Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5792 - 22/2015 a) o obvyklé ceně nemovitosti – pozemku parcelní číslo 217/5, jehož součástí je bytový dům č.p. 150 v katastrálním území Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná
Objednatel posudku:
PROKONZULTA, a.s., IČ 253 32 953 Křenová 299/26 602 00 B r n o Objednávka ze dne 9.12.2014
Účel posudku:
ocenění nemovitosti k dražbě
Podle stavu ke dni 29.1. 2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních a v elektronické podobě na CD.
V Otrokovicích, dne 5. ledna 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitosti se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je nemovitost - pozemek parcelní číslo 217/5 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je bytový dům č.p. 150 v katastrálním území Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná.
2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitosti Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : : :
735 81 Bohumín, Starý Bohumín, Slezská 150 Moravskoslezský Karviná Bohumín Starý Bohumín
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti :
Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 29. ledna 2015 znalcem bez přítomnosti vlastníka nemovitostí, který několikrát schůzku zrušil a to i přes to, že znalec byl již na cestě. Totéž platí o dni 29.1.2015, kdy pan Marek Noga oznámil, že žádné místní šetření nebylo dohodnuto v momentě, kdy znalce od nemovitosti dělilo již jen 20 km. Místní šetření bylo provedeno a to i včetně prohlídky interiéru stavby především proto, že se jedná o volně přístupnou hrubou stavbu.
4. Podklady pro vypracování ocenění:
1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Starý Bohumín, LV č. 537 ze dne 9.12.2014, 2) Kopie katastrální mapy bez identifikace, 3) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Bc. Ewou Hradil dne 29. ledna 2015, fotodokumentace, 4) Mapa města a okolí 5) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů.
5. Použitá literatura : 1) 2) 3) 4)
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999
6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny
-2-
Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Stavba není dokončena tudíž nemůže být pronajímána. Metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
7. Vlastnické a evidenční údaje :
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 537 je
pan Marek Noga, nar. dne 20.8.1982 bytem 735 81 Bohumín, Starý Bohumín, Slezská 460 vlastníkem mimo jiné oceňované nemovitosti – pozemku parcelní číslo 217/5 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 669,0 m2, jehož součástí je bytový dům č.p. 150 v katastrálním území Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná.
8.Přírodní katastrofy, radonové riziko :
Lokalita je záplavovou oblastí stoleté vody – viz. mapa níže. Území náleží mezi památkově chráněné a vzhledem k tomu, že se jedná o rozestavěný objekt znalec předpokládá, že radonové riziko bylo posouzeno ve stavebním řízení.
9. Věcná břemena, zátěže :
Na oceňované nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno. Vlastník pozemku však má právo užívat od roku 2007 pozemek parcelní číslo 217/8 ve vlastnictví Města Bohumína k chůzi a jízdě.
10. Základní popis :
Město Bohumín se nachází na území okresu Karviná a náleží pod Moravskoslezský kraj. Bohumín je také obcí s rozšířenou působností a rozkládá se asi šestnáct kilometrů západně od Karviné. Historicky patří do české části -3-
těšínského Slezska. Trvalý pobyt na území tohoto města má nahlášeno 21 663 obyvatel (Malý lexikon obcí 2014). Protéká zde řeka Odra. Obec je vzdálená přibližně 3 km od polských hranic, přitom posuzovaný objekt dělí od hranice s Polskem cca 300 m. Objekt stojí v místní části Starý Bohumín, oddělené od centrální části Bohumína dálnicí D1. V dané lokalitě najdeme městskou nemocnici, obchody, některé služby i poštovní úřad, možnost nakupovat v Polsku rovněž zvyšuje atraktivitu lokality. Ostatní občanská vybavenost pro obyvatelé Starého Bohumína je v Novém Bohumíně, dobře je rovněž dostupná Ostrava. V Bohumíně je několik základních škol, mateřských škol. Pokračovat v dalším vzdělávání můžeme na středních školách či na gymnáziích. Město Bohumín má kompletní občanskou vybavenost, je zde zastoupena většina úřadů a státních institucí. Ve městě nechybí služebna policie, banky, stavební úřad a pošta. Možnost nákupu je i v několika nákupních střediscích, převážně směrem ke krajskému městu Ostrava. Společně s Ostravou a dalšími městy tvoří Bohumín průmyslovou oblast regionu. Na jeho území působí několik významných podniků, které zaměstnávají převážnou většinu ekonomicky aktivních obyvatel nejen z Bohumína, ale také z jeho širokého okolí. V místě kde se posuzovaný dům nachází, tak jak i ve většině částí města, je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Okolní obyvatelstvo je bezproblémové. Oceňovaný pozemek se stavbou evidovanou jako bytový dům je, která je památkově chráněná, je obklopen pozemky ve vlastnictví veřejném. Plocha, jež k posuzované parcele přiléhá ze západu a ze severu náleží Městu Bohumínu, pozemky se stavbami u východní hranice náleží ČR, Ministerstvu vnitra, které zde aktivní činnost ukončilo, stavba je prázdná. Posuzovaný objekt je součástí stavebního pozemku, a jen díky věcnému břemeni – právu užívat pozemek města k chůzi a jízdě - je přiměřeně přístupný. V praxi vlastník posuzované nemovitosti pravděpodobně zcela neoprávněně zahradil vstup z veřejného chodníku na obecní pozemky parcelní číslo 217/8 a 218/1 a užívá je libovolně dle své potřeby, jinak by přístup k zadnímu nově přistavěnému křídlu budovy za účelem jeho realizace byl velmi problematický. Na pozemku parcelní číslo 218/1 je zřízen suchý záchod, ten slouží dělníkům na stavbě, neboť ke dni ocenění v objektu žádné sanitární zařízení nenajdeme. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy i objekty občanské vybavenosti. Posuzovaný objekt je pak památkově chráněn, hlavním důvodem jsou dobové klenby nad 1. NP., které jsou ke dni ocenění vyčištěné a odkryté. Dopravní dostupnost Objekt je přístupný po místní asfaltové komunikaci mířící do Polska kolem jižního průčelí stavby, dopravní obslužnost štítů a severního průčelí je možná jen po cizích pozemcích. Parkování je možné opět jen na pozemcích města. Dopravu po městě zajišťují spoje MHD, zastávka je od domu vzdálená do 200 m, zastávka buď na náměstí Svobody nebo u nemocnice. . Ve městě Bohumíně je autobusové a vlakové nádraží, zastavují zde nejenom rychlíkové ale i mezinárodní spoje. Nejbližší nájezd na dálnici D1 dělí od budovy čp. cca 1 km. V oblasti nejsou realizovány protipovodňové bariéry. Účel využití Objekt je dle evidence bytovým domem, ve skutečnosti se jedná o staveniště, kdy výsledkem stavební činnosti může být jak dům o více bytech nebo např. penzion.
11. Pozemky
Předmětem ocenění je stavební pozemek pod stavbou. Málem celá parcela je zastavěná, její plocha je pro tyto účely malá, nezbývá zde příliš místa na parkoviště a nájezd na celou nezastavěnou část parcely číslo 271/5 zřízené věcné břemeno k sousednímu pozemku negarantuje. Plocha je rovinná, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, Bohumín nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků.
Pozemek je užíván v souladu se zápisem, který je uveden na výpisu z katastru nemovitostí. Obsah ocenění
a) pozemek parcelní číslo 217/5 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná, b) budova číslo popisné 150 umístěná na pozemku parcelní číslo 217/5 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná – rozestavěno.
-4-
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo 217/5 - zastavěná plocha a nádvoří, věcné břemeno – oprávnění chodit a jezdit je zřízeno jen k parcele 217/8, katastrální území Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná
12 Popis nemovitosti:
a) Pozemek parcelní číslo 217/5, k.ú. Starý Bohumín Pozemek, jež je předmětem ocenění má malou plochu a ta je málem celá zastavěná. Mimo hlavního křídla podél jižní hranice parcely je severním směrem přistavěno dvorní křídlo, kolem něhu zůstává jen malá část parcely číslo 217/5 nezastavěné. Okolní pozemky náleží buď Městu Bohumín nebo ČR, to vše v katastrálním území Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná. Obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci, plocha je rovinná.
b) Budova č.p. 150, ulice Slezská, obec Bohumín
Předmětem ocenění je rozestavěný objekt v ulici Slezská ve Starém Bohumíně, přitom se nejedná o novostavbu, ale o rekonstrukci památkově chráněné stavby s velkou dvorní přístavbou. Pokud opravu historické budovy zahájil současný vlastník, pak zde s pracemi bylo započato po roce 2007. Ač na první pohled z ulice se může jevit objekt dokončen, jedná se o hrubou stavbu. Přitom rozestavěnost původního traktu a dvorní, nové části je odlišná. a) původní část budovy, jež je starší sta let je obdélníkového půdorysu, vizuálně se člení na východní a západní část a všechny konstrukce HSV jsou zde dokončeny. Východní část je dvoupodlažní, západní spolu s využitelným podkrovím tvoří podlaží tři. Původní jsou základy, nosné stěny, stropy, z velké části klenbové či původní trámové. Zcela je dokončená střešní konstrukce, ta je ovšem nová celá, odvětraná včetně nových nosných prvků. Je realizován nejenom krov s vikýřovými okny, ale i krytina, klempířské prvky, tepelná izolace a dřevěné pohledy interiéru. Bohužel ne vždy od rýny vede svod do kanalizace. Mimo nově osazených výplní otvorů v obvodových stěnách původní části stavby (chybí kování, především kliky), je rovněž kompletně dokončená fasáda čelní – jižní stěny a štítů. To pak vzbuzuje dojem že stavba je kompletně opravená a provozu schopná. Přitom mimo vyjmenované konstrukce pak v interiéru jen místy narazíme a některé prvky inženýrských sítí – rozvody kanalizace, vody, či části prvků budoucího WC typu GEBERIT. b) dvorní část je zcela nová, nosnou konstrukcí tvoří litý žb skelet s monolitickými žb stropy, obsahuje především výtahovou šachtu, kolem které se line betonové schodiště, tady mimo základů, stěn a stropů a pravděpodobně dokončené konstrukce střešního pláště najdeme převážně jen rámy budoucích oken a právě tato dvorní část bude mít obvodové stěny z velké části prosklené. Objekt je založen na kamenných a betonových základech, izolace především nad novými přístavbami, obvodové stěny zděné tl. nad 450 mm, střešní plášť zateplen izolací o tl. 28 cm. Stropní konstrukce z velké části původní klenby nad 1. NP. původní trámové nad 2. NP. a nové trámové. Střecha nová, nad dvorní přístavbou plochá s mírným spádem, nad uličním traktem krov. Výplně otvorů na místě zjištěné, či už prosklené či pouze rámy, jsou nové. Úpravy povrchů fasáda čelní nově realizovaná, zaomítané jsou i štíty a zadní část objektu ovšem bez finální úpravy, fasáda chybí na dvorní přístavbě. Vnitřní omítky a obklady tak jak i povrchy podlah chybí rovněž, místy je realizován podkladní postřik zděných stěn. V některých místech je pak vidět z části realizované rozvody vody a kanalizace. -5-
Příslušenství stavby budou tvořit přípojky inženýrských sítí - elektrické energie, vody, kanalizace a přípojka plynu, zpevněné plochy kolem stavby, o jejich realizaci není znalci nic známo a v objektu zatím není ani osvětlení.
Účel užití :
Stavbu ke dni ocenění nelze užívat, jedná se o hrubou stavbu objektu, kterou vlastník označil slovy „polyfunkční dům“. Po dokončení má stavba obsahovat především nebytové prostory – kanceláře, v menším rozsahu pak je v podkroví uvažováno o vestavbě bytů. Dle převažujícího účelu bude stavba oceněná jako administrativní objekt.
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání.
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) Pozemek parcelní číslo 217/2, k.ú. Starý Bohumín, obec Bohumín Pozemek parelní číslo 217/5 Obec Katastrální území Počet obyvatel Kraj Základní cena Plocha pozemků
Malý lexikon obcí ČR 2013
Bohumín Starý Bohumín 21 663 Moravskoslezský 540,00 669
příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 P m2 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 nad 5000 O1 Počet obyvatel I. 0,95 nad 5000 O2 Význam obce III. 0,85 do 10 kmod Karviné O3 Poloha obce IV. 1,01 kompletní O4 Tech. infrastruktura I. 1,00 kompletní O5 Dopravní obslužnost I. 1,00 kompletní O6 občanská vybavensot I. 1,00 Základní cena pozemku ZC 440,41 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu II. větší nabídka -0,03 2 Vlastnické vztahy IV. stejný vlastník 0,00 3 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené I. přístup po pozemku cizím- VB -0,05 6 Povodňové riziko III. 100-letá voda 0,95 It 0,87 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. administrativa 0,65 2 Převažující zástavba I. rezidenční 0,08 3 Poloha v obci IV. odděleno dálnicí -0,03 4 Možnost napojení I. všechny sítě 0,00 5 Občanská vybavenost I. je dostupná 0,00 6 Dopravní dostupnost I. příjezd po cizí ploše bez parkování -0,03 7 Hromadná doprava III. zastávka do 200 m od domu 0,00 8 Výhodnost pro komerci IV. vhodná 0,10 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 bez vlivu 11 Vlivy neuvedené II. 0,00 Ip 0,73 Cena pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P 187 467,76
-6-
b) Budova čp. 460 ulice Slezská, obec Bohumín, k.ú. Starý Bohumín Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor stavby OP - obestavěný prostor Zastavěná plocha 1. NP.: 260,20 m2 1. NP.: 115,80 m2 2. NP.: 214,20 m2 2. NP.: 115,80 m2 3. NP.: 214,20 m2 920,20 m2
Konstrukční výška 3,50 m 4,20 m 3,50 m 4,20 m 3,00 m
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Součin 910,70 m3 486,36 m3 749,70 m3 486,36 m3 642,60 m3 3.275,72 m3
PVP = 3.275,72/920,20 = 3,56 m PZP = 920,20/3 = 306,73 m2
Obestavěný prostor : OP = (260,20*3,80)+(115,80*8,20) + (214,20 * 4,80) + /(330 * 3,2) : 2/ = = 3.494,48 m3
1.2. Nákladová cena
budova typu F
Budova čp. 150, Starý Bohumín Budova podle § 12 a přílohy č. 8 vyhlášky, SKP 46.21.12.1..1 Základní cena dle typu z přílohy č. 8 vyhlášky Obestavěný prostor budovy Koeficient druhu konstrukce (příl.č.10 vyhlášky) Koeficient průměrné zast. pl. 0,92+6,6/306,73 Koeficient průměrné výšky podl. 2,1/3,56 + 0,3 Koeficient polohový (příloha č.20 vyhl.) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky) Koeficient vybavení stavby výpočet(S=stand. provedení, C=chybí, P=podstand, N=nadstandartní B=konstrukce neuvedené) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení 1 Základy kámen, beton, izolované 2 Svislé konstrukce zděné nad 450 mm 3 Stropy klenby, trámové i rovné 4 Zastřešení krov, odvětraný, plochá 5 Krytiny střech různé 6 Klempířské konstrukce kompletní 7 Úprava vnitřních povrchů omítky, obklady nadstandard 8 Úprava vnějších povrchů omítka 9 Vnitřní obklady keramické ano, nadstandard 10 Schody betonové s nášlapnou vrstvou 11 Dveře dřevěné 12 Vrata neuvažují se 13 Okna Eurookna 14 Povrch podlah různorodé 15 Vytápění plynové ústřední 16 Elektroinstalace 230/400 V 17 Bleskosvod instalován 18 Vnitřní vodovod SV i TUV 19 Vnitřní kanalizace ano 20 Vnitřní plynovod ano 21 Ohřev teplé vody ano 22 Vybavení kuchyní neuvažuje se 23 Vnitřní hygien. vybavení ano 24 Výtahy ano 25 Ostatní kuchně v bytech 26 Instalační prefa jádra neuvažuje se Celkem Koeficient vybavení stavby Základní cena upravená ZCxK1xK2xK3xK4xK5xKi
-7-
ZC OP K1 K2 K3 K5 Ki
Stand. S S N N S S N S N S S S N S S S S S S S S S S N K4 ZCU
typ Kč/m2 m3 -
F 2 807,00 3 494,48 0,939 0,94150 0,88989 1,00 2,097
Podíl Podíl upr. 0,08200 0,08200 0,17400 0,17400 0,09300 0,14322 0,07300 0,11242 0,02100 0,02100 0,00600 0,00600 0,06900 0,10626 0,03300 0,03300 0,01800 0,02772 0,02900 0,02900 0,03100 0,03100 0,00000 0,00000 0,05200 0,08008 0,03200 0,03200 0,04200 0,04200 0,05700 0,05700 0,00300 0,00300 0,03200 0,03200 0,03100 0,03100 0,00200 0,00200 0,01700 0,01700 0,00000 0,00000 0,03000 0,03000 0,01400 0,01400 0,05900 0,09086 0,00000 0,00000 1,00000 1,19656 1,19656 Kč/m2 5541,12
Výpočet rozestavěnosti stavby Pol.č. Konstr. a vybavení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Základy Svislé konstrukce Stropy Zastřešení Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keram. Schody Dveře Vrata Okna Povrch podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanaliazce Vnitřní plynovod Ohřev TUV Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační jádra Celkem Nedokončeno z celku
Upr. podíl A 0,0820 0,1740 0,1432 0,1124 0,0210 0,0060 0,1063 0,0330 0,0277 0,0290 0,0310 0,0000 0,0801 0,0320 0,0420 0,0570 0,0030 0,0320 0,0310 0,0020 0,0170 0,0000 0,0300 0,0140 0,0909 0,0000 1,19656
Výpočet ceny stavby Výchozí cena stavby ZCÚxOP Nedokončeno - 47,50% Index trhu - dle pozemku Index polohy - dle pozemku Hodnota rozestavěné stavby Odpočet na opotřebení 30 % Cena stavby ke dni ocenění
Přepočtený podíl A 0,06853 0,14542 0,11969 0,09395 0,01755 0,00501 0,08880 0,02758 0,02317 0,02424 0,02591 0,00000 0,06693 0,02674 0,03510 0,04764 0,00251 0,02674 0,02591 0,00167 0,01421 0,00000 0,02507 0,01170 0,07593 0,00000 1,0000
CN NK It Ip R O CČ
dok. % 100 95 98 100 98 80 0 70 0 80 15 0 55 0 0 0 0 10 15 0 0 0 0 0 0 0
Kč Kč Kč Kč Kč
dokonč. 6,8530 13,8146 11,7299 9,3953 1,7199 0,4011 0,0000 1,9305 0,0000 1,9389 0,3886 0,0000 3,6809 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,2674 0,3886 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 52,5088 47,50%
19 363 333,02 -9 197 583,18 0,87 0,73 6 456 267,72 -1 936 880,32 4 519 387,40
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen objektů: a) pozemek parcelní číslo 217/5 v k.ú Starý Bohumín b) rodinný dům č.p. 858 na pozemku parcelní číslo 1810/2, k.ú. Nový Bohumín Administrativní cena ke dni ocenění
= = =
187 467,80 Kč 4 519 387,40 Kč 4 706 855,20 Kč
Administrativní cena nemovitostí ke dni ocenění
=
4 706 860,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Předmětem ocenění je stavba evidovaná jako bytový dům postavená před více jak 100 léty v ulici Slezská v části Bohumína zvané Starý Bohumín Stavba v oddělené části města, která má velmi dobrou dopravní návaznost jak na dálnici D1 tak do sousedního Polska, je ke dni ocenění rekonstruována. Objekt byl vyklizen, vyčištěn, byly odstraněny všechny konstrukce PSV včetně omítek, a jsou zde i realizovány některé konstrukce, kdy výsledkem stavební činnosti bude dle slov vlastníka polyfunkční objekt obsahující především kancelářské prostory a v menší části objektu je uvažováno s byty.
-8-
Dnes je celý objekt dokončen v hrubé stavbě včetně rozsáhlé dvorní přístavby, památkově chráněný objekt má očištěné klenby i původní trámové stropy, jsou realizovány nové stropy či už jako repliky původních či nové lité monolitické žb, jsou vybetonována všechny schodiště i jiné, místy atypické konstrukce v interiérech, zcela obnovená střešní konstrukce včetně krytiny, izolace a podhledů, osazeny některé výplně otvorů, okna v přístavbě převážně bez skel, čelní fasáda je dokončená, včetně finální barevné úpravy, zde ovšem již dochází k poškození římsy. Technickým výpočtem je dokončeno cca 50 % konstrukcí, nutno dodat, že chybějící konstrukce jsou prvky PSV, které určitě neznamenají poloviční náklad na dokončení stavby, ale pohltí možná až 70 % nákladů na rekonstrukci objektu. Památkově chráněny objekt je opravován kvalifikovaně a kvalitně, díky střešní konstrukci a dalším i provizorním opatřením je chráněn před povětrnostními vlivy a z části i před vstupem nežádoucích osob, nutno ovšem zdůraznit, že rekonstrukce tohoto typu objektu je velmi nákladná a vynaložené náklady se v únosné době vrátí jen u některých staveb umístěných především v lukrativních lokalitách největších měst ČR. Starý Bohumín mezi tyto lokality nepatří. Z hlediska nabídky trhu v samotném Bohumíně srovnatelný objekt nenajdeme, ty co jsou inzerovány, jsou v rozhodující míře schopny okamžitého užívání: Příklad 1.: Prodej ubytovny pro sociálně slabé v Bohumíně.Budova je zkolaudovaná v roce 2013. Kapacita lůžek je cca 50. Dům je zrekonstruován před pěti lety. plynové ústřední topení v mědi , voda v plastu, rozvod plynu v mědi, plastová okna, nové koupelny, nová střecha. Budova má 1 podzemní patro a 3 nadzemní patra. Cena k jednání včetně všech poplatků do 5 000 000.-Kč Dům prodám včetně vybavení
Objemem srovnatelný objekt u průmyslové zóny v Bohumíně, určeno jen k ubytování, novostavba (2 roky po rekolaudaci). Příklad 2.: k prodeji rodinný dům, který je vhodný využít k podnikání a současně také k bydlení, v Bohumíně Pudlově. Dům je celopodsklepený, po rekonstrukci (sádrokartony, nové odpady, nová elektřina, nově omítky, v 1.NP nová okna, nový komín vyvložkovaný nerezem - plyn). Vytápění domu je zajištěno plynovým kotlem s rozvody ústředního topení. Odpadní vody jsou svedený do žumpy. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. Součástí domu je garáž s novými krovy + omítky. Vedle domu se nachází přístřešek.
-9-
Objemem podstatně menší stavba s lukrativní plochou pozemků, lze ihned užívat, rovněž okraj Bohumína. Příklad 3.: k prodeji komerční budovu v centru města Bohumín na ulici Seifertova. Jedná se o dvoupodlažní objekt o celkové zastavěné ploše 1087m2, plocha manipulační nebo parkovací o výměře 176m2, celková užitná plocha budovy 1150m2, celková výměra pozemku včetně zastavěné plochy je 1263m2. Stavba byla od roku 1974 několikrát dispozičně měněna a docházelo k přístavbám garáží, jeviště v sále, zázemí pro obsluhu, jeviště využíváno jako sklad materiálů. Část přízemí budovy je po kompletní rekonstrukci, která proběhla v roce 2000. Byly provedeny kompletní rozvody elektro instalace, kanalizace, rozvody vody, vzduchotechnika s klimatizační jednotkou, podlahy, omítky, WC. Přízemí je rozděleno na čtyři základní části, kdy je možnost dispozičních změn. V části přízemí o výměře cca 350m2 se nachází herna s barem, skladové prostory, kanceláře, zázemí pro personál, WC pro hosty, technická místnost. Další část přízemí je využívána jako obchodní prostory o velikosti 70m2, tyto prostory jsou pronajaty, možnost rozšíření na cca 200m2, prostory jsou se samostatným vstupem z hlavní ulice. Zbylé prostory jsou nevyužívány, část tvoří bývalý divadelní sál s jevištěm a zázemím, tyto prostory jsou o výměře 211m2 a prostory, které v minulosti sloužily jako zázemí pro kuchyni a garáže. V 1 NP budovy jsou prostory, které byly využívány jako kanceláře, je zde sedm samostatných místností o výměře od 14m2 do 95m2, dispozice patra je však možno změnit dle potřeb. Zázemí pro personál, sprchy a sociální zařízení, skladové prostory 3x, všechny prostory mají samostatný vstup z centrální chodby. Patro budovy je nutné rekonstruovat. Budova je postavena z cihel pálených, stav krovů dobrý, střech byla průběžně opravována a měněna. Objekt je napojen na vodovod, kanalizaci, plyn, el. připojení 63A . V zadní části budovy se nachází dvorek o celkové ploše 176m2, tento prostor je možno využít jako parkovací plochu pro cca 7aut , dostupnost pro zásobovací vozy. Dobrá dostupnost do centra města, lukrativní část.
- 10 -
Z větší části poškozený objekt vyžadující ve velké míře rekonstrukci. Stavba 2 - 3 x větší než objekt posuzovaný stojící v blízkosti nákupního centra Kaufland. Pozemek plošně větší, nezastavěná část velmi malá. Cena požadovaná na realitních servrech se liší až o 15 % oproti ceně nakonec sjednané, především u posledního objektu je požadovaná cena vzhledem k jeho stavu nepřiměřená. A nic na tom nemění ani lepší umístění objektu vůči centru města Bohumína. Posuzovaný objekt má své kouzlo, historické klenby, původní trámové stropy či jejich repliky i celkový vzhled objektu je atraktivní, nicméně investice nutné pro dokončení objektu budou nemalé a jejich návratnost vyžaduje velmi zodpovědný manažerský přístup. V tuto chvíli bez ohledu na náročnost (jak technickou tak finanční) provedených prací je předmětem ocenění hrubá stavba s bezmála zcela dokončenými konstrukcemi HSV a jen některými konstrukcemi PSV. Ty chybějící náleží mezi nejnákladnější stavební práce. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí metodou srovnání a analýzou situace ve výši
Cena nemovitosti určená srovnáním
4 960 000,00 Kč
C) Závěr : Administrativní cena nemovitosti ………………………………………...................….. 4 706 860,00 Kč Cena nemovitosti určená srovnáním a analýzou situace…………………….…..………4 960 000,00 Kč Cenu posuzované nemovitosti evidované na LV č. 537 vedeném pro katastrální území Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná, tj. pozemku parcelní číslo 217/52, jehož součástí je budova č.p. 150 (rozestavěno) vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. určuji ve výši:
4 960 000,00 Kč Slovy : čtyřimilionydevětsetšedesát korun českých
V Otrokovicích, dne 5. února 2015
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5792 - 22/2015 a) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 26/15. - 11 -
Mapové přílohy posudku:
Pohled z ptačí perspektivy na objekt č.p. 150, ulice Slezská, obec Bohumín, Starý Bohumín
Fotodokumentace :
jižní průčelí budovy čp. 150 na ulici Slezská v Bohumíně
- 12 -
levé křídlo spolu s podkrovím tvoří tři nadzemní podlaží, pravé je dvoupodlažní
Přístavba ve dvoře je třípodlažní, neboť navazuje na levou část objektu, u pravé části je zadní přístavek jen přízemní.
východní štít
přízemní přístavek - 13 -
V přízemí východní části najdeme toto stavební dílo
dveřím v obvodovém plášti chybí část kování
Pohled na prvky stavby, které činí objekt památkově chráněných – klenby nad 1. NP. a původní tránový strop nad 2. NP.
klenby jsou očištěné z obou stran
těleso původního komínu v podkroví
- 14 -
Přístavba je skeletem s dozdívkami, prostory budou prosvětleny velkoplošnými okny, zatím bez skel.
Středem přístavby je vyzděná výtahová šachta, kolem ní se vine betonové schodiště
ukázka některých instalací – část WC systému typu Geberit, potrubní rozvody
- 15 -
Nová střecha vytváří podkrovní prostor kde mají být vestavěné byty, dokončeno je i podbití
Strop nad 3. NP., výhled z okna na dvorní přístavbu
Některé dokončené konstrukce již podléhají destrukci
- 16 -
Výpis z KN:
- 17 -
