BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah Rumah sebagai salah satu unsur utama bagi kesejahteraan rakyat. Memang kebutuhan akan tempat yang dapat dipergunakan sebagai tempat berteduh, disamping sandang dan pangan merupakan salah satu hal yang dirasakan setiap orang. Dalam masyarakat yang adil dan makmur, sudah saatnya rakyat memiliki tempat tinggal yang layak. Rumah bagi rakyat juga penting dalam iklim pembangunan Negara, seperti yang sudah diterapkan oleh MPRS 1 dan GBHN 2 Pada masa sekarang ini, pertumbuhan sektor perumahan di tanah air terbilang sangat pesat pertumbuhannya didorong oleh meningkatnya permintaan masyarakat akan perumahan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya. Pemilikan rumah oleh masyarakat dapat terdiri dari berbagai cara, diantaranya pemberian subsidi rumah oleh pemerintah bagi pegawai negeri khususnya, dan secara umumnya adalah melalui peralihan hak dan atau jual khususnya, dan secara umumnya adalah melalui hak dan atau jual beli. Oleh karena itu dapat dikatakan bahwa pada umumnya semua masyarakat adalah konsumen perumahan, dimana sudah sewajarnya untuk dilindungi oleh peraturan 1
Sudargo Gautama. 1984. Komentar Atas Undang-Undang Pokok Perumahan dan Peraturan Sewa-Menyewa. Alumni. Bandung. h.2. “Dalam Ketetapan MPRS no.II/MPRS/1960 tanggal 3 desember 1960 dijelaskan mengenai kebutuhan akan perumahan dan program kerja yang harus dilaksanakan.” 2 AP. Parlindungan. 1997. Komentar atas Perumahan dan Pemukiman dan UndangUndang Rumah Susun. Mandar Maju. Bandung. h. 200, “Dalam GBHN, diterapkan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memnuhi salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkungan kehidupan, memberi arah pada pertumbuhan wilayah, memperluas lapangan kerja serta mengerakkan kegiatan ekonomi dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat.”
1 Universitas Sumatera Utara
yang berkaitan dengan jual beli rumah, untuk menghindari kerugian yang dapat dialami oleh setiap konsumen. Adalah suatu realita dalam menjaga keberlangsungan roda perekonomian, peranan konsumen cukup penting, tetapi ironisnya sebagai salah satu perilaku ekonomi, dalam hal perlindungan hukum, posisi konsumen sangat lemah. Salah satu bukti adalah keberadaan perjanjian baku dalam praktek perdagangan seharihari. Perjanjian standar (baku) sebenarnya dikenal sejak zaman Yunani Kuno. Plato (423-347 SM) misalnya, oernah memaparkan praktik penjualan makanan yang harganya ditentukan secara sepihah oleh penjual, tanpa memperhatikan perbedaan mutu makanan tersebut”. Dalam perkembangannya, tentu saja penentuan secara sepihak oleh produsen / penjual tidak lagi sekedar masalah harga, tetapi mencakup syarat-syarat yang lebih mendetail. Selain itu, barangbarang yang diatur dengan perjanjian standar juga makin bertambah. Di Indonesia, perjanjian standar merambah ke pasar property dengan cara-cara yang secara yuridis masih controversial, misalnya dalam hal satuan rumah susun, diperbolehkan melakukan pembelian secara inden dalam bentuk perjanjian standar. Tujuan dibuatnya perjanjian standar untuk memberikan kemudahan (kepraktisan) bagi para pihak yang bersangkutan. 3
3
Shidarta. 2000. HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN INDONESIA. Grasindo, Jakarta., h.119.
Universitas Sumatera Utara
Secara sederhana, perjanjian baku mempunyai ciri-ciri sebagai berikut 4 (1) Perjanjian dibuat secara sepihak oleh produsen yang posisinya relatiif lebih kuat dari konsumen ; (2) Konsumen sama sekali tidak dilibatkan dalam menentukan isi perjanjian ; (3) Dibuat dalam bentuk tertulis dan missal (4) Konsumen terpaksa menerima isi perjanjian karena didorong oleh kebutuhan. Sebagai perjanjian standar, biasanya perjanjian jual beli tidak memberikan perlindungan hukum yang memadai bagi konsumen perumahan karena dibuat secara sepihak oleh developer. Faktor subjektifitas atau kepentingan developer lebih dominan dimasukan dalam perjanjian standar perumahan, kependudukan konsumen dan developer tidak seimbang. Posisi developer yang dominan ini membuka peluang untuk cenderung menyalahgunakan kedudukannya. Salah satu bukti ketidakseimbangan kedudukan antara developer dengan konsumen dapat dilihat jika tejadi pengaduan pelanggaran hak-hak individual dan pelanggaran hak-hak kolektif konsumen perumahan. Dari jenis pengaduan konsumen perumahan yang sampai pada YLKI, secara umum ada dua yakni : Pertama, pengaduan konsumen perumahan sebagai akibat telah terjadinya pelangaran hak-hak individual konsumen perumahan. seperti mutu bangunan dibawah standar, ukuran surat tanah tidak sesuai dan lain-lain.
4
Sudaryatmo. 1999. HUKUM DAN ADVOKASI KONSUMEN. Citra Aditya Bakti, Bandung., h.93.
Universitas Sumatera Utara
Kedua, pengaduan konsumen perumahan sebagai akibat pelangaran hak-hak kolektif konsumen perumahan, seperti tidak dibangunnya fasilitas sosial/umum. Sertifikasi, rumah fiktif, banjir dan soal kebenaran klaim/informasi dalam iklan, brosur, dan pameran perumahan. 5 Pada saat sekarang ini terlihat telah berkembang kebiasaan pemasaran property khususnya satuan rumah, sebelum rumah-rumah yang dipasarkan tersebut selesai dibangun, bahkan tidak jarang terjadi pada saat masih direncanakan. Hal tersebut diatas ditempuh berdasarkan pertimbangan ekonomi yaitu : a.
Bagi
perusahaan
pembangunan
perumahan
dan
pemukiman
guna
memperlancar perolehan dana murah dan kepastian pasar. b.
Bagi pembeli atau konsumen agar harga jual rumah lebih rendah karena calon pembeli membayar sebagian dimuka. Langkah-langkah yang ditempuh perusahaan pembangunan perumahan
dan pemukiman dan konsumen tersebut diatas menimbulkan adanya jual beli secara pesan lebih dahulu, sehingga menyababkan adanya perjanjian jual beli pendahuluan (Preliminary purchase), yang selanjutnya dituangkan dalam akta perikatan jual beli satuan rumah. Dalam pengadaan perjanjian pengikatan jual beli rumah, yakni perjanjian yang diadakan oleh developer dan konsumen sebelum akta jual beli dan serah terima bangunan dilaksanakan,pemerintah telah melakukan pengawasan dengan mengeluarkan Surat Keputusan Menteri Preumahan Rakyat No. 09 Tahun 1995
5
Ibid, h.43.
Universitas Sumatera Utara
tentang Pedoman Pengikat Jual Beli Rumah, untuk melindungi konsumen. Namun, surat Keputusan tersebut dikeluarkan sebelum adanya Undang-Undang Perlindungan Konsumen yakni Undang-Undang No. 8 Tahun 1999, dan sampai sekarang belum ada peraturan yang direvisi mengingat lahirnya undang-undang perlindungan konsumen ini. Maka penulis menganggap penting pembahasan mengenai Hukum Perlindungan Konsumen melalui berbagai peraturan yang terkandung didalamnya mencoba mengatasi masalah-masalah yang dialami konsumen dengan UndangUndang Perlindungan Konsumen.
B. Permasalahan Berdasarkan pengamtan dan penelaahan penulis dari berbagai literature, informasi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi di masyarakat dalam hal pembelian dan penjualan perumahan, maka perlu kiranya penulis mengemukakan permasalahan-permasalahan yang ada dalam skripsi ini. Adapun permasalahannya adalah sebagai berikut : a.
Bagaimana keabsahan jual beli rumah yang ditawarkan Zona Property ?
b.
Apa hambatan-hambatan yang dihadapi pada proses jual beli rumah ?
c.
Bagaimana
ketidakseimbangan
posisi
konsumen
perumahan
dengan
developer sebagai pelaku usaha perumahan ? d.
Bagaimana penyelesaian sengketa yang timbul dalam perjanjian pengikatan jual beli rumah ?
Universitas Sumatera Utara
C. Tujuan dan Manfaat Penulisan Adapun tujuan dalam penulisan skripsi ini adalah : a.
Untuk mengetahui jual beli rumah oleh Zona Property sudah memenuhi prosedur hukum atau belum.
b.
Untuk mengetahui kendala apa saja yang dihadapi dalam proses jual beli rumah oleh Zona Property.
c.
Untuk mengetahui cara penyelesaian masalah yang timbul antara konsumen dan developer.
Adapun manfaat dari penulisan ini adalah : a.
Secara Teoritis - Untuk memperoleh dan memperdalam pengetahuan tentang masalah jual beli rumah terutama mengenai perlindungan hukum bagi konsumen dalam perjanjian pengikatan jual beli rumah. - Untuk mengetahui prosedur yang dapat ditempuh apabila terjadi sengketa yang timbul antara konsumen dan pengembang.
b.
Secara Praktis - Agar masyarakat mengetahui akan haknya sebagai konsumen perumahan sehingga dikemudian hari dapat menghindari diri dari kerugian yang terjadi. - Dapat menambah wawasan dan pengetahuan hukum terutama sebagai masyarakat dalam hal ini konsumen dapat mengerti tentang proses jual beli perumahan.
Universitas Sumatera Utara
D. Keaslian Penulisan Penulisan ini diselesaikan berdasarkan data-data yang dikumpulkan oleh penulis sendiri dari berbagai sumber, selain dari bacaan, juga berdasarkan hasil wawancara, dan sepanjang pengetahuan penulis, penulisan tentang perlindungan konsumen perumahan terhadap developer menurur undang-undang perlindungan konsumen pada Zona Property sudah diselidiki sesuai dengan objek yang berbeda.
E. TINJAUAN KEPUSTAKAAN Perlindungan konsumen adalah segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberi perlindungan kepada konsumen. 6 Dari berbagai pengertian berbagai pengertian mengenai konsumen diatas, untuk selanjutnya istilah konsumen yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah pengertian konsumen akhir yang didasarkan pada pasal 1 butir 1 UndangUndang Perlindungan Konsumen dimana konsumen diartikan sebagai setiap orang pemakai barang dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain, maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan. Kata perlindungan konsumen apabila digabungkan, menurut Oxford of law 7 memberikan arti bahwa : Consumer protections are the protection, especially by legal means, of consumers (thoise who contract otherwise than in the course of a business to
6
Ahmadi Miru Sutarman Yodo. 2007. HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN, PT. Raja Grafindo. Jakarta. h. I 7 Widjaja, Gunawan. 2003. HUKUM TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. h. 8.
Universitas Sumatera Utara
obtain goods or sevice from those who supply them in the course of business). It is the policy of current legislation to protect consumers against unfair contract terms. In particular they are protectd against terms that attempt to exclude or restrict the seller’s implied undertakings thathe has a right to sell the goods, that the goods confirm with either description or sample, and that they are merchantable quality and fit for their particular purpose (Unfair Contract Terms Act 1977). Perlindungan konsumen merupakan perlindungan dalam arti hukum yang diberikan kepada konsumen (mereka yang melakukan kontrak selain untuk tujuan bisnis untuk mendapatkan barang dan jasa dari mereka yang menyediakannya untuk tujuan bisnis). Perlindungan konsumen merupakan suatu kebijakan hukum pada saat ini untuk melindungi konsumen terhadap ketentuan-ketentuan di dalam kontrak yang tidak adil. Secara khususnya, konsumen dilindungi dari ketentuan yang mengecualikan atau yang membatasi tanggung jawab penjual secara tidak langsung atas dimilikinya hak menjual barang-barang tersebut (oleh penjual), apakah barang-barang tersebut sesuai dengan gambaran atau contoh, dan memiliki kualitas yang layak untuk diperdagangkan sesuai dengan tujuan utamanya). Sedangkan di Indonesia, kata “perlindungan konsumen” memiliki arti : segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberikan perlindungan kepada konsumen 8.
8
Ibid
Universitas Sumatera Utara
F. Metode Penelitan Penulisan skripsi ini dilakukan dengan menggunakan metode penelitian hukum Deskriptif Normatif yaitu dengan cara melakukan pengumpulan data yang berkaitan dengan permasalahan dana kemudian dilakukan analisis terhadap permasalahan tersebut. 1.
Bentuk penulisan Penulisan skripsi ini mengunakan bentuk penelitian normatif empiris yaitu
penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti data sekunder, yaitu meliputi : a. Hukum primer, berupa peraturan perundang-undangan yang bersifat megikat dan disahkan oleh pihak yang berwenang. Dalam tulisan ini, yang digunakan adalah Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen ; dan berupa peraturan perundang-undangan yang terkait. b. Bahan hukum sekunder ; berupa bahan yang berhubungan erat dengan topic penulisan skripsi ini Surat Keputusan Menteri Perumahan No. 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikat Perjanjian Jual Beli Rumah, Buku-buku karangan para sarjana, hasil penelitian, maupun situs internet. 2.
Alat Pengumpulan Data Dalam penulisan ini, penulis mengumpulkan data-data yang diperlukan dengan cara :
Universitas Sumatera Utara
1. Penelitian lapangan (field research) ; yakni dengan mengadakan wawancara kepada staf Zona Property serta mengadakan studi dokumendokumen yang berkaitan dengan topic skripsi ini. 2. Penelitian kepustakaan (library research) ; yakni dengan membaca, mempelajari dan menganalisa buku-buku yang berhubungan dengan Skripsi ini.
G. Sistematika Penulisan Bab I
: Pada Bab ini, penulis menguraikan tentang hal-hal yang umum yang mendasari penulisan skripsi ini, yang terdiri dari latar belakang, manfaat dan tujuan penulisan, keaslian penulisan,
tinjauan
pustaka,
metode
penulisan
dan
sistematika penulisan. Bab II
: Dalam Bab ini, penulis menguraikan gambaran umum tentang Perlindungan Hukum Konsumen yang dimulai dengan latar belakang lahirnya perlindungan hukum konsumen, pengertian konsumen, perlindungan hukum positif indonesia, prinsip-prinsip hukum perlindungan konsumen.
Baba III
: Dalam Bab ini, penulis menguraikan gambar mengenai konsumen perumahan dan developer, hak dan kewajiban konsumen perumahan, hak dan kewajiban developer dan hubungan konsumen dan developer dalam kontrak baku.
Universitas Sumatera Utara
Bab IV
: Dalam Bab ini, penulis akan menguraikan pokok dari permasalahan yakni perlindungan konsumen perumahan terhadap developer menurut Undang-Undang Perlindungan Terhadap Konsumen pada Zona Property, yang terdiri dari : Keabsahan jual beli rumah yang ditawarkan Zona Property, Hambatan-hambatan yang dihadapi pada Proses Jual Beli Rumah, ketidakseimbangan hukum pembeli rumah dengan posisi developer sebagai pelaku usaha perumahan dan penyelesaian sengketa yang timbul dalam perjanjian pengikat jual beli rumah.
BAB V
: Dalam Bab ini, penulis memberikan kesimpulan dan saransaran yang diperoleh berdasarkan bab-bab sebelumnya yang mudah-mudahan berguna bagi perkembangan ilmu hukum.
Universitas Sumatera Utara
