Area Development Twente

Area Development Twente

GRONDEXPLOITATIE 2014

Openbaar rapport

Datum: 19 maart 2014

1

Inhoudsopgave DEEL 1 - GRONDEXPLOITATIE ADT 2014 (OPENBAAR)

0

MANAGEMENTSAMENVATTING

1

1

INLEIDING

6

1.1 AANLEIDING

6

1.2 LEESWIJZER

7

UITGANGSPUNTEN GRONDEXPLOITATIE

8

2.1 EXPLOITATIEGEBIED

8

2.2 FINANCIËLE PARAMETERS

9

2

2.3 BOEKWAARDEN

11

2.4 BOVENPLANSE INVESTERINGEN

12

2.5 SUBSIDIES EN BIJDRAGEN

13

2.6 PLANKOSTEN

13

2.7 BEHEER VASTGOED EN TERREINEN

14

2.8 FISCALE ASPECTEN

15

2.9 METHODIEK WAARDERING WOONKAVELS EN BESTAAND VASTGOED

16

BIJLAGEN (openbaar) Bijlage 1 - Plankaarten

BIJLAGEN (geheim) Bijlage 2 - Grondexploitatie totaal Bijlage 3 - Deelexploitaties Bijlage 4 - Plankosten & Beheer Bijlage 5 - Verschilanalyses

Grondexploitatie 2014 Area Development Twente

19-3-2014

Deel 1 - Grondexploitatie ADT 2014 (openbaar)

0

Managementsamenvatting Over de wijzigingen in de grondexploitatie rapporteert ADT elk jaar. Deze herziening is de grondexploitatie ADT 2014. Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van: -

de uitwerking en ondertekening van de concessieovereenkomst voor de

-

voorbereidingen voor de ontwikkeling van de luchthaven

-

onderhandelen over en bereiken van intentie tot verkoop van de werkparken

-

de vaststelling van het bestemmingsplan Overmaat en Fokkerweg

-

de ondertekening van de verkoopovereenkomst voor Overmaat

-

de uitwerking van de bestemmingsplannen en milieu-effect-rapportages voor

luchthaven

de luchthaven en de hoofdinfrastructuur, het middengebied (ecologische hoofdstructuur en werkparken) en ’t Vaneker -

de uitwerking van een soortenmanagementplan voor de bescherming van flora en fauna

-

de uitwerking van een Voorlopig Inrichtingsplan naar een Definitief Inrichtingsplan voor de EHS

-

de uitwerking van Voorlopig Ontwerp naar Definitief Ontwerp voor de

-

uitwerken van stedenbouwkundig plan voor het Prins Bernhardpark

Fokkerweg -

bommensanering

-

start verkoop van de Fokkerweg

-

nieuwe marketingstrategie en start verkoop van ’t Vaneker

-

faciliteren van verbeterde verhuurmogelijkheden van de werkparken waarvoor planologische procedures (projectafwijkingsbesluiten) zijn aangevraagd

De grondexploitatie ADT 2014 gaat uit van een exploitatiegebied van 483 hectare. Het plansaldo op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2014 bedraagt € 11,4 miljoen negatief. In onderstaande tabel is per deelgebied aangegeven waar de verschillen in het resultaat zitten per deelexploitatie, ten opzichte van de grondexploitatie 2013. Tabel: Verschillen netto contante waarde per deelexploitatie (in miljoen €) Verschillen N.C.W. ( p.p. 1-1-2014 ) expl1 Boekwaarden expl2 Saneren expl3 Strategische verwerving expl4 Hoofdinfra-noord expl5 Luchthaven expl6 Leisure-noord expl7 EHS expl8 De Strip expl9 Oostkamp expl10 Deventerpoort expl11 Fokkerweg expl12 Prins Bernardpark expl13 Overmaat expl14 't Vaneker - Zuidkamp Totaal verschil N.C.W. (p.p. 1-1-2014)

Grex 2013 p.p. 1-1-2013 -29,6 0,1 -1,2 -2,2 1,9 -0,6 -1,2 -1,8 2,2 -0,1 1,0 3,0 0,6 16,6 -11,3


Grex 2013 p.p. 1-1-2014 -29,9 0,1 -1,2 -2,2 1,9 -0,7 -1,2 -1,8 2,2 -0,1 1,1 3,0 0,6 16,7 -11,4

19-3-2014

Grex 2014 p.p. 1-1-2014 -30,0 2,0 -1,2 -2,0 2,0 -0,4 0,0 0,6 0,2 -0,3 0,4 1,6 0,7 15,1 -11,4

verschil p.p. 1-1-2014 -0,2 1,9 0,0 0,2 0,0 0,3 1,3 2,3 -2,0 -0,2 -0,7 -1,4 0,0 -1,6 0,0

1

De grondexploitatie had een geprognosticeerd tekort van -/- € 11,3 miljoen op NCW 1-1-2013. Ten opzichte van de grondexploitatie 2013 is dit tekort met een jaar rente bijgesteld (omslagrente van de grondexploitatie ADT voor de bepaling van de netto contante waarde is in 2013 1,00%). Hiermee zou het tekort van de grondexploitatie 2013 (voor herziening, maar op NCW 1-1-2014) uitkomen op -/- € 11,4 miljoen. Het geprognosticeerde exploitatietekort van de grondexploitatie 2014 bedraagt eveneens -/- € 11,4 miljoen (NCW 1-1-2014). Dit houdt in dat er geen verslechtering of verbetering plaatsvindt van het resultaat. Er is echter wel veel gebeurd in 2013, waardoor er op ‘deelexploitatieniveau’ wél grote verschillen te zien zijn. Maar per saldo resulteren al die verschillen dus in een gelijkblijvend grondexploitatieresultaat. De voornaamste verschillen ten opzichte van de grondexploitatie ADT 2013 zijn: 1.

Er hebben diverse verwervingen tegen een lagere prijs plaats gevonden (voordeel). De daadwerkelijke levering van de gronden vindt plaats na de ruilverkaveling eind 2014.

2.

Uitwerking en nadere detaillering van de plannen (nieuwe ontwerpen) voor Fokkerweg, Prins Bernhardpark en EHS hebben er toe geleid dat de kosten voor het bouw- en woonrijp maken naar beneden zijn bijgesteld (voordeel).

3.

Nieuwe raming plankosten projectorganisatie ADT voor 2014 en 2015 (onder andere meer juridische ondersteuning door langere procedures, toevoeging ‘Gezondheidsmonitor’, en meer advies ‘derden’) leidt tot hogere kosten in deze jaren (nadeel).

4.

Er zijn nieuwe plankostenramingen gemaakt, waarin onder andere meer budget is opgenomen voor marketing, voor de aanbesteding van de luchthaven en voor de begeleiding van ruimtelijke procedures (nadeel). Het laatste betreft bestemmingsplan noord (luchthaven en hoofdinfrastructuur), milieu-effect-rapportage en bestemmingsplan middengebied (werkparken en de EHS) en de nog te starten procedure voor Leisure-noord. De plankosten voor de werkparken nemen fors af (voordeel). Per saldo is sprake van een afname van de plankosten voor de projecten (voordeel).

5.

Er is voor 2014 geen kostenstijging toegepast van 1%, wat bij de herziening per 1-1-2013 nog wel was voorzien. Er was in 2013 nauwelijks sprake van kostenstijging (voordeel).

6.

Er is een rentevoordeel doordat er een beter treasuryresultaat is behaald dan vooraf begroot in 2013 (voordeel).

7.

De geraamde rentekosten over de gehele looptijd zijn naar beneden bijgesteld omdat de verwachte rente structureel lager ligt dan de 4,75% die langjarig geraamd was in de grondexploitatie 2013 (voordeel).

8.

Op basis van hertaxaties zijn opbrengstwaarden van alle kavels in Zuidkamp,

9.

Er is een intentieovereenkomst gesloten met een exploitant om de

Prins Bernhardpark en Fokkerweg neerwaarts bijgesteld (nadeel). werkparken Oostkamp, De Strip en de parkeergronden van de Deventerpoort te verkopen ‘in huidige staat’ in 2014 (voordeel). 10. Er is een nieuwe beheerraming opgesteld (beheer openbaar gebied, beheer vastgoed, beheerorganisatie), waarbij de werkparken Oostkamp en De Strip, het woonpark Overmaat en de luchthaven vanaf 2015 niet meer in beheer zijn bij ADT (voordeel). 11. De investeringen ten behoeve van de hoofdinfrastructuur bij ‘t Vaneker zijn naar beneden bijgesteld, omdat geconstateerd is dat een aantal eerder geraamde aanpassingen niet noodzakelijk zijn om ‘t Vaneker goed te ontsluiten (voordeel). Grondexploitatie 2014 Area Development Twente

19-3-2014

2

ADT heeft conform de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) het geprognosticeerde tekort grotendeels al in de jaarrekening over 2011 aan de (verlies)voorziening Onderhanden Werk gedoteerd. In de jaarrekening over 2012 is de (verlies)voorziening Onderhanden Werk, vanwege het rente-effect, opgehoogd met in totaal € 436.701. In de jaarrekening 2013 zal de (verlies)voorziening Onderhanden Werk opgehoogd worden met het rente-effect in totaal € 118.705 om het negatieve resultaat van € 11,4 miljoen (NCW 1-12014) op te vangen. In onderstaande tabel zijn de uitgaven, inkomsten en resultaten van de totale grondexploitatie 2014 weergegeven. Tabel: Uitgaven, inkomsten, resultaten grondexploitatietotaal per 1-1-2014 UITGAVEN (1-1-2014) verwerving sloopkosten milieu en saneren hoofdinfra bouwrijp maken woonrijp maken natuur plankosten projectorganisatie ADT plankosten projecten plankosten aanbesteding luchthaven beheerkosten fondsen en verrekeningen Totaal

Totaal -35.203.690 -6.909.330 -4.966.754 -5.676.150 -6.312.198 -5.801.219 -1.113.237 -19.686.154 -16.631.910 -4.256.783 -10.572.188 -4.698.956 -121.828.569

Gerealiseerd -32.253.972 -148.483 -104.899 -133.970 -48.739 -4.604 -15.977.981 -7.249.894 -3.406.287 -5.074.584 -1.289.718 -65.693.130

Nog -2.949.718 -6.760.848 -4.861.855 -5.542.180 -6.263.459 -5.801.219 -1.108.633 -3.708.173 -9.382.016 -850.496 -5.497.604 -3.409.237 -56.135.439

INKOMSTEN (1-1-2014) woningbouw economie en leisure zorg/resort/overige voorzieningen bestaand vastgoed natuur/agrarisch gebruik subsidies/bijdragen inkomsten beheer luchthaven overig Totaal

Totaal 37.274.375 6.232.083 868.521 17.348.012 4.140.000 19.234.265 4.826.178 15.531.536 12.936.881 118.391.851

Gerealiseerd 285.000 4.140.000 19.234.265 2.452.619 12.936.881 39.048.765

Nog 37.274.375 6.232.083 868.521 17.063.012 2.373.559 15.531.536 79.343.086

Saldo nominaal Index uitgaven Index inkomsten Saldo geïndexeerd Rente Saldo Eindwaarde (31-12-2029) Saldo Netto Contante Waarde (1-1-2014)

-3.436.718 -2.134.515 3.520.668 -2.050.565 -18.246.331 -20.296.897 -11.407.524

-26.644.365

23.207.647 -2.134.515 3.520.668 24.593.800 -18.246.331

In de volgende figuur is de boekwaardeontwikkeling weergegeven. Deze is opgebouwd uit de jaarlijkse kosten en opbrengsten (“kasstroom”), inclusief indexatie (exclusief rente). Uit de figuur kan worden afgeleid dat de maximale financieringsbehoefte vanuit de grondexploitatie circa € 40 miljoen bedraagt (nog zonder bijdragen van de aandeelhouders aan het totale tekort). Dit maximum doet zich voor in 2015, maar blijft vervolgens nog circa zeven jaren op dit niveau, dit vanwege de gebiedsinvesteringen (civiele werken, beheer, plankosten) in deze jaren.


19-3-2014

3

Uiteindelijk komt de grondexploitatie in het eindjaar 2029 uit op een tekort van circa € 20,3 miljoen. Dit komt, omgerekend met de gehanteerde omslagrente (oplopend van 1,34% naar 4,00%), overeen met een tekort van circa € 11,4 miljoen op netto contante waarde per 1-1-2014, ofwel het resultaat van de grondexploitatie zoals dat in de huidige herziening gepresenteerd wordt. Figuur: Boekwaardeontwikkeling, kasstroom Grex totaal (exclusief ’t Vaneker De Schil)

In onderstaande figuur is het saldoverloop van de grondexploitatie ADT 2014 opnieuw weergegeven, maar nu in combinatie met die uit de vorige grondexploitaties (per 1-1-2012 en per 1-1-2013). Belangrijkste verschillen zijn: -

lagere boekwaarden per 31-12-2013 als gevolg van de uitfasering van investeringen (meer dan bij het opstellen van de vorige grondexploitaties was voorzien)

-

afvlakking van de kasstroom in de grondexploitatie ADT 2014 als gevolg van verkoop werkparken in huidige staat

-

inboeken erfpacht concessiegelden in 2023 in plaats van in 2020

Figuur: Kasstroom grex in combinatie met de kasstroom per 1-1-2012 en 1-1-2013


19-3-2014

4

Voor de grondexploitatie ADT is een risicoanalyse uitgevoerd. Naast dat er onvoorzien wordt opgenomen in de grondexploitatie (10 tot 15%) wordt er een integrale risicosimulatie opgesteld. In deze simulatie worden zowel bijzondere gebeurtenissen, als spreidingsrisico’s van eenheidsprijzen en grondprijzen opgenomen. De risicoanalyse wijst uit dat, om bovengenoemd resultaat met 90% zekerheid te kunnen halen, er voor de grondexploitatie een risicoreserve nodig is van € 9,8 miljoen (NCW 1-1-2014). De aandeelhouders hebben hiervoor beide voor 50% een risicovoorziening opgenomen. Ten opzichte van 2013 is de risicovoorziening gelijk gebleven. Ten opzichte van 2013 heeft een structurele herijking van de belangrijkste risico’s plaats gevonden. Een aantal risico’s is samengevoegd, een aantal is toegevoegd en een aantal is weggevallen. Uit de analyse blijkt dat de volgende factoren de grootste financiële impact hebben op het resultaat en de meeste aandacht behoeven bij het risicomanagement: 1.

Faillissement luchthaven.

2.

Gewijzigde marktomstandigheden.

3.

Vertraging publiekrechtelijke procedures.

4.

Langer beheer van het gebied.

ADT heeft voor de risico’s beheersmaatregelen geformuleerd.


19-3-2014

5

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Elk jaar wordt aan het Algemeen Bestuur van ADT een geactualiseerde grondexploitatie aangeboden die als input dient voor de gewijzigde begroting 2014 van ADT. Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van: -

uitwerking en ondertekening van de concessieovereenkomst voor de

-

voorbereidingen voor de ontwikkeling van de luchthaven

-

onderhandelen over en bereiken van intentie tot verkoop van de werkparken

-

vaststelling van het bestemmingsplan Overmaat en Fokkerweg

-

ondertekening van de verkoopovereenkomst voor Overmaat

-

uitwerking van de bestemmingsplannen en de milieu-effect-rapportages voor

luchthaven

De Strip en Oostkamp

de luchthaven en de hoofdinfrastructuur en het middengebied ( EHS en werkparken) en ’t Vaneker -

uitwerking van een soortenmanagementplan voor de bescherming van flora

-

uitwerking van een Voorlopig Inrichtingsplan naar een Definitief

-

uitwerking van een Voorlopig Ontwerp naar een Definitief Ontwerp voor de

en fauna Inrichtingsplan voor de EHS Fokkerweg -

uitwerken van een stedenbouwkundig plan voor het Prins Bernhardpark

-

bommensanering

-

start verkoop van de Fokkerweg

-

nieuwe marketingstrategie en start verkoop van ’t Vaneker

-

faciliteren van verbeterde verhuurmogelijkheden van de werkparken waarvoor planologische procedures (projectafwijkingsbesluiten) zijn aangevraagd

De grondexploitatie 2014 is een actualisatie van de grondexploitatie 2013. Er heeft een herijking van de kosten en opbrengsten plaats gevonden en tevens zijn de parameters aangepast. In deze grondexploitatie hebben de boekwaarden die verwerkt zijn in de jaarrekening 2013 (die door het Algemeen Bestuur zal worden vastgesteld in het voorjaar van 2014) als vertrekpunt gediend.


19-3-2014

6

1.2 Leeswijzer De rapportage bestaat uit een openbaar deel en een geheim deel. In het geheime deel wordt gedetailleerder ingegaan op de in het openbare deel gepresenteerde gegevens. Het tweede deel is geheim, omdat hierin aanbestedingsgevoelige informatie wordt vermeld. Ook de te verwachte opbrengsten per deelgebied zijn hierin vastgelegd. Deze dienen vooralsnog geheim te zijn omdat dit de onderhandelingspositie van ADT zou kunnen beïnvloeden. Openbaarmaking van het geheime deel zou derhalve de financiële en economische belangen van ADT kunnen schaden, terwijl dit voorts een onevenredige bevoordeling of benadeling zou betekenen van bij de aangelegenheid betrokken personen of rechtspersonen dan wel derden. Het geheime rapport wordt onder geheimhouding ter inzage gelegd voor de leden van de gemeenteraad van Enschede en provinciale Staten in Overijssel. Deel 1 – Grondexploitatie ADT 2014 (openbaar) Deel 1, het openbare deel, begint met een managementsamenvatting, waarin de kerncijfers, het totaalresultaat, de belangrijkste verschillen en de risicovoorziening worden behandeld. Daarna volgen in dit deel de algemene uitgangspunten met een toelichting op het exploitatiegebied, de parameters, de boekwaarden en de bijzondere onderdelen (bovenplanse investeringen, subsidies en bijdragen, plankosten, beheer en fiscale aspecten). Deel 2 – Grondexploitatie ADT 2014 (geheim) In deel 2, het geheime deel, worden de grondexploitaties per deelgebied inhoudelijk en gedetailleerd behandeld (hoofdstuk 3). Vervolgens wordt ingegaan op de verschillen met de grondexploitatie per 1-1-2013 (hoofdstuk 4). Het rapport sluit af met een gedetailleerde risicoanalyse, behorende bij deze grondexploitatie (hoofdstuk 5). Bijlagen In de bijlagen worden alle relevante documenten (kaarten, deelexploitaties, verschilanalyses en andere overzichten) weergegeven (de bijlagen 2 tot en met 5 zijn geheim).


19-3-2014

7

2 Uitgangspunten grondexploitatie 2.1 Exploitatiegebied In onderstaande tekening is het exploitatiegebied van ADT weergegeven. Kaart exploitatiegebied

1

2

3 4

7

5 6

8

9a 9b


19-3-2014

8

Het exploitatiegebied is onderverdeeld in de volgende onderdelen: 1.

Noord, bestaande uit Infrastructuur, Luchthaven en Leisure

2.

Ecologische Hoofdstructuur (EHS)

3.

De Strip

4.

Oostkamp

5.

Deventerpoort

6.

Fokkerweg

7.

Prins Bernhardpark

8.

Overmaat

9.

’t Vaneker Zuidkamp (a, onderdeel van ADT) en ‘t Vaneker De Schil (b, gemeente Enschede)

Verwerving Het totale exploitatiegebied ADT beslaat circa 483 hectare, waarvan 469 hectare voormalige rijksgronden al in eigendom zijn bij ADT. Tevens zijn in 2012 diverse gronden aangekocht om de gebiedsontwikkeling te kunnen realiseren. In 2013 zijn tevens gronden aangekocht. Deze worden pas in de periode 2014-2015 geleverd, omdat de uitvoeringscommissie landinrichting de ruilverkaveling eerst dient te effectueren. De verwervingsopgave in het plan is circa 18 hectare. In 2013 is geen grond aan ADT geleverd. Wel is in 2013 voor 1,2 hectare grond schriftelijk overeenstemming bereikt (met 4 eigenaren). Deze grond wordt na de ruilverkaveling in 2014-2015 geleverd. Er dient nog 6 hectare verworven te worden in 2014.

2.2 Financiële parameters Looptijd en omslagrente De grondexploitatie heeft als eindjaar 2029. Dit is het laatste jaar waarin, voor wat betreft de deelexploitatie ’t Vaneker Zuidkamp, gronduitgifte plaatsvindt. De andere deelgebieden hebben een kortere looptijd, met een eindjaar variërend van 2014 (Overmaat) tot 2020 (Deventerpoort, Prins Bernhardpark). De saldi van alle deelgebieden worden in de grondexploitatie gerekend naar einddatum 31-12-2029 en vervolgens contant gemaakt naar prijspeil 1-1-2014, tegen de gehanteerde discontovoet. In de praktijk betekent dit, dat wanneer een deelgebied voor 2029 afgerond is, het plansaldo blijft meelopen in de totale boekwaardeontwikkeling grondexploitatie ADT, om de totale grondexploitatie ADT eind 2029 af te sluiten. Ten opzichte van de grondexploitatie 2013 is de looptijd, tot en met 31-12-2029, niet gewijzigd. ADT rekende tot afgelopen jaar met een discontovoet van 4,75%. In de voorliggende grondexploitatie is een herijking van het rentescenario opgenomen. Aanleiding is dat in de grondexploitatie 2013 werd gerekend met een rente, die royaal boven de actuele marktrentes lag, met als gevolg dat er, bij de jaarlijkse herziening, sprake was van een forse vrijval van rentekosten. De huidige gemiddelde rente van de leningenportefeuille (looptijd 0-3 jaar) van ADT ligt op 0,8%. Om er voor te zorgen dat de grondexploitatie een zo realistisch mogelijke inschatting is van de werkelijkheid, dient de rente naar beneden bijgesteld te worden. Grondexploitatie 2014 Area Development Twente

19-3-2014

9

Inzet is geweest om het positieve effect van een lagere rente te gebruiken om de verwachte lagere opbrengsten van de grondverkoop van ADT in ’t Vaneker, Fokkerweg en Prins Bernhardpark te kunnen compenseren. Immers, beide zijn effecten van de ontwikkelingen die zich in de markt voordoen. De rentes waar ADT voor kan lenen zijn als volgt:

Tabel: Rentes ADT bij de Bank Nederlandse Gemeenten (rentedatum 22-11-2013)

Rente

1 jaar

2 jaar

3 jaar

5 jaar

10 jaar

15 jaar

0,51%

0,68%

0,89%

1,53%

2,73%

3,44%

Het rentescenario waarvoor is gekozen ziet er als volgt uit:

Tabel: Rentestaffel in grondexploitatie ADT

Rente

2014

2015

2016

2017-2029

1,34%

2,38%

3,00%

4,00%

Er is gekozen voor een oplopende rente omdat met enige zekerheid kan worden vastgesteld dat de rente op korte termijn laag is. Ook is de verwachting dat ADT de komende jaren kortlopend blijft lenen. Omdat de rente op lange termijn onzeker is loopt de rente in het scenario voorzichtigheidshalve op tot 4,0 %. Deze rente ligt onder de gemiddelde rente van een 5-jaars lening, bezien over de afgelopen 15 jaar. Deze ligt op 3,8%. Het rentescenario is afwijkend van de omslagrente van de gemeente. De gemeente hanteert een langjarig constante omslagrente van 5,0 %. De reden dat de rente van ADT hiervan kan afwijken, kan gevonden worden in het feit dat: -

De gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente (en omgeving) een op zichzelf staande unieke gebiedsontwikkeling is waarin sprake is van een projectfinanciering met een op de gebiedsontwikkeling geënte financieringsbehoefte, die elk kwartaal door het opgerichte treasurycomité wordt geactualiseerd. Hierdoor kan sprake zijn van een andere strategie dan bij de lening-portefeuille van de gemeente, omdat bij de gemeente veel meer componenten een rol spelen dan bij een afgebakende gebiedsontwikkeling zoals bij ADT.

-

De gemeente heeft een portefeuille die al jaren loopt. Hierin bevinden zich ook leningen uit het verleden met een andere rente en looptijd. ADT heeft geen last van hogere historische rentestanden uit het verleden waardoor zij in deze tijd met een lagere rente kan rekenen dan de gemeente Enschede.

Afgelopen jaar is een positief resultaat behaald op de rentekosten, zie de verschillenanalyse in hoofdstuk 4 (circa € 1,1 miljoen boekwaarde resultaat). Daarnaast is door het aangepaste rentescenario een positief effect ontstaan in het totale resultaat (circa € 2,9 miljoen NCW). Kosten- en opbrengstenstijging In grondexploitaties wordt rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen. Deze indexen worden bepaald op basis van historische


19-3-2014

10

reeksen en op verwachtingen in de toekomst. Elk jaar worden deze herijkt op basis van verwachtingen in de markt. In de grondexploitatie van ADT 2013 werd, vanuit het voorzichtigheidsbeginsel, langjarig gekozen voor een lagere opbrengstenstijging dan kostenstijging, respectievelijk 2,0% en 2,5%. Bij de herziening per 1-1-2013 is er, vanuit de verwachte marktomstandigheden, al voor gekozen om in de omslag van 2013 naar 2014 geen opbrengstenstijging door te voeren. Ook is er dit jaar geen kostenstijging doorgevoerd, ondanks dat in de vorige herziening nog gerekend was met een kostenstijging van 1%. Reden van deze bijstelling is, dat er in 2013 nauwelijks sprake is geweest van kostenstijgingen. De arbeidskosten (CAO’s) zijn weliswaar wel gestegen, maar de meeste productkostensoorten betreffende het bouw- en woonrijp maken (energie, grondstoffen, producten) zijn iets gedaald, zodat er gemiddeld slechts sprake is geweest van een geringe kostenstijging (enkele %-tienden). Voor de toekomstige jaren (2014 en verder) zijn de parameters gelijkgesteld aan de parameters die door de gemeente Enschede worden gebruikt voor de meerjaren prognose grondexploitaties 2014 (MPG 2014). Deze parameters zijn in onderstaande tabel weergegeven.

2014

2015

2016

2017

2018-2029

Kostenstijging

0,0%

1,0%

1,0%

1,0%

2,0%

Opbrengstenstijging

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

2,0%

Toepassing van deze parameters, in plaats van de parameters zoals ADT deze hanteerde, leidt tot een verslechtering van circa € 0,4 miljoen NCW 1-1-2014.

2.3 Boekwaarden De boekwaarden 1-1-2013 zoals verwerkt in de jaarrekening 2012 hebben als vertrekpunt gediend bij de herziening van de grondexploitatie 2014. Hierbij zijn vervolgens de boekwaarden over het afgelopen jaar 2013 (die nog vastgesteld dienen te worden in de jaarrekening 2013) opgeteld om tot een definitieve boekwaarde per 31 december 2013 te komen. De accountant zal het juist, volledig en tijdig verwerken van deze mutaties meenemen binnen haar controles en oordeelsvorming over de getrouwheid en rechtmatigheid bij haar jaarrekeningcontrole voor het boekjaar 2013. In de tabel op de volgende bladzijde is de verwachte boekwaarde per 31-12-2013 weergegeven. Per deelexploitatie is de boekwaarde van de kosten en de boekwaarde van de opbrengsten weergegeven. Dit resulteert per deelexploitatie in een nominaal saldo, zijnde het saldo van beide boekwaarden, zonder rente- en indexinvloeden.


19-3-2014

11

De totale boekwaarde aan gemaakte kosten per 31-12-2013 bedraagt circa € 65,7 miljoen. De totaal gerealiseerde opbrengsten is circa € 39,0 miljoen. Het boekwaarde saldo bedraagt per 31-12-2013 circa € 26,7 miljoen. Tabel: Totale boekwaarden per 31-12-2013 Boekwaarden per 31-12-2013 expl1 expl2 expl3 expl4 expl5 expl6 expl7 expl8 expl9 expl10 expl11 expl12 expl13 expl14

totaal bw kosten

totaal bw opbrengsten

saldo boekwaarden

Boekwaarden algemeen Saneren Strategische verwerving Hoofdinfra-noord Luchthaven Leisure-noord EHS De Strip Oostkamp Deventerpoort Fokkerweg Prins Bernhardpark Overmaat 't Vaneker - Zuidkamp

€ € € € € € € € € € € € € €

-49.938.974 -332.083 -486.422 -188.679 -7.883.281 -275.777 -787.187 -758.592 -1.306.420 -719.386 -177.630 -531.086 -238.819 -2.068.794

€ € € € € € € € € € € € € €

19.932.532 7.000.000 3.811.905 853.538 5.502.989 185.701 552.152 94.050 2.650 29.030 338.270 745.950

€ € € € € € € € € € € € € €

-30.006.442 6.667.917 -486.422 -188.679 -4.071.377 577.761 4.715.802 -572.891 -754.269 -625.336 -174.980 -502.056 99.451 -1.322.844

Totaal

€

-65.693.130

€

39.048.765

€

-26.644.365

2.4 Bovenplanse investeringen In de grondexploitatie is in de ramingen een bedrag opgenomen voor afdracht aan het fonds bovenwijks. Hierbij zijn de actuele beleidskaders van de gemeente gehanteerd: -

woningbouwontwikkeling: € 10,56 per m² uitgeefbaar (prijspeil 1-1-2014)

-

bedrijvigheid: € 7,39 per m² uitgeefbaar (prijspeil 1-1-2014)

In de totale exploitaties van ADT (zonder ’t Vaneker De Schil) komt dit neer op circa € 3,3 miljoen aan fondsafdrachten. Contractueel is in de Bestuursovereenkomst tussen de gemeente Enschede en de provincie Overijssel in artikel 6.6 het volgende vastgelegd: “6.6 Partijen komen overeen dat in de grondexploitatie een ‘Fonds Bovenwijkse Voorzieningen’ zal worden opgenomen. Dit fonds zal worden gebruikt ter dekking van investeringen in het gebied rondom de luchthaven op grondgebied van Enschede voor zover deze investeringen noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling van de grond van de voormalige luchtmachtbasis. Er vinden geen andere fonds bovenwijkse afdrachten plaats, dan wel andere vereveningen of afdrachten in algemene zin aan de Gemeente.” Inmiddels is het overleg met de provincie en de gemeente opgestart over welke investeringen gedaan zullen worden vanuit bovengenoemd fonds. Hierover is een besluit in voorbereiding. Medio 2014 zal een besluit worden genomen binnen het Algemeen Bestuur van ADT over de bijdragen aan de te verrichten investeringen.


19-3-2014

12

2.5 Subsidies en bijdragen In de grondexploitatie zijn totaal € 12.128.500 aan te ontvangen subsidies en bijdragen van de provincie Overijssel opgenomen. Voor al deze gelden heeft politieke besluitvorming plaats gehad. De bedragen zijn intussen (2012) uitbetaald aan ADT. In 2013 is een subsidie ontvangen van € 47.744 voor het onderzoek naar de herbestemming van een aantal gebouwen in de werkparken. Voor mogelijke andere nog te verwerven subsidies zijn nog geen opbrengsten geraamd. In de risicoanalyse is een positief risico geformuleerd voor eventueel te ontvangen subsidies.

2.6 Plankosten Voor het project is een plankostenraming opgesteld. Deze is voor de grondexploitatie ADT 2014 geactualiseerd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen: -

plankosten projectorganisatie ADT, dit betreft algemene plankosten en de

-

plankosten projecten, dit betreft plankostenramingen per deelexploitatie

-

plankosten aanbesteding, dit betreft de kosten van het aanbestedingsteam

kosten van het projectbureau ADT

van de luchthaven en bijkomende (advies)kosten Plankosten Projectorganisatie ADT De totale plankosten voor de projectorganisatie van ADT bedragen circa € 19,7 miljoen. In de grondexploitatie per 1-1-2013 was dit nog circa € 19,2 miljoen. De toename is het gevolg van een verhoging van de plankosten in jaarschijf 2014, omdat een eerste afbouw van de organisatie niet eerder dan in 2015 mogelijk is. Dit als gevolg van langere voorbereidingstrajecten (bestemmingsplannen, milieueffect-rapportages, uitwerking concessieovereenkomst en dergelijke). In 2014 is gestart met een beperkte afbouw van de inzet van een aantal functies, waaronder beheer en projectadministratie. Deze afbouw zal in 2015 worden doorgezet. De plankosten projectorganisatie ADT zijn naar rato van de project gerelateerde plankosten verdeeld over de projecten. De projectorganisatiekosten van ADT worden in enkele jaren teruggebracht van ruim € 1,5 miljoen naar circa € 325.000, uitgaande van een kleinere organisatie. Dit is realistisch omdat eind 2015 de luchthaven, de werkparken en de EHS niet meer in exploitatie zijn bij ADT. Ook zijn de bestemmingsplannen van alle deelgebieden eind 2015 onherroepelijk, waardoor een afbouw van de organisatie realistisch is. Plankosten Projecten De totale project-gerelateerde plankosten bedragen, exclusief de plankosten van de aanbesteding van de luchthaven, circa € 16,6 miljoen. In de grondexploitatie per 1-1-2013 was dit meer, namelijk circa € 17,9 miljoen. De afname is veroorzaakt door de afname van de plankosten in De Strip en Oostkamp (circa 1,5 miljoen). Dit is veroorzaakt doordat deze deelgebieden niet Grondexploitatie 2014 Area Development Twente

19-3-2014

13

meer door ADT ontwikkeld en verkocht worden, maar in 2014 ‘in huidige staat’ geleverd zullen worden aan een exploitant. Plankosten aanbesteding luchthaven De totale plankosten voor de aanbesteding van de luchthaven waren in de grondexploitatie per 1-1-2013 naar beneden bijgesteld van € 4,5 miljoen naar circa € 3,5 miljoen. In de loop van 2013 bleek dat het aanbestedingsteam langer betrokken zou blijven, om de overeenkomst met de nieuwe exploitant te begeleiden. Hierdoor zijn de kosten in de grondexploitatie 2014 verhoogd naar circa € 4,3 miljoen. De kosten worden veroorzaakt door een langere betrokkenheid van het aanbestedingsteam (tot en met het voorjaar van 2015), hogere kosten in de begeleiding van de ruimtelijke procedures en hogere bureaukosten door inhuur van externe expertise (onder andere Tenderboard) voor onder andere de beantwoording van vragen voor de Europese Commissie. De werkzaamheden voor de aanbesteding van de luchthaven worden verondersteld grotendeels te zijn afgerond in 2014. Plankosten Totaal De totale plankosten bedragen circa € 40,6 miljoen. In de grondexploitatie per 1-1-2013 was dit circa € 40,7 miljoen. De kosten op totaalniveau zijn licht gedaald, maar per project en per kostensoort hebben wel verschuivingen plaats gevonden.

2.7 Beheer vastgoed en terreinen Het beheer valt inhoudelijk uiteen in de beheerorganisatie, de beveiliging, het beheer van de terreinen en het onderhoud en de exploitatie van het bestaande vastgoed. Deze onderdelen zijn afzonderlijk in beeld gebracht en geraamd. In 2013 zijn meer kosten gemaakt dan was geraamd (circa € 170.000). Dit is voornamelijk veroorzaakt door hogere uitgaven voor energie en de onvoorziene kosten ter voorbereiding van de tijdelijke exploitatie van de luchthaven. Ook is nog rekening gehouden met een voorziening ‘dubieuze debiteuren’. De kosten voor de tijdelijke exploitatie van de luchthaven dienden gemaakt te worden omdat de militaire aanwijzing mogelijk zou vervallen en er extra maatregelen nodig waren om te kunnen blijven vliegen. Deze kosten worden nog deels met de nieuwe exploitant verrekend. Naast de extra kosten zijn er ook meer beheerinkomsten (circa € 300.000), doordat er meer huurinkomsten waren dan vooraf verwacht werd en er meer energiekosten konden worden doorbelast. In de grondexploitatie 2014 zijn de beheerkosten en de beheeropbrengsten opnieuw in beeld gebracht. Er is een gedetailleerde meerjarenonderhoudsraming opgesteld voor het onderhoud van het openbaar gebied. In deze raming wordt er van uitgegaan dat na 2020 het openbaar gebied niet meer bij ADT in beheer is, maar volledig is overgedragen. Een groot deel van het gebied is zelfs al in 2015 Grondexploitatie 2014 Area Development Twente

19-3-2014

14

niet meer in beheer bij ADT. Dit betreft de luchthaven, de werkparken De Strip en Oostkamp, de EHS en het woongebied Overmaat. In 2013 is verder gewerkt aan een vastgoedbeheermodel waarmee in beeld wordt gebracht wat langjarig de kosten en opbrengsten kunnen zijn, wanneer het vastgoed niet afgestoten kan worden en er meer en meer sprake zal zijn van een organische ontwikkeling. Ook is een nieuwe meerjarenonderhoudsplanning opgesteld voor het onderhoud van het vastgoed. Omdat eind 2013 duidelijk is geworden dat de werkparken De Strip en Oostkamp worden verkocht, is dit organische vastgoedmodel niet geïmplementeerd. Met de verkoop van deze werkparken, in 2014, is het vastgoed niet langer in eigendom bij ADT. Ditzelfde geldt voor deelgebied Luchthaven, waar de nieuwe exploitant in 2015 verantwoordelijk wordt voor het beheer van al het vastgoed. Hierdoor is er in de vastgoedbeheerraming vanaf 2015 een volledig nieuwe situatie ontstaan. De beheerkosten en beheeropbrengsten zijn naar beneden bijgesteld om de volgende redenen: -

in het voorjaar van 2015 neemt de beoogde luchthavenexploitant het beheer van het vastgoed en openbare ruimte op de luchthaven over (in de grondexploitatie ADT 2013 was het jaar 2015 nog volledig meegenomen)

-

er is een intentieovereenkomst getekend, waarin is opgenomen dat de werkparken in 2014 zullen worden verkocht aan een ondernemer, die dan ook het beheer van het vastgoed en de openbare ruimte overneemt

-

medio 2015 zal de EHS niet meer in beheer zijn bij ADT

-

de aanbesteding van de beveiliging geeft een voordeel

-

de beheerorganisatie wordt door bovengenoemde oorzaken sterker afgebouwd dan eerder was verwacht

2.8 Fiscale aspecten De fiscale aspecten van de grondexploitatie ADT zijn eind 2011 getoetst door PricewaterhouseCoopers belastingadviseurs. Gebleken is dat de btw, toerekenbaar aan de kosten van de huidige exploitatie (plankosten en beheer), voor 71% verrekend kan worden (29% kostprijsverhogend) en de btw op de algemene kosten van de toekomstige exploitatie (overige posten grondexploitatie) voor 92% verrekend kan worden en dus voor circa 8% kostprijsverhogend werkt. De uitgangspunten voor de niet-verrekenbare btw voor beheer zijn meegenomen in de beheerraming. De kosten voor niet-verrekenbare btw voor de overige onderdelen zijn niet apart in de grondexploitatie geraamd en worden verondersteld deel uit te maken van de onvoorziene kosten, gerekend over alle ramingen (zie ook risicoanalyse voor opbouw post onvoorzien). In 2013 was de niet-verrekenbare btw circa € 200.000.


19-3-2014

15

2.9 Methodiek waardering woonkavels en bestaand vastgoed ADT heeft in 2013 voor de woongebieden ’t Vaneker Zuidkamp, Fokkerweg en Prins Bernhardpark nieuwe staffels laten vaststellen c.q. laten taxeren. Op deze nieuwe staffels is de prijs per kavel gebaseerd. Hierbij de loopt de prijs per m² af, dit naarmate de kavel groter wordt. Dit is een gebruikelijke systematiek voor de vaststelling van kavelprijzen in de beginfase van een planontwikkeling. Wanneer daadwerkelijk met de verkoop van kavels wordt gestart, worden de kavels afzonderlijk getaxeerd. Er wordt dan een uitgifteprijs per kavel vastgesteld, behalve wanneer er sprake is van flexibele kavelgrenzen (Fokkerweg). In dat geval blijft er sprake van een formule op basis van een grondprijsstaffel. In 2013 zijn de kavelprijzen naar beneden bijgesteld. Dit heeft twee redenen: 1.

Marktomstandigheden: Er is sprake geweest van een daling van de grondprijzen in Nederland in 2013. Uit de taxaties die in 2013 voor woonkavels zijn gedaan is deze trend zichtbaar.

2.

Bij taxatie van de kavels aan de Fokkerweg bleek dat de (diepe) achtererven minder waard waren dan vooraf was geraamd. Hierdoor werd, voor het totale kaveloppervlak, de gemiddelde opbrengst per m² lager.

In totaal zijn de opbrengsten uit woonkavels in 2014 naar beneden bijgesteld van € 43,3 miljoen naar € 37,3 miljoen. Dit is een bijstelling van 14%. ADT taxeert, na afspraken met de accountant in 2012, elk jaar 30% van haar bestaande vastgoed. In 2013 hebben de taxaties uitgewezen dat er zowel panden hoger als lager zijn getaxeerd dan de waarden die in de grondexploitatie waren opgenomen. De taxaties van de specifieke panden zijn verwerkt in de grondexploitatie 2014. Per saldo was er sprake van gelijkblijvende totale vastgoedwaarde van het getaxeerde vastgoed. Daarom is ervoor gekozen het niet-getaxeerde vastgoed niet te indexeren.


19-3-2014

16

Area Development Twente

Recommend Documents