BAB 2 LANDASAN TEORI
2.1 Studi Kelayakan Bisnis 2.1.1 Pengertian Studi Kelayakan Bisnis Menurut Brockhouse dan Wadsworth (2010:1) studi kelayakan adalah alat yang digunakan dalam proses pengembangan bisnis untuk menunjukkan bagaimana bisnis akan beroperasi di bawah seperangkat asumsi. Asumsi ini termasuk faktorfaktor seperti teknologi (fasilitas, peralatan, dan proses produksi), pembiayaan (modal, volume, harga pokok, dan upah), pemasaran (harga dan persaingan), dan sebagainya. Menurut Umar (2009:8) studi kelayakan bisnis merupakan penelitian terhadap rencana bisnis yang tidak hanya menganalisis layak atau tidak layak bisnis dibangun, tetapi juga pada saat dioperasionalkan secara rutin dalam rangka pencapaian keuntungan yang maksimal untuk waktu yang tidak ditentukan. Menurut Kasmir dan Jakfar (2013:7) studi kelayakan bisnis adalah suatu kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu usaha atau bisnis yang akan dijalankan, dalam rangka menentukan layak atau tidak usaha tersebut dijalankan. Jadi studi kelayakan bisnis dapat diterjemahkan sebagai penelitian yang dilakukan agar dapat mengetahui layak atau tidaknya sebuah bisnis sehingga dapat diketahui keuntungan dan kerugian yang didapatkan apabila bisnis tersebut dijalankan.
2.1.2 Manfaat Studi Kelayakan Bisnis Menurut Umar (2009:19) studi kelayakan bisnis memiliki manfaat yang beguna bagi berbagai pihak yaitu: 1) Pihak Investor
Studi kelayakan yang layak direalisasikan maka diperlukan pendanaan yang didapatkan misalnya dari investor untuk modal menjalankan proyek tersebut. 2) Pihak Kreditor Modal untuk menjalankan proyek juga dapat diperoleh dari pinjaman bank. Sehingga diperlukan kajian dari studi kelayakan bisnis yang ada. 3) Pihak Manajemen Perusahaan Studi kelayakan dapat berguna sebagai gambaran potensi sebuah proyek di masa yang akan datang. 4) Pihak Pemerintah dan Masyarakat Studi kelayakan perlu memperhatikan kebijakan-kebijakan yang diterapkan oleh pemerintah karena pemerintah dapat secara langsung maupun tidak langsung mempengaruhi kebijakan perusahaan. 5) Bagi Tujuan Pembagunan Ekonomi Studi kelayakan perlu dianalisis manfaat ada didapat dan biaya yang timbul oleh proyek terhadap perekonomian nasional.
2.1.3 Tujuan Studi Kelayakan Bisnis Menurut Kasmir dan Jakfar (2013:12), ada lima tujuan dilakukannya studi kelayakan, yaitu: 1) Menghindari Risiko Kerugian Untuk meminimalkan risiko atau kerugian yang tidak kita inginkan baik resiko yang dapat dikendalikan maupun yang tidak dapat dikendalikan. 2) Memudahkan Perencanaan Perencanaan tersebut meliputi jumlah dana, waktu pelaksanaan, lokasi, pihak yang berkaitan, cara menjalankan, serta keuntungan yang akan didapat. 3) Memudahkan Pelaksanaan Pekerjaan Perencanaan yang telah dibuat dapat dijalankan sesuai dengan jadwal pelaksanaan usaha sehingga pelaksanaan pekerjaan dapat berlangsung dengan lancar. 4) Memudahkan Pengawasan Pengawasan dilakukan agar pelaksanaan usaha tidak melenceng dari rencana yang telah disusun.
5) Memudahkan Pengendalian Tujuannya yaitu untuk mengembalikan pelaksanaan pekerjaan yang melenceng dari pengawasan sehingga dapat kembali kearah
yang
sesungguhnya.
2.1.4 Tahapan-Tahapan Dalam Studi Kelayakan Bisnis Menurut Kasmis dan Jakfar (2013:18) terdapat 5 tahapan dalam melakukan studi kelayakan bisnis yaitu sebagai berikut: 1) Pengumpulan data dan informasi Mengumpulkan data dan informasi yang dibutuhkan baik kualitatif maupun kuantitatif. Data dan informasi tersebut dapat diperoleh dari sumber-sumber yang terpercaya. 2) Melakukan pengolahan data Setelah data dan informasi tersebut terkumpul maka selanjutnya adalah melakukan pengolahan data dan informasi. Pengolahan tersebut dilakukan dengan teliti untuk aspek-aspek yang ada, kemudian dilakukan pengecekan kembali agar memastikan kebenaran hitungan yang telah dilakukan. 3) Analisis data Langkah selanjutnya adalah melakukan analisis data untuk menentukan kriteria kelayakan dari aspek-aspek yang ada. Kriteria-kriteria tersebut diukur agar dapat memenuhi syarat kelayakan bisnis. 4) Mengambil keputusan Setelah diperoleh hasil pengukuran kriteria tersebut maka selanjutnya adalah mengambil keputusan atas hasil analisis tersebut. Keputusan diambil sesuai dengan kriteria yang telah ditetapkan. Apabila hasilnya tidak layak lebih baik dibatalkan kelanjutannya dengan menyebutkan alasan kenapa tidak layak. 5) Memberi rekomendasi Langkah terakhir adalah memberikan rekomendasi laporan studi kepada pihak-pihak yang berkaitan disertai dengan perbaikan atau saran-saran apabila diperlukan.
2.1.5 Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis 2.1.5.1 Aspek Lokasi Menurut Pinson (2008:37), jika lokasi merupakan salah satu pertimbangan dalam melakukan pemasaran maka lokasi harus dipilih dengan benar sehingga dapat diakses oleh pelanggan. Pemilihan lokasi akan ditentukan oleh alasan-alasan seperti letak lokasi, taget pasar, dan ketersedian parkir. 2.1.5.2 Aspek Pasar Menurut Umar (2009:34-38) salah
satu
aspek bisnis
yang perlu
diperhitungkan kelayakannya adalah aspek pasar. Jika pasar yang dituju tidak jelas mengakibatkan prospek bisnis ke depannya pun akan tidak jelas maka resiko kegagalan bisnis menjadi besar. Pasar merupakan tempat pertemuan penjual dan pembeli atau saling bertemunya permintaan dan penawaran sehingga membentuk harga. Bentuk pasar dapat dilihat dari sisi produsen dan konsumen. Berikut bentukbentuk pasar produsen yaitu: •
Pasar persaingan sempurna Pada pasar persaingan sempurna, aktivitas persaingan tidaklah nampak karena tidak terbatasnya jumlah produsen dan konsumen dapat membeli berapa saja tanpa ada batasan asal bersedia membeli pada harga pasar.
•
Pasar monopoli Pada pasar monopoli, bentuk pasar dikuasai oleh seorang saja. Dalam hal ini tidak ada barang substitusi terhadap barang yang dijual oleh penjual tunggal.
•
Pasar oligopoli Pasar oligopoli merupakan perluasan dari pasar monopoli. Dalam menentukan tingkat harga dan kuantitas produksi, karena pengaruh dari pesaing sangat terasa, tindakan atau aktivitas pesaing perlu dimasukkan dalam perhitungan.
•
Pasar persaingan monopolistik Pasar ini merupakan campuran pasar persaingan sempurna dengan monopoli. Diakatakan mirip pasar persaingan sempurna karena ada
kebebasan bagi perusahaan untuk keluar masuk pasar. Selain itu barang yang dijual pun tidak homogen. Oleh karena barang-barang yang heterogen itu dimiliki oleh beberapa perusahaan besar saja sehingga pasar ini mirip dengan monopoli. Sedangkan bentuk-bentuk pasar dari sisi konsumen yaitu : •
Pasar konsumen Pasar ini merupakan pasar untuk barang atau jasa yang dibeli atau disewa oleh perseorangan atau keluarga dalam rangka penggunaan pribadi (tidak untuk dibisniskan).
•
Pasar industri Pasar ini adalah pasar untuk barang atau jasa yang dibeli atau disewa oleh perseorangan atau organisasi untuk digunakan pada produksi barang atau jasa lain, baik untuk dijual maupun untuk disewakan (dipakai untuk diproses lebih lanjut).
•
Pasar penjual kembali (Reseller) Pasar yang terdiri dari perseorangan/organisasi yang biasa disebut pedagang menengah yang terdiri dari dealer, distributor, grossier, agent, dan retailer.
•
Pasar pemerintah Pasar yang terdiri dari unit-unit pemerintah yang membeli atau menyewa barang atau jasa untuk menjalankan tugas-tugas pemerintah.
Menurut Umar (2009:59) segmentasi pasar memiliki beberapa aspek yaitu: •
Aspek geografis Komponen-kompenen yang meliputi aspek geografis adalah bangsa, kebangsaan, provinsi, dan kabupaten/kotamadya.
•
Aspek demografis Komponen-komponen yang meliputi aspek demografis adalah usia, tahap daur hidup, jenis kelamin, dan pendapatan.
•
Aspek psikografis Komponen-komponen yang meliputi aspek psikologis adalah kelas sosial, gaya hidup, dan kepribadian.
2.1.5.3 Aspek Hukum Menurut Kasmir dan Jakfar (2013:24) untuk memulai suatu studi kelayakan pada umumnya dimulai dari aspek hukum. Tujuannya adalah untuk meneliti keabsahan, kesempurnaan, dan keaslian dari dokumen-dokumen yang dimiliki. Penelitian keabsahan dokumen tersebut dapat dilakukan sesuai dengan prosedur lembaga yang mengeluarkan dan mengesahkan dokumen yang bersangkutan. Semua prosedur yang berkaitan dengan izin-izin persyaratan harus dipenuhi terlebih dahulu. Dokumen-dokumen yang akan diteliti berhubungan dengan aspek hukum ini adalah sebagai berikut: 1) Bentuk badan usaha Bentuk badan usaha di Indonesia ada beberapa jenis misalnya Perseroan Terbatas (PT), Perseroan Komanditer (CV), Koperasi, Yayasan, Firma (Fa), dan lain-lain. 2) Bukti diri Kartu identitas dari pemilik usaha yang dikenal dengan nama Kartu Tanda Penduduk (KTP). 3) Tanda Daftar Perusahaan (TDP) Perusahaan yang beroperasi di Indonesia harus membuat surat Tanda Daftar Perusahaan (TDP) sesuai dengan bidang usaha masing-masing. 4) Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) merupakan hal yang penting karena setiap usaha yang dijalankan akan memberikan penghasilan pajak kepada pemerintah sesuai dengan undang-undang yang ada di Indonesia. 5) Izin-izin perusahaan Izin-izin lain yang diperlukan meliputi Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) dan Surat Izin Tempat Usaha (SITU).
2.1.5.4 Aspek Lingkungan Industri Menurut Porter yang dikutip oleh Umar (2009:268) persaingan bisnis didasarkan oleh 5 aspek utama (lima kekuatan kompetitif) yaitu:
1) Persaingan sesama perusahaan dalam industri Persaingan dalam industri sangat mempengaruhi kebijakan dan kinerja perusahaan. Tingkat persaingan ini dipengaruhi oleh beberapa faktor yaitu •
Jumlah kompetitor
•
Tingkat pertumbuhan industri
•
Karakteristik produk
•
Biaya tetap yang besar
•
Kapasitas
•
Hambatan keluar
2) Kemungkinan masuknya pendatang baru Masuknya perusahaan sebagai pendatang baru akan menimbulkan sejumlah implikasi bagi perusahaan yang sudah ada. Faktor-faktor yang menghambat masuknya pendatang baru ke dalam industri adalah sebagai berikut: •
Skala ekonomi
•
Diferensiasi produk
•
Kecukupan modal
•
Biaya peralihan
•
Akses ke saluran distribusi
•
Ketidakunggulan biaya independen
•
Peraturan pemerintah
3) Potensi pengembangan produk pengganti Perusahaan-perusahaan yang berada dalam suatu industri akan bersaing pula dengan produk pengganti. Walaupun karakteristiknya berbeda, barang pengganti dapat memberikan fungsi yang sama 4) Kekuatan tawar-menawar pembeli (buyers) Pembeli
dapat
mempengaruhi
perusahaan
untuk
memotong
harga,
meningkatkan mutu dan pelayanan serta membandingkan perusahaan dengan kompetitor melalui kekuatan yang mereka miliki. Beberapa kondisi yang perlu dihadapi perusahaan antara lain: •
Pembeli membeli dalam jumlah besar
•
Pembeli mampu memproduksi produk yang diperlukan
•
Sifat produk tidak terdiferensiasi dan banyak pemasok
•
Switching cost pemasok adalah kecil
•
Produk yang dibeli perusahaan mempunyai andil persentase yang besar bagi biaya produksi pembeli
•
Pembeli mempunyai tingkat profitabilitas yang rendah sehingga sensitif terhadap harga dan diferensiasi servis
•
Produk perusahaan tidak terlalu penting sehingga pembeli dengan mudah mencari substitusinya
5) Kekuatan tawar-menawar pemasok (suppliers) •
Jumlah pemasok yang sedikit
•
Produk/layanan yang ada adalah unik dan mampu menciptakan switching cost yang besar
•
Tidak tersedia produk subtitusi
•
Pemasok mampu melakukan integrasi ke depan dan mengolah produk yang dihasilkan menjadi produk yang sama dengan yang dihasilkan perusahaan
•
Perusahaan hanya membeli dalam jumlah yang kecil dari pemasok
2.1.5.5 Aspek Manajemen dan Sumber Daya Manusia Menurut Kasmir dan Jakfar (2013:168) aspek manajemen merupakan aspek yang cukup penting dianalisis karena apabila suatu usaha dinyatakan layak untuk dilaksanakan tetapi di dalam usaha tersebut tidak mendapatkan dukungan dari manajemen yang baik, bisa jadi akan mengalami kegagalan. Tujuan perusahaan akan lebih mudah tercapai jika memenuhi tahapan dalam proses manajemen. Proses manajemen ini akan tergambar masing-masing fungsi yang ada dalam manajemen. Masing-masing fungsi tidak dapat berjalan sendiri-sendiri, akan tetapi harus dilaksanakan secara berkesinambungan, karena kaitan antara satu funsgi dengan fungsi lainnya sangat erat. Adapun Fungsi manajemen tersebut dapat diuraikan sebagai berikut: 1) Perencanaan (Planning). Perencanaan adalah proses menentukan arah untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Dalam proses ini ditentukan tentang apa yang harus dilakukan, kapan dan bagaimana melakukannya serta dengan cara apa hal tersebut dapat dilaksanakan.
2) Pengorganisasian
(Organizing).
Pengorganisasian
adalah
proses
mengelompokkan kegiatan-kegiatan dalam unit-unit. Tujuannya adalah agar tertata dengan jelas antara tugas, wewenang, dan tanggung jawab. 3) Pelaksanaan (Actuating). Pelaksanaan adalah proses untuk menjalankan kegiatan dalam organisasi. Dalam menjalankan organisasi para manajer harus menggerakkan karyawannya. 4) Pengawasan (Controlimg). Pengawasan adalah proses mengukur dan menilai pelaksanaan tugas apakah telah sesuai dengan rencana yang telah dibuat. Apabila terjadi penyimpangan maka harus diperbaiki.
2.1.5.6 Aspek Keuangan Menurut Kasmir dan Jakfar (2013:90) investasi yang diakukan dalam bisnis tentunya memerlukan sejumlah modal. Besaran modal untuk investasi yang diperlukan tergantung dari jenis bisnis yang akan digarap sehingga diperlukan perhitungan terhadap besaran kebutuhan investasi sebelum investasi tersebut dilaksanakan. Penilaian dalam aspek keuangan meliputi hal-hal berikut: 1) Sumber-sumber dana yang akan diperoleh 2) Kebutuhan biaya investasi 3) Estimasi pendapatan dan biaya investasi 4) Proyeksi neraca dan laporan laba rugi 5) Kriteria penilaian investasi 6) Rasio keuangan yang digunakan untuk menilai kemampuan perusahaan Terdapat empat metode yang dipertimbangkan dalam penilaian investasi yaitu: 1) Payback Period 2) Net Present Value 3) Internal Rate of Return 4) Profitability Index
2.2 Metode Penilaian Investasi 2.2.1 Payback Period Menurut Rangkuti (2012:7) metode ini bertujuan untuk melakukan pengukuran investasi dengan melihat kekuatan pengembalian modal tanpa mempertimbangkan nilai waktu terhadap uang (time value of money)
Kriteria penilaian payback period adalah apabila payback period lebih kecil dari periode investasi, maka usulan investasi layak dilanjutkan, Sebaliknya apabila payback period lebih besar dari periode investasi, maka usulan investasi tidak layak dilanjutkan. 2.2.2 Net Present Value Menurut Rangkuti (2012:8) unsur-unsur utama dalam menggunakan metode net present value adalah mengidentifikasi nilai discount rate (nilai r). Discount rate ditentukan berdasarkan biaya modal untuk mengetahui cash flow di masa yang akan datang. Net present value merupakan jumlah dari discounted net cash flow dari waktu ke waktu. Cara perhitungannya adalah dengan, seluruh net cash flow di discount dengan discount rate tertentu dari tahun (t) basisi yang sama, yakni tahun pada saat investasi dilakukan. Rumusnya adalah sebagai berikut:
C1, C2, C3, …... = net cash inflow mulai tahun 1,2,3, …… dan seterusnya k = opportunity cost dari modal yang digunakan (misalnya menggunakan asumsi 6, artinya apabila modal yang digunakan tersebut didepositokan di bank akan menghasilkan keuntungan sebesar 6% per tahun). C0 = initial cost dari investasi yang digunakan n = periode investasi yang akan dihitung
Kriteria yang dipergunakan dalam penilaian NPV adalah sebagai berikut: •
Jika NPV = 0 (nol), maka hasil investasi (return) usaha akan sama dengan tingkat suku bunga yang dipakai dalam analisis, atau dengan kata lain tidak untung maupun rugi (impas).
•
Jika NPV = - (negatif), maka investasi tersebut rugi atau hasilnya (return) di bawah tingkat suku bunga (bagi hasil yang diapaki).
•
Jika NPV = + (positif), maka investasi tersebut menguntungkan atau hasilnya (return) melebihi tingkat bunga (bagi hasil) yang dipakai.
2.2.3 Internal Rate of Return Menurut (Umar 2009:198) metode Internal Rate of Return digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan di masa datang. Metode Internal Rate of Returns dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut :
Dimana :
Kriteria Penilaian Jika IRR yang didapat ternyata lebih besar dari rate of return yang ditentukan maka investasi dapa diterima.
2.2.4 Profitability Index Menurut Rangkuti (2012:11) metode analisis Profitability Index sangat mirip dengan analisis net present value, karena keduanya menggunakan komponen perhitungan nilai sekarang (present value). Perbedaannya adalah bahwa satuan yang dipakai dalan net present value adalah nilai uang, sedangkan dalam profitability index adalah indeks. Rumus perhitungan profitability index adalah sebagai berikut:
Kriteria penilaian investasi dengan menggunakan profitability index juga sangan mirip dengan net present value, yaitu: •
Jika profitability index > 1, maka dikatakan layak
•
Jika profitability index < 1, maka dikatakan tidak layak
•
Jika profitability index = 1, maka dikatakan break event point
2.3 Kerangka Pemikiran
PT Bank Mandiri Tbk.
Studi Kelayakan Pemindahan Bank Mandiri Cabang Mal Puri Indah
Aspek Lokasi
Aspek Pasar
Aspek MSDM
Aspek Hukum
Layak
Tidak Layak
Pemindahan Cabang Bank Mandiri Mal Puri Indah
Gambar 2.1 Kerangka Pemikiran
Aspek Lingkungan Industri
Aspek Keuangan
