BAB 1 PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Tanah sangat erat sekali hubungannya dengan kehidupan manusia, dimana setiap orang memerlukan tanah bukan hanya untuk kehidupannya, tapi sampai manusia meninggal dunia juga masih tetap memerlukan tanah. Ini membuktikan bahwa sumber daya alam ini tidak dapat dipisahkan dari manusia sampai kapanpun. Dengan demikian penggunaan, penguasaan, dan pemanfaatan tanah untuk hidup dan kehidupan manusi,a perlu diatur sedemikian rupa sehingga tercipta keteraturan dalam hidup bermasyarakat. M engingat tanah menjadi objek yang rawan terhadap sengketa, karena kebutuhan manusia akan tanah semakin meningkat namun persediaan tanah relatif tetap. Sebagai sumber kehidupan, keberadaan tanah dalam kehidupan manusia mempunyai arti dan sekaligus memiliki fungsi ganda yaitu sebagai Social Asset dan Capital Asset. Sebagai Social Asset tanah merupakan sarana pengikat kesatuan sosial dikalangan masyarakat untuk hidup dan kehidupan, sedangkan sebagai Capital Asset tanah merupakan faktor modal dalam pembangunan dan telah tumbuh sebagai benda ekonomi yang sangat penting.
1
________________ 1. Jayadi Setiabudi, 2012, Tata Cara M engurus Tanah. Rumah Serta Segala Perizinannya , Suka Buku, Jakarta, hlm.4.
-1-
-2-
Berdasarkan hukum tanah di Indonesia dimana tanah memiliki fungsi sosial sesungguhnya merupakan antitesa hukum tanah Barat. Implikasinya, tanah tidak dapat dim iliki secara bebas oleh individu tanpa intervensi negara. Karena apabila individu diberi kebebasa n dalam pemilikan dan penguasaan tanah tanpa ada intervensi negara, akan terjadi praktik akumulasi tanah tanpa batas yang berkembang menjadi monopoli penguasaan tanah. Adanya unsur sosial dalam konsep hukum pertanahan tersebut bertujuan supaya tidak terjad i akumulasi dan monopoli tanah oleh segelintir orang atau kelompok, yang caranya antara lain adalah dengan dimasukannya unsur kemasyarakatan atau kebersamaan dalam penggunaan tanah. Kebebasan individu dikurangi dan dimasukkan unsur kebersamaan ke dalam hak individu. Jadi, inti dari konsep tanah mempunyai fungsi sosial adalah bahwa di dalam hak individu juga terdapat hak kebersamaan. Negara berwenang membatasi individu dalam penguasaan tanah dalam jumlah besar, hal inilah yang melatarbelakangi lahirnya peraturan landreform. Tugas negara yang mewakili kepentingan bersama menjadi lebih luas dalam mengusahakan peningkatan kemakmuran yang adil dan merata atau disebut sebagai welfare
M engingat peran tanah yang begitu besar maka negara berkewajiban untuk mengatur penggunaan dan peruntukan tanah, sebagaimana diatur dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945, bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesarbesarnya kemakmuran rakyat. Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya begitu pula ruang angkasa adalah merupakan karunia Tuhan Yang
-3-
M aha Esa kepada seluruh rakyat Indonesia dan oleh karena itu sudah semestinya pemanfaatannya
haruslah ditujukan untuk mencapai sebesar -
besarnya kemakmuran rakyat Indonesia. Pengertian menguasai bukan berarti memiliki melainkan negara punya kewajiban untuk mengelola sumber daya alam yang ada, dan hasilnya digunakan untuk kemakmuran rakyat. Berdasarkan ketentuan Pasal 33 dapat dikemukakan, Pertama, sumber daya alam merupakan hak bersama seluruh rakyat dan dalam pengertian hak bersama itu terdapat dua hak yang diakui, yaitu hak kelompok dan hak perorangan, Kedua, kewenangan negara terhadap sumber daya alam terbatas pada kewenangan pengaturan. Pengaturan oleh negara diperlukan ketika terdapat kekhawatiran bahwa tanpa campur tangan negara akan terjadi ketidakadilan dalam akses terhadap perolehan dan pemanfaatan sumber daya alam oleh masyarakat. Negara tidak perlu melakukan intervensi bila masyarakat telah dapat menyelesaikan masalah atau kepentingan sendiri dan bahwa hal itu tidak bertentangan dengan kepentingan pihak lain.
2
Untuk melaksanakan pasal tersebut diatas, m aka disahkanlah U ndangUndang Nomor 5 Tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok A graria (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 164, dan Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043), yang dikenal dengan UUPA pada tanggal 24 September 1960.
_________________ 2. Adrian Sutedi, 2007, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya , Sinar Gra fika, Jakarta, hlm.20.
-4-
Konsepsi Hukum Tanah Nasional disebut komunalistik religius, yang memungkinkan penguasaan tanah secara individual dengan hak -hak atas tanah yang sifatnya pribadi, seperti dengan Hak M ilik, yang sekaligus mengandung fungsi sosial sebagai unsur kebersamaan sebagaimana dapat disimpulkan dari ketentuan Pasal 1 ayat (1) UUP A yang mengatur tanah Hak Bangsa Indonesia, dihubungkan dengan ketentuan Pasal 4, Pasal 6, dan Pasal 16 ayat (1) UUPA yang mengatur hak-hak atas tanah. Hak-hak Kepemilikan A tas Tanah Di Indonesia Pasal 16 U ndang U ndang Pokok A graria (UUPA) menetapkan jenis-jenis hak atas tanah, yang meliputi: Hak M ilik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Banguna, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak M embuka Tanah, Hak M emungut Hasil Hutan, Hak-hak Lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.
Didalam Penjelasan Umum UUPA itu dikemukakan bahwa pada pokoknya, tujuan UUPA ialah: 1. M eletakkan dasar-dasar bagi penyusunan H ukum Agraria Nasional, yang akan merupakan alat untuk membawa kemakmuran, kebahagian dan keadilan bagi negara dan rakyat, terutama rakyat tani, dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur; 2. M eletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan; 3. M eletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya. Adanya kepastian hukum kejelasan tentang:
hak-hak atas tanah itu, memberikan
-5-
1. Kepastian mengenai orang/ badan hukum yang menjadi pemegang hak atas tanah, yang disebut juga sebagai kepastian mengenai subyek hak; 2. Kepastian mengenai letak, batas-batasnya, luasnya, dibebani dengan hakhak lain atau tidak, dan sebagainya, dengan kata lain disebut juga sebagai kepastian mengenai Obyek Hak. Sudjito mengatakan bahwa, “M engenai kepastian hukum terhadap dua hal tersebut diatas sangat besar artinya, terutama dalam kaitannya dengan lalu lintas hukum hak-hak atas tanah. Hal ini karena dengan adanya kepastian hukum yang demikian itu, permasalahan-permasalahan hukum mengenai suatu bidang tanah akan terjawab secara otomatis dengan memuaskan”.
3
Permasalahan tanah di Kota Batam, ibarat benang kusut yang tidak kunjung selesai. Banyak kasus-kasus tanah yang terjadi di Batam, sampai dengan saat ini belum juga dapat diselesaikan, sehingga hal ini menimbulkan kerugian yang sangat dirasakan oleh masyarakat. Otorita Batam yang diberikan hak untuk mengelola Pulau Batam dari Pemerintah Pusat belum sepenuhnya dapat menjalankan aturan-aturan yang telah ditetapkan, ini terbukti dengan masih banyak terjadi tumpang tindih kepemilikan tanah di Batam, dan banyaknya lahan kosong.
________________ 3. Sudjito, 1987, PRONA Pensertifikatan Tanah Secara M assal dan Penyelesaian Sengketa Tanah Yang Bersifat Strategis, Liberty, Yogyakarta, hlm.3.
-6-
Sebagai Pulau yang akan dikelola dan dibangun serta diproyeksikan dapat menyaingi Negara Singapura, Pulau Batam merupakan salah satu pulau terbesar di W ilayah Kepulauan Riau dengan luas 415 Km . Secara geografis pulau ini berada dijalur lalulintas Pelayaran Internasional Selat M alaka yang merupakan jalur perdagangan internasional paling ramai kedua setelah Selat Dover di Inggris. Penduduk asli Batam, adalah Suku M elayu yang dikenal dengan sebutan Orang Selat atau Orang Laut.
4
Pada tahun 1960-an, Batam ditunjuk sebagai basis logistik m inyak bumi yang berpusat di Sambu. Batam ditetapkan sebagai lingkungan kerja daerah industri dengan dukungan dari Otorita Batam yang dike nal sebagai Badan Otorita Batam (BOB) dengan Hak Pengelolaan berdasarkan pada Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973, tentang Daerah Industri Pulau Batam dan Keputusan M enteri Dalam Negeri N omor 43 Tahun 1977, te ntang Pengelolaan dan Penggunaan Tanah di Daerah Industri Pulau Batam. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 1983 yang menegaskan bahwa Kecamatan Batam ditingkatkan menjadi Kotamadya Batam yang bertugas menjalankan
adm inistrasi
pemerintahan
dan
kemasyarakatan
mendukung pembangunan yang dilakukan oleh O torita Batam.
untuk
5
________________ 4. Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam, 2011, M engungkap Fakta Pembangunan Batam Era Ibnu Sutowo - J.B Sumarlin, Batam, hlm.1. 5. Santy Novaria, “Sejarah Batam M asa Lalu”, http: // www. panggilakunova. blogspot. com, diakses pada tanggal 11 April 2010.
-7-
Keberadaan Otorita Batam tidak terlepas dari kebijakan pemerintah pusat
untuk
memperlakukan
Pulau
Batam
secara
khusus,
dengan
memanfaatkan potensi dan letak strategis Pulau Batam. Dalam bidang pertanahan, Otorita Batam diberikan Hak Pengelolaan atas seluruh w ilayah di Pulau Batam. Namun seiring dengan perkembangan Batam dari tahun ke tahun, kini Batam telah menjadi lokomotif pertumbuhan ekonomi dimana industri, jasa, perdagangan, alih kapal dan pariw isata berkembang sedemikian pesat dan cenderung meningkat setiap tahun. Sebagai wilayah tujuan investasi, Batam dari waktu ke waktu terus fokus membangun, membenahi, serta melengkapi prasarana penunjang investasi karena tempatnya yang sangat menjanjikan, yaitu: 1. Letak geografis yang berada didekat Selat M alaka yang merupakan jalur pelayaran teramai di dunia; 2. Dekat dengan Negara Singapura dan M alaysia; 3. Fasilitas perpajakan dan kepabeanan yang istimewa; 4. M inimalisasi birokrasi; 5. Tersedianya prasarana pendukung; 6. Faktor keamanan.
Keberadaan faktor-faktor tersebut diatas menjadi daya tarik tersendiri bagi para investor dan pengusaha, sehingga banyak perusahaan-perusahaan yang dibangun di Batam baik itu perusahaan nasional maupun perusahaan perusahaan asing yang membutuhkan ribuan tenaga kerja karena lapangan pekerjaan menjadi terbuka lebar. Hal ini yang menjadi alasan, para pendatang untuk hijrah ke Batam dengan harapan bisa mendapatkan pekerjaan. Namun permasalahan yang tim bul dikemudian hari adalah masalah tempat tinggal. Ditengah sulitnya memperoleh hunian yang layak, sementara kebutuhan akan
-8-
perumahan semakin mendesak, akhirnya masyarakat yang tidak mampu ekonominya dengan sengaja membangun tempat tinggal diatas tanah yang tidak diperuntukkan bagi pemukiman, yaitu dengan membangun R umah L iar (RULI). Rumah bermasalah di Kota Batam , sudah sejak lama menjadi perhatian Otorita Batam (BP Batam) sebagai pemegang Hak Pengelolaan . Dalam perjalanannya kemudian dibentuk Tim Terpadu Penertiban yang terdiri dari Pemko Batam, Otorita Batam,
dan seluruh Unsur M uspida Kota Batam,
melalui Surat Keputusan Walikota Batam Nomor Kpts.36/
HK/ II/ 2002,
tentang Pembentukan Satuan Tugas Pencegahan R umah Liar, Penertiban Rum ah Liar, Pedagang Kaki Lima, Perambah Hutan dan Penambangan Liar di Kota Batam , diketuai oleh Bapak Ashari Abbas. Badan
Otorita
Batam
sudah
terlebih
dahulu mengeluarkan
kebijakan dengan memberikan kemudahan kepada Ex. penghuni rumah bermasalah untuk pindah dan dapat memiliki Ka pling Siap Bangun (KSB), yaitu berdasarkan Surat Keputusan Ketua Otorita Batam Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam N omor 767/ UM - KPTS/ XII/ 1998, tentang Pemberian Fasilitas Kepada Ex. Penghuni Rumah Bermasalah Untuk P indah Ke Lokasi Kapling Siap Bangun dan Rumah Susun Sewa M urah, Jo. SK OB Nomor 92/ KPTS / KA/ X / 2002, Jo SKOB Nomor 61/ KPTS / KA/ IV / 2005.
-9-
M enurut Richardo M unthe “Rumah Liar adalah sebuah bangunan yang didirikan begitu saja tanpa ada Surat Izin M endirikan Bangunan dan hak memiliki lahan atau tempat dimana rumah itu dibangun.”
6
Sebanyak + 42.000 (Empat Puluh Dua Ribu) unit kapling siap bangun di Batam , dipersiapkan oleh O torita Batam sebagai pemukiman baru bagi mereka yang digusur dan ditertibkan. Oleh sebab itu penulis tertarik untuk melakukan penelitian ini agar dapat menjelaskan dan membantu menemukan solusi guna mewujudkan tempat hunian yang nyaman. B. Perumusan Masalah 1. Bagaimana pelaksanaan penertiban penguasaan kapling siap bangun diatas tanah Hak Pengelolaan bagi Ex. penghuni rumah bermasalah di Batam ? 2. Bagaimana pelaksanaan penertiban penguasaan kapling siap bangun yang dilakukan O torita Batam (BP Batam) agar dapat memberikan k epastian hukum hak atas tanah bagi masyarakat? C. Keaslian Penelitian Berdasarkan penelusuran yang dilakukan di Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Gadjah M ada, Yogyakarta, ditemukan beberapa penelitian dari M ahasiswa Program Studi M agister Kenotariatan, diantaranya adalah: 1. Pemecahan Hak Guna Bangunan Induk M enjadi Hak Guna Bangunan Perseorangan Diatas Hak Pengelolaan.
7
________________ 6. Richardo M untho,“Sekilas Tentang Rumah Liar (RULI) di Batam”, http: // www. Batam. com, diakses pada tanggal 25 April 2014. 7. Antonius Adityo Ariwibowo, 2013,” Pemecahan Hak Guna Bangunan Induk M enjadi Hak Guna Bangunan Perseorangan Diatas Hak Pengelolaan”, Tesis, Program M agister Kenotariatan Fakultas Hukum UGM , Yogyakarta.
- 10 -
Tesis hasil penelitian A ntonius Adityo Ariw ibowo, Tahun 2013, M ahasiswa M agister Kenotariatan U niversitas Gadjah M ada, Yogyakarta. Perumusan masalahnya adalah sebagai berikut: 1) Bagaimana pelaksanaan pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan diatas Hak Pengelolaan di Kota Batam? 2) Apakah pemecahan Hak Guna Bangunan perseorangan yang berasal dari Hak G una Bangunan induk diatas Hak Pengelolaan di Kota Batam telah menjamin kepastian hukum bagi pembeli? Hasil
penelitian adalah
pelaksanaan pemecahan Hak
Guna
Bangunan Induk menjadi Hak G una Bangunan perseorangan diatas Hak Pengelolan di K ota Batam
dengan cara mengajukan permohonan
pemecahan Hak G una Bangunan induk menjadi Hak G una Bangunan perseorangan di atas Hak Pengelolaan kepada Kantor Pertanaha n Kota Batam. Permohonan pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Ha k Guna
Bangunan
melampirkan
perseorangan
syarat-syarat
sebagi
diatas
Hak
berikut:
1)
Pengelolaan Akta
dengan
Pendirian
PT
(developer); 2) SK M enteri Hukum dan H AM ; 3) Identitas D irektur atau kuasanya; 4) Site Plan; 5) Sertipikat Induk; 6) Permohonan Tertulis. Berkaitan dengan proses dan prosedurnya diatur dalam Standar Prosedur O perasi Pelayanan Pertanahan yang diatur berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2008, tentang Penyederhanaan dan Percepatan Standar Prosedur Operasi
- 11 -
Pengaturan dan Pelayanan Pertanahan untuk jenis Pelayanan Pertanahan tertentu. M engenai jangka waktu, proses pemecahan Hak G una Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan membutuhkan waktu lebih dari yang ditentukan, lamanya jangka waktu terjadi pada kurangnya berkas yang dibutuhkan oleh masyarakat serta dalam
hal pro ses
pengukuran di lapangan yang dilakukan oleh petugas dari Kantor Pertanahan. Pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Ha k Guna Bangunan perseorangan diatas Hak Pengelolaan di Kota Batam telah menjamin kepastian hukum bagi pembeli. Hal ini dikarenakan sertipikat Hak Guna Bangunan induk memiliki status hukum yang sama dengan sertipikat Hak Guna Bangunan induk sebelumnya. Hak Guna Bangunan perseorangan yang berasal dari pemecahan Hak Guna Bangunan induk merupakan bidang baru yang kemudian dibuatkan surat ukur, buku tanah serta sertipikat baru. 2. Analisis Y uridis Terhadap Pemberian Hak Guna Bangunan Tanpa Jangka Waktu Dia tas Tanah Hak Pengelolaan Yang M enjadi Jaminan Kredit.
8
Perumusan masalahnya adalah sebagai berikut: 1) Bagaimana
kekuatan
hukum
penertiban
Sertipikat
Hak
Guna
Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan tanpa dicantumkannya jangka waktu Hak G una Bangunan tersebut?
________________ 8. W inny Arianila, 2013,”Analisis Yuridis Terhadap Pemberian Hak Guna Bangunan Tanpa Jangka W aktud Diatas Tanah Hak Pengelolaan Yang M enjadi Jaminan Kredit” , Tesis, Progra m M agister Kenotariatan Fakultas Hukum UGM , Yogyakarta.
- 12 -
2) Bagaimana akibat h ukum tidak dicantumkannya jangka waktu pada Sertipikat Hak G una Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan dalam pembebanan Hak Tanggungan? Hasil penelitian adalah: Kekuatan Hukum Penerbitan Sertipikat Hak Guna Bangunan di Atas Tanah Hak Pengelolaan tersebut mempunyai kekuatan hukum yang kuat karena sudah dilakukan Pendaftaran Hak Atas Tanahnya, jadi mempunyai hak yang sama seperti hak atas tanah lain sebagaimana yang telah ditentukan dalam Undang-Undang Pokok Agraria. Dalam rangka pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan, yang dijaminkan pada kreditur karena adanya perjanjian kredit antara kreditur dan pemegang Hak G una Bangunan. M aka
berdasarkan
ketentuan
perundang-undangan
yang
berlaku, seharusnya pembebanan Hak Tanggungan telah melalui pro sedur yang benar dan mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Walaupun pada buku tanah tidak tertulis jangka waktu tertentu, namun khusus Hak Guna Bangunan adalah 30 (tiga puluh tahun) tahun yang dapat dihitung dari tanggal penerbitan sertipikat dan dapat pula dilihat pada warkah buku tanah yang ada pada Kantor Pertanahan, sehingga para pihak baik kreditur maupun debitur memperoleh kepastian hukum atas perbuatan hukum yang telah terjadi. Kedua permasalahan dan hasil penelitian yang telah dilakukan sebelumnya sebagaimana telah diuraikan diatas, maka peneliti dapat
- 13 -
memberikan kesimpulan bahwa penelitian ini berbeda dengan kedua penelitian sebelumnya. D. Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memberikan dampak yang positif dalam menambah ilmu pengetahuan khususnya pada ilmu hukum, baik secar a ilmiah maupun secara praktis, yaitu: 1. Secara ilmiah Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangsih pemikiran bagi pengembangan ilmu hukum dan menambah khasanah khususnya tentang Hukum Pertanahan. 2. Secara praktis Bagi pembangunan hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi perbandingan dan menjadi bahan acuan bagi masyarakat yang seda ng mengkaji ilmu pengetahuan dibidang H ukum Pertanahan. E. Tujuan Penelitian Berdasarkan perumusan masalah diatas maka penulis menyampaikan bahwa tujuan penelitian ini adalah: 1. Untuk mengetahui dan menganalisis pelaksanaan penertiban penguasaan kapling siap bangun diatas tanah Hak Pengelolaan bagi Ex. penghuni rumah bermasalah di Batam. 2. Untuk mengetahui dan menganalisis pelaksanaan penertiban penguasaan kapling siap bangun yang dilakukan Otorita Batam (BP Batam ) agar dapat memberikan kepastian hukum hak atas tanah bagi masyarakat.
