. Pengakuan tersebut menimbulkan konsekwensi yuridis bagi yayasan yang telah ada sebelum berlakunya Undang-Undang Yayasan tersebut.


59

Yayasan yang telah ada sebelum berlakunya Undang-Undang Yayasan tersebut, dan telah didaftarkan di Pengadilan Negeri tetap diakui sebagai badan hukum. Hal ini merupakan hak yang telah diperoleh yayasan sebelumnya, oleh karena itu sesuai dengan prinsip hukum yang belaku, hak tersebut tidak dapat hilang begitu saja. Pendaftaran yang telah dilakukan oleh Yayasan sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 pada Pasal 71 Ayat (1) tentang Yayasan hanya terbatas pada Yayasan yang : a. Telah didaftarkan di Pengadilan Negeri dan diumumkan dalam Tambahan Berita Negara Republik Indonesia. b. Telah didaftarkan di Pengadilan Negeri dan Mempunyai izin melakukan kegiatan dari instansi terkait. Dengan pendaftaran tersebut Yayasan tetap diakui sebagai badan hukum. Pengakuan sebagai badan hukum bukan berlangsung secara otomatis, namun terlebih dahulu yayasan harus memenuhi semua persyaratan yang diwajibkan untuk dilakukan menurut Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004. Persyaratanya adalah Yayasan wajib menyesuaikan anggaran dasarnya dengan ketentuan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan dengan ketentuan

bahwa

paling lambat

3

(tiga)

tahun

sejak

mulai

berlakunya

Undang-Undang ini telah melakukan penyesuaian (6 Oktober 2008). Sementara itu, yayasan yang belum pernah terdaftar di Pengadilan Negeri dapat memperoleh status badan hukum dengan cara menyesuaikan anggaran dasarnya


60

dan wajib mengajukan permohonan kepada Menteri dalam jangka waktu paling lambat 1 ( satu ) tahun sejak Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan tersebut berlaku. Bila dalam batas waktu tersebut Pendiri Yayasan lalai menyesuaikan anggaran dasarnya dengan Undang-Undang Yayasan tersebut, maka Yayasan tidak dapat diakui sebagai yayasan dan permohonan pengesahannya ditolak oleh Menteri Hukum Dan Hak Azazi Manusia. Yayasan itu juga wajib memberitahukan kepada Menteri Hukum Dan Hak Azasi Manusia setelah pelaksanaan penyesuaian anggaran dasarnya. Sanksi yang diberikan kepada yayasan yang tidak menyesuaikan anggaran dasarnya adalah Yayasan dapat dibubarkan berdasarkan putusan pengadilan atas permohonan kejaksaan atau pihak yang berkepentingan.77 Jadi, dalam Sistem Hukum Indonesia suatu badan hukum selain memenuhi 3 (tiga) unsur yakni mempunyai harta kekayaan sendiri yang berasal dari suatu perbuatan pemisahan, mempunyai tujuan sendiri (tertentu) dan mempunyai alat perlengkapan yang

merupakan syarat materiil, yayasan juga perlu didaftarkan sebagai badan hukum. Sebelum didaftarkan sebagai badan hukum, yayasan itu secara formal belum dapat diakui secara sah sebagai suatu badan hukum. Perbuatan-perbuatan hukum yang dilakukan oleh pengurus suatu badan hukum yang belum didaftarkan dianggap sebagai perbuatan pribadi pengurus. Pendaftaran badan hukum yayasan dapat dilihat sebagai unsur formal. Sahnya suatu badan hukum sering kali dikaitkan dengan tanggung jawab pengurus, dalam hal perbuatan-perbuatan hukum tanggung jawab 77

Pasal 71 ayat (4) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan.


61

pengurus badan hukum yang sah sebatas tanggung jawab pengurus yang menjadi tanggungjawabnya menurut anggaran Dasar. Sebaliknya jika badan hukumnya belum didaftarkan, maka tanggungjawabnya bersifat pribadi dari orang-orang yang duduk sebagai pengurus. Yayasan sebagai organisme dalam hukum, dalam kegiatan rutin maupun tertentu yayasan dibina, diurus, dan diawasi oleh organ yayasan. Adapun sesuai ketentuan Pasal 2 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 menyebutkan : “Yayasan mempunyai organ yang terdiri dari pembina, pengurus dan pengawas”. Pembina dalam yayasan memiliki kedudukan tertinggi dimana pengawas sebagaimana ditentukan dalam Pasal 2 ayat (1) yang berbunyi: “Pembina adalah organ Yayasan yang mempunyai kewenangan yang tidak diserahkan kepada pengurus atau Pengawas oleh Undang-Undang ini atau anggaran dasar”. Kewenangan yang diberikan kepada adalah kewenangan yang benar, karena pada umumnya pembina adalah pendiri yayasan tersebut, walaupun ada kemungkinan pembina adalah pendiri yayasan tersebut, walaupun ada kemungkinan pembina dapat diangkat oleh rapat pembina jika calon pembina tersebut dinilai mempunyai dedikasi yang tinggi untuk mencapai maksud dan tujuan Yayasan. Kewenangan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi : Kebutuhan mengenai perubahan anggaran dasar. a. Pengangkatan dan pemberhentian anggota pengurus dan anggota pengawas. b. Penetapan kebijakan umum yayasan berdasarkan anggaran dasar Yayasan. c. Penyelesaian program kerja dan rancangan anggaran tahunan Yayasan.


62

d. Penetapan keputusan mengenai penggabungan atau pembubaran Yayasan. Dengan kewenangan tersebut di atas tampaknya seperti segalanya ditentukan dan diatur oleh pembina. Namun jika dicermati ketentuan Pasal 28 ayat (1) tersebut diatas kewenangan tersebut hanya kewenangan yang tidak diserahkan kepada pengurus atau pengawas. Sehingga disamping kewenangan pembina ternyata ada juga kewenangan pengurus dan pengawas, jadi sesungguhnyapun pembina. mengangkat pengurus dan pengawas, namun pembina tidak boleh mencampuri urusan pengurus dan pengawas, hal ini dipertegas kembali dalam ketentuan Pasal 29 yang berbunyi: “Anggota pembina tidak boleh merangkap sebagai anggota pengurus dan/atau anggota pengawas. Demikian juga ketentuan Pasal 31 ayat 3 juncto Pasal 40 ayat (4)”. Yang dapat dilakukan oleh pernbina adalah menilai tindakan pengurus dalam menjalankan kegiatannya mengurus Yayasan tanpa anggota tetapi Yayasan mempunyai pengurus kekayaan dan penyelenggaraan tujuannya. Kewenangan yang diberikan kepada pembina adalah kewenangan yang besar, karena pada umumnya pembina adalah pendiri yayasan tersebut, walaupun ada kemungkinan pembina dapat diangkat oleh rapat pembina jika dalam pembina tersebut dinilai mempunyai dedikasi yang tinggi untuk mencapai maksud dan tujuan yayasan, maupun pengangkatan sesuai Pasal 28 ayat (3). Dengan kewenangan tersebut di atas tampaknya seperti segalanya ditentukan dan diatur oleh pembina. Namun jika dicermati dalam ketentuan Pasal 28 ayat (1) tersebut di atas kewenangan tersebut hanya kewenangan yang tidak diserahkan


63

kepada pengurus atau pengawasan dan pembinaan bukanlah badan tertinggi dalam yayasan tidak seperti yang ditentukan RUPS dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas Pasal 1 ayat (3) yang berbunyi: “Rapat umum pemegang saham yang selanjutnya disebut RUPS adalah organ perseroan yang memegang kekuasaan tertinggi dalam perseroan dan memegang segala wewenang yang tidak diserahkan kepada direksi dan komisaris.” Pengurus

adalah

organ

dalam

yayasan

yang

melaksanakan

kegiatan/pengurusan yayasan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31 ayat (1). Adapun guna menjalankan kegiatan pengurus, maka organ pengurus terbagi atas Ketua, Sekretaris dan Bendahara. Karena pengurus diberikan wewenang untuk menjalankan kegiatan Yayasan, maka pengurus bertanggung jawab untuk kepentingan dan tujuan Yayasan. Pengawas adalah organ dalam Yayasan yang diberikan tugas untuk melaksanakan pengawasan serta memberi nasehat kepada pengurus dalam menjalankan kegiatan Yayasan. Pengawasan di dalam menjalankan tugasnya wajib dengan itikad baik dengan penuh tanggung jawab menjalankan tugas untuk kepentingan Yayasan sendiri.


BAB II PENGATURAN DAN PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA ANTARA YAYASAN PENDIDIKAN PANCA MITRA KARYA DENGAN PEMILIK GEDUNG SEKOLAH

Recommend Documents