2. előadás: Ingatlan-nyilvántartás
2. Ingatlan-nyilvántartás Az ingatlan fogalma A tulajdon tárgyai két fő kategóriát alkotnak. Ingatlannak nevezzük azokat a tulajdon tárgyakat, amelyek egyik helyről a másikra egyáltalán nem, vagy csak állaguknak lényeges sérelmével helyezhetők át; birtoklásuk fizikailag helyhez kötött. Jogi értelemben az ingatlan jogtárgy, ellentétben a személlyel, a jogalannyal. Ingatlan a föld, illetőleg ennek egyes elhatárolt részei; a telek és mindaz (épület, növényzet stb.), ami vele alkotórészi kapcsolatban van (solium et res soli). Azokat a jogtárgyakat, amelyek nem sorolhatók az ingatlanok kategóriájába, ingóknak nevezzük. Nemzeti vagyonunknak több mint 50%-át az ingatlanok (földek, erdők, épületek, építmények) teszik ki. A tulajdonjog tárgyának tekintélyes hányada tehát ingatlan. Az ingatlanoknak a gazdasági életben betöltött kiemelkedő szerepe és értéke megköveteli, hogy számba vegyük és megbízható leltárba foglaljuk azokat.
Az ingatlan-nyilvántartás fogalma A nyilvántartás valamely szempontból egy közös halmazba tartozó javak számbavételét, jellemző adataiban bekövetkező változások rendszeres követését, és igény esetén a tartalmáról, vagy annak meghatározott részéről történő adatok szolgáltatását jelenti. A nyilvántartás megvalósítása a tárgyait jellemző különböző paraméterek számbavételével, számontartásával, és ezek közül valamelyik folyamatos, és szigorú számsorrendbe rendezésével történik. A nyilvántartás akkor felel meg rendeltetésének, ha abból bármely időpontban a valóságos állapotnak megfelelő információk nyerhetők, és bármely időpontban megállapítható, ha a nyilvántartásból valamely, egyébként tárgyát képező elem hiányzik. A nyilvántartás létrehozásának technikai feltétele, hogy legyen olyan adathordozó, amelyre az információ bejegyezhető, módosítható, és tartósan megmarad.
Magyarországon korábban alkalmazott ingatlan-nyilvántartási rendszerek 1. A telekkönyv A telekkönyvi nyilvántartás létrehozását megelőzően kerültek kiadásra az ún. helyszínelési rendeletek (1853-1854). Kijelölt bizottságok összeírták az ingatlanokat és jegyzőkönyvbe vették a tényleges birtokosokat. Ezekből készültek az ún. telekjegyzőkönyvek, melyek egyes településeken a mai ingatlan-nyilvántartás szerkesztéséig érvényben voltak. A telekjegyzőkönyves ingatlan nyilvántartásnak nem volt földmérési igényeket is kielégítő térképi alapja. Az ingatlanok fekvését vázlatokon tüntették fel, melyek tartalmaztak azonosító (hrsz) adatot is, de földmérési célú felhasználásra (pl. kitűzésre) nem voltak alkalmasak. Ezek a vázlatok csak az ingatlanok helyszíni fekvésének és szomszédsági viszonyainak szemléltetésére szolgáltak. Az 1886. évi XXIX. tc. kimondta, hogy a telekjegyzőkönyveket telekkönyv betétekké kell átalakítani. Ez volt az ország tőkés fejlődésének egyik legfontosabb intézménye a II. világháború végéig. A pártállami négy évtizedben a földbirtok politika és a tulajdoni viszonyok gyökeres megváltozása szükségessé tette a telekkönyv intézmény rendszerének újraszabályozását (54/1960. (XI.27.) Korm. Rendelet és a 2/1960. (XII.25.) IM vhr.) Ennek megfelelően a telekkönyv a „járásbírság mint telekkönyvi hatóság” által vezetett 2-1
Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz nyilvántartás volt, ami 1972-ben átszervezés folytán a földhivatalok hatáskörébe és szervezetéhez került át. A telekkönyvi nyilvántartási rendszer telekkönyvi betétből, térképből, irattárból és különböző mutatókból állt. A telekkönyvi betét „A” lapja a birtoklap, „B” lapja a tulajdoni lap, „C” lapja a teherlap. A telekkönyvi térkép az 1:2880 méretarányú (kivételesen 1:1440) kataszteri térkép egy nyomdai másolata volt, melyen a változásokat folyamatosan vezetni kellett. A különböző mutatók a helyrajzi szám mutatók, névmutatók és speciális lajstromok voltak. A telekkönyvi nyilvántartás csak a forgalomképes ingatlanokat tartalmazta, a közterületekre nem terjedt ki. Később létesítettek egy ún. központi telekkönyvet az utak, vasutak és más országos méretű vonalas létesítmények nyilvántartására, ez azonban nem tette teljessé a nyilvántartási rendszert. 2. A földadókataszter II. József terveinek kudarca ellenére, a szabadságharc bukása után egy 1849. október 20-án kibocsátott császári nyílparancs elrendelte az ún. állandó kataszter létesítését. (A kataszter szó – latinul – rovatokra osztott, nyilvántartásra használatos ívet jelent. A rendszer részleges kidolgozásáig is bevezettek egy ideiglenes földadó katasztert (földadó ideiglenes). A jogi alapokat végül is az 1875. évi VII. tc. mondta ki: a földbirtokok arányos megadóztatása céljából minden földbirtok tiszta jövedelmét ki kell nyomozni, és általános földadókatasztert kell készíteni, melyhez részletes felméréseket kellett végezni. A földadókataszter készítése során a tényleges birtokost jegyezték be tulajdonosnak. Vita esetén igazolni kellett a tulajdonjogot. A földadó alapja a föld tiszta hozadékba volt. Ezt becsléssel határozták meg. Az azonos termelési, földrajzi, éghajlati és közgazdasági viszonyok alapján becslőjárásokat alakítottak ki ezen belül pedig osztályozási vidékeket. Az osztályozási vidékeken belül az azonos művelési ágakat minőségi osztályokba sorolták. Kiszámították, hogy 1 katasztrális hold (1600 -öl), nagyságú területen, átlagos gazdálkodási körülmények mellett mennyi tisztajövedelem érhető el, és ezt az akkori pénzegységben aranykoronában fejezték ki. Gyakorlatilag ma is ez a rendszer van érvényben. Az időközi változásokat nem vezették intézményesen, ezért 1909-ben elrendelték a földadókataszter kiigazítását és a változások vezetését. Ezt a rendszert használták az adózás alapjaként a II. világháború végéig. A háború után a földadókatasztert a földbirtok-politikai változások miatt adózási célokra nem használták, de jobb híján a földreform, tagosítás, stb. eljárások során alkalmazták, mert a szükséges adatokat tartalmazta. A földadókatasztert az Állami Földnyilvántartás bevezetéséig (1963.) használták. 3. Az Állami Földnyilvántartás Az Állami Földnyilvántartás az 1963. évi 32. tvr., és a végrehajtására kiadott 37/1963.(XII. 24.) Korm. Rendelet alapján, 1964. január 1-én lépett hatályba. A földadókatasztert – a földek minősítésére vonatkozó rendelkezések kivételével – hatályon kívül helyezték. Az állami földnyilvántartás a mezőgazdaság szocialista átalakítása után került bevezetésre, és a nagyüzemi szocialista mező- és erdőgazdaság tervezését, irányítását és ellenőrzését szolgálta. Az állami földnyilvántartás országos rendszert képezett, nyilvántartási egysége a község (város) volt. Alapmunkarészei a következők voltak: - birtokív, - földnyilvántartási térkép, - községi földkönyv, 2-2
2. előadás: Ingatlan-nyilvántartás -
községi összesítők.
A jelenleg hatályos magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer Az ingatlan-nyilvántartás célja Az új egységes ingatlan-nyilvántartás egyesíti a telekkönyv jogi, és az Állami Földnyilvántartás gazdasági célját. Jogi cél: az ingatlanokhoz kapcsolódó jogok és törvényes érdekek védelme, az ingatlanforgalom biztonságának biztosítása. Gazdasági célok: - adatok szolgáltatása a földeket érintő közgazdasági és üzemi tervezéshez, - a földek rendeltetésszerű használatának, az ingatlanforgalom állami ellenőrzésének biztosítása, - adatok szolgáltatása területrendezési feladatokhoz, - adatok szolgáltatása statisztikai adatgyűjtéshez, - adatok szolgáltatása egyes pénzügyi kötelezettségek megállapításához (adókivetés). Az ingatlan-nyilvántartás tárgya Az ingatlan-nyilvántartás tárgyát képezik általánosságban az ingatlanok (a földterület és annak alkotórészei /épület, fa, lábon álló termés/). Az önálló ingatlan, az, ami (mint jogtárgy) önállóan birtokolható, átruházható. Önálló ingatlanként kell nyilvántartani: a föld felszínét részletenként (a továbbiakban földrészlet) az épülettel együtt, ha az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg, az épületet akkor, ha az nem, vagy csak részben a földtulajdonos tulajdona, továbbá a társasházban lévő öröklakást, a szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakást, valamint az említett házakban a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (a továbbiakban egyéb önálló ingatlan) (1973. évi 31. tvr.4.§.). A földrészlet A földrészlet – mint nyilvántartási fogalom – a föld felszínének a természetben összefüggő, vonalas létesítmények és határvonalak által meg nem szakított része, melynek minden részére nézve a tulajdoni (használói, kezelői) viszonyok azonosak. Kivétel: - az építési telek és a - közterület, melyek több földrészletet alkotó összefüggő területek. A földrészleten álló épület, ha tulajdonosa a földrészlet tulajdonosával azonos, nem képez önálló ingatlant. Egyéb önálló ingatlanok Ezek a sajátos nyilvántartási módok a következők: - társasházak nyilvántartása, - részház nyilvántartása, - szövetkezeti házak nyilvántartása, - közös udvar nyilvántartása, - önálló tulajdonú épület nyilvántartása, 2-3
Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz -
közterületről nyíló pince nyilvántartása, termelőszövetkezeti részarány nyilvántartása.
Ezeknek a sajátos nyilvántartási módoknak van egy közös jellemzőjük. Minden esetben arról van szó, hogy az önállóan forgalomlépes tulajdontárgyakat valamilyen jogi kapcsolat fűzi egy az alapnyilvántartás tárgyát képező földrészlethez. Asz összetartozás egy ún. tulajdoni törzslap (a telekkönyvben főbetét) és a hozzátartozó meghatározott (de változtatható) számú tulajdoni különlap (a telekkönyvben albetétek) kialakításával realizálódik. A közös udvar és a termelőszövetkezeti részarány kivételével ezeket a sajátos nyilvántartási kategóriába tartozó (sorolható) objektumokat nevezzük egyéb önálló ingatlanoknak. A közös udvar mivel megjelenik a térképi ábrázolásban földrészletnek minősül, annak ellenére hogy a nyilvántartása a már említett tulajdoni törzslap és tulajdoni különlap konstrukcióban történik. A termelőszövetkezeti részarány mint ingatlan jellegű vagyontárgy, sajátos jellege folytán sem az önálló ingatlanok (földrészletek), sem az egyéb önálló ingatlanok kategóriájába nem sorolható, ezért önálló kategóriát képez. A fentiek szerint tehát egyéb önálló ingatlannak minősül az épület akkor, ha az nem, vagy részben nem a földtulajdonos tulajdona, továbbá a társasházi öröklakások, a nem lakás céljára szolgáló egyéb építmények és helyiségek (garázsok, üzlethelyiségek, földalatti pincék, stb.). Az önálló tulajdonú épület fogalmát a Ptk. Vezette be. Korábban a föld és az épület tulajdonjoga elválaszthatatlan volt. A jelenlegi szabályozás szerint az épület tulajdonjoga az építtetőt illeti meg, akkor is, ha szerződés, jogszabály vagy hatósági engedély alapján idegen (vagy állami tulajdonban, használatban levő) földterületen épít. (Épületkiemelés). A közterületről nyíló pince megközelítéséhez nincs szükség szolgalmi jogra, ennél fogva a felszíni földrészlettől függetlenül, önállóan forgalomképes. Ez a körülmény indokolja, hogy egyéb önálló ingatlanként szerepeljen a hatósági nyilvántartásban. Azt a földrészletet, amely alá közterületről nyíló pince benyúlik, ugyan úgy kell nyilvántartani, mintha a pince nem is létezne. Nyilvántartási szempontból az önálló tulajdonban levő pincékkel azonos elbírálás alá esnek a közterületről nyíló földalatti garázsok, raktárak, stb. A tulajdoni lap A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartás jogi célja megvalósításának alapmunkarésze. A tulajdoni lapok speciális formája a tulajdoni törzslap és a tulajdoni különlap, amely a bejegyzett önálló-, és egyéb önálló ingatlanok fizikai kapcsolatára, összetartozására utal. A tulajdoni lap I. része Az ingatlan számszerű, vagy számszerűsíthető (kódolható) adatait tartalmazza. Az ingatlant jellemző (nem leíró) adatokat helyszíni eljárás (felmérés, földminősítés) keretében határozzák meg. A tulajdoni lap I. részén van feltüntetve a községnév, községkód, tulajdoni lapszám, hrsz, az ingatlan postai címe, jogi jelleg, alrészlet, alosztály, művelési ág, terület, kataszteri tiszta jövedelem, illető szolgalom (személytől független). A tulajdoni lap I. részén nyilvántartott adatok egy országosan egységes számítógépes adatbázisban vannak feldolgozva. A földhivatalok által kezelt tulajdoni lapok I. részét számítógéppel állítják elő. A tulajdoni lap II. része Az alapvető (tulajdoni, kezelői, használói) jogokat, a szerzés jogcímét a bejegyzés rangsorát és a tulajdoni hányadot tartalmazza. Az egyes bejegyzéseket folyamatosan sorszámozzák. Változás esetén a bejegyzést át kell húzni, úgy, hogy továbbra is olvasható 2-4
2. előadás: Ingatlan-nyilvántartás maradjon, s az utalás a változásokra című rovatban fel kell tüntetni annak a bejegyzésnek a sorszámát, amely a változás eredményeként keletkezett. A tulajdoni lap III. része Az egyéb jogokat, és jogilag jelentős tényeket (általában terheket és a korlátozásokat) tartalmazza. Az egyes bejegyzéseket itt is folyamatosan sorszámozzák. Változás esetén a megszűnt bejegyzést át kell húzni, úgy hogy továbbra is olvasható maradjon, s az utalás a változásokra című rovatban fel kell tüntetni annak a bejegyzésnek a sorszámát, amely a változás eredményeként keletkezett. A művelési ág Az ingatlan-nyilvántartás szempontjából a különböző hasznosítású területeket ún. művelési ágakba soroljuk. Azokat a földrészleteket illetve alrészleteket, melyek a jogszabályban meghatározott feltételek alapján egyik művelési ágba sem sorolhatók be, művelés alól kivett területként kell nyilvántartásba venni. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépes adatbázisában az egyes művelési ágak, és a művelés alól kivett területek megnevezései egy-egy kódolt segéd állományt alkotnak. A földrészletek rekordjaiban ezekre csak kódszámok utalnak, de adatszolgáltatás esetén a tényleges megnevezések kerülnek kiírásra. Szántó Szántó művelési ágban kell nyilvántartani azokat a földterületeket, amelyek a tényleges használatban rendszeres szántóföldi művelés alatt állnak, függetlenül az alkalmazott agrotechnikai eljárástól, az ideiglenes ugarolástól, vagy parlagon hagyástól. Szántóként kell nyilvántartani a - ritka telepítésű gyümölcsös - szőlő-, gyümölcsfa-, díszfa iskola - gyógynövény-, komló ültetvény és a - külterületi kert hasznosítású területeket is. Rét (Gyep) Rét művelési ágban kell nyilvántartani azokat a földterületeket, melyek fűtermését rendszeresen kaszálják (esetenként legeltetik. Szőlő Szőlő művelési ágú az a földterület, amelyen a termesztett fő növény a szőlő. Ide tartoznak még az ún. szőlőalany telepek. Kert Kert művelési ágba kell sorolni a belterületen fekvő üzemszerű művelés alatt (zöldség, virág, dísznövény, vegyes hasznosítású területek) álló területeket; a nagyüzemi művelés alatt nem álló, nem kivett területeket; a volt zártkertekben 1500 m2-ig a szántóföldeket, valamint belterületen a hasznosítható parlagterületeket.
2-5
Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz Gyümölcsös A művelési ága annak a területnek, amelyen a termesztett főnövény gyümölcsfa illetve gyümölcsös bokor. Legelő A művelési ága annak a földterületnek, amelynek fűtermését rendszeresen legeltetik (esetenként kaszálják). Nádas Művelési ágban tartjuk nyilván azokat a területeket, amelyeken ipari, építkezési, illetve mezőgazdasági felhasználása alkalmas nád vagy gyékény terem. Erdő Az alább felsorol területeket erdő művelési ágban kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni: - erdőjellegű, faállománnyal borított területek - erdőfelújításra kijelölt területek - más célra nem hasznosítható erdei tisztások - csemetekertek - minimum 4 fa-sorból álló erdősávok - karácsonyfa, fűzfavessző, sarjmeggy, lomb-nyerés céljára szolgáló epreskert, cellulóznyár - külterületi park (arborétum) - nem állandó erdei utak, vasutak, nyiladékok, rakodók, vezeték védősávok az erdőn belül - gátak, csatornák menti erdősávok - bányaszolgalommal terhelt biztonsági területek Halastó Az a mesterséges vízfelület, amelyet haltenyésztésre használnak Ide tartozik még a teleltető és ivadéknevelő tó, valamint ezek tartozékai, pl. töltés, táp- és lecsapoló csatorna. Művelés alól kivett területek a) Településekkel kapcsolatban - beépített és beépítetlen építési telkek - épületek által elfoglalt területek - közpark, játszótér, belterületi arborétum - gyógyászati és üdülési célú területek - sporttelepek, állandó jellegű táborok - vásártér, kiállítási terület - temető - szemét lerakóhely b) termeléssel, szolgáltatással kapcsolatban - ipartelepek, üzemi területek, meddő hányók - külszíni fejtések - tároló területek (depónia) - vízművek + védőterületei, szennyvíztisztító telepek
2-6
2. előadás: Ingatlan-nyilvántartás - majorok - gépállomások - dögterek - terméketlen területek c) közlekedéssel, hírközléssel kapcsolatban - országos és helyi közutak (utcák, járdák, közterek), saját használatú utak - 3 m-nél szélesebb, földrészleten (szőlő, gyümölcsös) belüli szállításra, közlekedésre szolgáló utak - közforgalmú, ipari és gazdasági vasutak - kikötők szárazföldi területe - rádió, tv adótornyok működéséhez szükséges területek d) vízgazdálkodással kapcsolatban - folyók, patakok, vízfolyások - tavak, víztározók - mocsár (ha nem alkalmas nádasnak) - csatornák • felszíni vízelvezető • hajózható-, • öntözési-, - árkok - védőtöltések. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok -
tulajdonjog kezelői jog földhasználati jog haszonélvezeti jog telki szolgalmi jog elővásárlási jog visszavásárlási jog vételi jog tartási és életjáradék jog jelzálog jog végrehajtási jog
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető tények -
kiskorúság gondnokoltság építésügyi korlátozás kisajátítási eljárás megindítása az ingatlan jogi jellege elidegenítési és terhelési tilalom perindítás árverés kitűzése zárlat tulajdonjog fenntartás ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos, jogilag jelentős tények
2-7
Óravázlat az Ingatlan értékbecslés, földügyi jog előadásaihoz Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei -
2-8
a bejegyzés elve a rangsor elve a valósággal való egyezőség elve a közhitelesség elve az okirati elv a nyilvánosság elve a kötelező használat elve a teljesség elve
