ESZTERHÁZY KÁROLY FŐISKOLA GAZDASÁG- ÉS TÁRSADALOMTUDOMÁNYI FŐISKOLAI KAR GAZDASÁGTUDOMÁNYI INTÉZET
Az otthonteremtés hazai „lehetőségei” az ezredfordulót követően (KÉZIRAT)1
MÁTÉ DOMICIÁN Email:
[email protected] URL: http://www.ektf.hu\~matedomi
A rendszerváltást követően az állam szinte teljesen kivonult a lakáspiacról. Ebben a cikkben az aktuális lakáshelyzettel kapcsolatos makrogazdasági adatokat, és főbb megállapításokat találhatjuk meg (pl. az épülettípusok megoszlását, a lakások felszereltségét, és az újonnan épített valamint a meglévő lakásállományban végzett beruházásokat stb.) Hogyan lehet a lakáshoz jutást finanszírozni? A legtöbb erőforrást a hazai lakások vásárlásakor és építésekor (néhány KSH-s szakértő és felmérés szerint) a meglévő ingatlanok eladása, a saját megtakarítások, és a szülőktől származó támogatások jelentik. Azonban nemzetközi összehasonlításban is hátul kullogunk az alacsony szintet képviselő (a lakásvásárlók állal felvett) hitelek és igénybevett támogatások terén. Megoldást jelenthet a lakástakarék-pénztáraknál elhelyezett növekvő lakossági megtakarítások (szerződés száma, és értéke szerinti) erősödése, illetve az állami hitel és egyéb támogatási rendszerek (rászorultság alapon történő) hatékonyabbá tétele. Kulcsszavak: lakáshelyzet, lakástakarék-pénztárak, lakástámogatások
Abstract DOMICIAN MÁTÉ
Problem areas in the Hungarian housing market
This paper discusses the key issues and problems of the Hungarian housing market, such as the conditions and quality of different types of dwellings, financing home buying, home building and other housing investments. During the 1990s, the Hungarian state almost absolutely withdrew from the housing market. The resources of Hungarian households for housing have become very scarce and varied, including revenues form selling previous properties, savings or family assistance; while the use of home loans and state subsidies lags far behind the international practice. To improve the housing situation in Hungary, the growing market of advance-savings for housing (provided by building societies), more efficient government intervention and new home-loan schemes wile have a vital role. Keywords: housing conditions, housing savings banks, loan and subsidy systems.
EGER, 2006 1
A kézirat felhasználása kizárólag a forrás megjelölésével történhet.
I. Bevezetés A hatvanas évek közepétől az állam csaknem két évtizeden keresztül kiemelt szerepet tulajdonított (az égető lakáshiány miatt) a lakáspolitikának. Az 1990-es évek elején a költségvetési lakástámogatások közel a GDP 6%-át tették ki, amelyet a mindenkori kormány főként bérlakás-építésre, fenntartásra, és saját tulajdonú lakások építési és hiteltámogatására folyósított. A rendszerváltás előtti támogatási-rendszer eredményeként ugyan javult a lakáshelyzet, azonban a támogatásokhoz nem célirányosan lehetett hozzájutni. (Elsőbbséget élveztek a bérlakások elosztásában, pl. a nagycsaládosok, de nem kötötték jövedelemhatárhoz a támogatás mértékét. Ráadásul a lakásépítések mennyiségi növekedése ellenére elmaradtak a lakásfelújítások, és korszerűsítések is.) A rendszerváltás utáni átalakulási folyamatban az állam (az addigi lakáspolitikáját feladva), folyamatosan kivonult a lakásépítési piacról, amely új feszültségekhez vezetett. A gazdaságot sújtó magas infláció miatt a lakáshoz jutás pénzügyi feltételei romlottak (az ingatlanárak is jelentősen növekedtek), a lakásépítések száma visszaesett, így a lakásállomány minősége tovább romlott. A lakáskiadások a háztartások jövedelméhez mért aránya drasztikusan növekedett, a lakbér és díjhátralékok felhalmozódtak, így a lemaradó-leszakadó társadalmi rétegek szociális lakásproblémái tovább súlyosbodtak. A jelenlegi hazai lakásviszonyokból az alábbi következtetéseket vonhatjuk le:
II. A hazai lakáshelyzetről röviden 2004 elején közel 4 millió 134 ezer lakás találhattunk Magyarországon, ez 1000 főre számolva 409 lakást jelent. A lakott lakásállomány minőségi és laksűrűségi adatai folyamatos javulást mutattak. A 100 szobára jutó lakók száma átlépte a kritikus „százas” határt (98), és emellett nőtt az egy főre jutó alapterület is. (1. táblázat). 1. táblázat: A lakott lakások alapterülete, és laksűrűsége Magyarországon
Forrás: KSH 2005/b
A nem lakott lakások száma az előző népszámlálási adatokhoz képest megduplázódott, ami a teljes lakásállomány közel nyolc százaléka (341 ezer), amely merőben más szerkezetű (ingatlan) penetrációt, és egyben rugalmasabb lakáspolitikát feltételez. A magyarországi lakásállomány épülettípusok szerinti összetételében meghatározó az 1-3 lakásos épületek egyre növekvő túlsúlya: családi házban, illetve hagyományos parasztházban található a lakások csaknem kétharmada (63%) (1. ábra). 1. ábra: A lakottlakás-állomány megoszlása épülettípusok szerint
Forrás: KSH 2005/b
2
Lakótelepen található a lakások közel egyötöde (Budapesten és megyeszékhelyeken ez az arány akár 45%-os is lehet), míg más többlakásos épületekben, pl. hagyományos városi bérházakban, zöldövezeti épületekben további (17 %-ot) figyelhetünk meg. A négy és többlakásos épületek zöme (1,3 millió) társasházként működik, amelynek 41%-a panelfalazatú. A legfőbb problémákat a szigetelés hiánya, és a korszerűtlen (táv)fűtési rendszerek okozzák. A szabályozhatatlan és indokolatlanul (igazságtalan) magas fűtési költségek is „bosszantják” az amúgy is elégedetlen lakókat. Jelentős ma Magyarországon a háztartásoknak azon száma (kb. 300 ezer), amelyek nem képesek megfizetni a lakhatási költségeiket. A közüzemi díjak, a lakbér, és a hiteltörlesztések hátralékainak növekedése jól jelzi ezt a (sajnálatos) folyamatot. A lakásállományon belül a saját tulajdonos által lakott lakások aránya (a rendszerváltást követő tanácsi és önkormányzati lakások tömeges privatizációja miatt), az EU átlagát jócskán meghaladva (40-45%), továbbra is magasnak tekinthető. Az erőfeszítések ellenére tovább csökkent az önkormányzati bérlakások aránya, ezzel a remélt reformfolyamat elmaradt. Jelenleg a magyar lakásállomány csaknem 92%-a magánkézben, 4%-a önkormányzati tulajdonban található, és csak 2,5% tekinthető bérlakásnak. 1998 óta folyamatosan, bár nem egyenletesen növekszik a lakásépítési konjunktúra alakulását jelző, új lakásra kiadott építési engedélyek száma: a 2004-ben kiadott közel 60 ezer új engedély már csaknem kétszerese az 1999 évinek. A megépített lakások száma is megkétszereződött, 2004-re (közel 36 ezerre-re) emelkedett, amely már megközelíti a szakértők által optimálisnak (40,000) ítélt adatot. Ez a negyvenezer új lakás teremtené meg az ideális egyensúlyt a régi, és az új lakások optimális polarizációja között, sőt (közvetlenül) évenként 1-2%-al növelné GDP-t, jelentős adóbevételeket, és munkahelyteremtést (több tízezer) is okozna. (Ez a tendencia szakértők szerint az idei évtől megfordulhat, mert a „Gyurcsány-kormány” fémjelezte államháztartási hiányt korrigáló megszorító intézkedések (adó stb.) elemei várhatóan visszavetik az építkezési kedvet.) A lakásépítkezések szerkezete, a beruházók, a kivitelezők, és az új lakások minőségi összetétele tekintetében a hazai lakáspiac sokkal inkább megfelel a korszerű kor követelményeinek. Az új építkezések magas minőségi színvonala, valamint a régi lakásokban történő korszerűsítések, felújítások eredményeként gyors ütemben nő a jó minőségű lakások aránya. Ugyanakkor meghatározható a lakásállománynak egy olyan szegmense (az összes lakásnak 10-15 százaléka), amely nem felel meg az alapvető minőségi követelményeknek. Jelentős mértékű még az elöregedett (23% háború előtti), és a komfort nélküli otthonok aránya (10,9%) is, és a lakásállomány jelentős része (közel kétharmada) valamilyen felújításra szorul. Megfigyelhető továbbá főleg a budapesti és a környező agglomerációs övezetekben, egy a 90-es évektől kiteljesedő földrajzi értelmezésű polarizációs, és szuburbanizációs folyamat, amelynek eredményeként 80%-al több (közel 150 ezer) lakos települt át a zöldövezeti településekre. A lakásépítések intenzitást döntően ez a „vidéken” is egyre jellemzőbb) migrációs folyamat befolyásolta a lakások minőségének és állományának (főleg a négylakásos, vagy annál nagyobb családi házak) alakulásában. A lakásberuházások (amelyek tartalmazzák a régi lakásokban végzett felújítások, korszerűsítések becsült értékét is) jelentős mértékben emelkedtek 1999 óta, és 2002-ben már közelítették, 2003-ban pedig valószínűleg már elérték a GDP 5 százalékát. A lakásépítések szerkezetében hosszú évtizedek után éppen az elmúlt 4–5 évben következtek be érdemi változások. Ezek fő jellemzői: a beruházói kör (vállalkozók térnyerése) összetételének
3
megváltozása, az értékesítésre és bérbeadásra épülő lakások arányának növekedése, a profi kivitelezés jellemzőbbé válása, a differenciáltabb méretű lakások építése, és a lakásépítkezések területi eloszlásának átalakulása. Az 1999 óta eltelt időszakban a 800 ezer közművesített lakás közel kétharmadában végeztek valamilyen pótlólagos beruházást, amely azok lakhatóságát, komfortosságát, és (ezáltal) értéküket is növelte (2. táblázat). 2. táblázat: Az 1999 óta közművesített lakásokban elvégzett utólagos munkavégzések Megnevezés
A lakások száma (ezer db.)
A közművesített lakások %-ában
Korszerűsítés ebből fűtés melegvíz fürdőszoba, WC Karbantartás (festés, mázolás, csempézés stb.) Felújítás (vezetékek, bádogos munkák, készülékek stb.)
271 197 121 102 471
50,6 36,8 22,6 19,0 88,2
319
59,7
Forrás: KSH 2004 alapján saját szerkesztés
A hiányosan „ellátott” településeken a nagyarányú közműfejlesztések középpontjában a gázfejlesztések, és bevezetések álltak. Az utóbbi években azonban a közcsatorna-hálózat kiépítése került az első helyre. A közművesítés (mint láthatjuk) további pótlólagos beruházások révén elősegítik a lakásállomány minőségének javulását. A jelenlegi ingatlanárak mellett az átlagkeresetből szinte lehetetlen belátható időn belül lakást vásárolni, így még jelentősebb szerep hárulhat a finanszírozást elősegítő intézményekre. A lakások árainak becslésekor (a négy évvel ezelőttiekhez képest) éves szinten, az ingatlanok érékei átlagosan 24-25%-al is növekedtek. Természetesen nem szabad figyelmen kívül hagyni a regionális különbségeket (Budapest és Észak-Alföld a két „ellenpólus”), de mindenképpen elmondható, hogy az ingatlanpiacon további lendületet az uniós csatlakozás és pályázati források jelent(ett)enek. A GKI ingatlanpiaci konjunktúra alakulását elemző felmérések (az ingatlanpiaci szereplők esetében) 30%-os erős túlkínálatról, és 60%-os túlkínálatról tudósítottak, míg 15%-uk érzékelt egyensúlyi lakáspiacot. Az elkövetkező időszakban továbbra is számítani lehet a bevásárlóközpontok és hipermarketek térnyerésével. Az üzlethelyiségek piaca várhatóan továbbra is pezsgő marad (főleg Budapesten), elsősorban az erős kiskereskedelmi verseny által kikényszeríttet profilváltások miatt. Az ingatlanok eladását a forint árfolyamgyengülése, a várhatóan megélénkülő infláció nagyon megnehezítheti, mert a lakáshitelezést, és a kamatlábakat is magas költségszinten tartaná. Így a magas kamatlábak magas törlesztő-részleteket eredményeznek, ami megnöveli a vissza nem fizetés kockázatát.
III. A lakásfinanszírozás „lehetőségei” hazánkban A rendszerváltást követően az állam gyakorlatilag teljesen kivonult a lakásszektorból, azonban mára ez a folyamat teljességgel megfordult. A 2001-ben bevezetett, állami támogatású lakáshitelek igénybevétele robbanásszerűen növekedett, a lakáshitel-állomány 2005 végére meghaladta a 2.241 milliárd forintot, amely a GDP mintegy 9-10 százaléka. Mindez a költségvetés számára a lakáskiadások hiteleinek támogatásával, és az adókedvezménynyel együtt közel 300 milliárd forintos kiadást jelentett. Ez nem is annyira meglepő, hiszen egy a lakosság körében elvégzett reprezentatív KSH felmérés szerint egyre többen (30%) akarnak változtatni lakáshelyzetükön.
4
A lakáspolitikában az állam legfontosabb célja a lakásfinanszírozási rendszer kialakítása, és a költségvetési támogatások hatékonyabb felhasználása. Hosszabb távon célszerű egy kölcsönfelvételen alapuló önfinanszírozó lakásrendszer kialakítása.
I. A lakás-előtakarékosság, és a lakástakarék-pénztárak Az élőtakarékossági rendszer előnye, hogy ösztönzi a „középréteget” a lakáscéljaik megvalósításához szükséges saját források előteremtésére. A lakástakarék-pénztárak nem oldják meg teljes mértékben a lakáshoz-jutás (szükséges forrásainak előteremtésének) problémáját. A lakásvásárlóknak további hitelek felvételére is szükségük lehet más hitelintézetektől. Ez az ún. „zárt rendszer” elősegíti a felújításokhoz szükséges anyagi források előteremtését, a lakás mobilitást; ezáltal folyamatos, és fizetőképes keresletet biztosít a lakáspiacon. A közös alapban takarékoskodók számára sokkal hamarabb lehetővé válik (az élőtakarékosság segítségével) a kiszemelt ingatlan megszerzése, mintha egyedül takarékosodott volna. Valamint megakadályozza, hogy más paralel üzletág (magasabb kockázata) veszélyeztesse ezt a tevékenységet, és egyben lehetővé teszi a piaci kamatszinttől független, és alacsonyabb, fix kamatlábak alkalmazását. A német pénztárakhoz hasonló magyar rendszerben csak azok kaphatnak hitelt, akik már korábban betétet (megtakarítást) helyeztek el a lakástakarék-pénztárnál. (Ez adja a rendszer biztonságát). A zárt rendszer azonban elszigetelt a tőkepiactól, a lakáskölcsönöket a kiosztási összegből nyújtják, így előfordulhat, hogy az ügyfélnek várnia kell a hitelre. Németországgal ellentétben, Franciaországban a lakástakarék-pénztárak nem szakosított pénzintézetekként működnek. Franciaországban az 1970-es években a zárt rendszert nyitottá alakították, annak érdekében, hogy a hosszú távú megtakarítások növekedjenek. A lakás-élőtakarékossági konstrukciókat kereskedelmi bankok és takarékpénztárak együtt ajánlják. Az ún. nyílt rendszer azt jelenti, hogy a lakás-előtakarékoskodó összegyűjtött pénzét más, a rendszeren kívüli személyeknek is felkínálhatják lakáscélú hitel formájában. (A két rendszer közötti legfontosabb különbségeket a 3. táblázatban találhatjuk meg.) 3. táblázat: A francia és a német rendszer (előtakarékossági) konstrukciójának eltérései: Francia
Német
Nyitó hitelösszeg Minimális éves megtakarítás
Ismérv
Alacsony minimum Van
Minimális megtakarítási idő Állami ösztönzés
4 év Adómentes, és kamattámogatás A megtakarítási idő után azonnal. Rokonok között is lehetséges Vásárlás, építés, energiatakarékos beruházás
Nincs minimum Nincs, de ösztönzik a rendszeres megtakarítást 2 év Csak lakáscélú felhasználás esetén: ua. Bizonytalan hosszúságú várakozási idő után Nagyon korlátozott Vásárlás, építés, felújítás, korszerűsítés
Hitelnyújtás ideje Szerződésből származott jogok átadása Hitel felhasználhatósága
Forrás: Dr. Botos K. 2002. alapján saját szerkesztés
Mint láthatjuk a nyílt rendszernél, a megtakarítok a rövidebb betéti szakasz letelte után azonnal, „sorban állás” nélkül hozzájuthatnak pénzükhöz, sőt a felvehető hitel összege magasabb, mint a többi nyugat-európai lakástakarék-pénztárnál (kb. két és félszerese). A felhasználási kör azonban szűkebb, csak új vagy használt lakás vásárlására, vagy energia-megtakarítást célzó létesítmény létrehozására lehet felhasználni, lakásfelújításra nem. A lakástakarék-pénztárak betéti és hitelkonstrukciójának számos előnye sorolható fel mind az ügyfél, mind a pénztárak szempontjából: előre kalkulálható; a betétszámlán évente állami támogatást1 írnak jóvá, a betéti kamat
5
fix (3%), és a kölcsön kamata és kockázata szintén stabilan alacsony (6%); az igénybevételi lehetőségek általában igen széles körűek2, és általában rövid (3 hónap) várakozási idő3 után igénybe vehetők. Kedvező hozamú, mert a megtakarításokra fizetett kamat, és az állam által nyújtott fix támogatás együttesen, –más hasonló kockázatú megtakarításokhoz képest– kiemelkedő hozamot biztosít. (A hozam összehasonlítást lásd a 2. ábrán). 2. ábra: Összehasonlító hozamadatok az állampapír és az előtakarékossági konstrukciók között
Forrás: Lakás-takarékpénztárak (Fundamenta-Lakáskassza) belső anyagai
Egy 4 éves futamidejű konstrukcióval egy kedvező, 13 % körüli (8 év esetében is 8% fölötti) hozamot lehet elérni, mint egy hasonló futamidejű pénzpiaci betételhelyezéssel. A lakás-előtakarékossági törvény hatályba lépését követően három pénztár kezdhette meg működését. A lakáshitelezés területén vezető szerepet betöltő OTP Bank önállóan, külföldi segítség nélkül kezdett pénztára szervezésének. Az osztrák EA-Generali magyarországi érdekeltségeit (Postabank, Providencia, Generali stb.) és a korábban már létrejött Otthon Magyar-Osztrák Lakástakarék-pénztárt szervezte egy csoportba a Lakáskasszához. A harmadik szereplő a Takarékbank, amely az egyik legnagyobb német pénztárral közösen alakította meg pénztárát, a Fundamentát. A Fundamenta, és a Lakáskassza 2002-ben egyesült így jelenleg kétszereplős a hazai piac. A szerződések számát és a szerződések összegét tekintve a sokáig piacvezető OTP-hez (az összeolvadás után) a Lakáskassza-Fundamenta Rt. jelentősen felzárkózott, és a szerződési összeget tekintve mára "át is vette a vezetést"(lásd a 4. táblázatot). 4. táblázat: Az ltp-pénztárak mutatói, 2005 áprilisában (milliárd forint) Mutatók
FundamentaLakáskassza
OTP
Összesen
Betétszerződések (ezer db.) Szerződéses összeg Már kifizetett betét Már folyósított hitel Beváltott szerződések értéke
442 479 74 8 476
499 471 67 7 426
951 950 141 15 902
Forrás: Figyelő: XLIX, 22. szám A rendszer biztonságos működéséhez elég lenne, ha egy „kifutó” szerződés helyett csak egy újat kössenek meg. Ugyanakkor az a veszély nem fenyeget, hogy nincs elegendő új belépő a rendszerbe (tavalyi években 2, 3-szor annyian léptek be, mint amennyinek kiutalták a pénzüket. A rendszer tehát növekszik, a lakosság mintegy 10%-a rendelkezik ltp-szerződéssel. (Ez az arány még jócskán nőhet (Németországban, és Csehországban 30% fölötti.) Minden rendszerről (akár zárt, akár nyílt) általában elmondható, hogy a lakásvásárlók és építők finanszírozási igényeinek csak egy részét (általában harmadát) tudják fedezni; ezért az állam, és más hitelintézetek további hitelforrásokat biztosítanak.
6
IV. Lakástámogatás ma Magyarországon Az államnak kötelessége (célszerű is) céljai „a mielőbbi lakáshoz jutás elősegítése” elérése érdekében különböző támogatási rendszereket kidolgozni. A rászorultság (a „hátrányosabb” helyzetben lévő gyermekes családokat) és egyéb szociális megfontolásokon keresztül szükséges az előtakarékoskodókat, és a hitelek visszafizetését vállalókat (a megtakarítási, építkezési és a törlesztési szakaszban) államilag támogatni. Jelenleg számos ilyen konstrukció létezik, a teljesség igénye nélkül ezek a következők: 1.
Lakásépítési „szocpol” kedvezmény: a kedvezmény vissza nem térítendő állami támogatás4, melyet az igénylő gyermekek száma után, kizárólag új lakás építéséhez, illetve megvásárlásához egyszer vehet igénybe. A lakásbővítéshez (méltányossági alapon illetve három, vagy több gyermek esetén), használt lakás vásárlásához a fenti összegek fele (lakásbővítési kedvezmény „fél szocpol”) vehető igénybe. Mindkét esetben természetesen igénybe vehető a megelőlegező kölcsön születendő gyermek(ek)5 bevállalása után. A fiatalok (35 év alatti) otthonteremtési támogatása („fészekrakó program”) használt lakásvásárlás esetén állami garanciát és tízszázalékos (esetenként húsz is lehet) önerőt6 biztosít, amely a gyermekek után járó „fél szocpol” kedvezménnyel is kiváltható.
2.
Adó- és illetékkedvezmények: az ÁFA-visszatérítési támogatás új lakás építésekor az építési költség megfizetéséhez, és új lakás megvásárlásakor pedig a vételár kifizetéséhez igényelhető. A támogatás összege az építési költségről kiállított bizonylatokban, feltüntetett bruttó összeg 60 százaléka, maximum 400 000 Ft. A személyi jövedelemadóra (SZJA) vonatkozó csökkentés (adójóváírás) mértéke az év során befizetett törlesztés 40%-a, ami nem lehet több, mint 120 ezer Ft. További 50%-os illetékkedvezmény illeti meg a 35 éves kor alatti, első építkezőket és újlakás vásárlókat, amelynek összege maximum 40 ezer Ft lehet (ha az ingatlan értéke 15 millió Ft alatti, akkor 100%-os az illetékkedvezmény).
3.
Kamattámogatás, és kezességvállalás: a jelzáloghitelek kamatterheinek enyhítésére az állam a hitelek forrásául szolgáló jelzáloglevelek7 kamatához (az első 20 évig) támogatást nyújt a hitelintézeteknek. így pedig közvetve a hitelfelvevő részére. A kamattámogatás (a kiegészítő is) lakásépítéshez, az új és a használt lakások megvásárlásához, bővítéséhez, korszerűsítéséhez jár. A használt lakások esetében a támogatott hitelek felső határa a jelenlegi 15 millió forintról 5 millió forintra csökkent, új lakásoknál a támogatott hitelek felső határa 15 millió forint maradt8. Fiatalok és a közszféra alkalmazottainak lakáskölcsönéhez kezességvállalás a lakásingatlan hitelbiztosítéki értékének9 60%-át meghaladó kölcsönrészre jár.
4.
Lakóház felújítási támogatás: állami támogatás, amely a társasházak közös tulajdonú helyiségeinek, valamint a lakásszövetkezetek tulajdonában álló épület-részeinek felújítására, korszerűsítésére felvett hitelintézeti kölcsönök kamatainak10 törlesztéshez nyújt lehetőséget. Természetes létezik a panelprogram és más (energetikai korszerűsítéseket célzó) pályázatok keretében igényelhető támogatás is. Ekkor egyharmadban az állam, az önkormányzat és az állampolgár állja a felmerülő költségeket.
5.
Akadálymentesítési támogatás: súlyosan mozgássérült személyek lakásának műszaki akadálymentesítéséhez, többletköltségeihez vissza nem térítendő támogatás11 vehető igénybe, amely felhasználható meglévő lakás korszerűsítéséhez, illetve új lakás kialakításához (építés, vásárlás) is.
6.
Lakbértámogatás (pályázati úton) vissza nem térítendő állami támogatás12, szociálisan rászoruló gyermeket nevelő háztartások számára. Természetesen az önkormányzatok egyedi döntései alapján a rászoruló
7
családok kamatmentes kölcsönhöz, és vissza nem térítendő támogatásokhoz is juthatnak a törvényben rögzített céllal. Kedvezményes hitelkonstrukció vehető igénybe új és használt bérlakások esetén is 5-10%os önerő, állami árfolyam garancia stb.).
III. A lakásvásárlók által igénybevett hitelek és támogatások A 2005. év végén a lakáshitelek állománya 2242 milliárd Ft-ra növekedett (16%-os növekedés az előző évhez képest, amely már a GDP közel 10 százaléka!), melynek 21 %-át deviza alapú lakáshitelek (69% -os növekedés) adták. A magyarországi háztartások közel 14%-ában törlesztik ezt a többségében jelzálogalapú13 hitelállományt, amelynek többsége lakásvásárlásokhoz kapcsolódik. Az állomány 95%-a a hitelek minősítése szempontjából problémamentes, 3% külön figyelendő, az átlag alatti, kétes és rossz minősítésű hitelek pedig 1,5%-t tettek ki. 2005-ben 121 ezer lakáshitelt engedélyeztek 538 md. Ft értékben. Az engedélyezett hitelek számában az előző év végéhez képest kis mértékű csökkenés, összegében enyhe növekedés következett be (3. ábra). Mindenesetre csökkent az állami támogatású lakáshitelek aránya (már csak 36%) az összesen engedélyezett hitelekhez képest. 3. ábra: Az engedélyezett lakáscélú hitelek 2001-2005 160 000
800 000
140 000
700 000
120 000
600 000
100 000
500 000
80 000
400 000
60 000
300 000
40 000
200 000
20 000
100 000
0
0 2001
2002
2003
2004
2005
Támogatott hitelek száma (db)
Nem támogatott hitelek értéke (millió Ft.)
Támogatott hitelek száma (db)
Nem támogatott hitelek értéke (millió Ft.)
Forrás: MNB 2006 alapján saját szerkesztés
Az arányok megváltozásának oka, hogy a deviza alapú hitelezés további terjedése, amely a tárgyidőszakban engedélyezett hitelek számának 52 százalékát, összegének 59 százalékát teszi ki. A tárgyidőszakban egy-egy ügyfél részére átlagosan 4,5 millió Ft összegű lakáshitelt engedélyeztek (nincs jelentős emelkedés). Változás történt azonban a folyósított lakáshitelek szerkezetében. Míg 2004-ben az építésre és új lakás vásárlására nyújtott hitelek aránya 51%, addig 2005-ben ez az arány közel 34%-ra csökkent. Az előző év azonos időszakában a leggyakoribb hitelcél a használt lakások vásárlása, amelynek gyakorisága tovább nőtt. (Míg 2004 II. félévében a folyósított hitelösszeg 30 százalékát használt lakások vásárlására költötték, addig jelen félévben már közel 51 százalékát.) A használt lakás vásárlása a hitelcélok számában elérte, összegében pedig meghaladta az új lakásokat választók együttesét. A lakáscélú hitelek futamideje megközelíti átlagosan a 14 évet, sőt a hitelcélok közül a lakásépítés és az új lakás vásárlás esetén eléri a 18 évet. A lakásszerzés során legtöbbször a meglévő saját forrásokat (saját megtakarítás és munka, korábbi ingatlanok eladása stb.) használják fel. Az anyagi forrásokat kiegészítő igénybevett banki hitelek (39%) mellett, a lakásszerzésben számításba vett források között második helyen a szociálpolitikai kedvezmény áll: ehhez a háztartá-
8
sok közel 23%-a kapott támogatást, és döntően (60%) a kétgyermekes támogatást vették igénybe. A „rangsorban” az állami támogatások és kölcsönök (19%) szerepelnek, ezeket a munkahelyi támogatások és hitelek, majd az önkormányzati támogatások követik (lásd a 4. ábrát). 4. ábra: Az 1990 óta igénybe vett támogatások és hitelek részesedése Egyéb
6,3%
Családi támogatás
18,7%
Önkormányzati hitel
8,7%
Munkahelyi hitel
14,0% 2,0%
Ltp-hitel
3,6%
Jelzáloghitel
23,1%
39,4%Bankés szövetkezeti hitel Szoc. Pol
Forrás: KSH 2005/b alapján saját szerkesztés
Az elmúlt évek kiszélesedő lakáshitelezések, és a lakásépítési támogatások kiterjesztésének és megemelésének következtében bár az igénybevevők aránya folyamatosan növekszik, ennek ellenére a hazai lakás-hitelezési helyzetre számos jellegzetesség továbbra is fennáll. Sajnos főleg az alacsony jövedelműekre (és a leginkább rászorulókra) továbbra is igaz az a megállapítás, hogy nemzetközi mércével mérve is rendkívül alacsony az igénybevett külső források aránya. Átlagosan tekintve (8 és 25% közötti a jövedelemtől és az életkortól függően), a források között a lakásépítési támogatás alig játszik szerepet, aminek az alapvető oka, hogy viszonylag kevesen jutnak hozzá (szigorú szabályok: egyéb ingatlannal nem rendelkezhetnek, életkor stb.). A támogatásokat főleg a fiataloknak szánják, akik még a szülői támogatásokra is igencsak rászorulnak. A korábbi ingatlanok eladása mellett tehát a szülői támogatások is dominánsak. A hitelezési és támogatási rendszerek hatékonyságával (mennyire képesek az alacsony jövedelmű háztartások igénybe venni) kapcsolatosan fontos megemlíteni, hogy sajátos módon a szociálpolitikai kedvezményt és a lakáshitelezési támogatást is az átlagosnál magasabb jövedelműek vették igénybe. Mivel alacsony jövedelmű háztartások csak nehezen jutnak hitelhez, így a mozgásterük rendkívül szűk a lakáspiacon. Változások remélhetőleg a támogatások kiszélesítésétől várhatóak (életkor, mérték stb.), azonban a lakosság megtakarítási hajlandósága napjainkban igencsak kimerült, az elkövetkező néhány szűkös év megszorításainak következtében a jövőképünk sem túl „rózsás”. A hazai hitelekhez szokott ügyfelek (egyenlőre) még ódzkodnak az ingatlanok lízingelésétől, még el kell telnie bizonyos időnek, hogy néhány előnyét kihasználva megbarátkozzanak az új lehetőségekkel. A felelőtlen hitelek felvétele helyett inkább véleményem szerint az (a szülő-gyermek közötti) öngondoskodást megerősítve, talán a „Baba-kötvény”14 erőteljesebb állami támogatásával, vagy valamilyen más kedvezőbb államilag támogatott (árfolyamkockázatoktól mentes) hitelkonstrukcióval lehetne folytatni. ***
9
Összegzés Az otthonteremtés problémája minden emberi szükséglet között kiemelkedő szerepet tölt be, többek között ezért is kell az államnak ösztönözni és támogatni a lakosságot (főleg a fiatalokat) a normális „családi tűzhely” mielőbbi megteremtésében. A rendszerváltást megelőző, és követő gazdasági újjáépítési időszak nem tette lehetővé a korábbi mértékű állami szerepvállalást, ezért a hazai lakáshelyzetből adódó anomáliákat (tulajdonosi hányad, lakások minősége és kora, új lakások építése stb. orvosolandó „zöld utat kaptak” a lakástakarék-pénztárak. A lakás-előtakarékosság rendszere bár ösztönzi a megtakarításokat, azonban egyedül nem képes hatékony forrást biztosítani a rászorultak lakáscélú beruházásaihoz, ezért a mindenkori kormányok átvettek a korábbiakban is meglévő lakásfinanszírozási támogatásokat (szocpol, hiteltámogatások stb.), de a továbbiakban még igazságosabbakat és elérhetőbbeket is kidolgozhat(ná)nak. Talán a módszerekben nem, de a célban egyetérthetünk: főleg a „hátrányosabb” megélhetési és jövedelem szinttel rendelkező rétegek számára kell hatékonyabbá tenni az állami támogatások valódi célhoz juttatását.
Felhasznált irodalom 1.
Dr. Botos Katalin: Különleges pénzügyi intézmények, (2002), SZTE
2.
Fészekrakó program: középpontban a fiatalok: http://www.magyarorszag.hu,
3.
Figyelő http://www.fn.hu : (2005). XLIX. 22. szám: Beértek 58.-60. o. (2006) 01.30. szám: Öt-tíz százalék kell a bérlakás-hitelekhez, (2006/b) 04.30. szám: Kinek jó a lakáslízing?
4.
Gazdaság Kutató Intézet (2005.) Az ingatlanpiaci konjunktúra alakulása, http://www.gki.hu,
5.
KSH tanulmányok, és felmérések: http://www.ksh.hu, Bakos-Brinszkyné-Kozán-Pásztor: Lakásépítések 1990-2004, (2005/a), Farkas-Giczi-Székely Lakásviszonyok 1999-2003 (2004), Farkas-Giczi-Szabó-Székely: Lakásviszonyok az ezredfordulón (2005/b.), Sándorfi László: Lakossági lakáshitelezés 2005. II. félév (2006),
6.
KSH: Statisztikai évkönyv (2006),
7.
Lakás-takarékpénztárak belső anyagai: díjtáblázatok, éves jelentések, tájékoztató anyagok ügyfelek számára,
8.
MNB füzetek, és műhelytanulmányok http://www.mnb.hu,
(http://www.otp.hu , http://www.fundamenta.hu ) Kiss G.- Vadas G.: The Role of the Housing Market in Monetary Transmission. (2005 július), Papp M.: A jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon pénzügyi stabilitási szempontból (2005 36.) Sándorfy Gy.: Lakossági lakáshitelezés 2005 II. félév (2006) Szalai Gy.- Tóth Gy.: A lakásfinanszírozás gyakorlata, kapcsolódó kockázatok és azok kezelése a magyar bankrendszerben (2003. december), Valkovszky S.: A magyar lakáspiac helyzete: (2000. március), 9.
Törvényi háttér: az 1996. évi CXIII: törvény a lakás-takarékpénztárakról, a 215/1996. (XII. 23.) a lakás-előtakarékosság állami támogatásáról szóló kormányrendelet, a 47/1997. (III. 12.) a lakás-takarékpénztár általános szerződési feltételeiről szóló kormányrendelet, a 3/2005. (I. 12.) Kormány Rendelet, a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Kormány rendelet módosításáról
10
Feljegyzések 1
Állami támogatás: alapelve, hogy az állam a betétgyűjtést támogatja és elősegíti, valamint a pénztár által fizetett alacsony kamatot ellensúlyozza azzal, hogy a betét bizonyos százalékának megfelelő támogatást évente jóváír az ügyfél számláján: Az állami támogatást vissza nem térítendő, közvetlen formában fizetik, mindig az előtakarékoskodó által befizetett megtakarításokra. A támogatás mértéke az adott megtakarítási évben befizetett összeg 30 %-a. A támogatás azonban nem haladhatja meg az évi 72.000 Ft-ot.
2
Felhasználási kör: Lakásépítés és vásárlás, lakáscsere, telek vásárlás, korszerűsítés, felújítás, bővítés, átépítés, hitelintézettől felvett lakáshitel kiváltása, közművesítés.
3
Megtakarítási idő: Az első betételhelyezéstől az összegyűlt betét felvételéig eltelt idő. A minimális megtakarítási idő 4 év, maximuma 8 év. A nyolc évet meghaladó takarékoskodás után a teljes összeg (az állami támogatás is) szabadon felhasználható, nem kell lakáscélra fordítani.
4 Kedvezmény összege: 2004. április 1-jétől a „szocpol” egy gyermek után 800 ezer, két gyermek után 2 millió, három gyermek után 3,2 millió, minden további gyermek után 800 ezer forint vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatás. 5
A „bevállalás mértéke: gyermekteleneknél kettő, gyermekeseknél maximum egy gyermekre.
6
A használt lakás ára nem haladhatja meg Budapesten a 15 milliót, megyeszékhelyen a 12 milliót, vidéken a 8 millió Ft-ot.
7
A jelzáloglevél: névre szóló, átruházható értékpapír, amelyet a kizárólag ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett hitelező kizárólag jelzálog-hitelintézetek bocsáthatnak ki. Lejáratkor a kötvényhez hasonlóan a tőke és a kamat megfizetését ígéri, itt azonban a kibocsátónak mindenkor rendelkeznie kell a forgalomban lévő jelzáloglevelek még nem törlesztett névértéke, és kamata összegével megegyező értékű fedezettel.
8
Példa: az új lakásoknál az állami kamattámogatás mértéke a jövőben a megfelelő futamidejű állampapírhozam 60 százaléka, míg a használt lakások esetében a megfelelő futamidejű állampapírhozam 40 százaléka lesz. Ez azt jelenti, hogy a kölcsön futamidejével megegyező állampapírok hozamszintjét kell figyelembe venni: 8 százalékos állampapír-piaci hozamnál, az állami támogatás 4,8 százalékos új lakás esetében, míg 3,2 százalékos támogatás használt lakás esetében. A jelenlegi rendszerben az ügyfélkamat plafonja fix 5, illetve 6 százalék, az ezen felüli rész az állami kamattámogatás.
9 Az ingatlan értéke (új lakás vásárlása esetén) Budapesten maximum a 15 millió, vidéken a 12 millió Ft-ot, (használtnál 12 és 8 millió), de a nyújtott kölcsön nem haladhatja meg a vételár 90%-át. 10
A vissza nem térítendő állami támogatás bármely hitelintézetnél igényelhető, mértéke a törlesztés első 5 évében a kamat 70%-a, második 5 évében pedig 35%-a.
11
A támogatás összege: új lakás építéséhez, vásárlásához legfeljebb 250 000 Forint, meglévő lakás műszaki akadálymentesítéséhez legfeljebb 150 000 Forint igényelhető. Ha a kérelmet nem a mozgássérült, hanem az őt saját háztartásában ellátó közeli hozzátartozója igényli, egységesen legfeljebb 100 000 Ft támogatás fizethető.
12
Mértéke: maximum a lakbér 30%-a, de legfeljebb havi 7000 Ft (az önkormányzat ugyanennyivel járul hozzá.).
13
Jelzáloghitel: olyan hitel, amelyet a hitelintézetek hosszú lejáratra nyújtanak általában fejlesztési célok finanszírozására, jelzálogfedezet kikötése mellett. Az ingatlan fedezet ellenében nyújtott jelzáloghitelezés lehetővé teszi, hogy az immobil ingatlanok – termőföld, épületek, építmények – pénzügyileg mobillá váljanak. 14 A babakötvény jelenlegi állami támogatása nem mondható túlságosan „vonzónak”, mert a különbözi bank költségekkel megkurtított jegybanki alapkamat közeli betéti (esetleg sávos) hozamától, a 40ezer Ft-os (államilag garantált) indulóösszegétől, és a 10% os de csak maximum évi 6000 Ft-os jóváírásoknál jóval magasabb hozamot biztosítanak az ltp.-k.
11
