Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku
Analýza realitního trhu po roce 2008 Bakalářská práce
Autor:
Milan Mattanelli Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Duben, 2013
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze 20. 4. 2013
Milan Mattanelli
Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc, cenné rady a vedení mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D.
Anotace Teoretická část této bakalářské práce je zaměřená na analýzu realitního trhu po roce 2008, rozdělení na základní principy a pravidla, segmenty trhu, dopady finanční krize na trh s nemovitostmi a další ekonomické vlivy působící na realitní trh. V praktické části autor vypracoval dvě ocenění na trţních principech. Jako první je zpracováno ocenění bytové jednotky v katastrálním území Vinohrady, obec Praha. Pro druhé ocenění si autor vybral bytový dům v katastrálním území Vinohrady, obec Praha. V poslední části bakalářské práce autor zpracoval analýzu trhu s nemovitostmi na území městské části Praha 3.
Klíčová slova: Segmenty trhu, rodinné domy, byty, nebytové prostory, pozemky, realitní kancelář, ocenění na trţních principech, analýza trhu s nemovitostmi.
Annotation The theoretical part of this Bachelor´s thesis is focused on the analysis of the estate market after 2008, the division into basic principles and regulations, market segments, the impact of the financial crisis on the estate market and other economical influences affecting the market. In the practical part two evaluations based on market principles will be presented. The first study is an evaluation of an accommodation unit in the district Vinohrady in Prague; the second one is an evaluation of a block of flats in the district Vinohrady in Prague. The last part of the Bachelor´s thesis presents an analysis of the estate market in the district Prague 3.
Key words: Market segments, detached houses, flats, nonresidental premises, piece of lands, estate market, evaluations based on market principles, analysis of the estate market.
Obsah Prohlášení .................................................................................................................................. 2 Poděkování ................................................................................................................................ 3 Anotace ...................................................................................................................................... 4 Obsah ......................................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 7 I.
První část bakalářské práce - teoretická část ................................................................. 8 1.
2.
Základní definice a pojmy ............................................................................................... 8 1.1.
Nemovitosti .............................................................................................................. 8
1.2.
Územní plánování .................................................................................................. 10
1.3.
Stavební právo ........................................................................................................ 13
1.4.
Katastr nemovitostí ................................................................................................ 17
1.5.
Subjekty vlastnického práva .................................................................................. 20
Segmenty trhu s nemovitostmi ...................................................................................... 21 2.1.
Pozemky ................................................................................................................. 22
2.1.1.
Stavební pozemky .............................................................................................. 23
2.1.2.
Zemědělské pozemky ......................................................................................... 25
2.1.3.
Ostatní pozemky ................................................................................................. 25
2.2.
Trhy rezidenčních nemovitostí ............................................................................... 26
2.2.1.
Rodinné domy .................................................................................................... 27
2.2.2.
Byty .................................................................................................................... 30
2.2.3.
Rekreační objekty ............................................................................................... 34
2.2.4.
Administrativní budovy ...................................................................................... 35
2.2.5.
Výrobní a skladové prostory .............................................................................. 37
2.2.6.
Objekty občanské vybavenosti ........................................................................... 37
2.2.7.
Ostatní objekty.................................................................................................... 38 5
2.3. 3.
Nájmy ..................................................................................................................... 38
Ekonomické vlivy působící na realitní trh ..................................................................... 43 3.1.
Nabídka .................................................................................................................. 43
3.2.
Poptávka ................................................................................................................. 43
3.3.
Realitní kanceláře ................................................................................................... 44
3.4.
Banky ..................................................................................................................... 47
3.5.
Stát.......................................................................................................................... 49
II. Druhá část bakalářské práce - praktická část .............................................................. 55 4.
Ocenění nemovitostí ...................................................................................................... 55 4.1.
Ocenění bytové jednotky........................................................................................ 57
4.2.
Ocenění bytového domu ........................................................................................ 74
III. Třetí část bakalářské práce – analýza trhu .................................................................. 99 5.
Lokální analýza trhu ...................................................................................................... 99 5.1.
Obecná charakteristika ........................................................................................... 99
5.2.
Územní plán městské části Praha 3 ...................................................................... 101
5.3.
Památky, významné stavby a místa ..................................................................... 105
5.4.
Segmenty trhu s nemovitostmi ............................................................................. 109
5.5.
Cenová analýza .................................................................................................... 116
5.6.
Celkový marketingový výhled ............................................................................. 121
Závěr ...................................................................................................................................... 122 Seznam použité literatury .................................................................................................... 123 Seznam obrázků, tabulek a grafů ....................................................................................... 127 Zadání bakalářské práce ..................................................................................................... 130
6
Úvod Téma této bakalářské práce, Analýza realitního trhu po roce 2008, si autor vybral z důvodu, ţe zasahuje do jeho pracovního a zároveň i osobního ţivota. Jiţ od svých 19 let se pohybuje v oblasti obchodu a od roku 2001 je přímým účastníkem realitního trhu, kdy začal pracovat jako realitní makléř. Absolvoval kurz u Asociace realitních kanceláří ČR a získal certifikát realitního makléře. V roce 2008 se stal spolumajitelem realitní kanceláře Středočeské reality, spol. s r.o. Po roce 1989 docházelo k návratu soukromého vlastnictví, podnikání, investičních příleţitostí a na český trh vstupovali realitní kanceláře jako nové subjekty. Právě realitní trh byl jednou z významných moţností pro zhodnocení investic. Autor si dobře pamatuje vzestup cen na trhu v Praze a Středočeském kraji, kde působí. Banky v té době poskytovaly 100 % hypoteční úvěry na předraţené nemovitosti bez podmínky spoluúčasti. Kdyţ přišla krize, banky zpřísnily poskytování úvěrů, ceny nemovitostí se začaly postupně sniţovat a prodeje nemovitostí klesly na minimum, jelikoţ se prodávající z počátku nechtěli smířit s niţšími cenami. Pohledy, články či prognózy prezentované různými médii se většinou liší od skutečnosti. Někteří tvrdí, ţe pokles cen je u konce a jiní zase, ţe k dalšímu poklesu ještě dojde. Autor není osobně schopen říci, co bude zítra nebo za rok a nerad by věštil vývoj cen, který nelze zaručit. Cílem této bakalářské práce je analyzovat realitní trh v Praze od počátku krize, tj. od roku 2008. V této práci se pokouší autor o popis trhu, vlivů na cenu a prodejnost a vývoj cen vycházejících z uzavřených obchodů společnosti Středočeské reality, spol. s r.o., dále z dostupných podkladů od Asociace realitních kanceláří ČR a ze statistik uveřejněných na stránkách Českého statistického úřadu. Do statistik Českého statistického úřadu jsou bohuţel započtena data všech prodaných nemovitostí, které jsou zapsány na příslušném Katastru nemovitostí a kde můţou být i data neodpovídající trţní ceně. Důvodem můţe být např. špatná ekonomická situace prodávajícího, který se rozhodne nemovitost prodat rychle a pod cenou. Nebo můţe být uměle sniţována cena z důvodu sníţení daňové povinnosti. Dále jsou započtena data z privatizací bytů, kde jsou ceny hluboko pod trţní cenou. Veškerá data jsou dostatečným podkladem pro analýzu realitního trhu. 7
I. První část bakalářské práce - teoretická část 1. Základní definice a pojmy Na kaţdém trhu, se kterým se všichni setkáváme ve svém pracovním a osobním ţivotě, ať se jedná např. o trh s potravinami, trh v cestovním ruchu, nebo trh s nemovitostmi, se střetává nabídka a poptávka. Trh s nemovitostmi je přece jenom specifický a to z důvodu, ţe v něm na jedné straně dochází k nákupu a prodeji nemovitostí za účelem zisku a na druhé straně k pořízení jedné ze základních ţivotních potřeb člověka a tím je bydlení. V této kapitole jsou popsány základní definice a pojmy. Co je to nemovitost a definice pozemku, parcely, stavby, budovy, bytového domu, obytného domu, rodinného domu, bytu a nebytového prostoru. Dále zde autor popisuje územní plán, základní stavební právo, katastr nemovitostí a subjekty vlastnického práva.
1.1.
Nemovitosti
Nemovitost je podle občanského zákoníku definovaná jako pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Nemovitostí je i byt nebo nebytový prostor. Ostatní věci jsou movité. Definice pozemku: Pozemky jsou neobnovitelným zdrojem, jsou jedinečné a zároveň konečné. „Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků“.1 Druhy pozemků: •
orná půda
•
chmelnice
•
zahrady
•
vinice
•
ovocné sady
•
zemědělské a lesní pozemky se evidují v tzv. zjednodušené evidenci
1
Citace z publikace str. 46: KUBA, Bohumil a OLIVOVÁ Květa, Katastr nemovitostí ČR. Praha: Linde Praha, a.s. 2005, 469 s. ISBN 80-7201-545-1. 8
•
nezemědělské pozemky
•
vodní plochy
•
zastavěné plochy a nádvoří
Definice parcely: „je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen svislým průmětem hranic pozemku v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek, evidovaný v druhu pozemku „zastavěné plochy a nádvoří“. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou“.2 Definice stavby: „stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání“.3 Budova: „nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Přiděluje se jim číslo popisné nebo evidenční číslo. U budov, které jsou evidované na téţe parcele a nejsou příslušenstvím se číslo popisné a číslo evidenční nepřiděluje. Bytový dům: stavba, která minimálně z 50% slouţí k bydlení. Obytný dům: stavba, která je minimálně ze dvou třetin plochy určená k bydlení. Rodinný dům: stavba určená pro bydlení, ve kterém minimálně z 50% slouţí k bydlení, má maximálně tři bytové jednotky, nejvýše dvě nadzemní podlaţí, jedno podzemní podlaţí a podkroví. Nadzemní podlaţí je kaţdé podlaţí, které má úroveň podlahy výše nebo rovno 800mm pod nejvyšší úrovní přilehlého terénu v pásmu 0,5m po obvodu domu. Podzemní podlaţí je podlaţí, které má úroveň podlahy níţe neţ 800mm pod nejvyšším bodem nebo úrovní přilehlého terénu v pásmu 0,3-0,5m po obvodu domu. Podkroví je vnitřní přístupný prostor nad posledním nadzemním podlaţím vymezený konstrukcí krovu popřípadě dalšími stavebními konstrukcemi
2
Citace z publikace str. 47: KUBA, Bohumil a OLIVOVÁ Květa, Katastr nemovitostí ČR. Praha: Linde Praha, a.s. 2005, 469 s. ISBN 80-7201-545-1. 3
Citace z legislativního zdroje: Sbírka zákonů č. 183/2006, § 2 Základní pojmy 9
Byt: je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny pro trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu uţívány. Nebytový prostor: nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelů neţ k bydlení“.4
1.2.
Územní plánování
„Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udrţitelný rozvoj území, spočívající ve vyváţeném vztahu podmínek pro příznivé ţivotní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudrţnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniţ by ohroţoval podmínky ţivota generací budoucích. Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. Přitom chrání krajinu jako podstatnou sloţku prostředí ţivota obyvatel a základ jejich totoţnosti. S ohledem na to určuje podmínky pro hospodárné vyuţívání zastavěného území a zajišťuje ochranu nezastavěného území a nezastavitelných pozemků. Zastavitelné plochy se vymezují s ohledem na potenciál rozvoje území a míru vyuţití zastavěného území“.5
„Úkolem územního plánování je např.: •
zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty,
•
stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území
•
prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, ţivotní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné vyuţívání
•
stanovovat urbanistické, architektonické a estetické poţadavky na vyuţívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb
•
stanovovat podmínky pro provedení změn v území, zejména pak umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území
4
Zdroj z publikace: ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha 2008, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. Praha. 5
Citace z legislativního zdroje: Sbírka zákonů č. 183/2006, § 18 Cíle územního plánování (1), (4) 10
•
stanovovat pořadí provádění změn v území
•
stanovovat v území podmínky pro odstranění důsledku hospodářských změn, atd.
•
Úkolem územního plánování je také posouzení vlivů politiky územního rozvoje, zásad územního rozvoje nebo územního plánu na udrţitelný rozvoj území. Pro účely tohoto posouzení se zpracovává vyhodnocení vlivů na udrţitelný rozvoj území. Jeho součástí je také vyhodnocení vlivů na ţivotní prostředí s náleţitostmi stanovenými v příloze zákona 183/2006 Sb., včetně posouzení vlivů na evropsky významnou lokalitu nebo ptačí oblast“.6
„Nástroji územního plánování jsou:
Územně plánovací podklady hlavně vyhodnocují a zjišťují vývoj a stav území. Dále ověřují případné moţnosti a změny v území. Jsou podkladem pro pořizování politiky územního rozvoje a územně plánovací dokumentace a jejich změn.
•
Územní studie posuzuje a prověřuje moţná řešení vybraných problémů, případně úprav nebo rozvoj některých systémů v území, které by mohly výrazně ovlivnit vyuţití a uspořádání území.
•
Územně analytické podklady zjišťují a vyhodnocují stav a vývoj území, jeho hodnoty, omezení změn v území, atd.
Územně plánovací dokumentace.
•
Zásadní územní rozvoje stanovují zejména základní poţadavky na účelné a hospodárné uspořádání území kraje, pro nějţ se vydávají, vymezují plochy a koridory nemístního významu (hlavně pro veřejně prospěšné stavby a opatření). Jsou závazné pro vydávání územních plánů a regulačních plánů a pro rozhodování v území.
•
Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, pro niţ se vydává, ochrany hodnot, plošného a prostorového uspořádání území, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury. Pořizuje se pro celé území hlavního města Prahy, pro celé území obce, popřípadě pro celé území vojenského újezdu.
6
Zdroj z legislativního zdroje: Sbírka zákonů č. 183/2006, § 19 Úkoly územního plánování (1), (2) 11
Podnět podává: sama obec, jiný orgán veřejné správy, kterýkoliv občan, fyzická nebo právnická osoba, která má vlastnická nebo obdobná práva k pozemku nebo stavbě na území obce. •
Regulační plán stanovuje většinou pro konkrétní část obce podmínky vyuţití pozemku, umístění a prostorové uspořádání staveb. Ve schváleném rozsahu nahrazuje územní rozhodnutí vyjma nezastavěného území.
Politika územního rozvoje určuje ve stanoveném období poţadavky na konkretizaci úkolů územního plánování v republikových, příhraničních a mezinárodních souvislostech, zejména na udrţitelný rozvoj území, a určuje strategii a základní podmínky pro naplňování těchto úkolů. Schválená politika územního rozvoje je závazná pro vydávání zásad územního rozvoje, územních plánů, regulačních plánů a pro rozhodování v území.
Územní souhlas. Místo územního rozhodnutí můţe stavební úřad vydat územní souhlas, a to na základě oznámení o záměru, je-li záměr v zastavitelném území nebo zastavitelné ploše. Územní souhlas nelze vydat, obsahuje-li závazné stanovisko dotčeného orgánu podmínky, nebo je-li takovým závazným stanoviskem vyjádřen nesouhlas, nebo pokud záměr podléhá posouzení z hlediska vlivů na ţivotní prostředí podle zvláštního právního předpisu. Příklad pro vyuţití územního souhlasu:
•
staveb pro reklamu
•
změn staveb
•
úprav terénu, násypu a výkopu do 1,5 m výšky nebo hloubky, pokud nejsou větší neţ 300 m2 a nehraničí s veřejnými komunikacemi a veřejnými prostranstvími nebo nedochází-li k nakládání s odpady, atd.
Územní opatření o stavební uzávěře a o asanaci území.
•
Územní opatření o stavební uzávěře. Omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztíţit nebo znemoţnit budoucí vyuţití území podle připravované územně plánovací dokumentace.
•
Územní opatření o asanaci území. Vydává se na území postiţené ţivelnou pohromou nebo závaţnou havárií, kde došlo k podstatnému zásahu do vyuţití území. Vydává se rovněţ pro zastavěné území, ve kterém jsou závadné stavby, z důvodů hygienických,
12
bezpečnostních, poţárních, u nichţ je ve veřejném zájmu nutné nařídit odstranění závad staveb a úprav staveb a nařídit opatření k asanaci území. Územní rozhodnutí umoţňuje umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit vliv jejich uţívání na území, měnit vyuţití území a chránit důleţité zájmy v území. Územní rozhodnutí lze nahradit územním souhlasem za podmínek uvedených v zákoně č. 183/2006 Sb., § 96 nebo veřejnoprávní smlouvou za podmínek uvedených v § 78a. Územním rozhodnutím je rozhodnutí o: •
umístění stavby nebo zařízení
•
změně vyuţití území
•
změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území
•
dělení nebo scelování pozemků
•
ochranném pásmu“7
1.3.
Stavební právo
Stavebník, který chce zahájit stavbu je povinen u většiny staveb ohlásit stavebnímu úřadu svůj záměr nebo zajistit stavební povolení.
„Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují:
Stavební záměry, např.:
•
informační a reklamní zařízení o celkové ploše do 0,6 m2 umisťovaná mimo ochranná pásma pozemních komunikací
•
stoţáry pro vlajky do výšky 8 m
•
opěrné zdi do výšky 1 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo veřejným prostranstvím
•
cirkusové stany a scénické stavby pro film, televizi nebo divadlo, atd.
7
Citace přednáška: VODNÝ, Roman: Prezentace a přednáška k předmětu Územní plánován: legislativa v územním plánování, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s., akademický rok 2011/2012. 13
Terénní úpravy nebo úpravy pozemků, např.:
•
Terénní úpravy do 1,5 m výšky nebo hloubky o výměře do 300 m2 na pozemcích, které nemají společnou hranici s veřejnou pozemní komunikací nebo veřejným prostranstvím pokud nedochází k nakládání s odpady
•
Změny druhu pozemku o výměře do 300 m2, atd.
Udrţovací práce, jejichţ provedení nemůţe negativně ovlivnit zdraví osob, poţární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, ţivotní prostředí nebo bezpečnost při uţívání a nejde o udrţovací práce na stavbě, která je kulturní památkou.
Stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob uţívání stavby, nevyţadují posouzení vlivů na ţivotní prostředí a jejich provedení nemůţe negativně ovlivnit poţární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou.
Některé stavby, např.:
•
stavby o jednom nadzemním podlaţí do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliţe neobsahují obytné ani pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouţí k ustájení nebo chovu zvířat, neslouţí k výrobě nebo skladování a zpracování hořlavých kapalin nebo hořlavých plynů a nejedná se o jaderná zařízení
•
stavby pro zemědělství o jednom nadzemním podlaţí do 300 m2 zastavěné plochy a 7 m výšky, nepodsklepené, s výjimkou staveb pro ustájení zvířat či chovatelství, a zemědělských staveb, které mají slouţit pro skladování a zpracování hořlavých látek
•
stavby pro chovatelství o jednom nadzemním podlaţí o zastavěné ploše do 16 m2 a do 5 m výšky, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m
•
oplocení, atd.“8
„Ohlášení stavby obsahuje identifikační údaje o stavebníkovi, o pozemku, o ohlašovaném stavebním záměru, jeho rozsahu a účelu, způsobu a době provádění, údaj o tom, kdo bude stavební záměr provádět, zda se k jeho provedení má pouţít sousední nemovitost, v tom případě souhlas vlastníka této nemovitosti.
8
Citace z legislativního zdroje: Sbírka zákonů č. 183/2006. Část čtvrtá, stavební řád. Hlava I: Stavby, terénní úpravy, zařízení a udrţovací práce, § 79, 80, 103 14
K ohlášení stavby stavebník připojí projektovou dokumentaci podle typu stavby, terénních úprav a prací. Např.: průvodní zprávu, souhrnnou technickou zprávu, situaci stavby, dokladovou část, zásady organizace stavby a dokumentaci objektů. Je-li ohlášení úplné, stavební úřad vydá souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru do 30 dnů ode dne podání ohlášení. Souhlas platí 2 roky ode dne jeho vydání. Doba platnosti nelze prodlouţit. Souhlas s provedením nepozbývá platnosti, bylo-li s prováděním ohlášeného stavebního záměru započato ve lhůtě platnosti.
Ohlášení stavebnímu úřadu vyţadují např.: •
stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci do 150 m2 celkové zastavěné plochy, s jedním podzemním podlaţím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlaţími a podkrovím
•
podzemní stavby do 300 m2 celkové zastavěné plochy a hloubky do 3 m, pokud nejsou vodním dílem nebo stavbou podle § 16 odst. 2 písmena d)
•
stavby opěrných zdí do výšky 1 m, které hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím, atd.“9
„Stavební povolení se vyţaduje u staveb všeho druhu bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání, nestanoví-li zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. Účastníkem stavebního povolení je pouze: •
stavebník
•
vlastník stavby, na níţ má být provedena změna, není-li stavebníkem
•
vlastník pozemku, na kterém má být stavba prováděna, není-li stavebníkem, můţe-li být jeho vlastnické právo k pozemku prováděním stavby přímo dotčeno
•
vlastník stavby na pozemku, na kterém má být stavba prováděna, a ten, kdo má k tomuto pozemku nebo stavbě právo odpovídající věcnému břemenu, mohou-li být jejich práva prováděním stavby přímo dotčena
9
Citace z legislativního zdroje: Sbírka zákonů č. 183/2006. Část čtvrtá, stavební řád. Hlava I: Stavby, terénní úpravy, zařízení a udrţovací práce, § 104 aţ 107 15
•
vlastník sousedního pozemku nebo stavby na něm, můţe-li být jeho vlastnické právo prováděním stavby přímo dotčeno
•
ten, kdo má k sousednímu pozemku právo odpovídající věcnému břemenu, můţe-li být toto právo prováděním stavby přímo dotčeno
•
osoba, o které tak stanoví zvláštní právní předpis, pokud mohou být stavebním povolením dotčeny veřejné zájmy chráněné podle zvláštních právních předpisů a o těchto věcech nebylo rozhodnuto v územním rozhodnutí
Ţádost o stavební povolení obsahuje identifikační údaje o stavebníkovi, o pozemku, základní údaje o poţadovaném záměru, jeho rozsahu a účelu, způsobu a době provádění, údaj o tom, kdo bude stavební záměr provádět, a vyjádření vlastníka sousední nemovitosti, je-li třeba, aby umoţnil provedení stavebního záměru ze své nemovitosti.
K projektové dokumentaci stavebník připojí: •
doklad prokazující vlastnické právo, tzv. doklad o právu
•
projektovou dokumentaci
•
plán kontrolních prohlídek
•
závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů
•
stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k moţnosti a způsobu napojení
Stavební úřad rozhodne nejdéle do 60 dnů ode dne zahájení stavebního řízení, ve zvlášť sloţitých případech nejdéle do 90 dnů. Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliţe stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Dobu platnosti stavebního povolení můţe stavební úřad prodlouţit na odůvodněnou ţádost stavebníka podanou před jejím uplynutím. Stavebník zajistí, aby byly před započetím uţívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkoušky a měření předepsané zvláštními předpisy.
16
Uţívání stavby je moţné na základě kolaudačního rozhodnutí, nebo na základě oznámení stavebnímu úřadu za podmínky, ţe stavebník oznámil stavebnímu úřadu záměr započít uţívání stavby nejméně 30 dnů předem a stavební úřad uţívání stavby nezakáţe“.10
1.4.
Katastr nemovitostí
Katastr nemovitostí „se zabývá podrobným evidováním nemovitostí. Představuje soupis, popis a geometrické a polohové určení vybraných nemovitostí na území státu a jeho součástí je evidence vlastnických a jiných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem.
Závazné pro právní úkony, které se týkají nemovitostí vedených v katastru nemovitostí, jsou pouze některé údaje, a to: •
parcelní číslo
•
geometrické určení nemovitosti
•
název katastrálního území
•
geometrické určení katastrálního území“11
„V katastru se evidují: •
pozemky v podobě parcel
•
budovy spojené se zemí pevným základem, a to:
-
budovy, kterým se přiděluje popisné číslo nebo evidenční číslo
-
budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téţe parcele
•
byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb.
•
rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory (poţádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba z práva, která se zapisuje do katastru)
10
Citace z legislativního zdroje: Sbírka zákonů č. 183/2006. Část čtvrtá, stavební řád. Hlava I: Stavby, terénní úpravy, zařízení a udrţovací práce, § 108, 109, 115, 119 11
Citace z publikace str. 38: KUBA, Bohumil a OLIVOVÁ Květa, Katastr nemovitostí ČR. Praha: Linde Praha, a.s. 2005, 469 s. ISBN 80-7201-545-1. 17
•
rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim
•
stavby spojené se zemí pevným základem, o nichţ to stanoví zvláštní předpis“12
Vlastnictví „věci lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem“.13 Vlastnické právo „se nabývá vkladem do katastru nemovitostí, přičemţ právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastru nemovitostí. Nabývá-li se rozhodnutím státního orgánu, nabývá se vlastnictví dnem v něm určeným, a není-li určen, dnem právní moci rozhodnutí“.14 „Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví drţet, poţívat jeho plody a uţitky a nakládat s ním. Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana“.15 Součást nemovitosti nemůţe být samostatně předmětem prodeje. Nemůţe být od hlavní věci odděleno, aniţ by se tím znehodnotila. Příslušenství nemovitosti jsou určeny k tomu, aby byly vyuţívány trvale s věcí hlavní, náleţí vlastníku věci hlavní. Zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splacen. Potom lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţením zástavy. Věcné břemeno omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco trpět, něčeho se zdrţet nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti (in rem), nebo patřící určité osobě (in personam). Zápis do katastru „nemovitostí je moţné provádět třemi způsoby. Společnou podmínkou pro všechny druhy zápisů je soulad údajů o vlastníku, údaj o jeho právech k nemovitosti a údajů o nemovitosti s údaji evidovanými v katastru nemovitostí s údaji v předkládaných listinách.
12
Citace z legislativního zdroje: Zákon č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, § 2
13
Citace z legislativního zdroje: Občanský zákoník a související předpisy, § 132
14
Zdroj z publikace: PLECITÝ, V., J. VRABEC a J.SLAČ. Základy občanského práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk s.r.o. 2010, 297 s. ISBN 78-80-7380-293-6. 15
Citace z legislativního zdroje: Občanský zákoník a související předpisy, § 123, 124 18
•
Vklad je úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorům, které jsou předmětem evidování v katastru nemovitostí. Vklad lze provést pouze na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu nebo výmazu vkladu do katastru nemovitostí nebo na základě rozsudku soudu. Tento úkon je podmíněn existencí platné smlouvy nebo jiné listiny.
•
Záznam je úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Záznam práv k nemovitostem do katastru nemovitostí má pouze evidenční charakter. Předmětem záznamu jsou věcná práva k nemovitostem, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora na veřejné draţbě, na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního úkonu. Listiny, na základě kterých se provádí záznam práv do katastru, je nutné katastrálnímu úřadu zaslat do 30 dnů ode dne jejich nabytí právní moci nebo do 30 dnů ode dne jejich vyhotovení.
•
Poznámka je úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Má pouze signalizační charakter a upozorňuje, ţe o nemovitosti bylo zahájeno určité řízení, nebo ţe vlastník nemovitosti má určité omezení dispozičních práv. Poznámkou se do katastru nemovitostí zapisují jednak: Skutečnosti uvedené v rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, správce podniku, soudního exekutora a osoby oprávněné provádět veřejné draţby na základě např. návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodeje, exekučního příkazu, usnesení o draţební vyhlášce, atd. Skutečnosti navrţené tím, v jehoţ prospěch má být poznámka zapsána. Skutečnosti spojené s výkonem celostátní působnosti katastrálního úřadu“.16
16
Zdroj z publikace str. 67-158: KUBA, Bohumil a OLIVOVÁ Květa, Katastr nemovitostí ČR. Praha: Linde Praha, a.s. 2005, 469 s. ISBN 80-7201-545-1. 19
1.5.
Subjekty vlastnického práva
Jako subjekty ve vlastnickém právu můţou vystupovat všechny subjekty občanskoprávních vztahů, tj. fyzické osoby, právnické osoby i stát. Výlučné vlastnictví: subjektem vlastnického práva je jediná osoba. Družstevní vlastnictví: na katastru nemovitostí je evidované bytové druţstvo jako výlučný vlastník nemovitosti. Nejvyšším orgánem druţstva je členská schůze. Člen druţstva ze zákona neručí za závazky druţstva svým majetkem, ale samotný podíl člena druţstva představuje jeho majetková práva, která v důsledku ztrát v hospodaření druţstva můţe pozbýt (např. v rámci konkurzního řízení nebo exekucí na základě soudního rozhodnutí). Převod členských práv a povinností nepodléhá souhlasu orgánů druţstva, pouze musí splňovat podmínky uvedené ve stanovách bytového druţstva. Převod nabývá platnosti okamţikem převzetí osobou oprávněnou jednat jménem druţstva. Podílové spoluvlastnictví, „kde podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaţe jde o převod osobě blízké“.17 Společné jmění manželů vzniká u majetku nabytého jedním z manţelů nebo jimi oběma společně za trvání manţelství, s výjimkou majetku získaného dědictvím nebo darem, restitucí jednoho z manţelů, nebo majetku nabytého jedním z manţelů, které podle povahy slouţí osobní potřebě jen jednoho z manţelů.
17
Citace z legislativního zdroje: Občanský zákoník a související předpisy, § 137, 139, 140 20
2. Segmenty trhu s nemovitostmi „V minulosti byl trh s nemovitostmi taţen hlavně poptávkou, a to především díky demografickým faktorům (přirozený přírůstek obyvatelstva a přírůstek migrace) a faktoru trhu práce (růst mezd a míra nezaměstnanosti). Část poptávky byla navíc podpořena spekulací na další růst cen nemovitostí. Po roce 2008 díky zhoršené ekonomické situaci došlo ke změně a k výraznému zhoršení poptávky a samotného trhu s nemovitostmi“.18
Teoretická část, graf č. 1: Představa subjektů o ceně, zdroj: upravený graf od doc. Ing. Jana Heřmana, CSc.
Podle různých příruček a realitních odborníků lze trh s nemovitosti rozdělit mnoha způsoby.
V této části autor rozdělil trh s nemovitostmi a následně popsal konkrétní trhy takto:
pozemky: stavební pozemky, zemědělské pozemky, ostatní pozemky
rezidenční nemovitosti: rodinné domy, byty, rekreační objekty, administrativní budovy, výrobní a skladové prostory, objekty občanské vybavenosti a ostatní objekty
nájmy
18
Zdroj z publikace: Realitní magazín ARK ČR, číslo 8 rok 2010. Praha: vydává Informační centrum ARK, spol. s.r.o. 21
2.1.
Pozemky
Trh s pozemky je specifický tím, ţe nabídka pozemků je omezena, nové pozemky nemohou vznikat. Z tohoto důvodu je na trhu s pozemky asi nejvíce poznat, zda jde o spekulanta, investora, nebo o poptávku za účelem zajištění potřeby vyplývající z podnikání či zajištění vlastního bydlení. Spekulantem je osoba posedlá nákupem nemovitosti za účelem rychlého zisku bez zhodnocení nemovitosti. Klasickým příkladem jsou spekulanti nakupující půdu, kde výhledově budou realizovány zájmy obce, města nebo státu, jako například skoupení stovek hektarů půdy v blízkosti praţského okruhu. Investor je osoba, která nemovitost spravuje, zhodnocuje, tj. jedná se o dlouhodobější proces.
Důležité charakteristiky pro určení ceny pozemku:
Poloha je jeden z nejdůleţitějších faktorů, které ovlivňují cenu a prodejnost. Rozdílné ceny jsou v Praze, Středočeském kraji, ale i v ostatních krajích republiky. Cena se také můţe lišit polohou v rámci jedné obce, kdy např. jeden pozemek je u hlavní silnice a druhý pozemek se nachází na druhém okraji obce u lesa.
Omezení vlastnického práva stejně jako poloha patří mezi nejdůleţitější faktor, ovlivňující cenu a prodejnost.
Celková výměra pozemku. Čím větší je výměra pozemku, tím je větší celková hodnota pozemku. Na druhou stranu, čím menší výměra pozemku, tím je zpravidla větší cena za m2.
Tvar pozemku. Nejvýhodnějším tvarem pozemku je čtvercový nebo obdélníkový, kde kratší strana je u příjezdové cesty. Méně vhodným tvarem pozemku je nepravidelný nebo úzký tvar.
Inženýrské sítě mají významný vliv na hodnotu pozemku. Jsou-li k dispozici inţenýrské sítě (elektřina, plyn, kanalizační a vodovodní řád) je pozemek na trhu zajímavější a jeho cena za m2 je vyšší. Případné náklady na zajištění inţenýrských sítí můţou být finančně i časově nákladné, coţ sniţuje samotnou prodejní cenu.
22
Způsob využití pozemku je dán v závislosti na územním plánování obce, kde jsou přesné specifikace hlavního vyuţití, přípustného a nepřípustného vyuţití a podmínek prostorového vyuţití (např. koeficient zastavěné plochy, výšková hladina staveb, zajištění parkování vozidel, atd.). Z obchodního hlediska jsou zajímavé především pozemky nacházející se v zastavitelném území, popřípadě pozemky, kde lze předpokládat změnou územního plánu budoucí zastavitelnost.
Hlavní dělení pozemků: stavební pozemky, zemědělské pozemky a ostatní pozemky.
2.1.1. Stavební pozemky Stavební pozemky patří mezi nejzajímavější a nejstabilnější komoditu na realitním trhu. Platí zde asi nejvíce výše popsané charakteristiky, jako je poloha, výměra pozemku, inţenýrské sítě a způsob vyuţití. Největší zájem je o pozemky v blízkosti krajských měst a s dobrou dostupností. Rozdíly v ceně jsou u pozemku vhodné pro stavbu rekreačního objektu, rodinného domu, bytového domu, administrativní budovy atd. Dále záleţí, zda si stavební pozemek pořizuje poptávající za účelem stavby vlastního bydlení nebo jako investor za účelem zhodnocení a následného zisku. Zhodnocení pozemku je většinou dlouhodobější záleţitost. Přestoţe se většinou pozemky nepořizují na úvěr a zároveň náklady na údrţbu jsou minimální, tak i u pozemků došlo k mírnému poklesu zájmu. Tento pokles zájmu ale nemá vliv na cenu, kterou si pozemky oproti ostatním nemovitostem udrţují. Případný pokles cen je většinou v souvislosti na vedlejších faktorech, jako jsou jiţ zmiňované charakteristiky (inţenýrské sítě, okolí pozemku, vyuţití pozemku). Při prodeji pozemku se zvýšila doba samotného prodeje, tj. vyhledání kupujícího.
23
Teoretická část, graf č. 2: Doba prodeje - pozemky, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
Teoretická část, graf č. 3: Sleva - pozemky, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 24
2.1.2. Zemědělské pozemky U zemědělských pozemků je jejich cena značně ovlivněna hlavně dotační politikou Evropské unie a díky tomu k zásadním výkyvům nedochází. Dotace jsou udělovány v závislosti na vybraném programu a mohou být ve výši určitého procenta nákladů (respektive výdajů), nebo fixní částky na činnost, která je předmětem dotace a prokazuje se v účetnictví jako náklad (výdaj) vynaloţený na podporovanou činnost.
Další specifické charakteristiky pro určení ceny zemědělského pozemku: •
kvalita pozemku pro zemědělské účely (často vyjádřená BPEJ)
•
druh pozemku (orné půdy, trvalé travní porosty a další)
•
evidence pozemku (zjednodušená evidence nebo evidence v katastru nemovitostí)
•
podmínky případné nájemní smlouvy s aktuálním uţivatelem
•
přístup k pozemku
2.1.3. Ostatní pozemky Jedná se zejména o lesní pozemky, přírodní jezera, mokřiny, baţiny a pozemky v chráněných krajinných oblastech. Nejzajímavější a nejprodejnější z obchodního hlediska jsou rybníky.
Teoretická část, tabulka č. 1: Bilance půdy v ČR, zdroj: www.czso.cz
25
2.2.
Trhy rezidenčních nemovitostí
V České republice bylo trh s nemovitostmi aţ do roku 2008 moţno charakterizovat jako nevyspělý a teprve se formující. Do té doby znal tento trh prakticky jediný pohyb a to růst. Zvyšoval se počet zákazníků, kteří byli schopni a potřebovali řešit své bydlení a rostla nabídka rezidenčních nemovitostí. Od roku 2008 v oblasti rezidenčních nemovitostí jiţ pátým rokem dochází k poklesu cen, i kdyţ v posledním období mírnějším tempem neţ v minulosti. S poklesem cen nemovitostí souvisel i počet transakcí na trhu s nemovitostmi, který byl dán jak niţší poptávkou ze strany domácností, tak niţší nabídkou nových nemovitostí. Výraznější oslabování trhu související se sníţenou cenou se projevil v tzv. second hand bydlení, jako jsou starší panelové byty a starší rodinné domy.
Teoretická část, graf č. 4: Počty transakcí na trhu, zdroj: časopis ARK ČR
Hlavní rozdělení rezidenčních nemovitostí: rodinné domy, byty, rekreační objekty, administrativní budovy, výrobní a skladové budovy, objekty občanské vybavenosti, ostatní objekty.
26
2.2.1. Rodinné domy Trh s rodinnými domy se oproti trhu s byty rozlišuje tím, ţe je zde: •
moţnost rozšíření uţitné plochy
•
větší soukromí
•
vyšší pořizovací cena
•
většinou horší dostupnost do statutárního města a horší občanská vybavenost
V počáteční fázi krize došlo k prudkému poklesu cen a sníţení realizovaných obchodů. Nejvíce dopadla krize na developerské projekty, celá řada jich byla pozastavena a řada developerů se snaţila jiţ rozpracované projekty prodat. Nejhůře dopadli developeři, kteří k financování pouţili úvěrových prostředků a z prodeje museli splatit úvěr. Oproti tomu u starších rodinných domů, kde není finanční angaţovanost vlastníků nemovitostí (např. u dědictví) k prodeji nedochází za kaţdou cenu. To mělo za následek na jedné straně výrazný pokles cen a na druhé straně navýšení nabídky na trhu. Horší situace vznikla vlastníkům nemovitosti, kteří si zakoupili nemovitost před tzv. krizí a později se ji z rodinných důvodů rozhodli prodat. Zde je rozdíl ceny citelně větší. V současné době stoupá zájem o nízkoenergetické rodinné domy.
Důležité charakteristiky pro určení ceny:
Poloha. Jako u všech nemovitostí je i u rodinných domů důleţitým faktorem prodejnosti jejich poloha. Pro bydlení v rodinných domech jsou nejţádanější lokality v klidné části města, na okrajích měst a dále v obcích s dobrou občanskou vybaveností a dobrou dostupností do města. Kaţdá lokalita v Česku má tzv. dobrou adresu. V Praze je to Hanspaulka nebo Dejvice, Středočeský kraj má Průhonice a Černošice, jiţní Čechy mají zase Hlubokou nad Vltavou, východní Čechy Špindlerův Mlýn atd. Otázkou je, co rozhoduje o tom, která lokalita je prestiţní a ta o kousek dál uţ nikoliv. Většinou je to dílem snahy místních obyvatel, dílem náhody a štěstí. Správná lokalita nesmí být příliš daleko, ale také příliš blízko civilizace. Vliv mají i budoucí sousedé, výhodou je známá osobnost. Za bydlení na dobré adrese jsou ochotni poptávající lépe zaplatit.
27
Omezení vlastnického práva. V dnešní době se u většiny nemovitostí můţeme setkat s omezením vlastnického práva, které podle typu omezení můţe výrazně změnit cenu a prodejnost nemovitosti.
Stáří a typ konstrukce. Cena spojená se stářím a typem konstrukce je v závislosti na první charakteristice, kterou je poloha. Zde asi nejvíce záleţí na poţadavcích a ţivotních prioritách poptávajícího. Klient, který poptává prvorepublikovou vilu na Praze 6 si nekoupí montovanou dřevostavbu a klient poţadující roubenou stavbu s velkým pozemkem si nepořídí řadový rodinný dům na okraji Prahy v satelitním městečku. Domy z období první republiky se stejně jako dnes stavěly v atraktivních lokalitách pro movitější obyvatele. Většinou šlo o vyšší pořizovací cenu a zajímavé architektonicky řešené stavby. Pro střední vrstvu se stavěly domy, které jsou v dnešní době jiţ nevyhovující svými technickými a sociálními parametry. Od poválečného období do roku 1989 vznikaly většinou domy standardní kvality s nevhodným dispozičním řešením. Domy v současné době jsou znovu rozdělené pro movitější a méně movitější obyvatele. Vznikají satelitní města na okrajích statutárních měst, většinou bez občanské vybavenosti. Je zde moţnost vyuţití nadstandardních doplňků, jako je klimatizace, bazén, sauna, kvalitní sanitární doplňky, atd.
Ostatní. Mezi ostatní faktory ovlivňující cenu patří např. dispoziční řešení rodinného domu, velikost pozemku, moţnost parkování, občanská vybavenost, dostupnost do měst.
28
Teoretická část, graf č. 5: Doba prodeje - RD, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
Teoretická část, graf č. 6: Slevy - RD, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 29
2.2.2. Byty Zatímco do roku 2008 ceny nemovitostí v ČR prakticky nepřetrţitě rostly, od roku 2008 dochází k jejich poklesu. Tento pokles se hlavně týkal ceny bytů v panelových domech. I přestoţe názor na kvalitu a estetiku bydlení má kaţdý jiný, tak v posledních letech stále stoupá nárok ze strany poptávajících nejen na celkovou kvalitu, ale i na ekonomickou náročnost související s uţíváním bytu, zejména u nových developerských projektů.
Důležité charakteristiky pro určení ceny:
Poloha má i u bytů velký význam na určení ceny. Stejně jako u rodinných domů je i u bytů poptávající ochoten zaplatit vyšší cenu za m2 na tzv. dobré adrese. Z realitního pohledu je moţno lokalitu v České republice rozdělit na:
•
„Praha – hlavní město je specifické svojí polohou, je ovlivněno mírou zaměstnanosti a výší populace
•
statutární města – velká města nad sto tisíc obyvatel
•
rekreační a lázeňská města (např. Karlovy Vary, Český Krumlov)
•
okresní města
•
ostatní města a obce“.19
Stáří a typ konstrukce má velký vliv na celkovou cenu. Byty v cihlových domech mají stabilnější cenu neţ byty v domech panelových.
Vlastnictví je také významnou charakteristikou pro určení ceny. Byty ve vlastnictví s moţností financování koupě na hypotéku mají vyšší trţní cenu neţ byty druţstevní.
Omezení vlastnického práva. Stejně jako u nemovitostí tento faktor výrazně ovlivňuje cenu a dobu prodeje. Zejména u bytů, kde vlastnické právo je omezeno na základě usnesení soudu o nařízení exekuce a exekučního příkazu k prodeji nemovitosti.
Ostatní charakteristiky, které ovlivňují cenu: např. patro bytu, zajištění parkování, lodţie/balkon, sklep, technický stav společných částí domu, vlastnictví pozemku pod domem, atd.
19
Zdroj z publikace: ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha 2008, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. Praha. 30
Teoretická část, tabulka č. 2: Zahájení výstavby bytů v Praze, zdroj: www.czso.cz
Teoretická část, graf č. 7: Doba prodeje - byty, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 31
Teoretická část, graf č. 8: Slevy - byty, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
Teoretická část, graf č. 9: Převodní ceny - byty cihla DV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 32
Teoretická část, graf č. 10: Prodejní ceny - byty cihla OV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
Teoretická část, graf č. 11: Převodní ceny - byty panel DV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
33
Teoretická část, graf č. 12: Prodejní ceny - byty panel OV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
2.2.3. Rekreační objekty „V 70. letech minulého století bylo v Česku 25 tisíc rekreačních chalup. Dnes jich je podle odhadů přes 166 tisíc. Dohromady s chatkami a zahradními domky je v Česku rekreačních objektů kolem 400 tisíc.
Důvodů, proč jsou rekreační objekty mezi Čechy tak oblíbené, je několik: •
způsob zhodnocení celoţivotních úspor (moţnost pronájmu chalupy v letních měsících nebo vyuţití celoročního bydlení a následného pronájmu bytové jednotky ve městě)
•
v době krize představuje nejlacinější způsob, jak trávit víkend nebo rodinnou dovolenou
•
v době vysokého pracovního nasazení a náročnosti moderního ţivota představuje způsob relaxace a odpočinku.
•
chalupa či chata je i zdrojem ovoce a zeleniny“20
20
Zdroj z příspěvku online: VAVROŇ Jiří. Češi zůstali národem chatařů a chalupářů, nově i kvůli byznysu. Praha: 7. 7. 2013. Dostupné z: http://www.novinky.cz/finance/272586-cesi-zustali-narodem-chataru-achaluparu-nove-i-kvuli-byznysu.html 34
Podle realitního trhu je možno rekreační objekty rozdělit na tři skupiny: •
rekreační chata a domky
•
rekreační chalupy
•
zahrádkářské chaty
Důležité charakteristiky pro určení ceny:
Poloha má významný vliv na prodejnost a cenu.
Typ konstrukce: má zejména vliv na způsobu vyuţití (moţnost celoročního bydlení nebo pouze rekreace).
Vlastnictví pozemku: pozemky pod stavbou a přilehlé pozemky mohou být ve vlastnictví majitele stavby nebo na pronajatém pozemku.
Ostatní: mezi ostatní charakteristiky patří zejména stav a vlastnické právo příjezdové cesty, okolní zástavba, moţnost přihlášení k trvalému pobytu.
2.2.4. Administrativní budovy Administrativní budovy jsou typickým příkladem, kde vlastníkem nemovitosti je investor, který pronajímá kancelářské prostory za účelem zisku.
Základní rozdělení je:
podle účelu (např. pošty, budovy veřejné správy, soudy a jiné)
podle provozu:
•
univerzální budovy bez předem určeného vyuţití
•
technický provoz (např. vědecké, studijní činnosti, atd.)
•
administrativní provoz (např. úřady, soudy)
35
Důležité charakteristiky pro určení ceny:
Poloha je jedním ze základních prvků mající vliv na prodejní cenu nebo cenu na pronájem za m2. Např. v Praze jsou stabilní ceny nájmu v lokalitách, jako je Pankrác, Smíchov nebo Karlín. Oproti tomu kolísavé ceny jsou v okrajových lokalitách jako Zličín nebo Prosek.
Stáří a typ konstrukce. Starší budovy často nevyhovují moderním poţadavků a podmínkám, mají špatně řešenou dispozici. Nově postavené budovy jsou přizpůsobené k moţnosti variabilnímu řešení dle poţadavků klienta. Většinou jsou provozně méně náročné. Moţno rozdělit na tři období: před rokem 1989, v období 1990 – 2005 a budovy od roku 2005. U budov po roce 2005 je uţ kladen důraz na energetickou nenáročnost a následné nízké poplatky. Vybavení: V dnešní době je standardem rozvod počítačových sítí, napojení na vysokorychlostní internet, existence klimatizace, kvalitní sociální zařízení, centrální recepce. Důleţitou součástí je moţnost parkování.
Teoretická část, graf č. 13: Komerční nemovitosti, zdroj: časopis ARK ČR
36
2.2.5. Výrobní a skladové prostory Prostory určené většinou pro průmyslovou, řemeslnou a jinou výrobu, popřípadě sluţby mající charakter výroby, a dále pro skladování výrobků, hmot a materiálů.
Důležité charakteristiky pro určení ceny:
Poloha: na rozdíl od administrativních budov není u výrobních a skladových prostor kladen poţadavek na atraktivitu lokality, ale hlavně na dopravní dostupnost (nákladovou, ţelezniční).
Typ a využití má vliv na další charakteristiky výrobních a skladových prostor v závislosti na podnikatelské činnosti subjektu. Důleţitou roli zde hraje konstrukce (např. výška) a nosnost podlah (moţnost umístění těţkých strojů pro různé druhy výroby). Moţnost oddělení skladových a kancelářských prostor.
2.2.6. Objekty občanské vybavenosti Pod pojmem objekty občanské vybavenosti si můţeme představit zdravotnická zařízení (nemocnice, domy s pečovatelskou sluţbou), vzdělávací zařízení (školy, mateřské školy), kulturní zařízení (divadla, kina) a komerční stavby (obchodní domy, prodejny), atd.
Důležité charakteristiky pro určení ceny:
Poloha. Jako u ostatních nemovitostí, je u objektů občanské vybavenosti důleţitá přesná poloha objektu.
Stáří a typ konstrukce. Většina starších objektů není přizpůsobena moderním poţadavkům, nemají vlastní parkování a mají horší sociální zařízení, atd.
Využití. Z hlediska uplatnění na trhu můţeme objekty občanské vybavenosti rozdělit na:
•
„nekomerční stavby – školy, nemocnice
•
komerční stavby – hotely, obchodní domy. Tento typ je ze všech objektů občanské vybavenosti nejlépe prodejný.
• 21
stavby s částečným komerčním vyuţitím – kulturní domy“21
Zdroj z publikace: ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha 2008, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. Praha. 37
2.2.7. Ostatní objekty Do trhu s ostatními objekty zejména patří garáţe, které je moţno rozdělit na: •
řadové garáţe
•
samostatně stojící garáţe
•
garáţová stání (podzemní, nadzemní)
•
vícepodlaţní garáţe
U nových výstaveb obytných domů a administrativních budov je zajištění parkování v klidu jednou z podmínek pro stavební povolení. U starších budov, zejména na městských sídlištích bylo parkování přizpůsobeno době, kdy se stavba realizovala, ale v současné době jsou prostory k tomu určené nedostačující.
2.3.
Nájmy
Nájmy nemovitostí mají na trhu s nemovitostí dlouhodobě své specifické místo. Nájem je moţno vyuţít ve všech segmentech trhu s nemovitostmi. Předmětem nájmu můţou být např. pozemky, byty, rodinné domy, nebytové prostory, skladové prostory, administrativní prostory a další. Zájem o nájmy nemovitostí je vţdy rozdílný z pohledu účelu vyuţitelnosti nemovitosti. Např. „o skladové prostory je největší zájem v blízkosti hlavních dopravních systémů, jako jsou dálnice, ţeleznice nebo letiště. Naopak u administrativních prostor je velký rozdíl v zájmu podle místa polohy nemovitosti. V Praze a statutárních městech je zájem větší a v ostatních městech a obcích je zájem mnohem menší“.22 Mezi nejvíce frekventované nájmy nemovitostí patří nájem bytu. Mohou být dlouhodobé a krátkodobé. Podle občanského zákoníku rozeznáváme v závislosti na vlastnictví nemovitosti pronájem a podnájem nemovitosti.
Pronájem: „nájemní vztah vzniká mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem. Nájem vzniká uzavřením nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do uţívání, a to po dobu určitou nebo bez určení doby uţívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Pronajímatel jej můţe vypovědět
22
Zdroj z publikace: ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha 2008, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. Praha. 38
jen z důvodu stanovených zákonem. Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho uţívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady na plnění spojená s uţíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí být písemnou formou“.23 •
Pronájem na dobu určitou. V nájemní smlouvě je uvedena doba, na kterou se nájem uzavírá. Nájem končí uplynutím doby, na kterou byl uzavřen, písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo z důvodu stanovených zákonem.
•
Pronájem na dobu neurčitou. Není-li v nájemní smlouvě doba nájmu dohodnuta, má se za to, ţe smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. Nájem končí písemnou dohodou nebo z důvodů stanovených zákonem. Většinou se jedná o tzv. dekrety neboli byty ve vlastnictví obce, města, státu nebo fyzických a právnických osob jako majitelů činţovních domů.
Podnájem: Podnájemní vztah vzniká mezi nájemcem nemovitosti a podnájemcem se souhlasem vlastníka nemovitosti. Podnájem končí za podmínek domluvených a stanovených v podnájemní smlouvě a nepodléhá, jako u nájmu, důvodům stanovených v zákoně.
V minulosti byl velký rozdíl mezi nájmem bytu na dobu neurčitou s tzv. dekretem a nájmem bytu na dobu určitou. S postupnou deregulací nájmu se pomyslné nůţky výrazně zmenšovaly. Deregulace nájemného byla započata v roce 2007 a ve většině větších obcí a krajských měst byla dokončena k 31. 12. 2010. Pouze v Praze, Plzni, Ostravě a ve velkých městech Středočeského kraje byla dokončena aţ na konci minulého roku. Na základě zákona č. 107/2006 Sb., ust. § 3 bylo moţné ze strany pronajímatele jednostranně zvyšovat nájemné podle následujících pravidel: •
pronajímatel měl právo zvýšit nájemné 1x ročně a to vţdy k 1. lednu daného roku
•
zvýšené nájemné nešlo zvýšit zpětně, pokud se nedohodly smluvní strany jinak
•
o zvýšení nájemného musel pronajímatel informovat nájemce písemně vč. zdůvodnění zvýšení nájemného a celkového nového nájemného
•
23
výše nájemného byla omezena limitem stanoveným zákonem
Citace z legislativního zdroje: Občanský zákoník a související předpisy, § 685, 686 39
Od 1. ledna 2011 a např. v Praze od 1. ledna tohoto roku je potřeba pro zvýšení nájemného oboustranné dohody smluvních stran. Informační údaje pro zjištění obvyklého nájemného je moţné získat na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj ČR v tzv. mapách nájemného. V těchto mapách je pro danou lokalitu uveden odhad nejběţnějšího typu nájemního bytu zpracovaného soudním znalcem.
Teoretická část, tabulka č. 3: Informace o nájemném, zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
40
Teoretická část, graf č. 14: Nájemní bydlení, zdroj: www.czso.cz
Důležité charakteristiky pro určení ceny nájmu:
Lokalita. Jako u všech typů realitních transakcí, tak i u pronájmu platí, ţe lokalita má velký vliv na cenu nájmu.
Stáří a typ konstrukce. Tato charakteristika je rozdělena do tří základních typů a to: cihla, panel a novostavby.
Stav domu a bytu. Vzhled a stav bytu má samozřejmě vliv nejen na výši nájemného, ale i na dobu vyhledání nového nájemce. Zde se pronajímatel musí sám rozhodnou a zároveň spočítat, zda se mu vyplatí např. investice do nového bytového jádra při moţném navýšení měsíčního nájmu o určitou hodnotu nebo stav bytového jádra ponechat a sníţit nájemné.
Velikost a vybavení bytu. Zde neplatí pravidlo, čím je větší byt, tím se lineárně navyšuje nájemné.
Podmínky na nájemce ze strany pronajímatele. Čím jsou větší poţadavky na nájemce ze strany pronajímatele, tím je byt hůře pronajímatelný a doba vyhledání nového nájemce se prodluţuje úměrně k poţadavkům pronajímatele.
41
Teoretická část, graf č. 15: Pronájem - ceny, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 42
3. Ekonomické vlivy působící na realitní trh Nejdůleţitějšími subjekty, které působí na realitní trh, jsou vlastník nemovitosti jako prodávající nebo pronajímatel a zájemce jako nabyvatel nebo nájemce nemovitosti. Významnou roli na realitním trhu mají realitní kanceláře, které vstupují na trh v roli zprostředkovatele. Svůj zisk vytvářejí provizí vyplývající z uskutečněných zprostředkovaných obchodů na realitním trhu. Důleţitým subjektem na trhu s nemovitostmi jsou banky, které umoţňují financování koupě nemovitostí z cizích zdrojů prostřednictvím hypotečních úvěrů, popřípadě úvěrů ze stavebního spoření. Významným subjektem je stát, který vytváří nastavení pravidel ochrany vlastnických práv a ovlivňuje realitní trh prostřednictvím právních předpisů a daňového systému.
3.1.
Nabídka
Prodávající jako vlastník nabízí na trhu nemovitost, kdyţ potřeby vyplývající z vlastnictví jiţ neodpovídají potřebám nebo nárokům vlastníka. Významnou pozici ovlivňující nabídku nemovitostí je nová výstavba. Zde je vlastníkem nemovitosti investor, který realizuje projekt za účelem zisku. Zisk vzniká z následného prodeje. Rozdílnou roli na trhu nemovitostí nabízí vlastník, který nabízí nemovitost za účelem vlastního zisku z pronájmu nemovitosti. Trh nabídky prodeje nemovitostí a nabídky pronájmu si navzájem nekonkurují, jelikoţ je kaţdý zaměřený na rozdílnou poptávku.
3.2.
Poptávka
Potřeby kupujícího na trhu s nemovitostmi jsou buď získat nemovitosti pro vlastní potřebu v soukromé a podnikatelské rovině anebo za účelem zisku. Pro zajištění potřeby vlastního bydlení nebo poptávky po nemovitosti pro podnikatelskou činnost můţe poptávající vyuţít pořízení nemovitosti do svého vlastnictví anebo k pronájmu. Významnou roli na trhu s nemovitostmi hrají investoři, kteří vyhledávají zdroje dlouhodobých a stabilních příjmů. Existují tři faktory ovlivňující poptávku investora. Prvním a nejdůleţitějším faktorem je místo, na které plynule navazují další dva faktory a tím je 43
zaměstnanost a výše populace. Prohlášení, ţe lidé přijdou tam, kde je práce, je pravdivé. Místa, která mají vnitřní atmosféru, přitahují populaci stejně silně jako pracovní příleţitosti. Další poptávkou na trhu s nemovitostmi jsou spekulanti, kteří jsou posedlí nemovitostmi kvůli rychlému zisku. Jsou to lidé, kteří hledají způsob, jak rychle zbohatnout.
3.3.
Realitní kanceláře
„Realitní kanceláře podnikají na realitním trhu jako fyzické podnikající osoby nebo právnické osoby. Fyzické osoby jsou především samostatní realitní zprostředkovatelé a menší kanceláře. Větší realitní kanceláře obvykle podnikají jako osoby právnické, většinou jde o společnosti s ručením omezeným. V posledních letech se vyuţívá tzv. franšízing. Franšízor opravňuje a zavazuje své franšízanty, za přímou nebo nepřímou úplatu, provozovat obchodní činnost v souladu s jeho koncepcí, uţívat jeho know-how, hospodářské a technické metody, uţívat označení firmy franšízou po dobu trvání písemné franšízové smlouvy.
S výkonem realitní činnosti je spojena celá řada právních předpisů, bez jejich znalosti se mohou dopustit celé řady pochybení, která mohou mít pro účastníky i zásadní následky.
Obecně se jedná o následující oblasti: •
občanské a obchodní právo
•
právní normy související s katastrem nemovitostí
•
právní normy tvořící daňový systém
•
bankovnictví
•
oceňování nemovitostí
•
stavební právo a územní plánování
•
účetnictví
•
základní znalosti pozemního stavitelství
44
Mezi další okruhy, které by měl podnikatel v realitní činnosti ovládat je např.: •
marketing
•
obchodní dovednosti
•
počítačová gramotnost
V současné době neexistuje ţádný právní předpis, který by přímo upravoval realitní činnost. Vstup nových subjektů na realitní trh je řešen pouze v rámci ţivnostenského zákona č. 455/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Od roku 2008 je realitní činnost zařazena mezi 80 nově definovaných oborů činností zahrnutých do jediné ţivnosti volné.
Všeobecné podmínky jsou: •
dosaţení věku 18 let
•
způsobilost k právním úkonům
•
bezúhonnost
V porovnání dat z ostatních realitních trhů zemí evropské unie byla organizací CEPI vytvořená srovnávací tabulka. CEPI působí v rámci Evropské unie jako sdruţení národních organizací.
Kritéria uvedených dat z 23 zemí evropské unie: •
vstup do odvětví je regulován zákonem (např. poţadavky na vzdělání a praxi)
•
existuje právní norma, která dále upravuje samotný výkon realitní činnosti
•
je poţadováno povinné pojištění profesní odpovědnosti
•
existují finanční garance ze zákona (např. garance při úpadku realitní kanceláře)“24
24
Zdroj z publikace: MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. Analýza současné situace v oblasti podnikání RK. Dostupné u Asociace realitních kanceláří ČR. Praha, rok. 2011 45
Teoretická část, tabulka č. 4: Regulace realitní profese, zdroj: ARK ČR a CEPI
„Za Českou republiku je členem CEPI Asociace realitních kanceláří ČR, která je největším profesním sdruţením odborníků a dalších profesionálů působících na trhu s nemovitostmi. Asociace byla zaloţena v roce 1991 a v dnešní době čítá členská základna kolem 200 realitních kanceláří z celé republiky. Kaţdý člen se zavazuje dobrovolně dodrţovat stanovy Asociace realitních kanceláří ČR, je povinně pojištěn na rizika vyplývající z realitní činnosti a to na částku minimálně 1 milión korun. Dále musí splňovat své profesní znalosti a jednou za 5 let podstoupit ověření svých znalostí. Případnou nespokojenost se sluţbami člena asociace realitních kanceláří ČR můţe kaţdý klient vyjádřit formou stíţnosti, kterou pak řeší Dozorčí rada asociace“.25 25
Zdroj z příspěvku [online]: Asociace realitních kanceláří ČR. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?r_id=1 46
3.4.
Banky
Málokdo si dnes při nákupu nemovitosti můţe dovolit financování z vlastních zdrojů. Bydlení je jednou ze základních lidských potřeb a zadluţení na mnoho let je většinou jedinou moţností, jak získat moţnost pořízení vlastního bydlení. Lidé potřebují bydlet v jakékoliv době, krize nekrize. Banky umoţňují financování koupě nemovitosti prostřednictvím hypotečních úvěrů, popřípadě úvěrů ze stavebního spoření.
Hypoteční úvěr „můţe vyuţít fyzická osoba starší 18 let s trvalým pobytem na území České republiky, občan ČR nebo drţitel průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. V případě manţelství a existence společného jmění manţelů musí o úvěr ţádat oba manţelé. Dále o úvěr mohou ţádat celkem čtyři ţadatelé za podmínky ţití maximálně ve dvou domácnostech.
Hypotéku je moţné pouţít k nákupu, např.: •
stavebního pozemku určeného ke stavbě rodinného domu, garáţe nebo jiné nemovitosti slouţící k bydlení vč. příslušenství
•
bytu, domu ve vlastnictví
•
bytové jednotky v druţstevním vlastnictví za speciálních podmínek
•
nemovitosti slouţící k individuální rekreaci
•
nebytové jednotky
•
bytového domu, atd.
Minimální výše hypotéky je 300.000,-Kč a maximální výše je limitována schopností splácet a aţ do 100% zástavní hodnoty. Za hypotéku je vţdy potřeba ručit nemovitostí leţící na území České republiky. Hypotéku lze také zajistit formou zástavního práva ke kupované nebo jiné nemovitosti, popř. více nemovitostí. Nemovitost, která je předmětem zajištění nemovitosti, nesmí být zatíţena zástavním právem třetí osoby a musí být pojištěna“.26
26
Zdroj z příspěvku [online]: HYPOTEČNÍ BANKA. Vše o hypotékách.
Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/informace-o-hypotekach/vse-o-hypotekach 47
„V současné době úrokové sazby u hypotéčních úvěrů se u některých bank dostaly pod tříprocentní hranici. V případě, ţe klient banky neuvaţuje o předčasném splacení úvěru, popřípadě o koupi většího bytu, je vhodnější rozhodnout se pro delší fixaci úrokové sazby. Nejvhodnější vycházejí fixace na pět let.
Pro porovnání úrokových sazeb pro jednotlivé fixace u modelového příkladu klienta, který ţádá o 80 procentní hypotéku ve výši 1.600.000,- Kč se splatností 20 let:“27
Teoretická část, tabulka č. 5: Výše roční úrokové sazby, zdroj [online]: http://www.novinky.cz/finance/298419urokove-sazby-hypotek-si-nyni-zafixujte-alespon-na-pet-let-radi-odbornici.html
27
Zdroj z příspěvku [online]: BUŘÍNSKÁ, Barbora. Úrokové sazby hypoték si nyní zafixujte alespoň na pět let, radí oborníci. Dostupné z: http://www.novinky.cz/finance/298419-urokove-sazby-hypotek-si-nyni-zafixujtealespon-na-pet-let-radi-odbornici.html 48
Úvěr ze stavebního spoření. Stavební spoření je jedním z nejatraktivnějších produktů na českém bankovním trhu. Stavební spoření většinou nabízejí specializované stavební spořitelny, které zajistí i dotaci na stavební spoření od státu, která je zákonem daná. Spoření je určeno jak pro fyzické osoby, tak pro firmy. Řádný i překlenovací úvěr ze stavebního spoření má jasný účel pouţití, který je vymezen v Zákoně o Stavebním spoření. Např. nelze ho vyuţít na koupi nemovitosti slouţící k individuální rekreaci. Vţdy se jedná o moţnost pouţití těchto úvěrů pouze v oblasti bydlení. Úvěr ze stavebního spoření je účelový úvěr na koupi nebo stavbu domu či bytu, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Minimální výše se pohybují kolem 40.000,-Kč. Maximální výše je stejně jako u hypotečních úvěrů závislá na schopnosti splácet a na výši zástavní hodnoty. Oproti hypotečním úvěrům se u úvěru ze stavebního spoření vyţaduje ručení aţ od vyšších částek, obvykle je to kolem 500.000,-Kč.
Zástavní právo je vymezeno svým účinkem tak, ţe slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který odpovídá, nebude včas splněn. Potom lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţením zástavy. Zástavní právo je vyznačeno na listu vlastnictví v části C – omezení vlastnického práva. Subjektem právního vztahu je:
•
zástavní věřitel: je osoba, jejíţ pohledávka je zajištěna zástavním právem
•
zástavce: je osoba, která na základě zástavní smlouvy se zástavním věřitelem zřizuje zástavní právo k nemovitostem, jejímţ je vlastníkem nebo je ke zřízení zástavního práva jinak oprávněn; osoba zástavce můţe být odlišná od dluţníka
•
dluţník pohledávky
3.5.
Stát
„Základní ochrana vlastnického práva je státem definována v druhé části občanského zákoníku Hlava I, v ust. § 123 je vyjádřen obsah. „Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví drţet, uţívat, poţívat jeho plody a uţitky a nakládat s ním“. Vlastnické právo ale nemůţeme vysvětlit jen jako pouhý součet vlastníkových oprávnění, nýbrţ musíme přihlédnout i k jeho ekonomickému významu“.28 28
Citace z publikace str. 79: PLECITÝ, V., J. VRABEC a J.SLAČ. Základy občanského práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk s.r.o. 2010, 297 s. ISBN 78-80-7380-293-6. 49
Stát na trhu s nemovitostmi můţe působit jak na straně nabídky, kde nabízí nemovitosti ve vlastnictví státu, tak na straně poptávky.
„Ze strany státu je trh dále ovlivňován, např.:
podporou vlastníků při správě, opravách a modernizaci bytového fondu
výstavbou sociálních bytů
průběţný monitoringem trhu
aplikace pravidel společného trhu evropské unie
právními předpisy, např. zákony a předpisy:
•
o vlastnictví bytu
•
o podpoře výstavby druţstevních bytů
•
o jednostranné zvyšování nájemného
•
o hospodaření energií.
•
daňovou povinností, atd.“29
Daňová povinnost se dotýká jak daní přímých (příjmových i majetkových), tak daně nepřímé (daně z přidané hodnoty):
daň z převodu nemovitosti
daň z nemovitosti
daň z příjmu fyzických osob
daň z příjmu právnických osob
daň darovací
daň dědická
daň z přidané hodnoty
29 Zdroj z příspěvku [online]: MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZUVOJ. Bytová politika. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika 50
Daň z převodu nemovitosti „je od 1. 1. 2013 lineární ve výši 4 %. Dani podléhá úplatný převod vlastnictví, přechod vlastnictví, směna nemovitosti anebo úplatné zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti. Poplatníkem daně je při převodu prodávající jako převodce, při přechodu nabyvatel a při směně převodce a nabyvatel společně a nerozdílně. Daňové přiznání poplatník podává místně příslušnému finančnímu úřadu podle místa nemovitosti, a to do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němţ byl zapsán vklad vlastnického práva. Součástí daňového přiznání je ověřený opis smlouvy nebo listiny, kterou se potvrzují vlastnické vztahy k nemovitosti, a znalecký posudek o ceně. Od 1. 1. 2014 bude poplatníkem daně kupující jako nabyvatel. Daň z nemovitosti. Prodávající je povinen oznámit prodej nemovitosti správci daně nejpozději do 31. 1. následujícího roku, kdy došlo k prodeji nemovitosti. Kupující se k 1. 1. následujícího roku po koupi nemovitosti stává novým poplatníkem daně z pozemků a staveb. Je povinen do 31. 1. podat místně příslušnému finančnímu úřadu přiznání k dani z převodu nemovitostí. Daň se platí ve dvou splátkách, pokud její výše přesáhne částku 5000,-Kč. Platí se daň najednou do 31. 5. zdaňovacího období. U poplatníků provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb do 31. 8. a do 30. 11. zdaňovacího období. U ostatních poplatníků do 31. 5. a 30. 11. zdaňovacího období. Daň z příjmu fyzických osob. Osvobozeny od daně jsou příjmy z prodeje bytu a rodinného domu pokud prodávající měl v bytě nebo rodinném domě bydliště bezprostředně před prodejem nejméně po dobu 2 let anebo po dobu kratší neţ 2 roky za podmínek, ţe pouţije získané prostředky na uspokojení své nové bytové potřeby. U ostatních nemovitostí je osvobození od daně, pokud prodávající nemovitost vlastní déle neţ 5 let. U majetku nabytého zděděním od příbuzného v řadě přímé nebo od manţela (manţelky) se doba vlastnictví sčítá. Doba vlastnictví se sčítá i v případě, ţe prodávající nebyl vlastníkem, ale jeho nájemcem na základě smlouvy o uţívání druţstevního bytu. Osvobozeny od daně nejsou příjmy z prodeje nemovitosti, která je zahrnuta do obchodního majetku prodávajícího. Příjmy zahrne prodávající do základu daně. Dále u nemovitostí, které byly zahrnuty do obchodního majetku, následně byly vyřazeny, ale neuplynuly více neţ 2 roky.
51
Daň z příjmu právnických osob. Kaţdá právnická osoba je účetní jednotkou. Pokud prodává nemovitost, účtuje o tomto případu dle zákona o účetnictví. Příjem (výnos) z prodeje nemovitosti se promítne do výsledku hospodaření a následně do základu daně v daňovém přiznání. Daň darovací. Předmětem daně je bezúplatné nabytí majetku na základě právního úkonu. Poplatníkem daně je nabyvatel. Od daně jsou osvobozeny nabytí majetku mezi osobami v I. a II. skupině. Dále bezúplatné převody z vlastnictví bytových druţstev do vlastnictví členů. Základ daně se stanoví na základě znaleckého posudku. Podle hodnoty majetku je sazba daně od 7% do 40%. Daňové přiznání poplatník podává místně příslušnému správci daně do 30 dnů ode dne účinnosti smlouvy o bezúplatném převodu nemovitosti. Součásti daňového přiznání je ověřený opis smlouvy nebo listiny, kterou se potvrzují vlastnické vztahy k nemovitosti, a znalecký posudek o ceně darované nemovitosti. Daň dědická, kdy předmětem daně je nabytí majetku děděním. Od 1. 1. 2008 se uplatňuje osvobození ve všech případech nabytí majetku mezi osobami v I. a II. skupině. V tomto případě se ani nepodává daňové přiznání. Poplatníkem daně je dědic. Základem daně je cena nabytého majetku sníţená o prokázané dluhy zůstavitele, které na dědice přecházejí. Sazby daně jsou od 3,5% do 20% podle hodnoty majetku. Daňové přiznání podává poplatník do 30 dnů ode dne pravomocně skončeného řízení o dědictví. Daň z přidané hodnoty. Převodem nemovitosti se pro účely zákona o DPH rozumí převod nemovitosti, při kterém dochází ke změně vlastnického práva nebo příslušnosti k hospodaření. Předmětem daně jsou převody nemovitostí s místem plnění na území ČR, a to osobou povinnou k dani v rámci podnikání za úplatu. U převodu stavebních pozemků se uplatňuje sazba daně 21 %. Převod ostatních pozemků, včetně převodu formou finančního pronájmu, je osvobozen od daně. Převod staveb, bytů a nebytových prostor, včetně jejich příslušenství je osvobozen od daně po uplynutí pěti let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první uţívání stavby. U převodu dokončeného i nedokončeného bytového domu pro sociální bydlení, rodinného domu pro sociální bydlení a bytu pro sociální bydlení se uplatňuje sníţená sazba daně 15 %. Převod ostatních nemovitostí se zdaňuje základní sazbou 21 % “.30
30
Zdroj z publikace: KOUT, Petr. Daně a nemovitosti 2013. Praha: Informační centrum ARK, spol. s.r.o., Dostupné u Asociace realitních kanceláří ČR, rok 2013. 52
Průkaz energetické náročnosti budov (PENB).
Novela zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií dle provádějící vyhlášky č. 148/2007 o energetické náročnosti budov nařizuje mj. u kaţdé prodávané nemovitosti, jiţ při samotné inzerci, od 1. 1. 2013 uvádět PENB. PENB můţe zpracovat pouze energetický specialista vedený v seznamu na ministerstvu průmyslu a obchodu. Platnost průkazu je maximálně 10 let.
Stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek (SVJ) jsou povinni zajistit zpracování PENB: •
„při výstavbě nových budov nebo větší změny
•
pro budovy uţívané orgánem veřejné moci
•
pro uţívané bytové nebo administrativní budovy
Závazné termíny pro zajištění PENB pro vlastníky budov a SVJ:
Teoretická část, tabulka č. 6: Termíny pro zajištění PENB, zdroj: ARK ČR, autor: Milan Mattanelli
Vlastník budovy nebo SVJ jsou povinni zajistit zpracování PENB: •
při prodeji budovy nebo ucelené části budovy
•
při pronájmu budovy
•
při pronájmu ucelené budovy od 1. 1. 2016
•
průkaz zpracovaný pro budovu je také průkazem pro ucelenou část této budovy
53
Vlastník budovy nebo SVJ jsou povinni předložit průkaz nebo ověřenou kopii: •
moţnému kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se koupě budovy nebo ucelené části budovy
•
moţnému nájemci budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv, týkajících se nájmu budovy nebo ucelené části budovy
Vlastník budovy nebo SVJ jsou povinni předat průkaz nebo ověřenou kopii: •
kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy
•
nájemci budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu nájemní smlouvy
Vlastník jednotky je povinen: •
Předloţit průkaz nebo ověřenou kopii moţnému kupujícímu jednotky před uzavřením smluv o koupi jednotky nebo od 1. 1. 2016 moţnému zájemci jednotky před uzavřením smluv o nájmu jednotky.
•
Předloţit průkaz nebo ověřenou kopii kupujícímu jednotky nejpozději při podpisu kupní smlouvy nebo od 1. 1. 2016 nájemci jednotky nejpozději při podpisu nájemní smlouvy.
•
Zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v PENB v informačních a reklamních materiálech při prodeji bytové jednotky nebo od 1. 1. 2016 při pronájmu bytové jednotky.
Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyţádání předán PENB od vlastníka budovy nebo SVJ, můţe jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé tři roky. V tomto případě není vlastník jednotky povinen vystavit PENB v informačních a reklamních materiálech“.31
31
Zdroj přednáška: PEJTNER, Jan. Přednáška listopad 2012, ARK ČR, vlastní úprava Milan Mattanelli 54
II. Druhá část bakalářské práce - praktická část 4. Ocenění nemovitostí V této praktické části bakalářské práce se autor věnuje modelovému ocenění dvou nemovitostí na trţních principech:
Ocenění bytové jednoty č. 1403/302, ve třetím nadzemním podlaţí budovy č.p. 1403, na adrese Luţická, Praha 2. Budova postavená na pozemku parcelní číslo 1675 včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku parcelní číslo 1675 o celkové výměře 345 m2, přičemţ jednotka je zapsaná na LV č. 3062, budova na LV č. 2731 a pozemky na LV č. 2731. Vše pro katastrální území Vinohrady, obec Praha, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. V tomto případě je předmětem ocenění bytová jednotka po rekonstrukci, nacházející se v atraktivní lokalitě Prahy 2 – Vinohrady. U tohoto ocenění je aplikovaná metoda porovnávací a metoda výnosová.
Ocenění bytového domu s nebytovými prostory č. p. 1064 postaveného na pozemku parcelní číslo 2568 a pozemku parcelní číslo 2569, o celkové výměře 465 m2, v části obce Vinohrady a zapsané na LV č. 1949, v katastrálním území Vinohrady, obec Praha u katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. V tomto případě je předmětem ocenění městský bytový dům s dvěma nebytovými prostory v přízemí domu. Nemovitost se nachází přímo u náměstí Jiřího z Poděbrad na rozhraní městské části Prahy 3 - Vinohrady a Prahy 2 – Vinohrady. U této nemovitosti jsou pouţity všechny tři metody ocenění na trţních principech. Jako první je pouţita metoda porovnávací, jako druhá metoda výnosová a jako poslední metoda nákladová.
Stylistická úprava obou ocenění je přizpůsobena přednáškám a skriptům Ing. Petra Orta, Ph.D. a jsou zde vyuţívány vzorové šablony tabulek pro výpočet pomocí metody porovnávací poskytnuté Ing. Petrem Ortem, Ph.D.
55
U obou modelových ocenění je pouţito jako účel ocenění stanovení pohledávky zajištěné zástavním právem k oceňovaným nemovitostem pomocí úvěru některé z bank, která tyto úvěry poskytuje na území České republiky.
Z důvodu ochrany osobních údajů, která je v České republice regulována zákonem č.101/2001 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů a dalšími právními předpisy, nejsou v obou modelových oceněních uvedeny údaje o vlastnících a případných spoluvlastnících oceňovaných nemovitostí, a to jak u příloh, tak i v textové části. Ostatní údaje jsou zachovány podle skutečnosti.
Základní popis metod ocenění na tržních principech: •
„Metoda porovnávací, jak jiţ vyplývá z jejího názvu, je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Předpokladem aplikovatelnosti této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Pro zohlednění odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti se vyuţívají tzv. korekční činitelé.
•
U metody výnosové (příjmové) se jedná o rychlejší metodu, neţ je metoda porovnávací. Tato metoda slouţí jako ověření správnosti výpočtu metody porovnávací. Jedná se o vztah mezi budoucími výnosy a hodnotou nemovitosti
•
Metoda nákladová spočívá v porovnání známých reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou“.32
32
Zdroj z publikace: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2005, 76 s. ISBN: 80-726-5085-8. 56
4.1.
Ocenění bytové jednotky Odhad tržní hodnoty č. 001
Bytová jednotka číslo 1403/302 v budově číslo popisné 1403 na adrese Lužická, Praha 2. Budova postavená na pozemku parcelní číslo 1675 o celkové výměře 345 m2. Příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech budov číslo popisné 1403 a pozemku parcelní číslo 1675. Bytová jednotka zapsaná na LV číslo 10210, budova a pozemek zapsány na LV č. 2731. Vše pro katastrální území Vinohrady, obec Praha, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
Objednavatel odhadu:
Bankovní institut vysoká škola, a.s.
Vlastník nemovitostí:
Paní XY, adresy, rodná čísla
Účel odhadu:
Zajištění úvěrového obchodu
Prohlídka nemovitostí provedena dne:
27. 2. 2013
Ocenění provedl:
Milan Mattanelli Tréglova 808/7 152 00 Praha 5 - Hlubočepy 57
A. NÁLEZ
Úkol: Vypracovat odhad trţní hodnoty nemovitosti v souladu s § 2 Zák. 151/97 Sb. a Metodickými zásadami oceňování majetku pro účely úvěrových řízení. Odhad se zpracovává pro zajištění úvěrového řízení, ocenění je provedeno ke dni prohlídky – 27. 2. 2013.
Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitostí byly provedeny dne 27. 2. 2013 za přítomnosti majitele bytové jednotky a výsledky šetření jsou součástí tohoto odhadu.
Podklady a dokumentace pro vypracování odhadu:
•
výpis z katastru nemovitostí číslo 10210 ze dne 27. 2. 2013
•
kopie katastrální mapy v M 1:1000
•
kupní smlouva ze dne 10. 3. 2009, právní účinky vkladu vznikly dne 11. 3. 2009
•
prohlášení vlastníka
•
územní plán hlavního města Prahy – část okolí ulice Luţická Praha 2, Vinohrady
Vlastnické a evidenční údaje: Podle údajů katastru nemovitostí a na základě Výpisu z katastru nemovitosti je vlastníkem nemovitosti paní XY, r. č.: Luţická – Praha 2
Způsob ocenění: Ocenění je provedeno v souladu se Zák. 151/97 Sb., o oceňování majetku. Pro zjištění trţní hodnoty se vychází z vypočtených hodnot stanovených porovnávací metodou a výnosovou metodou.
Popis lokality: Praha 2 – Vinohrady se nachází na území bývalých královských Vinohrad. Od 80. let 19 století do 20. let 20 století v této lokalitě probíhal velký stavební ruch. Vinohrady jsou dostupné tramvajovou dopravou, metrem trasy A. V pěší dostupnosti je veškerá občanská vybavenost.
58
Popis lokality – územního plánu: V platném územním plánu hlavního města Prahy je oceňovaná nemovitost zařazena v zóně čistě obytná „OB“. Území slouţící pro bydlení.
Přístup k nemovitosti: Přístup k oceňované nemovitosti je z veřejné zpevněné komunikace, která vede po pozemku parcelní číslo 4167 (způsob vyuţití - ostatní komunikace, vlastník hlavní město Praha).
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho plné trţní vyuţívání. Na základě výše uvedené skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
„Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty:
•
Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.
•
Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
•
Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou vedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
•
Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu předpokládají, ţe oceňovaný
majetek
neobsahuje
takové
materiály
jako
je
azbest,
močovino-
formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné látky, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak 59
nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. •
Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.
•
Předpokládá se odpovědné vlastnictví této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.
•
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
•
Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními.
•
Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy.
•
Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto odhadu.
•
Odhadnutá objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění“33.
33
Citace z publikace str. 44: ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008, 143 s. ISBN: 978-80-7265-128-3. 60
B. ODHAD TRŽNÍ HODNOTY
POROVNÁVACÍ METODA Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 1403/302 v budově číslo popisné 1403 na adrese Luţická, Praha 2. Budova postavená na pozemku parcelní číslo 1675 o celkové výměře 345 m2. Vše pro katastrální území Vinohrady, obec Praha, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. Bytová jednotka se nachází ve 3. nadzemním podlaţí. Vstup do bytu je z chodby původními dvoukřídlými dveřmi. Dispozice bytu: vstupní předsíň, dva samostatné pokoje, kuchyň, koupelna, samostatné WC. Byt je po kompletní rekonstrukci prvků krátkodobé ţivotnosti: nové rozvody elektřiny, vody, odpadu, topení (vlastní plynový kotel vč. ohřevu teplé vody). Dále nové podlahy (parkety, dlaţba), interiérové dveře. Okna jsou po renovaci původních dřevěných, dvojitých oken. V domě z prvků dlouhodobé ţivotnosti byla před deseti lety vyměněná kompletně střešní konstrukce z důvodu půdní vestavby. Z prvků krátkodobé ţivotnosti je ve společných prostorách nový rozvod elektroinstalace, nové plastové stoupačky a vybudovaný výtah.
•
Stanovení tržní hodnoty pozemku Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl 466/12230 na parcele parcelní číslo 1675 o výměře 345 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.
•
Stanovení tržní hodnoty jako celku V tomto odhadu trţní hodnoty byly pouţity tři bytové jednotky porovnatelných parametrů, které byly v nedávné době prodány.
61
Popis bytových jednotek použitých pro porovnání s oceňovanou bytovou jednotkou: -
Bytová jednotka číslo 1403/303 v budově číslo popisné 1403 na adrese Luţická, Praha 2. Budova postavená na pozemku parcelní číslo 1675 o celkové výměře 345 m2. Vše pro katastrální území Vinohrady, obec Praha, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
-
Bytová jednotka číslo 1280/26 v budově číslo popisné 1280 na adrese Blodkova, Praha 3. Budova postavená na pozemku parcelní číslo 1338 o celkové výměře 617 m2. Vše pro katastrální území Ţiţkov, obec Praha u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
-
Bytová jednotka číslo 1660/15 v budově číslo popisné 1660 na adrese Přemyslovská, Praha 3. Budova postavená na pozemku parcelní číslo 1480 o celkové výměře 441 m2. Vše pro katastrální území Ţiţkov, obec Praha u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
Při stanovení trţní hodnoty porovnávacím způsobem byly vyuţity takové faktory, jako je datum prodeje, vlastnická práva, poloha, okolí, technický stav, velikost bytu, blízkost hromadné dopravy, moţnost parkování, dostupnost automobilovou dopravou a další.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
3.028.319,-Kč (slovy: tři-milióny-dvacet-osm-tisíc-tři-sta-devatenáct-korun-českých)
62
•
Zdůvodnění tržní hodnoty Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce: AKTUÁLNÍ TŘŽNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
4
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
Byt
Byt (N2579)
Byt (N2604)
Byt (N2391)
Adresa nemovitosti
Luţická ulice
Luţická ulice
Blodkova ulice
Přemyslovská ulice
Vinohrady
Vinohrady
Ţiţkov
Vinohrady
Obec
Praha 2
Praha 2
Praha 3
Praha 3
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
0
0
0
0
Katastrální území
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Pozemek není oceňován samostatně Hodnota za 1 m2 pozemku
- Kč
- Kč
- Kč
- Kč
Hodnota pozemku celkem
- Kč
- Kč
- Kč
- Kč
C. Základní údaj pro porovnání – m2 čisté podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek
47
Prodejní cena celkem
X
Datum transakce Korekce
49
52
4 250 000 Kč
2 980 000 Kč
3 100 000 Kč
4 250 000,00 Kč
2 980 000,00 Kč
3 100 000,00 Kč
60 714,29 Kč
60 816,33 Kč
59 615,38 Kč
březen 13
červenec 12
srpen 12
prosinec 12
1
1
1
1
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
70
X
Upravená hodnota
60 714,29 Kč
60 816,33 Kč
59 615,38 Kč
prodej
prodej
prodej
1
1
1
D. Právní údaje Druh transakce
prodej
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
60 714,29 Kč Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota
59 615,38 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
60 714,29 Kč Ne
60 816,33 Kč
60 816,33 Kč
59 615,38 Kč
Ne
Ne
Ne
1
1
1
60 714,29 Kč
60 816,33 Kč
59 615,38 Kč
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Dobrá
63
Horší
Dobrá
Korekce
1
Upravená hodnota Standardní stav bytu
60 714,29 Kč Velmi dobrý
Korekce Upravená hodnota Umístění bytu v domě Korekce Upravená hodnota Standardní stav domu Korekce Upravená hodnota Existence výtahu v domě Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
1,15
1
1
Výborná
Upravená hodnota
Korekce Upravená hodnota
59 615,38 Kč
Průměrná
Průměrná
1
1
1
63 857,14 Kč
59 615,38 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
63 857,14 Kč
59 615,38 Kč
ANO
ANO
ANO
1
1
1
63 857,14 Kč
59 615,38 Kč
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
69 822,43 Kč N/A
63 857,14 Kč
Průměrná
69 821,43 Kč
Korekce
Jiná technická korekce
Velmi dobrý
69 821,43 Kč ANO
59 615,38 Kč
Velmi dobrý
69 821,43 Kč Dobrá
63 857,14 Kč
1
Horší
69 821,43 Kč Průměrná
1,05
63 858,14 Kč
59 616,38 Kč
N
N
N
1
1
1
69 822,43 Kč
63 858,14 Kč
59 616,38 Kč
Obdobná
Obdobná
Obdobná
1
1
1
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitost
Obdobná
Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
69 822,43 Kč N/A
Korekce Upravená hodnota
63 858,14 Kč
59 616,38 Kč
N
N
N
1
1
1
69 822,43 Kč
63 858,14 Kč
59 616,38 Kč
69 822,43 Kč
63 858,14 Kč
59 616,38 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
64 432,32 Kč 3 028 318,98 Kč - Kč 3 028 318,98 Kč
64
VÝNOSOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i výnosovou metodou. Při pouţití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem.
Popis výpočtu pomocí výnosové metody: •
Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Výše potenciálního provozního příjmu činí 12.000,-Kč za měsíc a byla stanovena na základě průměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech a stejné lokalitě. Ve výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemci přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.
•
Dále je stanovena neobsazenost, tzv. riziko výpadku nájemného. Neobsazenost je odečtena od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Byl pouţit koeficient 0,95 (lukrativní lokalita s nízkou pravděpodobností výpadku nájemného).
•
Amortizace, tzv. kumulace prostředků na generální opravu. Nejdříve se stanoví reprodukční cena stavby (46,6m2 x 25.000,-Kč/m2 = 1.165.000,-Kč), kterou vynásobíme podílem prvků krátkodobé ţivotnosti (PKŢ: 58%, 1.165.000,-Kč * 0,58 = 675.700,-Kč). Výsledek se vydělí dobou potřebnou pro generální opravu (stanoveno 40let, 675.700,-Kč / 40 = 16.893,- Kč).
•
Ostatní provozní náklady ve výši 14.600,-Kč:
-
Daň z nemovitosti: 550,-Kč
-
Pojistné nemovitosti (převzato z pojistné smlouvy): 600,-Kč
-
Běţná údrţba a opravy jsou stanoveny v rozmezí 0,5%-1,5% z reprodukční ceny. Vzhledem ke stavu bytu v době ocenění byl stanoven koeficient 0,5%. 1.165.000,-Kč * 0,005 = 5.825,-Kč
-
Náklady na správu (stanoveno 5% z hrubého nájemného): 7.200,-Kč
65
•
Odečtením rezervy na renovace a ostatních provozních nákladů od efektivního hrubého příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI).
•
Trţní hodnota je následně stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Kapitalizační míra je stanovena dlouhodobým sledováním trhu v dané lokalitě a v daném segmentu, tedy sledování poměru skutečných trţních cen nemovitostí a jejich skutečných výnosů. Kapitalizační míra je stanovena ve výši 6%. Čistý provozní příjem (NOI) Výnosová metoda =
-------------------------------------Kapitalizační míra (%)
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je
1.762.000,-Kč (slovy: jeden-milión-sedm-set-šedesát-dva-tisíc-korun-českých)
Souhrnný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. VÝNOSOVÁ METODA Hrubý příjem - 12 000 Kč/p.m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem Amortizace - rezerva na renovace Ostatní provozní náklady (daň z nemovitosti, pojištění, údrţba, správa) Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R) Trţní hodnota (V)
144 000 Kč 7 200 Kč 136 800 Kč 16 893 Kč 14 175 Kč 105 732 Kč 6% 1 762 200 Kč
Tržní hodnota zaokrouhlená
1 762 000 Kč
66
105.732,-Kč Trţní hodnota = --------------
= 1.762.200,- Kč
0,06
Závěr – zdůvodnění tržní hodnoty Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 27. 2. 2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:
Porovnávací metoda Výnosová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace 3 028 319 Kč 1 762 000 Kč
Váha 90% 10%
Vážený průměr 2 725 487 Kč 176 200 Kč 2 901 687 Kč 2 902 000 Kč
Oceňovaná nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 90 %. Oceňovaná nemovitost je z hlediska typu objektu, atraktivity lokality a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobné nemovitosti se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. V tomto konkrétním případě indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná, proto jsem přisoudil výnosové metodě 10 %.
67
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 27. 2. 2013 reprezentována částkou
2.902.000,-Kč (slovy: dva-milióny-devět-set-dva-tisíc-korun-českých)
Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek uvedených v úvodu tohoto ocenění a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
68
Seznam příloh k ocenění bytové jednotky
•
Výpis z katastru nemovitostí č 10210 ze dne 27. 2. 2013
69
70
•
Snímek z pozemkové mapy ze dne 27. 2. 2013
71
•
Plánek II. patra z prohlášení vlastníka
•
Poloha bytové jednotky pořízená pomocí www.mapy.cz
•
Nákres Územního plánu lokality
72
•
Fotografie bytové jednotky
V Praze 27. 2. 2013 73
4.2.
Ocenění bytového domu Odhad tržní hodnoty č. 002
Bytový dům číslo popisné 1064, pozemky parcelní číslo 2568, 2569 o celkové výměře 465m2. Vše zapsané na LV. 1949, v katastrální území Vinohrady, obec Praha, katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
Objednavatel odhadu:
Bankovní institut vysoká škola, a.s.
Vlastník nemovitosti:
Paní YX, adresa, rodné číslo
Účel odhadu:
Zajištění úvěrového obchodu
Prohlídka nemovitosti provedena dne:
27. 2. 2013
Ocenění provedl:
Milan Mattanelli Tréglova 808/7 152 00 Praha 5 – Hlubočepy
74
A. NÁLEZ
Úkol Vypracovat odhad trţní hodnoty nemovitosti v souladu s § 2 Zák. 151/97 Sb. a Metodickými zásadami oceňování majetku pro účely úvěrových řízení. Odhad se zpracovává pro zajištění úvěrového řízení, ocenění je provedeno ke dni prohlídky – 27. 2. 2013.
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 27. 2. 2013 za přítomnosti majitele nemovitosti a výsledky šetření jsou součástí tohoto odhadu.
Podklady a dokumentace pro vypracování odhadu
•
výpis z katastru nemovitostí číslo 1949 ze dne 27. 2. 2013.
•
kopie katastrální mapy v M 1:1000 ze dne 27. 2. 2013.
•
znalecký posudek č. 1102-78/92.
•
plány a řez včetně poznámek od majitele.
Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů katastru nemovitostí a na základě Výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem nemovitosti pani YX, r. č.: Lucemburská – Praha 3.
Způsob ocenění Ocenění je provedeno v souladu se Zák. 151/97 Sb., o oceňování majetku. Pro zjištění trţní hodnoty se vychází z výpočtu hodnot stanovených při pouţití tří mezinárodně uznávaných metod ocenění. Je pouţita metoda porovnávací, výnosová a nákladová.
Popis lokality Nemovitost se nachází na rozhraní městské části Praha 2 – Vinohrady a městské části Praha 3 – Vinohrady. Vinohrady jsou dostupné tramvajovou dopravou, metrem trasy A. V pěší dostupnosti je veškerá občanská vybavenost.
75
Popis lokality – územního plánu V platném územním plánu hlavního města Prahy je oceňovaná nemovitost zařazena v zóně všeobecně obytné „OV“. Území slouţící pro bydlení s moţností umisťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatelstva.
Přístup k nemovitosti Přístup k oceňované nemovitosti je z veřejné zpevněné komunikace, která vede po pozemku parcelní číslo 4281 (způsob vyuţití - ostatní komunikace, vlastník hlavní město Praha).
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Oceňovaný majetek je zanesen v příslušném katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití je právně přípustné. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného majetku. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití je z 85% v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
„Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny
•
Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.
•
Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
•
Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Podpisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 76
•
Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu předpokládají, ţe oceňovaný
majetek
neobsahuje
takové
materiály
jako
je
azbest,
močovino-
formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. •
Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.
•
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
•
Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními.
•
Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu.
•
Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto odhadu.
•
Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění“.34
34
Citace z publikace str. 44: ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008, 143 s. ISBN: 978-80-7265-128-3. 77
B. ODHAD TRŽNÍ CENY
POROVNÁVACÍ METODA Předmětem ocenění je bytový dům, číslo popisné 1064 na adrese Lucemburská, Praha 3. Budova postavená na pozemku parcelní číslo 2568, 2569 o celkové výměře 465 m2. Vše zapsáno na LV č. 1949, pro katastrální území Vinohrady, obec Praha, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. Jedná se o řadovou zástavbu přímo u náměstí Jiřího z Poděbrad. Nemovitost je podsklepená a má 4 nadzemní podlaţí a nevyuţitý půdní prostor. Je zpřístupněná po zpevněné komunikaci (způsob vyuţití - ostatní komunikace, vlastník hlavní město Praha). Dále je napojena na vodovodní, kanalizační, plynovou a elektro přípojku. Podle předloţené dokumentace byl dům dán do uţívání v roce 1910, stáří je ke dni ocenění 2013 - 1910 = 103 roků. Nemovitost je na hranici ţivotnosti, ve skutečnosti je nemovitost v udrţovaném stavu. Obvodové nosné konstrukce jsou ze smíšeného a cihelného zdiva o tloušťce 85 - 45cm, strop nad suterénem je klenbový, ostatní stropní konstrukce jsou dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem. V jednotlivých bytech a nebytových prostorách byly provedeny postupné modernizační opravy jednotlivých bytů, prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou původní, vyjma sanace vnější části obvodové konstrukce v roce 2006 a střešní konstrukce, která byla v roce 1996 kompletně vyměněná. Vytápění včetně ohřevu teplé vody má kaţdý nebytový prostor a bytová jednotka vlastní pomocí elektrického či plynového kotle. V obytných místnostech jsou parkety nebo koberec, dveře jsou hladké plné nebo prosklené, okna dvojitá.
78
Přesné dispozice: poschodí suterén 1NP 1NP 2NP 2NP 3NP 3NP 3NP 4NP 4NP půda
•
typ UP v m2 dispozice nájem stav bytu nebytový prostor 143,9 volný k úpravám nebytový prostor 93,31 14 500 Kč rekonstrukce v roce 1995 nebytový prostor 51,59 9 000 Kč rekonstrukce v roce 1995 bytová jednotka č.1 94 3+1 majitel rekonstrukce v roce 2001 bytová jednotka č.2 71 2+1 majitel rekonstrukce v roce 2001 bytová jednotka č.3 44,2 1+1 2 400 Kč rekonstrukce v roce 2001 bytová jednotka č.4 45,9 2+kk 6 700 Kč rekonstrukce v roce 2002 bytová jednotka č.5 72 2+1 10 000 Kč rekonstrukce v roce 2002 bytová jednotka č.6 95,5 3+1 10 000 Kč rekonstrukce v roce 2009 bytová jednotka č.7 72,4 2+1 10 000 Kč rekonstrukce v roce 2009 volná, pro vestavbu je nutná velká investice
Stanovení tržní hodnoty pozemku Kromě hlavní stavby jsou předmětem ocenění i pozemek parcelní číslo 2568 o celkové výměře 303 m2 (druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří) a pozemek parcelní číslo 2569 o celkové výměře 162 m2 (druh pozemku: ostatní plocha). V tomto odhadu trţní hodnoty byly pouţity tři pozemky porovnatelných parametrů, které byly v nedávné době prodány, nebo jsou v současné době nabízeny na realitním trhu.
Popis pozemků pro porovnání s oceňovaným pozemkem: -
Pozemek parcelní číslo 369 o celkové výměře 340 m2, zapsaný na LV 1573, v katastrálním území Ţiţkov, obec Praha, katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
-
Pozemek parcelní číslo 235 a 236 o celkové výměře 355 m2, zapsaný na LV 2037, v katastrálním území Ţiţkov, obec Praha, katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
-
Pozemek parcelní číslo 986 a 987 o celkové výměře 416 m2, zapsaný na LV 2037, v katastrálním území Vinohrady, obec Praha, katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
Při stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. 79
Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu jeden metr čtvereční pozemku. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků, souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar pozemku, velikost pozemku, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, vybavenost inţenýrskými sítěmi, apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota pozemku jako celku indikovaná porovnávací metodou je
6.794.580,-Kč (slovy: šest-miliónů-sedm-set-devadesát-čtyři-tisíc-pět-set-osmdesát-korun-českých)
a je kalkulována následně: 465 * 14.612,-Kč = 6.794.580,-Kč
•
Zdůvodnění tržní hodnoty pozemku Podrobný popis výpočtu provedených pro získání uvedené indikace je uveden v tabulce:
TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
1 ČD Lucemburská
2
ČD Řehořova (N7517)
3
ČD Krásova (N2688)
ČD Lublaňská (N3004)
Parcelní číslo
2568, 2569
369
235, 236
986, 987
Adresa pozemku
Lucemburská ul.
Řehořova ul.
Krásova ul.
Lublaňská ul.
Katastrální území
Vinohrady
Vinohrady
Ţiţkov
Vinohrady
Obec
Praha 3
Praha 3
Praha 3
Praha 2
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
Rozloha pozemku v m2 2
Cena za 1 m
5 200 000,00 Kč 465
X
340 15 294,12 Kč
80
5 500 000,00 Kč 355 15 492,96 Kč
6 070 000,00 Kč 416 14 591,35 Kč
Datum transakce
únor 13
listopad 12
inzerce
Korekce
písemná nabídka
1
Upravená hodnota
1
15 294,12 Kč
1
15 492,96 Kč
14 591,35 Kč
C. Právní údaje Druh transakce
Prodáno
Nabídka
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
1
1
14 718,31 Kč
Nejsou
13 132,21 Kč
Nejsou
Nejsou
1
Upravená hodnota
13 132,21 Kč Všeobecně smíšená 1
15 294,12 Kč
Korekce
1
14 718,31 Kč Všeobecně obytné 1
Nejsou
Bez věcných břemen 1
15 294,12 Kč Všeobecně smíšená
Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
13 132,21 Kč
Bez věcných břemen
Korekce
1
14 718,31 Kč
Bez věcných břemen
Korekce Všeobecně obytné
Absolutní vlastnictví 1
15 294,12 Kč
Upravená hodnota
13 132,21 Kč
Absolutní vlastnictví 1
Bez věcných břemen
0,9
14 718,31 Kč
Absolutní vlastnictví
Upravená hodnota
Vyuţití podle ÚP
0,95
15 294,12 Kč
Korekce
Existence věcných břemen
Nabídka od města
1
1
15 295,12 Kč
1
14 719,31 Kč
13 133,21 Kč
D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Mírně horší
Korekce Pravidelný
1
1
1
14719,30986
13133,21154
Kompletní
Korekce
1 Nezjištěna
1
1 Dobrá 1
15 983,40 Kč
1
14 719,31 Kč
N
13 133,21 Kč
N
Korekce
N
1
Upravená hodnota
13 133,21 Kč
Dobrá 0,95
N
1
14 719,31 Kč
Lepší
Upravená hodnota
1 13 133,21 Kč Dobrá
1 16 824,63 Kč
Korekce Jiná technická korekce
1 Dobrá
Korekce Dobrá
Nezjištěna
14 719,31 Kč
Dobrá
Upravená hodnota
13 133,21 Kč
Nezjištěna
16 824,63 Kč Dobrá
1
14 719,31 Kč
Nezjištěna
Upravená hodnota
Kompletní 1
16 824,63 Kč
Korekce
Moţnost parkování
Rovinný
16824,62941 Kompletní
Upravená hodnota
1 13 133,21 Kč
Rovinný
Upravená hodnota
Dopravní obsluţnost
1 14 719,31 Kč
Rovinný
Korekce
Kontaminace půdy
Pravidelný
1
Kompletní
13 133,21 Kč
Pravidelný
16 824,63 Kč Rovinný
1
14 719,31 Kč
Pravidelný
Upravená hodnota
Dostupnost IS
1
16 824,63 Kč
Korekce Svaţitost
Dobrá
1,1
Upravená hodnota Tvar pozemku
Dobrá
15 983,40 Kč
1
1
14 719,31 Kč
13 133,21 Kč
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
465 Obdobná
Obdobná
Korekce
1
Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
15 983,40 Kč viz. Územní plán
Obdobná 1
Obdobná
13 133,21 Kč
Obdobná
Korekce
1
81
1
14 719,31 Kč Obdobná 1
1
Upravená hodnota
15 983,40 Kč
14 719,31 Kč
13 133,21 Kč
15 983,40 Kč
14 719,31 Kč
13 133,21 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
14 611,97 Kč
Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
•
465 0
6 794 567,50 Kč
0
0
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku V tomto odhadu trţní hodnoty byly pouţity tři bytové domy porovnatelných parametrů, které byly v nedávné době prodány anebo jsou v současné době nabízeny na realitním trhu.
Popis bytových domů pro porovnání s oceňovaným bytovým domem: -
Bytový dům číslo popisné 943, pozemky parcelní číslo 369 o celkové výměře 340m2. Vše zapsané na LV 1573, v katastrálním území Ţiţkov, obec Praha, katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
-
Bytový dům číslo popisné 568, pozemky parcelní číslo 235, 236 o celkové výměře 355m2. Vše zapsané na LV 2037, v katastrálním území Ţiţkov, obec Praha, katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
-
Bytový dům číslo popisné 243, pozemky parcelní číslo 986, 987 o celkové výměře 416m2. Přičemţ budova je zapsaná na LV 2278, pozemky jsou zapsány na LV 2037. Vše v katastrálním území Vinohrady, obec Praha, katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
Při stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou jako celku byly vyuţity takové faktory, jako je datum prodeje, vlastnická práva, poloha a okolí, technický stav, blízkost hromadné dopravy, moţnost parkování a další. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil čistou podlahovou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. V případě stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku jsem porovnal tři bytové domy nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. 82
V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
36.110.000,-Kč (třicet-šest-miliónů-sto-deset-tisíc-korun-českých)
•
Zdůvodnění tržní hodnoty jako celku Podrobný popis výpočtu provedených pro získání uvedené indikace je uveden v tabulce:
TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
ČD Lucemburská
1
2
3
ČD Řehořova (N7517)
ČD Krásova (N2688)
ČD Lublaňská (N3004)
Parcelní číslo
2568, 2569
369
235, 236
986, 987
Adresa nemovitosti
Lucemburská ul.
Řehořova ul.
Krásova ul.
Lublaňská ul.
Katastrální území
Vinohrady
Vinohrady
Ţiţkov
Vinohrady
Obec
Praha 3
Praha 3
Praha 3
Praha 2
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
465
2
14 612,00 Kč
Hodnota za 1 m pozemku Hodnota pozemku celkem
6 794 580,00 Kč
340
355
416
15 294 Kč
15 493 Kč
14 591 Kč
5 199 960,00 Kč
5 500 015,00 Kč
6 069 856,00 Kč
2
C. Základní údaj pro porovnání – m čisté podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem
860 X
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce
998
654
767
44 500 000 Kč
27 500 000 Kč
28 500 000 Kč
39 300 040,00 Kč
21 999 985,00 Kč
22 430 144,00 Kč
39 378,80 Kč
33 639,12 Kč
29 243,99 Kč
X únor 13
duben 12
83
inzerce
inzerce
Korekce
1
1
Upravená hodnota
1
39 378,80 Kč
1
33 639,12 Kč
29 243,99 Kč
D. Právní údaje Druh transakce
Prodáno
Nabídka
Korekce
1
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Všeobecné smíšená 1
39 378,80 Kč Ne
30 559,97 Kč
Ne
Korekce
1
31 957,16 Kč
Ne
Ne
1
Upravená hodnota
30 559,97 Kč
Všeobecně obytné 1
Upravená hodnota
1
31 957,16 Kč
Všeobecné smíšená
Korekce
Jiná právní omezení a závazky
Ne 1
39 378,80 Kč Všeobecně obytné
30 559,97 Kč
Ne 1
Upravená hodnota
1,1
31 957,16 Kč
Ne
Korekce
Vyuţití podle územního plánu
1
39 378,80 Kč Ne
27 781,80 Kč Pozemek jiného vlastníka
1
Upravená hodnota
0,95
31 957,16 Kč
Absolutní
Korekce
Existence věcných břemen
0,95
39 378,80 Kč Absolutní
Nabídka
1
39 378,80 Kč
1
31 957,16 Kč
30 559,97 Kč
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Mírně lepší
Korekce
1,05
Upravená hodnota Technický stav objektu
Dobrá
Ano 1
33 388,30 Kč
Dobrá
1 33 388,30 Kč
84
33 615,97 Kč
Dobrá
Korekce
1
33 395,24 Kč
Dobrá
Upravená hodnota
33 615,97 Kč
Ano 0,95
Dobrá
1
33 395,24 Kč
Ne
Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Ano 1
35 145,58 Kč
Korekce
33 615,97 Kč
Ano 1
Ano
1
33 395,24 Kč
Ano
Korekce
Další moţný rozvoj nemovitosti
Ano 1
35 145,58 Kč
Upravená hodnota
33 615,97 Kč
Ano 1
Ano
1,1
33 395,24 Kč
Ano
Korekce
Komerční pronájem (moţnost)
Horší 1,1
35 145,58 Kč
Upravená hodnota
30 559,97 Kč
Horší 0,85
Ano
1
30 359,31 Kč
Velmi dobrý
Upravená hodnota
Dobrá 0,95
41 347,74 Kč
Korekce
Bytový pronájem (moţnost)
Mírně horší
1 33 395,24 Kč
1 33 615,97 Kč
Moţnost parkování
Dobrá
Lepší
Dobrá
Korekce
0,95
Upravená hodnota Atraktivita objektu
1
31 718,88 Kč Lepší
Průměrná 1,1
28 546,99 Kč Ne
36 977,57 Kč
Ne
Korekce
1,1
36 734,76 Kč
Ne
Ne
1
Upravená hodnota
33 615,97 Kč
Průměrná 0,9
Upravená hodnota
1
33 395,24 Kč
Nadprůměrná
Korekce
Jiná technická korekce
Dobrá
1
28 546,99 Kč
1
36 734,76 Kč
36 977,57 Kč
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti
Obdobná
Korekce
Obdobná 1
Upravená hodnota
1
28 546,99 Kč
Jiná korekce
36 977,57 Kč
Ne
Korekce
1
36 734,76 Kč
Ne
Ne
1
Upravená hodnota
Obdobná
1
1
28 546,99 Kč
36 734,76 Kč
36 977,57 Kč
28 546,99 Kč
36 734,76 Kč
36 977,57 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hod. celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
34 086,44 Kč 29 314 339,80 Kč 6 794 580,00 Kč 36 108 919,80 Kč
85
VÝNOSOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i výnosovou metodou. Při pouţití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku, pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem.
Popis výpočtu pomocí výnosové metody: •
Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech a stejné lokalitě. Ve výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemci přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.
poschodí
typ
suterén přízemí přízemí 1NP 1NP 2NP 2NP 2NP 3NP 3NP
nebytový prostor nebytový prostor nebytový prostor bytová jednotka č.1 bytová jednotka č.2 bytová jednotka č.3 bytová jednotka č.4 bytová jednotka č.5 bytová jednotka č.6 bytová jednotka č.7
UP v m2 dispozice 143,9 93,31 51,59 94 71 44,2 45,9 72 95,5 72,4
Celkové měsíční obvyklé nájemné •
3+1 2+1 1+1 2+kk 2+1 3+1 2+1
obvyklé nájemné 7 000 Kč 14 500 Kč 9 000 Kč 13 000 Kč 10 500 Kč 7 000 Kč 8 000 Kč 10 000 Kč 12 500 Kč 10 500 Kč 102 000 Kč
Dále je stanovena neobsazenost, tzv. riziko výpadku nájemného. Neobsazenost je odečtena od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pouţit koeficient 0,95 (lukrativní lokality s nízkou pravděpodobností výpadku nájemného).
86
•
Amortizace, tzv. kumulace prostředků na generální opravu. Nejdříve se stanoví reprodukční cena stavby (4.670m3 x 4.471,-Kč/m3 = 20.879.570,-Kč), kterou vynásobíme podílem prvků krátkodobé ţivotnosti (podíl PKŢ: 58%, 20.879.570,-Kč * 0,58 = 12.110.150,-Kč). Výsledek se vydělí dobou potřebnou pro další generální opravu (stanoveno 50let, 12.110.150,-Kč / 50 = 242.203,- Kč).
Výpočet obestavěného prostoru: Podlaţí Půda (2. část) Půda (1. část) 4NP 3NP 2NP 1NP Suterén
•
Obestavěný prostor stavby délka (m) šířka (m) výška (m) 17,50 13,45 17,50 13,45 17,50 13,45 17,50 13,45 17,50 13,45 17,50 13,45 17,50 13,45 Celkem OP (m3)
2,13 0,70 3,70 3,80 3,84 3,84 2,90
m3 250 165 871 894 904 904 683 4670
Běžná údržba a opravy jsou stanoveny v rozmezí 0,5%-1,5% z reprodukční ceny. Vzhledem ke stavu nemovitosti v době ocenění byl stanoven koeficient 0,7%. 20.879.570,-Kč * 0,007 = 146.157,-Kč
•
Daň z nemovitosti: 5.682,-Kč
•
Pojistné nemovitosti (převzato z pojistné smlouvy): 9.892,-Kč
•
Náklady na správu (stanoveno 5% z hrubého příjmu): 61.200,-Kč
•
Odečtením celkových nákladů od efektivního hrubého příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI).
•
Trţní hodnota je následně stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Kapitalizační míra je stanovena dlouhodobým sledováním trhu v dané lokalitě a v daném segmentu, tedy
87
sledováním poměru skutečných trţních cen nemovitostí a jejich skutečných výnosů. Kapitalizační míra je stanovena ve výši 6%.
Čistý provozní příjem (NOI) Výnosová metoda =
-------------------------------------Kapitalizační míra (%)
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 11.630.000,-Kč (jedenáct-miliónů-šest-set-třicet-tisíc-korun-českých)
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: VÝNOSOVÁ METODA Roční hrubý příjem Hrubý příjem - 102 000 Kč/p.m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem celkem Roční výdaje (náklady) Amortizace - kumulace prostředků na generální opravu Běţná údrţba a opravy Daň z nemovitosti Pojistné nemovitosti Náklady na správu Náklady celkem Výpočet ročních výnosů Efektivní hrubý příjem celkem Náklady celkem Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R ) - 6% Trţní hodnota (V) Tržní hodnota zaokrouhlená 88
1 224 000 Kč 61 200 Kč 1 162 800 Kč 242 203 Kč 146 157 Kč 5 682 Kč 9 892 Kč 61 200 Kč 465 134 Kč 1 162 800 Kč 465 134 Kč 697 666 Kč 0,06 11 627 767 Kč 11 630 000 Kč
697.666,-Kč Trţní hodnota =
----------------- = 11.627.767,-Kč 0,06
NÁKLADOVÁ METODA „U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení stavby jako nové. Náklady na pořízení majetku, jakoţto nového, jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, cenového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu, je z částky nákladů na pořízení majetku odečteno technické opotřebení, funkční nebo ekonomické nedostatky, pokud existují a jsou měřitelné.
Tři prvky, které sniţují hodnotu, jsou definovány takto: •
Technické opotřebení: sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.
•
Funkční nedostatky: sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.
•
Ekonomické nedostatky: neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je
28.305.000,-Kč (slovy: dvacet-osm-miliónů-tři-sta-pět-tisíc-korun-českých) 89
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání trţní hodnoty oceňovaného majetku indikované nákladovou metodou“35:
Výpočet obestavěného prostoru: Podlaţí Půda (2.část) Půda (1.část) 4NP 3NP 2NP 1NP Suterén
Obestavěný prostor stavby délka (m) šířka (m) výška (m) 17,50 13,45 17,50 13,45 17,50 13,45 17,50 13,45 17,50 13,45 17,50 13,45 17,50 13,45 Celkem OP (m3)
2,13 0,70 3,70 3,80 3,84 3,84 2,90
m3 250 165 871 894 904 904 683 4670
Výpočet základní ceny za m3 obestavěného prostoru bytového domu dle vyhlášky č.3/2008 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a změn provedených vyhláškami č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. Ocenění nákladovým způsobem dle vyhlášky č.3/2008 Sb., §3 bez použití koeficientu prodejnosti Kp Základní cena bytového domu uvedená podle přílohy č. 2 vyhlášky č. 3/2008 se vynásobí koeficienty K1, K2, K3, K4, K5, Ki podle vzorce: ZCU = ZC x K1, x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki
ZC – základní cena podle přílohy č. 2 (2.150,-Kč) K1 – koeficient podle druhu konstrukce, podle přílohy č. 4 (0,939) K2 – koeficient podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí (0,948) K3 - koeficient podle průměrné výšky podlaţí (0,884) K4 - koeficient podle vybavení stavby (1) 35
Citace z publikace str. 78: ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008, 143 s. ISBN: 978-80-7265-128-3 90
K5- koeficient polohový, podle přílohy č. 14 (1,24) Ki – koeficient změny cen staveb, podle přílohy č. 38 (2,131) Kp – koeficient prodejnosti a podle přílohy č. 39 (3,162) – neuvaţuje se
ZCU = 2.150,-Kč x 0,939 x 0,948 x 0,884 x 1 x 1,24 x 2,131 = 4.471,- Kč / m3 ZCU(celkem) = 4.471 x 4.670 m3 = 20.879.570,- Kč
Výpočet opotřebení stavby analytickou metodou:
Opotřebení stavby Konstrukce a vybavení Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna
Povrch podlah
Vytápění
objemové podíly "K" tabulka v% č.1 0,06 6 0,188 18,8 0,082 8,2 0,053 5,3 0,024 2,4 0,007 0,7 0,069 6,9 0,069 6,9 0,069 6,9 0,069 6,9 0,031 3,1 0,021 2,1 0,021 2,1 0,021 2,1 0,021 2,1 0,03 3 0,032 3,2 X X 0,054 5,4 0,054 5,4 0,054 5,4 0,054 5,4 0,031 3,1 0,031 3,1 0,031 3,1 0,031 3,1 0,047 4,7 0,047 4,7 0,047 4,7 0,047 4,7
část v % 100 100 100 100 100 100 37 27 15 21 100 37 27 15 21 100 100 X 37 27 15 21 37 27 15 21 37 27 15 21 91
upravený K 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 X 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
podíl v % 6 18,8 8,2 5,3 2,4 0,7 2,553 1,863 1,035 1,449 3,1 0,777 0,567 0,315 0,441 3 3,2 X 1,998 1,458 0,81 1,134 1,147 0,837 0,465 0,651 1,739 1,269 0,705 0,987
opotřebení stáří ţivotnost části celkem 103 103 103 7 7 7 18 12 11 4 7 18 12 11 4 103 30 X 18 12 11 4 18 12 11 4 18 12 11 4
200 200 200 150 80 80 80 80 80 80 60 50 50 50 50 200 80 X 80 80 80 80 80 80 80 80 50 50 50 50
0,515 0,515 0,515 0,047 0,088 0,088 0,225 0,150 0,138 0,050 0,117 0,360 0,240 0,220 0,080 0,515 0,375 X 0,225 0,150 0,138 0,050 0,225 0,150 0,138 0,050 0,360 0,240 0,220 0,080
3,090 9,682 4,223 0,247 0,210 0,061 0,574 0,279 0,142 0,072 0,362 0,280 0,136 0,069 0,035 1,545 1,200 X 0,450 0,219 0,111 0,057 0,258 0,126 0,064 0,033 0,626 0,305 0,155 0,079
Elektroinstalace Bleskovod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody
Vytápění kuchyní
Vytápění hygien. zařízení vč. WC Výtahy Ostatní
0,052 0,052 0,052 0,052 0,004 0,033 0,033 0,033 0,033 0,032 0,004 0,021 0,021 0,021 0,021 0,018 0,018 0,018 0,018 0,038 0,038 0,038 0,038 0,013 0,056
5,2 5,2 5,2 5,2 0,4 3,3 3,3 3,3 3,3 3,2 0,4 2,1 2,1 2,1 2,1 1,8 1,8 1,8 1,8 3,8 3,8 3,8 3,8 1,3 5,6
37 27 15 21 100 37 27 15 21 100 100 37 27 15 21 37 27 15 21 37 27 15 21 X 100
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 X 1
1,924 1,404 0,78 1,092 0,4 1,221 0,891 0,495 0,693 3,2 0,4 0,777 0,567 0,315 0,441 0,666 0,486 0,27 0,378 1,406 1,026 0,57 0,798 X 5,6
18 12 11 4 7 18 12 11 4 18 18 18 12 11 4 18 12 11 4 18 12 11 4 X 18
50 50 50 50 50 50 50 50 50 60 50 40 40 40 40 30 30 30 30 60 60 60 60 X 50
0,360 0,240 0,220 0,080 0,140 0,360 0,240 0,220 0,080 0,300 0,360 0,450 0,300 0,275 0,100 0,600 0,400 0,367 0,133 0,300 0,200 0,183 0,067 X 0,360
OPOTŘEBENÍ STAVBY ANALYTICKOU METODOU
0,693 0,337 0,172 0,087 0,056 0,440 0,214 0,109 0,055 0,960 0,144 0,350 0,170 0,087 0,044 0,400 0,194 0,099 0,050 0,422 0,205 0,105 0,053 X 2,016 32,151
NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost
BD, Lucemburská 1064, Praha 3 2568, 2569 zděná 103 100 60
Zastavěná plocha Počet podlaţí
Celkový obestavěný prostor Jednotlivé reprodukční náklady (dle vyhlášky) Reprodukční náklady celkem 92
236 m2 1 podzemní 4 plná nadzemní půda 4670 m3 4 471 Kč 20 879 570 Kč
Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
32% 0% 150%
14 198 108 Kč 14 198 108 Kč 21 297 161 Kč
Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek
212 972 Kč 6 794 568 Kč
Indikační hodnota
28 304 701 Kč
Indikovaná hodnota zaokrouhlená
28 305 000 Kč
Závěr – zdůvodnění tržní hodnoty Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 27. 2. 2013.
Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:
Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Výsledná cena
Indikace (Kč) 36 110 000 Kč 11 630 000 Kč 28 305 000 Kč
Zaokrouhleno
Váha (%) 80 10 10
Váţený průměr (Kč) 28 888 000 Kč 1 163 000 Kč 2 830 500 Kč 32 881 500 Kč 32 890 000 Kč
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 80 %. Oceňovaný bytový dům s nebytovými prostory a bytovými jednotkami je z hlediska typu objektu, atraktivity lokality a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V bytovém domě není plně vyuţit suterénní prostor a není vyuţito moţnosti půdní 93
vestavby a z těchto důvodů není současné vyuţití v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Z výše uvedených skutečností jsem přisoudil výnosové metodě 10 %. U starších, ale funkčních nemovitostí, jako je tato, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. K této nákladové metodě jsem přisoudil 10 %.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 27. 2. 2013 reprezentována částkou
32.890.000,-Kč (slovy: třicet-dva-miliónů-osm-set-devadesát-tisíc-korun-českých)
Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje, týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek, uvedených v úvodu tohoto ocenění a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
94
Seznam příloh k ocenění obytného domu
•
Výpis z katastru nemovitostí číslo 1949
95
•
Snímek z pozemkové mapy
96
•
Poloha nemovitostí pořízená pomocí www.mapy.cz
•
Nákres Územního plánu
97
•
Fotografie nemovitosti
V Praze 27. 2. 2013
98
III. Třetí část bakalářské práce – analýza trhu 5. Lokální analýza trhu Závěrečná část bakalářské práce je věnována lokální analýze trhu s nemovitostmi. Pro analýzu konkrétního trhu nemovitostí si autor vybral jednu z městských částí Prahy. Praha jako celek má na trhu svojí vlastní specifickou pozici, kterou nelze srovnávat s ostatními lokalitami v České republice. Tato pozice je významně ovlivněna mírou zaměstnanosti a výší populace. V této části bakalářské práce je popsána obecná charakteristika vybrané lokality Prahy 3, územní plán městské části, popis jednotlivých segmentů trhu, podrobná cenová analýza zejména trhu s byty a na závěr je popsán celkový marketingový výhled.
5.1.
Obecná charakteristika
„Městská část Praha 3 má rozlohu 649 ha a leţí východně od centra města. Od ledna 2002 je jedním z dvaceti dvou správních obvodů a vykonává působnost pověřeného úřadu jen pro své vlastní území.
Lokální analýza, obrázek č. 1: označení Prahy 3, zdroj: www.wikipedia.org 99
Součástí městské části Praha 3 je:
téměř celé katastrální území Ţiţkov (s výjimkou plochy mezi ţelezničními tratěmi u Krejcárku). Ţiţkov byl původní příměstská obec, připojená k Praze na přelomu roku 1910 - 1911. Největší stavební rozmach zde začal v posledním desetiletí 19. století. Od počátku svého vzniku byl povaţován za spíše dělnickou čtvrť a čtvrť chudých obyvatel. Proto si tato lokalita získala a dodnes si zachovala svéráznou pověst nepříliš honosných činţovních domů. Moţná proto díky této bohémské podobě je často vyhledávána uměleckou komunitou, která zde např. v Paláci Akropolis, který je centrem nezávislé kultury, nabízí ojedinělé hudební, divadelní a výtvarné projekty.
severovýchodní část katastrálního území Vinohrady (severně od Korunní ulice a východně od vodárny a Slavíkovy ulice). Vinohrady byly přičleněny k Praze v roce 1922. V té době došlo k velkému přejmenování ulic, dříve pojmenovaných po významných českých osobnostech (např. Palackého, Brandlova, Komenského). Do roku 1949 byly samostatným městským obvodem (Praha XII). Od roku 1960 jsou Vinohrady jediným katastrálním územím v Praze, které je rozděleno mezi pět městských částí (Praha 1, Praha 2, Praha 3, Praha 4 a Praha 10).
Lokální analýza, obrázek č. 2: Nákres Vinohrady, zdroj: www.wikipedia.org 100
malá část katastrálního území Strašnice (průmyslové a skladové areály Tesla Strašnice a Pramen Praha a tenisové dvorce v oblasti Třebešína)
malá část katastrálního území Vysočany (sportovní areál a zahrádkářské osady Na Balkáně)“.36
5.2.
Územní plán městské části Praha 3
Územní plán městské části Prahy 3 je součástí Územního plánu hlavního města Prahy a řeší funkční vyuţití a uspořádání ploch území. Území městské části Prahy 3 je rozděleno na polyfunkční území a monofunkční území. Kaţdé území má vlastní definici funkčního vyuţití, doplňkové funkční vyuţití a výjimečně přípustné funkční vyuţití.
„Polyfunkční území vč. základního popisu k čemu území slouží. Dělí se na kategorie:
Obytná území:
•
OB čistě obytná. Území slouţící pro bydlení.
•
OV všeobecně obytná. Území slouţící pro bydlení s moţností umisťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel.
Smíšená území:
•
SV všeobecně smíšená. Území slouţí pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci monofunkčních staveb pro bydlení, obchod, administrativu, kulturu, veřejné vybavení, sport a sluţby všeho druhu, kde ţádná z funkcí nepřesáhne 60% celkové kapacity území, vymezeného danou funkcí.
•
SMJ smíšené městské jádro. Území slouţící pro kombinaci funkcí včetně bydlení, které jsou soustředěné do centrálních částí města a center městských čtvrtí. Pro centrální část města je stanoven směrný minimální podíl bydlení.
36
Zdroj otevřená encyklopedie [online]: WIKIPEDIA. Praha3. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_3 101
Území výroby a sluţeb:
•
VN nerušící výroby a sluţeb. Území slouţící pro umístění zařízení sluţeb a výroby všeho druhu, včetně skladů a skladových ploch, která nesmí svými vlivy narušovat provoz a uţívání staveb a zařízení ve svém okolí a zhoršovat ţivotní prostředí nad přípustnou míru.
•
VS výroby, skladování a distribuce. Území slouţící pro umístění zařízení výroby a sluţeb všeho druhu, včetně skladů, skladovacích a distribučních ploch.
Území sportu a rekreace:
•
SP sportu. Území slouţící pro umisťování staveb a zařízení pro sport a tělovýchovu.
•
SO oddechu. Území s omezenou zastavitelností slouţící rekreaci, oddechu a sportovním aktivitám v přírodě, které podstatně nenarušují přírodní charakter území. Hlavní funkcí je zeleň.
Zvláštní komplexy:
•
ZVB obchodní. Území slouţící pro maloobchodní a velkoobchodní zařízení nadmístního významu.
•
ZVS vysokoškolské. Území slouţící pro umístění výukových, stravovacích, ubytovacích, sportovních a správních zařízení vysokých škol, pro vědu a výzkum.
•
ZKC kultura a církev. Území slouţící pro umístění kulturních a církevních zařízení všech typů.
•
ZVO ostatní. Území slouţící pro areály a komplexy specifických funkcí nebo jejich kombinace a pro koncentrované aktivity neuvedené v jiných zvláštních územích.
Monofunkční plochy vč. základního popisu k čemu území slouží. Dělí se na kategorie:
Veřejné vybavení:
•
VV veřejné vybavení. Plochy slouţící pro umístění zařízení a areálů veškerého veřejného vybavení města, tj. zejména pro školství a vzdělávání, pro zdravotnictví a sociální péči, veřejnou správu města, záchranný bezpečnostní systém a pro zabezpečení budoucích potřeb veřejného vybavení všeho druhu. 102
Doprava:
•
SD, S1, S2, S4 vybraná komunikační síť. Plochy pro provoz automobilové dopravy, které jsou součástí nadřazeného komunikačního systému a provoz (popřípadě částečně) PID.
•
DZ tratě a zařízení ţelezniční dopravy, vlečky a nákladní terminály. Plochy pro provoz ţelezniční dopravy a pro terminály nákladní dopravy ve vazbě na ţelezniční dopravu.
•
DGP garáţe a parkoviště. Plochy pro dopravu v klidu.
•
DH plochy a zařízení hromadné dopravy osob, parkoviště P+R. Plochy pro hromadnou dopravu osob včetně záchytných parkovišť P+R.
•
DU urbanisticky významné plochy a dopravní spojení. Plochy zahrnující vybraná náměstí, shromaţďovací prostory, lávky a vybrané specifické plochy.
Technické vybavení:
•
TVV vodní hospodářství. Plochy slouţící pro stavby a zařízení pro zásobování vodou, odkanalizování a čistírny odpadních vod.
•
TI zařízení pro přenos informací. Plochy slouţící pro stavby a zařízení elektronických komunikací.
Příroda, krajina a zeleň:
•
ZP parky, historické zahrady a hřbitovy. Záměrně zaloţené architektonicky ztvárněné plochy zeleně.
•
ZMK zeleň městská a krajinná. Zeleň s rekreačními aktivitami, které podstatně nenarušují přírodní charakter území.
Pěstební plochy:
•
PS sady, zahrady a vinice.
•
PZO zahrádky a zahrádkové osady“.37
37
Zdroj z příspěvku [online]: Portál hlavního města Prahy. Územní plán hlavního města Prahy.
Dostupné z: http://www.praha.eu/jnp/cz/home/magistrat/odbory_mhmp/uzemni_plan/ 103
Lokální analýza, obrázek č. 3: Územní plán Prahy 3, zdroj: www.mpp.praha.eu 104
5.3.
Památky, významné stavby a místa
„Městská část Prahy 3 je čtvrtí, která má co nabídnout nejen svým obyvatelům, ale i jejím návštěvníkům. Vyhledávané jsou místní masopusty nebo vinobraní. V této části se ţije jiţ po celá léta intenzivním kulturním a společenským ţivotem. Sportovní vyţití je moţné ve sportovním areálu Praţačka nebo je zde moţnost trávit volný čas v přírodě a přitom jsou obyvatelé v přímé blízkosti centra Prahy.
Mezi nejoblíbenější části patří nově
zrekonstruovaná Rajská zahrada, Vítkov, park na Ţidovských pecích nebo vrch svatého Kříţe. Ţiţkov je i přes mnoţství barů a kaváren místo, kde je moţné zahlédnout mnoho zajímavých staveb a památek.
Významné stavby: •
Ţiţkovská televizní věţ je nejvyšší praţskou stavbou. Byla postavena v letech 1985 1992.
Lokální analýza, obrázek č. 4: Ţiţkovská věţ, zdroj a autor: Milan Mattanelli
•
Palác Akropolis. Stavba z roku 1927 byla původně vyuţívaná jako obytný dům s kavárnou a divadelním sálem. V roce 1948 bylo divadlo zrušeno a začalo slouţit jako sklad a jídelna pro dělníky. Po roce 1991 došlo k rozsáhlé rekonstrukci a stalo se jedním z významných míst praţské kultury.
•
Dům odborových svazů, dříve Všeobecný penzijní ústav, se nachází u náměstí Winstona Churchilla. Jeho stavba byla započata v roce 1932. 105
•
Vysoká škola ekonomická je významným veřejným institutem. Je také dominantní budovou na náměstí Winstona Churchilla.
Součástí Žižkova je vrch Vítkov, na kterém se nachází několik památek: •
Památník na Vítkově patří mezi největší dominanty Ţiţkova. Stavba Národního památníku probíhala v letech 1929 - 1932. Slouţil původně jako památka legionářům, za války jako skladiště vojenského materiálu, později slouţil k propagaci komunistického reţimu. Od roku 2009 je zrekonstruovaný památník přístupný veřejnosti. V prostorách se nachází muzeum novodobých českých a československých dějin.
•
Socha Jana Ţiţky z Trocnova z roku 1950 patří mezi největší jezdecké sochy na světě.
Lokální analýza, obrázek č. 5: vrch Vítkov, zdroj: www.mapy.cz, autor: Milan Mattanelli
K odpočinku a relaxaci je možné využít např.: •
Mahlerovy sady. Leţí přímo pod Ţiţkovskou televizní věţí, v těsné blízkosti ţidovských hřbitovů.
•
Park Parukářka. Parukářka bývala v minulosti viničnou a zemědělskou usedlostí.
•
Riegrovy sady. Rozlehlý městský park o ploše větší neţ jedenáct hektarů. Příjemné místo určené pro procházky v kaţdém ročním období. V areálu se nachází sportovní stadion.
106
Lokální analýza, obrázek č. 6: Park Parukářka, zdroj: http://www.centralparkpraha.com/lokalita/co-je-v-okoli
Náměstí: •
Náměstí Jiřího z Poděbrad bylo zaloţeno v roce 1896 pod názvem náměstí krále Jiřího. Současné pojmenování je z roku 1948. Hlavní plochu zaujímá park, který prodělal v letech 2001-2003 rozsáhlou rekonstrukci, kdy došlo k revitalizaci zeleně. Hlavní dominantou náměstí je kostel Nejsvětějšího Srdce Páně.
Lokální analýza, obrázek č. 7: Náměstí Jiřího z Poděbrad, zdroj a autor: Milan Mattanelli
•
Olšanské náměstí. Nachází se zde nejstarší ţiţkovský kostel sv. Rocha. 107
•
Sladkovského náměstí vzniklo v roce 1890. Na náměstí jsou další zajímavé památky, např. kostel svatého Prokopa nebo se zde nachází jedna z nejstarších středních škol.
•
Škroupovo náměstí nese název podle významného českého hudebního skladatele Františka Škroupy, autora národní hymny. Netradiční kulaté náměstí se nachází nedaleko Ţiţkovského vysílače.
Sakrální stavby: •
Kostel Nejsvětějšího Srdce Páně se nachází na Náměstí Jiřího z Poděbrad. Stavba vznikla v letech 1928-1932. Dominantou kostela je široká kostelní věţ s hodinami, která dosahuje výšky přes čtyřicet metrů.
Lokální analýza, obrázek č. 8: Kostel Nejsvětějšího Srdce Páně, zdroj a autor: Milan Mattanelli
•
Kostel svatého Prokopa na Sladkovského náměstí. Stavba započala roku 1898.
•
Kostel svatého Rocha – nejstarší ţiţkovský kostel, nachází se na Olšanském náměstí.
•
Starý ţidovský hřbitov byl zaloţen v roce 1680. Leţí nedaleko Ţiţkovské věţe v Mahlerových sadech.
• 38
Olšanské hřbitovy jsou největší praţské pohřebiště“.38
Zdroj z příspěvku [online]: Prague http://portal.justice.cz/Justice2/Uvod/uvod.aspx
city 108
line
–
poznej
Prahu
sám.
Dostupné
z:
5.4.
Segmenty trhu s nemovitostmi
Na území městské části Praha 3 se střetává nabídka s poptávkou na trhu s nemovitostmi ve všech známých segmentech trhu. V některých je to minimálně a v některých zejména na trhu s byty více.
Pozemky. Nabídka pozemku je ojedinělá. Jedná se většinou o menší proluky. Proluka je nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě, který je určen k zastavění. Většinou jsou pozemky vhodné pro výstavbu polyfunkční budovy nebo bytového domu. Developerské projekty na tzv. zelené louce jsou výjimkou. Ojedinělým příkladem je nově vzniklá rezidenční čtvrť Centrál park Praha, která se nachází v sousedství parku Parukářka.
Lokální analýza, obrázek č. 9: Proluka, zdroj: www.mapy.cz, autor: Milan Mattanelli
Domy se v této části nachází zejména činţovní. První byly postaveny na přelomu 19. a 20. století. Samostatně stojící rodinné domy nebo řadové rodinné domy se nacházejí z větší části v severní části Ţiţkova za ulicí Koněvova a v lokalitě Jarov.
109
Lokální analýza, obrázek č. 10: Bytové domy, zdroj a autor: Milan Mattanelli
Byty jsou na území Prahy 3, jako v celé Praze, nejobchodovatelnější komoditou na trhu s nemovitostmi. Jedná se o převod vlastnictví bytové jednotky z obce většinou na nájemce bytu. „Cílem radnice je umoţnit privatizaci co nejširšímu okruhu nájemců. Z tohoto důvodu nabízí koupě bytů na splátky oproti sjednání zástavního práva k předmětné bytové jednotce do doby úhrady zbývající části kupní ceny. Proti případné spekulaci se brání formou sjednaného předkupního práva“.39 Dále se jedná o převod nově postavených obytných domů z investora neboli developera na nové vlastníky bytových jednotek. Zajímavým a svým stylem ojedinělým projektem na území Prahy 3 je Central Park Praha s unikátním soukromým parkem uvnitř projektu. Samozřejmostí je vlastní recepce a nonstop ostraha.
39
Zdroj z příspěvku [online]: Městská část Prahy 3, oficiální webové stránky. Praha 3 nabízí nově privatizaci i na splátky. Dostupné z: http://www.praha3.cz/oblasti-pusobnosti/byty-nebytove-prostory-a-privatizace/praha-3nabizi-nove-privatizaci-i-na.html 110
Lokální analýza, obrázek č. 11: Central Park Praha, zdroj: http://www.centralparkpraha.com/fotogalerie/exteriery#idphoto-19
Rozšířené jsou nové půdní vestavby v původních činţovních domech.
Lokální analýza, obrázek č. 12: Půdní byty - původní stav, zdroj: http://pudnibytyzizkov.cz/ 111
Lokální analýza, obrázek č. 13: Půdní byty - výstavba, zdroj: http://pudnibytyzizkov.cz/
V poslední řadě se jedná o převod starších bytových jednotek, kdy prodávající jako vlastník nabízí na trhu bytovou jednotku, která jiţ neodpovídá jeho potřebám nebo nárokům. Bytové jednotky se na trhu nabízejí v různém technickém stavu.
Lokální analýza, obrázek č. 14: Byt po rekonstrukci, zdroj a autor: Milan Mattanelli 112
Lokální analýza, obrázek č. 15: Byt před rekonstrukcí, zdroj a autor: Milan Mattanelli
Rekreační objekty. Velmi omezená nabídka. Na území Prahy 3 se nachází zahrádkářská kolonie v tzv. lokalitě Na Balkáně. Chatky jsou na pronajatém pozemku, voda je sezónní z městského vodovodního řádu.
Lokální analýza, obrázek č. 16: Zahrádkářská kolonie, zdroj: www.mapy.cz, autor: Milan Mattanelli
113
Nebytové prostory. Největší nabídka na tomto trhu je kancelářských a prodejních prostor. Nabídka nebytových prostor je v původních činţovních domech, v nově postavených administrativních budovách a obytných rezidencích. U nebytových prostor v původních činţovních domech se z větší části setkáváme s nevýhodami, jako je špatné parkování, vyšší patro bez výtahu, vnitřní prostory domu neodpovídající současným podnikatelským standardům.
Lokální analýza, obrázek č. 17: Nebytový prostor č.1, zdroj a autor: Milan Mattanelli
Lokální analýza, obrázek č. 18: Nebytový prostor č.2, zdroj a autor: Milan Mattanelli 114
Nájmy se z větší části realizují na trhu s byty nebo u nebytových prostor určených k obchodní činnosti nebo kancelářských prostor. Velkou nevýhodou pronájmu v této městské části jsou parkovací moţnosti z důvodu zavedení modré parkovací zóny pro rezidenty. Podnikatelské subjekty v případě zájmu o parkovací kartu mají povinnost uhradit poplatek v závislosti na délce platnosti karty nebo v závislosti na sídle firmy nebo provozovny subjektu na území Prahy 3. U bytů jsou zde nájmy na dobu neurčitou nebo určitou. U bytů v nájmu na dobu neurčitou se jedná většinou o byty ve vlastnictví obce nebo majitelů činţovních domů. U pronájmu je největším obchodním domem Atrium Flora, které nabízí na ploše 20 000 čtverečním metrů 130 obchodů, kaváren a restaurací. Výhodou jsou nejen pro nájemce obchodů, ale i pro jejich zákazníky prostorné garáţe.
Lokální analýza, obrázek č. 19: Nebytový prostor č.3, zdroj a autor: Milan Mattanelli
115
Lokální analýza, obrázek č. 20: Byt na pronájem, zdroj a autor: Milan Mattanelli
5.5.
Cenová analýza
V této části je trh s nemovitostmi analyzován ve dvou úrovních. V první úrovni jsou vyhodnocené informace vycházející z nabídkových cen účastníků trhu s nemovitostmi (developeři, realitní kanceláře). Zdrojem informací je především veřejně dostupná realitní inzerce, např. www.sreality.cz , www.reality.cz , www.ceskereality.cz, www.reality.idnes.cz , www.arkcr.cz. Pro kaţdý segment v této úrovni jsou analyzovány, jak ceny prodejní, tak i ceny za pronájem. V druhé části je analýza zaměřená zejména na trh s byty, který je na území městské části Prahy 3 nejpočetnější a z obchodního hlediska nejzajímavější. Zdrojem informací je vlastní databáze uzavřených případů společnosti Středočeské reality, spol. s r.o. Analýza se nezabývá pouze cenou, ale i celkovou dobou prodeje a případnou slevou vycházející z počáteční nabídkové ceny.
Nabídkové ceny Nabídkové ceny jsou většinou tzv. náběrové ceny, které se postupně sniţují na reálnou prodejní nebo převodní cenu, za kterou je zájemce ochoten byt koupit. Většina majitelů na realitním trhu nabízí svojí nemovitost od počátku za vyšší cenu. Na veřejných realitních 116
serverech je oproti finálním prodejním cenám dost velký cenový rozptyl, který je způsoben prvotním nereálným poţadavkem prodávajících, popřípadě pronajímatelů a zároveň nevhodnou poradenskou činností odborníků v realitním oboru.
BYTY PRODEJ
Cenové rozmezí v Kč 2
OV
do 40 m
do 65 m2
do 99 m2
nad 100 m2
panel
X
1.650.000 - 1.850.000
2.200.000 - 2.800.000
2.900.000 - 3.500.000
cihla
1.350.000 - 1.900.000
2.200.000 - 3.000.000
3.300.000 - 4.500.000
4.900.000 a více
novostavba
2.200.000 - 3.500.000
3.500.000 - 6.000.000
4.200.000 - 7.500.000
8.000.000 a více
půdní vestavba
2.500.000 - 3.000.000
3.200.000 - 4.800.000
5.000.000 - 6.500.000
8.500.000 a více
BYTY PŘEVOD
Cenové rozmezí v Kč do 40 m2
do 65 m2
do 99 m2
panel
X
1.900.000 - 2.500.000
3.500.000 - 4.000.000
X
cihla
1.500.000 - 2.200.000
2.300.000 - 3.500.000
3.900.000 - 5.500.000
5.500.000 a více
DV
BYTY PRONÁJEM
nad 100 m2
Cenové rozmezí v Kč / měsíc 2
OV
do 40 m
do 65 m2
do 99 m2
nad 100 m2
panel
6.000 - 8.000
8.000 - 11.000
12.000 - 13.000
X
cihla
6.700 - 11.000
8.500 - 14.500
12.000 - 25.000
17.000 - 35.000
novostavba
10.000 - 12.000
11.500 - 16.500
14.000 - 25.000
16.000- 40.000
BYTY PRONÁJEM
Cenové rozmezí v Kč / měsíc 2
DV
do 40 m
do 65 m2
do 99 m2
nad 100 m2
panel
X
7.500 - 10.000
9.500 - 11.000
10.000 - 14.000
cihla
6.000 - 9.000
8.000 - 13.000
10.000 - 14.500
15.000 - 18.000
Cenové rozmezí v Kč / m2 /měsíc
NEBYT.PROSTORY PRONÁJEM
kancelář
obchodní prostor
sklad
smíšená
100 - 250
120 - 310
50 - 160
X
cihla
190 - 350
180 - 380
90 - 200
214 - 560
administrativní budova
190 - 390
X
X
X
multifunkční budova
restaurace
398,-Kč/m2 - Atrium Flora: nákupní centrum o velikosti 20.000 m2 a necelých 18.000m2 kancelářských prostor
Lokální analýza, tabulka č. 1: Nabídkové ceny, zdroj: veřejné realitní servery, autor: Milan Mattanelli
117
Prodejní ceny Díky dvanáctileté praxi v realitách a dostupnosti k interním informacím společnosti Středočeské reality, spol. s r.o. jsou v analýze lokálního trhu Prahy 3 vyuţity finální prodejní a převodní ceny realizovaných obchodů.
Pro realitního makléře jsou důleţité analyzované informace z předešlých obchodů: •
cena
•
doba prodeje
•
sleva od tzv. náběrové ceny vůči finální ceně, za kterou předmětný byt koupí nebo převede nový majitel či nájemce.
Lokální analýza, graf č. 1: Doba prodeje - byty, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
118
Lokální analýza, graf č. 2: Sleva - byty, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
Lokální analýza, graf č. 3: Prodejní ceny - byty panel OV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
119
Lokální analýza, graf č. 4: Prodejní ceny - byty cihla OV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
Lokální analýza, graf č. 5: Převodní ceny - byty panel DV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
120
Lokální analýza, graf č. 6: Převodní ceny - byty cihla OV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
5.6.
Celkový marketingový výhled
Celkově nelze v krátkodobém i střednědobém horizontu, vzhledem k zajímavosti lokality Prahy 3, očekávat oproti okrajovým částem Prahy pokles cen. Trh s nájmy, který se jiţ vyrovnal s ukončenou regulací nájmu v Praze se poměrně ustálil. Trh s byty bude nadále nejobchodovatelnější komoditou na trhu a bude nadále ovlivněn faktory, jako je přesná lokalita, celková kvalita domu a samotného bytu a zároveň ekonomické náročnosti související s uţíváním bytu. Nová výstavba se očekává jen výhledově formou vestavby v původních činţovních domech, popřípadě individuální výstavba v ojedinělých prolukách na území Prahy 3.
121
Závěr V rámci bakalářské práce se autor zabýval tématem „Analýza realitního trhu po roce 2008“. V první teoretické části se autor snaţil analyzovat základní pravidla a principy na trhu s nemovitostmi. Jsou zde popsány segmenty trhu s nemovitostmi vč. rozdělení trhu s nemovitostmi a následného popisu konkrétního trhu: pozemky (stavební pozemky, zemědělské pozemky, ostatní pozemky), rezidenční nemovitosti (rodinné domy, byty, rekreační objekty, administrativní budovy, výrobní a skladové prostory, objekty občanské vybavenosti a ostatní objekty) a nájmy. Zároveň se v této části snaţil autor vyuţít a uvádět poznatky, které k danému tématu postupně nasbíral během své praxe realitního makléře a spolumajitele realitní kanceláře. V druhé praktické části při ocenění dvou nemovitostí jsou pouţity tři metody ocenění na trţních principech. Jedná se o metodu porovnávací, metodu příjmovou a metodu nákladovou. Kaţdá z těchto metod má svoje výhody a nevýhody. Například u metody porovnávací je nevýhodou zajištění vstupních informací, s kterými odhadce pracuje. Na druhou stranu je výhodou metody porovnávací schopnost reálně popsat skutečnou situaci konkrétní nemovitosti na daném trhu, v konkrétním čase a v dané lokalitě. V poslední analytické části bakalářské práce autor podrobně popsal analýzu lokálního trhu Prahy 3. V analýze je popsaná obecná charakteristika analyzovaného území vč. popisu Územního plánu Prahy 3, který je součástí Územního plánu hlavního města Prahy. Autor dále popsal i základní památky, významné stavby a místa Prahy 3. Důleţitou částí je popis segmentů trhu a cenová analýza, která je rozdělena do dvou úrovní. V první úrovni jsou vyhodnocené informace z nabídkových cen účastníků trhu s nemovitostmi na veřejně dostupných realitních serverech. V druhé části cenová analýza vychází přímo z vlastní databáze uzavřených případů společnosti Středočeské reality, spol. s r.o.
122
Seznam použité literatury Odborné publikace jeden autor: 1. BRADÁČ, Albert. Věcná břemena od A do Z. Praha: Linde Praha, a.s., 2009, 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2008,134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. HEŘMAN, Jan. Prezentace a přednášky k předmětu Oceňování podniku, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. Praha, akademický rok 2012/2013. 4. KOUT, Petr. Daně a nemovitosti 2013, Praha: Informační centrum ARK, spol. s.r.o., Dostupné pomocí Asociace realitních kanceláří ČR, rok 2013. 5. KUBA, Bohumil a. OLIVOVÁ Květa, Katastr nemovitostí ČR. Praha: Linde Praha, a.s, 2005, 469 s. ISBN 80-7201-545-1. 6. McELROY, Ken. ABC investování do REALIT. Praha: nakladatelství PRAGMA, 2008, 190 s. ISBN: 978-80-7349-105-5. 7. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR - odbor veřejných zakázek. Analýza současné situace v oblasti podnikání RK a návrh řešení. Dostupné u Asociace realitních kanceláří ČR. Praha, rok 2011. 8. ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha 2008. studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. Praha, akademický rok 2012/2013. 9. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I., Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, únor 2008, 143 s. ISBN: 978-80-7265-128-3 10. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN: 80-726-5085-8. 11. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN: 978-80-7265-101. 12. PEJTNER, Jan. Přednáška Asociace realitních kanceláří. Praha, listopad 2012. 13. PLECITY, V., J. VRABEC a J.SLAČ. Základy občanského práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk s.r.o. 2010, 297 s. ISBN 78-80-7380-293-6. 14. PRAŢÁK, Zbyněk. Společenství vlastníků jednotek praktická příručka. Praha: Leges, 2010, 277 s. ISBN 978-80-87212-35-6. 123
15. VODNÝ, Roman. Prezentace a přednášky k předmětu Územní plánování: legislativa v územním plánování, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. Praha, akademický rok 2011/2012. 16. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, s. r.o., 2006, 313 s. ISBN 80-86929-14-0. 17. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, akreditovaná vzdělávací a poradenská společnost, 2004, 256 s. ISBN: 80-902-1093-7.
Odborná periodika: 1. Asociace realitních kanceláří. Realitní magazín ARK ČR (odborný měsíčník). Praha: vydává Informační centrum ARK, spol. s.r.o.
Legislativní zdroje: 1. Občanský zákoník a související předpisy, Praha: nakladatelství Sagit a.s., ISBN 97880-7208-902-4 2. Vyhláška č. 26/1999 sb. hlavního města Prahy, zdroj portál hlavního města Prahy: Dostupné z: http://www.praha.eu/jnp/cz/home/magistrat/uredni_deska_a_oznameni/vyhledavani_v _pravnich_predpisech/rok_1999-vyhlaska_cislo_26_ze_dne_19_10_1999.html 3. Vyhláška hl. města Prahy č. 32/1999, Územní plán sídelního útvaru hlavního města Prahy, zdroj portál hlavního města Prahy. Dostupné z: http://www.praha.eu/jnp/cz/home/magistrat/uredni_deska_a_oznameni/vyhledavani_v _pravnich_predpisech/rok_1999-vyhlaska_cislo_32_ze_dne_26_10_1999.html 4. Zákon č. 183/2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Dostupné z: ASPI PP22. 5. Zákon a vyhláška o oceňování majetku a další předpisy, Úplné znění číslo 931, Praha: nakladatelství Sagit a.s., ISBN 978-80-7208-955-0 6. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. © 1998 - 2013 HAVIT, s.r.o. Dostupné z:
http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastr/ 124
7. Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií dle provádějící vyhlášky č. 148/2007 o energetické náročnosti budov. Dostupné z: http://www.prukaznadum.cz/ 8. Zákon o vlastnictví bytu č.72/1994 Sb. 2010 © CZ1.cz. Dostupné z: http://www.zakoncr.cz/index.php/zakonik/86-nemovitosti/802-72-1994-sb-zakon-ovlastnistvi-bytu.pdf
Internetové a ostatní zdroje: 1. BUŘÍNSKÁ, Barbora [online]: Úrokové sazby hypoték si nyní zafixujte alespoň na pět let, radí oborníci. Copyright © 2003–2013 Borgis, a.s. © Copyright © 2013 Seznam.cz, a.s. Copyright © ČTK, DPA, Reuters a fotobanka Profimedia. Dostupné z: http://www.novinky.cz/finance/298419-urokove-sazby-hypotek-si-nyni-zafixujtealespon-na-pet-let-radi-odbornici.html 2. ČESKÝ ÚŘAD ZEMĚMĚŘICKÝ A KATASTRÁLNÍ [online]. Nahlížení do katastru nemovitostí. © 2004 - 2013 Český úřad zeměměřický a katastrální. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 3. GEKON s r.o. a ARK ČR [online]. Cenová mapa pro realitní makléře, odbornou i laickou veřejnost. Gekon s.r.o, Copyright © 2010 – 2011. Dostupnost z: http://cenovamapa.gekonsro.cz/#c=(49.809632,%2015.501831000000038)&z=7&sB= 1&t=null&st= 4. HOVORKA, Pavel [online]. Stránky o oceňování nemovitostí. Copyright © 20002010. Dostupné z: http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=uvod.php 5. HYPOTEČNÍ BANKA [online]. Nabídka hypoték. © 2013 Hypoteční banka, a.s., člen FS ČSOB. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/informace-ohypotekach 6. MĚSTSKÁ ČÁST PRAHY 3, oficiální webové stránky [online]. Praha 3 nabízí nově privatizaci i na splátky. © Městská část Praha 3. Dostupné z: http://www.praha3.cz/oblasti-pusobnosti/byty-nebytove-prostory-a-privatizace/praha3-nabizi-nove-privatizaci-i-na.html 7. MINISTERSTVO
PRO
MÍSTNÍ
ROZVOJ.
Bytová
politika.
http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika
125
Dostupné
z:
8. MINISTERSTVO SPRAVEDLNOSTI [online]. Oficiální server českého soudnictví. Dostupné z: http://portal.justice.cz/Justice2/Uvod/uvod.aspx 9. PORTÁL HLAVNÍHO MĚSTA PRAHY. Územní plán hlavního města Prahy. Dostupné z: http://www.praha.eu/jnp/cz/home/magistrat/odbory_mhmp/uzemni_plan/ 10. PRAGUE CITY LINE – POZNEJ PRAHU SÁM [online]. (C) 2013 Prague City Line. Dostupné z: http://www.praguecityline.cz/trasa-praha-3 11. SEZNAM.CZ, a.s. [online]. Mapy. Dostupné z: http://www.mapy.cz/ 12. VAVROŇ Jiří [online]. Češi zůstali národem chatařů a chalupářů, nově i kvůli byznysu. Praha: 7. 7. 2013. Copyright © 2003–2013 Borgis, a.s. © Copyright © 2013 Seznam.cz, a.s. Copyright © ČTK, DPA, Reuters a fotobanka Profimedia. Dostupné z: http://www.novinky.cz/finance/272586-cesi-zustali-narodem-chataru-a-chaluparunove-i-kvuli-byznysu.html 13. WIKIPEDIA otevřená encyklopedie [online]. Praha3.Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_3
Internetové realitní zdroje: 1. http://pudnibytyzizkov.cz/. Template Design © GavickPro 2. http://reality.idnes.cz/. ©Copyright 1999–2013 MAFRA a.s. a dodavatelé Profimedia. 3. http://realitymix.centrum.cz/. © 1999-2013 Centrum Holdings 4. http://stredo.ceskereality.cz/. ČESKÝ INTERNET s.r.o. © 2001 - 2013. 5. http://www.arkcr.cz/ 6. http://www.centralparkpraha.com/. (c) 2012 CP Praha s.r.o. 7. http://www.sreality.cz/. Copyright © 1996–2013 Seznam.cz, a.s.
Ostatní: 1. Informace z vlastní databáze společnosti Středočeské reality, spol. s r.o., kde je autor jednatelem společnosti.
126
Seznam obrázků, tabulek a grafů Teoretická část, tabulka č. 1: Bilance půdy v ČR, zdroj: www.czso.cz ................................... 25 Teoretická část, tabulka č. 2: Zahájení výstavby bytů v Praze, zdroj: www.czso.cz ............... 31 Teoretická část, tabulka č. 3: Informace o nájemném, zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR ............................................................................................................................................. 40 Teoretická část, tabulka č. 4: Regulace realitní profese, zdroj: ARK ČR a CEPI .................... 46 Teoretická část, tabulka č. 5: Výše roční úrokové sazby, zdroj [online]: http://www.novinky.cz/finance/298419-urokove-sazby-hypotek-si-nyni-zafixujte-alespon-napet-let-radi-odbornici.html ....................................................................................................... 48 Teoretická část, tabulka č. 6: Termíny pro zajištění PENB, zdroj: ARK ČR, autor: Milan Mattanelli .................................................................................................................................. 53
Teoretická část, graf č. 1: Představa subjektů o ceně, zdroj: upravený graf od doc. Ing. Jana Heřmana, CSc. 21 Teoretická část, graf č. 2: Doba prodeje - pozemky, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 24 Teoretická část, graf č. 3: Sleva - pozemky, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 24 Teoretická část, graf č. 4: Počty transakcí na trhu, zdroj: časopis ARK ČR
26
Teoretická část, graf č. 5: Doba prodeje - RD, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
29
Teoretická část, graf č. 6: Slevy - RD, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
29
Teoretická část, graf č. 7: Doba prodeje - byty, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
31
Teoretická část, graf č. 8: Slevy - byty, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 32 Teoretická část, graf č. 9: Převodní ceny - byty cihla DV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 32 Teoretická část, graf č. 10: Prodejní ceny - byty cihla OV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 33
127
Teoretická část, graf č. 11: Převodní ceny - byty panel DV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 33 Teoretická část, graf č. 12: Prodejní ceny - byty panel OV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 34 Teoretická část, graf č. 13: Komerční nemovitosti, zdroj: časopis ARK ČR
36
Teoretická část, graf č. 14: Nájemní bydlení, zdroj: www.czso.cz
41
Teoretická část, graf č. 15: Pronájem - ceny, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli
42
Lokální analýza, obrázek č. 1: označení Prahy 3, zdroj: www.wikipedia.org ......................... 99 Lokální analýza, obrázek č. 2: Nákres Vinohrady, zdroj: www.wikipedia.org ..................... 100 Lokální analýza, obrázek č. 3: Územní plán Prahy 3, zdroj: www.mpp.praha.eu ................. 104 Lokální analýza, obrázek č. 4: Ţiţkovská věţ, zdroj a autor: Milan Mattanelli .................... 105 Lokální analýza, obrázek č. 5: vrch Vítkov, zdroj: www.mapy.cz, autor: Milan Mattanelli . 106 Lokální analýza, obrázek č. 6: Park Parukářka, zdroj: http://www.centralparkpraha.com/lokalita/co-je-v-okoli ....................................................... 107 Lokální analýza, obrázek č. 7: Náměstí Jiřího z Poděbrad, zdroj a autor: Milan Mattanelli . 107 Lokální analýza, obrázek č. 8: Kostel Nejsvětějšího Srdce Páně, zdroj a autor: Milan Mattanelli ................................................................................................................................ 108 Lokální analýza, obrázek č. 9: Proluka, zdroj: www.mapy.cz, autor: Milan Mattanelli ........ 109 Lokální analýza, obrázek č. 10: Bytové domy, zdroj a autor: Milan Mattanelli .................... 110 Lokální analýza, obrázek č. 11: Central Park Praha, zdroj: http://www.centralparkpraha.com/fotogalerie/exteriery#idphoto-19 ..................................... 111 Lokální analýza, obrázek č. 12: Půdní byty - původní stav, zdroj: http://pudnibytyzizkov.cz/ ................................................................................................................................................ 111 Lokální analýza, obrázek č. 13: Půdní byty - výstavba, zdroj: http://pudnibytyzizkov.cz/.... 112 Lokální analýza, obrázek č. 14: Byt po rekonstrukci, zdroj a autor: Milan Mattanelli .......... 112 Lokální analýza, obrázek č. 15: Byt před rekonstrukcí, zdroj a autor: Milan Mattanelli ....... 113
128
Lokální analýza, obrázek č. 16: Zahrádkářská kolonie, zdroj: www.mapy.cz, autor: Milan Mattanelli ................................................................................................................................ 113 Lokální analýza, obrázek č. 17: Nebytový prostor č.1, zdroj a autor: Milan Mattanelli ........ 114 Lokální analýza, obrázek č. 18: Nebytový prostor č.2, zdroj a autor: Milan Mattanelli ........ 114 Lokální analýza, obrázek č. 19: Nebytový prostor č.3, zdroj a autor: Milan Mattanelli ........ 115 Lokální analýza, obrázek č. 20: Byt na pronájem, zdroj a autor: Milan Mattanelli ............... 116
Lokální analýza, tabulka č. 1: Nabídkové ceny, zdroj: veřejné realitní servery, autor: Milan Mattanelli ................................................................................................................................ 117
Lokální analýza, graf č. 1: Doba prodeje - byty, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli ................................................................................................................................ 118 Lokální analýza, graf č. 2: Sleva - byty, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli 119 Lokální analýza, graf č. 3: Prodejní ceny - byty panel OV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli ..................................................................................................................... 119 Lokální analýza, graf č. 4: Prodejní ceny - byty cihla OV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli ..................................................................................................................... 120 Lokální analýza, graf č. 5: Převodní ceny - byty panel DV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli ..................................................................................................................... 120 Lokální analýza, graf č. 6: Převodní ceny - byty cihla OV, zdroj: Středočeské reality, autor: Milan Mattanelli ..................................................................................................................... 121
129
Zadání bakalářské práce
130
