BAB II DESKRIPSI INDUSTRI PROPERTY DAN REAL ESTATE DI INDONESIA
2.1.
Sejarah Industri Property dan Real Estate Industri Property dan Real Estate pada umumnya merupakan dua hal yang
berbeda. Real estate merupakan tanah dan semua peningkatan permanen di atasnya termasuk bangunan-bangunan, seperti gedung, pembangunan jalan, tanah terbuka, dan segala bentuk pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Menurut peraturan perundang-undangan di Indonesia, pengertian mengenai industri real estate tercantum dalam PDMN Nomor 5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate. Dalam peraturan ini pengertian industri real estate adalah perusahaan properti yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri pariwisata. Sedangkan definisi property menurut SK Menteri Perumahan Rakyat no.05/KPTS/BKP4N/1995, Ps 1.a:4 property adalah tanah hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum seperti sewa dan kepemilikan. Industri ini berkembang di tanah air sejak diawali dengan Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia (REI) didirikan pada hari Jum’at bersejarah 11 Februari 1972 di Jakarta, yang mungkin tak terbayangkan oleh para pendirinya, bahwa empat puluh tahun kemudian REI akan menjadi asosiasi yang banyak memberi warna dalam kehidupan bangsa Indonesia. Pada hari bersejarah itu
15
pulalah para anggota REI membuat pernyataan - berupa memorandum - yang isinya, antara lain bahwa pengusaha dalam bidang real estate di Indonesia sepakat untuk membentuk suatu wadah dengan nama "Persatuan Pengusaha Real Estate Indonesia". Sikap 33 perusahaan penandatanganan memorandum itu tentu merupakan langkah maju. Sebab, hanya dalam waktu singkat, 11 Februari hingga 27 Maret 1972, para pengurus dan anggota REI secara resmi berhasil membuat keputusan ‘penting dan strategis’ untuk menapak perjalanan jauh ke depan. Sebab, selain menyatakan ke-33 perusahaan tersebut sebagai pendiri REI (seperti dicatat dalam risalah Laporan Sekretariat REI tertanggal 22 Nopember 1974 yang disampaikan pada Musyawarah Nasional REI ke - 1 di Jakarta, 22-23 November 1974), memorandum ini juga memuat beberapa hal penting lainnya. Isi memorandum pertama berintikan kesepakatan menerima Anggaran Dasar Sementara yang telah dibuat, disetujui bisa digunakan sampai pada Musyawarah Nasional yang akan datang. Sedangkan memorandum ketiga menegaskan, “Dalam melaksanakan kepemimpinan organisasi ini, maka Pengurus Sementara akan berpedoman pada Anggaran Dasar Sementara Organisasi, dan untuk pertama kali anggota-anggoata pendiri berstatus masing-masing sebagai cabang-cabang organisasi”. Isi memorandum keempat juga tak kalah penting dan strategis, terutama sebagai
upaya
REI
dalam
menjelajahi
pergaulan
internasional.
Sebab,
memorandum ini berisi persetujuan untuk mengirim delegasi yang akan mewakili
16
REI dalam Inaugural Congress APREF (Asia Pacific Real Estate Federation) yang akan diselenggarakan di Tokyo, 10-12 April 1972. Selang dua hari sejak penandatanganan memorandum, REI menoreh sejarah di Building Information Centre Departemen Pekerjaan Umum dan Tenaga Listrik (PUTL), Jakarta. Saat itu, 29 Maret 1972, REI dinyatakan sebagai salah satu wadah yang menghimpun pengusaha-pengusaha yang bergerak dalam bidang real estate di Indonesia” dengan Surat Rekomendasi No. 02/KTR/M/72 tertanggal 29 Maret 1972 yang isinya selain menjelaskan kedudukan REI, juga menerangkan bahwa, “Organisasi ini dianggap cukup mewakili pengusaha-pengusaha real estate Indonesia di forum internasional, antara lain Asia Pacific Real Estate Federation (APREF)” (www.rei.or.id).
2.2.
Aktivitas Perusahaan Property dan Real Estate Industri Property dan Real Estate memiliki berbagai aktivitas dalam
operasionalnya. Secara umum, kegiatan usaha pada industri property dan real estate adalah sebagai berikut (Bursa Efek Indonesia, 2013) : a. Bertindak atas nama pemilik dalam segala hal mengenai pemeliharaan dan pengelolaan baik rumah tinggal, kondominium apartement, dan bangunan lainnya. b. Industri property dan real estate bertindak untuk mengelola proyek-proyek pembangunan dan pengembangan, melakukan perbaikan dan pemeliharaan gedung.
17
c. Bergerak dalam bidang usaha pengembang dan pembangunan (real estate) dengan melakukan investasi melalui anak perusahaan. d. Usaha konstruksi dan pembangunan real estate serta perdagangan umum. e. Persewaan
perkantoran,
pusat
perbelanjaan,
apartement
dan
hotel,
pembangunan perumahan, hotel, dan apartement beserta segala fasilitasnya. f. Menjalankan usaha di bidang kawasan industri berikut sarana penunjangnya, seperti pembangunan perumahan atau apartement, perkantoran/pertokoan, pembangunan dan pengelolaan instalasi air bersih, limbah, telepon, listrik, penyediaan fasilitas olahraga dan rekreasi di kawasan industri, serta ekspor dan impor barang. g. Pengembangan kota (urban development), yang meliputi pengembangan kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum, penyediaan jasa-jasa pendukung. h. Pengembangan real estate, golf dan country club, serta kantor dan perdagangan. i. Pengelolaan fasilitas rekreasi dan restoran. Adapun secara umum, industri real estate dapat digolongkan sebagai berikut (Bursa Efek Indonesia, 2013): a. Sektor perumahan (rumah tinggal, perumahan multifungsi, komplek real estate, dan lain-lain). b. Sektor komersial (pusat perbelanjaan, pusat perkantoran, apartment, hotel, trade center, dan lain-lain).
18
c. Sektor industri (komplek perindustrian, baik industri berat, menengah, dan ringan, dan lain-lain). Industri property, terdiri dari property komersial dan property non komersial. Didalam perusahaan, property terbagi kedalam tiga bagian, yaitu property berwujud, property tidak berwujud, dan surat berharga. Property berwujud dibagi menjadi dua bagian, yaitu real property yang merupakan perusahaan pengembangan tanah, bangunan, dan lain-lain, dan personal property yang meliputi mesin, peralatan, perlengkapan dan furnitur, barang bergerak, peralatan operasional, dan perhiasan. Property tidak berwujud meliputi goodwill, hak paten, franchises, merek dagang, hak cipta, dan proses kepemilikan. Adapun surat berharga meliputi saham, investasi, deposito, dan piutang dagang (Bursa Efek Indonesia, 2013). Beberapa jenis usaha industri property dan real estate meliputi: a. Penilaian, yaitu profesional penilaian layanan. b. Brokerages, yaitu membantu pembeli dan penjual dalam transaksi. c. Pengembangan, yaitu meningkatkan lahan untuk penggunaan dengan menambahkan atau mengganti bangunan. d. Manajemen properti, yaitu pengelola properti untuk pemiliknya. e. Layanan relokasi, yaitu relokasi orang atau usaha negara yang berbeda.
19
2.3.
Perkembangan Industri Property dan Real Estate Perkembangan industri property dan real estate saat ini juga menunjukkan
pertumbuhan yang sangat menyakinkan. Hal ini ditandai dengan maraknya pembangunan perumahan, apartement, perkantorandan perhotelan. Disamping itu, perkembangan sektor property dan real estate juga dapat dilihat dari menjamurnya real estate di kota-kota besar. Perkembangan industri property dan real estate pada masa periode tahun 2012-2013, sebagian besar perusahaan property dan real estate terjadi peningkatan total pendapatan, namun ada juga yang mengalami penurunan yaitu dari 45 perusahaan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Perusahaan property dan real estate yang mengalami peningkatan total pendapatan sebanyak 80% sedangkan perusahaan property dan real estate yang mengalami penurunan total pendapatan sebanyak 20%. Hal ini menunjukkan bahwa perkembangan industri property dan real estate dengan total pendapatan usaha menunjukkan pertumbuhan yang sangat menantang untuk melakukan investasi pada industri tersebut. Selain itu Banyak masyarakat menginvestasikan modalnya di industri property dan real estate dikarenakan harga tanah yang cenderung naik. Penyebabnya adalah supply tanah bersifat tetap sedangkan demand akan selalu besar seiring pertambahan penduduk. Perkembangan industri property dan real estate sesuai dengan yang listed di Bursa Efek Indonesia dapat dilihat dalam Tabel 2.1 berikut ini
20
Tabel 2.1. Pertumbuhan Pendapatan Industri Property dan Real Estate Tahun 2008 – 2013 Kode Saham APLN ASRI BAPA BCIP BEST BIPP BKDP BKSL BSDE COWL CTRA CTRP CTRS DART DILD DUTI ELTY EMDE FMII GAMA GMTD GPRA GWSA JRPT KIJA KPIG LAMI LCGP LPCK LPKR MDLN MKPI MILA MTSM NIRO MORE PLIN PUDP PWON RBMS RDTX RODA SCBD SMDM SMRA
2008
Total Pendapatan (Rupiah) 2009 2010 1.938.719.000.000 790.933.749.220 54.492.641.149 84.192.319.546 232.229.035.486 29.952.546.757 44.770.782.701 443.547.589.878 2.477.202.549.000 100.491.339.731 1.692.687.370.087 355.667.588.781 593.300.319.788 228.339.355.438 842.715.805.156 1.007.355.373.926 1.367.555.681.767
2011 3.824.099.116.000 1.381.046.263.518 30.644.388.574 55.368.904.547 475.956.741.240 25.431.706.095 17.718.809.789 457.832.705.353 2.806.339.356.563 181.227.641.077 2.178.331.003.289 439.841.775.753 804.768.631.805 418.674.256.293 939.161.250.098 1.117.683.055.738 2.017.319.021.475
1.89.240.721.933 389.474.167.604 258.090.167.331 893.170.154 1.148.295.925.907 80.956.007.412 159.633.209.000 5.058.948.712 902.455.446.998 4.189.580.354.855 459.015.279.045 826.143.531.266
435.324.684.827 52.251.587.100 34.168.768.439
403.627.361.250 63.588.845.258 73.941.222.364
30.683.297.976 195.482.025.228 80.110.391.344 1.386.110.523.000 80.805.635.201 1.303.221.368.441 324.579.967.633 581.174.900.313 136.567.882.425 215.309.048.597 1.062.378.872.385 1.053.801.217.899
30.513.313.314 31.173.107.021 162.658.608.611 1.270.592.451.000 98.931.430.006 1.332.371.525.317 337.414.915.317 391.451.881.878 177.553.343.375 269.125.395.433 1.002.554.493.801 1.059.003.993.596
60.084.104.695 305.945.500.397
63.013.041.199 305.373.255.589
648.573.117.000 460.719.727.736 46.666.329.984 112.946.502.000 7.986.342.432 276.557.519.426 2.553.306.718.090 207.693.519.140 604.414.216.663
662.062.576.00 392.566.088.511 55.666.363.429 134.898.800.000 12.205.193.327 323.158.797.330 2.565.101.010.425 262.137.760.049 680.612.913.553
118.479.352.068 309.333.090.543 94.355.614.723 773.528.772 597.419.779.479 71.088.343.127 128.970.729.000 11.005.548.488 404.660.239.328 3.125.312.604.025 229.112.613.394 710.284.182.299
23.344.789.550
23.141.990.106
23.840.347.437
24.859.280.733
190.843.805.226 311.269.074.000 49.163.595.979 453.811.684.000 27.600.939.842
202.367.772.456 289.131.007.000 56.326.438.031 697.388204.000 11.856.905.833
380.208.336.908 811.316.002.000 58.064.427.706
356.344.278.906 909.589.677.000 88.907.302.567
51.833.269.556 772.758.393.000
27.419.173.764 1.922.056.432.000
1.267.062.897.000
1.197.892.629.000
260.801.945.138 12.502.452.430 1.111.782.389.000 159.647.746.000 1.700.832.417.000
295.908.494.634 169.893.009.273 688.935.681.000 269.786.893.000 2.350.330.713.000
Sumber: Bursa Efek Indonesia, 2008-2013
21
Lanjutan Kode Saham APLN ASRI BAPA BCIP BEST BIPP BKDP BKSL BSDE COWL CTRA CTRP CTRS DART DILD DUTI ELTY EMDE FMII GAMA GMTD GPRA GWSA JRPT KIJA KPIG LAMI LCGP LPCK LPKR MDLN MKPI MILA MTSM NIRO MORE PLIN PUDP PWON RBMS RDTX RODA SCBD SMDM SMRA
Total Pendapatan (Rupiah) 2011 3.824.099.116.000 1.381.046.263.518 30.644.388.574 55.368.904.547 475.956.741.240 25.431.706.095 17.718.809.789 457.832.705.353 2.806.339.356.563 181.227.641.077 2.178.331.003.289 439.841.775.753 804.768.631.805 418.674.256.293 939.161.250.098 1.117.683.055.738 2.017.319.021.475
1.89.240.721.933 389.474.167.604 258.090.167.331 893.170.154 1.148.295.925.907 80.956.007.412 159.633.209.000 5.058.948.712 902.455.446.998 4.189.580.354.855 459.015.279.045 826.143.531.266 24.859.280.733 356.344.278.906 909.589.677.000 88.907.302.567
295.908.494.634 169.893.009.273 688.935.681.000 269.786.893.000 2.350.330.713.000
2012 4.689.429.510 979.517.327 25.179.996.061 104.857.964.996 965.113.274.649 30.129.322.906 13.399.164.622 622.705.425.776 3.727.811.859.978 311.479.199.666 3.322.669.123.181 826.474.506.998 1.048.459.429.865 845.718.621.000 1.262.035.941.211 1.569.176.913.981 2.926.314.200.813 109.022.049.506 37.314.237.000 74.569.662.060 239.910.571.770 356.609.763.330 713.853.560.743 1.101.821.376.000 1.400.611.694.161 409.022.943.610 132.245.488.000 12.215.577.426 1.013.069.147.506 6.100.214.023.204 1.012.520.476.880 888.505.551.111 678.729.373.000 23.082.164.615 94.275.918.437 297.872.638.598 1.709.975.626.000 93.530.502.724 2.165.396.682.000 41.729.192.546 329.558.250.873 210.413.594.731 684.916.111 266.873.147.000 3.463.163.272.000
Ket. 2013 4.901.191.373 3.684.239.761 40.154.840.297 179.872.005.359 1.323.915.722.978 59.305.118.887 11.385.096.413 961.988.029.182 5.741.264.172.193 330.837.427.396 5.077.062.064.784 1.447.736.761.478 1.261.563.139.632 829.383.362.000 1.510.005.415.515 1.604.535.230.345 3.324.852.984.839 225.134.645.500 50.720.539.334 120.925.114.528 301.085.455.287 518.770.543.344 91.916.072.166 1.315.680.488.000 2.739.598.333.777 588.108.771.772 123.722.737.000 11.126.661.498 1.327.909.165.616 6.666.214.436.739 1.739.441.511.960 999.232.949.734 854.973.964.000 39.096.387.619 263.489.864.662 252.660.725.868 1.393.191.548.000 95.023.976.613 3.029.797.151.000 20.544.931.500 418.118.999.949 640.032.612.090 2.730.844.761 329.307.277.000 4.093.789.495.000
Naik Naik Naik Naik Naik Naik Turun Naik Naik Turun Naik Naik Naik Turun Naik Naik Naik Naik Naik Naik Naik Naik Turun Naik Naik Naik Turun Turun Naik Naik Naik Naik Naik Naik Naik Turun Turun Naik Naik Turun Naik Naik Naik Naik Naik
Sumber: Bursa Efek Indonesia, 2008-2013
Perkembangan industri property dan real estate dapat dilihat berdasarkan nilai profit yang sebagian besar industri property dan real estate mendapatkan laba hanya sebagian kecil saja yang mengalami kerugian pada saat ini. Besarnya profit
22
property dan real estate yang listed di Bursa Efek Indonesia (BEI) periode 2008/2013 adalah sebagai berikut :
Tabel 2.2. Profit Industri Property dan Real Estate Tahun 2008-2013 Kode Saham APLN ASRI BAPA BCIP BEST BIPP BKDP BKSL BSDE COWL CTRA CTRP CTRS DART DILD DUTI ELTY EMDE FMII GAMA GMTD GPRA GWSA JRPT KIJA KPIG LAMI LCGP LPCK LPKR MDLN MKPI MILA MTSM NIRO MORE PLIN PUDP PWON RBMS RDTX RODA SCBD SMDM SMRA
2008 58.814.908.537 446.623.887.000 2.181.006.078 (43.490.639.885) 828.204.097 (15.714.827.355) 223.461.797.000 6.617.794.740 202.219.378.189 187.538.834.580 144.326.623.408 100.850.567.924 14.165.322.151 40.087.592.994 272.099.571.370
Profit (Rupiah) 2010 281.808.716.000 94.020.549.049 290.895.298.875 8.982.142.892 12.682.961.675 8.614.762.269 18.609.602.250 108.978.844.175 (21.807.772.883) (5.017.051.960) 7.163.405.361 (14.663.361.902) 2.457.166.164 83.159.621.021 308.738.334.000 519.703.968.548 13.691.009.424 8.400.254.550 136.327.668.227 389.250.582.924 74.200.352.446 169.195.996.586 57.118.544.162 96.182.194.730 30.186.439.156 127.301.345.259 25.612.383.715 262.687.504.257 211.986.451.546 330.328.676.189 132.255.912.805 210.385.985.746 2009
8.022.795.956 11.370.175.211
13.485.473.435 31.296.373.054
147.817.898.000 (62.424.128.605) (107.571.005.800 ) 9.295.384.000 (6.564.039.050) 14.173.441.150 370.872.333.757 2.382.307.782 212.886.632.807
191.705.460.000 16.368.559.880 127.874.560.767 12.602.248.000 (1.065.600.628) 25.681.106.177 388.053.495.627 2.355.455.742 236.423.792.840
(1.107.203.390)
2011 684.902.756.000 602.736.609.457 5.901.252.085 2.387.664.125 119.574.660.335 (20.191.933.879) (20.783.965.972) 136.450.036.260 1.012.033.822.150 33.321.522.166 494.011.087.830 168.558.779.854 199.327.063.606 153.684.063.606 187.634.545.170 422.405.402.492 74.749.903.688
27.572.486.921 55.396.109.780 13.481.146.176 263.799.101 62.123.552.046
49.084.685.373 78.671.365.356 207.723.005.928 346.698.745 326.131.166.919
162.928.191.295
45.594.571.563
28.685.636.000 (924.762.204) 63.307.482.748 594.520.918.780 38.597.031.899 333.187.586.328
54.817.865.000 (1.323.610.968) 257.680.751.130 814.094.348.926 92.045.740.181 404.737.705.422
968.489.341
2.937.189.562
3.818.239.190
(39.518.199.110) (233.163.618.000 ) 3.963.370.727 9.469.397.000 965.455.445
83.784.956.716 292.526.433.000
106.072.691.890
90.842.360.964
503.065.708.000
82.969.374.000
6.501.624.556 146.622.125.000 117.184.933
10.130.740.228
21.020.795.835
(10.508.262.250) 96.799.703.000
395.374.950 265.350.685.000
94.141.182.000
167.342.743.000
170.899.769.276 (6.343.021.106) 214.224.943.000 (2.685.048.000) 234.366.639.000
113.960.451.414 22.811.680.359 72.759.261.000 34.653.169.000 388.706.644.000
Sumber: Bursa Efek Indonesia, 2008-2013
23
Tabel 2.2 Lanjutan Kode Saham APLN ASRI BAPA BCIP BEST BIPP BKDP BKSL BSDE COWL CTRA CTRP CTRS DART DILD DUTI ELTY EMDE FMII GAMA GMTD GPRA GWSA JRPT KIJA KPIG LAMI LCGP LPCK LPKR MDLN MKPI MILA MTSM NIRO MORE PLIN PUDP PWON RBMS RDTX RODA SCBD SMDM SMRA
2012 841.290.753 1.216.091.539 4.488.128.775 9.491.128.775 470.357.197.085 (16.490.566.723) (58.396.173.479) 220.979.887.692 1.478.858.784.945 69.675.152.924 849.382.875.816 319.151.767.553 273.913.555.964 180.828.252.000 200.435.716.378 613.327.842.111 1.102.086.243.270 4.172.791.951 1.022.863.134 6.824.491.482 64.373.090.893 56.281.503.224 434.314.925.774 427.924.997.000 380.022.434.090 146.022.412.919 39.253.958.000 (677.551.965) 407.021.908.297 1.322.847.018.938 260.474.880.599 363.050.255.701 203.895.228.000 23.082.164.615 94.275.918.437 39.913.140.905 234.725.164.000 21.137.976.000 (3.959.878.940) 142.026.279.790 124.817.978.364 70.799.946.574 69.466.498 46.319.686.000 792.085.965.000
Profit (Rupiah) 2013 930.240.490 889.576.596 5.025.737.151 32.690.007.526 744.813.729.973 106.691.436.540 (59.138.577.166) 605.150.753.450 2.905.648.505.498 48.711.921.383 1.413.388.450.323 442.124.140.880 412.809.066.465 180.800.291.000 329.608.541.861 756.858.436.790 (232.249.751.768) 34.002.476.382 (7.816.652.100) 20.527.562.954 91.845.276.661 105.511.465.341 144.360.310.456 546.269.619.000 104.477.633.614 298.891.361.122 54.340.019.000 (6.271.879.370) 590.616.930.141 1.592.491.214.696 2.451.686.470.278 365.563.078.058 240.967.649.000 39.096.387.619 263.489.864.662 (23.884.469.677) 33.342.916.000 26.778.888.591 (14.632.761.091) 232.173.897.187 198.229.841.964 376.806.804.889 1.754.524.211 26.471.209.000 1.095.888.248.000
Keterangan Naik Turun Naik Naik Naik Naik Turun Naik Naik Turun Naik Naik Naik Turun Naik Naik Turun Naik Turun Naik Naik Naik Turun Naik Turun Naik Turun Turun Naik Naik Naik Naik Naik Naik Naik Turun Turun Naik Turun Turun Naik Naik Naik Turun Naik
Sumber: Bursa Efek Indonesia, 2008-2013
Dari Tabel-Tabel diatas terlihat bahwa perkembangan profit for the period industri property dan real estate yang listed di Bursa Efek Indonesia periode 2008-
24
2013 mengalami fluktuasi. Namun demikian, pada masa tahun 2008-2010 masih ada beberapa perusahaan yang belum terdaftar di Bursa Efek Indonesia seperti PT. Agung Podomoro Land (APLN) yang mulai bergabung di Bursa Efek Indonesia menurut tanggal IPO yakni 11 November 2010. Jumlah laba terbesar dimiliki oleh perusahaan Bumi Serpong Damai dan jumlah laba terkecil adalah perusahaan Dadanasa Arthatama. Sedangkan perusahaan yang mengalami kerugian terbesar perusahaan Bakrieland Development. Hal ini menunjukkan bahwa dalam berinvestasi masyarakat atau investor harus memahami kondisi internal perusahaan melalui kinerja perusahaan dengan memperhatikan rasio-rasio keuangan yang dapat memudahkan kondisi keuangan perusahaan agar tidak salah atau mendapatkan kerugian dalam melakukan transaksi investasi. Produk yang dihasilkan dari industri property dan real estate sangatlah beragam yang terdiri dari (1) landed property yakni berupa Perumahan, apartement, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan) dan gedung perkantoran (office building), (2) commercial property yakni berupa mall, plaza, atau trade center termasuk dalam commercial building. Perusahaan property dan real estate merupakan salah satu sektor industri yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). Perkembangan industri property dan real estate begitu pesat saat ini dan akan semakin besar di masa yang akan datang. Hal ini disebabkan oleh semakin meningkatnya jumlah penduduk sedangkan supply tanah bersifat tetap. Diawal tahun 1968, industri property dan real estate mulai bermunculan dan mulai tahun 80-an, industri property dan real estate sudah mulai terdaftar di BEI. Adapun jumlah perusahaan property dan real estate yang
25
terdaftar di BEI pada tahun 2003 berjumlah 30 perusahaan. Mengingat perusahaan yang bergerak pada sektor property dan real estate tersebut adalah perusahaan yang sangat peka terhadap pasang surut perekonomian, maka seiring perkembangannya sektor property dan real estate dianggap menjadi salah satu sektor yang mampu bertahan dari kondisi ekonomi secara makro di Indonesia. Terbukti dengan semakin banyaknya sektor property dan real estate yang memperluas landbank (aset berupa tanah), melakukan ekspansi bisnis, dan hingga tahun 2013 sektor property dan real estate yang terdaftar di BEI bertambah menjadi 45 perusahaan (Bursa Efek Indonesia, 2013).
2.4. Prospek Bisnis Properti dan Real Estate Prospek untuk sektor properti pada tahun 2015 diperkirakan akan tetap melambat sejalan dengan tren perlambatan pertumbuhan ekonomi di Indonesia pada tahun 2015. Pertumbuhan ekonomi di Indonesia diprediksi mencapai 5,3% yoy pada tahun 2015, yang masih lebih rendah dari tahun 2010 hingga 2012 yang mencatat pertumbuhan ekonomi lebih dari 6% yoy. Dimana pertumbuhan kredit properti residensial pada akhir tahun 2010-2012 secara tahunan mencapai 12,8%, 24,7% dan 24,3% yoy. Untuk tahun 2015 diperkirakan pertumbuhan kredit properti residensial akan lebih melambat. Selain itu, efek dari kenaikan BBM bersubsidi juga diperkirakan akan terus berlanjut selama beberapa waktu diperkirakan hingga semester pertama 2015 (www. neraca.co.id).
26
Terdapat beberapa alasan mengapa negara Indonesia dijadikan lokasi yang baik untuk investasi pada sektor property dan real estate. Stabilitas politik dan ekonomi di Indonesia dinilai sangat membantu dalam menciptakan iklim investasi asing di Indonesia yang semakin meningkat. Menurut Simanungkalit (2014 : 2) investasi properti di negara Indonesia memang semakin menarik karena investasi properti di Indonesia merupakan satu-satunya yang paling menguntungkan di dunia. Pertama, kebijakan pemerintah Indonesia untuk meningkatkan investasi properti juga ikut berperan dalam meningkatkan investasi properti di Indonesia. Salah satu kebijakan pemerintah tersebut adalah Kebijakan Bank Indonesia memangkas suku bunga acuan atau BI rate hingga level terendah pada November 2011 lalu akan meningkat bisnis properti di Tanah Air. Kedua, kebutuhan masyarakat akan properti masih sangat tinggi. Setidaknya masih terdapat 14 juta dari 61 juta keluarga di Indonesia yang belum memiliki rumah. Oleh karena itu, tidak hanya pemerintah, tetapi dibutuhkan bantuan peran dari semua kalangan untuk memenuhi kebutuhan akan properti tersebut masih ada perumahaan untuk rumah tangga Indonesia dengan persentase Rumah Tangga menurut Luas Hunian per kapita < =7,2m2sebesar 12,60% (Lihat Tabel 2.3). Ketiga, pemerintah semakin kesulitan menyediakan rumah bagi keluarga kelas menengah ke bawah. Berdasarkan fakta yang ada, permintaan rumah di Indonesia mencapai 900.000 unit per tahun, sementara pasokan hunian hanya 80.000 unit dalam setahun. Keempat, semua segmen pasar properti di Tanah Air sudah terbuka luas untuk investasi, termasuk pasar kelas masyarakat kebawah. Sedangkan di luar negeri, bisnis properti untuk pasar kelas menengah ke bawah tertutup untuk pengembang
27
dan investor. Hal tersebut disebabkan pasokan properti kelas menengah ke bawah dikendalikan oleh pemerintah di beberapa negara tersebut (www.ciputra.com, 2014).
Tabel 2.3. Indikator Perumahan Negara Indonesia Tahun 2008 - 2013 No. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Indikator Persentase Rumah Tangga menurut Status Kepemilikan Rumah Milik Sendiri Persentase Rumah Tangga menurut Status Kepemilikan Rumah Kontrak/sewa Persentase Rumah Tangga menurut Atap Terluas Bukan Ijuk/Lainnya Persentase Rumah Tangga menurut Dinding Terluas bukan Bambu/lainnya Persentase Rumah Tangga menurut Lantai Terluas bukan Tanah Persentase Rumah Tangga menurut Sumber Air Minum Layak1) Persentase Rumah Tangga menurut Sanitasi Layak Persentase Rumah Tangga menurut Sumber Penerangan dari Listrik Persentase Rumah Tangga menurut Sumber Penerangan dari Listrik PLN Persentase Rumah Tangga menurut Luas Hunian per kapita < =7,2m2
2008
2009
2010
2011
2012
2013
79,25
79,36
78,00
78,77
80,18
80,18
9,08
8,88
10,32
8,68
8,24
8,24
95,90
96,39
96,55
96,65
96,99
96,99
88,36
89,40
90,13
89,73
90,02
90,02
87,53
88,05
88,49
89,61
90,11
90,11
46,45
47,71
44,19
63,48
65,05
65,05
48,56
51,19
55,53
55,60
57,35
57,35
92,73
93,55
94,15
94,83
95,78
95,78
89,46
89,29
89,47
90,51
92,13
92,13
13,72
13,08
13,27
13,00
12,60
12,60
Sumber : www.bps.go.id diunduh tanggal 28 Januari 2015
Seiring dengan perjanjian perdagangan bebas, serta mulai berlakunya Masyarakat Ekonomi Asean (AEC) 2015, kebutuhan property bagi orang asing juga makin besar. Terlebih lagi investasi asing ke depan juga makin berlipat, termasuk relokasi industri dari Tiongkok akibat makin tingginya upah buruh dan biaya produksi di Negeri Tirai Bambu tersebut. Pembangunan infrastruktur besarbesaran yang direncanakan pemerintah lewat Masterplan Percepatan dan Perluasan Ekonomi Indonesia (MP3EI), tentu akan membawa pengaruh yang luar biasa. Dengan infrastruktur yang kian bagus, otomatis kebutuhan property juga akan meningkat. Oleh karena itu investasi di sektor property dan real estate
28
mendapatkan permintaan masih tinggi, pasokan masih terbatas. Harga juga masih dalam batas wajar. Namun demikian, pemerintah masih memiliki pekerjaan rumah, yakni peraturan kepemilikan asing yang belum juga selesai hingga saat ini. Masalah lain yang juga harus dituntaskan adalah status hukum tanah yang kerap tidak jelas dan tumpang tindih, serta perizinan yang masih berbelit. Lebih dari itu, ekspansi property yang agresif mesti perlu dipantau agar tetap berada dalam koridor kehati-hatian bagi Bank Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Investasi yang berkembang pesat di Indonesia saat ini adalah investasi di sektor properti. Indonesia masih menjadi negara tujuan untuk investasi di bidang properti. Hal itu terlihat dari geliat pertumbuhan investasi di sektor properti tidak hanya terjadi di Jabodetabek saja. Banyak daerah-daerah di luar pulau Jawa yang sektor propertinya mulai berkembang, seperti Riau, Sumatera Selatan, Sulawesi Selatan, dan Sulawesi Utara. Pada pameran REI sebelumnya di Pekanbaru menghasilkan Rp 60 Milliar, Palembang Rp 90 Milliar, dan di Manado Rp 195 Milliar (www.neraca.co.id). Selain itu, banyak kalangan pengamat properti meramalkan bahwa kurang dari sepuluh tahun ke depan, sektor properti di Indonesia merupakan akar untuk berperan sebagai salah satu sumber kekuatan ekonomi dunia. Indonesia pada tahun 2021 digadang-gadang menjadi negara dengan nilai kontribusi industri properti terbesar ke tujuh di dunia, mengalahkan Korea Selatan, Kanada, dan Jepang. Merujuk data yang diolah dari IMF dan Pramerica Real Estate Investors Research, pada 2011, kontribusi properti komersial Indonesia hanya USD 189,1 miliar. Nilai tersebut tumbuh mencapai 200 persen pada 2021 mendatang menjadi
29
USD 563 miliar. Total kontribusi Indonesia pun sebesar 2,5 persen, hanya berbeda tipis dengan Inggris yang menyumbang 2,6 persen dengan nilai industri sebesar USD 582,2 miliar (www.neraca.co.id). Indonesia pun tercatat sebagai salah satu negara yang mengalami akselerasi industri properti yang tinggi, selain Tiongkok, India, Rusia, dan Brasil. Di tahun 2012 Indonesia akan menempati urutan urutan ketujuh setelah China, Amerika Serikat, India, Russia, Brazil dan Inggris. Namun sebaliknya, beberapa negara yang saat ini tergolong negara maju, justru mengalami kemunduran kontribusi industri properti. Melihat potensi tersebut, Bank Indonesia masih optimis menilai peluang invesatasi properti di Indonesia untuk tumbuh lebih besar lagi. Selain itu, menurut Bank Indonesia potensi resiko buble property di Indonesia masih sangat jauh (www.investordaily.com). Berdasarkan riset Urban Land Institute, New York, Amerika Serikat di tahun 2013 menempatkan Jakarta sebagai lokasi investasi properti paling menarik dan menempati urutan pertama di Asia Pasifik. Peringkat Jakarta yang menempati urutan pertama di Asia Pasifik sangat mengagumkan, karena ranking tersebut melesat dari sebelumnya pada 2012 Jakarta berada di urutan nomor 11 dan pada 2011, Indonesia ada di urutan nomor 14. Berada di urutan pertama, Jakarta unggul diatas Singapura yang pada tahun 2012 lalu menempati urutan pertama. Jakarta saat ini unggul diatas kota-kota di Asia Pasifik seperti Singapura, Shanghai, Sydney, Chongqing, Beijing, Guangzhou, Melbourne, Taipei, dan Ho Chi Minh City (www.investordaily.com).
30
Real Estate Investment Trust (REIT) merupakan suatu sarana investasi yang memungkinkan seorang warga di suatu negara untuk memiliki serangkaian kombinasi (portfolio) asset real estate, misalnya apartemen, hotel, gedung perkantoran, dsb., dalam suatu campuran yang telah digabung dalam satuan REIT yang bersangkutan. Karena pemilikan assets real estate ini bukan atas suatu asset secara utuh tetapi atas sejumlah satuan dari portfolio assets tersebut (misalnya sebagian dari suatu gedung perkantoran, sebagian dari suatu hotel, dst.) dengan bermacam-macam kombinasi satuan, maka warga (investor) tersebut tidak perlu menjadi seorang multi-miliarder terlebih dahulu untuk dapat menjadi pemilik dari berbagai macam assets ini (Kementerian Negara PPN/Bappenas, 2014 : 1). Dalam bentuknya yang paling maju, pemilikan assets real estate suatu REIT dapat menembus batas-batas negara, sehingga seorang warga dari suatu negara dapat menjadi pemilik berbagai jenis property yang tersebar di manca negara. Selain itu, dalam tahapannya yang telah maju, suatu REIT mempunyai ruang gerak yang sangat luas, sehingga berbeda dengan ruang gerak usaha property konvensional (seperti perusahaan pemilik gedung kantor atau perusahaan pengembang) maka REIT tersebut dapat antara lain melakukan berbagai macam akuisisi dari segala jenis property, membuat pinjaman dengan rasio debt/asset (leverage) yang tinggi, dan melakukan merger dengan perusahaan manajemennya dan bahkan dapat merangkap sebagai perusahaan pengembang. Selain itu, ciri dari suatu REIT adalah kewajibannya untuk mengalokasi paling sedikit 90% dari penghasilannya untuk dibagikan sebagai dividen yang bebas pajak. Hal ini merupakan daya tarik tersendiri bagi seorang investor untuk
31
menanam dananya di berbagai satuan suatu REIT, yang karenanya akan sekuatnya berupaya untuk dapat terus meningkatkan penhasilannya netonya (penghasilan kotor dikurangi biaya operasi), termasuk upaya peningkatan efisiensi melalui penekanan biaya operasi (Kementerian Negara PPN/Bappenas, 2014 : 2).
2.5. Tantangan Bisnis Properti dan Real Estate Memasuki 2015 masih banyak peluang bagi sektor properti, antara lain karena Indonesia merupakan tujuan investasi di Asia Pasifik dan harga properti di Indonesia masih relatif rendah. Sektor properti di Indonesia memiliki beberapa keunggulan dibandingkan dari negara-negara lain di ASEAN. Pertama, harga properti dan sewa di Indonesia lebih murah dibandingkan negara-negara lain seperti Malaysia, Thailand dan Singapura. Salah satu contohnya adalah harga ratarata apartemen dengan ukuran 120m2 yang terletak di Jakarta sebesar US$2.766/m2. Angka ini lebih rendah Manila, Bangkok dan Singapura, yang mencapai US$3.084/m2, US$3.952/m2, dan US$15.521/m2. Kedua, Indonesia mendapat peringkat investasi yang baik terkait dengan sektor properti. Menurut laporan Emerging Trend in Real Estate Asia Pacific, Jakarta menduduki peringkat tiga dari 23 kota dalam prospek investasi properti tahun 2014. Peringkat yang berdasarkan prospek investasi kota dan prospek pengembangan kota. Ranking tersebut melonjak dari peringkat 20 pada tahun 2010 dan peringkat 19 pada tahun 2007. Hal ini menunjukkan bahwa Indonesia merupakan pasar yang menarik bagi investor asing terutama untuk sektor properti.
32
Ketiga, dari sisi permintaan, permintaan domestik terutama untuk hunian masih sangat besar. Kebutuhan perumahan bagi Indonesia pada tahun 2014 bahkan mencapai 15 juta rumah. Angka yang besar ini masih terus bertumbuh karena pasokan yang disediakan oleh pemerintah dan sektor swasta belum mampu memenuhi kebutuhan masyarakat. Selain itu, sektor properti masih memiliki banyak ruang untuk tumbuh antara lain karena porsi kredit properti terhadap total kredit dan PDB masih relatif rendah yaitu sebesar 15,0% dan 2,3%. Namun, memasuki kuartal terakhir di tahun 2014 terdapat beberapa kebijakan pemerintah yang akan mempengaruhi pertumbuhan sektor properti di tahun 2015. Pertama, kecenderungan meningkatnya suku bunga. Sejak 2013, kenaikan suku bunga acuan (BI Rate) telah mencapai 200 bps dari 5,75% pada awal 2013 menjadi 7,75% pada bulan November 2014. Tren ini kenaikan suku bunga harus diwaspadai karena akan menekan permintaan sektor properti. Dari sisi pengembang, kenaikan suku bunga juga akan meningkatkan biaya dana. Oleh karena itu diperlukan alternatif pembiayaan proyek yang lebih murah dan lebih efisien. Salah satu alternatif untuk pendanaan proyek properti dapat berasal dari pasar modal. Kedua, kenaikan harga bahan bangunan yang akan didorong oleh kenaikan harga BBM bersubsidi pada November 2014. Selain itu kenaikan upah provinsi (UMP) rata-rata 12,2% pada tahun 2015 juga akan mengerek nilai konstruksi dan harga jual properti. Kenaikan UMP 2015 terbesar adalah di provinsi Bangka Belitung dan Banten sedangkan yang terendah adalah di provinsi Sulawesi Barat dan Bali.
33
Ketiga, melambatnya permintaan untuk properti yang terlihat terjadi pada segmen perumahan sebagai dampak dari pelemahan daya beli masyarkat. Hal ini disebabkan karena banyak faktor seperti perlambatan pertumbuhan ekonomi domestik, meningkatkan suku bunga, kenaikan harga tanah, bahan bangunan dan biaya lisensi properti mahal. Menurut Cushman & Wakefield pada semester pertama tahun 2014, jumlah unit rumah yang ditransaksikan di Jabodetabek tercatat menurun. Rata-rata unit rumah rata ditransaksikan di semester pertama 2014 mencapai sekitar 100 unit per bulan per real estate, angka tersebut turun sekitar 13 unit dibandingkan dengan pada semester sebelumnya dan turun 24 unit dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Keempat, terkait MEA 2015, pintu masuk untuk pengembang asing akan terbuka lebar. Pengembang lokal akan menghadapi persaingan yang semakin ketat dari pengembang asing. Pengembang asing memiliki sumber daya manusia dan teknologi yang lebih maju sehingga mereka dapat menyelesaikan proyek konstruksi yang lebih cepat dan efisien. Dari sisi pembiayaan, pengembang lokal kini menghadapi persaingan dari pengembang asing yang memiliki lebih banyak keunggulan seperti aset dan ekuitas yang besar, pendanaan dengan bunga rendah dan model investasi yang lebih canggih. Aset dan ekuitas perusahaan properti lokal terbesar yang terdaftar masing-masing sebesar US$ 1,9 juta dan US$ 1,1 juta. Angka tersebut masih kalah jauh dibandingkan dengan Keppel Land, pengembang asal Singapura yang memiliki aset dan ekuitas sebesar US$ 10,9 juta dan US$ 5,9 juta (www. neraca.co.id)
34
