AUTEUR: H.B. VAN DER PEET AFSUDEERCOMMISIE: DR. J.J.A.M. SMEETS IR. S.J.E. MAUSSEN MRE DRS. IR. M.I.K. LEUSSINK TECHNISCHE UNIVERSITEIT EINDHOVEN

   

 

                                                             

2  

           

                              AUTEUR:  H.B.  VAN  DER  PEET   AFSUDEERCOMMISIE:    DR.  J.J.A.M.  SMEETS   IR.  S.J.E.  MAUSSEN  MRE     DRS.  IR.  M.I.K.  LEUSSINK   TECHNISCHE  UNIVERSITEIT  EINDHOVEN   MASTERSCRIPTIE:  REAL  ESTATE  MANAGEMENT  &  DEVELOPMENT     14  OKTOBER  2014  

   

3  

 

   

4  

Samenvatting     Mede  door  de  crisis  is  het  financieren  van  vastgoed  onder  druk  komen  te  staan.  Hierdoor  is   het   belangrijk   om   naar   alternatieve   financieringsmogelijkheden   te   kijken.   Crowdfunding   geldt   als   één   van   deze   alternatieven.   In   dit   onderzoek   wordt   gekeken   of   crowdfunding   als   alternatieve   financieringsmethode   zou   kunnen   worden   ingezet   in   het   vastgoedproces.   De   centrale  onderzoeksvraag  hierbij  luidt:     In  welke  mate  kan  crowdfunding  worden  ingezet  in  het  vastgoedproces  en  hoe  kan  dit   worden  toegepast?     Om   de   centrale   hoofdvraag   te   kunnen   beantwoorden   is   een   theorie-­‐   en   praktijkonderzoek   uitgevoerd.   Het   theoretische   gedeelte   wordt   uitgevoerd   aan   de   hand   van   de   volgende   deelvragen:   1. Hoe  werkt  het  concept  crowdfunding?   2. Hoe  werkt  het  vastgoedproces?   3. Hoe  kan  crowdfunding  worden  toegepast  in  het  vastgoedproces?   Het   gehele   onderzoek   heeft   als   doel   om   kennis   te   vergaren   over   de   toepassingsmogelijkheden  van  crowdfunding  in  het  vastgoedproces.     Crowdfunding   Bij   crowdfunding   wordt   een   beroep   gedaan   op   het   publiek   voor   de   financiering   van   een   project.  In  plaats  van  één  grote  financier  wordt  nu  gebruik  gemaakt  van  een  groep  kleinere   financiers.  De  definitie  die  is  aangehouden  in  dit  onderzoek  is  als  volgt:     Een   collectieve   inspanning   –   veelal   via   het   internet   –   van   een   ongedefinieerd   netwerk   van   mensen  voor  het  verstrekken  van  financiële  middelen,  om  zo  een  doorgaans  vooraf  bepaald   doelbedrag  te  realiseren,  in  ruil  voor  een  financiële  en/of  een  (im)materiële  beloning.     In  dit  onderzoek  is  onderscheid  gemaakt  in  vier  verschillende  vormen  van  crowdfunding:   Donation-­‐based   crowdfunding:   verstrekken   van   geld,   waarbij   de   primaire   incentive   immaterieel  is,  zoals  het  verkrijgen  van  een  goed  gevoel;  

   

5  

Reward-­‐based   crowdfunding:     verstrekken  van  geld,  waarbij  een  materiële  beloning  in  het   verschiet  ligt  die  als  extra  stimulans  moet  dienen  om  te  financieren;   Debt-­‐crowdfunding:  het  verstrekken  van  geld  middels  een  lening;   Equity-­‐based  crowdfunding:  het   verstrekken   van   geld   en   daar   zeggenschap   in   een   bedrijf   of   project  voor  terug  krijgen.     Voor  het  crowdfundingsproces  zijn  er  drie  verschillende  partijen  te  onderscheiden:   Initiatiefnemer:  persoon  of  bedrijf  die  het  initiatief  neemt  voor  de  crowdfunding  campagne;   Financier:  de  persoon  die  het  project  steunt  middels  een  financiële  bijdrage;   Intermediair:  fungeert  als  tussenpersoon  voor  de  financier  en  initiatiefnemer.     Het   crowdfundingsproces   kan   globaal   worden   onderverdeeld   in   drie   fases,   namelijk:   de   pré-­‐ financieringsfase,  de  financieringsfase  en  de  post-­‐financieringsfase.     De  pré-­‐financieringsfase  is  de  gehele  fase  voordat  er  daadwerkelijk  begonnen  wordt  met  het   financieringstraject.  In  deze  fase  wordt  het  idee  door  de  initiatiefnemer  uitgewerkt  waarbij   wordt   bepaald   wat   het   doelbedrag   moet   worden   en   waarvoor   de   financiering   wordt   gebruikt.   In   deze   fase   is   het   belangrijk   dat   de   initiatiefnemer   alvast   begint   met   het   mobiliseren   van   mensen   rondom   het   project.   Hierdoor   kan   het   financieringstraject   makkelijker  van  start  gaan.  Veelal  gaat  het  hier  om  mensen  die  dicht  bij  het  initiatief  of  de   initiatiefnemer   staan   (bijvoorbeeld   familie   en   vrienden)   en   die   in   vergelijking   met   andere   financiers  eerder  in  staat  zijn  om  reeds  een  deel  te  financieren.     De   financieringsfase   is   de   fase   waarin   het   plan   wordt   voorgelegd   aan   de   financiers   en   waarbij   deze   de   mogelijkheid   krijgen   om   financiële   middelen   te   verstrekken.   Het   financieringstraject  van  een  succesvolle  campagne  kent  drie  fases,  namelijk:  friend  finding,   getting   the   crowd   en   de   race   to   be   ‘in’.     Friend   finding   betreft   de   eerste   fase   waarin   de   eerder  omschreven  gemeenschap  wordt  gecreëerd  en  de  financiers  die  dicht  bij  het  initiatief   of  initiatiefnemer  staan  het  eerste  gedeelte  van  de  financiering  op  zich  nemen.  In  de  ‘getting   the  crowd’  fase  worden  de  financiers  op  afstand  aangesproken  en  in  de  laatste  ‘race  to  be  in’   fase   vindt   het   omslagpunt   plaats.   Hier   moeten   financiers   snel   bepalen   of   zij   nog   willen   participeren  in  het  crowdfundingsproject  aangezien  anders  niet  meer  kan  worden  ingestapt.   In  de  post-­‐financieringsfase  zijn  er  twee  mogelijkheden:  het  doelbedrag  is  opgehaald  of  het   doelbedrag   is   niet   opgehaald.   Indien   het   doelbedrag   is   opgehaald   kan   worden   begonnen   met   de   uitwerking   van   het   initiatief   en   wordt   begonnen   met   het   uitkeren   van   de  

   

6  

tegenprestaties  aan  de  financiers.  In  het  geval  het  doelbedrag   niet  is  opgehaald  wordt  het   bedrag  veelal  teruggestort  aan  de  financiers.       Financiering  van  het  vastgoedproces   Er   is   gekeken   naar   het   vastgoedproces   en   het   financieringstraject   gedurende   dit   proces.   Wanneer  wordt  gekeken  naar  het  vastgoedproces  zijn  hier  vier  fases  te  onderscheiden  die   vrijwel   altijd,   zij   het   in   een   andere   volgorde,   worden   doorlopen.   Het   gaat   hier   om   de   initiatieffase,  de  ontwikkelingsfase,  de  realisatiefase  en  verkoop-­‐  en  exploitatiefase.   De  initiatieffase  bestrijkt  slechts  een  klein  percentage  van  de  totale  financiering  en  beperkt   zich  veelal  tot  die  van  de  haalbaarheidsonderzoeken.  De  ontwikkelingsfase  bestaat  vooral  uit   kosten   voor   adviseurs,   het   aankopen   van   de   grond,   marketingkosten   en   algemene   projectkosten.   Het   grootste   percentage   van   de   investeringen   zit   in   de   realisatiefase,   welke   voornamelijk  bestaan  uit  realisatiekosten  voor  het  gebouw.   Voor   de   financiering   van   deze   kosten   wordt   een   afweging   gemaakt   tussen   het   eigen   vermogen   en   het   vreemd   vermogen.   Indien   het   eigen   vermogen   niet   toereikend   is,   zal   dit   middels  een  andere  vorm  van  vermogen  moeten  worden   binnen  gehaald.  Wanneer  gekeken   wordt  naar  de  standaard  financieringsstructuur  van  een  vastgoedobject  zijn  er  drie  soorten   investeringen  mogelijk,  namelijk  het  eigen  vermogen,  mezzanine  en  een  hoofdlening.  Hierbij   kan   het   eigen   vermogen   worden   opgedeeld   in   het   interne   eigen   vermogen   en   het   externe   eigen   vermogen.   Het   externe   eigen   vermogen   betreft   hier   het   eigen   vermogen   wat   is   ingebracht  door  derden,  anders  dan  de  eigenaar.   Afhankelijk   van   de   fase   van   het   vastgoedproces   zijn   er   verschillende   financieringsvormen   mogelijk,  namelijk:  de  bouwfinanciering,  de  grondfinanciering,  de  projectfinanciering  en  de   beleggingsfinanciering.     De   bouwfinanciering   betreft   de   financiering   die   nodig   is   voor   de   daadwerkelijke   bouw   van   het   project.   De   grondfinanciering   is   de   financiering   voor   de   aankoop   van   de   grond.   De   projectfinanciering  betreft  de  gehele  financiering  voor  de  realisatie   van  een  project,  waarbij   het   dus   ook   gaat   om   de   planontwikkelingskosten.   Tot   slot   is   de   beleggingsfinanciering   de   financiering   van   een   investeerder   voor   de   aankoop   van   een   gerealiseerd   project   met   de   intentie  om  deze  voor  een  langere  tijd  in  bezit  te  houden  en  verhuren.     Crowdfunding  in  het  vastgoedproces   Crowdfunding   kan   op   drie   manieren   worden   ingezet   in   de   financieringsstructuur   van   vastgoed.   Het   project   kan   volledig   met   crowdfunding   worden   gefinancierd,   crowdfunding  

   

7  

kan  ingezet  worden  in  combinatie  met  het  eigen  vermogen  of  crowdfunding  wordt  gebruikt   in  combinatie  met  het  eigen  vermogen  en  een  hoofdlening  van  bijvoorbeeld  een  bank.     Naast   financieringsinstrument   biedt   crowdfunding   de   mogelijkheid   om   financiers,   afhankelijk  van  de  betrokkenheid,  in  te  zetten  voor  andere  aspecten  dan  de  financiering.  Het   publiek   kan   bijvoorbeeld   gebruikt   worden   om   invloed   uit   te   oefenen   op   besluitvorming   gedurende   de   ontwikkeling   van   het   project.   Het   is   dat   wel   belangrijk   dat   in   een   vroeg   stadium   wordt   begonnen   met   het   mobiliseren   van   de   financiers,   zodat   er   nog   voldoende   mogelijkheden  zijn  voor  deze  financiers  om  invloed  uit  te  oefenen  op  het  project.     Door   alvast   een   groep   potentiële   financiers   rondom   het   project   te   mobiliseren   kan   een   initiatiefnemer   tevens   draagvlak   aantonen   en   kan   de   groep   mensen   die   zich   achter   het   project   schaart   een   indicatie   zijn   dat   het   plan   wordt   gedragen   door   het   publiek.   Dit   draagvlak   kan   bijdragen   aan   het   verkrijgen   van   additionele   financiering   of   kan   invloed   uitoefenen   op   besluitvorming   van   overheidsinstanties   (zoals   het   verstrekken   van   een   bouwvergunning).     Gekeken   naar   de   eerder   besproken   fases   in   het   vastgoedproces   en   de   financieringsbehoeftes  die  daar  ontstaan  kan  crowdfunding  op  de  volgende  manier  worden   toegepast  in  het  vastgoedproces:    

  Crowdfunding   als   financieringsinstrument   kan   gebruikt   worden   voor   (1)   de   grondfinanciering   in   de   ontwikkelingsfase,   (2)   de   bouwfinanciering   in   de   realisatiefase,   (3)   de   projectfinanciering   in   de   ontwikkelings-­‐   en   realisatiefase   en   de   aankoop   van   vastgoed   door  een  (4)  eigenaar  en  door  een  (5)  investeerder  in  de  verkoop-­‐  en  exploitatiefase.   Daarnaast   kan   crowdfunding   breder   worden   ingezet   waarbij   het   publiek   invloed   kan   uitoefenen   in   de   ontwikkelingsfase   op   het   ontwerp   en   gebruikt   kan   worden   om   de  

   

8  

haalbaarheid   te   toetsen.   Tevens   biedt   crowdfunding   mogelijkheden   om   eerder   in   contact   te   komen   met   eindgebruikers   waardoor   het   invloed   kan   uitoefenen   op   het   verkoop-­‐   en   verhuur  proces  in  de  verkoop-­‐  en  exploitatiefase.     Hierbij  lijken  de  vormen  van  crowdfunding  zonder  een  financiële  tegenprestatie  (donation-­‐ based   crowdfunding   en   reward-­‐based   crowdfunding)   vooral   ingezet   te   kunnen   worden   bij   projecten  met  een  sociaal  karakter  welke  kunnen  rekenen  op  sympathie  van  de  financiers.   De   financiële   vormen   (debt-­‐crowdfunding   en   equity-­‐based   crowdfunding)   lijken   een   goede   kans  te  maken  voor  de  meer  commerciële  projecten.       Praktijkonderzoek   Om  de  opgedane  kennis  uit  het  theoretische  gedeelte  verder  te  onderzoeken  en  te  toetsen   aan   de   praktijk   zijn   mondelinge   interviews   afgenomen   bij   betrokken   partijen   in   het   crowdfunding  proces.  Hierbij  is  gefocust  op  initiatiefnemers,  intermediairs  en  deskundigen.   In  de  interviews  is  gekeken  naar  de  volgende  punten:   -­‐

Crowdfunding  als  financieringsinstrument  voor  vastgoed;  

-­‐

Bijkomende  aspecten  van  het  gebruik  van  crowdfunding;  

-­‐

Invloed  van  financiers  gedurende  het  proces;  

-­‐

Succesfactoren  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed;  

-­‐

Kansen  voor  crowdfunding  voor  vastgoed;  

-­‐

Belemmeringen  en  risico’s  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed.

Daarnaast   is   er   bij   de   interviews   met   de   initiatiefnemers   dieper   ingegaan   op   de   projecten   waarbij   crowdfunding   is   toegepast   om   zo   meer   achtergrond   informatie   te   verkrijgen   over   deze  projecten.     Gekeken   naar   de   inzet   van   crowdfunding   als   financieringsinstrument   blijkt   dit   het   meeste   kans   te   maken   wanneer   het   wordt   ingezet   voor   de   bouwfinanciering.   Hierbij   wordt   het   meest  gebruik  gemaakt  van  debt-­‐crowdfunding.     De   inzet   van   crowdfunding   voor   vastgoed   heeft   een   aantal   bijkomende   aspecten.   De   belangrijkste   hiervan   zijn,   het   vergroten   van   naamsbekendheid,   het   in   contact   komen   met   eindgebruikers,  het  creëren  van  draagvlak,  en  de  mogelijkheid  om  financiers  ambassadeurs   te  maken  van  je  project.       De   invloed   die   financiers   kunnen   uitoefenen   op   het   project   is   allereerst   afhankelijk   van   de   houding   van   de   initiatiefnemer   en   of   deze   openstaat   voor   de   feedback   van   het   publiek.  

   

9  

Daarnaast  blijkt  de  mate  van  invloed  van  de  financiers  groter  naarmate  deze  eerder  in  het   vastgoedproces  betrokken  worden.     Belangrijke  succesfactoren  voor  crowdfunding  in  de  vastgoed  zijn  dat  in  een  vroeg  stadium   begonnen   wordt   met   het   mobiliseren   van   toekomstige   financiers   rondom   het   plan   en   dat   hierbij   goed   gekeken   wordt   naar   een   doelgroep   die   belang   heeft   bij   de   ontwikkeling   van   het   project.   Daarnaast   is   het   van   belang   dat   de   initiatiefnemer   transparant   is   en   probeert   om   vertrouwen  te  kweken  bij  de  financiers,  onder  andere  door  het  creëren  van  zekerheden.   Crowdfunding  blijkt  vooral  kans  te  maken  bij  de  bijzondere  projecten  of  projecten  met  een   lokaal  aspect  waarmee  de  financiers  zich  kunnen  identificeren.  Echter  blijkt  crowdfunding  bij   de   juiste   implementatie   ook   mogelijkheden   te   bieden   voor   projecten   die   uitgaan   van   het   financieel  rendement.   Het   feit   dat   crowdfunding   voor   vastgoed   over   het   algemeen   te   maken   zal   hebben   met   grotere  bedragen  kan  gezien  worden  als  een  belemmering.  Daarnaast  zorgt  het  gebrek  aan   regelgeving   voor   onzekerheid   met   betrekking   tot   het   gebruik   van   crowdfunding   voor   vastgoed.   Tot   slot   heeft   de   crisis   ervoor   gezorgd   dat   de   vastgoedsector   kampt   met   een   slecht   imago   en   dat   het   onderpand   onder   druk   is   komen   te   staan,   wat   de   toepassing   van   crowdfunding  voor  vastgoed  kan  beperken.     Conclusie     Alhoewel   crowdfunding   voor   vastgoed   nog   een   relatief   nieuw   begrip   is,   zou   het   succesvol   ingezet  te  kunnen  worden  als  financieringsmiddel.  Uit  dit  onderzoek  komt  naar  voren  dat  de   kans   van   slagen   afhankelijk   is   van   het   soort   vastgoed   en   de   sympathie   die   het   project   kan   opwekken.  Hierbij  maken  de  projecten  met  een  sociaal  karakter  of  bijzondere  projecten  de   grootste   kans   om   succesvol   gefinancierd   te   worden   middels   crowdfunding,   maar   lijken   er   tevens  mogelijkheden  te  zijn  voor  de  meer  commerciële  projecten.     Met  name  de  inzet  van  crowdfunding  voor  de  bouwfinanciering  maakt  op  dit  moment  een   goede   kans   om   succesvol   ingezet   te   kunnen   worden.   Hierbij   geldt   debt-­‐crowfunding   momenteel   als   de   meest   geschikte   vorm   voor   de   financiering   van   vastgoed   aangezien   dit   een   financiële   win-­‐win   situatie   kan   creëren   voor   zowel   financiers   als   initiatiefnemer.   De   vormen  zonder  financiële  tegenprestatie  lijken  ingezet  te  kunnen  worden  bij  projecten  met   een  hoog  sociaal  gehalte  of  slechts  voor  een  klein  gedeelte  van  de  financiering.   Naast  het  gebruik  van  crowdfunding  puur  als  financieringsmiddel,  kan  het,  mits  goed  ingezet,   ook   mogelijkheden   te   bieden   om   naamsbekendheid   te   vergroten,   draagvlak   te   creëren,  

   

10  

financiers   tot   ambassadeurs   te   maken   en   om   in   een   vroeg   stadium   in   contact   te   komen   met   potentiële  eindgebruikers.   Aangezien   het   gebruik   van   crowdfunding   in   het   algemeen   nog   aan   wijzigingen   in   wet-­‐   en   regelgeving  onderhevig  is,  zullen  praktijkervaringen  en  verder  onderzoek  moeten  uitwijzen   welke  plaats  crowdfunding  definitief  in  het  vastgoedproces  krijgt.      

   

11  

 

   

12  

Inhoudsopgave   SAMENVATTING  

5  

INHOUDSOPGAVE  

13  

1.   INLEIDING  

15  

1.1.   1.2.   1.3.   1.4.   1.5.  

15   17   18   19   20  

Aanleiding   Vraagstelling   Afbakening   Onderzoeksrelevantie   Onderzoeksopzet  

2.     CROWDFUNDING  

23  

2.1.   2.2.   2.3.   2.4.   2.5.   2.6.   2.7.   2.8.  

23   25   27   33   39   45   47   48  

Het  ontstaan  van  crowdfunding   Definitie  van  crowdfunding   Het  concept  crowdfunding   Beweegredenen  voor  het  gebruik  van  crowdfunding   Fases  van  een  crowdfunding  campagne   Risico,  Fraude  &  Toezicht   Wet-­‐  en  regelgeving  met  betrekking  tot  crowdfunding   Conclusie  

3.   HET  VASTGOEDPROCES  

51  

3.1.   Inleiding   3.2.   Fases  in  het  vastgoedproces   3.3.   Zekerheid  en  beïnvloedbaarheid  van  het  proces   3.4.   Financiering  vastgoedproject   3.5.   Keuze  voor  het  aantrekken  van  kapitaal   3.6.   Financieringsstructuur  en  -­‐strategie   3.7.   Financieringsverloop  en  -­‐vormen   3.8.   Kredietcrisis   3.9.  Conclusie  

51   51   54   54   56   57   59   62   63  

4.   CROWDFUNDING  VOOR  VASTGOED  

65  

4.1.   4.2.   4.3.   4.4.   4.5.  

65   65   71   78   80  

Inleiding   Motivaties  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  in  het  vastgoed   Crowdfunding  in  het  vastgoedproces   Crowdfunding  in  de  vastgoedpraktijk   Conclusie  

5.   OPZET  ONDERZOEK  EN  RESULTATEN  

83  

5.1.   5.2.   5.3.   5.4.  

83   84   84   87  

   

Type  onderzoek   Dataverzamelingsmethode   Betrokken  actoren   Resultaten  interviews  

13  

6.   EVALUATIE   6.1.   6.2.   6.3.   6.4.   6.5.   6.6.   6.7.  

97  

Inleiding   Crowdfunding  als  financieringsinstrument   Bijkomende  aspecten  van  het  gebruik  van  crowdfunding   Invloed  financiers  gedurende  het  proces   Succesfactoren  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed   Kansen  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed   Belemmeringen  en  risico’s  van  crowdfunding  voor  vastgoed  

7.   CONCLUSIE  EN  AANBEVELINGEN  

97   98   100   101   102   103   104  

105  

7.1.   Conclusie   7.2.   Aanbevelingen  

105   107  

8.   LITERATUURLIJST  

109  

9.     BIJLAGE  

115  

9.1.   Resultaten  interviews   9.2.   Vragenlijsten  interviews   9.3.   Uitgewerkte  interviews  

115   116   119  

 

   

14  

1.  

Inleiding  

1.1.   Aanleiding   Een   terugblik   op   de   vastgoedmarkt   van   voor   de   crisis.   Vastgoed   gold   als   een   ‘safe   haven’,   waarbij   de   prijs   van   het   onderliggend   vastgoed   eigenlijk   alleen   maar   kon   stijgen.   In   combinatie   met   de   hoeveel   liquiditeit   die   beschikbaar   was,   tegen   zeer   gunstige   prijzen,   zorgde   dit   ervoor   dat   de   kredietverstrekking   voor   vastgoed   een   stormachtige   ontwikkeling   doormaakte   (SEO,   2011).   Inmiddels   staat   deze     kredietverstrekking   al   geruime   tijd   onder   druk.   Het   is   dan   ook   vaak   lastig   voor   ondernemingen   om,   in   de   huidige   periode,   een   financiering  los  te  weken  bij  de  bank.  Door  de  strengere  liquiditeitseisen,  onder  andere  als   gevolg   van   Basel   III,   kunnen   banken   steeds   minder   krediet   verstrekken   (FD,   2012).   Dit,   in   combinatie  met  het  feit  dat  vastgoed  al  lang  niet  meer  zo  waardevast  is  gebleken  als  voor  de   crisis,  zorgt  ervoor  dat  banken  voorzichtig  zijn  geworden  met  verstrekking  van  krediet.  Met   name  in  een  risicovolle  sector  als  de  vastgoedsector.  Op  het  hoogtepunt  in  2007  (vlak  voor   de   crisis),   werd   er   in   totaal   in   Nederland   nog   ruim   26   miljard   euro   aan   vastgoedleningen   verstrekt.   In   2011   was   dit   nog   maar   6,6   miljard,   wat   een   daling   van   bijna   75%   betekende   (Property  NL,  2012).     Mede   door   deze   factoren   is   het,   vandaag   de   dag,   ook   voor   projectontwikkelaars   lastig   om   aan   financiering   te   komen   voor   (her)bouwprojecten.   Ontwikkelaars   zijn   teveel   afhankelijk   geworden   van   de   banken   en   door   hun   terughoudende   houding   zijn   veel   nieuwe   projecten   ‘tijdelijk’   in   de   ijskast   gezet   of   worden   helemaal   niet   meer   gerealiseerd.   Vandaar   dat   het   interessant   is   om   te   kijken   naar   alternatieve   financieringsmogelijkheden   binnen   de   vastgoedsector.       Crowdfunding  als  alternatief   Crowdfunding   geldt   als   een   van   deze   alternatieven,   waarbij   het   benodigde   bedrag   wordt   opgehaald  middels  relatief  kleine  bedragen  van  een  grote  groep  investeerders.  Het  concept   werkt   als   volgt.   Een   initiatiefnemer   presenteert   online   een   plan   voor   een   nieuw   project/onderneming   en   legt   deze   voor   aan   het   publiek   de   zogenaamde   ‘crowd’.   Dit   publiek   krijgt   vervolgens   de   mogelijkheid   om   het   project   te   steunen   middels   een   financiële   bijdrage.   Douw  en  Koren  (2014),  onderscheiden  hierin  3  vormen  van  financiering:   -­‐    

een  donatie;  

15  

-­‐

financiering  met  tegenprestatie  in  natura;  

-­‐

investering  met  financiële  tegenprestatie.    

Ondanks   het   feit   dat   de   term   crowdfunding   nog   relatief   jong   is,   zijn   hier   al   meerdere   omschrijvingen   voor   te   vinden.   Letterlijk   vertaald   is   het   de   funding   (financiering)   door   de   crowd   (massa).   De   definitie   die   wordt   aangehouden   in   de   rest   van   dit   onderzoek   geldt   als   volgt:     Een   collectieve   inspanning   –   veelal   via   het   internet   –   van   een   ongedefinieerd   netwerk   van   mensen  voor  het  verstrekken  van  financiële  middelen,  om  zo  een  doorgaans  vooraf  bepaald   doelbedrag  te  realiseren,  in  ruil  voor  een  financiële  en/of  een  (im)materiële  beloning.     Het  concept  heeft  zich  in  andere  industrieën,  zoals  de  film-­‐  ,  muziek-­‐  of  sportindustrie,  reeds   bewezen   als   een   waardig   alternatief   voor   de   financiering   van   projecten   en/of   organisaties   (Meeuwsen,   2013).   Een   recent   voorbeeld   van   crowdfunding   is   het   Jamaicaanse   bobslee   team.   Dit   team   wisten   60.000   euro   op   te   halen,   middels   hun   crowdfunding   campagne,   waardoor  het  voor  hun  mogelijk  werd  om  naar  de  Olympische  Winterspelen  in  Sotsji  te  gaan   (ANP,   2014).   Waar   crowdfunding   in   de   beginperiode   nog   vooral   werd   ingezet   voor   innovatieve   nieuwe   ideeën,   wordt   het   ondertussen   steeds   vaker   ingezet   als   een   financieringsmiddel  voor  het  midden-­‐  en  klein  bedrijf  (MKB)  en  grotere  organisaties  (Douw   &   Koren,   2014).   Inmiddels   maakt   ook   de   vastgoedsector   kennis   met   het   concept   en   bestaan   er  reeds  een  aantal  platforms  (Fundrise,  Realtyshares  e.a)  waarbij  het  publiek  kan  investeren   in  vastgoed  gerelateerde  projecten.  Resultaat  hiervan  is  dan  ook  dat  er  in  het  afgelopen  jaar   verscheidene   projecten,   in   zowel   binnen-­‐   als   buitenland,   succesvol   gefinancierd   zijn   door   middel   van   crowdfunding   campagnes.   Een   voorbeeld   van   een   geslaagde   crowdfunding   campagne  voor  vastgoed  is  een  hotel  in  Amsterdam  aan  de  Oudeschans.  Zij  haalden  binnen   3  maanden  bijna  €500.000  op,  via  ruim  1300  verschillende  financiers.  Door  middel  van  rente   en   een   beloning   in   natura   (korting   op   een   overnachting)   werden   geldgevers   beloond   voor   hun  investering.  Dat  crowdfunding  steeds  populairder  wordt,  is  te  zien  aan  de  sterke  groei   die  het  concept  doormaakt.  Wereldwijd  werd  in  2012  ruim  $2.700.000.000  (€1.970.000.000)   opgehaald,   wat   een   toename   van   81   procent   betekent   ten   opzicht   van   het   voorgaande   jaar.   Amerika   is   verreweg   het   actiefst   in   het   gebruik   van   crowdfunding,   maar   ook   het   Verenigd   koninkrijk  en  Nederland  blijken,  met  respectievelijk  de  tweede  en  derde  plaats,  erg  actief  in   het  gebruik  van  het  instrument  (Jongsma,  2013).  In  Nederland  is  deze  groei  dan  ook  duidelijk  

   

16  

waarneembaar.   In   2013   werd,   met   €32.000.000,   ruim   het   dubbele   bedrag   opgehaald   middels   crowdfunding   ten   opzicht   van   het   voorgaande   jaar.   Dit   bedrag   was   in   2011   nog   slecht   €2.500.000   (Douw   en   Koren,   2013).   Het   feit   dat   het   concept,   juist   in   een   tijd   van   economische   crisis,   zo’n   sterke   groei   meemaakt   is   volgens   Douw   en   Koren   (2013)   te   verklaren  door  twee  factoren.  Enerzijds  doordat  er  minder  financiering  verstrekt  wordt  door   de   traditionele   partijen,   waardoor   gezocht   wordt   naar   alternatieven   en   anderzijds  door   de   meerwaarde  die  crowdfunding  biedt  in  de  vorm  van  zichtbaarheid  en  betrokkenheid  van  de   financiers.       Het   gebruik   van   crowdfunding   in   de   vastgoedsector   zou   voor   initiatiefnemers   van   vastgoedprojecten  mogelijk  een  alternatieve  manier  kunnen  zijn  voor  het  verkrijgen  van  de   financiering   van   vastgoedprojecten.   Tevens   zou   dit   voor   de   particuliere   belegger   (financiers)   de  mogelijkheden  vergroten  om,  met  relatief  kleine  bedragen,  direct  te  kunnen  investeren   in   vastgoed.   Het   concept   crowdfunding   zou   banken   en   andere   kredietverstrekkers   gedeeltelijk   overbodig   kunnen   maken,   en   consumenten   en   producten   rechtstreeks   met   elkaar   kunnen   verbinden.   Het   zogenaamde   ‘cut   out   the   middle   man’   (Bronzwaer   en   Hijink   2013).    

1.2.   Vraagstelling   In   deze   studie   wordt   onderzocht   in   hoeverre   crowdfunding   gebruikt   kan   worden   in   het   vastgoedproces  en  hoe  dit  het  best  kan  worden  toegepast.  Gezien  het  feit  dat  crowdfunding   in   de   vastgoedsector   nog   in   de   kinderschoenen   staat,   is   hier   tot   op   heden   nog   weinig   onderzoek   naar   verricht.   Echter,   enkele   succesvolle   voorbeelden   uit   de   praktijk   doen   vermoeden  dat  het  concept  gebruikt  zou  kunnen  worden  in  het  vastgoedproces.  

1.2.1.   Doelstelling   De   doelstelling   van   dit   onderzoek   is   om   kennis   te   vergaren   over   de   werkwijze   van   crowdfunding   in   het   vastgoedproces   en   inzicht   te   geven   in   de   kansen   en   valkuilen   die   het   concept   met   zich   meebrengt.   Uiteindelijk   wordt   getracht   een   handvat   te   bieden   aan   de   betrokken  marktpartijen  over  hoe  crowdfunding  in  de  vastgoedsector  kan  worden  toegepast   en  onder  welke  voorwaarde  dit  dient  te  gebeuren.        

   

17  

1.2.2.   Onderzoeksvraag   De  centrale  onderzoeksvraag  in  dit  hoofdstuk  luidt:     In  welke  mate  kan  crowdfunding  worden  ingezet  in  het  vastgoedproces  en  hoe  kan  dit   worden  toegepast?     Om   de   uiteindelijke   hoofdvraag   te   kunnen   beantwoorden,   is   deze   opgedeeld   in   verschillende   deelvragen.   Tot   op   heden   is   er   vrijwel   geen   onderzoek   gedaan   naar   de   inzet   van  crowdfunding  in  de  vastgoedsector.  Vandaar  dat  de  eerste  twee  deelvragen  zijn  bedoeld   om  algemene  kennis  op  te  doen  van  het  concept  crowdfunding  en  het  vastgoedproces  zelf.   De   laatste   twee   deelvragen   brengen   de   twee   sectoren   crowdfunding   en   het   vastgoedproces   met  elkaar  in  verband  aan  de  hand  van  de  opgedane  kennis  in  de  eerste  twee  hoofdstukken.     De  deelvragen  in  het  onderzoek  zijn:     4. Hoe  werkt  het  concept  crowdfunding?   Inzicht   verschaffen   in   het   ontstaan   van   het   concept,   de   verschillende   vormen   van   crowdfunding,   de   betrokken   partijen   en   het   proces   van   crowdfunding   in   het   algemeen.   5. Hoe  werkt  het  vastgoedproces?   Inzicht  verschaffen  in  de  fases  van  het  vastgoedproces,  de  financieringsstructuur,  het   financieringstraject  en  de  betrokken  partijen  in  het  vastgoedproces.   6. Hoe  kan  crowdfunding  worden  toegepast  in  het  vastgoedproces?   Inzicht   verschaffen   in   de   motivaties   voor   het   gebruik   van   crowdfunding   voor   vastgoed,   de   rol   die   crowdfunding   kan   spelen   in   het   vastgoedproces,   in   welke   fase   van   het   vastgoedproces   crowdfunding   kan   worden   toegepast   en   op   welke   wijze   dit   het  best  geïmplementeerd  kan  worden.  

1.3.   Afbakening   Gezien   het   feit   dat   het   concept   crowdfunding   in   de   vastgoedsector   nog   vrij   nieuw   is   en   hierdoor   een   beperkte   hoeveelheid   Nederlandse   literatuur   beschikbaar   is,   zal   er   in   het   theoretische   deel   van   dit   onderzoek  een  beroep  worden  gedaan  op   zowel  de  Nederlandse   literatuur  als  de  literatuur  van  het  buitenland.  Tevens  kunnen  de  verschillen  tussen  landen   qua  regelgeving  en  handelswijze,  juist  interessant  zijn  om  een  vergelijking  te  kunnen  trekken.  

   

18  

Doordat   het   lastig   zal   zijn   om   buitenlandse   partijen   te   kunnen   interviewen,   zal   het   praktijkgedeelte   zich   enkel   focussen   op   de   Nederlandse   markt.   Het   theoretische   gedeelte   van   het   onderzoek   zal   zich   focussen   op   de   partijen   die   een   rol   kunnen   spelen   in   het   crowdfunding   proces   omtrent   de   ontwikkeling   van   vastgoed.   Dit   om   een   beter   beeld   te   krijgen  welke  factoren  van  invloed  zijn  op  de  werking  en  de  slagingskans  van  crowdfunding   campagnes.   In   het   praktijkgedeelte   wordt   vooral   gefocust   op   de   geldnemers   (initiatiefnemers   van   vastgoed   gerelateerde   crowdfunding   campagnes)   en   crowdfunding   platforms   die   zich   richten   op   vastgoed.   Recent   is   een   onderzoek   gedaan   naar   de   reeds   bestaande   crowdfunding   platforms   met   betrekking   tot   het   aanbieden   van   vastgoed1,   maar   dit   onderzoek   zal   enkel   worden   gekeken   naar   een   tweetal   platforms   die   momenteel   in   ontwikkeling   zijn   en   zich   specifiek   willen   gaan   focussen   op   crowdfunding   voor   vastgoed.   Mede   door   het   feit   dat   er   slechts   een   beperkt   aantal   vastgoed   gerelateerde   crowdfunding   campagnes   zijn   en   de   financiers   hiervan   veelal   anoniem   zijn,   is   het   lastig   om   in   deze   financiers  te  benaderen.  Vandaar  dat  er  voor  is  gekozen  om  deze  groep  niet  mee  te  nemen   in  het  praktijkgedeelte  van  dit  onderzoek.    

1.4.   Onderzoeksrelevantie   Theoretische  relevantie   Crowdfunding   als   algemeen   begrip,   wordt   steeds   vaker   onderzocht,   maar   er   is   nog   weinig   onderzoek  verricht  naar  het  instrument  in  relatie  met  vastgoed.  Vandaar  dat  dit  onderzoek   kan   bijdragen   aan   het   verder   op   gang   brengen   van   deze   wetenschappelijke   discussie.   Met   dit  onderzoek  wordt  geprobeerd  om  zowel  nieuwe  kennis  als  inzichten  te  verschaffen  over   het  gebruik  van  het  instrument  crowdfunding.     Praktische  relevantie   Het   nut   voor     de   maatschappij   is,   dat   het   onderzoek   bijdraagt   aan   het   vergroten   van   de   kennis   over   het   onderwerp.   Hierdoor   krijgen   betrokken   partijen   (ontwikkelaars,   investeerders,   toezichthouders   e.a.)   meer   inzicht   in   het   gebruik   van   het   instrument   crowdfunding   en   de   kansen   en   bedreigingen   die   het   met   zich   meebrengt.   Op   deze   manier   biedt   het   betrokken   partijen   een   handvat   om   crowdfunding   in   de   praktijk   succesvol   toe   te   passen.  

                                                                                                                1

 Zie   scriptie   R.W.B.   Meeuwssen:   Alternatieve   financieringsmethoden   voor   commercieel   vastgoed   vanuit   de  

     

19  

1.5.   Onderzoeksopzet            

  Figuur  1.2:  onderzoeksopzet  

  Fase  1:  Probleemveld   Tijdens   deze   fase   wordt   de   aanleiding   van   het   onderzoek   toegelicht   en   gemotiveerd.   Tevens   wordt  hier  de  centrale  onderzoeksvraag  geformuleerd  en  de  bijbehorende  deelvragen.  Om   deze   vragen   te   beantwoorden   is   de   onderzoeksopzet   uit   figuur   1.2.   gedefinieerd,   waarbij   zowel  een  literatuuronderzoek  als  een  praktijkonderzoek  wordt  toegepast.  Vanuit  deze  fase   wordt  het  onderzoek  verder  afgebakend  tot  een  uitvoerbaar  onderzoek.       Fase  2:  Literatuuronderzoek   Aan  de  hand  van  de  centrale  onderzoeksvraag  en  de  afbakening  wordt  hier  gebruik  gemaakt   van  een  literatuuronderzoek  om  zo  de  eerste  antwoorden  te  geven  op  de  deelvragen.  Met   de   eerste   twee   deelvragen   wordt   een   theoretisch   kader   opgesteld   voor   het   instrument   crowdfunding   en   het   vastgoedproces   in   het   algemeen.   Aangezien   de   toepassing   van   crowdfunding   voor   vastgoed   nog   vrijwel   niet   is   onderzocht   wordt   de   informatie   uit   deze   theoretische   kaders   gebruikt     om   een   antwoord   te   kunnen   geven   op   de   laatste   deelvraag.   Dit   gehele   literatuuronderzoek   levert   input   en   vragen   voor   het   praktijkgedeelte   van   het   onderzoek.     Fase  3:  Praktijkonderzoek   Met   dit   deel   van   het   onderzoek   wordt   geprobeerd   om   meer   praktijkinformatie   te   verkrijgen   over   het   gebruik   van   crowdfunding   in   het   vastgoedproces.   Hiervoor   wordt   allereerst  

   

20  

gekeken  met  behulp  van  welke  onderzoeksmethode  er  een  antwoord  gegeven  kan  worden   op  de  vragen  die  zijn  voortgekomen  uit  het  literatuuronderzoek.  Het  praktijkonderzoek  richt   zich   op   partijen   die   ervaring   hebben   met   crowdfunding   met   betrekking   tot   vastgoed   of   waarvan   geacht   wordt   dat   deze   voldoende   kennis   hebben   van   beide   onderwerpen.   De   verkregen   informatie   uit   het   praktijkonderzoek   zal   tezamen   met   het   literatuuronderzoek   worde  meegenomen  naar  de  laatste  fase  van  het  onderzoek.     Fase  4:  Reflectie   Gedurende   deze   laatste   fase   van   het   onderzoek   worden   de   resultaten   geanalyseerd   door   inzichten   van   het   theoretische   gedeelte   en   het   praktijkgedeelte   met   elkaar   te   vergelijken.   Hierbij  dienen  alle  deelvragen  te  zijn  beantwoord,  zodat  uiteindelijk  een  antwoord  gegeven   kan  worden  op  de  centrale  onderzoeksvraag.  Tot  slot  wordt  hier  een  conclusie  geformuleerd   en  worden  aanbevelingen  gedaan  voor  verder  onderzoek.                  

   

21  

 

   

22  

2.    

Crowdfunding    

  Crowdfunding   wordt   gebruikt   voor   het   verzamelen   van   geld   voor   bedrijven   en   projecten.   Hierbij   wordt   meestal   via   social   media   (Facebook,   Linkedin   en   andere   hiervoor   opgezette   online   platforms)   een   beroep   gedaan   op   een   grote   groep   relatief   kleine   investeerders   (Burgett   &   McDonald,   2013).   Het   begrip   crowdfunding   is   tamelijk   nieuw.   Het   feit   dat   een   grote  groep  mensen  geld  bij  elkaar  brengt  voor  de  realisering  van  een  project  of  product,  is   dat  echter  niet.  De  kerk  haalt  immers  al  decennia  lang  geld  op  bij  haar  gemeenschap,  voor   het   bekostigen   van   de   kerkactiviteiten.   Daarnaast   worden   er   al   jaren   lang   kleine   donaties   opgehaald  bij  het  publiek,  middels  collectebussen,  voor  het  steunen  van  goede  doelen.  Men   is  bekend  met  het  ophalen  van  geld  bij  een  grote  groep  mensen,  maar  de  manier  waarop  dit   gebeurt  met  crowdfunding  is  iets  van  de  laatste  jaren  (Blom,  2013).    

2.1.   Het  ontstaan  van  crowdfunding   Om   het   concept   beter   te   begrijpen,   is   het   goed   om   te   kijken   waar   het   concept   precies   vandaan   komt.   Volgens   Belleflamme,   Lambert   &   Schweinbacher   (2011)   kan   het   concept   crowdfunding   worden   gezien   als   een   uitvloeisel   van   het   bredere   begrip   crowdsourcing.   De   term   crowdsourcing   kreeg   volgens   Brabham   (2008),   Schwienbacher   &   Larralde   (2010)   en   Belleflamme  et  al.  (2011)  wereldwijd  bekendheid  door  het  artikel  The  rise  of  crowdsourcing   in   de   Wired   Magazine   van   Jeff   Howe   in   2006.   In   dit   artikel   beschrijft   Howe   het   concept   crowdsourcing  als  volgt:       “Crowdsourcing   represents   the   act   of   a   company   or   institution   taking   a   function   once   performed  by  employees  and  outsourcing  it  to  an  undefined  (and  generally  large)  network  of   people  in  the  form  of  an  open  call”     Vrij   vertaald   komt   het   er   op   neer   dat   crowdsourcing   wordt   gebruikt   om   een   probleem   of   dilemma  van  een  organisatie  op  te  lossen  door  een  beroep  te  doen  op  de  kennis  en  kunde   van   het   publiek,   oftewel   het   outsourcen   aan   de   crowd.   Vaak   gaat   het   hier   om   een   “open   call”,  wat  inhoudt  dat  deze  openbaar  is  en  dus  iedereen  kan  bijdragen  aan  de  oplossing  van   het  probleem  (Belleflamme  et  al.,  2011).  Het  wordt  nog  wel  eens  vergeleken  met  de  open   source  manier  van  werken,  waarbij  iedereen  vrije  toegang  krijgt  tot  de  bronmaterialen  (the   source)  van  een  eindproduct.  Dit  voor  de  ontwikkeling  of  productie  van  hun  eigen  product.      

23  

Een   belangrijk   verschil   tussen   crowdsourcing   en   open   source   zit   in   het   eigendom.   In   het   geval   van   open   source   wordt   het   product   eigendom   van   degene   die   het   maakt.   Bij   crowdsourcing   blijft   het   product   eigendom   van   de   organisatie,   die   het   beroep   deed,   aan   het   publiek  (Vargas,  n.d.).     Het   idee   van   crowdsourcing   werd   in   zekere   zin   al   toegepast   in   1916.   Destijds   deed   het   bedrijf  Peanuts  Planters  een  beroep  op  het  publiek,  middels  een  openbare  prijsvraag,  voor   het   ontwerpen   van   hun   nieuwe   bedrijfslogo   (Gibbons,   2012).   Een   recenter   voorbeeld   van   crowdsourcing   is   de   ontwikkeling   van   de   nieuwe   fietskaarten   voor   het   bedrijf   TomTom.   Hierbij  konden  ruim  500  vrijwilligers  het  reeds  bestaande  kaartmateriaal  aanvullen  met  hun   eigen   fietsroutes.   Via   de   website   kon   informatie   (bijv.   bruggen,   doorsteken   etc.)   aan   de   routes   worden   toegevoegd   en   konden   de   gebruikers   elkaar   corrigeren   (Privat,   2008).   In   plaats   van   dat   TomTom   zijn   eigen   mensen   gebruikt   voor   de   research   van   de   fietsroutes,   werd   deze   taak   ge-­‐outsourced   naar   het   publiek.   Door   het   bundelen   van   kennis   van   het   publiek   met   de   vaardigheden   van   het   bedrijf,   wordt   hiermee   gezamenlijk   het   probleem   opgelost.   De   input   van   het   publiek,   middels   crowdsourcing,   verschafte   het   bedrijf   extra   inzichten   in   de   bestaande   fietsroutes,   welke   vervolgens   werden   meegenomen   in   de   ontwikkeling   van   de   routeplanner   voor   de   fietsers.   Dit   voorbeeld   illustreert   de   macht   van   het  getal,  waarbij  de  (kleine)  input  van  velen  kan  leiden  tot  grote  oplossingen.   Het  grote  verschil  met  crowdfunding  is  dat  bij  crowdsourcing  de  financiële  middelen  meestal   al   in   huis   zijn,   maar   er   een   gebrek   is   aan   kennis   en   kunde.   Crowdfunding   werkt   eigenlijk   precies   andersom.   Bij   crowdfunding   is   de   benodigde   kennis   (vaak)   in   huis,   maar   is   er   behoefte   aan   financiële   middelen.   Het   primaire   doel   van   crowdfunding   is   dan   ook   het   verkrijgen   van   een   financiering.   Het   publiek   ondersteunt   de   bedrijfsactiviteit   in   dit   geval,   door  middel  van  een  financiële  bijdrage  (Vliet,  2011).     Belleflamme   et   al.   (2011)   zien   het   crowdfunding   als   een   geheel   nieuwe   vorm   van   crowdsourcing,   daar   waar   Schwienbacher   &   Larrade   (2010)   het   zien   als   een   bredere   vorm   van   het   concept.   Howe   (2008)   meent   dat   het   begrip   crowdsourcing,   binnen   een   commerciële   setting,   een   verzameling   is   van   vier   verschillende   activiteiten,   die   allen   een   beroep  doen  op  de  middelen  van  het  publiek:     1. Het  gebruik  maken  van  de  intelligentie  van  de  menigte;   2. De  productie  van  massale  creatieve  projecten;   3. Het  filteren  en  organiseren  van  grote  hoeveelheden  informatie;   4. Het  gebruik  maken  van  de  collectieve  portemonnee.  

   

24  

  Met  het  gebruik  van  maken  van  de  collectieve  portemonnee  refereert  Howe  (2008)  aan  het   begrip   crowdfunding.   Ondanks   het   feit   dat   crowdfunding   op   het   eerste   gezicht   enkel   gaat   om   het   verzamelen   van   geld,   zijn   er   vergelijkingen   met   de   andere   drie   activiteiten.   Ten   eerste   veroorzaakt   het   een   ingrijpende   verandering   in   de   organisatie   van   een   bestaand   gebied,   in   dit   geval   het   verkrijgen   van   financiële   middelen.   Daarnaast   vermindert   de   hiërarchie,   doordat   de   mensen   die   geld   nodig   hebben   direct   worden   verbonden   met   diegene   die   het   geld   geven.   Als   laatste   deelt   het   concept   crowdfunding   dezelfde   demografische   impuls   als   het   begrip   crowdsourcing   (Howe,   2008).   Beide   concepten   zijn   echter  gebaat  bij  het  bereiken  van  een  groot  publiek.     Onder  andere  Brabham  (2008)  en  Kleemann  (2008)  menen  dan  ook  dat  er  een  belangrijke   rol  is  weggelegd  voor  de  opkomst  van  het  internet,  en  met  name  Web  2.0,  in  het  succes  van   de   concepten   crowdsourcing   en   –funding   zoals   wij   die   vandaag   de   dag   kennen.   Web   2.0   kan   worden   gezien   als   de   ontwikkeling   van   het   internet   tot   een   instrument   waarbij   gebruikers   niet   alleen   informatie   kunnen   verkrijgen,   maar   ook   informatie   kunnen   delen   (Kleemann,   2008).   Facebook,   Linkedin   en   Twitter   zijn   een   aantal   bekende   voorbeelden   hiervan.   Door   deze   ontwikkelingen   zijn   bedrijven   in   staat   om,   behalve   het   bereiken   van   een   grote   groep   mensen,   tevens   met   deze   mensen   in   discussie   te   gaan.   Hierdoor   zijn   dan   ook   de   mogelijkheden   vergroot   om   een   beroep   te   doen   op   het   publiek   voor   hulp   (kennis,   maar   ook   financiële   middelen)   bij   bepaalde   bedrijfsactiviteiten.   Naast   de   reeds   bestaande   sociale   media   platforms,   ontstaan   er   wereldwijd   ook   steeds   meer   platforms   voor   het   gebruik   van   crowdfunding.   Platforms   zoals   Kickstarter   richten   zich   op   crowdfunding   voor   de   realisatie   van  producten  in  verschillende  sectoren,  maar  er  zijn  ook  platformen  die  zich  richten  op  één   bepaalde   sector.   TenPages   (boeken),   Voordekunst   (kunstprojecten)   en   Cinecrowd   (film),   bieden   potentiële   afnemers   de   mogelijkheid   om   geld   te   steken   in   de   kunst-­‐   en   cultuursector   (Vliet,   2011).   Geleidelijk   beginnen   in   Amerika,   maar   ook   in   mindere   mate   in   Europa,   de   eerste  crowdfunding  platforms  te  ontstaan  die  zich  richten  op  de  vastgoedsector.  Fundrise,   RealtyMogul   en   RealtyShares   bijvoorbeeld   bieden   de   mogelijkheid   om   middels   crowdfunding  te  investeren  in  vastgoed  gerelateerde  projecten.  

2.2.   Definitie  van  crowdfunding   In  het  vorige  hoofdstuk  kwam  naar  voren  dat  crowdfunding  gezien  kan  worden  als  een  vorm   van   crowdsourcing,   waarbij   de   primaire   focus   ligt   op   het   verkrijgen   van   een   financiering.   Daarnaast  zijn  er  volgens  van  Vliet  (2011)  nog  2  andere  aspecten  die  belangrijk  zijn  om  mee  

   

25  

te   nemen   bij   het   vaststellen   van   een   definitie   voor   crowdfunding.   Allereerst   krijgt   het   publiek,   dat   middels   een   financiële   bijdrage   het   product   of   proces   steunt,   hier   in   veel   gevallen   iets   voor   terug.   Deze   financiële   dan   wel   (im)materiële   beloning   is   niet   verplicht   maar   veelal   wel   gangbaar.   Deze   tegenprestaties   zullen   verder   worden   toegelicht   in   het   volgende   hoofdstuk.   Het   andere   aspect   is   dat   het   benodigde   doelbedrag   veelal   vooraf   bekend   is.   Echter   hoeft   dit   volgens   Hol   (2012)   niet   altijd   het   geval   te   zijn   en   kan   er   bij   crowdfunding  ook  gebruik  gemaakt  worden  van  een  open-­‐eind  financieringsdoel.     In   de   literatuur   zijn   er   verschillende   definities   te   vinden   voor   het   begrip   crowdfunding,   waarin   bovenstaande   allen   of   deels   zijn   verwerkt.   Een   aantal   van   deze   definities   zijn   hieronder  opgesomd:     “crowdfunding  gaat  om  een  openbaar  verzoek,  meestal  via  het  internet,  voor  de  verstrekking   van   financiële   middelen   middels   donaties   of   in   ruil   voor   een   bepaalde   vorm   van   beloning   en/of  stemrechten”  (Belleflamme  et  al.,  2011).     “Crowdfunding   representeert   de   mogelijkheid   om   voor   een   bepaald   project   via   een   open   oproep  –  met  behulp  van  het  internet  –  een  vooraf  bepaalde  hoeveelheid  financiële  middelen   te   vergaren   van   een   ongedefinieerd   (en   groot)   netwerk   van   mensen,   in   ruil   voor   een   immateriële,  dan  wel  materiele  beloning”  (Vliet,  2011)     “Crowdfunding  is  een  open  verzoek  via  het  internet  en  andere  media  aan  een  ongedefinieerd   netwerk   van   mensen   voor   een   financiële   bijdrage   aan   een   initiatief,   in   ruil   voor   het   toekomstige   product   (voorverkoop)   of   een   andere   materiële   dan   wel   een   immateriële   tegenprestatie”  (Hol,  2013).     “een  gezamenlijke  inspanning  van  mensen  die  met  elkaar  hun  geld  bundelen,  meestal  via  het   internet,  om  te  investeren  in  en  ondersteunen  van  de  inspanningen  geïnitieerd  door  andere   personen  of  organisaties”  (Ordanini  e.a.,  2011).     Belangrijke  punten  die  naar  voren  komen  in  de  bovenstaande  definities  zijn,  het  gebruik  van   een   grote   groep   mensen,   veelal   via   het   internet,   het   openbare   karakter   en   de   eventuele   tegenprestatie  voor  de  geldgevers.  De  definitie  die  zal  worden  aangehouden  in  de  rest  van   dit  onderzoek  is  samengesteld  uit  bovenstaande  informatie  en  luidt  als  volgt:  

   

26  

Een   collectieve   inspanning   –   veelal   via   het   internet   –   van   een   ongedefinieerd   netwerk   van   mensen  voor  het  verstrekken  van  financiële  middelen,  om  zo  een  doorgaans  vooraf  bepaald   doelbedrag  te  realiseren,  in  ruil  voor  een  financiële  en/of  een  (im)materiële  beloning.  

2.3.   Het  concept  crowdfunding   Crowdfunding  begint  met  een  idee.  Degene  met  het  idee  wil  een  bepaald  project  of  product   ontwikkelen,   maar   kan   (of   wil)   hier   geen   financiering   voor   rond   krijgen   op   de   traditionele   manier.   Vandaar   dat   deze   initiatiefnemer,   vaak   via   een   online   platform,   een   oproep   doet   aan   het   publiek   om   zijn   plan   te   steunen   middels   een   financiële   bijdrage.   Deze   financiers   krijgen  als  dank  voor  hun  financiële  bijdrage,  een  (im)materiële,  dan  wel  financiële  beloning   retour.   Crowdfunding   kan   worden   gebruikt   in   vele   sectoren:   van   een   muzikant   op   zoek   naar   een  financiering  voor  zijn  album  tot  een  hoogleraar  op  zoek  naar  geld  voor  het  schrijven  van   een   boek   tot   inmiddels   ook   (particuliere)   ontwikkelaars   voor   het   financieren   van   vastgoedprojecten.    

2.3.1.   Verschillende  vormen  van  crowdfunding   Crowdfunding  kan  gezien  worden  als  een  breed  begrip,  iets  wat  onder  andere  te  verklaren  is   door   de   vele   vormen   van   crowdfunding   die   worden   onderscheiden   in   de   literatuur.   Een   gangbare  manier  om  deze  vormen  onder  te  verdelen,  is  aan  de  hand  van  de  beloningen  die   een  financier  krijgt  voor  zijn  donatie  of  investering  (Vliet,  2011).  In  het  artikel  van  Bogaard   (2011)  wordt  er  een  onderscheid  gemaakt  tussen  incentive-­‐based  crowdfunding  en  equity-­‐ based  crowdfunding.  De  vorm  incentive-­‐based  crowdfunding  wordt  hier  gezien  als  een  vorm   van  sponsoring.  De  financier  krijgt    een  incentive  (stimulerende  beloning),  bijvoorbeeld  het   eerste   exemplaar   van   een   boek   of   een   cd   of   een   waardebon,   als   tegenprestatie   voor   het   geïnvesteerde  bedrag.  In  het  geval  van  equity-­‐based  crowdfunding  wordt  de  financier  meer   gezien   als   een   investeerder,   waarbij   het   doel   is   dat   de   investeerder   zijn   geld   uiteindelijk   terugkrijgt.   Bogaard   (2011)   maakt   hierin   een   onderscheid   tussen   crowdfunding   (incentive-­‐ based)   en   crowdfinancing   (equity-­‐based).   Zandvliet   (2011)   en   Kleverlaan   (2011a)   noemen   tevens   debt-­‐crowdfunding   als   een   vorm   van   crowdfunding,   welke   in   feite   werkt   als   een   lening.  De  financier  leent  zijn  geld  uit  en  krijgt  aan  het  einde  zijn  geld  terug  met  een  vooraf   afgesproken   rentepercentage.   De   vormen   equity-­‐based   en   debt-­‐crowdfunding   komen   in   veel  bronnen  naar  voren.  Onder  andere  Hol  (2012),  Vliet  (2011),  Buysere,  Gajda,  Kleverman  

   

27  

&   Marom   (2012)   en   Wolfson   (2012)   benoemen   deze   twee   vormen.   Volgens   Kleverlaan   (2011a)   kan   de   beloning   bij   incentive-­‐based   crowdfunding   ook   gaan   om   een   immateriële   beloning  (een  goed  gevoel).  Vandaar  dat  hij  incentive-­‐based  crowdfunding  onderverdeelt  in   donatie   en   support.   Met   donatie   wordt   in   dit   geval   bedoeld   het   steunen   van   een   goed   doel,   waar   een   immateriële   beloning   voorop   staat.   Met   de   support   vorm   bedoeld   hij   de   reeds   omschreven   incentive-­‐based   crowdfunding,   waarbij   het   project   wordt   ondersteund,   in   ruil   voor  een  materiële  tegenprestatie.  Deze  support  vorm  wordt  in  de  literatuur  vaak  reward-­‐ based   crowdfunding   genoemd   (o.a.   Buysere   et   al.,   2012   en   Wolfson,   2012).   Wanneer   we   de   bovenstaande   vormen   van   crowdfunding   aanhouden,   krijgen   we   de   volgende   onderverdeling:    

  Figuur  2.1:  Vormen  van  crowdfunding     Deze   vier   hoofdvormen   worden   op   vergelijkbare   wijze   gebruikt   in   de   literatuur   van   Hol   (2012),   Buysere   et   al.   (2012),   Wolfson   (2012)   en   Meeuwssen   (2013)   en   zullen   hieronder   nader  worden  toegelicht.       Donation-­‐based  crowdfunding     Donation-­‐based   crowdfunding   kan   gezien   worden   als   het   steunen   van   een   goed   doel.   De   primaire   incentive   is   dan   ook   immaterieel,   zoals   bijvoorbeeld   het   verkrijgen   van   een   goed   gevoel.  In  sommige  gevallen  kan  er  naast  dit  goede  gevoel  ook  een  kleine  materiële  beloning   voor  de  financier  zijn.  Hierbij  is  het  wel  belangrijk  dat  de  waarde  van  deze  beloning  vaak  vele   malen   kleiner   is   dan   het   ingelegde   bedrag.   Veelal   gaat   het   hierbij   om   een   symbolische   beloning,   zoals   bijvoorbeeld   een   eervolle   vermelding   (Hol,   2013).   Een   voorbeeld   van   deze   vorm  van  crowdfunding  is  de  verkiezingscampagne  van  Obama  van  2012.  Hierbij  werd  in  3   maanden   tijd   86   miljoen   dollar   opgehaald,   middels   ruim   550.000   donateurs   (Douw   &   Koren,   2011).    

   

28  

Reward-­‐based  crowdfunding   Bij   reward-­‐based   crowdfunding   ligt   er   altijd   een   beloning   in   het   verschiet.   Echter   gaat   het,   net   als   bij   donation-­‐based   crowdfunding,   om   een   niet-­‐financiële   beloning.   Het   betreft   een   materiële  beloning,  die  als  extra  stimulans  moeten  dienen  om  te  investeren  (Wolfson,  2012).   Een   voorbeeld   zijn   de   aanhangers   van   voetbalclub   de   Graafschap.   Circa   2000   aanhangers   hebben   een   bedrag   van   €19   gedoneerd   om   op   deze   manier   hun   club   te   steunen.   Deze   supporters  kregen  als  dank  voor  hun  financiële  bijdrage  een  materiele  beloning,  in  de  vorm   van  het  (klein)  vermelden  van  hun  naam  op  het  wedstrijdshirt  (Blom,  2013).     Een   variant   op   deze   vorm   is   het   voorverkoop   model.   Bij   deze   vorm   van   voorfinanciering   wordt  de  investeerder  minimaal  beloond  met  de  levering  van  het  te  realiseren  product  (Hol,   2013).   In   feite   komt   het   er   op   neer   dat   degene   die   geld   inlegt,   vooraf   al   betaald   voor   een   product.   Bij   een   succesvolle  afronding  van  de   campagne   krijgt   hij   het   product  thuisgestuurd.   Een  voorbeeld  van  dit  voorverkoop  model,  en  wellicht  een  van  de  bekendste  crowdfunding   campagnes,   is   de   financiering   van   het   Pebble   horloge.   Dit   horloge   is   in   staat   om   te   communiceren  met  een  mobiele  telefoon,  waardoor  o.a.  sms-­‐berichten  en  e-­‐mails,  direct  op   het   scherm   van   het   horloge   gelezen   kunnen   worden.   Middels   het   crowdfunding   platform   kickstarter.com   werd   geprobeerd   om   de   benodigde   $100.000   op   te   halen.   Financiers   kregen   bij   een   investering   van   $115,   het   horloge   (ter   waarde   van   $150)   thuisgestuurd,   onder   voorbehoud  dat  het  het  totale  doelbedrag  zou  worden  opgehaald.  Binnen  6  dagen  was  het   benodigde  bedrag  opgehaald  en  toen  de  campagne  werd  stopgezet  een  maand  later,  was  er   zelfs   ruim   $10.000.000   opgehaald   door   bijna   70.000   verschillende   financiers   (Burgett   &   McDonald,  2013).       Debt-­‐crowdfunding   Bij   debt-­‐crowdfunding   wordt   er   krediet   verstrekt   middels   een   lening,   waarbij   de   financier   zijn   inleg   aan   het   eind   terugkrijgt,   vaak   met   een   bepaald   rentepercentage   (Vliet,   2011).   Belangrijk   hierbij   is   dat   de   financier   weinig   tot   geen   invloed   hebben   op   het   proces   (Meeuwssen,  2013).  Qolors,  een  online  modemerk  voor  vrouwen,  is  hier  een  voorbeeld  van.   Via  debt-­‐crowdfunding  werd  de  ruim  €50.000  opgehaald  die  nodig  was  voor  het  opstarten   van  het  bedrijf.  Financiers  konden  €500  investeren  tegen  een  rentepercentage  van  4%  per   jaar.  Dit  bedrag  werd,  samen  met  de  verschuldigde  rente,  in  een  periode  van  vier  jaar  weer   terugbetaald.  In  sommige  gevallen  ligt  er  voor  de  financier  naast  een  afgesproken  rente,  ook   nog   een   materiële   tegenprestatie   in   het   verschiet.   In   het   geval   van   Qolors,   kregen   financiers   tot   40%   korting   op   de   kleding,   wat   moest   gelden   als   extra   stimulans   voor   het   publiek   om   de  

   

29  

campagne   financieel   te   steunen   (Blom,   2013).   Debt-­‐crowdfunding   wordt   vaak   vergeleken   met   het   peer-­‐to-­‐peer   (P2P)   lenen,   waarbij   particulieren   geld   uitlenen   aan   bedrijven   tegen   een   bepaald   rentepercentage.   Een   verschil   zit   hem   in   het   feit   dat   het   bij   P2P   lenen   hoofdzakelijk  draait  om  de  financiële  winst,  daar  waar  bij  debt-­‐crowdfunding  de  gun  factor   ook   een   grote   rol   speelt   (Kleverlaan,   2011).   Bij   debt-­‐crowdfunding   is   er   dan   ook   vaak   een   emotionele  band  tussen  initiatiefnemer  en  financiers.  Deze  financiers  geloven  in  het  project,   waarderen  de  passie  van  de  initiatiefnemer  en  kunnen  in  meerdere  mate  betrokken  zijn  bij   het   project.   In   het   geval   van   P2P   lenen   betreft   het   vaak   een   anonieme   relatie   tussen   geldnemers  en  geldgevers  (gesprek:  Kleverlaan).     Equity-­‐based  crowdfunding   Bij   equity-­‐based   crowdfunding   wordt   de   financier   als   het   ware   aandeelhouder   van   het   project   of   bedrijf.   Gezamenlijk   krijgen   alle   financiers   een   ‘piece   of   the   pie’   (Jofre,   2014).   Financiers   krijgen   hierbij   een   directe   of   indirecte   financiële   beloning,   middels   aandelen,   obligaties,   een   winstpercentage   of   bijvoorbeeld   een   variabele   rente.   Hiermee   anticiperen   investeerders  op  bijvoorbeeld  een  waardestijging  van  het  product  of  een  omzetgroei  van  het   bedrijf.   Belangrijk   verschil   met   debt-­‐crowdfunding   is   dat   het   mogelijk   is   bij   equity-­‐based   crowdfunding   voor   financiers   om   bepaalde   stemrechten   te   krijgen   tijdens   het   proces   (Meeuwssen,   2013).   De   overeenkomst   gaat   dus   verder   dan   alleen   de   financiering   voor   de   realisatie   van   het   plan,   maar   de   financiers   kunnen   voor   een   langere   periode   worden   verbonden  aan  de  initiatiefnemer.    

  Figuur  2.2:  tegenprestatie  per  vorm  van  crowdfunding       In   figuur   2.2.   zijn   de   vier   hoofdvormen   van   crowdfunding   te   zien   met   de   bijbehorende   tegenprestatie.   Als   we   naar   de   bovenstaande   vier   hoofdvormen   van   crowdfunding   kijken,   kunnen   we   deze   onderscheiden   aan   de   hand   van   de   financiële   aard   van   de   beloning.   Bij   donation-­‐   en   reward-­‐based   crowdfunding   gaat   het   enkel   om   een   (im)materiële   tegenprestatie.  In  het  geval  van  debt-­‐  en  equity-­‐based  crowdfunding  wordt  er  uitgegaan  van   een  financiële  beloning,  al  dan  niet  in  combinatie  met  een  (im)materiële  beloning.    

   

30  

2.3.2.   Betrokken  partijen  in  het  crowdfunding  proces   Wanneer  gekeken  wordt  naar  het  crowdfunding  proces,  zijn  er  verschillende  partijen  die  van   invloed  zijn  gedurende  het  proces.  In  de  literatuur  zijn  er  talloze  verschillende  benamingen   voor  deze  partijen;  afhankelijk  van  het  onderwerp  van  het  onderzoek.  In  het  onderzoek  van   Hol   (2012)   komen   drie   relevante   partijen   naar   voren:  een   initiatiefnemer,   een   financier   en   een   intermediair.   Deze   drie   partijen   worden   op   een   vergelijkbare   manier   genoemd   in   de   interpretatie   van   crowdfunding,   gericht   op   lenen   en   investeren,   gegeven   door   de   Autoriteiten  Financiële  Markten  (AFM)  en  de  Nederlandsche  Bank  (DNB).  Zij  definiëren  een   geldnemer,   een   geldgever   en   een   (online)   platform   (AFM,   2013).   Agrawal,   Catalini   en   Goldfarb   (2013)   omschrijven   de   partijen   als   investeerders   (financiers)   en   artiesten   (initiatiefnemers)  in  het  kader  van  een  onderzoek  naar  crowdfunding  voor  muziekartiesten.   Nedeski   (2011)   omschrijft   de   partijen   als   consumers   (financiers)   en   producers   (initiatiefnemers).  In  de  rest  van  dit  onderzoek  worden  de  drie  eerder  omschreven  partijen   van   Hol   zullen   worden   aangehouden   aangezien   deze,   door   de   algemene   omschrijving,   toegepast  zouden  kunnen  worden  in  meerdere  sectoren.     Figuur  2.3.  geeft  de  onderlinge  relatie  tussen  de  drie  partijen  weer.  Communicatie  tussen  de   initiatiefnemer   en   de   financiers   verloopt   meestal   via   een   platform,   de   intermediair.   Er   bestaan   ook   mogelijkheden   om   als   initiatiefnemer  een   eigen   website   op   te   zetten   voor   de   crowdfunding   campagne,   maar   de   meest   gangbare   manier   is   via   een   (online)   platform.   De   pijlen   laten   enerzijds   de   geldstroom   zien   vanuit   de   financiers   en   anderzijds   de   beloning   vanuit   de   intermediair.   Zoals   in   de   uitleg   van   de   verschillende   vormen   van   crowdfunding   reeds  besproken  is,  gaat  het  hier  om  een  (im)materiële  en/of  financiële  beloning.    

  Figuur  2.3:  de  betrokken  partijen  in  het  crowdfunding  proces  

 

   

31  

De  initiatiefnemer   De  initiatiefnemer  is  de  persoon  of   het  bedrijf   die   het   initiatief   neemt   voor   de   crowdfunding   campagne.   Er   wordt   een   beroep   gedaan   op   het   publiek,   omdat   bijvoorbeeld   traditionele   investeerders   terughoudend   zijn   in   het   verstrekken   kapitaal.   De   meest   succesvolle   initiatiefnemer   is   de   actieve   initiatiefnemer.   Deze   is   zelf   actief   bij   de   crowdfunding   campagne   betrokken   en   probeert   het   publiek   te   boeien   door   deze   te   betrekken   bij   de   campagne.   Het   regelmatig   geven   van   updates   over   de   vordering   van   het   project,   het   snel   reageren  op  vragen  en  het  betrekken  van  de  financiers  bij  bepaalde  keuzes  in  het  proces  zijn   voorbeelden  hiervan  (Nedeski,  2011).     De  financier     De   financier   is   degene   die   het   project   steunt   middels   een   financiële   bijdrage.   In   het   onderzoek  van  Vliet  (2011)  worden  op  basis  van  de  motivatie  voor  financiering  drie  soorten   financiers  onderscheiden:     Financier   met   sympathie   voor   de   initiatiefnemer:   Hierbij   gaat   het   bij   de   financiers   vooral   om  de  gun  factor.   Financier   die   geïnteresseerd   is   in   de   uitvoering   van   het   project:   De   beslissing   voor   de   financier   om   wel   of   niet   te   financieren   heeft   te   maken   met   nut   voor   de   maatschappij   en   deels  nut  voor  de  financier  zelf.  De  financier  zal  echter  pas  doneren  wanneer  het  project  ook   persoonlijk  interessant  is.   financier  die  geïnteresseerd  is  in  de  tegenprestatie:  Wat  er  gebeurt  met  het  geld  is  voor  de   financier  niet  het  primaire  belang.    Een  kosten-­‐  en  batenafweging  zullen  bepalend  zijn  voor   de  financiering.     Daarnaast   kunnen   financiers   worden   ingedeeld   aan   de   hand   van   hun   betrokkenheid   (Nedeski,  2011):    

 

   

32  

Figuur  2.4:  Mate  van  betrokkenheid  financiers  (bron:  Nedeski,  2011)     Het  verschil  in  betrokkenheid  onderscheidt  de  actieve  financiers  van  de  passieve     financiers.   Actieve   financiers   zijn   meer   betrokken   bij   het   proces   en   zijn   tevens   bereid   om,   naast   het   leveren   van   financiële   middelen,   een   extra   bijdrage   te   leveren   aan   het   proces.   Wanneer   financiers   actiever   betrokken   zijn,   biedt   dit   volgens   Schwienbacher   en   Larralde   (2010)  ook  de  mogelijkheid  om  andere  vormen  van  crowdsourcing  in  te  zetten.  Hierbij  kan   het  bijvoorbeeld  gaan  om  marketingactiviteiten  of  het  meedenken  met  het  project.     De  intermediair   De   intermediair   fungeert   als   tussenpersoon   voor   financiers   en   initiatiefnemer.     Zoals   in   de   definitie  reeds  omschreven,  betreft  het  hier  veelal  een  online  platform  waar  initiatiefnemer   en   financier   bij   elkaar   komen   (Vliet,   2011).   De  intermediair  kan   een   belangrijke   rol   spelen   in   het  vertrouwen  tussen  de  initiatiefnemer  en  de  financier.  Zo  kan  deze  zelf,  of  door  andere   (externe)   partijen,   de   kwaliteit   van   een   campagne   waarderen   of   bijvoorbeeld   de   kredietwaardigheid   van   een   initiatiefnemer   inschatten.   Hierdoor   is   het   voor   financiers   beter   in   te   schatten   wat   voor   risico’s   zij   lopen   gedurende   de   campagne.   De   intermediair   is   ook   degene   die   vaak   de   randvoorwaarden   stelt   aan   een   campagne,   zoals   het   maximale   doelbedrag,  de  maximale  looptijd,  het  eventuele  rentepercentage  en  hoe  de  aanvraag  van   de   pitch   voor   een   crowdfunding   campagne   er   uit   moet   zien   (Hol,   2013).   Doordat   er   veelal   gebruik   gemaakt   wordt   van   een   online   platform,   ontstaan   er   mogelijkheden   voor   de   initiatiefnemer   om   een   beroep   te   doen   op   een   sociaal   netwerk,   dat   vele   malen   groter   is   dan   het  netwerk  van  henzelf  (Vliet,  2011).    

2.4.   Beweegredenen  voor  het  gebruik  van  crowdfunding   Het  is  goed  om  te  kijken  waarom  de  partijen  gebruik  maken  van  het  concept  crowdfunding.   Om   dit   zo   goed   mogelijk   te   kunnen   beantwoorden,   moet   dit   worden   opgesplitst   in   twee   delen.  Allereerst  zal  gekeken  worden  naar  de  beweegredenen  voor  een  initiatiefnemer  om   gebruik   te   maken   van   crowdfunding.   Daarnaast   zal   gekeken   worden   waarom   financiers   willen  participeren  in  een  crowdfunding  campagne.    

   

33  

2.4.1.   Beweegredenen  initiatiefnemer   Lambert  en  Schwienbacher  (2010)  hebben  onderzoek  gedaan  naar  de  beweegredenen  voor   het   gebruik   van   crowdfunding   van   51   ondernemingen.   Uit   het   onderzoek   kwamen   drie   hoofdmotivaties   naar   voren   voor   het   gebruik   van   crowdfunding   voor   de  initiatiefnemers.   De   belangrijkste   motivatie   voor   het   starten   van   de   campagne   bleek   om   geld   op   te   halen.   Daarnaast  bleek  een  voorname  reden  om  zo  een  product  of  service  onder  de  aandacht  van   het   publiek   te   brengen.   Minder   belangrijk,   maar   alsnog   door   meer   dan   de   helft   van   de   ondervraagden  als  relevant  beschouwd,  is  het  verkrijgen  van  feedback  voordat  het  product   verkocht   wordt.   Daarnaast   omschrijft   de   literatuur   van   crowdfunding   nog   een   aantal   andere   aspecten   die   het   gevolg   kunnen   zijn   van   de   toepassing   voor   crowdfunding.   Deze   aspecten   zouden  voor  initiatiefnemers  tevens  een  rol  kunnen  spelen  in  de  beslissing  voor  het  gebruik   van  crowdfunding.     Overbruggen  Equity  gap   Crowdfunding  kan  gebruikt  worden  om  de  zogenaamde  equity  gap  te  overbruggen.  Het  gaat   hier   vooral   om   equity-­‐based   crowdfunding,   waarbij   startende   bedrijven   het   kapitaal   nodig   hebben   voor   de   verdere   groei   van   hun   onderneming.   Equity   gap   betreft   het   gat   tussen   enerzijds   het   kapitaal   vanuit   het   eigen   directe   netwerk   en   anderzijds   het   het   durfkapitaal   van   andere   partijen   (informal   investors,   business   angels   e.a.).   Bedragen   tot   ongeveer   €30,000   worden   vaak   uit   eigen   kring,   via   familie,   vrienden   en   kennissen   opgehaald   (Hol,   2013).   Door   de   crisis   zijn   banken   terughoudender   geworden   met   het   verschaffen   van   leningen   en   is   het   venture   capital   (durfkapitaal)   verschoven,   van   de   start-­‐up   fase,   naar   de   latere   (veiligere)   fases   (Neiss   &   Best,   2012).   Hierdoor   kan   het   zijn   dat   het   bedrag   dat   is   opgehaald   via   familie   en   vrienden,   nog   niet   toereikend   is   voor   de   groei   van   de   onderneming   en   dat   de   grotere   investeerders,   door   een   gebrek   aan   onderpand   of   bijvoorbeeld   het   risicovolle   karakter   van   de   onderneming,   het   nog   niet   aandurven   om   te   investeren.   Deze   zogenaamde   kloof,   equity   gap,   zou   overbrugd   kunnen   worden   door   de   inzet   van   crowdfunding   (Hol,   2013).   Figuur   …   (Hol,   2013)   laat   zien   in   welke   fase   crowdfunding   kan   worden   ingezet   voor   het   vergaren   van   het   kapitaal.   De   precieze   bedragen   van   deze   equity   gap  zijn  niet  geheel  duidelijk,  maar  wel  dat  het  betreffende  gat  er  is  (Vliet,  2011).    

   

34  

  Figuur  2.5:  Equity  gap.  Gebaseerd  op  Hol  (2012)     Community  rondom  het  plan   Crowdfunders   zijn   mensen   die   vertrouwen   hebben   in   het   te   financieren   project   en   het   de   initiatiefnemer  of  het  project  zelf  gunnen  dat  het  doel  behaald  wordt.  Crowdfunding  creëert   dus   een   groep   mensen   die   geloven   in   het   plan   of   product..   Deze   ‘followers’   of   ‘believers’   kunnen  op  verschillende  manieren  bijdragen  aan  het  succes  van  de  crowdfunding  campagne   en  het  realiseren  van  het  project  op  zich.  Zoals  eerder  omschreven  hangt  dit  in  zekere  af  van   de  mate  van  betrokkenheid  van  de  financiers.  Actievere  financiers  zijn  bereid  om,  naast  de   financiering   van   het   project   ook   andere   activiteiten,   zoals   bijvoorbeeld   het   leveren   van   feedback   en   de   promotie   van   het   project   op   zich   te   nemen.   Zo   kunnen   deze   financiers   meedenken  met  de  ontwikkeling  van  het   project  en  in  sommige  gevallen  aan  de  hand  van   stemrecht   bepaalde   keuzes   maken   gedurende   het   proces   (Boogaard,   2011).   Door   de   opkomst   van   het   internet   kunnen   er   tegenwoordig   gemakkelijk   en   in   een   kort   tijd   (grote)   community’s   gevormd   worden   van   gelijk   geïnteresseerden.   Bij   crowdfunding   kan   een   beroep  gedaan  worden  op  een  dergelijke  community  voor  de  financiering  van  een  plan  (Hol,   2013).   Echter   is   deze   community   tevens   van   belang   voor   het   wel   of   niet   slagen   van   crowdfunding.  Hierbij  geeft  Belleflamme  (2011;  pagina  22)  aan:  “Entrepreneurs  who  cannot   identify   or   create   a   community   around   their   products   so   that   this   community   enjoys   additional  benefits,  will  hardly  ever  opt  for  crowdfunding”.     Marktonderzoek   Het   verkrijgen   van   feedback   zorgt   ervoor   dat   crowdfunding   tevens   ingezet   kan   worden   als   instrument   voor   een   marktonderzoek.   Dit   aangezien   het   inzicht   kan   verschaffen   in   wat   mensen   vinden   van   je   project   of   product.   Uiteraard   gaat   dit   gepaard   met   de   mate   van   betrokkenheid   van   je   financiers.   Een   term   die   vaak   geassocieerd   wordt   met   crowdfunding   is   ‘proof   of   concept’.   Simpel   gezegd   is   ‘proof   of   concept’   het   bewijs   dat   je   idee   haalbaar   is   (Janssen,   n.d.).   Het   kan   lastig   zijn   om,   voordat   een   product   op   de   markt   komt,   in   te   schatten   of  deze  wel  of  niet  zal  slagen.  Grotere  investeerders  willen  dan  ook  vaak  een  bewijs  dat  het   project   waarin   ze   moeten   investeren   daadwerkelijk   rendabel   is   om   in   te   investeren.   Crowdfunding   kan   hier   een   belangrijke   rol   in   spelen.   Middelen   als   enquêtes   kunnen   worden  

   

35  

ingezet   om   te   onderzoeken   of   mensen   belangstelling   zouden   hebben   voor   een   product,   maar   zeker   weten   doet   men   het   nooit.   Het   feit   dat   mensen   een   crowdfunding   campagne   steunen  geeft  aan,  dat  zij  dusdanig  geïnteresseerd  zijn  en  daar  dus  ook  daadwerkelijk  geld   voor  over  hebben.  Op  deze  manier  geeft  het  een  goede  indicatie  of  er  draagkracht  is  voor   een   bepaald   project   en   kan   dit   project   beter   worden   afgestemd   op   de   wensen   vanuit   de   markt.       Marketing   Daarnaast   kunnen   deze   groep   financiers   bijdragen   in   de   marketing   van   het   concept.   Wanneer   mensen   enthousiast   zijn   over   een   bepaalde   campagne   kunnen   zij   dit,   middels   bijvoorbeeld   mond   op   mond   reclame   of   via   hun   eigen   (sociale)   netwerk,   aan   de   man   brengen   bij   andere   (potentiele)   financiers   (Blom,   2012).   Hierdoor   kunnen   initiatiefnemers   een   beroep   doen   op   een   (sociaal)   netwerk,   wat   vele   malen   groter   is   dan   hun   eigen   persoonlijke  netwerk  (Vliet,  2011)  

2.4.2.   Beweegreden  voor  de  financier   Het   is   moeilijk   om   een   eenduidig   antwoord   te   geven   op   de   vraag,   waarom   mensen   willen   investeren   in   crowdfunding   campagnes.   Dit   is   mede   te   verklaren   door   het   feit   dat   crowdfunding,   door   zijn   verschillende   vormen,   een   vrij   breed   begrip   is.   Zo   zullen   naar   alle   waarschijnlijkheid   de   beweegredenen   voor   donation-­‐based   crowdfunding   anders   zijn   dan   die   van   equity-­‐based   crowdfunding.   Om   een   goed   inzicht   te   krijgen   in   de   beweegredenen   voor   financiers,   zal   gekeken   worden   naar   beweegredenen   om   te   participeren   in   crowdfunding  campagnes  in  het  algemeen.  In  het  nationale  crowdfunding  onderzoek  20132   is  een  enquête  afgenomen  bij  1277  mensen  die  wel  eens  als  financiering  met  crowdfunding   in  aanraking  zijn  gekomen.  In  dit  onderzoek  is  informatie  verzameld  over  onder  andere  de   motivaties   van   deze   financiers.   Belangrijke   factoren   die   een   rol   speelden   bij   de   beslissing   voor  een  bijdrage  zijn  o.a.  de  kwaliteit  van  het  project/onderneming  (90  procent),  de  passie   van   de   persoon   achter   het   project,   de   mate   van   informatie   over   het   project   en   de   doelstelling,  de  reden  van  het  bestaan  van  de  onderneming  en  de  mate  van  uitleg  over  de   besteding.   Hierin   komt   naar   voren   dat   financiers   graag   willen   weten   aan   wie   ze   hun   geld   geven   en   wat   er   precies   met   hun   geld   gebeurt.   Als   antwoord   op   de   vraag   waarom   juist   in  

                                                                                                                2

 Het  nationaal  crowdfunding  onderzoek  is  voor  het  eerst  uitgevoerd  in  2013  en  onderzoekt  onder   andere  wat  de  beweegreden  zijn  voor  financiers  om  te  participeren  in  crowdfunding  campagnes   http://www.crowdfundingonderzoek.nl  

   

36  

een   bepaalde   onderneming   wordt   geïnvesteerd,   blijken   onder   andere   de   wijze   waarop   de   onderneming   wordt   uitgelegd,   de   relatie   met   de   initiatiefnemer   en   de   tegenprestatie   als   belangrijk  te  worden  ervaren.     Het   op   de   hoogte   gehouden   worden   van   de   ontwikkelingen   van   het   project   en   de   zekerheid   van  de  tegenprestatie  blijken  belangrijke  sociale  aspecten  te  zijn  om  te  participeren  (Akker,   Kleverlaan,   Koren   &   Vliet,   2013).   Volgens   van   Vliet   (2011)   is   het   van   belang   dat   financiers   zich   betrokken   voelen   bij   de   initiatiefnemer   of   het   plan.   Niemand   geeft   zomaar   geld,   zonder   enige  vorm  van  binding,  vandaar  dat  ook  in  bijna  alle  artikelen  naar  voren  komt  dat  er  voor   een   succesvolle   crowdfunding   campagne   een   binding   moet   worden   gecreëerd   met   de   financiers.   Hierin   wordt   de   rol   van   een   actieve   initiatiefnemer   benadrukt:   bind   je   publiek,   wees   transparant,   communiceer   met   ze   en   houd   ze   op   de   hoogte   van   de   ontwikkelingen   (Hol,  2013  en  Vliet,  2011).   De  drie  eerder  benoemde  soorten  financiers  volgens  Van  Vliet  (2011),  kunnen  allen  worden   ingedeeld   aan   de   hand   van   hun   motivatie   om   te   investeren.   De   financiers   met   een   sympathie   voor   de   initiatiefnemer   participeert   waarschijnlijk   voornamelijk   vanuit   het   sociale   oogpunt.   Wanneer   een   financier   geïnteresseerd   is   in   de   uitvoering   van   het   project   betreft   het   een   maatschappelijke   en   intrinsieke   motivatie,   gezien   hij   enkel   participeert   wanneer   het   ook   persoonlijk   interessant   is.   Wanneer   de   financier   geïnteresseerd   is   in   de   tegenprestatie   zal   de   motivatie   veelal   financieel   zijn,   gezien  de   financier   de   kosten   en   baten   af   zal   wegen   alvorens  te  besluiten  om  te  financieren.  Overigens  kunnen  deze  baten  ook  van  sociale  aard   zijn.   Deze   verschillende   motivaties   worden   tevens   aangehouden   door   Collins   &   Pierrakis   (2012),  die  per  vorm  van  crowdfunding  bepaald  hebben  welke  motivaties  hier  hoofdzakelijk   voor  gelden  (zie  tabel  2.6).  Buysere  et  al.,  (2012)  en  Ordanini  et  al.,  (2011)  onderscheiden  de   motivaties   voor   financiers   aan   de   hand   van   het   te   behalen   rendement:   maatschappelijk   rendement,   materieel   rendement   en   financieel   rendement.   Bij   het   maatschappelijke   rendement   betreft   het   een   intrinsieke   motivatie,   waarbij   het   tot   stand   komen   van   het   project   geldt   als   voldoening   voor   de   financier.   Bij   het   materiele   rendement   speelt   de   materiele  beloning  die  de  financier  krijgt,  als  beloning  voor  zijn  financiering,  een  grote  rol.   Bij   het   financiële   rendement   is   de   financier   op   zoek   naar   een   financiële   beloning,   als   tegenprestatie   voor   het   steunen   van   de   campagne.   In   tabel   2.6.   zijn   de   motivaties   van   Buysere  et  al.  (2011)  en  Collins  &  Pierrakis  (2012)  naast  elkaar  gezet.        

   

37  

Tabel   2.6:   Motivatie   financier   per   crowdfunding   vorm   (Buysere   et   al.,   2012;   Collins   &   Pierrakis,  2012)  

Vorm% Donatie(

Rendement%financier%

Motivatie%financier%

(Buysere(et(al.,(2012)(

((Collins(&(Pierrakis,(2012)(

Maatschappelijk(rendement(

Maatschappelijke(en(intrinsieke( motivatie(

(

Maatschappelijk((en(materiaal(

Maatschappelijke(en(intrinsieke(

Beloning(

rendement(

motivatie(in(combinatie(met(een( verlangen(naar(een(beloning(

Lening(

Financieel(rendement((

Combinatie(van(sociale,(intrinsieke( en(financiële(motivatie(

Investering(

Financieel(rendement((

Combinatie(van(sociale,(intrinsieke( en(financiële(motivatie(  

!

 

Een   belangrijk   verschil   zit   hem   in   de   motivaties   voor   debt-­‐crowdfunding   en   equity-­‐based   crowdfunding,  waarbij  Collins  &  Pierrakis  (2012)  aangeven  dat,  naast  de  financiële  factoren,   de   sociale   en   intrinsieke   factoren   ook   een   rol   spelen.   Kleverlaan   (persoonlijk   gesprek,   28   april,  2014)  deelt  deze  mening.  Financiële  motieven  spelen  een  grotere  rol  bij  de  financiële   vormen  (debt  en  equity),  maar  sociale  en  intrinsieke  factoren  zullen  tevens  een  rol  spelen  in   de   keuze   voor   financiers   om   wel   of   niet   niet   te   participeren.   Voorbeelden   hiervan   zijn,   de   relatie   met   de   initiatiefnemer,  de   gun   factor   en   interesse   in   het   doel   van   de   campagne.   In   het   onderzoek   van   Ordanini   et   al.   (2011)   wordt   gekeken   naar   de   beweegredenen   van   financiers  om  deel  te  nemen  aan  een  crowdfunding  campagne  van  het  bedrijf  Trampoline,   middels  equity-­‐based  crowdfunding.  Financiers  konden  het  bedrijf  financieel  steunen  in  ruil   voor   aandelen   binnen   het   bedrijf.   Deelnemers   bleken   aangetrokken   te   zijn   door   de   nieuwigheid  van  het  crowdfunding  model,  maar  participeerden  toch  voornamelijk  door  het   idee  van  het  vooruitzicht  op  een  geldelijke  beloning.  Toch  menen  ook  Ordanini  et  al.  (2011)   dat  financiers,  naast  het  financieel  rendement,  tevens  een  bepaald  gevoel  van  identificatie   moeten   hebben   met   de   crowdfunding   campagne   en   dat   zij   investeren   in   doelen   waarin   zij   geloven.     Naast   de   hierboven   beschreven   motivaties,   kunnen   er   voor   financiers   nog   verschillende   andere   incentives   zijn   om   deel   te   nemen   aan   een   crowdfunding   campagne.  Bijvoorbeeld   om   een   bepaalde   toegang   te   krijgen   tot   de   initiatiefnemer   (bijv.   updates   over   het   project   of      

38  

communicatie),   maar   ook   het   verkrijgen   van   erkenning   of   waardering   (Agrawal   et   al.,   2013).   Daarnaast   kan   het   volgens   Schwienbacher   en   Larralde   (2010)   ook   gaan   om   het   wezenlijk   onderdeel   uitmaken   van   een   bepaald   ondernemersinitiatief.   Sommige   financiers   participeren  in  winst  gedreven  campagnes,  zonder  dat  zij  hier  iets  voor  terug  verlangen  en   zonder   de   drang   om   te   participeren   in   de   gemeenschap.   Hier   lijkt   filantropie   dan   ook   een   belangrijke  rol  te  spelen.  Zoals  reeds  eerder  besproken  zijn  de  degenen  die  investeren  in  het   begin  vaak  mensen  uit  directe  kring  van  de  initiatiefnemer.  Voor  hen  kan  crowdfunding  een   belangrijke   rol   spelen   om   de   financiering   met   de   initiatiefnemer   te   formaliseren.   Een   crowdfunding   platform   kan   optreden   als   intermediair   en   hiermee   de   financiële   contracten   tussen   de   twee   partijen   verbeteren,   onafhankelijk   van   de   sociale   banden   (Agrawal   et   al.,   2013).     Het   is   dus   lastig   om   een   eenduidig   antwoord   te   geven   op   de   vraag   waarom   financiers   willen   bijdragen  aan  crowdfunding  campagnes.  Wel  wordt  duidelijk  dat  deze  motivaties  afhankelijk   zijn   van   de   verschillende   soorten   crowdfunding.   Daarnaast   is   het   belangrijk   dat   bij   debt-­‐ crowdfunding   en   equity-­‐based   crowdfunding   naast   de   financiële   motivatie,   de   sociale   en   intrinsieke   factoren   tevens   een   belangrijke   rol   spelen   in   de   beslissing   om   een   campagne   financieel  te  steunen.    

2.5.   Fases  van  een  crowdfunding  campagne   Wanneer   we   kijken   naar   het   crowdfunding   proces,   kunnen   hier   globaal   drie   fases   worden   onderscheiden:   de   pre-­‐financieringsfase,   de   financieringsfase   en   de   post-­‐financieringsfase.   Bij  de  omschrijving  van  deze  fases  in  de  komende  hoofdstukken  wordt  er  in  dit  onderzoek   vanuit  gegaan  dat  een  crowdfunding  platform  als  intermediair  wordt  gebruikt.    

2.5.1.   Pre-­‐financieringsfase   De   eerste   stap   van   het   crowdfunding   proces   betreft   het   opstellen   en   insturen   van   het   voorstel  aan  een  intermediair  (crowdfunding  platform).  Dit  voorstel  wordt  vervolgens  door   de  beheerders  van  het  platform  gescreend  op  bijvoorbeeld  haalbaarheid  van  het  project  en   reputatie  van  de  initiatiefnemers.  Wanneer  het  voorstel  is  goedgekeurd,  kan  deze  geplaatst   worden  en  dient  de  initiatiefnemer  een  pitch  te  maken  van  zijn  plan,  hetgeen  de  potentiele   financiers   moet   overhalen   om   te   investeren   of   doneren.   Vaak   geeft   de   pitch   een   korte   samenvatting  van  het  project  en  de  reden  waarom  dit  project  dient  te  worden  uitgevoerd.   Daarnaast   wordt   in   een   pitch   uitgelegd   waarom   er   behoefte   is   aan   financiering   en   waarvoor  

   

39  

deze  zal  worden  gebruikt.  Hoe  de  pitch  er  uit  dient  te  zien,  is  afhankelijk  van  het  platform.   Het   platform   CrowdAboutNow   bijvoorbeeld,   verplicht   initiatiefnemers   om   tevens   een   videoboodschap   te   maken,   die   uitleg   geeft   over   het   plan.     Naast   de   pitch,   moeten   de   initiatiefnemers   informatie   verschaffen   aan   de   potentiele   financiers,   zoals   persoonlijke   gegevens,   de   hoeveelheid   geld   die   moet   worden   opgehaald,   de   tijdshorizon   van   de   campagne  en  het  rendement/beloning  voor  de  financier.   Vertrouwen   tussen   de   initiatiefnemer   en   de   financiers   geldt   als   een   belangrijke   succesfactor   voor  het  slagen  van  een  campagne.  Potentiële  financiers  willen  kunnen  vertrouwen  op  een   juiste   besteding   van   hun   investering.   Vandaar   dat   het   wordt   gewaardeerd   wanneer   een   initiatiefnemer  transparant  is  over  de  bestedingen  van  het  te  investeren/doneren  geld.  Dit   vertrouwen   kan   extra   worden   bevorderd   worden   door   het   geven   van   persoonlijke   informatie  en  ervaringen.  Hierbij  kan  het  gaan  om  de  persoonlijke  motieven  voor  het  project,   eventuele  referenties  en  bijvoorbeeld  projecten  uit  het  verleden  (Hol,  2013).     Wanneer   de   pitch   voor   de   campagne   is   afgerond,   wordt   deze   voorgelegd   aan   de   intermediair   (platform).   Deze   voert   vervolgens   een   laatste   uit   screening   alvorens   de   pitch   definitief  wordt  geplaatst.  Bij  zo’n  laatste  screening  kan  worden  gekeken  naar  de  algemene   haalbaarheid  van  het  project,  eventuele  fraudegevoeligheid  of  een  antecedentenonderzoek   van   de   initiatiefnemer.   De   intermediair   kan   hiermee   een   belangrijke   rol   spelen   in   het   vergroten  van  het  vertrouwen  tussen  de  initiatiefnemer  en  de  financier.   Naast   de   algemene   voorwaarden   die   gelden   voor   het   plaatsen   van   campagnes,   kan   tevens   de   kwaliteit   van   de   initiatiefnemer   en   de   campagne   getoetst   worden.   Dit   kan   gedaan   worden   door   de   intermediair  zelf  of  door  een  onafhankelijke  derde  partij.   In   het   geval   van   het   crowdfunding   platform   Geldvoorelkaar   worden   campagne   aanvragen   door   zowel   het   platform   zelf,   als   door   kredietbeoordelaar   Graydon   gescreend.   Graydon   geeft   een   PD-­‐rating   aan   de   campagne,   die   de   kans   op   wanbetaling   van   de   initiatiefnemer   weergeeft.   Op   deze   manier   krijgt   de   financier   een   beter   beeld   van   het   risico   van   de   investering  (Geldvoorelkaar.nl).  Vaak  zorgt  een  hoger  risico  er  wel  voor  dat  het  uitgekeerde   rendement  ook  hoger  zal  zijn.  Wanneer  de  screening  succesvol  is  afgerond,  is  de  campagne   klaar  om  geplaatst  te  worden.     Een   belangrijk   punt   in   de   pré-­‐financieringsfase   is,   dat   er   rondom   het   plan   van   de   initiatiefnemer   een   gemeenschap   wordt   gecreëerd.   Dit   moet   plaats   vinden,   voordat   de   crowdfunding  campagne  daadwerkelijk  van  start  gaat  (Landman,  2012).  Veelal  gaat  het  hier   om   mensen   die   nauw   betrokken   zijn   bij   de   initiatiefnemer,   zoals   bijvoorbeeld   familie,   vrienden,   kennissen   of   collega’s   (Hol,   2013).   Deze   groep   kent   de   initiatiefnemer   vaak  

   

40  

persoonlijk  en  kan  hierdoor  makkelijker  informatie  vergaren  over  de  initiatiefnemer.  Mede   hierdoor   zijn   zij   eerder   bereid   om   te   investeren   in   een   crowdfunding   campagne   waar   nog   geen   geld   voor   is   opgehaald   dan   een   onbekende   van   de   initiatiefnemer   (Agrawal   et   al.,   2011).   Tevens   kan   deze   gemeenschap   gebruikt   worden   voor   het   uitdenken   en   toetsen   van   het  plan  en  kunnen  zij  door  hun  hoge  mate  van  betrokkenheid  optreden  als  fan  of  inspirator   van  het  plan.  Naast  de  community  die  gebouwd  wordt  rondom  de  campagne,  zijn  er  volgens   Kleverlaan  (2011b)  nog  een  drietal  aspecten  van  belang  voor  een  succesvolle  crowdfunding   campagne.  Allereerst  is  dat  storytelling:  het  verhaal  om  je  campagne  heen.  Gezien  het  feit   dat   de   gun   factor   een   grote   rol   speelt   bij   crowdfunding,   moet   het   verhaal   pakkend   en   inspirerend   zijn.   Daarnaast   speelt   urgentie   een   rol,   waarbij   mensen   de   noodzaak   van   de   campagne   in   moeten   zien.   Een   analyse   van   de   campagnes   op   Kickstarter   liet   zien,   dat   de   kans   dat   je   project   succesvol   gefinancierd   wordt   middels   crowdfunding,   afneemt   wanneer   de   looptijd   van   de   campagne   verlengd   wordt.   Waar   45-­‐60%   van   de   campagnes   succesvol   werd   afgerond   bij   een   looptijd   van   30   dagen,   was   het   slagingspercentage   nog   maar   25%   wanneer  de  maximale  termijn  op  kickstarter  (60  dagen)  werd  gebruikt.  Het  laatste  punt  is  de   communicatie,   waarbij   het   neer   komt   op   de   eerder   omschreven   betrokkenheid   van   je   investeerders.  Het  is  belangrijk  om  zoveel  mogelijk  van  je  financiers  tevens  inspirator  of  fan   van   je   project   te   maken,   waardoor   zij   de   campagne   weer   verspreiden   binnen   hun   eigen   netwerk.  

2.5.2.   Financieringsfase   In   de   financieringsfase   gaat   de   crowdfunding   campagne   live   en   wordt   deze   gepresenteerd   aan  het  publiek.  Deze  kunnen  vervolgens  de  pitch  beoordelen  en  besluiten  om  te  investeren   in   de   campagne.   Afhankelijk   van   het   platform,   wordt   bepaald   wat   er   gebeurt   wanneer   de   looptijd  van  de  campagne  is  verstreken.  Op  het  crowdfunding  platform  Kickstarter  kan  het   doneren   doorgaan   totdat   de   looptijd   van   de   campagne   is   afgelopen.   Echter   zijn   er   ook   platforms  waarbij  de  campagne  wordt  gesloten  wanneer  het  doelbedrag  is  opgehaald,  ook   al  is  de  vooraf  gestelde  tijdshorizon  nog  niet  verstreken  (Hol,  2013).  Het  publiek  krijgt  in  de   financieringsfase     vaak   ook   de   mogelijkheid   om   vragen   te   stellen   aan   de   initiatiefnemer,   betreffende   de   campagne.   De   vragen   die   gesteld   worden  en   de   antwoorden   hierop,   worden   op   het   platform   gepubliceerd   zodat   financiers   hier   ook   van   kunnen   profiteren   (Collins   &   Pierrakis,  2012).      

   

41  

In   het   onderzoek   van   Ordanini   et   al.,   (2011)   worden   drie   fases   onderscheiden   binnen   de   financieringsfase   van   een   succesvolle   crowdfunding   campagne:   Friend   funding,   Getting   the   crowd  en  Race  to  be  ‘in’.  Figuur  2.7.  laat  dit  financieringstraject  zien.    

  Figuur  2.7:  Financieringstraject  van  een  succesvolle  crowdfunding  campagne  (Ordanini  et  al.,   2011)     Fase  1:  Friend  finding   In  deze  fase  gaat  het  om  de  eerder  omschreven  gemeenschap  (zie  pre-­‐  financieringsfase)  die   gecreëerd   is   rondom   het   initiatief.   Agrawal   et   al.,   (2011)   en   Belleflamme   et   al.,   (2011)   duiden  deze  groep  aan  als  F&F:  Friends  and  Family.  Deze  zijn,  zoals  eerder  gezegd,  belangrijk   in  de  beginfase  van  de  financieringsfase  van  een  crowdfunding  campagne.  Kijkend  naar  het   investeringstraject   zorgen   de   F&F   vaak   voor   een   belangrijke   hoeveelheid   geld   in   een   korte   periode,  tot  maximaal  de  helft  van  het  benodigde  bedrag  (Ordanini  et  al.,  2011).     Fase  2:  Getting  the  crowd   In   deze   fase   is   een   vertraging   zichtbaar   in   de   groei   van   het   aantal  financieringen.   Een   kleiner   percentage   van   het   doelbedrag   wordt   opgehaald   in   een   langer   tijdsbestek.   In   deze   fase   worden  de  financiers  op  afstand  aangesproken  en  deze  moeten  nog  worden  gemotiveerd  en  

   

42  

betrokken   bij   het   initiatief.   Wanneer   een   crowdfunding   campagne   niet   succesvol   blijkt,   wordt  in  veel  gevallen  de  tweede  fase  niet  doorgekomen.  De  initiatiefnemer  blijkt  dan  niet   in   staat   om   de   financiers   op   afstand   te   boeien   en   te   interesseren   om   te   investeren   in   het   project.   Een   stagnatie   van   het   aantal   financieringen   in   deze   fase   kan   leiden   tot   een   negatieve   tendens   die   er   voor   zorgt   dat   het   steeds   minder   aantrekkelijk   wordt   voor   potentiele  financiers  om  te  doneren,  dan  wel  investeren.       Fase  3:  Race  to  be  ‘in’   Dit  is  de  laatste  fase  van  het  financieringstraject  en  begint  met  het  ‘engagement  moment’,   wat  geldt  als  het  omslagpunt.  In  deze  fase  neemt  de  snelheid  van  het  aantal  investeringen   weer  toe.  Financiers  moeten  snel  bepalen  of  zij  nog  willen  instappen  in  de  financiering  van   de   campagne   aangezien   na   behalen   van   het   financieringsdoel   niet   meer   kan   worden   ingestapt.  Dit,  betreft  de  campagnes  die  stoppen  wanneer  het  vooraf  opgestelde  doelbedrag   is  opgehaald.  Wanneer  we  kijken  naar  de  relatie  tussen  initiatiefnemer  en  financier,  zijn  de   financiers   die   instappen   in   deze   fase   in   eerste   instantie   vaak   onbekende   van   de   initiatiefnemer.    

2.5.3.   Post-­‐financieringsfase   De   post-­‐financiering   is   de   periode   nadat   de   crowdfunding   campagne   is   afgelopen.   Dit   kan   enerzijds   zijn   omdat   het   benodigde   doelbedrag   is   opgehaald,   en   anderzijds   aangezien   de   looptijd   van   de   campagne   is   verstreken.   Simpel   gezegd   zijn   hier   twee   mogelijkheden:   het   doelbedrag  is  niet  opgehaald  of  het  doelbedrag  is  wel    opgehaald.       Doelbedrag  is  niet  opgehaald   Indien   het   doelbedrag   niet   is   opgehaald   binnen   de   gestelde   tijd,   wordt   de   campagne   vaak   gesloten   en   het   geld   teruggestort   aan   de   financiers.   Dit   wordt   ook   wel   het   all-­‐or-­‐nothing   model   genoemd,   waarbij   de   initiatiefnemer   enkel   het   geld   ter   beschikking   krijgt   als   het   gehele  doelbedrag  is  opgehaald  (Collins  &  Pierrakis,  2012).  Verschillende  platforms  maken  in   dit   geval   gebruik   van   een   stichting   derdengelden,   die   het   geld   tijdens   de   campagne   vasthoudt,  totdat  duidelijk  is  of  het  doelbedrag  ook  daadwerkelijk  wordt  gehaald.  Indien  dit   dus   niet   het   geval   is,   wordt   dit   geld   weer   geretourneerd   aan   de   financiers   (AFM,   2013).   Echter  bestaat  ook  de  mogelijkheid  dat  het  opgehaalde  geld  wel  beschikbaar  wordt  gesteld   voor   de   initiatiefnemer,   ondanks   dat   het   doelbedrag   niet   binnen   de   tijdshorizon   van   de  

   

43  

campagne   is   opgehaald.   Dit   wordt   ook   wel   het   keep-­‐it-­‐all   model   genoemd   (Collins   &   Pierrakis,  2012).     Doelbedrag  is  wel  opgehaald   Wanneer   het   doelbedrag   wel   wordt   opgehaald,   krijgt   het   project   een   ‘go’   en   wordt   het   geld   overgemaakt  naar  de  initiatiefnemer.  Deze  kan  de  financiële  middelen  vervolgens  gebruiken   om   te   investeren   in   het   desbetreffende   plan.   Dit   is   ook   de   fase,   waarin   de   financiers   hun   tegenprestatie  tegemoet  kunnen  zien.     Afhankelijk   van   de   vorm   van   crowdfunding   die   gebruikt   is,   blijft   er   contact   tussen   de   financiers   en   de   initiatiefnemer.   Dit   hangt   ook   af   van   in   hoeverre   de   initiatiefnemer   een   actieve   of   passieve   houding   inneemt.   De   initiatiefnemer   kan   er   bijvoorbeeld   voor   kiezen   om   zijn  financiers  op  de  hoogte  te  houden  van  de  ontwikkeling  van  zijn  plan  middels  een  blog  of   een   andere   vorm   van   sociale   media.   In   het   geval   van   equity-­‐based   crowdfunding   en   debt-­‐ crowdfunding   worden   de   financiers   echter   voor   een   langere   periode   aan   het   project   gekoppeld.  Vaak  verschaffen  deze  vormen  van  crowdfunding  dan  ook  de  mogelijkheid  voor   financiers   en   initiatiefnemers   om   binnen   een   gesloten   internetomgeving   met   elkaar   te   blijven   communiceren   (zoals   bijvoorbeeld   bij   het   investeringsplatform   Symbid).   Het   gehele   proces  van  een  crowdfunding  campagne  met  daarin  de  verschillende  fases  is  te  zien  in  figuur   2.8.  

   

44  

  Figuur  2.8:  Het  proces  van  crowdfunding.  Gebaseerd  op  (Collins  &  Pierrakis,  2012)  

 

2.6.   Risico,  Fraude  &  Toezicht     De   intermediair,   tevens   beheerder   van   het   platform,   moet   er   voor   zorgen   dat   het   gehele   proces  van  crowdfunding  in  goede  banen  wordt  geleid.  Het  concept  van  crowdfunding  gaat   uit   van   het   feit,   dat   financiers   al   met   (relatief)   kleine   bedragen   moeten   kunnen   instappen.   Vandaar  dat  niet  kan  worden  verwacht  dat  al  deze  financiers  goed  in  kunnen  schatten  of  een   project   rendabel   is.   Het   is   echter   voor   de   financiers   belangrijk   om   te   weten   waar   de   mogelijkheden   liggen   voor   rendement,   en   minstens   even   belangrijk   om   te   weten   waar   de   risico’s   liggen.   Op   deze   manier   kunnen   financiers   een   goede   afweging   maken   tussen   de   verschillende  projecten  die  beschikbaar  zijn.   Dit   geldt   voor   crowdfunding   in   het   algemeen,   maar   zeker   ook   voor   het   gebruik   van   het   instrument   in   het   vastgoedproces.   Joore   (2014)   meent   dan   ook:   “het   is   van   initieel   belang  

   

45  

hoe  je  als  crowdfunding  platform  zorgt  voor  borging  dat  crowdfunding  in  vastgoed  goed  is   voor   de   belegger,   goed   is   voor   de   vastgoedeigenaar   en/of   beheerder   en   goed   is   voor   de   huurders  /  exploitant  van  het  vastgoedobject“  (p.  11).  Het  is  daarom  belangrijk  dat  er  binnen   de  organisatie  van  het  platform  voldoende  kennis  in  huis  is  om  de  projecten  goed  te  kunnen   beoordelen   en   het   proces   goed   te   begeleiden.   Zo   is   het   aan   het   platform   om   te   zorgen   voor   een   goede   screening   met   betrekking   tot   het   toelaten   van   de   projecten.   Hierbij   moet   gekeken  worden  of  het  verhaal  rondom  het  initiatief  concreet  genoeg  is  en  of  bijvoorbeeld   de  begroting  van  een  project  haalbaar  is.  Wanneer  de  capaciteiten  om  deze  controles  uit  te   voeren   niet   in   huis   zijn,   zullen   er   externe   partijen   bij   betrokken   moeten   worden   die   bijvoorbeeld   de   haalbaarheid   van   het   project   en   de   kredietwaardigheid   van   de   initiatiefnemer   goed   kunnen   beoordelen.   Het   eerder   besproken   voorbeeld   van   Geldvoorelkaar  is  hier  een  voorbeeld  van.  Hier  worden  initiatiefnemers  van  campagnes  door   kredietbeoordelaar   Graydon   gescreend   op   wanbetaling.   De   rating   die   aan   het   project   gegeven  wordt,  geeft  de  financier  meer  duidelijkheid  omtrent  het  risico  van  de  investering   (Geldvoorelkaar.nl).   Volgens   Vermeer   &   Joore   (2014a)   zijn   met   betrekking   tot   terugbetaalcapaciteit   met   name   de   ‘early   warnings’   van   belang,   welke   zorgen   dat   een   platform   tijdig   in   kan   grijpen   bij   wanbetaling.   Zij,   pleiten   daarom   voor   een   rapportagesysteem,   welke   is   voorzien   van   de   juiste   prestatie-­‐   en   risico-­‐indicatoren,   zodat   het  proces  goed  gemonitord  kan  worden.     Elke   sector   heeft   bijna   wel   te   maken   met   frauduleuze   praktijken.   Doordat   crowdfunding,   door   de   (relatief)   lage   instapbedragen,   toegankelijk   is   voor   een   groot   publiek,   zal   er   bij   de   financiers  niet  altijd  de  specifieke  kennis  zijn  die  nodig  is  om  op  een  verantwoorde  wijze  te   kunnen  investeren.  Daarnaast  is  er  via  crowdfunding  veelal  geen  direct  persoonlijk  contact   tussen   initiatiefnemer   en   financiers.   Deze   twee   factoren   vergroten   het   risico   op   fraude   (Correia   de   Freitas   &   Amado,   2013).   Aan   de   andere   kant   kunnen   de   sociale   netwerken   de   fraude   ook   weer   beperken.   Door   het   gebruik   van   internet   en   sociale   netwerken   kunnen   financiers   research   doen   naar   de   initiatiefnemers   alvorens   zij   besluiten   te   investeren.   Daarnaast   zal   een   initiatiefnemer,   gezien   hij   tevens   een   beroep   doet   op   zijn   eigen   sociale   netwerk,  bij  een  frauduleuze  praktijk  ook  zijn  eigen  netwerk  hiermee  treffen.  Hierbij  zou  het   directe  sociale  netwerk  een  sociale  druk  kunnen  uitoefenen  op  het  correct  handelen  van  de   initiatiefnemer.  Tot  slot  is  het  belangrijk  dat  crowdfunding  platforms  tevens  mechanismes  of   externe  partijen  inzetten  in  het  opsporen  en  tegengaan  van  fraude.  Het  ontstaan  van  steeds   meer   platforms   en   de   onderlinge   concurrentie   die   dit   met   zich   meebrengt,   zorgt   er   voor   dat  

   

46  

platforms   ook   proberen   om   hiermee   hun   concurrentiepositie   te   versterken.   Dit   kan   uiteindelijk   leiden   tot   een   verbeterd   toezicht   met   betrekking   tot   het   bestrijden   en   voorkomen  van  fraude  (Buysere  et.  al.,  2012)  

2.7.   Wet-­‐  en  regelgeving  met  betrekking  tot  crowdfunding   Nederland   kent   op   dit   moment   nog   geen   wet-­‐   en   regelgeving   die   specifiek   gericht   is   op   crowdfunding  (Kleverlaan,  2012).  Echter  is  bij  sommige  activiteiten,  gezien  hun  samenhang   met   andere   financiële   activiteiten   (onder   andere   het   verhandelen   van   obligaties,   aandelen   e.a.,)  de  Wet  op  het  Financieel  Toezicht  (Wft)  van  toepassing.  Bij  donation-­‐based  en  reward-­‐ based   crowdfunding   is   dit   veelal   niet   het   geval,   aangezien   hier   geen   sprake   is   van   een   financiële   beloning   (Buysere   et   al.,   2012).   De   AFM3  en   DNB4  houden   dus   in   zekere   zin   wel   toezicht   op   het   gebruik   van   crowdfunding,   met   name   bij   debt-­‐   en   equity-­‐based   crowdfunding.   In   mei   2013   hebben   de   AFM   en   DNB   een   interpretatie   gegeven   over   het   concept  crowdfunding,  waarbij  een  stappenplan  is  gepresenteerd  voor  intermediairs  om  in   te   schatten   of   er   een   vergunning,   hetzij   ontheffing,   benodigd   is   voor   een   crowdfunding   platform   (AFM,   2013).   Hierin   wordt   een   onderscheid   gemaakt   tussen   het   bemiddelen   in   obligaties   of   aandelen,   bemiddelen   in   leningen   aan   particulieren   en   het   bemiddelen   in   leningen  aan  zakelijke  partijen  (AFM,  2013).  Tevens  is  er  voor  particulieren  een  grens  gesteld   aan  het  maximale  bedrag  wat  zij  mogen  financieren.  Zodoende  mag  er  door  een  particulier   maximaal   €40.000   gefinancierd   worden   middels   debt-­‐crowdfundingplatforms   en   geldt   er,   gezien   het   hogere   risico,     een   maximum   van   €20.000   bij   equity-­‐based   crowdfundingplatforms  (Ministerie  van  Financiën,  2014)     Amerika:  Jobs-­‐Act     In   maart   2013   is   in   Amerika   de   Jumpstart   Our   Business   Startup   (JOBS-­‐act)   aangenomen.   Het   aannemen  van  JOBS-­‐act  heeft  onder  andere  gevolgen  voor  het  financieren  middels  equity-­‐ based   crowdfunding.   Vóór   de   JOBS-­‐act,   was   het   alleen   mogelijk   voor   accredited   investors   (investeerders  met  een  eigen  vermogen  van  meer  dan  $1.000.000,  of  een  jaarlijks  inkomen   hoger   dan   $200.000)   om   te   participeren   middels   equity-­‐based   crowdfunding.   Nu   kunnen   non-­‐accredited  investors  ook  investeren,  waarbij  ze  maximaal  $2.000  of  5  procent  van  hun   netto  inkomen  mogen  investeren,  afhankelijk  van  welke  groter  is.  Bij  de  accredited  investors   betreft   dit   maximaal   10   procent   van   hun   netto   inkomen.   Het   maximale   bedrag,   wat   mag  

                                                                                                                3  AFM  is  de  Autoriteit  Financiële  Markten  welke  toezicht  houdt  op  de  financiële  markten   4  DNB  is  de  Nederlandsche  Bank      

47  

worden   opgehaald   door   bedrijven,   is   vastgesteld   op   $1.000.000   per   jaar.   Tevens   is   de   grens,   voordat  een  bedrijf  zich  bij  de  SEC  (Securities  and  Exchange  Commission:  toezichthouder  van   verschillende  effectenbeurzen)  moet  registreren,  verhoogd  van  500  naar  1000  investeerders,   waarbij  

werknemers  

niet  

onder  

de  

investeerders  

vallen.  

Verder  

mogen  

crowdfundingsprojecten   enkel   nog   worden   aangeboden   op   crowdfunding   platforms   die   geregistreerd   en   gecontroleerd   zijn   door   de   SEC.   Het   geld   wat   opgehaald   wordt   met   deze   campagnes  mag  alleen  nog  maar  worden  geïncasseerd  door  de  initiatiefnemer,  wanneer  het   gehele   doelbedrag   is   opgehaald   en   de   SEC   is   te   allen   tijde   bevoegd   tot   het   inzien   van   alle   informatie   over   personen   die   geïnvesteerd   hebben   in   de   campagnes.   Belangrijk   gevolg   hieruit   is   dat   het   toegankelijker   wordt   voor   financiers   om   te   investeren   en   dat   er   dus   ook   een   beroep   gedaan   kan   worden   op   een   veel   grotere   doelgroep.   Tevens   wordt   door   het   bepaalde   maximum   de   groep   kleinere   investeerders   (non-­‐accredited   investors)   in   zekere   zin   beschermd.   Overigens   geldt   de   regelgeving   nog   enkel   voor   Amerikaanse   platforms,   en   is   het   daardoor  voorlopig  nog  niet  mogelijk  voor  Europese  ondernemers  om  gebruik  te  maken  van   de  Amerikaanse  platforms  (Kleverlaan,  2012).       Door  het  prille  bestaan  van  crowdfunding,  is  het  lastig  om  te  bepalen  wat  precies  wel  en  niet   mag   met   betrekking   tot   het   gebruik   van   crowdfunding.   In   Europa   gelden   er   dan   ook   vaak   verschillende   regels   voor   het   gebruik   van   crowdfunding   (Kleverlaan,   2012).   Onder   andere   Buysere   et   al.   (2012)   en   Kleverlaan   (2012)   sturen   dan   ook   aan   op   een   eenduidiger   beleid   binnen  Europa  qua  wet-­‐  en  regelgeving  met  betrekking  tot  crowdfunding.    

2.8.   Conclusie   In  dit  hoofdstuk  is  antwoord  gegeven  op  deelvraag  1,  welke  inzicht  moest  verschaffen  in  het   begrip   crowdfunding.   In   het   geval   van   crowdfunding   wordt   er   een   beroep   gedaan   op   het   publiek  voor  de  financiering  van  een  project,  waarbij  de  fiannciers  beloond  worden  middels   een  (im)materiële  of  financiële  beloning.  Hierbij  zijn  vier  vormen  te  onderscheiden,  namelijk:   donation-­‐based   crowdfunding,   reward-­‐based   crowdfunding,   debt-­‐crowdfunding   en   equity-­‐ based  crowdfunding.  De  twee  laatstgenoemde  betreffen  hier  de  vormen  van  crowdfunding   met   een   financiële   tegenprestatie.   Gedurende   het   crowdfunding   proces   zijn   er   drie   belangrijke   actoren.   Allereerst   is   er   de   initiatiefnemer,   die   het   initiatief   neemt   voor   de   crowdfunding   campagne.   Daarnaast   is   er   een   financier   die   het   project   steunt   middels   een   financiële   bijdrage.   Tot   slot   is   een   intermediair   die   fungeert   als   tussenpersoon   voor   de   financier   en   initiatiefnemer.   Gekeken   naar   het   proces   zijn   er   drie   fasen   die   doorlopen  

   

48  

worden   gedurende   het   crowdfunding   proces.   De   pré-­‐financieringsfase   betreft   de   fase   voordat  er  begonnen  wordt  met  de  financiering  ophalen.  In  de  financieringsfase  wordt  het   plan  voorgelegd  aan  het  publiek  en  krijgen  deze  financiers  de  mogelijkheid  om  het  project   financieel   te   steunen.   In   de   post-­‐financieringsfase   kan   de   initiatiefnemer,   indien   het   geld   succesvol   is   opgehaald,   beginnen   met   de   uitwerking   van   het   plan   en   wordt   begonnen   met   het  uitkeren  van  tegenprestatie  aan  de  financiers.    

   

49  

 

   

50  

3.    

Het  vastgoedproces  

3.1.   Inleiding   Om   uiteindelijk   te   kunnen   bepalen   hoe   crowdfunding   kan   worden   toegepast   in   het   vastgoedproces   zal   er   allereerst   dieper   worden   ingegaan   op   dit   vastgoedproces   zelf.   Dit   hoofdstuk   dient   om   meer   inzicht   te   verschaffen   in   het   vastgoedproces,   waarbij   dieper   in   wordt   gegaan   op   de   verschillende   fases   in   dit   proces   en   wordt   gekeken   naar   het   financieringstraject  van  een  vastgoedobject.  

3.2.   Fases  in  het  vastgoedproces   Wanneer  we  kijken  naar  het  vastgoedproces,  zijn  er  bepaalde  fases  die  vrijwel  altijd,  zij  het   in   een   andere   volgorde,   worden   doorlopen.   Het   gaat   hier   om   de   volgende   vier   fases,   namelijk:   initiatieffase,   planontwikkelingsfase,   realisatiefase   en   de   verkoop-­‐   en   exploitatiefase  (Neprom,  2003).  

  Figuur  3.1:  De  fases  in  het  vastgoedproces  (Neprom,  2010)  

3.2.1.   Initiatieffase  

 

In  de  initiatieffase  ontstaat  de  idee-­‐  en  planvorming  rondom  de  ontwikkeling  van  een  locatie   of   vastgoedobject.   Verschillende   soorten   partijen   kunnen   verantwoordelijk   zijn   voor   een   dergelijk   initiatief,   zoals   bijvoorbeeld   een   projectontwikkelaar,   een   grondeigenaar,   een   vastgoedeigenaar,   een   belegger   of   een   (lokale)   overheidsinstelling   (Neprom,   2010).   In   de   initiatieffase   wordt,   middels   een   marktonderzoek   en   een   financiële   beoordeling,   de   haalbaarheid   van   een   project   in   kaart   gebracht.   Juist   bij   lastige   projecten,   waarbij   de   ontwikkelaar  opereert  op  een  terrein  waar  hij  geen  ervaring  mee  heeft,  wanneer  de  markt   onzeker  is,  of  bijvoorbeeld  wanneer  het  een  langdurig  project  betreft,  is  deze  haalbaarheid  

   

51  

van  groot  belang.  Voor  deze  haalbaarheid  wordt  gekeken  naar  de  invloed  van  factoren  die   door   de   vastgoedmarkt   in   het   algemeen   worden   bepaald,   maar   ook   de   factoren   met   betrekking  tot  specifiekere  kenmerken  van  de  ontwikkeling.  Zo  wordt  onder  andere  gekeken   naar   de   locatie   (kadastraal   onderzoek   en   historisch   locatie   onderzoek)   en   de   functie   (programma  van  eisen  en  een  massastudie)  (Neprom,  2010).  Daarnaast  is  het  van  belang  om   te   kijken   naar   de   juridische   bestemmingsmogelijkheden   en   de   vergunningsprocedures   die   hiervoor   gelden,   dit   om   duidelijk   voor   ogen   te   hebben   wat   wel   en   niet   mag   op   de   betreffende   locatie.   Tot   slot   moet   worden   gekeken   naar   de   marktvraag,   waarbij   ook   geprobeerd   wordt   om   een   raming   van   de   opbrengsten   te   maken   (Gehner,   2003).   Het   marktonderzoek  verschaft  meer  inzicht  in  de  algemene  haalbaarheid  van  het  project.  Deze   resultaten   worden   vertaald   naar   een   financiële   beoordeling,   waarna   besloten   wordt   om   door  te  gaan  met  het  project  of  niet.    

3.2.2.   Ontwikkelingsfase   Wanneer   het   plan   haalbaar   blijkt   in   de   initiatieffase,   wordt   deze   vervolgens   in   de   ontwikkelingsfase   verder   uitgewerkt.   De   ontwikkelingsfase   bestrijkt   het   gehele   verdere   proces   totdat   er   feitelijk   begonnen   kan   worden   met   de   bouw.   Het   gaat   hier   om   de   uitwerking   van   het   ontwerp   en   het   verkrijgen   van   zekerheden   met   betrekking   tot   het   bouwen  (Neprom,  2010).  De  crisis  heeft  ervoor  gezorgd  dat  ontwikkelaars  terughoudender   zijn   geworden   met   de   start   van   de   bouw   van   hun   project.   Wanneer   het   project   bij   afronding   voor   een   langere   periode   leeg   komt   staan,   kan   dit   zorgen   voor   veel   extra   kosten.   Dit   aangezien  er  vaak  rente  betaald  moet  worden  over  bijvoorbeeld  de  bouwgrond,  zonder  dat   hier  inkomsten  tegenover  staan.  Vandaar  dat  ontwikkelaars  ook  steeds  vaker  wachten  met   de  daadwerkelijke  bouw  tot  bijvoorbeeld  een  groot  percentage  van  de  woningen  verkocht  is.   Hiermee  worden  leegstandsrisico’s  bij   oplevering   verkleind.   Deze   houding   resulteert   in   het   feit   dat   ontwikkelaars   al   in   vroeger   stadium   (ontwikkelingsfase   i.p.v.   verkoop-­‐   en   exploitatiefase)   beginnen   met   het   marketingproces   rondom   het   plan.   Hier   wordt   naamsbekendheid  gecreëerd  en  wordt  gezocht  naar  potentiële  kopers  of  huurders.  

3.2.3.   Realisatiefase   Tijdens  de  realisatiefase  komt  het  project  daadwerkelijk  fysiek  tot  stand.  De  grondpositie  is   verworven,   een   onherroepelijke   bouwvergunning   is   verleend,   een   aannemer   is   gecontracteerd   en   het   definitieve   ontwerp   is   bepaald   (Gehner,   2003).   De   ontwikkelaar  

   

52  

monitort  in  deze  fase  voornamelijk  de  processen  rondom  de  bouw  van  het  object.  De  taak   hierbij  is  om  te  kijken  of  het  project  aan  de  kwaliteitseisen  voldoet  en  of  het  project  binnen   de   planning   en   de   kostenbegroting   blijft.   Het   monitoren   hiervan   is   belangrijk   aangezien   bouwtechnische  aanpassingen  en  overschrijdingen  van  de  bouwplanning  of   begroting  in  een   later  stadium  kunnen  zorgen  voor  grote  extra  kosten  (Gehner,  2003).  

3.2.4.   Verkoop-­‐  en  exploitatiefase   In  de  verkoop-­‐  en  exploitatiefase  wordt  besloten  of  de  ontwikkelaar  het  project  zelf  onder   zijn  hoede  houdt  of  dat  het  project  verkocht  wordt.  Vaak  wordt  de  verkoopfase  naar  voren   geschoven   waardoor   deze   parallel   loopt   met   de   ontwikkelings-­‐   en   realisatiefase   (zie   figuur   3.1;   Neprom,   2010).   Dit   is   vanwege   het   eerder   besproken   leegstandsrisico,   waarbij   de   ontwikkelaar   voordat   deze   met   de   bouw   begint   al   een   percentage   verkocht   wil   hebben.   Wanneer   de   projectontwikkelaar   besluit   om   het   project   in   zijn   geheel   te   verkopen,   moet   hiervoor   een   koopovereenkomst   worden   bereikt   met   een   andere   partij.   In   het   geval   van   grote   projecten,   betreft   het   hier   vaak   een   pensioenfonds   of   een   verzekeringsmaatschappij   (Gehner,  2003).  In  het  geval  van  een  kleiner  project  kan  het  gaan  om  een  particuliere  koper   of   kan   het   gebouw   worden   ondergebracht   bij   een   vastgoedbeheerder,   die   de   exploitatie   ervan  op  zich  neemt.    

3.2.5.   Herontwikkeling   Vastgoed  kent  een  lange  levensduur,  maar  gaat  echter  niet  oneindig  lang  mee.  Vaak  worden   er   periodieke   renovaties   uitgevoerd,   waarbij   onderdelen   van   het   gebouw   vernieuwd   of   verbeterd   worden.   De   mogelijkheid   bestaat   echter   ook   dat   het   vastgoed   niet   meer   aan   de   eisen   voldoet,   waardoor   herontwikkeling   noodzakelijk   is.   De   indeling   of   functie   van   het   gebouw   voldoen   bijvoorbeeld   niet   meer   aan   de   huidige   eisen   van   de   markt,   waardoor   de   huur   stagneert.   Daarnaast   kunnen   kosten   voor   een   renovatie   dusdanig   hoog   zijn,   dat   het   gunstiger  is  om  het  gebouw  in  zijn  geheel  te  herontwikkelen.  Met  name  in  de  huidige  tijd,   waarin  de  vastgoedmarkt  te  maken  heeft  met  een  grote  leegstand,  kan  herontwikkeling  een   interessante  manier  zijn  om  het  gebouw  weer  beter  in  de  markt  te  zetten.  In  dat  geval  zal  er   weer   begonnen   worden   met   een   initiatieffase,   waarna   de   gehele   cyclus   weer   opnieuw   wordt   ingezet.   Vandaar   dat   herontwikkeling   in   dit   geval   niet   gezien   wordt   als   een   nieuwe   fase,  maar  enkel  een  andere  insteek  voor  de  beginfase.  

   

53  

3.3.   Zekerheid  en  beïnvloedbaarheid  van  het  proces   Tijdens   vastgoedontwikkelingen   heeft   men,   zoals   bij   ondernemen   vaak   het   geval   is,   te   maken   met   risico,   waarbij   omgegaan   moet   worden   met   onzekerheden.   Door   gedurende   het   proces   overeenkomsten   te   sluiten   met   diverse   partijen   (een   definitiever   ontwerp,   aankoop   grond,  een  bestemmingswijziging  etc.),  verwerft  de  ontwikkelaar  zekerheden  gedurende  het   proces,   waardoor   risico’s   beperkt   worden.   Inherent   hieraan   neemt   hier   ook   de   beïnvloedbaarheid  van  het  vastgoedproces  af,  doordat  bepaalde  zaken  vast  komen  te  liggen.   Wanneer   bijvoorbeeld   de   grondovereenkomst   wordt   getekend,   wordt   hiermee   zekerheid   gecreëerd   in   de   begeerde   locatie,   maar   beperkt   dit   tevens   de   beïnvloedbaarheid   van   de   locatiekeuze.  Dit  resulteert  in  enerzijds  een  zekerheidscurve  en  anderzijds  een  invloedscurve,   welke   een   tegenovergesteld   gedrag     vertonen   (zie   figuur   3.2;   Gehner,   2003).   De   volgende   mijlpalen  zijn  belangrijk  en  zorgen  voor  sprongen  in  de  zekerheids-­‐  en  invloedscurve:   -­‐

Sluiten  van  de  grond-­‐  of  aannemingsovereenkomst;  

-­‐

Afgifte  van  een  (on)herroepelijke  bouwvergunning;  

-­‐

Behalen  minimaal  gewenste  verhuurovereenkomsten;  

-­‐

Sluiten  van  de  financierings-­‐  of  koopovereenkomst;  

Figuur  3.2:  Zekerheids-­‐  en  invloedscurve  in  een  vastgoedontwikkeling.  (Gehner,  2003)  

3.4.   Financiering  vastgoedproject   Projectfinanciering   kan   worden   omschreven   als   de   financiering   van   een   specifieke   eenheid   (in   dit   geval:   het   project).   Hierbij   wordt   door   de   geldgever   gekeken   naar   toekomstige  

   

54  

kasstromen  en  winsten  van  het  project  waarvan  de  lening  moet  worden  terugbetaald,  welke   vervolgens   worden   vergeleken   met   de   activa   (grond,   onroerend   goed   &   vorderingen)   die   gelden   als   het   onderpand   van   deze   lening.   Een   belangrijk   verschil   met   ondernemingsfinanciering   is   dat   het   bij   projectfinanciering   gaat   om   een   uniek   project   waarvan   vooraf   een   inschatting   gemaakt   wordt   of   deze   rendabel   of   financierbaar   is.   Bij   ondernemingsfinanciering   gaat   het   om   een   investering   in   een   lopend   bedrijf   met   verschillende  activiteiten  en  onderpanden  (Neprom  2010).   Wanneer   we   kijken   naar   de   kosten   van   een   vastgoedproject,   in   een   typische   Nederlandse   situatie,   is   te   zien   dat   deze   voor   bijna   driekwart   worden   veroorzaakt   door   de   bouwkosten   (57  procent)  en  de  grondkosten  (17%).  Het  overige  vierendeel  komt  voort  uit  de  bijkomende   advies-­‐,  financieringskosten  en  de  algemene  kosten.  Het  verloop  van  de  financiering  wordt   aangegeven  aan  de  hand  van  de  fasering  van  het  vastgoedproces,  maar  gezien  elke  project   een   unieke   planning   heeft,   kan   hier   geen   precieze   tijdsduur   aan   gebonden   worden   (Gehner,   2003).   In   de   initiatieffase   beperken   de   kosten   zich   veelal   tot   die   van   de   haalbaarheidsonderzoeken.   Deze   kosten   bestrijken   slechts   een   klein   percentage   van   de   gehele   investering.   De   ontwikkelingsfase   bestaat   vooral   uit   kosten   voor   adviseurs,   het   aankopen   van   de   grond,   marketingkosten  en  algemene  projectkosten.  Het  grootste  percentage  van  de  investeringen   zit  in  de  realisatiefase,  welke  voornamelijk  bestaan  uit  het  bouwrijp  maken  van  de  grond,  de   directe   en   indirecte   bouwkosten,   verzekeringen,   leges   en   aansluitkosten.   Het   investeringsverloop  is  te  zien  in  figuur  3.3.  (Gehner,  2003)  en  is  grofweg  onder  te  verdelen  in   drie  delen,  namelijk:     1.

een   periodieke   investering   voor   de   grond,   welke   plaatsvindt   in   de   ontwikkelingsfase;  

2.

een  vlakke  curve  tijdens  de  ontwikkelingsfase;  

3.

een  steile  curve  gedurende  de  realisatiefase.  

 

   

55  

Figuur  3.3.:  Investeringsverloop  vastgoedproces  (Gehner,  2003)  

3.5.   Keuze  voor  het  aantrekken  van  kapitaal   Gezien   het   bij   vastgoedontwikkelingen   vaak   gaat   om   grote   bedragen   is   het   goed   mogelijk   dat  het  eigen  vermogen  van  de  initiatiefnemer  niet  toereikend  is  voor  de  gehele  investering,   waardoor   er   een   beroep   gedaan   moet   worden   op   kapitaal   van   andere   partijen.   Volgens   Langerak   (2010)   zijn   er,   ongeacht   de   vorm   van   financiering,   twee   belangrijke   afwegingen   voor   de   keuze   van   aantrekken   van   nieuw   kapitaal.   Het   gaat   hier   om   het   eigen   vermogen   versus  vreemd  vermogen  en  recourse  versus  non-­‐recourse.  

3.5.1.   Eigen  vermogen  versus  vreemd  vermogen   Het   eigen   vermogen   (EV)   betreft   het   krediet   of   de   equity   die   door   de   initiatiefnemer   zelf   ter   beschikking   wordt   gesteld.   In   het   geval   van   vreemd   vermogen   (VV)   gaat   het   om   financiering   die   door   middel   van   leningen   ter   beschikking   wordt   gesteld   door   andere   partijen,   zoals   banken   of   vermogende   particulieren.   Backhuijs   (2006)   onderscheidt   verschillende   karakteristieken   die   gebruikt   kunnen   worden   in   de   afweging   tussen   eigen   vermogen   en   vreemd  vermogen  (zie  tabel  3.4.;  Backhuijs,  2006).  Een  belangrijk  punt  uit  deze  tabel  betreft   de  volgorde  van  terugbetaling,  waarbij  de  terugbetaling  van  het  vreemd  vermogen  vóór  de   terugbetaling   van   het   eigen   vermogen   komt.   Het   eigen   vermogen   is   de   laatste   in   de   rangorde  en  bestaat  uit  het  kapitaal  wat  overblijft  na  afbetaling  van  alle  schulden.  Daarnaast   heeft   men   middels   het   eigen   vermogen   recht   op   tussentijdse   vergoedingen   op   basis   van   resultaten  en  heeft  deze  zeggenschap  over  het  project  of  de  onderneming.  

   

56  

  Tabel  3.4.:  Verschil  eigen  vermogen  versus  vreemd  vermogen  (Backhuijs,  2006)   Karakteristiek   Eigen  vermogen   Vreemd  vermogen   Termijn  van  beschikbaarheid   Preferentie  bij  terugbetaling   vermogen   Omvang  van  terugbetaling   Vergoeding  voor  beschikbaarheid   Zeggenschap  over  onderneming    

Eeuwig   Achtergesteld  

Bepaald   Concurrent  

Restant  na  afbetaling  vreemd   vermogen   Afhankelijk  van  resultaat   Als  eigenaar    

Vastgesteld  bedrag   Vast   Indien  en  voor  zover  bedongen    

3.5.2.   Recourse  versus  non  recourse   Het   verschil   in   deze   afweging   zit   hem   in   de   mate   van   zekerheid   door   middel   van   het   onderpand.   In   het   geval   van   een   recourse   financiering   heeft   de   geldnemer   het   recht   om   het   krediet  te  besteden  voor  diverse  bedrijfsactiviteiten,  waardoor  een  grote  mate  van  vrijheid   ontstaat  voor  de  besteding.  In  het  geval  van  een  non-­‐recourse  financiering  mag  het  krediet   enkel   gebruik   worden   voor   een   specifieke   bedrijfsactiviteit.   Gezien   het   krediet   bij   non-­‐ recourse   enkel   gebruikt   mag   worden   voor   bepaalde   bedrijfsactiviteit   (bijvoorbeeld   de   financiering   van   een   vastgoedobject),   kan   de   kredietverschaffer   zich   enkel   verhalen   op   het   onderliggende   project,   welke   in   dit   geval   als   onderpand   geldt.   De   geldschieter   kan,   in   het   geval   dat   het   project   faalt,   dan   ook   geen   beroep   doen   op   andere   activa   op   de   balans   van   de   initiatiefnemer  (langerak,  2010).  Een  variant  hierop  is  de  limited  recourse,  waarbij  eventuele   schuldeisers   ook   een   beroep   kunnen   doen   op   andere   zaken,   zoals   beschreven   in   de   afgegeven   garanties.   Hierbij   kan   het   gaan   om   holding   garanties,   andere   projecten   of   zelfs   persoonlijke  bezittingen.  Deze  zekerheden  kunnen  meewegen  voor  financiers  in  de  afweging   tussen   rendement   en   risico.   Risico’s   in   de   toekomstige   kasstromen   kunnen   zich   nog   voordoen   en   de   resultaten   van   een   project   kunnen   tegenvallen.   In   dit   geval   kunnen   aanvullende   zekerheden,   zoals   bijvoorbeeld   de   directe   of   indirecte   garanties,   huurcontracten  of  de  verkoopprogramma’s  belangrijk  zijn  (Neprom,  2010).  

3.6.   Financieringsstructuur  en  -­‐strategie   Als   we   kijken   naar   de   standaard   financieringsstructuur   van   een   vastgoedproject   zijn   daar   drie   soorten   van   investeringen   te   onderscheiden,   namelijk:   eigen   vermogen,   mezzanine   en   een  hoofdlening  (Neprom,  2010).    

   

57  

Eigen  vermogen     Het   eigen   vermogen   is,   zoals   eerder   vermeld,   de   financiering   of   equity   die   door   de   initiatiefnemer   zelf   wordt   ingebracht.   Hierbij   gaat   het   om   het   vermogen   wat   is   ondergebracht   in   aandelen   en   de   reserveringen   die   uit   winsten   zijn   gemaakt.   Hierbij   kan   onderscheid  gemaakt  worden  tussen  het  interne  en  het  externe  eigen  vermogen.  Wanneer   het   eigen   vermogen   is   ingebracht   door   derden,   anders   dan   de   eigenaar,   wordt   dit   het   externe   eigen   vermogen   genoemd   (EIM,   2010).   Voor   het   eigen   vermogen   geldt   dat   het   verwachte  rendement,  en  dus  ook  het  risico,  het  grootst  is.  Het  inzetten  van  eigen  vermogen   kan   twee   functies   hebben,   te   kennen   een   ‘bufferfunctie’   en   een   ‘verankeringsfunctie’.   De   bufferfunctie   geldt   om   financiële   tegenvallers   op   te   kunnen   vangen.   Hiermee   kan   een   comfortabele   veiligheidsmarge   voor   potentiele   investeerders   worden   gecreëerd,   met   betrekking   tot   de   afbetaling   van   de   schulden.   De   verankeringsfunctie   moet   zekerheid   verschaffen   dat   de   initiatiefnemer   niet   zomaar   uit   het   project   stapt.   Doordat   de   initiatiefnemer   een   flinke   hoeveelheid   eigen   vermogen   in   het   project   heeft   gestoken,   hopen   de  geldgevers  dat  hij  genoeg  eigen  belang  heeft  om  het  project  op  een  succesvolle  manier  af   te  ronden  (Neprom,  2010).       Mezzanine   De  mezzanine  (letterlijk:  tussenverdieping)  financiering  zit  tussen  het  eigen  vermogen  en  de   hoofdlening   is,   waarbij   het   vaak   gaat   om   achtergestelde   leningen.   Deze   achtergestelde   schuldeisers   komen,   in   het   geval   van   bijvoorbeeld   een   faillissement,     voor   het   eigen   vermogen,  maar  na  andere  schuldeisers.  Vaak  gaat  het  bij  mezzanine  om  een  flexibele  lening,   waarbij   de   hoogte   van   de   rente   kan   worden   aangepast   aan   bijvoorbeeld   het   halen   van   bepaalde  doelstellingen  (Neprom,  2010).       Hoofdlening   De   hoofdlening   is   het   grootste   gedeelte   van   de   financiering   van   een   vastgoedproject   en   beslaat   vaak   meer   dan   de   helft   van   de   totale   som.   In   het   geval   van   financiële   problemen   hebben  de  hoofdleningen  het  eerste  recht  op  terugbetaling  en  staan  dus  ook  vooraan  in  de   rij  van  schuldeisers.  De  hoofdlening  is  onder  te  verdelen  in  unsecured-­‐  en  secured  loans.  In   het  geval  van  unsecured  loans  wordt  er  vanuit  gegaan  dat  toekomstige  kasstromen  van  het   project   voldoende   zijn   voor   de   afbetaling   van   de   lening   en   wordt   ook   geen   onderpand   gevraagd  (zoals  grond  of  onroerend  goed).  In  het  geval  van  secured  loans  is  dit  wel  het  geval  

   

58  

om  zo  extra  zekerheid  te  verkrijgen  met  betrekking  tot  de  afbetaling.  Secured  loans  komen   dan  ook  eerder  in  rangorde  van  terugbetaling  dan  unsecured  loans  (Neprom,  2010).    

3.6.1.   Financieringsstrategie   Over  het  algemeen  geldt  dat  een  financier  bereid  is  om  een  groter  risico  te  nemen,  wanneer   er  een  hoger  rendement  tegenover  staat.  Aan  de  hand  hiervan  zijn  er  voor  financiers  twee   strategieën  te  onderscheiden,  namelijk  een  defensieve  strategie  en  een  offensieve  strategie   (zie  figuur  3.5)  (Neprom,  2010).   In   geval   van   een   defensieve   strategie   worden   de   meeste   risico’s   afgedekt   door   de   initiatiefnemer   van   het   plan.   Enkel   nog   de   hoofdlening   wordt   gefinancierd,   waardoor   financiers  genoegen  nemen  met  een  laag  rendement.  Bij  een  offensieve  strategie  worden  de   risico’s   van   het   project   tevens   gedragen   door   de   financiers,   die   ook   meedelen   in   het   rendement  van  de  projectontwikkeling.  Hierbij  kan  er,  naast  de  hoofdlening,  gebruik  worden   gemaakt  van  mezzanine  leningen  of  aandelenkapitaal  als  extern  eigen  vermogen  (Neprom,   2010).  

Eigen vermogen %

Mezzanine %

Mezzanine % Defensief

Hoofdlening %

Eigen vermogen %

Offensief

Eigen vermogen %

Hoofdlening %

Vreemd vermogen

Hoofdlening %

 

Figuur  3.5.  Financieringsstructuur  en  strategieën  (Neprom,  2010)  

3.7.   Financieringsverloop  en  -­‐vormen   Afhankelijk   van   de   fase   van   het   project   en   het   risico   wat   daarmee   gepaard   gaat   zijn   er   verschillende   financieringspartijen.   In   figuur   3.6   (Gehner,   2003)   is   te   zien   welke   partijen   doorgaans  in  welke  fases  van  de  ontwikkeling  van  vastgoed  actief  zijn.    

   

59  

  Figuur  3.6  Partijen  in  het  financieringsproces  van  vastgoed  (Gehner,  2003)     Intern  eigen  vermogen   Zoals  eerder  omschreven  is  het  benodigde  krediet  in  de  initiatieffase  wat  doorgaans  wordt   gefinancierd   met   het   eigen   vermogen   een   klein   percentage   van   de   totale   investering.   Het   gaat  hier  vooral  om  de  planvorming  en  aangezien  de  risico’s  nog  zeer  groot  zijn  in  deze  fase,   zijn  er  vrijwel  geen  andere  partijen  te  vinden  die  willen  investeren  (Rietberg,  2012).       Extern  eigen  vermogen  &  mezzanine  leningen   In   de   ontwikkelingsfase   is   het   risico,   gezien   de   beperkte   zekerheden,   nog   steeds   groot.   Banken  zijn  dan  ook  in  deze  fase,  met  name  in  het  begin,  nog  steeds  zeer  terughoudend  in   het   verschaffen   van   kapitaal   voor   bijvoorbeeld   de   aankoop   van   grond.   In   veel   gevallen,   en   dit   is   alleen   maar   erger   geworden   door   de   crisis,   zal   het   interne   eigen   vermogen   niet   toereikend   zijn   om   deze   fase   te   kunnen   financieren.   Vandaar   dat   hier   een   beroep   gedaan   wordt   op   partijen   als   opportunity   fondsen,   vermogende   particulieren   of   institutionele   beleggers  (Huisman,  2007).       Vreemd  vermogen   Het   vreemd   vermogen   wordt   veelal   gebruikt   voor   de   realisatiefase   van   het   project.   Zoals   reeds   omschreven,   is   dit   de   fase   waarin   de   kapitaalbehoefte   het   grootst   is.   Dit   kapitaal   wordt   vaak   opgehaald   in   de   vorm   van   een   bouwfinanciering,   bij   banken   of   institutionele   beleggers   (Rietberg,   2012).   Afhankelijk   van   de   fase   van   het   ontwikkelingsproces   zijn   er   verschillende   financieringsvormen   mogelijk.   Het   gaat   hier   om   de   bouwfinanciering,   grondfinanciering,  projectfinanciering  en  beleggingsfinanciering.  

   

60  

  Bouwfinanciering     Bouwfinanciering  is  de  financiering  die  nodig  is  voor  de  daadwerkelijk  bouw  van  het  project.   De  looptijd  van  de  bouwfinanciering  is  afhankelijk  van  de  bouwtijd,  maar  over  het  algemeen   gaat  het  om  een  korte  termijn.  Veelal  zal  er  vanuit  de  financierskant  gevraagd  worden  om   diverse  zekerheden  om  de  risico’s  voor  deze  financier  te  beperken.  Een  van  deze  zekerheden   is   een   afstandsverklaring,   wat   inhoudt   dat   het   gebouw,   wanneer   deze   deels   of   in   zijn   geheel   betaald  is,  eigendom  is  van  de  opdrachtgever.  Dit  om  zekerheden  op  te  bouwen,  wanneer   de   opdrachtgever   bijvoorbeeld   faillissement   aan   zou   vragen   (Rietberg,   2012).   Tevens   kan   gevraagd   worden   om   een   voorverkoop-­‐   of   verhuurpercentage,   zodat   zeker   is   dat   een   deel   van  het  gebouw  reeds  is  afgezet  (Leeuw,  2010).  Daarnaast  zijn  er  nog  meer  mogelijkheden   om   extra   zekerheden   te   creëren,   bijvoorbeeld   een   borgstelling,   hoofdelijke   aansprakelijkheid,  een  definitieve  bouwvergunning  of  een  bestemmingswijziging  (Huisman,   2007).     Grondfinanciering     De   grondfinanciering   betreft   de   financiering   voor   de   aankoop   van   de   grond.   Deze   uitgave   vindt  plaats  in  het  begin  van  de  ontwikkelingsfase  en  betreft  veelal  een  hypothecaire  lening,   waarbij   de   grond   zelf   geldt   als   onderpand.   De   waarde   van   grond   is   afhankelijk   van   de   zekerheden  die  hiervoor  gelden.  In  het  begin  betreft  het  de  waarde  van  de  huidige  staat  van   de  grond.  In  dit  geval  geldt  er  nog  een  bestemmingsrisico.  Wanneer  dit  risico  verdwenen  is   betreft  het  de  waarde  in  bestemmingsrijpe  staat  (waarde  met  een  bouwtitel).  Wanneer  het   bouwrisico   ook   verdwenen   is,   wordt   gesproken   van   de   waarde   in   bouwrijpe   (en   bestemmingsrijpe)   staat.   Deze   zekerheden   verhogen   de   waarde   van   de   grond   en   dus   de   waarde  van  het  onderpand  (Rietberg,  2012).     Projectfinanciering     Met   de   projectfinanciering   worden   naast   de   financiering   voor   de   realisatie   van   het   vastgoedobject   ook   de   planontwikkelingskosten   bedoeld.   In   het   geval   van   projectfinanciering   worden   projecten   vaak   op   limited-­‐recourse   basis,   of   zelfs   non-­‐recourse   basis,   gefinancierd.   De   financiering   geldt   vaak   voor   één   geheel   project   en   er   wordt   gefinancierd   op   basis   van   een   in   de   toekomst   te   genereren   kasstroom   vanuit   het   project   (Berg,   2009).   De   projectfinanciering   geschiedt   veelal   via   een   speciaal   voor   het   project   opgerichte  ontwikkelings-­‐  of  projectvennootschap,  Special  Purpose  Vehicle  (SPV).  In  de  SPV  

   

61  

worden  naast  de  bouwfinanciering  en  grondfinanciering  ook  de  ontwikkelingskosten  van  het   plan  gefinancierd  (Huisman,  2007).       Beleggingsfinanciering   Beleggingsfinanciering   is   de   financiering   van   een   belegger   voor   de   aankoop   van   een   reeds   gerealiseerd  project.  Het  gaat  hier  vaak  om  een  langjarige  financiering,  waarbij  de  intentie   geldt   om   het   project   voor   een   langere   tijd   in   het   bezit   te   houden.   De   rente-­‐   en   aflossingsverplichtingen   worden   hier   vaak   gehaald   uit   de   huurinkomsten   van   het   project   (Kooten,  2010).    

3.8.   Kredietcrisis   Vóór  de  crisis  werd  in  Nederland  nog  niet  heel  veel  gebruik  gemaakt  van  mezzanine  leningen   of   het   extern   eigen   vermogen   in   de   ontwikkelingsfase   van   het   vastgoedproces   (Huisman,   2007).   Een   veel   gebruikte   financieringsvorm   was   de   fondsstructuur,   waarbij   beleggers   gezamenlijk   in   een   fonds   (C.V.)   investeren.   De   totale   investering   (fondsvermogen)   werd   vervolgens   gebruikt   voor   de   ontwikkeling   of   exploitatie   van   vastgoed,   waarbij   beleggers   inkomsten  ontvingen  zoals  dividend,  rente  of  huur.  Hoewel  dit  in  Amerika  vaak  werd  ingezet   in   de   ontwikkelingsfase   werd   deze   fondsstructuur   in   Nederland   veelal   gebruikt   voor   de   exploitatiefase.   Een   andere   mogelijkheid   was   om   een   beroep   te   doen   op   vermogende   particulieren  om  zo  eigen  vermogen  te  vergroten  of  om  een  beroep  te  doen  op  banken,  die   risicodragend  mee  wilden  investeren.  Een  voorbeeld  hiervan  is  de  SNS  bank,  die  middels  SNS   Property  

Finance,  

eigen  

vermogen  

inbracht  

om  

zo  

te  

participeren  

in  

vastgoedontwikkelingsprojecten   (Huisman,   2007).   Het   gevolg   hiervan   is   bekend.   De   SNS   bank   is   inmiddels   genationaliseerd,     mede   doordat   de   vastgoedtak   ‘Property   Finance’   het   eigen   vermogen   van   de   bank   in   gevaar   bracht.   De   vastgoedtak   van   SNS   heeft   jarenlang,   in   het   binnen   en   buitenland,   tal   van   leningen   verschaft   aan   probleemprojecten.   De   totale   waarde  van  de  vastgoedportefeuille  is  uiteindelijk  met  een  derde  in  waarde  gedaald,  waarna   er   op   1   februari   2014   werd   besloten   om   de   SNS   bank   te   nationaliseren   en   de   vastgoedtak   af   te  stoten  (Follow  the  money,  2013).     De  kredietcrisis  heeft  veel  invloed  gehad  op  de  financiering  van  vastgoedprojecten  vandaag   de   dag.   De   financiering   van   een   project   is   immers   voor   een   groot   deel   afhankelijk   van   het   wel   of   niet   verstrekken   van   leningen   door   banken.   Deze   hebben   echter   steeds   minder   vertrouwen   gekregen   in   het   financieren   van   vastgoed,   mede   door   de   crisis,   frauduleuze   praktijken   en   probleemprojecten.   Door   middel   van   Basel   III   kregen   banken   daarnaast   te  

   

62  

maken  met  nieuwe  en  strengere  wet-­‐  en  regelgeving  betreffende  de  eigenvermogenspositie,   welke  de  verhouding  tussen  de  uitstaande  leningen  en  het  eigen  vermogen  aangeeft.  Gevolg   is   dat   hierdoor   minder   leningen   werden   verstrekt   en   de   leningen   die   nog   wel   verstrekt   werden   te   maken   kregen   met   scherpere   leningsvoorwaarden   dan   in   de   periode   voor   de   crisis.  Enerzijds  is  de  bereidheid  om  te  financieren  van  banken  dus  sterk  afgenomen  doordat   er  minder  kapitaal  beschikbaar  is.  Anderzijds  is  de  vastgoedmarkt  in  mineur,  waardoor  het   risico   van   vastgoedfinancieringen   groter,   dan   wel   te   groot,   wordt   geacht   (Neprom,   2010).   Het   gevolg   is   dat   er   door   banken   steeds   minder   en   duurdere   leningen   worden   verstrekt.   Mede  hierdoor  stijgt    de  vraag  naar  onder  andere  het  externe  eigen  vermogen,  mezzanine   leningen  en  ander  kapitaal  (BLP,  2010).    

3.9.  Conclusie   In  dit  hoofdstuk  is  antwoord  gegeven  op  deelvraag  2.  Hieruit  kwam  naar  voren  dat  er  globaal   vier   fases   te   onderscheiden   zijn   in   het   vastgoedproces,   namelijk:   de   initiatieffase,   de   ontwikkelingsfase,  de  realisatiefase  en  de  verkoop-­‐  en  exploitatiefase.  Afhankelijk  van  deze   fases  van  het  vastgoedproces  en  het  financieringsdoeleinde  zijn  er  vier  financieringsvormen   mogelijk.   Het   gaat   hier   om   de   grondfinanciering   in   de   ontwikkelingsfase,   de   bouwfinanciering   in   de   realisatiefase,   de   projectfinanciering   die   geldt   voor   zowel   de   ontwikkelings-­‐   als   de   realisatiefase   en   de   beleggingsfinanciering   in   de   verkoop-­‐   en   exploitatiefase.   Bij   elke   financiering   zal   een   afweging   gemaakt   worden   tussen   het   eigen   vermogen  en  vreemd  vermogen.  Het  eigen  vermogen  kan  worden  opgedeeld  in  het  interne   en  externe  eigen  vermogen,  waarbij  het  extern  vermogen  het  eigen  vermogen  betreft  wat  is   ingebracht   door   derden,   anders   dan   de   eigenaar.   Het   vreemd   vermogen   is   op   te   delen   in   mezzanine   leningen   en   een   hoofdlening.   In   het   geval   van   mezzanine   gaat   het   vaak   om   achtergestelde   lening,   waarbij   de   schuldeisers,   in   het   geval   van   bijvoorbeeld   een   faillissement,    voor  het  eigen  vermogen,  maar  na  andere  schuldeisers  komen.            

   

63  

 

   

64  

4.    

Crowdfunding  voor  vastgoed  

4.1.   Inleiding   Het   gebruik   van   crowdfunding   heeft   de   afgelopen   jaren   een   sterke   groei   doorgemaakt   en   het   concept   heeft   zich   inmiddels   in   meerdere   sectoren   bewezen.   Daarnaast   wordt   het   steeds   lastiger   om   vastgoed   middels   de   traditionele   wijze   te   financieren,   waardoor   crowdfunding   als   alternatief   een   interessante   oplossing   zou   kunnen   zijn.   In   dit   hoofdstuk   wordt   gekeken   naar   het   gebruik   van   crowdfunding   voor   vastgoed,   aan   de   hand   van   de   kennis   die   is   opgedaan   in   hoofdstuk   2   en   3.   Allereerst   zal   gekeken   worden   naar   de   motivaties  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed,  waarbij  dieper  ingegaan  wordt   op  de  rol  die  crowdfunding  kan  spelen  in  het  vastgoedproces.  Vervolgens  wordt  gekeken  in   welke  fase  van  het  vastgoedproces  crowdfunding  kan  worden  toegepast,  welke  rol  het  daar   kan   spelen   en   welke   partijen   daar   bij   betrokken   zijn.   Tot   slot   wordt   kort   ingegaan   op   het   gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed  in  het  algemeen.    

4.2.   Motivaties  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  in  het  vastgoed     Uit   de   theorie   van   crowdfunding   komt   naar   voren   dat   crowdfunding   gebruikt   kan   worden   voor  meerdere  doeleinden.  Crowdfunding  kan  gezien  worden  als  onderdeel  van  het  bredere   begrip  crowdsourcing.  Wanneer  we  kijken  naar  het  vastgoedproces,  zitten  de  verschillen  in   de   fasering   van   het   proces.   Crowdfunding   als   financieringsmiddel   wordt   gebruikt   voor   de   toetsing  van  een  bepaald  idee,  door  het  wel  of  niet  krijgen  van  een  financiering.  De  andere   aspecten   die   voortkomen   uit   het   bredere   concept   crowdsourcing   kunnen   onder   andere   gebruikt  worden  om  een  eventuele  ontwikkeling  beter  af  te  stemmen  op  de  vragen  vanuit   de  markt    (Burggraaf,  2011).  

4.2.1.   Crowdfunding  als  financieringsinstrument  voor  vastgoed   Zoals   in   paragraaf   3.1.2.   reeds   aangegeven,   zijn   banken   steeds   terughoudender   geworden   en   willen   deze   vaak   enkel   nog   financieren   als   het   risico   (nagenoeg)   nihil   is.   Waarschijnlijk   zal   het  aantal  leningen  dat  verstrekt  wordt  wel  weer  aantrekken  wanneer  de  balanspositie  van   de   banken   weer   is   aangesterkt,   maar   het   is   echter   ook     goed   denkbaar   dat   banken   in   de  

   

65  

toekomst   niet   meer   de   volledige   financier   zullen   zijn   bij   vastgoedprojecten.   Banken   zullen   verlangen  dat,  ook  bij  kleinere  projecten,  andere  partijen  de  meer  risicovolle  delen  van  de   financiering  op  zich  willen  nemen  (Vermeer  en  Joore,  2014a).  Mede  hierdoor  stijgt  dan  ook   de  vraag,  bij  vastgoedfinanciering,  naar  mezzanine  leningen  en  het  extern  eigen  vermogen   (BLP,   2010).   Wanneer   gekeken   wordt   naar   de   theorie   van   crowdfunding   kwam   naar   voren   dat   het   instrument   kan   worden   ingezet   om   de   equity   gap   te   overbruggen.   Deze   ‘kredietkloof’,  die  ontstaat  tussen  enerzijds  het  (interne)  eigen  vermogen  en  anderzijds  het   vreemd   vermogen   van   grotere   financiële   instellingen,   is   door   de   crisis   alleen   maar   groter   geworden.   Gezien   crowdfunding   deze   kredietkloof   kan   overbruggen,   zou   het   instrument   tevens   kunnen   inspelen   op   de   steeds   groter   wordende   vraag   naar   mezzanine   leningen   of   extern   eigen   vermogen   in   de   vastgoedsector.   Gekeken   naar   de   financieringsstructuur   kunnen   de   vormen   van   crowdfunding   met   een   financiële   tegenprestatie   op   verschillende   manieren  hierin  gebruikt  worden.  Hierbij  gaat  het  om  het  verschil  tussen  eigen  vermogen  en   vreemd  vermogen.  In  het  geval  van  het  vreemd  vermogen  gaat  het  om  een  financiering  die   door   middel   van   leningen   ter   beschikking   wordt   gesteld   door   andere   partijen.   Dit   is   te   vergelijken   met   debt-­‐crowdfunding,   wat   ingezet   zou   kunnen   worden   in   plaats   van   de   mezzanine  leningen  of  als  hoofdlening.  Wanneer  we  kijken  naar  equity-­‐based  crowdfunding   gaat  het  om  een  vorm  van  eigen  vermogen.  Gezien  dit  eigen  vermogen  is  ingebracht  door   derden,   anders   dan   de   eigenaar,   betreft   dit   het   externe   eigen   vermogen   waarbij   investeerders  middels  participaties  deelnemen  in  het  project.       In   feite   kan   crowdfunding   voor   een   vastgoedproject   op   drie   manieren   worden   ingezet,   zie   figuur   4.1.   Allereerst   is   er   de   mogelijkheid   om   een   project   volledig   te   financieren   middels   crowdfunding.  Hierbij  zullen  alle  eventuele  winsten  voor  de  financiers  zijn,  maar  dragen  zij   ook  gezamenlijk  alle  risico’s.  De  tweede  mogelijkheid  is  dat  crowdfunding  wordt  ingezet  in   combinatie  met  het  eigen  vermogen  van  de  initiatiefnemer.  Het  risico  voor  de  financiers  van   crowdfunding  wordt  kleiner,  gezien  er  tevens  eigen  vermogen  is  ingebracht  wat  gebruikt  kan   worden  om  een  financiële  tegenvaller  op  te  vangen.  Daarnaast  creëert  het  meer  zekerheid   voor  financiers,  aangezien  een  initiatiefnemer  minder  makkelijk  uit  het  project  zal  stappen   wanneer   deze   ook   eigen   kapitaal   in   het   project   heeft   gestopt   (Huisman,   2007).   De   laatste   mogelijkheid  is  dat  crowdfunding  wordt  ingezet  in  combinatie  met  enerzijds  eigen  vermogen   van   de   initiatiefnemer   en   anderzijds   vreemd   vermogen   in   de   vorm   van   bijvoorbeeld   een   hoofdlening  bij  de  bank.  Belangrijk  hierbij  is  wel  dat  de  financiers  (crowdfunders)  achteraan   moeten  aansluiten  in  de  rij  van  schuldeisers  bij  tegenvallende  resultaten.    

   

66  

  Figuur  4.1.:  Financieringsstructuur  crowdfunding  (bron:  eigen  bewerking)     Crowdfunding   als   financieringsinstrument   lijkt   mogelijkheden   te   bieden   voor   de   kleinere   beleggers.  De  markt  voor  de  private  beleggers  (inleg  >  €100.000)  is  reeds  bediend  doordat   deze  groep  meer  mogelijkheden  heeft  om  zelf  direct  te  investeren  in  vastgoed  en  tevens  een   beroep   kan   doen   op   de   reeds   bestaande   vastgoedfondsen.   Veelal   zal   bij   deze   groep   de   verhouding   tussen   het   rendement   en   risico   centraal   staan   (Vermeer   en   Joore,   2014b).   Crowdfunding   biedt   echter   mogelijkheden   voor   de   kleinschalige   beleggers,   aangezien   er   voor   deze   groep   minder   mogelijkheden   zijn   om   direct   te   participeren   in   vastgoed   en   beschikbare   vastgoedfondsen   vaak   beursgenoteerd   zijn.   Hierdoor   heeft   de   financier   te   maken  met  de  schommelingen  van  de  beurs.  Juist  in  deze  tijd  waarin  de  spaarrentes  laag  zijn   kan  crowdfunding  in  het  algemeen  een  interessante  optie  zijn  voor  kleinschalige  beleggers   om   hun   geld   toch   tegen   een   redelijk   rendement   te   investeren.   Waarschijnlijk   zullen   deze   kleinschalige   beleggers   niet   enkel   investeren   vanwege   het   rendement   maar   juist   ook   vanwege  de  sociale  aspecten  en  het  leveren  van  een  maatschappelijke  bijdrage  (Vermeer  &   Joore,   2014b).   Hierbij   zal   er   waarschijnlijk   een   afweging   gemaakt   worden   tussen   het   financiële   rendement   en   het   intrinsieke   rendement   zoals   eerder   naar   voren   kwam   in   het   hoofdstuk  twee:  Crowdfunding.    

4.2.2.   Bijkomende  mogelijkheden  van  crowdfunding  in  het  vastgoedproces     Wanneer   crowdfunding   op   de   juiste   wijze   wordt   toegepast   kan   het   concept   ook   breder   worden   ingezet   waardoor   het  naast  het   doelbedrag  ook  andere  aspecten  op  kan  leveren  die   interessant  kunnen  zijn  voor  het  vastgoedproces.  Het  vormen  van  een  community  rondom   het   plan   kan   bijvoorbeeld   een   belangrijke   bijdrage   leveren   aan   de   toepassing   van   crowdfunding   in   het   vastgoedproces.   Wanneer   in   een   vroeg   stadium   begonnen   wordt   met   het  mobiliseren  van  een  groep  mensen  die  geloven  in  het  plan  kan  deze  community,  naast   de  financiering  van  het  project,  ook  andere  activiteiten  op  zich  nemen.    

   

67  

De   mogelijkheden   om   deze   financiers   bij   een   project   in   te   zetten   voor   zaken   anders   dan   financiering,   hangt   af   van   de   mate   van   betrokkenheid.   Naarmate   financiers   actiever   betrokken  zijn,  biedt  dit  volgens  Schwienbacher  en  Larralde  (2010)  meer  mogelijkheden  om   andere   vormen   van   het   bredere   begrip   crowdsourcing   in   te   zetten.   Waarschijnlijk   zullen   financiers  die  voornamelijk  participeren  in  een  campagne  voor  het  financiële  rendement  een   meer  passieve  houding  innemen.  Hierbij  zal  het  gaan  om  winst  gedreven  vastgoedprojecten,   waarbij   financiers   voornamelijk   hun   inleg   (plus   de   rente   en   waardestijging)   willen   veiligstellen.   Omgekeerd   zullen   financiers   waarschijnlijk   een   actievere   houding   innemen,   wanneer  ze  vooral  participeren  vanwege  de  sympathie  voor  een  plan  of  initiatiefnemer,  of   wanneer  de  financiers  baat  hebben  bij  de  realisering  van  het  plan.  Hierbij  kan  bijvoorbeeld   gedacht   worden   het   herstel   of   behoud   van   cultureel   erfgoed.   De   betrokkenheid   kan   dus   ontstaan  door  de  aard  van  de  campagne,  maar  kan  naar  verwachting  ook  ontstaan  door  een   factor   die   vastgoed   gerelateerde   crowdfunding   projecten   onderscheid   van   andere   crowdfunding   projecten,   namelijk   locatie.   Locatie   kan   er   voor   zorgen   dat   mensen   uit   de   buurt   zich   betrokken   voelen   bij   de   ontwikkeling   van   een   project.   Denk   hierbij   bijvoorbeeld   aan   een   crowdfunding   campagne   voor   het   behoud   van   publiek   zwembad   of   een   ander   vastgoedproject   met   een   lokaal   karakter.   Mensen   uit   de   buurt   zullen   zich   meer   betrokken   voelen   bij   de   ontwikkeling   van   dit   zwembad,   waardoor   het   dan   ook   een   extra   stimulans   is   om   te   participeren   in   de   crowdfunding   campagne.   Echter   kunnen   de   lokale   betrokkenen   optreden   als   de   ‘early   adopters’   van   het   project   en   hierbij   helpen   om   de   crowdfunding   campagne   in   een   vroeg   stadium   reeds   op   gang   te   brengen.   Dit   is   belangrijk   in   de   eerste   fase   van   een   crowdfunding   campagne   waarbij   al   in   een   vroeg   stadium   (nog   voordat   een   crowdfunding   campagne   live   gaat),   een   gemeenschap   om   het   plan   heen   gecreëerd   moet   worden.   Deze   mensen   staan   vaak   dicht   bij   het   initiatief   en   zijn   eerder   geneigd   om   geld   in   een   campagne   te   investeren   waar   nog   geen   geld   voor   is   opgehaald,   dan   diegene   die   onbekend  zijn  met  het  initiatief  of  de  initiatiefnemer  (Ordanini,  2011).  Deze  early  adopters   kunnen   de   campagne,   en   dus   het   plan,   op   gang   brengen   door   in   de   beginfase   reeds   een   bepaalde   hoeveelheid   geld   te   verstrekken.   Daarnaast   kan   deze   groep,   afhankelijk   van   de   mate  van  betrokkenheid,  andere  mensen  in  hun  eigen  netwerk  op  de  hoogte   brengen  van   het   project   en   dus   bijdrage   aan   het   verspreiden   van   het   plan   in   hun   eigen   netwerk.   Op   deze   manier  dragen  ze  tevens  bij  aan  de  marketing  van  het  project.     Het   vastgoed   crowdfunding   platform   Fundrise   werkt   met   een   “testing   the   waters”   fase.   Hierbij   krijgt   de   initiatiefnemer,   voordat   daadwerkelijk   begonnen   wordt   met   het   ophalen  

   

68  

van   een   financiering,   de   mogelijkheid   om   het   plan   reeds   een   keer   voor   te   leggen   aan   het   publiek.  Hierbij  kunnen  potentiële  financiers  aangeven  in  hoeverre  zij  interesse  hebben  in  de   investeringsmogelijkheid  en  voor  welk  bedrag  zij  zouden  willen  investeren.  Op  deze  manier   krijgt   de   initiatiefnemer   een   goed   beeld   van   de   investeringsbehoefte.   Daarnaast   kan   het   publiek   op   deze   manier   worden   ingezet   om   de   kwaliteit   van   het   plan   te   toetsen   en   eventueel   te   verbeteren.   Hiervoor   is   het   van   belang   dat   reeds   in   een   vroeg   stadium   begonnen   wordt   met   het   creëren   van   een   community   rondom   het   plan   en   daarmee   potentiële   financiers   worden   betrokken   bij   het   plan.   Doordat   er   meer   zekerheden   worden   gecreëerd  gedurende  het  proces  en  daarmee  meer  dingen  komen  vast  te  liggen,  neemt  de   mogelijkheid  tot  het  beïnvloeden  van  het  plan  af  (zie  figuur  4.2).      

  Figuur  4.2.:  Zekerheid  en  beïnvloedbaarheid  (Bron:  Gehner,  2003;  eigen  bewerking)     Afgaand   op   de   beide   curves   biedt   de   beginfase   (initiatief-­‐   en   ontwikkelingsfase)   dus   het   meeste  kans  om  het  publiek  te  betrekken  in  het  proces  en  deze  mee  te  laten  denken  met   het   plan.   Ook   wanneer   de   financieringsfase   van   een   crowdfunding   campagne   pas   in   een   later  stadium  plaats  vindt,  kan  in  de  pré-­‐financieringsfase  van  een  crowdfunding  campagne   alvast  beroep  gedaan  worden  op  de  community  om  mee  te  denken  met  het  plan.  Hiervoor  is   het  belangrijk  dat  men  reeds  in  een  vroeg  stadium  weet  dat  er  gebruik  gemaakt  wordt  van   crowdfunding   voor   de   (gedeeltelijke)   financiering   van   een   project,   waardoor   al   vroeg   begonnen   kan   worden   met   een   community   vorming   waarbij   de   potentiële   financiers   vast   betrokken   worden   bij   het   project.   Door   deze   financiers   in   een   vroeg   stadium   te   betrekken   kan  dit  ook  leiden  tot  het  beter  afstemmen  van  een  project  op  de  wensen  van  de  markt.  Een  

   

69  

initiatiefnemer   kan   bijvoorbeeld   in   deze   fase   in   contact   komen   met   eventuele   eindgebruikers.   Bij   lokale   projecten   kan   het   interessant   zijn   voor   betrokkenen   om   een   bijdrage   te   leveren   aan   de   invulling   van   het   plan.   Dit   creëert   weer   meer   betrokkenheid,   waardoor   deze   mensen   ook   eerder   geneigd   zijn   om   in   het   project   te   investeren   wanneer   daadwerkelijk  begonnen  wordt  met  de  financieringsfase.       Het   creëren   van   een   community   is   dus   een   geschikte   manier   om   de   mensen   alvast   te   mobiliseren   en   kennis   te   laten   maken   met   het   plan   of   eventueel   te   betrekken   om   zo   een   bijdrage  te  leveren  bij  de  uitwerking  ervan.  Echter  kan  deze  community  ook  dienen  als  een   proof-­‐of-­‐concept.   Hierbij   kan   een   grote   groep   supporters   van   het   vastgoedproject   een   indicatie  zijn  dat  het  betreffende  plan  gedragen  wordt  door  het  publiek.  Op  deze  manier  kan   een   community   draagvlak   creëren   wat   andere   partijen   kan   overtuigen   bij   bepaalde   beslissingen.  Hierbij  kan  gedacht  worden  aan  een  bestemmingswijziging  of  het  verstrekken   van   een   bouwvergunning.   Een   voorbeeld   hiervan   wordt   gegeven   in   het   onderzoek   van   Massolution   (2013),   waar   een   interview   is   gehouden   met   de   CEO   van   het   equity   crowdfunding   platform   ComunityLeader.   Hierin   wordt   een   voorbeeld   gegeven   van   een   lokale   ontwikkelaar   en   een   architect   in   Minnesota,   die   gezamenlijk   een   vier-­‐laags   gebouw   wilden   ontwikkelen.   Echter   stond   het   bestemmingsplan   maar   maximaal   3   lagen   toe,   waardoor  het  gebouw  in  de  ogen  van  de  initiatiefnemers  financieel  minder  aantrekkelijk  zou   zijn.  De  ontwikkelaar  en  architect  wisten  echter  ook,  dat  er  veel  lokale  interesse  (vanuit  de   buurt)  was  voor  de  realisering  van  het  gebouw.  Door  middel  van  equity-­‐based  crowdfunding,   gaven  zij  deze  mensen  de  kans  om  een  aandeel  te  krijgen  in  het  betreffende  vastgoedproject.   Op  deze  manier  werd  de  lokale  gemeenschap  gezamenlijk  aandeelhouder  van  een  gebouw,   waardoor  de  commissie  werd  overgehaald  om  een  vier-­‐laags  gebouw  toe  te  staan.     Daarnaast   kan   het   draagvlak   zorgen   voor   additionele   financiering.   Enerzijds   doordat   het   (sociale)  draagvlak  van  een  community  een  reden  kan  zijn  voor  instellingen  om  subsidies  of   krediet  te  verstrekken.  Anderzijds  doordat  het  daadwerkelijk  ophalen  van  het  geld  middels   crowdfunding  een  indicatie  is  dat  het  plan  gedragen  wordt.  Daarnaast  kan  het  een  financiële   instelling  eerder  geneigd  zijn  om  mee  te  financieren  in  een  vastgoed  project  aangezien  er  nu   meer   vermogen   wordt   ingebracht   door   de   initiatiefnemer,   waardoor   zij   zelf   minder   risico   lopen.        

   

70  

4.3.   Crowdfunding  in  het  vastgoedproces   In   hoofdstuk   3   is   dieper   ingegaan   op   het   vastgoedproces   en   de   verschillende   fases   in   dit   proces  (zie  figuur  4.3).  Hieruit  kwam  naar  voren  dat  er  bepaalde  fases  zijn  die  vrijwel  altijd,   zij   het   in   een   andere   volgorde,   worden   doorlopen.   Het   gaat   hier   om   de   initiatieffase,   de   ontwikkelingsfase,  de  realisatiefase  en  de  verkoop-­‐/  exploitatiefase.  Om  te  kijken  naar  de  rol   van   crowdfunding   in   het   vastgoedproces   zal   verder   moeten   worden   ingezoomd   op   de   verschillende   schakels   in   deze   fases.   Volgens   Neprom   (2010)   gaat   dit   om   de   volgende   schakels:  initiatief,  haalbaarheidsonderzoek,  aankoop  grond,  ontwerp,  financiering,  bouwen,   verhuren/bemiddelen,  investeren  en  exploiteren.  

Figuur  4.3:  Schakels  in  het  vastgoedproces  (Neprom,  2010)     Waar  dit  vroeger  meer  een  serie-­‐geschakeld  proces  was,  waarbij  de  ene  schakel  pas  startte   nadat   de   voorgaande   schakel   was   afgerond,   is   dit   vandaag   de   dag   veel   meer   een   parallel   geschakeld   proces.   Beslissingen   die   worden   gemaakt   in   de   eerste   fase   kunnen   grote   gevolgen   hebben   voor   de   vervolgstappen,   waardoor   er   een   samenhang   en   interactie   ontstaat  tussen  de  verschillende  schakels  in  het  proces.  Zo  wordt  er  vaak  met  verschillende   partijen   tegelijk   overlegd   en   worden   sommige   partijen   veel   eerder   in   het   gehele   proces   betrokken.  Bovendien  zorgt  dit  parallel  geschakelde  proces  ervoor  dat  er  binnen  het  proces   heen   en   weer   geschakeld   kan   worden   tussen   de   betrokken   partijen   (Neprom,   2010).   Hierdoor   worden   bijvoorbeeld   de   toekomstige   eindgebruikers   eerder   in   het   proces   betrokken,   om   zo   het   eindproduct   beter   af   te   stemmen   op   de   vraag   (Hol,   2013).   Het   vastgoedproces  is  dus  nog  wel  op  te  delen  in  verschillende  fases,  maar  de  scheiding  tussen   deze  fases  vervaagt.  Een  belangrijk  verschil  ten  opzichte  van   het  serie  geschakelde  proces  is  

   

71  

dat  de  financiering  in  het  parallel  geschakelde  proces  geen  vaste  plaats  meer  heeft.  Hierdoor   heeft  crowdfunding  als  financieringsinstrument  ook  geen  vaste  plaats  in  het  vastgoedproces.   Dit  aangezien  crowdfunding  gebruikt  kan  worden  voor  verschillende  financieringsdoeleinden   en  dus  in  verschillende  fases  kan  worden  toegepast.  In  figuur  4.4  zijn  de  schakels  verdeeld   over   de   fases   van   het   vastgoedproces.   Ondanks   het   feit   dat   de   grenzen   tussen   deze   fases   vervagen,   geeft   het   model   de   schakels   weer   die   grofweg   worden   uitgevoerd   per   fase.   Wanneer   we   kijken   naar   de   financieringsbehoeftes   gedurende   het   proces   zijn   er   vijf   manieren  te  onderscheiden  om  crowdfunding  als  financieringsinstrument  in  te  zetten:   1. De  aanschaf  van  de  grond  (grondfinanciering);   2. De  financiering  voor  het  bouwen  (bouwfinanciering);   3. De   financiering   voor   de   planontwikkelingskosten   en   realisatie   van   het   project   (projectfinanciering);   4. De  aankoop  van  vastgoed  door  een  eigenaar;   5. De  aankoop  van  vastgoed  door  een  investeerder  (beleggingsfinanciering).   De  financieringsbehoeftes  kunnen  dus  voor  de  ontwikkelaar  (initiatiefnemer)  zijn,  maar  ook   voor   andere   betrokken   marktpartijen   zoals   een   investeerder   of   een   particulier.   Al   deze   financieringsbehoeftes   bieden   de   mogelijkheid   om   crowdfunding   in   te   zetten   voor   de   (gedeeltelijke)  financiering  hiervan.      

  Figuur   4.4.   Toepassingsmogelijkheden   crowdfunding   in   het   vastgoedproces   (bron:   eigen   bewerking)   Het   proces   van   crowdfunding   is   onder   te   verdelen   in   de   pré-­‐financieringsfase,   de   financieringsfase   en   de   post-­‐financieringsfase.   De   financieringsfase   van   crowdfunding   kan   dus   op   vijf   verschillende   manieren   in   het   proces   worden   ingezet,   namelijk   als  

   

72  

grondfinanciering,   bouwfinanciering,   projectfinanciering,   een   beleggingsfinanciering   en   als   financiering  voor  de  aankoop  van  onroerend  goed  door  een  eigenaar.    Echter  is  in  hoofdstuk   4.2.2.   omschreven   dat   crowdfunding   ook   kan   zorgen   voor   andere   aspecten   binnen   het   vastgoedproces  en    de  financiers  invloed  kunnen  uitoefenen  gedurende  dit  proces.  In  figuur   4.2.   is   aangegeven   waar   deze   mogelijkheden   vooral   liggen.   Allereerst   kan   het   publiek   worden  gebruikt  bij  de  uitwerking  van  het  plan  in  de  ontwikkelingsfase.  Hierbij  zal  het  veelal   gaan  om  de  pré-­‐financieringsfase  van  crowdfunding,  de  fase  voordat  begonnen  wordt  met   het   ophalen   van   de   financiering.   De   toekomstige   financiers   kunnen   meedenken   met   het   initiatief/ontwerp   en   de   community   in   de   pré-­‐financieringsfase   kan   zorgen   voor   een   draagvlak.  Hetgeen  kan  leiden  tot  andere  beslissingen  en  additionele  financiering.  Daarnaast   kan  crowdfunding  een  rol  spelen  in  de  schakel  verkoop/  verhuur  aangezien  initiatiefnemers   bij   een   juiste   toepassing   van   crowdfunding   reeds   in   een   vroeg   stadium   in   contact   kunnen   komen  met  eindgebruikers.  In  de  volgende  paragrafen  wordt  dieper  ingegaan  op  de  rol  van   crowdfunding  per  fase  van  het  vastgoedproces.    

4.3.1.   Initiatieffase  en  ontwikkelingsfase   De   initiatieffase   geldt   als   de   eerste   fase   van   het   vastgoedproces   waarin   het   idee   en   de   planvorming   ontstaat   rondom   de   ontwikkeling   van   een   locatie   of   vastgoedproject.   Hierbij   wordt  onder  andere  middels  een  financiële  beoordeling  de  haalbaarheid  onderzocht.  Dit  is   dan   ook   de   fase   waarin   een   initiatiefnemer   van   een   vastgoedontwikkeling   kijkt   naar   de   financiële   middelen   die   hij   tot   zijn   beschikking   heeft.   Gekeken   zal   worden   naar   het   eigen   vermogen,  maar  ook  naar  de  mogelijkheden  voor  het  verkrijgen  van  vreemd  vermogen  in  de   vorm   van   bijvoorbeeld   een   banklening.   Hier   moet   dan   ook   de   beslissing   gemaakt   worden   voor   het   wel   of   niet   gebruiken   van   een   alternatieve   financieringsmogelijkheid   zoals   crowdfunding.  Wanneer  een  initiatiefnemer  onvoldoende  kapitaal  tot  zijn  beschikking  heeft   kan  bedacht  worden  om  crowdfunding  in  te  zetten  voor  de  (gedeeltelijke)  financiering  van   het   project.   Uiteraard   is   het   mogelijk   dat   de   financieringsbehoefte   gedurende   het   proces   ontstaat,   waardoor   in   een   later   stadium   pas   een   beroep   gedaan   wordt   op   crowdfunding.   Echter  wordt  er  in  dit  proces  vanuit  gegaan  dat  er  reeds  in  een  vroeg  stadium  een  gedegen   afweging   gemaakt   is   tussen   de   totale   financiersbehoefte   versus   de   beschikbare   financiële   middelen,  waardoor  de  behoefte  voor  crowdfunding  reeds  in  de  beginfase  duidelijk  wordt.   Hier   wordt   dan   gekeken   in   welke   fase   van   het   project   men   gebruik   wil   maken   van   crowdfunding.  Gedurende  de  initiatieffase  en  ontwikkelingsfase  kan  crowdfunding  op  twee  

   

73  

manieren  worden  toegepast  als  financieringsinstrument,  namelijk  als  projectfinanciering  en   voor  de  financiering  van  de  grond.   In   het   geval   van   projectfinanciering   wordt   er   een   beroep   gedaan   op   het   publiek   voor   de   financiering  van  een  gehele  project,  waarbij  het  gaat  om  de  planontwikkelingskosten  en  de   realisatiekosten.   Financiers   zouden   hier   middels   debt-­‐crowdfunding   een   lening   kunnen   verstrekken,   maar   zouden   via   equity-­‐based   crowdfunding   ook   aandeelhouder   kunnen   worden   van   het   project.   Op   deze   manier   kunnen   financiers   ook   in   de   vroeg   stadium   betrokken  worden,  waardoor  deze  tevens  invloed  zou  kunnen  uitoefenen  op  het  project.     Daarnaast   kan   crowdfunding   gebruikt   worden   als   (gedeeltelijke)   financiering   voor   de   aankoop  van  de  grond.  Gezamenlijk  verstrekken  de  financiers  dan  een  hypothecaire  lening   aan  de  initiatiefnemer.  Hierbij  kunnen  de  financiers  beloond  worden  met  de  (maandelijkse)   aflossing  van  de  hypotheek  of  een  bepaald  rentepercentage  over  het  geleende  bedrag.  De   grond   kan   in   dit   geval   dienen   als   gezamenlijk   onderpand   voor   de   financiers.   Aangezien   hypotheken   doorgaans   voor   een   langere   periode   worden   afgesloten,   zullen   de   financiers   veelal  voor  langere  tijd  gebonden  worden.  De  risico’s  in  deze  vorm  van  crowdfunding  zitten   met   name   in   terugbetaalcapaciteit   van   de   hypotheeknemer,   diegene   die   een   hypotheek   aanvraagt.  Gezien  het  om  een  vorm  van  lenen  gaat,  zou  enkel  debt-­‐crowdfunding  hiervoor   geschikt  kunnen  zijn.  Bovendien  heeft  alleen  de  initiatiefnemer  baat  bij  de  verstrekte  lening   waardoor   vormen   van   crowdfunding   zonder   een   financiële   tegenprestatie   waarschijnlijk   lastig  ingezet  kunnen  worden.       De   beslissing   om   crowdfunding   toe   te   passen   voor   de   (gedeeltelijke)   financiering   van   het   project   wordt   zoals   eerder   gezegd   meestal   in   de   initiatieffase   gemaakt.   Echter   ook   als   crowdfunding   als   financieringsinstrument   pas   in   een   later   stadium   wordt   toegepast,   is   het   goed  om  alvast  in  deze  fase  het  publiek  te  mobiliseren  en  een  community  rondom  het  plan   te   creëren.   Het   betreft   hier   de   pré-­‐financieringsfase   van   crowdfunding.   Het   in   een   vroeg   stadium   betrekken   van   een   grote   groep   mensen   middels   een   community   kan   leiden   tot   verschillende   aspecten   die   het   project   ten   goede   komen.   Afhankelijk   van   de   mate   van   betrokkenheid  van  de  financiers  zijn  deze  bereid  om  naast  de  financiering  ook  een  bijdrage   te   leveren   aan   bijvoorbeeld   de   initiatief-­‐   en   ontwikkelingsfase.   In   deze   fase,   waarin   de   haalbaarheid   wordt   getoetst   en   het   ontwerp   tot   stand   komt   kan   het   publiek   meedenken   met   bepaalde   ontwerpaspecten   of   met   het   bepalen   van   een   toekomstige   functie   voor   het   plan.  Met  name  bij  lokale  projecten  zouden  bewoners  uit  de  buurt  kunnen  meedenken  met   het  plan  of  invloed  hierop  uitoefenen.  Naast  het  feit  dat  het  publiek  mee  kan  denken  met  

   

74  

het  project  biedt  het  betrekken  van  de  community  in  deze  fase  de  mogelijkheid  om  alvast  in   contact   te   komen   met   eventuele   eindgebruikers.   Het   nieuwe   Nederlandse   platform   Crowdbuilding   is   hiervan   een   voorbeeld.   Crowdbuilding   brengt   leegstaande   kantoren   en   woningzoekers  bij  elkaar.  Middels  crowdsourcing  wordt  een  beroep  gedaan  op  het  publiek   om   bepaalde   woonconcepten   aan   te   dragen   voor   het   betreffende   kantoorgebouw.   Vervolgens   krijgt   het   publiek   de   mogelijkheid   om   zelf   community’s   rond   deze   plannen   te   bouwen,   waardoor   het   platform   een   goed   inzicht   krijgt   in   de   woonvoorkeuren   van   (potentiële)   eindgebruikers.   Het   platform   gaat   vervolgens,   afhankelijk   van   de   haalbaarheid   van   het   concept   of   de   mate   van   interesse,   met   de   betreffende   groep   kijken   naar   de   mogelijkheden  om  dit  concept  daadwerkelijk  te  realiseren  (Crowdbuilding.nl).  Hierbij  wordt   een  eindgebruiker  dus  al  eerder  in  het  proces  betrokken,  welke  uiteindelijk  gezamenlijk  het   project   kunnen   financieren.   Hoewel   dit   geen   directe   vorm   van   crowdfunding   is,   illustreert   het   voorbeeld   wel   op   welke   manier   het   publiek   invloed   kan   uitoefenen   op   de   planontwikkeling.  Door  reeds  in  een  vroeg  stadium  gezamenlijk  na  te  denken  over  het  plan,   wordt   dit   beter   afgestemd   op   de   wensen   van   de   markt.   Tevens   kan   een   uiteindelijke   crowdfunding  campagne  makkelijker  van  start  gaan  wanneer  deze  gestart  wordt  vanuit  een   community.   Deze   mensen   voelen   zich   betrokken   bij   het   project   en   zullen   waarschijnlijk   eerder   geneigd   zijn   om   het   eerste   gedeelte   van   de   financiering   van   de   crowdfunding   campagne  op  zich  te  nemen.  Op  deze  manier  kan  de  initiatiefnemer  middels  een  community   reeds   in   contact   komen   met   toekomstige   financiers   wat   er   voor   kan   zorgen   dat   een   crowdfunding  campagne  in  een  later  stadium  goed  van  start  gaat.       Daarnaast   kan   in   deze   fase   van   het   vastgoedproces   de   community   rondom   een   crowdfunding   initiatief   zorgen   voor   draagvlak.   Met   name   in   een   vroeg   stadium   van   het   vastgoedproces   kan   het   goed   zijn   om   aan   te   kunnen   tonen   dat   een   plan   gedragen   wordt   door   het   publiek.   Zoals   eerder   beschreven   kan   dit   druk   uitoefenen   op   bepaalde   besluitvorming  van  overheidsinstanties  of  zorgen  voor  additionele  financiering.    

4.3.2.   Realisatiefase   In  de  realisatiefase  wordt  begonnen  met  de  bouw  en  komt  het  project  daadwerkelijk  fysiek   tot   stand.   De   grondpositie   is   reeds   verworven   en   het   ontwerp   is   definitief   gemaakt.   Crowdfunding   kan   in   deze   fase   worden   ingezet   als   financieringsinstrument   voor   de   bouwfinanciering.  In  dit  geval  wordt  er  een  beroep  gedaan  op  het  publiek  om  de  realisatie   van   een   vastgoedontwikkeling   te   kunnen   faciliteren.   Hierbij   kan   het   gaan   om   een   nieuwbouw      

project,  

maar  

ook  

voor  

een  

75  

herontwikkelings-­‐,  

restauratie-­‐  

of  

renovatieprojecten.   Afhankelijk   van   het   specifieke   doel   van   de   financiering   kunnen   hier   verschillende   vormen   van   crowdfunding   voor   worden   gebruikt.   In   het   geval   van   debt-­‐ crowdfunding,   kunnen   de   financiers   leningen   verstrekken   die   de   plaats   innemen   van   het   mezzanine  kapitaal  en  bij  de  kleinere  projecten  zelfs  de  gehele  hoofdlening.  Uiteraard  zit  het   verschil  tussen  beide  dat,  in  het  geval  van  het  laatste  de  financiers  meer  risico  zullen  lopen   en   dus   ook   meer   rendement   verlangen   hiervoor.   Indien   de   initiatiefnemer   het   gebouw   bij   afronding   zelf   in   bezit   houdt   kan   ook   equity-­‐based   crowdfunding   ingezet   worden.   Als   tegenprestatie  kunnen  financiers  een  deel  van  de  huurinkomsten  of  van  de  omzet  krijgen  als   dividend  of  profiteren  van  een  waardestijging  van  het  vastgoedobject  bij  een  latere  verkoop.   Dit   resulteert   wel   in   het   feit   dat   financiers   middels   equity-­‐based   crowdfunding   voor   een   langere  periode  aan  het  project  gebonden  zullen  worden.   De   vorm   van   crowdfunding   en   daarmee   de   tegenprestatie   is   ook   afhankelijk   van   het   soort   ontwikkeling.   In   het   geval   van   een   project   zonder   winstoogmerk,   zoals   bij   de   restauratie   van   cultureel   erfgoed,   bestaat   de   mogelijkheid   dat   financiers   veelal   participeren   vanwege   de   sympathie  voor  het  project.  Op  deze  manier  kan  het  zijn  dat  de  financiers  genoegen  nemen   met  enkel  een  (im)materieel  rendement  of  slechts  een  kleine  financiële  tegenprestatie.  Voor   dit   soort   projecten   zou   dan   ook   gebruik   gemaakt   kunnen   worden   van   donation-­‐based   crowdfunding  of  reward-­‐based  crowfunding.  Reward-­‐based  crowdfunding  kan  echter  ook  in   combinatie   met   debt-­‐crowdfunding   en   equity-­‐based   crowdfunding   worden   ingezet   om   op   deze  manier  de  financiers  over  te  halen  om  te  investeren.  Hierbij  kan  als  beloning  een  eerste   recht  op  koop  bij  afronding  worden  gegeven  of  bijvoorbeeld  een  voucher  voor  het  gebruik   van  een  bepaalde  dienst  (bijvoorbeeld  een  gratis  hotelovernachting).    

4.3.2.   Verkoop-­‐  en  exploitatiefase   In   de   verkoop-­‐   en   exploitatiefase   is   de   bouw   van   het   project   afgerond   en   wordt   door   de   initiatiefnemer  van  de  vastgoedontwikkeling  besloten  om  het  project  zelf  te  houden  of  om   het  project  te  verkopen.  Hierbij  kan  het  verkocht  worden  aan  een  investeerder  of  aan  een   particulier.  In  feite  bestaan  hier  dus  drie  mogelijkheden:     -­‐

De  initiatiefnemer  houdt  het  pand  zelf  in  bezit  voor  eigen  gebruik  of  verhuur;  

-­‐

De  initiatiefnemer  verkoopt  het  pand  aan  een  particulier  (bijv.  een  woning);  

-­‐

De   initiatiefnemer   verkoop   het   pand   door   aan   een   investeerder   die   het   pand   gaat   verhuren.  

     

76  

De  eerste  optie  is  reeds  besproken  in  de  voorgaande  paragraaf  over  realisatiefase,  waarbij   de   ontwikkelaar   equity-­‐based   crowdfunding   inzet   voor   de   bouwfinanciering.   De   ontwikkelaar   houdt   het   pand   zelf   in   bezit,   waardoor   financiers   dividend   krijgen   uitgekeerd   uit  de  huurinkomsten  of  meedelen  in  een  eventuele  latere  verkoop.   Wanneer   de   initiatiefnemer   het   pand   verkoopt   aan   een   particulier   ontstaat   hier   de   financieringsbehoefte  van  de  particulier  voor  de  aanschaf  van  het  pand.  Dit  kan  vergeleken   worden   met   de   aanvraag   van   een   hypotheek   bij   bijvoorbeeld   een   bank.   Op   deze   manier   kan   crowdfunding   gebruikt   worden   door   particulieren   voor   een   hypothecaire   lening.   De   financiers   (crowdfunders)   krijgen   hierbij   een   (maandelijkse)   aflossing   van   de   hypotheek   en/of  een  bepaald  rentepercentage  op  de  investering.  Om  het  aantrekkelijk  te  maken  voor   financiers  om  hierin  te  investeren  kan  men  deze  financiers  het  eerste  recht  van  hypotheek   geven,   waarbij   het   huis   in   dit   geval   als   onderpand   kan   dienen.   Hierdoor   wordt   het   wel   lastig   om   tevens   een   bank   te   betrekken   in   de   financiering,   aangezien   deze   dan   veelal   het   eerste   recht  van  hypotheek  wil.  In  dit  geval  zal  dus  het  gehele  bedrag  (minus  het  ingelegde  eigen   vermogen)   van   de   hypotheek   moeten   worden   opgehaald   bij   de   financiers   van   de   crowdfunding   campagne.   Net   als   bij   de   financiering   voor   de   aankoop   van   grond   middels   crowdfunding   lijkt   enkel   debt-­‐crowdfunding   in   aanmerking   te   komen   voor   deze   financiering,   aangezien  de  initiatiefnemer  als  enige  baat  heeft  bij  de  financiering.   In  het  geval  dat  het  project  wordt  doorverkocht  aan  een  investeerder,  ontstaat  er  vanuit  de   kant   van   de   investeerder   een   financieringsbehoefte.   Hierbij   gaat   het   om   een   investering   voor   het   gebouw,   welke   vervolgens   door   de   investeerder   zelf   (of   een   andere   partij)   in   beheer   wordt   genomen.   Financiers   kunnen   via   crowdfunding   kapitaal   leveren   voor   de   aankoop  en  beheer  van  het  vastgoedobject.  Als  tegenprestatie  krijgen  de  financiers  een  deel   van  de  huurinkomsten  van  het  object  of  delen  zij  mee  in  eventuele  winststijgingen  van  het   vastgoedobject  bij  een  latere  verkoop.  Doordat  financiers  hier  tevens  worden  betrokken  bij   het   beheerproces   van   het   vastgoedobject,   worden   deze   ook   voor   een   langere   periode   aan   het   project   gekoppeld.   Omdat   deze   investering   uitgaat   van   waardestijgingen   en   een   dividend  in  de  vorm  van  huurinkomsten,  ligt  het  gebruik  van  equity-­‐based  crowdfunding  het   meest  voor  de  hand.  Echter  zou  debt-­‐crowdfunding  hiervoor  ook  gebruikt  kunnen  worden.   Juist   gezien   het   winstperspectief   voor   de   initiatiefnemer   lijken   donation-­‐based   en   reward-­‐ based  crowdfunding  voor  dit  financieringsdoel  minder  geschikt.  Belangrijk  hierbij  is  wel  dat   juist   de   waardes   van   vastgoed   onder   druk   zijn   komen   te   staan   door   de   crisis.   Inmiddels   is   ook   duidelijk   geworden   dat   de   waarde   van   vastgoed   lang   niet   altijd   meer   blijft   stijgen   en   zelfs  kan  dalen.  Met  name  voor  equity-­‐based  crowdfunding  kan  zo’n  crisis  gevolgen  hebben  

   

77  

aangezien   hier   juist   uitgegaan   wordt   van   waardestijgingen.   Maar   ook   de   terugbetaalcapaciteit  van  een  initiatiefnemer  kan  hierdoor  onder  druk  komen  te  staan  door   bijvoorbeeld   leegstand.   In   het   geval   financiers   niet   meer   terugbetaald   zouden   kunnen   worden   kan   dit   ervoor   zorgen   dat   het   vertrouwen   van   deze   financiers   afneemt   en   deze   dergelijke   projecten   niet   meer   willen   financieren.   Waar   crowdfunding   aan   de   ene   kant   is   ontstaan  als  alternatieve  financiering  mede  door  het  gebrek  aan  financiering  door  de  crisis,   kunnen  de  gevolgen  van  een  crisis  ook  een  gevaar  vormen  voor  de  inzet  van  crowdfunding   voor  vastgoed.   Crowdfunding   als   financieringsinstrument   kan   in   deze   fase   dus   worden   ingezet   door   (toekomstige)  eigenaren  of  door  een  investeerder.  Echter  kan  crowdfunding  ook  een  in  deze   fase   ook   een   rol   spelen   in   het   verhuur-­‐   en   verkoopproces.   Wanneer   in   de   pré-­‐ financieringsfase   van   crowdfunding   al   vroeg   begonnen   wordt   met   het   mobiliseren   van   het   publiek   rondom   het   plan   kan   de   initiatiefnemer   van   de   vastgoed   ontwikkeling   reeds   in   contact   komen   met   eindgebruikers.   Hierbij   kan   het   gaan   om   huurders,   maar   ook   om   voor   bijvoorbeeld  particulieren  voor  de  aanschaf  van  een  woning.    

4.4.   Crowdfunding  in  de  vastgoedpraktijk     Volgens  Vermeer  &  Joore  (2014a)  maken  vandaag  de  dag  enkel  nog  holistische  plannen  kans   op   realisatie   middels   crowdfunding,   als   gevolg   van   de   verschuiving   naar   een   aanbiedersmarkt   (vraagoverschot).   Het   gaat   hier   volgens   hun   om   projecten   die   een   daadwerkelijke   meerwaarde   hebben   voor   zowel   financier   als   initiatiefnemer.   Daarnaast   is   het   van   belang   dat   het   project   binnen   een   vastgesteld   budget   en   tijdsgrens   kan   worden   opgeleverd   en   dat   het   risico   op   onvoorziene   zaken   die   deze   voorwaarden   onder   druk   zetten   (zeer)  beperkt  is.  Tot  slot  moet  het  project  enige  vorm  van  relevantie  hebben.  Hierbij  gaat   het   om   het   feit   dat   het   publiek   een   bepaald   maatschappelijk   belang   moet   inzien   bij   de   realisatie   van   het   project.   Hiervan   uitgaande   lijken   projecten   als   zorgwoningen,   musea,   monumentale  gebouwen  en  projecten  met  een  lokaal  karakter  een  goede  kans  van  slagen  te   hebben   om   succesvol   gefinancierd   te   worden   middels   crowdfunding.   Dit   soort   projecten   kunnen   veelal   rekenen   op   meer   sympathie   dan   bijvoorbeeld   de   ontwikkeling   van   een   kantoorgebouw  of  appartementencomplex.  Wanneer  financiers  de  noodzaak  van  bepaalde   projecten  inzien  of  zich  op  een  bepaalde  manier  betrokken  voelen  met  het  project,  kunnen   voor  dit  soort  (sociale)  projecten  tevens  gunstigere  rentepercentages  behaald  worden  voor   de  initiatiefnemer.    

   

78  

Ondanks   dat   crowdfunding   waarschijnlijk   meer   draagkracht   zal   vinden   bij   holistische   vastgoedplannen,   wordt   het   in   Amerika   tevens   met   succes   toegepast   bij   de   ‘doorsnee’   commerciële   vastgoedprojecten,   zoals   bijvoorbeeld   gezins-­‐   of   studentenwoningen.   Meerdere   platforms   (Ifunding,   Realty   Mogul,   Prodigy   Networks)   hebben   bewezen   dat   crowdfunding   ook   goed   ingezet   kan   worden   voor   het   commerciële   vastgoed.     Alleen   al   Realty   Mogul   heeft   sinds   2013   bijgedragen   aan   de   financiering   van   69   vastgoedprojecten   met   een   totale   waarde   van   ruim   $116.000.000.   Bijna   $22.000.000   hiervan   werd   via   crowdfunding   opgehaald   (Realtymogul.com).   In   het   geval   van   Ifunding   gaat   het   om   19   vastgoedprojecten   met   een   totale   waarde   van   $318.000.000,   waarvan   bijna   $26.000.000   middels   crowdfunding   werd   opgehaald   door   het   platform   (Ifunding.com).   Deze   cijfers   illustreren,   dat   er   met   betrekking   tot   crowdfunding   tevens   een   markt   is   voor   de   commerciële   vastgoedprojecten   in   Amerika.   In   Nederland   zijn   op   dit   moment   nog   geen   crowdfunding  platforms  actief  die  zich  specifiek  richten  op  vastgoed.  Wel  zijn  er  platforms   (CrowdAboutNow,   Geldvoorelkaar)   die   vastgoedprojecten   hebben   gecrowdfund.   Bij   Geldvoorelkaar  gaat  het  veelal  om  kleine  bedragen  voor  particuliere  die  een  beroep  doen  op   het   publiek   voor   de   financiering   van   een   verbouwing.   Geldvoorelkaar   maakt   gebruik   van   debt-­‐crowdfunding  aangezien  het  MKB  volgens  de  oprichter  niet  zit  te  wachten  op  financiers   die   extern   eigen   vermogen   leveren   en   daarmee   zeggenschap   krijgen   in   de   onderneming.   Crowdfunding   voor   vastgoed   is   lastig   aangezien   de   looptijd   hiervan   over   het   algemeen   langer  is  dan  die  van  andere  crowdfunding  campagnes.  Daarnaast  heeft  de  vastgoedsector   de   laatste   jaren   reputatieschade   opgelopen   en   is   juist   deze   reputatie   belangrijk   voor   een   geslaagde   crowdfunding   campagne.   Wel   wordt   verwacht   dat   crowdfunding   voor   vastgoed   kan   worden   toegepast   middels   een   hybride   financiering   waarbij   een   deel   eigen   vermogen   wordt   ingebracht,   een   deel   vreemd   vermogen   via   bijvoorbeeld   een   bank   en   een   andere   gedeelte  via  crowdfunding  (Meeuwssen,  2013).   CrowdAboutNow  heeft  een  aantal  vastgoed  gerelateerde  campagnes  waarbij  het  vooral  gaat   om   horeca   exploitaties,   verbouwingen   en   renovaties.   De   oprichter   van   het   platform   verwacht  niet  dat  crowdfunding  voor  (commercieel)  vastgoed  kansrijk  is,  doordat  er  het  bij   vastgoed  veelal  om  grote  bedragen  gaat.  Echter  gaat  het  er  volgens  diezelfde  oprichter  bij   crowdfunding   om   dat   het   niet   al   te   grote   bedragen   zijn   om   succesvol   gecrowdfund   te   kunnen  worden.  Doordat  men  bij  vastgoed  te  maken  heeft  met  langere  looptijden  zorgt  dit   er   volgens   Koren   (2014)   voor   dat   men   bij   vastgoed   te   maken   heeft   met   liquiditeit.   Dit   zou   opgelost   kunnen   worden   door   het   vastgoed   te   bundelen   in   fondsen   alvorens   het   op   een   platform  wordt  geplaatst.    

   

79  

De  cijfers  uit  Amerika  doen  vermoeden  dat  het  crowdfunding  tevens  toegepast  kan  worden   voor   commercieel   vastgoed.   De   verwachting   is   echter   wel   dat   bij   projecten   met   minder   maatschappelijke   relevantie   de   financiers   eerder   zullen   moeten   worden   overgehaald   met   een   financieel   en   dat   hierbij   de   niet-­‐financiële   vormen   (donation-­‐based   en   reward-­‐based   crowdfunding)  minder  goed  voor  toegepast  kunnen  worden.  Hierbij  lijken  dus  vooral  debt-­‐ crowdfunding   en   equity-­‐based   crowdfunding   te   kunnen   worden   toegepast.   Juist   aangezien   het  winstperspectief  en  eventuele  waardestijgingen  van  het  vastgoed  zelf.  De  verwachting  is   dat   vastgoedprojecten   met   een   hoge   maatschappelijke   relevantie   (cultureel   erfgoed,   publieke  functies  e.a.)  eerder  gebruik  kunnen  maken  van  de  donation-­‐based  crowdfunding   of  reward-­‐based  crowdfunding  of  de  financiële  vormen  van  crowdfunding  waarbij  een  lager   rendement  wordt  afgegeven.    

4.5.   Conclusie   Crowdfunding   kan   dus   door   verschillende   partijen   en   in   verschillende   fases   van   het   vastgoedproces  worden  ingezet.  In  tabel  4.5  is  een  overzicht  gegeven  van  de  verschillende   fases  van  het  vastgoedproces  en  de  rol  die  crowdfunding  daarin  kan  spelen.   Crowdfunding   als   financieringsinstrument   kan   ingezet   worden   in   drie   fases   van   het   vastgoedproces:   als   grondfinanciering   in   de   ontwikkelingsfase,   als   bouwfinanciering   in   de   realisatiefase,  als  projectfinanciering  in  de  initiatieffase  tot  en  met  de  realisatiefase  en  voor   de   aankoop   van   een   gebouw   door   een   eigenaar   of   investeerder   in   de   verkoop-­‐   en   exploitatiefase.   In   de   initiatieffase   zal   het   veelal   gaan   om   de   planontwikkelingskosten,   waarvoor   crowdfunding   als   financieringsinstrument   weinig   kans   lijkt   te   bieden.   Dit   is   wel   mogelijk  wanneer  de  financiers  het  gehele  project  (lees:  projectfinanciering)  financieren.  In   deze  fase  kan  crowdfunding  echter  wel  worden  ingezet  voor  andere  facetten.  Wanneer  het   voor  een  initiatiefnemer  in  een  vroeg  stadium  reeds  bekend  is  dat  er  gebruik  gemaakt  gaat   worden   van   crowdfunding   kan   er   alvast   begonnen   worden   met   het   opzetten   van   een   community  rondom  het  plan.  Op  deze  manier  kan  een  initiatiefnemer  van  een  plan  al  in  een   vroeg   stadium   in   contact   komen   met   potentiële   financiers   voor   de   uiteindelijke   financieringsfase   van   de   crowdfunding   campagne.   Op   deze   manier   zou   een   crowdfunding   campagne  makkelijker  van  start  kunnen  gaan  omdat  er  reeds  een  bepaalde  groep  achter  het   project   staat   die   vanwege   hun   betrokkenheid   met   het   project   of   initiatiefnemer   eerder   geneigd  zijn  om  het  eerste  gedeelte  van  de  financiering  op  zich  te  nemen.  Daarnaast  kunnen   deze   potentiële     financiers   afhankelijk   van   hun   betrokkenheid   ingezet   worden   voor   de   marketing  van  het  plan  en  betrokken  worden  in  het  ontwerpproces  van  het  project.  Doordat  

   

80  

de  community  er  voor  kan  zorgen  dat  een  initiatiefnemer  van  een  plan  in  een  vroeg  stadium   met  eindgebruikers  in  contact  kan  komen,  kan  op  deze  manier  het  project  beter  worden     afgestemd  om  de  vragen  vanuit  de  markt.       Tabel  4.5:  Toepassing  van  crowdfunding  in  het  vastgoedproces    

 

 

 

Initiatieffase  

Ontwikkelingsfase  

Realisatiefase  

Verkoop/  

 

exploitatiefase   x  

Soort   financiering  

Grondfinanciering  

Bouwfinanciering  

Aankoop  gebouw   Beleggingsfinanciering  

Projectfinanciering   Donation-­‐based      

Vormen  van  

Debt-­‐crowdfunding  

crowdfunding  

Reward-­‐based    

Debt-­‐crowdfunding  

Debt-­‐crowdfunding  

Equity-­‐based    

Equity-­‐based    

 

Projectfinanciering:  Debt-­‐crowdfunding  &  equity-­‐based   Bijkomstige   effecten  van   het  gebruik   van   crowdfunding   Inzet  publiek   voor  andere   aspecten   Partijen  die  het  

Sociaal  draagvlak   -­‐  voor  financiering   -­‐  voor  beslissingen   Betrokken  financiers   In  contact  met  

Financieel  

Financieel  

draagvlak  

draagvlak  

-­‐  voor  financiering  

-­‐  voor  financiering  

x  

x  

Financieel  draagvlak   -­‐  voor  financiering  

eindgebruikers   Marktonderzoek   Marketing  

x  

Ontwikkelaar  

Ontwikkelaar  

Ontwikkelaar  

concept  

-­‐  Burgerij  

-­‐  Burgerij  

-­‐  Burgerij  

kunnen  

-­‐  Marktpartij  

-­‐  Marktpartij  

-­‐  Marktpartij  

inzetten  

-­‐  Overheidsinstantie  

-­‐  Overheidsinstantie  

-­‐  Overheidsinstantie  

Particulier   Investeerder    

  Crowdfunding  kan  tevens  zorgen  voor  draagvlak.  Zowel  een  community  rondom  een  plan  als   het   succesvol   ophalen   van   het   doelbedrag   van   een   crowdfunding   campagne,   kan   een   indicatie   zijn   dat   een   dergelijk   project   gedragen   wordt   door   het   publiek.   Dit   kan   andere   partijen   overhalen   om   tevens   in   het   project   te   financieren.   Enerzijds   door   het   draagvlak   anderzijds   doordat   er   meer   eigen   vermogen   is   ingebracht.   Daarnaast   kan   op   deze   manier   invloed  

worden  

uitgeoefend  

op  

bepaalde  

besluitvorming  

van  

bijvoorbeeld  

overheidsinstellingen,  zoals  het  verstrekken  van  bouwvergunning  of  bestemmingswijziging.     Gedurende   het   gehele   vastgoedproces   zijn   er   drie   soorten   partijen   die   gebruik   kunnen   maken   van   crowdfunding.   Allereerst   gaat   dat   om   de   initiatiefnemer   (ontwikkelaar)   van   de  

   

81  

vastgoedontwikkeling   die   het   concept   kan   gebruiken   voor   de   grondfinanciering   of   de   bouwfinanciering.  Hierbij  kan  het  gaan  om  iemand  vanuit  de  burgerij,  een  marktpartij  of  een   overheidsinstelling.  Daarnaast  kan  crowdfunding  gebruikt  worden  door  een  investeerder  die   het   gebouw   aankoopt   middels   een   beleggingsinvestering.   Hierbij   kan   het   bij   grote   projecten   gaan  om  bijvoorbeeld  een  pensioenfonds  en  bij  kleinere  projecten  om  een  vastgoedfonds  of   een   particulier.   Tot   slot   kan   crowdfunding   gebruikt   worden   voor   de   aanschaf   van   een   gebouw   voor   eigen   gebruik.   Dit   biedt   onder   andere   mogelijkheden   voor   particulieren   voor   de  aanschaf  van  een  woning.        

   

   

82  

5.    

Opzet  onderzoek  en  resultaten  

5.1.   Type  onderzoek   De  voorgaande  hoofdstukken  beschreven  welke  studies  er  reeds  gedaan  zijn  op  het  gebied   van   crowdfunding   en   gingen   dieper   in   op   het   ontwikkelings-­‐   en   financieringsproces   van   vastgoed.   Ondanks   dat   het   concept   crowdfunding   zich   nog   in   de   beginfase   bevindt,   kwam   naar  voren  dat  er  een  duidelijke  groei  zichtbaar  is  in  het  gebruik  als  alternatieve  financiering.   Een   andere   trend   is   de   afname   in   de   verstrekte   financieringen   voor   vastgoed.   De   financieringsmarkt   voor   vastgoed   heeft   door   de   kredietcrisis   een   flinke   tik   gekregen   en   initiatiefnemers   van   vastgoedprojecten   kunnen   hierdoor   minder   makkelijk   aan   hun   financiering   komen.   Uit   de   algemene   theorie   en   de   voorbeelden   uit   de   praktijk   komt   naar   voren   dat   crowdfunding   ingezet   zou   kunnen   worden   als   financieringsinstrument   voor   vastgoed.   Het   praktijkonderzoek   gaat   dieper   in   op   de   implementatie   van   crowdfunding   in   het  vastgoedproces  en  de  manier  waarop  dit  kan  worden  toegepast.  De  centrale  hoofdvraag   die  moet  worden  beantwoord  in  het  onderzoek  luidt  als  volgt:     In   welke   mate   kan   crowdfunding   worden   ingezet   in   het   vastgoedproces   en   hoe   kan   dit   worden  toegepast?     Hierbij   wordt   gekeken   in   welke   fase   van   het   vastgoedproces   crowdfunding   kan   worden   toegepast   en   welke   rol   crowdfunding   hierin   kan   spelen   met   de   betreffende   randvoorwaarden.  Daarnaast  wordt  gekeken  naar  de  kansen,  risico’s  en  belemmeringen  van   crowdfunding   voor   vastgoed.   Om   de   deelvragen   en   daarmee   de   uiteindelijk   hoofdvraag   te   kunnen   beantwoorden,   is   gekozen   voor   een   kwalitatieve   onderzoeksmethode   in   de   vorm   van  interviews.  Hiervoor  is  gekozen  omdat  het  een  verkennend  onderzoek  betreft  en  er  tot   op   heden   nog   weinig   onderzoek   is   gedaan   naar   de   toepassing   van   crowdfunding   voor   vastgoed.   Daarnaast   biedt   kwalitatief   onderzoek   tevens   ruimte   voor   onverwachte   uitkomsten   en   biedt   het   doorvragen,   op   door   de   geïnterviewde   aangedragen   relevante   zaken   de   mogelijkheid   om   een   zo   volledig   mogelijk   antwoord   te   krijgen   op   de   deelvragen   en   daarmee  de  uiteindelijke  hoofdvraag.  In  het  theoretische  gedeelte  is  reeds  kennis  vergaard   over   crowdfunding   en   het   vastgoedproces   en   is   gekeken   hoe   crowdfunding   in   het   vastgoedproces  gebruikt  zou  kunnen  worden.  Veelal  gaat  het  hier  om  een  verzameling  van  

   

83  

feiten   uit   de   literatuur,   kennis   opgedaan   in   persoonlijke   gesprekken   en   algemene   achtergronden  van  de  twee  onderwerpen.    

5.2.   Dataverzamelingsmethode   De   interviews  zijn  afgenomen   in  Nederland  in  de  periode  van  juli  tot  en  met  augustus   2014.   Hiervoor  is  gebruik  gemaakt  van  8  semi-­‐gestructureerde  interviews,  waarbij  gekeken  is  naar:   -­‐

Crowdfunding  als  financieringsinstrument  voor  vastgoed;  

-­‐

Bijkomende  aspecten  van  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed;    

-­‐

Invloed  van  financiers  gedurende  het  proces;  

-­‐

Succesfactoren  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed;  

-­‐

Kansen  voor  crowdfunding  voor  vastgoed;  

-­‐

Belemmeringen  en  risico’s  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed;  

-­‐

Achtergrond  informatie  praktijkvoorbeelden.  

Alle   interviews   zijn   face   to   face   afgenomen   en   opgenomen   met   een   voice   recorder.   De   vragen   zijn   ter   voorbereiding   naar   de   te   interviewen   personen   toegestuurd   en   tijdens   het   interview   als   gesprekshandleiding   gebruikt.   Het   feit   dat   crowdfunding   voor   vastgoed   een   zeer  actueel  thema  is,  zorgt  er  voor  dat  verschillende  instanties  (onder  andere  het  AFM  en   ministerie   van   Economische   Zaken)   zich   momenteel   bezig   houden   met   onderzoek   betreffende  het  gebruik  van  en  de  regelgeving  omtrent  crowdfunding.  Eventuele  uitkomsten   hiervan  of  wijzigingen  in  bepaalde  regelgeving  kunnen  invloed  hebben  op  de  wijze  waarop   crowdfunding  kan  worden  toegepast.  Vandaar  dat  er  voor  is  gekozen  om  1  juli  2014  aan  te   houden  als  start  van  dit  praktijkonderzoek.  

5.3.   Betrokken  actoren   Om   de   opgedane   kennis   uit   het   theoretische   gedeelte   verder   te   onderzoeken   en   te   testen   aan   de   praktijk   is   ervoor   gekozen   om   mondelinge   interviews   te   houden   met   de   betrokken   partijen   in   het   crowdfunding   proces.   Hierbij   is   gefocust   op   de   initiatiefnemers,   intermediairs   en   deskundigen.   De   financiers   zijn   buiten   beschouwing   gelaten   aangezien   deze   veelal   anoniem  wensen  te  blijven  waardoor  het  lastig  is  om  deze  te  benaderen.  Bovendien  zijn  er   nog  maar  weinig  vastgoedprojecten  in  Nederland  middels  crowdfunding  gefinancierd.      

   

84  

Initiatiefnemers   Van   de   initiatiefnemers   wordt   verwacht   dat   zij   meer   inzicht   kunnen   bieden   in   de   werking   van   het   crowdfundingproces   voor   vastgoed.   Juist   aangezien   zij   het   proces   al   een   keer   hebben  doorlopen,  kan  dit  interessante  inzichten  bieden  in  de  kansen  en  valkuilen  van  het   gebruik   van   crowdfunding   voor   vastgoed.   Tevens   kan   middels   het   interview   belangrijk   informatie   worden   achterhaald   over   het   vastgoedproject   zelf.   Op   deze   manier   kunnen   de   projecten   onderling   vergeleken   worden.   Om   ervoor   te   zorgen   dat   de   interviews   worden   afgenomen   met   initiatiefnemers   die   over   voldoende   kennis   beschikken,   zijn   de   volgende   criteria  gehanteerd:   -­‐

De  initiatiefnemer  van  zowel  het  vastgoedproject  als  de  crowdfundingscampagne  dient   crowdfunding   gebruikt   te   hebben   voor   het   vastgoed   zelf.   Hierbij   gaat   het   om   een   directe   investering   in   het   vastgoed   zelf   en   wordt   dus   niet   gekeken   naar   stedenbouwkundige  initiatieven  of    initiatieven  voor  de  openbare  ruimte;  

-­‐

Het   onderzoek   richt   zich   enkel   op   initiatiefnemers   van   vastgoedprojecten   die   reeds   succesvol  zijn  gefinancierd  door  middel  van  crowdfunding.  Eén  uitzondering  hierop  is   de   crowdfundingscampagne   van   de   pier   van   Scheveningen.   Ondanks   dat   deze   campagne   nog   gaande   is,   is   ervoor   gekozen   om   de   initiatiefnemer   van   project   toch   mee   te   nemen   in   dit   onderzoek,   juist   aangezien   de   vorm   van   crowdfunding   die   is   gebruikt,  in  geen  van  de  andere  projecten  wordt  gebruikt;  

-­‐

Het   dient   een   Nederlands   project   te   zijn,   aangezien   het   onderzoek   zich   richt   op   crowdfunding  als  financieringsinstrument  voor  het  Nederlandse  vastgoed;  

-­‐

De  personen  die  worden  geïnterviewd  dienen  zelf  nauw  betrokken  te  zijn  geweest  bij   het  initiatief  en  de  crowdfunding  campagne.  

  Van   alle   partijen   die   hiervoor   benaderd   zijn   (in   totaal   vijf),   was   er   één   partij   die   niet   wilde   mee  werken  aan  een  interview.  Als  reden  werd  gegeven  dat  de  campagne  inmiddels  al  een   geruime   tijd   is   afgrond   (campagne   werd   succesvol   gefinancierd   in   2011),   waardoor   de   organisatie  zich  nu  volledig  wilde  richten  op  de  exploitatie  en  het  succesvol  runnen  van  het   bedrijf.   Hierbij   werd   wel   aangegeven   dat   er   in   het   verleden   eens   is   meegewerkt   aan   een   interview  voor  de  scriptie  van  Hol  (2013),  waarin  tevens  diepte  informatie  te  vinden  is  over   de  campagne  en  het  project.  Juist  aangezien  er  zo  weinig  bestaande  praktijkvoorbeelden  zijn,   zal  deze  case  wel  worden  meegenomen  middels  de  scriptie  van  Hol  (2013).    

   

85  

Intermediairs   Van  de  intermediairs  wordt  verwacht  dat  zij  een  gefundeerd  beeld  hebben  van  de  werking   van   het   crowdfundingsproces   en   de   verschillende   fases   hierin.   In   eerste   instantie   is   getracht   om  intermediairs  te  interviewen  die  voldoen  aan  de  volgende  criteria:   -­‐

Er   zijn   op   dit   moment   echter   geen   actieve   platforms   die   zich   specifiek   richten   op   de   vastgoedsector.   Wel   zijn   er   op   dit   moment   twee   intermediairs   in   ontwikkeling,   waarvan  de  bedoeling  is  dat  nog  in  2014  gestart  gaat  worden  met  een  eerste  project.   De   verwachting   is   dat   deze   partijen   reeds   goed   hebben   nagedacht   over   de   implementatie   van   het   instrument   voor   vastgoed   waardoor   deze   over   voldoende   kennis   beschikken   om   inzicht   te   verschaffen   over   het   proces.   Vandaar   dat   deze   twee   intermediairs  toch  zijn  meegenomen  in  dit  onderzoek;  

-­‐

Het   platform   richt   zich   specifiek   op   de   financiering   van   vastgoed   of   vastgoed   gerelateerde  projecten;    

-­‐

De   intermediair   opereert   in   Nederland   en   richt   zicht   op   Nederlandse   vastgoedprojecten.  

  Deskundigen   Naast  het  afnemen  van  interviews  bij  de  initiatiefnemers  en  de  intermediairs,  zijn  er  tevens   interviews   gehouden   met   Ronald   Kleverlaan   en   Mike   Vermeer.   Ronald   Kleverlaan   is   een   crowdfunding   strateeg   en   een   veelgevraagd   spreker   op   (internationale)   congressen   en   bijeenkomsten.  Daarnaast  is  hij  initiatiefnemer  van  de  Crowdfunding  Hub  en  mede-­‐oprichter   en  vice-­‐chairman  van  het  European  Crowdfunding  Network.  Tot  slot  is  hij  betrokken  bij  het   jaarlijkse   Nationaal   Crowdfunding   Onderzoek.   Mike   Vermeer   is   een   innovatie   ondernemer   en   begeleidt   organisaties   in   de   ontwikkeling   en   realisatie   van   verandering,   met   een   specialisatie   in   financiering   van   innovatie.   Beide   personen   zijn   goed   bekend   met   crowdfunding   en   hebben   ervaring   met   het   gebruik   van   het   concept   voor   vastgoedontwikkelingen.  Daarom  is  het  interessant  om  ze  te  interviewen  voor  dit  onderzoek.   Kort  samengevat  zijn  de  volgende  personen  en  bedrijven  voor  dit  onderzoek  geïnterviewd:     Initiatiefnemers   -­‐

Stella  van  Heezik  (Stadsherstel)  –  Schooltje  van  Dik  Trom;  

-­‐

Lotte  van  den  Berg  (Restauro  Architecten)  –  Sodafabriek;  

-­‐

Joop  Veerman  (Particulier)  –  Luxury  Suites  Amsterdam  Hotel;  

-­‐

Peter  Prak  (Locksley  Collective)  –  Pier  van  Scheveningen;  

   

86  

-­‐

Vechtclub  XL  (enkel  als  case  study).    

Intermediairs   -­‐

Laurens  IJsselmuiden  –  oprichter  en  mede-­‐eigenaar  van  Bouwaandeel;  

-­‐

Gijs  van  der  Woude  –  oprichter  en  mede-­‐eigenaar  van  SamenInGeld.  

  Deskundigen   -­‐

Ronald   Kleverlaan   –   Crowdfunding   strateeg,   oprichter   en   eigenaar   van   Webclusive   /   Crowdfunding  HUB;  

-­‐

Mike  Vermeer  –  Novactum,  FRED  Developers.  

5.4.   Resultaten  interviews  

5.4.1.   Inleiding   In  de  komende  paragrafen  worden  de  belangrijkste  resultaten  uit  de  interviews  besproken   aan  de  hand  van  de  eerder  besproken  structuur  uit  paragraaf  5.2.  Hierbij  wordt  eerst  de  rol   van   crowdfunding   als   financieringsinstrument   besproken,   de   bijkomende   effecten   van   crowdfunding   en   de   invloed   van   financiers   gedurende   het   proces.   Vervolgens   worden   de   succesfactoren,  kansen,  belemmeringen  en  risico’s  van  het  gebruik  van  crowdfunding  voor   vastgoed   besproken.   Tot   slot   wordt   nog   gekeken   naar   de   overige   informatie   van   de   praktijkvoorbeelden.    

5.4.2.   Crowdfunding  als  financieringsinstrument   In   totaal   zijn   vijf   vastgoedobjecten   geanalyseerd   waarbij   crowdfunding   is   gebruikt   voor   de   (gedeeltelijke)   financiering   van   het   project.   Bij   vier   van   de   vijf   van   projecten  is   crowdfunding   als   financieringsinstrument   gebruikt   voor   de   bouwfinanciering   in   de   realisatiefase   van   het   vastgoedproces.   In   het   geval   van   de   pier   van   Scheveningen   is   het   de   bedoeling   dat   crowdfunding   wordt   ingezet   voor   de   projectfinanciering   waarbij   het   naast   de   bouwfinanciering,  tevens  voor  de  planontwikkelingskosten  gebruikt  zal  worden.   Gekeken   naar   de   intermediairs   wil   Bouwaandeel   zich   richten   op   crowdfunding   voor   de   bouwfinanciering,   terwijl   SamenInGeld   crowdfunding   als   financieringsinstrument   wil   gebruiken   in   de   verkoop-­‐   en   exploitatiefase.   In   het   laatste   geval   kan   een   initiatiefnemer   een  

   

87  

beroep   doen   op   het   publiek   (financiers)   voor   de   financiering   van   de   hypotheek   voor   woningen  bestemd  voor  de  particuliere  verhuur.   Bij   meeste   geanalyseerde   vastgoedobjecten   is   gebruik   gemaakt   van   debt-­‐crowdfunding,   waarbij  de  rentepercentages  voor  de  financiers  variëren  van  3,7  procent  tot  10  procent.  In   het   geval   van   het   Luxury   Suites   Hotel   in   Amsterdam   kregen   financiers   naast   een   rentepercentage   tevens   een   materiële   beloning,   hetgeen   moest   dienen   als   extra   stimulans   voor  de  financiers  om  te  participeren.  Het  schooltje  van  Dik  Trom  heeft  gebruik  gemaakt  van   reward-­‐based   crowdfunding,   waarbij   financiers   beloond   werden   met   materiële   beloningen   als  dank  voor  hun  inleg.  In  het  geval  van  de  pier  van  Scheveningen  wordt  gebruik  gemaakt   van  equity-­‐based  crowdfunding,  waar  de  financiers  aandeelhouder  worden  van  het  project   en   de   mogelijkheid   bestaat   voor   het   verkrijgen   van   een   woning   op   de   pier.   Doordat   financiers   als   tegenprestatie   een   eigen   woning   kunnen   krijgen   zit   het   rendement   volgens   Prak   voornamelijk   in   het   gebruiksrendement   van   deze   woning.   Doordat   financiers   een   woning   kunnen   bemachtigen   op   de   pier   of   aandeelhouder   van   een   overkoepelend   verhuurorgaan  die  de  woningen  verhuurd,  ontstaat  tevens  een  verhuurrendement.  Tot  slot   is   er   het   waarde   rendement   waarbij   financiers   profiteren   van   het   feit   dat   alle   winsten   van   het  project  50/50  gedeeld  met  de  financiers.  Hierdoor  wordt  verwacht  dat  woningen  tot  12   procent   goedkoper   gerealiseerd   kunnen   worden   dan   woningen   op   het   vaste   land   van   Scheveningen.   Op   deze   manier   ontstaat   voor   de   financiers   al   12   procent   rendement   bij   oplevering  van  het  project.     Concluderend   blijkt   crowdfunding   als   financieringsinstrument   het   meeste   kans   te   maken   wanneer  het  wordt  ingezet  voor  de  bouwfinanciering.  Veelal  wordt  hierbij  gebruik  gemaakt   van  debt-­‐crowdfunding.    

5.4.3.   Bijkomende  aspecten  van  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed   Uit   de   interviews   met   de   initiatiefnemers   blijkt   dat   het   gebruik   van   crowdfunding,   naast   puur  als  financieringsmiddel,  kan  leiden  tot  andere  aspecten.  Zo  heeft  crowdfunding  bij  de   Sodafabriek  en  het  schooltje  van  Dik  Trom  onder  andere  bijgedragen  aan  het  vergroten  van   de  naamsbekendheid  en  het  verkrijgen  van  additionele  financiering.  Bij  het  schooltje  van  Dik   Trom  had  het  Prins  Bernard  Cultuurfonds  reeds  €10.000  gefinancierd  en  beloofd  dit  bedrag   te   verdubbelen   bij   het   succesvol   ophalen   van   het   doelbedrag   van   de   crowdfunding   campagne.   Daarnaast   zorgde   de   crowdfunding   campagne   voor   een   enorme   hoeveelheid   goodwill  bij  de  financiers  van  het  project.  Hierdoor  bood  zich  vanuit  dat  netwerk  een  partij      

88  

aan   voor   al   het   schilderwerk   van   het   project   tegen   een   gereduceerd   tarief.   Daarnaast   leverden   de   financiers   veel   materiaal   (schoolboeken,   schoolbanken,   leesbanken   e.a.)   voor   de  latere  functie  als  kinderboekenmuseum.     In  het  geval  van  de  Sodafabriek  raakte  het  Nationaal  Restauratiefonds  door  de  crowdfunding   campagne  betrokken  bij  het  project  waardoor  de  initiatiefnemer  uiteindelijk  de  mogelijkheid   kreeg  voor  een  laagrentende  lening  van  €180.000  tegen  een  rentepercentage  van  slechts  1,5   procent.  Daarnaast  zorgde  het  draagvlak  van  de  crowdfunding  campagne  bij  de  Sodafabriek   voor  een  coulante  houding  van  de  gemeente  met  betrekking  tot  de  planning  van  het  project.     Berg   gaf   aan   dat   er   aan   het   begin   van   de   crowdfunding   campagne   verwacht   werd   dat   er   reeds  een  grote  community  rondom  de  planvorming  van  de  Sodafabriek  zou  zijn.  Dit  bleek   niet   het   geval.   Crowdfunding   heeft   er   volgens   Berg   echter   alsnog   voor   gezorgd   dat   deze   community   in   een   later   stadium   ontstond.   “Juist   ook   omdat   je   door   het   gebruik   van   crowdfunding   gedwongen   wordt   om   campagne   te   gaan   voeren   en   mensen   probeert   te   bereiken”,  aldus  Berg.   Zowel   Vermeer   als   Kleverlaan   menen   dat   de   inzet   van   crowdfunding   inderdaad   draagvlak   kan  creëren.  Dit  draagvlak  kan  onder  andere  zorgen  voor  additionele  financiering,  enerzijds   door  het  sociale  arrangement  wat  daar  aan  ten  grondslag  ligt  en  anderzijds  doordat  er  meer   vermogen   wordt   ingebracht.   Kleverlaan   meent   dan   ook:   “Het   kan   zelfs   interessant   zijn   om   crowdfunding   in   te   zetten   voor   slechts   een   klein   gedeelte   van   een   miljoenenproject   puur   voor  het  aantonen  van  draagvlak”.     Daarnaast  biedt  crowdfunding  volgens  Kleverlaan  de  mogelijkheid  om  in  een  vroeg  stadium   in   contact   te   komen   met   potentiële   eindgebruikers.   Dit   kan   er   bij   sommige   projecten   voor   zorgen   dat   de   gehele   discussie   “past   iets   wel   in   de   buurt   of   omgeving”   helemaal   naar   de   voorkant  van  het  proces  wordt  gehaald,  waardoor  dit  kan  leiden  tot  minder  bezwaren  van   omwonende  gedurende  het  proces.  Daarnaast  kan  het  in  contact  komen  met  eindgebruikers   ook  zorgen  voor  bijvoorbeeld  nieuwe  huurders.  Dit  was  het  geval  bij  Vechtclub  XL,  waarbij   veel   van   de   nieuwe   huurders   aangaven   in   contact   gekomen   te   zijn   met   Vechtclub   XL   vanwege  de  publiciteit  van  de  crowdfunding  campagne.   Tot   slot   menen   zowel   Vermeer   als   Kleverlaan   dat   door   het   gebruik   van   crowdfunding   de   mogelijkheid  ontstaat  om  financiers  ambassadeurs  van  je  project  te  maken.  “Hier  gaat  het   om   financiers   die   een   hoge   mate   van   betrokkenheid   vertonen   bij   het   plan,   doordat   zij   bijvoorbeeld   zelf   baat   hebben   (financieel   of   sociaal)   bij   de   ontwikkeling   van   het   project”,   aldus  Vermeer.  Ambassadeurs  kunnen  volgens  Kleverlaan  bijdragen  aan  het  verspreiden  van   het  plan,  maar  zijn  door  hun  sterke  betrokkenheid  ook  bereid  om  het  eerste  gedeelte  van  de  

   

89  

financiering   op   zich   te   nemen.   Ook   volgens   Vermeer   kunnen   de   ambassadeurs   bepaalde   aspecten  bieden  die  traditionele  financiers  zoals  banken  niet  kunnen  bieden.  Zo  kunnen  ze   gebruikt  worden  voor  marktonderzoek  en  het  creëren  van  loyaliteit  en  kunnen  ze  door  hun   eigen  netwerk  te  betrekken  bij  het  project  zorgen  voor  extra  financiers.       De  inzet  van  crowdfunding  voor  vastgoed  kan  inderdaad  leiden  tot  bijkomende  aspecten.  De   belangrijkste   hiervan   zijn,   het   vergroten   van   naamsbekendheid,   het   in   contact   komen   met   eindgebruikers,  het  creëren  van  draagvlak,  en  de  mogelijkheid  om  financiers  ambassadeurs   te  maken  van  je  project.      

5.4.4.   Invloed  financiers  gedurende  het  proces   Bij   de   projecten   die   reeds   voltooid   zijn   (Dik   Trom,   Sodafabriek,   Luxury   Suites   hotel   en   Vechtclub  XL)  hebben  de  financiers  geen  behoefte  getoond  om  betrokken  te  worden  bij  de   planuitwerking  van  het  project.  Een  reden  die  hiervoor  werd  gegeven  was  dat  crowdfunding   in   een   dusdanig   laat   stadium   werd   toegepast   dat   vrijwel   alle   beslissingen   al   vastlagen   en   hiertoe  dus  ook  geen  mogelijkheid  was.  “Wanneer  crowdfunding  eerder  in  de  planning  was   opgenomen   waren   hier   zeker   mogelijkheden   voor   geweest”,   aldus   Veerman.   Een   andere   reden   die   werd   gegeven   was   het   feit   dat   de   initiatiefnemers   over   een   dusdanige   expertise   beschikten,   dat   zij   zichzelf   in   staat   achtten   de   uitwerking   van   het   plan   beter   zelf   uit   te   kunnen  voeren  (Heezik;  Berg).   De  intermediairs  Bouwaandeel  en  SamenInGeld  bieden  beide  ook  geen  mogelijkheden  voor   financiers  om  invloed  uit  te  oefenen  op  een  project  gedurende  het  ontwerpproces.  Volgens   IJsselmuiden   komt   dit   omdat   Bouwaandeel   enkel   projecten   toelaat   op   het   platform   welke   zich   in   een   DO-­‐fase   bevinden   waardoor   er   nog   maar   weinig   invloedsmogelijkheden   zijn.   Andersom   wil   Bouwaandeel   wel   een   platform   beschikbaar   stellen   voor   de   initiatiefnemer   om   financiers   op   de   hoogte   te   houden   van   ontwikkelingen.   Bij   SamenInGeld   wordt   crowdfunding  enkel  ingezet  als  financieringsinstrument,  waardoor  financiers  op  geen  enkele   wijze  een  bijdrage  kunnen  leveren  aan  het  project.     Een   van   de   praktijkvoorbeelden   waarbij   de   financiers   wél   invloed   kunnen   uitoefenen   op   het   project   is   de   pier   van   Scheveningen.   In   dit   geval   worden   de   financiers   aandeelhouder   van   het  nieuwe  plan  voor  de  pier.  Hierdoor  delen  zij  mee  in  alle  winsten  die  worden  behaald  en   worden  zij  betrokken  bij  veel  van  de  beslissingen  gedurende  het  proces.      

   

90  

De   invloed   die   financiers   kunnen   uitoefenen   op   het   project   is   allereerst   afhankelijk   van   de   houding   van   de   initiatiefnemer   en   of   deze   openstaat   voor   de   feedback   van   het   publiek.   Daarnaast   is   de   mate   van   invloed   van   de   financiers   groter   naarmate   deze   eerder   in   het   vastgoedproces  betrokken  worden.    

5.4.5.   Succesfactoren  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed   Een   belangrijke   succesfactor   voor   het   gebruik   van   crowdfunding   voor   vastgoed   is   volgens   Kleverlaan   het   in   een   reeds   vroeg   stadium   betrekken   van   (potentiële)   financiers.   Hierbij   is   het  de  ideale  situatie  wanneer  een  crowdfunding  campagne  ontstaat  vanuit  een  community.   Dit   kwam   ook   naar   voren   uit   het   interview   met   de   initiatiefnemer   van   de   Sodafabriek.   Hierbij   gaf   Berg   aan   dat   het   gebruik   van   crowdfunding,   wat   uiteindelijk   veel   tijd   in   beslag   heeft   genomen,   beter   gestart   had   kunnen   worden   uit   een   reeds   bestaande   community   zodat  het  financieringstraject  eerder  op  gang  was  gekomen.     Daarnaast   is   het   volgens   Vermeer   belangrijk   dat   crowdfunding   niet   zomaar   een   openbare   oproep   aan   het   publiek   is,   maar   dat   goed   moet   worden   gekeken   naar   een   specifieke   doelgroep   die   belang   heeft   bij   de   ontwikkeling   van   het   project.   Kleverlaan   voegt   daar   aan   toe  dat  de  persoonlijke  benadering  hierbij  belangrijk  is  waarbij  gestart  moet  worden  vanuit   het  eigen  netwerk.     Wat  door  veel  van  de  geïnterviewden  ook  als  een  succesfactor  wordt  gezien  is  transparantie.   Hierbij  dient  men  volgens  Kleverlaan  transparant  te  zijn  in  het  doel  van  de  financiering,  hoe   ver   het   project   inmiddels   gevorderd   is   en   bijvoorbeeld   wie   er   allemaal   meedoen.   Berg   meent  dat  het  belangrijk  is  dat  men  openheid  van  zaken  geeft  en  openstaat  voor  vragen  van   de  financiers.  Hierdoor  zal  crowdfunding  ook  niet  voor  iedere  partij  geschikt  zijn  en  hangt  dit   af   van   de   houding   van   de   initiatiefnemer.   Heezik   voegt   hier   aan   toe   dat   het   dan   ook   belangrijk  is  dat  een  initiatiefnemer  actief  betrokken  is  tijdens  het  proces  van  crowdfunding.     Wat  samenhangt  met  het  vorige  punt  is  het  vertrouwen,  waarbij  de  initiatiefnemer  volgens   Veerman   op   zoek   moet   naar   mogelijkheden   om   dit   vertrouwen   te   creëren   en   in   stand   te   houden.  Volgens  de  beide  intermediairs  die  in  ontwikkeling  zijn  is  het  dan  ook  belangrijk  om   bepaalde  zekerheden  voor  de  financiers  te  creëren  gedurende  het  proces.  Dit  proberen  zij   mede  door  een  goede  screening,  waarbij  de  initiatiefnemer  zelf  wordt  gescreend  en  wordt   gekeken   naar   de   haalbaarheid   van   een   project.   Veerman   verwacht   dat   deze   screening   een   belangrijke  rol  gaat  spelen  in  het  proces.  Hij  meent  dan  ook:  “Crowdfunding  moet  niet  voor   alle   vastgoedprojecten   zomaar   gebruikt   gaan   worden,   maar   het   is   belangrijk   dat   goed   gekeken   wordt   of   de   projecten   daadwerkelijk   haalbaar   zijn”.   Naast   een   screening   wil      

91  

SamenInGeld   zekerheid   creëren   door   financiers   altijd   het   eerst   recht   van   hypotheek   te   geven   en   moet   er   minimaal   20   procent   eigen   vermogen   worden   ingebracht   door   de   initiatiefnemer.  Hierdoor  zijn  de  financiers  gedekt  tegen  20  procent  waardedaling  alvorens   zij  hier  last  van  krijgen.  Bouwaandeel  eist  daarnaast  dat  de  initiatiefnemer  ook  een  bepaald   percentage  eigen  vermogen  inlegt.  Hierdoor  neemt  de  initiatiefnemer  meer  risico’s  op  zich   wat  meer  zekerheid  creëert  voor  de  financiers.     Belangrijke  succesfactoren  lijken  dus  dat  er  in  een  vroeg  stadium  begonnen  wordt  met  het   mobiliseren  van  toekomstige  financiers  rondom  het  plan  en  dat  hierbij  goed  gekeken  wordt   naar   een   doelgroep   die   belang   heeft   bij   de   ontwikkeling   van   het   project.   Daarnaast   is   het   van  belang  dat  de  initiatiefnemer  transparant  is  en  probeert  om  vertrouwen  te  kweken  bij   de  financiers,  onder  andere  door  het  creëren  van  zekerheden.    

5.4.6.   Kansen  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed   Gekeken   naar   de   kansen   voor   de   inzet   van   crowdfunding   voor   vastgoed   denken   de   geïnterviewden   vooral   dat   er   kansen   liggen   voor   de   unieke   en   bijzondere   projecten   met   een   sterk  sociaal  karakter.  Vermeer  meent  dat  voor  het  slagen  van  crowdfunding  voor  vastgoed   er  een  bepaald  verhaal  achter  de  projecten  moet  zitten  waarmee  de  financiers  zich  kunnen   identificeren  en  meent  dat  crowdfunding  voor  vastgoed  niet  kan  slagen  zonder  deze  sociale   meerwaarde.   Prak   is   het   hiermee   eens   en   denkt   tevens   dat   voor   de   financiering   van   doorsnee   projecten   veelal   de   reguliere   financieringsoplossingen   gevonden   zullen   worden.   Berg   denkt   echter   dat   crowdfunding   wel   gebruikt   zou   kunnen   worden   voor   de   doorsnee   projecten,  maar  dan  als  hefboom  om  een  andere  financiering  te  verkrijgen.     Volgens  

Berg  

biedt  

crowdfunding  

tevens  

kansen  

voor  

restauratie-­‐  

en  

herbestemmingsprojecten:  “Juist  bij  dit  soort  projecten  zijn  banken  erg  terughoudend  en  is   er   vaak   veel   steun   nodig.   Crowdfunding   kan   hier   een   belangrijke   rol   inspelen   door   het   creëren  van  draagvlak”.   Onder   andere   Woude   en   Heezik   denken   dat   er   tevens   kansen   zijn   voor   projecten   met   een   goede   inkomstenstroom.   Kleverlaan   ondersteunt   dit   en   denkt   dat   crowdfunding   met   de   juiste   implementatie   tevens   ingezet   kan   worden   voor   vastgoed,   puur   vanuit   het   financiële   rendement.   “Echter   zal   er   dan   wel   een   constructie   gecreëerd   moeten   worden   waarbij   financiers  makkelijker  in  en  uit  kunnen  stappen  en  waarbij  financiers  hun  ‘aandeel’  kunnen   overdragen   aan   andere   financiers”,   aldus   Kleverlaan.   Dat   het   financiële   rendement   een   belangrijke   rol   speelt   kwam   naar   voren   uit   het   interview   met   Veerman.   Bij   zijn   project      

92  

stokten   de   financieringen   bij   een   rentepercentage   van   8   procent,   maar   werd   €600.000   opgehaald  binnen  een  maand  toen  het  rentepercentage  werd  verhoogd  naar  10  procent.   Woude  denkt  bovendien  dat  er  een  goede  markt  zal  zijn  voor  bijvoorbeeld  de  extramurale   ouderenzorg.   Juist   aangezien   dit   soort   projecten   goed   commercieel   te   maken   zijn   en   er   tevens  een  sociaal  rendement  achter  zit.     Volgens   Kleverlaan   en   IJsselmuiden   liggen   er   bovendien   kansen   bij   de   lokale   projecten.   Doordat   men   bij   vastgoed   te   maken   heeft   met   een   fysieke   locatie   wordt   een   project   heel   concreet   en   tastbaar   voor   de   financiers.   Deze   locatie   kan   er   voor   zorgen   dat  bijvoorbeeld   de   mensen  uit  de  buurt  meer  baat  hebben  bij  een  bepaalde  ontwikkeling,  waardoor  zij  mogelijk   eerder  zullen  investeren  (Kleverlaan).     Tot  slot  liggen  er  volgens  Prak  kansen  bij  platforms  (een  crowdfundingsbank)  die  bepaalde   voorfinancieringen   op   zich   kunnen   nemen.   In   het   geval   van   sommige   projecten   moet   vaak   een   voorfinanciering   gedaan   worden   voor   bijvoorbeeld   de   aankoop   van   de   grond   of   het   gebouw.   Echter   kan   het   zijn   dat   er   voor   de   financiers   uit   het   publiek   in   deze   fase   nog   te   weinig  zekerheden  zijn,  waardoor  de  financiers  terughoudend  zijn  met  het  verstrekken  van   financiering.   Vandaar   dat   het   interessant   kan   zijn   wanneer   er   een   partij   is   die   deze   voorfinanciering   op   zich   kan   nemen   indien   er   voldoende   draagvlak   is.   Op   deze   manier   kan   een  crowdfundingbank  een  voorfinanciering  verstrekken  voor  de  aankoop  van  de  grond  of   het  gebouw  met  (potentiële)  eindgebruikers  als  onderpand.     De  kansen  voor  crowdfunding  liggen  dus  vooral  bij  de  bijzondere  projecten  of  projecten  met   een  lokaal  aspect  waarmee  de  financiers  zich  kunnen  identificeren.  Echter  kan  crowdfunding   bij   de   juiste   implementatie   ook   mogelijkheden   bieden   voor   projecten   die   uitgaan   van   het   financieel  rendement.  

5.4.7.   Belemmeringen  en  risico’s  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor   vastgoed   Een  belemmering  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed  is  dat  het  concept  nog   erg   jong   en   onbekend   is,   waardoor   er   nog   weinig   bruikbare   cases   zijn.   Hierdoor   moeten   partijen   die   zich   er   nu   mee   bezig   gaan   houden   harder   knokken   voor   de   eerste   succesvolle   projecten  (Vermeer;  Kleverlaan;  Prak).  Een  ander  gevolg  van  het  feit  dat  het  concept  nog  vrij   nieuw   is,   is   dat   er   nog   geen   duidelijke   wet-­‐   en   regelgeving   is.   De   wat   “onbetrouwbare”   overheid   op   het   gebied   van   wet-­‐   en   regelgeving   kan   volgens   Vermeer   tevens   worden   gezien  

   

93  

als   een   belemmering.   Regelgeving   kan   immers   van   de   een   op   de   andere   dag   veranderen,   waardoor   bepaalde   aspecten   niet   meer   opgaan   en   de   toepassing   van   crowdfunding   beperkt   kan  worden.  Uit  het  interview  bleek  met  Kleverlaan  bleek  dat  hier  op  korte  termijn  wel  meer   duidelijkheid  voor  gaat  komen.   Een   andere   belemmering   is   volgens   IJselmuiden,   Kleverlaan   en   Woude   het   feit   dat   de   bedragen   over   het   algemeen   hoger   zullen   zijn   bij   crowdfunding   voor   vastgoed.   Hierdoor   zijn   grotere   groepen   mensen   nodig   of   moet   gemiddeld   meer   geld   per   persoon   worden   ingelegd.   Woude   meent   dat   het   bij   grote   bedragen   dan   ook   lastig   zal   zijn   om   dit   allemaal   middels   ‘geefgeld’  (donaties)  te  verwerven.     Omdat   door   de   crisis   vastgoed   inmiddels   niet   meer   zo   waardevast   blijkt   vormt   dit   volgens   Berg  tevens  een  belemmering.  Door  de  gevolgen  van  de  crisis  is  het  onderpand  onder  druk   komen   te   staan.   Wanneer   dit   nog   verder   in   zou   storten   kan   dit   er   toe   leiden   dat   het   onderpand   zijn   waarde   verliest   en   dat   financiers   niet   meer   terugbetaald   kunnen   worden.   Hier   zit   volgens   Berg   en   Veerman   dan   ook   tevens   een   risico   met   betrekking   tot   crowdfunding   voor   vastgoed.   Wanneer   initiatiefnemers   de   financiers   niet   meer   terug   kunnen   betalen,   en   dit   bij   meerdere   projecten   gebeurt,   kan   dit   zorgen   voor   een   negatieve   spiraal.   Financiers   gaan   kritischer   kijken   naar   de   investeringsmogelijkheden   hetgeen   er   toe   kan  leiden  dat  financiers  niet  meer  in  dergelijke  projecten  willen  investeren.     De   crisis   heeft   er   volgens   IJsselmuiden   tevens   voor   gezorgd   dat   de   vastgoedsector   kampt   met   een   slecht   imago.   Dit   vormt   een   belemmering   voor   het   gebruik   van   crowdfunding,   omdat  meer  moeite  gedaan  moet  worden  om  financiers  over  te  halen  weer  in  vastgoed  te   investeren.   Tot  slot  is  het  volgens  Kleverlaan  een  risico  dat  het  gros  van  de  financiers  veelal  geen  idee   heeft   van   de   potentiële   rendementen:   “Dit   kan   er   voor   zorgen   dat   ‘onervaren’   financiers   enkel  worden  aangetrokken  door  het  hoge  rendement  en  hier  dus  geen  degelijke  afweging   maken  tussen  de  verhouding  van  het  risico  en  het  rendement.  Dit  kan  er  toe  leiden  dat  zij   projecten  financieren,  waar  traditionele  financiers  doorheen  zouden  prikken”.       Het   feit   dat   crowdfunding   voor   vastgoed   over   het   algemeen   te   maken   zal   hebben   met   grotere  bedragen  kan  dus  gezien  worden  als  de  grootste  belemmering.  Daarnaast  zorgt  het   gebrek  aan  regelgeving  voor  onzekerheid  met  betrekking  tot  het  gebruik  van  crowdfunding   voor   vastgoed.   Tot   slot   heeft   de   crisis   ervoor   gezorgd   dat   de   vastgoedsector   kampt   met   een   slecht  imago  en  dat  het  onderpand  onder  druk  is  komen  te  staan.  

   

94  

5.4.8.   Praktijkvoorbeelden     Gedurende   het   crowdfundingsproces   van   de   bekeken   projecten   hebben   vrijwel   alle   initiatiefnemers   een   actieve   houding   ingenomen.   Hierbij   ging   het   om   het   op   de   hoogte   houden  van  financiers,  het  onderhouden  van  de  community  en  het  zelf  actief  bezig  zijn  met   het   verspreiden   van   het   plan   en   het   zoeken   naar   nieuwe   financiers.   Berg   en   Heezik   gaven   hierbij   wel   aan   dat   crowdfunding   meer   tijd   in   beslag   nam   dan   zij   aanvankelijk   hadden   verwacht.  Enkel  in  het  geval  van  de  crowdfunding  campagne  voor  het  hotel  in  Amsterdam   gaf   Veerman   aan   een   passieve   houding   te   hebben   ingenomen   en   het   project   slechts   bij   enkele  mensen  van  het  eigen  netwerk  te  hebben  aangeboden.     Bijna   alle   initiatieven   voor   de   vastgoedontwikkeling   kwamen   vanuit   de   burgerij.   Alleen   bij   het  schooltje  van  Dik  Trom  kwam  het  initiatief  vanuit  een  marktpartij,  namelijk  Stadsherstel.   In  het  geval  van  de  Sodafabriek  is  uiteindelijk  wel  een  marktpartij  bij  het  project  betrokken,   maar  kwam  het  initiatief  voor  het  project  vanuit  twee  particulieren.     Wanneer   gekeken   wordt   naar   de   financieringsstructuren,   valt   op   dat   de   pier   van   Scheveningen   als   enige   project,   naast   crowdfunding,   geen   gebruik   maakt   van   andere   financieringsmiddelen.  Hoewel  de  eigen  tijd  die  er  in  gestoken  wordt  uiteindelijk  wel  wordt   verrekend,  wordt  er  geen  eigen  vermogen  ingebracht.  De  beide  geïnterviewde  intermediairs   verplichten   dit   laatste   echter   wel.   SamenInGeld   verplicht   de   initiatiefnemers   om   minimaal   20   procent   eigen   vermogen   in   te   brengen,   maar   hiernaast   zijn   er   geen   andere   financieringsmogelijkheden   zoals   een   banklening   mogelijk.   Dit   aangezien   de   financiers   het   eerste  recht  van  hypotheek  krijgen  en  dit  niet  mogelijk  is  in  combinatie  met  een  financiering   van   de   bank.   Bouwaandeel   wil   ook   dat   initiatiefnemers   eigen   vermogen   inbrengen,   maar   staat  het  daarnaast  toe  dat  andere  financieringsmiddelen  worden  ingebracht.     Wanneer   gekeken   wordt   naar   de   motivaties   voor   het   gebruik   van   crowdfunding   bleek   de   voornaamste   reden   het   verkrijgen   van   financiering.   Daarnaast   bleek   het   draagvlak,   het   vergroten  van  de  naamsbekendheid  en  het  betrekken  van  de  eindgebruikers  tevens  een  rol   te  spelen  in  de  keuze  voor  het  gebruik  van  crowdfunding.   Alle   belangrijke   details   van   de   praktijkvoorbeelden   zijn   samengevat   in   tabel   5.1.   De   belangrijkste   resultaten   uit   de   interviews   in   het   algemeen   zijn   terug   te   vinden   in   tabel   5.2   in   Bijlage  I.          

   

95  

Tabel  5.1:  Details  praktijkvoorbeelden    

LSA  hotel  

Dik  Trom  

Sodafabriek  

pier  van  Scheveningen  

Vechtclub  XL  

Soort  vastgoed  

Hotel   (herontwikkeling)  

Cultureel  erfgoed   (Restauratie)  

Monumentaal   (herontwikkeling)  

Woningbouw   (Herontwikkeling)  

Verzamelgebouw   bedrijven   (Verbouwing/   exploitatie)  

  Reden   crowdfunding  

Financiële  mid.   Marketing  

Financiële  mid.   Draagvlak   Marketing  

Financiële  mid.    

Financiële  mid.   Eindgebruikers  de  baas  

Financiële  mid.  

Totaal  bedrag    

€1.100.000   (2  campagnes)  

€40.000  

€75.000  

€24.000.000   (2  campagnes)  

€65.0000  

Vorm   crowdfunding  

Debt-­‐ crowdfunding  

Reward-­‐based   crowdfunding  

Debt-­‐crowdfunding  

Equity-­‐based   crowdfunding   Reward-­‐bases   crowdfunding  

Debt-­‐ crowdfunding  

Bouwfinanciering  

Bouwfinanciering  

Bouwfinanciering  

Gehele  project  

Bouwfinanciering  

  Rendement  

10%  

Materiële  beloning  

4%  

Waarderendement   Verhuurrendement   Gebruiksrendement  

3,7%  

Andere   financierings-­‐ vormen  

Eigen  vermogen   Privé-­‐leningen   Bankfinanciering  

Eigen  vermogen   Laagrentende  lening   Subsidies  

Eigen  vermogen   Subsidies   Participaties   (bouwpartijen)  

geen  

Eigen  vermogen   Bankfinanciering  

Bijkomstig   effecten  van  het   gebruik  van   crowdfunding  

Marketing  

Additionele  fin.   Goodwill  financiers   Naamsbekendheid   Nieuwe  leden  voor   Stadsherstel   Draagvlak  

Additionele   financiering   Naamsbekendheid   Communityvorming   Coulante  houding   gemeente  

Draagvlak   PR-­‐aspect  

Publiciteit  en   daarmee  nieuwe   huurders  

Mogelijkheden   invloed  publiek  

Geen  (Stonden  er   wel  voor  open)  

Geen    

Geen  (Stonden  er   wel  voor  open)  

Veel  

Geen  

Houding   initiatiefnemer  

Passief  

Actief  

Actief  

Actief  

Actief  

Community  met   financiers    

Geen  

nauwelijks  

wel  

wel  

n.v.t.  

Soort  financiering  

  In  het  volgende  hoofdstuk  vind  de  evaluatie  plaats  en  zullen  de  bevindingen  van  de  theorie     uit  hoofdstuk  2,  3  en  4  worden  vergeleken  met  de  resultaten  uit  de  interviews.  Hierbij  wordt   dezelfde  structuur  aangehouden  als  in  de  theorie.  De  belangrijkste  resultaten  die  vanuit  de   theorie   naar   voren   zijn   gekomen   worden   vervolgens   naast   de   interviews   gelegd   om   zo   te   kijken   of   de   kennis   opgedaan   in   de   theorie   overeenkomt   met   die   uit   de   praktijk.   Dit   biedt   ook  ruimte  voor  discussie  met  betrekking  tot  opvallende  zaken  die  juist  verschillen  met  de   theorie,  waarbij  geprobeerd  wordt  om  deze  te  verklaren.            

   

96  

6.    

Evaluatie  

6.1.   Inleiding   Zoals   in   de   theorie   reeds   is   omschreven   kan   crowdfunding   als   alternatieve   financieringsmethode   inspelen   op   het   huidige   tekort   aan   vastgoedfinancieringen.   Door   onder  andere  strengere  regelgeving  naar  aanleiding  van  Basel  III    zijn  er  de  afgelopen  jaren   steeds   minder   leningen   verstrekt   voor   vastgoed   en   de   leningen   die   nog   wel   verstrekt   werden   kregen   te   maken   met   scherpere   leningsvoorwaarden.   Aan   de   andere   kant   maakt   crowdfunding   de   afgelopen   jaren   een   sterke   groei   door   en   wordt   het   in   steeds   meer   sectoren  met  succes  ingezet  als  financieringsinstrument.     Ook  in  de  vastgoedsector  maakt  men  inmiddels  kennis  met  crowdfunding  en  wordt  in  met   name  Amerika  het  concept  al  vaak  gebruikt  voor  de  financiering  van  vastgoedprojecten.  In   Nederland   wordt   crowdfunding   echter   nog   weinig   gebruikt   en   zijn   er,   in   tegenstelling   tot   Amerika,   nog   geen   actieve   platforms   die   zich   specifiek   richten   op   vastgoed.   Wel   ontstaan   er   steeds  meer  vastgoedinitiatieven  die  crowdfunding  toepassen.   Uit  de  theorie  kwam  naar  voren  dat  crowdfunding   kan  worden  ingezet  in  verschillende  fases   van   het   vastgoedproces   en   voor   verschillende   financieringsdoeleinden.   Daarnaast   kan   crowdfunding   ook   breder   ingezet   worden   waardoor   het   meer   kan   opleveren   dan   financiering   alleen.   Zo   kan   crowdfunding   bijdragen   aan   marktverkenning   en   het   creëren   van   draagvlak  en  zouden  financiers  door  hun  betrokkenheid  tevens  ingezet  kunnen  worden  voor   bijvoorbeeld  de  marketing  en  de  uitwerking  van  het  plan.  De  belangrijkste  bevindingen  uit   de  theorie  zijn  ondergebracht  in  tabel  6.1.                      

   

97  

    Tabel  6.1.  Bevindingen  uit  de  theorie     §  

Onderwerp    

Bevindingen  uit  de  theorie   -­‐

Gebruikt  worden  voor  verschillende  financieringsdoeleinden:   (Grondfinanciering,  bouwfinanciering,  projectfinanciering,  

6.2.  

Crowdfunding  als   financieringsinstrument  

beleggingsfinanciering  en  aanschaf  gebouw  eigenaar);   -­‐

Verschillende  vormen  van  crowdfunding:   (donation-­‐based  crowdfunding,  reward-­‐based  crowdfunding,   debt-­‐crowdfunding  en  equity-­‐based  crowdfunding).  

6.3.  

6.4.  

6.5.  

6.6.  

6.7.  

-­‐

Creëren  van  draagvlak;  

Bijkomende  aspecten  van  

-­‐

Marktonderzoek  (feedback  op  het  ontwerp);    

het  gebruik  van  

-­‐

Marketing;  

crowdfunding  voor  

-­‐

Community  vorming  (mobiliseert  toekomstige  financiers);  

vastgoed  

-­‐

In  contact  komen  met  eindgebruikers  

-­‐

Creëren  van  ambassadeurs  rondom  het  project    

-­‐

Marktonderzoek  (in  de  initiatief-­‐  en  ontwikkelingsfase);  

-­‐

In  een  vroeg  stadium  beginnen  met  het  mobiliseren  van  

Invloed  financiers   gedurende  het  proces  

Succesfactoren    

(potentiële)  financiers  rondom  het  plan;   -­‐

Storytelling,  urgentie,  communicatie  

-­‐

Transparantie.  

-­‐

Maatschappelijke  relevantie  project;  

-­‐

Financiers  moeten  zich  kunnen  identificeren  met  het  plan;  

-­‐

Gun-­‐factor  speelt  een  belangrijke  rol  

Belemmeringen  en  risico’s  

-­‐

Crowdfunding  nog  een  relatief  nieuw  begrip;  

voor  crowdfunding  voor  

-­‐

Aangezien  crowdfunding  uitgaat  van  relatief  kleine  bedragen;  

Kansen  voor  crowdfunding   voor  vastgoed  

vastgoed  

zullen  veelal  veel  financiers  nodig  zijn.    

 

6.2.   Crowdfunding  als  financieringsinstrument   Wanneer   wordt   gekeken   naar   de   fases   van   het   vastgoedproces   waarin   crowdfunding   als   financieringsinstrument   kan   worden   toegepast,   komt   uit   de   theorie   naar   voren   dat   het   zowel   in   de   ontwikkelingsfase,   de   realisatiefase   als   de   verkoop-­‐   en   exploitatiefase   kan   worden   ingezet.   Crowdfunding   kan   hier   worden   gebruikt   voor   verschillende   financieringsdoeleinden,   namelijk:   de   grondfinanciering,   de   bouwfinanciering,   de   projectfinanciering,   en   voor   de   aanschaf   van   vastgoed   door   een   investeerder  

   

98  

(beleggingsfinanciering)   of   een   eigenaar.   Uit   de   praktijkvoorbeelden   blijkt   echter   dat   crowdfunding   veelal   wordt   ingezet   voor   de   bouwfinanciering.   Dit   zou   verklaard   kunnen   worden  door  het  feit  dat  in  deze  fase  van  het  vastgoedproces  reeds  voldoende  zekerheden   zijn  opgebouwd  rondom  het  project.  Juist  het  creëren  van  zekerheden  voor  financiers  blijkt   volgens  de  geïnterviewde  initiatiefnemers  en  intermediairs  belangrijk  gedurende  het  proces.   Daarnaast   is   in   deze   fase   van   het   vastgoedproces   het   project   concreet   en   tastbaar   en   kunnen   financiers   zich   identificeren   met   het   project.   Bovenstaande   punten   kunnen   tevens   een   verklaring   zijn   voor   het   feit   dat   crowdfunding   nog   niet   wordt   toegepast   voor   de   grondfinanciering.  Uiteraard  is  er  hier  wel  een  vorm  van  onderpand,  maar  zullen  financiers   zich   hiermee   waarschijnlijk   minder   kunnen   identificeren   dan   met   een   concreet   vastgoedobject.     In  tegenstelling  tot  bijvoorbeeld  de  bouwfinanciering  zal  bij  de  toepassing  van  crowdfunding   in   de   verkoop-­‐   en   exploitatiefase,   voor   de   aankoop   van   vastgoed   door   een   eigenaar   of   investeerder   (beleggingsfinanciering),   het   financieel   rendement   waarschijnlijk   een   belangrijkere  rol  spelen.  Bij  beide  vormen  zullen  financiers  ook  voor  een  langere  periode  aan   het   project   gekoppeld   worden.   Kleverlaan   verwacht   echter   dat   er   wel   een   markt   kan   ontstaan  voor  het  crowdfunden  van  vastgoed  die  puur  uitgaat  van  het  financieel  rendement,   maar  gaf  hier  bij  aan  dat  de  groep  financiers  die  geld  in  een  project  willen  steken  en  dit  er  20   jaar   in   willen   laten   zitten   nu   waarschijnlijk   niet   zo   groot   zal   zijn.   Vandaar   dat   er   eerst   een   constructie  gecreëerd  moet  worden  die  het  mogelijk  maakt  dat  financiers  makkelijker  in  en   uit   kunnen   stappen   en   waarbij   het   aandeel   dus   overgedragen   kan   worden   aan   andere   financiers.   Dit   laatste   kwam   ook   naar   voren   uit   het   interview   met   de   intermediair   SamenInGeld.   Dit   platform   is   momenteel   in   ontwikkeling   en   wil   zich   gaan   richten   op   crowdfunding  als  financieringsmiddel  voor  de  beleggingsfinanciering.  Zij  gaven  aan  dat  er  in   de   toekomst   wordt   gestreefd   naar   het   verhandelbaar   maken   van   de   participaties   van   de   financiers.     Een   ander   aspect   wat   mee   kan   spelen   voor   het   gebruik   van   crowdfunding   in   de   verkoop-­‐   en   exploitatiefase   is   het   eerste   recht   van   hypotheek.     Juist   het   verstrekken   van   het   eerste   recht   van   hypotheek   is   een   interessante   zekerheid   die   geboden   kan   worden   aan   de   financiers.   Echter  kan  dit  alleen  geboden  worden  wanneer  er  geen  bank  meefinanciert,  wat  er  toe  leidt   dat  de  bedragen  die  bij  de  financiers  moeten  worden  opgehaald  vaak  hoger  zullen  zijn.   Wat   daarnaast   opvalt   bij   de   bekeken   projecten   is   dat   het   merendeel   gebruik   maakt   van   debt-­‐crowdfunding.   Deze   vorm   kan   goed   ingezet   worden   voor   vastgoed   door   de   win-­‐win   situatie,   waarbij   de   initiatiefnemer   zijn   project   (deels)   gefinancierd   krijgt   en   de   financiers  

   

99  

een  mooi  rendement  ontvangen.  Enkel  bij  het  project  zonder  winstoogmerk  (de  restauratie   van   het   schooltje   van   Dik   Trom)   is   gebruik   gemaakt   van   reward-­‐based   crowdfunding.   Donation-­‐based   crowdfunding   en   reward-­‐based   crowdfunding   lijken   dan   ook   voornamelijk   ingezet   te   kunnen   worden   bij   projecten   met   een   groot   sociaal   draagvlak   en   zonder   winstoogmerk.  Aangezien  het  hier  veelal  zal  gaan  om  “geefgeld”  zal  het  lastig  zijn  om  hele   grote   bedragen   hiermee   op   te   halen   en   zal   het   dus   voornamelijk   gebruikt   worden   voor   kleinere  financieringsbehoeftes.  De  toepassing  van  equity-­‐based  crowdfunding  wordt  in  de   praktijkvoorbeelden   enkel   door   de   pier   van   Scheveningen   gebruikt.   Deze   vorm   van   crowdfunding   kan   lastig   zijn   aangezien   financiers   aandeelhouder   worden   en   hier   vaak   ook   bepaalde   zeggenschap   voor   terug   willen   krijgen.   Op   deze   manier   maakt   het   dus   wel   een   goede   kans   bij   projecten   waarbij   de   financiers   tevens   eindgebruikers   zijn,   zoals   bij   de   pier   van  Scheveningen.    

6.3.   Bijkomende  aspecten  van  het  gebruik  van  crowdfunding     In   de   theorie   is   beschreven   dat   crowdfunding   meer   is   dan   enkel   een   financieringsmiddel.   Zo   kan   crowdfunding,   wanneer   dit   op   de   juiste   manier   wordt   ingezet,   draagvlak   creëren,   naamsbekendheid   vergroten,   helpen   om   in   een   vroeg   stadium   in   contact   te   komen   met   eindgebruikers  en  betrokken  financiers  creëren.  De  onderzochte  cases  en  de  resultaten  uit   de  interviews  bevestigen  dit.   Uit  de  interviews  met  zowel  de  deskundigen  als  de  initiatiefnemers  blijkt  inderdaad  dat  het   gebruik   van   crowdfunding   kan   zorgen   voor   meer   dan   alleen   het   ophalen   van   het   beoogde   doelbedrag.   Een  duidelijk  voorbeeld  hiervan  is  het  project  van  het  schooltje  van  Dik  Trom.  Hierbij  werd   aangegeven   dat   de   inzet   van   crowdfunding   er   toe   heeft   geleid   dat   er   een   enorme   hoeveelheid   goodwill   ontstond   bij   de   financiers.   De   hoge   mate   van   betrokkenheid   van   de   financiers  leidde  tot  een  goedkope  schilder  voor  het  project  en  donatie  van  veel  materiaal   voor  de  latere  functie  van  kinderboekenmuseum.     Een  ander  voorbeeld  waarbij  crowdfunding  meer  heeft  opgeleverd  dan  enkel  de  financiering   is  bij  de  Vechtclub  XL.  Hier  zorgde  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  het  vergroten  van  de   naamsbekendheid   rondom   het   project.   Dit   is   terug   te   zien   in   het   feit   dat   veel   nieuwe   huurders  die  zich  gedurende  het  crowdfundingsproces  hebben  aangemeld,  aangaven  dat  zij   door   de   publiciteit   rondom   de   crowdfunding   campagne   met   het   project   in   aanraking   zijn   gekomen.    

 

100  

Ook  de  andere  praktijkvoorbeelden  illustreren  dat  crowdfunding  meer  heeft  opgeleverd  dan   waarvoor  het  in  eerste  instantie  was  ingezet.     Het  lastige  hierbij  is  echter  dat  het  moeilijk  in  te  schatten  is  welk  aspect  van  crowdfunding   nu   daadwerkelijk   leidt   tot   bijvoorbeeld   het   vergroten   van   de   naamsbekendheid   of   het   verkrijgen   van   additionele   financiering.   Uit   de   interviews   met   de   deskundigen   kwam   bijvoorbeeld   naar   voren   dat   crowdfunding   ervoor   kan   zorgen   dat   financiers   ambassadeurs   worden   van   het   project   en   hierdoor   kunnen   bijdragen   aan   de   marketing.   Hoewel   eerder   aangegeven   werd   door   de   initiatiefnemers   dat   crowdfunding   heeft   bijgedragen   aan   het   vergroten   van   de   naamsbekendheid   rondom   het   project,   is   lastig   aan   te   geven   wie   of   wat   daarvoor   precies   verantwoordelijk   is.   Eén   van   de   initiatiefnemers   gaf   al   aan   dat   de   inzet   van   crowdfunding  een  initiatiefnemer  dwingt  om  actief  campagne  te  voeren,  wat  al  zou  kunnen   bijdragen   aan   de   naamsbekendheid.   Bovendien   zou   het   feit   dat   crowdfunding   nog   een   relatief   nieuw   concept   is   er   voor   kunnen   zorgen   dat   bijzondere   projecten   sneller   worden   opgepikt  door  de  media.  De    daadwerkelijke  bijdrage  van  financiers  bij  de  marketing  van  het   project   is   echter   lastig   in   te   schatten.   Dit   aangezien   de   financiers   in   dit   onderzoek   buiten   beschouwing  zijn  gelaten.  

6.4.   Invloed  financiers  gedurende  het  proces   Uit   de   theorie   kwam   naar   voren   dat   crowdfunding   breder   kan   worden   ingezet   waardoor   financiers   ook   gebruikt   kunnen   worden   in   de   initiatief-­‐   en   ontwikkelingsfase   van   het   vastgoedproces  om  invloed  uit  te  oefenen  op  het  plan.  Dit  kwam  niet  geheel  naar  voren  uit   de   praktijkvoorbeelden.   Bij   vier   van   de   vijf   bekeken   projecten   bleek   namelijk   dat   de   financiers  geen  invloed  hebben  uitgeoefend  op  het  project.     Dit   kan   deels   worden   verklaard   door   het   feit   dat   niet   alle   initiatiefnemers   hiervoor   openstaan.  Twee  van  de  geïnterviewden  gaven  namelijk  aan  zelf  over  voldoende  kennis  en   expertise   te   beschikken   en   hierdoor   geen   beroep   te   hoeven   doen   op   het   publiek.   Anderzijds   is   het   ook   belangrijk   dat   het   soort   vastgoedontwikkeling   zich   hiervoor   leent.   In   beide   gevallen   ging   het   namelijk   om   restauratieprojecten   waarbij   het   aannemelijk   is   dat   financiers   hier   minder   invloed   op   kunnen   uitoefenen.   Bij   andere   projecten   zoals   de   ontwikkeling   van   een   buurthuis   lijken   hier   wel   mogelijkheden   toe.   Volgens   Kleverlaan   zouden   financiers   bij   een   dergelijk   project   invloed   uit   kunnen   hebben   op   het   uiterlijk   van   het   buurthuis   en   de   toekomstige  functie.     Een   andere   verklaring   is   dat   bij   de   praktijkvoorbeelden   crowdfunding   veelal   in   een   later   stadium  toegepast,  waardoor  veel  besluiten  rondom  het  plan  al  genomen  waren  en  er  voor  

 

101  

de  financiers  geen  mogelijkheden  waren  om  invloed  uit  te  oefenen  op  het  project.   Ondanks   dat  crowdfunding  als  financieringsinstrument  in  een  later  stadium  is  toegepast  bleek  dat  de   initiatiefnemers  voorafgaand  aan  het  financieringstraject  van  crowdfunding  ook  vrijwel  geen   moeite   hebben   gedaan   voor   het   creëren   van   een   community   en   het   betrekken   van   mogelijke  financiers.  Enkel  bij  de  inzet  van  crowdfunding  voor  de  pier  van  Scheveningen  is   de   initiatiefnemer   vooraf   actief   bezig   geweest   met   het   mobiliseren   van   potentiële   financiers   rondom   het   plan,   waarbij   de   financiers   ook   betrokken   worden   in   bepaalde   beslissingsmomenten.  Hier  lijkt  het  mee  te  spelen  dat  crowdfunding  wordt  ingezet  voor  de   projectfinanciering   en   daarmee   dus   ook   de   planontwikkelingskosten.   Financiers   worden   aandeelhouder  van  het  plan  wat  kan  verklaren  dat  deze  ook  bepaalde  bevoegdheden  krijgen   gedurende  het  proces.    

6.5.   Succesfactoren  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed   Wat   uit   de   theorie   naar   voren   kwam   als   succesfactor   voor   het   gebruik   van   crowdfunding   voor   vastgoed   is   dat   een   initiatiefnemer   in   een   vroeg   stadium   moet   beginnen   met   het   mobiliseren   van   mensen   rondom   het   plan.   Dit   wordt   ondersteund   door   de   interviews   met   de   deskundigen.   Door   financiers   in   een   vroeg   stadium   te   benaderen   kan   betrokkenheid   gecreëerd   worden   bij   de   toekomstige   financiers   en   kan   men   in   contact   komen   met   eindgebruikers.   Ondanks   het   feit   dat   het   vroeg   betrekken   van   potentiële   financiers   uit   de   theorie  en  de  interviews  met  de  deskundigen  wordt  aangedragen  als  succesfactor,  blijkt  dit   bij  het  merendeel  van  de  bekeken  projecten  niet  te  zijn  toegepast.  Mogelijk  komt  dit  door   het   feit   dat   crowdfunding   in   de   vastgoedsector   nog   een   vrij   nieuw   concept   is   en   in   eerste   instantie   veelal   enkel   als   financieringsinstrument   werd   ingezet.   Hierdoor   kan   het   zijn   dat   door   de   initiatiefnemers   nog   niet   is   nagedacht   over   het   belang   van   een   betrokken   community.   Uit   de   definities   van   crowdfunding   in   de   theorie   kwam   naar   voren   dat   het   veelal   gaat   om   een   openbaar   verzoek   aan   een   vooraf   ongedefinieerde   groep   mensen.   Volgens   Vermeer   is   het  echter  bij  de  toepassing  van  crowdfunding  voor  vastgoed  belangrijk  om  goed  te  kijken   naar   een   specifieke   doelgroep   die   baat  heeft   bij   de   betreffende   ontwikkeling.   Juist   omdat   er   op  deze  manier  meer  kansen  zijn  dat  financiers  ambassadeurs  worden  van  het  project.   Tot   slot   komt   zowel   uit   de   theorie   als   de   interviews   naar   voren   dat   transparantie   en   vertrouwen  een  belangrijke  rol  spelen  voor  de  slagingskans  van  crowdfunding  voor  vastgoed.   Financiers   willen   weten   aan   wie   het   geld   gegeven   wordt   en   hoe   dit   wordt   besteed.   Door   zekerheden  te  creëren,  zoals  een  bouwvergunning,  eigen  vermogen  of  een  goede  screening,  

 

102  

kan   bijgedragen   worden   aan   het   vergroten   van   het   vertrouwen   tussen   initiatiefnemer   en   financiers.    

6.6.   Kansen  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed   In   de   theorie   is   reeds   beschreven   dat   crowdfundingsprojecten   met   een   bepaald   maatschappelijk  belang  een  goede  kans  maken  om  crowdfunding  succesvol  in  te  zetten  in  de   vastgoed.   Juist   omdat   crowdfunding   vaak   uitgaat   van   een   bepaalde   gunfactor   is   het   belangrijk  dat  financiers  zich  kunnen  sympathiseren  met  het  project  of  de  initiatiefnemer.     De   interviews   met   de   deskundigen,   de   intermediairs   en   de   initiatiefnemers   bevestigen   dit.   Hieruit  komt  naar  voren  dat  er  met  name  kansen  liggen  voor  het  gebruik  van  crowdfunding   bij  unieke  projecten  of  lokale  projecten  met  een  sterk  sociaal  karakter.  Bij  unieke  projecten   aangezien   de   aantrekkelijkheid   of   bijzonderheid   al   een   bepaald   aantal   mensen   kan   mobiliseren  om  te  investeren  en  bij  lokale  projecten  aangezien  dit  binding  kan  creëren  met   de  omwonenden.   Ook   als   gekeken   wordt   naar   de   onderzochte   succesvolle   cases   komt   het   belang   van   dit   sociale  aspect  naar  voren.  Bij  vrijwel  alle  cases  gaat  het  namelijk  om  projecten  die  sympathie   op  kunnen  wekken  bij  toekomstige  financiers.  Een  van  de  cases  echter  betreft  een  project   met   een   minder   sociaal   en   meer   commercieel   karakter,   namelijk   de   ontwikkeling   van   een   nieuw  hotel  in  Amsterdam.  Het  is  aannemelijk  dat  bij  een  dergelijk  project  het  sociale  aspect   een   minder   grote   rol   heeft   gespeeld   in   de   motivatie   van   financiers   om   te   participeren.   Wanneer  de  rendementen  van  de  projecten  met  elkaar  worden  vergeleken,  valt  op  dat  het   rendement  voor  de  financiers  in  het  geval  van  het  hotel  aanzienlijk  hoger  ligt.  De  motivatie   om   te   participeren   in   dit   project   heeft   waarschijnlijk   een   meer   financiële   achtergrond.   Dit   wordt  ondersteund  door  het  feit  dat  het  project  stokte  bij  een  rendement  voor  de  financiers   van   acht   procent   en   op   zeer   korte   termijn   succesvol   werd   na   het   verhogen   van   dit   rendement   naar   tien   procent.   Ondanks   dat   het   hier   om   slechts   één   project   gaat   lijken   dus   ook   commerciële   vastgoedprojecten   succesvol   te   kunnen   worden   gefinancierd   middels   crowdfunding,  mits  hier  een  voldoende  hoog  rendement  tegenover  staat.  Hier  lijkt  dus  een   relatie   te   zitten   tussen   het   sociale   karakter   van   een   vastgoedontwikkeling   en   de   tegenprestatie  die  hier  tegenover  moet  staan.     Wat  hiermee  ook  lijkt  samen  te  hangen  is  de  houding  van  de  initiatiefnemer  gedurende  het   crowdfundingsproces.   Uit   zowel   de   interviews   als   de   cases   komt   naar   voren   dat   enkel   de   initiatiefnemer  van  het  hotel  een  passieve  houding  heeft  ingenomen  gedurende  het  proces,   wat   inhield   dat   deze   naast   het   plaatsen   van   de   campagne   op   het   platform   geen   verdere  

 

103  

acties   heeft   ondernomen.   Bij   alle   projecten   die   uitgingen   van   een   lager   rendement,   bleek   dat   de   initiatiefnemers   zelf   veel   tijd   hebben   gestoken   in   het   werven   van   financiers   en   het   verspreiden  van  het  plan.  

6.7.   Belemmeringen  en  risico’s  van  crowdfunding  voor  vastgoed   Omdat  crowdfunding  nog  een  relatief  nieuw  concept  is,  is  het  lastig  om  de  plaats  te  bepalen   voor   het   gebruik   van   crowdfunding   in   de   vastgoedsector.   Uit   de   theorie   kwam   al   naar   voren   dat  er  op  dit  moment  nog  geen  specifieke  wet-­‐  en  regelgeving  is  die  zich  richt  op  het  gebruik   van   crowdfunding.   Vermeer   geeft   dan   ook   aan   dat   dit   een   belemmering   vormt   voor   het   gebruik   van   crowdfunding,   aangezien   de   regels   van   de   een   op   de   andere   dag   kunnen   veranderen.   Zo   is   er   in   Amerika   in   2013   al   regelgeving   gekomen   met   betrekking   tot   het   gebruik  van  crowdfunding,  waarbij  de  focus  ligt  op  het  beschermen  van  de  financiers.   Volgens   Kleverlaan   gaat   er   qua   regelgeving   ook   in   Nederland   op   korte   termijn   meer   duidelijkheid   komen.   Onlangs   is   het   maximale   bedrag   wat   een   particulier   mag   investeren   middels  debt-­‐crowdfunding  al  vastgesteld  op  €40.000  en  bij  equity-­‐based  crowdfunding  zelfs   op   €20.000.   Dit   maakt   het   gebruik   van   crowdfunding   juist   in   de   vastgoedsector   lastig,   vanwege   de   vaak   hoge   bedragen   die   hiermee   gemoeid   zijn.   Dit   laatste   wordt   ook   door   verschillende   partijen   bevestigd   in   de   interviews.   Dit   resulteert   in   het   feit   dat   er   voor   vastgoed   gerelateerde   crowdfundingsprojecten   over   het   algemeen   meer   financiers   nodig   zullen  zijn.     Hoewel   juist   de   crisis   de   vraag   naar   alternatieve   financiering,   en   daarmee   crowdfunding,   heeft   aangewakkerd   kan   dezelfde   crisis   tevens   een   belemmering   vormen   voor   het   gebruik   van  crowdfunding  voor  vastgoed.  Dit  komt  doordat  het  onderpand  onder  druk  is  komen  te   staan  en  de  vastgoedsector  met  een  slecht  imago  kampt.  In  het  geval  financiers  niet  meer   terugbetaald   zouden   kunnen   worden   kan   dit   ervoor   zorgen   dat   het   vertrouwen   van   deze   financiers  afneemt  en  deze  dergelijke  projecten  niet  meer  willen  financieren.      

 

104  

7.    

Conclusie  en  aanbevelingen  

7.1.   Conclusie     Alhoewel   crowdfunding   voor   vastgoed   nog   een   relatief   nieuw   begrip   is,   kan   het   succesvol   ingezet   te   kunnen   worden   als   financieringsmiddel.   Hierbij   maakt   het   de   grootste   kans   bij   projecten  met  een  sociaal  karakter  of  bijzondere  projecten.  De  aard  van  dit  soort  projecten   zelf   kan   al   een   groep   financiers   mobiliseren   om   het   project   heen   die   zich   kunnen   identificeren  met  het  project.  Echter  kan  er  ook  een  markt  zijn  voor  de  meer  commerciële   projecten   die   uitgaan   van   het   financieel   rendement   voor   de   financiers.   Hierbij   zullen   over   het  algemeen  wel  hogere  rentepercentages  geboden  moeten  worden  aan  de  financiers  en   kan  het  verhandelbaar  maken  van  de  participaties  bijdragen  aan  het  succesvol  inzetten  van   crowdfunding  voor  dit  soort  projecten.     In  de  huidige  markt  blijkt  crowdfunding  als  financieringsinstrument  vooral  een  goede  kans  te   maken   voor   de   inzet   voor   de   bouwfinanciering   of   projectfinanciering   van   vastgoed.   Het   gebruik   van   crowdfunding   voor   de   aankoop   van   vastgoed   door   een   eigenaar   of   investeerder   in   de   verkoop-­‐   en   exploitatiefase   kan   eventueel   ook   worden   toegepast,   echter   is   het   financiële   rendement   hier   belangrijker   bij.   De   markt   van   crowdfunding   is   namelijk   momenteel  vol  in  ontwikkeling  waardoor  niet  uitgesloten  wordt  dat  crowdfunding  voor  deze   financieringsdoeleinden  in  de  toekomst  goed  ingezet  kan  worden.  Op  deze  manier  kunnen   financiers  gezamenlijk  de  financiering  van  hypotheken  op  zich  nemen  of  kunnen  financiers   middels  crowdfunding  direct  beleggen  in  vastgoed.     Debt-­‐crowfunding   blijkt   momenteel   de   meest   geschikte   vorm   voor   de   financiering   van   vastgoed  aangezien  dit  een  financiële  win-­‐win  situatie  kan  creëren  voor  zowel  financiers  als   initiatiefnemer.  Juist  omdat  het  bij  vastgoed  vaak  om  hoge  bedragen  gaat,  is  het  moeilijk  om   dit  allemaal  op  te  halen  middels  donaties  of  tegen  enkel  materiële  tegenprestaties.  Hierdoor   zullen  donation-­‐based  crowdfunding  en  reward-­‐based  crowdfunding  vooral  ingezet  kunnen   worden  bij  projecten  met  een  hoog  sociaal  gehalte  of  voor  slechts  een  klein  gedeelte  van  de   financiering.   De   crowdfundingsvormen   met   een   financiële   tegenprestatie   (debt-­‐ crowdfunding  en  equity-­‐based  crowdfunding)  lijken  daarom  meer  kans  te  maken  bij  de  meer   commerciële  projecten.   Naast  het  gebruik  van  crowdfunding  puur  als  financieringsmiddel,  kan  het,  mits  goed  ingezet,   ook   mogelijkheden   te   bieden   voor   andere   aspecten.   De   belangrijkste   voordelen   van   het  

 

105  

gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed  lijken  hier  het  vergroten  van  de  naamsbekendheid,   het  in  contact  komen  met  eindgebruikers,  betrokken  financiers  en  het  creëren  van  draagvlak.   Dit   draagvlak   kan,   net   als   het   feit   dat   er   met   crowdfunding   meer   eigen   vermogen   wordt   ingebracht,  een  rol  spelen  in  het  verkrijgen  van  additionele  financiering.  Crowdfunding  kan   op   deze   manier   ingezet   worden   als   vliegwiel   om   additionele   financiering   te   verkrijgen   bij   andere  instanties  zoals  bijvoorbeeld  een  bank.     Het   in   contact   komen   met   eindgebruikers   kan   invloed   hebben   op   het   verhuur-­‐   en   verkoopproces,   maar   biedt   de   initiatiefnemer   tevens   mogelijkheden  om   met   de   hulp   van   de   eindgebruikers  een  project  beter  af  te  stemmen  op  de  wensen  vanuit  de  markt.     Crowdfunding  voor  vastgoed  biedt  dan  ook  mogelijkheden  voor  financiers  om  invloed  uit  te   oefenen  op  het  project.  Hierbij  is  het  wel  belangrijk  dat  crowdfunding  in  een  vroeg  stadium   in  de  planning  wordt  opgenomen.   Tevens  is  het  belangrijk  dat  de  initiatiefnemer  hier  voor   open  staat  en  dat  het  soort  vastgoedontwikkeling  zich  hiervoor  leent.   In   het   geval   van   crowdfunding   voor   vastgoed   zullen   er   door   de   hoge   bedragen   over   het   algemeen   meer   financiers   nodig   zijn   dan   bij   andere   crowdfundingsprojecten.   Daarnaast   is   crowdfunding   in   het   algemeen,   mede   doordat   het   nog   in   de   kinderschoenen   staat,   onderhevig   aan   wijzigingen   in   wet-­‐   en   regelgevingen.   Bepaalde   beslissingen   over   bijvoorbeeld  het  maximale  bedrag  wat  een  financier  mag  investeren  kunnen  van  invloed  zijn   op  de  toepasbaarheid  van  crowdfunding  voor  vastgoed.   Verder   onderzoek   en   praktijkervaringen   in   het   algemeen   zullen   moeten   uitwijzen   welke   plaats  crowdfunding  definitief  krijgt  in  het  vastgoedproces.     Het  niet  interviewen  van  financiers  kan  gezien  worden  als  een  algemene  tekortkoming  van   dit   onderzoek   aangezien   juist   interviews   met   financiers   inzicht   kunnen   verschaffen   in   de   motivaties   voor   investeren   in   vastgoed   middels   crowdfunding.   Hiermee   zou   achterhaald   kunnen   worden   waarom   financiers   participeren   middels   crowdfunding   in   vastgoedprojecten   en  alle  afwegingen  die  hier  bij  komen  kijken,  zoals  het  soort  vastgoed  en  de  tegenprestatie.   Een   andere   belemmering   is   het   feit   dat   de   geïnterviewde   intermediairs   beide   nog   in   ontwikkeling  zijn.  Mede  hierdoor  misten  zij  praktijkervaring  wat  interessante  resultaten  had   op   kunnen   leveren   over   de   wijze   waarop   crowdfunding   moet   worden   toegepast   voor   vastgoed.   Tot   slot   is   crowdfunding   een   zeer   actueel   onderwerp   en   staat   het   qua   vastgoed   nog   in   de   kinderschoenen.  Hierdoor  waren  er  slechts  enkele  praktijkvoorbeelden  die  in  dit  onderzoek   konden  worden  meegenomen.  

 

106  

7.2.   Aanbevelingen    

7.2.1.   Aanbevelingen  voor  actoren   Voor  het  succesvol  inzetten  van  crowdfunding  voor  vastgoed  moeten  initiatiefnemers  in  een   vroeg  stadium  beginnen  met  het  betrekken  van  toekomstige  financiers  bij  het  plan  en  moet   goed  gekeken  worden  naar  een  specifieke  doelgroep  die  baat  heeft  bij  de  ontwikkeling  van   het  project.  Daarnaast  is  het  van  belang  dat  een  initiatiefnemer  openheid  van  zaken  geeft  en   vertrouwen  probeert  te  creëren  bij  de  financiers.   Voor  intermediairs  die  zich  gaan  richten  op  crowdfunding  voor  vastgoed  is  het  belangrijk  dat   er   een   solide   screening   wordt   uitgevoerd   alvorens   projecten   worden   toegelaten.   Op   deze   manier  wordt  voorkomen  dat  er  projecten  zijn  waarbij  de  initiatiefnemers  en  niet  in  slagen   om   de   financiers   terug   te   kunnen   betalen.   Dit   zou   kunnen   zorgen   voor   een   negatieve   spiraal   waarbij  de  financiers  niet  meer  in  dergelijke  vastgoedprojecten  willen  financieren.  

7.2.2.   Aanbevelingen  voor  verder  onderzoek   Bij   verder   onderzoek  is   het   interessant  om   te   kijken   naar  andere   betrokken   partijen   in   het   crowdfundingsproces  voor  vastgoed.  Zo  zou  dieper  ingegaan  kunnen  worden  op  de  rol  van   de   overheid   en   instanties   als   de   AFM.   Tevens   zou   gekeken   kunnen   worden   naar   de   traditionele   financiers,   zoals   bijvoorbeeld   banken,   en   de   rol   die   zij   kunnen   spelen   in   het   gehele   proces   en   hoe   zij   aankijken   tegen   het   gebruik   van   crowdfunding.   Tot   slot   zou   ook   gekeken   kunnen   worden   naar   bijvoorbeeld   gemeentes   en   of   zij   het   concept   succesvol   in   kunnen  inzetten.   In   het   praktijkgedeelte   van   dit   onderzoek   zijn   enkel   interviews   afgenomen   met   initiatiefnemers  en  intermediairs.  Om  juist  meer  inzicht  te  krijgen  in  de  motivaties  voor  het   gebruik  van  crowdfunding  in  vastgoed  zou  het  met  name  interessant  zijn  om  interviews  af  te   nemen  bij  de  financiers  van  vastgoed  gerelateerde  crowdfundingsprojecten.   Tot   slot   is   het   interessant   om   te   kijken   in   hoeverre   de   marktpartijen   zoals   projectontwikkelaars   aankijken   tegen   het   gebruik   van   crowdfunding.   Op   deze   manier   kan   worden  onderzocht  of  zij  open  staan  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  en  hoe  zij  denken   dat  dit  concept  het  best  geïmplementeerd  kan  worden.        

 

107  

 

 

108  

8.  

Literatuurlijst  

Literatuur   A     Agrawal,  A.,  Catalini,  C.,  &  Goldfarb,  A.  (2011)  Friends,  Family,  and  the  flat  world:  the   geography  of  crowdfunding.  [Paper]     Agrawal,  A.,  Catalini,  C.,  &  Goldfard,  A.  (2013)  Some  simple  economics  of  crowdfunding.  In   Innovation  Policy  and  the  Economy.  Volume  14.  NBER,  University  of  Chicago  Press   AFM  (2013)  DNB  en  AFM  geven  interpretatie  over  crowdfunding.  Geraadpleegd  op  5  april   2014  via  http://www.afm.nl     AFM  (2014)  Geen  AFM-­‐toezicht  bij  investeringen  boven  de  €  100.000.  Geraadpleegd  op  15   juni  via  http://www.afm.nl     Alois,  J.D.  (2013)  Largest  crowdfunding  campaign  ever:  DB  Bacatá  Skyscraper  from  Prodigy   Network.  Geraadpleegd  op  10  juni  2014  via  http://www.crowdfundinsider.com/     Akker,  P.  van  den,  Kleverlaan,  R.,  Koren,  G.,  Vliet,  K.  van  (2013)    Samen  mogelijk  maken:   onderzoek  naar  de  motivaties  van  crowdfunders  in  Nederland.  Nationaal  crowdfunding   onderzoek  2013.     ANP  (21  januari,  2014)  Bob  Jamaica  dankzij  crowdfunding  naar  Sotsji.  De  volkskrant.   Geraadpleegd  via  http://www.volkskrant.nl/       B     Backhuijs,  J.  (2006)  Eigen  vermogen  versus  vreemd  vermogen.  Brussel:  Controllers  Magazine.     Belleflamme,  P.,  Lambert,  T.  &  Schweinbacher,  A.  (2011)  Crowdfunding:  Tapping  the  right   crowd.  [Paper].  Geraadpleegd  via:  http://www.ssrn.com       Berg,  W.J.  van  den  (2009)  Directe  overeenkomsten  in  projectfinanciering.  Vennootschap  &   Onderneming.  (5)  106-­‐108.     BLP  (2010)  Real  Estate  Development:  the  future  of  funding.  Berwin  Leighton  Paisner,  Londen     Blom,  E.  (2013).  Crowdfunding:  realiseer  je  droom  zonder  bank  of  subsidie.  Amsterdam,   Nederland:  Einstein  Books     Bogaard,  P.  van  den  (2011)  De  onstuitbare  opmars  van  crowdfunding.  Geld  &   Dienstverlening,  Zo  kan  het  ook!  3  (3)  14-­‐17.       Brabham,  D.C.  (2008)  Crowdsourcing  as  a  model  for  Problem  Solving.  The  international   Journal  of  research  into  new  media  Technologies,  14  (1):  75-­‐90  

 

109  

  Bronzwaer,  S.  &  Hijink,  M.  (2013)  Zonder  jou  was  dit  er  nooit  geweest.  NRC  Next,  23,  4-­‐5.     Bueters,  P.  (2014)  Eerste  bankroet  in  crowdfunding.  Sprout.  Geraadpleegd  op  14  juni,  via   http://www.sprout.nl/artikel/faillissementen/eerste-­‐bankroet-­‐crowdfunding     Buysere,  K.  de,  Gajda  O.,  Kleverlaan,  R.  &  Marom,  D.  (2012)  A  framework  for  European   crowdfunding.  Geraadpleegd  via  www.crowdfundingframework.eu     Burgett,  B.L.  &  McDonald,  J.R.  (2013)  Democratizing  commercial  real  estate  investing:  the   impact   of  the  JOBS  act  and  crowdfunding  on  the  commercial  real  estate  market.  [Paper].   Geraadpleegd  via  http://dspace.mit.edu/handle/1721.1/84179       Burggraaf,  J.  (2011)  De  nieuwe  trend:  Crowdfunding  in  gebiedsontwikkeling.  [Discussion   Paper].  Geraadpleegd  via  http://www.hetvastgoedsymposium.nl/wp-­‐ content/uploads/Crowdfunding_J.Burggraaff.pdf     C     Collins,  L.  &  Pierrakis,  Y.  (2012)  The  venture  crowd:  Crowdfunding  equity  investment  into   business.  Nesta.     Correia  de  Freitas,  J.,  &  Amado  M.P.  (2013)    Crowdfunding  in  urban  planning:  Opportunities   and  Obstacles.  [Paper].  Geraadpleegd  via     http://rc43-­‐conference.uva.nl/binaries/content/assets/subsites/rc43-­‐ conference.uva.nl/rc43-­‐papers/freitas-­‐-­‐armado.pdf     Cortese,  A.  (27  mei,  2014)  Fundrise,  a  crowdfunding  website,  raises  $31  Million.  New  York   Times.  Geraadpleegd  op  13  juni  2014,  via  http://www.nytimes.com     Privat,  L.  (2008)  TomTom’s  crowdsourcing:  5  millionth  map  correction.  Geraadpleegd  op  2   april  2014,  via  http://www.gpsbusinessnews.com/     D   Douw  &  Koren  (2014)  Crowdfunding  in  Nederland  2013.  Geraadpleegd  via   http://www.douwenkoren.nl     Douw  &  Koren  (2011)  Tribefunding:  Yes  we  can.  Geraadpleegd  via   http://www.douwenkoren.nl     E     EIM  (2010)  Het  buffervermogen  van  het  MKB:  Omvang,  achtergronden  en  een  international   vergelijking.  Economisch  Instituut  voor  het  Midden-­‐  en  Kleinbedrijf  (EIM),  Zoetermeer     Entrepreneur  (2014)  Use  crowdfunding  to  gauge  interest  for  your  idea.  Geraadpleegd  op  8   april  2014,  via  http://www.entrepreneur.com/     F  

 

110  

  Follow  the  money  (2013)  SNS  Property  finance  geschoren.  Geraadpleegd  op  5  april  2014  via   http://www.ftm.nl     Fundrise  -­‐  http://www.fundrise.com     G     Geldvoorelkaar  (n.d.)  Geraadpleegd  op:    http://www.geldvoorelkaar.nl/geld-­‐ investeren/projecten/project.aspx?id=3402     Geldvoorelkaar.nl  -­‐  http://www.geldvoorelkaar.nl     Gibbons,  L.J.  (2012)  Crowdsourcing  a  trademark:  What  the  public  giveth,  the  courts  may   taketh  away.  [Paper].  Geraadpleegd  via   http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2131767     Gool,  P  van,  D.  Brounen,  P.  Jager  en  R.M.  Weisz  (2007)  Onroerend  goed  als  belegging,   Wolters  Noordhoff,  Groningen/Houten     H     Howe,  J.  (2006)  The  rise  of  crowdsourcing.  Wired.  14  (6),  1-­‐4.  Geraadpleegd  op  31  maart   2014,  via  http://archive.wired.com/wired/archive/14.06/crowds.html  

  Howe,  J.  (2008)  Crowdsourcing:  why  the  power  of  the  crowd  is  driving  the  future  of  business.   New  York,  Amerika:  Three  Rivers  Press     Hol,  B.  (2012)  Crowdfunding,  gemeenschapsfinanciering  in  stedelijke  gebiedsontwikkeling.   [Thesis]  Rotterdam:  Erasmus  universiteit  Rotterdam.  Geraadpleegd  via   http://thesis.eur.nl/pub/12277/     Huisman,  R.  (2007)  Financiering  van  projectontwikkeling.  [Thesis]  Amsterdam:  Amsterdam   School  of  Real  Estate.  Geraadpleegd  via   http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MRE/07/Huisman.pdf     I     Ifunding  –  http://www.ifunding.co     J     Janssen,  C.  (n.d.)  Technopedia:  Proof  of  concept  (POC).  Geraadpleegd  via   http://www.techopedia.com/definition/4066/proof-­‐of-­‐concept-­‐poc     Jofre,  O.A.  (2014)  Equity  crowdfunding  101:  The  global  guide  to  a  financial  revolution.   Geraadpleegd  via  http://www.portal4crowding.com/ebook.php     Jongsma,  M.  (mei,  2013)  Crowdfunding  kruipt  uit  artistieke  beginfase.  Financieel  Dagblad.   Geraadpleegd  via  http://www.fd.nl  

 

111  

  K     Key,  S.  (2014)  Use  crowdfunding  to  gauge  interest  for  your  idea.  Geraadpleegd  op  5  april   2014  via  http://www.entrepreneur.com/article/231320     Kerste,  M.,  Poort,  J.,  Risseeuw,  P.  &  Rosenboom,  N.  (2011)  Sectorstudie   Vastgoedfinanciering,  SEO  Economisch  onderzoek  in  opdracht  van  Nederlandse   Mededingingsautoriteit.     Kleemann,  F.,  Günter  Voss,  G.  &  Rieder,  K.  (2008)  Un(der)paid  Innovators:  The  commercial   Utilization  of  Consumer  Work  through  crowdsourcing.  Journal  of  Sciense,  Technology  &   innovation  studies,  4  (1):  5-­‐26     Kleverlaan,  R.  (2011a)  Crowdfundingconcepten  en  –cases:  doneren,  support,  lenen  en   investeren.  Geraadpleegd  op  5  maart  2014  via   http://www.frankwatching.com/archive/2011/10/12/crowdfunding-­‐concepten-­‐en-­‐cases-­‐ doneren-­‐support-­‐lenen-­‐en-­‐investeren/     Kleverlaan,  R.  (2011b)  Succesvolle  crowdfunding-­‐campagnes:  storytelling,  urgentie  en   communicatie.  Geraadpleegd  op  27  april,  2014  via     http://www.frankwatching.com/archive/2011/08/09/succesvolle-­‐crowdfunding-­‐campagnes-­‐ storytelling-­‐urgentie-­‐en-­‐communicatie/     Kleverlaan,  R.  (2012)  Crowdfundingwet:  Amerikanen  mogen  investeren  in  ‘the  next  Google  or   Facebook’.  Geraadpleegd  op  29  april,  2014  via   http://www.frankwatching.com/archive/2012/03/31/crowdfundingwet-­‐amerikanen-­‐mogen-­‐ investeren-­‐in-­‐the-­‐next-­‐google-­‐or-­‐facebook/     Kleverlaan,  R.  (2014)  Crowdfunding:  meer  dan  geld  alleen.  [Powerpoint  slides]  geraadpleegd   via  http://pt.slideshare.net/kleverlaan/smc050-­‐crowdfunding-­‐meer-­‐dan-­‐geld-­‐alleen     Kooten,  R.  Van  (2010)  Beleggen  in  besloten  vastgoedfondsen.  Een  onderzoek  naar  de   prognosemodellen  en  financieringsstructuren  van  de  Nederlandse  besloten  vastgoedfondsen.   [Thesis]  Amsterdam:  Amsterdam  School  of  Real  Estate.  Geraadpleegd  via   http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/10/Kooten.pdf     L     Lambert,  T.  &  Schwienbacher,  A.  (2010)  An  empirical  analysis  of  crowdfunding.  [Paper].   Geraadpleegd  via  http://www.crowdsourcing.org/document/an-­‐empirical-­‐analysis-­‐of-­‐ crowdfunding-­‐/2458     Landman,  A.,  Vroemen,  T.,  Douw,  S.,  Koren,  G.  (2012)  Crowdfunding:  hoe  u  de  massa   mobiliseert.  De  zaak,  Utrecht       Langerak,  M.  (2010)  Determinanten  van  de  vermogensstructuur.  [Thesis]  Eindhoven:   Technische  Universiteit  van  Eindhoven     Leuw,  A.  (2010)  Kansen  in  tijden  van  crisis.  [Thesis]  Eindhoven:  Technische  Universiteit  van   Eindhoven  

 

112  

    M     Massolution  (2012)  Crowdfunding  Industry  Report:  Market  Trends,  Composition  and   Crowdfunding  Platforms.       Meeuwsen,  R.W.B.  (2013)  Alternatieve  financieringsmethoden  voor  commercieel  vastgoed   vanuit  de  particuliere  kapitaalmarkt.  [Thesis]  Amsterdam:  Amsterdam  School  of  Real  Estate.   Geraadpleegd  via  http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/13/Meeuwssen.pdf     Ministerie  van  Financiën  (2014)  Beantwoording  kamervragen  Crowdfunding.  Geraadpleegd   op  29  april  2014  via  http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/fin/documenten-­‐en-­‐ publicaties/kamerstukken/2014/04/25/beantwoording-­‐kamervragen-­‐crowdfunding.html     N     Nedeski,  S.  (2011)  Crowdfunding  on  kickstarter.com:  Exploring  the  relationship  between   consumers  and  producers.  [Thesis]  Utrecht:  Universiteit  Utrecht.     Neprom  (2010)  Handboek  Projectontwikkeling.  Een  veelzijdig  vak  in  een  dynamische   omgeving.  Doetinchem,  Nederland:  Reed  Business  B.V.     O     Ordanini,  A.,  Micelli,  L.,  Pizetti,  M.  &  Parasuraman,  A.,  (2011)  Crowdfunding:  Transforming   Customers  into  Investors  Through  Innovative  Service  Platformen.  Journal  of  Service   Management,  22(4),  443-­‐470       R     Realty  Mogul  –  http://www.realtymogul.com     Rietberg,  P.  (2012)  Het  financieren  van  vastgoedontwikkelingen:  Een  onderzoek  naar  het   financieren  van  vastgoedontwikkelingen  door  middel  van  een  equity  joint  venture.  [Thesis]   Eindhoven:  Technische  Universiteit  van  Eindhoven     S     Schwienbacher,  A.  &  Larralde,  L.  (2010)  Crowdfunding  of  small  Entrepreneurial  Ventures.   Geraadpleegd  via  http://ssrn.com/abstract=1699183     Smit,  R.  (9  augustus  2011)  Banken  draaien  abrupt  de  geldkranen  dicht.  Financieel  Dagblad.   Geraadpleegd  op  19  februari  2014  via  http://www.fd.nl     T     Times  Realty  News  (2014)  The  big  five  in  real  estate  crowdfunding.  Geraadpleegd  op  14  juni   2014  via  http://timesrealtynews.com/featured/the-­‐big-­‐five-­‐in-­‐real-­‐estate-­‐ crowdfunding/#axzz34ttkIusF  

 

113  

  V     Vargas,  Y.B.  (n.d.)  Crowdfunding  As  a  Financing  Tool:  Exploring  The  Extra  Something.  [Thesis].   Maastricht:  Universiteit  van  Maastricht.     Vermeer,  M.  &  Joore,  P.  (2014a)  Crowdfunding  in  vastgoed.  Publieke  financiering  voor  de   ontwikkeling,  relocatie  en  exploitatie  van  onroerend  goed  in  Nederland.  [Paper]   geraadpleegd  via  https://nl.scribd.com/doc/215919184/Crowdfunding-­‐in-­‐Vastgoed-­‐door-­‐ Vermeer-­‐Joore     Vermeer,  M.  &  Joore,  P.  (2014b)  Crowdfunding  in  vastgoed  versie3  april  2014.  [Powerpoint   slides].   Geraadpleegd  via  http://www.slideee.com/slide/crowdfunding-­‐in-­‐vastgoed-­‐versie3-­‐ april2014     Vliet,  K.  van  (2011)  Crowdfunding:  Waarom  doen  we  mee?     Voelker,  T.A.  &  Mcglashan,  R.  (2013)  What  is  crowdfunding?  Bringing  the  power  of   Kickstarter  to  your  entrepreneurship  research  and  teaching  activities.  Small  Business   Institute  Journal,  9  (2)  11-­‐22  

  W     Wolfson,  S.M.  (2012)  Crowdsourcing  and  the  law.  [Thesis].  Austin:  University  of  Texas     Z     Zandvliet,  K  (2011)  Equity  of  debt?  The  next  step  in  crowdfunding.  Verkregen  op  3  april  via   http://crowdfundnews.blogspot.nl/2011/01/equity-­‐or-­‐debt-­‐next-­‐step-­‐in.html  

Interviews   Berg,  L.  van  den.,  namens  Restauro  Architecten:  crowdfunding  Sodafabriek,  Augustus  2014  

  Heezik,  S.  van.,  namens  Stadsherstel:  crowdfunding  Schooltje  van  Dik  Trom,  Augustus  2014     IJsselmuiden,  L.,  namens  Bouwaandeel,  Augustus  2014     Kleverlaan,  R.,  Augustus  2014     Prak,  P.,  crowdfunding  Pier  van  Scheveningen,  Augustus  2014     Veerman,  J.,  crowdfunding  voor  Luxury  Suites  Hotel  Amsterdam,  Augustus  2014     Vermeer,  M.,  Augustus  2014     Woude,  G.  van  der.,  namens  Sameningeld,  Augustus  2014      

 

 

114  

9.    

Bijlage  

9.1.   Resultaten  interviews        

 

 

                               

 

115  

9.2.   Vragenlijsten  interviews  

Initiatiefnemers   Introductie     1.

Wat  verstaat  u  onder  crowdfunding  in  het  algemeen?     Kunt  u  een  korte  omschrijving  geven  van  het  project  waarvoor  de  crowdfunding   campagne  is/wordt  gebruikt?  

2.  

De  rol  van  crowdfunding   3.

Wat  is  de  reden  dat  er  is  gekozen  voor  crowdfunding  als  financieringsinstrument?     Is  het  gehele  plan  gefinancierd  met  crowdfunding  of  zijn  er  nog  andere  vormen  van   vermogen  gebruikt  (Eigen  vermogen,  hoofdlening  bank,  andere  namelijk)  

4.  

5.

Hebben  de  financiers,  gedurende  het  proces  van  de  crowdfunding  campagne,  behoefte   getoond  aan  invloed  op  de  uitwerking  van  het  plan  (betrokkenheid,  inspraak,  andere   aspecten)?       Heeft  de  crowdfunding  campagne,  naast  het  opgehaalde  bedrag,  nog  meer  opgeleverd?    

6.  

Het  crowdfunding  proces  voor  vastgoed   7.

Was  er  in  de  beginfase  van  het  crowdfunding  traject  reeds  sprake  van  een  ‘community’   rondom  het  project?     Op  welke  manier  denkt  u,  dat  de  intermediair  (Platform)  ondersteuning  heeft  geboden   aan  de  campagne?    

8.  

9.

Hebben  jullie,  naast  het  platform,  ook  zelf  actief  bijgedragen  aan  het  onder  de  aandacht   brengen  van  de  crowdfunding  campagne?  Zo  ja,  op  welke  manier?  

10.

Zijn  de  financiers,  gedurende  het  gehele  traject,  op  de  hoogte  gehouden  van  de   voortgang  van  de  campagne?  Zo  ja,  op  welke  manier?       Hoe  hebben  jullie  het  gebruik  van  crowdfunding  ervaren?  

 

11.   Crowdfunding  voor  vastgoed   12.

Welke  soorten  ontwikkelingen/vastgoed  acht  u  het  meest  geschikt  voor  het  gebruik  van   crowdfunding?     Waar  liggen  de  kansen  voor  crowdfunding  voor  vastgoed?  

13.   14.

Wat  zijn  de  belemmeringen  die  het  concept  met  zich  meebrengt?     Wat  zijn  de  risico’s  van  crowdfunding  voor  vastgoed?  

15.   16.

 Wat  verwacht  u  van  crowdfunding  voor  vastgoed  in  de  toekomst?     Zijn  er  nog  zaken  die  niet  aan  de  orde  zijn  geweest,  maar  wel  interessant  zijn  om  nog  te  benoemen?  

 

116  

Intermediairs   Introductie   1.

Wat  verstaat  u  onder  crowdfunding?     Hoe  is  het  idee  ontstaan  voor  een  crowdfunding  platform  voor  vastgoed?  

2.  

De  rol  van  crowdfunding   3.

Op  welke  manier  willen  jullie  crowdfunding  inzetten  voor  de  financiering  van  vastgoed?     In  hoeverre  vindt  u  dat  het  crowdfunding  proces  afwijkt  van  het  normale   financieringsproces?     In  hoeverre  biedt  het  platform  de  mogelijkheid  voor  financiers,  om  naast  het  investeren,   ook  op  een  andere  manier  een  bijdrage  te  leveren  (participatie,  feedback,  en  andere?)  

4. 5.  

Het  crowdfunding  proces  voor  vastgoed   6.

Hoe  gaat  het  proces  van  het  platform  in  zijn  werk?     In  welke  fases  van  het  vastgoedproces  willen  jullie  crowdfunding  inzetten?     Wat  zijn  de  belangrijke  beslissingsmomenten  (Go/No-­‐go  beslissingen)  tijdens  dit  proces?     Hoe  verloopt  de  communicatie  met  de  financiers  en  de  andere  partijen?     Op  welke  manier  bieden  jullie  als  intermediair  (platform)  ondersteuning  tijdens  een   campagne?    

7. 8. 9. 10.     11.

Wat  zijn  volgens  jullie  belangrijke  factoren  voor  een  succesvolle  crowdfunding   campagne  voor  vastgoed?     Wat  denkt  u  dat  belangrijke  motieven  zijn  voor  financiers  om  te  investeren/doneren  in   crowdfunding  projecten  voor  vastgoed?  

12.

  Crowdfunding  voor  vastgoed   13.

Welke  soorten  ontwikkelingen/vastgoed  acht  u  in  het  algemeen  het  meest  geschikt  voor   het  gebruik  van  crowdfunding?     Waar  liggen  de  kansen  voor  crowdfunding  voor  vastgoed?  

14.   15.

Wat  zijn  de  belemmeringen  die  het  concept  met  zich  meebrengt?     16. Wat  zijn  de  risico’s  van  crowdfunding  voor  vastgoed?     Zijn  er  nog  zaken  die  niet  aan  de  orde  zijn  geweest,  maar  wel  interessant  zijn  om  nog  te  benoemen?  

 

 

 

117  

Vragenlijst  interviews  deskundigen     Introductie   1.

  Wat  verstaat  u  onder  crowdfunding?     Wat  zijn  u  ervaringen  met  het  crowdfunden  van  vastgoed?  

2.  

De  rol  die  crowdfunding  kan  spelen  in  het  vastgoedproces     In  hoeverre  denkt  u  dat  crowdfunding  geschikt  kan  zijn  voor  de  financiering  van   vastgoed?  

3.   4.

In  hoeverre  kunnen  financiers  op  een  andere  manier  een  bijdrage  leveren  voor   vastgoedprojecten  gedurende  het  proces?  (participatie,  feedback,  marketing,  anders   namelijk)  

  Het  proces     Wat  is  de  rol  van  een  community  gedurende  het  crowdfunding  proces?     Hoe  verloopt  het  crowdfunding  proces  voor  vastgoed?     Wat  is  de  rol  van  de  initiatiefnemer  en  de  intermediair  gedurende  het  crowdfunding   proces?  

5. 6. 7.   8.

Wat  zijn  belangrijke  succesfactoren  gedurende  het  proces?  

  Crowdfunding  voor  vastgoed     9. 10.

Wat  zijn  belangrijke  trends/ontwikkelingen  in  crowdfunding  die  van  invloed  kunnen  zijn   op  crowdfunding  voor  vastgoed?    

Voor  welke  partijen  in  de  vastgoedsector  kan  crowdfunding  allemaal  interessant  zijn?  

  11.

Welke  soorten  vastgoed/ontwikkelingen  hebben  het  meeste  kans  van  slagen  voor  het   gebruik  van  crowdfunding?    

12. 13.

Waar  liggen  de  kansen  voor  crowdfunding  voor  vastgoed?    

14.

Wat  zijn  de  belemmeringen  die  het  concept  met  zich  meebrengt?     Wat  zijn  de  risico’s  van  crowdfunding  voor  vastgoed?  

  15.

 Wat  verwacht  u  van  crowdfunding  voor  vastgoed  in  de  toekomst?  

  Zijn  er  nog  zaken  die  niet  aan  de  orde  zijn  geweest,  maar  wel  interessant  zijn  om  nog  te  benoemen?    

 

118  

9.3.   Uitgewerkte  interviews    

Luxury  Suites  Hotel  –  Joop  Veerman   Het  project  gaat  25  short-­‐stay  appartementen  aan  de  Oudeschans  te  Amsterdam.  Voor  het   project   is   in   totaal   twee   keer   gebruik   gemaakt   van   crowdfunding,   beide   keren   via   het   platform   geldvoorelkaar.nl.   De   eerste   campagne   van   bijna   €500.000   is   gebruikt   voor   het   omzetten   van   het   originele   plan,   die   van   een   appartementencomplex,   naar   die   van   een   short-­‐stay  hotel.  De  ander  campagne  van  bijna  €600.000  wordt  gebruikt  voor  de  inrichting   van   het   hotel   om   het   zo   de   luxe   uitstraling   te   kunnen   geven   die   de   initiatiefnemers   voor   ogen   hebben.   Voor   beide   campagnes   is   gebruik   gemaakt   van   debt-­‐crowdfunding.   Aanvankelijk   verliep   het   financieringstraject   bij   de   eerste   campagne   traag,   waardoor   de   rente  uiteindelijk  werd  verhoogd  van  8  procent  naar  10  procent.  Dit  resulteerde  in  het  feit   dat   de   financiering   van   de   crowdfunding   campagne   storm   liep,   waardoor   de   eerste   campagne   binnen   een   maand   was   gefinancierd.   Bij   de   tweede   campagne   ging   dit   zelf   nog   sneller   en   werd   de   benodigde   €600.000   zelfs   in   3   dagen   volledig   gefinancierd.   Belangrijk   verschil  in  deze  twee  campagnes  was  de  aanvrager.  Bij  de  eerste  campagne  ging  het  om  een   particulier,   waardoor   enkel   andere   particulieren   mochten   financieren.   Bij   de   tweede   campagne  kwam  het  verzoek  een  B.V.,  waardoor  naast  particulieren  ook  andere  holdings  en   B.V.   konden   investeren.   Dit   resulteerde   onder   andere   in   het   feit   dat   er   bij   de   tweede   campagne   gemiddeld   hoger   bedragen   werden   geïnvesteerd   door   de   financiers.   Naast   de   leningsvorm   is   er   tevens   gebruik   gemaakt   van   materiële   beloningen,   waarbij   financiers   bij   een   kredietverstrekking   vanaf   een   bepaald   bedrag   korting   kreeg   op   een   overnachting   wanneer  het  project  gereed  zou  zijn.  Het  initiatief  zelf  kwam  vanuit  de  burgerij  in  de  vorm   van  een  particuliere  investeerder.     Als   belangrijkste   reden   voor   het   gebruik   van   crowdfunding   gold   dat   de   banken   de   nieuwe   financieringsbehoefte   niet   wilde   bekostigen,   waardoor   gezocht   moest   worden   naar   alternatieven.   Hierbij   werd   aangegeven   dat   het   eventueel   ook   opgehaald   had   kunnen   worden  door  een  samenwerkingsverband  op  te  zoeken  met  een  andere  hotelketen  maar  dat   dit   waarschijnlijk   wel   had   geresulteerd   in   het   feit   dat   de   zelfstandigheid   in   gevaar   was   gekomen.   Hierbij   had   de   initiatiefnemer   waarschijnlijk   afstand   moeten   doen   was   een   gedeelte   van   de   eigendomsrechten.   Binnen   de   mogelijkheden   die   er   waren,   was   crowdfunding  dan  ook  het  beste  alternatief.  Daarnaast  speelde  het  aspect  marketing  een  rol  

 

119  

in   de   keuze   voor   het   instrument   crowdfunding.   Doordat   er   naast   financieel   rendement   tevens   kortingen   op   overnachtingen   werden   vergeven   kon   de   crowdfunding   campagne   dienen  als  een  ‘vliegende  start’  voor  het  hotel.       Naast   het   opgehaalde   bedrag   van   crowdfunding,   is   tevens   gebruik   gemaakt   van   eigen   vermogen,  privé  leningen  (extern  eigen  vermogen)  en  bankleningen.  Hierbij  werd  aangeven   dat   het   aantrekken   van   extern   eigen   vermogen,   middels   de   investeringsvorm   van   crowdfunding,  ook  een  mogelijkheid  had  kunnen  zijn.  Echter  hadden  de  platforms  (in  ieder   geval   Geldvoorelkaar)   volgens   de   initiatiefnemer   destijds   nog   niet   de   ervaring   om   grotere   projecten  op  deze  manier  te  financieren.       Gedurende   de   crowdfunding   campagne   is   er   op   vrijwel   geen   enkele   manier   behoefte   getoond,  vanuit  de  kant  van  de  financiers,  om  op  een  andere  manier  een  bijdrage  te  leveren   aan   het   project.   Wel   werd   aangegeven   dat   is   overwogen   om   binnen   het   netwerk   van   financiers   te   kijken,   naar   partijen   die   ondersteuning   konden   bieden   tijdens   het   bouwproces,   zoals   bijvoorbeeld   aannemers   en   andere   bouwpartijen.   Hier   is   uiteindelijk   van   afgezien,   mede   doordat   crowdfunding   pas   in   een   latere   fase   pas   werd   toegepast.   Hierdoor   was   de   planvorming   grotendeels   al   klaar   en   waren   vrijwel   alle   (bouw)partijen   reeds   benaderd   en   betrokken   in   het   proces.   Hierbij   werd   aangegeven   dat   wanneer   crowdfunding   in   de   beginfase  van  het  project  was  toegepast,  dit  opgenomen  had  kunnen  worden  in  de  planning,   waardoor  hier  wel  mogelijkheden  voor  waren  geweest.    

  Alvorens   gestart   werd   met   de   campagne,   was   er   vrijwel   geen   sprak   van   een   community   rondom   het   plan.   Dit   is   gedurende   de   campagne   ook   niet   ontwikkelt.   Een   van   de   redenen   die   hiervoor   werd   gegeven   was,   dat   het   platform   hiertoe   niet   de   mogelijkheid   bood.   Een   andere   reden   die   werd   genoemd,   was   het   feit   dat   het   financierstraject   van   de   campagne   dusdanig   snel   ging   dat   hier   geen   mogelijkheden   voor   waren   gedurende   het   financieringsproces.       De  initiatiefnemer  is  tijdens  de  campagne  zelf  vrijwel  niet  bezig  geweest  met  het  onder  de   aandacht  brengen  van  de  campagne.  Alleen  binnen  de  eigen  kenniskring  is  het  project  onder   de  aandacht  gebracht,  wat  slechts  enkele  financiers  heeft  opgeleverd.  Het  merendeel  van  de   financiers   kwam   dus   via   het   platform   zelf.   De   financiers   zijn   gedurende   de   campagne   vrijwel   niet   op   de   hoogte   gehouden   van   eventuele   ontwikkelingen,   daar   de   intermediair   hiervoor  

 

120  

ook   niet   de   mogelijkheid   bood.   In   de   campagne   zelf   was   wel   een   verwijzing   naar   de   website   van  het  project,  waar  aan  de  hand  van  foto’s  geregeld  een  update  werd  gegeven  over  het   proces   en   vorderingen   van   het   project.   Aangegeven   werd   dat   het   platform   ook   geen   mogelijkheden  bood  om  direct  contact  te  hebben  met  de  financiers.  Achteraf  bestond  deze   mogelijkheid   wel,   waardoor   de   financiers   die   hadden   geparticipeerd   eenmalig   benaderd   konden  worden.  Op  deze  manier  zijn  ze  uitgenodigd  om  eens  te  komen  kijken  bij  het  project.   Hier   kwam   uiteindelijk   ongeveer   10   procent   (40   man)   opdagen,   welke   veelal   kwamen   om   het  project  eens  zelf  te  aanschouwen  en  de  initiatiefnemers  succes  te  wensen.  In  de  brief,   die   is   verzonden   naar   alle   financier,   is   tevens   aangeven   dat   de   financiers   die   hiervoor   openstonden,   op   de   hoogte   gehouden   konden   worden   van   eventuele   ontwikkelingen.   Op   deze  manier  is  er  na  de  campagne  nog  steeds  contact  met  de  financiers,  maar  enkel  diegene   die  hebben  aangegeven  hiervoor  open  te  staan.     Gevraagd   naar   de   ondersteuning   die   werd   geboden   voor   Geldvoorelkaar,   bleek   dat   de   intermediair  vooral  ondersteuning  bood  in  het  opzetten  van  de  campagne.   Zo  werd  advies   gegeven  over  de  inrichting  van  de  campagne  en  werd  ondersteuning  geboden  in  hoe  deze  er   het   beste   uit   kan   zien   en   welke   elementen   zeker   naar   voren   moesten   komen.   Daarnaast   werden   er   verschillend   eisen   gesteld   wat   betreft   documenten   die   moesten   worden   aangeleverd,   voordat   het   project   geplaatst   kon   worden.   Hierbij   moet   gedacht   worden   aan   een   accountants-­‐   en   taxatierapport,   de   organisatie-­‐   en   eigendomsstructuur   en   een   (voorlopige)bouwvergunning.   De   intermediair   kon   op   deze   manier   een   goede   risicoanalyse   maken  en  de  haalbaarheid  van  het  project  beoordelen.  De  geïnterviewde  gaf  hierbij  aan,  dat   deze  controle  niet  minder  was  dan  elke  andere  bank  zou  doen.       Gevraagd   naar   de   mogelijke   motieven   van   de   financiers,   werd   aangegeven   dat   deze   naar   verwachting  voornamelijk  participeerde  vanwege  de  sympathie  voor  het  project  zelf  en  het   geboden   rendement.   Dit   kwam   ook   naar   voren   doordat   het   verhogen   van   het   rendement   van  de  eerste  campagne,  van  8  procent  naar  10  procent,  ervoor  zorgde  dat  de  deze  binnen   de  kortste  keren  alsnog  volledig  gefinancierd  was.     Het   gebruik   van   crowdfunding   werd   ervaren,   als   een   aangename   manier   voor   een   aanvullende  financiering.  De  geïnterviewde  gaf  aan  nog  niet  zo  ver  te  zijn,  dat  het  concept   de   traditionele   bankfinanciering   kan   vervangen,   maar   gaf   aan   dat   wanneer   het   concept   zo   zou  blijven  groeien  dit  gezien  kan  worden  als  concurrent  van  het  banklenen.  Hierbij  zou  het  

 

121  

concept  crowdfunding  volgens  de  initiatiefnemer  ook  voordelen  op  kunnen  leveren  voor  de   bank.   In   dit   geval   zou   een   bank   een   financiering   kunnen   verstrekken   bij   het   succesvol   ophalen  van  ander  kapitaal,  bijvoorbeeld  middels  crowdfunding.  Als  negatieve  ervaring  werd   aangemerkt,   dat   gehele   proces   vanaf   het   opzetten   van   de   campagne   tot   aan   het   uitkeren   van  de  financiering,  langer  duurde  dan  men  had  verwacht.  Met  name  aangezien  het  uitkeren   van   het   kapitaal   voor   beide   campagnes   even   lang   duurde,   terwijl   de   tweede   campagne   aanzienlijk  sneller  was  gefinancierd.     Aangegeven  werd  dat  crowdfunding  voor  vastgoed  zeker  perspectief  biedt  voor  de  toekomst.   Hierin   werd   transparantie   gezien   als   een   vereiste:   “Wanneer   men   niet   transparant   is,   lukt   het   doodeenvoudig   niet”.   Daarnaast   speelt   het   vertrouwen   ook   een   belangrijke   rol,   waar   de   initiatiefnemer  naar  mogelijkheden  moet  zoeken  om  dit  vertrouwen  te  creëren  en  in  stand   te  houden.  In  het  geval  van  dit  project  is  een  dummy-­‐platform  opgezet,  waarbij  zo  nu  en  dan   foto’s  worden  geplaats  over  de  voortgang  van  het  project.  Daarnaast  kunnen  de  financiers   die  dit  willen  op  de  hoogte  gehouden  worden  middels  een  syllabus.       Het  unieke  karakter  van  een  project  speelt  volgens  de  initiatiefnemer  een  belangrijk  rol  voor   financiers  in  de  beslissing  om  wel  of  niet  te  financieren.  Zoals  eerder  reeds  vermeld  zal  het   rendement   ook   een   belangrijke   rol   spelen,   maar   is   het   toch   belangrijk   dat   er   een   bepaald   verhaal   achter   een   project   zit   waarmee   financiers   zich   kunnen   identificeren.   Dit   kon   wel   anders   worden,   wanneer   institutionele   beleggers   en   kleinere   beleggers   ook   gebruik   gaan   maken  van  het  concept.  Echter  is  het  dan  wel  belangrijk  dat  er  eigen  platform  komt,  wat  zich   specifiek  richt  op  vastgoed.  Hierbij  werd  aangegeven  dat  een  dergelijk  platform  sowieso  een   goede  optie  zou  zijn.  Met  name  aangezien  banken  zich  nu  terugtrekken  van  vastgoed  en  een   minder   groot   belang   hierin   willen   hebben.   Hierbij   werd   wel   aangegeven   dat   de   screening   van  het  platform  een  belangrijk  rol  speelt.  Mede  aangezien  projecten  die  er  niet  in  slagen  de   financiers  terug  te  kunnen  betalen  ervoor  kunnen  zorgen  dat  financiers  hier  kritischer  naar   gaan  kijken.  Op  deze  manier  het  niet  terug  betalen  van  financiers  er  voor  zorgen  dat  er  een   negatieve  spiraal  ontstaat,  iets  wat  ook  gezien  werd  als  een  risico  voor  crowdfunding  voor   vastgoed.   Crowdfunding   zal   dan   ook   niet   voor   alle   projecten   moeten   worden   gebruikt,   maar   het   is   belangrijk   dat   goed   gekeken   wordt   of   de   projecten   daadwerkelijk   haalbaar   zijn,   waardoor  de  screening  van  de  projecten  voor  platforms  een  belangrijke  rol  gaat  spelen.      

 

122  

Pier  van  Scheveningen  –  Peter  Prak   Dit  plan  betreft  de  herontwikkeling  van  de  pier  van  Scheveningen  tot  een  gebied  waar  men   kan  wonen,  genaamd  PierDorp.  In  het  nieuwe  plan  wat  er  ligt  wordt  de  pier  beschouwd  als   een   omgevallen   wolkenkrabber.   De   pier   wordt   gevuld   met   woningen,   bed-­‐and-­‐breakfasts,   kleinschalige  hotels  en  is  er  plaats  voor  een  aantal  horecavoorzieningen.  Het  gaat  hier  niet   om  de  doorsnee  patat-­‐  en  shoarmakramen,  maar  om  voorzieningen  die  passen  in  het  plan   van  de  nieuwe  pier.  Hierbij  wordt  geprobeerd  om  iets  van  de  oude  grandeur  van  de  pier  van   Scheveningen  terug  te  laten  keren.     Sommige   initiatiefnemers   gebruiken   crowdfunding   omdat   het   een   nieuw   concept   is   en   sommige   omdat   het   project   niet   op   een   andere   manier   gefinancierd   kan   worden.   Bij   de   pier   van   Scheveningen   is   dit   een   combinatie   van   beide   geweest.   Daarnaast   vinden   de   initiatiefnemers  het  erg  belangrijk  dat  een  dergelijk  project  als  de  pier  in  leven  blijft,  wat  dan   ook  geldt  als  een  belangrijke  motivatie  om  de  herontwikkeling  van  de  pier  op  zich  te  nemen.   De   pier   van   Scheveningen   heeft   een   groot   maatschappelijk   belang.   Hierbij   werd   de   vergelijking  getrokken  met  de  NS.  “Veel  mensen  vinden  het  belangrijk  dat  het  er  is,  ook  al   gebruikt   niet   iedereen   het.   Maar   wanneer   het   iets   is   waar   je   winst   mee   wilt   gaan   maken,   dan  wordt  het  een  lastig  verhaal”,  aldus  Peter  Prak.  Het  is  al  lastig  om  een  dergelijk  project   in  leven  te  houden,  maar  wanneer  er  dan  ook  nog  ‘geldwolven’  worden  binnengehaald  die   allemaal   een   rendement   willen   gedurende   het   ontwikkelproces   wordt   het   helemaal   lastig.   Vandaar   dat   het   project   gezamenlijk   met   het   publiek   middels   crowdfunding   wordt   herontwikkeld.  Alle  winsten  die  worden  behaald  worden  50/50  gedeeld  met  de  financiers.   Het  kan  beschouwd  worden  als  een  Collectief  Particulier  Opdrachtgeverschap  (CPO),  waarbij   de   eindgebruiker   de   baas   is.   Echter   kan   dit   alleen   wanneer   er   niet   iemand   bij   het   project   betrokken   is   die   zegt   “Ik   heb   dit   betaald,   dus   wil   ik   dit   soort   tegels   etc.”.   Vandaar   dat   er   gekeken   werd   naar   een   alternatieve   financieringsmogelijkheid   en   de   mogelijkheid   om   het   project   te   laten   financieren   door   deze   eindgebruikers,   waardoor   crowdfunding   een   interessante  optie  bleek.   In  feite  zijn  er  twee  fases  in  het  financieringstraject  te  onderscheiden.  Allereerst  is  gekeken   naar   eindgebruikers   zelf   en   wat   deze   in   kunnen   brengen.   Dit   resulteerde   in   het   feit   dat   inmiddels  63  financiers  een  unit  op  de  pier  hebben  gereserveerd,  wat  ongeveer  60  procent   (€14.800.000)  van  de  totale  €24.000.000  aan  ontwikkelingskosten  is.  Deze  financiers  willen   en   kunnen   het   financieren,   maar   nu   is   de   vraag   hoe   men   de   planontwikkelingskosten   gaat   financieren  en  de  overige  kosten  van  het  project.  Een  deel  van  de  planontwikkelingskosten   zal  worden  opgehaald  bij  de  financiers  die  een  unit  hebben  gereserveerd  op  de  pier  en  het  

 

123  

andere  gedeelte  middels  een  (tweede)  crowdfunding  campagne.  In  feite  kan  ook  de  eerste   financiering   gezien   worden   als   een   vorm   crowdfunding,   waarbij   het   publiek   financiert   en   hier   als   tegenprestatie   een   aandeel   krijgt   in   de   corporatie.   Hiermee   delen   ze   mee   in   de   winsten  en  krijgen  ze  de  beschikking  over  een  bepaalde  unit  wanneer  het  gereed  is.     Een   probleem   van   de   huidige   situatie   is   dat   veel   commerciële   partijen   nu   niet   willen   samenwerken.   Dit   aangezien   de   eindgebruiker   de   baas   is   gedurende   het   proces   en   deze   eindgebruikers   50/50   meeprofiteren   van   alle   winsten   die   worden   behaald.   Hierdoor   kunnen   de  toekomstige  woningen  waarschijnlijk  veel  goedkoper  worden  gerealiseerd  dan  wanneer   een   commerciële   partij   de   overige   40   procent   gaat   ontwikkelen.   Er   is   op   dit   moment   nog   geen   definitieve   positie   voor   het   plan.   Wel   zijn   er   veel   mensen   geïnteresseerd   in   de   uitwerking  van  het  plan  en  heeft  een  groot  deel  daarvan  kapitaal  toegezegd,  maar  de  positie   wordt   pas   vergeven   wanneer   het   geld   er   is.   Commerciële   partijen   willen   dus   niet   samenwerken   voor   het   overige   gedeelte,   tenzij   ze   een   bepaald   percentage   rendement   krijgen.   Maar   aangezien   de   eerste   groep   financiers   (eindgebruikers)   die   reeds   een   reservering   heeft   gedaan   is   binnen   gekomen   met   het   50/50   verhaal,   staan   deze   hier   niet   voor  open.  Volgens  de  initiatiefnemer  kan  een  crowdfunding  campagne  een  belangrijke  rol   spelen  voor  het  ontbrekende  gedeelte.  Allereerst  door  de  rest  van  het  kapitaal  op  te  halen,   daarnaast  doordat  een  crowdfunding  campagne  draagvlak  kan  creëren  en  tot  slot  aangezien   deze  een  bijdrage  kan  leveren  aan  het  PR-­‐aspect  van  het  gehele  project.     Het   zal   gaan   om   een   equity-­‐based   crowdfunding   campagne   waarbij   mensen   een   aandeel   krijgen   in   pier.   Daarnaast   wordt   er   ook   overwogen   om   de   mogelijkheid   te   bieden   voor   donation-­‐based   en   debt-­‐crowdfunding.   Bij   debt-­‐crowdfunding   zal   het   niet   gaan   om   rendementen  van  8  procent,  maar  inflatie  plus  een  beetje  (ongeveer  4  procent).  Donation-­‐ based  crowdfunding  is  bedoeld  voor  de  financiers  die  met  een  klein  bedrag  willen  bijdrage   aan   het   behoud   van   de   pier.   Hierbij   wordt   wel   gedacht   om   overnachtingen   in   de   (vakantie)huisjes   te   verloten   of   iets   dergelijks   om   hierbij   ook   iets   terug   te   kunnen   geven.   Voor   de   degene   die   participeren   middels   equity-­‐based   crowdfunding   is   het   de   ultieme   vorm   voor  onderpand,  namelijk  een  appartement  op  de  Pier.  Doordat  alle  winsten  50/50  gedeeld   worden   is   de   verwachting   dat   de   instapwaarde   nu,   ongeveer   12   procent   onder   de   waarde   zal  liggen  van  de  projecten  op  het  vaste  land  van  Scheveningen.  Hierdoor  hebben  financiers   bij   oplevering   meteen   al   12   procent   (waarde)rendement   op   het   appartement.   Dit   kan   volgens  de  initiatiefnemer  alleen  maar  meer  worden,  wanneer  het  project  een  groot  succes   of   een   hype   wordt.   Naast   het   waarde-­‐rendement   is   er   ook   nog   het   verhuur-­‐rendement,   waarbij  de  huisjes  door  de  financiers  (en  daarmee  toekomstige  eigenaren)  verhuurt  kunnen  

 

124  

worden.   Echter   is   het   belangrijkste   rendement   volgens   de   initiatiefnemer   het   gebruiks-­‐ rendement,   waarbij   financiers   een   woning   of   vakantiehuis   op   zee   kunnen   bemachtigen   op   een   unieke   locatie   in   Nederland.   Het   maatschappelijke-­‐rendement,   zal   vooral   meewegen   bij   de   mensen   die   besluiten   om   een   klein   bedrag   (bijvoorbeeld   €50)   te   doneren   voor   het   behoud   project.   Dit   aangezien   zij   het   plan   waarderen   of   de   Pier   van   Scheveningen   willen   behouden.     Op  dit  moment  zijn  er  verschillende  ideeën  over  de  implementatie  van  crowdfunding.  Hierbij   kan   het   zijn   dat   men   zelf   (of   samen   met   vrienden)   een   gehele   unit   koopt   op   de   pier,   waarbij   de  minimale  inleg  dus  gelijk  staat  aan  de  waarde  van  de  aangeschafte  unit.  Echter  wordt  ook   overwogen   om   een   overkoepelend   orgaan   boven   de   woningen   te   zetten   (de   overige   40   procent  van  de  units),  wat  geld  als  een  exploitatie  B.V.  voor  de  verhuur  van  deze  units.  Op   deze   manier   kunnen   financiers   al   instappen   vanaf   kleinere   bedragen   en   bijvoorbeeld   1/10   van   de   waarde   van   een   unit   inleggen.   Hierdoor   ontstaat   ook   een   veel   grotere   markt   voor   potentiële   financiers,   die   bereikt   kunnen   worden.   Dit   is   te   vergelijken   met   equity-­‐based   crowdfunding,  waarbij  de  financiers  aandeelhouder  worden  van  het  project.  De  rente  bij  de   bank  zijn  momenteel  laag,  waardoor  dit  een  interessante  belegging  kan  zijn  voor  het  publiek.   Naast   de   rendementen   die   het   project   oplevert   (maatschappelijk-­‐,   waarde,   verhuur-­‐   en   gebruiksrendement),  verwacht  de  initiatiefnemer  dat  de  sympathie  die  het  nieuwe  plan  voor   de  pier  van  Scheveningen  opwekt  tevens  een  belangrijke  motivatie  kan  zijn  om  te  investeren.     Wanneer   de   pier   in   eigendom   is   willen   de   initiatiefnemers   deze   binnen   een   maand   weer   opstellen.   Dit   om   tijdelijk   verhuur   mogelijk   te   maken   gedurende   het   ontwikkelingsproces.   Hierdoor   krijgen   financiers   van   de   campagne   de   mogelijkheid   om   creatieve   en   artistieke   bedrijven   tijdelijk   op   de   pier   te   vestigen.   Dit   kan   een   extra   motivatie   zijn   voor   financiers,   die   op  deze  manier  een  (tijdelijke)  interessante  invulling  kunnen  geven  aan  de  pier.   De   initiatiefnemer   gaf   aan   dat   het   voor   de   financiers   belangrijk   is   dat   er   bepaalde   zekerheden   worden   gecreëerd.   Onder   andere   het   50/50   model   waarbij   de   eerste   groep   financiers   profiteert   van   alle   winsten   is   hier   een   voorbeeld   van.   Om   te   laten   zien   dat   de   initiatiefnemer   zelf   ook   gelooft   in   het   project,   worden   maximaal   50   procent   van   de   uren   die   berekend  worden  in  rekening  gebracht  bij  de  financiers  vooraf.  De  overige  50  procent  wordt   pas  verrekent  wanneer  het  project  daadwerkelijk  start  met  bouwen.  Op  deze  manier  willen   ze  laten  zien  dat  het  niet  enkel  gaat  om  uurtje-­‐factuurtje,  maar  dat  de  initiatiefnemers  hier   zelf   ook   achter   staan   en   het   beste   met   het   project   voor   hebben.   Daarnaast   is   er   een   bepaalde   zekerheid   gecreëerd   door   andere   partijen   te   betrekken   in   het   proces,   die   onder  

 

125  

andere  de  brandveiligheid  van  het  plan  hebben  beoordeeld  en  de  huidige  constructie  van  de   pier.   Wanneer   gestart   wordt   met   de   crowdfunding   campagne   voor   het   tweede   gedeelte   van   de   financiering,   wordt   tevens   een   beroep   gedaan   op   de   eerste   groep   financiers.   Verwacht   wordt  dat  deze  vanwege  hun  betrokkenheid  alvast  een  gedeelte  van  de  financiering  op  zich   kunnen  nemen.  Op  deze  manier  kan  het  zorgen  voor  een  vliegende  start  van  de  campagne,   wat   weer   een   aanzuigingskracht   kan   hebben   op   andere   financiers.   “Vertrouwen   komt   te   voet   en   gaat   te   paard,   maar   crowdfunding   biedt   de   mogelijkheid   om   dit   paard   naar   je   toe   te   laten   galopperen”,   aldus   de   initiatiefnemer.   Crowdfunding   kan   zorgen   dat   het   een   hype   wordt,   waardoor   financiers   als   het   ware   het   gevoel   krijgen   dat   ze   nu   ook   in   moeten   stappen   omdat  ze  anders  te  laat  zijn.     De  initiatiefnemer  verwacht  dat  het  beeld  van  de  ontwikkelaars  zal  verschuiven  naar  die  van   een  klerenmaker,  “Nog  een  keer  de  maat  opnemen,  is  het  zo  naar  wens,  u  roept  wij  draaien”.   Waar  ontwikkelaars  vroeger  de  locatie  hadden  en  keken  hoeveel  vierkante  meter  ze  daarin   weg  konden  zetten,  gaat  het  steeds  meer  naar  een  vraaggestuurde  vastgoedmarkt,  waarbij   de  ontwikkelaars  weer  de  eindgebruikers  gaan  dienen.  Crowdfunding  voor  de  pier  is  in  die   zin   lastig,   dat   al   de   wensen   van   de   financiers   moet   worden   gecombineerd.   Aangezien   je   met   veel   mensen   te     maken   hebt   is   het   belangrijk   dat   je   goed   luistert   naar   wat   deze   financiers   (eindgebruikers)   precies   willen.   Hierbij   werd   wel   aangegeven   dat   het   belangrijk   is   dat   de   initiatiefnemer   zelf   wel   een   bepaald   doel   voor   ogen   heeft   wat   hij   met   het   project   wil   bereiken  en  hoe  dit  er  ongeveer  uit  gaat  zien.     De   initiatiefnemer   verwacht   dat   er   voor   de   standaardprojecten   veelal   de   standaardoplossingen   gevonden   zullen   worden.   Voor   crowdfunding   liggen   dus   kansen   bij   de   niet-­‐standaard  projecten,  maar  ook  bij  de  kansrijke  standaard  projecten.  Als  voorbeeld  werd   hier   een   aanbesteding   voor   een   woontoren   aangehaald.   Hierbij   kan   het   project   met   crowdfunding  gefinancierd  worden  zonder  winst  waarbij  al  de  financiers,  net  als  bij  de  pier   van  Scheveningen,  50/50  mee  profiteren  van  de  meevallers.  Dit  kan  uiteindelijk  een  enorm   bedrag  schelen  op  de  totale  plankosten  aangezien  er  niet  meer  door  verschillende  partijen   winsten   behaald   hoeven   worden.   Op   deze   manier   zou   men   bijvoorbeeld   gezamenlijk   veel   meer   kunnen   bieden   voor   de   grond   ten   opzichte   van   andere   ontwikkelaars   waardoor   men   de  aanbesteding  zou  kunnen  winnen.  Hierbij  werd  wel  aangegeven  dat  dit  een  soort  vicieuze   cirkel   blijft.   Allereerst   is   er   geld   nodig   voor   de   aankoop   van   bijvoorbeeld   de   grond.   Aangezien   er   echter   nog   weinig   zekerheden   zijn   met   betrekking   tot   het   bouwen,   kunnen   financiers   terughoudend   zijn   met   het   verstrekken   van   een   financiering.   Die   zekerheden  

 

126  

kunnen   pas   gecreëerd   worden   wanneer   het   pand   of   de   grond   kan   worden   aangekocht.   Daarom   zou   het   goed   zijn   als   één   partij   dat   geld   naar   voren   kan   schuiven.   Het   zou   dus   interessant  zijn  als  er  een  crowdfundingplatform  of  crowdfundingbank  tussen  zou  zitten,  die   dit   stuk   voorfinanciering   op   zich   kan   nemen   indien   een   plan   voldoende   draagvlak   heeft.   Hierbij   moet   bijvoorbeeld   gedacht   worden   aan   een   bepaald   aantal   mensen   wat   heeft   aangegeven   een   woning   te   reserveren   in   het   nieuwe   plan.   Op   deze   manier   kunnen   traditionele  financiers  zorgen  voor  de  additionele  financiering  voor  bijvoorbeeld  de  aankoop   van  de  grond  of  het  gebouw,  met  de  potentiële  eindgebruikers  als  onderpand.   Als   risico   voor   crowdfunden   van   vastgoed   wordt   gezien   dat   het   concept   nog   erg   jong   en   onbekend  is  waardoor  financiers  huiverig  kunnen  zijn  om  hierin  te  investeren.  Het  zou  een   positieve  invloed  kunnen  hebben  op  andere  projecten,  wanneer  een  groot  vastgoedproject   middel  crowdfunding  succesvol  gefinancierd  wordt.  De  initiatiefnemer  hoopt  dan  ook  dat  de   pier  hier  een  rol  in  zou  kunnen  spelen.  Mensen  zijn  conservatief  en  alles  wat  nieuw  is  doen   ze  liever  niet.  Degene  die  iets  wil  veranderen,  die  mobiliseert  het  meeste  kracht  tegen  zich.   Hierdoor   moeten   de   eerste   initiatiefnemers   van   crowdfunding   campagnes   voor   vastgoed   waarschijnlijk  meer  moeite  doen  om  een  project  van  de  grond  te  krijgen.      

Sodafabriek  –  Lotte  van  den  Berg  (Restauro  Architecten)   De   Sodafabriek   bestaat   uit   twee   pakhuizen   langs   de   Buitenhaven   in   Schiedam.   Deze   panden   zouden   gesloopt   worden,   waarbij   de   sloopvergunning   zelfs   al   was   afgegeven.   Dit   tot   grote   frustratie  van  de  omwonende,  die  dit  tot  aan  de  hoge  raad  hebben  aangevochten.  In  die  tijd   ontstond   vanuit   twee   vanuit   twee   particulieren   het   initiatief   om   de   gebouwen   te   redden.   Uiteindelijk  is  het  project  voorgedragen  vanuit  het  Architectenbureau  ‘Restauro’  wat  is  1993   is   opgericht   door   een   van   de   initiatiefnemers.   Het   complex,   met   twee   grote   pakhuizen,   stond   al   bijna   dertig   jaar   leeg.   In   het   nieuwe   plan   moet   dit   een   bedrijfsverzamelgebouw   worden  met  elkaar  versterkende  functies.  Daarnaast  komt  er  een  horecavoorziening  en  een   bed-­‐and-­‐breakfast,  zodat  er  24  uur  per  dag  levendigheid  is  rondom  het  gebouw.  Aangezien   het   gebouw   niet   zichtbaar   is   vanaf   de   straat,   moet   het   genoeg   aantrekkingskracht   hebben   van  zichzelf,  waardoor  een  levendige  sfeer  rondom  het  gebouw  belangrijk  is.         Er   was   door   de   initiatiefnemer   al   flink   wat   geld   in   het   project   gestopt,   maar   een   bankfinanciering  kon  niet  worden  aangevraagd  aangezien  er  nog  te  weinig  eigen  middelen   waren   ingebracht   en   de   financiering   nog   te   groot   was.   Voor   het   project   is   de   coöperatie    

127  

‘Sodafabriek’   opgericht,   omdat   het   samenwerken   met   verschillende   partijen   als   erg   belangrijk   werd   beschouwd.   Het   moest   een   community   worden,   die   elkaar   versterkte,   waardoor   crowdfunding   al   snel   als   alternatief   kwam   om   geld   op   te   halen.   Met   de   campagne   moest   in   totaal   €75.000   opgehaald   worden,   wat   gebruikt   werd   om   een   stap   verder   te   kunnen.  Dit  is  opgehaald  middels  debt-­‐crowdfunding,  waarbij  financiers  in  vier  jaar  werden   terugbetaald   plus   een   rentepercentage   van   vier   procent.   Met   het   totale   bedrag   (€75.000)   kon   het   dak   en   de   gevel   van   een   van   de   panden   weer   in   goede   staat   worden   gebracht.   Hiermee  zou  het  casco  weer  goed  staan  en  konden  ruimtes  verhuurbaar  gemaakt  worden.   Daarnaast   is   een   bank   eerder   bereid   om   bij   te   springen,   wanneer   het   casco   van   een   gebouw   weer  in  goede  staat  is.  Er  is  gekozen  voor  €75.000  aangezien  dit  bedrag  hoog  genoeg  is  om   daadwerkelijk  iets  mee  te  kunnen  uitvoeren,  maar  ook  nog  werd  gezien  als  een  bedrag  wat   behaald  kon  worden  met  mensen  die  bijvoorbeeld  100  euro  kunnen/willen  missen.     Wanneer   we   kijken   naar   de   totale   financieringsstructuur   is   er   vooraf   ongeveer   €250.000   geïnvesteerd  door  de  initiatiefnemer.  Dit  is  gebruikt  voor  de  planvorming  en  ruim  €150.000   euro   was   reeds   geïnvesteerd   in   het   gebouw   zelf.   Daarnaast   is   er   nog   een   stuk   gesubsidieerd   en  zijn  er  verschillende  (bouw)partijen  die  mee  investeren,  zoals  bijvoorbeeld  de  elektricien.   Hierbij   investeren   zij   ongeveer   een   kwart   van   hun   uren   in   het   project   en   sparen   op   deze   manier  voor  aandelen  in  het  project.       Er   was   vooral   veel   steun   voor   het   project   en   het   idee   eromheen,   maar   vrijwel   geen   druk   vanuit   de   financiers   om   invloed   te   willen   uitoefenen   op   het   plan.   De   initiatiefnemer   gaf   aan,   dat  ze  hier  zeker  voor  open  hadden  gestaan,  met  name  op  het  zakelijke-­‐  en  organisatievlak.   Het   ontwerpvlak   was   lastiger   aangezien   dit   toch   iets   is   waar   Restauro   zelf   al   vele   jaren   ervaring   in   heeft,   waardoor   dit   zou   kunnen   gaat   botsen.   Hierbij   werd   wel   aangegeven   dat   zij   als  initiatiefnemer  altijd  open    zullen  staan  voor  feedback  of  ideeën  van  de  financiers  en  hier   ook  echt  wel  iets  mee  proberen  te  doen.         De  initiatiefnemer  gaf  aan  dat  crowdfunding  heel  erg  vanuit  je  eigen  netwerk  moet  komen.   Hierbij   moet   je   zelf   actief   op   zoek   en   moeten   financiers   je   kennen   of   vertrouwen.   In   de   campagne   hebben   in   totaal   90   mensen   geïnvesteerd,   waarvan   de   verwachting   is,   dat   90   procent  komt  uit  het  directe  netwerk  van  Restauro  Architecten.  Uiteindelijk  zijn  er  slechts  3   financiers   die   geen   directe   link   hebben   met   de   initiatiefnemer   zelf.   Daarnaast   is   het   opmerkelijk,  dat  vrijwel  niemand  vanuit  de  buurt  in  het  project  heeft  geïnvesteerd.      

 

128  

  De  verwachting  was  in  eerste  instantie,  dat  er  reeds  een  flinke  community  om  het  plan  heen   was,   maar   deze   bleek   uiteindelijk   toch   kleiner   dan   verwacht.   De   crowdfunding   campagne   heeft  in  deze  zin  wel  bijgedragen  aan  het  vergroten  en  verbreden  van  deze  community.  Juist   ook  omdat  je  door  het  gebruik  van  crowdfunding  gedwongen  wordt  om  campagne  te  gaan   voeren  en  mensen  probeert  te  bereiken.  Vooraf  werd  wel  aangegeven  dat  mensen  het  een   leuk  initiatief  vonden,  maar  naarmate  de  campagne  vorderde  werd  het  langzamerhand  het   ‘grote   project   waar   iedereen   het   over   had’.   Crowdfunding   heeft   dan   ook   een   positieve   bijdrage  geleverd  aan  de  naamsbekendheid  van  het  project.  Dit  zorgde  er  onder  andere  voor   dat  partijen,  zoals  de  gemeente  en  het  Nationaal  Restauratiefonds,  geïnteresseerd  raakte  en   het  project  begonnen  te  volgen.  Deze  interesse  van  het  Nationaal  Restauratiefonds  heeft  er   uiteindelijk   tot   geleid   dat   er   de   mogelijkheid   werd   geboden   om   een   laagrentende   lening   voor  het  project  aan  te  vragen.  Hierdoor  kan  in  totaal  nog  eens  €180.000  worden  geleend   tegen   een   rentepercentage   van   slechts   1,5   procent.   Wellicht   had   dit   zonder   crowdfunding   ook   gelukt,   maar   juist   het   draagvlak   en   de   naamsbekendheid   zorgde   ervoor   dat   Restauro   juist  zelf  werd  benaderd  door  het  Restauratiefonds.  Veel  partijen  gaven  aan  dat  het  plan  een   goed  voorbeeld  is,  hoe  je  er  op  een  andere  manier  (crowdfunding)  met  vastgoed  bezig  kan   zijn.  Niet  meer  een  groot-­‐eigenaar  met  een  pand  in  bezit,  welke  vervolgens  een  plan  maakt   en  dit  uitbesteed.    Maar  juist  een  project  wat  uitgaat  van  samen  denken  en  samen  doen.  Het   plan  stond  dan  ook  niet  helemaal  vast,  waarbij  enkel  de  grote  lijnen  waren  uitgezet  en  elke   keer   stapje   voor   stapje   werd/wordt   gekeken   hoe   nu   verder   te   gaan.   Vaak   zie   je   dat   een   gemeente   wil   dat   van   tevoren   alles   vastligt.   Echter   zorgde   het   draagvlak,   wat   de   crowdfunding   campagne   met   zich   mee   bracht,   er   juist   voor   dat   de   gemeente   zich   hierin   ook   soepel  ging  opstellen.     Vanuit   de   initiatiefnemer   gaan   geregeld   nieuwsbrieven   naar   diegene   die   hebben   aangegeven   hiervan   op   de   hoogte   gehouden   te   worden.   Echter   krijgen   de   financiers   die   geïnvesteerd   hebben   wel   wat   extra   aandacht,   waarbij   meer   updates   worden   gegeven   en   meer   inside-­‐information   betreffende   het   project.   Het   op   de   hoogte   houden   van   de   financiers   en   andere   betrokkenen   wordt   dan   ook   belangrijk   beschouwd   voor   het   de   implementering   van   crowdfunding.   Aangezien   er   vaak   vragen   binnen   komen   over   de   vordering   van   het   project   heeft   de   initiatiefnemer   ook   echt   het   gevoel   dat   de   financiers   betrokken  zijn  bij  de  ontwikkeling  van  het  project.      

 

129  

De  ondersteuning  die  werd  geboden  door  de  intermediair  (crowdaboutnow)  bestond  veelal   het  advies  geven  betreffende  het  opstellen  van  de  campagne.  Hoe  moet  het  verhaal  er  uit   zien,  wat  voor  rente  moet  er  gevraagd  worden  en  wat  wordt  bijvoorbeeld  de  looptijd  van  de   campagne.   Daarnaast   werd   advies   gegeven   over   het   gebruik   van   social-­‐media   voor   de   marketing   van   je   campagne.   Waar   de   initiatiefnemer   meer   van   had   verwacht   was   de   promotie  van  het  project  door  het  platform  zelf.  Hierbij  was  de  verwachting  dat  het  platform   zelf   over   een   grotere   groep   van   financiers   zou   beschikken   met   bepaalde   interesse   voor   specifieke   projecten.   Uiteraard   kan   een   platform   niet   met   elke   project   individueel   actief   bezig   zijn   met   de   promotie,   maar   was   het   leuk   geweest   als   er   meer   investeerders   vanuit   het   netwerk   van   het   platform   waren   gekomen.   Nu   is   er   slechts   een   enkeling   via   het   platform   bij   het  project  terecht  gekomen.       De  initiatiefnemer  gaf  aan  dat  een  platform  voor  vastgoed  hierbij  zou  kunnen  helpen,  juist   ook   omdat   het   zich   richt   om   een   specifieke   doelgroep/sector.   Mensen   die   daar   geïnteresseerd  in  zijn,  zullen  dan  waarschijnlijk  vaker  op  het  platform  kijken  of  er  nog  leuke   projecten   zijn   om   in   te   investeren.   Vastgoed   heeft   een   pré   ten   opzichte   van   andere   projecten   aangezien   het   tastbaar   is.   Mensen   kunnen   het   bezoeken   en   zien   daadwerkelijk   waar   ze   in   geïnvesteerd   hebben,   dat   kan   prettig   zijn.   Daarnaast   heeft   men   bij   vastgoed   te   maken  met  een  bepaald  onderpand,  waardoor  bij  een  redelijk  rendement  het  investeren  in   vastgoed   al   vrij   snel   aantrekkelijk   is.   De   geïnterviewde   gaf   aan   de   meeste   kans   van   slagen   te   achten  bij  unieke  en  bijzondere  projecten.  Hierbij  kan  de  aantrekkelijkheid  of  bijzonderheid   van  een  project  al  een  bepaald  aantal  mensen  mobiliseren  om  te  investeren.  Echter  doet  het   rendement   (zie   het   platform:   Geldvoorelkaar)   ook   zeker   wat   met   financiers,   waardoor   het   een   goede   afweging   tussen   beide   zal   moeten   zijn.   Hierbij   zal   men   waarschijnlijk   meer   rendement  moeten  bieden  voor  een  vervallen  pand  langs  de  snelweg,  dan  wanneer  je  iets   unieks   en   bijzonders   wilt   realiseren.   Echter   zou   crowdfunding   zelfs   bij   doorsneeprojecten   gebruikt   kunnen   worden.   Afhankelijk   van   de   wijze   hoe   het   instrument   gestructureerd   wordt   kan   het   worden   gezien   als   eigen   vermogen,   waardoor   het   gebruikt   kan   worden   als   hefboom   om   een   andere   financiering     te   krijgen.   Hierbij   kan   het   gaan   om   het   draagvlak   of   de   extra   financiering   die   wordt   aangeleverd.   Echter   zijn   er   wel   twijfels   over   de   hoge   rente   percentages,   van   bijvoorbeeld   Geldvoorelkaar   (9-­‐10%),   die   worden   geboden.   De   initiatiefnemer   kan   zich   niet   voorstellen   dat   projecten   met   dit   soort   rendement   gefinancierd   kunnen   worden,   tenzij   dit   als   hefboom   gebruikt   wordt   voor   een   andere   financiering   bij   bijvoorbeeld  een  bank.  

 

130  

  De  screening  van  het  platform  was  niet  heel  streng.  Aangezien  de  Sodafabriek  als  coöperatie   een  nieuw  bedrijf  is  werd  gevraagd  om  een  aanbeveling,  welke  door  het  architectenbureau   Restauro   verstrekt   is.   Daarnaast   moesten   alle   officiële   stukken   opgestuurd   worden   van   de   belastingdienst,   de   KvK,   de   statuten   e.a,   zodat   gecheckt   kon   worden   of   het   bedrijf   gezond   was.  Hierbij  werd  aangegeven  dat  de  screening  niet  al  te  grondig  was,  waarbij  bijvoorbeeld   niet   eens   gekeken   is   of   het   bedrijf   Restauro   architecten   wel   gezond   was.   Daarnaast   is   er   bijvoorbeeld  ook  niet  gevraagd  naar  een  bouwvergunning,  bestemmingswijziging  en  andere   relevante   zaken.   Crowdaboutnow   brengt   enkel   vraag   en   aanbod   bij   elkaar.   Hierbij   is   het   aan   de  financiers  zelf  om  bijvoorbeeld  de  haalbaarheid  van  het  project  waarin  zij  investeren  te   beoordelen.   Het   is   aan   de   initiatiefnemers   om   de   financiers   te   overtuigen   en   goede   informatie   te   geven   en   aan   de   financiers   om   hier   bijvoorbeeld   vragen   over   te   stellen.   Het   wordt  neergezet  als  een  sociaal  project,  waarbij  financiers  dus  zelf  op  onderzoek  moeten.  De   initiatiefnemer   ‘Restauro’   staat   voor   dit   project   ook   niet   garant,   dus   indien   de   Sodafabriek   het   niet   terug   kan   betalen   kunnen   financiers   hun   geld   niet   bij   Restauro   als   initiatiefnemer   opeisen.     Over  het  algemeen  is  het  gebruik  van  crowdfunding  erg  goed  bevallen.  Juist  aangezien  het   een   hele   nieuwe   wereld   was   om   eens   in   te   kijken   en   het   veel   positieve   reacties   heeft   oplevert,   wat   zorgde   voor   extra   energie   binnen   het   bedrijf.     Wat   wel   tegenviel   was   de   hoeveelheid   tijd   (en   daarmee   de   kosten)   die   de   campagne   in   beslag   nam.   Hierbij   is   er   één   iemand   binnen   Restauro   bijna   fulltime   bezig   geweest   gedurende   de   gehele   campagne.   Echter  is  dit  natuurlijk  niet  voor  niets,  aangezien  er  veel  meer  uit  is  gehaald  dan  enkel  het   verkrijgen  van  een  financiering.  Met  name  het  vergroten  van  de  naamsbekendheid  van  het   project.  Echter  zal  er  bij  een  volgend  project  wel  goed  de  afweging  gemaakt  worden  tussen   de  tijd  die  er  in  gestoken  moet  worden  en  de  financiële  middelen  die  het  oplevert.  Een  van   de   redenen   die   gegeven   voor   de   hoeveelheid   tijd,   was   het   feit   dat   de   community   nog   helemaal  moest  worden  opgezet  bij  aanvang  van  de  campagne.  Waarschijnlijk  was  het  beter   geweest   om   de   campagne   te   starten   vanuit   een   reeds   bestaande   community.   Juist   ook   aangezien  er  dan  direct  al  een  grote  groep  betrokkenen  benaderd  kan  worden  die  kunnen   zorgen  voor  een  vliegende  van  het  financieringstraject.  Daarnaast  wordt  verwacht,  dat  het   geboden  rendement  tevens  een  rol  kan  spelen  in  de  tijd  die  er  in  een  campagne  gestoken   moet   worden   door   de   initiatiefnemer.   Hierbij   werden   projecten   aangehaald   van   het   platform   Geldvoorelkaar,   waar   doorgaans   hoge   (9-­‐10%)   rentepercentages   worden   geboden.  

 

131  

Waarschijnlijk   heeft   Geldvoorelkaar   een   groot   netwerk,   aangezien   mensen   hier   gewoon   een   hoog   rendement   willen   hebben.   In   het   geval   van   de   Sodafabriek   was   dit   veel   meer   een   sociaal   rendement   (4%),   daar   een   hoger   rendement   ook   simpelweg   niet   haalbaar   was   geweest.  Hierdoor  doe  je  veel  meer  een  beroep  op  de  sympathie  van  de  financiers.  Hierbij   speelt  de  gun  factor  een  belangrijke  rol  en  gaat  om  mensen  die  het  leuk  vinden  dat  bepaalde   projecten  gerealiseerd  kunnen  worden.       De   initiatiefnemer   verwacht   dat   de   financiers   van   de   Sodafabriek   veelal   hebben   geïnvesteerd  in  het  project  vanwege  de  sympathie  voor  het  plan  of  de  initiatiefnemer.  Veel   mensen  vanuit  de  restauratiewereld  gaven  aan  het  crowdfunding  principe  zeer  interessant   te   vinden   voor   vastgoed,   met   name   het   monumentaal   vastgoed   en   bijvoorbeeld   herbestemming.   Juist   bij   restauratie-­‐   en   herbestemmingsprojecten   zijn   banken   heel   terughoudend  en  zou  dit  het  “ei  van  Columbus”  kunnen  zijn.  Tevens  omdat  bij  veel  van  dit   soort   projecten   veel   steun   nodig   is   en   crowdfunding   een   belangrijk   rol   kan   spelen   in   het   creëren  van  dit  draagvlak.     De   tijd   die   in   een   campagne   gestoken   moet   worden   werd   toch   wel   gezien   als   een   grote   belemmering.  Daarnaast  moet  informatie  zorgvuldig  worden  opgesteld,  op  zo’n  manier  dat   het  tevens  voor  niet-­‐financiële  instellingen  goed  leesbaar  is.  Waarschijnlijk  is  men  hier  vaak   meer  tijd  aan  kwijt.  Daarnaast  moet  je  een  project  hebben,  waarbij  je  durft  om  mensen  te   betrekken,   aangezien   de   financiers   toch   een   bepaalde   manier   van   betrokkenheid   willen   hebben.   Hierdoor   is   het   belangrijk   dat   je   transparant   bent   en   openheid   van   zaken   geeft,   waarbij   je   openstaat   voor   vragen   en   dergelijke.   Vandaar   dat   het   ook   niet   voor   iedereen   geschikt  zal  zijn,  dit  hangt  in  zekere  mate  ook  af  van  de  houding  van  de  initiatiefnemer.       Vastgoed  heeft  de  naam  waardevast  te  zijn,  maar  inmiddels  is  wel  gebleken  dat  dit  niet  zo  is.   Wanneer   dit   nog   verder   in   zou   storten,   kan   dit   ervoor   zorgen   dat   financieringen   niet   terugbetaald  kunnen  worden.  Op  deze  manier  verlies  je  ook  het  onderpand.  Wanneer  een   project  verkocht  wordt  en  daarmee  niet  de  schuld  afbetaald  kan  worden  en  dit  gebeurt  bij   een  aantal  projecten,  kan  dit  zorgen  voor  negatieve  spiraal.  Hetgeen  uiteindelijk  kan  leiden   dat  mensen  niet  meer  in  dergelijke  vastgoed  campagnes  willen  investeren.  

 

132  

Het  schooltje  van  Dik  Trom  –  Stella  van  Heezik  (Stadsherstel)   De   crowdfunding   campagne   betreft   de   restauratie   van   het   schoolgebouw   waar   schoolmeester  Kievit  in  1890  zijn  eerst  Dik  Trom  boek  schreef.  Voor  dit  gebouw,  wat  in  het   bezit   is   van   Stadsherstel,   was   in   totaal   €600.000   nodig.   Het   feit   dat   de   sloopvergunning   reeds   was   verleend,   gaf   aan   dat   de   nood   voor   de   financiering   in   dit   geval   hoog   was.   Het   totale   bedrag   zou   worden   gebruikt   voor   de   restauratie   van   het   gebouw,   waarna   het   een   maatschappelijke   functie   moest   krijgen   in   de   vorm   van   een   kinderboekenmuseum.   Het   bedrag   is   grotendeels   gefinancierd   middels   eigen   vermogen,   sponsoring,   subsidies   en   een   laagrentende  lening  bij  het  restauratiefonds.  Om  de  financiering  sluitend  te  maken  was  nog   eens   €40.000,   waarvoor   een   crowdfunding   campagne   werd   opgezet.   Hierbij   werd   gebruik   gemaakt  van  reward-­‐crowdfunding,  waarbij  financiers  als  tegenprestatie  voor  hun  inleg  een   materiële   beloning   kregen,   zoals:   een   eervolle   vermelding,   toegangskaarten   voor   het   museum   of   jaarlidmaatschap   voor   ‘de   vrienden   van   Stadsherstel’.   Dit   betreft   een   grote   groep  liefhebbers  van  monumentaal  gebouwd  erfgoed  die  als  ambassadeur  en  schenker  een   belangrijke   rol   spelen   voor   Stadsherstel   in   de   aankoop   of   restauratie   van   panden   in   Amsterdam  en  omstreken  (Stadsherstel.nl).     De   belangrijkste   reden   voor   het   gebruik   van   crowdfunding   was,   dat   er   in   eerste   instantie   niet   genoeg   geld   via   de   fondsen   en   subsidiegevers   kon   worden   opgehaald.   Aangezien   veel   mensen   bekend   zijn   met   het   personage   Dik   Trom   en   het   project   een   hoog   knuffelgehalte   heeft   is   daarom   een   beroep   gedaan   op   het   publiek   voor   een   financiering.   “Wanneer   we   met   z’n   allen   vinden   dat   cultureel   erfgoed   bewaard   moet   blijven,   laten   we   er   dan   ook   met   z’n   allen  wat  voor  geven”  ligt  Stella  van  Heezik  haar  keuze  voor  het  instrument  toe.  Daarnaast   kan   een   crowdfunding   campagne   bijdragen   aan   de   bekendheid   van   het   gebouw   en   kon   middels   het   gebruik   van   crowdfunding   draagvlak   worden   aangetoond   aan   bepaalde   fondsen   die  zich  richten  op  het  behoud  van  cultureel  erfgoed.     Naast  de  financiële  middelen  kwam  naar  voren,  dat  het  concept  meer  heeft  opgeleverd  voor   het   project   en   voor   Stadsherstel   als   initiatiefnemer.   Zo   doneerde   het   Prins   Bernhard   Cultuurfonds   nogmaals   €10.000,   welke   was   toegezegd   bij   het   succesvol   bereiken   van   het   doelbedrag  voor  de  crowdfunding  campagne.  Naast  het  feit,  dat  de  crowdfunding  campagne   er  mede  voor  gezorgd  heeft  dat  het  schooltje  van  Dik  Trom  uiteindelijk  niet  gesloopt  hoefde   te  worden,  de  sloopvergunning  was  immers  reed  verleend,  leverde  de  campagne  tevens  een   grote  mate  van  goodwill  op  bij  de  financiers.  Dit  resulteerde  onder  andere  in  een  goedkope  

 

133  

schilder   voor   het   project,   ruim   800   leesboeken,   100   schoolboeken   en   verscheidene   schoolspullen    die  gebruikt  konden  worden  voor  de  latere  functie  van  kinderboekenmuseum.   Mede   door   het   gebruik   van   crowdfunding,   ontving   Stadsherstel   het   jaarlijkse   Restauratiefonds-­‐compliment   in   2012.   Daarnaast   heeft   de   crowdfunding   campagne,   een   bijdrage   geleverd   in   het   onder   de   aandacht   brengen   van   het   schooltje   bij   een   groot   publiek.   Doordat   financiers   vanaf   een   bijdrage   van   50   euro   als   tegenprestatie   een   vriendenlidmaatschap   voor   een   jaar   kregen   voor   de   vrienden   van   Stadsherstel,   leverde   dit   bovendien   veel   nieuwe   leden   op   voor   de   organisatie.   Des   te   meer   aangezien   17   procent   van   deze  mensen  besloot  om  hierna  door  te  gaan  met  het  lidmaatschap.     Gedurende  de  campagne  is  er  geen  behoefte  getoond  vanuit  de  financiers  om  een  bijdrage   te   leveren   voor   de   planuitwerking.   Aangezien   het   restauratie   plan   voor   het   museum   al   volledig  af  was,  was  hier  dan  ook  geen  mogelijkheid  voor.  Wel  overweegt  Stadsherstel  een   volgend   initiatief   met   crowdfunding,   waarbij   financiers   de   huur   voor   hun   eigen   ruimte   kunnen   financieren   middels   crowdfunding   en   zo   zelf   kunnen   bepalen   wat   voor   functies   de   ruimte  krijgt.       Aangezien   de   stichting   van   het   museum   zelf   ook   geld   inzamelde   was   afgesproken   dat   Stadsherstel   niet   actief   geld   op   zou   gaan   halen   in   de   omgeving   van   het   museum.   Dit   resulteerde  in  het  feit  dat  het  merendeel  van  het  geld  wat  is  opgehaald  met  de  campagne   kwam   vanuit   het   eigen   netwerk   van   Stadsherstel.   Het   feit   dat   dat   Stadsherstel   niet   actief   betrokken  is  geweest  in  de  nabije  omgeving,  kan  volgens  de  initiatiefnemer  mede  een  reden   zijn  waarom  er  niet  echt  een  community  rondom  het  plan  ontstond.  Wel  was  er  een  eigen   Facebook   met   updates   en   werden   mensen   uitgenodigd   voor   open   dagen,   maar   onderling   was  er  vrijwel  geen  contact.         Voor   het   project   is   er   voor   gekozen   om   geen   gebruik   te   maken   van   een   intermediair   (platform),   maar   is   er   zelf   een   website   gemaakt   waar   de   financiers   een   financiële   bijdrage   konden   leveren.   Hiervoor   is   gekozen,   aangezien   er   ten   tijde   van   het   project   nog   geen   platforms   waren   die   goed   aansloten   bij   dit   project.   Het   is   de   bedoeling   dat   er   in   de   nabije   toekomst   een   eigen   platform   van   Stadsherstel   komt.   Hier   moeten   doorlopend   meerdere   projecten   op   komen   te   staan   waar   mensen   in   kunnen   investeren/doneren.   Overwogen   wordt   om   hier   ook   andere   vormen   van   crowdfunding   (debt-­‐crowdfunding   en   equity-­‐based   crowdfunding)   toe   te   passen.   Het   wordt   daarentegen   niet   uitgesloten,   dat   Stadsherstel  

 

134  

gebruik  zal  maken  van  andere  platforms  voor  de  crowdfunding  van  hun  gebouwen.  Hierbij   werd  dan  ook  aangegeven,  dat  een  crowdfunding  platform  specifiek  van  vastgoed  wenselijk   is,  echter  moet  dit  platform  wel  passen  en  aansluiten  bij  de  projecten  van  stadsherstel  (het   behoud   van   monumenten   en   beeldbepalende   panden).   Aangegeven   werd,   dat   een   platform   verscheidene   voordelen   kan   hebben   ten   opzichte   van   een   eigen   website   voor   de   campagne.   Zo  zou  het  platform  een  rol  kunnen  spelen  in  het  creëren  van  een  community  en  het  kweken   van   vertrouwen   tussen   de   initiatiefnemer   en   de   financiers.   Tevens   weten   potentiële   investeerders  via  een  platform  waarschijnlijk  gemakkelijker  de  projecten  te  vinden  en  werd   aangegeven  dat  mensen  waarschijnlijk  eerder  geven  aan  projecten  op  een  platform,  dan  aan   initiatiefnemers  met  een  eigen  website  voor  hun  campagne.       Stadsherstel   is   gedurende   de   campagne   zelf   actief   betrokken   geweest   bij   het   werven   van   financiers   en   het   onder   de   aandacht   brengen   van   de   campagne.   Door   de   initiatiefnemer   werd   ook   aangegeven   dat   deze   actieve   houding   belangrijk   is   voor   het   slagen   van   een   crowdfunding  project.  Een  eigen  Facebook  pagina,  updates  op  de  website  van  Stadsherstel,   een  artikel  in  de  Telegraaf,  een  blog  met  de  voortgang  van  het  project  en  uitnodigingen  voor   open   dagen,   zijn   allen   voorbeelden   die   Stadsherstel   heeft   gebruikt   om   financiers   aan   te   trekken   en   op   de   hoogte   te   houden   van   plan.   Hierbij   werd   wel   aangegeven   dat   de   crowdfunding  campagne  meer  tijd  in  de  beslag  nam  dan  vooraf  was  verwacht.  Een  van  de   redenen   die   hiervoor   werd   gegeven   wat   het   feit   dat   ze   gebruik   hebben   gemaakt   van   een   eigen   website   in   plaats   van   een   bestaand   platform,   hierdoor   moest   meer   tijd   gestoken   worden  in  het  verspreiden  van  het  plan  en  het  interesseren  van  de  financiers.     De  ervaringen  met  het  concept  crowdfunding  waren  zeer  positief,  waarbij  werd  aangegeven   dat  er  werd  overwogen  om  het  bij  een  volgend  project  wederom  in  te  zetten.  Hierbij  werd   aangegeven   dat   het   veelal   om   kleinere   projecten   zal   gaan,   die   passen   bij   Stadsherstel.   Hierbij  behoren  ook  de  vormen  van  crowdfunding  met  een  financiële  tegenprestatie  tot  de   mogelijkheid.       De  projecten  die  het  meest  kans  van  slagen  hebben  volgens  de  initiatiefnemer  zijn  diegene   met   een   uniek   verhaal.   Potentiële   financiers   moeten   zich   aangesproken   voelen,   waardoor   het  op  een  leuke  manier  gebracht  moet  worden.  Dit  geldt  zeker  voor  een  dergelijk  project   als   het   schooltje   van   Dik   Trom,   waarbij   de   financiers   met   name   participeren   vanwege   de   sympathie   voor   het   plan   of   de   initiatiefnemer.   Daarnaast   biedt   het   mogelijkheden   voor  

 

135  

grote   projecten   met   veel   rendement,   waardoor   financiële   vormen   van   crowdfunding   ook   goed  toegepast  kunnen  worden.  Door  een  beroep  te  doen  om  het  publiek,  kunnen  project   worden   gefinancierd   die   anders   totaal   niet   haalbaar   zouden   zijn.   Hierbij   kan   het   publiek   een   bepaald   draagvlak   aantonen   wat   bijvoorbeeld   banken   niet   zouden   zien.   Het   is   dan   wel   belangrijk  dat  de  initiatiefnemer  betrokken  is  bij  de  campagne  en  de  financiers  op  de  hoogte   houdt  van  eventuele  ontwikkeling.  Daarnaast  moet  men  als  initiatiefnemer  een  transparant   hebben   gedurende   het   proces.   Hierbij   moet   het   duidelijk   zijn   voor   de   financiers   waar   het   geld   voor   wordt   gebruikt   en   bijvoorbeeld   hoeveel   geld   er   al   binnen   is.   Financiers   willen   weten  waar  hun  geld  aan  besteed  wordt,  anders  geven  deze  financiers  simpelweg  niet.      

 

Bouwaandeel  –  Laurens  IJsselmuiden   Bouwaandeel   is   een   crowdfunding   platform   wat   zich   specifiek   wil   gaan   richten   op   vastgoedprojecten.   Momenteel   zit   het   platform   in   de   ontwikkelingsfase.   Het   idee   voor   het   platform   ontstond   vanuit   de   ergernis   dat   vele   projecten   met   potentie   simpelweg   hun   financiering  niet  rond  konden  krijgen  via  de  traditionele  wegen.  Daarentegen  stond  dat  het   spaargeld  van  de  Nederlandse  bevolking  alsmaar  is  gestegen,  waardoor  de  vraag  ontstond  of   deze   personen   niet   het   vastgoed   konden   gaan   financieren.   Zo   ontstond   in   2013   het   idee   om   een  crowdfunding  platform  op  te  richten  om  zo  initiatiefnemers  voor  vastgoedontwikkeling   en   financiers   vanuit   het   publiek   met   elkaar   in   contact   te   brengen.   Hierbij   willen   ze   crowdfunding   toegankelijk   maken   voor   de   kleinere   beleggers,   waarbij   men   reeds   vanaf   bedragen  rond  de  €100-­‐€500  in  kan  stappen.     Bouwaandeel   wil   gaan   werken   met   debt-­‐crowdfunding,   waarbij   financiers   hun   geld   ter   beschikking   stellen   tegen   een   commercieel   marktwaardig   rendement.   Hierbij   wil   het   platform   financiers   de   mogelijkheid   geven   om   vanaf   een   klein   bedrag   en   tegen   een   goed   rendement   in   vastgoed   te   kunnen   investeren.   Hierbij   werd   wel   aangegeven   dat   banken   waarschijnlijk   lagere   rentes   konden   bieden,   waardoor   crowdfunding   over   het   algemeen   duurder   uit   zou   vallen.   Echter   investeren   banken   nu   vrijwel   niet   in   de   vastgoedsector,   waardoor  Bouwaandeel  daarvan  wil  profiteren.  Ze  hopen  dan  ook  als  eerste  crowdfunding   platform   voor   vastgoed   een   vliegende   start   te   maken.   De   reden   dat   er   is   is   gekozen   voor   debt-­‐crowdfunding,  en  daarmee  een  vorm  met  een  financiële  beloning,  komt  mede  voort  uit   het   feit   dat   ze   voor   financiers   ook   een   interessant   platform   willen   creëren   met   goede   rendementen.   De   equity   crowdfunding   is   ook   overwogen,   maar  het   nadeel   is   dat   deze   vorm  

 

136  

in  de  huidige  regelgeving  nog  beperkt  wordt  door  maximaal  100  financiers  (aandeelhouders).   Aangezien   vastgoed   uitgaat   van   grote   bedragen,   zou   bij   een   project   van   €1.000.000   minimaal   €10.000   per   investeerder   ingelegd   moeten   worden.   Juist   omdat   Bouwaandeel   ook   voor  kleinere  beleggers  (financiers)  interessant  wilde  zijn,  is  hiervan  afgezien.       Bouwaandeel  wil  zich  specifiek  richten  op  projecten  die  een  sterke  binding  hebben  met  de   buurt.   Zij   verwacht   ook   dat   projecten   met   een   lokaal   karakter   een   grote   kans   van   slagen   hebben.   Hier   moet   het   gaan   om   courante   vastgoedontwikkelingen,   waar   op   een   bepaalde   manier   vraag   naar   is.   Projecten   met   een   vorm   van   draagvlak   die   commercieel   interessant   kunnen  zijn.  Bij  elk  project  zal  afzonderlijk  worden  gekeken  of  deze  wel  of  niet  in  de  visie  van   het   platform   past   door   een   panel   van   experts   welke   aan   Bouwaandeel   verbonden   is.   Het   maximale   bedrag   voor   de   crowdfunding   projecten   is   gesteld   op   €2.500.000.   Hiervoor   is   mede   gekozen   vanwege   het   feit   dat   prospectussen,   die   moeten   worden   opgesteld   voor   dergelijke   projecten,   vrijgesteld   zijn   van   een   goedkeuring   van   de   AFM.   Het   platform   biedt   wel   de   mogelijkheid   aan   initiatiefnemers   om   andere   vormen   van   kapitaal   (vreemd   vermogen)  te  gebruiken  naast  crowdfunding.  Daarnaast  zijn  de  initiatiefnemers  verplicht  om   een   zeker   percentage   eigen   vermogen   in   te   brengen.   Hierdoor   neemt   de   initiatiefnemer   zelf   ook   risico’s   op   zich,   wat   bepaalde   zekerheden   creëert   voor   financiers.   Daarnaast   zorgt   dit   eigen  vermogen  ervoor  dat  de  crowdfunding  campagne  niet  op  nul  begint,  maar  reeds  een   stuk  onderweg  is.       Het   proces   van   bouwaandeel   begint   met   een   initiatiefnemer   die   een   plan   ontwikkelt   en   vervolgens   aanlevert   bij   het   platform.   Hierbij   gaat   het   om   projecten   met   een   definitief   ontwerp   (DO-­‐fase),   waarbij   het   plan   zich   in   een   dusdanige   staat   verkeert   dat   er   direct   begonnen  kan  worden  met  de  realisatie  van  het  project.  Hierbij  moet  het  project  dus  passen   binnen  het  bestemmingsplan  en  moet  een  (voorlopige)  bouwvergunning  reeds  vergeven  zijn.   Wanneer  het  project  is  aangeleverd  aan  het  platform  voert  deze  allereerst  de  screening  uit,   eerder  genoemde  zekerheden  worden  hierin  meegenomen.  Daarnaast  wordt  gekeken  naar   de  voorlopige  financiële  haalbaarheid  en  of  het  project  past  in  de  visie  van  Bouwaandeel.  Als   tweede   onderdeel   van   de   screening   wordt   het   project   voorgelegd   aan   een   onafhankelijk   Raad   van   Advies   die   betrokken   is   bij   het   platform.   Deze   Raad   van   Advies   bestaat   uit   een   kleine   groep   personen   die   over   de   kwaliteiten   beschikken   om   planmatig   en   financieel   de   haalbaarheid  van  het  plan  te  beoordelen.  Vervolgens  wordt  het  rapport  teruggekoppeld  aan   het   platform,   die   dit   weer   voorlegt   aan   de   initiatiefnemer.   Afhankelijk   van   de   resultaten   van  

 

137  

het   rapport   moet   het   project   worden   aangepast   alvorens   het   een   definitieve   goedkeuring   krijgt  om   op   het  platform  geplaatst  te  worden.  Het  gehele   screeningsproces  van   projecten   zal   dus   binnen   het   platform   blijven   en   hier   zullen   geen   externe   partijen   voor   gebruikt   worden.   Wanneer   het   project   door   deze   screening   komt,   krijgen   de   financiers   de   mogelijkheid   om   in   het   project   te   investeren.   Gedurende   de   campagne   wordt   het   geld   ondergebracht   bij   een   stichting   derdengelden.   In   het   geval   een   project   geen   financiering   krijgt  zal  het  geld  teruggestort  worden  aan  de  financiers.       Verwacht   wordt   dat   het   rendement   als   een   belangrijk   motief   geldt   voor   financiers   om   te   investeren.   Daarnaast   speelt   het   sociale   rendement   ook   een   belangrijk   rol.   Het   platform   biedt  bijvoorbeeld  de  mogelijkheid  om  met  kleine  bedragen  direct  te  kunnen  investeren  in   ontwikkeling   die   de   eigen   leefomgeving   kunnen   verbeteren.   Juist   de   sociale   redenen   hierachter  kunnen  belangrijk  zijn  in  de  keuze  om  ergens  wel  of  niet  in  te  investeren.  Vandaar   dat   de   beslissing   om   te   investeren   veelal   een   optelsom   zal   zijn   van   financieel   rendement   enerzijds  en  het  sociale  rendement  anderzijds.       Gedurende   de   gehele   campagne   moet   het   mogelijk   worden   voor   de   financiers   en   initiatiefnemers   om   met   elkaar   te   communiceren.   Hierbij   zal   er   geen   direct   contact   zijn   tussen   financiers   en   initiatiefnemers,   maar   worden   de   vragen   doorgespeeld   door   het   platform.   Er   bestaan   voor   de   financiers   geen   mogelijkheden   om   invloed   uit   te   oefenen   op   het   ontwerp.   Als   reden   hiervoor   werd   gegeven,   dat   het   project   in   een   DO-­‐fase   wordt   aangeleverd   bij   het   platform,   waardoor   aanpassingen   lastig   te   verwezenlijken   zijn.   Wel   wil   Bouwaandeel  een  platform  bieden  waar  financiers  op  de  hoogte  gehouden  kunnen  worden   van  de  ontwikkelingen  en  waar  zij  tevens  feedback  kunnen  leveren  op  de  ontwikkelingen  of   het   project   zelf.   Hierbij   is   het   nog   niet   geheel   duidelijk   of   dit   communicatieplatform   via   Bouwaandeel   zelf   wordt   aangeboden,   of   dat   hier   gebruik   wordt   gemaakt   van   andere   sociale   media,  zoals  bijvoorbeeld  Facebook.       Het  creëren  van  een  community  rondom  een  plan  wordt  gezien  als  een  succesfactor  van  een   crowdfunding   campagne.   Deze   community   creëert   draagvlak   voor   de   lokale   projecten.   Het   draagvlak   zelf   kan   ook   gezien   worden   als   een   succesfactor,   aangezien   de   mate   van   interesse   van  de  crowd  kan  illustreren  in  hoeverre  projecten  daadwerkelijk  interessant  zijn.  Daarnaast   speelt   het   vertrouwen   tussen   initiatiefnemer   en   financier   een   belangrijke   rol,   waarbij   een   trackrecord   van   succesvolle   projecten   bijvoorbeeld   een   bijdrage   kan   leveren.   Een  

 

138  

transparante  werkwijze  kan  tevens  bijdragen  aan  het  creëren  van  vertrouwen.  Bouwaandeel   wil  dan  ook  dat  initiatiefnemers  zichzelf  zo  transparant  mogelijk  presenteren.  Hierbij  moet   openheid   worden   geven   in   wie   zij   zijn,   wat   voor   projecten   ze   in   het   verleden   hebben   uitgevoerd   en   waarvoor   het   geld   besteed   gaat   worden.   Daarnaast   wil   Bouwaandeel   zelf   een   rol  spelen  in  het  creëren  van  vertrouwen,  door  de  intensieve  screening  van  de  projecten.         Het   platform   heeft   baat   bij   de   ontwikkeling   van   succesvolle   projecten.   Enerzijds   vanwege   een   succes-­‐fee   bij   het   volledig   financieren   van   een   project   via   het   platform.   Daarnaast   hebben   succesvolle   projecten   volgens   het   platform   een   positieve   werking   op   toekomstige   projecten.   Naast   een   financiering   kan   crowdfunding   tevens   een   rol   spelen   in   de   binding   met   toekomstige   klanten.   Juist   aangezien   het   platform   zich   focust   op   projecten   met   sterke   binding   met   de   buurt,   kunnen   initiatiefnemers   van   dergelijke   projecten   middels   de   crowdfunding  campagne  reeds  in  contact  komen  met  toekomstige  gebruikers.       Gevraagd   naar   de   problemen   die   het   platform   voorziet   met   crowdfunding   voor   vastgoed,   kwamen   twee   zaken   vooral   naar   voren.   Allereerst   gaan   er   grote   bedragen   om   in   de   vastgoedsector,   waardoor   het   gemiddelde   doelbedrag   van   een   crowdfunding   campagne   voor   vastgoed   naar   alle   waarschijnlijk   hoger   zullen   liggen   dan   die   van   andere   campagnes.   Hierdoor  zullen  er  over  het  algemeen  meer  financiers  nodig  zijn,  waardoor  het  totale  bedrag   lastiger   bij   elkaar   te   krijgen   is.   Vandaar   dat   het   platform   zich   dan   ook   vooral   richt   op   de   middelkleine   vastgoedondernemingen   en   niet   zozeer   de   echte   grote   projecten.   Hier   liggen   volgens  het  platform  dan  ook  de  grootste  kansen.  Daarnaast  kampt  de  vastgoedsector  nog   steeds  met  een  slecht  imago.  Door  middel  van  o.a.  een  transparante  werkwijze,  een  goede   screening   en   een   voorlichting   met   betrekking   tot   het   investeren   in   vastgoed,   wil   Bouwaandeel  proberen  om  het  investeren  in  vastgoed  toch  weer  aantrekkelijk  te  maken.    

  SamenInGeld  –  Gijs  van  der  Woude   Het  platform  SamenInGeld  is  ontstaan  vanuit  de  behoefte  aan  hypotheken  voor  de  aankoop,   herfinanciering   of   renovatie   van   panden   voor   de   particuliere   verhuur.   Een   van   de   oprichters   van   SamenInGeld   was   werkzaam   als   hypotheekadviseur   en   merkte   dat   steeds   meer   hypotheekadviseurs   hun   cliënten   minder   goed   konden   bedienen.   Dit   aangezien   banken   steeds   minder   hypotheken   gingen   verstrekken.   SamenInGeld   brengt   twee   partij   bij   elkaar,   namelijk:   mensen   die   onroerend   goed   willen   verwerven   voor   particuliere   verhuur   en   aan   de  

 

139  

andere   kant   financiers   vanuit   de   crowd,   die   een   hoger   rendement   willen   dan   momenteel   bij   de  bank.  Er  is  op  dit  moment  zeer  veel  geld  in  de  markt  en  de  spaarrente  is  laag.  Dit  biedt   mogelijkheden  om  op  deze  manier  geld  bij  het  publiek  vandaan  te  halen  voor  de  financiering   van  hypotheken.     Het   platform   zelf   is   klaar   om   te   starten,   maar   is   momenteel   bezig   om   een   vergunning   te   verkrijgen  bij  de  Autoriteit  Financiële  Markten  (AFM).  Allereerste  was  er  een  verzoek  gedaan   bij  de  AFM  om  als  bemiddelaar  op  te  treden,  waardoor  enkel  een  ontheffing  nodig  was  op   het   Wet   Financieel   Toezicht   (Wft).   Echter   werd   een   hypotheek   beschouwd   als   een   te   complex   product   waardoor   SamenInGeld   een   vergunning   moest   aanvragen   als   kredietaanbieder.         Het   platform   gaat   enkel   gebruik   maken   van   een   leningsvorm,   hierbij   bestaan   ook   geen   mogelijkheden   voor   andere   tegenprestaties.   Het   is   puur   het   creëren   van   een   win-­‐win   situatie,  namelijk:  enerzijds  het  verstrekken  van  een  hypotheek  en  anderzijds  het  verkrijgen   van  een  goed  rendement.  Gedurende  het  gehele  proces  zijn  er  ook  geen  mogelijkheden  voor   financiers  om  op  een  andere  manier  een  bijdrage  te  leveren  aan  het  project.     Projecten  zullen  voor  minimaal  20  procent  worden  gefinancierd  met  eigen  vermogen  van  de   initiatiefnemer   (hypotheeknemer).   Het   overige   gedeelte   zal   worden   opgehaald   middels   crowdfunding.   In   het   gehele   systeem   komen   dus   geen   andere   financiële   instellingen   voor.   Dit  komt  mede  voort  uit  het  feit  dat  SamenInGeld  het  eerste  recht  van  hypotheek  wil  voor   de  financiers.  Hierdoor  kon  een  financiële  instelling  als  een  bank  niet  betrokken  worden  in   het   proces,   aangezien   deze   veelal   het   eerste   recht   op   hypotheek   willen   wanneer   deze   meefinancieren.   Dit   houdt   dus   in   dat   al   het   onroerend   goed   wat   op   het   platform   wordt   aangeboden   hypotheekvrij   dient   te   zijn.   Alleen   wanneer   onroerend   goed   hypotheek   vrij   is   kan  het  platform  de  financiers  een  goede  zekerheid  bieden  in  de  vorm  van  het  eerste  recht   op  hypotheek.       SamenInGeld   wil   de   mogelijkheid   bieden   voor   voor   financiers,   om   reeds   met   kleine   bedragen   te   kunnen   participeren   in   vastgoed.   Het   minimale   inleg   bedrag   voor   financiers   is   hierbij  €500.  Belangrijk  punt  is,  dat  alle  verdiensten  van  het  platform  worden  opgehaald  bij   de   initiatiefnemer   van   een   campagne,   middels   een   fee   bij   het     succesvol   afronden   een   project  en  onderzoekskosten  voor  de  hypotheekaanvraag.  Sommige  platforms  werken  met  

 

140  

een   constructie,   waarbij   per   ingelegd   bedrag   van   de   financier   een   percentage   als   fee   naar   het  platform  gaat.     Het   proces   gaat   als   volgt.   Iemand   wil   een   pand   kopen,   weet   welke   pand   hij   wil   en   komt   erachter  dat  dit  via  SamenInGeld  kan.  SamenInGeld  verwijst  deze  persoon  vervolgens  door   naar  een  hypotheekadviseur  of  deze  wordt  door  de  initiatiefnemer  zelf  aangedragen  waarna   deze   hypotheekadviseur   samen   met   de   initiatiefnemer   een   aanvraag   indient   bij   SamenInGeld.   Hierbij   gaat   het   op   een   zelfde   manier,   als   de   huidige   procedure   bij   bijvoorbeeld   een   bank.   De   hypotheekadviseur   krijgt   van   SamenInGeld   een   lijst   waaruit   het   dossier   moet   bestaan   wat   gebruikt   wordt   voor   de   screening   van   de   aanvraag.   Hierbij   gaat   het  onder  andere  om  een  taxatie  welke  door  een  aan  SamenInGeld  gelieerde  taxateur  wordt   uitgevoerd  om  zo  vriendjespolitiek  te  voorkomen.  Bij  de  taxatiewaarde  wordt  gekeken  naar   de   waarde   van   het   onroerend   goed   in   een   verhuurde   staat.   Op   deze   manier   wordt   voorkomen  dat  er  geflatteerd  wordt  met  de  leegstandswaarde,  aangezien  een  verhuurder  in   veel   gevallen   de   huurders   er   niet   uit   zal   krijgen.   De   leegstandswaarde   is   immers   hoger,   aangezien  de  verhuurder  dan  meer  vrijheid  heeft  wat  er  met  pand  gedaan  wordt.  Wanneer   een   dossier   wordt   aanlevert   betaald   men   €1000   onderzoekskosten:   Bij   een   succesvolle   campagne  wordt  dit  in  minderring  gebracht  op  de  fee  die  wordt  berekent.  Op  deze  manier   wordt   voorkomen   dat   het   platform   werk   voor   niks   doet.   Vervolgens   komt   de   aanvraag   binnen  bij  SamenInGeld  en  wanneer  alles  klopt,  wordt  dit  doorgegeven  aan  een  derde  partij.   Deze   partij   geldt   als   de   poort   voor   financiers   om   te   kunnen   investeren.   Dit   wordt   dus   niet   gedaan   door   SamenInGeld,   maar   door   een   samenwerkingspartner.   Op   dit   moment   is   de   screening  voltooid  en  kan  het  project  worden  gepresenteerd  aan  het  publiek.  Wanneer  een   project  niet  volloopt  is  de  investeerder  zijn  €1000  kwijt  en  wanneer  het  project  wel  volledig   wordt  gefinancierd  kan  men  naar  de  notaris  om  het  contract  te  ondertekenen  voor  het  pand.   SamenInGeld  fungeert  als  de  spin  in  het  web.  Het  platform  brengt  de  betrokken  partijen  met   elkaar   in   contact   en   faciliteert   het   gehele   proces   en   zorgt   dat   dit   in   goede   banen   wordt   geleid.   Het   gehele   proces   werkt   transparant,   waarbij   alles   pas   gedaan   wordt   wanneer   het   geld  binnen  is.       Zoals  gezegd  moet  de  initiatiefnemer  ten  minste  20  procent  van  de  taxatiewaarde  met  eigen   vermogen  financieren.  De  overige  taxatiewaarde  wordt  verdeelt  over  de  financiers  in  twee   schijven,  met  een  verschillend  rendement:   -­‐

0–55  procent  van  taxatiewaarde  in  verhuurde  staat  (4,25  rente);  

-­‐

55–80  financiering  van  taxatiewaarde  in  verhuurde  staat  (6,25%  rente).  

 

141  

SamenInGeld   wil   zorgen   dat   er   voldoende   zekerheid   is.   “Een   rentepercentage   van   11   procent   (zoals   bij   Geldvoorelkaar)   is   leuk   als   je   wilt   gokken,   maar   biedt   totaal   geen   zekerheid”,   aldus   Gijs   van   der   Woude.   Via   deze   constructie   kan   een   huis   20   procent   in   waarde   dalen   alvorens   de   eerste   groep   financiers   hier   last   van   krijgt.   Een   andere   verschil   tussen   de   twee   schijven   zit   in   de   aflossing,   waarbij   alleen   de   financiers   in   schijf   twee   een   maandelijkse   aflossing   hoeven   te   betalen.   Er   wordt   telkens   een   rentevaste   periode   van   5   jaar   afgesproken,   waarbij   de   rente   wordt   betaald   vanuit   de   toekomstige   huurinkomsten   van   het  pand.       Er   is   gedurende   het   gehele   proces   geen   mogelijkheid   voor   directe   communicatie   tussen   financiers  en  initiatiefnemer  (hypotheeknemer).  SamenInGeld  hecht  er  veel  waarde  aan  dat   de   financiers   gedurende   het   gehele   proces   anoniem   blijven.   Wel   krijgen   de   financiers   een   persoonlijk   pagina,   waarbij   men   kan   zien   hoe   het   met   de   investeringen   gaat.   Deze   pagina   biedt  tevens  mogelijkheden  voor  de  initiatiefnemer  om  updates  te  geven  over  het  project,   zoals  bijvoorbeeld  het  onderhoud.  Er  is  dus  wel  een  vorm  van  communicatie,  echter  is  deze   indirect  en  moet  de  financier  het  nieuws  zelf  ophalen.     Een  belangrijke  motivatie  voor  de  financiers  is  vanzelfsprekend  dat  het  proces  geld  oplevert.   Echter  is  de  verwachting  dat  ook  sociale  aspecten  een  rol  spelen  in  deze  motivatie.  Om  deze   reden   wordt   er   ook   gezocht   naar   projecten   met   een   interessant   en   leuk   verhaal.   Het   project   moet   een   bepaalde   vorm   van   sympathie   op   kunnen   wekken   bij   financiers.   Juist   hierom   worden   ‘huisjesmelkers’   of   eigenaren   van   bijvoorbeeld   20   vastgoedobjecten   geweerd   van   het  platform.       Het   proces   is   nooit   100   procent   veilig,   maar   binnen   het   platform   is   er   veel   ingebouwd   om   te   zorgen   dat   het   voor   de   financier   zo   veilig   mogelijk   is.   Onder   andere   de   screening   van   het   platform   wordt   strenger   uitgevoerd   op   bepaalde   zaken   dan   de   banken   dit   deden.   Documenten   die   minimaal   in   het   aangeleverde   dossier,   wat   gebruikt   voor   de   screening,   moeten   zitten   zijn:   een   taxatierapport,   een   vergunning   verhuur,   eventuele   huuropbrengst   en  een  rapport  voor  de  brandveiligheid.  Daarnaast  wordt  de  initiatiefnemer  zelf  BKR  (Bureau   Krediet  Registratie)  gecheckt  en  wordt  gekeken  naar  het  inkomen  van  de  initiatiefnemer.  Dit   om   te   voorkomende   dat   de   huurinkomsten   gebruikt   worden   als   looninkomsten.   De   screening   geldt   als   uiterste   vereiste   waarbij   een   definitieve   No-­‐go   beslissing   wordt   afgegeven  indien  de  documenten  niet  in  orde  zijn.  Het  is  volgens  SamenInGeld  belangrijk  dat  

 

142  

er   gedurende   het   proces   bepaalde   zekerheden   worden   gecreëerd   voor   de   financiers.   Een   goede   screening   vooraf   en   het   eerste   recht   van   hypotheek   voor   de   financiers   (onderpand)   zijn   hier   voorbeelden   van.   Initiatiefnemers   van   een   campagne   krijgen   de   vrijheid   om   het   verhaal   van   het   project   op   een   eigen   manier   over   te   brengen   en   zo   de   financiers   te   overtuigen   om   in   het   project   te   investeren.   Wel   denkt   SamenInGeld   dat   het   belangrijk   is   dat   een   initiatiefnemer   openheid   van   zaken   geeft,   waarmee   het   vertrouwen   tussen   beide   gestimuleerd   kan   worden.   Initiatiefnemers   worden   geacht   zelf   ook   actief   betrokken   te   zijn   bij   de   campagne.   Hierbij   worden   initiatiefnemers   gestimuleerd   om   te   proberen   een   bepaald   gedeelte  (+/-­‐  30  procent)  van  het  benodigde  bedrag  op  te  halen  binnen  het  eigen  netwerk.     Projecten   met   een   goede   inkomstenstroom,   zoals   de   particuliere   verhuur   waar   het   platform   zich   zelf   op   richt,   worden   geacht   een   goede   kans   van   slagen   te   hebben   voor   het   gebruik   van   crowdfunding.   Daarnaast   lijkt   projectontwikkeling   interessant,   maar   zal   het   rendement   hierin   wel   belangrijk   zijn.   Zeker   bij   grote   bedragen   zal   het   lastig   zijn   om   dit   allemaal   middels   ‘geefgeld’   donaties   ter   verwerven.   Een   ander   voorbeeld   wat   interessant   zou   kunnen   zijn   is   de   extramurale   ouderenzorg.   Extramurale   zorg   biedt   ouderen   de   mogelijkheid   om   langer   op   zichzelf   te   blijven   wonen   in   hiervoor   aangepaste   woningen,   waarbij   de   benodigde   zorg   en   verpleging   thuis   wordt   geleverd.   Dit   soort   projecten   kunnen   goed   commercieel   gemaakt   worden  en  er  zit  tevens  een  goed  sociaal  rendement  achter.     Crowdfunding  maakt  nieuwe  initiatieven  veel  makkelijker  mogelijk.  Waar  banken  vaak  heel   lang   moeten   wennen,   is   het   bij   een   crowdfunding   campagne   simpelweg   ja   of   nee.   Het   draagvlak  van  bepaalde  projecten  maakt  dat  het  ene  vastgoedproject  wel  gefinancierd  kan   worden  en  de  ander  niet.  

  Ronald  Kleverlaan   Over   het   algemeen   verschilt   een   crowdfunding   campagne   voor   vastgoed   niet   veel   van   alle   andere   campagnes.   Wel   is   er   bij   vastgoedcampagnes   veelal   een   vorm   van   onderpand   met   een  bepaalde  waarde,  waardoor  het  risico  voor  de  financiers  lager  kan  zijn.  Daarnaast  heeft   men   bij   vastgoed   te   maken   met   een   fysieke   locatie   wat   het   heel   concreet   maakt   en   dus   tastbaar   voor   de   financiers.   Doordat   gebouwen   ergens   reeds   honderdtallen   jaren   kunnen   staan   kan   dit   bijdrage   aan   de   motivatie   voor   financiers   om   te   investeren   in   het   behoud   hiervan.   Daarnaast   kan   een   locatie   een   rol   spelen   doordat   mensen   meer   baat   hebben   bij   bepaalde  lokale  ontwikkelingen,  waardoor  zij  eerder  zullen  investeren.  

 

143  

  Crowdfunding   zou   ingezet   kunnen   worden   voor   de   financiering   van   vastgoed.   Echter   kan   crowdfunding  ook  een  rol  spelen  in  het  krijgen  van  additionele  financiering.  Afhankelijk  van   de  manier  hoe  crowdfunding  gestructureerd  is,  kan  het  gezien  worden  als  eigen  vermogen.   Hierdoor  zou  het  makkelijker  kunnen  zijn  om  een  lening  aan  te  vragen  bij  bijvoorbeeld  een   bank.   Daarnaast   zorgt   crowdfunding   voor   draagvlak,   doordat   het   aantoont   dat   een   groep   mensen   interesse   hebben   in   een   bepaald   project.   Hierdoor   kan   een   fonds   of   gemeente   besluiten  om  (extra)  te  investeren  in  het  bepaald  project.  Op  deze  manier  kan  crowdfunding   ook  ingezet  worden  bij  hele  grote  projecten,  ook  als  in  het  slecht  een  klein  percentage,  puur   voor  het  draagvlak  wat  het  aan  kan  tonen  en  de  binding  met  potentiële  eindgebruikers.       Een   belangrijk   punt   is   dat   de   potentiële   financiers   reeds   in   een   vroeg   stadium   bereikt   moeten  worden.  Doordat  deze  in  een  vroeg  stadium  worden  betrokken,  draagt  dit  bij  aan  de   betrokkenheid  van  de  financiers  en  kunnen  deze  input  leveren  in  het  project.  Hetgeen  kan   zorgen  dat  een  project  meer  wordt  aangepast  aan  de  wensen  van  de  toekomstige  gebruikers.   Op   deze   manier   is   de   verwachting,   dat   dit   bij   bepaalde   projecten   kan   leiden   tot   minder   bezwaren  van  bijvoorbeeld  omwonende.  Door  potentiele  eindgebruikers  reeds  in  een  vroeg   stadium   te   betrekken   en   mee   te   laten   denken,   wordt   de   gehele   discussie   “past   het   wel   in   buurt  of  omgeving”  helemaal  naar  voren  gehaald.  Een  ontwikkeling  van  een  buurthuis  geldt   hierbij  als  voorbeeld.  Doordat  betrokkenen  invloed  kunnen  hebben  op  het  uiterlijk  van  het   buurthuis   en   de   toekomstige   functie,   creëert   dit   een   bepaald   draagvlak   waardoor   het   veel   sneller  geaccepteerd  kan  worden  door  de  buurtbewoners.         Volgens   Ronald   Kleverlaan   is   het   de   ideale   situatie   wanneer   een   crowdfunding   campagne   ontstaat  vanuit  een  community  om  een  bepaald  plan  heen.  Door  mensen  om  het  plan  heen   te   verzamelen,   die   zich   nauw   betrokken   voelen   bij   het   plan,   kan   een   crowdfunding   campagne   veel   makkelijker   van   start   gaan.   De   mensen   die   zich   nauw   betrokken   voelen   kunnen  optreden  als  ambassadeurs  van  een  project  en  tevens  bijdrage  aan  het  verspreiden   (marketing)  van  een  plan.  Tevens  zal  deze  groep  ambassadeurs  eerder  geneigd  zijn  om  het   eerste   gedeelte   van   de   crowdfunding   campagne   te   financieren   door   de   sterke   betrokkenheid.  Dit  kan  tevens  gelden  als  een  belangrijk  beslissingsmoment  voor  het  wel  of   niet   starten   van   een   crowdfunding   campagne.   Het   is   belangrijk   dat   je   als   initiatiefnemer   inzicht  hebt  in  hoeveel  potentiële  financiers  je  kan  bereiken.  Voor  een  platform  kan  dit  een   screening  zijn  om  te  kijken  hoe  actief  een  initiatiefnemer  is  en  in  hoeverre  hij  open  staat  om  

 

144  

bijvoorbeeld   zijn   eigen   netwerk   te   benaderen   voor   een   plan.   Hierbij   werd   aangemerkt   dat   het   tevens   goed   kan   zijn   om   initiatiefnemers   eerst   een   gedeelte   van   de   benodigde   financiering   uit   dit   eigen   netwerk   te   laten   halen   alvorens   de   campagne   wordt   opengesteld   aan   het   publiek   of   een   bepaalde   doelgroep.   Dit   zou   kunnen   worden   meegenomen   in   het   screeningsproces   van   een   platform,   aangezien   het   de   intermediair   op   deze   manier   een   goed   inzicht  verschaft,  in  hoeverre  de  initiatiefnemer  een  actieve  houding  inneemt  of  niet.       Gedurende  het  proces  is  het  goed  om  relatief  open  te  communiceren,  maar  wel  zodat  het   aansluit   bij   de   behoefte   van   de   financiers.   Een   deel   van   de   communicatie   hiervan   is   openbaar   om   zo   nieuwe   mensen,   die   nog   niet   hebben   gefinancierd   of   nog   niet   bij   het   project   betrokken   zijn,   te   kunnen   bereiken.   Dit   kan   door   een   openbaar   medium,   zoals   bijvoorbeeld   Facebook,   waar   algemene   updates   gegeven   worden   over   het   project.   Gedurende,   en   met   name   na   de   campagne,   is   het   belangrijk   om   de   mensen   die   wel   geïnvesteerd   hebben,   op   een   aparte   manier   te   benaderen.   Deze   ‘believers’   en   ambassadeurs   zijn   diegene   die   het   project   mede   mogelijk   maken   en   moeten   extra   aandacht   krijgen,   waarbij   zij   zich   wel   iets   specialer   mogen   voelen.   Hierbij   kan   het   bijvoorbeeld   gaan   om  updates  over  de  voortgang  van  het  project  gedurende  en  na  het  financieringstraject.       De   persoonlijke   benadering   is   heel   belangrijk   gedurende   het   proces.   Een   project   op   een   platform   plaatsen,   een   paar   mails   sturen   en   wachten   tot   het   geld   binnenstroomt   werkt   simpelweg  niet.  Het  willekeurige  een  grote  groep  mensen  benaderen  zorgt  voor  een  te  lage   conversie.  Vandaar  dat  het  belangrijk  is  om  vanuit  het  eigen  netwerk  te  starten.  Daarnaast   gelden   voor   een   vastgoed   gerelateerde   campagne   dezelfde   zaken   als   andere   campagnes.   Hierbij  gaat  het  om  een  concreet  en  helder  verhaal  en  dient  het  transparant  men  zijn  in  het   doel  van  de  financiering,  hoe  ver  het  project  inmiddels  gevorderd  is  en  bijvoorbeeld  wie  er   reeds  allemaal  meedoen.  Tot  slot  is  het  belangrijk  dat  er  een  verhaal  achter  de  campagne  zit   (storytelling)   waarmee   financiers   zich   kunnen   identificeren.   Hierbij   kan   het   gaan   om   bijvoorbeeld  het  behoud  van  een  historisch  gebouw  of  een  initiatief  voor  de  buurt.       Een   ontwikkeling,   die   het   concept   momenteel   doormaakt,   is   dat   crowdfunding   steeds   serieuzer   wordt.   Met   name   bedrijfsfinanciering   (aandelen   en   leningen)   is   hard   aan   het   groeien.   Daarnaast   wordt   crowdfunding   voor   vastgoed   in   Amerika     steeds   populairder,   waarvan   verwacht   wordt   dat   dit   over   zal   waaien   naar   Europa   en   hiermee   Nederland.   Qua   regelgeving   gaat   er   ook   meer   duidelijkheid   komen.   Hierbij   zullen   regels   beter   moeten  

 

145  

worden  nageleefd,  wat  er  voor  zorgt  dat  er  steeds  mee  capabele  mensen  nodig  zullen  zijn   om   een   platform   te   kunnen   starten.   Dit   is   goed,   aangezien   dit   er   voor   zorgt   dat   er   juist   serieuzere  partijen  zich  met  het  concept  bezig  gaan  houden.       De  kansen  worden  verwacht  in  twee  segmenten.  Enerzijds  zijn  dit  de  lokale  projecten  met   een  sterke  sociale  kant,  wat  er  voor  zorgt  dat  er  binding  gecreëerd  kan  worden  met  de  buurt   of  toekomstige  gebruikers.  Anderzijds  liggen  er  kansen,  wanneer  het  concept  goed  ingezet   wordt,  om  het  in  te  zetten  puur  vanuit  het  financiële  rendement.  Hierbij  is  het  waarschijnlijk   dan  wel  belangrijk  dat  er  een  constructie  wordt  gecreëerd,  waarbij  mensen  makkelijk  in  en   uit   kunnen   stappen   en   hun   aandeel   kunnen   overdragen   aan   andere   financiers.   Verwacht   wordt  dat  de  groep  mensen  die  geld  in  een  project  willen  steken  en  dit  er  20  jaar  in  willen   laten   zitten   niet   zo   heel   groot   zal   zijn.   Dit   resulteert   wel   weer   in   extra   regelgevingen,   beurssystemen  e.a.,  maar  het  gaat  hier  om  een  ideaalbeeld.  Hier  hoeft  niet  mee  begonnen   te  worden,  maar  dit  kan  een  mooi  streven  zijn  voor  in  de  toekomst.       De   belangrijkste   belemmering   van   de   toepassing   van   crowdfunding   is   op   dit   moment   het   gebrek   aan   bruikbare   cases   en   hiermee   de   bekendheid   van   het   gebruik   van   crowdfunding   voor   vastgoed.   Hierdoor   moeten   partijen   die   zich   er   nu   mee   bezig   gaan   houden   heel   hard   knokken   om   de   eerste   succesvolle   cases   voor   elkaar   te   krijgen.   Natuurlijk   kan   er   voor   een   gedeelte   gekeken   worden   naar   de   toepassing   van   crowdfunding   in   andere   sectoren,   maar   het  crowdfunden  voor  vastgoed  heeft  toch  weer  aspecten  wat  het  anders  maakt  dan  andere   sectoren.   Daarnaast   zullen   de   bedragen   over   het   algemeen   hoger   zijn   voor   vastgoedcampagnes,   waardoor   grotere   groepen   nodig   zullen   zijn   of   gemiddeld   hogere   bedragen   per   financier.   Daar   zit   weer   een   beperking   aan,   aangezien   onlangs   de   maximale   bedragen   die   een   persoon   in   totaal   mag   inleggen   zijn   vastgesteld   op   €40.000.   Deze   beperking   gaat   wel   uit   van   een   particuliere   financiering   en   geldt   niet   wanneer   er   gefinancierd  wordt  vanuit  een  holding  of  een  B.V.  Het  gaat  uiteindelijk  bij  vastgoed  wel  om   grote   bedragen,   waardoor   het   niet   zo   is   dat   er   even   wat   geld   wordt   gedoneerd,   maar   het   moet  wel  daadwerkelijk  gaan  renderen.  Naast  het  sociale  rendement,  speelt  het  financieel   rendement   dus   ook   wel   een   belangrijke   rol.   Makkelijkst   hierin   zou   een   winstdelend   model   zijn,  waarbij  iedereen  die  financiert  een  bepaald  aandeel  van  de  winsten  krijgt.       Wanneer   we   kijken   naar   de   risico’s   van   crowdfunding   voor   vastgoed   is   dat   op   campagneniveau   vooral   het   feit   dat   er   iets   geheel   nieuws   uitgelegd   moet   worden   voor   financiers   om   in   te   investeren.   Vanuit   een   investeringsoogpunt   zitten   de   risico’s   in   het   feit  

 

146  

dat  het  gros  van  de  mensen  geen  idee  heeft  van  de  potentiele  rendementen.  Hierdoor  kan   het  zijn  dat  minder  ervaren  investeerders  worden  aangetrokken  door  een  hoog  rendement,   terwijl  een  traditionele  investeerder  hier  door  heen  zou  prikken.  Hier  kan  een  belangrijke  rol   voor  platforms  liggen,  alleen  is  het  hierbij  belangrijk  dat  je  dan  als  platform  niet  enkel  meer   als   bemiddelaar   wordt   gezien,   maar   tevens   beleggingsadvies   gaat   geven.   Wanneer   er   hiervoor  een  externe  partij  wordt  gebruikt  kan  dit  weer  wel.       Crowdfunding   kan   interessant   zijn   voor   meerdere   partijen.   De   overheid   kan   een   ondersteunende   rol   spelen   in   het   verstrekken   van   vergunningen   en   het   promoten   van   crowdfunding   als   instrument   om   te   financieren   en   financiering   op   te   halen.   Daarnaast   kan   het   interessant   zijn   voor   kleine   particuliere   vastgoedeigenaren,   die   gebruik   kunnen   maken   van   crowdfunding   platformen.   Tot   slot   kan   er   een   interessante   markt   ontstaan   voor   particulieren,  die  (een  gedeelte  van)  de  financiering  van  hun  huis  via  het  publiek   (de  crowd)   gaan  financieren.  Hier  is  natuurlijk  vraag  naar  in  de  huidige  markt,  maar  het  is  daarom  des  te   meer   belangrijk   dat   zoiets   goed   en   gedegen   neergezet   moet   worden.   Ten   eerste   is   dit   juridisch   lastig   en   daarnaast   is   de   hypotheekrente   op   dit   moment   laag.   Wanneer   de   financiers   van   een   campagne   dezelfde   rente   wordt   geboden   (+/-­‐   4   procent),   is   het   nog   maar   de  vraag  of  zij  hiervoor  te  verleiden  te  zijn.    Op  dit  moment  is  dit  het  meest  interessant  voor   personen   die   nu   geen   of   lastig   een   hypotheek   krijgen   (ZZP-­‐ers,   personen   met   sterk   wisselende  inkomens).  

  Mike  Vermeer     De   huidige   ‘bekende’   crowdfunding   initiatieven   gaan   meestal   als   volgt.   Er   wordt   een   portaal   gecreëerd  met  een  bepaalde  structuur,  waarbij  ideeën  kunnen  worden  aangedragen  welke   vervolgens   in   een   etalage   worden   gezet.   Indien   het   idee   genoeg   draagvlak   heeft   en   de   funding   daar   is,   vindt   er   een   transactie   plaats   en   komt   er   vervolgens   een   vorm   van   communicatie   richting   de   financiers.   Echter,   crowdfunding   voor   vastgoed   vergt   veel   meer   pro-­‐actieve  coaching,  gezien  de  aard  van  het  object,  de  duur  waarop  iets  gerealiseerd  wordt   en  de  complexiteit  van  de  materie.   Bij  vastgoedontwikkelingen  ziet  men  nog  vaak  het  ‘oude   denken’.  Bij  het  oude  denken  gaat  het  om  vierkante  meters  generen  en  verkopen,  in  plaats   van  dat  er  een  bepaalde  waarde  wordt  gecreëerd  die  een  aantrekkingskracht  kan  hebben  op   een   zekere   doelgroep   of   investeerders.   Hierbij   moet   van   veel   meer   uitgegaan   worden   dan   enkel  het  gebouw  zelf.  Volgens  de  geïnterviewde  ligt  hier  dan  ook  de  belangrijkste  rol  voor  

 

147  

crowdfunding.  Door  mensen  te  motiveren  en  te  prikkelen  om  te  investeren  in  een  project,   kun  je  aantonen  dat  er  een  bepaald  draagvlak  is.  Deze  mensen  geloven  in  het  project  en  het   feit   dat   dit   project   kan   renderen   op   de   lange   termijn.   Dit   kan   ervoor   zorgen   dat   andere   partijen,   zoals   de   eindgebruiker   of   een   financiële   instelling,   hier   ook   in   meegaan.   Een   voorbeeld   hiervan   is   een   project,   waarbij   de   geïnterviewde   op   dit   moment   zelf   betrokken   is.   Bij   dit   project   heeft   de   bank   ingestemd   om   de   helft   van   de   financiering   op   zich   te   nemen,   indien   de   andere   helft   van   de   totale   financiering   zelf   wordt   opgehaald.   Het   sociale   arrangement  van  het  project  gold  als  de  belangrijkste  motivatie  voor  deze  keuze.     Op   deze   manier   kan   crowdfunding   dus   tevens   zorgen   voor   additionele   financiering   van   bijvoorbeeld  een  bank.  Enerzijds  door  het  creëren  van  draagvlak,  anderzijds  doordat  er  meer   vermogen   wordt   ingebracht.   Banken   raken   dan   ook   steeds   meer   geïnteresseerd   in   het   concept.   Dit   aangezien   zij   oplossingen   proberen   aan   te   dragen   voor   hun   klanten   ten   aanzien   van   de   financiering   van   vastgoed.   Banken   gaan   vastgoedprojecten   immers   in   de   toekomst   niet  meer  volledig  financieren  en  zullen  enkel  garant  willen  staan  voor  een  gedeelte  van  de   financiering.  Vandaar  dat  banken  op  zoek  zijn  naar  instrumenten  die  een  oplossing  kunnen   bieden   voor   het   andere   gedeelte   van   de   financiering.   Hierbij   moet   het   concept   crowdfunding  zich  in  de  vastgoedsector  nog  wel  eerst  bewijzen,  waardoor  het  wachten  is  op   de  eerste  succesvolle  projecten.       Naast  het  creëren  van  draagvlak  kan  crowdfunding  er  tevens  voor  zorgen  dat  de  financiers   ambassadeurs  worden  van  een  project.  Hierbij  gaat  het  om  financiers  die  een  hoge  mate  van   betrokkenheid   vertonen   bij   het   plan,   doordat   zij   bijvoorbeeld   zelf   baat   hebben   (financieel   of   sociaal)   bij   de   ontwikkeling   van   het   project.   Deze   ambassadeurs   kunnen   door   hun   hoge   mate   van   betrokkenheid   een   bijdrage   leveren   aan   aspecten,   anders   dan   de   financiering.   Hierbij   zouden   ze   ingezet   kunnen   worden   voor   een   marktonderzoek   omtrent   de   planontwikkeling.   Daarnaast   kan   het   zorgen   voor   een   bepaalde   loyaliteit   en   kan   de   groep   nieuwe   kansen   aandragen   voor   het   project.   Tevens   kunnen   ambassadeurs   zorgen   voor   cross-­‐   and   upfunding.   Doordat   deze   in   een   project   stappen,   hierin   gaan   geloven   en   vervolgens   gaan   praten   met   mensen   vanuit   hun   eigen   netwerk   kunnen   ze   hierdoor   extra   financiering   ophalen.   Het   feit   dat   de   financiers   het   plan   verspreiden   binnen   het   eigen   netwerk,  zorgt  er  tevens  voor  dat  deze  bijdragen  aan  de  promotie  van  het  project.  Volgens   de   geïnterviewde   zijn   dit   allemaal   spin-­‐off   effecten,   die   het   nieuwe   kapitaal   (financiering  

 

148  

vanuit  het  publiek)  met  zich  mee  kan  brengen.  Effecten  die  de  traditionele  financiers  zoals   banken  niet  kunnen  bieden.       Een   project   wat   op   dit   moment   in   ontwikkeling   is,   illustreerde   meteen   deze   input   die   financiers   kunnen   leveren.   Tijdens   een   individueel   gesprek   met   een   financier   kwamen   er   direct   relevante   zaken   naar   voren   die   interessant   konden   zijn   voor   het   project.   Echter   ontstaat   hier   voor   crowdfunding   ook   direct   een   probleem.   Aangezien   het   vaak   gaat   om  veel   financiers  is  het  niet  altijd  mogelijk  om  met  alle  individuen  een  gesprek  te  voeren.  Dit  kost   over  het  algemeen  te  veel  tijd  en  daarmee  ook  te  veel  geld.  Vandaar  dat  het  belangrijk  is  om   bij  dergelijke  projecten  te  kijken  hoe  deze  informatie  gekanaliseerd  kan  worden.  Het  gebruik   van   enquêtes   of   een   digitale   ideeën-­‐bus   werden   hierbij   aangedragen   als   eventuele   oplossingen.   Daarnaast   kan   een   commissie   worden   samengesteld,   vanuit   een   kleine   groep   ambassadeurs  van  het  project,  die  de  rol  van  het  verzamelen  van  deze  input  op  zich  willen   nemen.     Aangemerkt   werd   dat   crowdfunding   niet   zozeer   hoeft   te   gaan   om   een   openbare   oproep.   Volgens   de   geïnterviewde   is   het   belangrijk   dat   er   van   tevoren   goed   gekeken   wordt   naar   een   specifieke   doelgroep   die   belang   heeft   bij   de   ontwikkeling   van   het   project.   Op   deze   manier   ontstaan   tevens   meer   kansen   om   financiers   te   bereiken   die   zich   kunnen   identificeren   met   het  plan  en  zich  hierbij  meer  betrokken  voelen,  waardoor  de  kans  op  ambassadeurs  groter  is.         Zonder   een   sociaal   rendement   voor   de   financiers   verwacht   de   geïnterviewde   dat   crowdfunding  niet  zal  slagen  voor  een  vastgoedproject.  Vandaar  dat  het  crowdfunden  voor   vastgoed   dan   ook   niet   geleid   zal   worden   door   enkel   het   financieel   rendement.   Daar   is   het   rendement  waarschijnlijk  ook  niet  goed  genoeg  voor.  Bij  een  hoger  rendement  (>  6  procent)   is   het   lastig   om   dit   op   een   goede   manier   aan   te   bieden.   Dit   is   het   dubbele   (bijna   drievoudige!)   van   wat   een   bank   op   dit   moment   kan   bieden,   dus   zal   dit   waarschijnlijk   op   een   andere   manier   moeten   worden   aangeboden.   Het   verbinden   van   de   mensen   met   een   behoefte   aan   geld   en   de   mensen   met   het   geld   lukt   naar   verwachting   dan   ook   alleen,   wanneer  hier  een  (sociale)meerwaarde  in  zit.  Hierbij  kan  het  gaan  om  de  gun-­‐factor,  maar   ook   bijvoorbeeld   de   wens   om   iets   goeds   te   doen   met   je   geld.   Juist   deze   meerwaarde   kan   ervoor  zorgen  dat  men  genoegen  neemt  met  een  lager  financieel  rendement.  Daarnaast  is   er  bij  crowdfunding  vaak  sprake  van  de  3  V’s:  Voordeel,  Voorrecht  &  Voorrang.  Dit  houdt  in   dat   men   allerlei   aspecten   kan   inbouwen   in   de   campagne,   die   als   extra   stimulans   kunnen  

 

149  

dienen  om  te  investeren.  Hierbij  kan  het  gaan  om  een  bepaalde  vorm  van  voorrecht  op  een   bedrijfsruimte  of  woonruimte  of  het  vergeven  van  vouchers.  Belangrijk  is  dat  dit  niet  te  ver   wordt   doorgevoerd,   aangezien   je   in   zekere   mate   gelijke   kansen   wilt   houden   voor   je   financiers.  De  ene  financier  heeft  immers  meer  financiële  middelen  tot  zijn  beschikking  dan   de  ander.         Een   wat   “onbetrouwbare’   overheid   op   het   gebied   van   wet   en   regelgeving,   kan   gezien   worden  als  een  belemmering  voor  het  gebruik  van  crowdfunding  voor  vastgoed.  Regelgeving   kan   immers   van   de   een   op   de   andere   dag   veranderen,   waardoor   bepaalde   aspecten   niet   meer  opgaan  en  de  toepassing  van  het  concept  crowdfunding  beperkt  kan  worden.  Hierdoor   is   het   de   vraag   in   welke   mate   je   een   business   op   kan   zetten   zonder   dat   de   regelgeving   dusdanig   veranderd   dat   dit   ten   koste   gaat   van   het   proces.   Daarnaast   valt   of   staat   een   crowdfunding   campagne   met   het   waar   kunnen   maken   van   hetgene   wat   je   belooft.   Juist   aangezien  er  nog  weinig  succesvolle  projecten  zijn,  is  iedereen  voorzichtig  en  terughoudend.   Hierdoor   kan   het   zijn   dat   bepaalde   kanshebbende   projecten   nog   wachten   tot   het   goede   moment  zich  aanbiedt  om  het  project  te  lanceren.  Met  name  voor  de  eerste  crowdfunding   projecten   zal   het   lastig   zijn,   juist   omdat   we   nog   geheel   in   de   beginfase   zitten.   Tot   slot   is   een   ketting  net  zo  sterk  als  de  zwakste  schakel.  Met  name  met  betrekking  tot  het  crowdfunding   voor   vastgoed   zijn   er   verschillende   zwakke   schakels   waar   een   initiatiefnemer   niet   altijd   invloed  op  kan  uitoefenen,  zoals  bijvoorbeeld  het  failliet  gaan  van  een  bouwbedrijf.       In   principe   kan   bij   een   succesvolle   inrichting   van   een   alternatieve   financiering,   zoals   bijvoorbeeld   crowdfunding,   de   gehele   sector   weer   een   nieuwe   impuls   krijgen.   Er   worden   op   dit   moment   immers   veel   projecten   in   de   koelkast   gezet   vanwege   een   financieringstekort,   terwijl   hier   zeker   een   groot   deel   van   erg   interessant   kan   zijn.   Op   het   moment   dat   een   dergelijk   concept   als   crowdfunding   er   voor   kan   zorgen   dat   sommige   van   deze   projecten   alsnog  gerealiseerd  kunnen  worden,  kan  dit  zorgen  voor  een  enorme  maatschappelijke  spin-­‐ off,   losstaand   van   de   economische   voordelen.   Voorbeelden   hiervan   zijn   het   terugbrengen   van   leegstand   door   herbestemming   of   renovaties,   het   creëren   van   werkgelegenheid   (bouwers   kunnen   weer   aan   het   werk)   of   de   posities   van   banken   weer   in   goede   proporties   brengen.  Bij  dat  laatste  gaat  het  om  een  gezonde  verhouding  waarbij  banken  nog  wel  steeds   een   rol   spelen   in   het   financieringsproces,   maar   een   hele   defensieve   terughoudende   rol,   waarbij   ze   bijvoorbeeld   slechts   de   helft   van   de   financiering   verzorgen.   Hierbij   kunnen  

 

150  

banken  weer  in  een  situatie  komen  waar  ze  thuis  horen.  Waarbij  ze  fungeren  als  sluitpost  en   aanvragers   van   krediet   eerst   maar   eens   moeten   laten   zien   dat   iets   werkt   en   dat   er   voldoende   animo   voor   is.   Op   deze   manier   kan   een   spin-­‐off   van   iets   kleins,   namelijk   crowdfunding  voor  vastgoed,  relatief  grote  gevolgen  met  zich  meebrengen.       Wanneer  we  kijken  naar  de  financiering  van  vastgoed  hebben  de  Nederlandse  banken  altijd   vrij  veel  belang  en  power  gehad.  In  Amerika  is  dit  belang  aanzienlijk  minder,  waarbij  er  veel   meer  gebruik  gemaakt  wordt  van  private  equity.   De  geïnterviewde  verwacht,  dat  er  op  dit   moment   in   Nederland   vrijwel   geen   bouwprojecten   meer   worden   gefinancierd   zonder   een   bepaalde   vorm   van   private   equity.   Dit   kapitaal   kan   bij   verschillende   groepen   worden   opgehaald.  Hierbij  kan  een  beroep  gedaan  worden  op  bedrijven,  vermogende  particulieren,   maar  een  groep  die  nog  nauwelijks  hiervoor  wordt  aangesproken  zijn  de  midden-­‐vermogens   (€50.000   -­‐   €250.000).   Juist   deze   groep   kan   interessant   zijn   om   middels   het   concept   crowdfunding,  kapitaal  te  verschaffen  voor  de  financiering  van  vastgoed.     Hetgeen   wat   vastgoed   onderscheidt   van   andere   crowdfunding   projecten,   is   allereerst   het   feit   dat   vastgoed   tastbaar   is.   Men   kan   het   aanraken   en   daadwerkelijk   het   gebouw   bezoeken   waarin   zij   hebben   geïnvesteerd.   Daarnaast   heeft   men   bij   vastgoed   te   maken   met   een   bepaalde   vorm   van   onderpand.   Tot   slot   is   er   de   aanname   dat   vastgoed   nu   op   het   laagste   prijsniveau   zit   en   uit   dit   dal   gaat   klimmen,   wat   inhoudt   dat   de   waarde   van   vastgoed   weer   gaat   stijgen.   Naast   het   rendement   op   basis   van   de   exploitatie   kan   hierdoor   dus   ook   rendement  ontstaan  door  waardevermeerdering  van  het  vastgoed  zelf.        

         

 

151