BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah Pengaruh perkembangan zaman dan era globalisasi membuat pasar modal di Indonesia dapat dikatakan semakin berkembang pesat. Kebijaksanaan yang diambil oleh pemerintah juga ikut andil dalam mempengaruhi perkembangan pasar modal. Hal ini juga tak luput dari pengaruh semakin tersedianya fasilitas yang memadai dan kemudahan dalam mengakses informasi. Salah satu lembaga yang menunjang kegiatan pasar modal sehingga dapat berjalan dengan baik adalah bursa efek. Bursa efek merupakan tempat perdagangan saham. Fluktuasi harga saham yang terjadi di bursa saham selalu berubah setiap saat. Hal ini menyebabkan investor harus berpikir ulang dan mencari alternatif yang efektif dalam memperhitungkan perubahan yang akan terjadi sehingga dapat menghasilkan keputusan yang tepat untuk memilih saham-saham yang prospektif dan mampu memberikan keuntungan yang optimal. Keadaan sosial politik dan stabilitas suatu negara juga menjadi salah satu penyebab yang memicu fluktuasi tersebut. Investasi erat kaitannya dengan tingkat keuntungan (return) dan risiko (risk). Keuntungan yang didapat dari investasi saham dapat berupa capital gain dan atau dividen. Dalam berinvestasi, pelaku pasar akan selalu memperkirakan tingkat keuntungan yang akan diperolehnya di masa yang akan datang (expected return). Namun, prediksi mereka terkadang meleset dan tidak sesuai harapan. Tingkat
penghasilan yang terealisasi (realized return) belum tentu sama dengan tingkat penghasilan yang diharapkan (expected return). Ketidakpastian yang menjadi salah satu unsur dalam berinvestasi tentunya harus selalu dipertimbangkan oleh pelaku pasar. Hal mendasar yang perlu dimiliki oleh pelaku pasar jika bermain di dunia investasi saham adalah analisis investasi saham. Tanpa adanya analisis investasi yang baik dan rasional, maka seorang investor akan berpotensi sering mengalami kerugian yang besar. Analisis saham bertujuan untuk menaksir nilai intrinsik suatu saham dan membandingkannya dengan harga pasar saham saat ini. Dengan membandingkan nilai tersebut maka akan diketahui tingkat kewajaran harga suatu saham. Penilaian kewajaran harga saham diharapkan mampu meminimalkan risiko dan sekaligus dapat membantu investor dalam memperoleh tingkat keuntungan optimal. Selain itu, informasi yang dihasilkan juga dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan investor dalam mengambil keputusan membeli, mempertahankan, menjual maupun melakukan short selling terhadap suatu saham. Terdapat dua model penilaian saham yang bisa digunakan untuk analisis sekuritas, yaitu pendekatan present value (metode kapitalisasi penghasilan) dan pendekatan Price Earning Ratio atau PER (metode kelipatan laba). Pendekatan present value mencoba menaksir nilai saat ini suatu saham dengan menggunakan tingkat bunga tertentu dan manfaat yang diharapkan akan diterima oleh pemilik saham. Sedangkan pendekatan PER menaksir nilai saham dengan mengalikan laba per lembar saham dengan kelipatan tertentu. Analisis penilaian saham dapat dilakukan secara individual saham maupun secara cross sectional. Analisis cross
sectional pada dasarrnya bertujuan untuk mengetahui bagaimana posisi suatu saham relatif terhadap saham-saham lain, dengan menggunakan variabel tertentu (misal r atau PER). Menurut pandangan teori ekonomi, secara konseptual basis model PER memang tidak sekuat model berdasarkan dividen. Meskipun demikian, dengan menggunakan asumsi tertentu, model PER konsisten dengan analisis present value, karena model tersebut berkaitan dengan taksiran atas nilai intrinsik suatu saham. Dengan mengetahui PER suatu perusahaan, maka dapat diperkirakan tingkat pertumbuhan laba perusahaan dan kebijakan dividen perusahaan tersebut (Husnan, 2005:292). Real Estate dan Property merupakan salah satu sektor industri yang sedang mengalami peningkatan. Hal ini mengakibatkan banyak investor yang mengincar sektor industri real estate dan property sebagai lahan untuk mendapatkan keuntungan optimal dan diharapkan mampu memberikan prospek menjanjikan yang terefleksi pada pertumbuhan harga saham di pasar. Selain itu, sektor industri real estate dan property dapat dijadikan sebagai salah satu tolak ukur untuk menilai pertumbuhan ekonomi suatu negara. Sektor ini juga berpengaruh terhadap sektor ekonomi lainnya. Dalam berita properti yang diterbitkan oleh Bank Indonesia menyatakan bahwa dengan melihat siklus perkembangan beberapa produk properti saat ini, diketahui arah perkembangannya ke depan diperkirakan lebih positif. Prospek sektor properti ke depan sangat menjanjikan karena pertambahan penduduk di Indonesia yang tinggi yang menyebabkan kebutuhan hunian yang terus
meningkat. Beberapa pengamat maupun praktisi menilai bahwa properti di Indonesia sudah melewati masa siklus resesi dan beranjak pada siklus booming properti dimana harga dan pasar properti akan mengalami peningkatan, diprediksikan siklus ini akan berjalan dari 2010-2014. Setelah melewati masa booming pada tahun 2005 siklus properti berada pada fase resesi yang juga sebagai imbas dari resesi global tahun 2008 dan 2009. Setelah memasuki 2010 siklus properti yang didukung perkembangan perekonomian yang baik diprediksikan kembali memasuki fase booming properti pada tahun 2014 (Yusuf, 2011:9). Dengan kata lain, dapat diasumsikan bahwa sektor industri real estate dan property mengalami model dengan beberapa pertumbuhan (multiple growth) karena industri real estate dan property berada diantara fase perkembangan setelah terjadinya resesi global dan diprediksikan memasuki fase booming. Hal tersebut juga menyiratkan bahwa industri real estate dan property mengalami dua pertumbuhan dan masih memiliki potensi untuk terus berkembang. Berdasarkan hasil pemaparan di atas, maka penulis tertarik untuk mencoba melakukan penelitian mengenai analisis cross sectional terhadap data historis untuk mengukur tingkat kewajaran harga saham melalui sebuah skripsi yang berjudul: "Penerapan Analisis Cross Sectional untuk Penilaian Harga Saham Pada Perusahaan Real Estate dan Property yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia". 1.2 Rumusan Masalah Dari latar belakang yang telah dikemukakan, maka masalah penelitian ini adalah ”Bagaimana menilai kewajaran harga saham perusahaan real estate dan
property yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI) dengan menggunakan analisis cross sectional berdasarkan model PER yang diadopsi dari model EltonGruber (1991) dan model Whitbeck-Kisor (1963) dengan mempertimbangkan faktor PBV sebagai pengambilan keputusan investasi bagi investor ?”. 1.3
Tujuan Penelitian Berdasarkan latar belakang masalah serta rumusan masalah yang telah
dikemukakan di atas, maka tujuan dari penelitian ini adalah untuk menilai kewajaran harga saham perusahaan real estate dan property yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI) dengan menggunakan analisis cross sectional berdasarkan model PER yang diadopsi dari model Elton-Gruber (1991) dan model Whitbeck-Kisor (1963) dengan mempertimbangkan faktor PBV sebagai pengambilan keputusan investasi bagi investor. 1.4 Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini secara umum yaitu : 1.
Kontribusi Praktis Penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan informasi dan pertimbangan bagi pihak lain terutama investor maupun calon investor yang akan berinvestasi dalam bentuk saham bahwa ada beberapa saham yang menurut perhitungan overvalued.
ekonomis
menunjukan
harga
yang
undervalued
atau
2.
Kontribusi Teoretis a. Sebagai praktik, dimana penulis dapat belajar menerapkan ilmu yang diperoleh selama belajar dibangku kuliah untuk mengkaji sejauh mana kondisi perusahaan yang akan diteliti. b. Sebagai penelitian selanjutnya, hasil penelitian ini dapat dijadikan sebagai bahan kajian atau referensi untuk penelitian-penelitian sejenis dimasa yang akan datang sehingga segala kekurangan yang ada dapat diperbaiki dan disempurnakan pada penelitian yang selanjutnya.
3.
Kontribusi Kebijakan Penelitian ini diharapkan dapat membantu beberapa pihak terutama emiten dalam penilaian terhadap kewajaran harga saham, sehingga perusahaan dapat menentukan kebijakan yang terkait dengan harga saham.
1.5
Ruang Lingkup Penelitian Ruang lingkup penelitian merupakan pembatasan atas suatu penelitian.
Pembatasan masalah dilakukan agar permasalahan yang diteliti oleh peneliti tidak mengalami penyimpangan. Agar penulisan penelitian ini dapat dengan mudah dipahami oleh pembaca, maka ruang lingkup penulisan penelitian ini adalah pada analisis cross sectional dengan menggunakan model PER yang diadopsi dari model Elton-Gruber (1991) dan model Whitbeck-Kisor (1963) untuk menilai kewajaran harga saham dan mempertimbangkan faktor PBV sebagai pengambilan keputusan investasi bagi investor, sedangkan perusahaan yang diteliti adalah perusahaan real estate dan property yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia.
