BAB I PENDAHULUAN 1.1.
Latar Belakang Pembangunan apartemen adalah salah satu pembangunan yang menimbulkan risiko tinggi bagi proyek tersebut maupun lingkungan sekitarnya dibandingkan dengan pembangunan gedung-gedung lainnya yang memiliki tinggi kurang dari tinggi apartemen. Hal tersebut juga terjadi pada proyek The Pakubuwono View. Proyek yang letaknya berada di ibukota, yaitu di Jakarta, memungkinkan besarnya pengaruh risiko-risiko ekonomi maupun politik. Risiko adalah faktor-faktor yang dapat mempengaruhi pencapaian tujuan, sehigga terjadinya konsekuensi yang tidak diinginkan. Risiko muncul karena ketidakpastian. Pada proyek The Pakubuwono View ini, tidak luput juga dari timbulnya risiko. Baik risiko yang telah diidentifikasi terlebih dahulu, maupun risiko yang belum teridentifikasi terlebih dahulu. Proyek The Pakubuwono View pada bulan Maret tahun 2009 telah mencapai 40 % proses pengerjaannya, yaitu telah sampai pada pengerjaan struktur basement (podium), struktur atas (tower), general finishing, precast panel, dan lain lain. Pada progress tersebut, risiko ekonomi telah terjadi pada proyek The Pakubuwono View ini. Fluktuasi harga yang tinggi menyebabkan ada over (melebihi) harga beton pada saat pengecoran mass foundation sebesar Rp. 642.087.649,00. Selain itu, over (melebihi) nego dengan pihak SubKontraktor juga telah terjadi. Kontraktor menderita kerugian kurang lebih Rp. 1.364.500.000,00. Hal tersebut disebabkan oleh kontrak multi years dengan risiko kenaikan harga material dan upah, sehingga harga awal sudah menjadi tidak kompetitif lagi. Risiko lain yang kemungkinan akan terjadi adalah terjadinya banjir, dikarenakan lokasi proyek berada di dekat sungai. Pekerjaan terlambat juga merupakan salah satu risiko yang
1.2.
1.3.
memungkinkan untuk terjadi. Penyebab keterlambatan bisa karena cuaca (hujan), perubahan desain, metode pelaksanaan yang gagal, tower crane atau concrete pump atau peralatan utama lainnya yang sering mengalami kemacetan dalam penggunaannya, maupun dikarenakan adanya gangguan lingkungan. Risiko lain yang mungkin terjadi adalah adanya protes dari warga sekitar yang disebabkan terjadinya penurunan muka air tanah secara mendadak akibat galian dan dewatering maupun yang disebabkan oleh pekerjaan struktur. Adanya risiko-risiko yang telah terjadi dan banyaknya kemungkinan-kemungkinan risiko yang akan terjadi inilah yang dibutuhkan adanya identifikasi dan analisa risiko pada proyek The Pakubuwono View ini. Dari analisaanalisa tersebut juga dapat diprediksi risiko-risiko yang akan terjadi ke depannya dengan berdasarkan pada probabilitas risiko-risiko yang telah terjadi dan juga faktor-faktor lainnya, yang akan sangat berguna bagi pelaksanaan proyek ke depannya. Perumusan Masalah Dari penulisan latar belakang di atas, maka permasalahan yang berkaitan dengan penelitian mengenai identifikasi, analisa, dan pengelolaan risiko meliputi : 1. Apa saja risiko yang diprediksi akan terjadi pada sisa waktu pengerjaan proyek The Pakubuwono View? 2. Bagaimana menganalisa risiko yang paling besar yang akan terjadi pada proyek The Pakubuwono View? 3. Bagaimana penanganan respon risiko untuk risiko yang paling besar yang akan terjadi pada proyek The Pakubuwono View? Tujuan Adapun tujuan dari penyusunan Tugas Akhir ini adalah : 1. Memprediksi risiko yang akan terjadi pada sisa waktu pengerjaan proyek The Pakubuwono View.
2. Menganalisa kemungkinan risiko yang paling besar yang akan terjadi pada proyek The Pakubuwono View. 3. Mengetahui respon risiko dari risiko terbesar yang dapat terjadi pada proyek The Pakubuwono View. 1.4.
Pembatasan Masalah Di dalam penerapan identifikasi, analisa, dan pengelolaan risiko yang ada didalamnya nanti akan cukup luas dan kompleks. Agar pembahasan dalam penulisan nanti bisa lebih terarah dan sistematis, maka pembahasan penulisan dibatasi sebagai berikut : 1. Objek yang dilakukan penelitian adalah proyek pembangunan The Pakubuwono View Jakarta yang saat ini progress (perkembangan)nya mencapai 40 % pada bulan Maret tahun 2009 2. Identifikasi risiko dilakukan pada tahap konstruksi. 3. Risiko yang diteliti adalah risiko material & peralatan, risiko metode konstruksi, risiko force majeure, risiko sumber daya manusia, dan risiko ekonomi. 4. Analisa dan pengelolaan hasil identifikasi risiko dilakukan terhadap risiko yang kemungkinan terjadinya paling tinggi dan berdampak paling besar.
1.5.
Manfaat Penyusunan Tugas Akhir ini diharapkan mampu mendapatkan beberapa manfaat sebagai berikut, yaitu : 1. Dapat mengidentifikasi kemungkinan risiko yang akan terjadi sedini mungkin, sehingga dapat mengetahui cara mengelola risiko tersebut dengan baik. 2. Dapat mengurangi kerugian yang nantinya akan dialami oleh perusahaan jika risiko yang nantinya akan terjadi sudah direspon dengan baik.
3. Dapat menjadi referensi bagi penelitian sejenis selanjutnya.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1.
Proyek Definisi dari kegiatan proyek adalah suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah ditetapkan dengan jelas. (Soeharto, 1999) Dari definisi proyek yang telah disebutkan diatas, terlihat ciri pokok proyek, yaitu : a. Memiliki tujuan khusus, produk akhir atau hasil kerja akhir. b. Jumlah biaya, sasaran jadwal serta kriteria mutu dalam proses mencapai tujuan diatas telah ditentukan. c. Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas. Titik awal dan titik akhir ditentukan dengan jelas. d. Non-rutin, tidak berulangulang. Jenis dan intensitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung.
2.2.
Risiko Risiko bisa didefinisikan dengan berbagai sudut pandang. Dari sudut pandang ‘hasil’ atau ‘keluaran’, risiko adalah sebuah hasil atau keluaran-keluaran yang tidak dapat diprediksikan dengan pasti, yang tidak disukai karena akan menjadi kontraproduktif. Sedangkan dari sudut pandang ‘proses’, risiko adalah faktorfaktor yang dapat mempengaruhi pencapaian tujuan, shingga terjadinya konsekuensi yang tidak diinginkan (Alijoyo, 2006). Selain itu risiko juga dapat diartikan sebagai hal-hal yang bisa menimbulkan dampak yang merugikan, baik secara fisik atau
2.3.
finansial, dan dapat menghambat pelaksanaan proyek (Webb, 1994). Risiko mempunyai dua komponen, yaitu : (Kerzner, 2001) 1. Kemungkinan dalam suatu periode waktu dari suatu risiko tersebut akan muncul (likelyhood) 2. Impact (konsekuensi), yaitu kerugian berdasarkan waktu, biaya, tingkat kesulitan dalam memperbaiki kerusakan Manajemen Risiko Risiko dapat bermunculan dimana-mana, dapat muncul kapan saja, dan sulit untuk dihindari. Jika risiko tersebut menimpa suatu proyek, maka proyek tersebut bisa mengalami kerugian yang signifikan. Dalam beberapa situasi, risiko tersebut bisa mengakibatkan terbengkalainya proyek tersebut. Karena itu risiko penting untuk dikelola. Manajemen risiko bertujuan untuk mengelola risiko sehingga proyek tersebut dapat bertahan, atau barangkali mengoptimalkan risiko (Hanafi, 2006). Selain itu manajemen risiko dapat diartikan sebagai suatu sistem pengelolaan risiko yang digunakan di dalam suatu organisasi, atau perusahaan, yang pada dasarnya merupakan suatu proses atau rangkaian kegiatan yang dilakukan secara menerus (continue), untuk mengendalikan kemungkinan timbulnya risiko yang membawa konsekuensi merugikan organisasi, atau perusahaan yang bersangkutan (Saptodewo & Soedarsono, 2000). Dan secara objektif, manajemen risiko proyek adalah bagaimana meningkatkan kemungkinan dan dampak dari kegiatan positif dan mengurangi kemungkinan dan dampak dari sesuatu yang merugikan. Manajemen risiko pada dasarnya dilakukan melalui proses-proses tersebut di bawah ini, yaitu : (PMBOK, 2004) 1. Rencana manajemen risiko (Risk management planning)
2. Identifikasi risiko identification)
(Risk
3. Analisa risiko secara kualitatif (Qualitative risk analysis) 4. Analisa risiko secara kuantitatif (Quantitative risk analysis) 5. Rencana respon risiko (Risk response planning) 6. Pengawasan dan kontrol risiko (Risk monitoring and control) 2. 4. Proses Manajemen Risiko 2.4.2. Identifikasi Risiko (Risk Identification) Identifikasi risiko adalah aktivitas yang dilakukan untuk mempelajari dan memperkirakan potensi-potensi risiko yang terkandung dalam suatu proses kegiatan. Sedangkan potensi risiko adalah sifat atau karakteristik yang dapat menimbulkan kerugian terhadap perusahaan pada saat risiko itu terjadi. Tujuan dari identifikasi risiko adalah untuk memastikan bahwa sumber risiko dan potensi risiko telah diidentifikasi dan dievaluasi sesuai dengan kepentingan dan prosedur yang ada (PT. Waskita Karya, 2004). Sedangkan menurut Soeharto (1995) identifikasi risiko adalah suatu proses pengkajian risiko dan ketidakpastian yang dilakukan secara sistematis dan terus menerus. Agar risiko dapat dikelola secara efektif maka langkah pertama adalah mengidentifikasi jenis risiko, yaitu mana yang bersifat risiko usaha (business risk) dari mana yang bersifat risiko murni, kemudian diidentifikasikan lagi berdasar potensi sumber risiko atau dapat pula berdasarkan dampak terhadap sasaran proyek. Sumber risiko dapat diartikan sebagai faktor yang dapat menimbulkan kejadian yang bersifat positif atau negatif. 2.4.3. Analisa Risiko Setelah dilakukan tahap identifikasi terhadap risiko, maka
dilakukan penilaian atau analisis yang bertujuan sebagai berikut : (PT. Waskita Karya, 2004) 1. Mengklasifikasikan risiko ke dalam kategori tinggi, sedang maupun rendah 2. Sebagai dasar dalam merencanakan tindakan pengendalian yang akan dilakukan 3. Meyakinkan bahwa ketidakpastian dan risiko telah dipertimbangkan dan telah dimasukkan dalam perencanaan dan proses pelaksanaan. 2.4.4. Rencana Respon Risiko Rencana respon risiko adalah proses untuk mengembangkan pilihan dan menentukan tindakan untuk memperbesar kesempatan dan mengurangi tanda-tanda akan terjadinya bahaya pada tujuan proyek. Berikut ini adalah beberapa strategi untuk menghadapi risiko-risiko negatif atau ancaman : a. Menghindari (Avoid) Menghindari risiko (risk avoidance) meliputi perubahan rencana manajemen proyek untuk mengurangi ancaman-ancaman yang diakibatkan oleh risiko-risiko yang buruk, untuk mengasingkan tujuan awal proyek dari dampak risiko. b. Memindahkan (Transfer) Ketika seseorang atau suatu badan mentransfer atau mengalihkan risiko ke pihak lain, mereka akan mengalihkan tanggung jawab finansialnya untuk suatu risiko kepada pihak lain dengan membayar jasa tersebut, contohnya adalah asuransi. c. Mengurangi (Mitigate) Mengurangi risiko (risk mitigation) adalah mengadakan pengurangan dalam hal kemungkinan dan/atau dampak dari risiko yang dapat merugikan sampai ke batas yang dapat diterima.
BAB III METODOLOGI PENELITIAN 3. 1.
Jenis Penelitian Penelitian ini adalah studi kasus untuk mengidentifikasi dan menganalisa risiko yang paling berisiko untuk terjadi pada proyek pembangunan Apartemen The Pakubuwono View Jakarta. Studi kasus ini adalah untuk mengetahui dalam rencana risiko yang telah dibuat oleh tim dari proyek tersebut sudah membahas semua risiko yang mungkin saja dapat terjadi pada pelaksanaan proyek pembangunan sebuah apartemen, yang mana dapat merugikan pihak yang akan menanggung risiko apabila risiko tersebut terjadi. Penelitian yang dilakukan adalah mengidentifikasi risiko dan menganalisa risiko yang paling berisiko untuk terjadi.
3. 2.
Data
Data adalah fakta atau fenomena yang sifatnya mentah atau belum dianalisis, seperti angka, nama, keterangan, dan sebagainya. Dalam studi ini diperlukan data-data untuk mendukung keakuratan dari hasil penelitian ini. 3. 2. 1. Jenis Data Ada beberapa jenis data yang digunakan dalam studi kasus proyek ini, yaitu jenis data primer dan data sekunder. 3. 2. 1. 1. Data Primer Jenis data primer yang digunakan dalam penelitian ini adalah hasil wawancara dengan beberapa staf di proyek tersebut yang sudah dipilih sebagai responden yang terkait dengan risiko. Wawancara atau diskusi tersebut dilakukan untuk mendapatkan hasil mengenai risiko yang mungkin saja dapat terjadi pada proyek yang ditinjau. Dalam proyek pembangunan apartemen The Pakubuwono View ini populasi yang diambil, yaitu pihak pelaku
konstruksi pelaksana yaitu PT. Adhi Karya. Dan responden yang dituju sebagai sampel adalah sebagai berikut : 1. Project Engineering Manager 2. Project Production Manager 3. Safety Manager 4. Staf Progress Payment 5. Staf Pengendalian 3. 2. 1. 2. Data Sekunder Data sekunder yang digunakan adalah data sekunder yang berasal dari proyek yang ditinjau yaitu proyek pembangunan Apartemen The Pakubuwono View Jakarta. Berikut ini data yang digunakan, terdiri dari : 1. Work Breakdown Structure
Latar Belakang
Perumusan Masalah
Studi Literatur
Risiko – risiko yang terjadi pada proyek apartement
Wawancara / Diskusi
Identifikasi Risiko
Daftar jenis-jenis pekerjaan yang akan dikerjakan pada proyek tersebut akan dijabarkan secara rinci. 2. Risk Register
Analisa risiko
Respon Risiko
Daftar yang berisikan tentang risiko-risiko apa saja yang telah terjadi dan bagaimana cara pengelolaan terhadap risiko tersebut 3. Laporan kecelakaan mingguan / bulanan 3. 2. 2. Pengumpulan Data Data yang didapatkan untuk penelitian ini hanya berasal dari proyek yang ditinjau, yaitu Pembangunan Proyek Apartemen The Pakubuwono View Jakarta. Data didapatkan dengan cara wawancara / diskusi dan juga dengan brainstorming.
Pengumpulan Data Proyek
Kesimpulan dan Saran
BAB IV DATA DAN ANALISA 4. 1.
Data Penelitian Data penelitian diperoleh melalui Forum Group Discussion dan In Depth Interview yang dilakukan terhadap responden dalam penelitian yang dalam hal ini adalah Project Engineer Manager, Project Production Manager, Project Finance Manager, Safety Officer, staf pengendalian, staf logistik, dan staf progress payment. Data-data yang didapat dalam interview tersebut adalah data mengenai profil responden, profil perusahaan kontraktor, risiko-risiko yang telah terjadi, frekuensi risiko yang telah terjadi, serta pengaruh risiko tersebut terhadap waktu dan biaya. Data lain yang didapat adalah mengenai respon
Project Management Plan Risk Register
yang dilakukan terhadap risiko-risiko yang kemungkinan besar akan terjadi. 4. 2.
Analisa Data dan Pembahasan
4. 2. 1. Identifikasi Risiko Yang pertama kali dilakukan adalah studi literatur untuk mengetahui risiko-risiko apa saja yang kiranya banyak terjadi pada proyek pembangunan konstruksi bangunan bertingkat tinggi, seperti pada proyek apartemen ini. Pada tabel 3. 1. telah disebutkan risiko-risiko apa saja yang banyak terjadi pada proyek pembangunan konstruksi bangunan bertingkat tinggi. Berikut adalah tabel 3. 1. yang telah ditampilkan pada bab sebelumnya.
4. 2. 2. Analisa Risiko Setelah diketahui risiko-risiko mana saja yang telah terjadi pada proyek The Pakubuwono View ini, lalu dilanjutkan dengan analisa risiko yang menggunakan tabel Probability x Impact (PxI). Dimana untuk mengukur probability kejadian itemitem risiko digunakan skala Likert, yaitu : Sangat Rendah = 1 Rendah
=2
Cukup Besar
=3
Besar
=4
Sangat Besar
=5
Begitu pula untuk mengukur impact dari kejadian item-item risiko juga digunakan skala Likert, yaitu : Sangat Kecil
=1
Kecil
=2
Cukup Besar
=3
Besar
=4
Sangat Besar
=5
Proses pengerjaan tabel Probability x Impact adalah dengan cara memasukkan nilai kali kejadian ke dalam skala probability yang telah ditentukan. Setelah itu juga dengan memasukkan nilai impact terhadap biaya ke dalam skala impact yang telah ditentukan. Nilai dari kali kejadian didapat dari jumlah frekuensi risiko-risiko yang telah terjadi yang sebelumnya telah dibahas pada risk register. Lalu nilai dari impact terhadap biaya juga diambil dari risk register. Setelah memasukkan nilainilai tersebut ke dalam skala yang telah ditentukan, lalu dilanjutkan dengan mengalikan skala pada kolom probability dan skala pada kolom impact. Setelah itu didapat nilai yang dijadikan acuan untuk mengetahui risiko-risiko mana saja yang kemungkinan terjadinya besar dan menimbulkan dampak yang signifikan terhadap biaya. Berikut adalah tabel Probability x Impact terhadap biaya. Tabel 4. 3. Tabel Probability x Impact (terhadap biaya)
Keterangan skala pada probability adalah sebagai berikut : SR
= < 3 kali kejadian
R
= 3 – 5 kali kejadian
C
= 6 – 7 kali kejadian
B kejadian SB
=
8
–
10
kali
= > 10 kali kejadian
Kriteria penetapan skala probability ini didapatkan dari pihak proyek apartemen The Pakubuwono View yang dilengkapi dengan analisa dari pihak peneliti. Sedangkan keterangan skala pada impact terhadap biaya adalah sebagai berikut : SK pekerjaan
= < 2% dari nilai
K pekerjaan
= 2 – 3% dari nilai
C pekerjaan
= 3 – 4% dari nilai
B = 4 – 5% dari nilai pekerjaan SB = > 5% dari nilai pekerjaan Selanjutnya analisa dilakukan dengan memasukkan jenis-jenis risiko yang telah terlampir pada tabel 4. 1. ke dalam tabel Probability x Impact (terhadap waktu). Proses pengerjaan tabel Probability x Impact adalah dengan cara memasukkan nilai kali kejadian ke dalam skala probability yang telah ditentukan. Setelah itu juga dengan memasukkan nilai impact terhadap waktu ke dalam skala impact yang telah ditentukan. Nilai dari kali kejadian didapat dari jumlah frekuensi risiko-risiko yang telah terjadi yang sebelumnya telah dibahas pada risk register. Lalu nilai dari impact terhadap waktu juga diambil dari risk register. Setelah memasukkan nilainilai tersebut ke dalam skala yang telah ditentukan, lalu dilanjutkan dengan mengalikan skala pada kolom probability dan skala pada kolom impact. Setelah itu didapat nilai yang dijadikan acuan untuk mengetahui risiko-risiko mana saja yang kemungkinan terjadinya besar dan menimbulkan dampak yang signifikan terhadap waktu.Tabel probability x impact terhadap waktu dijabarkan sebagai berikut : Tabel 4. 4. Tabel Probability x Impact (terhadap waktu)
Keterangan skala pada probability adalah sebagai berikut : SR
= < 3 kali kejadian
R
= 3 – 5 kali kejadian
C
= 6 – 7 kali kejadian
B kejadian SB
=
8
–
10
kali
= > 10 kali kejadian
Kriteria penetapan skala probability ini didapatkan dari pihak proyek apartemen The Pakubuwono View yang dilengkapi dengan analisa dari pihak peneliti. Sedangkan keterangan skala pada impact terhadap biaya adalah sebagai berikut : SK durasi proyek
= < 10 hari dari
K durasi proyek
= 10 – 20 hari dari
C durasi proyek
= 21 – 30 hari dari
B = 31 – 40 hari dari durasi proyek SB = 41 – 50 hari dari durasi proyek Dari tabel Probability x Impact didapatkan beberapa risiko yang mempunyai nilai yang cukup besar dibandingkan dengan risiko-risiko lainnya. Risiko-risiko yang mempunyai nilai cukup besar itulah yang merupakan hasil analisa dari risiko yang kemungkinan besar terjadinya paling besar dan yang menimbulkan dampak yang cukup signifikan dibanding risiko lainnya terhadap biaya maupun terhadap waktu. Pada kedua tabel di bawah ini, jenisjenis risiko yang diberi warna abu-abu merupakan risiko yang kemungkinan terjadinya paling besar dan menyebabkan dampak yang cukup signifikan terhadap biaya maupun terhadap waktu. Risiko yang diberi warna adalah risiko yang memiliki nilai besar dan juga risiko yang melebihi skala nomor 2 pada skala probability dan impact.
Tabel 4. 5. Tabel Probability x Impact (terhadap biaya) yang dilengkapi dengan Risiko yang telah terpilih
Tabel 4. 6. Tabel Probability x Impact (terhadap waktu) yang dilengkapi dengan Risiko yang telah terpilih
4. 3.
Respon Risiko Dari risiko-risiko yang didapatkan melalui analisa sebagai risiko yang kemungkinannya paling besar untuk terjadi dan yang menimbulkan dampak terhadap biaya maupun waktu yang cukup signifikan, dilakukanlah in depth interview untuk mengetahui penyebab terjadinya risiko tersebut, respon terhadap risiko tersebut, dan yang terjadi setelah dilakukannya respon tersebut. Hasilnya adalah sebagai berikut :
Dari tabel-tabel tersebut diatas, didapatkan risiko-risiko yang paling berisiko untuk terjadi.
No. 1. 2. 3. 4.
5. 6. 7.
Jenis Risiko PxI (biaya) Perubahan desain (25) Keterlambatan pembayaran oleh pihak Owner (20) Kerusakan atau kehilangan material (8) Kerusakan peralatan kerja (8) Kecelakaan tenaga kerja (4) Krisis keuangan global (4) Perubahan harga material (4)
PxI (waktu) Perubahan desain (25) Kerusakan atau kehilangan material (4) Kerusakan peralatan kerja (4) Keterlambatan pembayaran oleh pihak Owner (4)
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 5. 1.
Kesimpulan
Hasil akhir dari penelitian ini adalah merupakan jawaban dari permasalahan yang ada pada bab awal Tugas Akhir ini, yaitu : 1. Risiko yang diprediksi akan terjadi pada sisa waktu pengerjaan proyek apartemen The Pakubuwono View adalah :
a. Pemesanan terlambat
material
yang
b. Kurangnya peralatan c. Lebihnya material d. Kerusakan material
b. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner c. Kerusakan material
atau
kehilangan
ketersediaan d. Kerusakan peralatan kerja atau
kehilangan
e. Kecelakaan tenaga kerja f.
Krisis keuangan global
e. Kerusakan peralatan kerja g. Perubahan harga material f.
Perubahan harga material
g. Adanya metode konstruksi baru, yang salah diterapkan pada proyek
Perubahan desain menyebabkan dampak yang cukup besar terhadap biaya.
i.
Penyusunan rangkaian proyek yang kurang baik
Sedangkan risiko-risiko yang kemungkinan besar terjadi dan menimbulkan dampak yang cukup besar terhadap waktu adalah sebagai berikut :
j.
Perubahan desain
a. Perubahan desain
h. Prioritas proyek tidak jelas
k. Tenaga kerja mogok bekerja l.
b. Kerusakan material
atau
kehilangan
Kecelakaan tenaga kerja c. Kerusakan peralatan kerja
m. Kelalaian tenaga kerja n. Adanya miss-komunikasi antara sesama perangkat pada proyek o. Krisis keuangan global p. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner q. Sub-kontraktor yang kurang berkualitas 2. Menganalisa risiko yang kemungkinan besar akan terjadi pada proyek ini adalah dengan menggunakan tabel Probablity x Impact terhadap biaya maupun terhadap waktu. Dari analisa tersebut didapatkan risiko yang kemungkinan besar terjadi dan menimbulkan dampak yang cukup besar terhadap biaya adalah : a. Perubahan desain
d. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner Perubahan desain juga menyebabkan dampak yang cukup besar terhadap waktu. Pada proyek pembangunan apartemen The Pakubuwono View ini didapatkan risiko perubahan desain yang kemungkinan terjadinya paling besar dan juga menimbulkan dampak yang cukup besar terhadap biaya dan waktu. 3. Penanganan respon risiko pada risiko perubahan desain yang merupakan risiko terbesar yang mungkin dapat terjadi dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar terhadap biaya maupun waktu pada proyek pembangunan apartemen The Pakubuwono View Jakarta adalah dengan cara
pencegahan yang salah satunya dapat dilakukan dengan cara memproses persetujuan variation order dengan perhitungan laba masih tetap terjaga dan juga dapat mengajukan claim perpanjangan waktu akibat dari perubahan desain yang diminta oleh pihak owner.
oleh pihak owner, dimana dibutuhkan pengawasan untuk merespon risiko tersebut. Salah satunya adalah dengan cara melakukan pengawasan terhadap kesepakatan yang telah disetujui sebelumnya tentang pengajuan sampai persetujuan progress. 5. 2.
Selain risiko perubahan desain, ada enam risiko lain yang dinilai cukup besar kemungkinan terjadinya dan menimbulkan dampak yang cukup besar terhadap biaya. Yang pertama adalah keterlambatan pembayaran oleh pihak owner, dimana dibutuhkan pencegahan untuk merespon risiko tersebut. Salah satunya adalah dengan cara membuat kesepakatan bersama dengan pihak owner. Risiko berikutnya adalah kerusakan atau kehilangan material, dimana dibutuhkan pengawasan untuk merespon risiko tersebut. Salah satu caranya adalah dengan melakukan pengawasan pada saat penerimaan material. Risiko yang ketiga adalah kerusakan peralatan kerja, dimana juga dibutuhkan pengawasan untuk merespon risiko ini. Salah satunya adalah dengan melakukan pengawasan pada jadwal service berkala alat. Sedangkan risiko lain yang dinilai cukup besar kemungkinan terjadinya dan menimbulkan dampak yang cukup besar terhadap waktu adalah kerusakan atau kehilangan material. Dimana dalam merespon risiko tersebut dapat dilakukan pengawasan dengan cara pengawasan pada penyimpanan material. Risiko yang kedua adalah kerusakan peralatan kerja, dimana juga dibutuhkan pengawasan untuk merespon risiko tersebut. Salah satunya adalah dengan cara pengawasan terhadap service berkala alat. Risiko yang terakhir adalah keterlambatan pembayaran
Saran Tentunya penelitian Tugas Akhir ini masih belum sempurna. Untuk penelitian-penelitian sejenis selanjutnya disarankan untuk juga menganalisa risiko-risiko dengan cara kuantitatif agar didapatkan hasil yang lebih akurat lagi. Dan juga tak lupa untuk melakukan monitor terhadap hasil yang telah didapatkan.
