APLIKASI MODEL HEDONIC UNTUK V ALUASI PERANAN LINGKUNGAN DALAM PENENTUAN HARGA RUMAH DI BUMI SERPONG DAMAI (BSD) TESIS UNIVERSITAS INDONESIA

"

!J

UNIVERSITAS INDONESIA

APLIKASI MODEL HEDONIC UNTUK VALUASI PERANAN LINGKUNGAN DALAM PENENTUAN HARGA RUMAH DI BUMI SERPONG DAMAI (BSD)

TESIS

NOVIE SASANTI 0806429132

FAKULTAS EKONOMI PROGRAM PASCASARJANA DEPOK JULI 2010

UNIVERSITAS INDONESIA

APLIKASI MODEL HEDONIC UNTUK VALUASI PERANAN LINGKUNGAN DALAM PENENTUAN HARGA RUMAH DI BUMI SERPONG DAMAI {BSD)

TESIS Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dalam Ilmu Ekonomi

NOVIE SASANTI 0806429132

FAKULTAS EKONOMI PROGRAM STUDI ILMU EKONOMI KEKHUSUSAN SUMBER DAYA ALAM DEPOK JULI 2010

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS

Tesis ini adalah hasil karya saya sendiri, dan semua sumber baik yang dikutip maupun dirujuk telah saya nyatakan dengan benar.

Nama

: Novie Sasanti

NPM

: 0806429132

Tanda Tangan :

';fulf 'l.c10

Tanggal

11

HALAMAN PENGESAH AN

Tesis ini diajukan oleh: : Novie Sasanti Nama 0806429132 ~~ : Pascasarjana Ilmu Ekonomi Program Studi : Aplikasi ~odel Hedonic Untuk Valuasi Peranan Judul Tesis Lingkungan dalam Penentuan Harga Rumah Bumi Serpong Damai (BSD)

Telah berhasil dipertahanka n di hadapan Dewan Penguji dan diterima sebagai bagian persyaratan yang diperlukan untuk memperoleh gelar Magister llmu Ekonomi, pada Program Studi Pascasarjana llmu Ekonomi, Fakultas Ekonomi, Universitas Indonesia.

DEWAN PENGUJI

Pembimbing

: Prof. Dr.

~angara

Tambunan

,.

-"::: ,·~

~~"{ .• !111";'..'-,,

/,('~-:.~;ct\l·

(

\

Penguji

(

'

.;:, :

.•

.

~·

:

.

:Dr. Adhi Santika

• ' . 1

.',

'- : ./ .

~~wi'( : Prof. Dr. Nachrowi Djalal N\

"•

'.

)\ ,,

... '

..

'

Ditetapkan di : Depok Tanggal

•

~ '

~: •,-

Penguji

.' ,_ ,"

'~q,":-,.,.,·

: 15 Juli 2010

iii

"

)

KATAPENGANTAR

Puji syukur saya panjatkan kepada Allah SWT, karena atas berkat dan rahmatNya, saya dapat menyelesaikan tesis ini. Penulisan tesis ini dilakukan dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Magister Ilmu Ekonomi Program Pascasarjana Ilmu Ekonomi pada Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia. Saya menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa perkuliahan sampai pada penyusunan tesis ini, sangatlah sulit bagi saya untuk menyelesaikan tesis ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih kepada: 1. Bapak Prof. Dr. Mangara Tambunan, selaku dosen pembimbing yang telah menyediakan waktu, tenaga dan pikiran untuk mengarahkan saya dengan penuh kesabaran dalam penyusunan tesis sejak awal sampai penyelesaian tesis ini; 2. Bapak Prof. Dr. Nachrowi Djalal Nachrowi selaku Ketua Tim Penguji dan Ketua Program Studi Ilmu Ekonomi Pasca Sarjana Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia yang telah memberi saran dan masukan dalam penyelesaian tesis ini; 3. Bapak Dr. Adhi Santika selaku Dosen Penguji yang telah member masukan dan kritikan membangun demi penyempurnaan tesis ini; 4. Bapak dan Ibu Dosen lingkup Program Studi Ilmu Ekonomi Pascasarjana Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia yang telah memberikan wawasan dan pengetahuan yang sangat berarti khususnya di bidang ilmu ekonomi; 5. Kepala Pusbindiklatren Bappenas, yang telah memberikan beasiswa kepada saya untuk menempuh pendidikan pascasarjana di Universitas Indonesia serta kesempatan mengikuti English for Academic Purpose selama 5 bulan di LBI UI; 6. Bapak I Nyoman Wara, Bapak Hasby Ashidiqi dan lbu Nanik Rahayu yang telah memberikan izin tugas belajar serta dukungan moril dan materiil kepada saya; 7. Keempat orang tuaku, Bapak Soedroto dan Ibu Aning Kumiani, serta Bapak Mamat Somantri dan Ibu N anah Setyawati yang telah memberikan semangat dan doanya yang tak pernah putus sehingga aku bisa menyelesaikan pendidika,n di Universitas Indonesia ini; 8. Suamiku tercinta Dudi Agung Somantri dan putri kecilku Kayyisah Fathima atas dukungan dan motivasinya selama aku kuliah Peran kalian berdua sangat besar dalam hidupku ...... ' I Love You" 9. Kakak-kakakku semuanya, Mbak Nita dan Mbak Lesty atas waktunya untuk mendengarkan keluh kesahku dan dukungannya agar aku segera menyelesaikan kuliahku (tanpa omelan kalian aku tidak akan menyelesaikan tesisku). Teh Ati, 'tanpa teteh aku tidak mungkin jadi master', terimakasih untuk waktu dan supportnya yang luas biasa. Teh Endah, mpok selalu membuat aku jadi semangat untuk menyelesaikan kuliahku. Kak Is, Mas Rolly, Mas Adib n A' Asep ... Buat Mas lwan-ku, yang selalu menyemangatiku darijauh

iv

10. Keponakan-keponakanku Kakak Naufal, Mbak Alya, Teteh Ais, Mas Fadhil, Aa' Angga dan Mbak Nadya yang selalu menceritakan hari-hariku. 11. Adik-adikku yang selalu membantu aku; Lela, Ijal dan Uti ... 12. Bagian Administrasi Program Pascasarjana Ilmu Ekonomi FE-UI dan Perpustakaan Pascasarjana FE UI, atas segala bantuannya; 13. Sahabat-sahabat sepeijuangan di PPIE Universitas Indonesia (Laura, Nadrah, Afrizal Umari, Uditya, Andi, Ferawaty, Amalia, Rosa Agustina, ArifRahman Hakim) yang telah memberikan bantuan, keija sama, dukungan dan doanya dengan sepenuh hati selama ini; 14. Teman-temanku Double Degree angkatan tahun 2008 15. Semua pihak yang turut serta membantu penyelesaian tesis ini yang tidak dapat saya sebutkan satu per satu. Akhir kata, saya berharap Allah SWT berkenan membalas segala kebaikan bagi semua pihak yang telah membantu. Semoga tesis ini membawa manfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan. Amin. Depok, Juli 2010 Novie Sasanti

v

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI TUGAS AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di bawah ini: : Novie Sasanti Nama NPM : 0806429132 : Pascasrujana Ilmu Ekonomi Program Studi Departem en : Ilmu Ekonomi Fakultas : Ekonomi Jenis Karya : Tesis demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada Universitas Indonesia Hak Bebas Royalti Noneksklusif (Non-exclusive RoyaltyFree Right) atas karya ilmiah saya yang betjudul:

Aplikasi Model Hedonic untuk Valuasi Peranan Lingkungan dalam Penentuan Harga Rumah di Bumi Serpong Damai (BSD) beserta perangkat yang ada Gika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalti · Noneksklusif m1 Universitas Indonesia berhak menyimpan, mengalihmedia/format-kan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database), merawat, dan memublikasikan tugas akhir saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak Cipta. Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya. Dibuat di : Depok Pada tanggal : ..... Juli 2010 Yang Menyatakan

(Novie Sasanti)

VI

ABSTRAK

Nama Program Studi Judul

: Novie Sasanti : Pascasarjana Ilmu Ekonomi : Aplikasi Model Hedonic untuk Valuasi Peranan Lingkungan dalam Penentuan Harga Rumah di Bumi Serpong Damai (BSD)

Tesis ini bertujuan untuk mengetahui karakteristik rumah tinggal khususnya di BSD City, dan variabel yang mempengaruhi harga rumah, kemudian menganalisis peranan lingkungan dalam harga rumah serta menentukan seberapa besar masyarakat mau membayar atau Willingness To Pay (WTP) untuk mendapatkan hunian berwawasan lingkungan dengan mengaplikasikan model Hedonic. Kualitas lingkungan yang digunakan dalam penelitian ini berupa proporsi Ruang Terbuka Hijau (RTH) di sekitar perumahan. Hasil penelitian ini mengemukakan bahwa dengan menggunakan Regresi Linear terbukti variabel-variabel yang signifikan menentukan harga rumah di BSD adalah luas tanah·, luas bangunan, amenities, posisi hook dan Ruang Terbuka Hijau {RTH}

Kata kunci: Model hedonic, Willingness To Pay (WTP), Hunian berwawasan lingkungan

Vll

Universitas Indonesia

ABSTRACT

Name Study Program Title

: Novie Sasanti : Graduate Program in Economics :The Application of Hedonic Model for Environmental Role Valuation in House Pricing at Bumi Serpong Damai (BSD)

The purpose of this study is to analyze house characteristic, specially at BSD City, the variables that affect house pricing and to analyze the environmental role of the price and finally to determine the willingness to pay (WTP) for the green property using Hedonic model application. This study is using proportion of green space as the environmental quality. This study showed, by using Linear Regression, that significant variables to determine house price at BSD City are land size, building size, amenities, hook (position) and proportion of green space.

Keywords: Hedonic model, Willingness To Pay (WTP), Green property

Vlll


DAFfARISI hal aman LEMBAR PENGESAHAN ................................ ............................... i KATA PENGANTAR ................................ ................................ . .ii LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH ....................... v ABSTRAK ................................. ................................. ................ vi DAFTAR lSI ................................. ................................. ............ viii DAFTAR TABEL ................................ ................................ .......... xi DAFTAR GAMBAR ................................. ................................. ...xiii DAFTAR LAMP IRAN ................................ ................................ .. xiv 1. PENDAHULUAN ................................ ................................ .... 1 1.1. Latar Belakang ................................ ................................ ..... 1 1.2. Perumusan Masalahan ................................. .............................. 7 1.3. Tujuan Penelitian ................................ ................................ .. 8 1.4. Manfaat Penelitian ................................ ................................ . 8 1.5. Cakupan I Batasan Studi ................................... ........................... 8 1.6. Kerangka Pemikiran ................................ ............................... 9 1. 7. Sistematika Penulisan ................................ ............................ I 0 2. TINJAUAN LITERATUR ................................ ........................ 11 2.1. KebutuhanRumah ................................ ................................ 11 2.2. Pasar Tanah ................................ ................................ ........ 11 2.2.1 Farmland Rent I. ................................ ........................... 12 2_.2.2 Farmland Rent II. ................................ ........................... 13 2.2.3 Urban Land Rents ................................ ......................... .l4 2.2.4 Harga Tanah ................................ ................................ .16 2.3. Harga Rumah ................................ ................................ ...... 17 2.4. HunianBerwawasan Lingkungan ................................ ............... 18 2.5. Konsep Nilai Ekonomi ................................ ........................... 19 2.6. Studi Model ................................ ................................ ........ 22 2. 7. Studi Sebelumnya ................................ ........ : ........................... 25 2.8. Perbedaan dengan Penelitian sebelumnya ................................. ..... 27 3. SEKILAS MENGENAI BSD CITY ................................ ............. 28 3.1. -Visi dan Misi ................................. ................................. ..... 28 3.2. Perumahan BSD City ...................................... ................................. 28 3.3. Prestasi BSD City ................................ ................................ .30 3.4. Karakteristik Lingkungan BSD City........................... . ........... 32 3.5. Pembangunan BSD City ................................ ......................... 35 4. METODOLOGI PENELITIAN..................................... ..................... .39 4.1. Metode Hedonic ................................ ................................ .. 39 4.2. Spesifikasi Model. ..................................... ..................................... 41 4.3. Definisi Operasional Variabel dan Sumber Data ................................. .46 4.4. Hipotesis ................................ ................................ ............ 50 4.5. Alat Analisis dan Data ................................ ............................ 50 5. BASIL STUDI DAN PEMBAHASAN ................................ .......... 53 5.I. Analisis Regresi Linier ................................ ........................... 53 5.2. Analisis Karakteristik Rumah BSD City ................................. ...... 54 5.3. Hasil Estimasi Jasa Lingkungan ................................ ................. 55 IX


6. KESIMPUL AN DAN SARAN ................. ................. ................. .. 57 6.1. Kesimpulan ................ ................ ................ ................ ........ 57 6.2. Saran ................ ................ ................ ................ ............... 57 6.3. Keterbatasan Penelitian ................ ................ ................ ......... 58 DAFTAR PUSTAKA ................ .....•.......... ................ .......•........ ...59 LAMPIRAN ................ ................ ................ ................ ............... 61

X


DAFfAR TABEL Tabel 2.1 Tabel 2.2 Tabel 4.1

Ringk:asan CV dan EV .................................. ........ . Metode Ekonomi untuk mengukur Lingk:ungan dan Sumber Daya Alam ................................. ........... . Definisi Variabel, sumber data dan tanda yang diharapkan

Table 5.1

Hasil Regresi Linier ................................ ........... ..

hal aman 22 23

46 55

Xl


DAFTARGAMBAR

Gambar 1.1 Gambar2.1 Gambar2.2 Gambar2.3 Gambar2.4 Gambar2.5 Gambar3.1 Gambar4.1

halaman 9 Kerangka Pemikiran . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... 13 Pilihan Konsumen dan Pilihan Produsen . . . . . . . . . .. .. . . . . . . . . 14 Kurva Land Rent: lokasi dan sewa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... 15 Kurva Bid-Rent: Urban Land Rent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... 16 KurvaK-Classes: Urban Land Rent................................. 18 Pasar Rumah di Indonesia 2008-2010................................ 36 Denah BSD City................................................................. 44 Kurva Harga Hedonic.........................................................

Xll


DAFfAR LAMPIRAN Lampiran 1 Lampiran 2 Lampiran 3 Lampiran 4 Lampiran 5 Lampiran 6 Lampiran 7

Hasil Regresi Linier BSD City (R2 ) ••••.••••••••••..•..•.•.. Hasil Regresi Linier BSD City (ANOVA) ................. . Hasil Regresi Linier BSD City (Koefisien) ................ . Scatterplot ..................................................... . Penentuan Amenities dan Penentuan Kualitas Lingkungan (K7) .................................................................... Gam bar Greenbelt........................................................... . Gambar Eternity Hook ..................................................... .

61 62 63 64

65 66 67

xm Universitas Indonesia

BABl PENDAHULUAN 1.1

Latar Belakang

Berbagai bencana lingkungan, seperti banjir, kekeringan dan tanah longsor masih sering tetjadi di Indonesia. Tetjadinya kerusakan ekologis antara lain disebabkan oleh berubahnya fungsi laban yang tidak sesuai lagi dengan peruntukannya, maraknya penebangan hutan secara liar (illegal logging), pembakaran hutan dan laban, berkurangnya ruang terbuka hijau serta belum optimalnya pelaksanaan program reboisasi. Selain kerusakan lingkungan, hal yang mengancam perikehidupan adalah pencemaran yang masih ada pada kondisi yang jauh dari aman (ambient) dimana berbagai media lingkungan seperti sungai, udara, tanah dan laut masih memiliki kualitas lingkungan yang buruk. Kondisi ini tidak hanya mengancam kesehatan dan keselamatan namun juga menurunkan potensi kualitas sumber daya manusia dalam menghadapi tantangan global yang sudah semakin kompetitif.(KLH 2010 1) Lingkungan yang polutif ini merupakan akibat ulah manusia, baik dalam kehidupan sehari-hari seperti bersampah, bertransportasi hingga kegiatan industri dan pertambangan yang besar dan kurang memperhatikan dampaknya terhadap lingkungan hidup. Konsekuensi yang harus ditanggung akibat ulah manusia ini salah satunya yang menjadi perhatian banyak orang dunia adalah adanya akumulasi gas rumah kaca. Fenomena ini dikenal dengan pemanasan global yang menyebabkan terjadinya perubahan iklim. Kondisi ini membuat semakin menurunnya nilai dan fungsi lingkungan hidup yang tidak hanya

~engancam

perikehidupan manusia secara langsung, namun lebih luas lagi mengancam seluruh spesies yang tinggal di bumi ini. Untuk menghindari kondisi yang lebih buruk, sekarang pemerintah semakin gencar dengan kampanye hijau, salah satunya adalah mewujudkan Indonesia Hijau yang meliputi: pengendalian kerusakan hutan dan laban, pengelolaan kuallitas dan kuantitas sumber daya air, pengendalian kerusakan pesisir dan laut,

1 Kementrian Lingkungan Hidup dalam memperingati Hari Lingkungan Hidup se-dunia tahun 2010

1 Universitas Indonesia

2

pengelolaan keanekaragaman hayati, pengendalian sumber penyebab kerusakan atmosfer, dan konservasi energi dan penggunaan energi alternatif. INDONESIA HIJAU merupakan salah satu program Kementerian Lingkungan Hidup yang diharapkan dapat meningkatkan kualitas lingkungan dan membuka peluang bagi masyarakat untuk berperan aktif dalam pelestarian sumber daya alam dan pengendalian kerusakan lingkungan. Ide dasar program ini adalah obsesi untuk mewujudkan kelestarian fungsi lingkungan sehingga tercipta hubungan yang serasi, seimbang dan selaras antara manusia dengan lingkungannya sehingga mendukung proses pembangunan berkelanjutan yang berwawasan lingkungan. Untuk merealisasikan program ini, berbagai upaya yang mengarah terwujudnya Indonesia Hijau dilakukan, di antaranya adalah: (i) meningkatkan kapasitas sumber daya manusia dan kelembagaan daiam pengelolaan lingkungan secara terpadu, baik di tingkat pusat maupun di daerah, (ii) mengembangluaskan penerapan pengelolaan lingkungan melalui pengembangan lokasi dan bantuan teknis bagi penerapan program di daerah, bertumpu pada komitmen dan kerja sama antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah, (iii) mendorong diterapkannya secara konsisten prinsip, metodologi dan prosedur pengelolaan lin~ungan secara terpadu dan ketataprajaan iingkungan yang baik (good

environmental government) dalam pengelolaan dan pemanfaatan ·sumber daya serta pembangunan berkelanjutan dengan memperhatikan keseimbangan antara pencapaian tujuan ekologis, ekonomis dan sosial, dan (iv) mengembangkan dan mendorong pelaksanaan program aksi di tingkat nasional dan daerah di bidang konservasi sumberdaya alam dan pengendalian kerusakan lingkungan. Dalam mendukung proses pembangunan berkelanjutan ini bukan hanya pemerintah yang harus merealisasikan sejumlah program namun diperlukan pula peran serta masyarakat. Berbagai penghargaan diberikan kepada orang-orang yang secara langsung memberikan kontribusi kepada lingkungan baik sebagai perintis lingkungan, penyelamat lingkungan maupun pembina lingkungan. Berbagai kampanye hijaupun terus digalakkan demi tercapainya masyarakat yang mendukung pembangunan berkelanjutan. Oleh

Kementrian Lingkungan


3

Hidup (KLH) masyarakat seperti ini disebut sebagai masyarakat madani. Potensi masyarakat yang diartikan sebagai "masyarakat madani" ini akan terwujud apabila beberapa prasyarat dipenuhi, yaitu: (i) sadar dan paham akan lingkungannya, (ii) mendapatkan informasi yang benar, (iii) termotivasi untuk berperan serta dalam pengambilan keputusan untuk kepentingan umum, (iv) mengetahui caranya, (v) tidak ada risikonya, dan (vi) mendapat respon yang cukup dari eksektif dan legislatif. Indonesia juga berkomitmen untuk mulai melakukan perubahan pola produksi dan konsumsi menjadi ramah lingkungan. Dalam rangka penerapan pola produksi dan konsumsi yang berkelanjutan tersebut, KLH telah mengembangkan penerapan perangkat lingkungan proaktif seperti Sistem Manajemen Lingkungan, Produksi Bersih dan Ekolabel Indonesia. Ekolabel Indonesia merupakan salah satu perangkat pengelolaan lingkungan hidup yang bersifat proaktif sukarela dan diharapkan sebagai perangkat yang efektif untuk melindungi fungsi lingkungan hidup, kepentingan masyarakat dan peningkatan efisiensi produksi serta daya samg. Selain itu ekolabel juga dimaksudkan untuk mewujudkan sinergi pengendalian dampak negatif ke lingkungan sepanjang daur hidupnya serta mendorong supply and demand produk dan jasa ramah lingkungan. Sebagai program yang berperan dalam kebijakan pola produksi dan konsumsi, ekolabel dapat dimanfaatkan untuk mendorong konsumen agar memilih

produ~-produk

yang menimbulkan dampak lingkungan yang lebih kecil

dibandingkan produk lain yang sejenis. 'Penerapan ekolabel oleh para pelaku usaha dapat mendorong inovasi industri yang berwawasan lingkungan. Selain itu ekolabel dapat memberikan citra yang positif bagi "brand" produk maupun perusahaan yang memproduksi dan/atau mengedarkannya ke pasar, yang sekaligus menjadi inovasi bagi peningkatan daya saing pasar. Kampaye Hijau, kampanye yang menghimbau agar masyarakat lebih sadar akan pentingnya kualitas lingkungan hidup, telah mendorong peran serta dan kesadaran masyarakat untuk mulai dari hal yang paling sederhana adalah peran kecil yang dimulai dari diri sendiri. Berawal dari kegiatan yang menyangkut pola kehidupan sehari-hari seperti, membuang sampah, hemat dalam penggunaan air dan listrik, penggunaan produk hijau ramah lingkungan dan lain sebagainya.


4

Gencamya kampanye hijau dewasa ini ternyata juga membuat kesadaran masyarakat terhadap pentingnya lingkungan berkualitas makin kuat sehingga pertimbangan kualitas lingkungan tidak hanya dalam pemilihan barang konsumsi namun dalam pertimbangan pemilihan rumah kini menjadi salah satu prioritas utama. Hal tersebut menyebabkan nilai jual "green property" juga ikut terdongkrak. Developer yang pada awalnya hanya tertarik membangun perumahan yang laku di pasar tanpa dibebani predikat ramah lingkungan, sekarang menyadari bahwa Perumahan Ramah Lingkungan (PRL) punya prospek cukup cerah, meskipun jumlahnya masih sangat sedikit. BSD City2 atau Kota Bumi Serpong Damai merupakan satu dari sedikit perumahan yang dikembangkan dengan konsep ramah lingkungan, dan hanya ada beberapa contoh perumahan lain seperti Alam Sutra, Bogor Nirwana Residence (BNR), Sentul City, dan Kota Araya (Malang) yang juga memiliki konsep yang sama. BSD merupakan sebuah perencanaan tata kota yang paling ambisius di Indonesia yang menggabungkan perumahan, bisnis dan area komersil. BSD memiliki luas sekitar 6.000 hektar, yang tiga perempatnya masih menantikan - pembangunan selanjutnya. Pengembangan kota ini adalah kota berbasiskan kenyamanan hidup masyarakat dimana dapat menyelaraskan antara menetap, bekerja dan bersenang-senang didalamnya. BSD telah berdiri sejak 21 tahun lalu. Pada tahun 2003, proyek raksasa ini sepenuhnya dikelola oleh Sinarrnas Developer and Real Estate, anak perusahaan Sinarmas, salah satu developer terkemuka di Indonesia. Dengan infrastuktur kelas utama dan fasilitas yang lengkap. Dikelola oleh para profesional yang berkomitmen sepenuhnya, baik terhadap para penghuni maupun pemegang saham. Di tahun 2004, BSD dianugerahi penghargaan sebagai PELOPOR.KOTA BARU di Indonesia. Berada di barat daya Jakarta yang sangat strategis dengan berbagai kemudahan akses menuju area komersial yang sangat berpengaruh bagi lingkungan serta bisnis, terutama dengan tersedianya jalur utama tol dari segala penjuru. Perumahan elit Pondok Indah dapat ditempuh dalam waktu 10 menit. Sementara pusat kota Jakarta 40 menit dan Bandara Soekarno-Hatta hanya 30 2

Website BSD City, www.bsdcity.co.id, company profile PT BSD City


5

menit. Jalur kereta api Jabotabek serta bus feeder BSD yang terhubung dengan jalur bus way merupakan salah satu moda transportasi di sini. Selangkah demi selangkah, otonomi BSD serta sekelilingnya berubah menjadi sebuah kota mandiri. Berbagai fasilitas umum seperti ragam sarana gaya hidup: berbelanja, makan, teater sinema dan aneka fasilitas hiburan lainnya. Pasar tradisonal serta sejumlah pusat perbelanjaan, perkantoran dan rumah sakit bertaraf intemasional telah beroperasi di BSD City. Keamanan serta keselamatan merupakan faktor utama bagi ketenangan jiwa. Sistem keamanan elektronis yang didukung oleh petugas keamanan profesional serta ramah juga tersedia di BSD. Dari berbagai fasilitas umum yang ditawarkan, yang paling menarik adalah konsep hijau yang ditawarkan BSD City melalui program "Green Development". BSD City menawarkan beragam produk properti berkualitas tinggi, yang menciptakan lingkungan yang hijau dan nyaman, aman dan sehat. Setelah sukses dengan berbagai cluster telah dibangun pada Tahap I seperti: The Green, Green Cove, Virginia Lagoon, De Latinos, New Catalonia, Pavillion, Castilla dan Sevilla, yamg memiliki sekitar 400 hektar dari luas keseluruhan BSD dialokasikan bagi ruang hijau. Taman-taman kota, penghijauan di sepanjang sungai yang bisa digunakan untuk aktivitas luar ruang dan tempat rekreasi serta fasilitas olah raga. Saat ini BSD City pada Tahap II Pembangunan dengan menawarkan produk perumahan yang lebih berkonsep green development yaitu Foresta dan The Icon. Hal tersebut juga telah membuat BSD berhasil meraih sejumlah penghargaan serta akreditasi termasuk ISO 9001, Penghargaan REI Parama Niwastana ·untuk kategori Desain Terbaik (1995), dari Persatuan Perusahaan Real Estat Indonesia (REI}, Rumah Lestari ( 1997 dan 2000) dari Kantor Kementerian Negara Lingkungan Hidup, Property Indonesia Award (2004) dari Majalah Property Indonesia, Adhika Niwastana (200 1) dari

REI, Penghargaaan

Lingkungan dari Bupati Tangerang (1996, 2004, 2005) dalam rangka Hari Lingkungan Hidup se-Dunia dan The Golden Project (2006) dari Indonesia Property Watch. Dan yang paling baru adalah BSD City berhasil memperoleh penghargaan Green Property Award 2009 yang diserahkan Menteri Perumahan M Yusuf


6

Asy'ari di Jakarta, Penghargaan Green Property, yang digagas majalah Housing Estate, diberikan kepada para pengembang yang dinilai telah menciptakan hunian yang memenuhi delapan kriteria sebagai rumah yang ramah lingkungan. Dari penghargaan ini ada dua kriteria yang dinilai lebih dari BSD City yaitu konsep terbaik dalam pengolahan air bersih dan penyediaan ruang terbuka hijau (RTH) bagi para penghuninya. Untuk pengelolaan Air Bersih, BSD City melakukan Pembangunan Situ I Pond.Di BSD City terdapat 10 pond dengan total luas 26 hektar. Penyediaan RTH diwujudkan dengan Pembangunan Taman Kota 1 & 2, Taman Kota 1 berada di pusat kota BSD dibuka pada tahun 2004 dengan

luas 2,5 hektar memiliki 60 jenis tanaman dengan jumlah pohon mencapai 2.500 pohon. Taman Kota 2 dibuka pada tahun 2006 dengan luas yang lebih besar yaitu 9 hektar termasuk danau buatan (2 ha) dan sentra tanaman hias. Pengembangan Tahap II BSD City saat ini (current development) seluas 800 ha, yang dilandasi prinsip improvement dan lebih berwawasan lingkungan ini merupakan kelanjutan dari pengembangan BSD City sebelumnya seluas 1.400 ha serta bagian dari total pengembangan BSD City seluas 6.000 ha. Seluruh sisi timur pengembangan dari area pengembangan BSD City sekarang ini menyentuh sisi Sungai Cisadane. "Dengan posisi ini, BSD City mengorientasikan pengembangan area ini dengan sungai sebagai bagian muka, bukan bagian belakang. Sebagai bagian muka, otomatis selaku pengembang dan para penghuni nantinya· akan memanfaatkan sisi sungai ini sebagai bagian penting yang akan dipelihara terns menerus." Wujudnya, BSD City. merencanakan sepanjang sekitar 7,5 km sepanjang sisi sungai akan dikembangkan sebagai kawasan Green Belt atau Sabuk Hijau yang

merupakan

bagian

terintegrasi

dengan

kawasan

perumahan

dan

pengembangan BSD City. "Kelak, Sabuk Hijau ini akan diisi penghijauan sebagai pengisi Ruang Terbuka Hijau sekaligus pengamanan laban kritis tepi sungai, jogging track dan tema-tema yang sejalan dengan spirit Green Development yang dilaksanakan sejak BSD City dimulai pengembangannya pada 1989." Model hedonic adalah model yang mampu menangkap harga implisit dari atribut-atribut dari barang yang terdiferensiasi, seperti rumah. Sehingga model ini


7

diharapkan mampu menjelaskan harga implisit yang ada pada harga perumahan di BSD City.

1.2

Perumusan Masalah

Dalam suatu proses pengambilan keputusan untuk membeli rumah terdapat begitu banyak variabel yang menentukan. Dalam sebuah papernya mengenai keputusan pemilihan rumah Amborowate menyebutkan penentuan perumahan mana yang harus dipilih oleh konsumen dipengaruhi oleh banyak faktor, diantaranya (l)harga, (2)lokasi, (3)fasilitas umum, (4)perijinan, (S)desain rumah, dan (6)kredibilitas dari developer. Artikel lain di situs kompas menyebutkan beberapa kriteria yang harus dipertimbangkan dalam memilih perumahan yaitu: (l)kredibilitas pengembangldeveloper, (2)tema dan masterplan perumahan, (3)ketersediaan air bersih, (4)kelengkapan fasilitas, (S)kualitas fisik dan lingkungan, dan (6)partisipasi warga. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa penentuan harga perumahan ditentukan oleh berbagai faktor atau kriteria lebih lanjut hal tersebut disebut sebagai karakteristik rumah. Dari karakteristik rumah tersebut terdapat juga berbagai karakteristik yang sifatnya implisit. Maksudnya harga rumah bukan semata-mata hanya ditentukan oleh karakteritik struktural seperti luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar, namun juga memperhitungkan karakteritik lain, misalnya lingkungan. Penelitian ini melihat karakteristik-karakteristik perumahan yang terdapat di BSD City khususnya produk perumahan atau residential yang berkonsep lingkungan. Kemudian menganalisis variabel-variabel apa saja yang menentukan dalam harga rumah dan peranan lingkungan dalam penentuan harga rumah di BSD City serta mengukur Willingness To Pay (WTP) atau kesediaan membayar orang yang tinggal di perumahan BSD City yang disebut sebagai hunian ramah lingkungan ini. Penelitian ini dalam menentukan kualitas lingkungan menggunakan kriteria hijau untuk hunian berwawasan lingkungan sebagai variabel yang mengukur 3 Armadyah Amborowati, Dosen STMIK AMIKOM Yogyakarta, Sistem Penunjang Keputusan

Pemilihan Perumahan dengan metode AHP menggunakan Expert Choice


8

kualitas lingkungan. K.riteria tersebut antara lain adalah: K.riteria pertama, Masterplan yang memasukkan konsep lingkungan. K.riteria kedua, Pengolahan Sampah dan Pengolahan Limbah (PSPL). K.riteria ketiga, pengelolaan air 4R. K.riteria keempat, jalur pejalan kaki dan utilitas yang baik. kriteria kelima, halte, parkir sepeda, kemudahan akses. K.riteria keenam, desain rumah (tenaga surya dsb ). K.riteria ketujuh adalah proporsi Ruang Terbuka Hijau {RTH) dan criteria kedelapan partisipasi warga. Dengan berbagai karakteristik yang dimiliki oleh rumah, model hedonic price diharapkan mampu menjelaskan variabel-variabel dalam penentuan harga rumah. Karena model tersebut fokusnya adalah pada sisi permintaan pasar dimana utilitas dihasilkan bukan secara langsung dari barang-barang tersebut, namun dari karakteristik barang-barang tersebut.

Tujuan Penelitian

1.3

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk: I. Mengatahui karakteristik rumah khususnya di BSD City, dan variabel yang mempengaruhi harga rumah 2. Menganalisis peranan lingkungan dalam harga rumah 3. Menentukan seberapa besar masyarakat mau membayar Willingness To Pay {WTP) untuk mendapatkan hunian berwawasan lingkungan.

1.4

Manfaat Penelitian Penelitian ini mempunyai manfaat dalam dunia pendidikan sebagai ( 1)

aplikasi metode valuasi lingkungan dan dalam bidang

real estate berbasis

lingkungan dan (2) dalam dunia bisnis sebagai alat analisis penilaian kemungkinan

pengembangan

Willingness To Pay

hunian

berwawasan

lingkungan,

melalui

{WTP) masyarakat terhadap perumahan berwawasan

lingkungan.

1.5

Cakupan!Batasan Penelitian Studi membatasi cakupan sebagai berikut:


9

1. Mengukur kepuasan terhadap lingkungan berdasarkan besamya kompensasi yang bersedia dibayarkan Rumah Tangga terhadap harga rumah 2. Indikator kepuasan diukur berdasar variabel-variabel

1.6

Kerangka Penelitian

Analisis Hedonic (Metode Revealed Preference): • karakteristik rumah • Kualitas lingkungan • Barang lain

Pendekatan Kuantitatif Mengunakan Pendekatan Hedonic

• WTP lingkungan • Compensating Surplus (CV)

I

Harga Rumah

l

~

Penilaian kemungkinan Pengembangan Hunian berwawasan Lingkungan Hasil wawancara dan pengamatan lapangan: • Informasi dari sisi permintaan • Informasi dari sisi penawaran • Kondisi lapangan

Pendekatan Kualitatif: Eksplorasi dan potret kondisi

Gambar 1.1 Kerangka Pemikiran Langkah-langkah yang akan diambil dalam melakukan penelitian adalah sebagai beikut: Pertama adalah mengembangkan analisis hedonic, serta men~tapkan

asumsi- asumsi dasar yang akan digunakan dan faktor-faktor lain

yang mempengaruhi fungsi kepuasan rumah (karakteritik rumah, kualitas lingkungan, karakteristik responden, dan barang lain) Setelah itu menghitung WTP dan CV rumah tangga terhadap hunian berwawasan lingkungan. Diikuti dengan menganalisis WTP dengan harga rumah, serta variable-variabel yang menentukan harga rumah dan terakhir menggabungkan analisis kualitatif dan analisis kuantitatif sebagai alat untuk melakukan penilaian kemungkinan pengembangan hunian berwawasan lingkungan.


10

1.7

Sistematika Penulisan

Secara keseluruhan, sistematika penulisan atau organisasi studi ini dibagi dalam enam bagian ( I - VI ) yang terdiri dari : • Bagian 1. Pendahuluan; bab ini dibagi dalam beberapa sub bab yang menjelaskan tentang latar belakang, permasalahan, tujuan studi, manfaat studi, cakupanlbatasan penelitian, kerangka penelitian, serta sistematika penulisan. • Bagian 2. Tinjauan Pustaka; bab ini berisi tentang kajian teori yang disesuaikan studi yang meliputi kebutuhan rumah, rumah berwawasan lingkungan; konsep nilai ekonomi; kerangka penilaian; metode valuasi ekonomi; & studi terdahulu terhadap valuasi ekonomi jasa lingkungan & alam khususnya mengenai model hedonic price • Bagian 3. Metode Penelitian; bab ini mencakup pendekatan studi, spesifikasi model, Definisi operasional dan sumber data • Bagian 4.

Sekilas mengenai

obyek penelitian;

bab 1m mencoba

mendeskripsikan Perwnahan Bumi Serpong Damai (BSD City), • Bagian 5. Hasil Studi dan Pembahasan; bab ini memuat basil olah data sesuai dengan metode yang telah digunakan. •

Bagian 6. Kesimpulan, rekomendasi, dan keterbatasan studi; bab terakhir meliputi kesimpulan dan rekomendasi yang didasarkan pada basil penelitian serta keterbatasan dan kelemahan studi ini. Jadi bab terakhir terdiri dari tiga pokok bahasan yaitu kesimpulan, rekomendasi, dan keterbatasan studi.


BAB2 TINJAUAN LITERATUR

2.1. Kebutuhan Rumah (Housing Needs) Menurut Sihsetyaningrum 1 rumah merupakan barang yang unik dim ana memiliki 6 sifat yang membedakan dengan barang yang lain, yaitu; (1) ketersediaan rumah adalah heterogen yaitu berbeda dalam bentuk, lokasi, umur, luas lantai, interior dan penggunaanya, (2) rumah tidak bergerak sehingga tidak praktis untuk memindahkan rumah dari satu lokasi ke lokasi yang lain, (3) rumah tahan lama, jika dipelihara dengan baik dapat digunakan dalam beberapa dekade, (4) rumah harganya mahal, sehingga untuk membeli sebuah rumah diperlukan biaya yang cukup besar, bahkan terkadang. harus meminjam dalam nilai yang cukup besar, (5) biaya pindah dari suatu rumah relatif tinggi, apalagi hila dapat dinominalkan biaya

meninggalkan tetangga, sekolah dan ternan-ternan, (6)

beberapa yang memperdulikan masalah rasial, latarbelakang suku akan mengarah pada hal diskriminasi dan segmentasi. Menurut Myers, Pitkin dan Park (2002), kebutuhan rumah secara garis besar dinyatakan sebagai jumlah dan tipe unit yang dikehendaki untuk menampung sebuah populasi pada standar hunian rumah yang ditetapkan.

2.2

Pasar Tanah Dalam Randall 2 , tanah merupakan faktor produksi utama dalam produksi,

barang konsumsi

y~g

penting, salah satu alat untuk kekayaan, dan agunan yang

sangat diterima dalam pengajuan kredit. Maka diharapkan pasar tanah cepat berkembang dan menyatu dengan pasar keuangan. Tanah sangat mempengaruhi karakteristik lingkungan, kualitas udara dan air serta keanekaragaman ekosistem yang terintegrasi. Oleh karena itu penggunaan tanah menentukan tingkat keanekaragaman konsumsi kenyamanan yang tidak eksklusif dan kolektif. Model yang paling sederhana untuk menjelaskan nilai tanah dalam aset kapital memfokuskan pada nilai sekarang (present value) dari penerimaan di masa depan 1 Endang

Sihsetyaningrum, Analisis Pengeluaran dan Harga Rumah di wilayah Bodetabek, 2005 Alan Randall, An Economic Approach to natural Resource and Enironmental Policy, Resource Economics, Second Edition, 1987 2


12

dari tanah (sewa). Harga pasar dari tanah Pth

pada tahun t ditrumuskan sebagai

berikut: pth =

L

00

p t hI ( 1 + r ) T

T=t+l

Dimana P thmerupakan sewa tanah untuk periode Tth Untuk menjelaskan lebih jauh, ada beberapa teori yang melandasi pasar tanah dan sewa tanah (land rent). Teori - teori tersebut adalah teori mengenai

Farm/and Rent I : Fertility and Rent, Farm/and Rent II: Location and Rent, Urban Land Rent3. 2.2.1 Farmland Rent 1: kesuburan dan sewa (fertility and rent) Ada tiga karakteristik utama untuk membentuk property rights 4

yang

efektif; (1) exclusivity, semua keuntungan dan biaya yang diakui sebagai hasil dari memiliki dan menggunakan sumber daya diakui sebagai milik pemilik, baik secara langsung maupun tidak langsung dijual kepada orang lain, (2)

transferability, semua property rights bisa ditransfer dari satu pemilik ke pemilik yang lain dalam pertukaran sukarela, (3) enforceability, property rights seharusnya aman dari perebutan orang lain. Dengan memiliki ketiga karakteiistik ini merupakan insentif bagi pemilik untuk bisa menggunakan sumber daya secara efisien, karena penurunan nilai sumber daya merupakan kerugian pribadi pemiliknya. Pada saat property rights dalam kondisi diatas maka dalam pasar ekonomi pertukaran akan tetjadi secara efisien juga. Keadaan ini dipertemukan oleh pertemuan antara kurva permintaan dan kurva penawaran. Dalam Gambar 2, daerah A menggambarkan consumer's surplus yang merupakan daerah permintaan dikurangi daerah biaya sedangkan daerah B menggambarkan

producer's surplus adalah daerah dibawah garis harga dan diatas kurva biaya marginal. Producer's surplus ini berkaitan dengan profit, dalam jangka pendek saat biaya adalah tetap maka producer's surplus sama dengan profit ditambah biaya tetap. Padajangka panjangproducer's surplus sama denganprofit ditambah

Alan Randall, Market Land,An Economic Approach to natural Resource and Enironmental Policy, Resource Economics, Second Edition, 1987 3

4

Tom Tietenberg, Environmental and natural Resource Economics, 2003


13

sewa. Selama perusahaan baru bisa masuk dalam industri dimana profit yang didapat diperoleh tanpa menaikkan profit barang input maka dalam jangka panjangprofit sama dengan nol dan producer's surplus akan sama dengan sewa p

p

s A B

D

0 Pilihan Konsumen

Pilihan produsen

. Gambar 2.1. Pilihan Konsumen dan Pilihan Produsen Producer's surplus yang timbul karena keseimbangan kompetisi disebut dengan scarcity rent. David Ricardo yang pertama kali menyadari adanya scarcity rent, menyarankan bahwa harga tanah ditentukan paling tidak oleh tambahan kesuburan per unit tanah. Sehingga tanah yang subur akan menghasilkan profit yang lebih tinggi. 2.2.2 Farmland Rent II: lokasi dan sewa (location and rent) J. H Von Thunen telah mengembangkan teon dari sew a tanah berdasarkan

pada penataan jarak dari lokasi-lokasi yang penting. Thunen membayangkan sebuah kota besar yang memiliki tanah dengan kesuburan yang seragam. J auh dari kota ataupun keramaian dan terisolasi dari dunia. Menurutnya jarak yang jauh akan menimbulkan biaya yang lebih besar. Ilustrasi dari gambar 3 adalah sewa net per acre P 1\D) merupakan fungsi jarak dari kota, dimana a 1 > a2 dan fungsi Pth(D) lebih curam dari pada P2\D). Pada setiap jarak maka perusahaan dengan sewa bersih terbesar yang dipilih. Maka z 1 diproduksi pada zon<(IJ!:D

1

dan Z 2 diproduksi pada zona

D 1::SD::SDmax· Dalam setiap jarak sewa menurun berbanding jarak. Sewa sama dengan zone boundary dimana sewa merupakan pertemuan antar kurva. Kurva tanah-sewa akan bertemu pada satu zona tertentu. Penggunaan tenaga keija


14

menurun seiring dengan kenaikan jarak. Menunjukkan bahwa sewa akan semakin rendah apabila lokasi semakin jauh dari pusat kota. Pada gambar 3 berbentuk linier, namun jika menggunakan dua ruang dimensi maka jarak zona linier akan terlihat sepertri rangkaian lingkaran mengelilingi kota.

p

D

Gambar 2.2. Kurva Land Rent:Lokasi dan sewa Menurut Randall, pendekatan yang digunakan Thunen lebih menarik dibanding pendekatan yang digunakan oleh Ricardo. Kedua pendekatan menciptakan teori pembedaan sewa tanah, kalau Ricardo menyebutkan bahwa semakin kurang subur, Thunen menyatakan semakin jauh dari pusat kota maka sewa akan semakin rendah. Sewa akan menjadi nol jika tanah tidak menarik untuk digunakan dan letaknya sangat jauh. Kesimpulan akhir bahwa model Thunen ini menawarkan teori intesitas tenaga kerja dan lokasi dari produksi alternatif .-perusahaan, sedangkan Ricardian tidak menawarkan teori tersebut. 2.2.3 Urban Land Rents Prinsip penataan yang dilakukan Thunen mengenai jarak dan biaya ditransfer pada kondisi urban atau masyarakat perkotaan. Sebagai gambaran sederhana, misalkan sebuah kota hanya memiliki satu kawasan pusat bisnis dimana setiap Rumah Tangga bekerja di tempat tersebut. Maka masing-masing pekerja-konsumen akan memilih lokasi perumahan dengan memaksimisasi fungsi utilitasnya. Pekerja-konsumen akan bersedia membayar lebih tinggi sewa per unit untuk tanah yang letaknya lebih dekat dengan kawasan pusat bisnis dan indifferent antara rumah yang lebih kecil namundekat dengan kawasan pusat bisnis atau rumah yang lebih besar namun lebih jauh.


15

Pada Gambar 4 menggambarkan fungsi bid-sewa yang merupakan kumpulan harga pada beberapa jarak yang akan membuat individu bersikap indifferent antara beberapa altematif tempat perumahan, slope-nya negatif. Bayangkan jika semua konsumen memiliki persamaan dalam pendapatan dan preferensi dan pindah rumah tidak mengeluarkan biaya,maka proses bidding akan mencapai ekuilibrius yang statis dimana fungsi bid-rent menjadi gradient sewa di seluruh kota artinya peketja-konsumen akan bersikap indifferent dimanapun mereka tinggal, karena akan mencapai utilitas yang sama.

Land

PA(D)

Zone

Gambar 2.3. Kurva Bid-rent Urban Landrent Pada gambar 5 menggambarkan jika ada k kelas konsumen dengan individu yangidentik namun kelas yang berbeda diantara · mereka. Hal ini akan menyebabkan gradient sewa akan menghubungkan fungsi bid-rent yang berbeda. Dengan mengasumsikan preferensi mereka sama namun memiliki kelas pendapatan yang berbeda dan tanah perumahan bukan barang inferior,: maka untuk setiap zone boundary, seorang inner commuter akan memiliki pendapatan yang lebih rendah daripada outer commuter. Kesimpulannya bahwa rumah tangga dengan pendapatan rendah akan tinggal di rumah kecil dekat kawasan pusat bisnis sedangkan rumah tangga dengan pendapatan lebih tinggi akan tinggal di rumah pinggiran kota (suburban).


16

Land

Zone

Gambar 2.4. Kurva K-Classes Urban Land Rent Gambar 5 juga menunjukkan bahwa pada orang dengan pendapatan yang lebih tinggi juga

memiliki opportunity cost dari waktu yang lebih besar

dibandingkan dengan orang dengan pendapatan yang lebih rendah, hal ini disebabkan karena gaji atau upah mereka lebih tinggi sehingga commuting cost · pada jarak berapapun akan melebihi orang dengan pendapatn lebih rendah. Orang dengan pendapatan tinggi akan lebih menyukai untuk tinggal di townhouse yang dekat dengan kawasan pusat bisnis. Pertimbangan-pertimbangan lain kemudian diperkenalkan seperti; berbagai tempat peketja (kawasan pusat bisnis, manufaturing district, pusat belanja), daerah dengan topografi tertentu (pelabuhan, sungai, bukit), perbedaan umur dan kualitas rumah (dengan berbagai luas tanah), perbedaan kenyamanan lngkungan (sekolah, taman, keamanan).

2.2.4 Barga Tanah Harga tanah akan menyesuaikan dengan kondisi ekonomi. Pada pasar rasional, didapat bahwa secara ex post kemungkinan return berada diatas maupun di bawah normal namun secara ex ante return-nya normal. Pasar aset akan menyesuaikan dengan harga riil dan suku bunga. Pada saat ada perubahan menuju harapan yang optimis (harga lebih tinggi atau bunga turun) maka akan menyebabkan kenaikan harga aset, demikian juga sebaliknya. Efek dari antisipasi inflasi pada suku bunga dan pertumbuhan dalam sewa nominal akan saling meniadakan. Antisipasi inflasi tidak akan mengubah harga tanah, namun dikemudian hari nominal sewa tanah akan naik sejumlah kenaikan


17

inflasi. Selain itu menyimpan aset tanah akan menimbulkan capital gain. Tietenberg menyebutkan bahwa harga tanah yang mahal akan menyebabkan harga rumah menjadi mahal dan harga rumah yang mahal akan menyebabkan harga tanah menjadi mahal (value of/and and the price)

2.3

Harga Rumah Harga rumah merupakan kondisi keseimbangan antara permintaan rumah

(demand side) dan penawaran rumah (supply side). Berbagai literatur menyatakan bahwa harga rumah dipengaruhi oleh faktor ekonomi, faktor demografi dan faktor-faktor permintaan maupun faktor-faktor penawaran lainnya. Faktor dalam fungsi permintaan adalah harga rumah rata-rata, pendapatan, ketenagaketjaan, demografi dan ekonomi serta petjanjian jual-beli yang didaftar di Registarsi Pertanahan (proses dan biaya di BPN ). Faktor dalam fungsi penawaran yaitu penyediaan laban yang disetujui oleh Pemerintah untuk pemukiman dan campuran (pemukiman dan komersil), luas pemukiman baru untuk menggambarkan penawaran rumah baru pada waktu tertentu, luas lahan hijau dan ruang terbuka, persetujuan aplikasi, total keseluruhan luas lahari yang dikembangkan untuk pemukiman dan total luas pemukiman dari keseluruhan aplikasi yang sudah dinilai oleh Departemen Perencanaan serta harga rumah rata-rata. Gambaran pasar harga perumahan di Indonesia (Gambar 5) adalah sebagai berikut, berdasarkan Survey Perumahan yang dilakukan oleh Bank Indonesia menunjukkan bahwa harga rumah di Indonesia pada caturwulan pertama naik sebesar 2,54% dibandingkan tahun lalu, sedangkan bila disesuaikan dengan inflasi maka harga rumah sebenamya turun sebesar 1,08% dibanding tahun lalu.


18

House 'P rice Change, Annual

(DA>)

-·--·-·-··-·-·--·-·--·-·-··---·····-· 4

---------------------------2 ~~--~--~~--~--~~~~0

-4 --6 -8

-10

"'1.0 •

Non1iina1

. Real

Source: Bank Indonesia

Gambar 2.5. Pasar Rumah di Indonesia (2008-2010)

2.4

Hunian (Rumah) Berwawasan Lingkungan Hunian berwawasan lingkungan merupakan suatu hunian yang telah

memasukkan konsep hijau (green), dalam suatu artikel majalah 5 mengenai perumahan

setidaknya

disebutkan

delapan

kriteria

hijau,

antara

lain:

pengembangan perumahan mengikuti aturan ( UU Penataan Ruang, UU Lingkungan hidup, UU Bangunan Gedung, UU Pengelolaan sampah, UU Pengelolaan SDA, dan UU Penanggulangan bencana ). Dealapn kriteria Hijau : 1. Master plan yang sudah disahkan, setidaknya konsep dan perencanaan master plan-nya, sudah mengadopsi kriteria perumahan hijau. 2. Perumahan menyediakan system pengolahan sampah mandiri ( juga system pengolahan limbah rumah tangga.) yang mendorong penghuni mengurangi ( reduce) pemakaiaan produk sulit terurai. Memilah dan memanfaatkan lagi ( reuse ) sampah anorganik serta mendaur ulang ( recycle ) sampah organic menjadi kompos, sehingga yang dibuang ke TPS akhir sangat sedikit ( Zero Waste). 3. Perumahan menerapkan konsep pengelolaan atr yang hemat konsumsi (reduce) , pemakaian air yang sama untuk keperluan lain (reuse), daur ulang

5

Housing magazine, didapat dari basil search engine www.google.com


19

buangan air bersih (recycle) dan pengisian kembali air tanah (recharge) dengan membangun sistem penampungan dan pengendalian yang menahan pelepasan air keluar (zero run-of!J sekaligus mengendalikan banjir seperti ekodrainase, area resapan, ruang terbuka hijau dan situ-situ. 4. Perumahan menyediakan jalur pejalan kaki yang layak dan teduh termasuk bagi kalangan disabel ( cacat, sakit lanjut usia ), membangun jaringan infrastruktur dan utilitas yang rapi ( di dalam tanah ) serta akses internet. 5. Pengembangan mendukung budaya transportasi non kendaraan bermotor seperti sepeda dan mobil listrik, dan mendorong penggunaan angkutan umum dengan menyediakan fasilitas seperti halte dan parkir sepeda serta kemudahan akses ke terminal, stasiun dan fasilitas publik lain. 6. Desain rumah hemat energi, inovatif, berempati dan memberikan solusi terhadap lingkungan dengan membatasi lahan terbangun, layout sederhana, ruang mengalir, penerapan teknologi otomasi, taman atap, panel surya, efisiensi penggunaan bahan tanpa mengurangi kualitas bangunan, dan pemakaian material ramah lingkungan. 7. Proporsi RTH 30-50 persen dan lahan terbangun 50-70 persen. Struktur, bentuk dan distribusi RTH jelas dan runut dengan flora fauna beragam yang tidak hanya berfungsi estesis tapi juga ekologis, edukatif, ekonomis, dan evakuatif. 8. Pengembang membangun

partisipasi

warga untuk

bersikap

ramah

lingkungan dengan menanam dan mengadopsi pohon, membuat area resapan, membangun taman atap, berjalan kaki dan bersepeda untuk perjalanan dekat dan sedang, menggunakan angkutan umum dan menjadi agen hijau.

2.5

Konsep Nilai Ekonomi Ilmu ekonomi adalah ilmu tentang bagaimana masyarakat menghidupi

dirinya dan meningkatkan kesejahteraan anggota-anggotanya. Dengan demikian, tujuan kegiatan ekonomi, dari kacamata ilmu ekonomi, adalah peningkatan kesejahteraan. Teori nilai dalam ilmu ekonomi didasarkan kepada kemampuan barang atau jasa untuk memuaskan kebutuhan dan kemauan man usia atau untuk


20

meningkatkan kesejahteraan atau "utility" (kepuasan) individu-individu dalam masyarakat. Dengan kata lain, konsep nilai dalam ilmu ekonomi lebih condong kepada nilai instrumental ketimbang nilai intrinsic. Dimana nilai instrumental didasarkan pada dua premis neoklasik yaitu: (1) tujuan aktivitas ekonomi adalah kesejahteraan dan (2) individu merupakan pihak yang paling benar dalam menilai peningkatan kesejahteraan mereka apabila terjadi perubahan tertentu (Patunru, 2004). Sehingga preferensi individu dapat digunakan menjadi dasar valuasi nilai ekonomi. Dengan asumsi bahwa setiap pemilihan preferensi ada opportunity costnya dan individu bertindak untuk kepentingannya sendiri secara rasional. lndividu memiliki kebutuhan yang tidak terbatas sedangkan kemampuan individu untuk memenuhi kebutuhannya terbatas. Untuk tetap hidup individu melakukan pilihan-pilihan dalam hidup sehingga mencapai suatu kondisi dimana setidaknya kebutuhan dasar individu terpenuhi. Apalagi hila tujuan individu adalah kesejahteraan, individu harus melakukan pilihan dimana setiap pilihan terdapat manfaat dan juga biaya yang harus ditanggung. Untuk memndapatkan pilihan terbaik maka individu-individu akan membandingkan apa yang mereka dapatkan dalam satu pilihan dengan mengorbankan pilihan yang lain. Kesejahteraan merupakan suatu kriteria dalam menilai manfaat serta biaya dalam suatu pilihan. "Kesejahteraan" ini diartikan sebagai preferensi individual dan "willingness to pay" ("kesediaan membayar") atas manfaat/keuntungan atau "willingness to accept" ("kesediaan menerima") kompensasi ·atas biaya/kerugian.

(Patunru, 2004) Sebuah pilihan dianggap "baik" hanya jika akibat ekonomis dari implemetasi

pilihan

tersebut

lebih "disukai"

(artinya

pilihan

tersebut

meningkatkan kesejahteraan mereka) dibanding alternatif pilihan lainnya. Menurut Patunru (2004) ada dua ukuran kesejahteraan yang sering digunakan dalam valuasi adalah compensating surplus ("CS") dan equivalent surplus ("ES"). Selanjutnya masih berdasarkan Patunru, CS untuk suatu perbaikan

adalah jumlah maksimum (dalam satuan uang) kesediaan seseorang untuk membayar agar bisa menikmati perbaikan tersebut. Ukuran inilah yang juga disebut sebagai willingness-to pay ("WTP"), dalam suatu kasus perbaikan kondisi lingkungan CS dapat dilihat sebagai jumlah uang yang harus diambil dari seseorang jika ingin mengembalikannya ke tingkat kepuasan sebelum terjadinya


21

perbaikan. Sementara, ES adalah jumlah minimum yang diminta oleh seseorang dengan syarat dia mengorbankan atau "tidak boleh" menikmati perbaikan. Dengan kata lain, ES adalah jumlah uang yang harus diberikan kepada seseorang agar ia tidak menikmati perbaikan yang baru, tapi kepuasannya sama dengan seolah-olah ia menikmatinya. Ukuran ini, dalam kasus perbaikan, sering disebut sebagai

willingness-to-accept compensation ("WTA''). Patunru-juga menyebutkan salah satu cara untuk mengerti lebih baik adalah membayangkan bahwa CS berangkat dari kondisi sebelum perbaikan, sementara ES berangkat dari kondisi setelah perbaikan. Dalam praktiknya, kedua ukuran ini tidak perlu sama. Biasanya, untuk kasus perbaikan, batas atas WTP adalah pendapatan individu. Sementara, untuk WTA tidak ada batas atas. Sebaiknya memang kedua ukuran tersebut digunakan. Namun, terkadang keterbatasan data, survei, dan waktu tidak memungkinkan. Sedangkan menurut Garrod dan Willis (1999) serta Hanley dan Splash (1993) yang ditulis oleh Harahap 6 menyatakan bahwa meskipun besaran WTP dan WTA sama, selalu ada pebedaan pengukuran yang disebabkan oleh: ( 1) ketidaksempurnaan kuesioner dan tehnik wawancara, (2) pengukuran WT A terkait dengan endowment effect (dampak pemilikan) dimana responden mungkin menolak untuk memberikan nilai pada SDA yang dimiliki. Responden bisa saja mengatakan bahwa SDA yang dia miliki tidak bisa tergantikan, sehingga mengakil;>atkan tingginya harga jual. Fenomena ini sering disebut loss aversion (menghindari kerugian) dimana seseorang cenderung untuk memberikan nilai yang lebih besar terhadap kerugian, dan (3) responden mungkin bersifat cermat terhadap jumlah WTP dengan mempertimbangkan pendapatan dan preferensinya. Dalam pengukuran- WTP Huab dan McConnel (2002) yang ditulis oleh Fauzi (2004) menyatakan bahwa pengukuran WTP yang dapat diterima

(reasonable) harus memenuhi syarat: (1) WTP tidak memiliki batas bawah negatif, (2) batas atas WTP tidak melebihi pendapatan dan (3) adanya konsistensi antara keacakan (randomness) pendugaan dan keacakan penghitungannya. Diakui oleh Fauzi bahwa ada kelemahan dalam pengukuran keinginan membayar ini . Misalnya meskipun sebagian barang dan jasa yang dihasilkan dari Bilang Nauli Harahap, Analisis kesediaan membayar air minum dan sanitasi di Indonesia, Pendakatan model hedonic price dan logistik, 2007

6


22

SDA dapat diukur nilainya karena diperdagangkan sebagian lain seperti keindahan pantai atau laut, kebersihan atau keaslian alam tidak diperdagangkan sehingga tidak dapat atau sulit diketahui harganya. Walaupun demikian dalam pengukuran sumber daya alam nilai tersebut tidak selalu diperdagangkan untuk mengukur nilai monetemya. Hal yang diperlukan adalah pengukuran seberapa besar kemampuan membayar (purchasing power) masyarakat untuk memperoleh barang dan jasa tersebut. Bisa juga mengukur dari sisi lain yakni- seberapa besar masayarkat hams diberi kompensasi atas hilangnya barang dan jasa tersebut. Tabel di bawah ini menyarikan hubungan antara compenstaing variation (CV), equivalent variation (EV), willingness-to-pay (WTP) and willingness-toaccept (WTA), diambil dari Patunru (2004)

Tabel 2.1. Ringkasan CV dan EV Ukuran Kesejahteraan CV - property rights pada kondisi awal EV- property rights pada kondisi selanjutnya

2.6

Harga Naik WTA untuk menerima

Harga Turon WTP untuk mendapatkan

WTP untuk menghindari

WTA mengorbankan

untuk

Studi Model

Jasa lingkungan seperti udara yang sehat, air yang bersih, bebas kebisingan dan pemandangan yang indah mempakan harga implisit dalam penentuan harga perumahan. Jasa Ekonomi lingkungan sebagai suatu produk jasa (service) hams dipandang sebagai satu kondisi dan final prpduk dalam bundel konsumsi individu (Tambunan, 2009) 7 Banyak sekali tehnik yang telah dikembangkan unh.ik menghitung valuasi peranan/jasa lingkungan baik untuk menilai

keuntungan dari

perbaikan

lingkungan maupun menilai kemgian yang terjadi kareria adanya penumnan kualitas lingkungan. Dalam Tietenberg, para ekonom telah membangun bahwa nilai ekonomi total untuk lingkungan terdiri dari tiga komponen yaitu: ( 1) nilai pakai (use value), (2) option value dan (3) nonuse value. Use value menggambarkan nilai pakai langsung dari sumber daya alam atau lingkungan, contohnya seperti ikan di lautan, bahan tambang di pemt bumi, maupun keindahan alam.Polusi dapat menghilangkan nilai pakai ini. 7

Mangara Tambunan, 2008, Bahan Ajar kuliah Sumber Daya Alam-Lingkungan


23

Option value menggambarkan nilai yang menggantikan penggunaan sumber

daya alam di masa depan. Nilai ini merefleksikan kesediaan untuk menyimpan sumber daya alam untuk digunakan di masa depan apabila saat ini tidak digunakan. Nilai yang ketiga yaitu nonuse value adalah observasi yang menunjukkan bahwa orang mau membayar untuk peningkatan dan penyelamatan sumber daya alam yang tidak pemah mereka pakai. Ketiga nilai ini bisa digabungkan untuk mendapatkan nilai total kesediaan membayar atau total willingness to pay (TWP) yang dituliskan sebagai berikut: TWP =use value+ option value+ nonuse value.

Berbagai metode telah digunakan untuk mengestimasi nilai-nilai tersebut diatas. Berikut ini akan dijelaskan mengenai informasi khusus bagaimana metodemetode ini sebenamya digunakan. Tabel 2.2. Metode Ekonomi untuk mengukur Lingkungan dan Sumber Daya Alam Metode

Langsung Tidak Langsung

Perilaku yang. diobservasi Harga Pasar Pasar Simulasi Travel Cost Hedonic Property Values Hedonic wage Values Avoidance Expenditure

Hypothetical Contigent Valuation Contigent Ranking

Metode observasi langsung berdasarkan pada pilihan aktual yang terobservasi dan nilai aktual sumber daya alam yang bisa secara langsung dihitung, contohnya adalah berapa kehilangan yang harus ditanggung oleh pemancing pada saat sungai terkontaminasi oleh minyak, dengan

menghit~ng

penurunan basil tangkapan oleh para pemancing. Metode hipotetical langsung digunakan pada saat nilai tidak bisa diobservasi secara langsung maka dilakukan dengan cara menurunkan nilai ini menggunakan survey yang mencoba untuk menghitung willingness to pay responden. Pendekatan seperti disebutkan diatas disebut sebagai contigent valuation. Namun metode ini potensial akan jawaban-jawaban yang bias. Empat

tipe bias yang potensial terjadi dalam penelitian menggunakan contigent valuation: (1) strategic bias, (2) information bias, (3) starting point bias, (4) hipotetical bias.

Metode ketiga yaitu metode observasi tidak langsung, disebut dapat diobservasi karena melibatkan perilaku aktual dan disebut tidak langsung karena


24

metode ini mengindikasikan nilai daripada mengestimasi secara langsung. Salah satu pendekatan dalam metode ini adalah Travel Cost dimana pendekatan ini mencoba untuk mengukur nilai dari tempat-tempat rekreasi dengan menggunakan informasi pengeluaran responden pengunjung yang menggambarkan kurva permintaan dan willingness to pay. Pendekatan yang lain adalah model hedonic yang terdiri dari model hedonic untuk nilai perumahan (hedonic property value) dan model hedonic untuk gaji/upah (hedonic wage value). Model ini menggunakan analisis regresi berganda untuk memasukkan faktor lingkungan dalam pasar terkait. Model hedonic yang pertama membangun berbagai atribut nilai dalam perumahan menjadi bagian dari harga. Sebagai contoh, lingkungan yang tercemar nilainya akan lebih rendah dibanding lingkungan yang bersih, regresi berganda membantu untuk melihat hubungan antara lingkungan dan nilai rumah, hubungan ini yang akan menghasilkan nilai kesedaiaan membayar terhadap lingkungan yang bersih. Model hedonic yang kedua mencoba tlntuk menjelaskan hubungan antara gaji/upah yang dikompensasikan dengan pekerjaan yang beresiko. Pendekatan averting expenditure didesain untuk men-guranggi kerusakan yang disebabkan oleh polusi dengan melakukan kegiatan atau aksi yang menghindari terjadinya kerusakan tersebut. Contohnya, meminum air mineral dalam botol sebagai akibat adanya pemcemaran air di daerah setempat. Sedangkan pendekatan terakhir yaitu contigent ranking digunakan untuk menilai kenyamanan lingkungan. Caranya dengan menggunakan kumpulan hipotetical situasi yang ditanyakan kepada responden dan responden merangking karakteristik yang diukur. Literatur lain (Patunru) menyebutkan bahwa metode dalam melakukan valuasi lingkungan dibagi menjadi dua kelompok yaitu metode Revealed Preference (RP) dan metode Stated Preference (SP). Model-model yang termasuk dalam kategori RP adalah Travel Cost Model, Hedonic Approach dan Averting Cost Model. Kelompok kedua, kategori SP terdiri dari Contigent Valuation dan Conjoint Analysis yang berbasiskan pada model utilitas random. Model pertama merupakan valuasi berdasarkan biaya perjalanan menuju tempat tujuan biasanya tempat wisata untuk rekreasi , didalamnya dihitung pula


25

waktu yang dihabiskan untuk mengunjungi tempat wisata tersebut. Model kedua menggunakan fungsi berkelanjutan menghubungkan antara harga suatu barang dengan atribut-atribut yang melekat. Model ketiga menganalisis pengeluaran pada peningkatan kualitas lingkungan. Kategori kedua terdiri dari Contigent Valuation biasanya menggunakan kuesioner sederhana dalam survey-nya, sedangakan Analisis Conjoint kebalikan dari metode contigent valuation, metode ini menanyakan preferensi responden lebih dari satu set pilihan. Dalam Llewelyn dkk 8 yang meraka ambil dari Lansford, et al., mengutip pemyataan menurut Rosen yaitu, hipotesis hedonic yang mengatakan bahwa "Suatu barang dinilai menurut attribut yang bersangkutan dengan kegunaannya atau karakteristiknya". Model penentuan harga hedonic digunakan untuk memperkirakan harga berdasarkan attribut-attribut atau karakteristik yang ada pada barang tersebut. Dengan kata lain, karakteristik atau attribut yang baik akan dapat menambah harga barang tersebut, begitu juga sebaliknya. Masih menurut Llewelyn berdasarkan Munn dan Palmquist, dikatakan bahwa model hedonic ini digunakan untuk menjelaskan harga dari suatu produk yang berlainan. Rosen memberi dasar teoritis untuk hubungan antara harga dari sebuah barang konsumen dan karasteristik yang terkandung dalam barang tersebut. Menurut Munn dan Palmquist, model-model hedonic mengasumsikan persaingan sempurna dan informasf yang sempuma. Baik pembeli dan penjual menjadi sadar akan tawaran-tawaran yang potensial dan menawarkan produk yang berlainan. Dalam kenyataan, pasar-pasar dengan informasi yang banyak tm, seringkali tidak tersedia (Halvorsen dan Pollakowski).

2. 7

Penelitian Sebelumnya Aplilkasi pada ekonomi lingkungan menggunakan pendekatan hedonic price

dilakukan oleh Ridker dan Henning (1967) di Amerika Serikat yang tujuannya untuk mendemonstrasikan efek dari polusi udara pada harga rumah. Pengukuran polusi adalah tingkat sulfat dan partikel. Hasil dari studi ini adalah efek yang signifikan pada kualitas udara, dengan mengurangi tingkat sulfat pada Guntur Martono dan Richard Llewelyn, Analisis Hedonic Terhadap Harga Jual Mobil Toyota Kijang Bekas di Surabaya, Universitas Kristen Petra

8


26

meningkatkan nilai rumah antara $84 dan $245 (nilai $ pada tahun1960). Berbagai studi hedonic telah dilakukan di Amerika Serikat. Akhir-akhir ini metode hedonic diaplikasikan oleh berbagai negara seperti di Eropa, Asia and Amerika Latin. Kebanyakan dari studi itu terbatas pada langkah pertama dari metode hedonic price, yaitu mengestimasi harga implicit dari atribut. Hanya sedikit studi yang melakukan langkah kedua yang mencoba mengestimasi parameter dari fungsi permintaan. Pada sebagian besar studi variabel dependentnya adalah rumah. Variabel dependent ini adalah harga properti per meter yang diumumkan agen, walaupun dalam kasus ini kualitas kecocokannya relatif rendah. Namun karena keterbatasan data maka beberapa studi menggunakan harga penawaran atau harga yang diestimasi oleh pemiliknya dan sedikit studi menggunakan harga transaksi penjualan. Variabel-variabel penjelas seperti variabel konstruksi meliputi luas tanah, jumlah kamar, jumlah kamar mandi, garasi, umur bangunan. Beberapa studi mengenalkan variabel barn yang menarik seperti arah matahari, utara, selatan, timur dan barat. Variabellain yang penting adalah aksesbilitas menuju pusat kota, area publik yang menarik, daerah komersial, daerah industri, taman, danau, sungai dan lainnya. Variabel ini dapat direpresentasikan dalam bentuk jarak (km), waktu yang ditempuh untuk mencapai area tersebut, dummy (1 jika dekat dan 0 untuk lainnya) atau jumlah area fasilitas umum. Untuk variabel polusi biasanya digunakan ukuran fisik seperti rata-rata per tahun atau konsentrasi maksimum harian untuk CO, N02, TSP, S02, dan polutan lain. Data-data pemilik atau pembeli juga dimasukkan dalam beberapa studi, studi lain juga menggunakan data lain pada bidang lingkungan seperti suara, bau dan lainnya. Penelitian sebelumnya, Barrington et al dengan analsis spasial dari

6

wilayah Amerika Serikat yaitu; Akrom, Cincinati, Cleveland, Colombus, Dakota dan Toledo. Studi ini melakukan estimasi hubungan antara harga rumah dengan ketidaknyamanan lingkungan ( environment disamenities). Studi menyimpulkan bahwa lokasi rumah yang dekat dengan lokasi sumber polusi akan mengurangi harga rumah. Penelitian lain adalah yang dilakukan oleh V. Komarova, studi ini mencoba mengukur dampak polusi udara terhadap harga rumah di kota Moscow, Rusia


27

dengan menggunakan model hedonic. Studi ini menyimpulkan bahwa kenaikan kontaminasi dari CO, N02, S02, TSP memiliki efek negatif terhadap harga rumah.

2.8

Perbedaan Dengan Penelitian Sebelumnya Pada penelitian sebelumnya kualitas lingkungan yang digunakan antara lain

konsentari CO, N02,- S02, TSP ataupun keadaan yang menimbulkan tidak nyaman pada lingkungan perumahan. Namun pada penelitian ini digunakan kualitas

lingkungan dengan menitik beratkan pada hunian berwawasan

lingkungan. Delapan kriteria hijau menjadi variabel yang difokuskan untuk diuji meskipun pada prakteknya hanya satu kriteria yaitu kriteria Ruang Terbuka Hijau yang dijadikan salah satu variabel yang diuji dalam pembentukan harga di BSD City. Dengan variabel yang berbeda dengan peneltian-peneltian sebelumnya diharapkan peneltian ini akan memberikan sumbangan yang berarti bagi pengembangan metode valuasi lingkungan,


BAB3 SEKILAS MENGENAI BSD CITY 1

3.1

Visi dan Misi BSD BSD City memiliki area setengah dari ukuran kota Paris, memiliki rencana

paling ambisius di Indonesia untuk menggabungkan antara perumahan, bisnis dan properti komersial. BSD City memiliki total area sekitai enam ribu hektar, dan sekarang masih tiga perempat yang masih tersedia untuk dikembangkan. BSD telah dikembangkan selama 21 tahun sejak tahun 1989. proyek raksasa ini dikelala oleh Sinarmas Real Estate dan Developer. BSD City memiliki visi untuk mengembangkan diri sebagai satu kota satelit utama di Jakarta. Dimana kota ini akan. direncanakan secara kritis, terstruktur secara komprehensif, ramah lingkungan dan dilengkapi dengan fasilitas terbaik yang memenuhi semua kebutuhan para penduduknya. Misinya adalah menyediakan fasilitas terbaik yang diperlukan sebuah rumah.

3.2

Perumahan BSD City Berdasarkan luas lahan, BSD City merupakan kota mandiri terbesar di

Serpong, Tangerang Selatan2• Kawasan BSD masuk dalam lima kecamat~ yaitu Kecamatan Serpong Utara, Serpong Selatan, Setu, p Pagedangan dan Cisauk. Pada tahap pertama, pengembang ini membangun kawasan pemukiman yang menampung sedikitnya seratus ribu penduduk baru. Sementara itu, pembangunan kawasan komersial dan industri di BSD City telah membuka peluang keija sekitar tiga puluh ribu tenaga kerja. Saat ini ada 24 ribu unit rumah di BSQ yang sudah dihuni, dari total 25 ribu unit rumah ,yang dibangun. Ada lima hal yang ditawarkan oleh BSD City yang berbeda dengan perumahan yang lain yaitu: Aksesibilitas, strategis terletak di barat-selatan Jakarta, dengan akses mudah ke daerah-daerah komersial, lingkungan kaya dan bisnis, BSD manfaat dari 2 jalan BSD City, www.bsdcitv.co.id. Sekilas mengenai BSD City merupakan company profile yang ada di website tersebut ditambah beberapa artikel terkait yang diambil melalui www.google.com 2 Artikel , Investor Daily 1 Website


29

tol utama yang menyediakan koneksi ke semua tujuan. Perumahan daerah Pondok Indah bergengsi dapat dicapai hanya dalam 10 menit melalui jalan tol BSD-JORR saya. Jakarta Pusat dapat dicapai dalam 40 menit melalui jalan tol Jakarta-Merak, sementara Soekarno-Hatta International Airport hanya 30 menit. Dengan stasiun kereta khusus nya, kota ini merupakan bagian dari jaringan kereta api Jabotabek dan bus pengumpan TransBSD link baris dalam cara-bus jalur yang melintasi wilayah tersebut.. Secara bertahap, BSD otonom dan sekitarnya berkembang menjadi pusat utama di kanan sendiri. Fasilitas, penghuni kota dan pengunjung sama-sama baik dilayani oleh fasilitas olahraga termasuk lapangan tenis, kolam renang ukuran Olimpiade ke dirancang Jack Nicklaus-lapangan golf 18-lubang, dan Ocean Park, sebuah-Kanada dirancang petualangan air tematik, yang merupakan terbesar dari jenisnya di Asia Tenggara. Komunitas BSD tidak akan lengkap berbagai macam tanpa fasilitas gaya hidup: belanja, makan, multi Cineplex teater dan fasilitas hiburan yang lebih banyak. Pasar modem tradisional dan pusat perbelanjaan banyak yang sudah dibuka untuk bisnis. Ada penekanan kuat pada pendidikan di BSD dengan lebih dari 63 sekolah nasional dan inteniasional dan perguruan tinggi. Ini termasuk Universitas Swiss-Jerman, Deutsche Intemationale Schule dan semua baru Sinarmas World School. Green kampus mendorong inovasi dan pendekatan inspirasi untuk belajar. Untuk manfaat jangka panjang kami bertujuan untuk mendirikan sebuah pusat pembelajaran untuk menarik kedua akademisi dan proyek penelitian, mengubah BSD menjadi kota keunggulan pendidikan. Eka Hospital, sebuah rumah sakit standar intemasional, klinik dan praktek spesialis memberikan kualitas terbaik untuk kesehatan masyarakat BSD. Banyak tempattempat ibadah menawarkan pemenuhan rohani kepada orang-orang dari semua iman. Infrastruktur,

Kompleks bisnis berbaur dengan lingkungan hijau dan

menyediakan pusat bisnis modern untuk perusahaan lokal dan multinasional mencari alternatif untuk sibuk dan penuh sesak Jakarta Golden Triangle, menawarkan solusi untuk situasi di mana ekspansi usaha dibutuhkan. Sebuah catu daya dapat diandalkan dan kabel serat optik adalah tulang punggung untuk infrastruktur komunikasi BSD itu, memastikan suara yang konsisten dan cepat


30

dan koneksi data dengan dunia. Limbah bahan kami dan program manajemen mendorong pengelolaan limbah sebagai sumber daya, bukan biaya. Pendekatan ini membantu menuju bersih dan sehat BSD City untuk hari ini dan untuk besok. Taman Publik memberikan ruang tenang untuk melarikan diri dari hiruk pikuk kehidupan modern. Mereka memainkan peran penting dalam melestarikan lingkungan dan melindungi kesejahteraan penduduk kota. Jaringan BSD's saluran air dan kanal menyediakan infrastruktur yang handal dan pembuangan kotoran banjir manajemen, yang dirancang untuk menjaga BSD bebas banjir. Selain itu, BSD adalah elevasi 40 m di atas permukaan laut. Pembibitan tanaman adalah contoh salah satu inisiatif berkelanjutan. Pembibitan tumbuh dan memasok sejumlah besar tumbuhan dan bunga yang diperlukan untuk menjaga tempat tidur banyak bunga dan pot tanaman di BSD penuh. Pupuk yang dibuat dari kompos, produk sampingan dari program manajemen limbah.

Kualitas, perumahan dan udara bersih sangat dibutuhkan untuk mengangkat standar hidup untuk Indonesia yang padat penduduk dan tumbuh cepat. Sekitar 400 hektar dari total areal BSD yang dialokasikan untuk ruang hijau. Taman Kota, sabuk hutan di sepanjang sungai untuk kegiatan di luar ruangan, ditambah fasilitas rekreasi yang lengkap dan olahraga memberikan kualitas kehidupan yang nyaman tidak dapat ditemukan di tempat lain. Keamanan dan keselamatan yang penting untuk ketenangan pikiran. Seorang aparat keamanan elektronik didukung oleh penjaga keamanan profesional dan ramah di seluruh BSD. BSD percaya bahwa ini fokus pada kelestarian lingkungan dan gaya hidup yang lebih hijau akan memberikan BSD keunggulan dalam pembangunan perkotaan berkelanjutan.

Ukuran, suatu daerah setengah ukuran Paris, BSD City adalah skema perencanaan yang paling ambisius perkotaan di Indonesia untuk menggabungkan perumahan, bisnis dan komersial properti. BSD City mencakup total luas sekitar 6.000 hektar. Dengan sekitar tiga perempat dari lahan yang tersedia belum dikembangkan, ini skema besar merupakan peluang investasi yang unik.

3.3

Prestasi BSD City Tahun 2009, sebanyak 11 perumahan berhasil, BSD City salah satunya,

memperoleh penghargaan Green Property Award 2009 yang diserahkan Menteri


31

Perumahan M Yusuf Asy'ari di Jakarta, Penghargaan Green Property, yang digagas majalah Housing Estate, diberikan kepada para pengembang yang dinilai telah menciptakan hunian yang memenuhi delapan kriteria sebagai rumah yang ramah. Tahun 2008 Pasar Modem BSD City mendapat penghargaan sebagai pasar tradisional dengan managemen modem dari Y ayasan Danamon Peduli. Tahun 2006 dari Menteri Lingkungan Hidup mendapatkan award untuk 'Care for Trees

Movement' dengan BSD Family Service (BK BSD). The Golden Project dari IPW (Indonesia Property Watch), 'The Golden Project' Award to PT BSD dalam membuka kota baru. BSD City terpilih dalam beberapa aspek termasuk konsistensi, segmentation composition, langkah pengembangan, fasilitas dan kualitas perumahan. Tahun 2005 Bupati Tangerang. Hari Lingkungan Hidup Sedunia Award di Tangerang" Gerakan: "Kota Hijau: Rencana untuk Planet!" APPSI Award BSD City "Pasar Modem" sebagai ideal pasar yang dikelola secara profesional dan terinspirasi pasar tradisional di seluruh Indonesia. Tahun 2004, Properti Indonesia Award 2004 untuk Proyek Inisiator Kategori Kota Baru BSD adalah proyek pembangunan perkotaan dengan komponen pertama perkotaan direncanakan, dibangun oleh perusahaan swasta dengan tanah terbesar sampai sekarang. Tak pemah berhenti berkembang dan saat ini sebuah kota yang hidup dan berhak diberi nama "kota baru". Tahun 2001, penghargaan dari Bupati Tangerang Hari Lingkungan Hidup Sedunia Award di Tangerang !" Gerakan: "Kota Hijau: Rencana untuk Planet!" kemudian Adhika Niwastana Award 2001, 200 hektar kategori, Dengan penilaian terhadap: peraturan, Lingkungan, Sarana & Prasarana yang memenuhi kebutuhan penghuni yang tinggal di daerah berkembang, Efisiensi, lnovasi, Manajemen Proyek dan Estetika ahun 2000, mendapatkan ISO 9001: 2000 Sertifikat No Q54259 " "Perencanaan dan Pengembangan Perkebunan Hunian dan Bangunan Komersial" Peringkat # 1 di antara kota-kota baru di Jakarta-Bogor-Tangerang-Bekasi Jabotabek dan Asia Pacific Course of the Year Asia Pasifik Course of the Year Dihargai oleh Penghargaan Hertz International Golf Travel 2000 Rumah


32

dilestarikan 2000 Award untuk penyelesaian enviroment-berorientasi, dalam kategori pengembang besar (> 200 hektar) dilaksanakan oleh Kementerian Lingkungan Hidup bekerjasama dengan Departemen Permukiman dan Prasarana, Nebula Award Penghargaan diberikan untuk desain BSD homepage dari Netscape, Amerika Serikat untuk kategori "situs keren" Terbaik program di 100 negara .Selain itu Damai Indah Golf adalah peringkat # 1 di Indonesia keluar dari program 10 golf yang dipilih melalui seleksi dari 295 lapangan golf di Indonesia. Pemilihan dilakukan oleh Golf Digest, majalah pertama yang meratifikasi lapangan golf di Amerika Serikat sejak tahun 1966. Golden Pin, Dari REI Sulawesi Selatan kepada Presiden Direktur BSD untuk peran perusahaan dalam mengembangkan perumahan di Sulawesi Selatan. Peringkat # 1 Proyek Kota Baru di Tangerang Berdasarkan basil survei yang dilakukan oleh Panangian Simanungkalit & Associates (PSA) dengan kriteria penilaian meliputi Tanah Pembangunan, Perumahan Desain, ljin Lokasi, Kemajuan Konstruksi, Perkotaan Lokasi Kriteria, Produk Mix, Tanah Deliverance, Total Poin Tempat yang paling menarik untuk investasi (II) jajak pendapat yang dilakukan oleh Majalah Properti Indonesia Favorite Pengembang Majalah Properti Indonesia Kekal Rumah Award untuk penyelesaian enviroment-berorientasi, dalam kategori pengembang besar (> 200 hektar) dilakukan oleh Kementerian Lingkungan Hidup bekerjasama dengan Departemen Pennukiman Laras Award - dilaksanakan oleh Laras Majalah Cattleya Tipe B, untuk kategori perumahan mengukur 127-400 meter persegi.

3.4 Karakteristik Lingkungan BSD City Kriteria pertama adalah penyediaan system sampah mandiri dan pengolahan limbah (PSPL). BSD City memiliki program pembuangan limbah dengan cara mengumpulkan sampah-sampah organik dari seluruh wilayah BSD City, kemudian diolah menjadi kompos Kompos yang sudah jadi dipergunakan untuk pembibitan tanaman baru atau perawatan tanaman di dalam area BSD City. Kriteria kedua adalah Perumahan menerapkan konsep pengelolaan air 4R reduce, reuse, recycle dan recharge. Jaringan drainase dan kanal di BSD menyajikan sistem penyaluran air yang dapat diandalkan serta infrastuktur pengelolaan banjir, dirancang agar BSD terhindar dari banjir. Antara lain dengan


33

melakukan Pembangunan Daerah Resapan Air PT BSD telah membangun daerahdaerah resapan air seperti : taman-taman kota (13,5 ha), jalur-jalur hijau (tersebar puluhan ha), taman-taman lingkungan (tersebar, puluhan ha), lapangan golf (75 ha), dan penggunaan paving blok di beberapa area. Selain itu PT BSD juga melakukan Pembangunan Situ I

Pond

Situ I Pond dibangun PT BSD sebagai daerah parkir air untuk menampung luapan dan untuk diresapkan ke dalam tanah. Di BSD City terdapat 10 pond dengan total luas 26 hektar. Menurut penelitian, situ/pond lebih efektif dibandingkan sumur resapan karena mudah dalam perawatan dan efektif ( 1 m2 situ/pond sama dengan 1 buah sumur resapan). PT BSD juga melakukan Pembangunan Drainage Terpadu dan Normalisasi Sungai. Wilayah BSD City dilalui 4 sungai (Cisadane, Jaletreng, Ciater, Angke). Sungai sungai tersebut aliran aimya dibuat lebih lancar dengan cara diluruskan, dilebarkan dan didalamkan. Hal ini dilaksanakan untuk mencegah luapan air yang berlebihan yang dapat menimbulkan banjir. Perumahan menyediakan jalur pejalan kaki yang layak dan teduh termasuk bagi kalangan difabel ( cacat, sakit lanjut usia ), membangun jaringan infrastruktur dan utilitas yang rapi ( di dalam tanah ) serta akses internet. Pengembangan mendukung budaya transportasi non kendaraan bermotor seperti sepeda dan mobil listrik, dan mendorong penggunaan angkutan umum dengan menyediakan fasilitas seperti halte dan· parkir sepeda serta kemudahan akses ke terminal, stasiun d~n fasilitas publik lain. Desain rumah hemat energi, inovatif, berempati dan memberikan solusi terhadap lingkungan dengan membatasi lahan terbangun, layout sederhana, ruang mengalir, penerapan teknologi otomasi, taman atap, panel surya, efisiensi penggunaan bahan tanpa mengurangi kualiias bangunan, dan pemakaian material ramah lingkungan. Proporsi RTH 30-50 persen dan lahan terbangun 50-70 persen. Struktur, bentuk dan distribusi RTH jelas dan runut dengan flora fauna beragam yang tidak hanya. Pembangunan Taman Kota 1 & 2, Taman Kota 1 berada di pusat kota BSD dibuka pada tahun 2004 dengan luas 2,5 hektar memiliki 60 jenis tanaman dengan jumlah pohon mencapai 2.500 pohon. Jenis pohon yang ada antara lain Nam-nam hutan, Keben, Pulai, Nyamplung, Menteng, Bintaro, Beringin sabre, Saraca,


34

Meranti, sawo Duren, dan Sosis Afrika, dll. Taman ini berfasilitas plaza dan panggung, jogging track, fitness ground, acupuncture walk, tempat bermain anak, papan pendidikan lingkungan, dan kios jajanan. Taman Kota 2 dibuka pada tahun 2006 memiliki fasilitas yang lebih banyak dibanding Taman Kota 1 antara lain Bursa Tanaman Hias, Jembatan Gantung, Gazebo, Tree House, Mini Water Flow (air tet.jun dengan tinggi hanya 1 m) dengan luas yang lebih besar yaitu 9 hektar termasuk danau buatan (2 ha) dan sentra tanaman hias. Dengan area yang lebih besar jumlah pohon juga lebih banyak, sekitar 7.000 pohon. Jenis pohonnya antara lain Waru Gunung, Nam-nam hutan, Keben, Pulai, Nyamplung, Menteng, Bintaro, Beringin sabre; Saraca, Meranti, sawo Duren, dan Sosis Afrika, Flamboyant, dll. Fungsi Taman Kota ini selain sarana rekreasi dan olahraga warga juga berfungsi sebagai laboratorium alam I botani, melindungi kesuburan tanah dan air, daerah resapan air, penyedia oksigen I paru-paru kota, juga sarana pendidikan lingkungan. Setiap harinya kedua taman ini selalu dikunjungi oleh warga BSD City. Beragam acara komunitas warga dilaksanakan di Taman Kota ini. Untuk Taman Kofa 1, setiap Selasa, Kamis, dan Sabtu pagi ada Senam Taichi. Jum'at dan Sabtu pagi ada Senam Aerobik. Setiap harinya Taman Kota dikunjungi 2000 orang dan pada saat akhir pekan bisa mencapai 4000 orang. Pembangunan Nursery, PT BSD membangun Nursery untuk memenuhi kebutuhan tanaman seluruh wilayah BSD City. Dengan luas 1 hektar dan memiliki 4 Green House. Nursery dapat memproduksi tanaman 300.000 polybag I bulan. Nursery menunjukkan bahwa PT BSD sangat peduli dengan penghijauan. Pengembang membangun partisipasi warga untuk bersikap ramahlingkungan dengan menanam dan mengadopsi pohon, membuat area resapan, membangun taman atap, bet.jalan kaki dan bersepeda untuk pet.jalanan dekat dan sedang, menggunakan angkutan umum dan menjadi agen hijau. Beket.jasama dalam Pengelolaan Lingkungan PT BSD selalu mengajak warga untuk bersama-sama dalam pengelolaan lingkungan. Terutama lingkungan di wilayah RW masingmasing. PT BSD dapat memberikan asistensi dalam pengelolaan lingkungan yang baik, dengan tujuan agar komunitas nantinya dapat mengelola lingkungannya sendiri.


35

Penanaman Ribuan Pohon, PT BSD hingga saat ini telah menanam ratusan ribu pohon di dalam wilayah BSD City. Hal ini dilaksanakan agar pembangunan lingkungan dapat seimbang dengan pambangunan fisik. Dengan lingkungan yang hijau dan asri kegiatan komunitas dapat betjalan dengan nyaman. Gerakan Cinta Pohon (GCP), Kegiatan ini bertujuan untuk menumbuhkan rasa cinta lingkungan khususnya pohon kepada anak-anak usia sekolah dasar. Program yang digagas pada bulan November 2005 ini mengajak anak-anak untuk menanam pohon serta memeliharanya. BSD City membentuk kelompok yang terdiri dari 20 orang anak. Kelompok diambil dari seluruh RW dan sekolah yang ada di BSD City. Masingmasing kelompok diberikan 20 pohon yang harus dirawat dan akan dinilai setiap tahunnya. Festival Hijau BSD City, Acara ini adalah program rutin yang dilaksanakan setiap tahun pada bulan Juli untuk kampanye lingkungan hidup. Festival Hijau selalu mengangkat isu-isu lingkungan seperti penanaman pohon, kebersihan lingkungan, banjir, kesegaran udara, dan lain-lain. Acara ini beke:rjasama dengan Kem·entrian Lingkungan Hidup Rl, media massa, serta sponsor lain yang peduli dengan lingkungan hidup. Kegiatan yang dilaksanakan adalah Fun Bike, Jalan sehat, Penanaman Potion, Cek Emisi Kendaraan Bermotor, dan lain-lain. Souvenir Benih Biji Tumbuhan, Kepada setiap tamu yang datang ke BSD City, diberikan souvenir unik yaitu biji-bijian. Biji-biji tersebut dikumpulkan dari seluruh tanaman yang tumbuh di lingkungan BSD City. Biji-biji dibungkus dalam kantung dari kertas. Tiap kantung terdiri dari 4-5 jenis biji. Pada kantung tersebut diberikan petunjuk penanamannya serta puisi mengenai lingkungan.

3.5

Pembangunan BSD City BSD City memiliki luas 6000 hektar, setelah menyelesaikan pembangunan

Tahap I seluas 1400 ha saat ini telah memasuki pembangunan Tahap II. Semua perumahan pada tahap satu memiliki konsep wawasan lingkungan, berikut profil dari perumahan tersebut dengan keunikannya: Green Cove, Sevilla, Virginia

Lagoon, The Green , The Castilla Provence Parkland, Neo Catalonia, Pavilion Residence berada di jantung BSD, menawarkan minimalis modem dengan dekorasi artistik maupun klasik dilengkapi dengan jogging tracks, fitness center, taman dan kolam renang, country club dengan view danau dan sungai. De Iatinos,


36

perumahan

yang

menawarkan

perumahan

dengan

pemandangan

nuansa

lingkungan dengan taman dan ternan main anak r

BSDCITY

--

w ~-

.._,....,.

•a-IW'_..

..

• Gambar 3.1. Denah BSD City

Sumber: BSD City, www.bsdcity.co.id

Seperti yang telah disebutkan didepan bahwa Pengembangan Tahap II BSD City saat ini (current development) seluas 800 ha, yang dilandasi prinsip improvement dan lebih berwawasan lingkungan ini merupakan kelanjutan dari pengembangan BSD City sebelumnya seluas 1.400 ha serta bagian dari total pengembangan BSD City seluas 6.000 ha. Daerah sisi timur pengembangan dari area pengembangan BSD City sekarang ini menyentuh sisi Sungai Cisadane. maka BSD City mengorientasikan pengembangan area ini dengan sungai sebagai bagian muka, bukan bagian belakang. Tentu saja sebagai bagian muka, otomatis selaku pengembang dan para penghuni nantinya akan memanfaatkan sisi sungai ini sebagai bagian penting yang akan dipelihara terus menerus."


37

Dalam mewujudkan hal tersebut BSD City. merencanakan sepanjang sekitar 7,5 km sepanjang sisi sungai akan dikembangkan sebagai kawasan Green Belt atau Sabuk Hijau yang merupakan bagian terintegrasi dengan kawasan perumahan dan pengembangan BSD City. BSD City berharap bahwa kelak Sabuk Hijau ini akan diisi penghijauan sebagai pengisi Ruang Terbuka Hijau sekaligus pengamanan laban kritis tepi sungai, jogging track dan tema-tema yang sejalan dengan spirit

Green Development yang dilaksanakan sejak BSD City dimulai pengembangannya pada 1989." Pengembangan BSD sekarang (current development) mencakup hunian, komersial serta kawasan pendidikan. Untuk perumaban sedang dan telah dikembangkan Foresta seluas 72 ha (saat ini sudah 7 cluster yang diluncurkan) dan The

Icon

seluas

74

ha

(cluster

pertamanya,

Simplicity).

selain itu BSD City juga melaunching cluster Western Cosmo, The Icon, yang dibangun di laban seluas 8,3 ha dan jumlah rumah yang ditawarkan terbatas, hanya 400-an unit. Dengan konsep desain arsitektur modem styli"sh, cluster Western

Cosmo menawarkan fasilitas theme park seluas 4.000 m2, dilengkapi children playground dan boulevard ROW 16. Cluster yang dikembangkan di laban selu-as 8,3 hektar ini menawarkan tiga tipe rumab, yaitu Type 37, Type 55, dan Type 88. Sekitar 200 ha dari luas pengembangan BSD sekarang juga diperuntukkan untuk kawasan central business district (CBD) yang luasnya lima kali lebih besar dari CBD tabap pertama. Pengembangan CBD di BSD ditargetkan selesai dalam lima hingga enam tahun. Pengembangan BSD sekarang, didukung pula oleh akselerasi dalam pemasaran maupun pembangunan yang berbentuk pembagian kawasan dalam beberapa zoning. Setiap zoning dikembangkan dengan tema berbeda. Salah satunya adalah kawasan pendidikan Edutown seluas 50 ha. "Saat ini sudah bergabung Swiss German University dan Prasetiya Mulya

Business School di EduTown BSD City. Mereka tengah membangun kampusnya dan diperkirakan rampung tahun depan. Selain itu, Universitas Atmajaya tengab menggarap kampusnya di BSD City," Akselerasi pembangunan BSD City bisa cepat terwujud karena didukung rencana pemerintab membangun ruas jalan tol dari BSD City ke Balaraja dan ke


38

Bandara Intemasional Soekamo-Hatta. Master plan dari pembangunan sekarang juga dikaitkan dengan rencana pemerintah yang akan membangun jalan arteri sejajar dengan Jalan Raya Serpong dan terkoneksi dengan ruas jalan tol JakartaMerak. Ditambahkan dengan keberadaan existing tol Pondok Indah- BSD dan Kebun Jeruk - BSD, memposisikan BSD City sebagai regional hub provinsi Banten dan Satelite City Untuk bangunan komersial, dikembangkan, CBD yang di dalam arealnya terdapat Gedung Perkantoran German Centre, RS Intemasional Eka Hospital, Teras Kota dan kawasan ruko CBD. Di kawasan ini juga dikembangkan Sunburst CBD Office Park, dengan gedung pertamanya Wisma BCA, untuk memenuhi

kebutuhan ruang perkantoran yang dibangun dengan memadukan konsep hightech office dan lingkungan yang hijau, taman publik (common park) dan areal pejalan

kaki yang luas (wide pedestrian) serta high speed broadband connection dan wi-fi technology. Sementara untuk mendukung aktivitas belanja telah hadir lTC BSD,

BSD Junction, Market Place BSD City (Pasar Modem) serta kompleks-kompleks komersiallainnya. Di BSD City juga telah ada Ocean Park Water Adventure, wahana rekreasi air bertema Ocean terbesar di Asia Tenggara yang dikunjungi oleh wisatawan lokal dan manca negara. Selain itu, terdapat banyak fasilitas, termasuk club house, untuk memenuhi kebutuhan akan olahraga yang tersebar di berbagai lokasi. Salah satunya bertarafintemasional, yaitu Damai Indah Golflapangan golf 18 hole yang didesain oleh Jack Nicklaus.


BAB4 METODE PENELITIAN

4.1

Metode Hedonic Seperti yang disebutkan di atas ada dua cara untuk mengukur permintaan

dari barang lingkungan yang disebut dengan revealed preference and stated

preference. Ukuran pertama ditentukan dengan mengobservasi pilihan actual dari individu dan menggunakan infromasi untuk menentukan hubungan antara uang dan pasar barang, yang termasuk dalam kategori ini adalah Travel cost method dan pendekatan hedonic. Ukuran kedua, stated preference, kebalikannnya ditentukan dengan menanyakan kepada individu seberapa berharga barang lingkungan ini, yang termasuk dalam kategori ini adalah contingency valuation

method. Metode Harga hedonic pertama kali dikembangkan sekitar tahun 1960-an, secara umum untuk mengestimasi permintaan pada perbedaan kualitas barang konsumen. Hal tersebut menyebabkan model ini sering digunakan

dalam

ekonomi SDA untuk mengestimasi_ permintaan pada karakteristik kualitas lingkungan seperti kualitas dan kenyamanan (urban amenities). Definisi hedonic adalah berhubungan dengan utilitas. Secara bahasa adalah hal yang

berhubung~

dengan kesenangan (pleasure). Model ekonometrik

hedonic adalah model dimana variabel independen berhubungan dengan kualitas, misalnya kualitas dari suatu produk yang ingin dibeli. Metode hedonic banyak diterapkan dalam penelitian ekonomi lingkungan, karena dalam ekonomi lingkungan banyak barang-barang yang harganya tidak nyata (implisit) namun melekat pada bar.ang tersebut. Misalnya pengaruh kondisi lingkungan terhadap harga properti. Menurut Mangara, penentuan harga hedonic adalah suatu model

yang

dibangun untuk mengestimasi apa yang disebut dengan harga implisit dari karakter barang yang berbeda namun masih dalam satu kelas produk. Contoh dalam perumahan adalah membeli rumah mempertimbangkan jumlah dan besar kamar, tempat parkir, terletak dipojok atau di tengah, ataupun memiliki amenities lingkungan yang kemudian disebut sebagai karakteritik rumah, koefisien karakter dari rumah tersebut adalah harga implisitnya. 39 Universitas Indonesia

40

Hedonic paling sering digunakan dikembangkan oleh Griliches (1971) and Rosen (1974). Tehnik hedonic model menggunakan fungsi kontinous untuk menghubungkan harga dengan atribut/ kualitasnya. Dalam ekonomi lingkungan pendekatan ini digunakan untuk menentukan bagaimana harga barang berubah dalam merespon perubahan yang terkait dengan barang lingkungan. Contohnya adalah seperti pada harga rumah yang secara kuat dipengaruhi oleh lingkungan sekitar. Pendekatan hedonic juga memungkinkan untuk mengukur "willingness to pay". Pendekatan hedonic disebut juga sebagai pendekatan untuk memoneterisasi

perubahan kualitas (e.g. Harrison and Rubinfeld, 1978). Model ini seringkali digunakan untuk mengestimasi harga rumah, metode persamaan hedonic price adalah satu cara pengeluaran untuk perumahan yang dapat diuraikan dalam harga dan kuantitas yang terukur, sehingga sewa untuk setiap rumah yang berbeda atau rumah yang sama di lokasi yang berbeda dapat diprediksi atau dibandingkan. Secara sederhana persamaan hedonic adalah regresi yang dapat dijadikan estimasi harga implisit karakteristik-karakteristik tersebut (Malpezzi, 2002). Menurut Fujita (1989) metode hedonic dapat menjelaskan nilai dari real estate melalui feature dari properti atau disebut juga karakteristik rumah secara keseluruhan. Karakteristik tersebut terdiri dari 3 komponen yaitu: komponen fisik, aksesbilitas dan lingkungan sekitar. Sedangkan menurut Harahap (4007) regresi hedonic mengasumsikan bahwa hal-hal yang menentukan sewa rumah telah diketahui yaitu karakteritik rumah adalah karakteristik struktur rumah, karakteristik neighborhood (tetangga), jarak ke pasar (market), tempat kerja atau amenities lainnya, kondisi kontrak atau karakteristik kontrak Hal yang sama juga disebutkan oleh Suwanto (2007) 1 bahwa rumah adalah jenis barang yang terdeferensiasi artinya bahwa harga barang tersebut merupakan penjumlahan dari harga implisit dari karakteristik-karakteristik yang dimiliki oleh barang tersebut. Pendekatan harga untuk barang yang termasuk dalam jenis ini umumnya digunakan pendekatan harga hedonik.

1 Agung

Suwanto, Faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan rumah di Indonesia


41

Model hedonic yang sering digunakan adalah dari Cabcaster (1960) dan Rosen (1974),

fokusnya adalah pada sisi permintaan pasar dimana utilitas

dihasilkan bukan secara langsung dari barang-barang tersebut, namun dari karakteristik barang-barang tersebut. Dalam model Rosen ini juga terdapat model sisi supply namun karena fokusnya adalah nilai dari karkteristik rumah bagi pembeli rumah maka model sisi supply pasar tidak diperlukan (Freeman, 1993 ). Namun ada beberapa kelemahan dari Harga lmplisit Hedonic ini yang disebutkan oleh Clawson & Knetzch, dalam mengidentifikasi nilai ekonomi disisi input-output banyak penelitian yang tidak memiliki informasi harganya. Struktur persamaan

yang

dibangun

tidak

seluruhnya

dapat

diikutkan

dalam

variabilitasnya. Sumber data dan kualitas seperti tingkat pencemaran udara, air dan kebisingan sukar didapatkan. Pilihan variabel

kualitas pengukuran akan

menentukan mutu hasil analisis. Misalnya pesatnya pertumbuhan penduduk dan pertumbuhan pendapatan per kapita akan mendorong permintaan terhadap kebutuhan rekreasi sehingga diperlukan semacam projeksi yang menunjukkan pertumbuhan kebutuhan saat rekreasi bagi suatu urban.

4.2

Spesiflkasi Model Dalam model

tm

mengasumsikan

bahwa

konsumen

akan

selalu

mempertimbangkan semua karakteristik rumah saat akan melakukan pembelian. Semua karakteristik dimasukkan dalam harga rumah. Penelitia11· ini Juga mengasumsikan bahwa pasar ekuilibrium (Freeman, 1993; Khanna, 2000). Salah satu contoh klasik adalah aplikasi dari kerangka diatas yang merupakan studi dari Harrison dan Rubenfield 2 yang mengaplikasikan tehnik ini

2

Jn.MEDY =a+ fJ 1RM .. + fJl.A.GE+ /13 lnDIS + fJ 4 ln RAD+ Jl 5T.AX + fJ 6 PTRA.TIO

+ {J..,B+ fJ. mLST.A.T+fJ,CRIM + fJlnZN+ fJJIINDUS+ PnCHA.S+ PnNOXP +E dimana MEDV merupakan nilai median dari rumah dalam, RM merupakan rata-rata jumlah kamar per rumah, AGE merupakan hitungan umur bangunan tiap unit sebelum 1940, DIS rata-rata jarak ke lima Pusat Kawasan Pekelja di Boston and RAD is index aksebilitas ke jalan besar. TAX merupakanfoll-value property-tax rate per$1 0,000, PTRATIO merupakan ratio guru-murid di kota, B merupakan 1OOO(Bk- 0.63 )2 dimana Bk merupakan proprorsi orang hi tam di kota. LSTAT merupakan persentase status rendah pada popu1asi, CRIM merupakan tingkat kriminal per kapita di kota, ZN merupakan proporsi tanah perumahan untuk lots diatas 25,000 sq.ft. INDUS merupakan proporsi non-retail per kota, CHAS merupakan Charles River dummy variable ( 1 jika


42

pada Boston Metropolitan Area. Model harga hedonic dapat diilustrasikan sebagai berikut, diasumsikan utilitas dari masing-masing individu merupakan fungsi dari rumah, kualitas lingkungan, karakteristik sosioeconomi-nya dan barang lain yang dikonsumsi. Sebagai tambahan individu mengalokasikan aggarannya untuk membeli rumah dan barang lain. Individu akan memasukkan marginal utility untuk barang pasar (rumah) dan marginal utility dari barang lingkungan pada harga marginal gabungan. Tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis efek dari perubahan kualitas lingkungan pada harga rumah. Dari hal ini dapat diketahui berapa individu menilai kualitas lingkungan dihubungkan dengan rumahnya. Dengan demikian dapat dihitung willingness to pay (WTP) misalnya saja peningkatan kualitas lingkungan (udara yang lebih bersih) akan tercakup dalam harga rumah. Metode harga hedonic akan dirumuskan seperti dibawah ini. Seandainya utilitas individual merupakan fungsi dari rumah, kualitas lingkungan, karakterisrik sosioekonomi-nya, dan barang lain. Manusia mengatur untuk mengalokasikan anggaran yang dipunya untuk membeli rumah dan barang lain. Dirumuskan: U 11 =U.(Z1 .Q1 .X,J>C11 )

(1)

Y11 =X11 +~(Z11.Q11)

(2)

Dimana Z adalah karakteristik rumah, Q adalah sebuah indeks dari kualitas lingkungan, X adalah barang lain. Cadalah karakteristik individual, Y adalah pendapatan dan P adalah harga rumah. Turunan pertama dari maksimisasi utilitas diatas yang tunduk pada kendala anggaran adalah sebagai beriku~:

W 11 jau11 =~ ~w11 ;au11 =~ aQ1 ax11 aQ1 az1 ax11 ax11

(3)

Dengan demikian individual akan memperhitungk:an kepuasan tambahan dari pasar barang (rumah) dan kepuasan tambahan dari barang lingkungan pada harga tambahan yang ada.atau yang kemudian disebut sebagai willingness to pay terhadap lingkungan.

di sekitar sungai; 0 lainnya), and NOX merupakan nitric oxide concentration (parts per 100 million).


43

Masalah yang ada kemudian adalah bagaimana mengestimasi perubahan kualitas lingkungan yang meliputi amenities, udara, air dan sebagainya dimana konsumen membuat keputusan atas nilai propertylrumah yang dibeli. Ambil contoh (Mangara) konsumen membeli satu rumah dengan harga (P*) dengan karakter rumah yang tertentu dan diinginkan pembeli. Andaikan pembeli rumah telah mempertimbangkan karakter (product Class) Ci atau pada persamaan 1,2,3 diatas disebut Zi dan kualitas lingkungan (Qi) maka fungsi barang adalah:

Pji = Pj (Zll, Z12, ... , Z1n, Q11, Q12, ... , Q1n)

(4)

Dimana, Pj

: harga implicit hedonic bagi rumah

Z 11

: jumlah karakter rumah

Q 11

: kualitas perubahan lingkungan

Diasumsikan ada kebebasan memilih rumah yang disukai dalam pilihan pasar perumahan yang beragam pilihannya. Untuk memperoleh nilai lingkungan PQ harus dibuat asumsi individu membeli satu rumah (Jika lebih dari satu yang akan dipilih adalah rumah yang identik) dimana rumah itu terpisah. Harga implicit Q dapat diturunkan dari persamaan sebelumnya sebagai berikut:

[oPjloPQj] = PQ (Z11, Z12, ... ,Z1n, Q11, Q12, ... , Q1n)

(5)

dimana [8Pj/8PQj] merupakan perubahan pengeluaran membeli x Koefisien yang diestimasi melalui diferensia atas karakteristik tertentu dalam kumpulan karakter produk adalah harga hedonic yang melekat pada karakter, dalam hal ini kualitas lingkungan (Q) ditunjukkan melalui [oPjloPQj] yang dapat bersifat linier dan non-linier. Jika linier, maka berarti harga menjadi kendala bagi pembeli. Kaau sifatnya non-linier berarti harga atas perbaikan kualitas Q lingkungan sangat tergantung pad a jumlah yang dibeli. Harga implicit diperoleh dari regres terhadap hasil observasi tentang kualitas untuk mendapatkan fungsi permintaan. Hasil estimasi harga hedonic, dalam fungsi agregat secara geometris dapat digambarkan dalam kurva sebagai berikut:


44

WTP

Wil

PQj

PQ

• Titik A3(QjPj) adalah ekuilibrium utilitas yang maksimum • Qj adalah fungsi implicit • PQj willingness to pay

Q kualitas

Qj

Gambar 4.1. Kurva Harga Hedonic Bundel Wij menunjukkan WTP untuk perubahan kualitas lingkungan yang melekat pada nilai rumah dan dengan demikian fungsi inverse demand dapat dituliskan dalam persamaan berikut: Q = f(P) persamaan ini cukup dibalik dan dapat diperoleh P=f(Q) Untuk mengestimasi inverse demand diperoleh titik AI sebagai fungsi marginal yang implisit. Interpretasi PQj pada gambar diatas adalah harga implisit dari perubahan kualitas lingkungan Qj untuk tiap individu. Oleh karena individu memiliki utilitas yang identik berikut tingkat pendapatan, maka dapat diperoleh fungsi permintaan atas perubahan kualitas Qj yang tidak lain adalah fungsi inverse permintaan. Untuk membangun fungsi penawaran bagi semua karakteristik (kedalam fungsi permintaan yang telah dibentuk) yang diasumsikan melalui sifat elastisitas yang sempuma bagi tiap daya tarik harga yang terobservasi. Fungsi harga implisit dapat diperlakukan sebagai variabel yang bersifat eksogen (given) terhadap semua individu dan fungsi pemawaran itu adalah dalam persamaan berikut ini: Qj = Qj(PQj, M). walaupun demikian jika kualitas model tetap untuk individu, dapat dinilai seperti pada proses bidding dalam pilihan model yang dicerminkan dalam fungsi penawaran beikut ini: Wi = PQj (Qj, M). Kembali pada kemungkinan fungsi non-linier ada empat kemungkinan:


45

(a)Jika semua individu memiliki fungsi utilitas (l!) yang sama dan pendapatan (l!) dan Qj sama, maka PQj adalah fungsi inverse dari permintaan, sama dengan utilitas. (b) Jika fungsi penawaran memiliki sifat elastisitas sempuma fungsi harga akan dikatakan bersifat eksogen terhadap individu dengan demikian diperoleh fungsi permintaan yang normal. (c) Jika tingkat ketersediaan dalam arti kualitas dalam tiap model tetap hasil perhitungan Qij

=

Qj (PQ, M) merupakan inverse

demand. (d) karakteristik kualitas yang ditawarkan (supply) merupakan fungsi harga, maka W = PQj(Qj, M) adalah fungsi penawaran (supply) dan permintaan

(demand). Model hedonik · dalam penelitian ini akan menggunakan harga sebagai variabel dependent, sedangkan

variabel independent yang menggambarkan

karakteristik rumah (Z) dan karakteristik lingkungan (Q) digunakan luas tanah, luas bangunan, amenities, dan dummy hook (posisi Pojok) serta kualitas lingkungan diwakili dengan Ruang Terbuka Hijau. Sesuai dengan Rosen yaitu, hipotesis hedonic yang mengatakan bahwa "Suatu barang dinilai menurut attribut yang bersangkutan dengan kegunaannya atau karakteristiknya". Model penentuan harga hedonic digunakan untuk memperkirakan harga berdasarkan attribut-attribut atau karakteristik yang ada pada barang tersebut. Dengan kata lain, karakteristik atau attribut yang baik akan dapat menambah harga barang tei:sebut, begitu juga sebaliknya. Berdl;}sar teori tersebut, maka dengan mempertimbangkan variabel-variabel yang digunakan, yang karakteristik variabel tersebut akan menambah harga rumah maka persamaan yang digunakan adalah sebagai berikut:

P= a+ PlLT+ P2LB + PJA + P5K7+p6Dl + e Dimana: P

: Harga rumah (dalam jutaan Rupiah)

LT

: Luas tanah (dalam m 2)

LB

: Luas bangunan (dalam m 2)

A

:Amenities (dalam jumlah unit)

K7

: Kualitas lingkungan criteria 7 (Proporsi RTH)

Dl

:dummy hook (1 jika terletak di hook dan 0 jika lainnya)


46

4.3

Defmisi Operasional Variabel dan Somber Data Dalam

penelitian ini

akan

yang

melihat karakteristik-karakteristik

mempengaruhi harga perumahan khusus di BSD City Tabel4.1. Definisi Variabel, Sumber Data Dan Tanda Yang Diharapkan No

Variabel

Somber

Harga Total rumah dalam Rupiah

yang Pricelist dikeluarkan BSD City April2010

rumah

yang Price list dikeluarkan BSD City April2010 yang Pricelist dikeluarkan BSD City April 2010 Lamp iran yang Pricelist dikeluarkan BSD City April 20 I 0, layout, berupa denah rumah serta keterangan bagian marketing BSD City

Positif(+)

dan bentuk Struktur, distribusi R TH dengan flora yang beragam fauna berfungsi estes is ekologis, ekonomis, dan edukatif, evakuatif

Lamp iran yang Pricelist dikeluarkan BSD City April 2010, layout, berupa denah rumah serta keterangan bagian marketing BSD City

Positif(+)

Posisi rumah ada di pojok atau tidak (1 jika terletak di pojok dan 0 untuk lainnya)

Lamp iran yang Pricelist dikeluarkan BSD City April 2010, layout, berupa denah rumah serta keterangan bagian marketing BSD City

Positif(+)

1

Variabel Dependent Harga

2

Variabellndependent LuasTanah

3

Luas bangunan

Total luas bangunan rumah dalamm3

4

Amenities

yang umum Fasilitas kemudahan memberikan center, sport seperti: relaxation, lagoontainment. pusat ritel, daerah outbound anak-anak, area barbekyu, jogging danjalan sepeda

5

6

independent Variabel kualitas lingkungan Proprosi Ruang Terbuka Hijau

Variabel Dummy Posisi Hook (Pojok)

Tanda yang diharapkan

Definisi

Total Luas dalamm2

tanah

Positif(+)

Positif(+)

4.4.1 Defmisi Operasional Variabel

Variabel Dependen. Harrison and Rubinfeld (1978) menggunakan nilai median (karena mean terdistorsi oleh keberadaan outliers) dari harga rumah


47

sebagai variable dependent, karena fokus mereka adalah pada pemilik pasar. Wieand (1973), sebaliknya dependent variable yang benar adalah harga rumah per unit tanah karena harga rumah sangat sensitive terhadap harga tanah. Hampir sama dengan

Harrison and Rubinfeld, Brookshire et al (1982), Graves et al

(1988), Murdoch and Thayer (1988),Chattopadhyay (1999) memilih harga jual pada rata-rata nominal. Demikian juga dengan Zable and Kiel (2000) menggunakan nilai rumah deflated. Dalam penelitian ini untuk karakteristik karakteristik yang menentukan harga perumahan di BSD City data yang digunakan adalah harga jual perumahan yang dikeluarkan oleh developer, karena data tersebut yang lebih mudah di akses. Di Indonesia belum terdapat sebuah lembaga atau institusi yang mengeluarkan daftar harga rumah yang bisa dipercaya keakuratannya dan dapat digunakan sebagai data dalam penelitian, sehingga harga yang dikeluarkan dari developer yang dianggap dapat mewakili dalam penelitian tnt.

Variabel Independen yang merupakan variabel yang dijelaskan oleh fungsi

harga meliputi karakteritik struktural, karakteristik tetangga, aksesbilitas dan kualitas lingkungan. Studi- yang telah menggunakan karakteristik struktural misalnya jumlah kamar, garasi, kolam renang, AC, perapian, umur rumah, luas tanah, luas bangunan, dan lain sebagainya. (see e.g. Wieand, 1973; Harrison and Rubinfeld, 1978; Brookshire et al, 1982; Bartik, 1987; Cropper et al, 1988, Graves, 1988, Murdoch and Thayer, 1988, Chattopadhyay, 1999; Zable and Kiel, 2000). Namun tidak semua karakteristik struktural harus digunakan. Dalam penelitian ini yang digunakan adalah karakteristik struktural yaitu: luas tanah, luas ruangan dan jumlah kamar. Karena ketiga karakteristik ini san gat lazim digunakan sebagai pertimbangan dalam memilih rumah di Indonesia. Sedangkan karakteristik tetangga yang meliputi komposisi rasial dan etnis (Harrison and Rubinfeld, 1978; Brookshire et al, 1982; Murdoch and Thayer, 1988, Graves et al, 1988, Cropper et al, 1988), rasio murid dan guru (Wieand, 1973; Harrison and Rubinfeld, 1978, Brookshire et al, 1982, Graves et al, 1988,Chattopadhyay, 1999), proporsi penduduk low income (Harrison and Rubinfeld, 1978), (Wieand, 1973 ), average family income (Harrison and Rubinfeld, 1978) dan lain sebagainya. Penelitian ini tidak menggunakan


48

karakteristik tetangga, karena data untuk karakteristik tetangga untuk masingmasing perumahan tidak ada, data yang ada adalah data per kecamatan sehingga apabila digunakan akan menimbulkan bias. Selain itu data ini juga akan bersifat homogen apabila digunakan pada perumahan yang sama namun pada tipe yang berbeda. Aksesbilitas merupakan perkiraan jarak rumah ke tol, daerah industri,

central business district, atau pantai (see e.g. Wieand, 1973; Harrison and Rubinfeld, 1978, Murdoch and Thayer, 1988). Tentu saja stasiun kereta dan terminal juga dipertimbangkan.

Penelitian ini juga tidak menggunakan

karakteristik aksesbilitas karena menghindari data yang bersifat homogen karena letaknya yang tidak menunjukkan jarak yang signifikan antar cluster. Terakhir yang paling penting adalah variable untuk mewakili kualitas lingkungan. Wieand (1973) menggunakan average concentration of suspended

particulates, sulfur trioxide, dan sulfur dioxide. Harrison and Rubinfeld (1978) memilih tingkat nitrogen oxide, Chattopadhyay ( 1999) menggunakan sulfur dioxide dan particular matter (PM-I 0), Zabel and Kiel (2000) memilih nitrogen dioxide, ozone, sulfur dioxide, dan total suspended particulate.Graves et al (1988) menggunakan total suspended particulate yang masih terlihat.Penelitian ini menggunakan delapan kriteria hijau yang digunakan sebagai standard hunian berwawasan lingkungan yang baik sebagai kualitas lingkungan Namun tidak semua criteria hijau tersebut dapat digunakan dalam penelitian ini. Karena focus penelitian ini adalah BSD City yang hanya pada satu developer, maka untuk beberapa criteria hijau akan memiliki data yang sama seperti; kriteria pertama adalah perencanaan master plan-nya sudah mengadopsi kriteria perumahan hijau. Kriteria yang kedua adalah perumahan menyediakan Sistem Pengelolaan Sampah 3R (reduce, reuse dan recycle) Kriteria ketiga, perumahan menerapkan konsep pengelolaan air 4R. Kriteria empat, perumahan menyediakan jalur pejalan kaki yang layak dan teduh termasuk bagi kalangan disabel ( cacat, sakit lanjut usia ), perumahan yang telah membangun jaringan infrastruktur dan utilitas yang rapi ( di dalam tanah ) serta perumahan yang telah memiliki akses internet. Kriteria lima, perumahan yang mengembangan mendukung budaya transportasi non kendaraan bermotor seperti sepeda dan mobil listrik, dan


49

mendorong penggunaan angkutan umum dengan menyediakan fasilitas seperti halte dan parkir sepeda serta kemudahan akses ke terminal, stasiun dan fasilitas publik lain, Kriteria enam yaitu Desain rumah, desain rumah hemat energi, inovatif, berempati dan memberikan solusi terhadap lingkungan dengan membatasi laban terbangun, layout sederhana, ruang mengalir, penerapan teknologi otomasi, taman atap, panel surya, efisiensi penggunaan bahan tanpa mengurangi kualitas bangunan, dan pemakaian material ramah lingkungan. dan Kriteria Delapan, apabila pengembang membangun partisipasi warga untuk bersikap ramah lingkungan dengan menanam dan mengadopsi pohon, membuat area resapan, membangun taman atap, beijalan kaki dan bersepeda untuk peijalanan dekat dan sedang, menggunakan angkutan umum. Ketujuh criteria tersebut akan cenderung menhasilkan data homogen karena semua criteria tersebut disediakan oleh pengembang, dalam hal ini BSD City. Hanya kriteria Tujuh yaitu proporsi RTH. Proporsi RTH 30-50 persen dan laban terbangun 50-70 persen. Struktur, bentuk dan distribusi RTH jelas dan runut dengan flora fauna beragam yang tidak hanya berfungsi estesis tapi juga ekologis, edukatif, ekonomis, dan evakuatif. Ruang terbuka hijau yang

juga dapat

digunakan sebagai lokasi dengan kegiatan luar ruangan seperti bermain futsal, senam, tai chi, dan kegiatan lain yang lokasinya dekat dengan cluster rumah yang ditawarkan. Perhitungan RTH dirumuskan sebagai berikut; proporsi RTH adalah jumlah daerah terbuka hijau yang dibangun oleh BSD City dalam cluster tertentu dibagi dengan luas seluruh cluster tertentu tersebut dikalikan seratus persen. JRTHC1 PRTH

=

X 100%

TC1

Dim ana PRTH

: Proporsi RTH

JRTHC1 : jumlah daerah terbuka hijau yang dibangun oleh BSD City dalam cluster 1


50

TC1

: Totalluas cluster 1 Perumahan dengan RTH <10% mendapat nilai 1, 10-20% mendapat nilai 2,

21% -30% mendapat nilai 3, dan > 30% mendapat nilai 4. Penilaian kriteria ini disarkan pada gambar layout dan denah cluster ditambah keterangan BSD City mengenai tematik cluster bersangkutan.misalnya The Icon lebih pada tema urban culture dan Foresta lebih pada tern hutan buatan. Ditambah beberapa fasilitas yang membedakan tipe di perumahan BSD dan sekitarnya yang disebut sebagai variabel Amenities yang terdiri dari jumlah fasilitas yang ada seperti sport center, relaxation, lagoontainment. pusat ritel, area barbekyu,jogging dan jalan sepeda.

Penelitian ini juga menggunakan satu variable dummy yaitu Posisi Hook rumah (di pojok biasanya lebih luas dibanding rumah yang lain), 1 jika terletak di hook sedangkan 0 untuk rumah yang tidak terletak di hook.Posisi di hook ini juga secara implisit memasukkan variable view di dalarnnya, karena dengan posisi di hook akan membuat keleluasaan penghuni untuk mendapatkan view yang lebih indah dibandingkan jika letak rumah mereka tidak di hook.

4.4 Hipotesis Implisit dari model ini ada dua hipotesis yang akan diuji yaitu: (1) harga rumah dipengaruhi oleh kualitas lingkungan sekitarnya dan (2) luas tanah, luas bangunan, amenities, hook dan proprosi RTH mempengaruhi harga rumah. Penelitian ini juga mengasumsikan bahwa: (1) ada variasi kualitas lingkungan yang cukup menguji hipotesis ini dan (2) pasar perumahan dalam

kondisi

ekuilibrium.

4.5 Alat analisis dan Data 4.5 1 Alat Analisis 3 Analisa regresi adalah alat analisis yang digunakan untuk mengetahui apakah ada pengaruh antar variabel dengan mempelajari perubahan nilai suatu variabel (dependent variable atau variabel terikat) yang disebabkan oleh berubahnya nilai variabel lain (independen variabel atau variabel bebas) yang

3

Nachrowi Djalal Nachrowi, Ekonometri


51

dapat mempengaruhi variabel tersebut. Analisa regresi yang dipakai penulis adalah analisa regresi linier berganda. Regresi berganda digunakan untuk membuat hubungan antara satu terikat dan beberapa variabel bebas. Alat analisis ini sesuai dengan kebutuhan penelitian yang akan melihat hubungan antara harga (variabel terikat) dengan beberapa variabel bebas yaitu; luas tanah, luas bangunan, amenities, hook dan kualitas lingkungan berupa proporsi RTH. Prinsip yang mendasari regresi linier adalah prinsip Ordinary Least Square (OLS) yang menyatakan bahwa perlu untuk menaksir'P1 dan P2 sehingga I U 12 minimum. Artinya mencari P1 dan P2 sedemikian rupa sehingga mendapat model regresi yang terestimasi sangat dekat dengan model yang sesungguhnya. Sifat-sifat taksiran yang utama adalah: (1) tidak bias, (2) efisien, (3) terbaik dan tak bias (BUE: Best Unbiased Estimator), (4) BLUE (Best Linier Unbiased

Estimator). Adapun metode OLS mempunyai sifat BLUE jika memiliki asumsi-

I

asumsi berikut: (1) E(u) = 0, (2) cov (ui uj) = O;:A"j, (3) var (ui xi)= a

2 sama

untuk setiap i (homocedasticity) (4) cov (ui, xi) = 0, (5) model regres1 dispesifikasikan dengan benar. Akan tetapi dalam linier berganda sering dijumpai beberapa maslah seperti multikolinearitas, heteroskedasitisitas, dan otokorelasi. Untuk uji multikolinearitas dapat digunakan Co/linearity Diagnostics ataupun dengan melihat nilai TOL dan VIF yang rendah.

Scatterplot antara ·standardized residual ZRESID dan

standardized predict~d valu ZPRED tidak membentuk suatu pola tertentu sehingga bisa dianggap residual mempunyai variance konstan (homocedasticity). Nilai uji statistik Durbin Watson berkisar anatar 0 dan 4. Bila nilai uji statistik lebih kecil dari satu dan lebih besar dari tiga, maka residual atau error (Ei) dari model regresi tidak bersifat independen atau terjadi ·autocorrelation. Menurut Gujarati, variabel-variabel kualitatif dapat dimasukkan dalam analisis regresi dengan menggunakan variabel dummy, yang membuat model regresi tinier sebagai suatu alat yang fleksibel yang sanggup mengatasi banyak masalah-masalah menarik yang dapat dijumpai pada penelitian empirik. Untuk olah data penelitian ini menggunakan Program SPSS versi 17, karena program ini mudah digunakan (user friendly) namun tetap dapat memberikan hasil sesuai yang dibutuhkan.


52

3.5 2 Data Pendekatan yang akan digunakan adalah dengan survey literatur, observasi lapangan, dan survey wawancara. Studi literatur dilakukan untuk mengetahui variabel-variabel yang mempengaruhi harga rumah. Observasi dan wawancara dilakukan untuk mendapatkan data-data primer dari lapangan. Wilayah survey dibatasi hanya perumahan BSD City Tahap II, mengingat keterbatasan pricelist April 2010 yang hanya menawarkan Cluster Foresta dan The Icon yang merupakan produk pembangunan Tahap II. Dari data ini diperoleh sampling data untuk 43 macam harga, luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar, lokasi cluster serta fasilitas yang dimiliki. Kemudian digunakan layout, denah rumah dari developer serta keterangan dari pihak BSD City untuk menambah infromasi dalam penentuan kualitas lingkungan yang ada. Penelitian ini dilakukan dari bulan Maret sampai dengan bulan Juni 2010, namun hanya mengambil sampel pricelist bulan April 2010. Hasil penelitian ini merupakan gambaran atau potret BSD City khusus pada bulan April2010. Data kualitatif tambahan berupa berita-berita atau artikel berkaitan dengan launching produk baru BSD City, fokusnya pada data luas Ruang Terbuka Hijau dan jumlah amenities, dan kemudian digunakan sebagai informasi tambahan dalam menentukan kualitas lingkungan.


BAB5

HASIL STUDI DAN PEMBAHASAN

5.1

Analisis Regresi Linier Analisis dari pasar real estate perumahan berdasarkan pada teori harga

hedonic. Menurut Braden, 2008 pada dasarnya dapat dilakukan estimasi bentuk dari model harga hedonic dimana harga jual diasumsikan merupakan fungsi linier dari karakteristik perumahan. Dari tabel

dapat dilihat bahwa nilai R 2 adalah 0,996 ini menunjukkan

bahwa model dapat menjelaskan data dengan baik. Atau dalam arti lain perubahan variabel-variabel independen (luas tanah, luas bangunan, amenities, Dummy (Hook) dan kualitas lingkungan) dalam model sudah dapat menjelaskan variabel harga. Dari nilai Durbin Watson sebesar 2,0I4 dapat menjelaskan bahwa tidak te:rjadi autocorrelation. Nilai uji statistik Durbin Watson berkisar antara 0 dan 4. Bila nilai uji statistik lebih kecil dari satu dan lebih besar dari tiga, maka residual atau error (Ei) dari model regresi tidak bersifat independen atau te:rjadi otokorelasi. Tabel ANOVA mengindikasikan bahwa regresi berganda secara statistik signifikan dengan uji statistik F=I775,848. P value = 0,000 lebih kecil dari a = 0,05.Uji F menguji hipotesis Ho: PI= P2=0 terhadap HI: PI dan P2 tidak semuanya nol. Dari P value =0,000 yang lebih kecil dari a = 0,05 terlihat Ho: PI= P2=0 ditolak se~ara signifikan. Ini berarti bahwa koefisien regresi PI dan P2 tidak semuanya bernilai nol. Untuk menguji

apakah masing-masing koefisien regresi signifikan

digunakan uji-t dengan hasil sebagai berikut; semua variable yang diuji signifikan yaitu variabel luas tanah memiliki hasil uji t, t=29,743 dengan Pvalue=O,OOO yang lebih kecil dari a = 0,05, kemudian variabel luas bangunan t=28,949 dengan Pvalue=O,OOO yang lebih kecil dari a= 0,05. Variabel Amenities t=3,368 dengan Pvalue=0,02 yang lebih kecil dari a = 0,05. Variabel dummy (hook) t=2,0I8

dengan Pvalue=0,051. Variabel yang paling penting yang mewakili kualitas lingkungan yaitu Ruang Terbuka Hijau t=2,364 dengan Pvalue=0,023. 53 Universitas Indonesia

54

Diagram scatterplot Normal probability juga terlihat bahwa titik-titik data membentuk pola linier sehingga konsiten dengan distribusi normal. Scatterplot antara standardized residual ZRESID dan standardized predicted value ZPRED tidak membentuk suatu pola tertentu sehingga bisa dianggap residual mempunyai variance konstan (homocedasticity). Artinya adalah bahwa dalam pemilihan rumah konsumen (khususnya di BSD City) akan mempertimbangkan variabel-variabel seperti luas tanah, luas bangunan, amenities, posisi hook dan ruang terbuka hijau.

5.2

Analisis Karakteristik Rumah BSD City Dari hasil regres didapat seperti Tabel 4 berikut ini Tabel 5.1. Hasil Regresi Linier Coefficients• Unstandardized Coefficients Model 1

(Constant)

B -147.392

Std. Error 22.298

Standardized Coefficients

Collineari~

Beta

t -6.610

Sig. .000

Tolerance

Statistics

VIF

luastanah

2.718

.091

.658

29.743

.000

.229

4.360

luasbangunan

4.039

.140

.439

28.949

.000

.488

2.048

ameneties

25.019

7.429

.044

3.368

.002

.663

- 1.509

hoek

26.856

13.311

.034

2.018

.051

.389

2.568

K7

13.372

5.656

.040

2.364

.023

.387

2.586

a. Dependent Variable: Harga

Persamaan yang didapat adalah :

Barga

=

_-147,392

+

2,718Luastanah

+

4,039Luas

Bangunan

+

25,019Amenities + 13,372K7 + 26,856Dl + E

Dari persamaan diatas dapat dijelaskan sebagai berikut, untuk intersept sebesar -147.392 tidak diartikan karena tidak akan terbentuk harga apabila tidak ada luas tanah, luas bangunan, amenities, dan kualitas lingkungan atau dengan kata lain jika nilai variable-variabel independent diatas sama dengan nol maka harga akan nol juga. Sedangkan untuk setiap pertambahan 1 meter persegi luas tanah konsumen membayar sebesar Rp2.718.000,00. Setiap pertambahan meter persegi bangunan konsumen untuk membayar sebesar Rp4.039.000,00. Setiap pertambahan satu fasilitas amenities konsumen membayar Rp25.019.000,00 dan untuk memperoleh posisi hook konsumen membayar sebesar Rp26.856.000,00.


55

Hasil ini sesuai dengan agresifitas pembangunan BSD ini yang berimplikasi pada melesatnya pertumbuhan harga lahan dan properti. Jika pada 3 - 4 tahun silam harga lahan berada pada angka Rp I juta-1 ,5 juta/m2, kini sekitar Rp2 juta-3 juta/m2. Harga propertinya sudah hampir menembus harga Rp5 juta/m2. Signifikansi variabel Amenities juga sangat mendukung karakter amenities atau fasilitas yang ditawarkan oleh BSD City adalah salah satu variable yang sangat menentukan harga di BSD City. Fasilitas yang akan menambah kenyamanan untuk tinggal di BSD City merupakan variable yang cukup penting dalam penentuan harga. Fasilitas olahraga termasuk lapangan tenis, kolam renang ukuran Olimpiade ke dirancang Jack Nicklaus-lapangan golf 18-lubang, dan Ocean Park, sebuah-Kanada dirancang petualangan air tematik (merupakan

terbesar dari jenisnya di Asia Tenggara); berbagai macam tanpa fasilitas gaya hidup: belanja, makan, multi Cineplex teater dan fasilitas hiburan; pasar modem tradisional dan pusat perbelanjaan banyak; tempat pendidikan di BSD dengan lebih dari 63 sekolah nasional dan intemasional dan perguruan tinggi (termasuk Universitas Swiss-Jennan, Deutsche Internationale Schule dan Sinarmas World School); dan rumah sakit standar intemasional, klinik dan praktek spesialis serta

tempat-tempat ibadah menawarkan pemenuhan rohani kepada orang-orang dari semua iman, merupakan salah satu alasan kuat orang tertarik terhadap perumahan di BSD City.

5.3

Basil Estimasi Jasa Lingkungan Untuk Analisis mengenai kualitas lingkungan dari hasil olah data, variabel

yang paling penting yang mewakili kualitas lingkungan yaitu Ruang Terbuka Hijau t=2,364 dengan Pvalue=0,023. Ini menunjukkan bahwa variable Ruang Terbuka Hijau untuk BSD City memang memiliki pengaruh dalam penentuan harga rumah di BSD City. Ruang Terbuka Hijau baik yang terdapat di cluster Foresta maupun The Icon memang menjadi daya tarik utama konsumen yang akan membeli rumah di BSD City ini terlihat dari Willingness To Pay konsumen yang cukup besar terhadap Ruang Terbuka Hijau (RTH)


56

Hasil estimasi untuk jasa Lingkungan yang diwakili oleh proporsi RTH adalab dengan koefisien sebesar 13,372. Artinya babwa untuk perubahan proporsi Ruang Terbuka Hijau, setiap 10% perubaban proporsi RTH orang akan bersedia membayar sebesar Rp13.372.000,00. Konsep segar, ketersediaan sejuk dan nyaman ini diwujudkan berupa tanah terbuka melalui (daerab hijau terbuka hijau) yang tersebar di wilayah Foresta maupun The Icon. Luas laban terbuka hijau yang membuat konsentrasi debu di udara dapat dikurangi dengan 75 persen sehingga kualitas udara menjadi lebih jelas. Keberadaan laban terbuka hijau dari 10.000 meter persegi juga dapat menghasilkan sedikitnya 200 kg oksigen (02) per hari, yang setara dengan oksigen kebutuhan 450 orang dewasa setiap hari. Tidak heran hila perubaban proporsi RTH ini akan sangat menentukan harga rumah di BSD City.


BAB6 KESIMPULAN DAN SARAN

6.1

Kesimpulan Dari penelitian mengenai pendekatan hedonic untuk Valuasi Lingkungan

dalam Penentuan harga Rumah di BSD City didapat kesimpulan bahwa dengan menggunakan Regresi Linier variabel-variabel yang signifikan menentukan harga rumah di BSD adalah luas tanah, luas bangunan, amenities, posisi hook dan ruang terbuka hijau (RTH) Hal tersebut sangat sesuai dengan karakteristik utama yang membedakan BSD City dengan perumahan lain. BSD City menawarkan aksesbilitas, fasilitas, infrastruktur, kualitas dan ukuran. Dari basil penelitian didapat bahwa konsumen mau membayar lebih untuk mendapatkan fasilitas (amenities) dan kualitas (ruang terbuka hijau) yang di tawarkan oleh BSD City Kualitas Lingkungan yang diwakili oleh kriteria-kritria hunian hijau yaitu pengelolaan sampah, pengelolaan air, jalur pejalan, halte/parkir/akses, desain rumah, dan partisipasi rumah mempengaruhi harga namun sulit dibuktikan secara ekonometri karena akan menghasilkan data homogen, karena kualitas tersebut dikelola oleh Developer yang sama. Hanya proporsi RTH yang bisa dibuktikan secara ekonometri karena masih terlihat perbedaan proporsi RTH pada tiap cluster. Willingness to pay masyarakat terhadap perumahan berwawasan lingkungan dengan adanya proporsi Ruang Terbuka Hijau, adalah sebesar

~pl3.372 .. 000,00

untuk setiap 10% perubahan proporsi Ruang terbuka Hijau

6.2

Saran Dengan besarnya willingness to pay terhadap perubahan kualitas

lingkungan khususnya perumahan berwawasan lingkungan, pengembangan hunian berwawasan lingkungan sangat perlu untuk terus ditingkatkan. Untuk penelitian selanjutnya perlu dikembangkan metode hedonic dengan digabungkan pendekatan valuasi lingkungan yang lain, sehingga basil yang didapat lebih robust, karena pendekatan hedonic memiliki beberapa kelemahan sebagai berikut: 57 Universitas Indonesia

58

1. Dalam pemilihan variabel bebas ada kemungkinan variabel yang tidak masuk dalam regresi (commited variabel) semestinya mempengaruhi fungsi permintaan 2. Beberapa variabel bebas yang dipilih dalam model sating terkait sehingga menimbulkan kolineritas, bisa menghasilkan tanda yang salah untuk koefisien variabel bebas. 3. Pemilihan

fungsi

harus

hati-hati,

karena

kesalahan

fungsi

akan

menghasilkan intrepetasi yang keliru. Disarankan digunakan penggabungan

antara model

valuasi

Stated

Preference dan Revealed Preference sehingga menghasilkan valuasi lingkungan yang robust. Misalnya dengan menggabungkan pendekatan hedonic dengan analisis conjoint (Model Utilitas Random)

6.3

Keterbatasan Penelitian

Selain memiliki kelemahan-kelemahan yang telah disebutkan diatas, penelitian ini juga memiliki keterbatasan karena jumlah sampelnya relatif kecil dibanding sainpel penelitian-penelitian sebelumnya dan tidak setiap harga dalam populasi memiliki kesempatan yang sama untuk diikutkan dalam metode valuasi. Proksi yang digunakan dalam penentuan kualitas lingkungan sangat sederhana berdasarkan informasi yang terbatas dan menggunakan personal jugdement, sehingga mungkin terdapat perbedaan dalam menentukan kriteri~ yang ada.


59

DAFTAR PUSTAKA

Amborowati, A. Sistem Penunjang Keputusan Pemilihan Perumahan dengan metode AHP menggunakan Expert Choice, Dosen STMIK AMIKOM Yogyakarta Hartono, Djoni dan Bilang Nauli Harahap. Analisis Kesediaan Membayar dan Faktor-faktor yang Mempengaruhi Ketersediaan Fasilitas Air Minum dan Sanitasi di Indonesia: Aplikasi Model Hedonic Price dan Model Logistik, disampaikan pada Parallel Session IIIC: Poverty, Population and Health, 2007. Kampus UI-Depok ..

Housing magazine, didapat dari hasil search engine www.google.com Kahn, J.R. 1995. The Economic Approach to Environmental and Natural

Resources. The Dryden Press Harcurt Brace College Publishers. New York. Kementrian Lingkungan Hidup dalam memperingati Hari Lingkungan Hidup sedunia tahun 201 0 Komarova, V. Valuing Environmental Impact of Air Pollution in Moscow with

Hedonic Prices, World Academy of Science, Engineering and Technology 57 2009 Llewelyn, Richard dan Guntur Martono, Analisis Hedonic Terhadap Harga Jual Mobil Toyota Kijang Bekas di Surabaya, Universitas Kristen Petra Nachrowi, D. Nachrowi dan Usman H. 2002. Penggunaan Teknik Ekonometri. Rajagrafindo Persada. Jakarta. Nicholson, Walter. 1989. Teori Ekonomi Mikro II. Rajawali Press. Jakarta. Patunru, Arianto;Econometric Consequences of Combining Hedonic Model and

Conjoint Analysis for Environmental Valuation, 2004 Patunru, Arianto; Hedonic Approach- A Quick Summary, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, 2004 Patunru, Arianto; Valuasi Ekonomi Umum, Bahan Ajar Program Pelatihan Analisis Biaya-Manfaat LPEM-FEUI, 2004. Patunru, Arianto; Valuasi Ekonomi Konseptual, Bahan Ajar Pro&YTam Pelatihan Analisis Biaya-Manfaat LPEM-FEUI, 2004.


60

Patunru, Arianto; Valuasi Ekonomi Data Survey, Bahan Ajar Program Pelatihan Analisis Biaya-Manfaat LPEM-FEUI, 2004. Patunru, Arianto; Valuasi Ekonomi Revealed Preference Method, Bahan Ajar Program Pelatihan Analisis Biaya-Manfaat LPEM-FEUI, 2004. Patunru, Arianto; Valuasi Ekonomi Stated Reference Method, Bahan Ajar Program Pelatihan Analisis Biaya-Manfaat LPEM-FEUI, 2004. Patunru, Arianto; Valuasi Ekonomi Conjoint Ana/isis Bahan Ajar Program Pelatihan Analisis Biaya-Manfaat LPEM-FEUI, 2004. Pyndick, Robert S dan Daniel L.Rubenfeld, 2007. Mikroekonomi. (Terjemahan) PT lndeks, Jakarta. Randall, Allan. 1981. Resource Economics. Grid Publishing Inc. Sihsetyaningrum, E.. Analisis Pengeluaran dan Harga Rumah di wilayah Bodetabek, 2005 Suwanto,A. Faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan rumah di Indonesia Tambunan, M. 1986. Targeting Public Investment. An Application to Recreational Planning in Minnesota. A Thesis Submitted to The Faculty of Graduate School of the University of Minnesota. USA. Tietenberg, T. Environmental and Natural Resource Economics, 2003 Uyanto, Stanisius S. Pedoman Analisis data dengan SPSS, Graha Ilmu Website BSD City, www .bsdcity.co.id, company profile PT BSD City


61

Lampiran 1. Hasil Regresi Linier BSD City (R2)

Model Summaryb Model 1

R .998a

R Square .996

Adjusted R Square .995

Std. Error of the Estimate 27.17005

DurbinWatson 2.014

a. Predictors: (Constant), K7, ameneties, luasbangunan, hook, luastanah b. Dependent Variable: Harga

62

Lampiran 2. Hasil Regresi Linier BSD City (ANOVA) ANOVAb Sum of Squares

Model 1

aon Residual Total

6554755.421

df

Mean Square

F

5 1310951.084 1775.848

27313.826

37

6582069.247

42

738.212

a. Predictors: (Constant), K7, ameneties, luasbangunan, hook, luastanah b. Dependent Variable: Harga

Sig.

.oooa

63

Lampi ran 3. Hasil Regresi Linier BSD City (Koefisien) Coefficients3

U nstandardized Standardized Coefficients Coefficients Model 1

(Constant)

Std. Error

B

- 22.298

Beta

Collinearity Statistics t

Sig. Tolerance VIF

-6.610 .000

147.392 luastanah

2.718

.091

.658 29.743

.000

.229 4.360

luasbangunan

4.039

.140

.439 28.949 .000

.488 2.048

ameneties

25.019

7.429

.044 3.368 .002

.663 1.509

hoek

26.856

13.311

.034 2.018 .051

.389 2.568

K7

13.372

5.656

.040 2.364 .023

.387 2.586

a. Dependent Variable: Harga

64

Lampiran 4. Scatterplot

Scatterplot

Dependent Variable: Harga 0

0

00

0

0

0

0

00

0

0

0 0

0

oo 0

0

Q)

0

0

0 0

0

0 -2

-1

0

Regression Standardized Predicted Value

2

65

Lampiran 5. Penentuan Amenities Dan Penentuan Kualitas Lingkungan (K7)

Gambar The Icon Gambar diatas merupakan salah satu perumahan yang dibangun pada Tahap 11 BSD City, memiliki cluster-cluster lagi didalamnya antara lain: Eternity, Simplicity, Cosmo, dan Verdant Ville Dalam contoh penentuan kualitas lingkungan di BSD City digunakan cluster Eternity, dalam gambar yang dilintasi oleh Sungai Cisadane (greenbelt): Untuk penentuan amenities: • Warga Eternity memiliki fasilitas untuk kegiatan olahraga, para penghuni dapat beraktivitas di Honeycomb Club House dan Retail makanan X F &Bee, dibanding cluster lain fasilitas ini lebih terbatas sehingga masuk pada kriteria 2. • Sebagai pembanding cluster primavera Foresta memiliki Lagoontainment park, Sport " Relaxation" club, Double Integrated Security System, Hotspot Internet, Cable TV, dan Guest Parking Area Untuk penentuan K7 (Ruang Terbuka Hijau) • Eternity memiliki areal seluas 11 ,8 ha dengan 2,3 ha ditujukan sebagai green belt area dilengkapijogging dan cycling track, • 4,5 ha the Icon Centro community center, yang dilengkapi dengan oleh danau dan fasi litas seperti Honeycomb club house, Twilight Amphitheatre, Breakfaster Court Teatimer yard, dll. 57,62% merupakan ruang terbuka hijau masuk pada kriteria 4 •

66

Lampiran 6. Gambar Greenbelt

67

Lampi ran 7. Gambar Eternity Hook

APLIKASI MODEL HEDONIC UNTUK V ALUASI PERANAN LINGKUNGAN DALAM PENENTUAN HARGA RUMAH DI BUMI SERPONG DAMAI (BSD) TESIS UNIVERSITAS INDONESIA

Recommend Documents