Apartmánový hotel “Golden Park“ Kremnica (Analýza očakávaných výnosov z prevádzky ubytovacieho zariadenia)
Enright Development s.r.o. Leškova 16, Bratislava 811 04, Tel. +421 904 878 299
Apartmánový dom Golden Park 24 apríl 2008
OBSAH 1
Úvod
3
1.1
Ciele štúdie
3
2
Charakteristika lokality
4
2.1 2.2
Podnebie v Kremnici Dopravná dostupnosť
4 5
3
Lokalita apartmánového hotela a charakteristika miesta
7
4
Cestovný ruch v regióne
9
4.1 4.2 4.3
Pohronský región Cestovný ruch a jeho rozvoj v okrese Žiar Nad Hronom Atrakcie cestovného ruchu v Kremnici
9 10 12
5
Trh ubytovacích zariadení v regióne
14
5.1 5.2 5.3
Ponuka ubytovacích zariadení Dopyt po ubytovacích zariadeniach SWOT analýza hotela Golden Park
14 16 17
6
Koncept projektu
18
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7
Apartmány Reštauračné zariadenia a kongres Wellness centrum Parkovanie Súhrn Umiestnenie na trhu (positioning) a cieľové segmenty Časový harmonogram projektu
19 19 20 21 21 22 22
7
Predpokladaný dopyt a príjmy hotela
23
7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10
Dopyt po hotelových službách Očakávaný mix segmentov Predpokladaný počet hosťo nocí (guest nights) Dopyt po hotelových službách Priemerná cena za noc Príjmy podľa prevádzok Hotel EBITDA Súhrn výkazu ziskov a strát Peňažné toky projektu (Cash flow) Súčasná hodnota projektu
23 23 24 24 25 25 26 27 28 28
8
PRÍLOHA/ INDIKATÍVNY FINANČNÝ MODEL
29
Strana 2 (celkom 37)
Apartmánový dom Golden Park 24 apríl 2008
1 Úvod Real Estate Slovakia s.r.o. má záujem o odkúpenie prevádzky (wellness, reštauračné zariadenia, kongresové priesotory) a časť spoločných priestorov plánovaného apartmanového domu Golden Park nachádzajúceho sa v katastrálnom území mesta Kremnica. Apartmánový dom ktorý po dokončení by mal splňovať funkciu ubytovacieho zariadenia s minimálne 3+ hviezdičkovým medzinárodným štandardom, má vzniknúť prestavbou rozostavaného objektu pôvodne plánovaného tiež ako rekreačné zariadenie. Zariadenie bude zahrňovať nasledovné komponenty: Apartmány rôznych veľkosti ktoré budú odpredané individuálnym investorom, Stredne veľké kongresové priestory a reštauračné zariadenia, a Relaxačné centrum s bazénmi, saunami, jacuzzi a širokou ponukou doplnkových služieb. Okrem hlavných hotelových komponentov ďalšie podporné služby a športové zariadenia budú slúžiť ubytovaným hosťom a návštevníkom hotelového zariadenia. Taktiež, súčasťou hotela je tiež 15 vnútorných parkovacích a 119 vonkajších parkovacích miest. Developer projektu Golden Park, s.r.o. nemá záujem o správcovstvo daného zariadenia a ponúkla túto príležitosť spoločnosti Real Estate Slovakia s.r.o. za odplatu spojenú s odkúpením prevádzky a spoločných priestorov vzniknutého hotela. Enright Development s.r.o. bola oslovená spoločnosťou Tatra Development s.r.o. na vypracovanie štúdie výnosov z prevádzky ubytovacieho zariadenia a posúdenie tejto investičnej príležitosti.
1.1 Ciele štúdie V rámci analýzy a ocenenia predpokladaných výnosov zo správy daného ubytovacieho zariadenia sme vykonali nasledovné kroky: •
Predbežná analýza trhu: vypracovanie jednoduchšej analýzy lokality, turistického ruchu ako aj trhu hotelových a ubytovacích zariadená v Kremnici a blízkom okolí,
•
Modelovanie dopytu: na základe predbežnej analýzy trhu, trendov a faktorov ovplyvňujúcich dopyt (lokalita, sezónnosť, cenová politika, atd.) sme stanovili budúci dopyt po hotelových službách ako je priemerná obsadenosť hotelového zariadenia, využitie wellnessu a reštauračných kapacít,
•
Výnosy z prevádzky: odhad možných prevádzkových nákladov a príjmov z rôznych funkcií daného ubytovacieho zariadenia a ich zohľadnenie v celkovej ziskovosti projektu. V kalkulácii výnosov z prevádzky sme zohľadnili navrhovaný model delenia zisku medzi správcom a majiteľmi apartmánov,
•
Ocenenie prevádzky zariadenia: na základe predpokladaných výnosov - predpokladanom cash flow-e pred zdanením za prvých desať rokov prevádzky zariadenia sme vykonali finančnú kalkuláciu potrebnú k zisteniu indikatívnej súčasnej hodnoty projektu.
Strana 3 (celkom 37)
Apartmánový dom Golden Park 24 apríl 2008
2 Charakteristika lokality Miesto pre navrhovaný developement sa nachádza v meste Kremnica, ktoré sa nachádza v pohorí Kremnických vrchov1 v nadmorskej výške 561m.n.m. Mestom Kremnica preteká Kremnický potok, ktorý aj pramení v jeho blízkosti a to tesne pred rozvodím Váhu a Hrona. Mesto Kremnica patrí k turisticky mimoriadne príťažlivým mestám. Má bohatú banícku (ťažba zlata a striebra) a minciarsku históriu. Historické jadro Kremnice je tvorené unikátnym súborom gotických budov a je mestskou pamiatkovou rezerváciou. K najznámejším pamiatkam patrí Mestský hrad (národná kultúrna pamiatka), kostol sv. Kataríny, mincovňa, viaceré meštianske domy a iné. V meste a okolí sa organizujú rôzne športové a kultúrne podujatia (Biela stopa SNP, Kremnické gagy, hudobné festivaly). Kremnica láka návštevníkov jedinečnou zmesou bohatej histórie, zachovaných pamiatok a krásnou prírodou s veľmi dobrými podmienkami na šport a relax počas celého roka. Významným je pre mesto Kremnica termálny prameň. Prírodná voda je mierne rádioaktívna, silne mineralizovaná s liečebnými účinkami. Teplota vody pri prameni v hĺbke 900m je 46oC, teplota vody pri výtoku je 36°C
Kraj: Banskobystrický Okres: Žiar nad Hronom Región: Pohronský Nadmorská výška: 550m n.m. Rozloha: 43,13 km² Počet obyvateľov: 5 822 (2002) Hustota obyvateľstva: 135 obyvateľov/km2
2.1 Podnebie v Kremnici Kremnica má miernejšie podnebie, keďže kotlina je na severe ohraničená hradbou vrchov, ktorá bráni vzdušným prúdom zasiahnuť do tepelných pomerov. Preto v kotline na jar už kvitnú kvety, ale na horách a pláňach je ešte sneh. Kremnica má mierne teplú horskú klímu s priemernou teplotou v januári – 3,5 až – 6 °C a v júli 17 – 17,5°C, ročné zrážky 650 až 850 mm. Najvyššie časti okolitých hôr majú mierne chladnú horskú klímu.
1 Kremnické vrchy tvoria geomorfologický celok vulkanického pôvodu v Západných Karpatoch, ktorý sa tiahne v smere sever – juh v dĺžke 32 km a šírke 2 – 20 km. Na severe ich ohraničuje Veľká Fatra a Turčianska kotlina, z juhozápadu Vtáčnik a a Žiarska kotlina, z juhovýchodu Zvolenská kotlina a zo severovýchodu časť Nízkych Tatier. Najvyšší bod Kremnických vrchov je Flochová ( 1 318 m), najnižší bod je ústie Kremnického potoka do Hrona (260 m).
Strana 4 (celkom 37)
Apartmánový dom Golden Park 24 apríl 2008
2.2 Dopravná dostupnosť 2.2.1
Cestná doprava Dopravná mapa
Z hlavných medzinárodných cestných ťahov územím Banskobystrického kraja cez okresné mestá prechádzajú: • • •
E 58 hranica Nitrianskeho kraja – Žarnovica – Žiar nad Hornom (Kremnica) – Zvolen – Detva – Lučenec – Rimavská Sobota - hranica Košického kraja E 77 hranica Nitrianskeho kraja – Krupina – Zvolen – Banská Bystrica – hranica Žilinského kraja E 572 hranica Trenčianskeho kraja – Žiar nad Hronom (Kremnica)
Cestná dostupnosť Mesto
Počet Vzdialenosť obyvateľov km
Mesto
Počet obyvateľov
Vzdialenosť km
Bratislava
450,000
175
Martin
60,000
42
Banská Bystrica
82,000
45
Trenčín
57,000
112
Zvolen
44,000
30
Košice
242,000
235
Prievidza
52,000
51
Budapešť (HU)
2,059,000
178
Žiar nad Hronom
20,000
15
Miškolc (HU)
208,000
196
Nitra
88,000
94
Brno (CZ)
369,000
238
Zdroj: Enright research
Kremnica je dosiahnuteľná autom z Bratislavy za 1 hodinu 40 minút ako aj za 1,5 hodiny z Budapešti.
Strana 5 (celkom 37)
