BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Permasalahan Bpk. Roy Saputera merupakan seorang wiraswastawan di Banjarmasin yang merintis usaha di bidang pakan ternak (ayam dan ikan), obat-obatan ternak dan perlengkapan alat-alat ternak dengan mendirikan toko Sumber Agung di Jl. Jend. A. Yani Km. 5,5 No. 5, Banjarmasin. Pada tahun 2003, Bpk. Roy Saputera mendirikan Hotel Graha Fortuna (kelas melati 3) di Jl. Jend. A. Yani Km. 5,7 No. 1, Banjarmasin. Melihat prospek usaha dari bidang pariwisata (perhotelan khususnya) yang cukup menjanjikan di Banjarmasin, maka Bpk. Roy Saputera mendirikan Hotel Anugerah Baru di daerah Batu Licin serta mendirikan PT. Blue Atlantic Abadi bersama-sama dengan istri dan anak-anaknya.
PT. Blue Atlantic Abadi (PT. BAA) didirikan berdasarkan akte pendirian No. 188 tanggal 23 Februari 2007, Notaris Linda Kenari, SH., MH. Usaha PT. BAA bergerak di bidang usaha perhotelan, dimana hotel yang dioperasikan oleh PT. BAA adalah Hotel “XYZ”.
Hotel “XYZ” merupakan hotel berbintang tiga (zzz) yang terletak di Jl. P. Antasari No. 18, Kel. Perkapuran Raya, Kec. Banjarmasin Timur,
1
2
Banjarmasin dan memiliki positioning sebagai Business Hotel. Hotel “XYZ” saat ini memiliki 65 kamar, terdiri dari 8 superior room, 44 deluxe room dan 5 junior suites. Hotel “XYZ” mulai beroperasi sejak Juli 2007 dan s.d. Desember 2007, occupancy rate per bulannya mencapai ±72% (cukup baik). Dari occupancy rate yang ada tersebut, kamar tipe deluxe merupakan tipe kamar yang paling banyak dicari oleh para customer. Berdasarkan informasi Bpk. Roy Saputera, apabila kamar tipe deluxe sudah terisi penuh, tidak jarang customer yang datang tidak jadi menginap di Hotel “XYZ”, dimana hal ini berarti kerugian bagi hotel (opportunity loss).
Karena Hotel “XYZ” baru dioperasikan sejak Juli 2007, maka fasilitas-fasilitas yang dimilikinya masih terbatas, yaitu TV kabel, Hot-spot area (Wi-Fi), Cafe n Resto, Pub, Business Center, Meeting Room/Ballroom (kapasitas 400 orang) dan Fitness Center. Untuk memberikan pelayanan yang lebih baik kepada setiap customer yang datang dan agar dapat bersaing dengan hotel-hotel sejenis lainnya (zzz) maka pihak manajemen hotel berencana untuk melakukan perluasan (perluasan ballroom, pub dan lapangan parkir) dan penambahan fasilitas hotel (pembangunan deluxe room, karaoke room dan ruang spa + sauna).
Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk melakukan evaluasi terutama tentang layak tidaknya PT. BAA melakukan investasi perluasan dan penambahan fasilitas hotel, dengan judul : “Analisis Capital
3
Budgeting dari Keputusan Perluasan dan Penambahan Fasilitas pada Hotel ‘XYZ’ di Banjarmasin”.
1.2. Perumusan Masalah Masalah utama jika Hotel “XYZ” tidak menambah jumlah kamar serta tidak melengkapi fasilitas penunjangnya adalah Hotel “XYZ” tidak dapat bersaing dengan hotel-hotel sejenis lainnya (kompetitor) yang telah beroperasi jauh lebih lama atau akan menyebabkan beralihnya customer Hotel “XYZ” ke hotel-hotel sejenis lainnya (kompetitor).
Oleh karena itu pihak manjemen dari Hotel “XYZ” saat ini sedang melakukan penambahan jumlah kamar, penambahan fasilitas penunjang, serta melakukan perluasan dari fasilitas-fasilitas yang ada. Adapun penambahan dan perluasan dari fasilitas hotel yang sedang dilakukan meliputi pembangunan 16 buah kamar deluxe, pembangunan fasilitas sauna + spa, pembangunan 16 buah ruang karaoke, pembangunan + perluasan lapaangan parkir belakang, pemasangan pagar belakang, perluasan pub, perluasan ballroom, pembelian 5 unit AC dackting dan pembelian 26 unit AC 1,5 PK.
Dari penelitian ini, akan dilakukan evaluasi mengenai kebutuhan budgeting apa saja yang dibutuhkan dalam penambahan dan perluasan fasilitas pada Hotel “XYZ” di Banjarmasin dan juga proyeksi pendapatan di
4
tahun-tahun yang akan datang berdasarkan data historis yang ada. Hasil yang didapat dari hasil penelitian ini merupakan sebuah laporan evaluasi apakah proyek penambahan dan perluasan fasilitas pada Hotel “XYZ” akan dapat memberikan keuntungan yang dapat diterima oleh pihak manajemen dari Hotel “XYZ” atau tidak. Jika perhitungan biaya investasi, pendapatan dan biaya operasional yang ada dapat memberikan tingkat pengembalian yang dapat diterima maka penambahan dan perluasan fasilitas pada Hotel “XYZ” memang layak dijalankan, jika tidak maka alternatif apa yang sebaiknya dilakukan pihak manajemen dari Hotel “XYZ”.
1.3. Tujuan dan Manfaat Tujuan dari diadakannya penelitian ini adalah memberikan evaluasi (feedback) atas layak tidaknya pihak manajemen dari Hotel “XYZ” melakukan investasi berupa pembangunan/penambahan dan perluasan fasilitas hotel untuk meningkatkan profit perusahaan dan meningkatkan daya saing dengan hotel-hotel sejenis lainnya (kompetitor).
Tahapan dalam melakukan penelitian ini adalah mengidentifikasi biaya investasi apa saja yang diperlukan dalam pembangunan/penambahan dan perluasan fasilitas pada Hotel “XYZ”, diikuti dengan proyeksi pendapatan, laba rugi dan arus kas yang akan diterima, melakukan analisis
5
capital budgeting, serta memberikan rekomendasi apakah langkah yang dilakukan pihak manajemen Hotel “XYZ” sudah tepat atau belum.
Manfaat dengan diadakannya penelitian ini, ialah memberikan pengetahuan yang lebih baik tentang cara melakukan analisa capital budgeting dari suatu proyek yang akan dilakukan.
1.4. Pembatasan Adapun pembatasan atau asumsi yang digunakan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :
Seluruh data atau informasi yang diperoleh merupakan data yang sesungguhnya, yang menggambarkan kondisi sesungguhnya di lapangan.
Seluruh asumsi yang digunakan pada penelitian ini dianggap benar dan dapat digunakan pada saat penelitian dilakukan (pada saat ini).
Penelitian ini dilakukan untuk mengevaluasi tindakan yang sudah dilakukan oleh pihak manajemen dari Hotel “XYZ” dalam melakukan investasi pembangunan dan perluasan fasilitas hotel.
6
1.5. Sistematika Penulisan Penyusunan tesis ini akan terdiri dari lima bab, di mana setiap bab tersebut akan saling berhubungan satu sama lainnya. Secara garis besar, babbab tersebut diuraikan sebagai berikut : Bab I. Pendahuluan Pada bab ini akan dikemukakan tentang latar belakang permasalahan, perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, metode penelitian, pembatasan dan sistematika penulisan tesis ini.
I.1.
Latar Belakang Masalah Latar belakang masalah pada penelitian ini adalah adanya kegiatan
investasi yang akan dilakukan PT. BAA untuk menambah/membangun dan memperluas fasilitas yang ada pada Hotel “XYZ”.
I.2.
Identifikasi Masalah Pada tahap ini dilakukan identifikasi permasalahan yang akan dibahas.
Pada penelitian ini masalah yang akan diidentifikasi adalah apakah kegiatan investasi yang akan dilakukan oleh pihak manajemen dari Hotel “XYZ” tepat atau tidak. Apakah dengan dilakukannya pembangunan/penambahan dan perluasan dari fasilitas Hotel “XYZ” maka akan mendatangkan keuntungan bagi Hotel “XYZ”, dalam hal ini tentunya adalah omset dan laba yang meningkat.
7
I.3.
Pembatasan Masalah Pada tahap ini dilakukan pembatasan masalah dan asumsi. Adapun
tujuan dari dilakukannya pembatasan masalah dan asumsi ini adalah untuk membatasi ruang lingkup dalam melakukan penelitian agar penelitian yang dilakukan lebih fokus dan lebih mendalam. Selain itu pembatasan masalah dan asumsi diperlukan karena keterbatasan waktu dan juga ruang lingkup penelitian yang sangat luas.
I.4.
Perumusan Masalah Pada tahap ini dilakukan perumusan masalah. Adapun tujuan dari
dilakukannya perumusan masalah adalah untuk merumuskan masalahmasalah yang mungkin terjadi dalam penelitian ini. Perumusan masalah yang dibahas dalam penulisan penelitian ini adalah : 1. Apakah investasi yang sudah dilakukan oleh pihak manajemen dari Hotel “XYZ” akan memberikan hasil yang menguntungkan (berdasarkan capital budgeting criteria, seperti NPV, IRR, PI dan discounted payback period ratio)? 2. Apakah faktor-faktor dominan yang akan mempengaruhi arus kas dari Hotel “XYZ” selama masa proyeksi (berdasarkan sensitivity analysis yang dilakukan)? 3. Hal-hal apakah yang sebaiknya diperhatikan oleh pihak manajemen dari Hotel “XYZ” berkaitan dengan rencana investasi yang akan dilakukan?
8
I.5.
Tujuan Penelitian Pada tahap ini dilakukan penetapan tujuan dari penelitian yang akan
dilakukan, berdasarkan identifikasi permasalahan pada langkah sebelumnya. Adapun tujuan dari penelitian ini adalah untuk memberikan evaluasi (feedback) atas layak tidaknya investasi yang dilakukan pihak manajemen Hotel “XYZ”.
Bab II. Landasan Teori Dalam bab ini akan dibahas mengenai landasan teori capital budgeting terhadap suatu proyek dengan menggunakan metode NPV, IRR, PI dan Discounted Payback Period dan beberapa ratio sebagai pengukuran kinerja keuangan, serta mengenai cost of capital dari proyeksi budget yang telah diketahui. Selain itu, pada bab ini akan dibahas juga mengenai analisa SWOT dari Hotel “XYZ”.
Bab III. Metodologi Penelitian Dalam bab ini akan dijelaskan secara lebih terinci mengenai tahapan proses penelitian dan langkah-langkah yang dilakukan dalam upaya pencapaian tujuan penelitian.
Bab IV. Hasil dan Pembahasan Dari data-data yang diperoleh, pada bab ini akan dilakukan pengolahan data dan analisis dari pengolahan data tersebut. Hasil dari analisis
9
ini akan berbentuk suatu laporan kelayakan dengan nilai NPV, IRR, PI dan Discounted Payback Period dan beberapa ratio yang nantinya dapat digunakan
sebagai
dasar
untuk
melakukan
evaluasi
apakah
pembangunan/penambahan dan perluasan fasilitas pada Hotel “XYZ” layak dilakukan atau tidak. Selain itu juga ditetapkan beberapa skenario sensitivity analysis yang akan menunjukkan variabel-variabel apakah yang sangat mempengaruhi kelayakan dari pembangunan/penambahan dan perluasan fasilitas pada Hotel “XYZ”.
Bab V. Kesimpulan dan Rekomendasi Bab ini merupakan bagian terakhir dari penelitian, di mana bab ini akan berisi tentang kesimpulan-kesimpulan dari pembahasan topik dan rekomendasi mengenai hal-hal apakah yang sebaiknya diperhatikan oleh pihak manajemen Hotel “XYZ” agar pembangunan/penambahan dan perluasan fasilitas pada Hotel “XYZ” dapat menghasilkan keuntungan.
