BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Perkembangan permukiman di perkotaan merupakan bagian dari perkembangan perkotaan secara keseluruhan yang dipengaruhi oleh perkembangan berbagai faktor seperti ekonomi, sosial, budaya, teknologi dan keadaan alam (Yudohusodo, 1991). Dengan semakin tingginya tingkat perkembangan/pertumbuhan permukiman kota, maka tingkat pemenuhan akan kebutuhan fisik maupun non fisik kota akan semakin meningkat. Pembangunan perumahan (biasanya) sebagai pioneer/pemicu aktivitas yang akan diikuti pergerakan aktivitas penunjang lain kearahnya. Perkembangan kota merupakan perubahan yang terjadi pada kota baik perubahan – perubahan yang dikehendaki melalui berbagai perencanaan kota, maupun perkembangan yang sifatnya organis yang berkembang dengan sendirinya ( Bintarto, 1983 ). Perencanaan kota yang dimaksud adalah berupa segala bentuk intervensi pemerintah dalam ikut serta mengatur perkembangan kota yang wujudnya dituangkan dalam konsep tata ruang kota. Pengalokasian guna lahan di perkotaan akan mengarah ke lokasi yang dapat memberikan keuntungan tertinggi, sehingga lahan– lahan yang memiliki tingkat kestrategisan dan potensi yang lebih besar akan lebih berpeluang mengalami proses perubahan pemanfaatan lahan. Pada umumnya gejala ini terjadi di jalan–jalan utama atau kawasan–kawasan tertentu yang memiliki keunikan dan karakteristik tersendiri (Yunus,2000).
1
Kegiatan ekonomi merupakan hal yang penting bagi suatu kota karena
merupakan
dasar
agar
kota
dapat
bertahan
dan
berkembang (Jayadinata, 1992:110). Kedudukan aktifitas ekonomi sangat penting sehingga seringkali menjadi basis perkembangan sebuah kota. Adanya berbagai kegiatan ekonomi dalam suatu kawasan menjadi potensi perkembangan kawasan tersebut pada masa berikutnya. Berkaitan dengan fungsi kota sebagai pusat komersial, kawasan pusat perdagangan / usaha (central business district / CDB), adalah tempat pusat kegiatan perdagangan kota yang berpengaruh besar terhadap tingkat ekonomi kota dan letaknya tidak selalu di tengah – tengah kota. Untuk kota – kota besar biasanya mempunyai lebih dari satu kawasan pusat perdagangan (Kamus tata ruang,1998). didefinisikan
bahwa
Selanjutnya dalam kamus tata ruang juga
kegiatan
komersial
merupakan
kegiatan
yang
mencerminkan suatu bentuk aktivitas perdagangan disuatu kota yang meliputi aktivitas perdagangan retail dan pengusahaan jasa skala lokal, pusat perbelanjaan skala regional serta daerah hiburan, letaknya tidak selalu di tengah-tengah kota dan memiliki pengaruh besar terhadap kegiatan ekonomi kota. Pemahaman mengenai kegiatan komersial diperjelas ke dalam fragmenfragmen yang meliputi jenis usaha, struktur pelayanan, dan faktor-faktor yang menjadi penentu dalam perkembangan kegiatan komersial. Seperti halnya yang terjadi di kota – kota besar di Indonesia, Kota Makassar yang merupakan salah satu kota besar di Indonesia juga mengalami perkembangan yang sangat pesat. Secara geografis Kota Makassar terletak
2
di tengah diantara pulau-pulau besar lain dari wilayah kepulauan nusantara sehingga menjadikan Kota Makassar pusat pergerakan spasial dari wilayah Barat ke bagian Timur maupun Utara ke Selatan Indonesia. . Dengan posisi ini menyebabkan Kota Makassar memiliki daya tarik kuat bagi para imigran dari daerah Sulawesi Selatan itu sendiri maupun daerah lain seperti provinsi yang ada di kawasan Timur Indonesia untuk datang mencari tempat tinggal dan lapangan pekerjaan. Perkembangan Kota Makassar yang begitu pesat juga diikuti dengan perkembangan kawasan perumahan dan permukiman hampir disemua bagian wilayah kota, termasuk di kawasan Perumnas Bumi Tamalanrea Permai. Perkembangan kawasan perumahan juga diikuti oleh perkembangan aktivitas penunjang lainnya, termasuk perkembangan kegiatan perdagangan dan jasa komersial di kawasan perumahan ini. Perumnas
Bumi
Tamalanrea
Permai
(BTP)
memulai
tahap
pembangunan pada tahun 1989, tetapi perumahan ini baru diresmikan pada tahun 1991, dengan luas lahan ± 265 hektar yang terdiri atas 19 blok. Dimana 19 blok ini terbagi atas 13 Blok abjad tunggal pertama (yaitu dari blok A sampai blok M) dan juga terdiri atas 6 blok abjad ganda (dari blok AA sampai dengan blok AF). Perumnas Bumi Tamalanrea Permai (BTP) merupakan salah satu perumnas terbesar di Kota Makassar bahkan di Sulawesi Selatan yang terletak di Kelurahan Tamalanrea Kecamatan Tamalanrea, ± 12 km dari pusat Kota Makassar.
3
Proses perkembangan komersial di kawasan Perumnas Bumi Tamalanrea Makassar ini berawal pada tahun 1998 ketika terjadi krisis ekonomi. Kenaikan harga barang termasuk harga bahan bangunan membuat piha perumnas yang merupakan penanggung jawab dalam hal pengelolaan kawasan perumahan mengalami kesulitan dalam membangun rumah tinggal. Sebagai langkah yang strategis pihak perumnas kemudian mengeluarkan kebijakan untuk melakukan penjualan Kaveling Tanah Matang (KTM) saja kepada masyarakat. Penjualan KTM inilah yang kemudian menjadi pemicu munculnya bangunan komersial berupa ruko antara dua sampai tiga lantai di kawasan perumahan. KTM yang dibeli oleh konsumen umumnya dibangun ruko yang pada rencana awalnya diperuntukkan untuk hunian. Lokasi KTM yang di pasarkan oleh pihak perumnas yaitu di sepanjang jalan utama kompleks sehingga semakin mendukung berkembangnya bangunan ruko yang yang tentu saja peruntukannya untuk kegiatan komersial. Berdasarkan data yang diperoleh dari Perum Perumnas Regional VII cabang Makassar sampai dengan tahun 2004 jumlah unit rumah yang sudah terbangun di kawasan Perumnas ini sebanyak 8.242 unit, dengan berbagai tipe mulai dari tipe 18 sampai dengan tipe 70. Dari total 8.242 unit tersebut 16 unit diantaranya berupa ruko yang disiapkan sebagai fasilitas komersial. Sementara di beberapa lokasi tertentunya disiapkan untuk ruang terbuka dan juga masih disisakan untuk fasilitas komersial. Akan tetapi minat masyakat untuk membeli KTM yang begitu tinggi menyebabkan perbedaan antara master plan yang sudah di rencanakan oleh pihak perumnas dengan kondisi
4
eksisting kawasan perumahan. KTM yang dipasarkan oleh pihak Perumnas menjadi pemicunya karena hampir semuanya oleh konsumen termasuk pihak pengembang swasta d jadikan bangunan ruko untuk komersial. Ada beberapa lokasi terutama di sepanjang jalan utama kompleks perumahan yang tadinya dipersiapkan untuk bangunan rumah tinggal akhirnya juga di bangun ruko. Dengan alasan ekonomi pembangunan ruko di lokasi KTM tidak bisa dibendung lagi oleh pihak perumnas karena yang membangun adalah masyarakat dan pihak pengembang swasta. Hal ini semakin bertambah parah karena izin membangun yang dikeluarkan oleh pemda Kota Makassar tidak mengacu pada master plan yang di rencanakan oleh pihak perumnas. Inilah akhirnya yang menyebabkan perkembangan komersial di kawasan perumahan ini menjadi semakin pesat dari tahun ke tahun hingga saat ini. Melihat kecenderungannya hingga saat ini, perkembangan bangunan ruko untuk kegiatan komersial tersebut telah mengalami perkembangan dari gejala penetrasi kegiatan perdagangan menjadi gejala invasi (penyerbuan fungsi baru yang lebih besar dari tahap penetrasi) kegiatan komersial, meskipun belum mencapai gejala dominasi fungsi baru. Padahal dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Makassar kawasan Perumnas Bumi Tamalanrea ini direncanakan sebagai kawasan pemukiman terpadu. Bertitik tolak dari masalah yang dikemukakan di atas, maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian yang berkenaan dengan masalah perkembangan komersial di kawasan Perumahan Bumi Tamalanrea Permai (BTP) sebagai lokasi penelitian.
5
1.2. Rumusan Masalah Perkembangan bangunan ruko untuk kegiatan komersial di kawasan Perumnas Bumi Tamalanrea Permai telah mengalami perkembangan dari gejala penetrasi kegiatan perdagangan menjadi gejala invasi (penyerbuan fungsi baru yang lebih besar dari tahap penetrasi) kegiatan komersial, meskipun belum mencapai gejala dominasi fungsi baru. Padahal dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Makassar kawasan Perumnas Bumi Tamalanrea ini direncanakan sebagai kawasan pemukiman terpadu. Perkembangan fungsi komersial yang demikian tentunya akan menimbulkan beberapa dampak, baik dampak positif maupun negatif. Di lihat dari sisi positifnya selain bisa mengurangi beban pusat kota (dalam menampung aktivitas), juga dapat memberikan keuntungan dari segi pengembangan kota dan peningkatan pendapatan daerah. Sedangkan dari sisi dampak negatifnya, perkembangan fungsi koemrsial di kawasan Perumnas Bumi Tamalanrea Permai ini dapat menimbulkan konflik antar pihak yang berkepentingan, yaitu antara investor, masyarakat dan pemerintah, antara lain berupa perijinan, ketidaknyamanan yang ditimbulkan, dan penyimpangan kebijakan. Masyarakat umum adalah yang paling sering menderita dampak negatif suatu perubahan fungsi ruang. Seperti kemacetan lalu lintas, berkurangnya kenyamanan dan privasi. Berdasarkan uraian tersebut, maka permasalahan yang menjadi kajian didalam penelitian ini adalah :
6
1.
Seperti apa proses perkembangan fungsi komersial di kawasan Perumnas Bumi Tamalanrea Permai Kota Makassar ?
2.
Faktor – faktor apa saja yang mempengaruhi perkembangan tersebut ?
1.3. Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui proses perkembangan fungsi komersial dan faktor – faktor yang mempengaruhi perkembangan fungsi komersial tersebut di kawasan Perumnas Bumi Tamalanrea Permai Kota Makassar. 1.4. Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian yang di lakukan ini adalah: 1. Menjadi bahan masukan yang bermanfaat bagi penentu kebijakan dalam penataan Kota Makassar pada umumnya serta perencanaan dan penataan kawasan Perumnas Bumi Tamalanrea Permai pada khususnya. 2. Sebagai bahan informasi bagi penelitian selanjutnya terutama bagi calon peneliti yang berkecimpung dibidang perumahan dan permukiman. 1.5. Ruang Lingkup Penelitian Untuk mendapatkan hasil yang optimal dalam penelitian ini, maka peneliti membatasi pembahasan dalam lingkup proses perkembangan fungsi komersial dan faktor – faktor yang mempengaruhi perkembangan tersebut di kawasan Perumnas BTP. 1.6. Keaslian Penelitian Penelitian
yang
membahas
tentang
perkembangan
kawasan
perdagangan dan perubahan pemanfaatan lahan perumahan untuk fungsi
7
komersial ini sebelumnya telah banyak dilakukan. Akan tetapi perbedaan lokus, fokus, dan metode penelitian yang dilakukan tentunya akan membedakan pula temuan dan hasil darri penelitian sebelumnya. Khusus untuk penelitian yang dilakukan ini lokusya yaitu di kawasan Perumnas Bumi Tamlanre Makassar, yang fokus kepada perkembangan fungsi komersial di kawasan Perumnas Bumi Tamlanrea Makassar, dengan menggunakan metode induktif kualitatif dengan pendekatan fenomenologi. Sebagai perbandingan dalam penelitian yang di lakukan ini, berikut ini penelitian sebelumnya yang pernah membahas topik yang sama : Tabel I.1.Perbandingan Keaslian Penelitian No Pengarang 1.
2.
Muhammad Arnains. (2004)
Analisa
Judul pola
perkembangan
kawasan
perdagangan di Kota Samarinda
Anggraeni Dyah S,
Perubahan fungsi hunian menjadi fungsi
(2010)
komersial, studi kasus: Jln Bintaro Utama 3, Sektor 3 Bintaro Jaya. Kajian
3.
Syahrir (2010)
Perubahan
Pemanfaatan
Lahan
Perumahan Menjadi Perdagangan dan Jasa Komersial di Perumahan Tumbuh I dan Perumahan Tumbuh II Kota Kendari Identifikasi
4
Faktor
–
Faktor
Penyebab
Astriana Harjanti,
Perubahan Penggunaan Lahan Permukiman
(2002)
Menjadi Komersial Di Kawasan Kemang Jakarta Selatan
Sumber : Dokumentasi, 2014
8
