BUDAPEST F Ő V Á R O S XVI. K E R Ü L E T I Ö N K O R M Á N Y Z A T POLGÁRMESTERE Készült a 2013. szeptember 18. napján tartandó Kt. ülésre Készítette: Ilandelné Kiscelli Ágnes vagyonhasznosítási referens Tárgy:
Javaslat a Budapest XVI. kerület Állás utca 57. szám alatti 114352 hrsz-ú ingatlan megvásárlására
l i s z t é i t Képviselő-testület! 2
A Budapest XVI. kerület 114352 hrsz-ú. 732 m alapterületű ingatlan tulajdonosa Tóth Ferenc Gyula. Az ingatlanban született Tóth Ilonka 1956-os mártír. A z ingatlant, mely korábban a szülök tulajdonában volt, Tóth Ilonka halálát követően államosították. A z ingatlant 2000. évben Tóth Ferenc Gyulának. Tóth Ilonka testvérének sikerült visszavásárolni a Magyar Államtól. Az Önkormányzat megkereste Tóth Ferenc Gyulát azzal, hogy amennyiben a Képviselő testület is hozzájárul, úgy az Önkormányzat szeretné az ingatlant megvásárolni, és Tóth Ilonka emlékére Emlékházat kialakítani. Az értékbecslő által megállapított ingatlan érték: nettó 18.300.000,- Ft. (2. számú melléklet) A telken egy 70 m alapterületű lakóház áll. (szoba, előtér, kamra, fürdő, W C . tárolói romos toldalék épület) Az ingatlan lakatlan, erősen leromlott állapotú, az épület 1920-as években épült. Külső és belső megjelenése lehangoló. A z ingatlannak azonban történelmi és eszmei értéke van. 2
Tóth Ferenc Gyula levelében úgy nyilatkozott, hogy az ingatlant nettó 22.000.000.- Ft-os vételáron adná, kizárólag a XVI. kerületi Önkormányzatnak. Az Önkormányzat vagyonáról és a vagyontárgyak feletti tulajdonosi jogok gyakorlásáról szóló 24/2009. (VI. 25.) rendelet 18. § 2 bekezdés szerint: Az üzleti vagyonnak minősülő vagyon megszerzéséről szóló döntés: a) 20 millió Ft egyedi értékhatárig, amennyiben a vagyonszerzéshez szükséges pénzügyi fedezet a költségvetésben rendelkezésre áll, a Gazdasági és Pénzügyi Bizottság hatáskörébe tartozik a polgármester egyetértésével b) amennyiben a vagyonszerzéshez szükséges pénzügyi fedezet a költségvetésben rendelkezésre áll, úgy 20 millió Ft egyedi értékhatár felett, amennyiben a vagyonszerzéshez szükséges pénzügyi fedezet a költségvetésben nem áll rendelkezésre, úgy bármilyen értékű vagyonszerzés a Képviselő-testület hatáskörébe tartozik. 13(1) Az önkormányzati vagyon körébe tartozó vagyontárgy értékesítésére illetve egyéb módon történő hasznosítására (kivéve a bérbe vagy használatba adást) és megterhelésére irányuló döntési megelőzően az adott vagyontárgy forgalmi (piaci) értékét az alábbiak szerint kell meghatározni: a) ingatlanvagyon
esetén 6 hónapnál
nem régebbi ingatlanforgalmi
értékbecslés
alapján.
Az előterjesztést a Gazdasági és Pénzügyi Bizottság tárgyalja. Kérem a tisztelt Képviselő-testületet, hogy az előterjesztés tárgyában dönteni szíveskedjen!
2
Határozati j a v a s l a t Budapest Főváros XVL kerületi Önkormányzat Képviselő-testülete „ A " alternatíva: úgy dönt, hogy a Budapest XVL kerület Állás utca 57. szám alatti, 114352 hrsz-ú, kivett lakóház, udvar megnevezésű, 732 m alapterületű ingatlant, nettó 22.000.000,- Ft vételáron meg kívánja vásárolni Tóth Ferenc Gyula 1108 Budapest Korall utca 32. szám alatti lakostól, Tóth Ilonka Emlékház kialakítására. 2
A Képviselő-testület a vételár összegére az Önkormányzat 2013. évi költségvetésének fejlesztési céltartalék kerete terhére biztosít fedezetet. Felkéri a polgármestert a vételi ajánlat megtételére, az adásvételi szerződés aláírására, valamint a fedezet költségvetési rendeletben történő átvezetésére, a költségvetés III. számú módosítása alkalmával. Határidő: 2013. december 3 1 . Felelős: Kovács Péter polgármester (elfogadása egyszerű szótöbbséget igényel) Határozati j a v a s l a t Budapest Főváros XVI. kerületi Önkormányzat Képviselő-testülete „ B " alternatíva: úgy dönt, hogy a Budapest XVI. kerület Állás utca 57. szám alatti, 114352 hrsz-ú, kivett lakóház, udvar megnevezésű, 732 m alapterületű ingatlant, nettó 18.300.000,- Ft vételáron meg kívánja vásárolni Tóth Ferenc Gyula 1108 Budapest Korall utca 32. szám alatti lakostól, Tóth Ilonka Emlékház kialakítására.
2
A Képviselő-testület a vételár összegére az Önkormányzat 2013. évi költségvetésének fejlesztési céltartalék kerete terhére biztosít fedezetet. Felkéri a polgármestert a vételi ajánlat megtételére, az adásvételi szerződés aláírására, valamint a fedezet költségvetési rendeletben történő átvezetésére, a költségvetés III. számú módosítása alkalmával. Határidő: 2013. december 3 1 . Felelős: Kovács Péter polgármester (elfogadása egyszerű szótöbbséget igényel)
Jegyző
Melléklet: 1. Eladási ajánlat 2. Értékbecslés
T á r g y a l á s r a kijelölt b i z o t t s á g : G a z d a s á g i és P é n z ü g y i B i z o t t s á g
NYILATKOZAT A XVI. k e r ü l e t i
Önkormányzat
U
hogy
Tóth
I l o n a 1 9 5 6 - o s m á r t í r s z ü l ő h á z á b ó l , a m e l y a XVI. Á l l á s u t c a 5 7
szám
a l a t t t a l á l h a t ó , ^rrilékhejvj'et t u l a j d o n o m b a n álló ingatlant Alulírott,
Tóth
kizárólagos
Ferenc
mint
tulajdonosa,
megkeresett
6l%
alakítanának
azon
okból,
ki. E c é l b ó l
a
amely
114
352
helyrajzi
természetben
v é t e l á r o n a d n á m el az Ö n k o r m á n y z a t
1 1 0 8 . B p . Korall u t c a
kizárólagos
megvásárolnák.
a
számú
XVI. Á l l á s
s z á m alatt található, nyilatkozom, hogy az ingatlant
Budapest, 2013. május
a
ingatlan utca
57
22.000.000,-Ft-os
részére.
16.
32
06209345972
Budapest XVI. ker. Polgármesteri Hivatal Érkezett: 2013 MÁJ 21.
InaatCankpzvetüés °
- vagyonérté^
-föüfmérés-Sjtüzés
I N G A T L A N P I A C I
1162
adószám.:226B1089-2-U e-mait'. kuskata@freemav
É R T É K B E C S L E S
B u d a p e s t X V I . ker. Állás u. 57. hrsz.
114352
( a T u l a j d o n i L a p o n a r é g i c í m z é s s e l Á l l á s u. 10.)
Megbízó: Budapest X V L ker. Önkormányzat 1163 B p . H a v a s h a l o m u. 43.
W
-Kft.
IngatCan^pzvetítés
- vagyonérté^eCés
2144 'K£(R!£mS -föCdmérés-fatüzés
É R T É K B E C S L É S I
lotgyja
u.
adószám:22681089-2-13 e-mait: kuskata@freemai
T A N Ú S Í T V Á N Y
Az 1162 Budapest XVI. ker. Állás u. 57. szám alatti, a Tulajdoni Lapon a hrsz.: 114352-n található 70m2-es családi h á z (jelenleg
magántulajdon)
ingatlanpiaci értékbecslése.
/Megjegyzés: Az együttes érték meghatározásánál, az általánosan használt hasonlító megközelítés mellett, fokozott korrekcióval lett figyelembe véve a l a k ó h á z jelenlegi l a k h a t a t l a n m ű s z a k i állapota, így ellenőrzésként a telekérték lett figyelembe
véve, amely a szűkebb környezetében 25.000 Ft/m2/
A jelen megbízás a megbízó Ö n k o r m á n y z a t szándékával egyetértésben, a Megbízásban adott szóbeli kérésnek megfelelően, valós ármeghatározással és a z ingatlan m ű s z a k i állapota szerint lett teljesítve.
így a fentiek alapján állapítom meg az ingatlanok együttes értékét:
Nettó értéken,
Bene Kálmán Bertalan ingatlanszakértő B u d a p e s t , 2 0 1 3 . július 8.
\ J f
Ingatlanközvetítés
- vagyonértékgtés
-föCdmérés-^jtűzés
Ingatlanpiaci
Megbízás :
érték
adószám e-mait:
£2681089-2-13 kusfota@freemaü
megállapítása
Á z 1 1 6 2 . B u d a p e s t X V I . ker. Á l l á s u. 5 7 . s z á m alatti ingatlanra a m e l y a T u l a j d o n i L a p o n a hrsz.: 1 1 4 3 5 2 alatt, m i n t l a k ó h á z - u d v a r megnevezéssel szerepel.
A megbízás az ingatlanpiaci érték megállapítását kéri, valós
áron.
M e g b í z á s i d ő p o n t j a : 2 0 1 3 . július 4. Megbízó :
A Budapest X V I . kerületi Ó n k o r m á n y z a t
Megbízott:
K V S G o l d Kft 2 1 4 4 . K e r e p e s Tölgyfa u. 4.
A z i n g a t l a n j o g á l l á s a : A z i n g a t l a n 1/1 t u l a j d o n o s a
Tóth Ferenc Gyula
A z ingatlan m e g n e v e z é s e : - kivett lakóház, udvar Megbízás mellé adott d o k u m e n t á c i ó k :
Tulajdoni Lap, Térképmásolat, Övezeti besorolás, Vázlatos alaprajz
M e g b í z á s s a l együtt k a p o t t szóbeli i n f o r m á c i ó k : A z ingatlan értékének megállapítása, az épület műszaki állapotának és a piaci jellemzők figyelembe vételével. Altalános rendelkezések:
A z ingatlanra vonatkozó j o g o k és kötelezettségek a tulajdonost, T ó t h F e r e n c g y u l á t illeti.
Helyszíni szemle :
2 0 1 3 . július 5-én környezet bejárása, tájékozódás, fotók készítése
A z értékelés aktuális m ó d s z e r t a n a : A z általánosan és elsődlegesen használható hasonlító meghatározás, a jelen vizsgálat esetében n e m volt lehetséges, mivel m á s k ö r ü l m é n y e k - is felvetődnek, e l s ő s o r b a n a z épület m ű s z a k i állapota, í g y csak erre való fokozott figyelemmel
lehetett a piaci árat meghatározni.
E g y é b , figyelembe vett k ö r ü l m é n y : A vizsgált ingatlan építinényének külső-belső m ű s z a k i állapota, az épület régóta csökkenő amortizációs értéke, a telek területének gondozatlan állapotának értékelése. Értékesítési n e h é z s é g e a z i n g a t l a n p i a c o n : A n e h é z piaci helyzet miatt, valamit a h á z teljesen leromlott műszaki állapota miatt kérdéses. A z i n g a t l a n é r t é k számszerűsítése : nettó
ármeghatározással
A z é r t é k e l é s i d ő b e n i é r v é n y e s s é g e : 2 0 1 4 . j a n u á r 8. É r t é k e l é s e l k é s z í t é s e : 2 0 1 3 . j ú l i u s 8.
https://www4.takamet.hu/tknet/nemhiteles_szernle5_p.hrsz_s67s
TAKARNET Földhivatali Információs Rendszer
N e m h i t e l e s tulaj d o n i }
N e m hiteles tulajdoni lap
•a o
Budapesti 2. számú Körzeti. Földhivatal Budapest^IV.3osr5«ktár5. 1590 Pf. 101
Oldal: Nem hiteles tulajdoni lap • Szemle másolat M^randdés szám: 8000004/148874/2011 2011.11. 18
f
I 1
BUDAPEST XVI.KER. Belterület 114352 helyrajzi szám 1162 BUDAPEST XVI - KER. Állás utca 10. 1. Az i ngatlan adatai: alrészlet adatok művelési ág/kivett megnevezés/
I, RÉSZ
— Kivett lakóház, udvar
n.BÉsz S. tulajdoni hányad: 1/1 bejegyző határozat, érkezési idS! 87267/2/2000/00.03.07 jogcím: adásvétel utalás: II /4. jogállás i' tulajdonos név i Tóth Ferenc Gyula szül. 194 5 i—i a .név Noszlopy Irén cint 1108 BUDAPEST X.KER. Korall utca 32. 1
s 2
•a -8 0}
I
N e m hiteles tulajdoni lap
N e m h i t e l e s tulajdoni
Budapesti 2. számú Körzeti Földhivatal Budapest,XIV.,Bosnyáktér5.1590 Pf. 101 Térképmásolat Helyrajzi szám: BUDAPEST XVI.KER. belterület 114352 Méretarány: 1: 1000
2011.11.18 10:50:15
Megrendelés szánt 9000/2292/2011
% V S IngatCanfyzvetítés
%ft. - vagyonérté^Cés-föCdmérés-fyüzés
2144 l&mVES
lófafau.*
adószám:22681089-2-13 e-maiC: kusfata@freemái
L4-XVI/SZ3
*
file:///Q:/KVSZ16/html/U-XVI-SZ:
• Általános rendelkezések o 30/2000. (VII. 14.) Ök. rendelet a Kerületi Városrendezési és Építési Szabályzatáról o 46/1998. (X. 15.) Főv. Kgy. rendelet a Fővárosi Szabályozási Kerettervről o 47/1998. (X. 15.) Főv. Kgy. rendelet a Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzatról o 48/1998. (X. 15.) Főv. Kgy. rendelet a Budapest Településszerkezeti Terve, a Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzat (BVKSZ), valamint a Fővárosi Szabályozási Keretterv (FSZKT), illetve a Kerületi Szabályozási Tervek (KSZT), Kerületi Városrendezési és Építési Szabályzatok (KVSZ) összhangjához szükséges követelményekről o 54/1993. (1994.11.1.) Főv. Kgy. rendelet a főváros városképe és történelme szempontiából meghatározó épített környezet védelméről
L4-XVI/SZ3 Nagytelkes, szabadonálló beépítési mód szerint beépíthető lakóterület 32. § (1) Az építési övezet az intenzív kertvárosias lakóterület nagy telkes, szabadonálló beépítési mód szerint beépíthető területe. (2)LU Hatályon kívül helyezve. (3) A kialakítható telek legkisebb szélessége 18,0 m, saroktelek esetében 20,0 m. (4) Az építési övezet területén legfeljebb négylakásos lakóépület helyezhető el. (5)^1 Az építési övezetben elhelyezett épület kereskedelmi, szolgáltató célú bruttó szintterülete nem haladhatja meg az 500m -t. 2
(6) Az építési övezet területén a beépítés határértékeit a 5. sz. táblázat határozza meg. 5. számú táblázat^ Építménymagasság
övezet jele Kialakítható Beépítési módBeépítettség Zöldfelület Terepszint Szintterületi legkisebb megengedett Legkisebb Legnagyobb legkisebb alatti mutató telekterület legnagyobb mértéke beépítés megengedeti mérete, mértéke legnagyobb legnagyobb m m mértéke % mértéke % m % L4-XWSZ3 800 szabadonálló 25 3,2 6 60 35 0,7 i m 2
1
m
Hatályon kívül helyezte: 1/2005. (II. II.) Ör. 31. § (I) 121 Módosította: 1/2005. (II. 11.) Őr. 31. § (2) El Módosította: 31/2006. (IX. 29.) Ör. 5. §
Ingatúmtyzvetítés
- vagyonérté&tés-föídmérés-Gjtűzés
AZ
adószám:22681089-2-13 e-mail: kuskatú,@freemai
ÉPÜLET VÁZLATOS
ALAPRAJZA
kerítés 8 méter
ff
tároló 6m2 10 m é t e r fürdő 7m2
\
szoba 26m2
i fusizni kamra 3m2 utca
l
bejár it konyha 9m2
előtér 9m2 W77 /í
kert
% V S
2144K£m®ES
Kft.
IngatCanbgzvetítés - vagyonérté%eCés -föCdmérés-kHtüzés
Az
ingatlan általános
Iblgyfau.*
adószám:22681039-2-13 e-maiC: kuskata@ireemaü
leírása
A z értékbecslésre felkért ingatlan jelenleg magántulajdonban van, így annak tulajdonosával, Tóth Ferenc Gyula úrral tudtam bejárna a területet és tőle kaptam i n f o r m á c i ó k a t a z i n g a t l a n n a l k a p c s o l a t b a n . A j e l e n l e g i t u l a j d o n o s 11 é v v e l e z e l ő t t v á s á r o l t a m e g a z ingatlant, d e j e l e n t ő s v á l t o z t a t á s o k a t n e m hajtott v é g r e rajta. A z ingatlan a Tulajdoni L a p szerint -kivett lakóház, udvar- megnevezésű, 7 3 2 m 2 telken e g y k b . 10x8 m é t e r e s épülettel, a m e l y h e z e g y r o m o s toldaléképület társul. A z i n g a t l a n k ö r b e n kerített, s í k területű, fákkal beültetett, felújított u t c á b a n . A z épület az 1920-as é v e k elején épült, az akkori általános építési technikával. M á r eredetileg, az építésekor is a takarékos m e g o l d á s t alkalmazták és kőlábazat helyett téglafalazással indították a felmenő falakat, m e l y e k e t c s a k a f ö d é m i g h ú z t a k fel é s itt fa g e r e n d á k k a l é s d e s z k a f o d é m b u r k o l a t t a l l á t t á k el a z é p ü l e t e t , a m e l y n e k l a k ó h e l y i s é g e i b e n e z m a is f u n k c i o n á l , m í g a fürdő, k a m r a h e l y i s é g e k b e n farost lemezekkel burkolták a mennyezetet, amely mára teljesen tönkrement, leszakadt. A melléképület egy későbbi hozzáépítés eredménye, amely m é g silányabb m ó d o n készült, így ez m á r régóta r o m o s állapotban van. A z épület k ü l s ő állapotán is látszik az e l h a n y a g o l t s á g é s a karbantartás teljes h i á n y a K ü l ö n ö s e n szembetűnő ez a lehullott lábazati vakolatok és a padlás oromzatát e g y k o r b u r k o l ó v a k o l a t h i á n y a m i a t t . M i v e l itt d e s z k a a l a p r a n á d s z ö v e t a l j z a t ú v a k o l a t h u l l o t t le, í g y m é g s z e m b e t ű n ő b b a z ingatlan elhanyagoltsága. A z u d v a r felőli oldalon a t e t ő szerkezete megroggyant és meghajlott, ami későbbi problémákat vetít előre. A k o n y h a és fürdő állapota rendeltetésüknek n e m megfelelő, lakhatatlan. A z ingatlan k ö z m ű v e k k e l r é s z b e n ellátott, m e r t a villany é s g á z b e v e z e t é s é n kívül a g á z c s a k a h á z előtti j á r d á i g v a n csatlakoztatva, tehát n e m a telken belül. A telken az u d v a r területe, különösen a gyümölcsfákkal beültetett, rendezett. A s z o m s z é d o k színvonalas lakóházai, valamint az egész k ö r n y é k kiépített rendezettsége n a g y k o n t r a s z t b a n áll a z e g y e t l e n , e l h a n y a g o l t é p ü l e t l á t v á n y á t ó l , p e d i g a telek adottságai e g y teljes rekonstrukciót, v a g y e g y új építést i n d o k o l t t á t e n n é . A z értékeléskor az építményt minimálisan, m í g a telket átlagosan lehetett értékemi.
W Itigatíanfázvetités
Kft. - vagyonérté fedés -föCdmérés-fytűzés
2144 adószám e-mait:
(tölgyfa u.' -.22681089-2-13 kuskata@freemai
AZ INGATLANPIACI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁS ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZERÉNEK ISMERTETÉSE
A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a m á r megtörtént, konkrét és i s m e r t adásvételi ügyletek é s a z ingatlanpiacon újonnan megjelent kínálati áraknak a vizsgált esetre v a l ó kiterjesztésével, valamint a z előző időszakokban becsült ingatlanok összehasonlításával végeztem.
A z ingatlanpiacon található, összehasonlító adatokon alapuló módszer fö lépései: 1. A z összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban v é g e z t e m el, amely területi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. A z alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket a z elemzés során n e m vettem figyelembe.
2 . A z elemzés során a z összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan megismertem é s ezeket egyenként a vizsgált ingatlanhoz hozzámértem. Csak azonos értékformákat é s csak azonos - a Tulajdoni Lapokon szereplő - jogokat ( pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti j o g , szol galmi j©g, stb.) szabad összehasonlítani, illetve a k ü l ö n b ö z ő értékformák é s j o g o k között korrek ciós tényezőket alkalmaztam.
3 . A z elemzett összehasonlító adatokból határoztam m e g a z alapértéket Ezt a z alapértéket, fajlagos értéket, négyzetméterre vetítve alkalmaztam.
4 . A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők, korrekciók figye lembe vételével történt, különös tekintettel a m ű s z a k i állapotra.
5. A z ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és a z ingatlan mérete szorzataként, (kerekítve) állapítottam m e g .
% V S Ingatlanközvetítés
%ft.
2144 %<E<8£VES 'Tölgyfa
- vagyonértékelés -fötamérés-fytűzés
adószám i22681089^2-13 e-mait: fcuskata@freeti
FORGALMI ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁSA
É r t é k e l ő cég n e v e :
KVS
GOLD Kft. 2144 Kerepes,
Tölgyfa u. 4.
É r t é k e l é s f o r d u l ó n a p j a : 2 0 1 4 . j a n u á r 8.. A v i z s g á l a t célja:
Ingatlanpiaci érték meghatározása
Értékelés napja:
2 0 1 3 . j ú l i u s 8..
ÖSSZEFOGLALÓ TÁBLÁZAT A z i n g a t l a n h e l y r a j z i s z á m a : 114352
(a T u l a j d o n i L a p o n m é g a r é g i cím, Állás u.10 s z e r e p e l )
A z ingatlan címe:
1162 B p . X V I . ker. Állás utca 57.
A z ingatlan megnevezése:
lakóház-udvar
A z ingatlan hasznosítási formája:
jelenleg lakatlan ingatlan
É r t é k e l t v a g y o n é r t é k ű j o g m e g n e v e z é s e : T ó t h F e r e n e G y u l a 1/1
tulajdona
Építési övezeti besorolás:
L4-XWSZ34 -
L4-XVT/SZ3
Telek területe:
732 m 2
Építmény területe:
70 m 2 lakóterület (+romos toldalék épület)
Helyiségei száma:
két lakószoba, konyha,
A z ingatlan területi elhelyezkedése:
a kerület külső, árpádfoldi részén
Ingatlanpiaci megítélése :
nehezen értékesíthető kategória
k a m r a , f ü r d ő , előt
A z értékelésnél, m i n t ellenőrző m ó d s z e r lett a l k a l m a z v a az i n g a t l a n r a , hogy a csekélyebb értékű építmény helyett a m a g a s a b b értéket m u t a t ó telek lett értékelve. A k ö r z e t telek m 2 á r a i 25.000 F t x 732 m 2 = 1 8 , 3 mill.
A z ingatlan rövid távú értékesíthetősége: Könnyen
Átlagos
Mellékletek: 1. T u l a j d o n i L a p 2 . É p í t é s i övezeti b e s o r o l á s 3 . Helyszíni fotók 4. Térképmásolat 5. Vázlatos alaprajz
Problematikus
Nehéz
Nagyon nehéz
%%?S Ingatlanközvetítés
Kft-
2144T!&m
- vagyonértékelés -földmérés-kitűzés
lÓtgyfau.'
adószám :226&1089-2-13 e-mail: jusjata@freemai
-2AZ INGATLAN ÁLTALÁNOS BEMUTATÁSA Az ingatlan címe;
1162. B u d a p e s t , X V I . k e r . Állás u t c a 5 7 .
Tulajdoni L a p :
H r s z . : 114352
Az ingatlan megnevezése; Szolgalmi j o g o k bejegyzés :
Tulajdoni L a p o n - kivett lakóház. udvarn i n c s bejegyzés
Az ingatlan jogállása:
1/1 m a g á n t u l a j d o n T ó t h F e r e n c G y u l a j a v á r a
A t e r ü l e t elhelyezkedése:
a k e r ü l e t É N v - i oldala
H a s z n o s t e r ü l e t (összes n e t t ó ) a l a p t e r ü l e t e : A felépítmény 7 0 m 2 (+ r o m o s t o l d a l é k é p ü l e t ) Az épület l e í r á s a : s z a b á l y o s t é g l a l a p a l a k ú . 80 éve h a g y o m á n y o s t e c h n i k á v a l éníte A telek h a t á r a i , kerítettsége: minden oldalról kerített E l h e l y e z k e d é s e , fekvése, t á j o l á s a : a z i n g a t l a n a z á r p á d f ő l d i d o m b o n , d é l n y u g a t i t á j o l á s s a l fekszik D o m b o r z a t i és lejtési v i s z o n y o k : a z é p í t m é n y e n y h é n lejtős, szinte s í k t e r ü l e t e n h e l y e z k e d i k el A t e r ü l e t beépítettsége, n y i t o t t s á g a : k ö r b e n b e é p í t e t t c s a l á d i h á z a k k a l , de n e m t e l e k h a t á r r a . A z i n g a t l a n o n jelenleg t a l á l h a t ó : felújítandó családi h á z , r o m o s m e l l é k é p ü l e t és n ö v é n y z e t A k ö r n y e z ő i n g a t l a n o k jellemző h a s z n o s í t á s i f o r m á j a : r e n d e z e t t , s z í n v o n a l a s c s a l á d i h á z a k T e l e p ü l é s e n belüli e l h e l y e z k e d é s e : a k e r ü l e t szélső, á r p á d f ő l d i településrészén Megközelíthetősége: kiépített, jó á l l a p o t ú , s z i l á r d b u r k o l a t ú ú t o n Közlekedési eszközök: a u t ó b u s s z a l . gépkocsival Közművekkel való ellátottsága: részleges k ö z m ű h á l ó z a t ( v í z - villany - c s a t o r n a ) g á z a h á z elő A h a s z n o s í t á s jelenlegi f o r m á j a : jelenleg l a k a t l a n i n g a t l a n L e g c é l s z e r ű b b h a s z n o s í t á s a s z a k é r t ő s z e r i n t : a z é p ü l e t felújításával é r t é k e s i n g a t l a n n y e r h e t ő E g y é b , a z i n g a t l a n é r t é k é t j e l e n t ő s e n befolyásoló k ö r ü l m é n y : A z i n g a t l a n é r t é k e l é s é n é l figyelembe kellett v e n n i a t e r ü l e t övezeti b e s o r o l á s á t , v a l a m i n t a f e l é p í t m é n y rossz m ű s z a k i á l l a p o t á t , v a l a m i n t a k i v á l ó k ö r n y e z e t i elhelyezkedését R ö v i d szöveges i s m e r t e t ő a z i n g a t l a n piaci h e l y z e t é n e k m e g í t é l é s é r e : A z i n g a t l a n k e t t ő s megítélés alá esik piaci s z e m p o n t b ó l . A m í g a z elhelyezkedése és k ö r n y e z e t e az átlagos k e r t v á r o s i k ö r n y e z e t n é l lényegesen j o b b , a d d i g a z é p ü l e t m ű s z a k i á l l a p o t a s i r a l m a s . A teljes k ö r ű felújítást igénylő é p ü l e t és a n ö v é n y e k k e l d ú s a n b e ü l t e t e t t k e r t mégis egy értékes i n g a t l a n t e r e d m é n y e z h e t , teljes k ö r ű k ö z m ű ellátással és n a g y o n jó k ö r n y e z e t b e n . M á r m a g a a n e m r é g felújított u t c a és j á r d a jó b e n y o m á s t kelt, n e m beszélve a színvonalas k ö r n y é k b e l i c s a l á d i h á z a k r ó l , a közeli t e m p l o m r ó l . Ö s s z e s s é g é b e n jó a d o t t s á g ú i n g a t l a n .
% V S Ingatlanközvetítés
2144 %£
adószám e-mail:
£2681089-2-13 ívs££ta@ireemaű
-3
AZ INGATLANON LÉVŐ FELÉPÍTMÉNY ADATAI A z ingatlan megnevezése: a T u l a j d o n i L a p o n - l a k ó h á z , u d v a r - bejegyzéssel Funkciója: jelenleg l a k a t l a n i n g a t l a n Építésének időpontja: kb. 1920-as évek vége A z utolsó felújítás éve. n e m állapítható meg, de több évtizede Szintszám a földszint felett: egy színt, a padlás használatának lehetőségével Alapozás, szigetelés: tégla alapozással a korabeli szigetelés tönkrement tégla falazása, kivéve a tetőtér oromzatát, amelv deszka borítású Felmenő falazat: A lakáshoz tartozó terület 70m2 fa szerkezetű födém, gerendára fektetett csapolt deszka burkolattal Födémek: fa ács s z e r k e z e t , cserép fedéssel Tetőszerkezet: hagyományos vakolat, festett színezéssel, tönkrement állapotú Külső felületek: a lakás belső oldalai festettek és szükség szerint csempével burkoltak Belső felületek: fa nyílászárok, színes mázolt felületvédelemmel. tönkrement Nyílászáró szerkezetek: a lakó szobák fapadlósak, konyha és fürdő kőlappal burkolt Padlóburkolatok: 2 lakószoba, konyha, fürdő, előtér és tároló kamra található A lakóházban ö s s z e s e n :
Közművesítettség Elektromos hálózat Vízhálózat Gázhálózat: _ Csatorna Fűtési rendszer: Használati melegvíz ellátás: Telefon, hírközlés, kábel T V Igényszint általánosan: A belső kialakítása Fizikai állapot: Fizikai állapot %-ban:
rendelkezik:
-
közüzemi, saiát órával közüzemi saiát órával az ingatlan előtt az utcáról beköthető közüzemi cserépkályha jelenleg nincs rendszerben nincs beszerelve a lakóház teljes körű felújítást igényel a célnak megfelelő szerény családi ház jelenlegi állapotában n e m lakható 20 %-os
A z ingatlanpiacon a túlkínálat miatt, a nehezen értékesíthető kategóriába tartozik. R ö v i d szöveges i s m e r t e t ő az i n g a t l a n m ű s z a k i á l l a p o t á r ó l : A vizsgált é p í t m é n y teljesen l e r o m l o t t m ű s z a k i á l l a p o t ú . A z épület k ü l s ő és belső megjelenése l e h a n g o l ó , a g a z d á t l a n s á g o t a g o n d o z a t l a n s á g o t sugallja. A z épület r é g ó t a l a k a t l a n , elhanyagolt. A z é p ü l e t a fenti i s m é r v e k ellenére, n a g y r á f o r d í t á s s a l h e l y r e á l l í t h a t ó . E g y k ö z e l száz év előtti h a n g u l a t t a l r e n d e l k e z ő é p ü l e t l e n n e , szép k e r t t e l és k i e m e l k e d ő e n jó l a k ó k ö r n y e z e t b e n . A t e l j e s k ö r ű felújításban t e r m é s z e t e s e n a t e t ő c s e r e is b e l e t a r t o z i k , m e r t a z u d v a r felé a g e r e n d á k m e g h a j l o t t a k és a c s e r é p fedés b e s z a k a d t . A k ö z m ű ellátás a gáz bevezetésével k ö n n y e n bővíthető. A r o m o s t o l d a l é k é p ü l e t e t v i s z o n t el kell b o n t a n i j n e r t é r t é k t e l e n . A z u t c a f r o n t r a gépkocsi k i h a j t ó é p í t h e t ő , a z a d o t t s á g o k m i a t t . A z u t c a f r o n t i k e r í t é s is teljes c s e r é r e s z o r u l .
% V S
%ft.
Ingatlanközvetítés
2Í44Í&W3HSS
- vagyonértékelés-földmérés-kitűzés
adószám e-mait:
lötgyfav
.22681089-2-13 kusRata@freenu
.4. A z ingatlanértékelés szabályai szerint, a m e n n y i b e n a telek értékesebb az é p í t m é n y n é l , ú g y azt kell kötelező érvénnyel figyelembe venni a valós ingatlanpiaci telekárak figyelembe vételéve P i a c i összehasonlító a d a t o k : helyszín 1. 2 3 4
idő
Fahéi utca 2013 Fahéi utca 2013 Árpádföldi u. 2013 Formás utca 2013 .
A fenti ingatlanok Fajlagos
( A z a d o t t k e r ü l e t b e n a h a s o n l ó a d o t t s á g ú telek i n g a t l a n o k ) ftmkció
családi családi családi családi
a jelenlegi
ház ház ház ház
kínálatból
telek 490 486 643 540
m2 m2 m2 m2
építmény 80 78 95 75
m2 m2 m2 m2
piaci ár 16.900.000 18.000.000 18.900.000 19.900 000
vett minták a vizsgált ingatlan
az ingatlanból a t e l e k ár/m2 Ft Ft Ft Ft
10.290.000 10.206.000 14.160.000 14.040.000
Ft Ft Ft Ft
21.000 21.000 22.000 26.000
Ft/m Ft/m Ft/m Ft/m
környékéről
( h a s o n l ó a d o t t s á g ú t e r ü l e t e n ) i n g a t l a n p i a c i telek a l a p á r : kb.: 22.500 F t / m 2
Korrekciós tényezők: Tényező
%-os értéke
A z építmény a jelenlegi leromlott műszaki állapota miatt A z ingatlan részleges k ö z m ű ellátottsága miatt (gáz bevezetés) A z ingatlan a negatív keresleti trendek miatt Az ingatlan kiemelkedően ió közvetlen kömvezete miatt A közlekedési adottságai és a településen belüli helyzete miatt A nagyobb telekmérete és a nagy fák miatt A z övezeti besorolásból adódó bővítési lehetőségek miatt
A teljes korrekció mértéke
- 60% - 10 % - 10 % + 30% +10 % + 30% + 20 %
+10 %
( k b . : 25.000 F t / m 2 )
A z ingatlan telek értékének megállapítása a korrekció után: 7 3 2 m 2 x 25.000 F t / m 2 = 18,300.000 F t
ÉRTÉKNÖVELŐ TÉNYEZŐK; A nagy telek a növényzettel. közvetlen környezete, megközelíthetősége. Építési lehetőség az épfilet bővítésére, közmfibővítési lehetőség
A vizsgált i n g a t l a n a z a d o t t s á g a i v a l és az a d o t t t e l e p ü l é s r é s z e n a z a l á b b i piaci é r t é k e t képviseli:
Ingatlan mindösszesen: 18,300.000
Ft
2144 %3E.$$&ES Tölgyfa Ingatlanközvetítés
- vagyonértékelés-ft(améres-%tüzés
adószám:22681089-2-13 e-mail:
A z ingatlan az u t c a felől és a lakóház
u.4.
bejárata
A bejárat é s a h á z b a v e z e t ő j á r d a a k e r t e n át
A lakóház északi tűzfala és az egyik lakószoba
ablaka
kuskata@freemaiC
%3^S
%£t*
Ingatlanközvetítés
2144 K£
- vagyonértékelés-földmérés-kitűzés
Az ingatlan közvetlen
adószám :226810S9-2-13 e-mail': kusk~ata@freemaiL
környezete
A z ingatlan bal és jobboldali
szomszédja
A z ingatlan előtti útszakasz déli. illetve északi irányba
