12
BAB I PENDAHULUAN
A.
Latar Belakang Masalah
Sebagai makhluk sosial manusia selalu melakukan hubungan dengan manusia lainnya dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya baik yang bersifat materiil maupun inmateriil. Dari sekian kegiatan yang dilakukan dalam memenuhi kebutuhan hidup tersebut salah satunya adalah berupa hubungan hukum yaitu suatu hubungan antar individu yang satu dengan individu lainnya dalam masyarakat yang diatur dan diberi akibat oleh hukum. Perjanjian merupakan salah satu hubungan hukum yang kerap kali dilakukan
dalam
pergaulan
hidup
didalam
masyarakat.
Dalam
perkembangannya terutama untuk kegiatan bisnis. Salah satu kegiatan bisnis yang dilakukan tersebut adalah sewa menyewa rumah dan rumah toko (ruko). Ketentuan tentang sewa menyewa diatur dalam Kitab UndangUndang Hukum Perdata yang selanjutnya akan ditulis KUHPerdata, yaitu di dalam Buku ketiga Bab VII mulai dari Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600. Dalam Pasal 1548 KUHPerdata ditentukan bahwa sewa-menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu
13
barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan ini disanggupi pembayarannya. Dalam perjanjian tersebut, para pihak mempunyai kebebasan untuk menentukan isi, bentuk dan juga obyek sewa-menyewa asal saja memenuhi syarat-syarat sahnya perjanjian seperti yang tercantum dalam Pasal 1320 dan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata. Perjanjian sewa-menyewa merupakan suatu bentuk perjanjian yang dilakukan dalam kehidupan bermasyarakat. Hubungan hukum ini terjadi untuk memenuhi kebutuhan pihak yang tidak memiliki barang yang dibutuhkan, sehingga harus menyewanya dari orang lain dengan membayar uang sewa kepada pihak yang menyewakan atas kenikmatan yang ia dapatkan dari barang yang disewa dalam jangka waktu tertentu. Perjanjian sewa-menyewa ini merupakan perjanjian yang penting karena dilakukan dalam praktek kehidupan masyarakat.7 Salah satu objek perjanjian
sewa-menyewa
ini
sangat
bermasyarakat adalah rumah atau ruko.
dibutuhkan
dalam
kegiatan
Banyak para pebisnis atau
perusahaan maupun perorangan yang memerlukan rumah dan ruko sebagai tempat tinggal dan usaha dengan berbagai maksud dan tujuan, sehingga harus menyewa milik orang lain dalam jangka waktu tertentu. Selain itu perjanjian sewa-menyewa rumah atau ruko dibuat dalam bentuk tertulis dan dibuat secara lisan dengan disertai selembar kwitansi pembayaran harga sewa sesuai dengan harga dan jangka waktu yang 7
Djaja S. Meliala, 2012, Perjanjian sewa-menyewa Bab III, Hukum Perjanjian Khusus, cetakan I, penerbit Nuansa Aulia, Bandung, hlm 59.
14
disepakati. Dalam perjanjian sewa-menyewa tersebut selama ini telah mencakup nilai yang relatif besar akibat tingginya permintaan, hal ini juga terlihat pada beberapa lokasi yang strategis sehinggan harga sewa mencapai nilai puluhan juta rupiah pertahun. Dalam beberapa kejadian sebagian penyewa karena kondisi dan keadaan serta dengan berbagai macam alasan tidak lagi memerlukan objek yang sudah disewa, namun jangka waktu perjanjian sewa belum berakhir, sehingga menyebabkan si penyewa ingin mengalihkan hak sewanya kepada pihak lain.
Pengalihan hak sewa ini tentunya merupakan salah satu
pelanggaran terhadap perjanjian yang dibuat sebelumnya. Dimana dalam perjanjian terdapat ketentuan bahwa penyewa tidak boleh mengalihkan objek yang disewanya kepada pihak lain selama perjanjian berlangsung. Beberapa pengalihan tersebut seringkali terjadi baik terhadap perjanjian yang dibuat secara tertulis maupun perjanjian yang dibuat secara lisan.
Berdasarkan gambaran di atas, maka permasalahan yang saya kaji lebih lanjut dalam bentuk ilmiah berupa Tesis dengan judul : PERLINDUNGAN HUKUM PEMILIK OBJEK SEWA DALAM HAL OBJEK SEWA DISEWA ULANGKAN
B. Perumusan Masalah Berdasarkan uraian dalam latar belakang masalah tersebut diatas, maka dapat dirumuskan permasalahan dalam penelitian berikut :
ini
sebagai
15
1. Bagaimana Perlindungan hukum pemilik rumah atau ruko dalam hal objek yang dikontrakan tanpa perjanjian tertulis? 2. Bagaimana penyelesaian sewa menyewa yang terjadi tanpa perjanjian tertulis, terhadap objek yang disewakan ulang kepada pihak lain tanpa sepengetahuan pemilik?
C. Keaslian Penelitian Sepanjang pengetahuan penulis, materi dan permasalahan pokok yang saya teliti ini belum pernah diteliti oleh peneliti sebelumnya atau harus dinyatakan tegas bedanya dengan penelitian yang sudah pernah dilakukan. Untuk menegaskan keaslian ini peneliti telah melakukan penelusuran ke perpustakaan di Electronic These & Dissertations (ETD) Gadjah Mada University
8
Sebagai perbandingan, dibawah ini
dikemukakan beberapa hasil penelitian tesis yang ada relevansinya dengan penelitian tesis ini, yaitu : 1. Tesis pada program Studi Magister Kenotariatan yang ditulis oleh Deby Kristina Dewi Luh Nyoman pada Tahun 2012 yang berjudul “Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa-
8
Electronict These & Dissertations (ETD) www.etd.ugm.ac.id. Diakses pada tanggal 7 Januari 2013.
Gadjah
Mada
University,
16
Menyewa Rumah Secara Di Bawah Tangan (studi Kasus Di Kabupaten Gianyar, Bali).9 2.
Tesis pada program Studi Magister Kenotariatan yang ditulis oleh Hidayanah, Trisari; RA Antari Innaka T pada Tahun 2008 yang berjudul “Penyelesaian Sengketa Sewa Menyewa Rumah Yang Disewakan Kembali::Analisis Putusan Mahkamah Agung No. 1550 K/pdt/2002.10
Dua penelitian di atas bertema hampir sama tetapi dari keseluruhan penelitian belum ada secara khusus membahas Perlindungan Hukum Pemilik Objek Sewa dalam Hal Objek Sewa Disewa Ulangkan. Apabila dalam kenyataanya telah diteliti terlebih dahulu oleh pihak lain, maka penulis berharap penelitian ini dapat menjadi bahan perbandingan dan saling mengisi satu sama lain sehingga dapat memperluas wawasan dan pengetahuan mengenai hal tersebut diatas, diharapkan penelitian ini dapat memberikan sumbangsih pemikiran demi kemajuan perkembangan Ilmu Pengetahuan dibidang kenotariatan dan masyarakat sendiri.
9
Deby Kristina Dewi Luh Nyoman, “Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah Secara Di Bawah Tangan (studi Kasus Di Kabupaten Gianyar, Bali”), Tesis Program Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada Yogyakarta, 2012. 10
Hidayanah, Trisari; RA Antari Innaka T, “Penyelesaian Sengketa Sewa Menyewa Rumah Yang Disewakan Kembali::Analisis Putusan Mahkamah Agung No. 1550 K/pdt/2002”, Tesis Program Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada Yogyakarta, 2008.
17
D. Faedah Yang Diharapkan Dengan dilakukannya penelitian ini maka penulis berharap agar hasil penelitian ini dapat berfaedah : 1. Memberikan sumbangan pemikiran bagi perkembangan ilmu hukum khususnya dalam bidang Hukum Perjanjian. 2. Hasil penelitian ini diharapkan pula dapat memberikan sumbangan pemikiran kepada pihak-pihak yang ada kaitanya dengan penelitian ini atau pihak-pihak yang dalam praktek menghadapi permasalahan atau sengketa yang berkenaan dengan penggunaan perjanjian sewa menyewa rumah atau ruko.
E. Tujuan Penelitian Adapun tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah : 1. Untuk mengetahui perlindungan hukum
pemilik rumah atau ruko
dalam hal objek yang dikontrakan tanpa perjanjian tertulis. 2. Untuk mengetahui penyelesaian
sewa menyewa yang terjadi tanpa
perjanjian tertulis, terhadap obyek yang disewa ulangkan kepada pihak lain tanpa sepengetahuan pemilik.
