BAB 2 LANDASAN TEORI

BAB 2 LANDASAN TEORI

2.1 Pendahuluan Pada pembahasan bab landasan teori ini akan menguraikan landasanlandasan teori dari change order pada konstruksi proyek bangunan bertingkat tinggi berdasarkan studi literature yang berkaitan, dimulai dari pembahasan umum mengenai proyek konstruksi, change order dan konstruksi banngunan bertingkat tinggi. Landasan teori ini disusun berdasarkan permasalah dan pertanyaan penelitian ini, yang dapat dilihat pada kerangka pemikiran pada Tabel 2.1. Dari kerangka pemikiran maka dapat disusun kerangka landasan teori yang akan diuraikan pada bab ini dapat dilihat pada gambar dibawah ini.

Gambar 2.1. Kerangka Teori

Sedangkan untuk kerangka teori yang diuraikan sesuai dengan studi literatur dapat dilihat pada Tabel 2.2.

10

Universitas Indonesia

Pengendalian change..., Wahyuni Nurhadiyati, FT UI, 2010.

11

Universitas Indonesia Pengendalian change..., Wahyuni Nurhadiyati, FT UI, 2010.

12


13


14


15

Berdasarkan kerangka pemikiran dan kerangka teori yang disusun dari studi literature, maka selanjutnya dilakukan penyusunan critical literature review dari masing-masing literature yang telah disusun sesuai dengan kerangka teori. Penyusunan critical literature review ini berfungsi sebagai rangkuman dari landasan teori yang akan diuraikan selanjutnya, sehingga mempermudah untuk memahami isi secara keseluruhan dari pembahasan landasan teori ini. Critical literature review dapat dilihat pada Tabel 2.3 dibawah ini.


16


17


18


19


20


21


22


23


24


25

Berdasarkan penyusunan critical literature review, maka dapat diuraikan pembahasan dari landasan teori pada subab selanjutnya. 2.2 Proyek Konstruksi Bangunan Sebelum membahas mengenai change order selama konstruksi proyek, terlebih dahulu akan diuraikan pembahasan mengenai deskripsi proyek dan posisi konstruksi dalam sebuah proyek. 2.2.1 Deskripsi Umum Proyek Menurut Soeharto (1995), kegiatan proyek adalah suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas, sedangkan menurut A Guide To The PMBOK Third Edition (2004) proyek merupakan usaha sementara yang dijalankan untuk menghasilkan produk yang unik, pelayanan atau hasil. Proses proyek dalam manajemen proyek terdiri dari beberapa tahapan proyek. Tahapan proyek dalam project life-cycle menurut A Guide To The PMBOK Third Edition (2004), terdiri dari : 1. Initiating Process Group, menjelaskan definisi dan tahapan proyek. 2. Planning Process Group, menguraikan definisi tujuan dan perencanaan yang dibutuhkan untuk mencapai tujuan tersebut, serta menentukan lingkup dari proyek tersebut. 3. Executing Process Group, mengintegrasikan sumber daya proyek untuk melaksanakan perencanaan manajemen proyek. 4. Monitoring and Controlling Process Group, melakukan pengukuran dan pengawasan perkembangan untuk mengidentifikasi perbedaan dari perencanaan manajemen proyek. 5. Closing Process Group, proses penerimaan dari hasil produk proyek secara formal, sebagai penutupan tahapan proyek.


26

Sedangkan menurut Soeharto (1995) tahap siklus proyek memiliki 3 tahap, yakni : 1. Tahap konseptual. Tahap ini terdiri dari beberapa kegiatan yang meliputi penyusunan dan perumusan gagasan, menganaliasa pendahuluan dan melakukan studi kelayakan. 2. Tahap definisi atau perencanaan dan pemantapan. Tahap ini terdiri dari kegiatan utama, antara lain menyusun perencanaan dan membuat keputusan strategis yang berkaitan garis besar penyelengaraan proyek, menyiapkan perangkat dan memilih peserta proyek. 3. Tahap implementasi. Tahap ini meliputi kegiatan mengkaji lingkup proyek yang kemudian membuat program implementasi dan mengkomunikasi-kannya kepada peserta proyek, melakukan pekerjaan desain engineering terinci, pengadaan material dan peralatan, melakukan pengendalian aspek biaya, waktu dan mutu, menutup proyek dan menyerahkan hasil proyek kepada pemilik. 2.2.2 Deskripsi Khusus Konstruksi Proyek Konstruksi proyek adalah tahap pelaksanaan dan implementasi dari perencanaan proyek. Menurut A Guide To The PMBOK Third Edition (2004) konstruksi proyek merupakan tahap executing process group dalam proyek, sedangkan menurut Soeharto (1995) konstruksi merupakan implementasi dalam siklus proyek. Konstruksi proyek merupakan suatu proses dimana perencanaan desain dan spesifikasi diubah menjadi struktur fisik dan fasilitas. Tahap ini meliputi suatu organisasi dan koordinasi dari semua sumber daya proyek, yakni tenaga kerja, peralatan konstruksi, material permanen dan sementara, persediaan dan utilitas, dana, teknologi, metode dan waktu untuk


27

diselesaikan sesuai dengan target penjadwalan dan budget proyek, dan standart-standart untuk mutu kualitas dan performa yang ditentukan secara spesifik oleh perencana. Berdasarkan PMP Exam Prep Fifth Edition (2005) pelaksanaan konstruksi proyek merupakan proses executing, yang terdiri dari kegiatan:

Perolehan akhir tim proyek.

Pelaksanaan perencanaan manajemen proyek.

Penyelesaian lingkup produk.

Rekomendasi perubahan dan tindakan koreksi.

Implementasi persetujuan perubahan, perbaikan kerusakan, tindakan pencegahan dan tindakan koreksi.

Meneruskan implementasi.

Tim building.

Mendokumentasikan perkembangan rapat.

Menggunakan work authorization system.

Perubahan pekerjaan dalam konstruksi proyek menjadi bagian dari kegiatankegiatan executing diatas. 2.3 Gambaran Umum Change Order Penundaan penyelesaian pekerjaan, pengeluaran biaya yang membengkak dan kerusakan pada kualitas pekerjaan merupakan hal biasa yang selalu menjadi permasalahan dalam konstruksi proyek. Hal tersebut diatas tidak selalu menjadi kesalahan dari tim pelaksana proyek, tetapi lebih sering merupakan akibat dari permintaan perubahan yang berbeda dari spesifikasi pekerjaan oleh pemilik proyek. Dalam pelaksanaan proyek terdapat banyak keputusan yang telah dibuat berdasarkan pada informasi yang belum lengkap, asumsi dan pengalaman pribadi dari beberapa profesional konstruksi, sehingga


28

perubahan dan penambahan pada saat pelaksanaan proyek nantinya akan menjadi tidak dapat dihindari (EPSRC, n.d.). Perubahan yang terjadi bila sifat pekerjaan yang dijumpai pada proyek ternyata sangat berbeda dari segala apa yang telah diuraikan dalam dokumen kontrak (Barrie & Paulson, 1992). Perubahan ini bisa disebabkan adanya perencanaan yang kurang baik dan kurang tepat dalam usaha mengantisipasi berbagai faktor dan permasalahan teknis, serta kondisi baru yang berbeda dengan hasil pengkajian terdahulu. Hal ini yang bisa menyebabkan perubahan desain pada saat proyek sedang dilaksanakan (Dinariana, 2001). Adanya informasi baru mengenai spesifikasi atau kriteria desain engineering mendorong pemilik proyek untuk melakukan perubahan yang mengikuti perkembangan teknologi (Utomo, 2003). Perubahan-perubahan di lapangan sebagai perubahan lingkup pekerjaan proyek, dimana pemilik proyek mengeluarkan perintah tertulis yang ditujukan kepada pihak kontraktor untuk membuat perubahan dan menspesifikasikannya, yang disebut change order. 2.4 Deskripsi Change Order Change order merupakan bagian normal dari proses pelaksanaan konstruksi proyek (Douglass III, 2003) dan proses administrasi kontrak (Schexnayder & Mayo, 2004), tetapi juga merupakan aspek yang paling sulit dari keseluruhan pelaksanaan konstruksi (Levy, 2006). Perubahan perintah kerja (change order) merupakan perubahan dalam lingkup kontrak, konfirmasi akan revisi penjadwalan, kumpulan dari modifikasi-modifikasi lain dan berupa standart formulir yang meliputi ringkasan dari deskripsi perubahan dan dampak dari perubahan tersebut terhadap kontrak, baik dari waktu dan biaya proyek (Barrie & Palson, 1992). Change order mengubah detail dan kondisi dari pekerjaan, yang berdampak pada penambahan pekerjaan (extra work) atau pengurangan pekerjaan. Permintaan formal kepada pihak kontraktor oleh pemilik proyek


29

untuk melakukan extra work dikarenakan pihak kontraktor menemukan kesalahan (omissions) dari pemilik proyek atau perencana. Hal tersebut diatas dapat dirujuk sebagai construction change/perubahan konstruksi (O’Brien & Zilly, 1991). Construction change menurut Fisk dan Reynold (2006) adalah sebuah tindakan informal yang mengarah pada modifikasi kontrak, yang diakibatkan oleh kegagalan dalam bertindak, yang dilakukan oleh pemilik proyek sehingga meningkatkan biaya dan atau waktu dari kontraktor. Sedangkan menurut Barrie dan Paulson (1992) menjelaskan construction change sebagai perubahan dimana kontraktor berhak untuk mempertimbangkan perlu ada tidaknya perubahan, tetapi pemilik proyek menolak akan adanya penambahan waktu dan biaya. Perubahan konstruksi menunjukkan perubahan lingkup pekerjaan kontraktor atau metode pelaksanaan akibat kesalahan pemilik proyek, pihak ketiga seperti subkontraktor atau supplier, serta kesalahan diluar pihak kontraktor. Construction change menurut Fisk dan Reynold (2006), terdiri dari :

Ketidak sempurnaan perencanaan dan spesifikasi.

Interpretasi dari engineer yang berbeda.

Standart performa yang tinggi dibandingkan yang telah dispesifikasikan.

Ketidak layakan pemeriksaan dan penolakan.

Perubahan dalam metode pelaksanaan.

Perubahan dalam rangkaian konstruksi.

Hal-hal yang belum ditentukan oleh pemilik proyek.

Ketidak mungkinan atau ketidak praktisan dalam pelaksanaan.

2.4.1 Pengertian Change Order Change order dalam proyek sebagai bentuk produk proses manajemen proyek dan hasil dari perencanaan dan pengelolaan perubahan lingkup proyek atau respon dari perubahan yang kecil sampai perubahan yang sulit terkontrol (The Office of The City Auditor, 2006), sedangkan menurut Fisk dan Reynold (2006) change order dapat didefinisikan sebagai bentuk persetujuan atau kesepakatan tertulis untuk memodifikasi, menambah,


30

merubah pekerjaan dari dokumen kontrak pada saat pembukaan penawaran. Perubahan karena change order adalah perubahan setelah kontrak ditandatangani (Soeharto, 1995), yang meliputi perubahan harga kontrak, penjadwalan untuk pembayaran, waktu penyelesaian pekerjaan atau perubahan perencanaan dan spesifikasi (Fisk & Reynold, 2006).

Masa Periklanan

Pembukaan Penawaran

Perubahan oleh Adenda

Masa Penyerahan

Penandatanganan Persetujuan

Tidak Ada Perubahan

Perubahan oleh Change Order

Sumber : Fisk & Reynold, 2006 Catatan : telah diolah kembali Gambar 2.2. Perubahan Skema Waktu oleh Adenda dan oleh Change Order

Change order sebagai dokumen resmi yang ditandatangani oleh kedua belah pihak, antara pemilik proyek dan pelaksana proyek (Barrie & Paulson, 1992), antara arsitek dan pemilik proyek menurut dokumen AIA (American Institute of Architects) A201 General Conditions (n.d.), untuk memberikan kompensasi pada kontraktor terhadap perubahan, tambahan pekerjaan, keterlambatan atau akibat lain dari perjanjian bersama yang tertulis dalam kontrak. Jadi change order dapat didefinisikan sebagai bentuk persetujuan tertulis yang disepakati oleh pemilik dan pelaksana proyek untuk mengubah kontrak konstruksi awal. Change order dapat mengakibatkan perubahan pekerjaan, baik penambahan maupun pengurangan pekerjaan yang telah ditentukan dalam dokumen kontrak pada saat kontrak konstruksi ditawarkan. Perubahan pekerjaan ini berlangsung selama pelaksanaan konstruksi proyek berlangsung.


31

2.4.2 Tujuan Change Order Pelaksanaan change order untuk mengubah permintaan perencanaan dan atau lingkup konstruksi proyek, menuntut penambahan dalam nilai kontrak atau kontrak waktu. Pengajuan proposal change order oleh kontraktor menurut Fisk dan Reynold (2006) bertujuan, antara lain :

Untuk mengubah rencana kontrak dengan adanya metode khusus dalam pembayaran.

Untuk mengubah spesifikasi kontrak, termasuk perubahan pembayaran dan waktu kontrak yang berubah dari sebelumnya.

Untuk persetujuan tambahan pekerjaan baru, dalam hal ini termasuk pembayaran dan perubahan dalam kontrak.

Untuk tujuan administratif, dalam menetapkan metode pembayaran kerja ekstra maupun penambahannya.

Untuk mengikuti penyesuaian terhadap harga satuan kontrak bila terjadi overruns dan underruns, yang disesuaikan dengan spesifikasi.

Untuk pengajuan pengurangan biaya insentif proposal (proposal value engineering).

Untuk mempengaruhi pembayaran yang dilakukan setelah tuntutan diselesaikan.

2.4.3 Tipe Change Order Tipe change order menurut Smoot (n.d.) dalam A/E and Construction Change Order Estimating, secara garis besar terdiri dari : 1. Perubahan pada tahap desain Merupakan change order yang diprakarsai oleh pihak pemilik proyek dan modifikasi kontrak dari pihak A/E. 2. Perubahan pada tahap konstruksi Merupakan perubahan karena kesalahan dan kelalaian serta pengajuan dari pihak pemilik proyek yang meliputi penundaan atau percepatan bagian pekerjaan, value engineering dan penambahan waktu.


32

Sedangkan tipe change order menurut Al-Muhammadi dan Al-Harthi (n.d.) dibagi menjadi dua kategori, yaitu : a. Formal Change Order Perubahan formal adalah bentuk tertulis dari perubahan yang diajukan oleh pemilik proyek kepada pelaksana proyek. Perubahan ini disebabkan oleh permasalahan yang diidentifikasi sebelum digabungkan dalam kontrak. Sedangkan menurut Gilberth (1992), perubahan ini menyangkut perubahan dari pemilik proyek yang secara sepihak bebas mengubah lingkup kerja dan mengharuskan pelaksana proyek untuk mengikuti perubahan tersebut. Perubahan ini berdasarkan pada perencanaan dan pemilihan yang sudah dipertimbangkan oleh pemilik proyek dan didokumentasikan sehingga biasanya mudah untuk ditangani. b. Informal Change Order Perubahan informal sebagai tindakan informal dan dilakukan pemilik proyek melalui wakilnya pada konstruksi proyek, sehingga meningkatkan biaya pelaksanaan kontrakator. Sedangkan menurut Fisk dan Reynold (2006), perubahan ini menunjukkan lingkup pekerjaan kontraktor atau metode pelaksanaan akibat dari tindakan atau kelalaian pemilik proyek, pihak ketiga (kontraktor lain atau supplier) dan kejadian lain di luar kontol pihak kontraktor. Perubahan ini lebih sulit untuk diidentifikasi dan dikontrol serta dapat diketahui setelah pelaksanaan, sehingga pelaksana proyek melaksanakan pekerjaan berbeda dari yang telah ada di kontrak. Berdasarkan Engineering and Physical Science Research Council (n.d.), tipe dari perubahan yang terjadi selama konstruksi proyek, yakni : a. Gradual Change Perubahan gradual dikenal juga sebagai perubahan tambahan yang terjadi secara bertahap-tahap, bergerak pelan selama proses proyek berlangsung dan intesitas perubahannya rendah. Perubahan ini sering


33

timbul pada tahap pengembangan desain dimana banyak keputusan bergerak baik dan berkembang halus. b. Radical Change Perubahan radical ini bersifat tiba-tiba, dramatik dan memiliki dampak yang telah ditandai sasarannya. Perubahan ini timbul sering pada akhir perkembangan desain. 2.4.4 Faktor Penyebab Change Order Change order merupakan penyebab utama penundaan proyek dan sumber perselisihan pada industri konstruksi saat ini (Othman, Hassan & Pasquire, 2004), kesalahpahaman dan konflik selama konstruksi berlangsung (Stockenberg, 2001). Perselisihan diantara tim proyek yakni pihak pemilik proyek, kontraktor dan arsitek-engineer (The Delaware ABC Partnering Comitee, 2006) atau hanya diantara pemilik proyek dan kontraktor (Stockenberg, 2001) menjadi hal yang kontroversi ketika change order terjadi selama konstruksi proyek berlangsung. Jika perselisihan terjadi dan tidak adanya kesepakatan/negosiasi dan evaluasi untuk pengajuan change order, maka tidak hanya berdampak pada waktu dan biaya proyek, melainkan dapat berakhir dengan pengajuan klaim (O’Brien & Zilly, 1991). Klasifikasi faktor-faktor penyebab change order menurut Barrie dan Paulson (1992) berdasarkan pihak yang terkait dalam proyek dapat diuraikan menjadi 3 kategori, yakni : a. Perubahan yang disebabkan oleh pemilik proyek atau perencana, meliputi :

Banyak dikeluarkan addendum pada tahap pelelangan.

Kinerja pemilik yang rendah.

Cacat dalam desain dan spesifikasi akibat kesalahan dan ketidak lengkapan desain atau perubahan dalam desain.

Keterlambatan dalam menyediakan gambar-gambar atau klarifikasi desain untuk konstruksi yang sudah disetujui.


34

Instruksi percepatan.

Penambahan atau penguranan lingkup pekerjaan.

b. Perubahan yang disebabkan oleh kontraktor, meliputi :

Kegagalan memulai pekerjaan seperti perencanaan.

Kegagalan dalam pemasok tenaga kerja yang optimal.

Kegagalan kinerja kontraktor atau subkontraktor.

Kualitas hasil pekerjaan yang kurang baik atau cacat dalam pemasangan pekerjaan.

Keterlambatan

jadwal

pekerjaan

atau

jadwal

pengadaan

subkontraktor. Sedangkan perubahan atas permintaan dari kontraktor menurut WSDOT (2008) dalam A Guide to the WSDOT Construction Change Order Process, antara lain :

Perbaikan prosedur.

Penggantian material.

Perubahan metode pekerjaan.

Pengajuan CRIP (Cost Reduction Incentive Proposal) change order.

c. Perubahan oleh hal yang lain, adalah tindakan kelalaian dari pihak ketiga yang meliputi :

Cuaca atau kejadian alam lainnya.

Perubahan kondisi tapak dibawah tanah.

Perselisihan buruh.

Kondisi lapangan.

Kondisi moneter. Perubahan pekerjaan atau penyimpangan dari kondisi pekerjaan site

yang diantisipasi, dapat berasal dari faktor-faktor kausatif yang bervariasi (Clough, 2000). Menurut Hsieh (2003) penyebab terjadinya change order dibagi menjadi 2 (dua) kategori (Ahmad Radzi, 2005), yaitu : 1. Perubahan teknis, terdiri dari :

Perencanaan dan desain.


35

Kondisi site yang tidak terduga.

Pertimbangan keamanan.

Kecelakaan.

2. Perubahan administrasi, terdiri dari :

Perubahan ketentuan/peraturan pekerjaan.

Perubahan kekuasaan pembuat keputusan.

Kebutuhan spesial untuk komisi proyek.

Permintaan lingkungan. Sedangkan menurut Goldhaber, Jha dan Macebo (1977) perubahan

pekerjaan berasal dari beberapa faktor, antara lain: keputusan pemilik proyek untuk mengganti lingkup pekerjaan, keputusan arsitek/engineer untuk menerima penambahan material, penundaan akibat pihak kontraktor, perubahan dalam kondisi pekerjaan, kekurangan sumber daya manusia proyek, kondisi cuaca yang ekstrim, kerusakan peralatan, dll. Sedangkan menurut Reiner (1972), berdasarkan aktivitas selama konstruksi proyek, Change order disebabkan oleh kesalahan dalam perencanaan atau dan spesifikasi, dimana pihak kontraktor tidak menyadarinya sampai pada pelaksanaan pekerjaan proyek dilakukan. 2.4.5 Dampak Change Order Gilberth (1992) menguraikan bahwa perubahan konstruksi proyek dapat berdampak pada proyek, yang mana dapat menambah atau mengurangi lingkup kerja kontrak awal, dan mempengaruhi waktu dan biaya penyelesaian lingkup kerja awal. Kegagalan menyediakan evaluasi change order yang tepat waktu dan negosiasi dampak change order terhadap waktu dan biaya proyek, akan menjadi penyebab utama dalam perselisihan dan klaim (O’Brien & Zilly, 1991). Change order sebagai modifikasi terhadap budget asli dan penjadwalan awal merupakan hal yang berpengaruh antara pihak-pihak yang terkait dalam proyek, yakni diantaranya pemilik proyek, arsitek-engineer,


36

agen pemerintah, dan kontraktor konstruksi. Seperti yang terlihat pada tabel 2.1 dibawah ini yang memperlihatkan dampak-dampak dari perubahan yang mengakibatkan proses change order perlu dilaksanakan (Dellon, 1988). Tabel 2.4 Dampak Change Order No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Dampak perubahan yang mengakibatkan proses change order perlu dilaksanakan Penunjukkan ulang tim pelaksana proyek Perencanan ulang pekerjaan Gangguan dalam alur pekerjaan Penambahan koordinasi Dampak terhadap penjadwalan Penugasan ulang personal pihak pelaksana proyek Penambahan pengawasan Dimulainya atau diakhirinya pekerjaan Dampak ke pekerjaan yang lain Penunjukkan pekerjaan Kehilangan produktivitas Estimasi proposal Negosiasi Dokumentasi

Sumber : Dellon, 1998 Catatan : telah diolah kembali.

Menurut Douglas III (2003) perubahan pekerjaan dapat diterima, tetapi dampak langsung dari perubahan tersebut harus dipahami potensi dari konsekuensi penjadwalan dan biaya untuk setiap perubahan tersebut. Perubahan sampai pada lingkup pekerjaan dan penambahan pekerjaan pasti akan berdampak pada termin waktu dan biaya proyek yang overhead. Sedangkan menurut Kadir et al. (2005) change order dari pihak perencana juga dapat memberikan dampak pada produktivitas tenaga kerja konstruksi. Kedudukan pemilik terhadap kontraktor dalam negosiasi biaya kontrak dan jadwal menurut Soeharto (1995) menyatakan tidak sekuat seperti sebelum kontrak ditandatangani. Oleh sebab itu, dalam menghadapi masalah perubahan lingkup, pemilik (atau kontraktor utama jika datangnya change order dari subkontraktor) hendaknya memiliki persiapan yang matang, mulai dari mengkaji perlu tidaknya perubahan. Bila perubahan memang


37

menjadi suatu keharusan, diusahakan agar change order berdampak sekecil mungkin terhadap jadwal dan biaya. Jadi secara garis besar, change order dapat memberikan dampak langsung pada proyek terhadap : 1. Biaya proyek, menurut Barrie dan Paulson (1992) yang terdiri dari biaya langsung (direct cost), biaya perpanjangan waktu (time extention) dan biaya dampak (impact cost). 2. Termin waktu proyek. 2.4.6 Dampak Change Order terhadap Kinerja Waktu Proyek Dalam usaha mencapai tujuan proyek telah ditentukan batasan, sebagai parameter penting bagi penyelenggaraan proyek (Soeharto, 1995), yakni dikenal dengan triple constrain, terdiri dari biaya/anggaran, jadwal/waktu dan mutu/kualitas. Untuk batasan jadwal/waktu ini mengharuskan suatu proyek dilaksanakan sesuai kurun waktu dan tanggal akhir yang telah ditentukan.

Waktu

penyelesaian

konstruksi

merupakan

salah

satu

keberhasilan proyek konstruksi (Henry, 2005). O’Brien dan Zilly (1991) menjelaskan bahwa jumlah perubahan yang besar dapat mempunyai suatu pengaruh yang kumulatif dan mengganggu. Apabila dampak ini tidak dikompensasi dalam change order akan dapat menurunkan kinerja waktu pekerjaan. Perubahan atas terjadinya change order terhadap kinerja waktu bisa dengan adanya penambahan waktu, sehingga waktu penyelesaian pekerjaan konstruksi proyek secara keseluruhan menjadi lebih lambat dari jadwal kontrak. Perubahan termin waktu proyek karena adanya penambahan waktu sebagai dampak dari timbulnya change order, dapat menjadikan suatu proyek mengalami penundaan (delay). Untuk itu change order menjadi salah satu penyebab utama dari penundaan proyek, selain menjadi sumber


38

dari beberapa perselisihan (dispute) pada industri konstruksi saat ini (Othman, Hassan & Pasquire, 2004). Perubahan yang disebabkan adanya modifikasi kontrak, modifikasi desain dan perubahan pada material serta spesifikasi oleh pemilik proyek, karena adanya perbedaan dengan kondisi site selama konstruksi proyek berlangsung, kesalahan dan tidak selesainya desain oleh perencana dan kesalahan dalam melakukan survey atau investigasi terhadap site, menjadi penyebab utama terjadinya penundaan konstruksi proyek bangunan (ElRazek, Bassoni & Mobarak, 2008). Menurut Dewi, Joyosukarto dan Rijanti (2006), pengertian penundaan proyek adalah dimana sebagian waktu pelaksanaan yang tidak dapat dimanfaatkan sesuai dengan rencana, sehingga menyebabkan beberapa kegiatan pekerjaan yang mengikuti menjadi tertunda dan tidak dapat disesuaikan tepat waktu sesuai jadwal/termin waktu yang telah direncanakan sebelumnya. Perubahan pekerjaan pada konstruksi proyek menyebabkan penundaan konstruksi (construction delay), yang menurut Assaf dan AlHeiji (2006) penambahan waktu pengerjaan konstruksi yang melewati termin waktu penyelesaian keseluruhan pada kontrak, atau melewati termin waktu penyerahan proyek yang telah disepakati sebelumnya oleh pihakpihak yang terkait (El-Razek, Bassioni & Mobarak, 2008). Scot (1997) menjelaskan bahwa penyelesaian konstruksi yang melewati termin waktu dapat menyebabkan keterlambatan proyek secara keseluruhan (Utomo, 2003) atau hanya keterlambatan pada salah satu aktivitas

pekerjaan

Keterlambatan

konstruksi

proyek

menurut

(Doyle, Scot

Molnar (1997)

&

Brown,

secara

umum

2008). dapat

dikategorikan menjadi (Utomo, 2003) : 1. Keterlambatan yang menjadi tanggung jawab pihak pemilik/ pengawas, misalnya dikarenakan perubahan pada dokumen kontrak.


39

2. Keterlambatan yang menjadi tanggung jawab pihak kontraktor, misalnya disebabkan karena dukungan pengawas dan teknis yang tidak cukup, keterlambatan dalam persetujuan dengan subkon/ supplier. 3. Keterlambatan

yang

bukan

tanggung

jawab

pihak-pihak

yang

berkontrak, misalnya disebabkan pemogokan, atau keadaan cuaca yang diluar dari kebiasaan. Langkah penanggulangan dalam

keterlambatan waktu pelaksanaan

pekerjaan konstruksi menurut Iskandar (2008), terdiri dari :

Melakukan perbaikan metode kerja dan re-scheduling.

Mengganti/menambah sumber daya yang diperlukan secara terencana.

Melakukan optimasi waktu yang tersisa (teknik crushing).

Permintaan perpanjangan waktu apabila alasannya logis. Menurut Pangihutan (1998), pengaruh perubahan lingkup pekerjaan

terhadap kinerja waktu proyek dipengaruhi oleh apakah keterlambatan yang terjadi berada pada jalur kritis atau tidak. Jika keterlambatan ini berada pada jalur kritis maka keterlambatan ini akan mempengaruhi proyek secara keseluruhan. Besar kecilnya pengaruh perubahan terhadap kinerja kontraktor tergantung pada kualitas pengendalian kontraktor terhadap perubahan kontrak (Pangihutan, 1998). Untuk itu pengendalian dalam kinerja waktu diperlukan. Pengendalian sebagai bentuk usaha untuk membandingkan penjadwalan yang dianalisis kurun waktu yang telah dilaksanakan dengan perencanaan penjadwalan, diantaranya pengendalian jadwal milestone, jadwal rekayasa, konstruksi dan startup, program analisis tenaga kerja, Critical Path Method (CPM), jadwal konstruksi 3 (tiga) bulanan, jadwal kerja mingguan dan harian, jadwal subkontraktor, jadwal startup dan daftar punch konstruksi (Dewi, Joyosukarto & Brown, 2006).


40

2.5 Pengendalian Change Order Change order dapat menjadi melekat pada tahap konstruksi proyek dan perubahan tersebut menjadi keuntungan jika kita dapat mengelolanya. Sejauh apapun hebatnya pekerjaan perencanaan dan spesifikasi yang dilakukan oleh arsitek-engineer, tetap selalu ada ruang untuk interpretasi, kebingungan atau kesalahan pada tahap konstruksi proyek (Jauregui, 2009). Salah satunya menjadikan change order sebagai salah satu penyebab utama terjadinya klaim oleh kontraktor (Dellon, 1988). Kemampuan

suatu

proyek

berhasil

dalam

memonitor

dan

mengendalikan perkembangan perubahan adalah dengan menyusun potensi perubahan yang mungkin terjadi (viable trend) dan mengembangkan program change control (Douglass III, 2003). Selain itu dengan mengevaluasi dampak change order terhadap waktu kontruksi, biaya proyek dan kualitas pekerjaan, change order dapat diminimalkan sejak tahap awal konstruksi (Popescu, 1986). Jadi pengendalian change order adalah bagaimana membuat kinerja kontraktor tidak menurun karena adanya change order dan dengan peningkatan kualitas pengendalian change order yang tepat diharapkan akan dapat meningkatkan kinerjanya. 2.5.1 Deskripsi Change Order Management Change order management adalah satu hal yang paling penting dalam aspek konstruksi proyek manajemen, ketika kontrak ditanda tangani dan pekerjaan perubahan dimulai. Change order management mengatur perubahan lingkup kontrak, nilai dan waktu proyek dalam kontrak (Chaohui, Hsieh & Cheng, 2005). Tujuan change order management adalah menentukan kebijakan dan prosedur untuk persetujuan perubahan, permintaan desain dan lingkup konstruksi, yang diakibatkan adanya perbaikan nilai dan waktu kontrak proyek selama pelaksanaan konstruksi (The Las Vegas-Clark County Library District Board of Trustees, 2007).


41

Chao-hui, Hsieh dan Cheng (2005) menguraikan bahwa pengendalian dan pengelolaan perubahan dilakukan dengan mengidentifikasi perubahan sebagai langkah awal, yang meliputi memahami perubahan yang berpotensi untuk setiap kondisi proyek, kemudian dilakukan dengan klarifikasi akan pertanggung jawaban adanya perubahan tersebut. Perubahan pekerjaan atas change order tersebut harus dilakukan dalam satu prosedur sistematis dan change order harus dikomunikasikan kepada pihak yang terkait dalam kontrak proyek. Proses manajemen suatu proyek harus dilakukan oleh kontraktor. Pihak kontraktor seharusnya menyiapkan permohonan change order yang menjelaskan dampak perubahan terhadap waktu dan biaya (Harmon & Stephan, 2001). Pengendalian change order merupakan bagian dari proses administrasi kontrak yang harus dilakukan kontraktor, yaitu pelaksanaan konstruksi harus sesuai dengan kontrak kedua pihak yang telah sepakat mengenai lingkup pekerjaan, biaya dan waktu proyek. Berdasarkan PEER Commitee (2002), untuk menjamin perubahan pada kontrak konstruksi bangunan tepat dan efisien biaya perlu mengetahui elemen-elemen dari sistem model change order management, yaitu terdiri dari:

Memilih tim pengawas konstruksi yang profesional berdasarkan evaluasi kualitas dan pengalaman.

Penilaian alasan-alasan mengapa perlu melakukan efesiensi biaya dalam change order, yang meliputi: identifikasi pemohon dan mengapa permohonan change order diperlukan, menentukan perincian yang akurat dan keseluruhan untuk biaya, permohonan profesional kontrak untuk me-review biaya, pelaksanaan proses formal internal untuk menganalisa ketentuan biaya profesional, melakukan training bagi pihak yang terlibat pada change order dan identifikasi dan investigasi akan kesalahan dalam desain.


42

Dokumentasi dan penggunaan data pengalaman untuk pembuat keputusan pada proyek yang akan datang. Sedangkan hal-hal yang menjadi permasalahan yang sering terjadi

pada proses change order management dilakukan, antara lain :

Kelemahan dalam proses pemilihan profesional kontrak untuk mengatur proyek konstruksi.

Kelemahan dalam penilaian akan alasan-alasan permohonan change order, termasuk permohonan efesiensi biaya change order.

Kelemahan dalam proses peninjauan ulang biaya kontrak.

Kekeliruan pemilik proyek dalam proses menganalisa dan mengontrol biaya.

Kelemahan sistem untuk menguasai dan menggunakan data pengalaman untuk pemberi keputusan proyek akan datang. Menurut Goldhaber, Jha dan Macebo (1977) manajemen yang baik

membutuhkan prosedur yang berkaitan dengan change order dan WBS (Work Breakdown Structure) dari lingkup proyek. Dengan mengembangkan jaringan aktivitas konstruksi yang terkait dengan WBS dan OBS (Organization Breakdown Structure) dari proyek tersebut menjadi salah satu bentuk pengendalian terhadap change order (Suhanic, 1980). Jadi kunci utama dalam memecahkan segala permasalahan change order adalah sedini mungkin dilaksanakan, sehingga suatu proyek dapat menghindari penundaan waktu penyelesaian proyek. 2.5.2 Change Order Pada Konstruksi Proyek Perubahan konstruksi proyek dapat didefinisikan sebagai perubahan sederhana yang harus diperlakukan sebagai change order yang formal (Werderitsch & Krebs, 2002). Change order pada konstruksi proyek menjadi hal yang penting selama rangkaian pekerjaan konstruksi


43

berhubungan dengan keadaan konstruksi yang tidak terduga dan perubahan langsung dari pemilik proyek itu sendiri. Perubahan pada konstruksi proyek adalah bentuk tindakan baik tertulis maupaun lisan yang diberikan pemilik proyek kepada kontraktor (Douglas III, 2003) atau sebagai bentuk tertulis atau lisan atas tindakan dan kelalaian oleh pemilik proyek yang kemudian dikuasakan kepada wakilnya (O’Brien & Zilly, 1991), yaitu bisa architect/engineering (A/E) atau manajer konstruksi (CM). Menurut Gilberth (1992) perubahan konstruksi proyek adalah modifikasi yang berdampak pada proyek, yang dapat menambah atau mengurangi lingkup kerja kontrak awal, atau yang mempengaruhi waktu penyelesaian lingkup kerja awal. Definisi perubahan atau menggunakan istilah change work adalah penambahan, pengurangan/penghapusan atau revisi-revisi, antara lain pada lingkup kontrak, harga kontrak dan juga termasuk waktu kontrak yang disesuaikan. Menurut Douglas III (2003) sebuah tim proyek harus mengetahui tentang kontrak dan memahami konsekuensi dari perubahan sehingga mereka dapat memberikan perhatian yang serius dalam me-manage perubahan. Ketika perubahan terjadi, kontraktor harus mempersiapkan format dari change order, termasuk yang menunjukkan semua dampak penjadwalan dari perubahan tersebut. Dimana semua perubahan yang berkaitan dengan modifikasi waktu penyelesaian, harus didokumentasi-kan dan disatukan dalam satu paket change order.

Pihak kontraktor harus

mengelola penyelesaian akan perencanaan, estimasi, dan pengawasan terhadap rekaman yang berdasarkan dokumen yang berisi perbandingan antara sebelum dan sesudah dampak change order terjadi. Permasalahan yang sering terjadi pada proses perubahan dalam konstruksi proyek menurut Davies (2008), antara lain:


44

Kurangnya

komunikasi, dimana pihak kontraktor perlu memahami

keinginan dari pemilik proyek, yakni mengenai detail konstruksi, sensitiviti harga proyek dan juga penjadwalan penyelesaian proyek.

Kegagalan dokumen kontrak dalam mengantisipasi perubahan.

Kegagalan yang berkaitan dengan kenaikan perubahan selama konstruksi proyek berlangsung.

Kegagalan untuk mengikuti proses perubahan konstruksi yang telah dispesifikasi dalam dokumen kontrak.

2.5.3 Efektivitas Change Order Management Perubahan pekerjaan hampir tidak dapat dihindari pada proyek konstruksi, efektivitas manajemen dari proses change order seharusnya menjadi prioritas untuk semua pihak yang terkait dalam proyek, baik pemilik proyek maupun kontraktor. Terdapat 9 (sembilan) point yang menjadi

hal

penting

dalam

melakukan

efektivitas

change

order

management, terdiri dari (McCally, 1997) :

Proses prosedur didefinisi dengan jelas.

Pengawasan terhadap proses prosedur.

Intruksi yang jelas berkaitan dengan perubahan lingkup pekerjaan.

Pengeluaran permintaan proposal (RFP) untuk kontraktor tepat pada waktunya.

Menanggapi RFP kontraktor tepat pada waktunya.

Me-review proposal kontraktor tepat pada waktunya.

Pengeluaran persetujuan pekerjaan tepat pada waktunya

Pelaksanaan dari perubahan pekerjaan tepat pada waktunya.

Pembayaran untuk perubahan pekrjaan tepat pada waktunya.

Dengan efektivitas dan efesiensi dalam mengelola proses change order dapat mengurangi perubahan pada lingkup proyek (Doyle, Molnar & Brown, 2008).


45

Menurut Levy (2006) prosedur-prosedur yang perlu dilaksanakan untuk mencapai efektivitas dalam pengawasan dan pengendalian proses change order, antara lain:

Memperingatkan semua pihak yang terkait dalam proyek untuk lebih sensitif akan kemungkinan timbulnya perubahan lingkup pekerjaan dan kemudian melaporkannya kepada manajer proyek.

Memerintahkan pihak pengawas konstruksi proyek untuk mengidentifikasi dan mendokumentasi kemungkinan timbulnya perubahan dalam laporan harian.

Semua perubahan dalam lingkup pekerjaan dan perubahan penjadwalan harus didokumentasikan yang didukung dengan detail gambar, penjadwalan penyelesaian pekerjaan, spesifikasi dan pihak yang terkena dampak akan perubahan tersebut.

Jangan biarkan proposal change order menumpuk.

Jangan

menunggu

penyelesaian

pekerjaan

dalam

mengajukan

permohonan change order.

Jangan melupakan untuk mencatat dampak dari change order terhadap penjadwalan proyek.

Menentukan kenaikan biaya akibat perubahan tersebut.

Penjadwalan untuk pertemuan pre-konstruksi dan me-review semua permasalahan yang dapat menimbulkan change order. Perubahan dalam kontrak dapat dilaksanakan jika memperoleh

persetujuan baik dari pemilik dan pelaksana proyek. Sebagian change order menurut O’Leary (2009) dapat disiapkan oleh perencana, diterima dan disetujui oleh pemilik proyek, sedangkan pelaksana proyek sering tidak merasa puas atas perubahan pekerjaan, karena pelaksana tetap diwajibkan untuk melanjutkan pekerjaan dengan penambahan waktu dan biaya yang ditentukan sesudahnya oleh pihak perencana. Ini menyebabkan kekeliruan dalam menangkap maksud dari change order yang diajukan perencana. Untuk mengatasi kondisi diatas, hal-hal yang perlu dilakukan antara lain:


46

a. Ketika meninjau ulang, mengkoreksi dan menyetujui gambar kerja, permohonan perubahan kontrak harus diidentifikasi dan diproses sebagai bentuk change order. b. Dalam mempersiapkan laporan survey site proyek, perlu menghindari perintah pelaksanaan pekerjaan yang tidak jelas pada permohonan dokumen kontrak. Permohonan perubahan baru bisa dilaksanakan jika change order sudah disetujui pihak pemilik dan pelaksana proyek. c. Bila pengajuan instruksi penambahan, perlu menghindari perubahan pada permohonan kontrak. d. Bila mengeluarkan perubahan dalam gambar atau spesifikasi, setiap perubahan yang rumit dan baru seharusnya diidentifikasi dengan jelas sehingga change order dapat ditentukan biaya dampak, disiapkan dan disetujui oleh pihak pemilik dan pelaksana proyek. e. Melakukan pembicaraan yang baik jika pihak pemilik dan perencana proyek meninjau dan memonitor pekerjaan lapangan, sehingga tidak meninggalkan konsep yang keliru oleh pihak pelaksana dan pengawas lapangan pada kontrak perubahan yang telah disetujui. 2.5.4 Tahapan Proses Change Order Semakin jauh kemajuan proyek, akan semakin besar dampak yang diakibatkan oleh perubahan lingkup kerja. Untuk mengatasi itu pemilik proyek, konsultan/perencana, kontraktor dan organisasi operasi bersamasama mereduksi perubahan lingkup kerja. Hal tersebut dapat dilakukan dengan melakukan proses change order sesuai dengan langkah-langkah prosedur dibawah ini, antara lain (Soeharto, 1995):

Evaluasi mendalam tentang perlunya perubahan lingkup kerja.

Mengkaji dampak yang diakibatkan oleh adanya perubahan lingkup kerja dalam aspek jadwal dan biaya.

Mengajukan persetujuan kepada pimpinan proyek atau pemilik proyek bila lingkup perubahan cukup besar.


47

Mengadakan kegiatan tindak lanjut berupa pengawasan dan laporan khusus untuk menyakinkan bahwa perubahan lingkup kerja dijalankan sebaik-baiknya. Dalam change order life cycle terdiri dari 5 (lima) tahapan menurut

Kentucky Transportation Cabinet (2006), yaitu: 1. Menciptakan change order. 2. Mengelola change order. 3. Meninjau ulang dan menyetujui change order. 4. Menjalankan change order. 5. Laporan change order, yang terdiri dari laporan change order yang diminta oleh pihak pemilik/perencana proyek, laporan alasan change order dan laporan change order dari permintaan pihak kontraktor. Sedangkan menurut Fisk dan Reynold (2006) terdapat 4 (empat) tahapan dasar berkaitan dengan pelaksanaan proses change order, yaitu:

Permintaan change order oleh initiator (bisa pihak kontraktor, arsitekengineer) untuk memperoleh persetujuan dari pemilik proyek atau arsitek-engineer.

Selama permintaan persetujuan dari initiator, diskusikan dengan pihak kontraktor dan naskah dokumen dari proposal change order untuk mengetahui dampak dari perubahan dalam kontrak waktu dan biaya.

Pihak kontraktor mengajukan proposal change order yang telah ditanda tangani kepada pemilik proyek, yang menunjukkan semua biaya dan waktu tambahan yang diminta.

Pemilik proyek menerima proposal yang telah ditanda tangani dan memerintahan untuk pelaksanaan pekerjaan yang telah disebutkan.

Untuk alur dari prosedur proses change order dapat dilihat pada gambar 2.3. dan gambar 2.4 dibawah ini.


48

Pihak Pemilik Proyek

Pihak Pelaksana Proyek

MULAI

MULAI

Pemilik Proyek/Perencanan mengajukan proposal change order

Kontraktor mengajukan proposal change order

Pemilik Proyek/Perencanan menyiapkan pihak inisiator dari change order tersebut

Residential Project Representative me-review permintaan dan mengajukan ke PM

Kontraktor menyiapkan pihak inisiator dari change order tersebut

CM me-review dan merekomendasikan ke pihak perencana Perencana desain proyek me-review detail dari proposal change order

Ya

Tidak Perubahan direkomendasikan

Administrator kontrak menyiapkan change order dan estimasi biaya

Administrator kontrak meminta proposal biaya change order dari kontraktor

Ya Pemilik proyek menandatangani change order

Kontraktor mengestimasi waktu dan biaya, lalu mengajukan persetujuan proposal change order ke pemilik proyek Persetujuan akan waktu/biaya dari change order

Kontraktor memulai pelaksanaan pekerjaan change order

Pengembalian proposal change order ke kontraktor dan pengesahan atas penolakan proposal Administrasi kontrak mereview proposal waktu/biaya dari change order dan menegosiasikannya

Tidak Berusaha untuk negosiasi ulang. Jika tidak maka pelaksanaan pekerjaan tambahan atau pekerjaan yang disput.

Sumber : Fisk & Reynold, 2006 Catatan : telah diolah kembali

Gambar 2.3 Diagram Alur Prosedur Proses Change Order


49

Perubahan atau penundaan terjadi Menggunakan penjadwalan yang ada dan paling update. Dampak dari perubahan ditambahkan dan melakukan kalkulasi ulang pada jaringan pekerjaan Permohonan biaya dari dampak dan penambahan waktu diajukan kepada pemilik proyek Ya

Pemilik proyek menyetujui dan mengeluarkan change order Tidak Kontraktor berhak untuk mengajukan file klaim pada akhir pekerjaan Kontraktor memutuskan untuk mempercepat pekerjaan sesuai dengan penjadwalan Ya Kontraktor menyimpan detail dari dokumen penambahan biaya dan dimasukkan dalam penjadwalan asbuilt Selesai

Tidak

Kontraktor menambahkan penambahan hari pada penjadwalan dan menunggu keputusan dari arbitrator

Kontraktor menyimpan salinan dari penjadwalan yang sudah di-update untuk diserahkan arbitrator dan melanjutkan pekerjaan sebagai tambahan waktu yang telah disetujui

Sumber : Clough, 2000 Catatan : telah diolah kembali Gambar 2.4 Flowchart Proses Change Order

Proses change management menurut Engineering and Physical Science Research Council (n.d.), terdiri dari 4 (empat) tahap: a. Tahap Permulaan (Start Up) Terdiri dari permintaan proaktif yang penting untuk efektivitas change management. Permintaan ini menanggapi atas perubahan, mengelola efektivitas perubahan dan untuk memfasilitasi peren-canaan yang berlanjut utuk antisipasi segala perubahan. b. Tahap Identifikasi dan Evaluasi (Indetify and Evaluate) Secara aktif mengidentifikasi perubahan yang potensial terjadi. Ini dapat dicapai dengan mempertimbangkan penyebab yang potensial mengakibatkan perubahan terjadi pada saat ini dalam proyek. Setelah


50

perubahan dapat diidentifikasi selanjutnya dilakukan evaluasi dengan bantuan proses pembuatan keputusan. c. Tahap Persetujuan (Approval) Proses evaluasi telah dilakukan maka perlu persetujuan dari anggota tim proyek, sehingga dapat mengetahui dampak dari perubahan tersebut terhadap proyek. d. Tahap Implementasi (Implementation) Ketika perubahan telah disetujui, maka perlu dikomunikasikan ke semua anggota tim proyek yang terkena dampak dari perubahan tersebut. Pada tahap akhir tim proyek harus me-review dan mempelajari proses dari kejadian perubahan tersebut. Alur proses change management dapat dilihat pada gambar 2.5 dibawah ini. Tahap Permulaan

Mulai

Tahap Identifiaksi dan Evaluasi

Identifikasi perubahan Kriteria

Evaluasi perubahan

Pilihan Persetujuan untuk perubahan kecil

Me-riew dari internal

Penolakan

Tidak Berkaitan dgn pilihan perubahan

Persetujuan dari owner

Ya

Tahap Persetujuan Tahap Implementasi

Ya, tapi tidak dgn estimasi

Penolakan Negosiasi

Final prosposal perubahan dan konfirmasi intruksi

Tim proyek memberitahukan

Pengeluaran informasi yang berkaitan dengan anggota tim proyek

Resolusi perselisihan (jika digunakan)

Desain dan base-line proyek di-update dan dikeluarkan ke semua Dokumentasi keputusan yang telah dicapai Selesai

Sumber : Engineering and Physical Science Research Council, n.d. Catatan : telah diolah kembali Gambar 2.5 Alur Proses Change Management Universitas Indonesia Pengendalian change..., Wahyuni Nurhadiyati, FT UI, 2010.

51

Prosedur pengajuan change order menurut Dhabi dan Kristiawan (2006) dibagi menjadi 2(dua), yakni: 1. Inisiatif pengajuan change order berasal dari pemilik proyek. Tahapan prosedur pengajuan change order, meliputi:

Pemilik proyek mengeluarkan variation enquiry/change request, yang berisikan penjelasan mengenai perubahan yang diperlukan.

Kontraktor menganalisa dampak waktu/biaya dari perubahan tersebut dan mengajukan change proposal.

Setelah me-review change proposal dari kontraktor, pemilik proyek akan memutuskan apakan perubahan tersebut dapat dilaksanakan atau tidak.

Jika perubahan dilaksanakan, pemilik proyek akan mengeluarkan change order sebagai suatu perintah formal

2. Inisiatif pengajuan change order berasal dari kontraktor. Tahapan prosedur pengajuan change order, meliputi :

Pihak kontraktor akan memberikan notifikasi kepada pemilik proyek bila teridentifikasi adanya perubahan lingkup kerja, yang meliputi: perintah lapangan dari klien, pemilik proyek memberikan komentar berbeda terhadap spesifikasi dalam kontrak (technical review), abortive works, revisi gambar diterima setelah pekerjaan terlaksana, construction changes. Instruksi oleh pemilik proyek di lapangan harus dikonfirmasi ulang permintaan tersebut secara tertulis oleh kontraktror, sebagai dasar mengajukan permintaan formal change order.

Pemilik proyek akan me-review dan memberikan jawaban apakah notifikasi perubahan ini diterima atau ditolak. Bila diterima, kontraktor akan diminta mengajukan change proposal.

Pemilik proyek akan me-review change proposal. Setelah itu pemilik proyek akan memutuskan apakah perubahan tersebut dapat dilaksanakan atau tidak.


52

Jika perubahan dilaksanakan, pemilik proyek akan mengeluarkan change order sebagai suatu perintah formal, kemudian pihak kontraktor melaksanakan perubahan tersebut. Untuk menghindari penundaan (delay) penyelesaian konstruksi, sering

terjadi pekerjaan perubahan langsung dimulai sebelum commercial agreement dicapai, meskipun dalam banyak kontrak mensyaratkan bahwa change

proposal

disepakati

terlebih

dahulu

sebelum

perubahan

dilaksanakan. Prosedur untuk menjalankan proses change order berdasarkan Construction Change (2006), yang melibatkan pemilik proyek, arsitekengineering (A/E) dan kontraktor sebagai pelaksana proyek yang mengajukan proposal change order, antara lain:

Pihak pemilik meminta untuk memodifikasi dokumen kontrak, maka pihak A/E menyiapkan permohonan proposal (Request for ProposalRFP) untuk pihak kontraktor, yang memberikan penjelasan dari permintaan perubahan tersebut dan meminta pihak kontraktor untuk mengajukan proposal biaya.

Jika pihak A/E yang meminta perubahan pada dokumen kontrak harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari pihak pemilik proyek, setelah itu baru menyiapkan RFP untuk pihak kontraktor.

Jika pihak kontraktor yang mengajukan permohonan penggantian atau pengurangan pekerjaan pada dokumen kontrak kepada pihak pemilik proyek atau pihak A/E maka perlu disiapkan proposal harga dari permohonan change order tersebut.

Proposal biaya untuk change order meliputi perkiraan biaya change order baik dari pihak general kontraktor, subkontraktor atau sub subkontraktor.

Ketika persetujuan biaya change order telah ditetapkan, maka pihak A/E mengajukan

rekomendasi

kepada

pihak

pemilik

proyek

untuk

penandatangan penerimaan proposal tersebut.


53

Setelah proposal change order telah diterima, maka pihak pemilik proyek mempersiapkan change order.

Pihak A/E mempersiapkan change order form dan change order justification, dilengkapi dengan deskripsi keseluruhan dari perubahan tersebut dan gambar jika diperlukan serta lembar perkiraan biaya yang telah disetujui.

Pihak kontraktor akan menandatangani change order form yang dikirim pihak pemilik proyek.

Tidak adanya perubahan pekerjaan yang diselesaikan tanpa melalui persetujuan change order terlebih dahulu.

Pihak pemilik proyek yang akan mendistribusikan persetujuan change order baik ke pihak A/E dan pihak kontraktor. Pengajuan permohonan change order menurut Ullman (2009)

sebaiknya meliputi infomasi-informasi antara lain :

Identifikasi mengapa perubahan perlu dilakukan.

Alasan-alasan terjadinya perubahan.

Deskripsi dari perubahan tersebut. Pada bagian ini didukung gambar detail sebelum dan sesudah perubahan pada bagian yang terkait dengan perubahan.

Mendaftarkan dokumen-dokumen dan departemen yang terkena dampak perubahan.

Persetujuan perubahan ke pihak manajer proyek.

Instruksi kapan melaksanakan pekerjaan perubahan tersebut. Isi proposal change order dari pihak pelaksana yang akan diajukan

kepada pemilik proyek menurut Goldhaber, Jha dan Macebo (1977), meliputi:

Judul dari perubahan tersebut.

Deskripsi dari area yang terkena dampak perubahan tersebut.

Desain yang menggambarkaan keadaan sebelum dan sesudah perubahan.

Penjelasan interface dengan perlengkapan dan sistem lain.


54

Pernyataan tentang mengapa perlu dilakukan perubahan.

Petunjuk dari perencanaan dan spesifikasi yang terkena dampak perubahan.

Informasi biaya untuk status keadaan sekarang, permintaan perkiraan jam kerja dan penundaan.

2.6 Proyek Bangunan Bertingkat Tinggi Deskripsi Proyek Bangunan Bertingkat Tinggi Dalam Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang bangunan gedung dijelaskan pengertian dari bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sedangkan

penyelenggaraan

bangunan

gedung

adalah

kegiatan

pembangunan yang meliputi proses perencanaan teknik dan pelaksanaan konstruksi. Kegiatan pelaksanaan konstruksi bangunan meliputi pemeriksaan dokumen pelaksanaan, persiapan lapangan, kegiatan konstruksi, pemeriksaan akhir pekerjaan konstruksi dan penyerahan hasil akhir pekerjaan. Untuk bangunan bertingkat tinggi termasuk dalam kategori bangunan gedung berdasarkan klasifikasi ketinggian. Bangunan dikategorikan bertingkat tinggi jika memiliki jumlah lantai bangunan lebih dari 8 (delapan) lantai. Bangunan bertingkat tinggi berdasarkan fungsi dikelompokkan menjadi 2 (dua), yakni bangunan single dan mix-used. Bangunan single dapat berfungsi sebagai residensial/apartemen, perkantoran dan hotel, termasuk sebagai bangunan retail atau fasilitas pendidikan. Sedangkan bangunan mix-use, yang memiliki beragam fungsi, antara lain terdapat fasilitas penginapan, residensial, dan perkantoran yang dilengkapi area komersial dalam satu bangunan (Encyclopedia Britannica, n.d.). Proyek bangunan bertingkat tinggi termasuk proyek besar dengan biaya keseluruhan proyek yang relatif tinggi (EPIC, 2008). Ini disebabkan penggunaan sistem struktur dan utilitas yang tidak mudah dan murah, selain


55

itu penggunaan material dan peralatan konstruksi bangunan tertentu (Encyclopedia Britannica, n.d.). Konstruksi proyek bangunan menurut Barrie dan Paulson (1992), termasuk dalam tipe konstruksi proyek, yang terdiri dari konstruksi toko retail kecil sampai dengan kompleks pengembangan urban (kota). Kriteria proyek konstruksi bangunan sebagian besar didanai oleh sektor ekonomi swasta, perencanaan proyek dikoordinasi oleh arsitek bekerja sama dengan spesialis engineer untuk struktur, mekanikal dan elektrikal, sedangkan untuk konstruksi biasanya dikoordinasi oleh kontraktor utama (general contractor) dengan manajer konstruksi (CM), yang membawahi beberapa subkontraktor dimana pekerjaannya disesuaikan dengan bidang spesialis perusahaannya. Untuk kegiatan konstruksi bangunan bertingkat tinggi sebagian merupakan pekerjaan pengulangan (CIB-World Congress, 2004) dan pengulangan desain pada denah lantai yang dapat dikelompokkan menjadi suatu unit individual (Baldwin & Austin, 2007). Spesifikasi Proyek Bangunan Bertingkat Tinggi Untuk pembangunan konstruksi proyek bangunan bertingkat tinggi perlu melakukan survei dan studi yang lebih teliti terlebih dahulu, selain untuk keberhasilan suatu proyek, tapi juga untuk keamanan dan keselamatan selama konstruksi proyek. Untuk itu diperlukan spesifikasi untuk proyek bangunan bertingkat tinggi dari berbagai segi, antara lain : 1. Struktur bawah bangunan menggunakan tiang pancang/bearing piles dan floating fondatios yang dapat menahan beban vertikal akibat grafitasi dan beban lateral (angin dan gempa) (Encyclopedia Britannica, n.d.). Jumlah percobaan pondasi sebesar 1% dari jumlah titik pondasi dan dilakukan secara random (Peraturan Menteri PU nomor 29 tahun 2006). 2. Struktur bangunan, antara lain menggunakan struktur rangka baja dan beton bertulang/rigid frame, shear wall dari beton dan struktur core/tube. Pada bagian core ini dapat difungsikan sebagai fasilitas servis


56

bangunan, antara lain tangga darurat, shaft lift, shaft AC, listrik, saluran air dan utilitas gas. Pada perkembanganya enclosure bangunan menggunakan

curtain wall

dengan

rangka

baja

(Encyclopedia

Britannica, n.d.). 3. Sistem keselamatan, perlindungan dan evakuasi dari kebakaran (fire safety system), terdiri dari automatic fire sprinkler dengan jalur pemipaan tersendiri, fire detection, hydrant, alarm kebakaran dilengkapi emergency voice communication, smoke detector, tangga an lift darurat (National Safety Council, n.d.), terdapat ruang kontrol kebakaran yang dilengkapi dengan alarm (Boutwell, 2008). Hal tersebut diatas sebagai bentuk protektif aktif, sedangkan untuk protektif pasif, antara lain persyaratan kinerja, ketahanan api dan stabilitas serta tipe konstruksi tahan api (Peraturan Menteri PU nomor 29 tahun 2006). 4. Untuk penanggulangan keadaan darurat, bangunan juga dilengkapi pencahayaan darurat, termasuk tanda arah kelur/exit (Peraturan Menteri PU nomor 29 tahun 2006), bangunan dilengkapi dengan sistem generator darurat (Encyclopedia Britannica, n.d.). 5. Mekanikal/Elektrikal bangunan, untuk sirkulasi pemipaan dan udara menggunakan

HVAC

(Heating,

Ventilation

Air

Conditioner)

(Encyclopedia Britannica, n.d.), untuk transportasi vertikal selain terdapat tangga, juga dibutuhkan lift untuk bangunan bertingkat dengan ketinggian minimal 5 (lima) lantai, selain itu juga ada ram, eskalator atau travelator (Undang-undang nomor 28 tahun 2002). 6. Adanya penanggulangan bahaya kelistrikan dan petir, antara lain perencanaan sistem proteksi petir, instalasi proteksi petir dan pemeriksaan/pemeliharaan (Peraturan Menteri PU nomor 29 tahun 2006). 7. Sistem keamanan bangunan secara keseluruhan yang tidak mudah ditembus/diperkirakan, biasanya mengunakan CCTV (Nadel, 2009). Change Order pada Konstruksi Proyek Bangunan Bertingkat Tinggi Perkembangan proyek bangunan bertingkat tinggi menuju perubahan yang radikal, dimana pihak pemilik proyek menuntut proyek lebih


57

visibilitas, biaya proyek yang rendah, pengendalian resiko yang lebih baik, berkaitan dengan penjadwalan proyek dan biaya, serta meningkatkan penggunaan teknologi baru dalam proyek. Potensi perubahan ini menuntut pengurangan pembuangan, penggunaan energi yang lebih efisien dan penggunaan biaya serendah mungkin dari tahapan proyek, baik dari tahap desain dan konstruksi sampai pada tahap operasional (Boutwell, 2008). Menurut Nadel (2009), perubahan konstruksi bangunan adalah bagaimana mengembangkan material baru dan teknologi yang digunakan untuk memenuhi keselamatan, keamanan dan kestabilan bangunan. Selain itu adanya peningkatan biaya tenaga kerja, transportasi dan material yang melampaui tingkat rata-rata inflansi proyek dapat menjadi adanya perubahan konstruksi bangunan. Untuk mencapai keseimbangan dalam mewujudkan efesiensi bangunan, maka pihak A/E sering melakukan perubahan pada konsep desain bangunan. Sebagian besar proyek konstruksi bangunan bertingkat tinggi mengalami perubahan penjadwalan konstruksi dan cost overruns. Ini berfokus pada perencanaan, pelaksanaan penjadwalan dan menghindari kesalahan-kesalahan dalam pelaksanaan konstruksi, peralatan dan metode yang dibutuhkan, yang dapat membantu para developer dan personal konstruksi dalam penyelesaian proyek sesuai dengan termin waktu dan biaya proyek yang telah dibudgetkan (EPIC, 2008). Menurut Padalka (2008), perubahan konstruksi pada proyek bangunan bertingkat tinggi menjadi hal lebih sering terjadi pada saat ini. Pemilihan atau penentuan pihak kontraktor berdasarkan harga kontrak yang diinginkan pihak pemilik proyek dan kemudian baru dinegosiasi setelah perencanaan desain selesai dilaksanakan, atau

menunggu

persetujuan

gambar

dari

perencanaan

ini

yang

mengakibatkan terjadinya keterlambatan penyelesaian proyek. Menurut CIB-World Congress (2004) perbedaan antara perencanaan desain dan pelaksanaan konstruksi menjadi halangan utama dalam pengembangan inovasi di industri konstruksi bangunan. Dokumen desain arsitektur dan struktur yang sudah mendetail mengakibatkan kesulitan


58

kontraktor untuk inovasi dalam pengajuan proposal, termasuk penentuan spek yang akan digunakan. Sedangkan menurut Koning dan Pratt (2007), penyebab change order dalam konstruksi bangunan bertingkat tinggi, antara lain :

Keterlambatan dalam tahap design development dan mengatasi kekurangan permintaan formal dari owner dan desain awal.

Pengurangan waktu untuk tahap perencanaan desain dan konstruksi. Keberhasilan suatu proyek bangunan bertingkat tinggi adalah

bagaimana mengintregrasi antara perencanaan desain dan konstruksi. Selain itu dibutuhkan peran manajer konstruksi (construction manager-CM) dalam mengidentifikasi kemungkinan adanya perubahan pada awal konstruksi proyek. Perencanaan yang tepat meliputi pemilihan metode konstruksi, operasional dan koordinasi antara stakeholder, pemilihan dan manajemen pengadaaan peralatan konstruksi pada tahap konstruksi proyek dan monitoring pengadaan dapat membantu dalam menyelesaikan proyek sesuai termin waktu dan penghematan dampak biaya proyek tersebut (Padalka, 2008). 2.7 Hipotesa Penelitian Dengan menentukan pengendalian dan pengelolaan change order pada konstruksi, dapat meminimalkan keterlambatan waktu penyelesaian proyek bangunan bertingkat tinggi.


BAB 2 LANDASAN TEORI

Recommend Documents