Masarykova univerzita
Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finanční podnikání
ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Analysis of Building Savings Diplomová práce
Vedoucí diplomové práce: Ing. Jan KRAJÍČEK
Autor: Miroslava ŠIKULOVÁ
Brno, duben 2006
Jméno a příjmení autora:
Miroslava Šikulová
Název diplomové práce:
Analýza stavebního spoření
Katedra:
Katedra financí
Název v angličtině:
Vedoucí diplomové práce:
Rok obhajoby:
Analysis of Building Savings
Ing. Jan Krajíček
2006
Anotace v češtině Tato diplomová práce se zabývá problematikou stavebního spoření v České republice, jeho
vznikem, principy, průběhem, výhodami a nevýhodami pro klienty a důsledky pro celou
ekonomiku. Podrobně je rozebrána právní úprava stavebního spoření. Součástí práce je analýza produktů stavebního spoření a srovnání s hypotečními úvěry. V závěru je nastíněn očekávaný budoucí vývoj a možnosti dalšího rozvoje.
Anotace v angličtině This diploma thesis deals with the issue of building savings in the Czech Republic, its
evolution, principles, advantages and disadvantages for clients and impact on the Czech economy. It includes a detailed analysis of the legal framework of building savings. The
thesis analyses building saving products and contains the comparison with the mortgage credit. At the end of the diploma thesis is sketched an outline of expected future development.
Klíčová slova v češtině:
Stavební spořitelna, spoření, úvěr, překlenovací úvěr, bydlení, státní podpora
Klíčová slova v angličtině:
Building society, saving, loan, interim loan, housing, state benefit
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci Analýza stavebního spoření vypracovala samostatně pod vedením Ing. Jana Krajíčka a uvedla v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje.
V Brně dne 19. dubna 2006
____________________________________ vlastnoruční podpis autora
Poděkování Ráda bych poděkovala Ing. Janu Krajíčkovi za konzultace a cenné připomínky, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce.
OBSAH ÚVOD ...................................................................................................................................9 1
HISTORIE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ..................................................................... 11 1.1
Anglie................................................................................................................... 11
1.2
Německo .............................................................................................................. 12
1.3
Stavební spoření v Evropě a ve světě .................................................................... 13
1.4
Česká republika .................................................................................................... 14
2
PODSTATA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ .................................................................. 15 2.1
Princip stavebního spoření .................................................................................... 15 2.1.1 Období spoření.............................................................................................. 15 2.1.2 Žádost o úvěr ................................................................................................ 17
2.1.3 Úvěrová fáze................................................................................................. 18
2.1.4 Překlenovací úvěr.......................................................................................... 20 2.1.5 Ukončení stavebního spoření......................................................................... 21
2.2
Legislativní vymezení podmínek v České republice .............................................. 22 2.2.1 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření ................................................... 23
2.2.2 Další právní předpisy .................................................................................... 30 3
TRH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČESKÉ REPUBLICE ........................................ 31 3.1
Vývoj parametrů stavebního spoření v letech 1993 – 2005.................................... 31 3.1.1 Smlouvy o stavebním spoření........................................................................ 32
3.1.2 Naspořená částka .......................................................................................... 34 3.1.3 Státní podpora............................................................................................... 36
3.1.4 Úvěry ............................................................................................................ 38
3.1.5 Úrokové sazby .............................................................................................. 41 3.2
Analýza současného stavu .................................................................................... 41 3.2.1 Produkty stavebních spořitelen...................................................................... 41 3.2.2 Srovnání stavebních spořitelen ...................................................................... 54 3.2.3 Optimální nastavení smlouvy ........................................................................ 57
3.3 4
Stavební spoření versus hypoteční úvěry............................................................... 61 ZHODNOCENÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ............................................................. 65
4.1
Výhody a nevýhody stavebního spoření ................................................................ 65
4.2
Vliv na národní hospodářství ................................................................................ 67
4.3
Možnosti dalšího rozvoje ...................................................................................... 68
ZÁVĚR................................................................................................................................ 71 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY................................................................................... 73 SEZNAM GRAFICKÝCH PRACÍ ...................................................................................... 76 SEZNAM PŘÍLOH.............................................................................................................. 77
ÚVOD Úroveň bydlení patří v naší společnosti mezi vysoce ceněné hodnoty. Velké prestiži se těší
především vlastní bydlení, pro řadu lidí je však velice obtížně dosažitelné. Dotýká se to zejména mladých lidí, kteří se hodlají osamostatnit a chtějí bydlet sami, sami hospodařit a
případně založit rodinu. I když mohou mít dostatečně vysoké příjmy, zatím neměli dostatek času, aby potřebný kapitál nashromáždili. Také další lidé řeší otázku vhodného bydlení.
Přestože již mají střechu nad hlavou, nemusí jim vyhovovat velikostí, polohou nebo kvalitou, případně žijí pouze v pronájmu.
K vlastnímu bydlení vede mnoho cest. Některým může pomoci rodina, většina je však
odkázána sama na sebe. Zřídka si můžeme dovolit koupi bytu či domu z vlastních prostředků, protože jejich ceny dosahují několika ročních příjmů. Navíc se ceny bytů a domů stále
zvyšují. Vedle možnosti našetřit si potřebné množství peněz je možné získat zdroje od různých peněžních institucí, a to především formou úvěru ze stavebního spoření, hypotečního úvěru nebo jiného spotřebitelského úvěru.
Obsahem této práce je jeden z nejoblíbenějších produktů na finančním trhu – stavební spoření. Během své třináctileté působnosti se stavební spoření rozšířilo mezi široké spektrum
lidí v nejrůznějších příjmových kategoriích. Umožňuje i nepříliš majetným rodinám uskutečnit svůj sen o vlastním bydlení, a právě proto jsem si toto téma zvolila.
Cílem mé práce je zhodnotit výhodnost stavebního spoření nejen jako zdroje pro
bydlení, ale i jako tvorby úspor finančních prostředků. Druhým cílem je srovnání stavebního spoření s jeho největším konkurentem, hypotečním úvěrováním. Dále se pokusím o srovnání produktů nabízených českými stavebními spořitelnami.
Ve své práci vycházím z historie. Vývojem stavebního spoření se zabývá první kapitola. Popsán je vývoj v tehdejším Československu, ale především v Anglii a Německu. Právě
německým modelem byl inspirován český systém stavebního spoření. Zmíněny jsou také mezinárodní organizace zabývající se podporováním bytové výstavby.
Další části práce se již výlučně zabývají systémem stavebního spoření v České republice.
9
Ve druhé kapitole bude vysvětlen princip stavebního spoření a popsán jeho průběh. Podrobně
bude uvedena legislativní úprava původního zákona o stavebním spoření a vysvětleny změny, které přinesly jednotlivé novely tohoto zákona.
Třetí kapitola se zabývá vývojem parametrů stavebního spoření od roku 1993. V této části
budou také představeny produkty stavebních spořitelen a porovnány jednotlivé nabídky.
Zároveň budou uvedeny rady pro výběr stavební spořitelny, optimální varianty a přiměřené
cílové částky. Součástí této kapitoly je rovněž srovnání úvěrů od stavebních spořitelen s hypotečními úvěry.
Ve čtvrté kapitole jsou shrnuty výhody a nevýhody stavebního spoření. Uveden je přínos pro státní rozpočet a vliv na HDP, inflaci a zaměstnanost. Na závěr jsou zmíněny možnosti dalšího rozvoje.
10
1 HISTORIE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ1 Zajistit si vlastní bydlení, mít jistotu kvalitního zázemí, jednoduše nebýt ve svých bytových potřebách na nikom závislý, to jsou úvahy generací lidí na celém světě. První jasnější obrysy dostaly myšlenky o společném financování vlastního bytu či domu přibližně v 18. století.
1.1 Anglie Základní myšlenka a rámcová pravidla stavebního spoření vznikly v Anglii z často marné
snahy jednotlivců pořídit si samostatně vlastní střechu nad hlavou. Do roku 1775 se datuje
založení historicky první stavební spořitelny v anglickém Birminghamu, která nesla název Kettley’s Building Society. Tento spolek měl asi 50 členů, kteří poskytovali vklady do fondu, dokud si všichni členové nepostavili vlastní bydlení.
Princip spoření byl jednoduchý. Na běžný dům by jeden člen spolku naspořil za 10 let. Pokud se sejde 10 jedinců se stejnou naspořenou sumou, mohou si již v prvním roce spoření pořídit jeden dům. To, kteří členové dům v jednotlivých letech získají, se řešilo losováním. Po 10
letech byla uspokojena poptávka po bydlení u všech členů spolku – díky tomuto sdružení devět členů ze spolku bydlelo dříve, než kdyby spořili samostatně, a desátý člen si nijak
nepohoršil. Pokud by spořili individuálně, dříve než za 10 let spoření by si nové bydlení žádný z nich nepořídil.
Podoba spolků se v rozmezí let měnila, až dospěla do podoby bankovního produktu u specializované banky. Také přidělování peněz změnilo svoji podobu, již nefungovalo na principu náhodného losu, ale na principu matematického výpočtu, který je používán až dodnes. Ten, kdo již dostatečně přispěl do společných zdrojů, měl nárok na výplatu svých peněz a získal možnost čerpat úvěr. Legislativní rámec byl v Anglii nastaven v roce 1836 zákonem o stavebním spoření.
1
Výroční zpráva AČSS z roku 2000
Jelínek, V. Stavební spoření, jeho dosavadní a budoucí vývoj a možnosti jeho dalšího rozvoje, s. 10-12
11
1.2 Německo Stejná myšlenka se rozvíjela i na německém území. V Německu i Rakousku se stavební
spoření stalo zcela běžným pojmem a široce využívaným finančním produktem. První zmínky
se datují rokem 1885, kdy je v německém Bielefeldu založena stavební spořitelna Bausparkasse für Jedermann (Stavební spořitelna pro každého). Rozmach stavebního
spoření však nastal až po první světové válce, kdy byl kritický nedostatek soukromého kapitálu i kritický stav bytového fondu. První novodobou stavební spořitelnou v Německu i
na celém evropském kontinentě byla stavební spořitelna Wüstenrot, která vznikla roku 1921
jako „Společenství přátel“ a snažila se vyřešit katastrofální stav bydlení. Zakladatelem této spořitelny byl Georg Kropp, který bývá právem nazýván otcem stavebního spoření. O tři roky později již byly na bytovou výstavbu přiděleny první peníze. Princip solidarity zaznamenal
takovou odezvu, že začátkem třicátých let už mohlo být losování z ročních skupin nahrazeno klasickým bankovním systémem. Počet spořitelů stoupal a z jejich vkladů vznikaly úvěrové
prostředky pro každého, kdo naspořil polovinu potřebné částky. V roce 1930 již měla stavební spořitelna Wüstenrot téměř 150 000 členů. Do začátku druhé světové války působilo v Německu téměř 50 stavebních spořitelen a to jak soukromých, tak veřejnoprávních. Avšak s nástupem fašismu byly veškeré smlouvy zrušeny a všechny stavební spořitelny byly nuceny ukončit svoji činnost.
Po druhé světové válce došlo nejen v Německu k rychlému návratu ke stavebnímu spoření.
Mohl za to zničený téměř celý bytový fond, nedostatek soukromého kapitálu a na druhé straně velmi dobré zkušenosti obyvatelstva s tímto typem spoření. Na zájem občanů zareagovali
politikové a vůbec poprvé se právě v Německu objevuje přímá podpora formou státního příspěvku na stavební spoření. Příspěvek byl zaveden v roce 1954 a jeho horní hranice byla
určena obdobným způsobem, jak je tomu i dnes – a to jeho absolutní výší a procentní částkou z naspořené sumy. Tato podpora činila 25 % z naspořené částky, ale maximálně 400 DEM. Tento krok vlády vedl k dalšímu zvýšení zájmu o stavební spoření, o čemž svědčí následující čísla:
Počet smluv v SRN byl např. v roce 1950 pod 1 milion, v roce 1970 přes 10 milionů a v roce 1996 přes 32 milionů. Suma cílových částek se zvýšila z necelých 100 miliard DEM v roce 1960 na 1,2 bilionů DEM v roce 1996, v současnosti se pohybuje na úrovni 650 miliard EUR.
12
Stavební spoření je v Německu velmi oblíbené i v dnešní době. Působí zde bezmála
30 stavebních spořitelen, které buď patří velkým bankám, nebo fungují jako samostatné finanční instituce. Smlouvu o stavebním spoření má uzavřenou přibližně 30 % obyvatel
(pro srovnání v České republice je to zhruba 60 % obyvatel). Téměř 37 % prostředků plynoucích na pořízení bydlení pochází právě z fondů stavebních spořitelen.
Německý systém státní podpory se od českého podstatně liší. To, jestli bude klientovi státní
podpora vyplácena, totiž záleží na několika faktorech – za prvé na jeho věku (nárok na státní podporu mohou mít pouze lidé starší 16 let) a dále na výši jeho příjmu (roční daňový základ
v případě svobodných lidí nesmí přesáhnout částku 25 600 EUR). Je tedy jasné, že systém stavebního spoření je v Německu méně štědrý než v České republice. Toto je podpořeno i
faktem, že vázací doba spoření je sedm let a úroky z úvěru není možné odečítat ze základu daně z příjmu. Na rozdíl od České republiky tu navíc úrokové výnosy z vkladů podléhají dani z příjmů.2
1.3 Stavební spoření v Evropě a ve světě V roce bylo založeno Evropské sdružení stavebních spořitelen (European Federation of Building Societies). Je zastoupeno v Bruselu a v Berlíně a v současné době má 76 členů ze
17 států, mezi nimiž nechybí ani stavební spořitelny působící v České republice. Tato organizace si dala za cíl podpořit soukromou bytovou výstavbu, zastupuje zájmy svých členů v Evropské unii a podporuje výměnu informací a zkušeností mezi svými členy na poli financování bydlení a bytové politiky. Spolupracuje s orgány Evropské unie a k problémům, které se týkají bydlení, se vyjadřuje a podává svoje návrhy.
Na celosvětové úrovni se financováním bydlení zabývá Mezinárodní organizace financování bytové výstavby (International Union of Housing Finance) se sídlem
v Londýně. Vznikla roku 1914 a v současnosti sdružuje téměř 100 členů. Spolupracuje zejména se Světovou bankou, Organizací spojených národů a Mezinárodním měnovým fondem.
2
http://bydleni.tvujdum.cz/stavebni-sporeni/stavebni-sporeni-u3099.aspx, cit. 20.2.2006
13
1.4 Česká republika První stavební spořitelny na území České republiky vznikly v roce 1927. Inspirovaly se
německým systémem. V této době ovšem nedošlo k masovému rozšíření, jelikož tento způsob spoření nebyl československou vládou nijak podporován a zároveň nepatřil mezi tradiční způsoby ukládání peněz. V předválečné historii tudíž nedošlo k hromadnému využívání tohoto způsobu spoření. Po druhé světové válce dochází k přechodu na socialistický model hospodářství, ve kterém již individuální spoření pro zajištění bydlení nemá své místo.
Ke znovuoživení myšlenky stavebního spoření dochází až po politických změnách roku 1989 z důvodu nedostatečného a zanedbaného bytového fondu. Teprve však v roce 1993 bylo
stavební spoření uvedeno na finanční trh schválením zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, jenž nabyl účinnosti 1. dubna 1993.
Stavební spoření bylo zavedeno s úmyslem zvýšit zájem občanů o vlastní bydlení.
Zákonodárci se tak snažili motivovat občany ke spoření a následnému využití těchto prostředků k pořízení bytu či jeho vylepšení.
Situací po roce 1993 se bude podrobněji zabývat třetí kapitola.
14
2 PODSTATA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Stavební spoření je komplexní finanční produkt poskytovaný stavebními spořitelnami. Je
založeno na principu podílu klientů na tvorbě společných zdrojů, které lze použít na
poskytování úrokově zvýhodněných úvěrů především na pořízení nebo rekonstrukci bytu.3
Jedná se tedy o účelové spoření přímo podporované státem (prostřednictvím státní podpory a daňových úlev).
2.1 Princip stavebního spoření Každý zájemce o stavební spoření musí nejprve se spořitelnou uzavřít písemnou smlouvu o
stavebním spoření, čímž se stává účastníkem stavebního spoření. Smlouva se sepisuje na
určitou cílovou částku a obsahuje předem sjednané podmínky spoření a poskytnutí úvěru.
Cílovou částku si zvolí sám klient. Tvoří ji vklady účastníka, úroky z vkladů, státní podpora, úroky ze státní podpory a případný úvěr. 2.1.1 Období spoření Po podpisu smlouvy a uhrazení poplatku za její uzavření začíná první fáze – fáze spoření. V tomto období účastník na svůj spořící účet u stavební spořitelny ukládá pravidelně (měsíčně, čtvrtletně, pololetně nebo ročně) dohodnutou částku, přičemž se jedná o její
minimální výši. Může také ukládat vyšší částky nebo nepravidelné úložky, případně lze stavební spoření zaplatit i jednorázově na pět nebo šest let dopředu.
Tento jednorázový vklad na začátku spoření bývá ve výši 40 či 50 % cílové částky a může být
učiněn s cílem získat úvěr v nejkratším možném časovém horizontu. Pak už účastník nemusí
spořit, ale může hned požádat o překlenovací úvěr nebo počkat na přidělení řádného úvěru. Pokud nemá v úmyslu čerpat úvěr, může stavební spoření považovat za termínovaný vklad na pět, případně šest let s výhodným zhodnocením.
3
Výroční zpráva AČSS z roku 2004
15
Všechny vklady tvoří Fond stavebního spoření4 a jsou průběžně úročeny fixní úrokovou sazbou, která je neměnná po celou dobu spoření (u smluv založených po roce 2004 může stavební spořitelna po uplynutí šesti let od uzavření smlouvy úrokovou sazbu z vkladů jednostranně změnit) a je známá již při podpisu smlouvy o stavebním spoření.
Jednou ročně je k naspořeným vkladům připisována státní podpora, která je také úročena. Aby byla státní podpora na konci spoření vyplacena, nesmí účastník s vkladem nijak
disponovat, jinak by mu byla státní podpora odebrána. O státní podporu nepřijde v případě
žádosti o úvěr nebo změn smlouvy, jako je zvýšení či snížení cílové částky a změna varianty
stavebního spoření. Pokud bude čerpat úvěr, má nárok na státní podporu jen za skutečnou dobu spoření, tedy do uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. Uzavření smlouvy o překlenovacím úvěru vliv na tento nárok nemá, protože i nadále je účastník povinen spořit.
Smlouvu o stavebním spoření může klient kdykoli vypovědět. Pokud však nechce přijít o
státní podporu a nepožádá o úvěr, musí vklady ve spořitelně nechat nejméně pět, případně šest
let – tzv. vázací dobu. Pokud by smlouvu vypověděl dříve, přijde nejen o celou státní podporu, ale zaplatí také poplatek za předčasné ukončení smluvního vztahu, který v současné době představuje 0,5 % z cílové částky.
Maximální doba spoření je omezena dosažením cílové částky, proto by měla být tato cílová částka zvolena v optimální výši. Při nízké cílové částce by klient mohl tzv. přespořit, což je
nepřípustné a stavební spořitelny vklady klientovi vrací nebo mu navyšují cílovou částku
podle nových podmínek (většinou to znamená nižší úrok). Nízkou cílovou částku si také člověk může zkomplikovat případné čerpání úvěru. Naopak při vysoké cílové částce klient zaplatí zbytečně mnoho na poplatku za uzavření smlouvy.
Spořící fáze končí vyplacením vkladů účastníka, přiznané státní podpory a úroků z nich nebo poskytnutím úvěru ze státního spoření, tj. dnem uzavření úvěrové smlouvy.
4
Fond stavebního spoření tvoří pravidelné měsíční a mimořádné vklady účastníků, připsané úroky z těchto
vkladů, státní podpora a úroky z ní, splátky úvěrů bez úroků a další zdroje přijaté stavební spořitelnou.
Z prostředků Fondu stavebního spoření se měsíčně účastníkům přidělují cílové částky. (Zdroj: Všeobecné obchodní podmínky Raiffeisen)
16
2.1.2 Žádost o úvěr Po určité době může účastník požádat o úvěr. Jeho použití je ale omezeno na řešení bytových potřeb (vymezení bytových potřeb viz podkapitola 2.2). Účastník jej prokazuje: •
stavebním povolením a rozpočtem nákladů v případě výstavby nebo přestavby domu
•
kupní smlouvou nebo smlouvou a budoucí kupní smlouvě a výpisem z katastru
•
kupní smlouvou, smlouvou o budoucí kupní smlouvě, nabídkou od obce či družstva
•
výzvou ke splacení členského vkladu v družstvu nebo podílu v právnické osobě,
•
nebo bytu,
nemovitostí prodávajícího v případě koupě domu nebo pozemku,
v případě koupě bytu,
stavební povolení nebo ohlášení v případě rekonstrukce stavby či bytu.
Pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření musí být účastníkovi přidělena cílová
částka. Přidělení cílové částky znamená přípravu peněžních prostředků k uvolnění z Fondu
stavebního spoření. Tyto prostředky představují uspořenou částku, státní podporu a úvěr ze
stavebního spoření, pokud byly pro jejich převod splněny podmínky stanovené spořitelnou.5 K přidělení cílové částky je nutné splnit tři podmínky:
1. od data uzavření smlouvy uplynuly alespoň 24 měsíce (stanoveno zákonem o stavebním spoření),
2. ke dni hodnocení bylo naspořeno určité procento cílové částky, nejčastěji 40 či 50 % – dle podmínek stavební spořitelny,
3. ke dni hodnocení dosáhlo hodnotící číslo (také nazýváno jako parametr ohodnocení, bodové hodnocení apod.) výše stanovené spořitelnou.
Výpočet hodnotícího čísla bývá uveden ve všeobecných obchodních podmínkách. Závisí na výši uspořené částky, připsaných úrocích, cílové částce a zvolené variantě. K vyhodnocování
smluv dochází pravidelně každý měsíc nebo čtvrtletí (záleží na stavební spořitelně). Dnem hodnocení bývá poslední den v měsíci, případně poslední den ve čtvrtletí.
5
Výroční zpráva AČSS z roku 2000
17
Jakmile účastník splní všechny tři podmínky, stavební spořitelna mu písemně oznámí, že má
nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Pokud má klient o úvěr zájem, písemně to potvrdí do termínu stanoveného v oznámení od spořitelny. V případě, že svůj zájem
neprojeví, jeho nárok na úvěr v nabízeném termínu zaniká. Může však kdykoli znovu o úvěr ze stavebního spoření požádat.
Jestliže tedy účastník možnosti poskytnutí úvěru spoření využije, uzavře s ním stavební spořitelna samostatnou smlouvu o úvěru ze stavebního spoření. Ve smlouvě jsou upraveny podmínky pro čerpání a splácení poskytnutého úvěru. Účastník ale musí současně prokázat: • • • •
svou bonitu, tzn. schopnost splácet tento úvěr včetně úroků ve sjednané lhůtě,
dostatečné zajištění úvěru,
účelovost použití úvěru, tzn. využití úvěru na bytové potřeby,
další náležitosti, jako je životní pojištění, pojištění majetku apod.
K zajištění úvěru se nejčastěji používá zástavní právo k nemovitosti, ručení třetí osobou, vinkulace vkladu, případně bankovní záruka. Druh požadovaného zajištění závisí na výši úvěru a bonitě klienta. 2.1.3 Úvěrová fáze Úvěrová fáze začíná podepsáním smlouvy o úvěru ze stavebního spoření (úvěr ze stavebního
spoření je také nazýván jako řádný úvěr). Poté je klientovi přidělena požadovaná částka (až do výše cílové částky). Ta je tvořena naspořenými prostředky, státní podporou, úroky a úvěrem.
To znamená, že úvěr je jen poměrnou částí získaných prostředků a jen tuto část bude následně klient splácet a platit z ní úroky (viz schéma č. 1). Z předešlého vyplývá, že výše
poskytnutého úvěru může být maximálně ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a uspořenou částkou včetně státní podpory a úroků.
18
Schéma č. 1: Průběh stavebního spoření v případě čerpání řádného úvěru
Pramen: vlastní vyobrazení
Poskytnutá částka může být čerpána jednorázově, postupně i zálohově. Výše úrokové sazby
z úvěru se může od úrokové sazby z vkladů lišit maximálně o tři procenta. Úvěr je splácen zpravidla pravidelnými měsíčními splátkami, které jsou stanovené jako procentní podíl z cílové částky. Jejich výše závisí na zvolené variantě spoření.
Velkou výhodou stavebního spoření je možnost splatit kdykoliv část úvěru (příp. celý úvěr) prostřednictvím mimořádné splátky a to bez jakýchkoliv sankčních poplatků. V tomto případě
může klient požádat o poměrné snížení splátek při současném zachování doby splatnosti nebo může jednoduše úvěr splatit dříve.6
Doba splatnosti tak více méně záleží na klientovi, jen zřídka – a to při nejpomalejších variantách a minimálních splátkách – přesáhne 20 let.
6
http://www.mesec.cz/texty/faze-uveru/, cit. 20.2.2006
19
2.1.4 Překlenovací úvěr Pokud účastník potřebuje finanční prostředky na bydlení, ale zatím nesplňuje některou z podmínek pro přidělení cílové částky (procento naspořené částky, hodnotící číslo nebo
minimální dobu spoření), může požádat o překlenovací úvěr (také nazýván meziúvěr). Ten mu může být přidělen prakticky ihned po založení smlouvy a slouží k překlenutí doby do přidělení řádného úvěru.7
Aby mohl účastník získat překlenovací úvěr, musí splnit následující podmínky: • • • •
prokázat svou bonitu,
prokázat dostatečné zajištění úvěru,
prokázat účelovost použití úvěru, tzn. využití úvěru na bytové potřeby,
případně na účet stavebního spoření vložit požadované procento cílové částky8.
Schéma č. 2: Průběh stavebního spoření v případě čerpání překlenovacího úvěru
Pramen: vlastní vyobrazení
7 8
http://www.mesec.cz/texty/faze-sporeni/, cit. 20.2.2006
Požadovaná výše naspořené částky v dalším textu také nazývána jako akontace.
20
Ani pak však překlenovací úvěr získat nemusí, protože na něj nemá právní nárok. To znamená, že závisí na stavební spořitelně, zda jej poskytne nebo ne. Pokud stavební spořitelna
úvěr povolí, uzavře s účastníkem smlouvu o překlenovacím úvěru. Výše úvěru odpovídá
celkové požadované částce, již uspořená částka není brána v úvahu (viz schéma č. 2). Tato celá částka je také úročena sazbou, jejíž výše je závislá pouze na stavební spořitelně, právními normami není nijak upravena. Bývá tedy vyšší než u řádného úvěru.
Další odlišností od řádného úvěru je, že po celou dobu trvání překlenovacího úvěru účastník splácí pouze úroky, jistina zůstává stejná, tedy dlužná částka se nesnižuje. Stále však pokračuje spořící fáze, z čehož vyplývá, že je účastník nadále povinen ukládat na svůj spořící účet dohodnuté částky a to do doby, než mu je přidělena cílová částka a získá tak řádný úvěr.
Přidělením řádného úvěru je překlenovací úvěr zcela splacen. Poté začíná klasická úvěrová fáze, která byla popsána výše.
2.1.5 Ukončení stavebního spoření Smlouva o stavebním spoření může být ukončena několika způsoby a to: • • • • • • • •
uplynutím výpovědní lhůty,
písemnou dohodou účastníka a stavební spořitelny,
odstoupením od smlouvy o stavebním spoření,
splacením poskytnutého úvěru ze stavebního spoření,
odstoupením od smlouvy o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření,
úmrtím účastníka (fyzické osoby), pokud zákon nestanoví jinak,
zánikem účastníka (právnické osoby),
na základě dalších skutečností vyplývajících z právních předpisů.
Obě smluvní strany, účastník i stavební spořitelna, mohou smlouvu o stavebním spoření vypovědět. Stavební spořitelna však pouze tehdy, že účastník neplní svoje smluvně sjednané
závazky. Málo známým důvodem pro výpověď může být, že na spořící účet není vkládána minimální úložka stanovená ve smlouvě. Spořitelny tohoto práva nevyužívají, ale jsou si ho
dobře vědomy. Účastník je oprávněn smlouvu vypovědět kdykoli, pokud již neuzavřel smlouvu o poskytnutí úvěru.
21
Ať podá výpověď kterákoli strana, vždy začíná běžet výpovědní lhůta. Ta činí zpravidla tři
měsíce a začíná běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. Smlouva končí uplynutím výpovědní lhůty. Při výpovědi před uplynutím vázací lhůty účastník přijde nejen o státní podporu, ale navíc zaplatí poplatek za předčasné ukončení
smlouvy. Při uzavření tzv. následné smlouvy u té samé stavební spořitelny může být výpovědní lhůta promíjena, případně může trvat jeden měsíc.
Účastník může podat písemný návrh na ukončení smlouvy dohodou. Pokud jej spořitelna akceptuje, neběží výpovědní lhůta a smluvní vztah končí v požadované datum. V případě, že
spořitelna nesouhlasí, platnost smlouvy pokračuje a účastník je povinen nadále plnit své závazky (tj. spořit dohodnuté měsíční úložky).
Stavební spořitelna je oprávněna od smlouvy odstoupit, pokud účastník ve stanovené lhůtě
neuhradí poplatek za uzavření smlouvy v plné výši. Odstoupením se smlouva od počátku ruší. Již vložené prostředky se zpravidla nevrací,
Od úvěrové smlouvy může stavební spořitelna odstoupit a požadovat okamžité splacení v případě, že je účastník v prodlení se splátkami, již nemá dostatečné zajištění úvěru (z důvodu snížení hodnoty zástavy), jeho úmrtí nebo úmrtí spoludlužníka nebo ručitele9.
2.2 Legislativní vymezení podmínek v České republice Průběh stavebního spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v platném znění (dále jen zákon o stavebním spoření).
Stavební spoření může provozovat pouze stavební spořitelna – banka, které byla udělena
bankovní licence podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, povolující pouze výkon činností, kterými jsou stavební spoření a další činnosti upravené zákonem o stavebním spoření.
9
Spoludlužník je osoba, která je na základě určitého právního titulu povinna splatit stavební spořitelně dluh
spolu s dlužníkem. Spoludlužníkem je např. manžel nebo manželka dlužníka.
Ručitel je osoba, která se zavazuje písemným prohlášením uspokojit pohledávku věřitele, jestliže ji neuspokojí dlužník. (Zdroj: http://www.acss.cz/page.php?sec=dotazy&show=odpoved&id=27, cit. 22.11.2005)
22
Stavební spoření se řídí i dalšími právními předpisy, především zákonem č. 586/1993, o daních z příjmu a občanským zákoníkem (upravuje smlouvu o stavebním spoření). 2.2.1 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření Původní zákon o stavebním spoření, který vstoupil v platnost 1. dubna 1993, definuje stavební spoření jako účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvku fyzickým osobám (státní podpory) účastníkům stavebního spoření.
Účastníkem stavebního spoření může být podle tohoto zákona pouze fyzická osoba
s trvalým pobytem na území České republiky, která uzavře se stavební spořitelnou písemnou smlouvu o stavebním spoření.
V případě úmrtí účastníka přecházejí práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření
na pozůstalého manžela. Není-li pozůstalý manžel, jsou práva a povinnosti vyplývající ze
stavebního spoření předmětem dědění, jen dohodnou-li se dědicové v dohodě o vypořádání
dědictví, že tato práva a povinnosti převezme jeden z nich. Pokud se dědici nedohodnou, smlouva o stavebním spoření zanikne dnem úmrtí zůstavitele a v dědickém řízení se vypořádá pouze uspořená částka včetně úroků a poměrná část státní podpory.
Ve smlouvě o stavebním spoření se účastník zaváže spořit dohodnutou částku. Smlouva
musí obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěrů. Rozdíl mezi těmito dvěma sazbami může činit maximálně tři procentní body.
Účastník nesmí po dobu spoření se státní podporou uzavřít další smlouvu o stavebním spoření se státní podporou.
Součástí smlouvy jsou všeobecné obchodní podmínky, které stavební spořitelna předkládá ke schválení Ministerstvu financí ČR. Ve všeobecných obchodních podmínkách se stanoví, že
účastník má nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb za předpokladu zajištění jeho návratnosti.
Doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí poskytnutím úvěru nebo vyplacením uspořené částky, státní podpory a úroků z nich.
23
Úvěry je možné použít pouze pro řešení bytových potřeb účastníků stavebního spoření, které se nacházejí na území České republiky. Bytovými potřebami se rozumí: a) získání bytu,
b) výstavba nebo koupě stavby pro bydlení,
c) získání stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení,
d) změna, modernizace a údržba bytu, stavby pro bydlení nebo její části včetně případného podílu na úpravách společných částí,
e) stavební úprava nebytového prostoru na byt,
f) úhrada závazků s výše uvedenými účely s výjimkou pokut a dalších sankcí uložených účastníkovi za porušení jeho povinností při řešení jeho bytových potřeb.
Délka čekací doby na poskytnutí úvěru je závislá na podmínkách konkrétní stavební spořitelny, nesmí však být kratší než 24 měsíců.
Státní podpora přísluší každému účastníkovi při splnění podmínek stanovených zákonem.
Poskytuje se ze státního rozpočtu České republiky formou ročních záloh. Poskytované zálohy
činí 25 % z ročně uspořené částky, maximálně však z částky 18 000 Kč. Částka úspor přesahující 18 000 Kč v jednom roce se z hlediska nároků účastníka na státní podporu převádí do následujícího roku spoření.
Do doby vyplacení účastníkovi jsou připsané zálohy státní podpory na účtě účastníka pouze
evidovány. V případě, že účastník nebude požadovat úvěr, je podmínkou pro výplatu státní podpory skutečnost, že po dobu pěti let s vkladem nenakládal. V opačném případě se celá
částka státní podpory vrátí do dvou měsíců ministerstvu. Pokud požádá o úvěr, má účastník nárok na výplatu státní podpory jen za skutečnou dobu spoření.
Podnikatelské aktivity stavební spořitelny: Stavební spořitelna může kromě přijímání vkladů a poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření také:
a) poskytovat účastníku úvěry, které slouží k dřívější úhradě nákladů na řešení bytové potřeby,
b) poskytovat jiné úvěry na financování činností v oblasti bytového hospodářství,
c) přejímat záruky za půjčky, které by byla stavební spořitelna oprávněna podle tohoto zákona sama poskytnout,
24
d) podílet se majetkově v obchodních společnostech v případech, kdy tato účast bude sloužit k řešení bytových potřeb,
e) poskytovat úvěry obchodním společnostem, na nichž má majetkový podíl,
f) pro poskytování úvěrů podle písmen a) a b) získávat potřebné zdroje od jiných věřitelů, úvěrových institucí nebo na finančním trhu vydáváním dluhopisů.
Pokud má stavební spořitelna volné prostředky na vkladových účtech svých klientů, může je
buď uložit na vkladové účty u jiné banky nebo nakoupit státní dluhopisy, případně dluhopisy, na které stát převzal záruku. Přednostně však musí zabezpečit své závazky vyplývající
z uzavřených smluv. Nesmí dojít ani ke zkracování lhůt splatnosti úvěrů ani k prodlužování čekacích lhůt na jejich poskytnutí.
Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření byl dosud třikrát novelizován – novelou zákona č. 83/1995 Sb., 423/2003 Sb. a 292/2005 Sb. Novela č. 83/1995 Sb. Tato novela, která nabyla účinnosti 1. července 1995, některé podmínky stavebního spoření
upřesnila. Dále jsou uvedeny jen nejdůležitější změny vyplývající z tohoto zákona.
Nejvýznamnější změnou bylo zpřístupnění stavebního spoření právnickým osobám. Účastníkem stavebního spoření se tedy od tohoto data mohla stát fyzická osoba s trvalým
pobytem na území České republiky a rodným číslem a právnická osoba se sídlem na území České republiky a přiděleným identifikačním číslem.
Důvodem bylo poskytnutí této možnosti také bytovým družstvům. Počet smluv, které může stavební spořitelna s právnickými osobami uzavřít, může činit nejvýše 15 % z počtu smluv, u nichž dosud nevznikl nárok na úvěr.
Účastník mohl nyní uzavřít více smluv o stavebním spoření, státní podporu mohl ale získat jen na jednu z nich a to jen na tu, u které o to požádal.
25
Novela č. 423/2003 Sb.10 Novela zákona z roku 2003 podmínky stavebního spoření výrazně změnila. Vztahuje se však pouze na smlouvy uzavřené od 1. ledna 2004. Smlouvy založené do konce roku 2003 se řídí
původními právními předpisy po celou dobu platnosti těchto smluv (výjimkou je definice bytových potřeb, kdy lze pro úvěry použít nejen úpravu uvedenou v této novele, ale i v původním zákoně z roku 1993).
Účastníkem stavebního spoření může být od 1. 1. 2004 každá fyzická i právnická osoba,
která uzavře se stavební spořitelnou písemnou smlouvu o stavebním spoření. Do 31. 12. 2003 mohli smlouvu o stavebním spoření uzavřít pouze fyzické osoby s trvalým pobytem na území České republiky a přiděleným rodným číslem a právnické osoby se sídlem na území České republiky a přiděleným identifikačním číslem.
Smlouvu může sice uzavřít každý, ale ne každý na ni může pobírat státní podporu. Na státní podporu nemají mít nárok právnické osoby, stejně jako doposud, ale naopak se rozšířil okruh
fyzických osob, které nárok na státní podporu mají. Státní podporu mohou tedy získat jen fyzické osoby, a to:
a) občané České republiky,
b) občané Evropské unie, kterým bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky,
c) fyzické osoby s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky.
U smluv uzavřených do 31. 12. 2003 může státní podporu obdržet pouze fyzická osoba s trvalým pobytem v České republiky a rodným číslem.
Nárok na státní podporu se posuzuje po celou dobu trvání stavebního spoření, a to za každý jednotlivý kalendářní rok. Nárok za příslušný kalendářní rok zásadně vzniká, pokud účastník
po celý tento kalendářní rok splňoval alespoň jednu z výše uvedených podmínek;
10
http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/novela-zakona-o-stavebnim-sporeni.php,
cit. 4.11.2005
http://www.acss.cz/page.php?sec=slovnicek&PHPSESSID=2d26c0d8ac5676267bff5a06605d25e1, cit. 22.11.2005
26
v kalendářním roce, v jehož průběhu doba spoření začíná nebo končí, však postačí, když
účastník splňoval alespoň jednu z těchto podmínek po dobu trvání doby spoření v dotčeném roce.
Bytovými potřebami se ve smyslu § 6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření v platném znění rozumí následující bytové potřeby na území České republiky pro fyzické osoby:
a) výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví, b) změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt,
c) koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytů,
d) koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu,
e) splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímž je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání,
f) změna stavby, údržba stavby, nebo udržovací práce na bytovém domě, rodinném domě nebo bytu,
g) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců,
h) úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, nebo za převod podílu
v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání,
i) řešení bytové potřeby uvedené pod písmeny c) a d) úplatným převodem nebo přechodem podle zvláštního právního předpisu,
j) připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního předpisu k veřejným sítím technického vybavení,
k) splacení úvěru, nebo půjčky použitých na financování bytových potřeb s výjimkou pokut nebo jiných sankcí.
pro právnické osoby:
a) bytové potřeby uvedené pro fyzické osoby pod písmeny a) až f) a i) včetně splacení úvěru či půjčky použitých na financování těchto bytových potřeb,
b) výstavba sítí technického vybavení.
27
Uzavřel-li účastník stavebního spoření smlouvu do 31. 12. 2003, může prostředky z úvěru použít jak podle výše uvedeného aktuálního znění, tak podle zákona ve znění platném do 31. 12. 2003.
Financování bytové potřeby osob blízkých: Dříve se úvěrem ze stavebního spoření mohly
řešit bytové potřeby pouze samotného účastníka. Novela umožňuje využít úvěr i na bytové potřeby osob blízkých – jimi jsou příbuzní v řadě přímé, sourozenci a manžel.
Minimální doba spoření: Minimální vázací doba vkladu je prodloužena z pěti let na šest let. Dodržet tuto minimální dobu trvání smlouvy o stavebním spoření (nenakládání s vkladem)
zůstává i nadále podmínkou pro výplatu státní podpory v případě, že účastník nevyužije možnosti získat od stavební spořitelny úvěr.
Státní podpora: Novela zákona upravila nejen procento, ale také základ pro výpočet státní
podpory. Výše státní podpory byla stanovena na 15 % z uspořené částky v kalendářním roce (dříve 25 %). Maximální částka, ze které je možno státní podporu vypočítat, byla zvýšena
z 18 000 na 20 000 Kč. Za jeden kalendářní rok je tedy možno získat státní podporu v maximální výši 3 000 Kč (původně 4 500 Kč).
Státní podpora na více smluv: Při předešlé právní úpravě si účastník mohl zvolit pouze
jednu smlouvu, na kterou o státní podporu požádal. Novela zákona nově umožňuje nárokovat státní podporu na více smluv uzavřených jednou fyzickou osobou. U smluv uzavřených po 1. 1. 2004 je tedy možné označit několik smluv o stavebním spoření jako smlouvy „se státní podporou“. Celkem je za jeden kalendářní rok možné získat státní podporu maximálně ve výši
3 000 Kč. Přednostně se bude státní podpora připisovat na smlouvy dříve uzavřené až do vyčerpání maximálního nároku.
Možnost snížení úroků: Stavební spořitelny za předchozích podmínek nesměly v žádném případě měnit úrokové sazby, které platily při podpisu smlouvy. Nový zákon stavebním
spořitelnám změnu úrokových sazeb umožňuje po uplynutí šestileté doby – má se tím zabránit zneužívání systému, kdy bylo možné a často i výhodné spořit neomezeně dlouhou dobu. Aby však spořitelny mohly této možnosti využít, musí ji mít zakotvenou již ve smlouvě s klientem.
Osvobození od daně z příjmu: Doposud byly vklady uložené na účtech stavebního spoření
osvobozeny od daně z příjmu. Tím bylo stavební spoření zvýhodněno proti jiným finančním 28
nástrojům. Nová zákonná úprava však už počítá s tím, že klienti daň z příjmu platit budou. Nejdříve ale musí dojít k příslušné úpravě stávajícího zákona o dani z příjmu.
Uvažovalo se o povinnosti použít peníze naspořené ve stavebním spoření účelově na bytové
potřeby. Tento návrh však neprošel. I nadále se tedy úspory, včetně úroků a státní podpory,
mohou použít k libovolným účelům. Upuštěno bylo také od věkového omezení státní podpory, kdy by na státní podporu mohli mít nárok pouze klienti starší 15 let.
Novela zákona si za cíl kladla omezení výdajů ze státního rozpočtu. Předpokládalo se, že by
se výše poskytované státní podpory měla snížit na 30 – 40 % současného stavu, do roku 2013 by se tak mělo uspořit asi 50 miliard Kč. Pod vlivem očekávané novely a reklamních akcí stavebních spořitelen však došlo k obrovskému nárůstu počtu nových smluv, což pravděpodobně povede k tomu, že k očekávané úspoře výdajů nedojde. Novela č. 292/2005 Sb. Připsání záloh státní podpory: Tato novela stanoví, že úroky ze zálohy státní podpory náleží
účastníkovi již druhý den poté, co stavební spořitelna obdrží zálohu od ministerstva – toto
opatření se vztahuje na všechny účastníky stavebního spoření bez ohledu na datum uzavření smlouvy. To znamená, že na tyto úroky má účastník nárok i pokud uzavřel smlouvu před 1. říjnem 2005, kdy tato novela nabyla účinnosti.
Poplatky: Druhou významnou změnou je zpřísnění podmínek pro poplatkovou politiku
spořitelen. Ty jsou od 1. října 2005 povinny ve smlouvách uvádět „výši úplaty nebo způsob stanovení výše úplaty za vedení účtu stavebního spoření a za služby nezbytně související s vedením tohoto účtu, přičemž způsob stanovení výše úplaty nesmí být závislý jen na vůli
stavební spořitelny“. Daná výše úplaty má platit po celou dobu spoření, nejdéle však po dobu šesti let od uzavření smlouvy.11
Jednoduše řečeno, člověk by měl ve chvíli uzavírání smlouvy o stavebním spoření přesně
vědět buď kolik a za co bude po celou dobu spoření platit, nebo by měl alespoň znát způsob, na jehož základě mu bude spořitelna poplatky počítat. V prvním případě tedy bude účastník
11
http://bydleni.tvujdum.cz/stavebni-sporeni/stavebni-sporeniod-1.aspx, cit. 14.9.2005
29
přesně vědět, kolik na poplatcích zaplatí za jednotlivé služby. Druhou možností pro spořitelnu
je stanovit faktory, které budou ceny služeb ovlivňovat. Těmito faktory mohou být např. cena
poštovného nebo míra roční inflace. Spořitelna může také stanovit, že se poplatky budou každý rok zvyšovat o určité procento. 2.2.2 Další právní předpisy Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu v platném znění
Úroky z vkladů ze stavebního spoření, včetně státní podpory a úroků z ní, jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob.
Úroky z úvěrů poskytnutých na řešení bytových potřeb jsou až do tří set tisíc korun
odpočitatelnou položkou z daňového základu fyzických osob. Tyto daňové úlevy se týkají nejen úvěru ze stavebního spoření, ale i hypotečního úvěru a dalších úvěrů na bydlení.
Roční úspora daně závisí na výši zaplacených úroků a také na tom, do jakého daňového pásma plátce úroků spadá. Čím vyšší je daňové pásmo, tím bude vyšší i úspora vzniklá díky zaplaceným úrokům z úvěru na bydlení.
Odečet může provést osoba, jež je účastníkem úvěrové smlouvy. Je-li účastníků více, odečet provádí jeden z nich, nebo každý z nich rovným dílem. Úroky z úvěrů poskytnutým ze stavebního spoření osobám mladším 18 let mohou odečítat ze základu daně jejich rodiče. Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách v platném znění
Stavební spoření mohou provozovat pouze specializované banky na základě zvláštního
oprávnění od České národní banky. Tento zákon také stanoví, že vklady ze stavebního spoření jsou pojištěny.
Mimoto jsou podle zákona o stavebním spoření přísně omezeny aktivity stavebních spořitelen. Z předchozího vyplývá, že stavební spoření můžeme považovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů.
30
3 TRH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČESKÉ REPUBLICE Roku 1993 umožnil zákon o stavebním spoření vznik stavebních spořitelen v České republice.
Jako první zde zahájily činnost AR stavební spořitelna, a. s. (činnost zahájena 7. 9. 1993, od roku 1998 Raiffeisen stavební spořitelna, a. s., dále jen Raiffeisen) a Českomoravská stavební
spořitelna, a. s. (8. 9. 1993, dále jen ČMSS). V listopadu vstupuje na trh Wüstenrot stavební
spořitelna, a. s. (11. 11. 1993, dále jen Wüstenrot) a v prosinci Všeobecná stavební spořitelna KB, a. s. (16. 12. 1993, v současnosti Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s., dále jen
Modrá pyramida). Roku 1994 se připojily ještě dvě spořitelny – Stavební spořitelna České
spořitelny, a. s. (1. 7. 1994, dále jen SSČS) a HYPO stavební spořitelna, a. s. (1. 10. 1994, dále jen Hypo).
Všechny spořitelny jsou členy Asociace českých stavebních spořitelen (dále jen AČSS). Ta
byla založena 29. 6. 2000 za účelem ochrany a podpory společných zájmů stavebních
spořitelen působících na tuzemském finančním trhu. Základním posláním AČSS je snaha o vytváření optimálního zázemí systému stavebního spoření a upevňování důvěry občanů České
republiky ve spolehlivost, funkčnost, stabilitu, kontinuitu a výkonnost sektoru stavebního spoření. Zaměřuje se především na vytvoření příznivých podmínek pro možnosti uspokojení bytových potřeb občanů.12
Všechny stavební spořitelny jsou také plnoprávnými členy Bankovní asociace, která zaštiťuje
finanční subjekty operující na českém trhu.
3.1 Vývoj parametrů stavebního spoření v letech 1993 – 2005 Lidé si stavební spoření brzy oblíbili, poměrně rychle se dostalo do jejich povědomí. Díky
státní podpoře a pojištění vkladů byl tento produkt zvýhodněn natolik, že jen málokterý
finanční instrument mohl nabídnout obdobné podmínky – výnos vkladů až 13 procent za minimálního rizika. Co se týče poskytování výhodných úvěrů na bydlení, konkurovat mohly pouze hypoteční úvěry.
12
Výroční zpráva AČSS z roku 2000
31
Mnozí dělí vývoj stavebního spoření na dvě etapy: do roku 2003 a od roku 2004, kdy nabyla
účinnosti novela zákona o stavebním spoření. To, že je toto členění opodstatněné, vyplývá i
z následujících podkapitol. Od roku 2004 může být u nově založených smluv dosaženo maximálního výnosu asi 7 procent, což nemohlo zůstat bez reakce již stávajících účastníků i případných nových zájemců o spoření. 3.1.1 Smlouvy o stavebním spoření Již v prvním roce zavedení stavebního spoření (roku 1993) bylo uzavřeno 206 tisíc smluv o stavebním spoření. Smluv každý rok přibývalo, v letech 1999 až 2002 se počet nově uzavřených smluv pohyboval kolem jednoho milionu. Obrovský boom nastal roku 2003, kdy
na plánovanou změnu zákonných podmínek reagovala řada klientů uspíšením svého rozhodnutí a smlouvami se „předzásobila“. V tomto roce počet uzavřených smluv přesáhl dokonce dva miliony plus dalších 400 tisíc účastníků si zvýšilo cílovou částku.13 Graf č. 1: Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření 2 500 000
2 097 338
2 000 000 1 373 258
1 500 000 906 867
1 000 000 500 000 0
530 176
1997
1 115 926
1 293 890
638 232 314 650 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
430 233
2005
Pramen: informační materiály AČSS
13
Smlouvy uzavřené do 31. 12. 2003 jsou v dalším textu nazývány také „staré smlouvy“, smlouvy uzavřené po
1. 1. 2004 jsou nazývány jako „nové smlouvy“.
32
Kdyby nedošlo k novelizaci zákona o stavebním spoření, celkový počet spořících účastníků14 by se ustálil kolem 6 milionů. V důsledku legislativních změn byl tento odhad v roce 2003 překročen o více než 300 tisíc smluv.
Ve dvou následujících letech se projevil vliv novely zákona o stavebním spoření, která
především snížila maximální výši státní podpory a prodloužila vázací dobu na šest let. Celkový počet smluv klesl na necelých 5,6 milionu, protože přírůstek nově uzavřených smluv nevyvážil jejich úbytek – roku 2004 bylo uzavřeno méně než 315 tisíc smluv a roku 2005
pouze 430 tisíc nových smluv, během obou let ale skončilo 1 472 tisíc převážně starých smluv.
Postupně se tak mění struktura portfolia smluv, přičemž podíl smluv uzavřených po 1. 1. 2004 již přesahuje 10 procent.
Graf č. 2: Počet smluv o stavebním spoření ve fázi spoření (stav ke konci období)
Pramen: informační materiály AČSS15
14
Každý účastník má v převážné většině případů uzavřenu právě jednu smlouvu o stavebním spoření, i když je
od 1. 7. 1995 možné uzavřít smluv více. Stavební spoření činí atraktivním státní podpora, která mohla být do
roku 2003 žádána jen k jedné smlouvě. Od roku 2004 může mít sice účastník neomezený počet smluv se státní
podporou, ale více smluv není z hlediska zhodnocování úspor optimální, takže i nadále má většina účastníků uzavřenu jen jednu smlouvu. 15
Údaje z let 1993-1996 čerpány z: Krejčí, M. Stavební spoření jako nástroj řešení bytové problematiky, 2004
33
Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv se v současnosti pohybuje kolem
228 tisíc Kč. Hranici 200 tisíc Kč překonala poprvé v roce 2003, kdy došlo k nárůstu o 36,7 procent – o rok dříve činila 146,7 tisíc.
Tabulka č. 1: Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv Objem (v tis. Kč) Přírůstek (v %)
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 143,2 145,3 144,2 139,4 136,9 146,7 200,5 222,8 227,9 1,5 -0,8 -3,3 -1,8 7,2 36,7 11,1 2,3
Pramen: informační materiály AČSS
3.1.2 Naspořená částka Celkový objem prostředků uložených u stavebních spořitelen každým rokem roste. V roce 2005 na spořících účtech účastníků přibylo téměř 42 miliard Kč a bylo dosaženo celkem částky 329 miliard Kč.
Graf č. 3: Výše vkladů klientů (v mld. Kč) 350,0 300,0
329,0 287,1
250,0 236,8
200,0 180,2
150,0 100,0 50,0
34,5 0,0 1996
59,6 1997
81,7 1998
93,6
1999
110,4
2000
133,3
2001
2002
2003
2004
2005
Pramen: informační materiály AČSS
Použití prostředků ze stavebního spoření je na bytové účely omezeno pouze v případě žádosti
o úvěr. Přestože však účastníci mohou po pěti, případně šesti letech použít získané prostředky k jakémukoliv účelu, aniž by přišli o státní podporu, často je investují pro uspokojení svých
bytových potřeb. Následující graf ukazuje, že tři čtvrtiny účastníků plánuje využít uspořené prostředky právě k bydlení.
34
Graf č. 4: Představy účastníků o využití úspor ze stavebního spoření
Pramen: Výroční zpráva AČSS z roku 2000
Stavební spoření je snad jediný nástroj, který podporuje tvorbu dlouhodobých úspor
domácností. Roste nejen počet smluv, ale i průměrný zůstatek na jednom účtu – v roce 2000 činil 32 tisíc, v 2003 37,5 tisíc, v 2004 již 48,5 tisíc a v 2005 dokonce 59 tisíc. Graf č. 5: Skladba úspor českých domácností v prvním pololetí roku 2005
Pramen: vlastní vyobrazení dle údajů z deníku Rovnost, 11.11.2005, s. 18
Od 90. let minulého století se skladba úspor českých domácností výrazně změnila: Dříve
měli lidé své finanční prostředky uložené buď v bankách nebo doma „ve slamníku“. Banky tehdy nabízely slušný výnos, takže málokdo hledal jiné investiční možnosti. Úrokové sazby
však postupem let klesaly, což donutilo střadatele podívat se po alternativách bankovních kont (v roce 2001 dosahovaly čisté bankovní vklady 469,4 miliardy Kč, v roce 2005 již jen 278,2 miliard Kč, což je pokles o více než 40 procent).
35
Postupně si lidé oblíbili podílové fondy. Podíl těchto investic na celkovém objemu úspor se
z 5,8 procenta roku 2001 zvýšil na 12 procent v roce 2005. Roste také objem prostředků vložených na penzijní připojištění (v roce 2005 115,7 miliardy Kč) a životní pojištění
(127,6 miliardy Kč). Stále však české domácnosti věří především termínovaným a netermínovaným vkladům v bankách a právě stavebnímu spoření.
V pololetí roku 2005 bylo z úspor v celkovém objemu 1459,6 miliardy Kč uloženo celých 24 procent na netermínované účty (337,2 miliardy Kč) a 20 procent na účty termínované (278,2 miliardy Kč), a to i přes to, že jim banky nabízely a nabízejí mizivé výnosy. Stavebním
spořitelnám domácnosti svěřily 303,9 miliardy Kč (22 procent úspor), z čehož vyplývá, že jsou druhou nejoblíbenější alternativou zhodnocení disponibilních prostředků domácností. 3.1.3 Státní podpora Jak přibývalo smluv o stavebním spoření, rostl také objem prostředků vyplacených ze státního rozpočtu formou státní podpory. Tento nárůst je zřejmý z následujícího grafu. Graf č. 6: Přiznaná státní podpora (v mil. Kč)16 18000 16000 14000
11 059
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
284
1 112 2 309
3 817
5 068
6 393
7 719
15 337 16 086 15 000 13 261
9 313
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Pramen: informační materiály AČSS
16
Jedná se o státní podporu vyplacenou v určitém roce za vklady minulého roku.
36
Státní podpora ve výši 4 500 Kč ročně pro jednoho účastníka natolik zatraktivnila stavební
spoření, že každý rok nejenže rostl počet smluv, ale také objem prostředků vložených na jednu smlouvu. To stále více zatěžovalo státní rozpočet. Navíc většina účastníků nevyužívala levných úvěrů a pouze spořila. Roku 2002 vyplacená státní podpora překročila 11 miliard Kč a roku 2003 již 13 miliard Kč.
Proto byla v novele zákona, přijatého roku 2003 s platností od začátku následujícího roku, snížena maximální státní podpora na 3 000 Kč ročně. Vláda očekávala, že se tím poskytovaná státní podpora sníží pod 10 miliard Kč, do roku 2013 se tak mělo ušetřit asi 60 miliard Kč. Tabulka č. 2: Předpoklady versus skutečný vývoj státní podpory (v mld. Kč) Bez novely S novelou
Skutečnost
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Celkem 11,1 13,5 14,6 15,1 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6
179,1
11,1 13,3 15,3 16,1 15,0
62,7
11,1 13,5 16,1 14,8 13,2 11,5
9,7
7,9
5,1
4,5
4,5
Očekávaná úspora
4,5
116,4
Pramen: vlastní vyobrazení dle materiálů předkládaných Ministerstvem financí na schůzi vlády dne 30.6.2003
Na tuto změnu měli jak účastníci, tak stavební spořitelny čas zareagovat. Ti, kteří plánovali
uzavřít smlouvu o stavebním spoření, učinili tak do konce roku 2003. Ti, kteří již smlouvu
měli, založili si ještě jednu, případně požádali o zvýšení cílové částky. Stavební spořitelny rozjely rozsáhlé reklamní akce a přilákaly tak i váhající jedince.
Došlo tak k nárůstu vložených prostředků o 56 miliard Kč, což znamená, že poskytnutá státní podpora rostla i další dva roky – v roce 2004 dosáhla 15,3 miliardy Kč a v roce 2005 překročila dokonce 16 miliard Kč.
Zatím bylo oproti předpokladu Ministerstva financí vyplaceno o 2 miliardy Kč více.
Vzhledem k předzásobení se smlouvami pravděpodobně nedojde k tak velké úspoře rozpočtových výdajů, jisté je, že objem vyplacené státní podpory bude postupně klesat, jak bude ubývat starých smluv.
Ministerstvo financí již oznámilo, že státní podpora za rok 2005 ve výši 15,045 miliard Kč
bude na účty stavebních spořitelen připsána 20. 4. 2006. Přesný termín připsání státní podpory začalo ministerstvo zveřejňovat proto, aby klienti mohli ověřit dodržování novely zákona o
stavebním spoření z roku 2005. Ta stanoví, že záloha státní podpory musí být na spořící účet 37
klienta připsána hned druhý den po obdržení prostředků od ministerstva. Ke zveřejnění tohoto data došlo už v roce 2005, aby měli účastníci možnost porovnat postup jednotlivých spořitelen.
Tabulka č. 3: Průměrná státní podpora na jednu smlouvu za příslušný rok Objem (v Kč) Přírůstek (v %)
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1380 1710 2090 2795 2803 2795 2874 2956 3138 3159 3256 23,9 22,2 33,7 0,3 -0,3 2,8 2,9 6,2 0,7 3,1
Pramen: informační materiály AČSS
Průměrná státní podpora na jednu smlouvu činila 3 256 Kč (jedná se o státní podporu vyplacenou v roce 2004 za vklady předešlého roku). Tato hodnota doposud rostla asi o
3 procenta ročně. Přestože od roku 2004 je u nových smluv maximální státní podpora pouze 3 000 Kč ročně, u starých smluv zůstala maximálně ve výši 4 500 Kč. Těchto výhodnějších smluv však bude postupně ubývat a tato hodnota se za několik let ustálí pod hranicí 3 000 Kč. 3.1.4 Úvěry V roce 2005 stavební spořitelny poskytly 160 tisíc nových úvěrů v celkovém objemu
43 miliard Kč. Stav platných úvěrů tak v současnosti činí téměř 860 tisíc úvěrů v celkovém objemu 108 miliard Kč.
Tabulka č. 4: Počet nových úvěrů Meziúvěry Řádné úvěry Úvěry celkem Přírůstek (v %)
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
12 606
54 945 84 638 80 029
18 720
65 269 107 722 113 997 102 385 111 802 130 777 156 289 163 834
6 114
10 324 23 084 33 968 248,7
65,0
Pramen: Výroční zpráva AČSS z roku 2004
5,8
72 990 82 929 102 295 125 975 130 949 29 395 28 873 28 482
30 314 32 885
-10,2
19,5
9,2
17,0
4,8
Z následujícího grafu je patrné, že větší část financování je realizována formou překlenovacích úvěrů, které jsou však během krátké doby splaceny poskytnutým úvěrem ze
stavebního spoření. Díky tomu významně roste podíl úvěrů ze stavebního spoření na celkovém objemu poskytnutých úvěrů.
38
Graf č. 7: Počet platných úvěrů
Pramen: informační materiály AČSS
Stavební spořitelny za celou svou dobu působení již poskytly přes milion úvěrů, z toho bylo
95 miliard Kč použito na novou bytovou výstavbu a rekonstrukce a 63 miliard Kč na koupi bytu nebo domu.
Tabulka č. 5: Objem zůstatku na úvěrových účtech (v mil. Kč) Meziúvěry Řádné úvěry Úvěry celkem Přírůstek (v %) Úvěry / naspořená částka
1996 1997 1998 1999 1 100 5 224 14 879 17 930 200 712 2 790 8 416 1 300 5 936 17 669 26 346 356,6 197,7 49,1 3,8
10,0
21,6
28,1
2000 16 804 14 207 31 011 17,7
2001 18 501 18 522 37 023 19,4
2002 24 392 21 916 46 308 25,1
2003 38 498 25 099 63 597 37,3
28,1
27,8
25,7
26,9
2004 2005 55 449 76 312 28 735 31 751 84 184 108 063 32,4 28,4 29,3
32,8
Pramen: informační materiály AČSS
V předcházejících letech byla drtivá většina úvěrů v řádech několika statisíců, maximálně půl
milionu Kč. Postupně dochází ke změně trendu – zvyšuje se objem poskytovaných úvěrových prostředků a jen mírně roste počet úvěrových smluv. V roce 2004 byla na koupi nemovitosti využita třetina prostředků poskytnutých stavebními spořitelnami ve formě úvěrů. Další třetinu tvoří prostředky k pořízení nového bydlení.
39
Graf č. 8: Účel použití úvěrů poskytnutých v roce 2004 (dle objemu úvěrů)
Pramen: Výroční zpráva AČSS z roku 2004
Průměrná výše úvěru ze stavebního spoření v roce 2005 ve výši 271 tisíc Kč ukazuje, že sice
jde stále většinou o rekonstrukce, modernizace, případně pořízení levnějších, starších bytů, narůstá však počet účastníků, kteří prostřednictvím stavebního spoření řeší nákup celé nemovitosti. V roce 2005 činil podíl půjček na koupi nemovitosti více než 55 %.
Úvěry ze stavebního spoření však stále nejsou využívány v takové míře, jak si vláda
představovala. Ačkoli počet poskytnutých úvěrů rok od roku stoupá, poměr celkových úvěrů
na celkové výši vkladů je stále nízký – od roku 1999 se pohybuje okolo 30 procent (pro srovnání v Německu tento poměr činí 60 procent).
Celková zadluženost českých domácností dosahovala v loňském roce 336,6 miliardy Kč, což
je od roku 1993 nárůst o více než 900 procent. Půjčky na bydlení činily 244,6 miliardy Kč,
což je 72 procent z celkové zadluženosti – pro srovnání v roce 1997 představovaly úvěry na bydlení 25 procent celkových půjček domácností.
40
3.1.5 Úrokové sazby Zákon stanoví, že rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru může činit maximálně tři procenta. Když začínaly stavební spořitelny nabízet stavební spoření, dosahovala úroková sazba z vkladů 12 až 15 %17, což znamená, že řádný úvěr mohl být
nabízen s úrokovou sazbou maximálně 18 %. Tehdy však byla dlouhodobá úroková sazba nad
8 % a inflace dokonce 10 % (rok 1994). Od roku 1999 postupně docházelo k všeobecnému poklesu úrokových sazeb i míry inflace.
V letech 1997 a 1998 začal růst zájem nejen o překlenovací úvěry, které byly úročeny v rozpětí 7 – 10 procent, ale i o řádné úvěry, protože u nejstarších smluv došlo k přidělení
cílové částky. U smluv uzavřených v těchto letech nabízely stavební spořitelny úrokovou sazbu z vkladů ve výši 3 až 4 procent. V důsledku toho se úroková sazba z řádných úvěrů pohybovala od 5 do 7 procent.
V současnosti jsou nově uzavřené smlouvy úročeny 2 procenty. Úroková sazba z řádných úvěrů se pohybuje mezi 3 až 5 procenty a z překlenovacích úvěrů mezi 4 až 7 procenty.
3.2 Analýza současného stavu 3.2.1 Produkty stavebních spořitelen Smlouvu o stavebním spoření lze uzavřít přímo na pobočce vybrané spořitelny,
prostřednictvím autorizovaného zástupce nebo on-line na internetu (buď na stránkách stavební spořitelny nebo prostřednictvím různých finančních serverů). U každé spořitelny si
lze vybrat z různých tarifů a variant spoření. Jednotlivé varianty se od sebe často značně liší. Některé jsou určeny pro klienty, kteří již vědí, že úvěr potřebovat nebudou a chtějí pouze spořit (tzv. přátelští klienti), jiné varianty jsou šité na míru těm, kteří o úvěru ze stavebního spoření buď uvažují nebo si jsou již jisti, že jej budou brzy potřebovat.
17
Není-li uvedeno jinak, jedná se o procenta p.a.
41
Varianta spoření určuje výši pravidelného vkladu, úrokové sazby z vkladů a úvěru a také výši splátky z poskytnutého úvěru. Tyto parametry ovlivňují hodnotící číslo, na němž závisí, kdy
účastník získá nárok na řádný úvěr. Spořitelny umožňují během fáze spoření změnu varianty spoření, aniž by účastník přišel o státní podporu. Většinou si tím však odsune přidělení cílové částky a možnost získání řádného úvěru.
Pro orientaci v aktuálních nabídkách stavebních spořitelen následuje popis jednotlivých produktů včetně jejich parametrů. Ačkoliv se názvy variant a tarifů nabízených jednotlivými
stavebními spořitelnami liší, jedná se v zásadě o stejné produkty – každá stavební spořitelna nabízí minimálně dvě možnosti: rychlou a standardní (či pomalou). Zpravidla se odlišují
takto: Rychlá umožňuje rychlejší získání řádného úvěru, vyšší splátky úvěru a tedy kratší dobu splácení. Standardní varianta požaduje pro získání úvěru ze stavebního spoření delší čekací dobu, splátky jsou pak ale nižší.
Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Největší stavební spořitelnou na českém trhu je podle počtu i objemu uzavřených smluv Českomoravská stavební spořitelna. V současnosti nabízí tři tarify – Invest, Perspektiv a Atraktiv.
Tarif Invest je určen pro ty, kteří hodlají výhodně zhodnotit své finanční prostředky nebo financovat své bytové potřeby úvěrem ze stavebního spoření co nejdříve a za maximálně výhodných podmínek. Lze si zvolit ze dvou variant – standardní a rychlé. Minimální cílová částka je 40 000 Kč, úroková sazba z vkladů činí 2 % a z řádného úvěru 4,8 %.
Tarif Perspektiv je určen pro skupinu klientů, kteří požadují vyšší objem financování a
rozložení splátek úvěru do delšího časového období z důvodu snížení měsíčního zatížení. Tento tarif nabízí pouze dlouhodobou variantu. Cílová částka může být minimálně 150 000 Kč. Úrokové sazby jsou totožné s tarifem Invest.
Tarif Atraktiv je nový produkt, který lze sjednat od 1. 3. 2006 a slouží pro rychlejší
financování bytových potřeb s nižším úrokovým zatížením. Minimální cílová částka může činit 40 000,- Kč, úroková sazba z vkladů činí 1 % a z řádného úvěru 3,7 %.
42
Tabulka č. 6: Varianty spoření ČMSS Tarif
INVEST
Varianta
Minimální cílová částka
Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční vklad (% CČ) Úvěr ze stavebního spoření Úroková sazba Minimální výše naspořené částky (% CČ) Minimální měsíční splátka úvěru (% CČ) Minimální výše hodnotícího čísla Hodnotící číselný faktor
rychlá
standardní
2%
2%
40 000 Kč
40 000 Kč
PERSPEKTIV
dlouhodobá
ATRAKTIV
rychlá
standardní
1%
1%
150 000 Kč
40 000 Kč
2%
40 000 Kč
0,5 %
0,5 %
0,3 %
0,5 %
0,5 %
4,8 %
4,8 %
4,8 %
3,7 %
3,7 %
0,8 %
0,6 %
0,53 %
0,8 %
0,6 %
64
64
64
64
64
40 %
70
40 %
48
35 %
Pramen: vlastní vyobrazení dle informačních materiálů ČMSS
33
38 %
70
38 %
48
Cílová částka je účastníkovi přidělena, pokud spoří nejméně 24 měsíců, jeho výše naspořené
částky k rozhodnému dni činí alespoň 40 % (u tarifu Invest), 35 % (u tarifu Perspektiv) nebo 38 % cílové částky (u tarifu Atraktiv) a hodnotící číslo dosahuje hodnoty 64. Hodnotící číslo se stanoví: Hodnotící číslo =
výkon úspor * hodnotící číselný faktor * výkonnostní faktor cílová částka
Výkon úspor je stanoven jako součet podílů úroků a úrokové sazby v jednotlivých obdobích
spoření s danou úrokovou sazbou. Hodnotící číselný faktor závisí na variantě (viz tabulka). Výkonnostní faktor je podíl zůstatku na účtu k rozhodnému dni a minimálního procenta
naspoření, může dosahovat pouze hodnot od 1 do 2. Rozhodný den je vždy poslední den v měsíci.
Po splnění předchozích podmínek může účastník podat žádost o poskytnutí úvěru. Zároveň však musí prokázat svou bonitu, zajištění návratnosti úvěru a následně doložit účelové použití poskytnutého úvěru.
Úvěruschopnost (bonitu) prokazuje potvrzením zaměstnavatele o výši příjmu a posledními
dvěma výplatními páskami. V případě, že je účastník podnikatel, prokazuje dostatečný příjem kopií daňového přiznání za poslední dva roky s razítkem finančního úřadu. 43
Zajistit návratnost úvěru lze zástavním právem k pohledávce, bankovní zárukou, zástavním
právem k nemovitosti včetně pojištění nemovitosti a zajištěním bonitním ručitelem. Požadované zajištění úvěru závisí na výši poskytnutého úvěru: • • • •
do 300 000 Kč – není zajištění nutné
do 400 000 Kč – jeden ručitel nebo pohledávka nebo nemovitost
do 500 000 Kč – dva ručitelé nebo pohledávka nebo nemovitost
nad 500 000 Kč – pohledávka nebo nemovitost
Klienti, kteří některou z podmínek přidělení řádného úvěru nesplňují, mohou získat meziúvěr. Úroková sazba klasických překlenovacích úvěrů se pohybuje v rozmezí 2,3 % až 7,3 % dle výše naspořené částky (10 % nebo 40 %) a výše dosaženého hodnotícího čísla.
Meziúvěr Snadno a rychle slouží k získání úvěru do 300 000 Kč, pokud má již účastník
naspořeno 38 % (u tarifu Atraktiv) nebo 40 % cílové částky (u tarifu Invest). Úroková sazba činí 5,3 % p.a.
Tarif Invest umožňuje získat meziúvěr Topkredit: po naspoření 40 % cílové částky úroková
sazba 3,9 %, v případě nižší naspořené částky úroková sazba 4,3 %.
Tarif Atraktiv se pojí s meziúvěrem Topkredit Plus: po naspoření 38 % cílové částky činí
úroková sazba 3,9 %, při nižší naspořené částce úroková sazba 4,3 %.
Tarif Perspektiv umožňuje poskytnutí meziúvěru Tophypo za úrokové sazby 4,3 %. Od
jiných meziúvěrů se liší platností této sazby – je pevná po dobu šesti let (zpravidla úrokové sazby bývají stálé do přidělení cílové částky).
Zajištění meziúvěrů závisí nejen na výši poskytnutého úvěru, ale také na dosažené výši hodnotícího čísla.
Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. SSČS nabízí dvě varianty – standardní a rychlou. Rychlá varianta znamená kratší čekací
dobu na úvěr ze stavebního spoření, vyšší splátky úvěru a kratší dobu jeho splácení. Standardní varianta znamená delší čekací dobu na úvěr, nižší splátky úvěru a delší dobu
jeho splácení. Ostatní podmínky jsou shodné.
44
Cílová částka u obou variant musí být alespoň 40 000 Kč a vklady jsou úročeny stejnou sazbou ve výši 2 %. Měsíční vklad závisí na možnostech účastníka, minimální částku si sám určí ve smlouvě.
Tabulka č. 7: Varianty spoření SSČS
Varianta Minimální cílová částka Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční vklad (doporučený) Úvěr ze stavebního spoření Úroková sazba Minimální výše naspořené částky (% CČ) Minimální splátka úvěru (% CČ) Minimální výše bodového hodnocení Úrokový faktor
rychlá 40 000 Kč 2% 0,5 %
standardní 40 000 Kč 2% 0,45 %
4,75 % 40 % 0,65 % 220 21 * úroky
4,75 % 40 % 0,55 % 220 15 * úroky
Pramen: vlastní vyobrazení dle informačních materiálů SSČS
Účastník má nárok na úvěr ze stavebního spoření, pokud spoří nejméně 24 měsíců, jeho výše naspořené částky k rozhodnému dni činí alespoň 40 % cílové částky a bodové hodnocení
dosahuje výše stanovené spořitelnou pro dané období (v současnosti 220). Jeho hodnota se stanoví takto:
Bodové hodnocení =
uspořená částka * evidované zálohy státní podpory * úrokový faktor 0,004 * cílová částka
Rozhodný den je vždy poslední den v měsíci. K úvěru ze stavebního spoření je potřeba doložit účel použití úvěru, způsob jeho zajištění a bonitu účastníka.
Požadované zajištění řádného i překlenovacího úvěru závisí na výši úvěru, lze si vybrat z následujících možností:
45
• •
do 150 000 Kč – pouze dlužník (tedy bez zajištění)
do 400 000 Kč – dlužník, spoludlužník a ručitel dlužník a dva ručitelé
dlužník, ručitel a pojištění (životní nebo úvěrové) dlužník, zástavní právo k nemovitosti a pojištění
dlužník, spoludlužník a zástavní právo k nemovitosti
•
nad 400 000 Kč – dlužník, spoludlužník a zástavní právo k nemovitosti dlužník, zástavní právo k nemovitosti a pojištění
SSČS nabízí překlenovací úvěr Maxi Trend, který nepožaduje žádnou uspořenou částku a
jehož roční úroková sazba je 4,75 % nebo 5,75 % v závislosti na výši měsíční úložky pro dospořování.
Překlenovací úvěr Trend 10 lze získat při naspoření 10 % až 30 % cílové částky. Úroková
sazba se odvíjí od doby spoření: do jednoho roku činí 6,95 %, nad jeden rok 5,95 % a nad tři
roky 3,75 %.
Pro získání překlenovacího úvěru Trend 30 je třeba naspořit minimálně 30 %. Úroková sazba
činí 6,45 % (při spoření do jednoho roku) nebo 5,25 % (při spoření delším než jeden rok).
Mimo to nabízí SSČS úvěr Šampion. Jedná se o úvěr s minimální výší 250 000 Kč pro
účastníky ve věku 18 – 45 let. Poplatek za poskytnutí úvěru činí 5 000 Kč. Překlenovací úvěr je úročen 4,99 %, není požadována žádná počáteční akontace, splácí se však 0,59 % z cílové částky (zahrnuje úroky a dospořování na účet stavebního spoření). Řádný úvěr je úročen i
splácen stejným procentem (splátka zahrnuje úroky a splátku jistiny), pro jeho získání stačí spořit dva roky a naspořit 5 % cílové částky.
Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Modrá pyramida nabízí v rámci jednoho tarifu KREDIT tři varianty – rychlou, standardní a
pomalou. Varianta rozhoduje o rychlosti nárůstu parametru ohodnocení, který určuje rychlost
přidělení případného úvěru. Také úrokovou sazbu z úvěru si volí klient sám od 3 % do 5 %. Od zvolené varianty a úrokové sazby z úvěru se pak odvíjí výše splátky úvěru v rozmezí 0,45 až 0,9 %. Čím je nižší úrok z úvěru, tím je vyšší splátka úvěru. 46
Tabulka č. 8: Varianty spoření Modré pyramidy Tarif
Varianta
Minimální cílová částka
Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční vklad (% CČ) Úvěr ze stavebního spoření Úroková sazba Minimální výše naspořené částky (% CČ) Minimální měsíční splátka úvěru (% CČ) – dle úrokové sazby Minimální výše parametru ohodnocení Koeficient ohodnocení
KREDIT
rychlá
standardní
2%
2%
50 000 Kč
pomalá
50 000 Kč
50 000 Kč
0,5 %
0,5 %
0,5 %
5%
5%/4%
5%/4%/3%
0,75 %
0,6 % (sazba 5 %) 0,9 % (sazba 4 %)
55
55
0,45 % (sazba 5 %) 0,6 % (sazba 4 %) 0,75 % (sazba 3 %)
40 %
40 %
14
1%
40 %
55
10
6
Pramen: vlastní vyobrazení dle informačních materiálů Modré pyramidy
Aby mohla být účastníkovi přidělena cílová částka, musí k rozhodnému dni spořit nejméně 24 měsíců, jeho zůstatek na účtu činí alespoň 40 % cílové částky a parametr ohodnocení činí
minimálně 55. Termíny ohodnocení jsou na konci každého čtvrtletí. Parametr ohodnocení se vypočítá následovně:
Parametr ohodnocení =
suma všech zůstatků
*
cílová částka
zůstatek na účtu minimální zůstatek
*
koeficient ohodnocení
Suma všech zůstatků je součet zůstatků ve všech proběhlých termínech ohodnocení, může nabývat hodnot maximálně do výše cílové částky.
Účastníkům, kteří dosud nárok na řádný úvěr nemají, Modrá pyramida nabízí výběr mezi čtyřmi typy překlenovacích úvěrů – Hypoúvěr, Bydlení, Konstrukce a Renoúvěr Multi.
Hypoúvěrem lze financovat 100 procent ceny nemovitosti, to znamená, že není nutný
počáteční vklad. Úroková sazba je od 4,25 %, která je fixována na 6 let. Splátky mohou být rozloženy až na 25 let.
47
Překlenovací úvěr Bydlení je určen k pořízení bytu nebo domu bez nutnosti počátečního
vkladu. Úroková sazba se pohybuje od 4,7 % a je fixována také na 6 let.
Překlenovací úvěr Rekonstrukce umožňuje financování změn a údržby bytových prostor
nebo staveb na bydlení.
Renoúvěr Multi je určený především právnickým osobám – bytovým družstvům,
společenstvím vlastníků nemovitostí i jednotlivým majitelům bytů. Pomáhá financovat opravy
a rekonstrukce domů. Až do výše 3 milionů Kč není nutné zajištění. Tabulka č. 9: Úročení překlenovacích úvěrů Modré pyramidy Druh zajištění Akontace (v %) Hypoúvěr Bydlení Rekonstrukce Renoúvěr Multi
Bez zajištění do 35 od 35 6,8 6,5 7,1 6,9 5,99 5,99
Ručitelé do 35 od 35 6,4 6,1 7,1 6,4 -
Pramen: vlastní vyobrazení dle informačních materiálů Modré pyramidy
Nemovitosti do 35 od 35 4,7 4,25 / 4,7 5,1 4,7 5,9 5,7 5,4 5,4
Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Raiffeisen v současnosti nabízí dvě varianty – Spořící tarif a Úvěrový tarif, které se navzájem liší pouze úrokovými sazbami.
Tabulka č. 10: Varianty spoření spořitelny Raiffeisen Varianta Minimální cílová částka Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční vklad (% CČ) Úvěr ze stavebního spoření Úroková sazba Minimální výše naspořené částky (% CČ) Minimální splátka úvěru (% CČ) Minimální výše ukazatele zhodnocení
Spořící tarif 50 000 Kč 2% 0,3 / 0,2 %
Úvěrový tarif 50 000 Kč 1% 0,3 / 0,2 %
4,9 % 40 % 0,5 % 64
3,5 % 40 % 0,5 % 64
Pramen: vlastní vyobrazení dle informačních materiálů Raiffeisen
48
K přidělení cílové částky dojde za předpokladu, že od data uzavření smlouvy o stavebním spoření uplynuly alespoň 24 měsíce, zůstatek na účtu činí alespoň 40 % z cílové částky a ukazatel
zhodnocení
dosáhl
minimálně
hodnoty
požadované
(v současnosti 64). Ukazatel zhodnocení se vypočte následovně: Ukazatel zhodnocení =
hodnota úroků
*
koeficient ukazatele * zhodnocení 0,001 * cílová částka
stavební
spořitelnou
koeficient spořivosti
Hodnota úroků je součet všech přepočtených úroků, dosažených k rozhodnému dni
zhodnocení. Přitom přepočtené úroky se stanoví za každý kalendářní rok doby spoření (i započatý) takto:
Přepočtené úroky =
dosažené (i nepřipsané) úroky úroková sazba
* 0,03
Hodnota koeficientu ukazatele zhodnocení je vyhlášena v Oznámení stavební spořitelny
v závislosti na tarifu. Koeficient spořivosti je poměr zůstatku na účtu účastníka, k procentnímu podílu cílové částky dle sjednaného tarifu, zjišťovaný v rozhodný den
zhodnocení. Jeho minimální hodnota je však rovna 1. Rozhodný den zhodnocení je vždy poslední den v měsíci.
Raiffeisen nabízí šest variant překlenovacích úvěrů. Úrokové sazby jsou závislé na výši
naspořené částky, na zajištění a na tom, zda se jedná o nového nebo o stávajícího klienta. Pohybují se od 2,99 % do 6,7 %. Do 300 000 Kč by měl být úvěr ve většině případů zajištěný
jedním až dvěma ručiteli, nad 300 000 Kč buď zástavou nemovitosti nebo jiným kvalitním zajištěním.
Překlenovací úvěr Nízká hyposplátka je určený především na koupi či rekonstrukci
nemovitosti, odkoupení družstevního bytu, koupi stavebního pozemku nebo splacení méně
výhodných úvěrů na bydlení. I při nulové akontaci je úvěr úročen pouze 3,5 %.
Překlenovací úvěr Vzájemná důvěra umožňuje pořídit si bydlení bez akontace i bez
prokazování svých příjmů. Ručí se nemovitostí, úroková sazba činí pro stávajícího klienta 4,8 % a pro nového klienta 5,3 %.
49
Překlenovací úvěr Dobrý známý je určen pro klienty, kteří již u této stavební spořitelny
splácí úvěr ze stavebního spoření nebo splácí minimálně 2 roky překlenovací úvěr. Žadatel o
úvěr pak nemusí prokazovat své příjmy (stačí čestné prohlášení, že má dostatečné prostředky na splácení úvěru) a do 300 000 Kč nepotřebuje zajištění. Nová smlouva o stavebním spoření je k tomuto úvěru zdarma, úroková sazba činí 4,8 %.
Překlenovací úvěr Bez čekání je určen klientům, kteří již mají uzavřenou smlouvu o
stavebním spoření s předpokládaným přidělením do 15 měsíců. Jak vyplývá z názvu, finanční
prostředky z tohoto úvěru lze získat ihned. Úroková sazba je buď 2,99 % s 1% úhradou za úvěr nebo 3,45 % bez úhrady za úvěr. Do 200 000 Kč není nutné zajištění.
Překlenovací úvěr Horizont slouží k financování nákupu nemovitostí nebo rekonstrukce většího rozsahu. Umožňuje dlouhodobé splácení s úrokovou sazbou od 4,6 % p.a. Akontace od 0 do 20 % úvěru.
Překlenovací úvěr Spektrum požaduje počáteční akontaci minimálně 10 %, úroková sazba je
od 6,4 %, pokud má účastník na smlouvě ukazatel zhodnocení nad 50, pohybuje se úroková
sazba od 4,8 %.
Hypo stavební spořitelna, a. s. Hypo nabízí v rámci tarifu Nadstandard dvě varianty – Nadstandardní spoření (NS) a Nadstandardní úvěr (NÚ). U obou má účastník možnost volby mezi dvěma variantami
úhrady za uzavření smlouvy 1,2 % nebo 1,8 % z cílové částky. Varianta 1,8 % nabízí navíc
možnost získání dodatečného úrokového zvýhodnění ve výši 1 % cílové částky a bezplatné zvýšení přidělované částky až na dvojnásobek sjednané cílové částky.
U Nadstandardního spoření činí základní úrok z vkladů 2 % p. a., navíc lze získat úrokové zvýhodnění ve výši 20 % připsaných úroků ročně. Nadstandardní úvěr je úročen 1 %.
Další možností je nově zavedený tarif Smart, který je úročen 2 %. Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření činí pouze 0,9 % z cílové částky.
50
Tabulka č. 11: Varianty spoření Hypo Minimální cílová částka Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční vklad (% CČ) Úvěr ze stavebního spoření Úroková sazba Minimální výše naspořené částky (% CČ) Minimální měsíční splátka úvěru (% CČ) Hodnotící číslo
Nadstandardní spoření 50 000 Kč 2% 0,3 %
Nadstandardní úvěr 50 000 Kč 1% 0,3 %
4,7 %
3,9 %
4,9 %
1%
1%
1%
40 %
40 %
6,5
Pramen: vlastní vyobrazení dle informačních materiálů Hypo
6,5
Tarif Smart 50 000 Kč 2% 0,3 %
40 % 6,5
Pro přidělení cílové částky je třeba mít uzavřenou smlouvu minimálně 24 měsíců, naspořit
40 % cílové částky a hodnotící číslo musí dosáhnout nejméně 6,5. Hodnotící číslo se určí jako součet poměrů všech zůstatků k cílové částce v rozhodujících dnech za celou dobu trvání smlouvy. Rozhodující dny jsou vždy v poslední den čtvrtletí.
Účastník může o přidělení cílové částky, tzv. přidělení volbou, požádat už po 18 měsících od
data uzavření smlouvy. Při přidělení volbou může být výše úvěru natolik snížena nebo splátky
úvěru natolik zvýšeny, aby poměr zůstatků na účtu stavebního spoření a zůstatků na úvěrovém účtu splňoval hodnotící číslo. Pravidelná splátka pak může být vyšší než 1 %. Tabulka č. 12: Úročení a zajištění překlenovacího úvěru Hypo Minimální počáteční akontace 40 % cílové částky 10 % cílové částky bez akontace
Úvěrové riziko
do 100 000 Kč 50 000 – 150 000 Kč 150 000 – 400 000 Kč nad 400 000 Kč
Pramen: www.hypos.cz
Zajištění úvěru
bez zajištění 1 ručitel 2 ručitelé zástavní právo k nemovitosti + pojištění nemovitosti + životní pojištění; příp. jiné kvalitní zajištění
Úroková sazba 5,6 % 4,8 %
4,5 %
Překlenovací úvěr může činit minimálně 50 000 Kč a k jeho získání není třeba počáteční
vklad. Je úročen od 4,5 % do 5,6 % ročně v závislosti na zajištění úvěru, úvěrovém riziku a
výši počáteční akontace. Úvěrové riziko se rovná rozdílu cílové částky smlouvy o stavebním 51
spoření a zůstatku vkladového účtu k datu posuzování žádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru.
Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. Wüstenrot nabízí dvě úrokové varianty a čtyři tarifní varianty, které se liší výší minimální
uspořené částky potřebné pro přidělení cílové částky, koeficientem ohodnocení a výší splátek úvěru ze stavebního spoření.
Tarifní varianta optimální normální (ON) je vhodná pro klienty, kteří požadují co nejnižší
výši měsíční splátky. Varianta optimální speciální (OS) je výhodná pro ty, kteří potřebují co
nejrychleji získat úvěr. Varianta optimální finanční (OF) je určena klientům, kteří potřebují
vyšší úvěr, než mají naspořeno, nebo požadují překlenovací úvěr. Varianta optimální kreditní (OK) je varianta s nejnižší měsíční úložkou. Je vhodná především pro ty, kteří chtějí
dlouho spořit a potřebují vysoký úvěr, případně dlouhodobý překlenovací úvěr.
U každé tarifní varianty si lze zvolit úrokovou variantu: buď úročení vkladů 1 % a řádného úvěru 3,7 % nebo úročení vkladů 2,1 % a úvěru 4,8 %. Tabulka č. 13: Varianty spoření Wüstenrot Varianta
Minimální cílová částka Úroková sazba z vkladů Měsíční vklad (dohodnutá výše, % z CČ) Úvěr ze stavebního spoření Úroková sazba z úvěru Minimální naspořená částka (% CČ) Minimální měsíční splátka úvěru (% CČ) Cílové ohodnocovací číslo Koeficient ohodnocovacího čísla
Optimální normální 20 000 Kč 1 / 2,1 %
Optimální speciální 20 000 Kč 1 / 2,1 %
Optimální finanční 20 000 Kč 1 / 2,1 %
Optimální kreditní 20 000 Kč 1 / 2,1 %
3,7 / 4,8 %
3,7 / 4,8 %
3,7 / 4,8 %
3,7 / 4,8 %
0,5 %
0,6 %
0,7 %
0,7 %
0,5 %
50 % 600 1
0,5 %
50% 600 1,25
Pramen: vlastní vyobrazení informačních materiálů Wüstenrot
52
0,5 %
40 % 600 1
0,25 %
30 % 600 0,75
Cílová částka bude klientovi přidělena, pokud bude smlouva trvat nejméně po dobu 24 měsíců, uspořená částka bude odpovídat minimální úspoře stanovené pro jednotlivé tarifní
varianty a ohodnocovaní číslo činí přinejmenším výše cílového ohodnocovacího čísla stanoveného pro dané čtvrtletí (nyní 600 bodů).
Aktuální ohodnocovaní číslo se rovná součtu ohodnocovacího čísla dosaženého k minulému ohodnocovacímu dni a přírůstku ohodnocovacího čísla vypočteného v daný ohodnocovaní den:
Přírůstek ohodnocovacího čísla =
úspory na účtu účastníka * 100 cílová částka
* koeficient ohodnocení
Ohodnocovací den je vždy v poslední den každého čtvrtletí.
Překlenovací úvěr s názvem Superúvěr je určen všem, kdo jsou alespoň 12 měsíců klienty
kterékoli stavební spořitelny. U Wüstenrot pak mohou uzavřít novou smlouvu a k ní získat překlenovací úvěr, z něhož lze čerpat finanční prostředky za nižší úrokovou sazbu.
Překlenovací úvěr Partner je určen těm, kteří nemají žádné úspory, nemohou si dovolit příliš
vysoké měsíční splátky, ale nutně potřebují řešit svoji bytovou situaci a doba splácení pro ně nehraje roli.
Překlenovací úvěr Nový byt je poskytován mladým lidem do 36 let a slouží na dofinancování
půjčky od Státního fondu rozvoje bydlení.
Překlenovací úvěr Revit slouží k opravám, modernizacím a rekonstrukcím bytových domů. Tabulka č. 14: Úročení překlenovacích úvěrů Wüstenrot Překlenovací úvěr Superúvěr
Partner První byt Revit
Minimální akontace 0% 10 % 30 % 40 % 50 % 0% 30 % 0% 0-35 %
Varianta spoření OF OK OK OF OS OF, OK OK OF OF
Úročení 4,8 %
4,5 % 6,6 % 5,7 % 3,9 % 5,4 %
Pramen: vlastní vyobrazení informačních materiálů Wüstenrot
53
Akce stavebních spořitelen Kromě výše uvedených parametrů spoření a úvěrování nabízejí stavební spořitelny různé časově omezené akce týkajících se nejčastěji slev na poplatku za uzavření smlouvy, za její vedení nebo poskytnutí úrokového zvýhodnění.
Lákají také klienty na různé soutěže a slosování o ceny, klientovi při uzavření smlouvy věnují
dárek, poskytují klientskou kartu na slevy (především na stavební materiály), zasílají klientům
časopis s novinkami o stavební spořitelně (např. Mozaika – časopis ČMSS, Horizont – časopis Hypo, Svět bydlení – časopis Raiffeisen). 3.2.2 Srovnání stavebních spořitelen Seřazení stavebních spořitelen v předchozích dvou podkapitolách nebylo náhodné – kopíruje
počet uzavřených smluv v roce 2004 (viz tabulka č. 15). Pořadí podle počtu platných smluv se od roku 2002 nezměnilo: nejoblíbenější stavební spořitelnou je stále ČMSS, druhá je SSČS následovaná Modrou pyramidou.
Tabulka č. 15: Porovnání stavebních spořitelen dle počtu smluv, úvěrů a cílové částky Počet smluv
ČMSS SSČS
Modrá pyramida Raiffeisen Hypo
Wüstenrot
2002
2004
Počet úvěrů
2002
2004
Průměrná cílová částka 2002
2004
1 890 555 (1) 2 102 747 (1)
256 679 (1)
351 462 (1)
172 000 (1)
809 526 (3)
982 809 (3)
117 455 (2)
156 286 (2)
169 100 (2)
146 709 (6)
368 836 (5)
698 793 (5)
3 786 (6)
14 765 (6)
165 600 (3)
168 500 (4)
1 124 915 (2) 1 293 910 (2) 609 485 (4) 378 223 (6)
718 215 (4) 467 498 (6)
76 619 (3) 68 225 (4)
43 570 (5)
Pramen: vlastní vyobrazení dle www.finance.cz18
126 972 (3) 77 779 (4) 59 283 (5)
118 860 (5) 116 000 (6) 152 000 (4)
213 900 (1)
151 000 (5) 172 000 (3) 188 000 (2)
I podle počtu úvěrů se nejlépe umístila ČMSS. Díky dostatečně vysokým vkladům ve fondu stavebního spoření může poskytovat úvěry bez zbytečných průtahů, což účastníci uvažující o
úvěru preferují (podíl úvěrů ku vkladům činí 16,7 %). Druhou oblíbenou spořitelnou z pohledu úvěrů je Modrá pyramida, jejíž podíl úvěrů ku vkladům je 15,9 %. Nejméně úvěrů
18
http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/statisticke-udaje-stavebnich-sporitelen.php,
cit. 4.11.2005
54
poskytuje Hypo (podíl úvěrů ku vkladům je pouze 2 %). Tímto je Hypo známá, protože v případě žádosti klienta o úvěr následuje dlouhá čekací doba, než jsou finanční prostředky přiděleny.
Poplatková politika stavebních spořitelen Účastníci stavebního spoření se setkají s různými poplatky, jako jsou poplatek za uzavření
smlouvy, vedení účtu, zvýšení cílové částky, zpracování žádosti o poskytnutí řádného úvěru a
mnoha dalšími. Výši poplatků stavební spořitelny zveřejňují v Sazebníku úhrad za poskytované služby (bývá pojmenován různě). Tabulka č. 16: Poplatky stavebních spořitelen Stavební spořitelna
Uzavření smlouvy, příp. navýšení cílové částky
ČMSS
SSČS
1% z CČ
1 % z CČ, max. 9500
Modrá pyramida
1 % z CČ, max. 7500
Raiffesen
Hypo
Wüstenrot
zdarma
zdarma
zdarma
0,9 % z výše úvěru, min. 500
1 % z CČ, 1,2 % (NS), 1 % z CČ, do 25 let 1,8 % (NU) max. 30 000 věku 0,85 % 0,9 % (Smart) 250 / 284 360 zdarma1 21 zdarma 30 1. změna 1/3 připsazdarma, ných úroků další 100
Roční výpis
zdarma
285 / 470* / 550** zdarma
Změna tarifní varianty
zdarma
95
Zpracování žádosti o poskytnutí úvěru
1/3 připsaných úroků
zdarma
zdarma
zdarma
1% z výše úvěru
1 % z výše úvěru, max. 9500
1 % z výše úvěru, max. 5000
1 % z výše úvěru, 1000-15000
-
navýšení CČ3
navýšení CČ3
navýšení CČ3
0,5 % z CČ
0,5 % z CČ
0,5 % z CČ
Vedení účtu (ročně)
Zpracování žádosti o poskytnutí meziúvěru Přespoření cílové částky
290
Vypovězení smlouvy 0,5 % před uplynutím vázací z CČ doby Částky jsou uváděné v Kč. * u smluv uzavřených do 30. 11. 2002 ** u smluv uzavřených do 30. 6. 2000
300
zdarma
50 za zaslání informace o vrácení vkladu 0,5 % z CČ
1 % z výše úvěru, min. 900, max. 150002
navýšení CČ nebo vrácení vkladu
1) platí pro produkt START pro nezletilé 2) platí pro fyzické osoby, právnické osoby max. 30 000 3) přespořená částka se zaokrouhlí na tisíce nahoru
0,5 % z CČ
Pramen: vlastní vyobrazení dle Sazebníků úhrad stavebních spořitelen
Při uzavření smlouvy o stavebním spoření si každá stavební spořitelna účtuje jednorázový poplatek za uzavření smlouvy ve výši od 0,85 % až do 1,8 % z cílové částky. Nejčastější
varianta poplatku bývá kolem 1 %. Poplatek se odúčtuje od prvních vkladů, které na účet
55
účastníka stavebního spoření dorazí. Některé stavební spořitelny při splnění určitých podmínek část poplatku (někdy i podstatnou) vracejí po konci spoření svým klientům zpět.
Stavební spořitelny si také každý rok účtují tzv. poplatek za vedení účtu, který se v současnosti pohybuje od 250 do 550 Kč za kalendářní rok.
Dříve stavební spořitelny nabízely tzv. úrokové zvýhodnění pro klienty, kteří budou za
nečerpání úvěru odměněni navýšením úrokové sazby z vkladů o 1 procento nebo navýšením
připsaných úroků o 50 procent. Toto umožnilo získat do Fondu stavebního spoření dostatečný objem finančních prostředků, které mohly být poskytnuty ve formě úvěrů. Kvůli
všeobecnému poklesu úrokových měr začaly mít stavební spořitelny problémy dosahovat výnosů, které by úrokové zvýhodnění pokrývalo. Postupně jej od roku 2000 začaly rušit – měnily Všeobecné obchodní podmínky. U starých smluv však dosud platí původní
Všeobecné obchodní podmínky, což například Raiffeisen řeší poplatkem za evidenci úrokového zvýhodnění ve výši 90 Kč ročně. SSČS za starší smlouvy požaduje vyšší poplatky
za vedení účtu – u smluv uzavřených do června 2000 činí poplatek 550 Kč (úroková sazba
z vkladů u těchto smluv dosahuje 4 %), u smluv uzavřených do listopadu 2002 je tento poplatek ve výši 470 Kč (v tomto případě činí úroková sazba z vkladů 3 %).
Přespoření cílové částky není přípustné, což stavební spořitelny většinou řeší jejím
navýšením (poplatek je stejný jako při navýšení cílové částky vyžádané účastníkem). Hypo bez vyžádání cílovou částku nezvyšuje. Situaci vyřeší zasláním informace o přispoření a navrácení vkladu. ČMSS výši uspořené částky na každé smlouvě hlídá, takže k přespoření by dojít nemělo.
Co se týká úvěrů, vyřízení žádosti o řádný úvěr je u všech spořitelen zdarma, žádost o
překlenovací úvěr je zpoplatněna 0,9 – 1 % z výše úvěru. Poplatek za vedení úvěrového účtu dosahuje stejné výše jako za vedení spořícího účtu, s výjimkou SSČS, která za vedení
úvěrového účtu požaduje vždy 285 Kč bez ohledu na datu založení smlouvy o stavebním spoření, i když výše poplatku za vedení spořícího účtu na tomto datu závisí.
56
3.2.3 Optimální nastavení smlouvy Výběr optimální varianty Každý potenciální zájemce o stavební spoření by měl uvážit, k jakému účelu si jej přeje
sjednat, a podle toho se mezi stavebními spořitelnami a jejich variantami rozhodovat. Nelze
jednoznačně určit nejlepší nebo nejhorší stavební spořitelnu či produkt, protože každému vyhovuje něco jiného.
Nejdříve by se měl člověk uvažující o sjednání stavebního spoření rozhodnout, zda: •
si přeje pouze spořit – tzv. přátelský klient, stavební spoření použije jako výnosný a
•
vážně uvažuje o úvěru – má v plánu využít velmi výhodného úvěru na uspokojení
•
zatím není rozhodnutý – nejdříve spoří, nechává si však otevřená „zadní vrátka“
zároveň bezpečný nástroj zhodnocení svých peněz,
svých bytových potřeb,
k úvěru.
Ujasnění si účelu je předpokladem pro výběr varianty. Každá stavební spořitelna proto
nabízí minimálně dvě varianty, aby vyšla vstříc možným zájemcům o stavební spoření. Výběr
té „správné“ stavební spořitelny závisí na mnoha faktorech a především preferencích potenciálního účastníka.
Pokud si budoucí účastník přeje pouze výhodně spořit, měl by vzít v úvahu úrokovou sazbu
z vkladů a poplatky za uzavření smlouvy a za vedení spořícího účtu. V současnosti stavební spořitelny nabízejí shodně úrokovou sazbu ve výši 2 procent a poplatek za uzavření smlouvy
činí 1 procento ze sjednané cílové částky (kromě Hypo, která požaduje 0,9, 1,2 nebo
1,8 procenta z cílové částky podle zvolené varianty spoření). Poplatek za vedení účtu nyní uzavřených smluv se pohybuje od 250 Kč (u Wüstenrot) do 360 Kč (u Hypo) ročně. Volba
vhodné varianty závisí na finančních možnostech účastníka, protože varianta určuje výši pravidelné minimální úložky.
Pro přátelské klienty jsou nabídky stavebních spořitelen obdobné. Měli by tedy, stejně jako účastníci požadující úvěr, přihlédnout ke svým předchozím zkušenostem a doporučením
známých. Rozhodující je také, zda a jak ochotně jsou spořitelny ochotny klientovi pomoci a například jak dlouho po výpovědi vyplatí naspořenou částku. 57
V případě, že účastník uvažuje o úvěru, měl by zvážit mnohem více parametrů a nejen výši
úrokové sazby a poplatků za vyřízení a vedení úvěrového účtu. Důležité také je: •
jak rychle pak bude muset být úvěr splácen, tzn.jak vysoké budou splátky,
•
jaká část cílové částky bude muset být naspořena pro získání řádného úvěru (nejčastěji
•
jak rychle bude možné splnit podmínku hodnotícího čísla,
•
40 či 50 procent),
jaké jsou požadavky na zajištění úvěru.
Pro možného účastníka zatím nerozhodnutého, zda spořit či žádat úvěr, by mělo být mimo
jiné rozhodující (samozřejmě kromě předchozích kritérií), jestli je možné v průběhu spoření variantu změnit a kolik to bude účastníka stát. Výběr stavební spořitelny Zájemce o stavební spoření by se měl rozhodovat nejen podle výše nabízených úroků a poplatků, ale také podle dalších parametrů, například podle požadavků na zajištění a bonitu úvěru, rychlosti získání úvěru (jak řádného, tak překlenovacího) a rychlosti jeho splácení. Při výběru stavební spořitelny by si měl zájemce o stavební spoření zjistit aktuální nabídky a případně akce, které se většinou týkají nižších poplatků za uzavření smlouvy, vedení účtu či prémií ve formě procent z přispaných úroků.
Za uzavření smlouvy se platí 1 % sjednané cílové částky (výjimkou je Hypo, viz výše) Mladí
klienti mohou novou smlouvu získat s nižším uzavíracím poplatkem, například Wüstenrot pro děti do 15 let s uzavřením smlouvy zdarma nebo Raiffeisen s poplatkem 0,85 %.
Nejvyššího výnosu z úspor lze dosáhnout u Wüstenrot, která v případě nečerpání úvěru nabízí
úročení vkladů 2,1 %. Ostatní spořitelny shodně nabízejí úrokovou sazbu z vkladů u spořících
tarifů ve výši 2 %. Úvěrové tarify jsou u všech stavebních spořitelen (kromě SSČS, která úvěrový tarif nenabízí) úročeny 1 %.
Minimální měsíční vklad se pohybuje kolem 0,5 % cílové částky. Účastník, který preferuje platební svobodu bez minimální úložky s možností i nějaký čas nespořit, může zvolit SSČS nebo Wüstenrot. Nižší vklad však znamená i delší čekací dobu na řádný úvěr.
58
Kdo dává přednost rychlému přidělení úvěru, měl by zvolit některou z větších stavebních
spořitelen – ČMSS, Modrou pyramidu nebo SSČS. Hypo umožňuje získat řádný úvěr i v případě, že účastník dosud nedosáhl požadované výše hodnotícího čísla (tzv. přidělení volbou).
Nejnižší úročení úvěru ze stavebního spoření nabízí Modrá pyramida a to 3 % u pomalé varianty spoření. S úrokovou sazbou 3,5 % se účastník setká u Raiffeisen, s 3,7 % v ČMSS a ve Wüstenrot.
Volba cílové částky Poté, co si budoucí účastník zvolí stavební spořitelnu a vhodnou variantu, bude vyzván ke
stanovení cílové částky. Její výše samozřejmě závisí na tom, zda si účastník přeje pouze spořit nebo bude žádat o úvěr.
V prvním případě by měla být cílová částka o něco málo větší než předpokládaná výše naspořené částky včetně státní podpory a úroků. V druhém případě by měla cílová částka zahrnovat také budoucí úvěr, což znamená, že uspořená částka by měla tvořit asi 40 % stanovené cílové částky (záleží na variantě spoření).
Špatně zvolená cílová částka může znamenat dvojí: buď bude příliš nízká, aby umožnila
dostatečnou tvorbu úspor a možnost financování bytových potřeb úvěrem ze stavebního spoření, nebo bude příliš vysoká a účastník zaplatí příliš mnoho na poplatku za uzavření smlouvy, případně si znemožní získání řádného úvěru.
Podle stanovené výše cílové částky stavební spořitelna určí minimální výši měsíčně vkládané
částky. U nových smluv je optimální pro získání maximální státní podpory a tedy největšího
zhodnocení vlastních prostředků spořit 20 000 Kč ročně (v prvním roce by měl účastník připočíst poplatky za uzavření a vedení spořícího účtu).
59
Schéma č. 3: Struktura cílové částky ve výši 370 000 Kč (vklad 1 700 Kč měsíčně)
úvěr 221 000 Kč
úroky 8 600 Kč
státní podpora 18 000 Kč vložená částka 122 400 Kč
Pramen: vlastní vyobrazení
Schéma zobrazuje případ, kdy účastník měsíčně ukládá 1 700 Kč (abstrahuje se od poplatků). Po šesti letech bude celková uspořená částka činit 149 000 Kč, což je o 21,7 % více než
částka vložená účastníkem (122 400 Kč). Při cílové částce 370 000 Kč a variantě 40 : 6019
může klient získat úvěr ve výši 221 000 Kč.
Pokud účastník pravidelně ukládá maximálně částku 20 000 Kč ročně a požádá o úvěr ve výši
cílové částky, bude její struktura následující: úvěr tvoří 60 % cílové částky, částka vložená
účastníkem 33 %, úroky 2 % a státní podpora 5 %. V případě vyšší vkládané částky klesá podíl státní podpory a roste podíl částky vložené účastníkem.
Některé domácnosti si však spoření v takovém rozsahu nemohou dovolit. Odložit ročně
například 80 000 Kč je pro čtyřčlennou rodinu velký zásah do rozpočtu. Některé rodiny tak mají uzavřeny smlouvy pro každého člena a spoří měsíčně 500 Kč nebo ještě méně. O státní podporu se tak nepřipraví, zaplatí však více na poplatcích než v případě jedné či dvou smluv.
19
Varianta 40 : 60 znamená, že účastník musí naspořit alespoň 40 % cílové částky, aby mohl získat řádný úvěr
(maximálně ve výši 60 % cílové částky)
60
3.3 Stavební spoření versus hypoteční úvěry V poskytování úvěrů na bydlení mají stavební spořitelny v současnosti jednoho velkého konkurenta – hypoteční banky.
Hypoteční trh vznikl v roce 1995, kdy první hypoteční banky získaly potřebné licence. Zpočátku byly banky velmi opatrné a hypoteční úvěry byly přístupné pouze malému okruhu
klientů s vysokými příjmy – úrokové sazby byly poměrně vysoké a požadavky pro zájemce o hypoteční úvěr přísné. Zahraniční investoři, kteří vstoupili do bank v roce 1999, zpřístupnili tento produkt také drobné klientele.
Z celkového počtu úvěrů poskytnutých na bydlení v České republice v roce 2004, který dosáhl více než 200 tisíc, poskytly stavební spořitelny téměř 163 tisíc úvěrů ze stavebního
spoření a překlenovacích úvěrů a hypoteční banky 41 tisíc úvěrů. Objem prostředků půjčených prostřednictvím hypotečních úvěrů dosáhl 52 miliardy Kč, stavební spořitelny svým klientům poskytly prostředky v celkovém objemu 40 miliard Kč.20 Graf č. 9: Objem a počet financovaných případů v roce 2004
Pramen: Výroční zpráva AČSS z roku 2004
V loňském roce poskytly české banky přes 52 tisíce hypoték v celkovém objemu 72,7 miliardy Kč. Na konci roku 2005 klienti hypotečním bankám dlužili 182 miliard Kč.
Naproti tomu úvěrů ze stavebního spoření bylo poskytnuto 160 tisíc, což tvoří tři čtvrtiny
20
Výroční zpráva AČSS z roku 2004
61
úvěrů na bydlení, v celkovém objemu 43 miliard Kč a jejich celkový stav ke konci roku přesáhl 108 miliard Kč.
Úvěry ze stavebního spoření jsou v řádech několika set tisíců korun a nejčastěji jsou
využívány na rekonstrukce nebo pořízení levnějších bytů. Hypoteční úvěry jsou spíše v řádech milionů korun a klienti je využívají k získání standardních bytů či rodinných domů, přičemž jsou ochotni ručit touto (nebo i jinou) nemovitostí. Z těchto údajů je zřejmé, že stavební spoření umožňuje financování bytových potřeb daleko širší skupině obyvatel. Graf č. 10: Průměrné úrokové sazby z úvěrů na bydlení
Pramen: Bankovnictví, 5/2005, s. 21
V důsledku všeobecného poklesu úrokových měr si úvěry na bydlení může dovolit stále širší okruh populace. V současnosti je dokonce úroková sazba hypotečních úvěrů nižší než úvěrů
poskytnutých stavebními spořitelnami. To je způsobeno následujícím: Stavební spořitelny nabízejí dva druhy úvěrů, které jsou v grafu zprůměrovány. Ačkoli jsou úrokové sazby
řádných úvěrů stavebních spořitelen pro všechny klienty stejné a zpravidla nižší než u
hypotečních úvěrů, rozdíl mezi sazbami řádných a překlenovacích úvěrů muže dosahovat až několika procentních bodů, což posouvá cenový průměr úvěrů stavebních spořitelen nad průměr hypotečních úvěrů.
62
Co se dále týká úrokových sazeb, stavební spořitelny nabízejí časově neměnnou výši úrokové
sazby, která je navíc známá již v okamžiku uzavření smlouvy, to znamená při zahájení
spoření. Klienti hypotečních bank si mohou vybrat úrokovou sazbu s fixací na jeden rok až třicet let, mohou tedy reagovat na změnu tržních podmínek tím, že využijí sazby zafixované na kratší dobu nebo variabilní sazby.
V roce 2004 byla skladba nově poskytnutých hypotečních úvěrů podle doby fixace tato: • • • •
11 % tvořil floating a sazby zafixované do jednoho roku,
38 % tvořila fixace na dobu jeden rok až pět let,
27 % tvořila fixace na pět až deset let,
24 % tvořila fixace na období překračující deset let.
Více než polovina nově čerpaných hypotečních úvěrů tak byla uzavřena s pevnou sazbou na dobu delší než pět let.
Donedávna se vyplácelo zvolit co nejkratší fixaci (na jeden rok) z důvodu poklesu tržních
úrokových sazeb, do budoucna však lze očekávat pozvolné zvyšování sazeb. Jednoletá sazba nabízí sice nejnižší úrokovou sazbu, platí však pouze jeden rok. Pak hypoteční banka určí novou, aktuálnější sazbu. V konečném zúčtování by se tak hypotéka mohla klientovi prodražit.
Na druhou stranu se nedoporučují ani dlouhé fixace. Za optimální se nyní považuje kompromis, sazby na pět let.
V současnosti se úrokové sazby hypotečních úvěrů pohybují od 2 do 3,5 procenta u fixace na
jeden rok, kolem 4 procent u fixace na pět let a přibližně 5 procent u desetileté fixace. Toto jsou však minimální úrokové sazby, reálná sazba záleží na bonitě klienta.
Úrokové sazby hypoték a úvěrů ze stavebního spoření jsou v současnosti plně srovnatelné. Protože podle odborníků dojde k růstu sazeb, lze pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení u úvěru ze stavebního spoření považovat za velkou výhodu.
Další velkou předností úvěrů ze stavebního spoření je, že půjčku je možné splatit kdykoliv
bez penalizace, stavební spořitelny požadují nižší poplatky za vedení účtu, v průměru mají o něco nižší požadavky na bonitu klienta než hypoteční banky a navíc je vyřízení řádného úvěru
63
u všech stavebních spořitelen zdarma. Hypoteční banky si za vyřízení úvěru účtují několik tisíc korun.
Odlišnosti jsou také v účelu jejich použití. Oba úvěry lze použít k nákupu rodinného domu nebo bytu do osobního vlastnictví. Hypotékou lze navíc financovat i rekreační chatu. Nelze si
však s její pomocí pořídit družstevní nebo nájemní byt, k čemuž lze naproti tomu využít úvěr ze stavebního spoření.
Pokud má člověk zájem o nižší úvěr na drobné opravy, zvolí v každém případě stavební
spoření. V případě pořízení celé nemovitosti bude rozhodující, zda má uzavřenou smlouvu o stavebním spoření s dostatečně vysokou cílovou částkou. Když ano, zvolí opět stavební spoření. Pokud nedostačuje cílová částka, doporučuje se kombinace těchto dvou produktů.
V situaci, kdy zájemce o úvěr na bydlení nemá na stavebním spoření nic naspořeno, případně
jej nemá ani uzavřené, může se zcela svobodně rozhodnout mezi překlenovacím úvěrem a
hypotékou. Hypotéka nabízí nižší úrokové sazby, fixované ale na kratší dobu. Měsíční
finanční zatížení tvoří pouze měsíční splátka (obsahující úrok a úmor) a poplatky za vedení
účtu. V případě překlenovacího úvěru se splácí pouze úrok (jistina zůstává stejná) plus je
nutné spořit dohodnutou částku do okamžiku, kdy klient splní všechny podmínky pro získání řádného úvěru.
64
4 ZHODNOCENÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ 4.1 Výhody a nevýhody stavebního spoření Výhody stavebního spoření •
státní podpora u smluv uzavřených do roku 2003 činí 25 % z ročně uspořené částky a
to až do výše 4 500 Kč (optimální je spořit 18 000 Kč ročně) a 15 % u nových smluv
uzavřených od roku 2004, maximálně 3 000 Kč, což odpovídá ročně uspořené částce 20 000 Kč;
•
vklady a připsané zálohy státní podpory jsou úročeny 2 až 4 % ročně (4 % najdeme u
•
díky úročení a státní podpoře nabízí stavební spoření roční výnosnost až 13 % u
•
smluv uzavřených před více než čtyřmi lety);
starých smluv a až 7 % u smluv nových;
doba spoření není omezena, maximálně lze spořit do dosažení cílové částky;
•
po uplynutí vázací doby je možné uspořenou částku včetně státní podpory použít
•
veškeré výnosy jsou osvobozeny od daně z příjmu,
k libovolnému účelu;
•
stavební spoření může uzavřít každý člen rodiny, včetně nemluvňat (smlouvu za
•
pokud účastník splní požadované podmínky, má ze zákona nárok na řádný úvěr,
•
nezletilého uzavírá zákonný zástupce)
úvěr může být použit také na získání družstevního nebo nájemního bytu,
•
pokud účastník dosud nesplnil podmínky pro přidělení řádného úvěru, může získat
•
dlouhodobě pevné a zároveň nízké úrokové sazby z úvěrů, které jsou známé již při
•
úroky z úvěru ze stavebního spoření a z meziúvěru lze odečíst od základu daně,
•
meziúvěr;
podpisu smlouvy o stavebním spoření;
vysoký stupeň bezpečnosti – provozovat stavební spoření mohou pouze specializované banky na základě zvláštního oprávnění. Zákon navíc striktně omezuje
rizikové obchodní aktivity stavebních spořitelen, a tak lze stavební spoření považovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů.
65
Nevýhody stavebního spoření • •
• •
•
dlouhá vázací doba pro získání nároku na státní podporu,
dlouhá čekací doba, minimální naspořená částka nebo další podmínky pro získání
řádného úvěru (lze však získat překlenovací úvěr),
o čerpání úvěru ze smluv nezletilých účastníků musí rozhodnout opatrovnický soud,
v případě překlenovacího úvěru účastník platí úroky i ze svých naspořených
prostředků (půjčuje si své úspory),
dlouhodobě fixní úrokové sazby.
V případě dlouhé vázací doby se jedná o náklad pro účastníky, protože nemohou
manipulovat s vloženými prostředky po dobu 5 (u starých smluv) či 6 let (u nových smluv), aby nepřišli o státní podporu, díky níž se stává stavební spoření tak výhodné. Bez vázací doby
by však tento produkt ztratil stabilitu a stavební spořitelny by nemohly poskytovat výhodné úvěry.
V časech klesajících úrokových měr lze za nevýhodu považovat fixní úrokové sazby z úvěrů. Přestože úroková sazba úvěrů ze stavebního spoření a překlenovacích úvěrů zůstává
i při všeobecném poklesu úrokových sazeb na stejné úrovni, konkurenční hypotéky se díky
fixaci mohou situaci na trhu přizpůsobit, čímž mohou být ve vzájemném srovnání výhodnější.
Očekává se však, že úrokové sazby budou postupně růst, takže pevné úrokové sazby budou spíše výhodou než nevýhodou.
I když je nutné uvážit všechny uvedené argumenty v neprospěch stavebního spoření, přináší tento produkt mnohem více výhod než nevýhod nejen svým účastníkům, ale i dalším
subjektům, jako jsou stavební spořitelny, stavební firmy nebo třeba podniky vyrábějící vybavení interiérů.
Výhody pro stavební spořitelny Také pro finanční instituce je poskytování úvěrů na bydlení velmi zajímavé (jinak by je
samozřejmě nenabízely). Velmi nízká míra rizikovosti úvěrů ze stavebního spoření je dána
především pevnými úrokovými sazbami – nemění se měsíční zatížení klienta v průběhu splácení – a také tím, že poskytnutí úvěru předchází fáze spoření. Stavební spořitelna tak již
66
před poskytnutím úvěru má možnost poznat svého budoucího dlužníka a získat řadu informací o jeho platební disciplíně.
Proti jiným půjčkám jsou díky tomu úvěry ze stavebního spoření i překlenovací úvěry
bezproblémové. Vážený podíl klasifikovaných pohledávek činí u stavebních spořitelen 1,28 procenta, což je podstatně méně než u jiných typů úvěrů. Problémy se splácením spotřebitelských půjček od bank má zhruba 8 procent českých domácností.
Stavební spořitelny nemusejí získávat prostředky na finančním trhu, ale zdrojem pro
financování úvěrů jsou vklady přátelských klientů (na rozdíl od hypotečních bank). Díky
tomu mohou již při uzavření smlouvy o stavebním spoření sjednat výši úrokové sazby jak z vkladů, tak i z případného úvěru.
4.2 Vliv na národní hospodářství V systému stavebního spoření je nyní uloženo 329 miliard Kč od 55 % populace České
republiky (každý účastník zde má naspořeno průměrně 59 tisíc Kč). To se samozřejmě musí projevit ve státním rozpočtu, na hrubém domácím produktu a na zaměstnanosti.
Stavební spoření zasahuje do státního rozpočtu na obou stranách – jak na straně výdajů, tak na straně příjmů.
Na straně výdajů jde o přímé výdaje ve formě státní podpory stavebního spoření. Protože tato
částka každým rokem narůstala (viz graf č. 6 na straně 36), došlo v roce 2003 k novelizaci
zákona a maximální výše státní podpory pro jednoho účastníka byla snížena ze 4 500 Kč na
3 000 Kč ročně. Vláda nepočítala s reakcí občanů, takže místo úspory vyplacených prostředků došlo v roce 2004 k jejich nárůstu o více než 2 miliardy Kč. Také v roce 2005 došlo k růstu této částky a to dokonce na 16 miliard Kč. Teprve od letošního roku začne vyplacená státní podpora klesat. K požadované úspoře státních prostředků tak dojde až v delším časovém horizontu, než se předpokládalo (viz podkapitola 3.1.3).
Na druhou stranu poskytování výhodných účelových úvěrů motivuje občany k investování do vlastního bydlení. Tím je podporován stavební průmysl a související obory (výroba nábytku, sanitární techniky a dalšího vybavení domácností), nemluvě o bankovním sektoru. Dochází
tak ke zvyšování tržeb dotčených odvětví, následnému zvyšování mezd a zaměstnanosti 67
v těchto oborech. To vede k růstu příjmů státního rozpočtu z daní z příjmu či z daně z přidané hodnoty a úsporám na vyplácených sociálních dávkách.
Vzhledem k omezení investičních aktivit stavebních spořitelen, jsou nashromážděné
prostředky nejčastěji používány na nákup státních dluhopisů, čímž jsou financovány výdaje
státu.
Tím, že jsou prostředky v systému stavebního spoření vázány na pět, případně šest let,
omezuje se okamžitá spotřeba statků a tlumí se tak poptávková inflace způsobená nadměrnou
poptávkou obyvatel.
Levné úvěry motivují domácnosti investovat do bydlení. Dostatečný bytový fond umožňuje
mobilitu pracovní síly, což opět přispívá k zaměstnanosti a sociálnímu smíru. Roste tak produkce a příjmy domácností, to jim umožní vyšší spotřebu a případné investice do bydlení.
Podniky v důsledku vyšších tržeb investují do rozšíření výroby. Z tohoto vyplývá, že stavební spoření má také pozitivní vliv na hrubý domácí produkt.
Dostupné úvěry a problémy s DPH mají také vliv na poptávku po stavebních pracích. Zvyšuje se produkce, ale zároveň klesá kvalita.
Růst poptávky, vyšší produkce a mobilita pracovní síly pozitivně působí na zaměstnanost. Podmínkou mobility je dostatečný počet bytů. Vzhledem k jejich vysokým cenám by mohla napomoci výstavba především nájemních bytů.
4.3 Možnosti dalšího rozvoje Růst počtu i objemu úvěrů V současnosti je zřejmý nárůst zájmu o úvěry ze stavebního spoření a všeobecně o úvěry na
bydlení. Rozmach bytové výstavby je pravděpodobně způsoben tím, že se snaží osamostatnit silné ročníky narozené v sedmdesátých letech. Rostou také reálné platy a tím příjmy
domácností. Dalším významným faktorem je očekávaná změna DPH ze stavebních prací v roce 2008.
68
Současná vláda se snaží domácnosti uklidnit tím, že malé byty a domy zařadí do
tzv. „sociálního bydlení“, u kterého bude zachována nižší sazba DPH. Zůstávají však obavy, zda bude příští vláda tento záměr podporovat, takže mnozí svůj sen o vlastním bydlení raději uspíší.
Stále však nejsou vyčerpány úvěrové možnosti stavebního spoření – z 329 miliard Kč vkladů
je v rámci řádných i překlenovacích úvěrů půjčeno pouze 108 miliard Kč, tedy třetina
uspořených prostředků. Předpokládám však, že se tento podíl bude postupně zvyšovat. Objevuje se dokonce názor, že kolem roku 2010 by mohlo nastat vyrovnání objemů vkladů a úvěrů.21
Vzhledem k tomu, že lze tyto úvěry použít pouze k uspokojení bytových potřeb, bude jejich
větší využití znamenat zkvalitnění bydlení v České republice. Snížení poplatků
Zatím se zdá, že snad nejdůležitějším příjmem stavebních spořitelen jsou poplatky. Zpoplatněna je téměř každá služba, kterou stavební spořitelna poskytuje. Tento významný
zdroj prostředků by však měl být nahrazen úrokovými příjmy z úvěrů.
Právě kvůli poplatkům probíhá šetření Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže. Již v srpnu 2004 dostaly stavební spořitelny pokutu v souhrnné výši 484 milionů Kč za údajné dohody o
zdražování služeb pro zákazníky. Tu však odmítly a správní řízení se opakovalo. V listopadu 2005 antimonopolní úřad snížil pokutu na 201 milionů Kč. Zatím je ale toto rozhodnutí nepravomocné.
Využití internetu Lidé dnes s pomocí internetu vyhledávají a vzájemně srovnávají jednotlivé nabídky
stavebních spořitelen. Pro sjednání smlouvy si však často pozvou obchodního zástupce či se
osobně dostaví na pobočku, i když oficiální stránky spořitelen a některé finanční servery tuto službu poskytují.
21
Viz Spořitelny půjčily více peněz, dostupný na: http://ihned.cz/index.php?p=000000_d&article[id]=18044010
69
Budoucnost vidím ve využívání internetu při všech operacích a nejen uzavření smlouvy. Jedná se o sledování pohybů finančních toků na spořícím či úvěrovém účtu, sledování vývoje
parametrů spoření (především hodnotícího čísla), možnost podat žádost o úvěr a následné uzavření úvěrové smlouvy nebo vypovězení smlouvy.
70
ZÁVĚR Již čtrnáctým rokem lze využívat výhod stavebního spoření. Řada lidí si jej během jeho
existence na českém finančním trhu velmi oblíbila a to především kvůli možnosti výhodného
uložení úspor. Stavební spoření nabízí vedle úrokové sazby, která je vyšší než na jiných
spořících produktech, také nezanedbatelnou státní podporu. Zároveň je díky pojištění vkladů bezpečným produktem.
Při současném nastavení parametrů stavebního spoření by měl tento produkt využívat každý, i
lidé s nízkými příjmy. Jediným pochopitelným důvodem neuzavření smlouvy o stavebním
spoření by snad mohly být tak nízké příjmy, že po zaplacení nutných výdajů nezbude žádná rezerva.
Zákonodárci si při vzniku stavebního spoření dávali dva základní cíle. Prvním bylo motivovat občany ke spoření, druhým bylo (a stále je) zvýšit jejich zájem o vlastní bydlení a přimět je k investování právě do této oblasti svých potřeb.
V současnosti tento produkt využívá více než polovina celé populace České republiky a každý
z nich má v tomto systému průměrně uloženo téměř 60 tisíc Kč. V systému stavebního spoření se tak vážou značné prostředky (na konci roku 2005 v objemu 329 miliard Kč). První cíl vlády je tedy splněn.
Co se týká druhého záměru, stavební spoření nabízí vedle zhodnocování vkladů také možnost získání výhodných úvěrů, které představují dostupný nástroj k pořízení vlastního bydlení.
Tyto úvěry jsou poskytovány za poměrně nízké úrokové sazby a nekladou velké nároky na bonitu účastníka a zajištění dluhu. Přes to všechno nejsou úvěry využívány v takové míře, jak
zákonodárci očekávali. Objem prostředků poskytnutých ve formě úvěrů dosahuje pouze třetiny vložených prostředků.
Z tohoto vycházel první cíl mé práce – zhodnocení výhodnosti stavebního spoření jako tvorby úspor i jako zdroje pro bydlení. Dospěla jsem k závěru, že i po změně legislativních
podmínek je stavební spoření jedním z nejvýnosnějších produktů v České republice a jistě se
mu nedá upřít funkce akumulace volných finančních prostředků. Také úvěry jsou poměrně výhodné, tedy výhodnější než konkurenční produkty, jejich využívání však není dosud příliš rozšířené.
71
V třetí kapitole bylo mimo jiné provedeno srovnání s hypotečními úvěry, což byl druhý cíl mé
práce. Oba trhy, jak trh hypoték, tak i trh úvěrů poskytovaných stavebními spořitelnami, se
v současnosti rychle vyvíjí. Roste počet i objem úvěrů. Způsobeno je to obavami z růstu cen nemovitostí a stavebních materiálů. Zjevný rozdíl mezi těmito produkty je v použití úvěrů:
hypotéky dosahují vyšších objemů a je jimi financováno především pořízení celé nemovitosti. Úvěry ze stavebního spoření jsou naproti tomu určeny spíše k rekonstrukcím, opravám nebo ke koupi bytu, ať se jedná o byt do osobního vlastnictví, nájemní či družstevní byt.
Dále jsem popsala jednotlivé nabídky stavebních spořitelen a pokusila se o jejich srovnání.
Nelze však určit nejlepší nebo nejhorší stavební spořitelnu či produkt, tato volba je subjektivní. Záleží na účastníkovi, co mu vyhovuje, k jakému účelu si vlastně stavební
spoření uzavřel – zda pro spoření či k financování svého bydlení pomocí úvěru. Uvedla jsem základní parametry, které by měl budoucí účastník při výběru optimálního produktu zvážit.
V poslední kapitole uvádím výhody a nevýhody stavebního spoření. Předností tohoto systému je mnohem víc, ať již uvažujeme poskytovanou státní podporu, osvobození výnosů od daně z příjmu, nárok na řádný úvěr či fixní úrokové sazby. Právě na státní podpoře stojí a padá celý
systém. Díky ní je stavební spoření schopné konkurovat ostatním spořícím produktům a shromáždit tak dostatečné prostředky pro přidělování úvěrů.
Pokusila jsem se také shrnout vliv stavebního spoření na veřejné finance a HDP. Dle mého názoru se každá koruna vyplacená na státní podpoře do státní kasy vrátí ve formě daní z příjmu či DPH. Na HDP, zaměstnanost a inflaci působí tento produkt pouze pozitivně.
Cíle mé práce stanovené v úvodu i v zadání tak byly splněny. Přínos této práce vidím
v celkovém shrnutí problematiky stavebního spoření. Vzhledem k rozsahu práce jsem se zaměřila jsem se především na pohled účastníka. Jistě by se také dalo zaměřit na samotné spořitelny a jejich hospodaření, ale přesto věřím, že tato práce bude přínosem alespoň pro zájemce o stavební spoření při jejich rozhodování.
Je zřejmé, že se systém stavebního spoření v České republice ujal a funguje. Poměrně nízký
počet úvěrů se v blízké budoucnosti zvýší a stavební spoření tak splní i svůj druhý cíl přispět k obnovení zastaralého bytového fondu.
72
SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Monografické publikace CÍSAŘ, J. Vybrané otázky trhu nemovitostí. 1. vyd. Praha : VŠE, 1996. 160 s. ISBN 80-7079-
690-1.
SŮVOVÁ, H. et al. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha : Bankovní institut, 1997. 396 s. ISBN 80-9022-432-6.
SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vyd. Praha : Grada Publishing, 2005. 124 s.
ISBN 80-247-1097-8.
Prameny práva Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění zákona č. 83/1995 Sb., č. 423/2003 Sb. a č. 292/2005 Sb.
Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění platném k 31. 12. 2005. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění platném k 31. 12. 2005.
Polopublikovaná literatura JELÍNEK, V. Stavební spoření, jeho dosavadní a budoucí vývoj a možnosti jeho dalšího rozvoje. Brno, 2004. 79 s. Diplomová práce na ESF MU na katedře financí. Vedoucí práce
Ing. Jan Krajíček.
Krejčí, M. Stavební spoření jako nástroj řešení bytové problematiky. Brno, 2004. 57 s.
Diplomová práce na ESF MU na katedře financí. Vedoucí práce Ing. Miroslav Sponer, Ph.D.
73
Tištěná periodika DAVIDOVÁ, P; HEŘMÁNEK, J. Hypotéky převažují. Bankovnictví, 2005, č. 5, s. 20-21. GALISTL, V. Češi si na bydlení půjčili 245 miliard. Lidové noviny, 5. 10. 2005. CHMELÍK, P. Jak se daří stavebnímu spoření? Kam se vyvíjí? Bankovnictví, 2006, č. 3, s. 1. SCHILLINGOVÁ, J. Rodiny více spoří, ale i dluží. Rovnost, 11.11.2005, s. 18. ŠALANDA, R.; SKALKOVÁ, O. Úvěry ze spoření: zájem roste. Hospořáské noviny,
16.11.2005, s. 19.
VORLÍČKOVÁ, H. Po letech začaly hypotéky zdražovat. Hospodářské noviny, 16.11.2005,
s. 18.
Elektronické zdroje Články v elektronické podobě SCHIESSER, J. ÚOHS snížil pokutu stav. Spořitelnám jen na 201 mil. Kč. [online]. 7.12.2005 [cit. 8.12.2005]. Dostupný na:
. ISSN 1801-8688.
Bytů loni výrazně přibylo, nemovitosti podraží. FPweb.cz [online]. 10.3.2006 [cit. 24.3.2006].
Dostupný
na:
ISSN 1213-7693.
.
Nad bydlení u nás není. FPweb.cz [online]. 21.3.2006 [cit. 24.3.2006]. Dostupný na: . ISSN 1213-7693.
Spořitelny půjčily více peněz. FinWeb.cz [online]. 16.3.2006 [cit. 24.3.2006]. Dostupný na: . ISSN 1213-7693.
Stavební spoření – od 1. října další změny v zákoně. [online]. 14.9.2005 [cit. 8.12.2005]. Dostupný na: . ISSN 1213-7278.
74
Tři čtvrtiny úvěrů na bydlení poskytly v ČR stavební spořitelny.Měšec.cz [online]. 16.3.2006
[cit. 17.3.2006]. Dostupný na: . ISSN 1213-4414. Ostatní tištěné zdroje
Propagační materiály stavebních spořitelen působících v České republice
Výroční zprávy Asociace českých stavebních spořitelen z let 2000, 2002 a 2004 Elektronická periodika www.finance.cz www.ihned.cz
www.mesec.cz
www.penize.cz
www.stavebni-sporeni.com www.tvujdum.cz
Ostatní WWW zdroje
www.acss.cz, oficiální stránky Asociace českých stavebních spořitelen www.czso.cz, oficiální stránky Českého statistického úřadu
www.efbs.org, oficiální stránky Evropského sdružení stavebních spořitelen www.mfcr.cz, oficiální stránky Ministerstva financí ČR
www.cmss.cz, oficiální stránky Českomoravské stavební spořitelny, a. s. www.hypos.cz, oficiální stránky HYPO stavební spořitelny, a. s.
www.rsts.cz, oficiální stránky Raiffeisen stavební spořitelny, a. s.
www.burinka.cz, oficiální stránky Stavební spořitelny České spořitelny, a. s. www.mpss.cz, oficiální stránky Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s. www.wuestenrot.cz, oficiální stránky Wüstenrot stavební spořitelny, a. s.
75
SEZNAM GRAFICKÝCH PRACÍ Tabulka č. 1: Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv.......................................... 34
Tabulka č. 2: Předpoklady versus skutečný vývoj státní podpory (v mld. Kč) ..................... 37
Tabulka č. 3: Průměrná státní podpora na jednu smlouvu za příslušný rok .......................... 38 Tabulka č. 4: Počet nových úvěrů ....................................................................................... 38
Tabulka č. 5: Objem zůstatku na úvěrových účtech (v mil. Kč)........................................... 39 Tabulka č. 6: Varianty spoření ČMSS................................................................................. 43
Tabulka č. 7: Varianty spoření SSČS .................................................................................. 45
Tabulka č. 8: Varianty spoření Modré pyramidy ................................................................. 47
Tabulka č. 9: Úročení překlenovacích úvěrů Modré pyramidy ............................................ 48 Tabulka č. 10: Varianty spoření spořitelny Raiffeisen ......................................................... 48 Tabulka č. 11: Varianty spoření Hypo................................................................................. 51
Tabulka č. 12: Úročení a zajištění překlenovacího úvěru Hypo ........................................... 51 Tabulka č. 13: Varianty spoření Wüstenrot ......................................................................... 52
Tabulka č. 14: Úročení překlenovacích úvěrů Wüstenrot .................................................... 53
Tabulka č. 15: Porovnání stavebních spořitelen dle počtu smluv, úvěrů a cílové částky....... 54 Tabulka č. 16: Poplatky stavebních spořitelen..................................................................... 55
Schéma č. 1: Průběh stavebního spoření v případě čerpání řádného úvěru ........................... 19
Schéma č. 2: Průběh stavebního spoření v případě čerpání překlenovacího úvěru ................ 20
Schéma č. 3: Struktura cílové částky ve výši 370 000 Kč (vklad 1 700 Kč měsíčně) ............ 60 Graf č. 1: Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření.............................................. 32
Graf č. 2: Počet smluv o stavebním spoření ve fázi spoření (stav ke konci období) .............. 33
Graf č. 3: Výše vkladů klientů (v mld. Kč) .......................................................................... 34
Graf č. 4: Představy účastníků o využití úspor ze stavebního spoření................................... 35
Graf č. 5: Skladba úspor českých domácností v prvním pololetí roku 2005.......................... 35
Graf č. 6: Přiznaná státní podpora (v mil. Kč)...................................................................... 36
Graf č. 7: Počet platných úvěrů ........................................................................................... 39 Graf č. 8: Účel použití úvěrů poskytnutých v roce 2004 (dle objemu úvěrů) ........................ 40
Graf č. 9: Objem a počet financovaných případů v roce 2004.............................................. 61
Graf č. 10: Průměrné úrokové sazby z úvěrů na bydlení ...................................................... 62 76
SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1: Stavební spořitelny v České republice Příloha č. 2: Bytová výstavba v letech 1990 – 2005
77
Příloha č. 1: Stavební spořitelny v České republice Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Sídlo společnosti:
Vinohradská 3218/169 P.O.Box 117
100 17 Praha 10 Akcionáři:
Základní kapitál:
1 500 mil. Kč
Československá obchodní banka, a. s. (55 %)
Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (45 %)
HYPO stavební spořitelna, a. s. Sídlo společnosti: Základní kapitál:
Senovážné náměstí 27
110 00 Praha 1 500 mil. Kč
Akcionáři:
HVB Bank, a. s. (60 %)
Vereinsbank Victoria Bauspar AG (40 %)
Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Sídlo společnosti: Základní kapitál: Akcionáři:
Raiffeisen Bausparkasse Wien GmbH (75 %) Raiffeisenbank, a. s.
Koněvova 2747/99
130 45 Praha 3 650 mil. Kč
Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Sídlo společnosti: Základní kapitál:
Akcionáři:
Vinohradská 180
130 11 Praha 3 750 mil. Kč
Česká spořitelna, a. s. (95 %)
Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG (5 %)
Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Sídlo společnosti: Základní kapitál:
Bělehradská 128
130 11 Praha 3 500 mil. Kč
Akcionáři:
BHW Holding, AG (50 %)
Česká pojišťovna, a. s. (10 %)
Komerční banka, a. s. (40 %)
Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. Sídlo společnosti: Základní kapitál:
Janáčkovo nábřeží 41
150 21 Praha 5 550 mil. Kč
Akcionáři:
Wüstenrot & Württembergische AG, Stuttgart (52,46 %)
Kooperativa, pojišťovna, a.s. (6,16 %)
Wüstenrot Verwaltungs- und Dienstleistungen GmbH, Salzburg (40,80 %) Svaz českých a moravských bytových družstev, Praha (0,40 %) SBD Hradec Králové (0,18 %)
Příloha č. 2: Bytová výstavba 1990 – 2005 Období
Dokončené byty absolutně
Zahájené byty
index
2)
absolutně
Rozestavěné byty
1)
index
2)
absolutně
index
2)
1990
44 594
81,0
61 004
109,0
158 840
112,1
1992
36 397
87,2
8 429
77,3
97 768
76,2
1991 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
1) 2)
41 719 31 509 18 162 12 662 14 482
93,6 86,6 57,6 69,7
x
10 899 7 454
10 964 16 548
22 680
17,9 88,4
147,1
150,9 x
16 757
115,7
33 152
146,2
23 734
107,0
32 900
93,9
22 183 25 207 24 759
132,4 106,2 98,2
27 292
110,2
32 268
119,0
27 127 32 863
stav ke konci sledovaného období
99,4
101,8
35 027 32 377 28 983
62 117
39 037
107,0 103,4
85,8
90 552
121,2
112 530
109,1
74 726
118 785
108,6
74,0 106,5
98,4 89,5
80,7
66 172
103 191
116,0
40 381
72 356
105,7
33 606 36 496
128 228
121 705 129 609 139 132 146 801 155 202
x
114,0 105,6 102,5 106,5 107,3
105,5 105,7
údaje o nových bytech, získané adaptací nebytových prostor, jsou státní statistikou sledovány až od
roku 1996, proto v tomto roce nelze indexovat Pramen: Český statistický úřad
