VOLUME X November 2014
PROPERTI ATAU SAHAM?
Daessi Bulletin
Apa Kabar Bapak dan Ibu sahabat KDB DSI? Semoga semua dalam keadaan sehat dan tidak kurang suatu apapun. Tanpa terasa, kita sudah memasuki bulan terakhir di tahun ini yakni bulan Desember. Pada bulan ini merupakan waktu yang tepat untuk kembali mereview hasil portfolio tahun ini dan mulai merencanakan portfolio untuk tahun depan. Berkaitan dengan portfolio di tahun depan, pada edisi ini kami mengambil tema Investasi di properti atau saham. Dimana kami menjelaskan perbedaan investasi dan spekulasi, jenis-jenis investasi properti serta perbedaan investasi properti secara langsung dengan beli sahamnya. Selain dari artikel tema kami juga menyisipkan education corner. Kami berharap edisi ini akan terus memperkaya wawasan dan pengetahuan bapak dan ibu sahabat KDB DSI, sehingga bapak dan ibu dapat terus sukes dalam berinvestasi. Akhir kata kami mengucapkan Selamat Hari Natal untuk bapak dan ibu sahabat KDB DSI yang merayakannya, semoga damai sejahtera natal selalu beserta dengan bapak dan ibu sahabat KDB DSI.
Salam Investasi
1
Editor in Chief: Betrand Raynaldi Contributor: Betrand Raynaldi, Budi Wibowo Editor and Layout Designer: Bernadette M. Saraswati Address: Equity Tower Lt. 50, SCBD Lot.9, Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53, Jakarta 12190 Email:
[email protected] Phone: (021) 515 1140
2
Orang tua dulu sering berkata kepada anaknya, belilah ‘tanah’ (yang dimaksud tentu investasi properti), karena tanah tidak akan bertambah sementara orang semakin banyak sehingga harga tanah tidak akan pernah turun. Tentu saja nasihat ini sangatlah masuk logika dan tepat. Namun waktu berlalu, dan segala sesuatu semakin mahal, kini investasi property tampak untuk golongan tertentu saja.
INVESTASI & SPEKULASI PROPERTI Orang tua menasehati untuk berinvestasi dan bukan spekulasi, lalu apa perbedaan keduanya? Bukankah keduanya sama-sama mempunyai resiko? Menurut kami kedua-duanya mengandung resiko, namun resiko spekulasi selalu lebih besar dari investasi, karena didalam spekulasi mempunyai horizon waktu yang lebih sebentar dan seringkali daya ungkit ( leverage) yang jauh dari kemampuan. Contoh spekulasi propertI: ABC ingin membeli rumah di kawasan perumahan yang terkenal dengan daerah yang terus berkembang. Harga rumah yang ingin di beli adalah 1,5 milyar.
Berdasarkan penelitian ABC, harga property dikawasan tersebut
selama 5 tahun terakhir rata-rata naik 20% per tahun. Jadi bila ia bisa memakai dana pinjaman dengan Bunga 12% maka pertahun ia akan mendapatkan selisih keuntungan kurang lebih 8%. ABC sudah membayangkan selisih tersebut dikalikan dengan 1.5 milyar yakni 120 juta pertahun atau bila dibagi dua belas ada selisih 10 juta, suatu jumlah yang besar mengingat penghasilannya hanya 15 juta. 3
Setelah dihitung, total yang harus ia bayar pertama kali adalah 520 juta (DP 30%, asuransi, admin, dll) dan ia harus membayar bulanan sebanyak 12,6 juta selama 15 tahun. Jadi ia membuat perhitungan sebagai berikut ini:
Dari perhitungannya terlihat keuntungan lebih besar dari yang dibayangkan, hal ini dikarenakan sebagian dari modal pinjaman tidak berbunga. Nah, melihat hal tersebut, siapa yang tidak tergiur? Return atau imbal hasil investasi dari modal sendirinya sebesar 43% setahun!!!!!! Namun, perlu diingat resiko yang dihadapi oleh ABC adalah penyitaan aset ketika ia tidak dapat membayar angsurannya. Bank dapat menjual aset 4
tersebut dengan harga berapapun karena yang terpenting bagi bank adalah uang yang dikucurkan melalui kredit kembali. Bila tidak, maka semua modalnya bisa hilang begitu saja. Coba kita ingat kembali, spekulasi properti yang mendorong subprime
mortgage menyebabkan Amerika jatuh ke jurang resesi pada tahun 2008. Lalu, apa bedanya investasi saham dengan investasi properti? Perbedaan utama adalah pada kemampuan bayar dan horizon investasi. Investor yang melakukan investasi property mempunyai horizon investasi jangka panjang dan walaupun ia memakai pinjaman, namun kemampuan membayar angsurannya baik, dengan kata lain resiko terukur. Misalkan A membeli rumah untuk investasi dengan angsuran perbulan 10 juta selama 10 tahun, A mempunyai penghasilan 30 juta per bulan dan berencana untuk menyewakan rumah tersebut seharga 25 juta per tahun. Dari sisi kemampuan, A mempunyai kemampuan yang baik untuk membayar hutangnya.
JENIS-JENIS INVESTASI PROPERTI 1) Investasi Langung Beli Rumah/tanah/apartemen Ini merupakan cara konvensional yang telah dilakukan dari generasi ke generasi. Kelebihan dari investasi ini adalah dapat menghasilkan pendapatan berulang (recurring) seperti dari sewa dan kenaikan harga (capital gain). Namun modal yang dibutuhkan cukup besar. Beli unit Kondotel Dalam beberapa tahun terakhir, dengan semakin maraknya properti, usaha penjualan kondotel pun semakin meningkat, Kondotel adalah kondominium hotel, dimana investor ditawarkan unit kondotel, dimana 5
kondotel ini dikelola dengan dijadikan kamar hotel dan investor mendapat return serta point untuk menginap gratis. Modal yang dibutuhkan cukup besar dan cukup sulit untuk menjual kondotel jika di bandingkan dengan rumah/tanah/apartemen. 2) Investasi tidak langsung Beli DIRE (Dana Investasi Real Estate) DIRE atau lebih dikenal dengan nama REIT ( Real Estate Investment
Trust) punya konsep yang sama dengan Reksadana, hanya saja minimum 80% dana kelolaannya di investasikan ke aset yang berhubungan dengan real estate. Beli Saham Perusahaan Properti Perusahaan properti secara langung menikmati kenaikan harga tanah. Walaupun demikian disisi lain perusahaan properti harus merogoh kocek lebih dalam lagi untuk membeli lahan yang akan dijadikan landbanknya. Untung Rugi beli saham properti dibanding beli properti langsung
Beli Saham Properti
Beli Properti Langsung
Kebutuhan Dana
Kecil
Besar
Likuiditas
Baik
Kurang
Biaya Penyimpanan
Tidak ada
Ada
Return
Capital gain & Dividend
Capital Gain & biaya Sewa
6
KEBUTUHAN DANA Dana yang dibutuhkan untuk investasi properti secara langsung relatif besar. Harga rumah sangat sederhana pada saat ini saja sudah lebih dari 100 juta. Sementara dana yang dibutuhkan untuk saham relatif kecil. Contohnya harga saham pengembang perumahan Alam Sutera yang saat ini diperdagangkan pada harga 550. Dengan modal hanya 55 ribu rupiah sudah dapat membeli sahamnya. Lalu bandingkan dengan harga tanah di perumahan alam sutera yang sudah mencapai lebih dari 10 juta per meter. Likuiditas Yang dimaksud likuiditas disini adalah seberapa cepat aset yang dimiliki dapat dirubah menjadi dana tunai tanpa banyak mengurangi harga pasarnya. Properti yang dimiliki butuh waktu yang relatif lebih lama untuk di jual kecuali dijual dengan harga jauh dibawah pasar. Hal berbeda ketika berinvestasi di saham, dimana likuiditas lebih baik. Biaya Penyimpanan Ketika seseorang mempunyai property, maka ada biaya yang harus ia tanggung selama ia masih memegang properti tersebut, contohnya Pajak Bumi Bangunan (setahun sekali), iuran RT untuk kebersihan dan keamanan (walaupun rumah di tinggalkan kosong namun harus tetap di bayar), abodemen telepon atau listrik. Hal berbeda ketika berinvestasi di saham, dimana biaya penyimpanan biasanya tidak ada, kecuali investor membeli saham di perusahaan sekuritas yang menagih biaya 33 ribu per bulan (untuk nasabah online trading nya). 7
Return Imbal hasil yang dihasilkan oleh aset properti adalah kenaikan harganya dan harga sewa. Hampir sama dengan aset properti, saham properti juga memberikan hasil kepada pemegang sahamnya yakni dividend dan kenaikan harga sahamnya. ***
8
Dalam melakukan valuasi saham properti, beberapa analis suka memakai NAV/share. Konsep dari NAV/share ini adalah berapa kekayaan perusahaan bila aset propertinya, seperti persedian lahan ( landbank), di nilai berdasarkan harga pasar. Beberapa adjustment harus dimasukan kedalam perhitungan. Ketika diketahui total nilai aset bersih (setelah dikurangi hutang) dan dibagi jumlah lembar sahamnya maka akan didapati NAV/share, nilai yang dipakai untuk dijadikan target harga oleh analis adalah setelah diskon, dimana diskon ini tergantung dari judgement analis, misalkan memakai rata-rata industry, dll.
9
Sepanjang bulan November, Indeks harga saham gabungan (IHSG) mengalami kenaikan sebesar 1%, kenaikan ini sebagai respon positif atas dilakukannya kenaikan harga BBM oleh pemerintah pada pertengahan bulan November. Rupiah sedikit tertekan yakni terdepresiasi sebesar 1% pada bulan November di level 12.196 per dollar.
Index Movement end of November 2014
Sumber: HOTS, Daewoo Research
Market Review Pada bulan
November 2014, Biro Pusat Statistik (BPS) mencatat inflasi sebesar 1,5%
(basis bulanan), 5,75% (dari awal tahun sampai September) dan 6.23% (basis tahunan). Inflasi di bulan September ini didorong oleh kenaikan seluruh kelompok pengeluaran terutama bahan makanan sebesar 2,15% dan makanan jadi, minuman rokok dan tembakai sebesar 0,71%. Dari sisi kinerja ekspor, Indonesia pada bulan Oktober mencapai USD 15,35 milyar, meningkat 0,49% dibanding bulan sebelumnya namun turun 2,21% dibanding bulan yang sama tahun lalu. Namun secara kumulatif nilai ekspor Januari – Oktober 2014 hanya USD 148,1 milyar, menurun 1,06% dibanding periode yang sama tahun lalu. 10
Kinerja impor Indonesia pada Oktober mencapai USD 15,33 milyar, turun 1,40% dibanding bulan sebelumnya juga turun 2,21% dibanding bulan yang sama tahun lalu. Secara kumulatif nilai impor Januari - Oktober 2014 mencapai USD 149, 7 milyar, menurun 4,05% dibanding tahun lalu. Neraca perdagangan Indonesia pada Oktober 2014 mengalami surplus sebesar USD 0,02 milyar disebabkan oleh surplus sektor non migas sebesar USD 1,13 milyar. Sementara sektor migas mengalami defisit USD 1,11 miliar.
Prediksi Indeks Kami melihat kecenderungan indeks di bulan Desember untuk naik hal ini juga sesuai dengan analis technical kami, dikarenakan berlanjutnya respon positif asing atas kenaikan BBM dan eskpektasi investor akan membaiknya perekonomian pada tahun depan hal ini akan ikut mendorong kenaikan indeks yang juga didorong oleh harapan santa rally dan window dressing.
Technical View
Sumber: HOTS, Daewoo Research
Untuk bulan Desember, IHSG diperkirakan akan mengalami kenaikan, secara teknikal indikator MACD berada pada area bullish, stochastic memberikan sinyal bearish, support di 5.100 dan resistance di 5.262. Adapun saham pilihan adalah BBTN,ERAA dan ADHI. 11
Sudahkah Anda Menggunakan Mileage Anda? Sekarang, terdapat pilihan untuk menggunakan Mileage yang telah Anda kumpulkan untuk membayar harga berlangganan konten eksklusif dari pakar saham pilihan Anda di Stock Community. Bagaimana Caranya Untuk Mendapatkan Mileage? Anda akan mendapatkan mileage secara otomatis setiap kali bertransaksi melalui KDB Daewoo Securities Indonesia. Nilai mileage yang Anda dapatkan adalah maksimal sebesar 2% dari nilai biaya transaksi bersih yang diterima oleh KDB Daewoo Securities Indonesia (atau 1% bagi nasabah remisier).
Bagaimana Caranya Untuk Memeriksa Jumlah Mileage? Cukup melalui HOTS 3.0! 1) Ketik 0800 (Portfolio) di kolom Search 2) Masukan PIN 3) Klik “Load”. Jumlah Mileage anda akan muncul di bagian kanan atas halaman (Mileage Balance). Jumlah Mileage yang ditampilkan adalah jumlah Mileage yang tersedia setelah dikurangi 30% untuk program amal kami berupa beasiswa, bantuan sekolah, dan lain-lain)
Bagaimana Caranya Untuk Menggunakan Mileage? Mileage dapat digunakan untuk pembayaran di Stock Community. Dengan berlangganan layanan Stock Community, Anda akan mendapatkan akses untuk konten eksklusif dan dukungan lengkap dari para pakar saham terkemuka di Indonesia yang merupakan partner KDB Daewoo Securities Indonesia.
Untuk info lebih lanjut, silahkan menghubungi: (021) 2553-1000 12
Cara Memeriksa Jumlah Mileage 1) Ketik 0800 di kolom kiri atas seperti yang dilingkari
2. Masukkan PIN di kolom yang dilingkari merah. Lalu, klik tombol “Load” (lingkaran hijau). Jumlah Mileage akan muncul di bagian kanan atas hal-
13
PROFIL Name
: Angelo Michel Hoffman
Expert ID
: AngeloMichel
1990
Mengenal analisis teknikal
1994
Member MTA (Market Technician Associations)
1997
Mulai trading
1996
Menyelenggarakan seminar, workshop dan training analisis teknikal
2007
Menciptakan sistem algoritma trading
2012
Menjadi pengasuh rubrik "Saham Pilihan" di Harian Kontan
14
PROFIL Name
: Andry Tjoe
Expert ID
: Andry Tjoe
2001
Nasdaq Stock market trader
2004
Memasuki pasar saham Indonesia
2007
Fasilitator dan dosen di perguruan tinggi serta seminar
Jan - Juli 2014
Vice President Research di salah satu perusahaan sekuritas di Indonesia
Agustus 2014
Independent Trader dan Public Speaker di acara Pasar Modal
15
Equity Tower Lt. 50 Jl. Jend. Sudirman Kav. 5253 SCBD Lot.9 Phone: 021 515 1140 fax: 021 515 1141 Jakarta Pusat 12190
Untuk pertanyaan, keluhan dan semua informasi transaksi anda bisa hubungi Customer Service kami di 021 2553 1000.
Disclaimer: Konten dari Newsletter ini dibuat khusus dengan pengawasan ketat hanya untuk klien dari PT Daewoo Securities Indonesia. Hal ini bertujuan hanya untuk orang yang memiliki pengalaman profesional dalam hal yang berkaitan dengan investasi. Informasi yang terkandung dalam laporan ini telah diambil dari sumber-sumber yang kami anggap dapat diandalkan. Tidak ada jaminan (tersurat maupun tersirat) dibuat untuk keakuratan atau kelengkapan informasi. Semua opini dan perkiraan yang dimuat dalam laporan ini merupakan penilaian kami pada saat tanggal ini, tanpa hal keadilan, serta dapat berubah tanpa pemberitahuan. Namun, tidak satupun dari PT Daewoo Securities Indonesia (DWS) dan/atau perusahaan afiliasinya dan/ atau karyawan dan/atau agen masing-masing membuat pernyataan atau jaminan ( tersurat maupun tersirat ) atau menerima tanggung jawab atau kewajiban untuk, atau dalam kaitannya dengan, ketepatan atau kelengkapan informasi dan opini yang terdapat dalam laporan ini atau untuk informasi yang terkandung dalam laporan ini atau informasi tersebut lain atau pendapat yang tersisa tidak berubah setelah masalah tersebut. Kami secara tegas melepaskan setiap tanggung jawab atau kewajiban (ersurat maupun tersirat) dari DWS, perusahaan afiliasinya dan karyawan masing-masing dan agen bentuk apapun yang timbul (termasuk, tanpa batasan untuk setiap klaim, proses, tindakan, jas, kerugian, biaya, kerusakan atau biaya) yang dapat diajukan terhadap atau diderita oleh setiap orang sebagai hasil dari bertindak dalam ketergantungan pada seluruh atau sebagian dari isi laporan ini dan tidak DWS, perusahaan afiliasinya, atau karyawan mereka masing-masing atau agen menerima tanggung jawab untuk setiap kesalahan, kelalaian atau salah saji, lalai atau sebaliknya, dalam laporan dan kewajiban dalam hal laporan atau ketidaktepatan dalamnya atau kelalaian di sana dari yang dapat saja terjadi dengan ini menyatakan penyangkalan .
16
PT. Daewoo Securities Indonesia beroperasi sejak Januari 2003 dengan menjadi pioner di Industri Pasar Modal Indonesia dengan memperkenalkan sebuah sistem perdagangan saham online pertama di Indonesia yang kami sebut dengan HOTS. Dengan dukungan dari KDB Daewoo Securities
(korea) sebagai pemegang saham mayoritas, kami terus berupaya
mengembangkan diri untuk memberikan layanan investasi yang lebih baik untuk nasabahnasabah kami. Berbagai penghargaan yang telah kami terima komitmen kami dalam menjalankan bisnis ini.
adalah merupakan bukti
Peluncuran HOTS versi 2 pada awal 2009,
MTS pada 2010, MTS untuk IPAD pada 2013 merupakan salah satu bukti konkret komitmen serius kami untuk menjadi yang terbaik di industri ini pada saat ini dan masa yang akan datang. Keunggulan teknologi yang kami miliki dipadu dengan pelayanan yang terbaik dan tenaga professional yang kami rekrut, kami yakini akan membawa PT. Daewoo Securities Indonesia untuk menjadi salah satu pemain utama dalam Industri Pasar Modal di Indonesia dalam waktu tidak lama lagi.
17
