BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Tanah mempunyai peranan yang sangat penting bagi kehidupan manusia karena tanah merupakan pondasi dari semua kegiatan yang dilakukan oleh manusia, baik kegiatan yang bersifat sosial, ekonomis, perdagangan, dan lainlain.Selain itu, tanah juga menjadi produk komoditi sekaligus berfungsi sebagai sumber dari kekayaan karena tanah dan kandungannya bisa memberikan berbagai sumber pendapatan bagi pemiliknya atau dapat dikuasai.Setiap pembelian properti adalah investasi. Akan tetapi, banyak investasi pada real estate lebih banyak dilakukan bagi kepuasan pribadi daripada untuk mendapatkan keuntungan, misalnya pembeliyan rumah lebih banyak bertujuan untuk memperoleh kepuasan daripada keuntungan sehingga dapat diketahui kalau real estate merupakan satu jenis kesempatan investasi yang ada. Ada beberapa alasan masyarakat tertarik untuk menanamkan uang pada real estate atau properti, yaitu (Prawoto, 2012: 12): 1. terlihat sangat nyata; 2. dapat dikontrol oleh individu; 3. kepemilikan yang bisa membanggakan; 4. tanah merupakan alat yang efektif untuk menghadapi inflasi; 5. mempunyai potensi untuk memperoleh keuntungan; 6. risiko atas kerugian secara total sangat kecil.
1
Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 6, tanah memiliki fungsi sosial dalam artian untuk kepentingan umum, di mana kepemilikan tanah dapat diambil oleh pemerintah dengan adanya pemberian ganti kerugian yang layak. Penafsiran ini diharapkan dapat menyeimbangkan antara manfaat yang dapat dinikmati oleh individu dan masyarakat dari setiap penguasaan dan pemanfaatan tanah dan sumber daya lainnya. Jumlah tanah yang tetap (tidak dapat diproduksi) sedangkan kebutuhan akan tanah meningkat seiring meningkatnya pertumbuhan penduduk di Indonesia, mengakibatkan ketidakseimbangan antara persediaan tanah dengan kebutuhan tanah oleh masyarakat. Pertumbuhan ekonomi dan meningkatnya nilai ekonomis tanah mengakibatkan semakin tajamnya kesenjangan sosial di antara masyarakat, yang mempunyai akses dalam hal penguasaan tanah bangunan yang melampaui batas kewajaran, dihadapkan dengan masyarakat yang paling membutuhkan tanah, namun berada dalam posisi tersudut. Tidak mustahil apabila hal ini dibiarkan terus berlangsung akan dapat menjadi pemicu berbagai kerawanan di bidang pertanahan (Sumardjono, 2010: 220). Diperlukan adanya tatanan hukum, perencanaan serta penatagunaan yang tepat dalam pemanfaatan, dan pengelolaan tanah, sehingga dapat memberikan manfaat yang optimal dan berimplikasi pada kenaikan nilai tanah yang tinggi. Sebaliknya, jika pemanfaatan tanah tidak optimal atau dibiarkan kosong tanpa ada pemanfaatan di atas tanah tersebut, hanya akan menyebabkan produktifitas tanah yang kurang maksimum sehingga nilai tanah tidak mencapai pada tingkat optimal. Tujuan utama kebijakan penatagunaan tanah adalah untuk memecahkan masalah berkenaan dengan tersedianya tanah untuk
berbagai
kegiatan
2
pembangunan dan memperkecil kemungkinan terjadinya konflik antara berbagai penggunaan tanah pada lokasi yang sama (Sumardjono dkk, 2010: 220). Menurut Hidayati dan Hardjanto (2003: 82-85), karateristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi: ukuran dan bentuk, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan. Dibutuhkan pengelolaan dan pemanfaatan yang tepat terhadap setiap tanah yang kosong atau yang belum didayagunakan, sehingga keberadaan setiap tanah kosong dapat dioptimalkan dan dapat memberikan manfaat yang besar atas pemanfaatan tanah tersebut, serta dapat meningkatkan nilai dari tanah tersebut. Salah satu upaya yang dilakukan dalam optimalisasi aset yaitu dengan melakukan analisis potensi penggunaan tertinggi dan terbaik atas aset yang dimiliki, seperti optimalisasi aset tanah kosong yang dimiliki oleh Pemerintah Daerah maupun pribadi perorangan.Metode analisis pengembangan lahan (land development analysis) untuk tanah kosong merupakan suatu metode yang bisa digunakan dalam meningkatkan pendapatan asli daerah Kabupaten Samosir maupun pendapatan untuk pribadi bagi pemilik tanah kosong. Salah satu metode penilaian terhadap tanah kosong adalah dengan menggunakan metode Land Development Analysis (LDA) atau dikenal juga dengan metode teknik penyisaan tanah (Land Residual Technique), penggunaan tanah yang luas, tidak adanya data pembanding, tetapi data dapat diperoleh dari data pasar properti yang telah dikembangkan, seperti: mall, hotel, perumahan, resort, dan lain-lain. Nilai tanah yang dihasilkan dari pengembangan tanah merupakan selisih antara nilai properti yang telah dikembangkan (Gross Development Value) dikurangi dengan biaya pengembangan (Development Cost). Pemanfaatan tanah kosong diharapkan dapat memberikan manfaat bagi
3
masyarakat, sehingga terciptanya kota yang layak huni, berkeadilan sosial, sejahtera, berkembang secara berkelanjutan (sustainable) sesuai dengan potensi yang dimiliki (Muliawan, 2014). Dengan menggunakan Land Development Analysis (LDA) diharapkan agar pemanfaatan tanah dapat optimal, efektif, dan efisien.Pemanfaatan tanah kosong lebih menguntungkan pemilik tanah daripada menjual tanah kosong.Apabila menjual tanah kosong, selain harganya lebih murah (dalam kondisi normal tanah dengan luasan yang besar harga per meternya lebih murah dibanding dengan tanah yang memiliki luasan yang kecil) dan juga untuk menjual tanah yang memiliki luasan yang besar membutuhkan waktu lama.Untuk menghasilkan keuntungan yang optimal sebaiknya tanah kosong tersebut dibangun properti di atasnya sehingga memberikan keuntungan dan harga yang terbaik pemilik tanah. Menurut Siregar (2004: 523), studi optimalisasi aset Pemerintah Daerah meliputi: identifikasi aset-aset Pemerintah Daerah, pengembangan database aset Pemerintah Daerah, studi highest and best use atas aset-aset Pemerintah Daerah, pengembangan strategi optimalisasi aset-aset Pemerintah Daerah. Dalam optimalisasi aset milik pribadi salah satu langkah bisa dilakukan yaitu studi mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik yang dapat dirujuk dari studi optimalisasi aset Pemerintah Daerah. Samosir merupakan daerah yang menjadi salah satu objek wisata yang cukup banyak diminati oleh wisatawan baik dari dalam negeri maupun luar negeri. Keindahan Danau Toba yang dijadikan objek wisata dan semakin banyaknya wisatawan yang tertarik untuk berekreasi ke Danau Toba, menyebabkan banyaknya pembangunan hotel kelas melati, hotel kelas satu atau
4
cottage, restauran makanan khas Sumatera Utara, dan lain-lain. Walaupun sudah banyak dilakukan pembangunan berbagai macam tempat peristirahatan, tempat makan, dan lain-lain, masih cukup banyak lahan kosong di sekitar objek wisata yang belum dilakukan pengembangan sehingga lahan kosong tersebut menjadi terlantar.Beberapa lahan kosong tersebut bukan hanya milik Pemerintah Daerah saja, tetapi juga ada milik pribadi di Samosir. Lahan kosong milik pribadi yang belum dilakukan pengembangan sangat memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan baik untuk pribadi maupun dapat dijadikan kontribusi berupa pajak penghasilan untuk Pemerintah Daerah.Salah satu lahan kosong milik pribadi terdapat di Kecamatan Simanindo dengan luas ± 11000 m2. Dengan cukup pesatnya pembangunan pada lahan kosong di sekitar tempat wisata sehingga peneliti tertarik untuk menganalisis dan melihat potensi besar atau tidaknya tanah kosong harus dilakukan penelitian, dengan tujuan agar mengetahui besarnya harga pasaran tanah di sekitar tempat wisata dan anggaran biaya yang akan disediakan untuk membangun bangunan. Selain itu, untuk mengetahui seberapa besar pajak yang diberikan kepada Pemerintah Daerah untuk menjadi Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang berasal dari pajak hotel dan restoran yang didapat dari total pendapatan pengembangan properti. Berdasarkan uraian sebelumnya, maka penelitian difokuskan dengan menggunakan analisis land development analysis agar dapat memberikan kontribusi terhadap Pendapatan Asli Daerah Pemerintah Provinsi Sumatera Utara dan kepada pemilik tanah itu sendiri. Gambar 1.1 merupakan lokasi tanah kosong sebagai objek yang akan dikembangkan.
5
Sumber: Data Primer (diolah) Gambar 1.1 Pulau Samosir
1.2 Keaslian Penelitian Penelitian empiris mengenai pengembangan tanah kosong telah banyak dilakukan, sebagai berikut. Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu Peneliti (Tahun)
Analisis
Robinson (1996)
LRA
LeyMoyne (2000)
DCF
Luce (2012)
HBU
Putri (2012)
Feasibility Study
Kesimpulan Penelitian Melakukan penilaian lahan diperkotaan dimana pembanding data pasar sulit ditemukan dan kesimpulannya adalah, Residual method merupakan alat analisis yang tepat digunakan untuk menentukan nilai suatu lahan. Melakukan penelitian tentang kelayakan investasi dan kesimpulannya adalah metoda matematis untuk menganalisis kelayakan investasi dalam konservasi penilaian adalah discounted cash flow. Mengetahui kelayakan pengembangan yang akan dilakukan agar dapat memberikan produktifitas maksimal. Kelayakan proyek investasi pembangunan ruko ditinjau dari aspek keuangannya dengan menggunakan kriteria investasi adalah Pay Back Period, NPV, IRR, dan PI (Profitability Index).
Pradhani (2013)
HBU
Susanto (2014)
LDA dan DCF
Kegunaan yang terbaikataslahan kosong menggunakan penggunaan tertinggi dan terbaik yaitu analisisproduktivitas,analisispasaruntukmasing-masing pilihan penggunaan,dan analisiskeuangan. Menentukan Opportunity Cost di Daerah Taman Satwa (DTS) Kebun Binatang Surabaya Kota Surabaya.
Djoharam (2014)
LDA dan DCF
Menentukan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik di Pemerintah Kabupaten Bolaang Mongondow Utara
6
Dari Tabel 1.1 ditunjukkan bahwa dalam melakukan penelitian terhadap properti terdapat beberapa metode yang dapat digunakan diantaranya adalah Land Development Analysis (LDA), Discounted Cash Flow (DCF), Highest and Best Use (HBU), Feasibility Study (FS), Direct Capitalization. Dan penelitian tersebut didapatkan kesimpulan yang menjadi referensi oleh penulis. Terdapat beberapa kesamaan dalam penelitian ini dengan penelitian terdahulu.Salah satu persamaannya adalah alat analisis yang digunakan dan perbedaan yang ada pada penelitian ini dan terdahulu yaitu lokasi penelitian, di mana peneliti melakukan penelitian di Pulau Samosir Kabupaten Samosir Kecamatan Simanindo, waktu penelitian, dan objek yang diteliti. Dalam penelitian ini, peneliti menggunakan metode Land Development Analisysis (LDA) dan Discounted Cash Flow (DCF) untuk menentukan alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik, serta menentukan nilai wajar berdasarkan nilai pasar atas estimasi nilai lahan kosong. Terdapat kelebihan dan kekurangan pada penerapan metode analisis yang digunakan pada penelitian terdahulu dan sekarang yang dapat dilihat pada Tabel 1.2 (Djoharam 2014). Tabel 1.2Kelebihan dan Kelemahan Penelitian Terdahulu dan Sekarang Metoda Highest and Best Use Land Development Analysis
Discounted Cash Flow
Kelebihan Dapat dijadikan alternatif pendekatan jika tidak didapatkan data pembanding, mampu mengikuti dinamika pasar, sangat sesuai untuk penilaian income producing property. Menghasilkan nilai akurat atau mencerminkan estimasi harga pasar, proyeksi pendapatan bersih selama jangka jangka waktu investasi. Memberikan informasi rinci, potensi pertumbuhan pendapatan bersih, harga properti, tingkat imbal hasil investasi, tingkat kapitalisasi pendapatan awal dan terminal (ketika dilakukan penjualan properti diakhir waktu investasi).
Kelemahan Sulit melaksanakan proyeksi dengan tepat, sarat dengan risiko terjadinya perubahan (adanya unsur ketidakpastian). Hanya diterapkan pada tanah yang luas dan data pasar sulit diperoleh, dan pada daerah yang sudah berkembang. Rumit dalam pelaksanaannya karena penilai harus mengestimasi pendapatan,biaya, tingkat hunian selama periode proyeksi, hasil bersih properti diakhir investasi dan tingkat imbal hasil investasi yang wajar, mendiskonto pendapatan menjadi nilai bersih sekarang. 7
1.3 Rumusan Masalah Seiring dengan berkembangnya industri pariwisata dan banyak usaha promosi yang dilakukan oleh pemerintah untuk daerah-daerah yang berpotensi menjadi objek pariwisata, maka banyak pihak yang melakukan pengembangan lahan-lahan yang masih kosong untuk dibangun bangunan. Lahan kosong tersbeut bisa dikembangkan sebagai tempat beristirahat, makan, hiburan, dan lain-lain bagi para wisatawan, bangunan tersebut seperti: hotel, wisma, resort, rumah makan, dan lain-lain. Dengan
berkembang
pesatnya
pembangunan
tempat-tempat
wisata,
membuat banyak pemilik tanah di berbagai daerah yang memiliki potensi wisata untuk mengembangkan potensi tanahnya dengan membangun hotel, cottage, restoran, dan lain-lain.Akan tetapi, untuk melihat potensi besar atau tidaknya tanah kosong harus dilakukan penelitian dengan tujuan agar mengetahui besarnya harga pasaran tanah. Berdasarkan uraian di atas, maka untuk menilai potensi tanah kosong untuk dioptimalkan dapat menggunakan metode land development analysis. Dengan menggunakan metode ini diharapkan pemilik tanah dapat mengetahui besar nilai tanahnya dan besar potensi yang dimiliki.Jika dilakukan pengembangan lahan seperti membangun resort, hotel, rumah makan, dan lain-lain.
1.4 Pertanyaan Penelitian
8
1. Berapa nilai pasar tanah yang terletak pinggiran Pulau Samosir, Kabupaten Samosir, Provinsi Sumatera Utara menggunakan metode land development analysis? 2. Apakah tanah kosong di Pulau Samosir memiliki potensi yang besar sebagai kawasan pariwisata dan dapat meningkatkan pendapatan ekonomi daerah?
1.5 Tujuan Penelitian Penelitian ini memiliki tujuan sebagai berikut. 1. Menganalisis nilai pasar tanah yang terletak di Pulau Samosir, Kabupaten Samosir, Provinsi Sumatera Utara menggunakan metode land development analysis. 2. Menganalisis tiga alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik tanah kosong yang mampu memberikan nilai dan keuntungan optimal bagi pemilik tanah maupun Pemerintah Daerah berdasarkan faktor-faktor fisik, peraturan, keuangan, penggunaan yang mampu memberikan nilai, dan keuntungan yang optimal.
1.6 Manfaat Penelitian Penelitian ini memiliki manfaat sebagai berikut. 1. Bagi pemilik tanah dapat menghindari kesalahan mengambil keputusan investasi terhadap suatu tanah kosong atau tanah yang akan dikembangkan. 2. Bagi investor dapat dijadikan alternatif investasi di Samosir. 3. Sebagai referensi bagi praktisi yang bergerak di bidang penilaian tanah kosong dan properti serta sebagai acuan untuk penilai berikutnya.
1.7 Sistematika Penulisan
9
Sistematika penulisan dalam penelitian ini, yaitu: Bab I merupakan Pendahuluan, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan, Bab II merupakan Landasan Teori dan Alat Analisis, Bab III merupakan Metoda Penelitian, Bab IV merupakan Analisis Data dan Pembahasan yang menjelaskan mengenai cara penelitian, analisis produktivitas, analisis keuangan, analisis pasar, dan analisis biaya, Bab V merupakan Kesimpulan, Implikasi, Keterbatasan, dan Saran.
10
