BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Aset merupakan hal yang tidak dapat dipisahkan dalam penyelenggaraan fungsi pemerintahan yang meliputi pelayanan, pengaturan, pembangunan, dan pemberdayaan. Pengertian aset menurut Standar Penilaian Indonesia (2015) adalah sumber daya ekonomi yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu perseorangan atau pemerintah dan dari mana manfaat ekonomi di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Selanjutnya menurut Siregar (2004: 178), aset adalah barang yang dalam pengertian hukum disebut benda, yang terdiri dari benda tidak bergerak dan benda bergerak. Barang yang dimaksud meliputi barang tidak bergerak (tanah dan atau bangunan) dan barang bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible) yang tercakup dalam aktiva/kekayaan atau harta kekayaan dari suatu perusahaan, badan usaha, institusi, atau individu orang. Pemerintah daerah dalam menyelenggarakan fungsi pemerintahan di daerah pastinya memiliki aset daerah atau istilah lainnya adalah barang milik daerah. Pengertian barang milik daerah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban anggaran pendapatan dan belanja daerah atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Selain dalam rangka menyelenggarakan fungsi pemerintahan, barang milik daerah juga dapat dimanfaatkan guna meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Ciptono (2015) menjelaskan bahwa pengelolaan aset telah mengalami perubahan
1
paradigma dari aset sebagai cost center menjadi benefit center atau menghasilkan manfaat. Bentuk pemanfaatan barang milik daerah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 dan Permendagri Nomor 17 Tahun 2007 terdiri dari: sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan, bangun guna serah, bangun serah guna, dan kerja sama penyediaan infrastruktur. Kegiatan pemanfaatan barang milik daerah bertujuan untuk meningkatan pendapatan asli daerah (revenue generator). Pengertian PAD pada penjelasan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah adalah pendapatan daerah yang bersumber dari hasil pajak daerah, hasil retribusi daerah, hasil pengelolaan kekayaan daerah yang dipisahkan, dan lain-lain pendapatan asli daerah yang sah, yang bertujuan untuk memberikan keleluasaan kepada daerah dalam menggali pendanaan dalam pelaksanaan otonomi daerah sebagai wujud dari asas desentralisasi. Pemerintah Provinsi Jawa Barat memiliki aset berupa gedung di Jalan Tubagus Ismail Nomor 1A Kota Bandung. Gedung tersebut sebelumnya digunakan oleh salah satu Organisasi Perangkat Daerah (OPD) Dinas Pertambangan Provinsi Jawa Barat sebagai pelaksana kegiatan pemerintahan daerah,
tetapi
sejak
tahun
2004
Pemerintah
Provinsi
Jawa
Barat
mengalihfungsikan penggunanan gedung sebagai banguan komersial gedung perkantoran. Salah satu potensi pendapatan dari bangunan komersial adalah dari kegiatan sewa menyewa. Ketentuan sewa menyewa terhadap barang milik daerah selanjutnya diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 33 Tahun
2
2012 terutama dalam penentuan tarif sewa barang milik daerah yang mempunyai potensi pendapatan (bangunan komersial).
Sumber: Google Map (diolah) Gambar 1.1 Lokasi Objek Penelitian
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 Tahun 2012 Pasal 47 Ayat (1) mengamanatkan perlunya sebuah penelitian yang dilakukan oleh pengelola barang atas kelayakan penyewaan terkait permohonan dari calon penyewa. PMK Nomor 33 Tahun 2012 mengamanatkan bahwa penelitian kelayakan dan penilaian terhadap barang milik negara dapat dilakukan ketika kondisi bangunan yang menjadi objek sewa tidak sesuai dengan peruntukan terbaiknya. Pasal 47 Ayat (3) lebih lanjut menjelaskan bahwa pengelola barang harus menugaskan penilai untuk melakukan penilaian objek sewa guna memperoleh nilai wajar barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan yang akan disewakan.
Pemerintah
Provinsi Jawa Barat selaku pengelola barang milik daerah berupa gedung
3
perkantoran di Jalan Tubagus Ismail Raya Kota Bandung akan melakukan perjanjian sewa menyewa yang baru kepada PT. Jasa Sarana, setelah sebelumnya jangka waktu sewa menyewa telah habis. Merujuk pada ketentuan PMK Nomor 33 Tahun 2012 Pemerintah Provinsi Jawa Barat perlu melakukan penelitian tentang kelayakan tarif sewa terhadap bangunan tersebut.
1.2 Keaslian Penelitian Penelitian mengenai penentuan nilai sewa wajar terhadap gedung perkantoran di Jalan Tubagus Ismail Nomor 1A Kota Bandung yang merupakan aset milik Pemerintah Provinsi Jawa Barat sampai saat ini belum pernah dilakukan. Akan tetapi, penelitian terhadap aset pemerintah guna menentukan nilai sewa maupun nilai sewa dalam bentuk tarif retribusi telah banyak dilakukan oleh para peneliti sebelumnya, seperti yang dijelaskan pada Tabel 1.1. Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu No
1
Nama Peneliti dan Tahun Penelitian Septriani (2014)
Penelitian
Alat Analisis
Hasil Penelitian
Analisis Penentuan Tarif Retribus Pasar Beringharjo Tahun 2014
Pendekatan pendapatan (income approach) dengan metode direct capitalization method dan pendekatan biaya (cost approach)
Melalui pendekatan biaya diperoleh nilai bangunan sebesar Rp69.832.239.193. melalui metode kapitalisasi langsung diperoleh nilai properti sebesar Rp33.898.045.951 (tidak mencerminkan potensi pendapatan properti). Berdasarkan optimalisasi diperoleh nilai properti sebesar Rp71.929.637.142, pendapatan retribusi Rp10.629.330.063, sehingga kontribusi pendapatan retribusi terhadap PAD sebesar 3,5 persen dan tarif retribusi antara Rp200—Rp4.600
4
Tabel 1.1 Lanjutan No
Nama Peneliti dan Tahun Penelitian
Penelitian
Alat Analisis
Hasil Penelitian
2
Manfield (2015)
Estimasi Nilai Sewa Aset Tetap Daerah (Studi Kasus Plaza Beringin Kabupaten Barito Selatan) dengan Pendekatan Biaya
Estimasi nilai aset tetap daerah menggunakan pendekatan biaya (cost approach). Estimasi nilai tanah kosong menggunakan metode pendekatan data pasar (market approach) sedangkan estimasi nilai bangunan menggunakan metode biaya reproduksi baru (reproduction cost new)
Berdasarkan analisis pendekatan biaya didapat estimasi niai aset daerah (Plaza Bringin) milik Pemerintah Kabupaten Barito Selatan sebesar Rp50.411.321.884, yang terdiri dari nilai tanah sebesar Rp8.061.331.250,67 dan nilai bangunan sebesar Rp42.349.990.709. Estimasi nilai sewa per dengan sewa pasar adalah Rp5.387.160.
3
Iskandar (2015)
Analisis Nilai Sewa Pasar Dengan Pendekatan Pendapatan dalam Rangka Pendayagunaan Aset Tetap BUMN (Studi Kasus Offshore Supply Base Tanjung Batu Balikpapan)
Pendekatan yang digunakan pada penilitian ini yaitu pendekatan pendapatan karena ketidaktersediaan tarif sewa properti sejenis, serta menguakan formula tarif sewa yang terdapat pada PMK No.96/PMK.06/2007
Terdapat perbedaan yang signifikan antara nilai sewa tanah dan nilai sewa bangunan dengan mengguakan PMK No.96/PMK.06/2007 dan pendekatan pendapatan (discounted cash flow). secara kelesuruhan, penentuan dengan menggunakan PMK lebih kecil sebesar 26 persen dibandingkan dengan mengunakan pendekatan pendapatan (discounted cash flow)
4
Olawande dan Ayodele (2011)
Determinasi nilai tanah dan nilai sewa ruangan kantor di Ikeja, Nigeria
Alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah random sampling.
Penilitian ini menunjukkan bahwa jaringan sangat mempengaruhi nilai sewa, hasil analisis regresi pada tingkat kepercayaan 95 persen. Aksesibilitas (pvalue = 0,0045), permintaan (p-value = 0,0022), pasokan (pvalue= 0,0115) Annova indicated 0,0423
5
Tabel 1.1 Lanjutan No
Nama Peneliti dan Tahun Penelitian
Peneltian
Alat Analisis
Hasil Penelitian Dengan menggunakan pendekatan data pasar dan pendekatan biaya, diperoleh nilai aset sebesar Rp16.732.000,00 yang terdiri dari estimasi nilai tanah Rp1.924.000,00/m2 dan nilai bangunan sebesar Rp14.808.000,00. Analisis tersebut tanpa memperhitungkan inflasi. Menurut Pemerintah Kota Bajarmasin, nilai sewa sebesar Rp3.029.000,00 dan menurut MAPPI sebesar Rp2.992.000,00 per unit per tahun. Estimasi nilai sewa yang dipengaruhi oleh inflasi diperoleh untuk tarif sewa terendah sebesar Rp2.317.000,00 dan tertinggi sebesar Rp4.312.000,00 per unit per tahun. Diperoleh estimasi nilai pasar objek penilaian sebesar Rp57.700.076.000,00 yang terdiri dari indikasi nilai bangunan sebesar Rp25.855.078.000,00, nilai pasar tanah Rp31.844.998.000,00. Tarif kios optimum untuk blok A sebesar Rp225.000/m2/bulan, untuk blok B 2 Rp220.000/m /bulan, Blok C Rp177.000/m2/bulan, dan untuk blok outdoor Rp162.000/m2/bulan
5
Wardhana (2015)
Evaluasi Nilai Sewa Aset Daerah (Studi pada Pasar Pekauman Kota Banjarmasin
Pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan estimasi nilai sewa aset
6
Darmawan (2015)
Penilaian Untuk Estimasi Tarif Sewa pada Pasar Seni dan Kerajinan Yogyakarta
Pendekatan pasar, pendekatan biaya, dan kerelaan membayar (wilingness to pay)
6
Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang telah dijelaskan pada Tabel 1.1 adalah metode analisis data dan objek penilaian. Objek penelitian ini berupa gedung perkantoran dan metode analisis yang digunakan adalah pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan, serta menggunakan formula sewa yang terdapat pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 tahun 2012.
1.3
Rumusan Masalah Penelitan dan penilaian mengenai kelayakan sewa menyewa barang milik
daerah yang merujuk pada ketentuan pasal 47 PMK Nomor 33 Tahun 2012 dimulai dengan mempelajari peruntukan tertinggi dan terbaik dari sebuah aset. Peruntukan aset milik Pemerintah Provinsi Jawa Barat di Jalan Tubagus Ismail No 1A Kota Bandung telah sesuai dengan peruntukan terbaiknya yaitu untuk gedung perkantoran. Kondisi bangunan dalam keadaan hal tersebut didukung dengan survei yang dilakukan oleh peneliti serta luasan aset yang disewakan telah sesuai dengan dokumen buku induk inventaris No 1 kode barang 01.11.04.01. Luas tanah adalah 1050 m2 dan luas bangunan 1.651 m2. Permasalahan yang terjadi adalah pada penentuan tarif sewa gedung yang merujuk pada nilai aset. Nilai tersebut masih berpedoman pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Nilai jual objek pajak (NJOP) tidak dapat mencerminkan nilai pasar dari sebuah aset, sehingga tarif sewa yang dihasilkan dari NJOP memiliki indikasi di bawah nilai sewa pasar. Indikasi tersebut didukung oleh survei nilai sewa pasar yang dilakukan oleh peneliti seperti yang terdapat pada Tabel 1.2.
7
Tabel 1.2 Nilai Sewa Pasar Gedung Perkantoran No
Properti Pembanding
Nilai Sewa
Tarif/M2/Bulan
1.
Properti Pembanding 1 (Jalan Bangunrangin Dago)
Rp400.000.000,00
Rp33.353,00
Rp120.000.000,00
Rp43.478,00
Rp250.000.000,00
Rp46.296,00
Properti Pembanding 2 (Jalan Ir. H. Juanda Dago) Properti Pembanding 3 (Gedung Hegarmanah Bandung Utara) Tarf sewa rata-rata/m2
2. 3.
Rp41.402,00
Berdasarkan Tabel 1.2, tarif sewa gedung eks Kantor Dinas Pertambangan Provinsi Jawa Barat masih di bawah rata-rata tarif sewa pasar gedung perkantoran yang ada di sekitarnya. Tarif sewa Gedung Tubagus Ismail adalah Rp7.713,00/M2 sedangkan tarif sewa rata-rata gedung pembanding adalah Rp41.402,00/M2. Dengan demikian, terdapat selisih tarif sewa sebesar Rp33.689/m2 yang seharusnya menjadi pendapatan potensial (potential income) bagi Pemerintah Provinsi Jawa Barat sebagai pengelola barang milik daerah apabila dasar penentuan tarif sewa adalah nilai pasar dari gedung tersebut. Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah, peneliti akan melakukan penelitian terkait penentuan tarif sewa dan penilaian terhadap nilai pasar bangunan yang menjadi dasar penentuan tarif sewa gedung eks Kantor Dinas Pertambangan Provinsi Jawa Barat.
1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah yang telah dijelaskan, dapat dirumuskan pertanyaan penelitian sebagai berikut.
8
1.
Berapa nilai pasar tanah dan bangunan gedung eks Kantor Dinas Pertambangan Provinsi Jawa Barat yang berpedoman pada teori penilaian properti dan SPI 2015?
2.
Berapa nilai sewa gedung eks Kantor Dinas Pertambangan Provinsi Jawa Barat yang berpedoman pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 Tahun 2012?
1.5 Tujuan Penelitian Berdasarkan
pertanyaan
penelitian, maka tujuan penelitian ini adalah
sebagai berikut. 1.
Mengestimasi nilai pasar tanah dan bangunan gedung eks Kantor Dinas Pertambangan Provinsi Jawa Barat yang berpedoman pada teori penilaian properti dan SPI 2015.
2.
Mengestimasi nilai sewa eks Kantor Dinas Pertambangan Provinsi Jawa Barat yang berpedoman pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 tahun 2012.
1.6 Manfaat Penelitian Hasil Penelitian ini diharapkan dapat memeberikan sumbangan pikiran dan manfaat bagi Pemerintah Provinsi Jawa Barat sebagai berikut. 1.
Sebagai salah satu bahan pertimbangan untuk membuat kebijakan pada penentuan tarif sewa untuk kegiatan sewa menyewa yang baru terhadap gedung eks Kantor Dinas Pertambangan di jalan Tubagus Ismail nomor 1A Kota Bandung.
9
2.
Sebagai informasi adanya potential profit dari tarif sewa yang dihasilkan pada penelitian ini sebagai optimalisasi aset dalam rangka meningkatkan pendapatan asli daerah.
1.7 Sistematika Penulisan Penulisan tesis ini terdiri dari 5 bab dan mengacu pada sistematika sebagai berikut. Bab I Pendahuluan terdiri dari uraian latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori dan Kajian Pustaka terdiri dari tinjauan pustaka, landasan teori, kajian terhadap penelitian terdahulu, dan kerangka penelitian. Bab III Metode Penelitian menjelaskan desain penelitian, definisi operasional, dan metode analisis data. Bab IV Analisis Data memaparkan deskripsi data serta pembahasan penelitian. Bab V Simpulan dan Saran terdiri dari simpulan, implikasi, keterbatasan, dan saran terkait penelitian yang telah dilakukan.
10
