BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Penelitian

BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Penelitian Kota merupakan pusat kegiatan ekonomi, pendidikan, kesehatan, politik, sosial dan budaya. Sebagian besar orang berpendapat bahwa kota merupakan tempat yang sangat strategis untuk meningkatkan kualitas kehidupan masyarakat. Hal-hal tersebut yang menjadi faktor perpindahan penduduk dari desa ke kota atau urbanisasi. Fenomena urbanisasi yang terjadi di kota-kota besar mengakibatkan peningkatan kebutuhan ruang kota, seperti fasilitas perumahan, yang merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia. Tingginya laju pertumbuhan penduduk menimbulkan kebutuhan lahan permukiman yang sangat besar. Pengembangan lahan akan terus terjadi dan akan berhadapan dengan berbagai bentuk penggunaan lahan seperti persawahan, hutan, perikanan dan lahan produktif lainnya yang kemudian beralih fungsi menjadi perumahan beserta infrastruktur yang membentuk suatu fungsi kawasan seperti fungsi kawasan permukiman, fasilitas umum, dan fasilitas sosial, dan lain sebagainya. Menurut Bintarto pada tahun 1989, permukiman menempati area yang paling luas dalam penataan ruang, mengalami perkembangan yang selaras dengan perkembangan penduduk dan mempunyai pola-pola tertentu yang menciptakan bentuk dan struktur suatu kota yang berbeda dengan kota lainnya. Perkembangan permukiman pada bagian-bagian kota tidaklah sama, tergantung pada karakteristik kehidupan masyarakat, potensi sumberdaya (kesempatan kerja) yang tersedia, kondisi fisik alami serta fasilitas publik kota yang terutama berkaitan dengan transportasi. Fenomena ini menunjukkan pengembangan lahan permukiman mendorong ekspansi pemanfaatan lahan yang memberikan pengaruh terhadap kawasan di sekitarnya, salah satu hasil dari pengaruh tersebut adalah terjadi dinamika pada harga lahan atau tanah. Dalam UU Penataan ruang No.26 tahun 2007, kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan 1

ekonomi. Berdasarkan RTRW Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta tahun 20092029, saat ini khusus di kawasan perkotaan Yogyakarta, pemanfaatan lahan permukiman dilakukan pengembangan ke atas, kecuali di kawasan cagar budaya. Saat ini di kawasan perkotaan Yogyakarta sudah banyak dibangun hunian vertikal berupa apartemen dan kondotel. Penyebab pendorong tingginya permintaan apartemen dan kondotel adalah lokasinya yang berada di pusat kota atau yang dekat dengan pusat aktivitas. Kepraktisan dan lokasi yang dekat dengan kota menjadi alasan utama, maka apartemen atau rumah susun menjadi suatu pilihan yang bisa menjawab kebutuhan. Pada dasarnya kondotel (kondominium hotel) atau service apartment adalah apartemen juga, namun ada sedikit perbedaan dari sisi pengelolaannya. Apartemen dibeli dan dimiliki kemudian bisa dihuni sendiri atau disewakan oleh sang pemilik, maka untuk kondotel ada konsep pengelolaan hotel dimana kondisinya harus sesuai dengan standar yang diterapkan pada hotel dengan level servis yang diterapkan. Membeli kondotel seperti membeli apartemen yang sudah fully furnished. Sementara kalau membeli apartemen yang didapat adalah unitnya saja, sedangkan interiornya diusahakan sendiri oleh sang pemilik. Pada kondotel, pemilihan konsep interiornya sudah ditentukan oleh manajemen hotel yang mengelolanya. Membeli apartemen bertujuan untuk dihuni atau disewakan sendiri oleh pemilik. Sedangkan jika membeli kondotel, begitu dibeli langsung dikelola oleh manajemen hotel sebagai sebuah hotel yang lengkap dengan perawatan dan fasilitas hotel lainnya, sehingga pemiliknya yang memang berniat untuk berinvestasi tidak perlu repot mengelola, namun bisa mendapat keuntungan rutin dari unitnya. Selain itu, pemilik kondotel pun dapat menginap di unit yang dimiliki tanpa membayar sehingga dapat merasakan juga fasilitas hotel dan kenyamanan yang disediakan kondotel. Lamanya menginap gratis berkisar 18-30 hari per tahun untuk setiap unit kondotel. Keberadaan apartemen dan kodotel di kawasan perkotaan Yogyakarta saat ini jumlahnya semakin bertambah. Masyarakat yang memiliki tempat tinggal di sekitar lokasi apartemen atau kondotel adalah pihak pertama yang akan merasakan dampaknya. Saat ini di sebagian lokasi yang akan dibangun apartemen atau 2

kondotel telah banyak ditemui poster atau tulisan masyarakat yang menolak adanya pembangunan apartemen atau kondotel. Hal ini dikarenakan kekhawatiran masyarakat akan adanya dampak negatif yang lebih besar dibanding dampak positif. Apartemen yang akan dibangun di suatu lokasi tentu telah memiliki izin dari pemerintah setempat, namun seringkali mengesampingkan kepentingan masyarakat sekitar. Banyak masyarakat asli di suatu daerah yang pindah ke tempat lain karena tanahnya dibeli oleh pihak pengembang dan ada pula yang merasa kurang nyaman dengan adanya pembangunan apartemen atau kondotel, sehingga memutuskan untuk pindah. Akibatnya adalah jumlah masyarakat asli semakin berkurang dan berganti dengan masyarakat pendatang, yang seringkali juga menyebabkan terjadinya peralihan budaya.

1.2. Rumusan Masalah Peningkatan jumlah penduduk menyebabkan terjadinya peningkatan kebutuhan terhadap tempat tinggal atau rumah, namun karena jumlah lahan yang terbatas sehingga permasalahan ini belum dapat diselesaikan. Alternatif pemecahan masalah adalah dengan membangun hunian vertikal dengan harga yang relatif murah sehingga dapat memenuhi kebutuhan masyarakat dengan perekonomian menengah kebawah. Hal ini terkendala oleh pembebasan lahan masyarakat karena masyarakat lebih memilih lahan atau tanahnya dijual pada pihak investor dibandingkan pada pemerintah karena harga jualnya akan lebih tinggi. Investor pun kemudian membangun hunian vertikal berupa apartemen atau kondotel yang ditujukan bagi masyarakat perekonomian menengah ke atas. Permasalahan yang ada pun tidak terselesaikan, melainkan bertambah karena dengan adanya apartemen atau kondotel tentu saja sebagian besar yang membeli masyarakat luar daerah yang menyebabkan semakin bertambahnya jumlah penduduk. Contoh lahan di kawasan perkotaan Yogyakarta yang saat ini dijadikan sebagai apartemen adalah Awana Condotel Yogyakarta, Mataram City Apartment and Condotel, Student Park Apartment, Hotel dan Apartemen Sejahtera, dan lainnya. Apartemen tersebut dibangun pada kawasan yang dinilai strategis untuk 3

dikembangkan di kawasan perkotaan Yogyakarta dengan tujuan mengembangkan daerah yang ada di sekitarnya. Namun dari pembangunan apartemen tersebut muncul pula dampak positif dan negatif, baik dari segi lingkungan maupun sosial ekonomi masyarakat sekitar. Semakin berkurangnya lahan-lahan yang sesuai dengan peruntukannya di suatu perkotaan, maka akan berdampak pada penurunan kualitas lingkungan atau degradasi lahan secara signifikan di perkotaan tersebut. Berdasarkan uraian tersebut dapat dirumuskan dalam rumusan masalah sebagai berikut: 1. Bagaimanakah sebaran apartemen di kawasan perkotaan Yogyakarta? 2. Bagaimana hubungan antara pembangunan apartemen terhadap harga jual tanah ? 3. Bagaiman pemanfaatan tanah oleh masyarakat yang berada di sekitar apartemen ?

1.3. Tujuan Penelitian Sesuai dengan perumusan masalah di atas, maka penelitian ini bertujuan untuk: 1. Mengidentifikasi dan menganalisis sebaran lokasi apartemen di kawasan perkotaan Yogyakarta. 2. Mengidentifikasi dan menganalisis hubungan antara pembangunan apartemen terhadap harga jual tanah. 3. Mengidentifikasi dan menganalisis pemanfaatan tanah oleh masyarakat yang berada di sekitar apartemen.

1.4. Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini adalah untuk: 1. Mengembangkan ilmu pendidikan khususnya dalam kajian ilmu Geografi. 2. Menjadi referensi penelitian sejenis pada masa yang akan datang.

4

3. Memberikan

sumbangsih

pemikiran

kepada

pemerintah

dan

masyarakat mengenai dampak yang dirasakan oleh masyarakat yang tinggal di sekitar apartemen.

1.5. Keaslian Penelitian Studi mengenai geografi permukiman sudah banyak dilakukan oleh beberapa peneliti sebelumnya dengan obyek, lokasi dan tujuan penelitian yang beragam. Berdasarkan hasil studi literatur yang didapat, untuk kajian mengenai dampak pembangunan apartemen terhadap harga jual tanah dan pemanfaatannya oleh masyarakat, dapat diteliti oleh berbagai kajian ilmu dengan fokus kajian yang berbeda-beda. Dalam ilmu geografi, penelitian mengenai dampak pembangunan apartemen terhadap harga jual tanah dan pemanfaatannya oleh masyarakat telah banyak dilakukan oleh mahasiswa program studi ilmu lingkungan maupun kartografi dan penginderaan jauh. Salah satu penelitian sebelumnya yang dilakukan oleh Adrian Sutawijaya pada tahun 2004 mengenai Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah Sebagai Dasar Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB di Kota Semarang. Penelitian ini menggunakan pendekatan perekonomian untuk mengetahui faktor yang mempengaruhi nilai jual tanah di Kota Semarang. Untuk lebih jelas mengenai tujuan, metode, dan hasil penelitian sebelumnya dapat dilihat pada tabel 1.1 berikut ini:

5

Tabel 1.1. Keaslian Penelitian Nama Peneliti (Tahun Terbit)

Judul Penelitian

Tujuan Penelitian

Metode

Hasil

Penelitian dan

Penelitian

Pendekatan

Aris Prihandono

Peningkatan Peran

1. Mengetahui karakteristik

Non probability

Membagi kelompok kelembagaan

(2009)

Lembaga Lokal dalam

lembaga-lembaga lokal dan

sampling, expert

perdesaan menjadi:

Rangka Pembangunan

nilai-nilai budaya yang

sampling, snowball

-Kelompok Kelembagaan Berbasis

Permukiman di

mendukung pengendalian

sampling, dan

Ekonomi.

Perdesaan

pembangunan perumahan di

pendekatan kualitatif,

-Kelompok Kelembagaan Berbasis

kawasan perdesaan.

Sosial.

2. Mendapatkan rumusan

-Kelompok Kelembagaan Berbasis

konsep pemberdayaan lembaga

Birokrasi.

lokal di perdesaan dalam

-Kelompok Kelembagaan Berbasis

pengendalian pembangunan

Nilai Lokal.

perumahan dan permukiman di

-Kelompok Kelembagaan Berbasis

wilayahnya.

Kesehatan.

6

Tito Murbiantoro,

Model Pengembangan

Mengembangkan model hunian Metode analisis

Model pengembangan hunian

M. Syamsul

Hunian Vertikal Menuju

vertikal menuju pembangunan

deskriptif, analisis

vertikal di Kota Depok dibangun

Ma’arif, Surjono

Pembangunan

perumahan berkelanjutan dan

statistika, analisis

dalam tiga sub model, yaitu:

H, Sutjahjo, dan

Perumahan

implikasinya terhadap

finansial, analisis input-

-Sub model pertumbuhan

Iskandar Saleh

Berkelanjutan

kebijakan pembangunan

output (I-O), dan

penduduk dan RTH.

perumahan bagi masyarakat

analisis sistem dinamik.

-Sub model kebutuhan perumahan.

(2009)

berpenghasilan rendah (MBR).

-Sub model kebutuhan lahan hunian di Kota Depok.

Adrian Sutawijaya

Analisis Faktor-Faktor

Menganalisis faktor-faktor

Metode kualitatif dan

Persentasi nilai jual obyek pajak

(2004)

yang Mempengaruhi

yang mempengaruhi nilai tanah purposive sampling.

dari faktor-faktor yang

Nilai Tanah Sebagai

sebagai dasar penilaian nilai

mempengaruhi nilai tanah sebagai

Dasar Penilaian Nilai

jual obyek pajak (NJOP) PBB

berikut:

Jual Obyek Pajak

di Kota Semarang

-Faktor kepadatan penduduk akan

(NJOP) PBB di Kota

memberi pengaruh positif sebesar

Semarang

0,209 %. -Jarak ke pusat kota memberi pengaruh negatif sebesar -0,163 % bila jarak tersebut bertambah 1 %. -Lebar jalan memberi pengaruh

7

positif sebesar 0,402 % bila jalan tersebut bertambah 1 %. -Kondisi jalan memberi pengaruh positif sebesar 0,391 %. -Ketersediaan sarana transportasi angkutan umum bus/angkot memberi pengaruh positif sebesar 0,208 %. -Lingkungan bebas banjir memberikan pengaruh positif sebesar 0,212 %. Fahirah F, Armin

Identifikasi Faktor yang

Mengidentifikasi faktor yang

Statistik deskriptif dan

Faktor yang paling mempengaruhi

Basong, dan

Mempengaruhi Nilai

mempengaruhi nilai jual lahan

statistik non parametrik,

nilai jual lahan dan bangunan pada

Hermansah H.

Jual Lahan dan

dan bangunan pada perumahan

berupa nilai Relatif

perumahan tipe sederhana, yaitu

Tagala (2010)

Bangunan Pada

tipe sederhana, khususnya

Rank Index (RRI)

ketersediaan transportasi, jaringan

Perumahan Tipe

perumahan di Palu Timur.

Sederhana

air bersih, jaringan listrik, kondisi jalan, dan luas lahan dan bangunan.

8

Ayu Kemala

Pengaruh Perkembangan Mengidentifikasi eksplorasi

Rasionalisme, analisis

Perkembangan permukiman skala

Ghana dan Ardy

Permukiman Terhadap

keterkaitan antara pengaruh

deskriptif kualitatif dan

besar berpengaruh terhadap

Maulidy

Dinamika Harga Lahan

perkembangan permukiman

kuantitatif

peningkatan harga lahan dan

Navastara, ST.,

di Surabaya Barat

terhadap dinamika harga lahan

pertumbuhan kota di Surabaya

di Surabaya Barat

Barat, hal tersebut didorong oleh

MT (2012)

faktor pendukung seperti ketersediaan fasilitas publik, kondisi alam, keamanan, serta prilaku pengembang dan kerjasama. Prakoso

Dampak Pembangunan

1. Mengidentifikasi dan

Metode kualitatif

Lokasi apartemen atau kondotel di

Adisaputra (2014)

Apartemen

menganalisis lokasi apartemen

kawasan perkotaan Yogyakarta

Terhadap Harga Jual

di kawasan perkotaan

tersebar di Kota Yogyakarta

Tanah dan

Yogyakarta.

sebanyak 1 (satu) kondotel, yaitu

Pemanfaatannya oleh

2. Mengidentifikasi dan

Awana Condotel dan di Kabupaten

Masyarakat di Kawasan

menganalisis hubungan antara

Sleman terdapat 3 (tiga) apartemen

Perkotaan Yogyakarta

pembangunan apartemen

atau kondotel, yaitu Mataram City

terhadap harga jual tanah.

Apartment and Condotel, Student

9

3. Mengidentifikasi dan

Park Apartment, dan Hotel dan

menganalisis pemanfaatan

Apartemen Sejahtera. Penignkatan

tanah oleh masyarakat yang

harga tanah di permukiman dengan

berada di sekitar apartemen.

radius 500 meter dari apartemen atau kondotel mencapai lebih dari 100% dan pemanfaatan tanahnya sebagai tempat tinggal dan sebagian di antaranya sekaligus sebagai tempat usaha.

10

1.6. Tinjauan Pustaka 1.6.1. Pendekatan Geografi Geografi adalah ilmu yang mempelajari persamaan dan perbedaan geosfer dengan sudut pandang kelingkungan dan kewilayahan dalam konteks keruangan. Secara mendasar, ruang lingkup ilmu geografi meliputi segala fenomena yang terjadi di permukaan bumi dengan berbagai variasi dan organsiasi keruangannya. Objek kajian geografi terdiri dari objek material berupa fenomena geosfer (litosfer, atmosfer, hidrosfer, biosfer dan antroposfer) dan objek formal yang berkaitan dengan cara pandang terhadap suatu gejala keruangan di muka bumi. Menurut Hagget (1983) dalam Yunus (2010) dalam buku Metode Penelitian Wilayah Kontemporer, pendekatan yang ada dalam kajian geografi dalam mengkaji suatu masalah menggunakan pendekatan-pendekatan sebagai berikut: 1) Pendekatan Keruangan Pendekatan keruangan digunakan untuk mengkaji persamaan dan perbedaan fenomena geosfer dalam ruang dengan memperhatikan persebaran penggunaan ruang dan penyediaan ruang yang akan dimanfaatkan serta segala aspek keruangan yang berkorelasi dengan hal tersebut. Aspek-aspek ruang muka bumi meliputi faktor lokasi, kondisi alam, dan kondisi sosial budaya masyarakatnya. Dalam mengkaji aspekaspek tersebut sangat diperhatikan faktor letak, distribusi, interelasi serta interaksinya. Pendekatan keruangan ini merupakan ciri khas yang membedakan ilmu geografi dengan ilmu lainnya. 2) Pendekatan Ekologi Pendekatan ekologi atau lingkungan ini digunakan untuk mengkaji fenomena geosfer terutama untuk mengkaji interaksi antara makhluk hidup dengan lingkungannya atau komponen fisik (alami) dan non fisik (sosial). Analisis yang dilakukan dalam pendekatan ini adalah dengan melihat komponen biotik dan abiotik dalam keseimbangan ekosistem di suatu wilayah. Dalam mengkaji hal tersebut, pendekatan ekologi juga secara

11

sekaligus mempelajari manusia sebagai objek kajiannya karena manusia merupakan salah satu bagian dari makhluk hidup. 3) Pendekatan Kompleks Wilayah Pendekatan ini mengkaji perbedaan fenomena geografi yang terjadi di setiap wilayah yang kemudian akan membentuk karakteristik wilayah. Dengan adanya perbedaan wilayah ini maka muncul interaksi antar satu wilayah dengan wilayah lainnya dengan tujuan untuk memenuhi kebutuhan masing-maisng wilayah tersebut. Semakin tinggi tingkat perbedaan antar wilayah maka semakin tinggi pula tingkat interaksi yang akan

terjadi

diantara

wilayah-wilayah

tersebut.

Pendekatan

ini

membandingkan berbagai kawasan dengan memperhatikan aspek-aspek keruagan dan lingkungan secara meyeluruh, sehingga dapat dikatakan bahwa pendekatan ini merupakan gabungan dari pendekatan keruangan dan pendekatan ekologi.

Berdasarkan ketiga pendekatan tersebut, penelitian ini dapat mengadopsi dari ketiga macam pendekatan tersebut. Kajian mengenai penentuan lokasi strategis pembangunan apartemen di kawasan perkotaan Yogyakarta dan faktorfaktor apa sajakah yang berpengaruh terhadap harga jual lahan atau tanah di kawasan perkotaan Yogyakarta dapat dilakukan dengan pendekatan keruangan, ekologi, dan kompleks wilayah. Pada pendekatan keruangan dapat dikaji mengenai faktor-faktor yang menyebabkan pola keruangan dalam penentuan lokasi pembangunan apartemen sehingga dapat dikaji agar pembangunan permukiman merata hingga pinggiran Provinsi DIY. Pendekatan ekologi menyangkut perilaku pemanfaatan tanah di sekitar apartemen oleh masyarakat di kawasan perkotaan Yogyakarta. Sedangkan dalam pendekatan kompleks wilayah menekankan pada kombinasi antara analisa keruangan dengan analisa kelingkunganan. Perkembangan konsep regional dalam geografi banyak digunakan dalam menganalisa berbagai fenomena geosfer yang memiliki variasi keruangan yang secara kausal berhubungan langsung maupun tidak langsung dengan lingkungannya meliputi lingkungan biotik, abiotik maupun kultural.

12

1.6.2. Konsep Wilayah dan Pembangunan Wilayah Disebutkan dalam Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang, wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur yang terkait kepadanya yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administratif dan atau aspek fungsional. Wilayah dapat didefinisikan sebagai unit geografis dengan batas-batas spesifik tertentu dimana komponen-komponen wilayah tersebut satu sama lain saling berinteraksi secara fungsional (Yunus, 2010). Selain itu, atasan wilayah tidaklah selalu bersifat fisik dan pasti tetapi seringkali bersifat dinamis. Komponen-komponen wilayah mencakup komponen biofisik alam, sumberdaya buatan (infrastruktur), manusia serta bentuk-bentuk kelembagaan. Dengan demikian istilah wilayah menekankan interaksi antar manusia dengan sumberdaya-sumberdaya lainnya yang ada di dalam suatu batasan unit geografis tertentu.

1.6.3. Tipe Perumahan Tipe rumah dibagi berdasarkan sebagai berikut : A. Berdasarkan Ukuran Berdasarkan Pedoman Penentuan Standar Pelayanan Minimal Bidang Penataan Ruang, Perumahan dan Permukiman dan Pekerjaan Umum, Keputusan

Menteri

Permukiman

dan

Prasarana

Wilayah

Nomor

534/KPTS/M/2001, tipe rumah berdasarkan tipe kapling atau ukuran kapling dibagi menjadi: 1. Kecil Tipe perumahan kecil adalah rumah yang memiliki luas kapling lebih kecil sama dengan 36m² . Perumahan yang termasuk tipe perumahan kecil yaitu mulai dari tipe 21 sampai tipe 36. 2. Sedang Tipe perumahan sedang adalah rumah yang memiliki luas kapling 37m² sampai 54m². Perumahan yang termasuk tipe perumahan sedang yaitu mulai dari tipe 37 sampai tipe 54.

13

3. Besar Tipe perumahan besar adalah rumah yang memiliki luas kapling lebih besar sama dengan 54m². Perumahan yang termasuk tipe perumahan besar yaitu tipe 70 sampai 120.

B. Klasifikasi Jenis Rumah Menurut Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, ada beberapa bentuk perumahan berdasarkan hubungan atau keterikatan antar bangunan, antara lain : 1. Rumah Tunggal (Detached) Rumah tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal yang berdiri sendiri. Rumah tinggal tunggal biasanya dipakai hanya untuk satu keluarga dan jarak antar rumahnya berjauhan. Selain itu cottage, villa, bungalow, dan mansion juga termasuk dalam kelompok rumah tinggal tunggal. Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah yang besarnya lebih besar dari bangunannya. Rumah tersebut dikelilingi oleh halaman. 2. Rumah Deret Rumah deret adalah beberapa tempat kediaman lengkap dan satu atau lebih dari sisi bangunan induknya menyatu dengan sisi satu atau lebih bangunan lain atau tempat kediaman lain, tetapi masing-masing mempunyai persil sendiri. 3. Rumah Susun Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal, dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersma.

14

C. Berdasarkan Konstruksi Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, tipe rumah berdasarkan konstruksi ada 3 yaitu rumah permanen, semi permanen dan non permanen.

Tabel 1.2 Konstruksi Bangunan Jenis Rumah

Bahan Atap

Bahan Dinding

Bahan Lantai

Permanen

Genteng

Tembok

Keramik

Semi Permanen

Seng atau asbes

Kayu atau bambu

Semen

Non Permanen

Kayu atau asbes

Bambu atau gedek

Tanah

Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman juga membagi jenis dan bentuk rumah dalam pasal 21, yaitu: 1. Rumah Komersial Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan mendapatkan keuntungan. 2. Rumah Umum Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. 3. Rumah Swadaya Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya masyarakat. 4. Rumah Khusus Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. 5. Rumah Negara Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.

15

1.6.4. Nilai Jual Tanah Tanah arti lahan (site) adalah permukaan daratan dengan kekayaan benda padat, cair dan gas, sedangkan tanah (soil) yang dimaksud dalam hal ini adalah benda yang berwujud padat, cair dan gas yang tersusun oleh bahan organik dan anorganik yang terdapat dalam tanah. Tanah banyak dijadikan sebagai barang investasi yang menguntung kan dan sekaligus mendorong untuk melakukan spekulasi karena di satu aspek ketersediaan lahan tersebut, sedangkan di aspek lain permintaan akan lahan semakin bertambah terus, sehingga mengakibatkan nilai tanah menjadi mahal terutama bila berdekatan dengan pusat-pusat kota (Eckert, 1990 dalam Adrian, 2004). Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek penawaran sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada wilayah tertentu akan tergantung pada faktor permintaan, seperti kepadatan penduduk dan tingkat pertumbuhannya, tingkat kesempatan kerja dan tingkat pendapatan masyarakat serta kapasitas sistem transportasi dan tingkat suku bunga (Eckert, 1990 dalam Adrian, 2004). Hal tersebut memicu persaingan dalam peruntukan tanah yang akan dijadikan sebagai industri, perkotaan, jalan-jalan umum, taman, dan permukiman. Persaingan ini tidak hanya timbul karena luas tanah yang terbatas, tetapi juga karena orang cenderung memilih lokasi yang terdekat ke pusat-pusat kota, di mana fasilitas-fasilitas kota (jalan, telefon, dan sebagainya) tersedia. Sebagian dari persaingan ini juga mendorong naiknya harga tanah di kota besar, makin dekat ke pusat kegiatan dan fasilitas kota, makin mahal pula harganya (Budihardjo, 1984) Tanah dan bangunan sebagai benda yang dapat memenuhi kebutuhan hidup manusia memiliki nilai yang membuatnya menjadi berarti bagi manusia. Nilai tanah dan bangunan bagi manusia dapat ditandai dengan adanya 5 ciri tanah dan bangunan, yang dapat disingkat sebagai DUST + V (Rahman, 1997). Ciri ini meliputi adanya permintaan akan tanah dan bangunan (demand), adanya kegunaan tanah dan bangunan bagi pemiliknya (utility), tanah dan bangunan memiliki kelangkaan (scarcity), tanah dan bangunan dapat dipindahtangankan atau

16

dialihkan (transferability), serta tanah dan bangunan dapat dinilai dengan uang (valuable). Perbedaan

kepentingan

terhadap

tanah

mengakibatkan

terjadinya

kelangkaan tanah sebagai akibat dari permintaan tanah yang meningkat jauh lebih besar dari tanah yang dapat disediakan. Keadaan ini mendorong kenaikan nilai tanah yang tidak terkendali. Kenaikan nilai tanah yang tidak terkendali sangat mengganggu kelancaran alokasi pembangunan terutama yang memerlukan tanah. Salah satu penyebab meningkatnya harga atau nilai tanah secara tiba-tiba adalah situasi pasar tanah yang tidak transparan. Hal ini yang kemudian mengakibatkan persaingan yang terjadi dalam pembebasan tanah menjadi tidak sempurna yang mungkin disebabkan oleh informasi yang kurang tepat sehingga menjadi spekulasi. Bisa saja ketika ada informasi mengenai suatu proyek pembangunan infrastruktur di lokasi tertentu ditanggapi oleh para calo dan spekulan tanah dengan segera membeli tanah yang menjadi lokasi pembangunan atau di sekitarnya. Taksiran harga tanah berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) sebagai ukuran normatif tanah tidak bisa lagi digunakan dan justru harga pasar yang dihasilkan dari persaingan tidak sempurna tersebut yang berlaku (Adrian, 2004). Kejadian seperti ini banyak terjadi sehingga taksiran harga tanah bisa melonjak jauh dari yang semula direncanakan oleh pemilik proyek, yaitu pemerintah, baik yang didanai melalui APBN maupun APBD. Contoh yang dapat menjadikan dinamika dalam harga tanah adalah dibangunnya pusat daya tarik masyarakat di suatu wilayah, seperti apartemen yang dibangun berdekatan dengan fasilitas publik di suatu wilayah atau pihak pengembang membangun sendiri fasilitas publik untuk menarik masyarakat. Namun hal tersebut dapat sia-sia, apabila tidak dilakukan perawatan aset dan fasilitas oleh pengembang. Investigasi yang dilakukan pada investasi ekonomi hunian elite menunjukan bahwa pemeliharan yang dilakukan dapat meningkatkan nilai lahan di sekitar hunian elite tersebut. Karena pemilik hunian elit tidak menyadari dan memperhatikan hal tersebut, mereka menurunkan tingkat pemeliharaan, persoalannya kemudian bagaimana cara pemerintah agar dapat menjadikan para pemilik hunian elit untuk meningkatkan pemeliharaan properti (Pavlov, 2005)

17

1.6.5. Nilai Lahan dan Bangunan Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak setiap mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. Menurut Walcot (1987) dalam jurnal Identifikasi Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana (Fahriah, 2010), faktorfaktor nilai adalah: a) Kegunaan Kemampuan untuk memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia; b) Kelangkaan

Kekurangan

pasokan

barang secara

relatif

terhadap

permintaannya; c) Keinginan Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia; dan d) Daya Beli Kemampuan dari individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang setara. Melakukan penilaian terhadap tanah dan bangunan pada suatu kawasan tentunya tidak lepas dari nilai yang melekat pada tanah dan bangunan tersebut berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhinya, sehingga perlu dicermati perpaduan nilai antara keduanya.

A. Nilai Lahan Lahan atau tanah merupakan suatu sumberdaya yang menyediakan ruangan (space) yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Pada dasarnya ruangan yang disediakan sangat terbatas, sementara itu kebutuhan akan tanah mempunyai kecenderungan yang terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan, pertanian, industri dan lain sebagainya. Hal inilah yang menuntut perkembangan teoritis nilai tanah. Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah

18

secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli. Faktor non-manusia berkenaan dengan eksternalitas yang diterima oleh tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan, maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah menerima eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat dengan sampah, jauh dari pusat kota/perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan bernilai rendah jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas yang negatif (Pearce, 1990). Nilai tanah dalam konteks pasar properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli, sehingga terjadi kemufakatan. Pembeli dan penjual mempunyai tenggang waktu yang cukup atas properti yang diperjualbelikan dan bertindak untuk kepentingan sendiri. Nilai pasar pada dasarnya mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada suatu waktu, tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut Eckert (1990) dalam Adrian (2004) yang menyebutkan bahwa nilai merupakan suatu waktu yang menggambarkan harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan penjual. Berdasarkan beberapa pengertian dapat disimpulkan bahwa nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya

19

harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.

B. Nilai Bangunan Penentuan nilai bangunan yang dilakukan secara masal, maka pelaksanaan penilaian dimulai dengan penyusunan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Untuk menyusun atau membuat DBKB digunakan metode survey kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW. Biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan kedalam biaya komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas bangunan. 1) Komponen utama adalah komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari fondasi, plat lantai, kolom, balok, tangga, dinding geser.

Struktur

bangunan

bawah

tanah

(basemen)

dalam

perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama. 2) Komponen material adalah komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan. 3) Komponen fasilitas adalah komponen pelengkap fungsi bangunan.

Nilai jual Objek Pajak (NJOP) bangunan ditentukan berdasarkan pada: 1) Kelas/tipe/bintang dari bangunan; 2) Komponen utama bangunan; 3) Komponen material bangunan; 4) Komponen fasilitas bangunan; 5) Komponen fasilitas yang perlu disusutkan; 6) Penyusutan; 7) Komponen fasilitas yang tidak disusutkan; dan 8) Kapasitas dan letak (khusus untuk tangki).

20

1.6.6. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Lahan dan Bangunan Beberapa faktor yang mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan dikemukakan dalam jurnal Identifikasi Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana (Fahriah, 2010), yaitu : a. Faktor fisik 1) Kondisi Alam (lingkungan) a) Struktur/Jenis tanah Jenis tanah tentunya dapat memberi pengaruh terhadap nilai jual lahan tersebut. Tanah berpasir akan memiliki harga yang berbeda dengan tanah berawa atau tanah bergambut. b) Temperatur/suhu Nilai fisik cenderung dapat diartikan sebagai faktor yang dapat dilihat, diraba dan dirasakan. Temperatur/suhu merupakan faktor yang dapat menimbulkan perasaan nyaman pada tempat tinggal. Banyak orang lebih memilih tempat yang mempunyai suhu atau udara sejuk dibandingkan daerah yang mempunyai udara panas ataupun sebaliknya tergantung penggunaan lahan tersebut. c) Kontur/kemiringan tanah Kondisi tanah yang baik untuk mendirikan bangunan rumah adalah tanah yang tidak terlalu miring dan cenderung datar karena untuk memperoleh tingkat stabilitas tanah yang lebih baik, sehingga bangunan yang berdiri diatas tanah tersebut bisa lebih aman. Untuk tanah yang memiliki stabilitas rendah biasanya diberi perkuatan tanah dan bangunan yang berada pada tanah yang miring diberi dinding penahan. d) Bebas banjir Kondisi lahan yang bebas banjir menjadi perhatian penting dalam menentukan lokasi sebagai tempat tinggal untuk memenuhi aspek kenyamanan dan keselamatan. Tentunya setiap lokasi tempat tinggal harus betul-betul berada pada lokasi yang bebas akan bencana banjir.

21

2) Luas tanah dan bangunan Semakin luas tanah dan bangunan maka semakin besar pula nilai jualnya. 3) Desain bangunan Bangunan rumah yang ideal adalah bangunan yang didesain sesuai dengan peruntukannya dan memenuhi aspek kekuatan, kualitas dan aspek keindahannya. Rumah yang seperti ini tentunya memiliki nilai jual yang lebih baik. 4) Posisi/letak bangunan (tengah/sudut) Adanya pengaruh posisi/letak bangunan pada lokasi perumahan dikarenakan perbedaan luas lahan pada suatu blok perumahan. Rumah yang berada pada sudut dan tengah di suatu blok perumahan biasanya mempunyai luas lahan yang berbeda. Rumah yang terletak pada sudut jalan pada suatu blok perumahan biasanya mempunyai lahan yang sedikit lebih besar dan strategis dibandingkan rumah yang berada dibagian tengah. Hal inilah yang menyebabkan orang lebih tertarik pada letak rumah yang berada pada sudut jalan sehingga nilainya pun lebih tinggi dari biasanya. Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek penawaran sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada wilayah tertentu akan tergantung pada faktor permintaan, seperti daya beli masyarakat, tingkat pendapatan masyarakat, dan tingkat suku bunga (Eckert, 1990). b. Penawaran 1) Jumlah lahan yang tersedia Jumlah tanah yang relatif tetap sementara permintaan akan tanah yang semakin meningkat membuat tanah menjadi benda yang langka. Kelangkaan tanah ini ditandai oleh semakin sulitnya memperoleh tanah untuk memenuhi kebutuhan, khususnya di kota besar di tempat lain yang terus mengalami pertambahan penduduk. Hal inilah yang cenderung menyebabkan kenaikan harga tanah.

22

2) Manfaat lahan Tanah memiliki kegunaan bagi setiap pemiliknya karena setiap pemilik dapat memanfaatkan tanah untuk mendirikan rumah tempat berteduh, dan bangunan lain yang penting bagi kehidupan pemilik dan orang di sekitarnya. Pemilik tanah juga dapat memanfaatkan tanah sebagai faktor produksi, simbol status, dan berbagai kegunaan lainnya. Selain tanah maka bangunan merupakan benda yang sangat berguna bagi manusia karena berbagai aktivitas manusia dilakukan di dalam bangunan. c. Faktor sosial 1) Jumlah penduduk Jumlah penduduk berdampak terhadap banyaknya permintaan akan suatu lahan pada perumahan, hal ini memberi pengaruh terhadap nilai jual lahan dan bangunan pada suatu perumahan. 2) Kepadatan penduduk Tingkat kepadatan penduduk yang berkorelasi dengan jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tentunya berpengaruh terhadap permintaan dan penawaran akan produk barang atau jasa. 3) Tingkat pendidikan Tingkat pendidikan merupakan salah satu variabel yang dapat menunjukkan karakteristik penduduk yang kemudian akan membentuk suatu pola penggunaan tanah pada suatu wilayah. Tingkat pendidikan masyarakat juga berpengaruh terhadap pola penilaian tanah dan bangunan. 4) Tingkat kejahatan/keamanan Perumahan yang tingkat keamanannya tidak terjamin akan mengurangi minat masyarakat untuk menempati perumahan tersebut. Kurangnya minat terhadap perumahan tersebut pastinya nilai jualnya akan semakin rendah.

23

5) Pola hidup masyarakat Dalam lingkungan masyarakat terjadi aktifitas sosial yang membentuk suatu pola hidup masyarakat tersebut. Pola hidup masyarakat ini mencerminkan karakteristik penduduknya yang meliputi perilaku, tingkat pendidikan, tingkat ekonomi masyarakat dan kebutuhannya. Pola hidup masyarakat yang sederhana akan berdampak terhadap pemanfaatan dan kegunaan lahan dan bangunan. 6) Peraturan pada kawasan tersebut Setiap kawasan mempunyai ciri dan karakteristik tersendiri begitupun halnya dengan lingkungan perumahan. Untuk menciptakan lingkungan yang nyaman dan aman sebagai tempat tinggal tentunya ada beberapa hal penting yang menjadi aturan dan telah disepakati bersama. Hal ini biasanya menjadi pertimbangan dalam memilih tempat tinggal. d. Faktor pemerintah (regulasi): Proses perizinan (IMB), Undang-undang Agraria Sertifikat dan Perpajakan (PBB). 1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. 2) Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi : a) Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah; b) Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c) Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. 3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan

masyarakat,

keperluan

lalu-lintas

sosial

ekonomis

serta

kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. 4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biayabiaya tersebut. (Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960).

24

e. Aksesibilitas 1) Ketersediaan transportasi (angkutan umum) Ketersediaan angkutan umum akan memberikan kemudahan bagi penghuni perumahan dalam melakukan pencapaian tehadap tempattempat untuk melakukan aktifitas dan rutinitasnya serta untuk memenuhi kebutuhannya. 2) Kondisi jalan (aspal/belum) Apakah kondisi jalan tesebut sudah di aspal atau belum. Baik atau buruknya kondisi jalan menentukan tingkat kenyamanan penguna jalan pada suatu perumahan. 3) Lebar jalan Kondisi jalan yang baik salah satunya dapat dilihat dari lebar jalannya, jalan yang lebar/luas memberikan tingkat pelayanan yang lebih baik bagi masyarakat dalam berlalu lintas. Lingkungan perumahan yang memiliki jalan yang lebar/luas akan menjadi daya tarik tersendiri dan berdampak positif terhadap nilai jual tanah yang berada di sekitarnya. 4) Jarak ke pusat kota Menurut von Thunen dalam Fahriah (2010), kedekatan tanah dengan daerah pemasaran, seperti halnya kawasan perkotaan yang memiliki jumlah penduduk yang relatif banyak akan menyebabkan nilai margin keuntungan penjualan tanah menjadi lebih tinggi dbandingkan lokasi lain yang jauh dari daerah pemasaran, seperti kawasan perdesaan. Di lain pihak, ketersediaan infrastruktur di kawasan perkotaan juga memiliki hubungan yang positif dan efek “saling ketergantungan” dengan harga tanah. Kawasan perkotaan yang mempunyai delineasi wilayah tertentu seringkali tanah yang ada didalamnya menjadi rebutan dan akibatnya dengan tidak seimbangnya jumlah pengguna dan ketersediaannya, maka menjadikan tanah tersebut menjadi semakin mahal.

25

5) Jarak ke tempat kerja Untuk mengefektifkan waktu dan biaya transportasi dalam melakukan aktifitas dan rutinitas kerja sehari-hari banyak orang memilih tempat tinggal yang berdekatan dengan lokasi tempat mereka bekerja. 6) Jarak ke sarana pendidikan Pentingnya sarana pendidikan sehingga keberadaanya diharapkan tidak terlalu jauh dari lokasi perumahan. f. Ketersediaan fasilitas 1) Jaringan air bersih Suatu perumahan harus dilengkapi dengan sistem jaringan air bersihnya untuk memenuhi kebutuhan penghuninya akan air bersih. 2) Jaringan listrik Ketesediaan jaringan listrik sekarang ini sangat penting karena hampir semua kebutuhan dan kegiatan manusia tidak lepas dari penggunaan energi listrik, sehingga suatu perumahan harus menyediakan jaringan listrik yang baik. 3) Jaringan telefon Dewasa ini system komunikasi sudah menjadi kebutuhan yang vital bagi masyarakat sehingga keberadaan fasilitas ini harus menjadi perhatian penting bagi semua pihak. Lokasi perumahan harus memiliki jaringan telefon atau terjangkau oleh saluran telepon seluluer sehingga kebutuhan akan komunikasi dapat terpenuhi. 4) Sarana pendidikan Lingkungan perumahan yang strategis dan banyak menarik permintaan adalah perumahan yang dilengkapi dengan sarana pendidikan atau berada tidak jauh dari lokasi pendidikan. 5) Tempat ibadah Sebagai masyarakat yang beragama tentunya ketersediaan sarana ibadah sangat penting dalam melaksanakan ibadah sesuai dengan kepercayaan dan keyakinan mereka.

26

6) Pelayanan kesehatan Ketersediaan fasilitas pelayanan kesehatan mestinya dapat dijangkau dari lokasi perumahan sehingga memudahkan masyarakat untuk memenuhi kebutuhan akan pelayanan kesehatan baik itu posyandu, puskesmas ataupun rumah sakit. 7) Pusat perbelanjaan Adanya pusat perbelanjaan seperti swalayan ataupun supermarket akan memudahkan masyarakatdalam memenuhi berbagai kebutuhannya. Keberadaan pusat perbelanjaan ini juga memberi dampak ekonomi terhadap nilai tanah dan bangunan. 8) Tempat bermain anak-anak Fasilitas ini biasanya merupakan fasilitas penunjang yang sifatnya swadaya artinya keberadaanya tidak lepas dari peranan masyarakat itu sendiri untuk mengakomodir kebutuhan anak-anak yang berada di lingkungan perumahan tersebut. 9) Sarana olahraga Dalam lingkungan perumahan sarana olahraga cukup penting untuk menciptakan masyarakat yang memiliki pola hidup sehat. Keberadaan sarana olahraga dalam lingkungan perumahan dapat memudahkan masyarakat untuk melakukan kegiatan olahraga dan dapat menjadi salah satu instrument dalam interaksi sosial masyarakat dalam lingkungan perumahan tersebut. 10) Sarana kebersihan dan persampahan Kebersihan lingkungan perumahan tidak lepas dari kesadaran penghuninya dan ditunjang oleh ketersediaan fasilitas kebersihan terutama tempat pembuangan sampah. Perumahan yang bersih akan memberi dampak yang baik terhadap nilai jualnya.

27

1.7. Kerangka Pemikiran Peningkatan jumlah lahan permukiman di suatu kota berbanding lurus dengan proses urbanisasi yang terjadi ke arah kota tersebut. Proses urbanisasi tersebut berdampak pada peningkatan jumlah penduduk, variasi kegiatan (berkaitan dengan peningkatan pemanfaatan teknologi) dan taraf hidup masyarakat. Kawasan perkotaan Yogyakarta merupakan salah satu kawasan di Indonesia yang menjadi tujuan utama arus urbanisasi, oleh karena itu, dampak dari urbanisasi terutama dalam masalah keterbatasan lahan permukiman sangat terasa di kawasan perkotaan Yogyakarta. Permasalahan keterbatasan lahan permukiman di kawasan perkotaan Yogyakarta menjadi perhatian tersendiri dari Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, yang kemudian mensiasati dengan pembangunan hunian vertikal berupa apartemen dan kondotel yang dikelola oleh pihak swasta. Dampak positif dan negatif dari pembangunan apartemen dan kondotel dapat diurai secara menyeluruh (komprehensif), yaitu harga tanah yang relatif mahal di kawasan perkotaan, meningkatnya alih fungsi lahan, kesenjangan sosial, dan pemanfaatan tanah oleh masyarakat yang berada di sekitar apartemen. Penelitian ini cenderung memfokuskan pada masalah dampak

pembangunan

apartemen

terhadap

harga

jual

tanah

dan

pemanfaatannya oleh masyarakat di kawasan perkotaan Yogyakarta. Lebih jelasnya mengenai pengembangan kerangka pemikiran alur penelitian dapat dilihat pada bagan di berikut ini (Gambar 1.1):

28

Proses Urbanisasi di kawasan perkotaan Yogyakarta

Peningkatan Jumlah Penduduk

Peningkatan Keadaan SosialEkonomi

Peningkatan Kemampuan Teknologi

Peningkatan Kebutuhan Permukiman

Pembangunan Perumahan

Rumah Komersial: Apartemen

Sebaran Lokasi Apartemen

Peningkatan Harga Jual Tanah

Pemanfaatan Tanah Sekitar Apartemen

Gambar 1.1. Kerangka Pemikiran

29

1.8. Batasan Operasional Penelitian 1. Permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat (Undangundang No. 1 tahun 2011). 2. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni (Undang-undang No. 1 tahun 2011). 3. Hunian vertikal adalah hunian merupakan tempat tinggal; kediaman (yang dapat dihuni), vertikal adalah tegak lurus dari bawah ke atas atau kebalikannya, membentuk garis tegak lurus (bersudut 90º) dengan permukaan bumi, garis horizontal, atau bidang datar (Kamus Besar Bahasa Indonesia, 1996). 4. Apartemen adalah tempat tinggal (yang terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yang berada pada 1 lantai bangunan bertingkat atau bangunan bertingkat, terbagi dalam beberapa tempat tinggal (Kamus Besar Bahasa Indonesia, 1996). 5. Dampak adalah pengaruh kuat yg mendatangkan akibat (baik negatif maupun positif) (Kamus Besar Bahasa Indonesia, 1996). 6. Harga jual adalah usaha seseorang atau pengusaha untuk menetapkan harga benda-benda dan jasa-jasa yang akan dijualnya (dalam batasan kekuasaannya) sesuia keadaan yang sifatnya nyata (Radiosunu, 2001). 7. Kawasan adalah wilayah yang memiliki fungsi utama lindung atau budi daya (Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang). 8. Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur terkait yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek

30

administratif dan/atau aspek fungsional (Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang). 9. Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi (Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang).

31