INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Balogh Eszter
Az ingatlan-nyilvántartási alapelvek érvényesülése a gyakorlatban A jogi alapelvek olyan általános érvényű tételek, amelyek átfogják az adott jogintézmény - jelen esetben az ingatlan-nyilvántartás - egészét, meghatározzák annak célját, tárgyát és a cél megvalósításának módszerét. A körültekintően megválasztott alapelvek irányt mutatnak az ingatlan-nyilvántartással összefüggő kérdések további szabályozásához, a szabályok helyes alkalmazásához, valamint a nem szabályozott kérdésekben a jogszabály-alkalmazásra irányt mutathatnak.
A bejegyzés és annak hatálya
az ingatlan tulajdonjogának átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.1 A fentiek értelmében a bejegyzés elve tágabb értelemben azt is jelenti, hogy az ingatlanügyi hatóság az Inytv. 17. §-ában felsorolt egyes jogokat az ingatlan-nyilvántartásba egyszerűen csak feltünteti (deklarálja), másesetben magával a bejegyzéssel létesíti, keletkezteti azokat (konstituálja).
Az Inytv. 3. §-ában foglalt rendelkezések értelmében egyes jogokat az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés keletkeztet, így az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, valamint a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és használat jogát, valamint a telki szolgalmi jogot, és a jelzálogjogot (önálló zálogjogot).
Az Inytv. 3. § (1)-(2) bekezdése tételesen sorolja fel azon jogokat, amelyek az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek. A törvény ezen bekezdése kétséget kizáróan bizonyítja, hogy az átruházáson, illetve szerződésen alapuló, a törvényben tételesen meghatározott jogváltozásokat, hanem az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés nem követi, hanem keletkezteti.
A bejegyzés elvéhez szorosan kötődik az a polgári jogi anyagi jogszabály, mely szerint
A bejegyzés elve azonban nem jelenti azt, hogy az az ingatlanra vonatkozó sza-
Az ingatlan-nyilvántartás alapelveit az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) első része tartalmazza: - a bejegyzés és annak hatálya - nyilvánosság elve - közhitelesség elve - kérelemhez kötöttség elve - rangsor elve - okirat elve
1
Ptk. 117. § (3) bekezdése
www.resimmobiles.hu
46
2011. 1. szám
bályszerű adásvételi szerződés, mely alapján nem kérik a tulajdonjog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, ne lenne hatályos és a tulajdonjogszerzés ne lenne érvényes. Jelentős különbség van az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogszerzés, és a be nem jegyzett között. Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogszerzés mindössze kötelmi hatályú, mely azt jelenti, hogy a jogszerzés csak a szerződő felek, például az eladó és a vevő között hatályos, azaz joghatás kiváltására nem érvényes harmadik személyekkel szemben nem alkalmas. Ezzel szemben az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogszerzés dologi hatályú, tehát nemcsak a szerződő feleket kötelezi, hanem mindenki mással, így harmadik személyekkel szemben is hatályos. Az ingatlan-nyilvántartás jogkeletkeztető, vagyis konstitutív hatálya ezen a ponton kapcsolódik a közhitelesség elvéhez, amely védi azon jóhiszemű harmadik személyeket, akik az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva, ellenérték fejében szereznek jogot. Meg kell jegyezni azonban, hogy mivel az ingatlanra nemcsak szerződés alapján lehet jogot szerezni, a bejegyzési elv nem általános érvényű és nem érvényesül töretlenül. Ezt támasztja alá az Inytv. 3. §-ának (4) bekezdésében foglaltak, mely szerint az ingatlan-nyilvántartási törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények, illetőleg hatósági határozat vagy jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti. A kivételek közé tartoznak az olyan ingatlanra vonatkozó jogváltozások, amelyek nem szerződés alapján következnek be, ilyenek például az öröklésen, hatósági intézkedésen, törvényi rendelkezésen, továbbá elbirtokláson alapuló jogváltozások. Ezek-
RES IMMOBILES
ben az esetekben a jogi jelentőségű tény (halál, hatósági határozat, törvényi rendelkezés stb.) alapján a jogváltozás attól függetlenül bekövetkezik, hogy azt bejegyzik-e az ingatlan-nyilvántartásba, vagy sem.
Nyilvánosság elve A nyilvánosság elve azt szolgálja, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalma az érdekeltek számára hozzáférhető, és megismerhető legyen. Ezen alapelv az ingatlanügyi hatóság szolgáltatási szerepét juttatja kifejezésre. Az Inytv. 18. § (1) bekezdésében foglaltak alapján az ingatlan-nyilvántartás az erre meghatározott számítógépes adathordozón rögzített, olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapból, a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak jegyzékéből, továbbá az ingatlan-nyilvántartási térképből és az okirattárból áll. Az Inytv. 4. § (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartás – az e törvényben meghatározottak szerint – nyilvános. A gyakorlatban is nagy szerepe van ezen alapelv érvényesülésének, hiszen például: ha egy ingatlant meg kívánnak vásárolni, akkor még a szerződés megkötése előtt lehetőség nyílik arra, hogy az ingatlan tulajdoni lapját megtekintsék, arról hiteles tulajdoni lap másolatot kérjenek, és ezáltal meg lehessen bizonyosodni arról, hogy az eladó által közölt tények - pl. az ingatlan területének nagysága, tehermentessége, valamint az eladó bejegyzett tulajdonjoga - valóban megfelelnek a valóságnak. Sőt ez nemcsak lehetőség, hanem az Inytv. 66. § (1) bekezdés alapján mintegy kötelezettség is, hiszen az ingatlan-nyilvántartás tartalmát kötelezően kell használni. Ebből következik, hogy egy adásvétel során nem csak
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
a tulajdoni lapot kell megtekintetni, hanem a térkép tartalmáról is meg kell győződni. A törvény 4. §-ának (2) bekezdése alapján: az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap korlátozás nélkül megismerhető: azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles másolatot kérhet. A tulajdoni lapról az alábbi hiteles másolatok állíthatók ki, valamint – az Inytv-ben meghatározottak szerint – elektronikus dokumentumként az alábbi hiteles és nem hiteles másolatok szolgáltathatók: - teljes másolat – amely valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint, - szemle: amely – a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint. A nyilvánosság elve csak a tulajdoni lap tartalmának megismerése tekintetében korlátlan, és a tulajdoni lapot igénylőnek, vagy a betekintőnek ekkor is igazolnia kell személyazonosságát, ezáltal is a tulajdonost igyekszik védeni a törvény, hogy a későbbiek során visszakereshető legyen, hogy ki érdeklődött az ingatlan után. Az okirattárban lévő, illetve a széljegyzett magán- és közokiratok, hatósági határozatok tartalmának megismerése, amelyek a jogosult, illetőleg a kötelezett felek bejegyzése vagy törlése alapjául szolgáltak, vagy szolgálhatnak, valamint a tulajdonosok jegyzékének (névmutató) megismerése csak kivételesen, szigorú feltételek érvényesülése mellett lehetséges. A fenti dokumentumok tartalma az ingatlan-nyilvántartás, illetve a széljegyzett okirat szerinti jogosult, illetőleg kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével ismerhetők meg,2 továbbá akkor is megis2 3
Inytv. 4. § (3) bekezdése Inytv. 4. § (4) bekezdése
2011. 1. szám
47
merhetőek, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.3 Felmerül azonban a kérdés, hogy az iratbetekintés iránti kérelem esetén mit fogadhat el az ingatlanügyi hatóság igazolásként, mi lehet azaz irat, amely kétséget kizáróan igazolja, hogy az irat tartalmának megismerése valóban a kérelmezőnek joga érvényesítéséhez szükséges? E kérdésre vonatkozóan sajnálatos módon sem az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény, sem pedig ezen törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet nem tartalmaz rendelkezést. Így az ingatlanügyi hatóság egyedi elbírálási körébe tartozik, hogy mit fogad el igazolásként. Példaként említhetjük azt az esetet, amikor az eladó eladja az ingatlanát vevőnek, de az érvényes adásvételi szerződést nem nyújtják be a földhivatalhoz, ezért a vevő tulajdonjoga nem kerül bejegyzésre az ingatlannyilvántartásba. Ezután az eladó - mivel még mindig az ő nevén van az ingatlant - ismételten adásvételi szerződést köt egy harmadik személlyel, mint vevővel, akinek a tulajdonjoga bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba. Miután az ingatlan-nyilvántartáson kívüli vevő tudomást szerez arról, hogy az eladó ismételten eladta az ingatlant, és a harmadik személy tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, pert kíván indítani az eladó ellen. Az előzőekre tekintettel az elsőként szerződő vevő felkeresi a földhivatalt és iratmásolatot kér az eladó és
www.resimmobiles.hu
48
2011. 1. szám
a harmadik személy, mint vevő között kötött, és a földhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződésről. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli vevő iratmásolat iránti kérelmében a fenti tényállást előadva, és az általa kötött érvényes adásvételi szerződést bemutatva igazolni tudja, hogy az irat megtekintése valóban joga érvényesítéséhez szükséges. Abban az esetben, ha az irat megismerését jogszabályon, vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettség teljesítése teszi szükségessé, akkor a kérelemben azt a vonatkozó jogszabály helyet kell megjelölni, vagy az iratbetekintési kérelemmel egyidejűleg benyújtani azon hatósági határozatot, mely alapján a kérelmezőnek ezen hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges megismernie az okirat tartalmát. Korlátozás nélkül ismerhető meg továbbá az ingatlan természetben meghatározott részére bejegyzett jogok, tények és átvezetett adatok alapjául szolgáló okiratnak az érintett természetbeni rész meghatározására vonatkozó tartalma.4 Például egy vezetékjog fennállásánál a bejegyzés alapjául szolgáló okiratból kitűnik, hogy az ingatlan mekkora területét érinti a vezetékjog, és az is megállapítható, hogy a vezeték/kábel az ingatlan mely részén helyezkedik el.
Közhitelesség elve A közhitelesség elve alapján az ingatlannyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja.5 A nyilvánosság és a közhitelesség elvének összefüggéséből adódóan a tulajdoni lap tartalma bárki számára korlátozásmentesen megismerhető, valamint mivel az ingatlannyilvántartás a bejegyzett jogok, feljegyzett 4
Inytv. 4. § (5) bekezdése Inytv. 5. § (1) bekezdése 6 Inytv. 5. § (1) bekezdése 7 Inytv. 5. § (2) bekezdése 5
RES IMMOBILES
tények fennállását hitelesen tanúsítja, így ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, akkor senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott.6 Az előzőekből egyértelműen következik az a tény, mely szerint az ellenkező bizonyításig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg, valamint a jogok, tények törlése esetén pedig – szintén az ellenkező bizonyításig – azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn.7 A közhitelesség elvéhez kapcsolódóan kerül meghatározásra az is, hogy kit terhel a bizonyítás, ha az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatok fennállását vagy azok helyességét vitatják. Érdemes kiemelni, hogy a közhitelesség elve csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokra, illetve feljegyzett tényekre terjed ki, az ingatlan-nyilvántartásban feltűntetett adatokra (pl. a jogosult lakcíme, terület, művelési ág) azonban nem Az Inytv. 5. § (6) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja. Azon körülmény mellett, hogy az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogokat, illetve a feljegyzett tényeket hitelesen tanúsítja, igen lényeges elemként kapcsolódik a közhitelesség elvéhez a jóhiszeműség vélelmezése, és ezáltal a jóhiszemű jogszerző javára bejegyzett jogok, feljegyzett tények vonatkozásában az ingatlan-nyilvántartás helyességének, teljességének kérdése.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
A törvény meghatározza a jóhiszemű jogszerző fogalmát is, mely szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlannyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot.8 Tehát a jóhiszemű jogszerzést a „bizalom” és az „ellenérték” együttes fennállása alapozza meg. Továbbá az Inytv. 5. § (3) bekezdésének első fordulata kimondja a jóhiszemű szerző javára, hogy az ingatlan-nyilvántartást – az ellenkező bizonyításig – az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Az ellenérték fejében jogot szerző személy tehát bízhat abban, hogy az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogok azt illetik, akit a nyilvántartás feltűntet, továbbá, hogy a nyilvántartás tartalmával szemben más jogok nem állnak fenn, ezáltal védi a törvény a jóhiszemű jogszerző érdekeit. Az Inytv. 5. §-ának (4) bekezdésében foglalt rendelkezés az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személyek jogérvényesítésének emel gátat a nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerző érdekében. A rendelkezés tulajdonképpen a bejegyzett jogosultat, illetve a rangsorban előrébb álló jóhiszemű jogszerzőt részesíti védelmében. A közhitelesség elvéhez kapcsolódik a következő példa. Abban az esetben, ha az ingatlanügyi hatóság eljárása során az ingatlan-nyilvántartás és a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmából megállapítja, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult adataiban valamilyen változás történt (pl. lakcíme változott), akkor azt hivatalból kijavítja. 8
2011. 1. szám
49
A közhitelesség elvének meghatározása keretében került szabályozásra az a kérdés is, hogy miként kell eljárni abban az esetben, ha a tulajdoni lapon feltüntetett terület mértéke eltér az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal alapján számított területtől. A fenti esetben tehát, ha az ingatlannak a tulajdoni lapon átvezetett és az ingatlannyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján a földmérésről szóló jogszabályok szerint meghatározható területnagysága eltér egymástól, akkor ez utóbbi az irányadó.9 Megállapítható tehát, hogy a közhitelesség az ingatlan-nyilvántartás egyik legalapvetőbb jellemzője, amely nélkül képtelen lenne betölteni azt a funkciót, amelyre hivatott. A közhitelesség mértéke és terjedelme megállapítható a törvényben foglalt rendelkezésekből. A közhitelesség tartalmát alkotó joghatások iránya pedig lényegében kettős: - egyrészt (megdönthető) vélelmet állít fel abban a vonatkozásban, hogy a bejegyzett jog azt a személyt és olyan tartalommal illeti meg, amiként az a nyilvántartásban szerepel, - másrészt vélelmezi azt is, hogy az ingatlanra vonatkozóan más jog/tény, mint amely az ingatlan-nyilvántartásban be van jegyezve/fel van tüntetve, nem áll fenn.10
Kérelemhez kötöttség elve A kérelemhez kötöttség elve az egyik legfontosabb az ingatlan-nyilvántartási alapelvek közül. Ezen alapelv szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás az ügyfél kérelmére, vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogi-
Inytv. 5. § (3) bekezdése Inytv. 5. § (7) bekezdése www.resimmobiles.hu 10 Fenyő György.-Hidvéginé Erdélyi Erika - Papp Iván.: Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei. Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar főiskolai jegyzete 2007. 36. o. 9
50
2011. 1. szám
lag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy a megkeresés megjelöl.11 A fentiekre tekintettel a gyakorlatban nagy jelentősége van annak, hogy az ingatlan-nyilvántartási kérelmet, mint a jogszabály által kötelezővé tett formanyomtatványt az ügyfél helyesen töltse ki, abban pontosan megjelölje azon jogot vagy tényt, amelynek a bejegyzését, illetve feljegyzését vagy törlését kéri. Ugyanis a földhivatal csak azt a jogot vagy tényt jegyezheti be, vagy törölheti az ingatlan-nyilvántartásból, amit a kérelemben megjelöltek. Sokszor merül fel problémaként, hogy az ingatlan-nyilvántartási kérelemben nem jelölik meg pontosan a bejegyeztetni/töröltetni kívánt jogot, tényt, vagy éppenséggel az ingatlan-nyilvántartási kérelemben nem az összes bejegyeztetni/töröltetni kívánt jog vagy tény kerül megjelölésre. Azaz ilyen esetben a földhivatalnak nem áll módjában olyan kérdésben - jog, vagy tény vonatkozásában - dönteni, melyet a kérelem nem tartalmaz. Ezt példázza az az eset is, amikor tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet nyújtanak be a földhivatalhoz és a bejegyzés alapjául szolgáló okirat és az ingatlan-nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy az érintett ingatlanra holtig tartó haszonélvezeti jog van bejegyezve az egyik szerződő fél javára, aki a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban ezen jogáról lemond, és hozzájárul a jog törléséhez. Mivel az ingatlan-nyilvántartási kérelemben csak a tulajdonjog bejegyzését kértek, a földhivatalnak nem áll módjában egyidejűleg törölni a bejegyzett holtig tartó haszonélvezeti jogot, tekintettel arra, hogy a 11
Inytv. 6. § (1) bekezdése
RES IMMOBILES
kérelemhez kötöttség elve szerint a kérelemben foglaltakhoz kötve van. Fontos kihangsúlyozni tehát, hogy az ingatlan-nyilvántartási kérelmet mindig körültekintően és pontosan kell kitölteni, és abban az összes bejegyeztetni/töröltetni kívánt jogot, tényt meg kell jelölni, mert a földhivatal csak ebben az esetben tudja teljeskörűen teljesíteni az ügyfél kérelmét. Az Inytv. 6. § (2) bekezdésében foglaltak szerint a bejegyzés, feljegyzés, illetőleg az erről szóló határozat a bejegyzés, feljegyzés iránti kérelemben foglaltak szerint javítható, illetőleg egészíthető ki. A fenti rendelkezés értelmében azért is van nagy jelentősége annak, hogy az ingatlan-nyilvántartási kérelemben helyesen és pontosan kerüljön megjelölésre a bejegyezni/törölni kívánt jog vagy tény, mert amenynyiben a bejegyzésben vagy feljegyzésben hiba lenne, akkor csak a kérelem szerint javítható, illetve egészíthető ki a bejegyzésről/ feljegyzésről rendelkező határozat. Azonban a kérelemhez kötöttség elve alól is létezik kivétel, melyek az alábbiak: - az ingatlan vagy a jogosult adataiban bekövetkezett változás, névelírás - hivatalból történő bejegyzés, törlés - az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog/tény megszűnt - nyilatkozattételre felhívás. Az ingatlan vagy a jogosult adataiban bekövetkezett változásról az Inytv. 27. § (1) bekezdése rendelkezik. Ennek értelmében az ingatlan adatainak, valamint az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogosult nevének (cégnevének), illetve lakcímének (székhely-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
ének vagy telephelyének) a megváltozását az ingatlanügyi hatóság az érdekelt bejelentése alapján vagy hivatalból (helyszíni ellenőrzés, adatátvétel hatósági nyilvántartásból, különösen a személyiadat- és lakcímnyilvántartásból vagy a cégnyilvántartásból történő adatátvétellel) vezeti át az ingatlan-nyilvántartásban. A kérelemhez kötöttség elvét áttörve a fenti jogszabályhelynek megfelelően a földhivatal hivatalból akkor is átvezeti az ingatlan, illetve a jogosult adataiban bekövetkezett változást, ha azt az ügyfél nem jelenti be a földhivatalhoz. A földhivatal akkor is kijavítja a jogosult nevében történt elírást, ha azt eljárása során egyébként észleli. A földhivatal az ügyfél kérelme nélkül is – hivatalból – bejegyezheti, illetve törölheti azokat a jogokat és tényeket, amiket az Inytv. 50. § (1) és (2) bekezdései felsorolnak. Az Inytv. 50. § (1) bekezdésében foglaltak szerint a földhivatalnak hivatalból be kell jegyeznie a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött haszonélvezeti jogot, használat jogát, tartási vagy életjáradéki jogot, elő- vagy visszavásárlási jogot, telki szolgalmi jogot, vételárhátralék biztosítására alapított jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat akkor is, ha az akire a tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri.12 Az Inytv. 50. § (2) bekezdése alapján a földhivatalnak hivatalból törölnie kell az ingatlan-nyilvántartásból: Hivatalból történő bejegyzés esetei Inytv. 50. § (1) alapján - haszonélvezeti jog - használat joga - tartási vagy életjáradéki jog - elő- és visszavásárlási jog - telki szolgalmi jog - vételárhátralék biztosítására alapított jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom
12
Inytv. 50. § (1) bekezdése
2011. 1. szám
51
- a kisajátítási, illetőleg a telekalakítási eljárás megindítására vonatkozó bejegyzést az eljárás során hozott határozat alapján történt tulajdonváltozás, - a jelzálogjog ranghelye előzetes biztosításának tényét az ezen alapuló jelzálogjog, önálló zálogjog, - a jelzálogjog ranghelye fenntartásának tényét az ezen alapuló jelzálogjog, önálló zálogjog, továbbá - az elő- és visszavásárlási jogot, a vételi jogot, valamint a tulajdonjog fenntartásával történő eladás tényére vonatkozó feljegyzést az ezeken alapuló tulajdonszerzés bejegyzésével egyidejűleg, továbbá - az öröklési szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat a szerződési örökös tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg Továbbá a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét akkor is törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból, ha a tény feljegyzését meghatározott időtartamra kérték, és ez letelt. Az Inytv. 50. § (4) bekezdésében foglaltaknak megfelelően a földhivatal, az ügyfél kérelme nélkül, hivatalból törli azt a jogot vagy tényt, melynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható. Hivatalból történő törlés esetei az Inytv. 50. § (2) bekezdése alapján - kisajátítás - telekalakítási eljárás megindítására vonatkozó bejegyzés - jelzálogjog ranghelye fenntartásának ténye - elő- és visszavásárlási jog - vételi jog - tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye - öröklési szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom
www.resimmobiles.hu
52
2011. 1. szám
Rangsor elve A rangsor elvének lényege, hogy az egymást kizáró bejegyzések közül csak a későbbi hatályos, míg az egymással összeférő jogok közül pedig a korábbi rangsorban szerzett jog megelőzi a későbbit.13 A rangsor elve alapján az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg.14 A beadványok rangsorát tehát a bejegyzésre, feljegyzésre irányuló ingatlan-nyilvántartási kérelemnek a földhivatalhoz történt benyújtásának időpontja határozza meg. Ebből következően fontos ügyviteli szabály, hogy a földhivatal a beadványokat még a benyújtásuk napján iktatja, és az érintett tulajdoni lapon a széljegyet feltűnteti. Kivételt képez az előzőek alól az az eset, amikor egy ingatlanra vonatkozóan egyidejűleg több kérelmet nyújtanak be, ilyenkor a bejegyzés alapjául szolgáló okirat keltezése határozza meg a beadványok rangsorát. Az Inytv. 7. § (2) bekezdésében foglaltak alapján a kérelmezőnek lehetősége nyílik a ranghely előzetes biztosításának, illetve a ranghely fenntartás tényének feljegyeztetésére az ingatlan-nyilvántartásba legfeljebb egy évi időtartamra. A ranghely fenntartására, illetőleg az azzal való rendelkezésre a jelzálogjoggal kapcsolatban kerülhet sor. Ranghely azonban csak olyan kérelemmel alapítható, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is benyújtották.
RES IMMOBILES
Fontos kitételt fogalmaz meg az Inytv. 7. § (3) bekezdése, mely alapján a bejegyzések ranghelyével való rendelkezés, harmadik személyeknek a ranghely módosítása időpontjában bejegyzett jogai sérelmével nem járhat. A fenti rendelkezés érvényre juttatásához az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet további szabályként fogalmazza meg, hogy a bejegyzések ranghelyének megváltoztatása tényét az összes érdekelt fél okiratba foglalt nyilatkozata alapján lehet az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezni.15
Okirat elve Az Inytv. 8. § alapján az ingatlan-nyilvántartásban jog bejegyzésére, jogilag jelentős tény feljegyzésére vagy adatok átvezetésére – ha törvény másként nem rendelkezik – csak az e törvényben meghatározott okirat vagy jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor. A fentiekre tekintettel az ingatlan-nyilvántartásba változást csak megfelelő okirat alapján szabad bejegyezni, amely lehet az ingatlan-nyilvántartási törvényben foglaltaknak megfelelő okirat, jogerős hatósági, illetve bírósági határozat. A jogszabályi rendelkezésből egyértelműen kitűnik, hogy az ingatlan-nyilvántartásba, ha nem az Inytv-ben meghatározott okirat, akkor csak jogerős hatósági vagy jogerős bírósági határozat alapján lehet jogot vagy tényt bejegyezni, illetve adatot átvezetni.
13 Fenyő György – Hidvéginé Erdélyi Erika – Papp Iván: Magyar ingatlan-nyilvántartási jog. Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar főiskolai jegyzete 2007. 37. oldal 14 Inytv. 7. § (1) bekezdése 15 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet 38. §
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2011. 1. szám
53
Összegzés Az alapelvek áttekintését követően megállapítható, hogy az ingatlan-nyilvántartási alapelvek alapjaiban határozzák meg az ingatlan-nyilvántartási eljárást, szabályozva a bejegyzés, feljegyzés, átvezetés hatályát és módját, a bejegyzések alapjául szolgáló okirati formákat. Továbbá az alapelvek az ingatlan-nyilvántartás nyilvánosságának és közhitelességének szükségességét és fontosságát is hangsúlyozzák, hiszen csak egy hiteles és bárki számára megismerhető nyilvántartás biztosíthatja a tulajdonjogi biztonságot. ***
www.resimmobiles.hu
