2
AUTEUR: H.B. VAN DER PEET AFSUDEERCOMMISIE: DR. J.J.A.M. SMEETS IR. S.J.E. MAUSSEN MRE DRS. IR. M.I.K. LEUSSINK TECHNISCHE UNIVERSITEIT EINDHOVEN MASTERSCRIPTIE: REAL ESTATE MANAGEMENT & DEVELOPMENT 14 OKTOBER 2014
3
4
Samenvatting Mede door de crisis is het financieren van vastgoed onder druk komen te staan. Hierdoor is het belangrijk om naar alternatieve financieringsmogelijkheden te kijken. Crowdfunding geldt als één van deze alternatieven. In dit onderzoek wordt gekeken of crowdfunding als alternatieve financieringsmethode zou kunnen worden ingezet in het vastgoedproces. De centrale onderzoeksvraag hierbij luidt: In welke mate kan crowdfunding worden ingezet in het vastgoedproces en hoe kan dit worden toegepast? Om de centrale hoofdvraag te kunnen beantwoorden is een theorie-‐ en praktijkonderzoek uitgevoerd. Het theoretische gedeelte wordt uitgevoerd aan de hand van de volgende deelvragen: 1. Hoe werkt het concept crowdfunding? 2. Hoe werkt het vastgoedproces? 3. Hoe kan crowdfunding worden toegepast in het vastgoedproces? Het gehele onderzoek heeft als doel om kennis te vergaren over de toepassingsmogelijkheden van crowdfunding in het vastgoedproces. Crowdfunding Bij crowdfunding wordt een beroep gedaan op het publiek voor de financiering van een project. In plaats van één grote financier wordt nu gebruik gemaakt van een groep kleinere financiers. De definitie die is aangehouden in dit onderzoek is als volgt: Een collectieve inspanning – veelal via het internet – van een ongedefinieerd netwerk van mensen voor het verstrekken van financiële middelen, om zo een doorgaans vooraf bepaald doelbedrag te realiseren, in ruil voor een financiële en/of een (im)materiële beloning. In dit onderzoek is onderscheid gemaakt in vier verschillende vormen van crowdfunding: Donation-‐based crowdfunding: verstrekken van geld, waarbij de primaire incentive immaterieel is, zoals het verkrijgen van een goed gevoel;
5
Reward-‐based crowdfunding: verstrekken van geld, waarbij een materiële beloning in het verschiet ligt die als extra stimulans moet dienen om te financieren; Debt-‐crowdfunding: het verstrekken van geld middels een lening; Equity-‐based crowdfunding: het verstrekken van geld en daar zeggenschap in een bedrijf of project voor terug krijgen. Voor het crowdfundingsproces zijn er drie verschillende partijen te onderscheiden: Initiatiefnemer: persoon of bedrijf die het initiatief neemt voor de crowdfunding campagne; Financier: de persoon die het project steunt middels een financiële bijdrage; Intermediair: fungeert als tussenpersoon voor de financier en initiatiefnemer. Het crowdfundingsproces kan globaal worden onderverdeeld in drie fases, namelijk: de pré-‐ financieringsfase, de financieringsfase en de post-‐financieringsfase. De pré-‐financieringsfase is de gehele fase voordat er daadwerkelijk begonnen wordt met het financieringstraject. In deze fase wordt het idee door de initiatiefnemer uitgewerkt waarbij wordt bepaald wat het doelbedrag moet worden en waarvoor de financiering wordt gebruikt. In deze fase is het belangrijk dat de initiatiefnemer alvast begint met het mobiliseren van mensen rondom het project. Hierdoor kan het financieringstraject makkelijker van start gaan. Veelal gaat het hier om mensen die dicht bij het initiatief of de initiatiefnemer staan (bijvoorbeeld familie en vrienden) en die in vergelijking met andere financiers eerder in staat zijn om reeds een deel te financieren. De financieringsfase is de fase waarin het plan wordt voorgelegd aan de financiers en waarbij deze de mogelijkheid krijgen om financiële middelen te verstrekken. Het financieringstraject van een succesvolle campagne kent drie fases, namelijk: friend finding, getting the crowd en de race to be ‘in’. Friend finding betreft de eerste fase waarin de eerder omschreven gemeenschap wordt gecreëerd en de financiers die dicht bij het initiatief of initiatiefnemer staan het eerste gedeelte van de financiering op zich nemen. In de ‘getting the crowd’ fase worden de financiers op afstand aangesproken en in de laatste ‘race to be in’ fase vindt het omslagpunt plaats. Hier moeten financiers snel bepalen of zij nog willen participeren in het crowdfundingsproject aangezien anders niet meer kan worden ingestapt. In de post-‐financieringsfase zijn er twee mogelijkheden: het doelbedrag is opgehaald of het doelbedrag is niet opgehaald. Indien het doelbedrag is opgehaald kan worden begonnen met de uitwerking van het initiatief en wordt begonnen met het uitkeren van de
6
tegenprestaties aan de financiers. In het geval het doelbedrag niet is opgehaald wordt het bedrag veelal teruggestort aan de financiers. Financiering van het vastgoedproces Er is gekeken naar het vastgoedproces en het financieringstraject gedurende dit proces. Wanneer wordt gekeken naar het vastgoedproces zijn hier vier fases te onderscheiden die vrijwel altijd, zij het in een andere volgorde, worden doorlopen. Het gaat hier om de initiatieffase, de ontwikkelingsfase, de realisatiefase en verkoop-‐ en exploitatiefase. De initiatieffase bestrijkt slechts een klein percentage van de totale financiering en beperkt zich veelal tot die van de haalbaarheidsonderzoeken. De ontwikkelingsfase bestaat vooral uit kosten voor adviseurs, het aankopen van de grond, marketingkosten en algemene projectkosten. Het grootste percentage van de investeringen zit in de realisatiefase, welke voornamelijk bestaan uit realisatiekosten voor het gebouw. Voor de financiering van deze kosten wordt een afweging gemaakt tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen. Indien het eigen vermogen niet toereikend is, zal dit middels een andere vorm van vermogen moeten worden binnen gehaald. Wanneer gekeken wordt naar de standaard financieringsstructuur van een vastgoedobject zijn er drie soorten investeringen mogelijk, namelijk het eigen vermogen, mezzanine en een hoofdlening. Hierbij kan het eigen vermogen worden opgedeeld in het interne eigen vermogen en het externe eigen vermogen. Het externe eigen vermogen betreft hier het eigen vermogen wat is ingebracht door derden, anders dan de eigenaar. Afhankelijk van de fase van het vastgoedproces zijn er verschillende financieringsvormen mogelijk, namelijk: de bouwfinanciering, de grondfinanciering, de projectfinanciering en de beleggingsfinanciering. De bouwfinanciering betreft de financiering die nodig is voor de daadwerkelijke bouw van het project. De grondfinanciering is de financiering voor de aankoop van de grond. De projectfinanciering betreft de gehele financiering voor de realisatie van een project, waarbij het dus ook gaat om de planontwikkelingskosten. Tot slot is de beleggingsfinanciering de financiering van een investeerder voor de aankoop van een gerealiseerd project met de intentie om deze voor een langere tijd in bezit te houden en verhuren. Crowdfunding in het vastgoedproces Crowdfunding kan op drie manieren worden ingezet in de financieringsstructuur van vastgoed. Het project kan volledig met crowdfunding worden gefinancierd, crowdfunding
7
kan ingezet worden in combinatie met het eigen vermogen of crowdfunding wordt gebruikt in combinatie met het eigen vermogen en een hoofdlening van bijvoorbeeld een bank. Naast financieringsinstrument biedt crowdfunding de mogelijkheid om financiers, afhankelijk van de betrokkenheid, in te zetten voor andere aspecten dan de financiering. Het publiek kan bijvoorbeeld gebruikt worden om invloed uit te oefenen op besluitvorming gedurende de ontwikkeling van het project. Het is dat wel belangrijk dat in een vroeg stadium wordt begonnen met het mobiliseren van de financiers, zodat er nog voldoende mogelijkheden zijn voor deze financiers om invloed uit te oefenen op het project. Door alvast een groep potentiële financiers rondom het project te mobiliseren kan een initiatiefnemer tevens draagvlak aantonen en kan de groep mensen die zich achter het project schaart een indicatie zijn dat het plan wordt gedragen door het publiek. Dit draagvlak kan bijdragen aan het verkrijgen van additionele financiering of kan invloed uitoefenen op besluitvorming van overheidsinstanties (zoals het verstrekken van een bouwvergunning). Gekeken naar de eerder besproken fases in het vastgoedproces en de financieringsbehoeftes die daar ontstaan kan crowdfunding op de volgende manier worden toegepast in het vastgoedproces:
Crowdfunding als financieringsinstrument kan gebruikt worden voor (1) de grondfinanciering in de ontwikkelingsfase, (2) de bouwfinanciering in de realisatiefase, (3) de projectfinanciering in de ontwikkelings-‐ en realisatiefase en de aankoop van vastgoed door een (4) eigenaar en door een (5) investeerder in de verkoop-‐ en exploitatiefase. Daarnaast kan crowdfunding breder worden ingezet waarbij het publiek invloed kan uitoefenen in de ontwikkelingsfase op het ontwerp en gebruikt kan worden om de
8
haalbaarheid te toetsen. Tevens biedt crowdfunding mogelijkheden om eerder in contact te komen met eindgebruikers waardoor het invloed kan uitoefenen op het verkoop-‐ en verhuur proces in de verkoop-‐ en exploitatiefase. Hierbij lijken de vormen van crowdfunding zonder een financiële tegenprestatie (donation-‐ based crowdfunding en reward-‐based crowdfunding) vooral ingezet te kunnen worden bij projecten met een sociaal karakter welke kunnen rekenen op sympathie van de financiers. De financiële vormen (debt-‐crowdfunding en equity-‐based crowdfunding) lijken een goede kans te maken voor de meer commerciële projecten. Praktijkonderzoek Om de opgedane kennis uit het theoretische gedeelte verder te onderzoeken en te toetsen aan de praktijk zijn mondelinge interviews afgenomen bij betrokken partijen in het crowdfunding proces. Hierbij is gefocust op initiatiefnemers, intermediairs en deskundigen. In de interviews is gekeken naar de volgende punten: -‐
Crowdfunding als financieringsinstrument voor vastgoed;
-‐
Bijkomende aspecten van het gebruik van crowdfunding;
-‐
Invloed van financiers gedurende het proces;
-‐
Succesfactoren voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed;
-‐
Kansen voor crowdfunding voor vastgoed;
-‐
Belemmeringen en risico’s voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed.
Daarnaast is er bij de interviews met de initiatiefnemers dieper ingegaan op de projecten waarbij crowdfunding is toegepast om zo meer achtergrond informatie te verkrijgen over deze projecten. Gekeken naar de inzet van crowdfunding als financieringsinstrument blijkt dit het meeste kans te maken wanneer het wordt ingezet voor de bouwfinanciering. Hierbij wordt het meest gebruik gemaakt van debt-‐crowdfunding. De inzet van crowdfunding voor vastgoed heeft een aantal bijkomende aspecten. De belangrijkste hiervan zijn, het vergroten van naamsbekendheid, het in contact komen met eindgebruikers, het creëren van draagvlak, en de mogelijkheid om financiers ambassadeurs te maken van je project. De invloed die financiers kunnen uitoefenen op het project is allereerst afhankelijk van de houding van de initiatiefnemer en of deze openstaat voor de feedback van het publiek.
9
Daarnaast blijkt de mate van invloed van de financiers groter naarmate deze eerder in het vastgoedproces betrokken worden. Belangrijke succesfactoren voor crowdfunding in de vastgoed zijn dat in een vroeg stadium begonnen wordt met het mobiliseren van toekomstige financiers rondom het plan en dat hierbij goed gekeken wordt naar een doelgroep die belang heeft bij de ontwikkeling van het project. Daarnaast is het van belang dat de initiatiefnemer transparant is en probeert om vertrouwen te kweken bij de financiers, onder andere door het creëren van zekerheden. Crowdfunding blijkt vooral kans te maken bij de bijzondere projecten of projecten met een lokaal aspect waarmee de financiers zich kunnen identificeren. Echter blijkt crowdfunding bij de juiste implementatie ook mogelijkheden te bieden voor projecten die uitgaan van het financieel rendement. Het feit dat crowdfunding voor vastgoed over het algemeen te maken zal hebben met grotere bedragen kan gezien worden als een belemmering. Daarnaast zorgt het gebrek aan regelgeving voor onzekerheid met betrekking tot het gebruik van crowdfunding voor vastgoed. Tot slot heeft de crisis ervoor gezorgd dat de vastgoedsector kampt met een slecht imago en dat het onderpand onder druk is komen te staan, wat de toepassing van crowdfunding voor vastgoed kan beperken. Conclusie Alhoewel crowdfunding voor vastgoed nog een relatief nieuw begrip is, zou het succesvol ingezet te kunnen worden als financieringsmiddel. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de kans van slagen afhankelijk is van het soort vastgoed en de sympathie die het project kan opwekken. Hierbij maken de projecten met een sociaal karakter of bijzondere projecten de grootste kans om succesvol gefinancierd te worden middels crowdfunding, maar lijken er tevens mogelijkheden te zijn voor de meer commerciële projecten. Met name de inzet van crowdfunding voor de bouwfinanciering maakt op dit moment een goede kans om succesvol ingezet te kunnen worden. Hierbij geldt debt-‐crowfunding momenteel als de meest geschikte vorm voor de financiering van vastgoed aangezien dit een financiële win-‐win situatie kan creëren voor zowel financiers als initiatiefnemer. De vormen zonder financiële tegenprestatie lijken ingezet te kunnen worden bij projecten met een hoog sociaal gehalte of slechts voor een klein gedeelte van de financiering. Naast het gebruik van crowdfunding puur als financieringsmiddel, kan het, mits goed ingezet, ook mogelijkheden te bieden om naamsbekendheid te vergroten, draagvlak te creëren,
10
financiers tot ambassadeurs te maken en om in een vroeg stadium in contact te komen met potentiële eindgebruikers. Aangezien het gebruik van crowdfunding in het algemeen nog aan wijzigingen in wet-‐ en regelgeving onderhevig is, zullen praktijkervaringen en verder onderzoek moeten uitwijzen welke plaats crowdfunding definitief in het vastgoedproces krijgt.
11
12
Inhoudsopgave SAMENVATTING
5
INHOUDSOPGAVE
13
1. INLEIDING
15
1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
15 17 18 19 20
Aanleiding Vraagstelling Afbakening Onderzoeksrelevantie Onderzoeksopzet
2. CROWDFUNDING
23
2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8.
23 25 27 33 39 45 47 48
Het ontstaan van crowdfunding Definitie van crowdfunding Het concept crowdfunding Beweegredenen voor het gebruik van crowdfunding Fases van een crowdfunding campagne Risico, Fraude & Toezicht Wet-‐ en regelgeving met betrekking tot crowdfunding Conclusie
3. HET VASTGOEDPROCES
51
3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9.
51 51 54 54 56 57 59 62 63
Inleiding Fases in het vastgoedproces Zekerheid en beïnvloedbaarheid van het proces Financiering vastgoedproject Keuze voor het aantrekken van kapitaal Financieringsstructuur en -‐strategie Financieringsverloop en -‐vormen Kredietcrisis Conclusie
4. CROWDFUNDING VOOR VASTGOED
65
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.
65 65 71 78 80
Inleiding Motivaties voor het gebruik van crowdfunding in het vastgoed Crowdfunding in het vastgoedproces Crowdfunding in de vastgoedpraktijk Conclusie
5. OPZET ONDERZOEK EN RESULTATEN
83
5.1. 5.2. 5.3. 5.4.
83 84 84 87
Type onderzoek Dataverzamelingsmethode Betrokken actoren Resultaten interviews
13
6. EVALUATIE 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7.
97
Inleiding Crowdfunding als financieringsinstrument Bijkomende aspecten van het gebruik van crowdfunding Invloed financiers gedurende het proces Succesfactoren voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed Kansen voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed Belemmeringen en risico’s van crowdfunding voor vastgoed
7. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN
97 98 100 101 102 103 104
105
7.1. Conclusie 7.2. Aanbevelingen
105 107
8. LITERATUURLIJST
109
9. BIJLAGE
115
9.1. Resultaten interviews 9.2. Vragenlijsten interviews 9.3. Uitgewerkte interviews
115 116 119
14
1.
Inleiding
1.1. Aanleiding Een terugblik op de vastgoedmarkt van voor de crisis. Vastgoed gold als een ‘safe haven’, waarbij de prijs van het onderliggend vastgoed eigenlijk alleen maar kon stijgen. In combinatie met de hoeveel liquiditeit die beschikbaar was, tegen zeer gunstige prijzen, zorgde dit ervoor dat de kredietverstrekking voor vastgoed een stormachtige ontwikkeling doormaakte (SEO, 2011). Inmiddels staat deze kredietverstrekking al geruime tijd onder druk. Het is dan ook vaak lastig voor ondernemingen om, in de huidige periode, een financiering los te weken bij de bank. Door de strengere liquiditeitseisen, onder andere als gevolg van Basel III, kunnen banken steeds minder krediet verstrekken (FD, 2012). Dit, in combinatie met het feit dat vastgoed al lang niet meer zo waardevast is gebleken als voor de crisis, zorgt ervoor dat banken voorzichtig zijn geworden met verstrekking van krediet. Met name in een risicovolle sector als de vastgoedsector. Op het hoogtepunt in 2007 (vlak voor de crisis), werd er in totaal in Nederland nog ruim 26 miljard euro aan vastgoedleningen verstrekt. In 2011 was dit nog maar 6,6 miljard, wat een daling van bijna 75% betekende (Property NL, 2012). Mede door deze factoren is het, vandaag de dag, ook voor projectontwikkelaars lastig om aan financiering te komen voor (her)bouwprojecten. Ontwikkelaars zijn teveel afhankelijk geworden van de banken en door hun terughoudende houding zijn veel nieuwe projecten ‘tijdelijk’ in de ijskast gezet of worden helemaal niet meer gerealiseerd. Vandaar dat het interessant is om te kijken naar alternatieve financieringsmogelijkheden binnen de vastgoedsector. Crowdfunding als alternatief Crowdfunding geldt als een van deze alternatieven, waarbij het benodigde bedrag wordt opgehaald middels relatief kleine bedragen van een grote groep investeerders. Het concept werkt als volgt. Een initiatiefnemer presenteert online een plan voor een nieuw project/onderneming en legt deze voor aan het publiek de zogenaamde ‘crowd’. Dit publiek krijgt vervolgens de mogelijkheid om het project te steunen middels een financiële bijdrage. Douw en Koren (2014), onderscheiden hierin 3 vormen van financiering: -‐
een donatie;
15
-‐
financiering met tegenprestatie in natura;
-‐
investering met financiële tegenprestatie.
Ondanks het feit dat de term crowdfunding nog relatief jong is, zijn hier al meerdere omschrijvingen voor te vinden. Letterlijk vertaald is het de funding (financiering) door de crowd (massa). De definitie die wordt aangehouden in de rest van dit onderzoek geldt als volgt: Een collectieve inspanning – veelal via het internet – van een ongedefinieerd netwerk van mensen voor het verstrekken van financiële middelen, om zo een doorgaans vooraf bepaald doelbedrag te realiseren, in ruil voor een financiële en/of een (im)materiële beloning. Het concept heeft zich in andere industrieën, zoals de film-‐ , muziek-‐ of sportindustrie, reeds bewezen als een waardig alternatief voor de financiering van projecten en/of organisaties (Meeuwsen, 2013). Een recent voorbeeld van crowdfunding is het Jamaicaanse bobslee team. Dit team wisten 60.000 euro op te halen, middels hun crowdfunding campagne, waardoor het voor hun mogelijk werd om naar de Olympische Winterspelen in Sotsji te gaan (ANP, 2014). Waar crowdfunding in de beginperiode nog vooral werd ingezet voor innovatieve nieuwe ideeën, wordt het ondertussen steeds vaker ingezet als een financieringsmiddel voor het midden-‐ en klein bedrijf (MKB) en grotere organisaties (Douw & Koren, 2014). Inmiddels maakt ook de vastgoedsector kennis met het concept en bestaan er reeds een aantal platforms (Fundrise, Realtyshares e.a) waarbij het publiek kan investeren in vastgoed gerelateerde projecten. Resultaat hiervan is dan ook dat er in het afgelopen jaar verscheidene projecten, in zowel binnen-‐ als buitenland, succesvol gefinancierd zijn door middel van crowdfunding campagnes. Een voorbeeld van een geslaagde crowdfunding campagne voor vastgoed is een hotel in Amsterdam aan de Oudeschans. Zij haalden binnen 3 maanden bijna €500.000 op, via ruim 1300 verschillende financiers. Door middel van rente en een beloning in natura (korting op een overnachting) werden geldgevers beloond voor hun investering. Dat crowdfunding steeds populairder wordt, is te zien aan de sterke groei die het concept doormaakt. Wereldwijd werd in 2012 ruim $2.700.000.000 (€1.970.000.000) opgehaald, wat een toename van 81 procent betekent ten opzicht van het voorgaande jaar. Amerika is verreweg het actiefst in het gebruik van crowdfunding, maar ook het Verenigd koninkrijk en Nederland blijken, met respectievelijk de tweede en derde plaats, erg actief in het gebruik van het instrument (Jongsma, 2013). In Nederland is deze groei dan ook duidelijk
16
waarneembaar. In 2013 werd, met €32.000.000, ruim het dubbele bedrag opgehaald middels crowdfunding ten opzicht van het voorgaande jaar. Dit bedrag was in 2011 nog slecht €2.500.000 (Douw en Koren, 2013). Het feit dat het concept, juist in een tijd van economische crisis, zo’n sterke groei meemaakt is volgens Douw en Koren (2013) te verklaren door twee factoren. Enerzijds doordat er minder financiering verstrekt wordt door de traditionele partijen, waardoor gezocht wordt naar alternatieven en anderzijds door de meerwaarde die crowdfunding biedt in de vorm van zichtbaarheid en betrokkenheid van de financiers. Het gebruik van crowdfunding in de vastgoedsector zou voor initiatiefnemers van vastgoedprojecten mogelijk een alternatieve manier kunnen zijn voor het verkrijgen van de financiering van vastgoedprojecten. Tevens zou dit voor de particuliere belegger (financiers) de mogelijkheden vergroten om, met relatief kleine bedragen, direct te kunnen investeren in vastgoed. Het concept crowdfunding zou banken en andere kredietverstrekkers gedeeltelijk overbodig kunnen maken, en consumenten en producten rechtstreeks met elkaar kunnen verbinden. Het zogenaamde ‘cut out the middle man’ (Bronzwaer en Hijink 2013).
1.2. Vraagstelling In deze studie wordt onderzocht in hoeverre crowdfunding gebruikt kan worden in het vastgoedproces en hoe dit het best kan worden toegepast. Gezien het feit dat crowdfunding in de vastgoedsector nog in de kinderschoenen staat, is hier tot op heden nog weinig onderzoek naar verricht. Echter, enkele succesvolle voorbeelden uit de praktijk doen vermoeden dat het concept gebruikt zou kunnen worden in het vastgoedproces.
1.2.1. Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is om kennis te vergaren over de werkwijze van crowdfunding in het vastgoedproces en inzicht te geven in de kansen en valkuilen die het concept met zich meebrengt. Uiteindelijk wordt getracht een handvat te bieden aan de betrokken marktpartijen over hoe crowdfunding in de vastgoedsector kan worden toegepast en onder welke voorwaarde dit dient te gebeuren.
17
1.2.2. Onderzoeksvraag De centrale onderzoeksvraag in dit hoofdstuk luidt: In welke mate kan crowdfunding worden ingezet in het vastgoedproces en hoe kan dit worden toegepast? Om de uiteindelijke hoofdvraag te kunnen beantwoorden, is deze opgedeeld in verschillende deelvragen. Tot op heden is er vrijwel geen onderzoek gedaan naar de inzet van crowdfunding in de vastgoedsector. Vandaar dat de eerste twee deelvragen zijn bedoeld om algemene kennis op te doen van het concept crowdfunding en het vastgoedproces zelf. De laatste twee deelvragen brengen de twee sectoren crowdfunding en het vastgoedproces met elkaar in verband aan de hand van de opgedane kennis in de eerste twee hoofdstukken. De deelvragen in het onderzoek zijn: 4. Hoe werkt het concept crowdfunding? Inzicht verschaffen in het ontstaan van het concept, de verschillende vormen van crowdfunding, de betrokken partijen en het proces van crowdfunding in het algemeen. 5. Hoe werkt het vastgoedproces? Inzicht verschaffen in de fases van het vastgoedproces, de financieringsstructuur, het financieringstraject en de betrokken partijen in het vastgoedproces. 6. Hoe kan crowdfunding worden toegepast in het vastgoedproces? Inzicht verschaffen in de motivaties voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed, de rol die crowdfunding kan spelen in het vastgoedproces, in welke fase van het vastgoedproces crowdfunding kan worden toegepast en op welke wijze dit het best geïmplementeerd kan worden.
1.3. Afbakening Gezien het feit dat het concept crowdfunding in de vastgoedsector nog vrij nieuw is en hierdoor een beperkte hoeveelheid Nederlandse literatuur beschikbaar is, zal er in het theoretische deel van dit onderzoek een beroep worden gedaan op zowel de Nederlandse literatuur als de literatuur van het buitenland. Tevens kunnen de verschillen tussen landen qua regelgeving en handelswijze, juist interessant zijn om een vergelijking te kunnen trekken.
18
Doordat het lastig zal zijn om buitenlandse partijen te kunnen interviewen, zal het praktijkgedeelte zich enkel focussen op de Nederlandse markt. Het theoretische gedeelte van het onderzoek zal zich focussen op de partijen die een rol kunnen spelen in het crowdfunding proces omtrent de ontwikkeling van vastgoed. Dit om een beter beeld te krijgen welke factoren van invloed zijn op de werking en de slagingskans van crowdfunding campagnes. In het praktijkgedeelte wordt vooral gefocust op de geldnemers (initiatiefnemers van vastgoed gerelateerde crowdfunding campagnes) en crowdfunding platforms die zich richten op vastgoed. Recent is een onderzoek gedaan naar de reeds bestaande crowdfunding platforms met betrekking tot het aanbieden van vastgoed1, maar dit onderzoek zal enkel worden gekeken naar een tweetal platforms die momenteel in ontwikkeling zijn en zich specifiek willen gaan focussen op crowdfunding voor vastgoed. Mede door het feit dat er slechts een beperkt aantal vastgoed gerelateerde crowdfunding campagnes zijn en de financiers hiervan veelal anoniem zijn, is het lastig om in deze financiers te benaderen. Vandaar dat er voor is gekozen om deze groep niet mee te nemen in het praktijkgedeelte van dit onderzoek.
1.4. Onderzoeksrelevantie Theoretische relevantie Crowdfunding als algemeen begrip, wordt steeds vaker onderzocht, maar er is nog weinig onderzoek verricht naar het instrument in relatie met vastgoed. Vandaar dat dit onderzoek kan bijdragen aan het verder op gang brengen van deze wetenschappelijke discussie. Met dit onderzoek wordt geprobeerd om zowel nieuwe kennis als inzichten te verschaffen over het gebruik van het instrument crowdfunding. Praktische relevantie Het nut voor de maatschappij is, dat het onderzoek bijdraagt aan het vergroten van de kennis over het onderwerp. Hierdoor krijgen betrokken partijen (ontwikkelaars, investeerders, toezichthouders e.a.) meer inzicht in het gebruik van het instrument crowdfunding en de kansen en bedreigingen die het met zich meebrengt. Op deze manier biedt het betrokken partijen een handvat om crowdfunding in de praktijk succesvol toe te passen.
1
Zie scriptie R.W.B. Meeuwssen: Alternatieve financieringsmethoden voor commercieel vastgoed vanuit de
particuliere markt.
19
1.5. Onderzoeksopzet
Figuur 1.2: onderzoeksopzet
Fase 1: Probleemveld Tijdens deze fase wordt de aanleiding van het onderzoek toegelicht en gemotiveerd. Tevens wordt hier de centrale onderzoeksvraag geformuleerd en de bijbehorende deelvragen. Om deze vragen te beantwoorden is de onderzoeksopzet uit figuur 1.2. gedefinieerd, waarbij zowel een literatuuronderzoek als een praktijkonderzoek wordt toegepast. Vanuit deze fase wordt het onderzoek verder afgebakend tot een uitvoerbaar onderzoek. Fase 2: Literatuuronderzoek Aan de hand van de centrale onderzoeksvraag en de afbakening wordt hier gebruik gemaakt van een literatuuronderzoek om zo de eerste antwoorden te geven op de deelvragen. Met de eerste twee deelvragen wordt een theoretisch kader opgesteld voor het instrument crowdfunding en het vastgoedproces in het algemeen. Aangezien de toepassing van crowdfunding voor vastgoed nog vrijwel niet is onderzocht wordt de informatie uit deze theoretische kaders gebruikt om een antwoord te kunnen geven op de laatste deelvraag. Dit gehele literatuuronderzoek levert input en vragen voor het praktijkgedeelte van het onderzoek. Fase 3: Praktijkonderzoek Met dit deel van het onderzoek wordt geprobeerd om meer praktijkinformatie te verkrijgen over het gebruik van crowdfunding in het vastgoedproces. Hiervoor wordt allereerst
20
gekeken met behulp van welke onderzoeksmethode er een antwoord gegeven kan worden op de vragen die zijn voortgekomen uit het literatuuronderzoek. Het praktijkonderzoek richt zich op partijen die ervaring hebben met crowdfunding met betrekking tot vastgoed of waarvan geacht wordt dat deze voldoende kennis hebben van beide onderwerpen. De verkregen informatie uit het praktijkonderzoek zal tezamen met het literatuuronderzoek worde meegenomen naar de laatste fase van het onderzoek. Fase 4: Reflectie Gedurende deze laatste fase van het onderzoek worden de resultaten geanalyseerd door inzichten van het theoretische gedeelte en het praktijkgedeelte met elkaar te vergelijken. Hierbij dienen alle deelvragen te zijn beantwoord, zodat uiteindelijk een antwoord gegeven kan worden op de centrale onderzoeksvraag. Tot slot wordt hier een conclusie geformuleerd en worden aanbevelingen gedaan voor verder onderzoek.
21
22
2.
Crowdfunding
Crowdfunding wordt gebruikt voor het verzamelen van geld voor bedrijven en projecten. Hierbij wordt meestal via social media (Facebook, Linkedin en andere hiervoor opgezette online platforms) een beroep gedaan op een grote groep relatief kleine investeerders (Burgett & McDonald, 2013). Het begrip crowdfunding is tamelijk nieuw. Het feit dat een grote groep mensen geld bij elkaar brengt voor de realisering van een project of product, is dat echter niet. De kerk haalt immers al decennia lang geld op bij haar gemeenschap, voor het bekostigen van de kerkactiviteiten. Daarnaast worden er al jaren lang kleine donaties opgehaald bij het publiek, middels collectebussen, voor het steunen van goede doelen. Men is bekend met het ophalen van geld bij een grote groep mensen, maar de manier waarop dit gebeurt met crowdfunding is iets van de laatste jaren (Blom, 2013).
2.1. Het ontstaan van crowdfunding Om het concept beter te begrijpen, is het goed om te kijken waar het concept precies vandaan komt. Volgens Belleflamme, Lambert & Schweinbacher (2011) kan het concept crowdfunding worden gezien als een uitvloeisel van het bredere begrip crowdsourcing. De term crowdsourcing kreeg volgens Brabham (2008), Schwienbacher & Larralde (2010) en Belleflamme et al. (2011) wereldwijd bekendheid door het artikel The rise of crowdsourcing in de Wired Magazine van Jeff Howe in 2006. In dit artikel beschrijft Howe het concept crowdsourcing als volgt: “Crowdsourcing represents the act of a company or institution taking a function once performed by employees and outsourcing it to an undefined (and generally large) network of people in the form of an open call” Vrij vertaald komt het er op neer dat crowdsourcing wordt gebruikt om een probleem of dilemma van een organisatie op te lossen door een beroep te doen op de kennis en kunde van het publiek, oftewel het outsourcen aan de crowd. Vaak gaat het hier om een “open call”, wat inhoudt dat deze openbaar is en dus iedereen kan bijdragen aan de oplossing van het probleem (Belleflamme et al., 2011). Het wordt nog wel eens vergeleken met de open source manier van werken, waarbij iedereen vrije toegang krijgt tot de bronmaterialen (the source) van een eindproduct. Dit voor de ontwikkeling of productie van hun eigen product.
23
Een belangrijk verschil tussen crowdsourcing en open source zit in het eigendom. In het geval van open source wordt het product eigendom van degene die het maakt. Bij crowdsourcing blijft het product eigendom van de organisatie, die het beroep deed, aan het publiek (Vargas, n.d.). Het idee van crowdsourcing werd in zekere zin al toegepast in 1916. Destijds deed het bedrijf Peanuts Planters een beroep op het publiek, middels een openbare prijsvraag, voor het ontwerpen van hun nieuwe bedrijfslogo (Gibbons, 2012). Een recenter voorbeeld van crowdsourcing is de ontwikkeling van de nieuwe fietskaarten voor het bedrijf TomTom. Hierbij konden ruim 500 vrijwilligers het reeds bestaande kaartmateriaal aanvullen met hun eigen fietsroutes. Via de website kon informatie (bijv. bruggen, doorsteken etc.) aan de routes worden toegevoegd en konden de gebruikers elkaar corrigeren (Privat, 2008). In plaats van dat TomTom zijn eigen mensen gebruikt voor de research van de fietsroutes, werd deze taak ge-‐outsourced naar het publiek. Door het bundelen van kennis van het publiek met de vaardigheden van het bedrijf, wordt hiermee gezamenlijk het probleem opgelost. De input van het publiek, middels crowdsourcing, verschafte het bedrijf extra inzichten in de bestaande fietsroutes, welke vervolgens werden meegenomen in de ontwikkeling van de routeplanner voor de fietsers. Dit voorbeeld illustreert de macht van het getal, waarbij de (kleine) input van velen kan leiden tot grote oplossingen. Het grote verschil met crowdfunding is dat bij crowdsourcing de financiële middelen meestal al in huis zijn, maar er een gebrek is aan kennis en kunde. Crowdfunding werkt eigenlijk precies andersom. Bij crowdfunding is de benodigde kennis (vaak) in huis, maar is er behoefte aan financiële middelen. Het primaire doel van crowdfunding is dan ook het verkrijgen van een financiering. Het publiek ondersteunt de bedrijfsactiviteit in dit geval, door middel van een financiële bijdrage (Vliet, 2011). Belleflamme et al. (2011) zien het crowdfunding als een geheel nieuwe vorm van crowdsourcing, daar waar Schwienbacher & Larrade (2010) het zien als een bredere vorm van het concept. Howe (2008) meent dat het begrip crowdsourcing, binnen een commerciële setting, een verzameling is van vier verschillende activiteiten, die allen een beroep doen op de middelen van het publiek: 1. Het gebruik maken van de intelligentie van de menigte; 2. De productie van massale creatieve projecten; 3. Het filteren en organiseren van grote hoeveelheden informatie; 4. Het gebruik maken van de collectieve portemonnee.
24
Met het gebruik van maken van de collectieve portemonnee refereert Howe (2008) aan het begrip crowdfunding. Ondanks het feit dat crowdfunding op het eerste gezicht enkel gaat om het verzamelen van geld, zijn er vergelijkingen met de andere drie activiteiten. Ten eerste veroorzaakt het een ingrijpende verandering in de organisatie van een bestaand gebied, in dit geval het verkrijgen van financiële middelen. Daarnaast vermindert de hiërarchie, doordat de mensen die geld nodig hebben direct worden verbonden met diegene die het geld geven. Als laatste deelt het concept crowdfunding dezelfde demografische impuls als het begrip crowdsourcing (Howe, 2008). Beide concepten zijn echter gebaat bij het bereiken van een groot publiek. Onder andere Brabham (2008) en Kleemann (2008) menen dan ook dat er een belangrijke rol is weggelegd voor de opkomst van het internet, en met name Web 2.0, in het succes van de concepten crowdsourcing en –funding zoals wij die vandaag de dag kennen. Web 2.0 kan worden gezien als de ontwikkeling van het internet tot een instrument waarbij gebruikers niet alleen informatie kunnen verkrijgen, maar ook informatie kunnen delen (Kleemann, 2008). Facebook, Linkedin en Twitter zijn een aantal bekende voorbeelden hiervan. Door deze ontwikkelingen zijn bedrijven in staat om, behalve het bereiken van een grote groep mensen, tevens met deze mensen in discussie te gaan. Hierdoor zijn dan ook de mogelijkheden vergroot om een beroep te doen op het publiek voor hulp (kennis, maar ook financiële middelen) bij bepaalde bedrijfsactiviteiten. Naast de reeds bestaande sociale media platforms, ontstaan er wereldwijd ook steeds meer platforms voor het gebruik van crowdfunding. Platforms zoals Kickstarter richten zich op crowdfunding voor de realisatie van producten in verschillende sectoren, maar er zijn ook platformen die zich richten op één bepaalde sector. TenPages (boeken), Voordekunst (kunstprojecten) en Cinecrowd (film), bieden potentiële afnemers de mogelijkheid om geld te steken in de kunst-‐ en cultuursector (Vliet, 2011). Geleidelijk beginnen in Amerika, maar ook in mindere mate in Europa, de eerste crowdfunding platforms te ontstaan die zich richten op de vastgoedsector. Fundrise, RealtyMogul en RealtyShares bijvoorbeeld bieden de mogelijkheid om middels crowdfunding te investeren in vastgoed gerelateerde projecten.
2.2. Definitie van crowdfunding In het vorige hoofdstuk kwam naar voren dat crowdfunding gezien kan worden als een vorm van crowdsourcing, waarbij de primaire focus ligt op het verkrijgen van een financiering. Daarnaast zijn er volgens van Vliet (2011) nog 2 andere aspecten die belangrijk zijn om mee
25
te nemen bij het vaststellen van een definitie voor crowdfunding. Allereerst krijgt het publiek, dat middels een financiële bijdrage het product of proces steunt, hier in veel gevallen iets voor terug. Deze financiële dan wel (im)materiële beloning is niet verplicht maar veelal wel gangbaar. Deze tegenprestaties zullen verder worden toegelicht in het volgende hoofdstuk. Het andere aspect is dat het benodigde doelbedrag veelal vooraf bekend is. Echter hoeft dit volgens Hol (2012) niet altijd het geval te zijn en kan er bij crowdfunding ook gebruik gemaakt worden van een open-‐eind financieringsdoel. In de literatuur zijn er verschillende definities te vinden voor het begrip crowdfunding, waarin bovenstaande allen of deels zijn verwerkt. Een aantal van deze definities zijn hieronder opgesomd: “crowdfunding gaat om een openbaar verzoek, meestal via het internet, voor de verstrekking van financiële middelen middels donaties of in ruil voor een bepaalde vorm van beloning en/of stemrechten” (Belleflamme et al., 2011). “Crowdfunding representeert de mogelijkheid om voor een bepaald project via een open oproep – met behulp van het internet – een vooraf bepaalde hoeveelheid financiële middelen te vergaren van een ongedefinieerd (en groot) netwerk van mensen, in ruil voor een immateriële, dan wel materiele beloning” (Vliet, 2011) “Crowdfunding is een open verzoek via het internet en andere media aan een ongedefinieerd netwerk van mensen voor een financiële bijdrage aan een initiatief, in ruil voor het toekomstige product (voorverkoop) of een andere materiële dan wel een immateriële tegenprestatie” (Hol, 2013). “een gezamenlijke inspanning van mensen die met elkaar hun geld bundelen, meestal via het internet, om te investeren in en ondersteunen van de inspanningen geïnitieerd door andere personen of organisaties” (Ordanini e.a., 2011). Belangrijke punten die naar voren komen in de bovenstaande definities zijn, het gebruik van een grote groep mensen, veelal via het internet, het openbare karakter en de eventuele tegenprestatie voor de geldgevers. De definitie die zal worden aangehouden in de rest van dit onderzoek is samengesteld uit bovenstaande informatie en luidt als volgt:
26
Een collectieve inspanning – veelal via het internet – van een ongedefinieerd netwerk van mensen voor het verstrekken van financiële middelen, om zo een doorgaans vooraf bepaald doelbedrag te realiseren, in ruil voor een financiële en/of een (im)materiële beloning.
2.3. Het concept crowdfunding Crowdfunding begint met een idee. Degene met het idee wil een bepaald project of product ontwikkelen, maar kan (of wil) hier geen financiering voor rond krijgen op de traditionele manier. Vandaar dat deze initiatiefnemer, vaak via een online platform, een oproep doet aan het publiek om zijn plan te steunen middels een financiële bijdrage. Deze financiers krijgen als dank voor hun financiële bijdrage, een (im)materiële, dan wel financiële beloning retour. Crowdfunding kan worden gebruikt in vele sectoren: van een muzikant op zoek naar een financiering voor zijn album tot een hoogleraar op zoek naar geld voor het schrijven van een boek tot inmiddels ook (particuliere) ontwikkelaars voor het financieren van vastgoedprojecten.
2.3.1. Verschillende vormen van crowdfunding Crowdfunding kan gezien worden als een breed begrip, iets wat onder andere te verklaren is door de vele vormen van crowdfunding die worden onderscheiden in de literatuur. Een gangbare manier om deze vormen onder te verdelen, is aan de hand van de beloningen die een financier krijgt voor zijn donatie of investering (Vliet, 2011). In het artikel van Bogaard (2011) wordt er een onderscheid gemaakt tussen incentive-‐based crowdfunding en equity-‐ based crowdfunding. De vorm incentive-‐based crowdfunding wordt hier gezien als een vorm van sponsoring. De financier krijgt een incentive (stimulerende beloning), bijvoorbeeld het eerste exemplaar van een boek of een cd of een waardebon, als tegenprestatie voor het geïnvesteerde bedrag. In het geval van equity-‐based crowdfunding wordt de financier meer gezien als een investeerder, waarbij het doel is dat de investeerder zijn geld uiteindelijk terugkrijgt. Bogaard (2011) maakt hierin een onderscheid tussen crowdfunding (incentive-‐ based) en crowdfinancing (equity-‐based). Zandvliet (2011) en Kleverlaan (2011a) noemen tevens debt-‐crowdfunding als een vorm van crowdfunding, welke in feite werkt als een lening. De financier leent zijn geld uit en krijgt aan het einde zijn geld terug met een vooraf afgesproken rentepercentage. De vormen equity-‐based en debt-‐crowdfunding komen in veel bronnen naar voren. Onder andere Hol (2012), Vliet (2011), Buysere, Gajda, Kleverman
27
& Marom (2012) en Wolfson (2012) benoemen deze twee vormen. Volgens Kleverlaan (2011a) kan de beloning bij incentive-‐based crowdfunding ook gaan om een immateriële beloning (een goed gevoel). Vandaar dat hij incentive-‐based crowdfunding onderverdeelt in donatie en support. Met donatie wordt in dit geval bedoeld het steunen van een goed doel, waar een immateriële beloning voorop staat. Met de support vorm bedoeld hij de reeds omschreven incentive-‐based crowdfunding, waarbij het project wordt ondersteund, in ruil voor een materiële tegenprestatie. Deze support vorm wordt in de literatuur vaak reward-‐ based crowdfunding genoemd (o.a. Buysere et al., 2012 en Wolfson, 2012). Wanneer we de bovenstaande vormen van crowdfunding aanhouden, krijgen we de volgende onderverdeling:
Figuur 2.1: Vormen van crowdfunding Deze vier hoofdvormen worden op vergelijkbare wijze gebruikt in de literatuur van Hol (2012), Buysere et al. (2012), Wolfson (2012) en Meeuwssen (2013) en zullen hieronder nader worden toegelicht. Donation-‐based crowdfunding Donation-‐based crowdfunding kan gezien worden als het steunen van een goed doel. De primaire incentive is dan ook immaterieel, zoals bijvoorbeeld het verkrijgen van een goed gevoel. In sommige gevallen kan er naast dit goede gevoel ook een kleine materiële beloning voor de financier zijn. Hierbij is het wel belangrijk dat de waarde van deze beloning vaak vele malen kleiner is dan het ingelegde bedrag. Veelal gaat het hierbij om een symbolische beloning, zoals bijvoorbeeld een eervolle vermelding (Hol, 2013). Een voorbeeld van deze vorm van crowdfunding is de verkiezingscampagne van Obama van 2012. Hierbij werd in 3 maanden tijd 86 miljoen dollar opgehaald, middels ruim 550.000 donateurs (Douw & Koren, 2011).
28
Reward-‐based crowdfunding Bij reward-‐based crowdfunding ligt er altijd een beloning in het verschiet. Echter gaat het, net als bij donation-‐based crowdfunding, om een niet-‐financiële beloning. Het betreft een materiële beloning, die als extra stimulans moeten dienen om te investeren (Wolfson, 2012). Een voorbeeld zijn de aanhangers van voetbalclub de Graafschap. Circa 2000 aanhangers hebben een bedrag van €19 gedoneerd om op deze manier hun club te steunen. Deze supporters kregen als dank voor hun financiële bijdrage een materiele beloning, in de vorm van het (klein) vermelden van hun naam op het wedstrijdshirt (Blom, 2013). Een variant op deze vorm is het voorverkoop model. Bij deze vorm van voorfinanciering wordt de investeerder minimaal beloond met de levering van het te realiseren product (Hol, 2013). In feite komt het er op neer dat degene die geld inlegt, vooraf al betaald voor een product. Bij een succesvolle afronding van de campagne krijgt hij het product thuisgestuurd. Een voorbeeld van dit voorverkoop model, en wellicht een van de bekendste crowdfunding campagnes, is de financiering van het Pebble horloge. Dit horloge is in staat om te communiceren met een mobiele telefoon, waardoor o.a. sms-‐berichten en e-‐mails, direct op het scherm van het horloge gelezen kunnen worden. Middels het crowdfunding platform kickstarter.com werd geprobeerd om de benodigde $100.000 op te halen. Financiers kregen bij een investering van $115, het horloge (ter waarde van $150) thuisgestuurd, onder voorbehoud dat het het totale doelbedrag zou worden opgehaald. Binnen 6 dagen was het benodigde bedrag opgehaald en toen de campagne werd stopgezet een maand later, was er zelfs ruim $10.000.000 opgehaald door bijna 70.000 verschillende financiers (Burgett & McDonald, 2013). Debt-‐crowdfunding Bij debt-‐crowdfunding wordt er krediet verstrekt middels een lening, waarbij de financier zijn inleg aan het eind terugkrijgt, vaak met een bepaald rentepercentage (Vliet, 2011). Belangrijk hierbij is dat de financier weinig tot geen invloed hebben op het proces (Meeuwssen, 2013). Qolors, een online modemerk voor vrouwen, is hier een voorbeeld van. Via debt-‐crowdfunding werd de ruim €50.000 opgehaald die nodig was voor het opstarten van het bedrijf. Financiers konden €500 investeren tegen een rentepercentage van 4% per jaar. Dit bedrag werd, samen met de verschuldigde rente, in een periode van vier jaar weer terugbetaald. In sommige gevallen ligt er voor de financier naast een afgesproken rente, ook nog een materiële tegenprestatie in het verschiet. In het geval van Qolors, kregen financiers tot 40% korting op de kleding, wat moest gelden als extra stimulans voor het publiek om de
29
campagne financieel te steunen (Blom, 2013). Debt-‐crowdfunding wordt vaak vergeleken met het peer-‐to-‐peer (P2P) lenen, waarbij particulieren geld uitlenen aan bedrijven tegen een bepaald rentepercentage. Een verschil zit hem in het feit dat het bij P2P lenen hoofdzakelijk draait om de financiële winst, daar waar bij debt-‐crowdfunding de gun factor ook een grote rol speelt (Kleverlaan, 2011). Bij debt-‐crowdfunding is er dan ook vaak een emotionele band tussen initiatiefnemer en financiers. Deze financiers geloven in het project, waarderen de passie van de initiatiefnemer en kunnen in meerdere mate betrokken zijn bij het project. In het geval van P2P lenen betreft het vaak een anonieme relatie tussen geldnemers en geldgevers (gesprek: Kleverlaan). Equity-‐based crowdfunding Bij equity-‐based crowdfunding wordt de financier als het ware aandeelhouder van het project of bedrijf. Gezamenlijk krijgen alle financiers een ‘piece of the pie’ (Jofre, 2014). Financiers krijgen hierbij een directe of indirecte financiële beloning, middels aandelen, obligaties, een winstpercentage of bijvoorbeeld een variabele rente. Hiermee anticiperen investeerders op bijvoorbeeld een waardestijging van het product of een omzetgroei van het bedrijf. Belangrijk verschil met debt-‐crowdfunding is dat het mogelijk is bij equity-‐based crowdfunding voor financiers om bepaalde stemrechten te krijgen tijdens het proces (Meeuwssen, 2013). De overeenkomst gaat dus verder dan alleen de financiering voor de realisatie van het plan, maar de financiers kunnen voor een langere periode worden verbonden aan de initiatiefnemer.
Figuur 2.2: tegenprestatie per vorm van crowdfunding In figuur 2.2. zijn de vier hoofdvormen van crowdfunding te zien met de bijbehorende tegenprestatie. Als we naar de bovenstaande vier hoofdvormen van crowdfunding kijken, kunnen we deze onderscheiden aan de hand van de financiële aard van de beloning. Bij donation-‐ en reward-‐based crowdfunding gaat het enkel om een (im)materiële tegenprestatie. In het geval van debt-‐ en equity-‐based crowdfunding wordt er uitgegaan van een financiële beloning, al dan niet in combinatie met een (im)materiële beloning.
30
2.3.2. Betrokken partijen in het crowdfunding proces Wanneer gekeken wordt naar het crowdfunding proces, zijn er verschillende partijen die van invloed zijn gedurende het proces. In de literatuur zijn er talloze verschillende benamingen voor deze partijen; afhankelijk van het onderwerp van het onderzoek. In het onderzoek van Hol (2012) komen drie relevante partijen naar voren: een initiatiefnemer, een financier en een intermediair. Deze drie partijen worden op een vergelijkbare manier genoemd in de interpretatie van crowdfunding, gericht op lenen en investeren, gegeven door de Autoriteiten Financiële Markten (AFM) en de Nederlandsche Bank (DNB). Zij definiëren een geldnemer, een geldgever en een (online) platform (AFM, 2013). Agrawal, Catalini en Goldfarb (2013) omschrijven de partijen als investeerders (financiers) en artiesten (initiatiefnemers) in het kader van een onderzoek naar crowdfunding voor muziekartiesten. Nedeski (2011) omschrijft de partijen als consumers (financiers) en producers (initiatiefnemers). In de rest van dit onderzoek worden de drie eerder omschreven partijen van Hol zullen worden aangehouden aangezien deze, door de algemene omschrijving, toegepast zouden kunnen worden in meerdere sectoren. Figuur 2.3. geeft de onderlinge relatie tussen de drie partijen weer. Communicatie tussen de initiatiefnemer en de financiers verloopt meestal via een platform, de intermediair. Er bestaan ook mogelijkheden om als initiatiefnemer een eigen website op te zetten voor de crowdfunding campagne, maar de meest gangbare manier is via een (online) platform. De pijlen laten enerzijds de geldstroom zien vanuit de financiers en anderzijds de beloning vanuit de intermediair. Zoals in de uitleg van de verschillende vormen van crowdfunding reeds besproken is, gaat het hier om een (im)materiële en/of financiële beloning.
Figuur 2.3: de betrokken partijen in het crowdfunding proces
31
De initiatiefnemer De initiatiefnemer is de persoon of het bedrijf die het initiatief neemt voor de crowdfunding campagne. Er wordt een beroep gedaan op het publiek, omdat bijvoorbeeld traditionele investeerders terughoudend zijn in het verstrekken kapitaal. De meest succesvolle initiatiefnemer is de actieve initiatiefnemer. Deze is zelf actief bij de crowdfunding campagne betrokken en probeert het publiek te boeien door deze te betrekken bij de campagne. Het regelmatig geven van updates over de vordering van het project, het snel reageren op vragen en het betrekken van de financiers bij bepaalde keuzes in het proces zijn voorbeelden hiervan (Nedeski, 2011). De financier De financier is degene die het project steunt middels een financiële bijdrage. In het onderzoek van Vliet (2011) worden op basis van de motivatie voor financiering drie soorten financiers onderscheiden: Financier met sympathie voor de initiatiefnemer: Hierbij gaat het bij de financiers vooral om de gun factor. Financier die geïnteresseerd is in de uitvoering van het project: De beslissing voor de financier om wel of niet te financieren heeft te maken met nut voor de maatschappij en deels nut voor de financier zelf. De financier zal echter pas doneren wanneer het project ook persoonlijk interessant is. financier die geïnteresseerd is in de tegenprestatie: Wat er gebeurt met het geld is voor de financier niet het primaire belang. Een kosten-‐ en batenafweging zullen bepalend zijn voor de financiering. Daarnaast kunnen financiers worden ingedeeld aan de hand van hun betrokkenheid (Nedeski, 2011):
32
Figuur 2.4: Mate van betrokkenheid financiers (bron: Nedeski, 2011) Het verschil in betrokkenheid onderscheidt de actieve financiers van de passieve financiers. Actieve financiers zijn meer betrokken bij het proces en zijn tevens bereid om, naast het leveren van financiële middelen, een extra bijdrage te leveren aan het proces. Wanneer financiers actiever betrokken zijn, biedt dit volgens Schwienbacher en Larralde (2010) ook de mogelijkheid om andere vormen van crowdsourcing in te zetten. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om marketingactiviteiten of het meedenken met het project. De intermediair De intermediair fungeert als tussenpersoon voor financiers en initiatiefnemer. Zoals in de definitie reeds omschreven, betreft het hier veelal een online platform waar initiatiefnemer en financier bij elkaar komen (Vliet, 2011). De intermediair kan een belangrijke rol spelen in het vertrouwen tussen de initiatiefnemer en de financier. Zo kan deze zelf, of door andere (externe) partijen, de kwaliteit van een campagne waarderen of bijvoorbeeld de kredietwaardigheid van een initiatiefnemer inschatten. Hierdoor is het voor financiers beter in te schatten wat voor risico’s zij lopen gedurende de campagne. De intermediair is ook degene die vaak de randvoorwaarden stelt aan een campagne, zoals het maximale doelbedrag, de maximale looptijd, het eventuele rentepercentage en hoe de aanvraag van de pitch voor een crowdfunding campagne er uit moet zien (Hol, 2013). Doordat er veelal gebruik gemaakt wordt van een online platform, ontstaan er mogelijkheden voor de initiatiefnemer om een beroep te doen op een sociaal netwerk, dat vele malen groter is dan het netwerk van henzelf (Vliet, 2011).
2.4. Beweegredenen voor het gebruik van crowdfunding Het is goed om te kijken waarom de partijen gebruik maken van het concept crowdfunding. Om dit zo goed mogelijk te kunnen beantwoorden, moet dit worden opgesplitst in twee delen. Allereerst zal gekeken worden naar de beweegredenen voor een initiatiefnemer om gebruik te maken van crowdfunding. Daarnaast zal gekeken worden waarom financiers willen participeren in een crowdfunding campagne.
33
2.4.1. Beweegredenen initiatiefnemer Lambert en Schwienbacher (2010) hebben onderzoek gedaan naar de beweegredenen voor het gebruik van crowdfunding van 51 ondernemingen. Uit het onderzoek kwamen drie hoofdmotivaties naar voren voor het gebruik van crowdfunding voor de initiatiefnemers. De belangrijkste motivatie voor het starten van de campagne bleek om geld op te halen. Daarnaast bleek een voorname reden om zo een product of service onder de aandacht van het publiek te brengen. Minder belangrijk, maar alsnog door meer dan de helft van de ondervraagden als relevant beschouwd, is het verkrijgen van feedback voordat het product verkocht wordt. Daarnaast omschrijft de literatuur van crowdfunding nog een aantal andere aspecten die het gevolg kunnen zijn van de toepassing voor crowdfunding. Deze aspecten zouden voor initiatiefnemers tevens een rol kunnen spelen in de beslissing voor het gebruik van crowdfunding. Overbruggen Equity gap Crowdfunding kan gebruikt worden om de zogenaamde equity gap te overbruggen. Het gaat hier vooral om equity-‐based crowdfunding, waarbij startende bedrijven het kapitaal nodig hebben voor de verdere groei van hun onderneming. Equity gap betreft het gat tussen enerzijds het kapitaal vanuit het eigen directe netwerk en anderzijds het het durfkapitaal van andere partijen (informal investors, business angels e.a.). Bedragen tot ongeveer €30,000 worden vaak uit eigen kring, via familie, vrienden en kennissen opgehaald (Hol, 2013). Door de crisis zijn banken terughoudender geworden met het verschaffen van leningen en is het venture capital (durfkapitaal) verschoven, van de start-‐up fase, naar de latere (veiligere) fases (Neiss & Best, 2012). Hierdoor kan het zijn dat het bedrag dat is opgehaald via familie en vrienden, nog niet toereikend is voor de groei van de onderneming en dat de grotere investeerders, door een gebrek aan onderpand of bijvoorbeeld het risicovolle karakter van de onderneming, het nog niet aandurven om te investeren. Deze zogenaamde kloof, equity gap, zou overbrugd kunnen worden door de inzet van crowdfunding (Hol, 2013). Figuur 2.5 laat zien in welke fase crowdfunding kan worden ingezet voor het vergaren van het kapitaal. De precieze bedragen van deze equity gap zijn niet geheel duidelijk, maar wel dat het betreffende gat er is (Vliet, 2011).
34
Figuur 2.5: Equity gap. Gebaseerd op Hol (2012) Community rondom het plan Crowdfunders zijn mensen die vertrouwen hebben in het te financieren project en het de initiatiefnemer of het project zelf gunnen dat het doel behaald wordt. Crowdfunding creëert dus een groep mensen die geloven in het plan of product. Deze ‘followers’ of ‘believers’ kunnen op verschillende manieren bijdragen aan het succes van de crowdfunding campagne en het realiseren van het project op zich. Zoals eerder omschreven hangt dit in zekere af van de mate van betrokkenheid van de financiers. Actievere financiers zijn bereid om, naast de financiering van het project ook andere activiteiten, zoals bijvoorbeeld het leveren van feedback en de promotie van het project op zich te nemen. Zo kunnen deze financiers meedenken met de ontwikkeling van het project en in sommige gevallen aan de hand van stemrecht bepaalde keuzes maken gedurende het proces (Boogaard, 2011). Door de opkomst van het internet kunnen er tegenwoordig gemakkelijk en in een kort tijd (grote) community’s gevormd worden van gelijk geïnteresseerden. Bij crowdfunding kan een beroep gedaan worden op een dergelijke community voor de financiering van een plan (Hol, 2013). Echter is deze community tevens van belang voor het wel of niet slagen van crowdfunding. Hierbij geeft Belleflamme (2011; pagina 22) aan: “Entrepreneurs who cannot identify or create a community around their products so that this community enjoys additional benefits, will hardly ever opt for crowdfunding”. Marktonderzoek Het verkrijgen van feedback zorgt ervoor dat crowdfunding tevens ingezet kan worden als instrument voor een marktonderzoek. Dit aangezien het inzicht kan verschaffen in wat mensen vinden van je project of product. Uiteraard gaat dit gepaard met de mate van betrokkenheid van je financiers. Een term die vaak geassocieerd wordt met crowdfunding is ‘proof of concept’. Simpel gezegd is ‘proof of concept’ het bewijs dat je idee haalbaar is (Janssen, n.d.). Het kan lastig zijn om, voordat een product op de markt komt, in te schatten of deze wel of niet zal slagen. Grotere investeerders willen dan ook vaak een bewijs dat het project waarin ze moeten investeren daadwerkelijk rendabel is om in te investeren. Crowdfunding kan hier een belangrijke rol in spelen. Middelen als enquêtes kunnen worden
35
ingezet om te onderzoeken of mensen belangstelling zouden hebben voor een product, maar zeker weten doet men het nooit. Het feit dat mensen een crowdfunding campagne steunen geeft aan, dat zij dusdanig geïnteresseerd zijn en daar dus ook daadwerkelijk geld voor over hebben. Op deze manier geeft het een goede indicatie of er draagkracht is voor een bepaald project en kan dit project beter worden afgestemd op de wensen vanuit de markt. Marketing Daarnaast kunnen deze groep financiers bijdragen in de marketing van het concept. Wanneer mensen enthousiast zijn over een bepaalde campagne kunnen zij dit, middels bijvoorbeeld mond op mond reclame of via hun eigen (sociale) netwerk, aan de man brengen bij andere (potentiele) financiers (Blom, 2012). Hierdoor kunnen initiatiefnemers een beroep doen op een (sociaal) netwerk, wat vele malen groter is dan hun eigen persoonlijke netwerk (Vliet, 2011)
2.4.2. Beweegreden voor de financier Het is moeilijk om een eenduidig antwoord te geven op de vraag, waarom mensen willen investeren in crowdfunding campagnes. Dit is mede te verklaren door het feit dat crowdfunding, door zijn verschillende vormen, een vrij breed begrip is. Zo zullen naar alle waarschijnlijkheid de beweegredenen voor donation-‐based crowdfunding anders zijn dan die van equity-‐based crowdfunding. Om een goed inzicht te krijgen in de beweegredenen voor financiers, zal gekeken worden naar beweegredenen om te participeren in crowdfunding campagnes in het algemeen. In het nationale crowdfunding onderzoek 20132 is een enquête afgenomen bij 1277 mensen die wel eens als financiering met crowdfunding in aanraking zijn gekomen. In dit onderzoek is informatie verzameld over onder andere de motivaties van deze financiers. Belangrijke factoren die een rol speelden bij de beslissing voor een bijdrage zijn o.a. de kwaliteit van het project/onderneming (90 procent), de passie van de persoon achter het project, de mate van informatie over het project en de doelstelling, de reden van het bestaan van de onderneming en de mate van uitleg over de besteding. Hierin komt naar voren dat financiers graag willen weten aan wie ze hun geld geven en wat er precies met hun geld gebeurt. Als antwoord op de vraag waarom juist in
2
Het nationaal crowdfunding onderzoek is voor het eerst uitgevoerd in 2013 en onderzoekt onder andere wat de beweegreden zijn voor financiers om te participeren in crowdfunding campagnes http://www.crowdfundingonderzoek.nl
36
een bepaalde onderneming wordt geïnvesteerd, blijken onder andere de wijze waarop de onderneming wordt uitgelegd, de relatie met de initiatiefnemer en de tegenprestatie als belangrijk te worden ervaren. Het op de hoogte gehouden worden van de ontwikkelingen van het project en de zekerheid van de tegenprestatie blijken belangrijke sociale aspecten te zijn om te participeren (Akker, Kleverlaan, Koren & Vliet, 2013). Volgens van Vliet (2011) is het van belang dat financiers zich betrokken voelen bij de initiatiefnemer of het plan. Niemand geeft zomaar geld, zonder enige vorm van binding, vandaar dat ook in bijna alle artikelen naar voren komt dat er voor een succesvolle crowdfunding campagne een binding moet worden gecreëerd met de financiers. Hierin wordt de rol van een actieve initiatiefnemer benadrukt: bind je publiek, wees transparant, communiceer met ze en houd ze op de hoogte van de ontwikkelingen (Hol, 2013 en Vliet, 2011). De drie eerder benoemde soorten financiers volgens Van Vliet (2011), kunnen allen worden ingedeeld aan de hand van hun motivatie om te investeren. De financiers met een sympathie voor de initiatiefnemer participeert waarschijnlijk voornamelijk vanuit het sociale oogpunt. Wanneer een financier geïnteresseerd is in de uitvoering van het project betreft het een maatschappelijke en intrinsieke motivatie, gezien hij enkel participeert wanneer het ook persoonlijk interessant is. Wanneer de financier geïnteresseerd is in de tegenprestatie zal de motivatie veelal financieel zijn, gezien de financier de kosten en baten af zal wegen alvorens te besluiten om te financieren. Overigens kunnen deze baten ook van sociale aard zijn. Deze verschillende motivaties worden tevens aangehouden door Collins & Pierrakis (2012), die per vorm van crowdfunding bepaald hebben welke motivaties hier hoofdzakelijk voor gelden (zie tabel 2.6). Buysere et al., (2012) en Ordanini et al., (2011) onderscheiden de motivaties voor financiers aan de hand van het te behalen rendement: maatschappelijk rendement, materieel rendement en financieel rendement. Bij het maatschappelijke rendement betreft het een intrinsieke motivatie, waarbij het tot stand komen van het project geldt als voldoening voor de financier. Bij het materiele rendement speelt de materiele beloning die de financier krijgt, als beloning voor zijn financiering, een grote rol. Bij het financiële rendement is de financier op zoek naar een financiële beloning, als tegenprestatie voor het steunen van de campagne. In tabel 2.6. zijn de motivaties van Buysere et al. (2011) en Collins & Pierrakis (2012) naast elkaar gezet.
37
Tabel 2.6: Motivatie financier per crowdfunding vorm (Buysere et al., 2012; Collins & Pierrakis, 2012)
Vorm% Donatie(
Rendement%financier%
Motivatie%financier%
(Buysere(et(al.,(2012)(
((Collins(&(Pierrakis,(2012)(
Maatschappelijk(rendement(
Maatschappelijke(en(intrinsieke( motivatie(
(
Maatschappelijk((en(materiaal(
Maatschappelijke(en(intrinsieke(
Beloning(
rendement(
motivatie(in(combinatie(met(een( verlangen(naar(een(beloning(
Lening(
Financieel(rendement((
Combinatie(van(sociale,(intrinsieke( en(financiële(motivatie(
Investering(
Financieel(rendement((
Combinatie(van(sociale,(intrinsieke( en(financiële(motivatie(
!
Een belangrijk verschil zit hem in de motivaties voor debt-‐crowdfunding en equity-‐based crowdfunding, waarbij Collins & Pierrakis (2012) aangeven dat, naast de financiële factoren, de sociale en intrinsieke factoren ook een rol spelen. Kleverlaan (persoonlijk gesprek, 28 april, 2014) deelt deze mening. Financiële motieven spelen een grotere rol bij de financiële vormen (debt en equity), maar sociale en intrinsieke factoren zullen tevens een rol spelen in de keuze voor financiers om wel of niet niet te participeren. Voorbeelden hiervan zijn, de relatie met de initiatiefnemer, de gun factor en interesse in het doel van de campagne. In het onderzoek van Ordanini et al. (2011) wordt gekeken naar de beweegredenen van financiers om deel te nemen aan een crowdfunding campagne van het bedrijf Trampoline, middels equity-‐based crowdfunding. Financiers konden het bedrijf financieel steunen in ruil voor aandelen binnen het bedrijf. Deelnemers bleken aangetrokken te zijn door de nieuwigheid van het crowdfunding model, maar participeerden toch voornamelijk door het idee van het vooruitzicht op een geldelijke beloning. Toch menen ook Ordanini et al. (2011) dat financiers, naast het financieel rendement, tevens een bepaald gevoel van identificatie moeten hebben met de crowdfunding campagne en dat zij investeren in doelen waarin zij geloven. Naast de hierboven beschreven motivaties, kunnen er voor financiers nog verschillende andere incentives zijn om deel te nemen aan een crowdfunding campagne. Bijvoorbeeld om een bepaalde toegang te krijgen tot de initiatiefnemer (bijv. updates over het project of
38
communicatie), maar ook het verkrijgen van erkenning of waardering (Agrawal et al., 2013). Daarnaast kan het volgens Schwienbacher en Larralde (2010) ook gaan om het wezenlijk onderdeel uitmaken van een bepaald ondernemersinitiatief. Sommige financiers participeren in winst gedreven campagnes, zonder dat zij hier iets voor terug verlangen en zonder de drang om te participeren in de gemeenschap. Hier lijkt filantropie dan ook een belangrijke rol te spelen. Zoals reeds eerder besproken zijn de degenen die investeren in het begin vaak mensen uit directe kring van de initiatiefnemer. Voor hen kan crowdfunding een belangrijke rol spelen om de financiering met de initiatiefnemer te formaliseren. Een crowdfunding platform kan optreden als intermediair en hiermee de financiële contracten tussen de twee partijen verbeteren, onafhankelijk van de sociale banden (Agrawal et al., 2013). Het is dus lastig om een eenduidig antwoord te geven op de vraag waarom financiers willen bijdragen aan crowdfunding campagnes. Wel wordt duidelijk dat deze motivaties afhankelijk zijn van de verschillende soorten crowdfunding. Daarnaast is het belangrijk dat bij debt-‐ crowdfunding en equity-‐based crowdfunding naast de financiële motivatie, de sociale en intrinsieke factoren tevens een belangrijke rol spelen in de beslissing om een campagne financieel te steunen.
2.5. Fases van een crowdfunding campagne Wanneer we kijken naar het crowdfunding proces, kunnen hier globaal drie fases worden onderscheiden: de pre-‐financieringsfase, de financieringsfase en de post-‐financieringsfase. Bij de omschrijving van deze fases in de komende hoofdstukken wordt er in dit onderzoek vanuit gegaan dat een crowdfunding platform als intermediair wordt gebruikt.
2.5.1. Pre-‐financieringsfase De eerste stap van het crowdfunding proces betreft het opstellen en insturen van het voorstel aan een intermediair (crowdfunding platform). Dit voorstel wordt vervolgens door de beheerders van het platform gescreend op bijvoorbeeld haalbaarheid van het project en reputatie van de initiatiefnemers. Wanneer het voorstel is goedgekeurd, kan deze geplaatst worden en dient de initiatiefnemer een pitch te maken van zijn plan, hetgeen de potentiele financiers moet overhalen om te investeren of doneren. Vaak geeft de pitch een korte samenvatting van het project en de reden waarom dit project dient te worden uitgevoerd. Daarnaast wordt in een pitch uitgelegd waarom er behoefte is aan financiering en waarvoor
39
deze zal worden gebruikt. Hoe de pitch er uit dient te zien, is afhankelijk van het platform. Het platform CrowdAboutNow bijvoorbeeld, verplicht initiatiefnemers om tevens een videoboodschap te maken, die uitleg geeft over het plan. Naast de pitch, moeten de initiatiefnemers informatie verschaffen aan de potentiele financiers, zoals persoonlijke gegevens, de hoeveelheid geld die moet worden opgehaald, de tijdshorizon van de campagne en het rendement/beloning voor de financier. Vertrouwen tussen de initiatiefnemer en de financiers geldt als een belangrijke succesfactor voor het slagen van een campagne. Potentiële financiers willen kunnen vertrouwen op een juiste besteding van hun investering. Vandaar dat het wordt gewaardeerd wanneer een initiatiefnemer transparant is over de bestedingen van het te investeren/doneren geld. Dit vertrouwen kan extra worden bevorderd worden door het geven van persoonlijke informatie en ervaringen. Hierbij kan het gaan om de persoonlijke motieven voor het project, eventuele referenties en bijvoorbeeld projecten uit het verleden (Hol, 2013). Wanneer de pitch voor de campagne is afgerond, wordt deze voorgelegd aan de intermediair (platform). Deze voert vervolgens een laatste uit screening alvorens de pitch definitief wordt geplaatst. Bij zo’n laatste screening kan worden gekeken naar de algemene haalbaarheid van het project, eventuele fraudegevoeligheid of een antecedentenonderzoek van de initiatiefnemer. De intermediair kan hiermee een belangrijke rol spelen in het vergroten van het vertrouwen tussen de initiatiefnemer en de financier. Naast de algemene voorwaarden die gelden voor het plaatsen van campagnes, kan tevens de kwaliteit van de initiatiefnemer en de campagne getoetst worden. Dit kan gedaan worden door de intermediair zelf of door een onafhankelijke derde partij. In het geval van het crowdfunding platform Geldvoorelkaar worden campagne aanvragen door zowel het platform zelf, als door kredietbeoordelaar Graydon gescreend. Graydon geeft een PD-‐rating aan de campagne, die de kans op wanbetaling van de initiatiefnemer weergeeft. Op deze manier krijgt de financier een beter beeld van het risico van de investering (Geldvoorelkaar.nl). Vaak zorgt een hoger risico er wel voor dat het uitgekeerde rendement ook hoger zal zijn. Wanneer de screening succesvol is afgerond, is de campagne klaar om geplaatst te worden. Een belangrijk punt in de pré-‐financieringsfase is, dat er rondom het plan van de initiatiefnemer een gemeenschap wordt gecreëerd. Dit moet plaats vinden, voordat de crowdfunding campagne daadwerkelijk van start gaat (Landman, 2012). Veelal gaat het hier om mensen die nauw betrokken zijn bij de initiatiefnemer, zoals bijvoorbeeld familie, vrienden, kennissen of collega’s (Hol, 2013). Deze groep kent de initiatiefnemer vaak
40
persoonlijk en kan hierdoor makkelijker informatie vergaren over de initiatiefnemer. Mede hierdoor zijn zij eerder bereid om te investeren in een crowdfunding campagne waar nog geen geld voor is opgehaald dan een onbekende van de initiatiefnemer (Agrawal et al., 2011). Tevens kan deze gemeenschap gebruikt worden voor het uitdenken en toetsen van het plan en kunnen zij door hun hoge mate van betrokkenheid optreden als fan of inspirator van het plan. Naast de community die gebouwd wordt rondom de campagne, zijn er volgens Kleverlaan (2011b) nog een drietal aspecten van belang voor een succesvolle crowdfunding campagne. Allereerst is dat storytelling: het verhaal om je campagne heen. Gezien het feit dat de gun factor een grote rol speelt bij crowdfunding, moet het verhaal pakkend en inspirerend zijn. Daarnaast speelt urgentie een rol, waarbij mensen de noodzaak van de campagne in moeten zien. Een analyse van de campagnes op Kickstarter liet zien, dat de kans dat je project succesvol gefinancierd wordt middels crowdfunding, afneemt wanneer de looptijd van de campagne verlengd wordt. Waar 45-‐60% van de campagnes succesvol werd afgerond bij een looptijd van 30 dagen, was het slagingspercentage nog maar 25% wanneer de maximale termijn op kickstarter (60 dagen) werd gebruikt. Het laatste punt is de communicatie, waarbij het neer komt op de eerder omschreven betrokkenheid van je investeerders. Het is belangrijk om zoveel mogelijk van je financiers tevens inspirator of fan van je project te maken, waardoor zij de campagne weer verspreiden binnen hun eigen netwerk.
2.5.2. Financieringsfase In de financieringsfase gaat de crowdfunding campagne live en wordt deze gepresenteerd aan het publiek. Deze kunnen vervolgens de pitch beoordelen en besluiten om te investeren in de campagne. Afhankelijk van het platform, wordt bepaald wat er gebeurt wanneer de looptijd van de campagne is verstreken. Op het crowdfunding platform Kickstarter kan het doneren doorgaan totdat de looptijd van de campagne is afgelopen. Echter zijn er ook platforms waarbij de campagne wordt gesloten wanneer het doelbedrag is opgehaald, ook al is de vooraf gestelde tijdshorizon nog niet verstreken (Hol, 2013). Het publiek krijgt in de financieringsfase vaak ook de mogelijkheid om vragen te stellen aan de initiatiefnemer, betreffende de campagne. De vragen die gesteld worden en de antwoorden hierop, worden op het platform gepubliceerd zodat financiers hier ook van kunnen profiteren (Collins & Pierrakis, 2012).
41
In het onderzoek van Ordanini et al., (2011) worden drie fases onderscheiden binnen de financieringsfase van een succesvolle crowdfunding campagne: Friend funding, Getting the crowd en Race to be ‘in’. Figuur 2.7. laat dit financieringstraject zien.
Figuur 2.7: Financieringstraject van een succesvolle crowdfunding campagne (Ordanini et al., 2011) Fase 1: Friend finding In deze fase gaat het om de eerder omschreven gemeenschap (zie pre-‐ financieringsfase) die gecreëerd is rondom het initiatief. Agrawal et al., (2011) en Belleflamme et al., (2011) duiden deze groep aan als F&F: Friends and Family. Deze zijn, zoals eerder gezegd, belangrijk in de beginfase van de financieringsfase van een crowdfunding campagne. Kijkend naar het investeringstraject zorgen de F&F vaak voor een belangrijke hoeveelheid geld in een korte periode, tot maximaal de helft van het benodigde bedrag (Ordanini et al., 2011). Fase 2: Getting the crowd In deze fase is een vertraging zichtbaar in de groei van het aantal financieringen. Een kleiner percentage van het doelbedrag wordt opgehaald in een langer tijdsbestek. In deze fase worden de financiers op afstand aangesproken en deze moeten nog worden gemotiveerd en
42
betrokken bij het initiatief. Wanneer een crowdfunding campagne niet succesvol blijkt, wordt in veel gevallen de tweede fase niet doorgekomen. De initiatiefnemer blijkt dan niet in staat om de financiers op afstand te boeien en te interesseren om te investeren in het project. Een stagnatie van het aantal financieringen in deze fase kan leiden tot een negatieve tendens die er voor zorgt dat het steeds minder aantrekkelijk wordt voor potentiele financiers om te doneren, dan wel investeren. Fase 3: Race to be ‘in’ Dit is de laatste fase van het financieringstraject en begint met het ‘engagement moment’, wat geldt als het omslagpunt. In deze fase neemt de snelheid van het aantal investeringen weer toe. Financiers moeten snel bepalen of zij nog willen instappen in de financiering van de campagne aangezien na behalen van het financieringsdoel niet meer kan worden ingestapt. Dit, betreft de campagnes die stoppen wanneer het vooraf opgestelde doelbedrag is opgehaald. Wanneer we kijken naar de relatie tussen initiatiefnemer en financier, zijn de financiers die instappen in deze fase in eerste instantie vaak onbekende van de initiatiefnemer.
2.5.3. Post-‐financieringsfase De post-‐financiering is de periode nadat de crowdfunding campagne is afgelopen. Dit kan enerzijds zijn omdat het benodigde doelbedrag is opgehaald, en anderzijds aangezien de looptijd van de campagne is verstreken. Simpel gezegd zijn hier twee mogelijkheden: het doelbedrag is niet opgehaald of het doelbedrag is wel opgehaald. Doelbedrag is niet opgehaald Indien het doelbedrag niet is opgehaald binnen de gestelde tijd, wordt de campagne vaak gesloten en het geld teruggestort aan de financiers. Dit wordt ook wel het all-‐or-‐nothing model genoemd, waarbij de initiatiefnemer enkel het geld ter beschikking krijgt als het gehele doelbedrag is opgehaald (Collins & Pierrakis, 2012). Verschillende platforms maken in dit geval gebruik van een stichting derdengelden, die het geld tijdens de campagne vasthoudt, totdat duidelijk is of het doelbedrag ook daadwerkelijk wordt gehaald. Indien dit dus niet het geval is, wordt dit geld weer geretourneerd aan de financiers (AFM, 2013). Echter bestaat ook de mogelijkheid dat het opgehaalde geld wel beschikbaar wordt gesteld voor de initiatiefnemer, ondanks dat het doelbedrag niet binnen de tijdshorizon van de
43
campagne is opgehaald. Dit wordt ook wel het keep-‐it-‐all model genoemd (Collins & Pierrakis, 2012). Doelbedrag is wel opgehaald Wanneer het doelbedrag wel wordt opgehaald, krijgt het project een ‘go’ en wordt het geld overgemaakt naar de initiatiefnemer. Deze kan de financiële middelen vervolgens gebruiken om te investeren in het desbetreffende plan. Dit is ook de fase, waarin de financiers hun tegenprestatie tegemoet kunnen zien. Afhankelijk van de vorm van crowdfunding die gebruikt is, blijft er contact tussen de financiers en de initiatiefnemer. Dit hangt ook af van in hoeverre de initiatiefnemer een actieve of passieve houding inneemt. De initiatiefnemer kan er bijvoorbeeld voor kiezen om zijn financiers op de hoogte te houden van de ontwikkeling van zijn plan middels een blog of een andere vorm van sociale media. In het geval van equity-‐based crowdfunding en debt-‐ crowdfunding worden de financiers echter voor een langere periode aan het project gekoppeld. Vaak verschaffen deze vormen van crowdfunding dan ook de mogelijkheid voor financiers en initiatiefnemers om binnen een gesloten internetomgeving met elkaar te blijven communiceren (zoals bijvoorbeeld bij het investeringsplatform Symbid). Het gehele proces van een crowdfunding campagne met daarin de verschillende fases is te zien in figuur 2.8.
44
Figuur 2.8: Het proces van crowdfunding. Gebaseerd op (Collins & Pierrakis, 2012)
2.6. Risico, Fraude & Toezicht De intermediair, tevens beheerder van het platform, moet er voor zorgen dat het gehele proces van crowdfunding in goede banen wordt geleid. Het concept van crowdfunding gaat uit van het feit, dat financiers al met (relatief) kleine bedragen moeten kunnen instappen. Vandaar dat niet kan worden verwacht dat al deze financiers goed in kunnen schatten of een project rendabel is. Het is echter voor de financiers belangrijk om te weten waar de mogelijkheden liggen voor rendement, en minstens even belangrijk om te weten waar de risico’s liggen. Op deze manier kunnen financiers een goede afweging maken tussen de verschillende projecten die beschikbaar zijn. Dit geldt voor crowdfunding in het algemeen, maar zeker ook voor het gebruik van het instrument in het vastgoedproces. Joore (2014) meent dan ook: “het is van initieel belang
45
hoe je als crowdfunding platform zorgt voor borging dat crowdfunding in vastgoed goed is voor de belegger, goed is voor de vastgoedeigenaar en/of beheerder en goed is voor de huurders / exploitant van het vastgoedobject“ (p. 11). Het is daarom belangrijk dat er binnen de organisatie van het platform voldoende kennis in huis is om de projecten goed te kunnen beoordelen en het proces goed te begeleiden. Zo is het aan het platform om te zorgen voor een goede screening met betrekking tot het toelaten van de projecten. Hierbij moet gekeken worden of het verhaal rondom het initiatief concreet genoeg is en of bijvoorbeeld de begroting van een project haalbaar is. Wanneer de capaciteiten om deze controles uit te voeren niet in huis zijn, zullen er externe partijen bij betrokken moeten worden die bijvoorbeeld de haalbaarheid van het project en de kredietwaardigheid van de initiatiefnemer goed kunnen beoordelen. Het eerder besproken voorbeeld van Geldvoorelkaar is hier een voorbeeld van. Hier worden initiatiefnemers van campagnes door kredietbeoordelaar Graydon gescreend op wanbetaling. De rating die aan het project gegeven wordt, geeft de financier meer duidelijkheid omtrent het risico van de investering (Geldvoorelkaar.nl). Volgens Vermeer & Joore (2014a) zijn met betrekking tot terugbetaalcapaciteit met name de ‘early warnings’ van belang, welke zorgen dat een platform tijdig in kan grijpen bij wanbetaling. Zij, pleiten daarom voor een rapportagesysteem, welke is voorzien van de juiste prestatie-‐ en risico-‐indicatoren, zodat het proces goed gemonitord kan worden. Elke sector heeft bijna wel te maken met frauduleuze praktijken. Doordat crowdfunding, door de (relatief) lage instapbedragen, toegankelijk is voor een groot publiek, zal er bij de financiers niet altijd de specifieke kennis zijn die nodig is om op een verantwoorde wijze te kunnen investeren. Daarnaast is er via crowdfunding veelal geen direct persoonlijk contact tussen initiatiefnemer en financiers. Deze twee factoren vergroten het risico op fraude (Correia de Freitas & Amado, 2013). Aan de andere kant kunnen de sociale netwerken de fraude ook weer beperken. Door het gebruik van internet en sociale netwerken kunnen financiers research doen naar de initiatiefnemers alvorens zij besluiten te investeren. Daarnaast zal een initiatiefnemer, gezien hij tevens een beroep doet op zijn eigen sociale netwerk, bij een frauduleuze praktijk ook zijn eigen netwerk hiermee treffen. Hierbij zou het directe sociale netwerk een sociale druk kunnen uitoefenen op het correct handelen van de initiatiefnemer. Tot slot is het belangrijk dat crowdfunding platforms tevens mechanismes of externe partijen inzetten in het opsporen en tegengaan van fraude. Het ontstaan van steeds meer platforms en de onderlinge concurrentie die dit met zich meebrengt, zorgt er voor dat
46
platforms ook proberen om hiermee hun concurrentiepositie te versterken. Dit kan uiteindelijk leiden tot een verbeterd toezicht met betrekking tot het bestrijden en voorkomen van fraude (Buysere et. al., 2012)
2.7. Wet-‐ en regelgeving met betrekking tot crowdfunding Nederland kent op dit moment nog geen wet-‐ en regelgeving die specifiek gericht is op crowdfunding (Kleverlaan, 2012). Echter is bij sommige activiteiten, gezien hun samenhang met andere financiële activiteiten (onder andere het verhandelen van obligaties, aandelen e.a.,) de Wet op het Financieel Toezicht (Wft) van toepassing. Bij donation-‐based en reward-‐ based crowdfunding is dit veelal niet het geval, aangezien hier geen sprake is van een financiële beloning (Buysere et al., 2012). De AFM3 en DNB4 houden dus in zekere zin wel toezicht op het gebruik van crowdfunding, met name bij debt-‐ en equity-‐based crowdfunding. In mei 2013 hebben de AFM en DNB een interpretatie gegeven over het concept crowdfunding, waarbij een stappenplan is gepresenteerd voor intermediairs om in te schatten of er een vergunning, hetzij ontheffing, benodigd is voor een crowdfunding platform (AFM, 2013). Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen het bemiddelen in obligaties of aandelen, bemiddelen in leningen aan particulieren en het bemiddelen in leningen aan zakelijke partijen (AFM, 2013). Tevens is er voor particulieren een grens gesteld aan het maximale bedrag wat zij mogen financieren. Zodoende mag er door een particulier maximaal €40.000 gefinancierd worden middels debt-‐crowdfundingplatforms en geldt er, gezien het hogere risico, een maximum van €20.000 bij equity-‐based crowdfundingplatforms (Ministerie van Financiën, 2014) Amerika: Jobs-‐Act In maart 2013 is in Amerika de Jumpstart Our Business Startup (JOBS-‐act) aangenomen. Het aannemen van JOBS-‐act heeft onder andere gevolgen voor het financieren middels equity-‐ based crowdfunding. Vóór de JOBS-‐act, was het alleen mogelijk voor accredited investors (investeerders met een eigen vermogen van meer dan $1.000.000, of een jaarlijks inkomen hoger dan $200.000) om te participeren middels equity-‐based crowdfunding. Nu kunnen non-‐accredited investors ook investeren, waarbij ze maximaal $2.000 of 5 procent van hun netto inkomen mogen investeren, afhankelijk van welke groter is. Bij de accredited investors betreft dit maximaal 10 procent van hun netto inkomen. Het maximale bedrag, wat mag
3 AFM is de Autoriteit Financiële Markten welke toezicht houdt op de financiële markten 4 DNB is de Nederlandsche Bank
47
worden opgehaald door bedrijven, is vastgesteld op $1.000.000 per jaar. Tevens is de grens, voordat een bedrijf zich bij de SEC (Securities and Exchange Commission: toezichthouder van verschillende effectenbeurzen) moet registreren, verhoogd van 500 naar 1000 investeerders, waarbij
werknemers
niet
onder
de
investeerders
vallen.
Verder
mogen
crowdfundingsprojecten enkel nog worden aangeboden op crowdfunding platforms die geregistreerd en gecontroleerd zijn door de SEC. Het geld wat opgehaald wordt met deze campagnes mag alleen nog maar worden geïncasseerd door de initiatiefnemer, wanneer het gehele doelbedrag is opgehaald en de SEC is te allen tijde bevoegd tot het inzien van alle informatie over personen die geïnvesteerd hebben in de campagnes. Belangrijk gevolg hieruit is dat het toegankelijker wordt voor financiers om te investeren en dat er dus ook een beroep gedaan kan worden op een veel grotere doelgroep. Tevens wordt door het bepaalde maximum de groep kleinere investeerders (non-‐accredited investors) in zekere zin beschermd. Overigens geldt de regelgeving nog enkel voor Amerikaanse platforms, en is het daardoor voorlopig nog niet mogelijk voor Europese ondernemers om gebruik te maken van de Amerikaanse platforms (Kleverlaan, 2012). Door het prille bestaan van crowdfunding, is het lastig om te bepalen wat precies wel en niet mag met betrekking tot het gebruik van crowdfunding. In Europa gelden er dan ook vaak verschillende regels voor het gebruik van crowdfunding (Kleverlaan, 2012). Onder andere Buysere et al. (2012) en Kleverlaan (2012) sturen dan ook aan op een eenduidiger beleid binnen Europa qua wet-‐ en regelgeving met betrekking tot crowdfunding.
2.8. Conclusie In dit hoofdstuk is antwoord gegeven op deelvraag 1, welke inzicht moest verschaffen in het begrip crowdfunding. In het geval van crowdfunding wordt er een beroep gedaan op het publiek voor de financiering van een project, waarbij de fiannciers beloond worden middels een (im)materiële of financiële beloning. Hierbij zijn vier vormen te onderscheiden, namelijk: donation-‐based crowdfunding, reward-‐based crowdfunding, debt-‐crowdfunding en equity-‐ based crowdfunding. De twee laatstgenoemde betreffen hier de vormen van crowdfunding met een financiële tegenprestatie. Gedurende het crowdfunding proces zijn er drie belangrijke actoren. Allereerst is er de initiatiefnemer, die het initiatief neemt voor de crowdfunding campagne. Daarnaast is er een financier die het project steunt middels een financiële bijdrage. Tot slot is een intermediair die fungeert als tussenpersoon voor de financier en initiatiefnemer. Gekeken naar het proces zijn er drie fasen die doorlopen
48
worden gedurende het crowdfunding proces. De pré-‐financieringsfase betreft de fase voordat er begonnen wordt met de financiering ophalen. In de financieringsfase wordt het plan voorgelegd aan het publiek en krijgen deze financiers de mogelijkheid om het project financieel te steunen. In de post-‐financieringsfase kan de initiatiefnemer, indien het geld succesvol is opgehaald, beginnen met de uitwerking van het plan en wordt begonnen met het uitkeren van tegenprestatie aan de financiers.
49
50
3.
Het vastgoedproces
3.1. Inleiding Om uiteindelijk te kunnen bepalen hoe crowdfunding kan worden toegepast in het vastgoedproces zal er allereerst dieper worden ingegaan op dit vastgoedproces zelf. Dit hoofdstuk dient om meer inzicht te verschaffen in het vastgoedproces, waarbij dieper in wordt gegaan op de verschillende fases in dit proces en wordt gekeken naar het financieringstraject van een vastgoedobject.
3.2. Fases in het vastgoedproces Wanneer we kijken naar het vastgoedproces, zijn er bepaalde fases die vrijwel altijd, zij het in een andere volgorde, worden doorlopen. Het gaat hier om de volgende vier fases, namelijk: initiatieffase, planontwikkelingsfase, realisatiefase en de verkoop-‐ en exploitatiefase (Neprom, 2003).
Figuur 3.1: De fases in het vastgoedproces (Neprom, 2010)
3.2.1. Initiatieffase
In de initiatieffase ontstaat de idee-‐ en planvorming rondom de ontwikkeling van een locatie of vastgoedobject. Verschillende soorten partijen kunnen verantwoordelijk zijn voor een dergelijk initiatief, zoals bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, een grondeigenaar, een vastgoedeigenaar, een belegger of een (lokale) overheidsinstelling (Neprom, 2010). In de initiatieffase wordt, middels een marktonderzoek en een financiële beoordeling, de haalbaarheid van een project in kaart gebracht. Juist bij lastige projecten, waarbij de ontwikkelaar opereert op een terrein waar hij geen ervaring mee heeft, wanneer de markt onzeker is, of bijvoorbeeld wanneer het een langdurig project betreft, is deze haalbaarheid
51
van groot belang. Voor deze haalbaarheid wordt gekeken naar de invloed van factoren die door de vastgoedmarkt in het algemeen worden bepaald, maar ook de factoren met betrekking tot specifiekere kenmerken van de ontwikkeling. Zo wordt onder andere gekeken naar de locatie (kadastraal onderzoek en historisch locatie onderzoek) en de functie (programma van eisen en een massastudie) (Neprom, 2010). Daarnaast is het van belang om te kijken naar de juridische bestemmingsmogelijkheden en de vergunningsprocedures die hiervoor gelden, dit om duidelijk voor ogen te hebben wat wel en niet mag op de betreffende locatie. Tot slot moet worden gekeken naar de marktvraag, waarbij ook geprobeerd wordt om een raming van de opbrengsten te maken (Gehner, 2003). Het marktonderzoek verschaft meer inzicht in de algemene haalbaarheid van het project. Deze resultaten worden vertaald naar een financiële beoordeling, waarna besloten wordt om door te gaan met het project of niet.
3.2.2. Ontwikkelingsfase Wanneer het plan haalbaar blijkt in de initiatieffase, wordt deze vervolgens in de ontwikkelingsfase verder uitgewerkt. De ontwikkelingsfase bestrijkt het gehele verdere proces totdat er feitelijk begonnen kan worden met de bouw. Het gaat hier om de uitwerking van het ontwerp en het verkrijgen van zekerheden met betrekking tot het bouwen (Neprom, 2010). De crisis heeft ervoor gezorgd dat ontwikkelaars terughoudender zijn geworden met de start van de bouw van hun project. Wanneer het project bij afronding voor een langere periode leeg komt staan, kan dit zorgen voor veel extra kosten. Dit aangezien er vaak rente betaald moet worden over bijvoorbeeld de bouwgrond, zonder dat hier inkomsten tegenover staan. Vandaar dat ontwikkelaars ook steeds vaker wachten met de daadwerkelijke bouw tot bijvoorbeeld een groot percentage van de woningen verkocht is. Hiermee worden leegstandsrisico’s bij oplevering verkleind. Deze houding resulteert in het feit dat ontwikkelaars al in vroeger stadium (ontwikkelingsfase i.p.v. verkoop-‐ en exploitatiefase) beginnen met het marketingproces rondom het plan. Hier wordt naamsbekendheid gecreëerd en wordt gezocht naar potentiële kopers of huurders.
3.2.3. Realisatiefase Tijdens de realisatiefase komt het project daadwerkelijk fysiek tot stand. De grondpositie is verworven, een onherroepelijke bouwvergunning is verleend, een aannemer is gecontracteerd en het definitieve ontwerp is bepaald (Gehner, 2003). De ontwikkelaar
52
monitort in deze fase voornamelijk de processen rondom de bouw van het object. De taak hierbij is om te kijken of het project aan de kwaliteitseisen voldoet en of het project binnen de planning en de kostenbegroting blijft. Het monitoren hiervan is belangrijk aangezien bouwtechnische aanpassingen en overschrijdingen van de bouwplanning of begroting in een later stadium kunnen zorgen voor grote extra kosten (Gehner, 2003).
3.2.4. Verkoop-‐ en exploitatiefase In de verkoop-‐ en exploitatiefase wordt besloten of de ontwikkelaar het project zelf onder zijn hoede houdt of dat het project verkocht wordt. Vaak wordt de verkoopfase naar voren geschoven waardoor deze parallel loopt met de ontwikkelings-‐ en realisatiefase (zie figuur 3.1; Neprom, 2010). Dit is vanwege het eerder besproken leegstandsrisico, waarbij de ontwikkelaar voordat deze met de bouw begint al een percentage verkocht wil hebben. Wanneer de projectontwikkelaar besluit om het project in zijn geheel te verkopen, moet hiervoor een koopovereenkomst worden bereikt met een andere partij. In het geval van grote projecten, betreft het hier vaak een pensioenfonds of een verzekeringsmaatschappij (Gehner, 2003). In het geval van een kleiner project kan het gaan om een particuliere koper of kan het gebouw worden ondergebracht bij een vastgoedbeheerder, die de exploitatie ervan op zich neemt.
3.2.5. Herontwikkeling Vastgoed kent een lange levensduur, maar gaat echter niet oneindig lang mee. Vaak worden er periodieke renovaties uitgevoerd, waarbij onderdelen van het gebouw vernieuwd of verbeterd worden. De mogelijkheid bestaat echter ook dat het vastgoed niet meer aan de eisen voldoet, waardoor herontwikkeling noodzakelijk is. De indeling of functie van het gebouw voldoen bijvoorbeeld niet meer aan de huidige eisen van de markt, waardoor de huur stagneert. Daarnaast kunnen kosten voor een renovatie dusdanig hoog zijn, dat het gunstiger is om het gebouw in zijn geheel te herontwikkelen. Met name in de huidige tijd, waarin de vastgoedmarkt te maken heeft met een grote leegstand, kan herontwikkeling een interessante manier zijn om het gebouw weer beter in de markt te zetten. In dat geval zal er weer begonnen worden met een initiatieffase, waarna de gehele cyclus weer opnieuw wordt ingezet. Vandaar dat herontwikkeling in dit geval niet gezien wordt als een nieuwe fase, maar enkel een andere insteek voor de beginfase.
53
3.3. Zekerheid en beïnvloedbaarheid van het proces Tijdens vastgoedontwikkelingen heeft men, zoals bij ondernemen vaak het geval is, te maken met risico, waarbij omgegaan moet worden met onzekerheden. Door gedurende het proces overeenkomsten te sluiten met diverse partijen (een definitiever ontwerp, aankoop grond, een bestemmingswijziging etc.), verwerft de ontwikkelaar zekerheden gedurende het proces, waardoor risico’s beperkt worden. Inherent hieraan neemt hier ook de beïnvloedbaarheid van het vastgoedproces af, doordat bepaalde zaken vast komen te liggen. Wanneer bijvoorbeeld de grondovereenkomst wordt getekend, wordt hiermee zekerheid gecreëerd in de begeerde locatie, maar beperkt dit tevens de beïnvloedbaarheid van de locatiekeuze. Dit resulteert in enerzijds een zekerheidscurve en anderzijds een invloedscurve, welke een tegenovergesteld gedrag vertonen (zie figuur 3.2; Gehner, 2003). De volgende mijlpalen zijn belangrijk en zorgen voor sprongen in de zekerheids-‐ en invloedscurve: -‐
Sluiten van de grond-‐ of aannemingsovereenkomst;
-‐
Afgifte van een (on)herroepelijke bouwvergunning;
-‐
Behalen minimaal gewenste verhuurovereenkomsten;
-‐
Sluiten van de financierings-‐ of koopovereenkomst;
Figuur 3.2: Zekerheids-‐ en invloedscurve in een vastgoedontwikkeling. (Gehner, 2003)
3.4. Financiering vastgoedproject Projectfinanciering kan worden omschreven als de financiering van een specifieke eenheid (in dit geval: het project). Hierbij wordt door de geldgever gekeken naar toekomstige
54
kasstromen en winsten van het project waarvan de lening moet worden terugbetaald, welke vervolgens worden vergeleken met de activa (grond, onroerend goed & vorderingen) die gelden als het onderpand van deze lening. Een belangrijk verschil met ondernemingsfinanciering is dat het bij projectfinanciering gaat om een uniek project waarvan vooraf een inschatting gemaakt wordt of deze rendabel of financierbaar is. Bij ondernemingsfinanciering gaat het om een investering in een lopend bedrijf met verschillende activiteiten en onderpanden (Neprom 2010). Wanneer we kijken naar de kosten van een vastgoedproject, in een typische Nederlandse situatie, is te zien dat deze voor bijna driekwart worden veroorzaakt door de bouwkosten (57 procent) en de grondkosten (17%). Het overige vierendeel komt voort uit de bijkomende advies-‐, financieringskosten en de algemene kosten. Het verloop van de financiering wordt aangegeven aan de hand van de fasering van het vastgoedproces, maar gezien elke project een unieke planning heeft, kan hier geen precieze tijdsduur aan gebonden worden (Gehner, 2003). In de initiatieffase beperken de kosten zich veelal tot die van de haalbaarheidsonderzoeken. Deze kosten bestrijken slechts een klein percentage van de gehele investering. De ontwikkelingsfase bestaat vooral uit kosten voor adviseurs, het aankopen van de grond, marketingkosten en algemene projectkosten. Het grootste percentage van de investeringen zit in de realisatiefase, welke voornamelijk bestaan uit het bouwrijp maken van de grond, de directe en indirecte bouwkosten, verzekeringen, leges en aansluitkosten. Het investeringsverloop is te zien in figuur 3.3. (Gehner, 2003) en is grofweg onder te verdelen in drie delen, namelijk: 1.
een periodieke investering voor de grond, welke plaatsvindt in de ontwikkelingsfase;
2.
een vlakke curve tijdens de ontwikkelingsfase;
3.
een steile curve gedurende de realisatiefase.
55
Figuur 3.3.: Investeringsverloop vastgoedproces (Gehner, 2003)
3.5. Keuze voor het aantrekken van kapitaal Gezien het bij vastgoedontwikkelingen vaak gaat om grote bedragen is het goed mogelijk dat het eigen vermogen van de initiatiefnemer niet toereikend is voor de gehele investering, waardoor er een beroep gedaan moet worden op kapitaal van andere partijen. Volgens Langerak (2010) zijn er, ongeacht de vorm van financiering, twee belangrijke afwegingen voor de keuze van aantrekken van nieuw kapitaal. Het gaat hier om het eigen vermogen versus vreemd vermogen en recourse versus non-‐recourse.
3.5.1. Eigen vermogen versus vreemd vermogen Het eigen vermogen (EV) betreft het krediet of de equity die door de initiatiefnemer zelf ter beschikking wordt gesteld. In het geval van vreemd vermogen (VV) gaat het om financiering die door middel van leningen ter beschikking wordt gesteld door andere partijen, zoals banken of vermogende particulieren. Backhuijs (2006) onderscheidt verschillende karakteristieken die gebruikt kunnen worden in de afweging tussen eigen vermogen en vreemd vermogen (zie tabel 3.4.; Backhuijs, 2006). Een belangrijk punt uit deze tabel betreft de volgorde van terugbetaling, waarbij de terugbetaling van het vreemd vermogen vóór de terugbetaling van het eigen vermogen komt. Het eigen vermogen is de laatste in de rangorde en bestaat uit het kapitaal wat overblijft na afbetaling van alle schulden. Daarnaast heeft men middels het eigen vermogen recht op tussentijdse vergoedingen op basis van resultaten en heeft deze zeggenschap over het project of de onderneming.
56
Tabel 3.4.: Verschil eigen vermogen versus vreemd vermogen (Backhuijs, 2006) Karakteristiek Eigen vermogen Vreemd vermogen Termijn van beschikbaarheid Preferentie bij terugbetaling vermogen Omvang van terugbetaling Vergoeding voor beschikbaarheid Zeggenschap over onderneming
Eeuwig Achtergesteld
Bepaald Concurrent
Restant na afbetaling vreemd vermogen Afhankelijk van resultaat Als eigenaar
Vastgesteld bedrag Vast Indien en voor zover bedongen
3.5.2. Recourse versus non recourse Het verschil in deze afweging zit hem in de mate van zekerheid door middel van het onderpand. In het geval van een recourse financiering heeft de geldnemer het recht om het krediet te besteden voor diverse bedrijfsactiviteiten, waardoor een grote mate van vrijheid ontstaat voor de besteding. In het geval van een non-‐recourse financiering mag het krediet enkel gebruik worden voor een specifieke bedrijfsactiviteit. Gezien het krediet bij non-‐ recourse enkel gebruikt mag worden voor bepaalde bedrijfsactiviteit (bijvoorbeeld de financiering van een vastgoedobject), kan de kredietverschaffer zich enkel verhalen op het onderliggende project, welke in dit geval als onderpand geldt. De geldschieter kan, in het geval dat het project faalt, dan ook geen beroep doen op andere activa op de balans van de initiatiefnemer (langerak, 2010). Een variant hierop is de limited recourse, waarbij eventuele schuldeisers ook een beroep kunnen doen op andere zaken, zoals beschreven in de afgegeven garanties. Hierbij kan het gaan om holding garanties, andere projecten of zelfs persoonlijke bezittingen. Deze zekerheden kunnen meewegen voor financiers in de afweging tussen rendement en risico. Risico’s in de toekomstige kasstromen kunnen zich nog voordoen en de resultaten van een project kunnen tegenvallen. In dit geval kunnen aanvullende zekerheden, zoals bijvoorbeeld de directe of indirecte garanties, huurcontracten of de verkoopprogramma’s belangrijk zijn (Neprom, 2010).
3.6. Financieringsstructuur en -‐strategie Als we kijken naar de standaard financieringsstructuur van een vastgoedproject zijn daar drie soorten van investeringen te onderscheiden, namelijk: eigen vermogen, mezzanine en een hoofdlening (Neprom, 2010).
57
Eigen vermogen Het eigen vermogen is, zoals eerder vermeld, de financiering of equity die door de initiatiefnemer zelf wordt ingebracht. Hierbij gaat het om het vermogen wat is ondergebracht in aandelen en de reserveringen die uit winsten zijn gemaakt. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen het interne en het externe eigen vermogen. Wanneer het eigen vermogen is ingebracht door derden, anders dan de eigenaar, wordt dit het externe eigen vermogen genoemd (EIM, 2010). Voor het eigen vermogen geldt dat het verwachte rendement, en dus ook het risico, het grootst is. Het inzetten van eigen vermogen kan twee functies hebben, te kennen een ‘bufferfunctie’ en een ‘verankeringsfunctie’. De bufferfunctie geldt om financiële tegenvallers op te kunnen vangen. Hiermee kan een comfortabele veiligheidsmarge voor potentiele investeerders worden gecreëerd, met betrekking tot de afbetaling van de schulden. De verankeringsfunctie moet zekerheid verschaffen dat de initiatiefnemer niet zomaar uit het project stapt. Doordat de initiatiefnemer een flinke hoeveelheid eigen vermogen in het project heeft gestoken, hopen de geldgevers dat hij genoeg eigen belang heeft om het project op een succesvolle manier af te ronden (Neprom, 2010). Mezzanine De mezzanine (letterlijk: tussenverdieping) financiering zit tussen het eigen vermogen en de hoofdlening is, waarbij het vaak gaat om achtergestelde leningen. Deze achtergestelde schuldeisers komen, in het geval van bijvoorbeeld een faillissement, voor het eigen vermogen, maar na andere schuldeisers. Vaak gaat het bij mezzanine om een flexibele lening, waarbij de hoogte van de rente kan worden aangepast aan bijvoorbeeld het halen van bepaalde doelstellingen (Neprom, 2010). Hoofdlening De hoofdlening is het grootste gedeelte van de financiering van een vastgoedproject en beslaat vaak meer dan de helft van de totale som. In het geval van financiële problemen hebben de hoofdleningen het eerste recht op terugbetaling en staan dus ook vooraan in de rij van schuldeisers. De hoofdlening is onder te verdelen in unsecured-‐ en secured loans. In het geval van unsecured loans wordt er vanuit gegaan dat toekomstige kasstromen van het project voldoende zijn voor de afbetaling van de lening en wordt ook geen onderpand gevraagd (zoals grond of onroerend goed). In het geval van secured loans is dit wel het geval
58
om zo extra zekerheid te verkrijgen met betrekking tot de afbetaling. Secured loans komen dan ook eerder in rangorde van terugbetaling dan unsecured loans (Neprom, 2010).
3.6.1. Financieringsstrategie Over het algemeen geldt dat een financier bereid is om een groter risico te nemen, wanneer er een hoger rendement tegenover staat. Aan de hand hiervan zijn er voor financiers twee strategieën te onderscheiden, namelijk een defensieve strategie en een offensieve strategie (zie figuur 3.5) (Neprom, 2010). In geval van een defensieve strategie worden de meeste risico’s afgedekt door de initiatiefnemer van het plan. Enkel nog de hoofdlening wordt gefinancierd, waardoor financiers genoegen nemen met een laag rendement. Bij een offensieve strategie worden de risico’s van het project tevens gedragen door de financiers, die ook meedelen in het rendement van de projectontwikkeling. Hierbij kan er, naast de hoofdlening, gebruik worden gemaakt van mezzanine leningen of aandelenkapitaal als extern eigen vermogen (Neprom, 2010).
Eigen vermogen %
Mezzanine %
Mezzanine % Defensief
Hoofdlening %
Eigen vermogen %
Offensief
Eigen vermogen %
Hoofdlening %
Vreemd vermogen
Hoofdlening %
Figuur 3.5. Financieringsstructuur en strategieën (Neprom, 2010)
3.7. Financieringsverloop en -‐vormen Afhankelijk van de fase van het project en het risico wat daarmee gepaard gaat zijn er verschillende financieringspartijen. In figuur 3.6 (Gehner, 2003) is te zien welke partijen doorgaans in welke fases van de ontwikkeling van vastgoed actief zijn.
59
Figuur 3.6 Partijen in het financieringsproces van vastgoed (Gehner, 2003) Intern eigen vermogen Zoals eerder omschreven is het benodigde krediet in de initiatieffase wat doorgaans wordt gefinancierd met het eigen vermogen een klein percentage van de totale investering. Het gaat hier vooral om de planvorming en aangezien de risico’s nog zeer groot zijn in deze fase, zijn er vrijwel geen andere partijen te vinden die willen investeren (Rietberg, 2012). Extern eigen vermogen & mezzanine leningen In de ontwikkelingsfase is het risico, gezien de beperkte zekerheden, nog steeds groot. Banken zijn dan ook in deze fase, met name in het begin, nog steeds zeer terughoudend in het verschaffen van kapitaal voor bijvoorbeeld de aankoop van grond. In veel gevallen, en dit is alleen maar erger geworden door de crisis, zal het interne eigen vermogen niet toereikend zijn om deze fase te kunnen financieren. Vandaar dat hier een beroep gedaan wordt op partijen als opportunity fondsen, vermogende particulieren of institutionele beleggers (Huisman, 2007). Vreemd vermogen Het vreemd vermogen wordt veelal gebruikt voor de realisatiefase van het project. Zoals reeds omschreven, is dit de fase waarin de kapitaalbehoefte het grootst is. Dit kapitaal wordt vaak opgehaald in de vorm van een bouwfinanciering, bij banken of institutionele beleggers (Rietberg, 2012). Afhankelijk van de fase van het ontwikkelingsproces zijn er verschillende financieringsvormen mogelijk. Het gaat hier om de bouwfinanciering, grondfinanciering, projectfinanciering en beleggingsfinanciering.
60
Bouwfinanciering Bouwfinanciering is de financiering die nodig is voor de daadwerkelijk bouw van het project. De looptijd van de bouwfinanciering is afhankelijk van de bouwtijd, maar over het algemeen gaat het om een korte termijn. Veelal zal er vanuit de financierskant gevraagd worden om diverse zekerheden om de risico’s voor deze financier te beperken. Een van deze zekerheden is een afstandsverklaring, wat inhoudt dat het gebouw, wanneer deze deels of in zijn geheel betaald is, eigendom is van de opdrachtgever. Dit om zekerheden op te bouwen, wanneer de opdrachtgever bijvoorbeeld faillissement aan zou vragen (Rietberg, 2012). Tevens kan gevraagd worden om een voorverkoop-‐ of verhuurpercentage, zodat zeker is dat een deel van het gebouw reeds is afgezet (Leeuw, 2010). Daarnaast zijn er nog meer mogelijkheden om extra zekerheden te creëren, bijvoorbeeld een borgstelling, hoofdelijke aansprakelijkheid, een definitieve bouwvergunning of een bestemmingswijziging (Huisman, 2007). Grondfinanciering De grondfinanciering betreft de financiering voor de aankoop van de grond. Deze uitgave vindt plaats in het begin van de ontwikkelingsfase en betreft veelal een hypothecaire lening, waarbij de grond zelf geldt als onderpand. De waarde van grond is afhankelijk van de zekerheden die hiervoor gelden. In het begin betreft het de waarde van de huidige staat van de grond. In dit geval geldt er nog een bestemmingsrisico. Wanneer dit risico verdwenen is betreft het de waarde in bestemmingsrijpe staat (waarde met een bouwtitel). Wanneer het bouwrisico ook verdwenen is, wordt gesproken van de waarde in bouwrijpe (en bestemmingsrijpe) staat. Deze zekerheden verhogen de waarde van de grond en dus de waarde van het onderpand (Rietberg, 2012). Projectfinanciering Met de projectfinanciering worden naast de financiering voor de realisatie van het vastgoedobject ook de planontwikkelingskosten bedoeld. In het geval van projectfinanciering worden projecten vaak op limited-‐recourse basis, of zelfs non-‐recourse basis, gefinancierd. De financiering geldt vaak voor één geheel project en er wordt gefinancierd op basis van een in de toekomst te genereren kasstroom vanuit het project (Berg, 2009). De projectfinanciering geschiedt veelal via een speciaal voor het project opgerichte ontwikkelings-‐ of projectvennootschap, Special Purpose Vehicle (SPV). In de SPV
61
worden naast de bouwfinanciering en grondfinanciering ook de ontwikkelingskosten van het plan gefinancierd (Huisman, 2007). Beleggingsfinanciering Beleggingsfinanciering is de financiering van een belegger voor de aankoop van een reeds gerealiseerd project. Het gaat hier vaak om een langjarige financiering, waarbij de intentie geldt om het project voor een langere tijd in het bezit te houden. De rente-‐ en aflossingsverplichtingen worden hier vaak gehaald uit de huurinkomsten van het project (Kooten, 2010).
3.8. Kredietcrisis Vóór de crisis werd in Nederland nog niet heel veel gebruik gemaakt van mezzanine leningen of het extern eigen vermogen in de ontwikkelingsfase van het vastgoedproces (Huisman, 2007). Een veel gebruikte financieringsvorm was de fondsstructuur, waarbij beleggers gezamenlijk in een fonds (C.V.) investeren. De totale investering (fondsvermogen) werd vervolgens gebruikt voor de ontwikkeling of exploitatie van vastgoed, waarbij beleggers inkomsten ontvingen zoals dividend, rente of huur. Hoewel dit in Amerika vaak werd ingezet in de ontwikkelingsfase werd deze fondsstructuur in Nederland veelal gebruikt voor de exploitatiefase. Een andere mogelijkheid was om een beroep te doen op vermogende particulieren om zo eigen vermogen te vergroten of om een beroep te doen op banken, die risicodragend mee wilden investeren. Een voorbeeld hiervan is de SNS bank, die middels SNS Property
Finance,
eigen
vermogen
inbracht
om
zo
te
participeren
in
vastgoedontwikkelingsprojecten (Huisman, 2007). Het gevolg hiervan is bekend. De SNS bank is inmiddels genationaliseerd, mede doordat de vastgoedtak ‘Property Finance’ het eigen vermogen van de bank in gevaar bracht. De vastgoedtak van SNS heeft jarenlang, in het binnen en buitenland, tal van leningen verschaft aan probleemprojecten. De totale waarde van de vastgoedportefeuille is uiteindelijk met een derde in waarde gedaald, waarna er op 1 februari 2014 werd besloten om de SNS bank te nationaliseren en de vastgoedtak af te stoten (Follow the money, 2013). De kredietcrisis heeft veel invloed gehad op de financiering van vastgoedprojecten vandaag de dag. De financiering van een project is immers voor een groot deel afhankelijk van het wel of niet verstrekken van leningen door banken. Deze hebben echter steeds minder vertrouwen gekregen in het financieren van vastgoed, mede door de crisis, frauduleuze praktijken en probleemprojecten. Door middel van Basel III kregen banken daarnaast te
62
maken met nieuwe en strengere wet-‐ en regelgeving betreffende de eigenvermogenspositie, welke de verhouding tussen de uitstaande leningen en het eigen vermogen aangeeft. Gevolg is dat hierdoor minder leningen werden verstrekt en de leningen die nog wel verstrekt werden te maken kregen met scherpere leningsvoorwaarden dan in de periode voor de crisis. Enerzijds is de bereidheid om te financieren van banken dus sterk afgenomen doordat er minder kapitaal beschikbaar is. Anderzijds is de vastgoedmarkt in mineur, waardoor het risico van vastgoedfinancieringen groter, dan wel te groot, wordt geacht (Neprom, 2010). Het gevolg is dat er door banken steeds minder en duurdere leningen worden verstrekt. Mede hierdoor stijgt de vraag naar onder andere het externe eigen vermogen, mezzanine leningen en ander kapitaal (BLP, 2010).
3.9. Conclusie In dit hoofdstuk is antwoord gegeven op deelvraag 2. Hieruit kwam naar voren dat er globaal vier fases te onderscheiden zijn in het vastgoedproces, namelijk: de initiatieffase, de ontwikkelingsfase, de realisatiefase en de verkoop-‐ en exploitatiefase. Afhankelijk van deze fases van het vastgoedproces en het financieringsdoeleinde zijn er vier financieringsvormen mogelijk. Het gaat hier om de grondfinanciering in de ontwikkelingsfase, de bouwfinanciering in de realisatiefase, de projectfinanciering die geldt voor zowel de ontwikkelings-‐ als de realisatiefase en de beleggingsfinanciering in de verkoop-‐ en exploitatiefase. Bij elke financiering zal een afweging gemaakt worden tussen het eigen vermogen en vreemd vermogen. Het eigen vermogen kan worden opgedeeld in het interne en externe eigen vermogen, waarbij het extern vermogen het eigen vermogen betreft wat is ingebracht door derden, anders dan de eigenaar. Het vreemd vermogen is op te delen in mezzanine leningen en een hoofdlening. In het geval van mezzanine gaat het vaak om achtergestelde lening, waarbij de schuldeisers, in het geval van bijvoorbeeld een faillissement, voor het eigen vermogen, maar na andere schuldeisers komen.
63
64
4.
Crowdfunding voor vastgoed
4.1. Inleiding Het gebruik van crowdfunding heeft de afgelopen jaren een sterke groei doorgemaakt en het concept heeft zich inmiddels in meerdere sectoren bewezen. Daarnaast wordt het steeds lastiger om vastgoed middels de traditionele wijze te financieren, waardoor crowdfunding als alternatief een interessante oplossing zou kunnen zijn. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar het gebruik van crowdfunding voor vastgoed, aan de hand van de kennis die is opgedaan in hoofdstuk 2 en 3. Allereerst zal gekeken worden naar de motivaties voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed, waarbij dieper ingegaan wordt op de rol die crowdfunding kan spelen in het vastgoedproces. Vervolgens wordt gekeken in welke fase van het vastgoedproces crowdfunding kan worden toegepast, welke rol het daar kan spelen en welke partijen daar bij betrokken zijn. Tot slot wordt kort ingegaan op het gebruik van crowdfunding voor vastgoed in het algemeen.
4.2. Motivaties voor het gebruik van crowdfunding in het vastgoed Uit de theorie van crowdfunding komt naar voren dat crowdfunding gebruikt kan worden voor meerdere doeleinden. Crowdfunding kan gezien worden als onderdeel van het bredere begrip crowdsourcing. Wanneer we kijken naar het vastgoedproces, zitten de verschillen in de fasering van het proces. Crowdfunding als financieringsmiddel wordt gebruikt voor de toetsing van een bepaald idee, door het wel of niet krijgen van een financiering. De andere aspecten die voortkomen uit het bredere concept crowdsourcing kunnen onder andere gebruikt worden om een eventuele ontwikkeling beter af te stemmen op de vragen vanuit de markt (Burggraaf, 2011).
4.2.1. Crowdfunding als financieringsinstrument voor vastgoed Zoals in paragraaf 3.1.2. reeds aangegeven, zijn banken steeds terughoudender geworden en willen deze vaak enkel nog financieren als het risico (nagenoeg) nihil is. Waarschijnlijk zal het aantal leningen dat verstrekt wordt wel weer aantrekken wanneer de balanspositie van de banken weer is aangesterkt, maar het is echter ook goed denkbaar dat banken in de
65
toekomst niet meer de volledige financier zullen zijn bij vastgoedprojecten. Banken zullen verlangen dat, ook bij kleinere projecten, andere partijen de meer risicovolle delen van de financiering op zich willen nemen (Vermeer en Joore, 2014a). Mede hierdoor stijgt dan ook de vraag, bij vastgoedfinanciering, naar mezzanine leningen en het extern eigen vermogen (BLP, 2010). Wanneer gekeken wordt naar de theorie van crowdfunding kwam naar voren dat het instrument kan worden ingezet om de equity gap te overbruggen. Deze ‘kredietkloof’, die ontstaat tussen enerzijds het (interne) eigen vermogen en anderzijds het vreemd vermogen van grotere financiële instellingen, is door de crisis alleen maar groter geworden. Gezien crowdfunding deze kredietkloof kan overbruggen, zou het instrument tevens kunnen inspelen op de steeds groter wordende vraag naar mezzanine leningen of extern eigen vermogen in de vastgoedsector. Gekeken naar de financieringsstructuur kunnen de vormen van crowdfunding met een financiële tegenprestatie op verschillende manieren hierin gebruikt worden. Hierbij gaat het om het verschil tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. In het geval van het vreemd vermogen gaat het om een financiering die door middel van leningen ter beschikking wordt gesteld door andere partijen. Dit is te vergelijken met debt-‐crowdfunding, wat ingezet zou kunnen worden in plaats van de mezzanine leningen of als hoofdlening. Wanneer we kijken naar equity-‐based crowdfunding gaat het om een vorm van eigen vermogen. Gezien dit eigen vermogen is ingebracht door derden, anders dan de eigenaar, betreft dit het externe eigen vermogen waarbij investeerders middels participaties deelnemen in het project. In feite kan crowdfunding voor een vastgoedproject op drie manieren worden ingezet, zie figuur 4.1. Allereerst is er de mogelijkheid om een project volledig te financieren middels crowdfunding. Hierbij zullen alle eventuele winsten voor de financiers zijn, maar dragen zij ook gezamenlijk alle risico’s. De tweede mogelijkheid is dat crowdfunding wordt ingezet in combinatie met het eigen vermogen van de initiatiefnemer. Het risico voor de financiers van crowdfunding wordt kleiner, gezien er tevens eigen vermogen is ingebracht wat gebruikt kan worden om een financiële tegenvaller op te vangen. Daarnaast creëert het meer zekerheid voor financiers, aangezien een initiatiefnemer minder makkelijk uit het project zal stappen wanneer deze ook eigen kapitaal in het project heeft gestopt (Huisman, 2007). De laatste mogelijkheid is dat crowdfunding wordt ingezet in combinatie met enerzijds eigen vermogen van de initiatiefnemer en anderzijds vreemd vermogen in de vorm van bijvoorbeeld een hoofdlening bij de bank. Belangrijk hierbij is wel dat de financiers (crowdfunders) achteraan moeten aansluiten in de rij van schuldeisers bij tegenvallende resultaten.
66
Figuur 4.1.: Financieringsstructuur crowdfunding (bron: eigen bewerking) Crowdfunding als financieringsinstrument lijkt mogelijkheden te bieden voor de kleinere beleggers. De markt voor de private beleggers (inleg > €100.000) is reeds bediend doordat deze groep meer mogelijkheden heeft om zelf direct te investeren in vastgoed en tevens een beroep kan doen op de reeds bestaande vastgoedfondsen. Veelal zal bij deze groep de verhouding tussen het rendement en risico centraal staan (Vermeer en Joore, 2014b). Crowdfunding biedt echter mogelijkheden voor de kleinschalige beleggers, aangezien er voor deze groep minder mogelijkheden zijn om direct te participeren in vastgoed en beschikbare vastgoedfondsen vaak beursgenoteerd zijn. Hierdoor heeft de financier te maken met de schommelingen van de beurs. Juist in deze tijd waarin de spaarrentes laag zijn kan crowdfunding in het algemeen een interessante optie zijn voor kleinschalige beleggers om hun geld toch tegen een redelijk rendement te investeren. Waarschijnlijk zullen deze kleinschalige beleggers niet enkel investeren vanwege het rendement maar juist ook vanwege de sociale aspecten en het leveren van een maatschappelijke bijdrage (Vermeer & Joore, 2014b). Hierbij zal er waarschijnlijk een afweging gemaakt worden tussen het financiële rendement en het intrinsieke rendement zoals eerder naar voren kwam in het hoofdstuk twee: Crowdfunding.
4.2.2. Bijkomende mogelijkheden van crowdfunding in het vastgoedproces Wanneer crowdfunding op de juiste wijze wordt toegepast kan het concept ook breder worden ingezet waardoor het naast het doelbedrag ook andere aspecten op kan leveren die interessant kunnen zijn voor het vastgoedproces. Het vormen van een community rondom het plan kan bijvoorbeeld een belangrijke bijdrage leveren aan de toepassing van crowdfunding in het vastgoedproces. Wanneer in een vroeg stadium begonnen wordt met het mobiliseren van een groep mensen die geloven in het plan kan deze community, naast de financiering van het project, ook andere activiteiten op zich nemen.
67
De mogelijkheden om deze financiers bij een project in te zetten voor zaken anders dan financiering, hangt af van de mate van betrokkenheid. Naarmate financiers actiever betrokken zijn, biedt dit volgens Schwienbacher en Larralde (2010) meer mogelijkheden om andere vormen van het bredere begrip crowdsourcing in te zetten. Waarschijnlijk zullen financiers die voornamelijk participeren in een campagne voor het financiële rendement een meer passieve houding innemen. Hierbij zal het gaan om winst gedreven vastgoedprojecten, waarbij financiers voornamelijk hun inleg (plus de rente en waardestijging) willen veiligstellen. Omgekeerd zullen financiers waarschijnlijk een actievere houding innemen, wanneer ze vooral participeren vanwege de sympathie voor een plan of initiatiefnemer, of wanneer de financiers baat hebben bij de realisering van het plan. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden het herstel of behoud van cultureel erfgoed. De betrokkenheid kan dus ontstaan door de aard van de campagne, maar kan naar verwachting ook ontstaan door een factor die vastgoed gerelateerde crowdfunding projecten onderscheid van andere crowdfunding projecten, namelijk locatie. Locatie kan er voor zorgen dat mensen uit de buurt zich betrokken voelen bij de ontwikkeling van een project. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een crowdfunding campagne voor het behoud van publiek zwembad of een ander vastgoedproject met een lokaal karakter. Mensen uit de buurt zullen zich meer betrokken voelen bij de ontwikkeling van dit zwembad, waardoor het dan ook een extra stimulans is om te participeren in de crowdfunding campagne. Echter kunnen de lokale betrokkenen optreden als de ‘early adopters’ van het project en hierbij helpen om de crowdfunding campagne in een vroeg stadium reeds op gang te brengen. Dit is belangrijk in de eerste fase van een crowdfunding campagne waarbij al in een vroeg stadium (nog voordat een crowdfunding campagne live gaat), een gemeenschap om het plan heen gecreëerd moet worden. Deze mensen staan vaak dicht bij het initiatief en zijn eerder geneigd om geld in een campagne te investeren waar nog geen geld voor is opgehaald, dan diegene die onbekend zijn met het initiatief of de initiatiefnemer (Ordanini, 2011). Deze early adopters kunnen de campagne, en dus het plan, op gang brengen door in de beginfase reeds een bepaalde hoeveelheid geld te verstrekken. Daarnaast kan deze groep, afhankelijk van de mate van betrokkenheid, andere mensen in hun eigen netwerk op de hoogte brengen van het project en dus bijdrage aan het verspreiden van het plan in hun eigen netwerk. Op deze manier dragen ze tevens bij aan de marketing van het project. Het vastgoed crowdfunding platform Fundrise werkt met een “testing the waters” fase. Hierbij krijgt de initiatiefnemer, voordat daadwerkelijk begonnen wordt met het ophalen
68
van een financiering, de mogelijkheid om het plan reeds een keer voor te leggen aan het publiek. Hierbij kunnen potentiële financiers aangeven in hoeverre zij interesse hebben in de investeringsmogelijkheid en voor welk bedrag zij zouden willen investeren. Op deze manier krijgt de initiatiefnemer een goed beeld van de investeringsbehoefte. Daarnaast kan het publiek op deze manier worden ingezet om de kwaliteit van het plan te toetsen en eventueel te verbeteren. Hiervoor is het van belang dat reeds in een vroeg stadium begonnen wordt met het creëren van een community rondom het plan en daarmee potentiële financiers worden betrokken bij het plan. Doordat er meer zekerheden worden gecreëerd gedurende het proces en daarmee meer dingen komen vast te liggen, neemt de mogelijkheid tot het beïnvloeden van het plan af (zie figuur 4.2).
Figuur 4.2.: Zekerheid en beïnvloedbaarheid (Bron: Gehner, 2003; eigen bewerking) Afgaand op de beide curves biedt de beginfase (initiatief-‐ en ontwikkelingsfase) dus het meeste kans om het publiek te betrekken in het proces en deze mee te laten denken met het plan. Ook wanneer de financieringsfase van een crowdfunding campagne pas in een later stadium plaats vindt, kan in de pré-‐financieringsfase van een crowdfunding campagne alvast beroep gedaan worden op de community om mee te denken met het plan. Hiervoor is het belangrijk dat men reeds in een vroeg stadium weet dat er gebruik gemaakt wordt van crowdfunding voor de (gedeeltelijke) financiering van een project, waardoor al vroeg begonnen kan worden met een community vorming waarbij de potentiële financiers vast betrokken worden bij het project. Door deze financiers in een vroeg stadium te betrekken kan dit ook leiden tot het beter afstemmen van een project op de wensen van de markt. Een
69
initiatiefnemer kan bijvoorbeeld in deze fase in contact komen met eventuele eindgebruikers. Bij lokale projecten kan het interessant zijn voor betrokkenen om een bijdrage te leveren aan de invulling van het plan. Dit creëert weer meer betrokkenheid, waardoor deze mensen ook eerder geneigd zijn om in het project te investeren wanneer daadwerkelijk begonnen wordt met de financieringsfase. Het creëren van een community is dus een geschikte manier om de mensen alvast te mobiliseren en kennis te laten maken met het plan of eventueel te betrekken om zo een bijdrage te leveren bij de uitwerking ervan. Echter kan deze community ook dienen als een proof-‐of-‐concept. Hierbij kan een grote groep supporters van het vastgoedproject een indicatie zijn dat het betreffende plan gedragen wordt door het publiek. Op deze manier kan een community draagvlak creëren wat andere partijen kan overtuigen bij bepaalde beslissingen. Hierbij kan gedacht worden aan een bestemmingswijziging of het verstrekken van een bouwvergunning. Een voorbeeld hiervan wordt gegeven in het onderzoek van Massolution (2013), waar een interview is gehouden met de CEO van het equity crowdfunding platform ComunityLeader. Hierin wordt een voorbeeld gegeven van een lokale ontwikkelaar en een architect in Minnesota, die gezamenlijk een vier-‐laags gebouw wilden ontwikkelen. Echter stond het bestemmingsplan maar maximaal 3 lagen toe, waardoor het gebouw in de ogen van de initiatiefnemers financieel minder aantrekkelijk zou zijn. De ontwikkelaar en architect wisten echter ook, dat er veel lokale interesse (vanuit de buurt) was voor de realisering van het gebouw. Door middel van equity-‐based crowdfunding, gaven zij deze mensen de kans om een aandeel te krijgen in het betreffende vastgoedproject. Op deze manier werd de lokale gemeenschap gezamenlijk aandeelhouder van een gebouw, waardoor de commissie werd overgehaald om een vier-‐laags gebouw toe te staan. Daarnaast kan het draagvlak zorgen voor additionele financiering. Enerzijds doordat het (sociale) draagvlak van een community een reden kan zijn voor instellingen om subsidies of krediet te verstrekken. Anderzijds doordat het daadwerkelijk ophalen van het geld middels crowdfunding een indicatie is dat het plan gedragen wordt. Daarnaast kan het een financiële instelling eerder geneigd zijn om mee te financieren in een vastgoed project aangezien er nu meer vermogen wordt ingebracht door de initiatiefnemer, waardoor zij zelf minder risico lopen.
70
4.3. Crowdfunding in het vastgoedproces In hoofdstuk 3 is dieper ingegaan op het vastgoedproces en de verschillende fases in dit proces (zie figuur 4.3). Hieruit kwam naar voren dat er bepaalde fases zijn die vrijwel altijd, zij het in een andere volgorde, worden doorlopen. Het gaat hier om de initiatieffase, de ontwikkelingsfase, de realisatiefase en de verkoop-‐/ exploitatiefase. Om te kijken naar de rol van crowdfunding in het vastgoedproces zal verder moeten worden ingezoomd op de verschillende schakels in deze fases. Volgens Neprom (2010) gaat dit om de volgende schakels: initiatief, haalbaarheidsonderzoek, aankoop grond, ontwerp, financiering, bouwen, verhuren/bemiddelen, investeren en exploiteren.
Figuur 4.3: Schakels in het vastgoedproces (Neprom, 2010) Waar dit vroeger meer een serie-‐geschakeld proces was, waarbij de ene schakel pas startte nadat de voorgaande schakel was afgerond, is dit vandaag de dag veel meer een parallel geschakeld proces. Beslissingen die worden gemaakt in de eerste fase kunnen grote gevolgen hebben voor de vervolgstappen, waardoor er een samenhang en interactie ontstaat tussen de verschillende schakels in het proces. Zo wordt er vaak met verschillende partijen tegelijk overlegd en worden sommige partijen veel eerder in het gehele proces betrokken. Bovendien zorgt dit parallel geschakelde proces ervoor dat er binnen het proces heen en weer geschakeld kan worden tussen de betrokken partijen (Neprom, 2010). Hierdoor worden bijvoorbeeld de toekomstige eindgebruikers eerder in het proces betrokken, om zo het eindproduct beter af te stemmen op de vraag (Hol, 2013). Het vastgoedproces is dus nog wel op te delen in verschillende fases, maar de scheiding tussen deze fases vervaagt. Een belangrijk verschil ten opzichte van het serie geschakelde proces is
71
dat de financiering in het parallel geschakelde proces geen vaste plaats meer heeft. Hierdoor heeft crowdfunding als financieringsinstrument ook geen vaste plaats in het vastgoedproces. Dit aangezien crowdfunding gebruikt kan worden voor verschillende financieringsdoeleinden en dus in verschillende fases kan worden toegepast. In figuur 4.4 zijn de schakels verdeeld over de fases van het vastgoedproces. Ondanks het feit dat de grenzen tussen deze fases vervagen, geeft het model de schakels weer die grofweg worden uitgevoerd per fase. Wanneer we kijken naar de financieringsbehoeftes gedurende het proces zijn er vijf manieren te onderscheiden om crowdfunding als financieringsinstrument in te zetten: 1. De aanschaf van de grond (grondfinanciering); 2. De financiering voor het bouwen (bouwfinanciering); 3. De financiering voor de planontwikkelingskosten en realisatie van het project (projectfinanciering); 4. De aankoop van vastgoed door een eigenaar; 5. De aankoop van vastgoed door een investeerder (beleggingsfinanciering). De financieringsbehoeftes kunnen dus voor de ontwikkelaar (initiatiefnemer) zijn, maar ook voor andere betrokken marktpartijen zoals een investeerder of een particulier. Al deze financieringsbehoeftes bieden de mogelijkheid om crowdfunding in te zetten voor de (gedeeltelijke) financiering hiervan.
Figuur 4.4. Toepassingsmogelijkheden crowdfunding in het vastgoedproces (bron: eigen bewerking) Het proces van crowdfunding is onder te verdelen in de pré-‐financieringsfase, de financieringsfase en de post-‐financieringsfase. De financieringsfase van crowdfunding kan dus op vijf verschillende manieren in het proces worden ingezet, namelijk als
72
grondfinanciering, bouwfinanciering, projectfinanciering, een beleggingsfinanciering en als financiering voor de aankoop van onroerend goed door een eigenaar. Echter is in hoofdstuk 4.2.2. omschreven dat crowdfunding ook kan zorgen voor andere aspecten binnen het vastgoedproces en de financiers invloed kunnen uitoefenen gedurende dit proces. In figuur 4.2. is aangegeven waar deze mogelijkheden vooral liggen. Allereerst kan het publiek worden gebruikt bij de uitwerking van het plan in de ontwikkelingsfase. Hierbij zal het veelal gaan om de pré-‐financieringsfase van crowdfunding, de fase voordat begonnen wordt met het ophalen van de financiering. De toekomstige financiers kunnen meedenken met het initiatief/ontwerp en de community in de pré-‐financieringsfase kan zorgen voor een draagvlak. Hetgeen kan leiden tot andere beslissingen en additionele financiering. Daarnaast kan crowdfunding een rol spelen in de schakel verkoop/ verhuur aangezien initiatiefnemers bij een juiste toepassing van crowdfunding reeds in een vroeg stadium in contact kunnen komen met eindgebruikers. In de volgende paragrafen wordt dieper ingegaan op de rol van crowdfunding per fase van het vastgoedproces.
4.3.1. Initiatieffase en ontwikkelingsfase De initiatieffase geldt als de eerste fase van het vastgoedproces waarin het idee en de planvorming ontstaat rondom de ontwikkeling van een locatie of vastgoedproject. Hierbij wordt onder andere middels een financiële beoordeling de haalbaarheid onderzocht. Dit is dan ook de fase waarin een initiatiefnemer van een vastgoedontwikkeling kijkt naar de financiële middelen die hij tot zijn beschikking heeft. Gekeken zal worden naar het eigen vermogen, maar ook naar de mogelijkheden voor het verkrijgen van vreemd vermogen in de vorm van bijvoorbeeld een banklening. Hier moet dan ook de beslissing gemaakt worden voor het wel of niet gebruiken van een alternatieve financieringsmogelijkheid zoals crowdfunding. Wanneer een initiatiefnemer onvoldoende kapitaal tot zijn beschikking heeft kan bedacht worden om crowdfunding in te zetten voor de (gedeeltelijke) financiering van het project. Uiteraard is het mogelijk dat de financieringsbehoefte gedurende het proces ontstaat, waardoor in een later stadium pas een beroep gedaan wordt op crowdfunding. Echter wordt er in dit proces vanuit gegaan dat er reeds in een vroeg stadium een gedegen afweging gemaakt is tussen de totale financiersbehoefte versus de beschikbare financiële middelen, waardoor de behoefte voor crowdfunding reeds in de beginfase duidelijk wordt. Hier wordt dan gekeken in welke fase van het project men gebruik wil maken van crowdfunding. Gedurende de initiatieffase en ontwikkelingsfase kan crowdfunding op twee
73
manieren worden toegepast als financieringsinstrument, namelijk als projectfinanciering en voor de financiering van de grond. In het geval van projectfinanciering wordt er een beroep gedaan op het publiek voor de financiering van een gehele project, waarbij het gaat om de planontwikkelingskosten en de realisatiekosten. Financiers zouden hier middels debt-‐crowdfunding een lening kunnen verstrekken, maar zouden via equity-‐based crowdfunding ook aandeelhouder kunnen worden van het project. Op deze manier kunnen financiers ook in de vroeg stadium betrokken worden, waardoor deze tevens invloed zou kunnen uitoefenen op het project. Daarnaast kan crowdfunding gebruikt worden als (gedeeltelijke) financiering voor de aankoop van de grond. Gezamenlijk verstrekken de financiers dan een hypothecaire lening aan de initiatiefnemer. Hierbij kunnen de financiers beloond worden met de (maandelijkse) aflossing van de hypotheek of een bepaald rentepercentage over het geleende bedrag. De grond kan in dit geval dienen als gezamenlijk onderpand voor de financiers. Aangezien hypotheken doorgaans voor een langere periode worden afgesloten, zullen de financiers veelal voor langere tijd gebonden worden. De risico’s in deze vorm van crowdfunding zitten met name in terugbetaalcapaciteit van de hypotheeknemer, diegene die een hypotheek aanvraagt. Gezien het om een vorm van lenen gaat, zou enkel debt-‐crowdfunding hiervoor geschikt kunnen zijn. Bovendien heeft alleen de initiatiefnemer baat bij de verstrekte lening waardoor vormen van crowdfunding zonder een financiële tegenprestatie waarschijnlijk lastig ingezet kunnen worden. De beslissing om crowdfunding toe te passen voor de (gedeeltelijke) financiering van het project wordt zoals eerder gezegd meestal in de initiatieffase gemaakt. Echter ook als crowdfunding als financieringsinstrument pas in een later stadium wordt toegepast, is het goed om alvast in deze fase het publiek te mobiliseren en een community rondom het plan te creëren. Het betreft hier de pré-‐financieringsfase van crowdfunding. Het in een vroeg stadium betrekken van een grote groep mensen middels een community kan leiden tot verschillende aspecten die het project ten goede komen. Afhankelijk van de mate van betrokkenheid van de financiers zijn deze bereid om naast de financiering ook een bijdrage te leveren aan bijvoorbeeld de initiatief-‐ en ontwikkelingsfase. In deze fase, waarin de haalbaarheid wordt getoetst en het ontwerp tot stand komt kan het publiek meedenken met bepaalde ontwerpaspecten of met het bepalen van een toekomstige functie voor het plan. Met name bij lokale projecten zouden bewoners uit de buurt kunnen meedenken met het plan of invloed hierop uitoefenen. Naast het feit dat het publiek mee kan denken met
74
het project biedt het betrekken van de community in deze fase de mogelijkheid om alvast in contact te komen met eventuele eindgebruikers. Het nieuwe Nederlandse platform Crowdbuilding is hiervan een voorbeeld. Crowdbuilding brengt leegstaande kantoren en woningzoekers bij elkaar. Middels crowdsourcing wordt een beroep gedaan op het publiek om bepaalde woonconcepten aan te dragen voor het betreffende kantoorgebouw. Vervolgens krijgt het publiek de mogelijkheid om zelf community’s rond deze plannen te bouwen, waardoor het platform een goed inzicht krijgt in de woonvoorkeuren van (potentiële) eindgebruikers. Het platform gaat vervolgens, afhankelijk van de haalbaarheid van het concept of de mate van interesse, met de betreffende groep kijken naar de mogelijkheden om dit concept daadwerkelijk te realiseren (Crowdbuilding.nl). Hierbij wordt een eindgebruiker dus al eerder in het proces betrokken, welke uiteindelijk gezamenlijk het project kunnen financieren. Hoewel dit geen directe vorm van crowdfunding is, illustreert het voorbeeld wel op welke manier het publiek invloed kan uitoefenen op de planontwikkeling. Door reeds in een vroeg stadium gezamenlijk na te denken over het plan, wordt dit beter afgestemd op de wensen van de markt. Tevens kan een uiteindelijke crowdfunding campagne makkelijker van start gaan wanneer deze gestart wordt vanuit een community. Deze mensen voelen zich betrokken bij het project en zullen waarschijnlijk eerder geneigd zijn om het eerste gedeelte van de financiering van de crowdfunding campagne op zich te nemen. Op deze manier kan de initiatiefnemer middels een community reeds in contact komen met toekomstige financiers wat er voor kan zorgen dat een crowdfunding campagne in een later stadium goed van start gaat. Daarnaast kan in deze fase van het vastgoedproces de community rondom een crowdfunding initiatief zorgen voor draagvlak. Met name in een vroeg stadium van het vastgoedproces kan het goed zijn om aan te kunnen tonen dat een plan gedragen wordt door het publiek. Zoals eerder beschreven kan dit druk uitoefenen op bepaalde besluitvorming van overheidsinstanties of zorgen voor additionele financiering.
4.3.2. Realisatiefase In de realisatiefase wordt begonnen met de bouw en komt het project daadwerkelijk fysiek tot stand. De grondpositie is reeds verworven en het ontwerp is definitief gemaakt. Crowdfunding kan in deze fase worden ingezet als financieringsinstrument voor de bouwfinanciering. In dit geval wordt er een beroep gedaan op het publiek om de realisatie van een vastgoedontwikkeling te kunnen faciliteren. Hierbij kan het gaan om een nieuwbouw
project,
maar
ook
voor
een
75
herontwikkelings-‐,
restauratie-‐
of
renovatieprojecten. Afhankelijk van het specifieke doel van de financiering kunnen hier verschillende vormen van crowdfunding voor worden gebruikt. In het geval van debt-‐ crowdfunding, kunnen de financiers leningen verstrekken die de plaats innemen van het mezzanine kapitaal en bij de kleinere projecten zelfs de gehele hoofdlening. Uiteraard zit het verschil tussen beide dat, in het geval van het laatste de financiers meer risico zullen lopen en dus ook meer rendement verlangen hiervoor. Indien de initiatiefnemer het gebouw bij afronding zelf in bezit houdt kan ook equity-‐based crowdfunding ingezet worden. Als tegenprestatie kunnen financiers een deel van de huurinkomsten of van de omzet krijgen als dividend of profiteren van een waardestijging van het vastgoedobject bij een latere verkoop. Dit resulteert wel in het feit dat financiers middels equity-‐based crowdfunding voor een langere periode aan het project gebonden zullen worden. De vorm van crowdfunding en daarmee de tegenprestatie is ook afhankelijk van het soort ontwikkeling. In het geval van een project zonder winstoogmerk, zoals bij de restauratie van cultureel erfgoed, bestaat de mogelijkheid dat financiers veelal participeren vanwege de sympathie voor het project. Op deze manier kan het zijn dat de financiers genoegen nemen met enkel een (im)materieel rendement of slechts een kleine financiële tegenprestatie. Voor dit soort projecten zou dan ook gebruik gemaakt kunnen worden van donation-‐based crowdfunding of reward-‐based crowfunding. Reward-‐based crowdfunding kan echter ook in combinatie met debt-‐crowdfunding en equity-‐based crowdfunding worden ingezet om op deze manier de financiers over te halen om te investeren. Hierbij kan als beloning een eerste recht op koop bij afronding worden gegeven of bijvoorbeeld een voucher voor het gebruik van een bepaalde dienst (bijvoorbeeld een gratis hotelovernachting).
4.3.2. Verkoop-‐ en exploitatiefase In de verkoop-‐ en exploitatiefase is de bouw van het project afgerond en wordt door de initiatiefnemer van de vastgoedontwikkeling besloten om het project zelf te houden of om het project te verkopen. Hierbij kan het verkocht worden aan een investeerder of aan een particulier. In feite bestaan hier dus drie mogelijkheden: -‐
De initiatiefnemer houdt het pand zelf in bezit voor eigen gebruik of verhuur;
-‐
De initiatiefnemer verkoopt het pand aan een particulier (bijv. een woning);
-‐
De initiatiefnemer verkoop het pand door aan een investeerder die het pand gaat verhuren.
76
De eerste optie is reeds besproken in de voorgaande paragraaf over realisatiefase, waarbij de ontwikkelaar equity-‐based crowdfunding inzet voor de bouwfinanciering. De ontwikkelaar houdt het pand zelf in bezit, waardoor financiers dividend krijgen uitgekeerd uit de huurinkomsten of meedelen in een eventuele latere verkoop. Wanneer de initiatiefnemer het pand verkoopt aan een particulier ontstaat hier de financieringsbehoefte van de particulier voor de aanschaf van het pand. Dit kan vergeleken worden met de aanvraag van een hypotheek bij bijvoorbeeld een bank. Op deze manier kan crowdfunding gebruikt worden door particulieren voor een hypothecaire lening. De financiers (crowdfunders) krijgen hierbij een (maandelijkse) aflossing van de hypotheek en/of een bepaald rentepercentage op de investering. Om het aantrekkelijk te maken voor financiers om hierin te investeren kan men deze financiers het eerste recht van hypotheek geven, waarbij het huis in dit geval als onderpand kan dienen. Hierdoor wordt het wel lastig om tevens een bank te betrekken in de financiering, aangezien deze dan veelal het eerste recht van hypotheek wil. In dit geval zal dus het gehele bedrag (minus het ingelegde eigen vermogen) van de hypotheek moeten worden opgehaald bij de financiers van de crowdfunding campagne. Net als bij de financiering voor de aankoop van grond middels crowdfunding lijkt enkel debt-‐crowdfunding in aanmerking te komen voor deze financiering, aangezien de initiatiefnemer als enige baat heeft bij de financiering. In het geval dat het project wordt doorverkocht aan een investeerder, ontstaat er vanuit de kant van de investeerder een financieringsbehoefte. Hierbij gaat het om een investering voor het gebouw, welke vervolgens door de investeerder zelf (of een andere partij) in beheer wordt genomen. Financiers kunnen via crowdfunding kapitaal leveren voor de aankoop en beheer van het vastgoedobject. Als tegenprestatie krijgen de financiers een deel van de huurinkomsten van het object of delen zij mee in eventuele winststijgingen van het vastgoedobject bij een latere verkoop. Doordat financiers hier tevens worden betrokken bij het beheerproces van het vastgoedobject, worden deze ook voor een langere periode aan het project gekoppeld. Omdat deze investering uitgaat van waardestijgingen en een dividend in de vorm van huurinkomsten, ligt het gebruik van equity-‐based crowdfunding het meest voor de hand. Echter zou debt-‐crowdfunding hiervoor ook gebruikt kunnen worden. Juist gezien het winstperspectief voor de initiatiefnemer lijken donation-‐based en reward-‐ based crowdfunding voor dit financieringsdoel minder geschikt. Belangrijk hierbij is wel dat juist de waardes van vastgoed onder druk zijn komen te staan door de crisis. Inmiddels is ook duidelijk geworden dat de waarde van vastgoed lang niet altijd meer blijft stijgen en zelfs kan dalen. Met name voor equity-‐based crowdfunding kan zo’n crisis gevolgen hebben
77
aangezien hier juist uitgegaan wordt van waardestijgingen. Maar ook de terugbetaalcapaciteit van een initiatiefnemer kan hierdoor onder druk komen te staan door bijvoorbeeld leegstand. In het geval financiers niet meer terugbetaald zouden kunnen worden kan dit ervoor zorgen dat het vertrouwen van deze financiers afneemt en deze dergelijke projecten niet meer willen financieren. Waar crowdfunding aan de ene kant is ontstaan als alternatieve financiering mede door het gebrek aan financiering door de crisis, kunnen de gevolgen van een crisis ook een gevaar vormen voor de inzet van crowdfunding voor vastgoed. Crowdfunding als financieringsinstrument kan in deze fase dus worden ingezet door (toekomstige) eigenaren of door een investeerder. Echter kan crowdfunding ook een in deze fase ook een rol spelen in het verhuur-‐ en verkoopproces. Wanneer in de pré-‐ financieringsfase van crowdfunding al vroeg begonnen wordt met het mobiliseren van het publiek rondom het plan kan de initiatiefnemer van de vastgoed ontwikkeling reeds in contact komen met eindgebruikers. Hierbij kan het gaan om huurders, maar ook om voor bijvoorbeeld particulieren voor de aanschaf van een woning.
4.4. Crowdfunding in de vastgoedpraktijk Volgens Vermeer & Joore (2014a) maken vandaag de dag enkel nog holistische plannen kans op realisatie middels crowdfunding, als gevolg van de verschuiving naar een aanbiedersmarkt (vraagoverschot). Het gaat hier volgens hun om projecten die een daadwerkelijke meerwaarde hebben voor zowel financier als initiatiefnemer. Daarnaast is het van belang dat het project binnen een vastgesteld budget en tijdsgrens kan worden opgeleverd en dat het risico op onvoorziene zaken die deze voorwaarden onder druk zetten (zeer) beperkt is. Tot slot moet het project enige vorm van relevantie hebben. Hierbij gaat het om het feit dat het publiek een bepaald maatschappelijk belang moet inzien bij de realisatie van het project. Hiervan uitgaande lijken projecten als zorgwoningen, musea, monumentale gebouwen en projecten met een lokaal karakter een goede kans van slagen te hebben om succesvol gefinancierd te worden middels crowdfunding. Dit soort projecten kunnen veelal rekenen op meer sympathie dan bijvoorbeeld de ontwikkeling van een kantoorgebouw of appartementencomplex. Wanneer financiers de noodzaak van bepaalde projecten inzien of zich op een bepaalde manier betrokken voelen met het project, kunnen voor dit soort (sociale) projecten tevens gunstigere rentepercentages behaald worden voor de initiatiefnemer.
78
Ondanks dat crowdfunding waarschijnlijk meer draagkracht zal vinden bij holistische vastgoedplannen, wordt het in Amerika tevens met succes toegepast bij de ‘doorsnee’ commerciële vastgoedprojecten, zoals bijvoorbeeld gezins-‐ of studentenwoningen. Meerdere platforms (Ifunding, Realty Mogul, Prodigy Networks) hebben bewezen dat crowdfunding ook goed ingezet kan worden voor het commerciële vastgoed. Alleen al Realty Mogul heeft sinds 2013 bijgedragen aan de financiering van 69 vastgoedprojecten met een totale waarde van ruim $116.000.000. Bijna $22.000.000 hiervan werd via crowdfunding opgehaald (Realtymogul.com). In het geval van Ifunding gaat het om 19 vastgoedprojecten met een totale waarde van $318.000.000, waarvan bijna $26.000.000 middels crowdfunding werd opgehaald door het platform (Ifunding.com). Deze cijfers illustreren, dat er met betrekking tot crowdfunding tevens een markt is voor de commerciële vastgoedprojecten in Amerika. In Nederland zijn op dit moment nog geen crowdfunding platforms actief die zich specifiek richten op vastgoed. Wel zijn er platforms (CrowdAboutNow, Geldvoorelkaar) die vastgoedprojecten hebben gecrowdfund. Bij Geldvoorelkaar gaat het veelal om kleine bedragen voor particuliere die een beroep doen op het publiek voor de financiering van een verbouwing. Geldvoorelkaar maakt gebruik van debt-‐crowdfunding aangezien het MKB volgens de oprichter niet zit te wachten op financiers die extern eigen vermogen leveren en daarmee zeggenschap krijgen in de onderneming. Crowdfunding voor vastgoed is lastig aangezien de looptijd hiervan over het algemeen langer is dan die van andere crowdfunding campagnes. Daarnaast heeft de vastgoedsector de laatste jaren reputatieschade opgelopen en is juist deze reputatie belangrijk voor een geslaagde crowdfunding campagne. Wel wordt verwacht dat crowdfunding voor vastgoed kan worden toegepast middels een hybride financiering waarbij een deel eigen vermogen wordt ingebracht, een deel vreemd vermogen via bijvoorbeeld een bank en een andere gedeelte via crowdfunding (Meeuwssen, 2013). CrowdAboutNow heeft een aantal vastgoed gerelateerde campagnes waarbij het vooral gaat om horeca exploitaties, verbouwingen en renovaties. De oprichter van het platform verwacht niet dat crowdfunding voor (commercieel) vastgoed kansrijk is, doordat er het bij vastgoed veelal om grote bedragen gaat. Echter gaat het er volgens diezelfde oprichter bij crowdfunding om dat het niet al te grote bedragen zijn om succesvol gecrowdfund te kunnen worden. Doordat men bij vastgoed te maken heeft met langere looptijden zorgt dit er volgens Koren (2014) voor dat men bij vastgoed te maken heeft met liquiditeit. Dit zou opgelost kunnen worden door het vastgoed te bundelen in fondsen alvorens het op een platform wordt geplaatst.
79
De cijfers uit Amerika doen vermoeden dat het crowdfunding tevens toegepast kan worden voor commercieel vastgoed. De verwachting is echter wel dat bij projecten met minder maatschappelijke relevantie de financiers eerder zullen moeten worden overgehaald met een financieel en dat hierbij de niet-‐financiële vormen (donation-‐based en reward-‐based crowdfunding) minder goed voor toegepast kunnen worden. Hierbij lijken dus vooral debt-‐ crowdfunding en equity-‐based crowdfunding te kunnen worden toegepast. Juist aangezien het winstperspectief en eventuele waardestijgingen van het vastgoed zelf. De verwachting is dat vastgoedprojecten met een hoge maatschappelijke relevantie (cultureel erfgoed, publieke functies e.a.) eerder gebruik kunnen maken van de donation-‐based crowdfunding of reward-‐based crowdfunding of de financiële vormen van crowdfunding waarbij een lager rendement wordt afgegeven.
4.5. Conclusie Crowdfunding kan dus door verschillende partijen en in verschillende fases van het vastgoedproces worden ingezet. In tabel 4.5 is een overzicht gegeven van de verschillende fases van het vastgoedproces en de rol die crowdfunding daarin kan spelen. Crowdfunding als financieringsinstrument kan ingezet worden in drie fases van het vastgoedproces: als grondfinanciering in de ontwikkelingsfase, als bouwfinanciering in de realisatiefase, als projectfinanciering in de initiatieffase tot en met de realisatiefase en voor de aankoop van een gebouw door een eigenaar of investeerder in de verkoop-‐ en exploitatiefase. In de initiatieffase zal het veelal gaan om de planontwikkelingskosten, waarvoor crowdfunding als financieringsinstrument weinig kans lijkt te bieden. Dit is wel mogelijk wanneer de financiers het gehele project (lees: projectfinanciering) financieren. In deze fase kan crowdfunding echter wel worden ingezet voor andere facetten. Wanneer het voor een initiatiefnemer in een vroeg stadium reeds bekend is dat er gebruik gemaakt gaat worden van crowdfunding kan er alvast begonnen worden met het opzetten van een community rondom het plan. Op deze manier kan een initiatiefnemer van een plan al in een vroeg stadium in contact komen met potentiële financiers voor de uiteindelijke financieringsfase van de crowdfunding campagne. Op deze manier zou een crowdfunding campagne makkelijker van start kunnen gaan omdat er reeds een bepaalde groep achter het project staat die vanwege hun betrokkenheid met het project of initiatiefnemer eerder geneigd zijn om het eerste gedeelte van de financiering op zich te nemen. Daarnaast kunnen deze potentiële financiers afhankelijk van hun betrokkenheid ingezet worden voor de marketing van het plan en betrokken worden in het ontwerpproces van het project. Doordat
80
de community er voor kan zorgen dat een initiatiefnemer van een plan in een vroeg stadium met eindgebruikers in contact kan komen, kan op deze manier het project beter worden afgestemd om de vragen vanuit de markt. Tabel 4.5: Toepassing van crowdfunding in het vastgoedproces
Initiatieffase
Ontwikkelingsfase
Realisatiefase
Verkoop/
exploitatiefase x
Soort financiering
Grondfinanciering
Bouwfinanciering
Aankoop gebouw Beleggingsfinanciering
Projectfinanciering Donation-‐based
Vormen van
Debt-‐crowdfunding
crowdfunding
Reward-‐based
Debt-‐crowdfunding
Debt-‐crowdfunding
Equity-‐based
Equity-‐based
Projectfinanciering: Debt-‐crowdfunding & equity-‐based Bijkomstige effecten van het gebruik van crowdfunding Inzet publiek voor andere aspecten Partijen die het
Sociaal draagvlak -‐ voor financiering -‐ voor beslissingen Betrokken financiers In contact met
Financieel
Financieel
draagvlak
draagvlak
-‐ voor financiering
-‐ voor financiering
x
x
Financieel draagvlak -‐ voor financiering
eindgebruikers Marktonderzoek Marketing
x
Ontwikkelaar
Ontwikkelaar
Ontwikkelaar
concept
-‐ Burgerij
-‐ Burgerij
-‐ Burgerij
kunnen
-‐ Marktpartij
-‐ Marktpartij
-‐ Marktpartij
inzetten
-‐ Overheidsinstantie
-‐ Overheidsinstantie
-‐ Overheidsinstantie
Particulier Investeerder
Crowdfunding kan tevens zorgen voor draagvlak. Zowel een community rondom een plan als het succesvol ophalen van het doelbedrag van een crowdfunding campagne, kan een indicatie zijn dat een dergelijk project gedragen wordt door het publiek. Dit kan andere partijen overhalen om tevens in het project te financieren. Enerzijds door het draagvlak anderzijds doordat er meer eigen vermogen is ingebracht. Daarnaast kan op deze manier invloed
worden
uitgeoefend
op
bepaalde
besluitvorming
van
bijvoorbeeld
overheidsinstellingen, zoals het verstrekken van bouwvergunning of bestemmingswijziging. Gedurende het gehele vastgoedproces zijn er drie soorten partijen die gebruik kunnen maken van crowdfunding. Allereerst gaat dat om de initiatiefnemer (ontwikkelaar) van de
81
vastgoedontwikkeling die het concept kan gebruiken voor de grondfinanciering of de bouwfinanciering. Hierbij kan het gaan om iemand vanuit de burgerij, een marktpartij of een overheidsinstelling. Daarnaast kan crowdfunding gebruikt worden door een investeerder die het gebouw aankoopt middels een beleggingsinvestering. Hierbij kan het bij grote projecten gaan om bijvoorbeeld een pensioenfonds en bij kleinere projecten om een vastgoedfonds of een particulier. Tot slot kan crowdfunding gebruikt worden voor de aanschaf van een gebouw voor eigen gebruik. Dit biedt onder andere mogelijkheden voor particulieren voor de aanschaf van een woning.
82
5.
Opzet onderzoek en resultaten
5.1. Type onderzoek De voorgaande hoofdstukken beschreven welke studies er reeds gedaan zijn op het gebied van crowdfunding en gingen dieper in op het ontwikkelings-‐ en financieringsproces van vastgoed. Ondanks dat het concept crowdfunding zich nog in de beginfase bevindt, kwam naar voren dat er een duidelijke groei zichtbaar is in het gebruik als alternatieve financiering. Een andere trend is de afname in de verstrekte financieringen voor vastgoed. De financieringsmarkt voor vastgoed heeft door de kredietcrisis een flinke tik gekregen en initiatiefnemers van vastgoedprojecten kunnen hierdoor minder makkelijk aan hun financiering komen. Uit de algemene theorie en de voorbeelden uit de praktijk komt naar voren dat crowdfunding ingezet zou kunnen worden als financieringsinstrument voor vastgoed. Het praktijkonderzoek gaat dieper in op de implementatie van crowdfunding in het vastgoedproces en de manier waarop dit kan worden toegepast. De centrale hoofdvraag die moet worden beantwoord in het onderzoek luidt als volgt: In welke mate kan crowdfunding worden ingezet in het vastgoedproces en hoe kan dit worden toegepast? Hierbij wordt gekeken in welke fase van het vastgoedproces crowdfunding kan worden toegepast en welke rol crowdfunding hierin kan spelen met de betreffende randvoorwaarden. Daarnaast wordt gekeken naar de kansen, risico’s en belemmeringen van crowdfunding voor vastgoed. Om de deelvragen en daarmee de uiteindelijk hoofdvraag te kunnen beantwoorden, is gekozen voor een kwalitatieve onderzoeksmethode in de vorm van interviews. Hiervoor is gekozen omdat het een verkennend onderzoek betreft en er tot op heden nog weinig onderzoek is gedaan naar de toepassing van crowdfunding voor vastgoed. Daarnaast biedt kwalitatief onderzoek tevens ruimte voor onverwachte uitkomsten en biedt het doorvragen, op door de geïnterviewde aangedragen relevante zaken de mogelijkheid om een zo volledig mogelijk antwoord te krijgen op de deelvragen en daarmee de uiteindelijke hoofdvraag. In het theoretische gedeelte is reeds kennis vergaard over crowdfunding en het vastgoedproces en is gekeken hoe crowdfunding in het vastgoedproces gebruikt zou kunnen worden. Veelal gaat het hier om een verzameling van
83
feiten uit de literatuur, kennis opgedaan in persoonlijke gesprekken en algemene achtergronden van de twee onderwerpen.
5.2. Dataverzamelingsmethode De interviews zijn afgenomen in Nederland in de periode van juli tot en met augustus 2014. Hiervoor is gebruik gemaakt van 8 semi-‐gestructureerde interviews, waarbij gekeken is naar: -‐
Crowdfunding als financieringsinstrument voor vastgoed;
-‐
Bijkomende aspecten van het gebruik van crowdfunding voor vastgoed;
-‐
Invloed van financiers gedurende het proces;
-‐
Succesfactoren voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed;
-‐
Kansen voor crowdfunding voor vastgoed;
-‐
Belemmeringen en risico’s voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed;
-‐
Achtergrond informatie praktijkvoorbeelden.
Alle interviews zijn face to face afgenomen en opgenomen met een voice recorder. De vragen zijn ter voorbereiding naar de te interviewen personen toegestuurd en tijdens het interview als gesprekshandleiding gebruikt. Het feit dat crowdfunding voor vastgoed een zeer actueel thema is, zorgt er voor dat verschillende instanties (onder andere het AFM en ministerie van Economische Zaken) zich momenteel bezig houden met onderzoek betreffende het gebruik van en de regelgeving omtrent crowdfunding. Eventuele uitkomsten hiervan of wijzigingen in bepaalde regelgeving kunnen invloed hebben op de wijze waarop crowdfunding kan worden toegepast. Vandaar dat er voor is gekozen om 1 juli 2014 aan te houden als start van dit praktijkonderzoek.
5.3. Betrokken actoren Om de opgedane kennis uit het theoretische gedeelte verder te onderzoeken en te testen aan de praktijk is ervoor gekozen om mondelinge interviews te houden met de betrokken partijen in het crowdfunding proces. Hierbij is gefocust op de initiatiefnemers, intermediairs en deskundigen. De financiers zijn buiten beschouwing gelaten aangezien deze veelal anoniem wensen te blijven waardoor het lastig is om deze te benaderen. Bovendien zijn er nog maar weinig vastgoedprojecten in Nederland middels crowdfunding gefinancierd.
84
Initiatiefnemers Van de initiatiefnemers wordt verwacht dat zij meer inzicht kunnen bieden in de werking van het crowdfundingproces voor vastgoed. Juist aangezien zij het proces al een keer hebben doorlopen, kan dit interessante inzichten bieden in de kansen en valkuilen van het gebruik van crowdfunding voor vastgoed. Tevens kan middels het interview belangrijk informatie worden achterhaald over het vastgoedproject zelf. Op deze manier kunnen de projecten onderling vergeleken worden. Om ervoor te zorgen dat de interviews worden afgenomen met initiatiefnemers die over voldoende kennis beschikken, zijn de volgende criteria gehanteerd: -‐
De initiatiefnemer van zowel het vastgoedproject als de crowdfundingscampagne dient crowdfunding gebruikt te hebben voor het vastgoed zelf. Hierbij gaat het om een directe investering in het vastgoed zelf en wordt dus niet gekeken naar stedenbouwkundige initiatieven of initiatieven voor de openbare ruimte;
-‐
Het onderzoek richt zich enkel op initiatiefnemers van vastgoedprojecten die reeds succesvol zijn gefinancierd door middel van crowdfunding. Eén uitzondering hierop is de crowdfundingscampagne van de pier van Scheveningen. Ondanks dat deze campagne nog gaande is, is ervoor gekozen om de initiatiefnemer van project toch mee te nemen in dit onderzoek, juist aangezien de vorm van crowdfunding die is gebruikt, in geen van de andere projecten wordt gebruikt;
-‐
Het dient een Nederlands project te zijn, aangezien het onderzoek zich richt op crowdfunding als financieringsinstrument voor het Nederlandse vastgoed;
-‐
De personen die worden geïnterviewd dienen zelf nauw betrokken te zijn geweest bij het initiatief en de crowdfunding campagne.
Van alle partijen die hiervoor benaderd zijn (in totaal vijf), was er één partij die niet wilde mee werken aan een interview. Als reden werd gegeven dat de campagne inmiddels al een geruime tijd is afgrond (campagne werd succesvol gefinancierd in 2011), waardoor de organisatie zich nu volledig wilde richten op de exploitatie en het succesvol runnen van het bedrijf. Hierbij werd wel aangegeven dat er in het verleden eens is meegewerkt aan een interview voor de scriptie van Hol (2013), waarin tevens diepte informatie te vinden is over de campagne en het project. Juist aangezien er zo weinig bestaande praktijkvoorbeelden zijn, zal deze case wel worden meegenomen middels de scriptie van Hol (2013).
85
Intermediairs Van de intermediairs wordt verwacht dat zij een gefundeerd beeld hebben van de werking van het crowdfundingsproces en de verschillende fases hierin. In eerste instantie is getracht om intermediairs te interviewen die voldoen aan de volgende criteria: -‐
Er zijn op dit moment echter geen actieve platforms die zich specifiek richten op de vastgoedsector. Wel zijn er op dit moment twee intermediairs in ontwikkeling, waarvan de bedoeling is dat nog in 2014 gestart gaat worden met een eerste project. De verwachting is dat deze partijen reeds goed hebben nagedacht over de implementatie van het instrument voor vastgoed waardoor deze over voldoende kennis beschikken om inzicht te verschaffen over het proces. Vandaar dat deze twee intermediairs toch zijn meegenomen in dit onderzoek;
-‐
Het platform richt zich specifiek op de financiering van vastgoed of vastgoed gerelateerde projecten;
-‐
De intermediair opereert in Nederland en richt zicht op Nederlandse vastgoedprojecten.
Deskundigen Naast het afnemen van interviews bij de initiatiefnemers en de intermediairs, zijn er tevens interviews gehouden met Ronald Kleverlaan en Mike Vermeer. Ronald Kleverlaan is een crowdfunding strateeg en een veelgevraagd spreker op (internationale) congressen en bijeenkomsten. Daarnaast is hij initiatiefnemer van de Crowdfunding Hub en mede-‐oprichter en vice-‐chairman van het European Crowdfunding Network. Tot slot is hij betrokken bij het jaarlijkse Nationaal Crowdfunding Onderzoek. Mike Vermeer is een innovatie ondernemer en begeleidt organisaties in de ontwikkeling en realisatie van verandering, met een specialisatie in financiering van innovatie. Beide personen zijn goed bekend met crowdfunding en hebben ervaring met het gebruik van het concept voor vastgoedontwikkelingen. Daarom is het interessant om ze te interviewen voor dit onderzoek. Kort samengevat zijn de volgende personen en bedrijven voor dit onderzoek geïnterviewd: Initiatiefnemers -‐
Stella van Heezik (Stadsherstel) – Schooltje van Dik Trom;
-‐
Lotte van den Berg (Restauro Architecten) – Sodafabriek;
-‐
Joop Veerman (Particulier) – Luxury Suites Amsterdam Hotel;
-‐
Peter Prak (Locksley Collective) – Pier van Scheveningen;
86
-‐
Vechtclub XL (enkel als case study).
Intermediairs -‐
Laurens IJsselmuiden – oprichter en mede-‐eigenaar van Bouwaandeel;
-‐
Gijs van der Woude – oprichter en mede-‐eigenaar van SamenInGeld.
Deskundigen -‐
Ronald Kleverlaan – Crowdfunding strateeg, oprichter en eigenaar van Webclusive / Crowdfunding HUB;
-‐
Mike Vermeer – Novactum, FRED Developers.
5.4. Resultaten interviews
5.4.1. Inleiding In de komende paragrafen worden de belangrijkste resultaten uit de interviews besproken aan de hand van de eerder besproken structuur uit paragraaf 5.2. Hierbij wordt eerst de rol van crowdfunding als financieringsinstrument besproken, de bijkomende effecten van crowdfunding en de invloed van financiers gedurende het proces. Vervolgens worden de succesfactoren, kansen, belemmeringen en risico’s van het gebruik van crowdfunding voor vastgoed besproken. Tot slot wordt nog gekeken naar de overige informatie van de praktijkvoorbeelden.
5.4.2. Crowdfunding als financieringsinstrument In totaal zijn vijf vastgoedobjecten geanalyseerd waarbij crowdfunding is gebruikt voor de (gedeeltelijke) financiering van het project. Bij vier van de vijf van projecten is crowdfunding als financieringsinstrument gebruikt voor de bouwfinanciering in de realisatiefase van het vastgoedproces. In het geval van de pier van Scheveningen is het de bedoeling dat crowdfunding wordt ingezet voor de projectfinanciering waarbij het naast de bouwfinanciering, tevens voor de planontwikkelingskosten gebruikt zal worden. Gekeken naar de intermediairs wil Bouwaandeel zich richten op crowdfunding voor de bouwfinanciering, terwijl SamenInGeld crowdfunding als financieringsinstrument wil gebruiken in de verkoop-‐ en exploitatiefase. In het laatste geval kan een initiatiefnemer een
87
beroep doen op het publiek (financiers) voor de financiering van de hypotheek voor woningen bestemd voor de particuliere verhuur. Bij meeste geanalyseerde vastgoedobjecten is gebruik gemaakt van debt-‐crowdfunding, waarbij de rentepercentages voor de financiers variëren van 3,7 procent tot 10 procent. In het geval van het Luxury Suites Hotel in Amsterdam kregen financiers naast een rentepercentage tevens een materiële beloning, hetgeen moest dienen als extra stimulans voor de financiers om te participeren. Het schooltje van Dik Trom heeft gebruik gemaakt van reward-‐based crowdfunding, waarbij financiers beloond werden met materiële beloningen als dank voor hun inleg. In het geval van de pier van Scheveningen wordt gebruik gemaakt van equity-‐based crowdfunding, waar de financiers aandeelhouder worden van het project en de mogelijkheid bestaat voor het verkrijgen van een woning op de pier. Doordat financiers als tegenprestatie een eigen woning kunnen krijgen zit het rendement volgens Prak voornamelijk in het gebruiksrendement van deze woning. Doordat financiers een woning kunnen bemachtigen op de pier of aandeelhouder van een overkoepelend verhuurorgaan die de woningen verhuurd, ontstaat tevens een verhuurrendement. Tot slot is er het waarde rendement waarbij financiers profiteren van het feit dat alle winsten van het project 50/50 gedeeld met de financiers. Hierdoor wordt verwacht dat woningen tot 12 procent goedkoper gerealiseerd kunnen worden dan woningen op het vaste land van Scheveningen. Op deze manier ontstaat voor de financiers al 12 procent rendement bij oplevering van het project. Concluderend blijkt crowdfunding als financieringsinstrument het meeste kans te maken wanneer het wordt ingezet voor de bouwfinanciering. Veelal wordt hierbij gebruik gemaakt van debt-‐crowdfunding.
5.4.3. Bijkomende aspecten van het gebruik van crowdfunding voor vastgoed Uit de interviews met de initiatiefnemers blijkt dat het gebruik van crowdfunding, naast puur als financieringsmiddel, kan leiden tot andere aspecten. Zo heeft crowdfunding bij de Sodafabriek en het schooltje van Dik Trom onder andere bijgedragen aan het vergroten van de naamsbekendheid en het verkrijgen van additionele financiering. Bij het schooltje van Dik Trom had het Prins Bernard Cultuurfonds reeds €10.000 gefinancierd en beloofd dit bedrag te verdubbelen bij het succesvol ophalen van het doelbedrag van de crowdfunding campagne. Daarnaast zorgde de crowdfunding campagne voor een enorme hoeveelheid goodwill bij de financiers van het project. Hierdoor bood zich vanuit dat netwerk een partij
88
aan voor al het schilderwerk van het project tegen een gereduceerd tarief. Daarnaast leverden de financiers veel materiaal (schoolboeken, schoolbanken, leesbanken e.a.) voor de latere functie als kinderboekenmuseum. In het geval van de Sodafabriek raakte het Nationaal Restauratiefonds door de crowdfunding campagne betrokken bij het project waardoor de initiatiefnemer uiteindelijk de mogelijkheid kreeg voor een laagrentende lening van €180.000 tegen een rentepercentage van slechts 1,5 procent. Daarnaast zorgde het draagvlak van de crowdfunding campagne bij de Sodafabriek voor een coulante houding van de gemeente met betrekking tot de planning van het project. Berg gaf aan dat er aan het begin van de crowdfunding campagne verwacht werd dat er reeds een grote community rondom de planvorming van de Sodafabriek zou zijn. Dit bleek niet het geval. Crowdfunding heeft er volgens Berg echter alsnog voor gezorgd dat deze community in een later stadium ontstond. “Juist ook omdat je door het gebruik van crowdfunding gedwongen wordt om campagne te gaan voeren en mensen probeert te bereiken”, aldus Berg. Zowel Vermeer als Kleverlaan menen dat de inzet van crowdfunding inderdaad draagvlak kan creëren. Dit draagvlak kan onder andere zorgen voor additionele financiering, enerzijds door het sociale arrangement wat daar aan ten grondslag ligt en anderzijds doordat er meer vermogen wordt ingebracht. Kleverlaan meent dan ook: “Het kan zelfs interessant zijn om crowdfunding in te zetten voor slechts een klein gedeelte van een miljoenenproject puur voor het aantonen van draagvlak”. Daarnaast biedt crowdfunding volgens Kleverlaan de mogelijkheid om in een vroeg stadium in contact te komen met potentiële eindgebruikers. Dit kan er bij sommige projecten voor zorgen dat de gehele discussie “past iets wel in de buurt of omgeving” helemaal naar de voorkant van het proces wordt gehaald, waardoor dit kan leiden tot minder bezwaren van omwonende gedurende het proces. Daarnaast kan het in contact komen met eindgebruikers ook zorgen voor bijvoorbeeld nieuwe huurders. Dit was het geval bij Vechtclub XL, waarbij veel van de nieuwe huurders aangaven in contact gekomen te zijn met Vechtclub XL vanwege de publiciteit van de crowdfunding campagne. Tot slot menen zowel Vermeer als Kleverlaan dat door het gebruik van crowdfunding de mogelijkheid ontstaat om financiers ambassadeurs van je project te maken. “Hier gaat het om financiers die een hoge mate van betrokkenheid vertonen bij het plan, doordat zij bijvoorbeeld zelf baat hebben (financieel of sociaal) bij de ontwikkeling van het project”, aldus Vermeer. Ambassadeurs kunnen volgens Kleverlaan bijdragen aan het verspreiden van het plan, maar zijn door hun sterke betrokkenheid ook bereid om het eerste gedeelte van de
89
financiering op zich te nemen. Ook volgens Vermeer kunnen de ambassadeurs bepaalde aspecten bieden die traditionele financiers zoals banken niet kunnen bieden. Zo kunnen ze gebruikt worden voor marktonderzoek en het creëren van loyaliteit en kunnen ze door hun eigen netwerk te betrekken bij het project zorgen voor extra financiers. De inzet van crowdfunding voor vastgoed kan inderdaad leiden tot bijkomende aspecten. De belangrijkste hiervan zijn, het vergroten van naamsbekendheid, het in contact komen met eindgebruikers, het creëren van draagvlak, en de mogelijkheid om financiers ambassadeurs te maken van je project.
5.4.4. Invloed financiers gedurende het proces Bij de projecten die reeds voltooid zijn (Dik Trom, Sodafabriek, Luxury Suites hotel en Vechtclub XL) hebben de financiers geen behoefte getoond om betrokken te worden bij de planuitwerking van het project. Een reden die hiervoor werd gegeven was dat crowdfunding in een dusdanig laat stadium werd toegepast dat vrijwel alle beslissingen al vastlagen en hiertoe dus ook geen mogelijkheid was. “Wanneer crowdfunding eerder in de planning was opgenomen waren hier zeker mogelijkheden voor geweest”, aldus Veerman. Een andere reden die werd gegeven was het feit dat de initiatiefnemers over een dusdanige expertise beschikten, dat zij zichzelf in staat achtten de uitwerking van het plan beter zelf uit te kunnen voeren (Heezik; Berg). De intermediairs Bouwaandeel en SamenInGeld bieden beide ook geen mogelijkheden voor financiers om invloed uit te oefenen op een project gedurende het ontwerpproces. Volgens IJsselmuiden komt dit omdat Bouwaandeel enkel projecten toelaat op het platform welke zich in een DO-‐fase bevinden waardoor er nog maar weinig invloedsmogelijkheden zijn. Andersom wil Bouwaandeel wel een platform beschikbaar stellen voor de initiatiefnemer om financiers op de hoogte te houden van ontwikkelingen. Bij SamenInGeld wordt crowdfunding enkel ingezet als financieringsinstrument, waardoor financiers op geen enkele wijze een bijdrage kunnen leveren aan het project. Een van de praktijkvoorbeelden waarbij de financiers wél invloed kunnen uitoefenen op het project is de pier van Scheveningen. In dit geval worden de financiers aandeelhouder van het nieuwe plan voor de pier. Hierdoor delen zij mee in alle winsten die worden behaald en worden zij betrokken bij veel van de beslissingen gedurende het proces.
90
De invloed die financiers kunnen uitoefenen op het project is allereerst afhankelijk van de houding van de initiatiefnemer en of deze openstaat voor de feedback van het publiek. Daarnaast is de mate van invloed van de financiers groter naarmate deze eerder in het vastgoedproces betrokken worden.
5.4.5. Succesfactoren voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed Een belangrijke succesfactor voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed is volgens Kleverlaan het in een reeds vroeg stadium betrekken van (potentiële) financiers. Hierbij is het de ideale situatie wanneer een crowdfunding campagne ontstaat vanuit een community. Dit kwam ook naar voren uit het interview met de initiatiefnemer van de Sodafabriek. Hierbij gaf Berg aan dat het gebruik van crowdfunding, wat uiteindelijk veel tijd in beslag heeft genomen, beter gestart had kunnen worden uit een reeds bestaande community zodat het financieringstraject eerder op gang was gekomen. Daarnaast is het volgens Vermeer belangrijk dat crowdfunding niet zomaar een openbare oproep aan het publiek is, maar dat goed moet worden gekeken naar een specifieke doelgroep die belang heeft bij de ontwikkeling van het project. Kleverlaan voegt daar aan toe dat de persoonlijke benadering hierbij belangrijk is waarbij gestart moet worden vanuit het eigen netwerk. Wat door veel van de geïnterviewden ook als een succesfactor wordt gezien is transparantie. Hierbij dient men volgens Kleverlaan transparant te zijn in het doel van de financiering, hoe ver het project inmiddels gevorderd is en bijvoorbeeld wie er allemaal meedoen. Berg meent dat het belangrijk is dat men openheid van zaken geeft en openstaat voor vragen van de financiers. Hierdoor zal crowdfunding ook niet voor iedere partij geschikt zijn en hangt dit af van de houding van de initiatiefnemer. Heezik voegt hier aan toe dat het dan ook belangrijk is dat een initiatiefnemer actief betrokken is tijdens het proces van crowdfunding. Wat samenhangt met het vorige punt is het vertrouwen, waarbij de initiatiefnemer volgens Veerman op zoek moet naar mogelijkheden om dit vertrouwen te creëren en in stand te houden. Volgens de beide intermediairs die in ontwikkeling zijn is het dan ook belangrijk om bepaalde zekerheden voor de financiers te creëren gedurende het proces. Dit proberen zij mede door een goede screening, waarbij de initiatiefnemer zelf wordt gescreend en wordt gekeken naar de haalbaarheid van een project. Veerman verwacht dat deze screening een belangrijke rol gaat spelen in het proces. Hij meent dan ook: “Crowdfunding moet niet voor alle vastgoedprojecten zomaar gebruikt gaan worden, maar het is belangrijk dat goed gekeken wordt of de projecten daadwerkelijk haalbaar zijn”. Naast een screening wil
91
SamenInGeld zekerheid creëren door financiers altijd het eerste recht van hypotheek te geven en moet er minimaal 20 procent eigen vermogen worden ingebracht door de initiatiefnemer. Hierdoor zijn de financiers gedekt tegen 20 procent waardedaling alvorens zij hier last van krijgen. Bouwaandeel eist daarnaast dat de initiatiefnemer ook een bepaald percentage eigen vermogen inlegt. Hierdoor neemt de initiatiefnemer meer risico’s op zich wat meer zekerheid creëert voor de financiers. Belangrijke succesfactoren lijken dus dat er in een vroeg stadium begonnen wordt met het mobiliseren van toekomstige financiers rondom het plan en dat hierbij goed gekeken wordt naar een doelgroep die belang heeft bij de ontwikkeling van het project. Daarnaast is het van belang dat de initiatiefnemer transparant is en probeert om vertrouwen te kweken bij de financiers, onder andere door het creëren van zekerheden.
5.4.6. Kansen voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed Gekeken naar de kansen voor de inzet van crowdfunding voor vastgoed denken de geïnterviewden vooral dat er kansen liggen voor de unieke en bijzondere projecten met een sterk sociaal karakter. Vermeer meent dat voor het slagen van crowdfunding voor vastgoed er een bepaald verhaal achter de projecten moet zitten waarmee de financiers zich kunnen identificeren en meent dat crowdfunding voor vastgoed niet kan slagen zonder deze sociale meerwaarde. Prak is het hiermee eens en denkt tevens dat voor de financiering van doorsnee projecten veelal de reguliere financieringsoplossingen gevonden zullen worden. Berg denkt echter dat crowdfunding wel gebruikt zou kunnen worden voor de doorsnee projecten, maar dan als hefboom om een andere financiering te verkrijgen. Volgens
Berg
biedt
crowdfunding
tevens
kansen
voor
restauratie-‐
en
herbestemmingsprojecten: “Juist bij dit soort projecten zijn banken erg terughoudend en is er vaak veel steun nodig. Crowdfunding kan hier een belangrijke rol inspelen door het creëren van draagvlak”. Onder andere Woude en Heezik denken dat er tevens kansen zijn voor projecten met een goede inkomstenstroom. Kleverlaan ondersteunt dit en denkt dat crowdfunding met de juiste implementatie tevens ingezet kan worden voor vastgoed, puur vanuit het financiële rendement. “Echter zal er dan wel een constructie gecreëerd moeten worden waarbij financiers makkelijker in en uit kunnen stappen en waarbij financiers hun ‘aandeel’ kunnen overdragen aan andere financiers”, aldus Kleverlaan. Dat het financiële rendement een belangrijke rol speelt kwam naar voren uit het interview met Veerman. Bij zijn project
92
stokten de financieringen bij een rentepercentage van 8 procent, maar werd €600.000 opgehaald binnen een maand toen het rentepercentage werd verhoogd naar 10 procent. Woude denkt bovendien dat er een goede markt zal zijn voor bijvoorbeeld de extramurale ouderenzorg. Juist aangezien dit soort projecten goed commercieel te maken zijn en er tevens een sociaal rendement achter zit. Volgens Kleverlaan en IJsselmuiden liggen er bovendien kansen bij de lokale projecten. Doordat men bij vastgoed te maken heeft met een fysieke locatie wordt een project heel concreet en tastbaar voor de financiers. Deze locatie kan er voor zorgen dat bijvoorbeeld de mensen uit de buurt meer baat hebben bij een bepaalde ontwikkeling, waardoor zij mogelijk eerder zullen investeren (Kleverlaan). Tot slot liggen er volgens Prak kansen bij platforms (een crowdfundingsbank) die bepaalde voorfinancieringen op zich kunnen nemen. In het geval van sommige projecten moet vaak een voorfinanciering gedaan worden voor bijvoorbeeld de aankoop van de grond of het gebouw. Echter kan het zijn dat er voor de financiers uit het publiek in deze fase nog te weinig zekerheden zijn, waardoor de financiers terughoudend zijn met het verstrekken van financiering. Vandaar dat het interessant kan zijn wanneer er een partij is die deze voorfinanciering op zich kan nemen indien er voldoende draagvlak is. Op deze manier kan een crowdfundingbank een voorfinanciering verstrekken voor de aankoop van de grond of het gebouw met (potentiële) eindgebruikers als onderpand. De kansen voor crowdfunding liggen dus vooral bij de bijzondere projecten of projecten met een lokaal aspect waarmee de financiers zich kunnen identificeren. Echter kan crowdfunding bij de juiste implementatie ook mogelijkheden bieden voor projecten die uitgaan van het financieel rendement.
5.4.7. Belemmeringen en risico’s voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed Een belemmering voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed is dat het concept nog erg jong en onbekend is, waardoor er nog weinig bruikbare cases zijn. Hierdoor moeten partijen die zich er nu mee bezig gaan houden harder knokken voor de eerste succesvolle projecten (Vermeer; Kleverlaan; Prak). Een ander gevolg van het feit dat het concept nog vrij nieuw is, is dat er nog geen duidelijke wet-‐ en regelgeving is. De wat “onbetrouwbare” overheid op het gebied van wet-‐ en regelgeving kan volgens Vermeer tevens worden gezien
93
als een belemmering. Regelgeving kan immers van de een op de andere dag veranderen, waardoor bepaalde aspecten niet meer opgaan en de toepassing van crowdfunding beperkt kan worden. Uit het interview bleek met Kleverlaan bleek dat hier op korte termijn wel meer duidelijkheid voor gaat komen. Een andere belemmering is volgens IJselmuiden, Kleverlaan en Woude het feit dat de bedragen over het algemeen hoger zullen zijn bij crowdfunding voor vastgoed. Hierdoor zijn grotere groepen mensen nodig of moet gemiddeld meer geld per persoon worden ingelegd. Woude meent dat het bij grote bedragen dan ook lastig zal zijn om dit allemaal middels ‘geefgeld’ (donaties) te verwerven. Omdat door de crisis vastgoed inmiddels niet meer zo waardevast blijkt vormt dit volgens Berg tevens een belemmering. Door de gevolgen van de crisis is het onderpand onder druk komen te staan. Wanneer dit nog verder in zou storten kan dit er toe leiden dat het onderpand zijn waarde verliest en dat financiers niet meer terugbetaald kunnen worden. Hier zit volgens Berg en Veerman dan ook tevens een risico met betrekking tot crowdfunding voor vastgoed. Wanneer initiatiefnemers de financiers niet meer terug kunnen betalen, en dit bij meerdere projecten gebeurt, kan dit zorgen voor een negatieve spiraal. Financiers gaan kritischer kijken naar de investeringsmogelijkheden hetgeen er toe kan leiden dat financiers niet meer in dergelijke projecten willen investeren. De crisis heeft er volgens IJsselmuiden tevens voor gezorgd dat de vastgoedsector kampt met een slecht imago. Dit vormt een belemmering voor het gebruik van crowdfunding, omdat meer moeite gedaan moet worden om financiers over te halen weer in vastgoed te investeren. Tot slot is het volgens Kleverlaan een risico dat het gros van de financiers veelal geen idee heeft van de potentiële rendementen: “Dit kan er voor zorgen dat ‘onervaren’ financiers enkel worden aangetrokken door het hoge rendement en hier dus geen degelijke afweging maken tussen de verhouding van het risico en het rendement. Dit kan er toe leiden dat zij projecten financieren, waar traditionele financiers doorheen zouden prikken”. Het feit dat crowdfunding voor vastgoed over het algemeen te maken zal hebben met grotere bedragen kan dus gezien worden als de grootste belemmering. Daarnaast zorgt het gebrek aan regelgeving voor onzekerheid met betrekking tot het gebruik van crowdfunding voor vastgoed. Tot slot heeft de crisis ervoor gezorgd dat de vastgoedsector kampt met een slecht imago en dat het onderpand onder druk is komen te staan.
94
5.4.8. Praktijkvoorbeelden Gedurende het crowdfundingsproces van de bekeken projecten hebben vrijwel alle initiatiefnemers een actieve houding ingenomen. Hierbij ging het om het op de hoogte houden van financiers, het onderhouden van de community en het zelf actief bezig zijn met het verspreiden van het plan en het zoeken naar nieuwe financiers. Berg en Heezik gaven hierbij wel aan dat crowdfunding meer tijd in beslag nam dan zij aanvankelijk hadden verwacht. Enkel in het geval van de crowdfunding campagne voor het hotel in Amsterdam gaf Veerman aan een passieve houding te hebben ingenomen en het project slechts bij enkele mensen van het eigen netwerk te hebben aangeboden. Bijna alle initiatieven voor de vastgoedontwikkeling kwamen vanuit de burgerij. Alleen bij het schooltje van Dik Trom kwam het initiatief vanuit een marktpartij, namelijk Stadsherstel. In het geval van de Sodafabriek is uiteindelijk wel een marktpartij bij het project betrokken, maar kwam het initiatief voor het project vanuit twee particulieren. Wanneer gekeken wordt naar de financieringsstructuren, valt op dat de pier van Scheveningen als enige project, naast crowdfunding, geen gebruik maakt van andere financieringsmiddelen. Hoewel de eigen tijd die er in gestoken wordt uiteindelijk wel wordt verrekend, wordt er geen eigen vermogen ingebracht. De beide geïnterviewde intermediairs verplichten dit laatste echter wel. SamenInGeld verplicht de initiatiefnemers om minimaal 20 procent eigen vermogen in te brengen, maar hiernaast zijn er geen andere financieringsmogelijkheden zoals een banklening mogelijk. Dit aangezien de financiers het eerste recht van hypotheek krijgen en dit niet mogelijk is in combinatie met een financiering van de bank. Bouwaandeel wil ook dat initiatiefnemers eigen vermogen inbrengen, maar staat het daarnaast toe dat andere financieringsmiddelen worden ingebracht. Wanneer gekeken wordt naar de motivaties voor het gebruik van crowdfunding bleek de voornaamste reden het verkrijgen van financiering. Daarnaast bleek het draagvlak, het vergroten van de naamsbekendheid en het betrekken van de eindgebruikers tevens een rol te spelen in de keuze voor het gebruik van crowdfunding. Alle belangrijke details van de praktijkvoorbeelden zijn samengevat in tabel 5.1. De belangrijkste resultaten uit de interviews in het algemeen zijn terug te vinden in tabel 5.2 in Bijlage I.
95
Tabel 5.1: Details praktijkvoorbeelden
LSA hotel
Dik Trom
Sodafabriek
pier van Scheveningen
Vechtclub XL
Soort vastgoed
Hotel (herontwikkeling)
Cultureel erfgoed (Restauratie)
Monumentaal (herontwikkeling)
Woningbouw (Herontwikkeling)
Verzamelgebouw bedrijven (Verbouwing/ exploitatie)
Reden crowdfunding
Financiële mid. Marketing
Financiële mid. Draagvlak Marketing
Financiële mid.
Financiële mid. Eindgebruikers de baas
Financiële mid.
Totaal bedrag
€1.100.000 (2 campagnes)
€40.000
€75.000
€24.000.000 (2 campagnes)
€65.0000
Vorm crowdfunding
Debt-‐ crowdfunding
Reward-‐based crowdfunding
Debt-‐crowdfunding
Equity-‐based crowdfunding Reward-‐bases crowdfunding
Debt-‐ crowdfunding
Bouwfinanciering
Bouwfinanciering
Bouwfinanciering
Gehele project
Bouwfinanciering
Rendement
10%
Materiële beloning
4%
Waarderendement Verhuurrendement Gebruiksrendement
3,7%
Andere financierings-‐ vormen
Eigen vermogen Privé-‐leningen Bankfinanciering
Eigen vermogen Laagrentende lening Subsidies
Eigen vermogen Subsidies Participaties (bouwpartijen)
geen
Eigen vermogen Bankfinanciering
Bijkomstig effecten van het gebruik van crowdfunding
Marketing
Additionele fin. Goodwill financiers Naamsbekendheid Nieuwe leden voor Stadsherstel Draagvlak
Additionele financiering Naamsbekendheid Communityvorming Coulante houding gemeente
Draagvlak PR-‐aspect
Publiciteit en daarmee nieuwe huurders
Mogelijkheden invloed publiek
Geen (Stonden er wel voor open)
Geen
Geen (Stonden er wel voor open)
Veel
Geen
Houding initiatiefnemer
Passief
Actief
Actief
Actief
Actief
Community met financiers
Geen
nauwelijks
wel
wel
n.v.t.
Soort financiering
In het volgende hoofdstuk vind de evaluatie plaats en zullen de bevindingen van de theorie uit hoofdstuk 2, 3 en 4 worden vergeleken met de resultaten uit de interviews. Hierbij wordt dezelfde structuur aangehouden als in de theorie. De belangrijkste resultaten die vanuit de theorie naar voren zijn gekomen worden vervolgens naast de interviews gelegd om zo te kijken of de kennis opgedaan in de theorie overeenkomt met die uit de praktijk. Dit biedt ook ruimte voor discussie met betrekking tot opvallende zaken die juist verschillen met de theorie, waarbij geprobeerd wordt om deze te verklaren.
96
6.
Evaluatie
6.1. Inleiding Zoals in de theorie reeds is omschreven kan crowdfunding als alternatieve financieringsmethode inspelen op het huidige tekort aan vastgoedfinancieringen. Door onder andere strengere regelgeving naar aanleiding van Basel III zijn er de afgelopen jaren steeds minder leningen verstrekt voor vastgoed en de leningen die nog wel verstrekt werden kregen te maken met scherpere leningsvoorwaarden. Aan de andere kant maakt crowdfunding de afgelopen jaren een sterke groei door en wordt het in steeds meer sectoren met succes ingezet als financieringsinstrument. Ook in de vastgoedsector maakt men inmiddels kennis met crowdfunding en wordt in met name Amerika het concept al vaak gebruikt voor de financiering van vastgoedprojecten. In Nederland wordt crowdfunding echter nog weinig gebruikt en zijn er, in tegenstelling tot Amerika, nog geen actieve platforms die zich specifiek richten op vastgoed. Wel ontstaan er steeds meer vastgoedinitiatieven die crowdfunding toepassen. Uit de theorie kwam naar voren dat crowdfunding kan worden ingezet in verschillende fases van het vastgoedproces en voor verschillende financieringsdoeleinden. Daarnaast kan crowdfunding ook breder ingezet worden waardoor het meer kan opleveren dan financiering alleen. Zo kan crowdfunding bijdragen aan marktverkenning en het creëren van draagvlak en zouden financiers door hun betrokkenheid tevens ingezet kunnen worden voor bijvoorbeeld de marketing en de uitwerking van het plan. De belangrijkste bevindingen uit de theorie zijn ondergebracht in tabel 6.1.
97
Tabel 6.1. Bevindingen uit de theorie §
Onderwerp
Bevindingen uit de theorie -‐
Gebruikt worden voor verschillende financieringsdoeleinden: (Grondfinanciering, bouwfinanciering, projectfinanciering,
6.2.
Crowdfunding als financieringsinstrument
beleggingsfinanciering en aanschaf gebouw eigenaar); -‐
Verschillende vormen van crowdfunding: (donation-‐based crowdfunding, reward-‐based crowdfunding, debt-‐crowdfunding en equity-‐based crowdfunding).
6.3.
6.4.
6.5.
6.6.
6.7.
-‐
Creëren van draagvlak;
Bijkomende aspecten van
-‐
Marktonderzoek (feedback op het ontwerp);
het gebruik van
-‐
Marketing;
crowdfunding voor
-‐
Community vorming (mobiliseert toekomstige financiers);
vastgoed
-‐
In contact komen met eindgebruikers
-‐
Creëren van ambassadeurs rondom het project
-‐
Marktonderzoek (in de initiatief-‐ en ontwikkelingsfase);
-‐
In een vroeg stadium beginnen met het mobiliseren van
Invloed financiers gedurende het proces
Succesfactoren
(potentiële) financiers rondom het plan; -‐
Storytelling, urgentie, communicatie
-‐
Transparantie.
-‐
Maatschappelijke relevantie project;
-‐
Financiers moeten zich kunnen identificeren met het plan;
-‐
Gun-‐factor speelt een belangrijke rol
Belemmeringen en risico’s
-‐
Crowdfunding nog een relatief nieuw begrip;
voor crowdfunding voor
-‐
Aangezien crowdfunding uitgaat van relatief kleine bedragen;
Kansen voor crowdfunding voor vastgoed
vastgoed
zullen veelal veel financiers nodig zijn.
6.2. Crowdfunding als financieringsinstrument Wanneer wordt gekeken naar de fases van het vastgoedproces waarin crowdfunding als financieringsinstrument kan worden toegepast, komt uit de theorie naar voren dat het zowel in de ontwikkelingsfase, de realisatiefase als de verkoop-‐ en exploitatiefase kan worden ingezet. Crowdfunding kan hier worden gebruikt voor verschillende financieringsdoeleinden, namelijk: de grondfinanciering, de bouwfinanciering, de projectfinanciering, en voor de aanschaf van vastgoed door een investeerder
98
(beleggingsfinanciering) of een eigenaar. Uit de praktijkvoorbeelden blijkt echter dat crowdfunding veelal wordt ingezet voor de bouwfinanciering. Dit zou verklaard kunnen worden door het feit dat in deze fase van het vastgoedproces reeds voldoende zekerheden zijn opgebouwd rondom het project. Juist het creëren van zekerheden voor financiers blijkt volgens de geïnterviewde initiatiefnemers en intermediairs belangrijk gedurende het proces. Daarnaast is in deze fase van het vastgoedproces het project concreet en tastbaar en kunnen financiers zich identificeren met het project. Bovenstaande punten kunnen tevens een verklaring zijn voor het feit dat crowdfunding nog niet wordt toegepast voor de grondfinanciering. Uiteraard is er hier wel een vorm van onderpand, maar zullen financiers zich hiermee waarschijnlijk minder kunnen identificeren dan met een concreet vastgoedobject. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de bouwfinanciering zal bij de toepassing van crowdfunding in de verkoop-‐ en exploitatiefase, voor de aankoop van vastgoed door een eigenaar of investeerder (beleggingsfinanciering), het financieel rendement waarschijnlijk een belangrijkere rol spelen. Bij beide vormen zullen financiers ook voor een langere periode aan het project gekoppeld worden. Kleverlaan verwacht echter dat er wel een markt kan ontstaan voor het crowdfunden van vastgoed die puur uitgaat van het financieel rendement, maar gaf hier bij aan dat de groep financiers die geld in een project willen steken en dit er 20 jaar in willen laten zitten nu waarschijnlijk niet zo groot zal zijn. Vandaar dat er eerst een constructie gecreëerd moet worden die het mogelijk maakt dat financiers makkelijker in en uit kunnen stappen en waarbij het aandeel dus overgedragen kan worden aan andere financiers. Dit laatste kwam ook naar voren uit het interview met de intermediair SamenInGeld. Dit platform is momenteel in ontwikkeling en wil zich gaan richten op crowdfunding als financieringsmiddel voor de beleggingsfinanciering. Zij gaven aan dat er in de toekomst wordt gestreefd naar het verhandelbaar maken van de participaties van de financiers. Een ander aspect wat mee kan spelen voor het gebruik van crowdfunding in de verkoop-‐ en exploitatiefase is het eerste recht van hypotheek. Juist het verstrekken van het eerste recht van hypotheek is een interessante zekerheid die geboden kan worden aan de financiers. Echter kan dit alleen geboden worden wanneer er geen bank meefinanciert, wat er toe leidt dat de bedragen die bij de financiers moeten worden opgehaald vaak hoger zullen zijn. Wat daarnaast opvalt bij de bekeken projecten is dat het merendeel gebruik maakt van debt-‐crowdfunding. Deze vorm kan goed ingezet worden voor vastgoed door de win-‐win situatie, waarbij de initiatiefnemer zijn project (deels) gefinancierd krijgt en de financiers
99
een mooi rendement ontvangen. Enkel bij het project zonder winstoogmerk (de restauratie van het schooltje van Dik Trom) is gebruik gemaakt van reward-‐based crowdfunding. Donation-‐based crowdfunding en reward-‐based crowdfunding lijken dan ook voornamelijk ingezet te kunnen worden bij projecten met een groot sociaal draagvlak en zonder winstoogmerk. Aangezien het hier veelal zal gaan om “geefgeld” zal het lastig zijn om hele grote bedragen hiermee op te halen en zal het dus voornamelijk gebruikt worden voor kleinere financieringsbehoeftes. De toepassing van equity-‐based crowdfunding wordt in de praktijkvoorbeelden enkel door de pier van Scheveningen gebruikt. Deze vorm van crowdfunding kan lastig zijn aangezien financiers aandeelhouder worden en hier vaak ook bepaalde zeggenschap voor terug willen krijgen. Op deze manier maakt het dus wel een goede kans bij projecten waarbij de financiers tevens eindgebruikers zijn, zoals bij de pier van Scheveningen.
6.3. Bijkomende aspecten van het gebruik van crowdfunding In de theorie is beschreven dat crowdfunding meer is dan enkel een financieringsmiddel. Zo kan crowdfunding, wanneer dit op de juiste manier wordt ingezet, draagvlak creëren, naamsbekendheid vergroten, helpen om in een vroeg stadium in contact te komen met eindgebruikers en betrokken financiers creëren. De onderzochte cases en de resultaten uit de interviews bevestigen dit. Uit de interviews met zowel de deskundigen als de initiatiefnemers blijkt inderdaad dat het gebruik van crowdfunding kan zorgen voor meer dan alleen het ophalen van het beoogde doelbedrag. Een duidelijk voorbeeld hiervan is het project van het schooltje van Dik Trom. Hierbij werd aangegeven dat de inzet van crowdfunding er toe heeft geleid dat er een enorme hoeveelheid goodwill ontstond bij de financiers. De hoge mate van betrokkenheid van de financiers leidde tot een goedkope schilder voor het project en donatie van veel materiaal voor de latere functie van kinderboekenmuseum. Een ander voorbeeld waarbij crowdfunding meer heeft opgeleverd dan enkel de financiering is bij de Vechtclub XL. Hier zorgde het gebruik van crowdfunding voor het vergroten van de naamsbekendheid rondom het project. Dit is terug te zien in het feit dat veel nieuwe huurders die zich gedurende het crowdfundingsproces hebben aangemeld, aangaven dat zij door de publiciteit rondom de crowdfunding campagne met het project in aanraking zijn gekomen.
100
Ook de andere praktijkvoorbeelden illustreren dat crowdfunding meer heeft opgeleverd dan waarvoor het in eerste instantie was ingezet. Het lastige hierbij is echter dat het moeilijk in te schatten is welk aspect van crowdfunding nu daadwerkelijk leidt tot bijvoorbeeld het vergroten van de naamsbekendheid of het verkrijgen van additionele financiering. Uit de interviews met de deskundigen kwam bijvoorbeeld naar voren dat crowdfunding ervoor kan zorgen dat financiers ambassadeurs worden van het project en hierdoor kunnen bijdragen aan de marketing. Hoewel eerder aangegeven werd door de initiatiefnemers dat crowdfunding heeft bijgedragen aan het vergroten van de naamsbekendheid rondom het project, is lastig aan te geven wie of wat daarvoor precies verantwoordelijk is. Eén van de initiatiefnemers gaf al aan dat de inzet van crowdfunding een initiatiefnemer dwingt om actief campagne te voeren, wat al zou kunnen bijdragen aan de naamsbekendheid. Bovendien zou het feit dat crowdfunding nog een relatief nieuw concept is er voor kunnen zorgen dat bijzondere projecten sneller worden opgepikt door de media. De daadwerkelijke bijdrage van financiers bij de marketing van het project is echter lastig in te schatten. Dit aangezien de financiers in dit onderzoek buiten beschouwing zijn gelaten.
6.4. Invloed financiers gedurende het proces Uit de theorie kwam naar voren dat crowdfunding breder kan worden ingezet waardoor financiers ook gebruikt kunnen worden in de initiatief-‐ en ontwikkelingsfase van het vastgoedproces om invloed uit te oefenen op het plan. Dit kwam niet geheel naar voren uit de praktijkvoorbeelden. Bij vier van de vijf bekeken projecten bleek namelijk dat de financiers geen invloed hebben uitgeoefend op het project. Dit kan deels worden verklaard door het feit dat niet alle initiatiefnemers hiervoor openstaan. Twee van de geïnterviewden gaven namelijk aan zelf over voldoende kennis en expertise te beschikken en hierdoor geen beroep te hoeven doen op het publiek. Anderzijds is het ook belangrijk dat het soort vastgoedontwikkeling zich hiervoor leent. In beide gevallen ging het namelijk om restauratieprojecten waarbij het aannemelijk is dat financiers hier minder invloed op kunnen uitoefenen. Bij andere projecten zoals de ontwikkeling van een buurthuis lijken hier wel mogelijkheden toe. Volgens Kleverlaan zouden financiers bij een dergelijk project invloed uit kunnen hebben op het uiterlijk van het buurthuis en de toekomstige functie. Een andere verklaring is dat bij de praktijkvoorbeelden crowdfunding veelal in een later stadium toegepast, waardoor veel besluiten rondom het plan al genomen waren en er voor
101
de financiers geen mogelijkheden waren om invloed uit te oefenen op het project. Ondanks dat crowdfunding als financieringsinstrument in een later stadium is toegepast bleek dat de initiatiefnemers voorafgaand aan het financieringstraject van crowdfunding ook vrijwel geen moeite hebben gedaan voor het creëren van een community en het betrekken van mogelijke financiers. Enkel bij de inzet van crowdfunding voor de pier van Scheveningen is de initiatiefnemer vooraf actief bezig geweest met het mobiliseren van potentiële financiers rondom het plan, waarbij de financiers ook betrokken worden in bepaalde beslissingsmomenten. Hier lijkt het mee te spelen dat crowdfunding wordt ingezet voor de projectfinanciering en daarmee dus ook de planontwikkelingskosten. Financiers worden aandeelhouder van het plan wat kan verklaren dat deze ook bepaalde bevoegdheden krijgen gedurende het proces.
6.5. Succesfactoren voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed Wat uit de theorie naar voren kwam als succesfactor voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed is dat een initiatiefnemer in een vroeg stadium moet beginnen met het mobiliseren van mensen rondom het plan. Dit wordt ondersteund door de interviews met de deskundigen. Door financiers in een vroeg stadium te benaderen kan betrokkenheid gecreëerd worden bij de toekomstige financiers en kan men in contact komen met eindgebruikers. Ondanks het feit dat het vroeg betrekken van potentiële financiers uit de theorie en de interviews met de deskundigen wordt aangedragen als succesfactor, blijkt dit bij het merendeel van de bekeken projecten niet te zijn toegepast. Mogelijk komt dit door het feit dat crowdfunding in de vastgoedsector nog een vrij nieuw concept is en in eerste instantie veelal enkel als financieringsinstrument werd ingezet. Hierdoor kan het zijn dat door de initiatiefnemers nog niet is nagedacht over het belang van een betrokken community. Uit de definities van crowdfunding in de theorie kwam naar voren dat het veelal gaat om een openbaar verzoek aan een vooraf ongedefinieerde groep mensen. Volgens Vermeer is het echter bij de toepassing van crowdfunding voor vastgoed belangrijk om goed te kijken naar een specifieke doelgroep die baat heeft bij de betreffende ontwikkeling. Juist omdat er op deze manier meer kansen zijn dat financiers ambassadeurs worden van het project. Tot slot komt zowel uit de theorie als de interviews naar voren dat transparantie en vertrouwen een belangrijke rol spelen voor de slagingskans van crowdfunding voor vastgoed. Financiers willen weten aan wie het geld gegeven wordt en hoe dit wordt besteed. Door zekerheden te creëren, zoals een bouwvergunning, eigen vermogen of een goede screening,
102
kan bijgedragen worden aan het vergroten van het vertrouwen tussen initiatiefnemer en financiers.
6.6. Kansen voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed In de theorie is reeds beschreven dat crowdfundingsprojecten met een bepaald maatschappelijk belang een goede kans maken om crowdfunding succesvol in te zetten in de vastgoed. Juist omdat crowdfunding vaak uitgaat van een bepaalde gunfactor is het belangrijk dat financiers zich kunnen sympathiseren met het project of de initiatiefnemer. De interviews met de deskundigen, de intermediairs en de initiatiefnemers bevestigen dit. Hieruit komt naar voren dat er met name kansen liggen voor het gebruik van crowdfunding bij unieke projecten of lokale projecten met een sterk sociaal karakter. Bij unieke projecten aangezien de aantrekkelijkheid of bijzonderheid al een bepaald aantal mensen kan mobiliseren om te investeren en bij lokale projecten aangezien dit binding kan creëren met de omwonenden. Ook als gekeken wordt naar de onderzochte succesvolle cases komt het belang van dit sociale aspect naar voren. Bij vrijwel alle cases gaat het namelijk om projecten die sympathie op kunnen wekken bij toekomstige financiers. Een van de cases echter betreft een project met een minder sociaal en meer commercieel karakter, namelijk de ontwikkeling van een nieuw hotel in Amsterdam. Het is aannemelijk dat bij een dergelijk project het sociale aspect een minder grote rol heeft gespeeld in de motivatie van financiers om te participeren. Wanneer de rendementen van de projecten met elkaar worden vergeleken, valt op dat het rendement voor de financiers in het geval van het hotel aanzienlijk hoger ligt. De motivatie om te participeren in dit project heeft waarschijnlijk een meer financiële achtergrond. Dit wordt ondersteund door het feit dat het project stokte bij een rendement voor de financiers van acht procent en op zeer korte termijn succesvol werd na het verhogen van dit rendement naar tien procent. Ondanks dat het hier om slechts één project gaat lijken dus ook commerciële vastgoedprojecten succesvol te kunnen worden gefinancierd middels crowdfunding, mits hier een voldoende hoog rendement tegenover staat. Hier lijkt dus een relatie te zitten tussen het sociale karakter van een vastgoedontwikkeling en de tegenprestatie die hier tegenover moet staan. Wat hiermee ook lijkt samen te hangen is de houding van de initiatiefnemer gedurende het crowdfundingsproces. Uit zowel de interviews als de cases komt naar voren dat enkel de initiatiefnemer van het hotel een passieve houding heeft ingenomen gedurende het proces, wat inhield dat deze naast het plaatsen van de campagne op het platform geen verdere
103
acties heeft ondernomen. Bij alle projecten die uitgingen van een lager rendement, bleek dat de initiatiefnemers zelf veel tijd hebben gestoken in het werven van financiers en het verspreiden van het plan.
6.7. Belemmeringen en risico’s van crowdfunding voor vastgoed Omdat crowdfunding nog een relatief nieuw concept is, is het lastig om de plaats te bepalen voor het gebruik van crowdfunding in de vastgoedsector. Uit de theorie kwam al naar voren dat er op dit moment nog geen specifieke wet-‐ en regelgeving is die zich richt op het gebruik van crowdfunding. Vermeer geeft dan ook aan dat dit een belemmering vormt voor het gebruik van crowdfunding, aangezien de regels van de een op de andere dag kunnen veranderen. Zo is er in Amerika in 2013 al regelgeving gekomen met betrekking tot het gebruik van crowdfunding, waarbij de focus ligt op het beschermen van de financiers. Volgens Kleverlaan gaat er qua regelgeving ook in Nederland op korte termijn meer duidelijkheid komen. Onlangs is het maximale bedrag wat een particulier mag investeren middels debt-‐crowdfunding al vastgesteld op €40.000 en bij equity-‐based crowdfunding zelfs op €20.000. Dit maakt het gebruik van crowdfunding juist in de vastgoedsector lastig, vanwege de vaak hoge bedragen die hiermee gemoeid zijn. Dit laatste wordt ook door verschillende partijen bevestigd in de interviews. Dit resulteert in het feit dat er voor vastgoed gerelateerde crowdfundingsprojecten over het algemeen meer financiers nodig zullen zijn. Hoewel juist de crisis de vraag naar alternatieve financiering, en daarmee crowdfunding, heeft aangewakkerd kan dezelfde crisis tevens een belemmering vormen voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed. Dit komt doordat het onderpand onder druk is komen te staan en de vastgoedsector met een slecht imago kampt. In het geval financiers niet meer terugbetaald zouden kunnen worden kan dit ervoor zorgen dat het vertrouwen van deze financiers afneemt en deze dergelijke projecten niet meer willen financieren.
104
7.
Conclusie en aanbevelingen
7.1. Conclusie Alhoewel crowdfunding voor vastgoed nog een relatief nieuw begrip is, kan het succesvol ingezet te kunnen worden als financieringsmiddel. Hierbij maakt het de grootste kans bij projecten met een sociaal karakter of bijzondere projecten. De aard van dit soort projecten zelf kan al een groep financiers mobiliseren om het project heen die zich kunnen identificeren met het project. Echter kan er ook een markt zijn voor de meer commerciële projecten die uitgaan van het financieel rendement voor de financiers. Hierbij zullen over het algemeen wel hogere rentepercentages geboden moeten worden aan de financiers en kan het verhandelbaar maken van de participaties bijdragen aan het succesvol inzetten van crowdfunding voor dit soort projecten. In de huidige markt blijkt crowdfunding als financieringsinstrument vooral een goede kans te maken voor de inzet voor de bouwfinanciering of projectfinanciering van vastgoed. Het gebruik van crowdfunding voor de aankoop van vastgoed door een eigenaar of investeerder in de verkoop-‐ en exploitatiefase kan eventueel ook worden toegepast, echter is het financiële rendement hier belangrijker bij. De markt van crowdfunding is namelijk momenteel vol in ontwikkeling waardoor niet uitgesloten wordt dat crowdfunding voor deze financieringsdoeleinden in de toekomst goed ingezet kan worden. Op deze manier kunnen financiers gezamenlijk de financiering van hypotheken op zich nemen of kunnen financiers middels crowdfunding direct beleggen in vastgoed. Debt-‐crowfunding blijkt momenteel de meest geschikte vorm voor de financiering van vastgoed aangezien dit een financiële win-‐win situatie kan creëren voor zowel financiers als initiatiefnemer. Juist omdat het bij vastgoed vaak om hoge bedragen gaat, is het moeilijk om dit allemaal op te halen middels donaties of tegen enkel materiële tegenprestaties. Hierdoor zullen donation-‐based crowdfunding en reward-‐based crowdfunding vooral ingezet kunnen worden bij projecten met een hoog sociaal gehalte of voor slechts een klein gedeelte van de financiering. De crowdfundingsvormen met een financiële tegenprestatie (debt-‐ crowdfunding en equity-‐based crowdfunding) lijken daarom meer kans te maken bij de meer commerciële projecten. Naast het gebruik van crowdfunding puur als financieringsmiddel, kan het, mits goed ingezet, ook mogelijkheden te bieden voor andere aspecten. De belangrijkste voordelen van het
105
gebruik van crowdfunding voor vastgoed lijken hier het vergroten van de naamsbekendheid, het in contact komen met eindgebruikers, betrokken financiers en het creëren van draagvlak. Dit draagvlak kan, net als het feit dat er met crowdfunding meer eigen vermogen wordt ingebracht, een rol spelen in het verkrijgen van additionele financiering. Crowdfunding kan op deze manier ingezet worden als vliegwiel om additionele financiering te verkrijgen bij andere instanties zoals bijvoorbeeld een bank. Het in contact komen met eindgebruikers kan invloed hebben op het verhuur-‐ en verkoopproces, maar biedt de initiatiefnemer tevens mogelijkheden om met de hulp van de eindgebruikers een project beter af te stemmen op de wensen vanuit de markt. Crowdfunding voor vastgoed biedt dan ook mogelijkheden voor financiers om invloed uit te oefenen op het project. Hierbij is het wel belangrijk dat crowdfunding in een vroeg stadium in de planning wordt opgenomen. Tevens is het belangrijk dat de initiatiefnemer hier voor open staat en dat het soort vastgoedontwikkeling zich hiervoor leent. In het geval van crowdfunding voor vastgoed zullen er door de hoge bedragen over het algemeen meer financiers nodig zijn dan bij andere crowdfundingsprojecten. Daarnaast is crowdfunding in het algemeen, mede doordat het nog in de kinderschoenen staat, onderhevig aan wijzigingen in wet-‐ en regelgevingen. Bepaalde beslissingen over bijvoorbeeld het maximale bedrag wat een financier mag investeren kunnen van invloed zijn op de toepasbaarheid van crowdfunding voor vastgoed. Verder onderzoek en praktijkervaringen in het algemeen zullen moeten uitwijzen welke plaats crowdfunding definitief krijgt in het vastgoedproces. Het niet interviewen van financiers kan gezien worden als een algemene tekortkoming van dit onderzoek aangezien juist interviews met financiers inzicht kunnen verschaffen in de motivaties voor investeren in vastgoed middels crowdfunding. Hiermee zou achterhaald kunnen worden waarom financiers participeren middels crowdfunding in vastgoedprojecten en alle afwegingen die hier bij komen kijken, zoals het soort vastgoed en de tegenprestatie. Een andere belemmering is het feit dat de geïnterviewde intermediairs beide nog in ontwikkeling zijn. Mede hierdoor misten zij praktijkervaring wat interessante resultaten had op kunnen leveren over de wijze waarop crowdfunding moet worden toegepast voor vastgoed. Tot slot is crowdfunding een zeer actueel onderwerp en staat het qua vastgoed nog in de kinderschoenen. Hierdoor waren er slechts enkele praktijkvoorbeelden die in dit onderzoek konden worden meegenomen.
106
7.2. Aanbevelingen
7.2.1. Aanbevelingen voor actoren Voor het succesvol inzetten van crowdfunding voor vastgoed moeten initiatiefnemers in een vroeg stadium beginnen met het betrekken van toekomstige financiers bij het plan en moet goed gekeken worden naar een specifieke doelgroep die baat heeft bij de ontwikkeling van het project. Daarnaast is het van belang dat een initiatiefnemer openheid van zaken geeft en vertrouwen probeert te creëren bij de financiers. Voor intermediairs die zich gaan richten op crowdfunding voor vastgoed is het belangrijk dat er een solide screening wordt uitgevoerd alvorens projecten worden toegelaten. Op deze manier wordt voorkomen dat er projecten zijn waarbij de initiatiefnemers en niet in slagen om de financiers terug te kunnen betalen. Dit zou kunnen zorgen voor een negatieve spiraal waarbij de financiers niet meer in dergelijke vastgoedprojecten willen financieren.
7.2.2. Aanbevelingen voor verder onderzoek Bij verder onderzoek is het interessant om te kijken naar andere betrokken partijen in het crowdfundingsproces voor vastgoed. Zo zou dieper ingegaan kunnen worden op de rol van de overheid en instanties als de AFM. Tevens zou gekeken kunnen worden naar de traditionele financiers, zoals bijvoorbeeld banken, en de rol die zij kunnen spelen in het gehele proces en hoe zij aankijken tegen het gebruik van crowdfunding. Tot slot zou ook gekeken kunnen worden naar bijvoorbeeld gemeentes en of zij het concept succesvol in kunnen inzetten. In het praktijkgedeelte van dit onderzoek zijn enkel interviews afgenomen met initiatiefnemers en intermediairs. Om juist meer inzicht te krijgen in de motivaties voor het gebruik van crowdfunding in vastgoed zou het met name interessant zijn om interviews af te nemen bij de financiers van vastgoed gerelateerde crowdfundingsprojecten. Tot slot is het interessant om te kijken in hoeverre de marktpartijen zoals projectontwikkelaars aankijken tegen het gebruik van crowdfunding. Op deze manier kan worden onderzocht of zij open staan voor het gebruik van crowdfunding en hoe zij denken dat dit concept het best geïmplementeerd kan worden.
107
108
8.
Literatuurlijst
Literatuur A Agrawal, A., Catalini, C., & Goldfarb, A. (2011) Friends, Family, and the flat world: the geography of crowdfunding. [Paper] Agrawal, A., Catalini, C., & Goldfard, A. (2013) Some simple economics of crowdfunding. In Innovation Policy and the Economy. Volume 14. NBER, University of Chicago Press AFM (2013) DNB en AFM geven interpretatie over crowdfunding. Geraadpleegd op 5 april 2014 via http://www.afm.nl AFM (2014) Geen AFM-‐toezicht bij investeringen boven de € 100.000. Geraadpleegd op 15 juni via http://www.afm.nl Alois, J.D. (2013) Largest crowdfunding campaign ever: DB Bacatá Skyscraper from Prodigy Network. Geraadpleegd op 10 juni 2014 via http://www.crowdfundinsider.com/ Akker, P. van den, Kleverlaan, R., Koren, G., Vliet, K. van (2013) Samen mogelijk maken: onderzoek naar de motivaties van crowdfunders in Nederland. Nationaal crowdfunding onderzoek 2013. ANP (21 januari, 2014) Bob Jamaica dankzij crowdfunding naar Sotsji. De volkskrant. Geraadpleegd via http://www.volkskrant.nl/ B Backhuijs, J. (2006) Eigen vermogen versus vreemd vermogen. Brussel: Controllers Magazine. Belleflamme, P., Lambert, T. & Schweinbacher, A. (2011) Crowdfunding: Tapping the right crowd. [Paper]. Geraadpleegd via: http://www.ssrn.com Berg, W.J. van den (2009) Directe overeenkomsten in projectfinanciering. Vennootschap & Onderneming. (5) 106-‐108. BLP (2010) Real Estate Development: the future of funding. Berwin Leighton Paisner, Londen Blom, E. (2013). Crowdfunding: realiseer je droom zonder bank of subsidie. Amsterdam, Nederland: Einstein Books Bogaard, P. van den (2011) De onstuitbare opmars van crowdfunding. Geld & Dienstverlening, Zo kan het ook! 3 (3) 14-‐17. Brabham, D.C. (2008) Crowdsourcing as a model for Problem Solving. The international Journal of research into new media Technologies, 14 (1): 75-‐90
109
Bronzwaer, S. & Hijink, M. (2013) Zonder jou was dit er nooit geweest. NRC Next, 23, 4-‐5. Bueters, P. (2014) Eerste bankroet in crowdfunding. Sprout. Geraadpleegd op 14 juni, via http://www.sprout.nl/artikel/faillissementen/eerste-‐bankroet-‐crowdfunding Buysere, K. de, Gajda O., Kleverlaan, R. & Marom, D. (2012) A framework for European crowdfunding. Geraadpleegd via www.crowdfundingframework.eu Burgett, B.L. & McDonald, J.R. (2013) Democratizing commercial real estate investing: the impact of the JOBS act and crowdfunding on the commercial real estate market. [Paper]. Geraadpleegd via http://dspace.mit.edu/handle/1721.1/84179 Burggraaf, J. (2011) De nieuwe trend: Crowdfunding in gebiedsontwikkeling. [Discussion Paper]. Geraadpleegd via http://www.hetvastgoedsymposium.nl/wp-‐ content/uploads/Crowdfunding_J.Burggraaff.pdf C Collins, L. & Pierrakis, Y. (2012) The venture crowd: Crowdfunding equity investment into business. Nesta. Correia de Freitas, J., & Amado M.P. (2013) Crowdfunding in urban planning: Opportunities and Obstacles. [Paper]. Geraadpleegd via http://rc43-‐conference.uva.nl/binaries/content/assets/subsites/rc43-‐ conference.uva.nl/rc43-‐papers/freitas-‐-‐armado.pdf Cortese, A. (27 mei, 2014) Fundrise, a crowdfunding website, raises $31 Million. New York Times. Geraadpleegd op 13 juni 2014, via http://www.nytimes.com Privat, L. (2008) TomTom’s crowdsourcing: 5 millionth map correction. Geraadpleegd op 2 april 2014, via http://www.gpsbusinessnews.com/ D Douw & Koren (2014) Crowdfunding in Nederland 2013. Geraadpleegd via http://www.douwenkoren.nl Douw & Koren (2011) Tribefunding: Yes we can. Geraadpleegd via http://www.douwenkoren.nl E EIM (2010) Het buffervermogen van het MKB: Omvang, achtergronden en een international vergelijking. Economisch Instituut voor het Midden-‐ en Kleinbedrijf (EIM), Zoetermeer Entrepreneur (2014) Use crowdfunding to gauge interest for your idea. Geraadpleegd op 8 april 2014, via http://www.entrepreneur.com/ F
110
Follow the money (2013) SNS Property finance geschoren. Geraadpleegd op 5 april 2014 via http://www.ftm.nl Fundrise -‐ http://www.fundrise.com G Geldvoorelkaar (n.d.) Geraadpleegd op: http://www.geldvoorelkaar.nl/geld-‐ investeren/projecten/project.aspx?id=3402 Geldvoorelkaar.nl -‐ http://www.geldvoorelkaar.nl Gibbons, L.J. (2012) Crowdsourcing a trademark: What the public giveth, the courts may taketh away. [Paper]. Geraadpleegd via http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2131767 Gool, P van, D. Brounen, P. Jager en R.M. Weisz (2007) Onroerend goed als belegging, Wolters Noordhoff, Groningen/Houten H Howe, J. (2006) The rise of crowdsourcing. Wired. 14 (6), 1-‐4. Geraadpleegd op 31 maart 2014, via http://archive.wired.com/wired/archive/14.06/crowds.html
Howe, J. (2008) Crowdsourcing: why the power of the crowd is driving the future of business. New York, Amerika: Three Rivers Press Hol, B. (2012) Crowdfunding, gemeenschapsfinanciering in stedelijke gebiedsontwikkeling. [Thesis] Rotterdam: Erasmus universiteit Rotterdam. Geraadpleegd via http://thesis.eur.nl/pub/12277/ Huisman, R. (2007) Financiering van projectontwikkeling. [Thesis] Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Geraadpleegd via http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MRE/07/Huisman.pdf I Ifunding – http://www.ifunding.co J Janssen, C. (n.d.) Technopedia: Proof of concept (POC). Geraadpleegd via http://www.techopedia.com/definition/4066/proof-‐of-‐concept-‐poc Jofre, O.A. (2014) Equity crowdfunding 101: The global guide to a financial revolution. Geraadpleegd via http://www.portal4crowding.com/ebook.php Jongsma, M. (mei, 2013) Crowdfunding kruipt uit artistieke beginfase. Financieel Dagblad. Geraadpleegd via http://www.fd.nl
111
K Key, S. (2014) Use crowdfunding to gauge interest for your idea. Geraadpleegd op 5 april 2014 via http://www.entrepreneur.com/article/231320 Kerste, M., Poort, J., Risseeuw, P. & Rosenboom, N. (2011) Sectorstudie Vastgoedfinanciering, SEO Economisch onderzoek in opdracht van Nederlandse Mededingingsautoriteit. Kleemann, F., Günter Voss, G. & Rieder, K. (2008) Un(der)paid Innovators: The commercial Utilization of Consumer Work through crowdsourcing. Journal of Sciense, Technology & innovation studies, 4 (1): 5-‐26 Kleverlaan, R. (2011a) Crowdfundingconcepten en –cases: doneren, support, lenen en investeren. Geraadpleegd op 5 maart 2014 via http://www.frankwatching.com/archive/2011/10/12/crowdfunding-‐concepten-‐en-‐cases-‐ doneren-‐support-‐lenen-‐en-‐investeren/ Kleverlaan, R. (2011b) Succesvolle crowdfunding-‐campagnes: storytelling, urgentie en communicatie. Geraadpleegd op 27 april, 2014 via http://www.frankwatching.com/archive/2011/08/09/succesvolle-‐crowdfunding-‐campagnes-‐ storytelling-‐urgentie-‐en-‐communicatie/ Kleverlaan, R. (2012) Crowdfundingwet: Amerikanen mogen investeren in ‘the next Google or Facebook’. Geraadpleegd op 29 april, 2014 via http://www.frankwatching.com/archive/2012/03/31/crowdfundingwet-‐amerikanen-‐mogen-‐ investeren-‐in-‐the-‐next-‐google-‐or-‐facebook/ Kleverlaan, R. (2014) Crowdfunding: meer dan geld alleen. [Powerpoint slides] geraadpleegd via http://pt.slideshare.net/kleverlaan/smc050-‐crowdfunding-‐meer-‐dan-‐geld-‐alleen Kooten, R. Van (2010) Beleggen in besloten vastgoedfondsen. Een onderzoek naar de prognosemodellen en financieringsstructuren van de Nederlandse besloten vastgoedfondsen. [Thesis] Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Geraadpleegd via http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/10/Kooten.pdf L Lambert, T. & Schwienbacher, A. (2010) An empirical analysis of crowdfunding. [Paper]. Geraadpleegd via http://www.crowdsourcing.org/document/an-‐empirical-‐analysis-‐of-‐ crowdfunding-‐/2458 Landman, A., Vroemen, T., Douw, S., Koren, G. (2012) Crowdfunding: hoe u de massa mobiliseert. De zaak, Utrecht Langerak, M. (2010) Determinanten van de vermogensstructuur. [Thesis] Eindhoven: Technische Universiteit van Eindhoven Leuw, A. (2010) Kansen in tijden van crisis. [Thesis] Eindhoven: Technische Universiteit van Eindhoven
112
M Massolution (2012) Crowdfunding Industry Report: Market Trends, Composition and Crowdfunding Platforms. Meeuwsen, R.W.B. (2013) Alternatieve financieringsmethoden voor commercieel vastgoed vanuit de particuliere kapitaalmarkt. [Thesis] Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Geraadpleegd via http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/13/Meeuwssen.pdf Ministerie van Financiën (2014) Beantwoording kamervragen Crowdfunding. Geraadpleegd op 29 april 2014 via http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/fin/documenten-‐en-‐ publicaties/kamerstukken/2014/04/25/beantwoording-‐kamervragen-‐crowdfunding.html N Nedeski, S. (2011) Crowdfunding on kickstarter.com: Exploring the relationship between consumers and producers. [Thesis] Utrecht: Universiteit Utrecht. Neprom (2010) Handboek Projectontwikkeling. Een veelzijdig vak in een dynamische omgeving. Doetinchem, Nederland: Reed Business B.V. O Ordanini, A., Micelli, L., Pizetti, M. & Parasuraman, A., (2011) Crowdfunding: Transforming Customers into Investors Through Innovative Service Platformen. Journal of Service Management, 22(4), 443-‐470 R Realty Mogul – http://www.realtymogul.com Rietberg, P. (2012) Het financieren van vastgoedontwikkelingen: Een onderzoek naar het financieren van vastgoedontwikkelingen door middel van een equity joint venture. [Thesis] Eindhoven: Technische Universiteit van Eindhoven S Schwienbacher, A. & Larralde, L. (2010) Crowdfunding of small Entrepreneurial Ventures. Geraadpleegd via http://ssrn.com/abstract=1699183 Smit, R. (9 augustus 2011) Banken draaien abrupt de geldkranen dicht. Financieel Dagblad. Geraadpleegd op 19 februari 2014 via http://www.fd.nl T Times Realty News (2014) The big five in real estate crowdfunding. Geraadpleegd op 14 juni 2014 via http://timesrealtynews.com/featured/the-‐big-‐five-‐in-‐real-‐estate-‐ crowdfunding/#axzz34ttkIusF
113
V Vargas, Y.B. (n.d.) Crowdfunding As a Financing Tool: Exploring The Extra Something. [Thesis]. Maastricht: Universiteit van Maastricht. Vermeer, M. & Joore, P. (2014a) Crowdfunding in vastgoed. Publieke financiering voor de ontwikkeling, relocatie en exploitatie van onroerend goed in Nederland. [Paper] geraadpleegd via https://nl.scribd.com/doc/215919184/Crowdfunding-‐in-‐Vastgoed-‐door-‐ Vermeer-‐Joore Vermeer, M. & Joore, P. (2014b) Crowdfunding in vastgoed versie3 april 2014. [Powerpoint slides]. Geraadpleegd via http://www.slideee.com/slide/crowdfunding-‐in-‐vastgoed-‐versie3-‐ april2014 Vliet, K. van (2011) Crowdfunding: Waarom doen we mee? Voelker, T.A. & Mcglashan, R. (2013) What is crowdfunding? Bringing the power of Kickstarter to your entrepreneurship research and teaching activities. Small Business Institute Journal, 9 (2) 11-‐22
W Wolfson, S.M. (2012) Crowdsourcing and the law. [Thesis]. Austin: University of Texas Z Zandvliet, K (2011) Equity of debt? The next step in crowdfunding. Verkregen op 3 april via http://crowdfundnews.blogspot.nl/2011/01/equity-‐or-‐debt-‐next-‐step-‐in.html
Interviews Berg, L. van den., namens Restauro Architecten: crowdfunding Sodafabriek, Augustus 2014
Heezik, S. van., namens Stadsherstel: crowdfunding Schooltje van Dik Trom, Augustus 2014 IJsselmuiden, L., namens Bouwaandeel, Augustus 2014 Kleverlaan, R., Augustus 2014 Prak, P., crowdfunding Pier van Scheveningen, Augustus 2014 Veerman, J., crowdfunding voor Luxury Suites Hotel Amsterdam, Augustus 2014 Vermeer, M., Augustus 2014 Woude, G. van der., namens Sameningeld, Augustus 2014
114
9.
Bijlage
9.1. Resultaten interviews
115
9.2. Vragenlijsten interviews
Initiatiefnemers Introductie 1.
Wat verstaat u onder crowdfunding in het algemeen? Kunt u een korte omschrijving geven van het project waarvoor de crowdfunding campagne is/wordt gebruikt?
2.
De rol van crowdfunding 3.
Wat is de reden dat er is gekozen voor crowdfunding als financieringsinstrument? Is het gehele plan gefinancierd met crowdfunding of zijn er nog andere vormen van vermogen gebruikt (Eigen vermogen, hoofdlening bank, andere namelijk)
4.
5.
Hebben de financiers, gedurende het proces van de crowdfunding campagne, behoefte getoond aan invloed op de uitwerking van het plan (betrokkenheid, inspraak, andere aspecten)? Heeft de crowdfunding campagne, naast het opgehaalde bedrag, nog meer opgeleverd?
6.
Het crowdfunding proces voor vastgoed 7.
Was er in de beginfase van het crowdfunding traject reeds sprake van een ‘community’ rondom het project? Op welke manier denkt u, dat de intermediair (Platform) ondersteuning heeft geboden aan de campagne?
8.
9.
Hebben jullie, naast het platform, ook zelf actief bijgedragen aan het onder de aandacht brengen van de crowdfunding campagne? Zo ja, op welke manier?
10.
Zijn de financiers, gedurende het gehele traject, op de hoogte gehouden van de voortgang van de campagne? Zo ja, op welke manier? Hoe hebben jullie het gebruik van crowdfunding ervaren?
11. Crowdfunding voor vastgoed 12.
Welke soorten ontwikkelingen/vastgoed acht u het meest geschikt voor het gebruik van crowdfunding? Waar liggen de kansen voor crowdfunding voor vastgoed?
13. 14.
Wat zijn de belemmeringen die het concept met zich meebrengt? Wat zijn de risico’s van crowdfunding voor vastgoed?
15. 16.
Wat verwacht u van crowdfunding voor vastgoed in de toekomst? Zijn er nog zaken die niet aan de orde zijn geweest, maar wel interessant zijn om nog te benoemen?
116
Intermediairs Introductie 1.
Wat verstaat u onder crowdfunding? Hoe is het idee ontstaan voor een crowdfunding platform voor vastgoed?
2.
De rol van crowdfunding 3.
Op welke manier willen jullie crowdfunding inzetten voor de financiering van vastgoed? In hoeverre vindt u dat het crowdfunding proces afwijkt van het normale financieringsproces? In hoeverre biedt het platform de mogelijkheid voor financiers, om naast het investeren, ook op een andere manier een bijdrage te leveren (participatie, feedback, en andere?)
4. 5.
Het crowdfunding proces voor vastgoed 6.
Hoe gaat het proces van het platform in zijn werk? In welke fases van het vastgoedproces willen jullie crowdfunding inzetten? Wat zijn de belangrijke beslissingsmomenten (Go/No-‐go beslissingen) tijdens dit proces? Hoe verloopt de communicatie met de financiers en de andere partijen? Op welke manier bieden jullie als intermediair (platform) ondersteuning tijdens een campagne?
7. 8. 9. 10. 11.
Wat zijn volgens jullie belangrijke factoren voor een succesvolle crowdfunding campagne voor vastgoed? Wat denkt u dat belangrijke motieven zijn voor financiers om te investeren/doneren in crowdfunding projecten voor vastgoed?
12.
Crowdfunding voor vastgoed 13.
Welke soorten ontwikkelingen/vastgoed acht u in het algemeen het meest geschikt voor het gebruik van crowdfunding? Waar liggen de kansen voor crowdfunding voor vastgoed?
14. 15.
Wat zijn de belemmeringen die het concept met zich meebrengt? 16. Wat zijn de risico’s van crowdfunding voor vastgoed? Zijn er nog zaken die niet aan de orde zijn geweest, maar wel interessant zijn om nog te benoemen?
117
Vragenlijst interviews deskundigen Introductie 1.
Wat verstaat u onder crowdfunding? Wat zijn u ervaringen met het crowdfunden van vastgoed?
2.
De rol die crowdfunding kan spelen in het vastgoedproces In hoeverre denkt u dat crowdfunding geschikt kan zijn voor de financiering van vastgoed?
3. 4.
In hoeverre kunnen financiers op een andere manier een bijdrage leveren voor vastgoedprojecten gedurende het proces? (participatie, feedback, marketing, anders namelijk)
Het proces Wat is de rol van een community gedurende het crowdfunding proces? Hoe verloopt het crowdfunding proces voor vastgoed? Wat is de rol van de initiatiefnemer en de intermediair gedurende het crowdfunding proces?
5. 6. 7. 8.
Wat zijn belangrijke succesfactoren gedurende het proces?
Crowdfunding voor vastgoed 9. 10.
Wat zijn belangrijke trends/ontwikkelingen in crowdfunding die van invloed kunnen zijn op crowdfunding voor vastgoed?
Voor welke partijen in de vastgoedsector kan crowdfunding allemaal interessant zijn?
11.
Welke soorten vastgoed/ontwikkelingen hebben het meeste kans van slagen voor het gebruik van crowdfunding?
12. 13.
Waar liggen de kansen voor crowdfunding voor vastgoed?
14.
Wat zijn de belemmeringen die het concept met zich meebrengt? Wat zijn de risico’s van crowdfunding voor vastgoed?
15.
Wat verwacht u van crowdfunding voor vastgoed in de toekomst?
Zijn er nog zaken die niet aan de orde zijn geweest, maar wel interessant zijn om nog te benoemen?
118
9.3. Uitgewerkte interviews
Luxury Suites Hotel – Joop Veerman Het project gaat 25 short-‐stay appartementen aan de Oudeschans te Amsterdam. Voor het project is in totaal twee keer gebruik gemaakt van crowdfunding, beide keren via het platform geldvoorelkaar.nl. De eerste campagne van bijna €500.000 is gebruikt voor het omzetten van het originele plan, die van een appartementencomplex, naar die van een short-‐stay hotel. De ander campagne van bijna €600.000 wordt gebruikt voor de inrichting van het hotel om het zo de luxe uitstraling te kunnen geven die de initiatiefnemers voor ogen hebben. Voor beide campagnes is gebruik gemaakt van debt-‐crowdfunding. Aanvankelijk verliep het financieringstraject bij de eerste campagne traag, waardoor de rente uiteindelijk werd verhoogd van 8 procent naar 10 procent. Dit resulteerde in het feit dat de financiering van de crowdfunding campagne storm liep, waardoor de eerste campagne binnen een maand was gefinancierd. Bij de tweede campagne ging dit zelf nog sneller en werd de benodigde €600.000 zelfs in 3 dagen volledig gefinancierd. Belangrijk verschil in deze twee campagnes was de aanvrager. Bij de eerste campagne ging het om een particulier, waardoor enkel andere particulieren mochten financieren. Bij de tweede campagne kwam het verzoek een B.V., waardoor naast particulieren ook andere holdings en B.V. konden investeren. Dit resulteerde onder andere in het feit dat er bij de tweede campagne gemiddeld hoger bedragen werden geïnvesteerd door de financiers. Naast de leningsvorm is er tevens gebruik gemaakt van materiële beloningen, waarbij financiers bij een kredietverstrekking vanaf een bepaald bedrag korting kreeg op een overnachting wanneer het project gereed zou zijn. Het initiatief zelf kwam vanuit de burgerij in de vorm van een particuliere investeerder. Als belangrijkste reden voor het gebruik van crowdfunding gold dat de banken de nieuwe financieringsbehoefte niet wilde bekostigen, waardoor gezocht moest worden naar alternatieven. Hierbij werd aangegeven dat het eventueel ook opgehaald had kunnen worden door een samenwerkingsverband op te zoeken met een andere hotelketen maar dat dit waarschijnlijk wel had geresulteerd in het feit dat de zelfstandigheid in gevaar was gekomen. Hierbij had de initiatiefnemer waarschijnlijk afstand moeten doen was een gedeelte van de eigendomsrechten. Binnen de mogelijkheden die er waren, was crowdfunding dan ook het beste alternatief. Daarnaast speelde het aspect marketing een rol
119
in de keuze voor het instrument crowdfunding. Doordat er naast financieel rendement tevens kortingen op overnachtingen werden vergeven kon de crowdfunding campagne dienen als een ‘vliegende start’ voor het hotel. Naast het opgehaalde bedrag van crowdfunding, is tevens gebruik gemaakt van eigen vermogen, privé leningen (extern eigen vermogen) en bankleningen. Hierbij werd aangeven dat het aantrekken van extern eigen vermogen, middels de investeringsvorm van crowdfunding, ook een mogelijkheid had kunnen zijn. Echter hadden de platforms (in ieder geval Geldvoorelkaar) volgens de initiatiefnemer destijds nog niet de ervaring om grotere projecten op deze manier te financieren. Gedurende de crowdfunding campagne is er op vrijwel geen enkele manier behoefte getoond, vanuit de kant van de financiers, om op een andere manier een bijdrage te leveren aan het project. Wel werd aangegeven dat is overwogen om binnen het netwerk van financiers te kijken, naar partijen die ondersteuning konden bieden tijdens het bouwproces, zoals bijvoorbeeld aannemers en andere bouwpartijen. Hier is uiteindelijk van afgezien, mede doordat crowdfunding pas in een latere fase pas werd toegepast. Hierdoor was de planvorming grotendeels al klaar en waren vrijwel alle (bouw)partijen reeds benaderd en betrokken in het proces. Hierbij werd aangegeven dat wanneer crowdfunding in de beginfase van het project was toegepast, dit opgenomen had kunnen worden in de planning, waardoor hier wel mogelijkheden voor waren geweest.
Alvorens gestart werd met de campagne, was er vrijwel geen sprak van een community rondom het plan. Dit is gedurende de campagne ook niet ontwikkelt. Een van de redenen die hiervoor werd gegeven was, dat het platform hiertoe niet de mogelijkheid bood. Een andere reden die werd genoemd, was het feit dat het financierstraject van de campagne dusdanig snel ging dat hier geen mogelijkheden voor waren gedurende het financieringsproces. De initiatiefnemer is tijdens de campagne zelf vrijwel niet bezig geweest met het onder de aandacht brengen van de campagne. Alleen binnen de eigen kenniskring is het project onder de aandacht gebracht, wat slechts enkele financiers heeft opgeleverd. Het merendeel van de financiers kwam dus via het platform zelf. De financiers zijn gedurende de campagne vrijwel niet op de hoogte gehouden van eventuele ontwikkelingen, daar de intermediair hiervoor
120
ook niet de mogelijkheid bood. In de campagne zelf was wel een verwijzing naar de website van het project, waar aan de hand van foto’s geregeld een update werd gegeven over het proces en vorderingen van het project. Aangegeven werd dat het platform ook geen mogelijkheden bood om direct contact te hebben met de financiers. Achteraf bestond deze mogelijkheid wel, waardoor de financiers die hadden geparticipeerd eenmalig benaderd konden worden. Op deze manier zijn ze uitgenodigd om eens te komen kijken bij het project. Hier kwam uiteindelijk ongeveer 10 procent (40 man) opdagen, welke veelal kwamen om het project eens zelf te aanschouwen en de initiatiefnemers succes te wensen. In de brief, die is verzonden naar alle financier, is tevens aangeven dat de financiers die hiervoor openstonden, op de hoogte gehouden konden worden van eventuele ontwikkelingen. Op deze manier is er na de campagne nog steeds contact met de financiers, maar enkel diegene die hebben aangegeven hiervoor open te staan. Gevraagd naar de ondersteuning die werd geboden voor Geldvoorelkaar, bleek dat de intermediair vooral ondersteuning bood in het opzetten van de campagne. Zo werd advies gegeven over de inrichting van de campagne en werd ondersteuning geboden in hoe deze er het beste uit kan zien en welke elementen zeker naar voren moesten komen. Daarnaast werden er verschillend eisen gesteld wat betreft documenten die moesten worden aangeleverd, voordat het project geplaatst kon worden. Hierbij moet gedacht worden aan een accountants-‐ en taxatierapport, de organisatie-‐ en eigendomsstructuur en een (voorlopige)bouwvergunning. De intermediair kon op deze manier een goede risicoanalyse maken en de haalbaarheid van het project beoordelen. De geïnterviewde gaf hierbij aan, dat deze controle niet minder was dan elke andere bank zou doen. Gevraagd naar de mogelijke motieven van de financiers, werd aangegeven dat deze naar verwachting voornamelijk participeerde vanwege de sympathie voor het project zelf en het geboden rendement. Dit kwam ook naar voren doordat het verhogen van het rendement van de eerste campagne, van 8 procent naar 10 procent, ervoor zorgde dat de deze binnen de kortste keren alsnog volledig gefinancierd was. Het gebruik van crowdfunding werd ervaren, als een aangename manier voor een aanvullende financiering. De geïnterviewde gaf aan nog niet zo ver te zijn, dat het concept de traditionele bankfinanciering kan vervangen, maar gaf aan dat wanneer het concept zo zou blijven groeien dit gezien kan worden als concurrent van het banklenen. Hierbij zou het
121
concept crowdfunding volgens de initiatiefnemer ook voordelen op kunnen leveren voor de bank. In dit geval zou een bank een financiering kunnen verstrekken bij het succesvol ophalen van ander kapitaal, bijvoorbeeld middels crowdfunding. Als negatieve ervaring werd aangemerkt, dat gehele proces vanaf het opzetten van de campagne tot aan het uitkeren van de financiering, langer duurde dan men had verwacht. Met name aangezien het uitkeren van het kapitaal voor beide campagnes even lang duurde, terwijl de tweede campagne aanzienlijk sneller was gefinancierd. Aangegeven werd dat crowdfunding voor vastgoed zeker perspectief biedt voor de toekomst. Hierin werd transparantie gezien als een vereiste: “Wanneer men niet transparant is, lukt het doodeenvoudig niet”. Daarnaast speelt het vertrouwen ook een belangrijke rol, waar de initiatiefnemer naar mogelijkheden moet zoeken om dit vertrouwen te creëren en in stand te houden. In het geval van dit project is een dummy-‐platform opgezet, waarbij zo nu en dan foto’s worden geplaats over de voortgang van het project. Daarnaast kunnen de financiers die dit willen op de hoogte gehouden worden middels een syllabus. Het unieke karakter van een project speelt volgens de initiatiefnemer een belangrijk rol voor financiers in de beslissing om wel of niet te financieren. Zoals eerder reeds vermeld zal het rendement ook een belangrijke rol spelen, maar is het toch belangrijk dat er een bepaald verhaal achter een project zit waarmee financiers zich kunnen identificeren. Dit kon wel anders worden, wanneer institutionele beleggers en kleinere beleggers ook gebruik gaan maken van het concept. Echter is het dan wel belangrijk dat er eigen platform komt, wat zich specifiek richt op vastgoed. Hierbij werd aangegeven dat een dergelijk platform sowieso een goede optie zou zijn. Met name aangezien banken zich nu terugtrekken van vastgoed en een minder groot belang hierin willen hebben. Hierbij werd wel aangegeven dat de screening van het platform een belangrijk rol speelt. Mede aangezien projecten die er niet in slagen de financiers terug te kunnen betalen ervoor kunnen zorgen dat financiers hier kritischer naar gaan kijken. Op deze manier het niet terug betalen van financiers er voor zorgen dat er een negatieve spiraal ontstaat, iets wat ook gezien werd als een risico voor crowdfunding voor vastgoed. Crowdfunding zal dan ook niet voor alle projecten moeten worden gebruikt, maar het is belangrijk dat goed gekeken wordt of de projecten daadwerkelijk haalbaar zijn, waardoor de screening van de projecten voor platforms een belangrijke rol gaat spelen.
122
Pier van Scheveningen – Peter Prak Dit plan betreft de herontwikkeling van de pier van Scheveningen tot een gebied waar men kan wonen, genaamd PierDorp. In het nieuwe plan wat er ligt wordt de pier beschouwd als een omgevallen wolkenkrabber. De pier wordt gevuld met woningen, bed-‐and-‐breakfasts, kleinschalige hotels en is er plaats voor een aantal horecavoorzieningen. Het gaat hier niet om de doorsnee patat-‐ en shoarmakramen, maar om voorzieningen die passen in het plan van de nieuwe pier. Hierbij wordt geprobeerd om iets van de oude grandeur van de pier van Scheveningen terug te laten keren. Sommige initiatiefnemers gebruiken crowdfunding omdat het een nieuw concept is en sommige omdat het project niet op een andere manier gefinancierd kan worden. Bij de pier van Scheveningen is dit een combinatie van beide geweest. Daarnaast vinden de initiatiefnemers het erg belangrijk dat een dergelijk project als de pier in leven blijft, wat dan ook geldt als een belangrijke motivatie om de herontwikkeling van de pier op zich te nemen. De pier van Scheveningen heeft een groot maatschappelijk belang. Hierbij werd de vergelijking getrokken met de NS. “Veel mensen vinden het belangrijk dat het er is, ook al gebruikt niet iedereen het. Maar wanneer het iets is waar je winst mee wilt gaan maken, dan wordt het een lastig verhaal”, aldus Peter Prak. Het is al lastig om een dergelijk project in leven te houden, maar wanneer er dan ook nog ‘geldwolven’ worden binnengehaald die allemaal een rendement willen gedurende het ontwikkelproces wordt het helemaal lastig. Vandaar dat het project gezamenlijk met het publiek middels crowdfunding wordt herontwikkeld. Alle winsten die worden behaald worden 50/50 gedeeld met de financiers. Het kan beschouwd worden als een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), waarbij de eindgebruiker de baas is. Echter kan dit alleen wanneer er niet iemand bij het project betrokken is die zegt “Ik heb dit betaald, dus wil ik dit soort tegels etc.”. Vandaar dat er gekeken werd naar een alternatieve financieringsmogelijkheid en de mogelijkheid om het project te laten financieren door deze eindgebruikers, waardoor crowdfunding een interessante optie bleek. In feite zijn er twee fases in het financieringstraject te onderscheiden. Allereerst is gekeken naar eindgebruikers zelf en wat deze in kunnen brengen. Dit resulteerde in het feit dat inmiddels 63 financiers een unit op de pier hebben gereserveerd, wat ongeveer 60 procent (€14.800.000) van de totale €24.000.000 aan ontwikkelingskosten is. Deze financiers willen en kunnen het financieren, maar nu is de vraag hoe men de planontwikkelingskosten gaat financieren en de overige kosten van het project. Een deel van de planontwikkelingskosten zal worden opgehaald bij de financiers die een unit hebben gereserveerd op de pier en het
123
andere gedeelte middels een (tweede) crowdfunding campagne. In feite kan ook de eerste financiering gezien worden als een vorm crowdfunding, waarbij het publiek financiert en hier als tegenprestatie een aandeel krijgt in de corporatie. Hiermee delen ze mee in de winsten en krijgen ze de beschikking over een bepaalde unit wanneer het gereed is. Een probleem van de huidige situatie is dat veel commerciële partijen nu niet willen samenwerken. Dit aangezien de eindgebruiker de baas is gedurende het proces en deze eindgebruikers 50/50 meeprofiteren van alle winsten die worden behaald. Hierdoor kunnen de toekomstige woningen waarschijnlijk veel goedkoper worden gerealiseerd dan wanneer een commerciële partij de overige 40 procent gaat ontwikkelen. Er is op dit moment nog geen definitieve positie voor het plan. Wel zijn er veel mensen geïnteresseerd in de uitwerking van het plan en heeft een groot deel daarvan kapitaal toegezegd, maar de positie wordt pas vergeven wanneer het geld er is. Commerciële partijen willen dus niet samenwerken voor het overige gedeelte, tenzij ze een bepaald percentage rendement krijgen. Maar aangezien de eerste groep financiers (eindgebruikers) die reeds een reservering heeft gedaan is binnen gekomen met het 50/50 verhaal, staan deze hier niet voor open. Volgens de initiatiefnemer kan een crowdfunding campagne een belangrijke rol spelen voor het ontbrekende gedeelte. Allereerst door de rest van het kapitaal op te halen, daarnaast doordat een crowdfunding campagne draagvlak kan creëren en tot slot aangezien deze een bijdrage kan leveren aan het PR-‐aspect van het gehele project. Het zal gaan om een equity-‐based crowdfunding campagne waarbij mensen een aandeel krijgen in pier. Daarnaast wordt er ook overwogen om de mogelijkheid te bieden voor donation-‐based en debt-‐crowdfunding. Bij debt-‐crowdfunding zal het niet gaan om rendementen van 8 procent, maar inflatie plus een beetje (ongeveer 4 procent). Donation-‐ based crowdfunding is bedoeld voor de financiers die met een klein bedrag willen bijdrage aan het behoud van de pier. Hierbij wordt wel gedacht om overnachtingen in de (vakantie)huisjes te verloten of iets dergelijks om hierbij ook iets terug te kunnen geven. Voor de degene die participeren middels equity-‐based crowdfunding is het de ultieme vorm voor onderpand, namelijk een appartement op de Pier. Doordat alle winsten 50/50 gedeeld worden is de verwachting dat de instapwaarde nu, ongeveer 12 procent onder de waarde zal liggen van de projecten op het vaste land van Scheveningen. Hierdoor hebben financiers bij oplevering meteen al 12 procent (waarde)rendement op het appartement. Dit kan volgens de initiatiefnemer alleen maar meer worden, wanneer het project een groot succes of een hype wordt. Naast het waarde-‐rendement is er ook nog het verhuur-‐rendement, waarbij de huisjes door de financiers (en daarmee toekomstige eigenaren) verhuurt kunnen
124
worden. Echter is het belangrijkste rendement volgens de initiatiefnemer het gebruiks-‐ rendement, waarbij financiers een woning of vakantiehuis op zee kunnen bemachtigen op een unieke locatie in Nederland. Het maatschappelijke-‐rendement, zal vooral meewegen bij de mensen die besluiten om een klein bedrag (bijvoorbeeld €50) te doneren voor het behoud project. Dit aangezien zij het plan waarderen of de Pier van Scheveningen willen behouden. Op dit moment zijn er verschillende ideeën over de implementatie van crowdfunding. Hierbij kan het zijn dat men zelf (of samen met vrienden) een gehele unit koopt op de pier, waarbij de minimale inleg dus gelijk staat aan de waarde van de aangeschafte unit. Echter wordt ook overwogen om een overkoepelend orgaan boven de woningen te zetten (de overige 40 procent van de units), wat geld als een exploitatie B.V. voor de verhuur van deze units. Op deze manier kunnen financiers al instappen vanaf kleinere bedragen en bijvoorbeeld 1/10 van de waarde van een unit inleggen. Hierdoor ontstaat ook een veel grotere markt voor potentiële financiers, die bereikt kunnen worden. Dit is te vergelijken met equity-‐based crowdfunding, waarbij de financiers aandeelhouder worden van het project. De rente bij de bank zijn momenteel laag, waardoor dit een interessante belegging kan zijn voor het publiek. Naast de rendementen die het project oplevert (maatschappelijk-‐, waarde, verhuur-‐ en gebruiksrendement), verwacht de initiatiefnemer dat de sympathie die het nieuwe plan voor de pier van Scheveningen opwekt tevens een belangrijke motivatie kan zijn om te investeren. Wanneer de pier in eigendom is willen de initiatiefnemers deze binnen een maand weer opstellen. Dit om tijdelijk verhuur mogelijk te maken gedurende het ontwikkelingsproces. Hierdoor krijgen financiers van de campagne de mogelijkheid om creatieve en artistieke bedrijven tijdelijk op de pier te vestigen. Dit kan een extra motivatie zijn voor financiers, die op deze manier een (tijdelijke) interessante invulling kunnen geven aan de pier. De initiatiefnemer gaf aan dat het voor de financiers belangrijk is dat er bepaalde zekerheden worden gecreëerd. Onder andere het 50/50 model waarbij de eerste groep financiers profiteert van alle winsten is hier een voorbeeld van. Om te laten zien dat de initiatiefnemer zelf ook gelooft in het project, worden maximaal 50 procent van de uren die berekend worden in rekening gebracht bij de financiers vooraf. De overige 50 procent wordt pas verrekent wanneer het project daadwerkelijk start met bouwen. Op deze manier willen ze laten zien dat het niet enkel gaat om uurtje-‐factuurtje, maar dat de initiatiefnemers hier zelf ook achter staan en het beste met het project voor hebben. Daarnaast is er een bepaalde zekerheid gecreëerd door andere partijen te betrekken in het proces, die onder
125
andere de brandveiligheid van het plan hebben beoordeeld en de huidige constructie van de pier. Wanneer gestart wordt met de crowdfunding campagne voor het tweede gedeelte van de financiering, wordt tevens een beroep gedaan op de eerste groep financiers. Verwacht wordt dat deze vanwege hun betrokkenheid alvast een gedeelte van de financiering op zich kunnen nemen. Op deze manier kan het zorgen voor een vliegende start van de campagne, wat weer een aanzuigingskracht kan hebben op andere financiers. “Vertrouwen komt te voet en gaat te paard, maar crowdfunding biedt de mogelijkheid om dit paard naar je toe te laten galopperen”, aldus de initiatiefnemer. Crowdfunding kan zorgen dat het een hype wordt, waardoor financiers als het ware het gevoel krijgen dat ze nu ook in moeten stappen omdat ze anders te laat zijn. De initiatiefnemer verwacht dat het beeld van de ontwikkelaars zal verschuiven naar die van een klerenmaker, “Nog een keer de maat opnemen, is het zo naar wens, u roept wij draaien”. Waar ontwikkelaars vroeger de locatie hadden en keken hoeveel vierkante meter ze daarin weg konden zetten, gaat het steeds meer naar een vraaggestuurde vastgoedmarkt, waarbij de ontwikkelaars weer de eindgebruikers gaan dienen. Crowdfunding voor de pier is in die zin lastig, dat al de wensen van de financiers moet worden gecombineerd. Aangezien je met veel mensen te maken hebt is het belangrijk dat je goed luistert naar wat deze financiers (eindgebruikers) precies willen. Hierbij werd wel aangegeven dat het belangrijk is dat de initiatiefnemer zelf wel een bepaald doel voor ogen heeft wat hij met het project wil bereiken en hoe dit er ongeveer uit gaat zien. De initiatiefnemer verwacht dat er voor de standaardprojecten veelal de standaardoplossingen gevonden zullen worden. Voor crowdfunding liggen dus kansen bij de niet-‐standaard projecten, maar ook bij de kansrijke standaard projecten. Als voorbeeld werd hier een aanbesteding voor een woontoren aangehaald. Hierbij kan het project met crowdfunding gefinancierd worden zonder winst waarbij al de financiers, net als bij de pier van Scheveningen, 50/50 mee profiteren van de meevallers. Dit kan uiteindelijk een enorm bedrag schelen op de totale plankosten aangezien er niet meer door verschillende partijen winsten behaald hoeven worden. Op deze manier zou men bijvoorbeeld gezamenlijk veel meer kunnen bieden voor de grond ten opzichte van andere ontwikkelaars waardoor men de aanbesteding zou kunnen winnen. Hierbij werd wel aangegeven dat dit een soort vicieuze cirkel blijft. Allereerst is er geld nodig voor de aankoop van bijvoorbeeld de grond. Aangezien er echter nog weinig zekerheden zijn met betrekking tot het bouwen, kunnen financiers terughoudend zijn met het verstrekken van een financiering. Die zekerheden
126
kunnen pas gecreëerd worden wanneer het pand of de grond kan worden aangekocht. Daarom zou het goed zijn als één partij dat geld naar voren kan schuiven. Het zou dus interessant zijn als er een crowdfundingplatform of crowdfundingbank tussen zou zitten, die dit stuk voorfinanciering op zich kan nemen indien een plan voldoende draagvlak heeft. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan een bepaald aantal mensen wat heeft aangegeven een woning te reserveren in het nieuwe plan. Op deze manier kunnen traditionele financiers zorgen voor de additionele financiering voor bijvoorbeeld de aankoop van de grond of het gebouw, met de potentiële eindgebruikers als onderpand. Als risico voor crowdfunden van vastgoed wordt gezien dat het concept nog erg jong en onbekend is waardoor financiers huiverig kunnen zijn om hierin te investeren. Het zou een positieve invloed kunnen hebben op andere projecten, wanneer een groot vastgoedproject middel crowdfunding succesvol gefinancierd wordt. De initiatiefnemer hoopt dan ook dat de pier hier een rol in zou kunnen spelen. Mensen zijn conservatief en alles wat nieuw is doen ze liever niet. Degene die iets wil veranderen, die mobiliseert het meeste kracht tegen zich. Hierdoor moeten de eerste initiatiefnemers van crowdfunding campagnes voor vastgoed waarschijnlijk meer moeite doen om een project van de grond te krijgen.
Sodafabriek – Lotte van den Berg (Restauro Architecten) De Sodafabriek bestaat uit twee pakhuizen langs de Buitenhaven in Schiedam. Deze panden zouden gesloopt worden, waarbij de sloopvergunning zelfs al was afgegeven. Dit tot grote frustratie van de omwonende, die dit tot aan de hoge raad hebben aangevochten. In die tijd ontstond vanuit twee vanuit twee particulieren het initiatief om de gebouwen te redden. Uiteindelijk is het project voorgedragen vanuit het Architectenbureau ‘Restauro’ wat is 1993 is opgericht door een van de initiatiefnemers. Het complex, met twee grote pakhuizen, stond al bijna dertig jaar leeg. In het nieuwe plan moet dit een bedrijfsverzamelgebouw worden met elkaar versterkende functies. Daarnaast komt er een horecavoorziening en een bed-‐and-‐breakfast, zodat er 24 uur per dag levendigheid is rondom het gebouw. Aangezien het gebouw niet zichtbaar is vanaf de straat, moet het genoeg aantrekkingskracht hebben van zichzelf, waardoor een levendige sfeer rondom het gebouw belangrijk is. Er was door de initiatiefnemer al flink wat geld in het project gestopt, maar een bankfinanciering kon niet worden aangevraagd aangezien er nog te weinig eigen middelen waren ingebracht en de financiering nog te groot was. Voor het project is de coöperatie
127
‘Sodafabriek’ opgericht, omdat het samenwerken met verschillende partijen als erg belangrijk werd beschouwd. Het moest een community worden, die elkaar versterkte, waardoor crowdfunding al snel als alternatief kwam om geld op te halen. Met de campagne moest in totaal €75.000 opgehaald worden, wat gebruikt werd om een stap verder te kunnen. Dit is opgehaald middels debt-‐crowdfunding, waarbij financiers in vier jaar werden terugbetaald plus een rentepercentage van vier procent. Met het totale bedrag (€75.000) kon het dak en de gevel van een van de panden weer in goede staat worden gebracht. Hiermee zou het casco weer goed staan en konden ruimtes verhuurbaar gemaakt worden. Daarnaast is een bank eerder bereid om bij te springen, wanneer het casco van een gebouw weer in goede staat is. Er is gekozen voor €75.000 aangezien dit bedrag hoog genoeg is om daadwerkelijk iets mee te kunnen uitvoeren, maar ook nog werd gezien als een bedrag wat behaald kon worden met mensen die bijvoorbeeld 100 euro kunnen/willen missen. Wanneer we kijken naar de totale financieringsstructuur is er vooraf ongeveer €250.000 geïnvesteerd door de initiatiefnemer. Dit is gebruikt voor de planvorming en ruim €150.000 euro was reeds geïnvesteerd in het gebouw zelf. Daarnaast is er nog een stuk gesubsidieerd en zijn er verschillende (bouw)partijen die mee investeren, zoals bijvoorbeeld de elektricien. Hierbij investeren zij ongeveer een kwart van hun uren in het project en sparen op deze manier voor aandelen in het project. Er was vooral veel steun voor het project en het idee eromheen, maar vrijwel geen druk vanuit de financiers om invloed te willen uitoefenen op het plan. De initiatiefnemer gaf aan, dat ze hier zeker voor open hadden gestaan, met name op het zakelijke-‐ en organisatievlak. Het ontwerpvlak was lastiger aangezien dit toch iets is waar Restauro zelf al vele jaren ervaring in heeft, waardoor dit zou kunnen gaat botsen. Hierbij werd wel aangegeven dat zij als initiatiefnemer altijd open zullen staan voor feedback of ideeën van de financiers en hier ook echt wel iets mee proberen te doen. De initiatiefnemer gaf aan dat crowdfunding heel erg vanuit je eigen netwerk moet komen. Hierbij moet je zelf actief op zoek en moeten financiers je kennen of vertrouwen. In de campagne hebben in totaal 90 mensen geïnvesteerd, waarvan de verwachting is, dat 90 procent komt uit het directe netwerk van Restauro Architecten. Uiteindelijk zijn er slechts 3 financiers die geen directe link hebben met de initiatiefnemer zelf. Daarnaast is het opmerkelijk, dat vrijwel niemand vanuit de buurt in het project heeft geïnvesteerd.
128
De verwachting was in eerste instantie, dat er reeds een flinke community om het plan heen was, maar deze bleek uiteindelijk toch kleiner dan verwacht. De crowdfunding campagne heeft in deze zin wel bijgedragen aan het vergroten en verbreden van deze community. Juist ook omdat je door het gebruik van crowdfunding gedwongen wordt om campagne te gaan voeren en mensen probeert te bereiken. Vooraf werd wel aangegeven dat mensen het een leuk initiatief vonden, maar naarmate de campagne vorderde werd het langzamerhand het ‘grote project waar iedereen het over had’. Crowdfunding heeft dan ook een positieve bijdrage geleverd aan de naamsbekendheid van het project. Dit zorgde er onder andere voor dat partijen, zoals de gemeente en het Nationaal Restauratiefonds, geïnteresseerd raakte en het project begonnen te volgen. Deze interesse van het Nationaal Restauratiefonds heeft er uiteindelijk tot geleid dat er de mogelijkheid werd geboden om een laagrentende lening voor het project aan te vragen. Hierdoor kan in totaal nog eens €180.000 worden geleend tegen een rentepercentage van slechts 1,5 procent. Wellicht had dit zonder crowdfunding ook gelukt, maar juist het draagvlak en de naamsbekendheid zorgde ervoor dat Restauro juist zelf werd benaderd door het Restauratiefonds. Veel partijen gaven aan dat het plan een goed voorbeeld is, hoe je er op een andere manier (crowdfunding) met vastgoed bezig kan zijn. Niet meer een groot-‐eigenaar met een pand in bezit, welke vervolgens een plan maakt en dit uitbesteed. Maar juist een project wat uitgaat van samen denken en samen doen. Het plan stond dan ook niet helemaal vast, waarbij enkel de grote lijnen waren uitgezet en elke keer stapje voor stapje werd/wordt gekeken hoe nu verder te gaan. Vaak zie je dat een gemeente wil dat van tevoren alles vastligt. Echter zorgde het draagvlak, wat de crowdfunding campagne met zich mee bracht, er juist voor dat de gemeente zich hierin ook soepel ging opstellen. Vanuit de initiatiefnemer gaan geregeld nieuwsbrieven naar diegene die hebben aangegeven hiervan op de hoogte gehouden te worden. Echter krijgen de financiers die geïnvesteerd hebben wel wat extra aandacht, waarbij meer updates worden gegeven en meer inside-‐information betreffende het project. Het op de hoogte houden van de financiers en andere betrokkenen wordt dan ook belangrijk beschouwd voor het de implementering van crowdfunding. Aangezien er vaak vragen binnen komen over de vordering van het project heeft de initiatiefnemer ook echt het gevoel dat de financiers betrokken zijn bij de ontwikkeling van het project.
129
De ondersteuning die werd geboden door de intermediair (crowdaboutnow) bestond veelal het advies geven betreffende het opstellen van de campagne. Hoe moet het verhaal er uit zien, wat voor rente moet er gevraagd worden en wat wordt bijvoorbeeld de looptijd van de campagne. Daarnaast werd advies gegeven over het gebruik van social-‐media voor de marketing van je campagne. Waar de initiatiefnemer meer van had verwacht was de promotie van het project door het platform zelf. Hierbij was de verwachting dat het platform zelf over een grotere groep van financiers zou beschikken met bepaalde interesse voor specifieke projecten. Uiteraard kan een platform niet met elke project individueel actief bezig zijn met de promotie, maar was het leuk geweest als er meer investeerders vanuit het netwerk van het platform waren gekomen. Nu is er slechts een enkeling via het platform bij het project terecht gekomen. De initiatiefnemer gaf aan dat een platform voor vastgoed hierbij zou kunnen helpen, juist ook omdat het zich richt om een specifieke doelgroep/sector. Mensen die daar geïnteresseerd in zijn, zullen dan waarschijnlijk vaker op het platform kijken of er nog leuke projecten zijn om in te investeren. Vastgoed heeft een pré ten opzichte van andere projecten aangezien het tastbaar is. Mensen kunnen het bezoeken en zien daadwerkelijk waar ze in geïnvesteerd hebben, dat kan prettig zijn. Daarnaast heeft men bij vastgoed te maken met een bepaald onderpand, waardoor bij een redelijk rendement het investeren in vastgoed al vrij snel aantrekkelijk is. De geïnterviewde gaf aan de meeste kans van slagen te achten bij unieke en bijzondere projecten. Hierbij kan de aantrekkelijkheid of bijzonderheid van een project al een bepaald aantal mensen mobiliseren om te investeren. Echter doet het rendement (zie het platform: Geldvoorelkaar) ook zeker wat met financiers, waardoor het een goede afweging tussen beide zal moeten zijn. Hierbij zal men waarschijnlijk meer rendement moeten bieden voor een vervallen pand langs de snelweg, dan wanneer je iets unieks en bijzonders wilt realiseren. Echter zou crowdfunding zelfs bij doorsneeprojecten gebruikt kunnen worden. Afhankelijk van de wijze hoe het instrument gestructureerd wordt kan het worden gezien als eigen vermogen, waardoor het gebruikt kan worden als hefboom om een andere financiering te krijgen. Hierbij kan het gaan om het draagvlak of de extra financiering die wordt aangeleverd. Echter zijn er wel twijfels over de hoge rente percentages, van bijvoorbeeld Geldvoorelkaar (9-‐10%), die worden geboden. De initiatiefnemer kan zich niet voorstellen dat projecten met dit soort rendement gefinancierd kunnen worden, tenzij dit als hefboom gebruikt wordt voor een andere financiering bij bijvoorbeeld een bank.
130
De screening van het platform was niet heel streng. Aangezien de Sodafabriek als coöperatie een nieuw bedrijf is werd gevraagd om een aanbeveling, welke door het architectenbureau Restauro verstrekt is. Daarnaast moesten alle officiële stukken opgestuurd worden van de belastingdienst, de KvK, de statuten e.a, zodat gecheckt kon worden of het bedrijf gezond was. Hierbij werd aangegeven dat de screening niet al te grondig was, waarbij bijvoorbeeld niet eens gekeken is of het bedrijf Restauro architecten wel gezond was. Daarnaast is er bijvoorbeeld ook niet gevraagd naar een bouwvergunning, bestemmingswijziging en andere relevante zaken. Crowdaboutnow brengt enkel vraag en aanbod bij elkaar. Hierbij is het aan de financiers zelf om bijvoorbeeld de haalbaarheid van het project waarin zij investeren te beoordelen. Het is aan de initiatiefnemers om de financiers te overtuigen en goede informatie te geven en aan de financiers om hier bijvoorbeeld vragen over te stellen. Het wordt neergezet als een sociaal project, waarbij financiers dus zelf op onderzoek moeten. De initiatiefnemer ‘Restauro’ staat voor dit project ook niet garant, dus indien de Sodafabriek het niet terug kan betalen kunnen financiers hun geld niet bij Restauro als initiatiefnemer opeisen. Over het algemeen is het gebruik van crowdfunding erg goed bevallen. Juist aangezien het een hele nieuwe wereld was om eens in te kijken en het veel positieve reacties heeft oplevert, wat zorgde voor extra energie binnen het bedrijf. Wat wel tegenviel was de hoeveelheid tijd (en daarmee de kosten) die de campagne in beslag nam. Hierbij is er één iemand binnen Restauro bijna fulltime bezig geweest gedurende de gehele campagne. Echter is dit natuurlijk niet voor niets, aangezien er veel meer uit is gehaald dan enkel het verkrijgen van een financiering. Met name het vergroten van de naamsbekendheid van het project. Echter zal er bij een volgend project wel goed de afweging gemaakt worden tussen de tijd die er in gestoken moet worden en de financiële middelen die het oplevert. Een van de redenen die gegeven voor de hoeveelheid tijd, was het feit dat de community nog helemaal moest worden opgezet bij aanvang van de campagne. Waarschijnlijk was het beter geweest om de campagne te starten vanuit een reeds bestaande community. Juist ook aangezien er dan direct al een grote groep betrokkenen benaderd kan worden die kunnen zorgen voor een vliegende van het financieringstraject. Daarnaast wordt verwacht, dat het geboden rendement tevens een rol kan spelen in de tijd die er in een campagne gestoken moet worden door de initiatiefnemer. Hierbij werden projecten aangehaald van het platform Geldvoorelkaar, waar doorgaans hoge (9-‐10%) rentepercentages worden geboden.
131
Waarschijnlijk heeft Geldvoorelkaar een groot netwerk, aangezien mensen hier gewoon een hoog rendement willen hebben. In het geval van de Sodafabriek was dit veel meer een sociaal rendement (4%), daar een hoger rendement ook simpelweg niet haalbaar was geweest. Hierdoor doe je veel meer een beroep op de sympathie van de financiers. Hierbij speelt de gun factor een belangrijke rol en gaat om mensen die het leuk vinden dat bepaalde projecten gerealiseerd kunnen worden. De initiatiefnemer verwacht dat de financiers van de Sodafabriek veelal hebben geïnvesteerd in het project vanwege de sympathie voor het plan of de initiatiefnemer. Veel mensen vanuit de restauratiewereld gaven aan het crowdfunding principe zeer interessant te vinden voor vastgoed, met name het monumentaal vastgoed en bijvoorbeeld herbestemming. Juist bij restauratie-‐ en herbestemmingsprojecten zijn banken heel terughoudend en zou dit het “ei van Columbus” kunnen zijn. Tevens omdat bij veel van dit soort projecten veel steun nodig is en crowdfunding een belangrijk rol kan spelen in het creëren van dit draagvlak. De tijd die in een campagne gestoken moet worden werd toch wel gezien als een grote belemmering. Daarnaast moet informatie zorgvuldig worden opgesteld, op zo’n manier dat het tevens voor niet-‐financiële instellingen goed leesbaar is. Waarschijnlijk is men hier vaak meer tijd aan kwijt. Daarnaast moet je een project hebben, waarbij je durft om mensen te betrekken, aangezien de financiers toch een bepaalde manier van betrokkenheid willen hebben. Hierdoor is het belangrijk dat je transparant bent en openheid van zaken geeft, waarbij je openstaat voor vragen en dergelijke. Vandaar dat het ook niet voor iedereen geschikt zal zijn, dit hangt in zekere mate ook af van de houding van de initiatiefnemer. Vastgoed heeft de naam waardevast te zijn, maar inmiddels is wel gebleken dat dit niet zo is. Wanneer dit nog verder in zou storten, kan dit ervoor zorgen dat financieringen niet terugbetaald kunnen worden. Op deze manier verlies je ook het onderpand. Wanneer een project verkocht wordt en daarmee niet de schuld afbetaald kan worden en dit gebeurt bij een aantal projecten, kan dit zorgen voor negatieve spiraal. Hetgeen uiteindelijk kan leiden dat mensen niet meer in dergelijke vastgoed campagnes willen investeren.
132
Het schooltje van Dik Trom – Stella van Heezik (Stadsherstel) De crowdfunding campagne betreft de restauratie van het schoolgebouw waar schoolmeester Kievit in 1890 zijn eerst Dik Trom boek schreef. Voor dit gebouw, wat in het bezit is van Stadsherstel, was in totaal €600.000 nodig. Het feit dat de sloopvergunning reeds was verleend, gaf aan dat de nood voor de financiering in dit geval hoog was. Het totale bedrag zou worden gebruikt voor de restauratie van het gebouw, waarna het een maatschappelijke functie moest krijgen in de vorm van een kinderboekenmuseum. Het bedrag is grotendeels gefinancierd middels eigen vermogen, sponsoring, subsidies en een laagrentende lening bij het restauratiefonds. Om de financiering sluitend te maken was nog eens €40.000, waarvoor een crowdfunding campagne werd opgezet. Hierbij werd gebruik gemaakt van reward-‐crowdfunding, waarbij financiers als tegenprestatie voor hun inleg een materiële beloning kregen, zoals: een eervolle vermelding, toegangskaarten voor het museum of jaarlidmaatschap voor ‘de vrienden van Stadsherstel’. Dit betreft een grote groep liefhebbers van monumentaal gebouwd erfgoed die als ambassadeur en schenker een belangrijke rol spelen voor Stadsherstel in de aankoop of restauratie van panden in Amsterdam en omstreken (Stadsherstel.nl). De belangrijkste reden voor het gebruik van crowdfunding was, dat er in eerste instantie niet genoeg geld via de fondsen en subsidiegevers kon worden opgehaald. Aangezien veel mensen bekend zijn met het personage Dik Trom en het project een hoog knuffelgehalte heeft is daarom een beroep gedaan op het publiek voor een financiering. “Wanneer we met z’n allen vinden dat cultureel erfgoed bewaard moet blijven, laten we er dan ook met z’n allen wat voor geven” ligt Stella van Heezik haar keuze voor het instrument toe. Daarnaast kan een crowdfunding campagne bijdragen aan de bekendheid van het gebouw en kon middels het gebruik van crowdfunding draagvlak worden aangetoond aan bepaalde fondsen die zich richten op het behoud van cultureel erfgoed. Naast de financiële middelen kwam naar voren, dat het concept meer heeft opgeleverd voor het project en voor Stadsherstel als initiatiefnemer. Zo doneerde het Prins Bernhard Cultuurfonds nogmaals €10.000, welke was toegezegd bij het succesvol bereiken van het doelbedrag voor de crowdfunding campagne. Naast het feit, dat de crowdfunding campagne er mede voor gezorgd heeft dat het schooltje van Dik Trom uiteindelijk niet gesloopt hoefde te worden, de sloopvergunning was immers reed verleend, leverde de campagne tevens een grote mate van goodwill op bij de financiers. Dit resulteerde onder andere in een goedkope
133
schilder voor het project, ruim 800 leesboeken, 100 schoolboeken en verscheidene schoolspullen die gebruikt konden worden voor de latere functie van kinderboekenmuseum. Mede door het gebruik van crowdfunding, ontving Stadsherstel het jaarlijkse Restauratiefonds-‐compliment in 2012. Daarnaast heeft de crowdfunding campagne, een bijdrage geleverd in het onder de aandacht brengen van het schooltje bij een groot publiek. Doordat financiers vanaf een bijdrage van 50 euro als tegenprestatie een vriendenlidmaatschap voor een jaar kregen voor de vrienden van Stadsherstel, leverde dit bovendien veel nieuwe leden op voor de organisatie. Des te meer aangezien 17 procent van deze mensen besloot om hierna door te gaan met het lidmaatschap. Gedurende de campagne is er geen behoefte getoond vanuit de financiers om een bijdrage te leveren voor de planuitwerking. Aangezien het restauratie plan voor het museum al volledig af was, was hier dan ook geen mogelijkheid voor. Wel overweegt Stadsherstel een volgend initiatief met crowdfunding, waarbij financiers de huur voor hun eigen ruimte kunnen financieren middels crowdfunding en zo zelf kunnen bepalen wat voor functies de ruimte krijgt. Aangezien de stichting van het museum zelf ook geld inzamelde was afgesproken dat Stadsherstel niet actief geld op zou gaan halen in de omgeving van het museum. Dit resulteerde in het feit dat het merendeel van het geld wat is opgehaald met de campagne kwam vanuit het eigen netwerk van Stadsherstel. Het feit dat dat Stadsherstel niet actief betrokken is geweest in de nabije omgeving, kan volgens de initiatiefnemer mede een reden zijn waarom er niet echt een community rondom het plan ontstond. Wel was er een eigen Facebook met updates en werden mensen uitgenodigd voor open dagen, maar onderling was er vrijwel geen contact. Voor het project is er voor gekozen om geen gebruik te maken van een intermediair (platform), maar is er zelf een website gemaakt waar de financiers een financiële bijdrage konden leveren. Hiervoor is gekozen, aangezien er ten tijde van het project nog geen platforms waren die goed aansloten bij dit project. Het is de bedoeling dat er in de nabije toekomst een eigen platform van Stadsherstel komt. Hier moeten doorlopend meerdere projecten op komen te staan waar mensen in kunnen investeren/doneren. Overwogen wordt om hier ook andere vormen van crowdfunding (debt-‐crowdfunding en equity-‐based crowdfunding) toe te passen. Het wordt daarentegen niet uitgesloten, dat Stadsherstel
134
gebruik zal maken van andere platforms voor de crowdfunding van hun gebouwen. Hierbij werd dan ook aangegeven, dat een crowdfunding platform specifiek van vastgoed wenselijk is, echter moet dit platform wel passen en aansluiten bij de projecten van stadsherstel (het behoud van monumenten en beeldbepalende panden). Aangegeven werd, dat een platform verscheidene voordelen kan hebben ten opzichte van een eigen website voor de campagne. Zo zou het platform een rol kunnen spelen in het creëren van een community en het kweken van vertrouwen tussen de initiatiefnemer en de financiers. Tevens weten potentiële investeerders via een platform waarschijnlijk gemakkelijker de projecten te vinden en werd aangegeven dat mensen waarschijnlijk eerder geven aan projecten op een platform, dan aan initiatiefnemers met een eigen website voor hun campagne. Stadsherstel is gedurende de campagne zelf actief betrokken geweest bij het werven van financiers en het onder de aandacht brengen van de campagne. Door de initiatiefnemer werd ook aangegeven dat deze actieve houding belangrijk is voor het slagen van een crowdfunding project. Een eigen Facebook pagina, updates op de website van Stadsherstel, een artikel in de Telegraaf, een blog met de voortgang van het project en uitnodigingen voor open dagen, zijn allen voorbeelden die Stadsherstel heeft gebruikt om financiers aan te trekken en op de hoogte te houden van plan. Hierbij werd wel aangegeven dat de crowdfunding campagne meer tijd in de beslag nam dan vooraf was verwacht. Een van de redenen die hiervoor werd gegeven wat het feit dat ze gebruik hebben gemaakt van een eigen website in plaats van een bestaand platform, hierdoor moest meer tijd gestoken worden in het verspreiden van het plan en het interesseren van de financiers. De ervaringen met het concept crowdfunding waren zeer positief, waarbij werd aangegeven dat er werd overwogen om het bij een volgend project wederom in te zetten. Hierbij werd aangegeven dat het veelal om kleinere projecten zal gaan, die passen bij Stadsherstel. Hierbij behoren ook de vormen van crowdfunding met een financiële tegenprestatie tot de mogelijkheid. De projecten die het meest kans van slagen hebben volgens de initiatiefnemer zijn diegene met een uniek verhaal. Potentiële financiers moeten zich aangesproken voelen, waardoor het op een leuke manier gebracht moet worden. Dit geldt zeker voor een dergelijk project als het schooltje van Dik Trom, waarbij de financiers met name participeren vanwege de sympathie voor het plan of de initiatiefnemer. Daarnaast biedt het mogelijkheden voor
135
grote projecten met veel rendement, waardoor financiële vormen van crowdfunding ook goed toegepast kunnen worden. Door een beroep te doen om het publiek, kunnen project worden gefinancierd die anders totaal niet haalbaar zouden zijn. Hierbij kan het publiek een bepaald draagvlak aantonen wat bijvoorbeeld banken niet zouden zien. Het is dan wel belangrijk dat de initiatiefnemer betrokken is bij de campagne en de financiers op de hoogte houdt van eventuele ontwikkeling. Daarnaast moet men als initiatiefnemer een transparant hebben gedurende het proces. Hierbij moet het duidelijk zijn voor de financiers waar het geld voor wordt gebruikt en bijvoorbeeld hoeveel geld er al binnen is. Financiers willen weten waar hun geld aan besteed wordt, anders geven deze financiers simpelweg niet.
Bouwaandeel – Laurens IJsselmuiden Bouwaandeel is een crowdfunding platform wat zich specifiek wil gaan richten op vastgoedprojecten. Momenteel zit het platform in de ontwikkelingsfase. Het idee voor het platform ontstond vanuit de ergernis dat vele projecten met potentie simpelweg hun financiering niet rond konden krijgen via de traditionele wegen. Daarentegen stond dat het spaargeld van de Nederlandse bevolking alsmaar is gestegen, waardoor de vraag ontstond of deze personen niet het vastgoed konden gaan financieren. Zo ontstond in 2013 het idee om een crowdfunding platform op te richten om zo initiatiefnemers voor vastgoedontwikkeling en financiers vanuit het publiek met elkaar in contact te brengen. Hierbij willen ze crowdfunding toegankelijk maken voor de kleinere beleggers, waarbij men reeds vanaf bedragen rond de €100-‐€500 in kan stappen. Bouwaandeel wil gaan werken met debt-‐crowdfunding, waarbij financiers hun geld ter beschikking stellen tegen een commercieel marktwaardig rendement. Hierbij wil het platform financiers de mogelijkheid geven om vanaf een klein bedrag en tegen een goed rendement in vastgoed te kunnen investeren. Hierbij werd wel aangegeven dat banken waarschijnlijk lagere rentes konden bieden, waardoor crowdfunding over het algemeen duurder uit zou vallen. Echter investeren banken nu vrijwel niet in de vastgoedsector, waardoor Bouwaandeel daarvan wil profiteren. Ze hopen dan ook als eerste crowdfunding platform voor vastgoed een vliegende start te maken. De reden dat er is is gekozen voor debt-‐crowdfunding, en daarmee een vorm met een financiële beloning, komt mede voort uit het feit dat ze voor financiers ook een interessant platform willen creëren met goede rendementen. De equity crowdfunding is ook overwogen, maar het nadeel is dat deze vorm
136
in de huidige regelgeving nog beperkt wordt door maximaal 100 financiers (aandeelhouders). Aangezien vastgoed uitgaat van grote bedragen, zou bij een project van €1.000.000 minimaal €10.000 per investeerder ingelegd moeten worden. Juist omdat Bouwaandeel ook voor kleinere beleggers (financiers) interessant wilde zijn, is hiervan afgezien. Bouwaandeel wil zich specifiek richten op projecten die een sterke binding hebben met de buurt. Zij verwacht ook dat projecten met een lokaal karakter een grote kans van slagen hebben. Hier moet het gaan om courante vastgoedontwikkelingen, waar op een bepaalde manier vraag naar is. Projecten met een vorm van draagvlak die commercieel interessant kunnen zijn. Bij elk project zal afzonderlijk worden gekeken of deze wel of niet in de visie van het platform past door een panel van experts welke aan Bouwaandeel verbonden is. Het maximale bedrag voor de crowdfunding projecten is gesteld op €2.500.000. Hiervoor is mede gekozen vanwege het feit dat prospectussen, die moeten worden opgesteld voor dergelijke projecten, vrijgesteld zijn van een goedkeuring van de AFM. Het platform biedt wel de mogelijkheid aan initiatiefnemers om andere vormen van kapitaal (vreemd vermogen) te gebruiken naast crowdfunding. Daarnaast zijn de initiatiefnemers verplicht om een zeker percentage eigen vermogen in te brengen. Hierdoor neemt de initiatiefnemer zelf ook risico’s op zich, wat bepaalde zekerheden creëert voor financiers. Daarnaast zorgt dit eigen vermogen ervoor dat de crowdfunding campagne niet op nul begint, maar reeds een stuk onderweg is. Het proces van bouwaandeel begint met een initiatiefnemer die een plan ontwikkelt en vervolgens aanlevert bij het platform. Hierbij gaat het om projecten met een definitief ontwerp (DO-‐fase), waarbij het plan zich in een dusdanige staat verkeert dat er direct begonnen kan worden met de realisatie van het project. Hierbij moet het project dus passen binnen het bestemmingsplan en moet een (voorlopige) bouwvergunning reeds vergeven zijn. Wanneer het project is aangeleverd aan het platform voert deze allereerst de screening uit, eerder genoemde zekerheden worden hierin meegenomen. Daarnaast wordt gekeken naar de voorlopige financiële haalbaarheid en of het project past in de visie van Bouwaandeel. Als tweede onderdeel van de screening wordt het project voorgelegd aan een onafhankelijk Raad van Advies die betrokken is bij het platform. Deze Raad van Advies bestaat uit een kleine groep personen die over de kwaliteiten beschikken om planmatig en financieel de haalbaarheid van het plan te beoordelen. Vervolgens wordt het rapport teruggekoppeld aan het platform, die dit weer voorlegt aan de initiatiefnemer. Afhankelijk van de resultaten van
137
het rapport moet het project worden aangepast alvorens het een definitieve goedkeuring krijgt om op het platform geplaatst te worden. Het gehele screeningsproces van projecten zal dus binnen het platform blijven en hier zullen geen externe partijen voor gebruikt worden. Wanneer het project door deze screening komt, krijgen de financiers de mogelijkheid om in het project te investeren. Gedurende de campagne wordt het geld ondergebracht bij een stichting derdengelden. In het geval een project geen financiering krijgt zal het geld teruggestort worden aan de financiers. Verwacht wordt dat het rendement als een belangrijk motief geldt voor financiers om te investeren. Daarnaast speelt het sociale rendement ook een belangrijk rol. Het platform biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om met kleine bedragen direct te kunnen investeren in ontwikkeling die de eigen leefomgeving kunnen verbeteren. Juist de sociale redenen hierachter kunnen belangrijk zijn in de keuze om ergens wel of niet in te investeren. Vandaar dat de beslissing om te investeren veelal een optelsom zal zijn van financieel rendement enerzijds en het sociale rendement anderzijds. Gedurende de gehele campagne moet het mogelijk worden voor de financiers en initiatiefnemers om met elkaar te communiceren. Hierbij zal er geen direct contact zijn tussen financiers en initiatiefnemers, maar worden de vragen doorgespeeld door het platform. Er bestaan voor de financiers geen mogelijkheden om invloed uit te oefenen op het ontwerp. Als reden hiervoor werd gegeven, dat het project in een DO-‐fase wordt aangeleverd bij het platform, waardoor aanpassingen lastig te verwezenlijken zijn. Wel wil Bouwaandeel een platform bieden waar financiers op de hoogte gehouden kunnen worden van de ontwikkelingen en waar zij tevens feedback kunnen leveren op de ontwikkelingen of het project zelf. Hierbij is het nog niet geheel duidelijk of dit communicatieplatform via Bouwaandeel zelf wordt aangeboden, of dat hier gebruik wordt gemaakt van andere sociale media, zoals bijvoorbeeld Facebook. Het creëren van een community rondom een plan wordt gezien als een succesfactor van een crowdfunding campagne. Deze community creëert draagvlak voor de lokale projecten. Het draagvlak zelf kan ook gezien worden als een succesfactor, aangezien de mate van interesse van de crowd kan illustreren in hoeverre projecten daadwerkelijk interessant zijn. Daarnaast speelt het vertrouwen tussen initiatiefnemer en financier een belangrijke rol, waarbij een trackrecord van succesvolle projecten bijvoorbeeld een bijdrage kan leveren. Een
138
transparante werkwijze kan tevens bijdragen aan het creëren van vertrouwen. Bouwaandeel wil dan ook dat initiatiefnemers zichzelf zo transparant mogelijk presenteren. Hierbij moet openheid worden geven in wie zij zijn, wat voor projecten ze in het verleden hebben uitgevoerd en waarvoor het geld besteed gaat worden. Daarnaast wil Bouwaandeel zelf een rol spelen in het creëren van vertrouwen, door de intensieve screening van de projecten. Het platform heeft baat bij de ontwikkeling van succesvolle projecten. Enerzijds vanwege een succes-‐fee bij het volledig financieren van een project via het platform. Daarnaast hebben succesvolle projecten volgens het platform een positieve werking op toekomstige projecten. Naast een financiering kan crowdfunding tevens een rol spelen in de binding met toekomstige klanten. Juist aangezien het platform zich focust op projecten met sterke binding met de buurt, kunnen initiatiefnemers van dergelijke projecten middels de crowdfunding campagne reeds in contact komen met toekomstige gebruikers. Gevraagd naar de problemen die het platform voorziet met crowdfunding voor vastgoed, kwamen twee zaken vooral naar voren. Allereerst gaan er grote bedragen om in de vastgoedsector, waardoor het gemiddelde doelbedrag van een crowdfunding campagne voor vastgoed naar alle waarschijnlijk hoger zullen liggen dan die van andere campagnes. Hierdoor zullen er over het algemeen meer financiers nodig zijn, waardoor het totale bedrag lastiger bij elkaar te krijgen is. Vandaar dat het platform zich dan ook vooral richt op de middelkleine vastgoedondernemingen en niet zozeer de echte grote projecten. Hier liggen volgens het platform dan ook de grootste kansen. Daarnaast kampt de vastgoedsector nog steeds met een slecht imago. Door middel van o.a. een transparante werkwijze, een goede screening en een voorlichting met betrekking tot het investeren in vastgoed, wil Bouwaandeel proberen om het investeren in vastgoed toch weer aantrekkelijk te maken.
SamenInGeld – Gijs van der Woude Het platform SamenInGeld is ontstaan vanuit de behoefte aan hypotheken voor de aankoop, herfinanciering of renovatie van panden voor de particuliere verhuur. Een van de oprichters van SamenInGeld was werkzaam als hypotheekadviseur en merkte dat steeds meer hypotheekadviseurs hun cliënten minder goed konden bedienen. Dit aangezien banken steeds minder hypotheken gingen verstrekken. SamenInGeld brengt twee partij bij elkaar, namelijk: mensen die onroerend goed willen verwerven voor particuliere verhuur en aan de
139
andere kant financiers vanuit de crowd, die een hoger rendement willen dan momenteel bij de bank. Er is op dit moment zeer veel geld in de markt en de spaarrente is laag. Dit biedt mogelijkheden om op deze manier geld bij het publiek vandaan te halen voor de financiering van hypotheken. Het platform zelf is klaar om te starten, maar is momenteel bezig om een vergunning te verkrijgen bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Allereerste was er een verzoek gedaan bij de AFM om als bemiddelaar op te treden, waardoor enkel een ontheffing nodig was op het Wet Financieel Toezicht (Wft). Echter werd een hypotheek beschouwd als een te complex product waardoor SamenInGeld een vergunning moest aanvragen als kredietaanbieder. Het platform gaat enkel gebruik maken van een leningsvorm, hierbij bestaan ook geen mogelijkheden voor andere tegenprestaties. Het is puur het creëren van een win-‐win situatie, namelijk: enerzijds het verstrekken van een hypotheek en anderzijds het verkrijgen van een goed rendement. Gedurende het gehele proces zijn er ook geen mogelijkheden voor financiers om op een andere manier een bijdrage te leveren aan het project. Projecten zullen voor minimaal 20 procent worden gefinancierd met eigen vermogen van de initiatiefnemer (hypotheeknemer). Het overige gedeelte zal worden opgehaald middels crowdfunding. In het gehele systeem komen dus geen andere financiële instellingen voor. Dit komt mede voort uit het feit dat SamenInGeld het eerste recht van hypotheek wil voor de financiers. Hierdoor kon een financiële instelling als een bank niet betrokken worden in het proces, aangezien deze veelal het eerste recht op hypotheek willen wanneer deze meefinancieren. Dit houdt dus in dat al het onroerend goed wat op het platform wordt aangeboden hypotheekvrij dient te zijn. Alleen wanneer onroerend goed hypotheek vrij is kan het platform de financiers een goede zekerheid bieden in de vorm van het eerste recht op hypotheek. SamenInGeld wil de mogelijkheid bieden voor voor financiers, om reeds met kleine bedragen te kunnen participeren in vastgoed. Het minimale inleg bedrag voor financiers is hierbij €500. Belangrijk punt is, dat alle verdiensten van het platform worden opgehaald bij de initiatiefnemer van een campagne, middels een fee bij het succesvol afronden een project en onderzoekskosten voor de hypotheekaanvraag. Sommige platforms werken met
140
een constructie, waarbij per ingelegd bedrag van de financier een percentage als fee naar het platform gaat. Het proces gaat als volgt. Iemand wil een pand kopen, weet welke pand hij wil en komt erachter dat dit via SamenInGeld kan. SamenInGeld verwijst deze persoon vervolgens door naar een hypotheekadviseur of deze wordt door de initiatiefnemer zelf aangedragen waarna deze hypotheekadviseur samen met de initiatiefnemer een aanvraag indient bij SamenInGeld. Hierbij gaat het op een zelfde manier, als de huidige procedure bij bijvoorbeeld een bank. De hypotheekadviseur krijgt van SamenInGeld een lijst waaruit het dossier moet bestaan wat gebruikt wordt voor de screening van de aanvraag. Hierbij gaat het onder andere om een taxatie welke door een aan SamenInGeld gelieerde taxateur wordt uitgevoerd om zo vriendjespolitiek te voorkomen. Bij de taxatiewaarde wordt gekeken naar de waarde van het onroerend goed in een verhuurde staat. Op deze manier wordt voorkomen dat er geflatteerd wordt met de leegstandswaarde, aangezien een verhuurder in veel gevallen de huurders er niet uit zal krijgen. De leegstandswaarde is immers hoger, aangezien de verhuurder dan meer vrijheid heeft wat er met pand gedaan wordt. Wanneer een dossier wordt aanlevert betaald men €1000 onderzoekskosten: Bij een succesvolle campagne wordt dit in minderring gebracht op de fee die wordt berekent. Op deze manier wordt voorkomen dat het platform werk voor niks doet. Vervolgens komt de aanvraag binnen bij SamenInGeld en wanneer alles klopt, wordt dit doorgegeven aan een derde partij. Deze partij geldt als de poort voor financiers om te kunnen investeren. Dit wordt dus niet gedaan door SamenInGeld, maar door een samenwerkingspartner. Op dit moment is de screening voltooid en kan het project worden gepresenteerd aan het publiek. Wanneer een project niet volloopt is de investeerder zijn €1000 kwijt en wanneer het project wel volledig wordt gefinancierd kan men naar de notaris om het contract te ondertekenen voor het pand. SamenInGeld fungeert als de spin in het web. Het platform brengt de betrokken partijen met elkaar in contact en faciliteert het gehele proces en zorgt dat dit in goede banen wordt geleid. Het gehele proces werkt transparant, waarbij alles pas gedaan wordt wanneer het geld binnen is. Zoals gezegd moet de initiatiefnemer ten minste 20 procent van de taxatiewaarde met eigen vermogen financieren. De overige taxatiewaarde wordt verdeelt over de financiers in twee schijven, met een verschillend rendement: -‐
0–55 procent van taxatiewaarde in verhuurde staat (4,25 rente);
-‐
55–80 financiering van taxatiewaarde in verhuurde staat (6,25% rente).
141
SamenInGeld wil zorgen dat er voldoende zekerheid is. “Een rentepercentage van 11 procent (zoals bij Geldvoorelkaar) is leuk als je wilt gokken, maar biedt totaal geen zekerheid”, aldus Gijs van der Woude. Via deze constructie kan een huis 20 procent in waarde dalen alvorens de eerste groep financiers hier last van krijgt. Een andere verschil tussen de twee schijven zit in de aflossing, waarbij alleen de financiers in schijf twee een maandelijkse aflossing hoeven te betalen. Er wordt telkens een rentevaste periode van 5 jaar afgesproken, waarbij de rente wordt betaald vanuit de toekomstige huurinkomsten van het pand. Er is gedurende het gehele proces geen mogelijkheid voor directe communicatie tussen financiers en initiatiefnemer (hypotheeknemer). SamenInGeld hecht er veel waarde aan dat de financiers gedurende het gehele proces anoniem blijven. Wel krijgen de financiers een persoonlijk pagina, waarbij men kan zien hoe het met de investeringen gaat. Deze pagina biedt tevens mogelijkheden voor de initiatiefnemer om updates te geven over het project, zoals bijvoorbeeld het onderhoud. Er is dus wel een vorm van communicatie, echter is deze indirect en moet de financier het nieuws zelf ophalen. Een belangrijke motivatie voor de financiers is vanzelfsprekend dat het proces geld oplevert. Echter is de verwachting dat ook sociale aspecten een rol spelen in deze motivatie. Om deze reden wordt er ook gezocht naar projecten met een interessant en leuk verhaal. Het project moet een bepaalde vorm van sympathie op kunnen wekken bij financiers. Juist hierom worden ‘huisjesmelkers’ of eigenaren van bijvoorbeeld 20 vastgoedobjecten geweerd van het platform. Het proces is nooit 100 procent veilig, maar binnen het platform is er veel ingebouwd om te zorgen dat het voor de financier zo veilig mogelijk is. Onder andere de screening van het platform wordt strenger uitgevoerd op bepaalde zaken dan de banken dit deden. Documenten die minimaal in het aangeleverde dossier, wat gebruikt voor de screening, moeten zitten zijn: een taxatierapport, een vergunning verhuur, eventuele huuropbrengst en een rapport voor de brandveiligheid. Daarnaast wordt de initiatiefnemer zelf BKR (Bureau Krediet Registratie) gecheckt en wordt gekeken naar het inkomen van de initiatiefnemer. Dit om te voorkomende dat de huurinkomsten gebruikt worden als looninkomsten. De screening geldt als uiterste vereiste waarbij een definitieve No-‐go beslissing wordt afgegeven indien de documenten niet in orde zijn. Het is volgens SamenInGeld belangrijk dat
142
er gedurende het proces bepaalde zekerheden worden gecreëerd voor de financiers. Een goede screening vooraf en het eerste recht van hypotheek voor de financiers (onderpand) zijn hier voorbeelden van. Initiatiefnemers van een campagne krijgen de vrijheid om het verhaal van het project op een eigen manier over te brengen en zo de financiers te overtuigen om in het project te investeren. Wel denkt SamenInGeld dat het belangrijk is dat een initiatiefnemer openheid van zaken geeft, waarmee het vertrouwen tussen beide gestimuleerd kan worden. Initiatiefnemers worden geacht zelf ook actief betrokken te zijn bij de campagne. Hierbij worden initiatiefnemers gestimuleerd om te proberen een bepaald gedeelte (+/-‐ 30 procent) van het benodigde bedrag op te halen binnen het eigen netwerk. Projecten met een goede inkomstenstroom, zoals de particuliere verhuur waar het platform zich zelf op richt, worden geacht een goede kans van slagen te hebben voor het gebruik van crowdfunding. Daarnaast lijkt projectontwikkeling interessant, maar zal het rendement hierin wel belangrijk zijn. Zeker bij grote bedragen zal het lastig zijn om dit allemaal middels ‘geefgeld’ donaties ter verwerven. Een ander voorbeeld wat interessant zou kunnen zijn is de extramurale ouderenzorg. Extramurale zorg biedt ouderen de mogelijkheid om langer op zichzelf te blijven wonen in hiervoor aangepaste woningen, waarbij de benodigde zorg en verpleging thuis wordt geleverd. Dit soort projecten kunnen goed commercieel gemaakt worden en er zit tevens een goed sociaal rendement achter. Crowdfunding maakt nieuwe initiatieven veel makkelijker mogelijk. Waar banken vaak heel lang moeten wennen, is het bij een crowdfunding campagne simpelweg ja of nee. Het draagvlak van bepaalde projecten maakt dat het ene vastgoedproject wel gefinancierd kan worden en de ander niet.
Ronald Kleverlaan Over het algemeen verschilt een crowdfunding campagne voor vastgoed niet veel van alle andere campagnes. Wel is er bij vastgoedcampagnes veelal een vorm van onderpand met een bepaalde waarde, waardoor het risico voor de financiers lager kan zijn. Daarnaast heeft men bij vastgoed te maken met een fysieke locatie wat het heel concreet maakt en dus tastbaar voor de financiers. Doordat gebouwen ergens reeds honderdtallen jaren kunnen staan kan dit bijdrage aan de motivatie voor financiers om te investeren in het behoud hiervan. Daarnaast kan een locatie een rol spelen doordat mensen meer baat hebben bij bepaalde lokale ontwikkelingen, waardoor zij eerder zullen investeren.
143
Crowdfunding zou ingezet kunnen worden voor de financiering van vastgoed. Echter kan crowdfunding ook een rol spelen in het krijgen van additionele financiering. Afhankelijk van de manier hoe crowdfunding gestructureerd is, kan het gezien worden als eigen vermogen. Hierdoor zou het makkelijker kunnen zijn om een lening aan te vragen bij bijvoorbeeld een bank. Daarnaast zorgt crowdfunding voor draagvlak, doordat het aantoont dat een groep mensen interesse hebben in een bepaald project. Hierdoor kan een fonds of gemeente besluiten om (extra) te investeren in het bepaald project. Op deze manier kan crowdfunding ook ingezet worden bij hele grote projecten, ook als in het slecht een klein percentage, puur voor het draagvlak wat het aan kan tonen en de binding met potentiële eindgebruikers. Een belangrijk punt is dat de potentiële financiers reeds in een vroeg stadium bereikt moeten worden. Doordat deze in een vroeg stadium worden betrokken, draagt dit bij aan de betrokkenheid van de financiers en kunnen deze input leveren in het project. Hetgeen kan zorgen dat een project meer wordt aangepast aan de wensen van de toekomstige gebruikers. Op deze manier is de verwachting, dat dit bij bepaalde projecten kan leiden tot minder bezwaren van bijvoorbeeld omwonende. Door potentiele eindgebruikers reeds in een vroeg stadium te betrekken en mee te laten denken, wordt de gehele discussie “past het wel in buurt of omgeving” helemaal naar voren gehaald. Een ontwikkeling van een buurthuis geldt hierbij als voorbeeld. Doordat betrokkenen invloed kunnen hebben op het uiterlijk van het buurthuis en de toekomstige functie, creëert dit een bepaald draagvlak waardoor het veel sneller geaccepteerd kan worden door de buurtbewoners. Volgens Ronald Kleverlaan is het de ideale situatie wanneer een crowdfunding campagne ontstaat vanuit een community om een bepaald plan heen. Door mensen om het plan heen te verzamelen, die zich nauw betrokken voelen bij het plan, kan een crowdfunding campagne veel makkelijker van start gaan. De mensen die zich nauw betrokken voelen kunnen optreden als ambassadeurs van een project en tevens bijdrage aan het verspreiden (marketing) van een plan. Tevens zal deze groep ambassadeurs eerder geneigd zijn om het eerste gedeelte van de crowdfunding campagne te financieren door de sterke betrokkenheid. Dit kan tevens gelden als een belangrijk beslissingsmoment voor het wel of niet starten van een crowdfunding campagne. Het is belangrijk dat je als initiatiefnemer inzicht hebt in hoeveel potentiële financiers je kan bereiken. Voor een platform kan dit een screening zijn om te kijken hoe actief een initiatiefnemer is en in hoeverre hij open staat om
144
bijvoorbeeld zijn eigen netwerk te benaderen voor een plan. Hierbij werd aangemerkt dat het tevens goed kan zijn om initiatiefnemers eerst een gedeelte van de benodigde financiering uit dit eigen netwerk te laten halen alvorens de campagne wordt opengesteld aan het publiek of een bepaalde doelgroep. Dit zou kunnen worden meegenomen in het screeningsproces van een platform, aangezien het de intermediair op deze manier een goed inzicht verschaft, in hoeverre de initiatiefnemer een actieve houding inneemt of niet. Gedurende het proces is het goed om relatief open te communiceren, maar wel zodat het aansluit bij de behoefte van de financiers. Een deel van de communicatie hiervan is openbaar om zo nieuwe mensen, die nog niet hebben gefinancierd of nog niet bij het project betrokken zijn, te kunnen bereiken. Dit kan door een openbaar medium, zoals bijvoorbeeld Facebook, waar algemene updates gegeven worden over het project. Gedurende, en met name na de campagne, is het belangrijk om de mensen die wel geïnvesteerd hebben, op een aparte manier te benaderen. Deze ‘believers’ en ambassadeurs zijn diegene die het project mede mogelijk maken en moeten extra aandacht krijgen, waarbij zij zich wel iets specialer mogen voelen. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om updates over de voortgang van het project gedurende en na het financieringstraject. De persoonlijke benadering is heel belangrijk gedurende het proces. Een project op een platform plaatsen, een paar mails sturen en wachten tot het geld binnenstroomt werkt simpelweg niet. Het willekeurige een grote groep mensen benaderen zorgt voor een te lage conversie. Vandaar dat het belangrijk is om vanuit het eigen netwerk te starten. Daarnaast gelden voor een vastgoed gerelateerde campagne dezelfde zaken als andere campagnes. Hierbij gaat het om een concreet en helder verhaal en dient het transparant men zijn in het doel van de financiering, hoe ver het project inmiddels gevorderd is en bijvoorbeeld wie er reeds allemaal meedoen. Tot slot is het belangrijk dat er een verhaal achter de campagne zit (storytelling) waarmee financiers zich kunnen identificeren. Hierbij kan het gaan om bijvoorbeeld het behoud van een historisch gebouw of een initiatief voor de buurt. Een ontwikkeling, die het concept momenteel doormaakt, is dat crowdfunding steeds serieuzer wordt. Met name bedrijfsfinanciering (aandelen en leningen) is hard aan het groeien. Daarnaast wordt crowdfunding voor vastgoed in Amerika steeds populairder, waarvan verwacht wordt dat dit over zal waaien naar Europa en hiermee Nederland. Qua regelgeving gaat er ook meer duidelijkheid komen. Hierbij zullen regels beter moeten
145
worden nageleefd, wat er voor zorgt dat er steeds mee capabele mensen nodig zullen zijn om een platform te kunnen starten. Dit is goed, aangezien dit er voor zorgt dat er juist serieuzere partijen zich met het concept bezig gaan houden. De kansen worden verwacht in twee segmenten. Enerzijds zijn dit de lokale projecten met een sterke sociale kant, wat er voor zorgt dat er binding gecreëerd kan worden met de buurt of toekomstige gebruikers. Anderzijds liggen er kansen, wanneer het concept goed ingezet wordt, om het in te zetten puur vanuit het financiële rendement. Hierbij is het waarschijnlijk dan wel belangrijk dat er een constructie wordt gecreëerd, waarbij mensen makkelijk in en uit kunnen stappen en hun aandeel kunnen overdragen aan andere financiers. Verwacht wordt dat de groep mensen die geld in een project willen steken en dit er 20 jaar in willen laten zitten niet zo heel groot zal zijn. Dit resulteert wel weer in extra regelgevingen, beurssystemen e.a., maar het gaat hier om een ideaalbeeld. Hier hoeft niet mee begonnen te worden, maar dit kan een mooi streven zijn voor in de toekomst. De belangrijkste belemmering van de toepassing van crowdfunding is op dit moment het gebrek aan bruikbare cases en hiermee de bekendheid van het gebruik van crowdfunding voor vastgoed. Hierdoor moeten partijen die zich er nu mee bezig gaan houden heel hard knokken om de eerste succesvolle cases voor elkaar te krijgen. Natuurlijk kan er voor een gedeelte gekeken worden naar de toepassing van crowdfunding in andere sectoren, maar het crowdfunden voor vastgoed heeft toch weer aspecten wat het anders maakt dan andere sectoren. Daarnaast zullen de bedragen over het algemeen hoger zijn voor vastgoedcampagnes, waardoor grotere groepen nodig zullen zijn of gemiddeld hogere bedragen per financier. Daar zit weer een beperking aan, aangezien onlangs de maximale bedragen die een persoon in totaal mag inleggen zijn vastgesteld op €40.000. Deze beperking gaat wel uit van een particuliere financiering en geldt niet wanneer er gefinancierd wordt vanuit een holding of een B.V. Het gaat uiteindelijk bij vastgoed wel om grote bedragen, waardoor het niet zo is dat er even wat geld wordt gedoneerd, maar het moet wel daadwerkelijk gaan renderen. Naast het sociale rendement, speelt het financieel rendement dus ook wel een belangrijke rol. Makkelijkst hierin zou een winstdelend model zijn, waarbij iedereen die financiert een bepaald aandeel van de winsten krijgt. Wanneer we kijken naar de risico’s van crowdfunding voor vastgoed is dat op campagneniveau vooral het feit dat er iets geheel nieuws uitgelegd moet worden voor financiers om in te investeren. Vanuit een investeringsoogpunt zitten de risico’s in het feit
146
dat het gros van de mensen geen idee heeft van de potentiele rendementen. Hierdoor kan het zijn dat minder ervaren investeerders worden aangetrokken door een hoog rendement, terwijl een traditionele investeerder hier door heen zou prikken. Hier kan een belangrijke rol voor platforms liggen, alleen is het hierbij belangrijk dat je dan als platform niet enkel meer als bemiddelaar wordt gezien, maar tevens beleggingsadvies gaat geven. Wanneer er hiervoor een externe partij wordt gebruikt kan dit weer wel. Crowdfunding kan interessant zijn voor meerdere partijen. De overheid kan een ondersteunende rol spelen in het verstrekken van vergunningen en het promoten van crowdfunding als instrument om te financieren en financiering op te halen. Daarnaast kan het interessant zijn voor kleine particuliere vastgoedeigenaren, die gebruik kunnen maken van crowdfunding platformen. Tot slot kan er een interessante markt ontstaan voor particulieren, die (een gedeelte van) de financiering van hun huis via het publiek (de crowd) gaan financieren. Hier is natuurlijk vraag naar in de huidige markt, maar het is daarom des te meer belangrijk dat zoiets goed en gedegen neergezet moet worden. Ten eerste is dit juridisch lastig en daarnaast is de hypotheekrente op dit moment laag. Wanneer de financiers van een campagne dezelfde rente wordt geboden (+/-‐ 4 procent), is het nog maar de vraag of zij hiervoor te verleiden te zijn. Op dit moment is dit het meest interessant voor personen die nu geen of lastig een hypotheek krijgen (ZZP-‐ers, personen met sterk wisselende inkomens).
Mike Vermeer De huidige ‘bekende’ crowdfunding initiatieven gaan meestal als volgt. Er wordt een portaal gecreëerd met een bepaalde structuur, waarbij ideeën kunnen worden aangedragen welke vervolgens in een etalage worden gezet. Indien het idee genoeg draagvlak heeft en de funding daar is, vindt er een transactie plaats en komt er vervolgens een vorm van communicatie richting de financiers. Echter, crowdfunding voor vastgoed vergt veel meer pro-‐actieve coaching, gezien de aard van het object, de duur waarop iets gerealiseerd wordt en de complexiteit van de materie. Bij vastgoedontwikkelingen ziet men nog vaak het ‘oude denken’. Bij het oude denken gaat het om vierkante meters generen en verkopen, in plaats van dat er een bepaalde waarde wordt gecreëerd die een aantrekkingskracht kan hebben op een zekere doelgroep of investeerders. Hierbij moet van veel meer uitgegaan worden dan enkel het gebouw zelf. Volgens de geïnterviewde ligt hier dan ook de belangrijkste rol voor
147
crowdfunding. Door mensen te motiveren en te prikkelen om te investeren in een project, kun je aantonen dat er een bepaald draagvlak is. Deze mensen geloven in het project en het feit dat dit project kan renderen op de lange termijn. Dit kan ervoor zorgen dat andere partijen, zoals de eindgebruiker of een financiële instelling, hier ook in meegaan. Een voorbeeld hiervan is een project, waarbij de geïnterviewde op dit moment zelf betrokken is. Bij dit project heeft de bank ingestemd om de helft van de financiering op zich te nemen, indien de andere helft van de totale financiering zelf wordt opgehaald. Het sociale arrangement van het project gold als de belangrijkste motivatie voor deze keuze. Op deze manier kan crowdfunding dus tevens zorgen voor additionele financiering van bijvoorbeeld een bank. Enerzijds door het creëren van draagvlak, anderzijds doordat er meer vermogen wordt ingebracht. Banken raken dan ook steeds meer geïnteresseerd in het concept. Dit aangezien zij oplossingen proberen aan te dragen voor hun klanten ten aanzien van de financiering van vastgoed. Banken gaan vastgoedprojecten immers in de toekomst niet meer volledig financieren en zullen enkel garant willen staan voor een gedeelte van de financiering. Vandaar dat banken op zoek zijn naar instrumenten die een oplossing kunnen bieden voor het andere gedeelte van de financiering. Hierbij moet het concept crowdfunding zich in de vastgoedsector nog wel eerst bewijzen, waardoor het wachten is op de eerste succesvolle projecten. Naast het creëren van draagvlak kan crowdfunding er tevens voor zorgen dat de financiers ambassadeurs worden van een project. Hierbij gaat het om financiers die een hoge mate van betrokkenheid vertonen bij het plan, doordat zij bijvoorbeeld zelf baat hebben (financieel of sociaal) bij de ontwikkeling van het project. Deze ambassadeurs kunnen door hun hoge mate van betrokkenheid een bijdrage leveren aan aspecten, anders dan de financiering. Hierbij zouden ze ingezet kunnen worden voor een marktonderzoek omtrent de planontwikkeling. Daarnaast kan het zorgen voor een bepaalde loyaliteit en kan de groep nieuwe kansen aandragen voor het project. Tevens kunnen ambassadeurs zorgen voor cross-‐ and upfunding. Doordat deze in een project stappen, hierin gaan geloven en vervolgens gaan praten met mensen vanuit hun eigen netwerk kunnen ze hierdoor extra financiering ophalen. Het feit dat de financiers het plan verspreiden binnen het eigen netwerk, zorgt er tevens voor dat deze bijdragen aan de promotie van het project. Volgens de geïnterviewde zijn dit allemaal spin-‐off effecten, die het nieuwe kapitaal (financiering
148
vanuit het publiek) met zich mee kan brengen. Effecten die de traditionele financiers zoals banken niet kunnen bieden. Een project wat op dit moment in ontwikkeling is, illustreerde meteen deze input die financiers kunnen leveren. Tijdens een individueel gesprek met een financier kwamen er direct relevante zaken naar voren die interessant konden zijn voor het project. Echter ontstaat hier voor crowdfunding ook direct een probleem. Aangezien het vaak gaat om veel financiers is het niet altijd mogelijk om met alle individuen een gesprek te voeren. Dit kost over het algemeen te veel tijd en daarmee ook te veel geld. Vandaar dat het belangrijk is om bij dergelijke projecten te kijken hoe deze informatie gekanaliseerd kan worden. Het gebruik van enquêtes of een digitale ideeën-‐bus werden hierbij aangedragen als eventuele oplossingen. Daarnaast kan een commissie worden samengesteld, vanuit een kleine groep ambassadeurs van het project, die de rol van het verzamelen van deze input op zich willen nemen. Aangemerkt werd dat crowdfunding niet zozeer hoeft te gaan om een openbare oproep. Volgens de geïnterviewde is het belangrijk dat er van tevoren goed gekeken wordt naar een specifieke doelgroep die belang heeft bij de ontwikkeling van het project. Op deze manier ontstaan tevens meer kansen om financiers te bereiken die zich kunnen identificeren met het plan en zich hierbij meer betrokken voelen, waardoor de kans op ambassadeurs groter is. Zonder een sociaal rendement voor de financiers verwacht de geïnterviewde dat crowdfunding niet zal slagen voor een vastgoedproject. Vandaar dat het crowdfunden voor vastgoed dan ook niet geleid zal worden door enkel het financieel rendement. Daar is het rendement waarschijnlijk ook niet goed genoeg voor. Bij een hoger rendement (> 6 procent) is het lastig om dit op een goede manier aan te bieden. Dit is het dubbele (bijna drievoudige!) van wat een bank op dit moment kan bieden, dus zal dit waarschijnlijk op een andere manier moeten worden aangeboden. Het verbinden van de mensen met een behoefte aan geld en de mensen met het geld lukt naar verwachting dan ook alleen, wanneer hier een (sociale)meerwaarde in zit. Hierbij kan het gaan om de gun-‐factor, maar ook bijvoorbeeld de wens om iets goeds te doen met je geld. Juist deze meerwaarde kan ervoor zorgen dat men genoegen neemt met een lager financieel rendement. Daarnaast is er bij crowdfunding vaak sprake van de 3 V’s: Voordeel, Voorrecht & Voorrang. Dit houdt in dat men allerlei aspecten kan inbouwen in de campagne, die als extra stimulans kunnen
149
dienen om te investeren. Hierbij kan het gaan om een bepaalde vorm van voorrecht op een bedrijfsruimte of woonruimte of het vergeven van vouchers. Belangrijk is dat dit niet te ver wordt doorgevoerd, aangezien je in zekere mate gelijke kansen wilt houden voor je financiers. De ene financier heeft immers meer financiële middelen tot zijn beschikking dan de ander. Een wat “onbetrouwbare’ overheid op het gebied van wet en regelgeving, kan gezien worden als een belemmering voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed. Regelgeving kan immers van de een op de andere dag veranderen, waardoor bepaalde aspecten niet meer opgaan en de toepassing van het concept crowdfunding beperkt kan worden. Hierdoor is het de vraag in welke mate je een business op kan zetten zonder dat de regelgeving dusdanig veranderd dat dit ten koste gaat van het proces. Daarnaast valt of staat een crowdfunding campagne met het waar kunnen maken van hetgene wat je belooft. Juist aangezien er nog weinig succesvolle projecten zijn, is iedereen voorzichtig en terughoudend. Hierdoor kan het zijn dat bepaalde kanshebbende projecten nog wachten tot het goede moment zich aanbiedt om het project te lanceren. Met name voor de eerste crowdfunding projecten zal het lastig zijn, juist omdat we nog geheel in de beginfase zitten. Tot slot is een ketting net zo sterk als de zwakste schakel. Met name met betrekking tot het crowdfunding voor vastgoed zijn er verschillende zwakke schakels waar een initiatiefnemer niet altijd invloed op kan uitoefenen, zoals bijvoorbeeld het failliet gaan van een bouwbedrijf. In principe kan bij een succesvolle inrichting van een alternatieve financiering, zoals bijvoorbeeld crowdfunding, de gehele sector weer een nieuwe impuls krijgen. Er worden op dit moment immers veel projecten in de koelkast gezet vanwege een financieringstekort, terwijl hier zeker een groot deel van erg interessant kan zijn. Op het moment dat een dergelijk concept als crowdfunding er voor kan zorgen dat sommige van deze projecten alsnog gerealiseerd kunnen worden, kan dit zorgen voor een enorme maatschappelijke spin-‐ off, losstaand van de economische voordelen. Voorbeelden hiervan zijn het terugbrengen van leegstand door herbestemming of renovaties, het creëren van werkgelegenheid (bouwers kunnen weer aan het werk) of de posities van banken weer in goede proporties brengen. Bij dat laatste gaat het om een gezonde verhouding waarbij banken nog wel steeds een rol spelen in het financieringsproces, maar een hele defensieve terughoudende rol, waarbij ze bijvoorbeeld slechts de helft van de financiering verzorgen. Hierbij kunnen
150
banken weer in een situatie komen waar ze thuis horen. Waarbij ze fungeren als sluitpost en aanvragers van krediet eerst maar eens moeten laten zien dat iets werkt en dat er voldoende animo voor is. Op deze manier kan een spin-‐off van iets kleins, namelijk crowdfunding voor vastgoed, relatief grote gevolgen met zich meebrengen. Wanneer we kijken naar de financiering van vastgoed hebben de Nederlandse banken altijd vrij veel belang en power gehad. In Amerika is dit belang aanzienlijk minder, waarbij er veel meer gebruik gemaakt wordt van private equity. De geïnterviewde verwacht, dat er op dit moment in Nederland vrijwel geen bouwprojecten meer worden gefinancierd zonder een bepaalde vorm van private equity. Dit kapitaal kan bij verschillende groepen worden opgehaald. Hierbij kan een beroep gedaan worden op bedrijven, vermogende particulieren, maar een groep die nog nauwelijks hiervoor wordt aangesproken zijn de midden-‐vermogens (€50.000 -‐ €250.000). Juist deze groep kan interessant zijn om middels het concept crowdfunding, kapitaal te verschaffen voor de financiering van vastgoed. Hetgeen wat vastgoed onderscheidt van andere crowdfunding projecten, is allereerst het feit dat vastgoed tastbaar is. Men kan het aanraken en daadwerkelijk het gebouw bezoeken waarin zij hebben geïnvesteerd. Daarnaast heeft men bij vastgoed te maken met een bepaalde vorm van onderpand. Tot slot is er de aanname dat vastgoed nu op het laagste prijsniveau zit en uit dit dal gaat klimmen, wat inhoudt dat de waarde van vastgoed weer gaat stijgen. Naast het rendement op basis van de exploitatie kan hierdoor dus ook rendement ontstaan door waardevermeerdering van het vastgoed zelf.
151
