Analýza hypotečního bankovnictví a jeho trendy do budoucna

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Analýza hypotečního bankovnictví a jeho trendy do budoucna Diplomová práce

Autor:

Bc. Tomáš Tatíček Studijní obor: Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Alois Rous, CSc.

červen 2012

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

………………… V Praze, dne 25.6. 2012

Tomáš Tatíček

2

Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval vedoucímu diplomové práce Ing. Aloisi Rousovi CSc., za cenné rady, připomínky a metodické vedení práce.

3

ANOTACE PRÁCE

Analýza hypotečního bankovnictví v ČR a jeho trendy do budoucna Cílem této diplomové práce je analyzovat český hypoteční trh, kriticky zhodnotit vývoj hypotečních úvěrů a stavebního spoření včetně aktuálních problémů, posoudit roli ČSOB na hypotečním trhu a nastínit jeho budoucí trendy. Klíčová slova: hypoteční úvěr, stavební spoření, ČSOB, hypoteční trh

Mortgage Banking Analysis in the Czech Republic and its Future Trends The aim of this thesis is to analyze a mortgage market, critically evaluated the development of mortgage loans and building savings, including the current problems, to assess the role of ČSOB on mortgage market and its future trends. Key words: mortgage loan, building savings, CSOB, mortgage market

4

Obsah ÚVOD ..................................................................................................................................................................... 7 1 Historie hypotečního bankovnictví v České republice .................................................................................... 9 1.1 Vývoj hypotečního bankovnictví po roce 1989.......................................................................................... 9 Analýza hypotečního trhu podle jednotlivých let ....................................................................................... 9 1.2 Hypoteční trh v roce 2010 ........................................................................................................................ 12 1.3 Vývoj hypotečního bankovnictví v roce 2011 .......................................................................................... 15 Co nejvíce ovlivnilo hypoteční trh v roce 2011 : ....................................................................................... 17 Výhled v 2012 ............................................................................................................................................... 17 Vývoj hypotečního trhu (2001-2011).............................................................................................................. 18 Vývoj financování v letech 2005 – 2011 ......................................................................................................... 19 Vztah úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů ......................................................................... 19 1.4 Bytová výstavba ......................................................................................................................................... 20 Intenzita bytové výstavby v ČR .................................................................................................................. 21 2 Hypoteční úvěr .................................................................................................................................................. 23 Hypoteční úvěr lze poskytnout na:............................................................................................................. 23 Hypoteční úvěr lze použít na : .................................................................................................................... 24 2.1 Fixace úrokové sazby............................................................................................................................. 24 Výhody a nevýhody fixovaných úrokových sazeb a sazeb s variabilní úrokovou sazbou. .................... 29 2.2 Bonita klienta ......................................................................................................................................... 29 2.3 Úvěrové registry......................................................................................................................................... 31 Bankovní registr klientských operací ........................................................................................................ 31 Nebankovní registr klientských operací .................................................................................................... 32 SOLUS .......................................................................................................................................................... 32 2.4 Čerpání hypotečního úvěru ...................................................................................................................... 33 2.5 Splácení hypotečního úvěru ...................................................................................................................... 34 2.6 Poplatky u hypotečních úvěrů .................................................................................................................. 35 Poplatek za zpracování a poskytnutí hypotečního úvěru ......................................................................... 35 Poplatek za ocenění nemovitosti ................................................................................................................. 35 Poplatek za čerpání úvěru .......................................................................................................................... 36 Poplatek za vedení a správu hypotečního úvěru ....................................................................................... 36 Poplatek za změnu smluvní dokumentace z podnětu klienta .................................................................. 36 2.8 Státní podpora hypoték ............................................................................................................................. 39 Úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení .................................................................................................... 39 Úvěr je moţno vyuţít k financování:............................................................................................................. 39 Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka – odpočet ze základu daně ............................................................. 40 Bytovými potřebami se podle § 15 odst.10 ZDP rozumí např.: ............................................................... 41 2.9 Rizika na hypotečním trhu ........................................................................................................................... 44 3 Stavební spoření ........................................................................................................................................... 47 3.1 Stavební spoření v roce 2011 .................................................................................................................... 51 3.2 Výhody a nevýhody stavebního spoření .................................................................................................. 52 3.3 Rozdíly mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření ...................................................... 53 Úroková sazba: ............................................................................................................................................ 53 Splácení úvěru.............................................................................................................................................. 53 Předčasné splacení ....................................................................................................................................... 54 Zástava nemovitosti ..................................................................................................................................... 55 Poplatky........................................................................................................................................................ 55 3.4 Budoucnost stavebního spoření .................................................................................................................... 57 4 Postavení ČSOB na hypotečním trhu ............................................................................................................. 61 4.1 Charakteristika ČSOB .............................................................................................................................. 61 Profil skupiny KBC ......................................................................................................................................... 62 4.2 Vývoj tržních podílů bank na objemu hypoték v letech 2007 – 2010 v % ........................................... 64 Vývoj nesplacených jistin v mld.Kč od roku 2007 do roku 2010 ..................................................................... 66 4.3 Hypoteční produkty ČSOB pro fyzické osoby ........................................................................................ 68 Hypoteční úvěr pro fyzické osoby .............................................................................................................. 68

5

Hypoteční úvěr 85 ........................................................................................................................................ 69 Hypoteční úvěr 100 ...................................................................................................................................... 70 Americká hypotéka – Neúčelový hypoteční úvěr pro fyzické osoby ....................................................... 71 Hypotéka bez dokládání příjmů ................................................................................................................. 72 5. Budoucí trendy na trhu hypotečních úvěrů .................................................................................................. 74 Závěr..................................................................................................................................................................... 76 Seznam použité literatury ................................................................................................................................... 79 Bibliografie ....................................................................................................................................................... 79 Internetové zdroje ........................................................................................................................................... 79 Seznám tabulek, grafů a obrázků .................................................................................................................. 81

6

ÚVOD . Cílem této diplomové práce na téma ,, Analýza hypotečního bankovnictví v ČR a jeho trendy do budoucna,, je analyzovat český hypoteční trh, zhodnotit vývoj hypotečních úvěrů a trh stavebního spoření včetně aktuálních problémů, posoudit roli ČSOB na hypotečním trhu a nastínit budoucí trendy na hypotečním trhu.

Kvalitní bydlení patří mezi základní lidské potřeby. Je na kaţdém jedinci, jakou formu bydlení zvolí. Někdo volí podnájem, další bydlení s rodiči ale spousta lidí také uvaţuje o koupi nemovitosti. Pokud nemá klient naspořenou celou částku na koupi bytu nebo rodinného domu a zvaţuje, kde seţene zbývající část finančních prostředků, můţe mu v tomto případě pomoci hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření.

Během socialismu převládala státní výstavba. Po převratu, na začátku 90.let však dal stát od ní ruce pryč a bytová krize a její řešení se stala jedním z nejdůleţitějších politických a celospolečenských problémů. Postupem času však stát začal řešit, jak by mohl být nápomocný a díky sbírání zkušeností ze zahraničí začal například podporovat pomocí státní podpory stavební spoření. To se tak díky této podpoře stalo i velmi atraktivním spořícím produktem. Státní podpora na stavebním spoření stala kvůli obrovskému počtu klientů o tento produkt velkou zátěţí pro státní rozpočet a dochází tak k jejímu sniţování ve dvou vlnách.

Hypoteční bankovnictví se začalo na finančním trhu výrazně prosazovat od roku 2000. Do té doby byla u občanů v tento produkt nedůvěra. Hypoteční úvěr se tak stal produktem, který vyuţívá stále více klientů.

7

První kapitola popisuje vznik a vývoj hypotečního úvěru od roku 1989 a detailně i změny na hypotečním trhu v posledních dvou letech.

Druhá kapitola se věnuje charakteristikou hypotečního úvěru. Autor se zde zaměřil na právní úpravu hypoték,

poplatkům u hypotečních úvěrů, zajištění hypotéky, bonitě

klienta, splácení hypoték, rizikům hypotečního trhu a fixacím úrokové sazby, kde je i rozbor vývoje úrokových sazeb na hypotečním trhu.

Třetí kapitola popisuje charakteristiku stavebního spoření a jeho historickým vývojem. Popisuje také rozdíly mezi stavebním spoření a hypotečním úvěrem, hlavní výhody a nevýhody obou produktů.

Čtvrtá kapitola se věnuje postavení ČSOB na hypotečním trhu, kde ČSOB patří spolu s Českou spořitelnou a Komerční banku mezi tři největší poskytovatele hypoték. Do skupiny ČSOB musíme zařadit také Hypoteční banku a Českomoravskou stavební spořitelnu, která je dlouholetým lídrem na trhu stavebního spoření. V této kapitole je také analýza objemu hypoték a počtu institucí, které se pohybují na hypotečním trhu. Autor se zde věnuje postavení ČSOB na trhu u těchto veličin.

Poslední kapitola je věnována budoucím trendům na hypotečním trhu.

8

1 Historie hypotečního bankovnictví v České republice 1.1 Vývoj hypotečního bankovnictví po roce 1989 Nedostatečné právní zázemí a nefunkčnost kapitálového trhu výrazně oddálilo poskytování hypoték ihned po roce 1989. Hypoteční trh se rozhýbal aţ v roce 1995, kdy nabyl účinnost zákon č.84/1995 Sb., který novelizoval pět zákonů důleţitých pro hypoteční bankovnictví. Mezi tyto zákony patří Zákon o dluhopisech, Zákon o bankách, Zákon o konkurzu a vyrovnání, Občanský soudní řád a Obchodní zákoník. První licenci k poskytování hypotečních úvěrů obdrţela v roce 1995 Českomoravská hypoteční banka, a.s. Aţ do roku 2000 byl objem poskytnutých úvěrů charakterizován velmi malým objemem hypotečních úvěrů a to i z důvodu vysokých úrokových sazeb, které se pohybovali kolem 11%. Další příčinou tohoto vývoje byla velká nedůvěra v hypoteční trh, malé zkušenosti obyvatel s tímto trhem a také neznalost podmínek.

Analýza hypotečního trhu podle jednotlivých let

ROK 2000 V roce 2000 se pohybovaly úrokové sazby u hypotečních úvěrů v průměru kolem 8,8%, coţ byl výrazný pokles oproti historickým maximům z roku 1998, kde se sazby pohybovaly kolem 14%. Tento trend klesajících sazeb spolu s růstem HDP kolem 3,5% a s růstem reálných mezd pomohl k velkému zájmu o hypoteční úvěry. Na hypoteční trh také vstoupili další tři hypoteční banky a způsobily tak na tomto trhu větší konkurenci. ROK 2001

9

Tento rok navazoval v růstu poskytnutých hypotečních úvěru na rok 2000. Úrokové sazby se hypotečních úvěrů se pohybovaly kolem 7%. ROK 2002 Nová forma státní podpory staršího bydlení pro mladé ţadatele do 36 let pomohly k dalšímu růstu hypotečního trhu. Hypoteční úvěry tak posilnily svoji pozici na trhu a staly se tak běţným nástrojem pro financování bydlení.

ROK 2003

Meziroční nárůst nových hypotečních úvěrů činil v roce 49%. Opět zde hrálo roli sníţení úrokových sazeb, očekávané zvýšení DPH a také obavy ze zdraţení cen nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie.

ROK 2004

V roce 2004 činil meziroční nárůst nově poskytnutých hypoték v jejich počtu 30%. V polovině tohoto roku byla průměrná úroková sazba hypoték pod 4,5%. Zároveň se díky vstupu do Evropské unie začaly na trhu prosazovat i hypoteční úvěry pro cizozemce, v nabídce hypotečních bank se začal objevovat nový produkt tzv. bezúčelové ( americké ) hypotéky a také přitvrzoval konkurenční bank v jejich politice úrokových sazeb.

ROK 2005 I v roce 2005 pokračoval růst objemu hypotečních úvěrů a v meziročním srovnání trh rostl o 37,7%.

10

Výraznou roli v tom hraje pořizování vlastního bydlení u silných populačních ročníků a plánované zvýšení DPH u stavebních prací k 1.1.2008. ROK 2006

Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů se v roce 2006 meziročně zvýšil o 43%. V tomto roce dochází také poprvé k tomu, ţe přes 50% hypoték bylo poskytnuto přes nebankovní síť, tedy přes finanční poradce, finanční zprostředkovatele nebo přes hypoteční makléře.

ROK 2007 V roce 2007 poskytly hypoteční banky historicky největší počet hypotečních úvěrů a to přes 85.000,-. Dosavadní růst hypotečního bankovnictví přestal být udrţitelný. Banky začaly být při poskytování úvěrů obezřetnější a většina bonitních klientů jiţ hypotéku měla. Navíc začaly růst úrokové sazby od května 2007 stoupla průměrná úroková sazba z 4,27% na 5,28%. ROK 2008 V září roku 2008 dorazila do České republiky globální finanční krize a nastal zlom v růstu hypotečních objemů. Poptávka po hypotékách i nemovitostech výrazně ochladila. Meziroční objem hypotečního trhu poskytnutých úvěru klesl o 15%. Důsledkem byla finanční krize a také omezení některých rizikovějších hypoték, např.100% hypoték.

ROK 2009 Díky oţivení v závěru roku 2009 poskytly banky hypotéky v objemu přesahující 74 miliard. Průměrná úroková sazba byla nad úrovni 5,6%.

11

1.2 Hypoteční trh v roce 2010

Český hypoteční trh byl v roce 2010 poznamenán dopadem hospodářské krize roku předešlého. Zejména v prvních měsících roku 2010 docházelo k meziročnímu poklesu v počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Na straně poskytovatelů hypotečních úvěrů byl zřetelný zájem o úvěrování, ale zejména mediální nálada a na ni navazující sníţený apetit klientů k zadluţování šly proti tomuto zájmu. V prvním čtvrtletí roku 2010 došlo k meziročnímu poklesu poskytnutých hypotečních úvěrů o 10%. Ke změně klesajícího trendu poskytnutých hypotečních úvěrů došlo v květnu 2010, kdy objem poskytnutých nových úvěrů meziročně vzrostl. Nejednalo se o krátkodobou změnu, tento trend zůstal zachován po zbytek roku 2010. Druhé čtvrtletí roku 2010 skončilo v meziročním srovnání s drobným růstem 2 % v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Třetí čtvrtletí vykázalo růst ve výši 26 % a poslední kvartál roku 2010 dosáhl vysokého meziročního růstu ve výši 44 %. Vysoké tempo růstu v závěru roku je výsledkem řady faktorů, zejména růstu zájmu o nové bydlení a nízké srovnávací základny konce roku 2009. Základní 2T reposazba vyhlašovaná ČNB , která je určitým indikátorem úrokové hladiny v ekonomice, v květnu 2010 poklesla o 25 bps. na hodnotu 0,75 %. Na výši reálných úrokových sazeb hypotečních úvěrů však nemá bezprostřední vliv. Na historickém minimu se udrţela po zbytek roku 2010. V průběhu roku 2010 docházelo k poklesu úrokových sazeb nově poskytnutých hypotečních úvěrů, a to zejména díky četným akčním nabídkám poskytovatelů hypoték. Průměrná trţní úroková sazba nových hypotečních úvěrů dle statistik Hypoindexu v lednu 2010 činila 5,52 % p.a., zatímco v prosinci téhoţ roku dosáhla hodnoty 4,23 % p.a. Tempo poklesu výše úrokových sazeb v průběhu roku kolísalo, ke konci roku však docházelo k jeho zpomalení. Celkový objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů dle statistik Ministerstva pro místní rozvoj dosáhl výše 84,8 miliardy korun, coţ představuje 15% meziroční růst. Počet poskytnutých hypotečních úvěrů vzrostl rovněţ o 15 % a dosáhl počtu 50 775. Průměrná výše hypotéky se téměř nezměnila a v roce 2010 činila 1,67 milionu korun. Rok 2010 byl z pohledu objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů 4. nejúspěšnějším v patnáctileté historii tuzemského hypotečního trhu. V průběhu celého roku stála v čele trhu nově poskytnutých hypotečních úvěrů Hypoteční banka. Její trţní podíl se v průběhu roku 2010 pohyboval nad hranicí 30 % a na konci roku 2010 činil 31,9 %. Dvojkou v poskytování hypotečních úvěrů na českém trhu byla Komerční banka s podílem ke konci roku 2010 ve výši 23,2 %. Třetím největším poskytovatelem nových

12

hypotečních úvěrů v České republice je Česká spořitelna s trţním podílem ve výši 17,1 % ke konci roku 2010. Součet trţních podílů 4 největších poskytovatelů nových hypoték v České republice činil na konci roku 86,6 % podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj. Vzhledem k tomu, ţe v roce 2009 průměrná úroková sazba nových hypotečních úvěrů činila více neţ 5 % p.a., i v roce 2010 mohli mladí lidé do 36 let věku počítat se státní podporou k novým hypotečním úvěrům. Příspěvek dosáhl výše jednoho procentního bodu z úrokové sazby a byl poskytován na koupi staršího domu nebo bytu. Výše státní podpory byla omezena, v případě koupě bytu činilo podporované maximum 800 000,- korun, u rodinného domu s jedním bytem byl podporován úvěr nejvýše do 1 500 000,- korun. V roce 2010 stát takto podpořil 1 561 hypoték v objemu mírně přesahujícím 2 miliardy korun. Od počátku činnosti bank bylo dle statistik Ministerstva pro místní rozvoj v České republice poskytnuto občanům celkem 501 545 hypotečních úvěrů v souhrnné výši 748,3 miliardy korun. Dle stejného zdroje činila ke konci roku 2010 výše nesplacených jistin hypotečních úvěrů poskytnutých občanům 481,1 miliardy korun, přičemţ výše nesplacených jistin hypotečních úvěrů poskytnutých občanům na bydlení dosáhla výše 426,4 miliardy korun. V roce 2010 nedošlo k zásadním změnám v oblasti refinancování Hypotečních úvěrů. Nenaplnily se pesimistické předpoklady, ţe klienti, kteří si sjednali hypoteční úvěr v silných letech 2005 nebo 2007, budou hromadně refinancovat své úvěry do jiných bank. Naopak se potvrdilo, ţe podíl refinancování je stabilní a ţe poskytovatelé hypoték nabízejí svým klientům solidní obchodní podmínky a sluţby. V roce 2010 se ceny nemovitostí stabilizovaly. U vybraných typů nemovitostí a v některých lokalitách došlo k poklesu reálných cen nemovitostí, v jiných lokalitách došlo naopak k růstu. Celkově lze vývoj cen nemovitostí označit jako stagnaci, respektive stabilizaci. Od 2. čtvrtletí roku 2010 došlo k mírnému oţivení poptávky po nemovitostech. Produktová nabídka v oblasti hypotečního financování nedoznala v průběhu roku 2010 zásadních změn. Někteří poskytovatelé představili produkty na bázi variabilních úrokových sazeb. U převáţné většiny nově poskytnutých hypotečních úvěrů je úroková sazba stanovena fixně, nejčastěji na 3 nebo 5 let. V roce 2010 se někteří poskytovatelé vrátili k předkrizové praxi a do svých produktových portfolií zařadili rizikovější produkty jako úvěry se 100% hodnotou zástavy, hypotéky bez prokazování příjmů atp. Stávající produktová nabídka hypotečních úvěrů v ČR je natolik široká, ţe klientům umoţňuje řešit veškeré potřeby v oblasti financování bydlení. V oblasti úvěrů ze stavebního spoření, které jsou v určitém ohledu konkurenčním produktem k hypotékám, došlo v roce 2010 k růstu úrokových sazeb, zejména u překlenovacích úvěrů, a celkovému poklesu

13

poskytnutých úvěrů. . Počet i objem poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření v roce 2010 meziročně poklesl o 12 %. Celkově bylo v roce 2010 poskytnuto 113 611 úvěrů nestavebního spoření v objemu 57,8 miliardy korun. Ke konci roku 2010 poskytovalo v České republice hypoteční úvěry celkem 17 subjektů. V roce 2010 uplynulo 15 let od faktického startu hypotečního financování.

Graf č.1: Porovnání objemu poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2000 do roku 2011 v mld.Kč.

Zdroj: http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoindex-prosinec-2010-banky-poskytly-hypotekyza-vice-nez-10-miliard/ ; vlastní zpracování Z tabulky vyplývá, ţe objem poskytnutých hypoték od roku 2000 neustále roste aţ do rekordního roku 2007, kde byl objem poskytnutých hypoték 145,5 mld.Kč. Poté následuje dva roky po sobě propad v objemu hypoték, coţ zapříčinila i finanční krize. V roce 2010 je však jiţ vidět růst oproti roku 2009 a stejně tak je nárůst i v roce 2011.

14

1.3 Vývoj hypotečního bankovnictví v roce 2011

Hypotečnímu trhu se v roce 2011 mimořádně dařilo díky výhodným úrokovým sazbám. Podle ministerstva pro místní rozvoj si hypotéku pořídilo přes 71.000 lidí a půjčená částka přesáhla přes 119 miliard Kč. Meziročně tak hypoteční trh vzrostl o 40,5 %. Loňský rok se tak po rekordním roce 2007 stal v historii hypoték druhým nejsilnějším.

Hypoteční banka si na trhu udrţela s více neţ 33 půjčenými miliardami nových úvěrů vedoucí místo na trhu, kdyţ zaznamenala více neţ pětinový růst u nových hypoték ale její trţní podíl meziročně klesl o 4,4% na necelých 28%. Dvojkou hypotečního trhu se stala Česká spořitelna, která zvedla objem na dvojnásobek. Třetí místo patří Komerční bance, která zvedla objem hypoték o 42%. V roce 2011 Česká spořitelna i Komerční banka útočily na vedoucí pozici na trhu řadou akčních nabídek, Hypoteční banka chce však svoje prvenství udrţet nadále i v roce 2012.

Růstu hypoték nahrály v roce 2011 i stabilizující se ceny nemovitostí a také hrozba zdraţení bytů i o statisíce kvůli zvýšení sazby DPH z 10% na 14,5% platné od ledna 2012. Ze statistiky Ministerstva pro místní rozvoj vyplývá, ţe 80% hypoték bylo vyuţito na nákup nemovitosti, zbylých 20% bylo vyuţito k výstavbě bytu nebo rodinného domu. V porovnání s rokem 2010 půjčily více peněz všechny banky s výjimkou Raiffeisenbank, které nové hypotéky propadly o 10%. Nejvíce nových obchodů a to nárůst o 96%, poskytla banka Wüstenrot, která na trhu patřila mezi nejlevnější bankovní ústavy na hypotečním trhu. Dle Ministerstva pro místní rozvoj bylo v roce 2011 poskytnuto nejvíce hypotečních úvěrů dle objemu v Praze a ve Středočeském kraji (46,2 mld. Kč), druhým největším regionem byl Jihomoravský kraj (12,8 mld.Kč) a třetím byl Moravskoslezský kraj (9,3 mld.Kč). V porovnání s rokem 2010 se pořadí prvních tří regionů nezměnilo.

15

Největší meziroční nárůst v objemu nových hypotečních úvěrů byl na Vysočině (nárůst 60,4%) a na druhém místě byl Zlínský kraj (nárůst 49,1%). Obrázek č.1: objem nových hypoték v roce 2011

Zdroj: HN a MMR

Na obrázku je vidět podíl na hypotečním trhu u nových hypoték. Hypoteční banka zaujímá s 27,8% největší podíl, po ní následuje Česká spořitelna a Komerční banka. Čtvrté místo patří

16

Raiffeisenbank. Své místo na trhu mají i banky jako Unicredit Bank, GE, Volksbank a Wuestenrot, která měla v meziročním objemu poskytnutých hypoték nárůst necelých 96%.

Co nejvíce ovlivnilo hypoteční trh v roce 2011 :

- ekonomické oţivení v České republice - očekávané zvýšení sazby DPH - pokles míry nezaměstnanosti - stabilní ceny nemovitostí - výhodné úrokové sazby - akční nabídky bank v průběhu celého roku - pozitivní mediální obraz hypotečního trhu - zájem klientů řešit své bydlení - pokles zájmu o stavební spoření

Výhled v 2012 - sledování ekonomické situace v EU - minimální změny u cen nemovitostí - zastavení klesání úrokových sazeb a jejich moţný nárůst ke konci roku - větší preference klientů na fixaci sazeb na 3 a 5 let neţ na variabilní sazbu - zapojení více bank do nabídky hypoték

17

Vývoj hypotečního trhu (2001-2011) Graf č.2: Vztah mezi objemem hypotečních úvěrů v mld.Kč a průměrnou úrokovou sazbou v prosinci daného roku od roku 2001 do roku 2011

Zdroj: MMR, Hypoindex.cz, Hypoteční banka

Vývoj hypotečního trhu od roku 2001 do roku 2011 ukazuje objem poskytnutých hypotečních úvěrů s porovnáním průměrné úrokové sazby v prosinci daného roku. V jiţ zmiňovaném roce 2007 patřila průměrná úroková sazba v prosinci k jedním z nejvyšších za posledních 10 let, objem úvěrů byl nejvyšší v historii. Naopak nejniţší průměrná úroková sazba byla v roce 2011 a sice 3,65%, při které objem poskytnutých hypotečních úvěrů byl druhý nejvyšší v historii a dosáhl 119 mld. Kč.

18

Vývoj financování v letech 2005 – 2011 Vztah úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů Graf č.3: Objem poskytnutých úvěr ze stavebního spoření a z hypotečních úvěrů od roku 2005 do roku 2011

Zdroj: MMR, AČSS, * ) Hypoteční banka

Tabulka ukazuje vývoj hypoték a úvěrů ze stavebního spoření od roku 2005 do roku 2011. V kaţdém roce byl objem poskytnutých hypoték vyšší neţ objem úvěrů ze stavebního spoření. Jen v roce 2009 je tento objem podobný. Rok byl 2007 i v součtu těchto obou ukazatelů rekordní.

19

1.4 Bytová výstavba Bytový fond v zemích EU Nejvyšší podíl vlastnického bydlení přetrvává v zemích východní Evropy.Výjimky tvoří pouze Španělsko a Velká Británie, kde převaţuje osobní vlastnictví bytů. V Německu, Dánsku, Rakousku a Francii hraje významnou roli nájemní bydlení, sociální i komerční. V České republice, následované Polskem, Finskem a Slovenskem, představuje důleţitou součást rezidenčního trhu zejména druţstevní bydlení, které však svým principem můţeme povaţovat za určitý typ vlastnického bydlení. V Německu je zároveň nejniţší podíl vlastnického bydlení v rámci celé Evropy, kdyţ vlastněných bytů na 1000 obyvatel je o 81 méně neţ v zemích Evropy. Zároveň je zde nejmenší podíl vlastníků bytů zatíţených hypotečním úvěrem. Česká republika patří v průměru počtu bytů na 1000 obyvatel k průměru evropského počtu. Pokud ale porovnáme se západní Evropou spotřebitelské výdaje na bydlení, tak Česká republika patří ke státům s nízkými výdaji na bydlení. Celkové roční výdaje domácností na údrţbu a opravu zaujímá Česká republika s 19% jednu z nejniţších pozic celoevropského průměru. Rezidenční nemovitosti v ČR Vlivem přetrvávajícího poklesu poptávky došlo v roce 2011 ke sniţování počtu zahájených bytů. V roce 2011 byla dle aktuálních údajů ČSÚ zahájena výstavba 27 535 bytů (nejméně od roku 1997). V porovnání s rokem 2008 se jedná o pokles ve výši 9 784 bytů (téměř 27 %) a v meziročním porovnání o 2 % V roce 2011 bylo dokončeno 28 628 nových bytů. Tato hodnota představuje meziroční pokles o 7 814 bytů, tedy téměř o 22 %. Nejvíce bytů bylo zahájeno v rodinných domech, a to 17 060, coţ představuje necelých 62 procent všech nově zahájených bytů. V bytových domech bylo v roce 2011 zahájeno 5 013 bytů. V roce 2011 bylo dokončeno 17 386 bytů v rodinných domech a 6 554 bytů v bytových domech.

20

Intenzita bytové výstavby v ČR V roce 2011 intenzita bytové výstavby v České republice jiţ druhým rokem klesala. V roce 2011 tento ukazatel dosáhl hodnoty 2,7 dokončených bytů na 1000 obyvatel oproti roku 2010, kdy bylo v celorepublikovém průměru dosaţeno 3,5 dokončených bytů na 1000 obyvatel.

Od roku 2008 soustavně klesá intenzita bytové výstavby a počet zahájených bytů na 1000 obyvatel. Největší intenzita bytové výstavby je dlouhodobě v ve Středočeském kraji a v Praze. Graf

č.4:

Zahájené

a

dokončené

byty

v

ČR

od

roku

1993

do

roku

2010

Zdroj: MMR

Tabulka ukazuje počet zahájených a dokončených bytů od roku 1993 do roku 2010.Nejvíce zahájených bytů bylo od roku 2006 do roku 2008. Od roku 2008 soustavně klesá intenzita bytové výstavby a počet zahájených bytů na 1000 obyvatel. Největší intenzita bytové výstavby je dlouhodobě v ve Středočeském kraji a v Praze. Nejméně zahájených bytů bylo v roce 1993, kdy se bytová výstavba postupně zvedala aţ do roku 1998, od kdy můţeme vidět následný tříletý pokles do roku 2001. Od roku 2001 aţ do roku 2006 jiţ bytová výstavba neustále roste. 21

Obrázek č.2: Počet zahájených a dokončených bytů v ČR od roku 2000 do roku 2011

Zdroj: ČSÚ

22

2 Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr je v České republice definován jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti a to i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva.

Ţadatelem o hypoteční úvěr můţe být :

-

fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku

-

cizozemec s českým státním občanstvím

-

cizozemec z členského státu Evropských společenství, který má v příjmy v České republice nebo v zahraničí (pouze příjmy ze závislé činnosti)

-

cizozemec mimo EU s příjmy na území České republiky

-

cizozemec mimo EU s příjmy na územ EU ( pouze příjmy ze závislé činnosti)

Hypoteční úvěr lze poskytnout na:

-

koupit nemovitosti i spoluvlastnického podílu

-

převod členských práv a povinností nebo splacení členského (druţstevního) podílu

-

výstavbu nemovitosti

-

rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí

-

vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s druţstevním podílem

-

profinancování dříve zaplacených vlastních prostředků a to aţ do výše 100% úvěru

23

-

konsolidace dříve poskytnutých úvěrů pouţitých na investice do nemovitostí nebo druţstevního podílu

-

kombinace výše uvedených účelů

Hypoteční úvěr lze použít na :

-

byt nebo dům v osobním vlastnictví

-

bytovou jednou v druţstevním vlastnictví

-

bytový dům

-

stavební pozemek určený ke stavbě rodinného domu, garáţe nebo jiné nemovitosti slouţící k bydlení včetně příslušenství

-

nemovitosti slouţící k rekreaci (chalupy, chaty)

-

nebytové jednotky

-

nemovité příslušenství, které jsou součástí výše uvedených nemovitostí ( bazén, garáţ, terénní úpravy pozemků atd.)

2.1 Fixace úrokové sazby

Fixace úrokové sazby ukazuje, na jak dlouho dobu zůstane smluvená úroková sazba neměnná. V tomto období tak klient splácí dohodnutou dobu stále stejnou částku a banka mu nemůţe výši úroků a tím pádem i splátky změnit. Pro klienta je tu zase nevýhoda předčasně splatit hypotéku před koncem fixačního období bez vysokého sankčního poplatku. To je právě moţné, kdyţ se mění fixační období. Banka většinou oznámí dopisem klientovi 4 – 6 týdnů před koncem fixace výši nové úrokové sazby a klient si pak můţe zvolit, zda nechá hypotéku běţet za daných podmínek, nebo zda bezplatně splatí nějakou část hypotéky, zda splatí celou hypotéku, hypotéku můţe i celou přefinancovat do jiné banky nebo si změnit původní dobu fixace na kratší nebo delší období i v závislosti na očekávaných úrokových sazbách.

24

Minimální doba fixace je jeden rok a maximální doba je aţ na celou bodu hypotéky. Roční fixace se vyuţívá, pokud klient ví, ţe obdrţí během roku nějaké finanční prostředky, pomocí kterých pak hypotéku po roce předčasně splatí celou nebo její poměrnou část. Roční fixace můţe být také pouţita, pokud jsou úrokové sazby na nízké úrovni a nečeká se jejich rychlý růst. Naopak fixace na celou dobu hypotečního úvěru se pouţívá, pokud klient ví, ţe během této doby nebude mít ţádné větší příjmy, aby mohl hypotéku splatit dříve a nebo chce mít jistotu stále stejné splátky a nechce se starat o výši úrokových sazeb na trhu během splácení hypotéky. Hypoték se zafixovanou sazbou na celé období je na trhu minimu.

Graf č.5:Podíl počtu poskytnutých hypoték v červenci 2011 dle fixace úrokové sazby

Zdroj: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-trilete-fixace-valcuji-petilete/ Obrázek ukazuje oblíbenost tříletých a pětiletých sazeb na hypotečním trhu. Malý podíl zaujímají jednoleté fixace a variabilní sazby a ostatní sazby, mezi které můţeme zařadit např. fixaci sazby na 10 let nebo i fixaci na celou dobu trvání úvěru.

25

Graf č.6: Vývoj podílu počtu poskytnutých hypoték podle fixace úrokové sazby od roku 2006 dočervna2011

Zdroj: www.hypoindex.cz

Tříleté a pětileté fixace jsou téměř dokonalými substituty. Pokud je větší zájem o tříleté, je to zpravidla na úkor pětiletých a naopak.

26

Graf č.7: Vývoj nabídkových úrokových sazeb s 5 letou fixací od roku 2007 do roku 2010

Zdroj: Hypoindex Během roku 2010 se začala v nabídce prosazovat i hypotéka s variabilní sazbou. Banky odvozují variabilní sazbu od sazby vyhlašované Českou národní bankou a to tzv. PRIBOR, coţ je úrok, za který se banky půjčují peníze mezi sebou. Banka dopředu stanoví svoji marţi a k té pak připočte aktuální PRIBOR. V nabídce bank se tak můţeme setkat se sazbou 1 měsíční PRIBOR, 3 měsíční nebo 12 měsíční.

27

Graf

č.8:

Vývoj

Repo

sazby

v

ČR

od

roku

2003

do

rok

2010

Zdroj: ČNB Repo sazba zůstává na stejné úrovni od 7.5.2010 do června 2012.

28

Výhody a nevýhody fixovaných úrokových sazeb a sazeb s variabilní úrokovou sazbou. Tab.č.1: Výhody a nevýhody fixovaných úrokových sazeb a sazeb s variabilní úrokovou sazbou

Hypotéka s fixovanou úrokovou sazbou stejná výše sazby a tím pádem i splátky po celou dobu trvání fixace nízká náročnost na údrţbu (sledování vývoje výhody

na trhu)

Hypotéka

s

variabilní

úrokovou

sazbou klient platí skutečnou cenu úvěru

aktuálně niţší úrokové sazby

širší paleta doplňkových sluţeb

moţnost přechodu na fixovanou sazbu

moţnost odkladu splátek

snadnější mimořádné splátky úvěru

hypotéky aţ na 100 % LTV lepší dostupnost v porovnání s VS

riziko skokové změny úrokové sazby v době nejednotná výše sazby a z ní plynoucí refixace nevýhody omezená moţnost předčasného splacení

riziko nárůstu splátky vyšší nároky na bonitu ţadatelů

klient nemůţe profitovat z poklesu sazeb na vyţaduje, aby klient sledoval dění na trhu

trhu

Zdroj: vlastní zpracování

2.2 Bonita klienta

Bonita klienta je pro banku jednou z nejdůleţitějších informací, zda vůbec hypoteční úvěr ţadateli poskytne. Čím horší je bonita klienta, tím větší je pravděpodobnost, ţe klient nebude úvěr splácet. Kaţdá banka si bonitu klienta zjišťuje a podle toho stanovuje i výši úrokové sazby.

29

Pokud klient prokáţe vysokou bonitu, banka mu poskytne niţší úrok neţ klientovi se špatnou bonitou, protoţe je zde riziko, ţe klient nebude hypoteční úvěr řádné splácet a věřitel tak podstupuje vyšší úrokové riziko.

U vyhodnocení bonity klienta banka posuzuje tyto faktory:

-

věk ţadatele

-

dosaţené vzdělání

-

pohlaví

-

zaměstnání ţadatele

-

příjmy

-

rodinný stav a počet dětí

-

pravidelné výdaje

-

ţivotní minimum

-

aktuální úvěry a úvěrové rámce u stávajících úvěrů (kreditní karty, povolená přečerpání)

Příjmy klienta Pokud má ţadatel příjmy ze závislé činnosti, banka většinou poţaduje potvrzení o příjmu za posledních 12 kalendářních měsíců, někdy však počítá jen s potvrzenými čistými příjmy za poslední tři měsíce. Ţadatel nesmí být ve zkušební tříměsíční době. Pokud má ţadatel příjmy z podnikání, banka poţaduje doloţení daňového přiznání za poslední dva roky.

30

2.3 Úvěrové registry Poskytnutých úvěrů pořád přibývá a tím pádem logicky roste při jejich splácení i delikvence. Banka se tak snaţí těmto ztrátovým obchodům vyhnout a to hlavně pomocí úvěrových registrů. Svého klienta dokonale zná, protoţe si archivuje finanční historii ale u ostatních klientů nedokáţe ihned poznat, jakou bude mít platební morálku a tak se snaţí raději dopředu zjistit dostupné informace o současných úvěrech a jejich řádném splácení a předvídat tak riziko nesplacení úvěru.

Mezi úvěrové registry v České republice můţeme zařadit Bankovní registr klientských operací, Nebankovní registr klientský operací a Solus.

Bankovní registr klientských operací Bankovní registr klientských operací byl spuštěn v roce 2002 a byl zaloţen pěti bankami a to Českou spořitelnou, GE Money bank, ČSOB, Komerční bankou a HVB Bank – nyní UniCredit Bank. Tyto zakládající banky pověřily pověřily společnost CBCB – Czech Banking Credit Bureau, a.s.provozováním registru. Účastníky Bankovního registru mohou být všechny banky, které působí aktivně v České republice a nejsou v likvidaci nebo nucené správě. V současnosti tohoto registru vyuţívá více jak 20 institucí s bankovní licencí. V Bankovním registru jsou fyzické osoby evidováni pod rodnými čísly, u společností je evidence zaloţena na IČO včetně jejich spoludluţníků a ručitelů. Bankovní registr nabízí svým uţivatelům pohled nejen na současný stav úvěrů ale také zároveň na jejich historii za poslední 4 roky. Bankovní registr poskytuje informace jen o kreditních operacích a nehledí tak na aktivní zůstatky u klientů bank, sleduje vţdy počet, druh, objem a dobu do splatnosti poskytnutých danému klientovi. Poskytuje nejen negativní informace ale i pozitivní záznamy o evidovaných klientech a zařazování a aktualizace klientských údajů není podmíněna souhlasem klienta. Záznamy jsou v registru evidovány vţdy po dobu 4 let od úplného splacení závazku a poté dochází k jejich významu. Dalších 5 let jsou ještě údaje vedeny v jeho evidenci, ale nejsou jiţ uţivatelům poskytovány. Předčasné vymazání z registru není moţné,

31

pouze lze opravit údaje, pokud se prokáţe, ţe negativní informace jsou zde evidovány neprávem.

Nebankovní registr klientských operací Nebankovní registr klientských operací byl spuštěn v roce 2005, na jeho zaloţení se podílelo osm nebankovních institucí z oblasti splátkové prodeje a leasingu. Tyto společnosti nedisponují bankovní licencí ale zároveň chtějí mít podobný přehled o ţadatelích o úvěrové produkty jako u Bankovního registru klientských operací. V současné době je provozován společností Leasing and Loan Credit Bureau. Klient musí vţdy udělit souhlas ke zpracování osobních údajů. Některé nebankovní instituce podmiňují poskytnutí úvěrového produkty výslovným souhlasem k náhledu do Nebankovního registru a pokud má klient o úvěr zájem, musí tedy ţádost podepsat. Údaje v Nebankovním registru jsou kaţdý měsíc pravidelně aktualizovány, registr eviduje také ţádosti o úvěr, jestliţe však úvěrový produkt nebyl poskytnut, tak tato informace se stává po půl roce neaktivní. Stejně jako u Bankovního registru je předčasný výmaz záznamu nemoţný.

Oba registry začaly v roce 2006 spolupracovat a tak si od tohoto roku vyměňují data. Kaţdý klient si můţe nechat vystavit výpis z obou registrů, pokud si nechá výpis zaslat poštou, tak lhůta pro vystavení je 30 dnů a stojí 100,-Kč, v případě osobního vyzvednutí je vyřízení ţádosti ihned za poplatek 200,- Kč. SOLUS SOLUS je registr, který byl spuštěn v roce 1999 a jedná se o registr vyloţeně negativní. Shromaţďuje pouze údaje o klientech se splátkovou delikvencí. Jako nejstarší registr sdruţuje bankovní, splátkové, leasingové společnosti a navíc i například telekomunikační a energetické společnosti. Zpracování klientských údajů je podmíněno souhlasem klienta. Negativní záznamy jsou v tomto registru evidovány po dobu 3 let od splacení závazku.

32

2.4 Čerpání hypotečního úvěru Hypoteční úvěr lze čerpat: - jednorázově - postupně

Hypoteční úvěr lze čerpat po splnění podmínek stanovených bankou v úvěrové smlouvě. Jednou z hlavních podmínek je podepsání úvěrové smlouvy a také doloţení zapsání zástavního práva ve prospěch banky. Vzhledem k tomu, ţe na katastru nemovitostí můţe zapsání zástavního práva trvat i několik měsíců, bankám v současné době stačí i jen návrh na vklad zástavního práva. Tím se kupujícímu výrazně urychlí moţnost uvolnění peněz z hypotečního úvěru.

Jednorázové čerpání poţadují banky většinou do 6 měsíců od data schválení úvěru, maximální doba je 24 měsíců, u postupného čerpání je maximální doba 24 měsíců od data schválení úvěru.

Jednorázové čerpání se nejčastěji pouţívá u koupi nemovitosti, kdy úvěrující banka pošle bezhotovostně celkovou částku uvedenou v kupní smlouvě přímo na bankovní účet prodávajícího.

Pokud dochází k přefinancování hypotečního úvěru z jiné banky, nová úvěrující banka pošle celkovou částku přímo na bankovní účet původní úvěrující banky. Klient tak musí vţdy nové úvěrují bance donést vyčíslení aktuální částky u původní hypotéky ke dni přefinancování hypotečního úvěru.

33

Postupné čerpání se nejčastěji pouţívá u výstavby nemovitosti, kdy banka uvolňuje peníze z hypotečního úvěru na základně předloţených faktur a také vţdy zpracovaného aktuálního odhadu nemovitosti. Banka se tak kryje před tím, ţe by klientovi půjčila větší částku peněz neţ je odhadní cena nemovitosti a v případě nesplácení hypotečního úvěru měla v zástavě adekvátně oceněnou nemovitost.

2.5 Splácení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr můţe mít splatnost minimálně 5 let a maximálně aţ 45 let. Tuto maximální dobu splácení nabízí v současné době pouze jedna banka a to mBank. Ostatní banky nabízejí maximálně dobu splácen 40 let. I tato hranice však byla posunuta nedávno, dlouhou dobu měly banky v nabídce maximální dobu splácení 30 let. Klient si vţdy sám zvolí délku splácení hypotečního úvěru, obvykle se z hlediska celkové splátky a celkové přeplacené částky navíc doporučuje doba splácení 15 – 20 let Tabulka č.2: Výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti Doba splatnost 5

10

15

20

25

30

35

40

45

38.498

22.024

16.683

14.122

12.667

11.761

11.163

10.754

10.468

9.000

18.000

27.000

36.000

45.000

54.000

63.000

72.000

81.000

i v letech Měsíční splátka Poplatky za vedení úvěrovéh o účtu Celková suma

2.309.88 2.642.88 3.002.94 3.389.28 3.800.10 4.233.96 4.688.46 5.161.92 5.652.72

měsíčníc 0

0

0

0

0

0

0

0

0

h splátek Zdroj: Hypoindex.cz

34

Čím kratší dobu splácení si klient zvolí, tím samozřejmě zaplatí na úrocích méně peněz, při delší době splácení nemá zase klient tak velkou měsíční splátku ale na druhou stranu zaplatí na úrocích o hodně peněz více.

Hypoteční úvěr musí být splacen nejpozději do dne předcházející 70. narozeniny nejstaršího dluţníka a to z toho důvodu, ţe banka počítá s tím, ţe v důchodovém věku uţ nebudou příjmy dluţníka tak vysoké.

2.6 Poplatky u hypotečních úvěrů Téměř všechny banky v České republice, které poskytují hypoteční úvěry, si účtují v rámci zpracování hypotečního úvěru různé poplatky. Poplatky se mezi bankami liší a tak by se měl zájemce o hypoteční úvěr zajímat i o jejich výši, protoţe zvyšují jeho celkové náklady. Mezi nejčastější poplatky patří:

Poplatek za zpracování a poskytnutí hypotečního úvěru

Nejčastěji je pouţívána varianta minimální a maximální částky za zpracování hypotečního úvěru a to 0,3% - 1% z výše hypotečního úvěru nebo 3000,-Kč – 30.000,-Kč. Pro podporu prodeje banky během roku také vyhlašují různé slevové akce, kdy tento poplatek zcela odpouštějí.

Poplatek za ocenění nemovitosti Tento poplatek je stanoven za bankou poţadované ocenění nemovitosti, které je důleţité při stanovení odhadní ceny zastavované nemovitosti. Klient si můţe zvolit, zda vyuţije a zaplatí

35

si interního odhadce banky nebo zda se rozhodne pro externího odhadce, který však musí s bankou spolupracovat, aby banka tento odhad uznala a akceptovala. Poplatek za odhad se u bytů pohybuje mezi 3000,- Kč – 5000,-Kč a u rodinných domů a pozemků mezi 4000,-Kč – 6000,-Kč. Poplatek za čerpání úvěru Poplatek za čerpání úvěru je většinou vyţadován u postupného čerpání, které je vyuţíváno např. při stavbě rodinného domu nebo při jeho rekonstrukci. Poplatky bývají u kaţdé banky jiné, některé mají všechny čerpání zdarma, některé jej poţadují např. aţ od třetího čerpání a některé při kaţdém čerpání.

Výše tohoto poplatku se pohybuje většinou kolem 300,-Kč – 1000,-Kč. Poplatek za vedení a správu hypotečního úvěru Poplatek ze vedení a správu hypotečního úvěru je účtován měsíčně po celou dobu vedení hypotéky, proto je pro klienta dobré sledovat při porovnávání bank jeho výši.

Výše tohoto poplatku se pohybuje kolem 100,-Kč – 150,-Kč, ve výjimečných případech vedou některé banky úvěr zcela zdarma. Poplatek za změnu smluvní dokumentace z podnětu klienta Tento poplatek je účtován, pokud chce klient provést ve smlouvě nějaké úpravy, např.změna datumu splátky úvěru, změna zástavy u nemovitosti, atd.) Výše tohoto poplatku se pohybuje od 500,-Kč do 10.000,-Kč

36

2.7 Hypoteční zástavní listy

Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční listy představují jednu z nejbezpečnějších forem investování. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu hypotečního zástavního listu je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Z důvodu bezpečnosti a řádného krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů proto mohou být pouţity jen pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. V případě nesplacení hypotečního úvěru má hypoteční banka přednostní právo pro uspokojení z nemovité zástavy před ostatními věřiteli. Klientovi nákup hypotečních zástavních listů umoţní uloţit finanční prostředky na určitou dobu s tím, ţe dopředu ví, jaký bude mít výnos, pokud si hypoteční zástavní listy ponechá aţ do doby splatnosti. U hypotečních zástavních listů emitovaných do 31.12.2007 nejsou úrokové výnosy podle zákona o dani z příjmů č. 586/1992 Sb. zdaněny. Toto osvobození se týká fyzických i právnických osob č.586/1992 Sb. Kupon u emitovaných hypotečních zástavních listů po datu 31.12.2007 jiţ podléhá pro fyzické osoby sráţkové dani 15%. Pokud však srovnáme výnos se spořícími účty nebo termínovanými vklady, tak i přes současné zdanění kuponu přináší hypoteční zástavní list majiteli se stejnou jistotou vyšší výnos. Jsou tak určeny především pro konzervativní investory, kteří nechtějí podstupovat vyšší riziko. Hypoteční zástavní list nemá ţádnou výpovědní dobu a lze jej tak kdykoliv prodat. Zde je však potřeba počítat i s poplatky za předčasný prodej. Hypoteční zástavní listy jsou obchodovatelné na oficiálním volném trhu Burzy cenných papírů v Praze a v RM-Systému.

37

Tab.č.3: Příklady některých emisí hypotečních zástavních listů vydaných Hypoteční bankou, a.s.

Emise ISIN

Objem

HZL

500 mil.

63 HZL 50 HZL 41 HZL 38 HZL 37

CZ0002002256

CZ0002001241

CZ0002001019

CZ0002000979

CZ0002000961

Kč 0,5 mld. Kč 1,0 mld. Kč 1,0 mld. Kč 2,0 mld. Kč

Nominální hodnota

Vydání

Splatnost Kupón

100 mil. Kč

25.11.2010 25.11.2015

100 mil. Kč

11.10.2007 11.10.2022

10 000 Kč

24.5.2007 24.5.2012

10 000 Kč

22.3.2007 22.3.2012

10 000 Kč

21.2.2007 21.2.2010

Výplata výnosu

3,00 % kaţdoročně p.a.

25.11.

6,20%

kaţdoročně

p.a.

11.10.

4,9%

kaţdoročně

p.a.

24.5.

4,65%

kaţdoročně

p.a.

22.3.

4,25%

kaţdoročně

p.a.

21.2.

Zdroj: Hypoteční banka Hypoteční zástavní listy nakupují díky jejich bezpečnosti nejen konzervativní investoři ale i například i penzijní fondy. V bezpečnosti českých hypotečních zástavních listů je oproti americkým hypotečním zástavním listům velký rozdíl, kde banky totiţ ve svých nabídkách vydávaly pod hypotečními zástavními listy i rizikové cenné papíry, coţ pomohlo ve vzniku světové finanční krize.

38

2.8 Státní podpora hypoték

Úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení

Dne 1.12.2004 bylo vládou schváleno nařízení, na základě kterého Státní fond rozvoje bydlení poskytuje mladým lidem nízko úročené úvěry na pořízení bydlení aţ do výše 300.000,-Kč. Státní fond rozvoje bydlení poskytne tento úvěr mladým lidem, jestliţe ţijí v manţelství a pokud alespoň jeden z manţelů v roce podání ţádosti nedosáhne 36 roku věku, a zároveň není rozhodující, který z manţelů tuto ţádost o úvěr podá. Úvěr můţe být poskytnut i samostatným osobám, které v roce podání ještě nedosáhnou 36 roku věku a pokud trvale pečují nejméně o jedno nezletilé dítě. Toto dítě můţe být i osvojené. Maximální výše úvěru je 300.000,- Kč, nejdelší splatnost je 20 let a úročí se ročně dvěma procenty. Příjemce úvěru můţe podat ţádost o odloţení splátek jistiny úvěru a to nejdéle na dobu deseti let od doby, kdy bylo čerpání započato. Během doby odkladu příjemce splácí pouze úrok. I pokud jsou odloţeny splátky jistiny, tak doba splatnosti nesmí překročit 20 let. Fond umoţňuje také přerušit splácení jistiny úvěru a to maximálně na dva roky a jen ze sociálních, rodinných a dalších závaţných důvodu. Splatnost úvěru se tak prodlouţí o dobu, o kterou bylo povoleno přerušení. Úvěr je možno využít k financování: výstavby bytu v rodinném domě výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům neţ k bydlení koupě bytu koupě rodinného domu s jedním bytem úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém druţstvu, a stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu. 39

Velikost bytu nebo rodinného domu není nějak limitována. Pokud je byt pořizován výstavbou, bude v případě narození dítěte v době po uzavření úvěrové smlouvy aktuální nesplacená část jistiny úvěru sníţena o 30.000,- Kč z kaţdé narozené nebo osvojené dítě. Úroky z poskytnutého úvěru nelze však podle zákona č. 586/1992 Sb. odečíst od základu daně z příjmu.

Úvěr nelze poskytnout, pokud je ţadatel, jeho manţel nebo manţelka jiţ vlastníkem bytu, rodinného domu, bytového domu nebo nájemcem druţstevního bytu. Úvěr nesmí být poskytnut opakovaně téţe osobě.

Pro poskytnutí je třeba vyplnit Ţádost o úvěr pro mladé rodiny a potvrzení o příjmu a tyto dokumenty je moţné odevzdat na pracovištích Státního fondu rozvoje bydlení a to v Praze a v Olomouci.

Jiţ během března 2011 byly vyčerpány finanční prostředky určené pro tento rok na poskytování úvěrů a tak Státní fond rozvoje bydlení ukončil příjem ţádostí.

Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka – odpočet ze základu daně

V roce 1998 umoţnila novela zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které financují svoji bytovou potřebu pomocí hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření nebo jinými úvěry, které jsou poskytnuty právě pro financování bytových potřeb. Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů tak umoţňuje odečíst si od základu daně částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z hypotečního úvěru, z úvěru ze stavebního spoření.

40

Bytovými potřebami se podle § 15 odst.10 ZDP rozumí např.:

a) výstavba rodinného domu, bytového domu, bytu nebo změna stavby b) koupě pozemku c) koupě bytového domu, bytu nebo rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto objektů d) změna a údrţba stavby rodinného domu, bytového domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v uţívání

Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru nebo z úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníţenou o státní finanční příspěvek, lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob aţ do výše 300.000,-Kč ročně. Odpočet můţe provést osoba, jenţ je účastníkem úvěrové smlouvy, pokud je výše účastníků, provádí jedna z nich nebo všechny rovných dílem. Odpočet úroků z daňového základu lze vyuţít jen v daném roce, pokud klient nestihne tyto odpočty uplatnit nebo na ně zapomene, nemůţe si je převést do dalších let a přichází o ně.

Hypoteční banky nebo stavební spořitelny posílají svým klientům kaţdoročně potvrzení o zaplacených úrocích, které pak klienti přidávají ke svému daňovému přiznání. Vzhledem k současné sazbě daně z příjmu fyzických osob ve výši 15% je tak moţno vzhledem k maximálnímu odpočtu aţ 300.000,-Kč získat zpět od státu aţ 45.000,-Kč. V roce 2015 se chystá daňová reforma, kde se připravuje sníţení maximální částky odpočtu úroků ze 300.000,- Kč na 80.000,- Kč. Tento limit by měl však být pro velkou část klientů dostačují a toto opatření se dotkne jen klientů pořizující si na úvěr velmi drahé nemovitosti. Daňová reforma počítá také se zvýšením sazby daně z 15% na 19%. Jestliţe porovnáme

41

odpočet úroků v roce 2012 s 15% daní u částky 60.000,- Kč, tak daňová úspora vychází na 9000,-Kč (60.000 x 0,15) . V roce 2015 při 19% dani bude u stejné částky daňová úspora činit 11.400,- Kč (60.000 x 0,19).

Obr.č.3: Modelový příklad splátky hypotéky a vrácení daní

Zdroj. Hospodářské noviny První obrázek ukazuje modelový příklad hypotéky na 6 mil.Kč se splatností na 20 let s úrokovou sazbou 4,92% a měsíční splátkou 39.333,- Kč. Je zde vidět několik příkladů podle jednotlivých let splácení, kolik klient zaplatí v daném roce na úrocích a kolik peněz mu z těchto úroků vrátí stát. V prvním roce je vrácená suma nejvyšší a v posledním naopak nejmenší, coţ je způsobeno tím, ţe pří splácení hypotéky klesá v čase zaplacený úrok a naopak se zvyšuje jistina.

42

Druhý obrázek ukazuje modelový příklad s hypotékou na 2 mil.Kč, se splatností na 20 let, úrokem 4,92% a měsíční splátkou 13.111,- Kč. Vrácená částka na dani je v jednotlivých letech menší neţ v prvním příkladě díky menší vypůjčené částce a menší splátce.

43

2.9 Rizika na hypotečním trhu

Graf

č.9

-

Celkové

zadluţení

českých

domácností

(v

mil.

Kč)

Zdroj: http://www.gpf.cz/zadluzenost-ceskych-domacnosti-roste

Zadluţenost českých domácností neustále roste. Pokud ho ale porovnáme se zeměmi EU, tak je stále na nízké úrovni. Největší podíl mají na celkovém dluhu úvěry na bydlení, na které připadá kolem 65%. Úvěry na spotřebu se na zadluţenosti podílí kolem 20%.

Zadluţení domácností u bank a ostatních finančních institucí bylo na konci roku 2011 1,11 bilionu korun, coţ znamená meziroční nárůst o 60,59 miliardy korun. V procentuálním vyjádření je to nárůst o 5,73%. Na kaţdého obyvatele ČR tak vycházel dluh ve výši necelých 106.000,-Kč.

44

Vzhledem k finanční krizi je ochota českých domácností zadluţovat se niţší neţ v předkrizových letech. Celková míra zadluţení vyjádřená poměrem úvěrů k HDP je stále pod průměrem EU. V eurozoně je poměr úvěrů k HDP průměrně kolem 55%. . Míra nesplácení hypoték, tedy úvěrová delikvence,

se drţí stabilně pod 3%. Sem

započítáváme úvěry, které jsou zajištěny minimálně z 50% zástavním právem k nemovitosti. V eurozóně je poměr úvěrů k HDP průměrně na úrovni 55%. Jak ukazuje graf č. 2, je Česka republika hluboko pod tímto průměrem společně například se Slovenskem, Itálií nebo téţ Řeckem. Graf č.10- Zadluţenost domácností zemí eurozóny a ČR (v % HDP)

Zdroj: http://www.gpf.cz/zadluzenost-ceskych-domacnosti-roste Graf ukazuje zadluţenost domácností zemí eurozóny v porovnání s ČR v % HDP. Domácnosti v ČR patří společně s domácnostmi např. Slovenska a Itálie k nejméně zadluţeným.

45

Rizikem pro české domácnosti můţe být v budoucnu to, ţe jsou podstatně chudší v porovnání s domácnosti západní Evropy. To můţe znamenat, ţe časem upadnou do dluhové pasti a nebudou schopny splácet své úvěry. Oproti zemím západní Evropy nedisponují české domácnosti takovým majetkem a bohatstvím.

Finanční aktiva domácností dosahují

v eurozoně v průměru dvojnásobku HDP, u českých domácností se toto číslo pohybuje kolem 90% HDP. Dalším rizikem můţe být i předluţení domácností. Pokud splátky všech úvěrů přesáhnout 50% čistého příjmu po odečtení nezbytných výdajů, povaţuje se domácnost za předluţenou. Doporučení odborných poradců pro sníţení rizika nesplácení úvěrů je pro kaţdou domácnost finanční rezerva na běţném nebo spořícím účtu, kde by měla být dlouhodobě drţena minimálně částka přesahující šestinásobek měsíčních výdajů. Pokud by například klient přišel o práci nebo byl z důvodu dlouhodobé nemoci doby, bude moci vyuţít tuto rezervu a hradit tak včas své závazky, dokud nebude mít opět příjem nezbytný k pokrytí dluhů.

Důleţitou roli hraje také finanční gramotnost, aby klient při vyřizování úvěru věděl, jaké bude mít celkové náklady na úvěr a nesledoval jen výši splátky ale také poplatky kolem, jako například poplatek za vyřízení úvěru, vedení úvěru, pojištění úvěru, poplatek za předčasné splacení a skryté poplatky, které se můţou ve smlouvo o úvěru skrývat.

46

3 Stavební spoření

Stavební spoření má ve světě dlouholetou tradici. Historicky první stavební spořitelna byla zaloţena v roce 1775 v Birminghamu v Anglii. Současný princip stavební spoření lze nalézt v Německu v roce 1921. Zde stavební spoření také zaţilo rozkvět a to díky poválečné rekonstrukci během let 1924 – 1929. Největší rozmach přineslo období hospodářského rozmachu, které začalo v roce 1948 a končilo v roce 1971. Na začátku tohoto období bylo uzavřeno

kolem 300.000 smluv, tak na konci jich bylo jiţ přes 12 milionů. V první

polovině 90.let se začalo stavební spoření rozvíjet i na Slovensku, v Maďarsku i v České republice. Stavební spoření začalo svoji éru na českém trhu v roce 1993 a to díky schválením Zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Tento zákon umoţnil zaloţení stavebních spořitelen a v tomto roce také začaly působit tyto stavební spořitelny:

- Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. - Českomoravská stavební spořitelna, a.s. - Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. a - Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky, a.s.

K nim se v roce 1994 ještě přidaly: - Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. - HYPO stavební spořitelna, a.s.

47

V roce 2009 se spojila Hypo stavební spořitelna, a.s. s Raiffeisen stavební spořitelnou, a.s. a na českém trhu tak k 1.1. 2011 působí 5 stavebních spořitelen. Hlavním cílem stavebního spoření je moţnost získat levný úvěr na bydlení. Jeho účastníkem můţe být fyzická nebo právnická osoba, která uzavře písemnou smlouvo o stavebním spoření. U nezletilých účastníků smlouvu uzavírá zákonný zástupce. Při uzavření smlouvy si stavební spořitelny většinou účtují poplatek 1% z cílové částky. Stavební spořitelny ale občas dělají různé marketingové akce, aby přilákaly k uzavřené smlouvy nové zájemce a tak bývá poplatek za uzavření smlouvy i nulový. Stavební spoření je ve své podstatě účelový druh spoření, při kterém vkladatel ukládá dlouhodobě finanční prostředky na své stavební spoření a v průběhu spoření můţe čerpat i státní podporu. U smluv uzavřených před rokem 2004 byla státní podpora ve výši 25% z ročně uspořené částky, nejvíce však 4500,-Kč, optimální vloţená částka tak byla 18.000,-Kč ročně a minimální vázací doba byla 5 let. Novela č. 423/2003 Sb. , která byla platná pro smlouvy uzavřené od 1.1.2004, však podmínky stavebního spoření výrazně změnila. Minimální doba spoření se prodlouţila na 6 let, výše státní podpory byly sníţena na 15% z uspořené částky v daném kalendářním roce, maximálně však z částky 20.000,-Kč. Státní podpora tak činí maximálně 3000,-Kč. Smlouvám, které byly uzavřeny před rokem 2004 zůstaly zachovány původní podmínky. Tato změna tak způsobila obrovský zájem klientů uzavřít ještě do konce roku 2003 výhodnou smlouvu a z tohoto důvodu počet smluv uzavřených v roce 2004 výrazně klesnul.

48

Graf č.11: Počet nově uzavřených smluv o stavební spoření

http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky(1)/Stavebni-sporeni Tabulka ukazuje vývoj počtu nově uzavřených smluv od roku 1997 do roku 2011. Nejvíce uzavřených smluv bylo v roce 2003. Poté však následuje velký pokles zájmu o stavební spoření. To bylo způsobeno právě sníţením maximální státní podpory ze 4500,- Kč na 3000,Kč a prodlouţením minimální doby spoření z pěti let na šest let.

49

Graf

č.12:

Vývoj

výše

naspořené

částky

a

úvěrů

na

stavebním

spoření

http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky(1)/Stavebni-sporeni Obrázek ukazuje vývoj výše naspořené částky a úvěrů na stavebním spoření od roku 1997 do roku 2011. Obě tyto částky nepřetrţitě od roku 1997 rostou aţ do roku 2011 s výjimkou objemu úvěrů v roce 2011, kde je vidět nepatrný pokles oproti předchozímu roku.

50

3.1 Stavební spoření v roce 2011

V roce 2011 poskytly stavební spořitelny úvěry na 48 miliard Kč. Oproti roku 2010 se jedná o meziroční pokles o 17,5%. Stavební spořitelny uzavřely v roce 2011 kolem 685.000 smluv včetně navýšení cílové částky, v roce 2010 to bylo kolem 906.000 smluv. U všech pěti tuzemských stavebních spořitelen se jednalo o pokles. Mezi hlavní důvody poklesu zájmu byly především změny u sníţení státní podpory a také druhý největší růst na hypotečním trhu, který znamenal přesun klientů od stavebních spořitelen k bankách poskytující hypoteční úvěry.

Obr.č.4:

Objem

úvěrů

a

objem

smluv

u

stavebních

spořitelen

v

roce

2011

Zdroj: stavební spořitelny

51

3.2 Výhody a nevýhody stavebního spoření

Výhody:

-

zhodnocení úspor díky pevnému úroku a státní podpoře

-

vklady jsou ze zákona pojištěny

-

nízký úrok z řádného úvěru po celou dobu splácení

-

dostupné překlenovací úvěry i s nulovou akontací

-

méně přísné zajištění úvěru ve srovnání s hypotečními úvěry

-

odpočet úroků na dani z příjmu aţ do výše 300.000,- Kč z daňového základu

-

po splnění 6 leté doby spoření si klient můţe naspořené peníze vybrat a pouţít na cokoliv

Nevýhody stavebního spoření

-

minimální doba spoření 6 let

-

státní podpora ve výši max. 3000,- Kč ročně na jednoho klienta

-

při zrušení smlouvy dříve jak po 6 letech ztrácí klienta nárok na připsanou státní podporu

-

vstupní poplatek při uzavření smlouvy ve výši 1% z cílové částky

K financování bydlení můţeme pouţít jak hypoteční úvěr tak úvěr ze stavebního spoření. Obecně se dá říct, ţe kaţdá varianta má své výhody a nevýhody. Při větších investicích je většinou výhodnější varianta financování pomocí hypotečního úvěru, při menších je pak výhodnější pouţít úvěr ze stavebního spoření. Stavební spořitelny nabízejí také tzv.meziúvěr, coţ je překlenovací úvěr, kdy klient ještě nesplnil podmínky na řádný úvěr. U překlenovacího

52

úvěru úroková sazba závisí na tom, jak dlouho klient u stavební spořitelny spoří a za jak dlouho dojde k přidělení cílové částky 1 .

3.3 Rozdíly mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření

Úroková sazba: Úrokovou sazbu lze zafixovat na 1 – 30 let. Výše úrokové sazby většinou stoupá s její délkou fixace. Fixace na 30 let bývá větší neţ např. fixace na 5 let. Na druhou stranu zase klient s delší fixací ví, s jakou pevnou splátkou hypotečního úvěru můţe počítat a nemusí tak po skončení fixace znovu řešit její novou výši. U řádného úvěru ze stavebního spoření klient v okamţiku podpisu smlouvy jiţ ví, jaká bude jeho úroková sazba po celou dobu splácení. Tato pevná úroková míra u úvěru patří mezi největší výhody stavebního spoření. V případě překlenovacích úvěrů můţe stavební spořitelna nabídnout klientovi i fixaci úrokové sazby neţ na dobu, kdy překlenovací úvěr bude změněn na řádný úvěr.

Splácení úvěru

Splácení hypotečního úvěru je z velké většiny případů spláceno tzv. anuitní splátkou, kde je stejná výše splátky do doby, kdy se mění úroková sazba při skončení fixace. U anuitní splátky je sice stejná výše splátky, ale mění se zde podíl splátky jistiny a podíl úroků.

Splácení řádného úvěru u stavební spořitelny také probíhá anuitní splátkou, její výše je ale odvozena jiným způsobem neţ u hypotečního úvěru. Zde je jediným parametrem pro výpočet 1

VICHNAROVÁ, L.-NOVÁKOVÁ, J.: Financování bydlení. 1.vydání. Brno: ERA. 2007. 90 s. ISBN: 978-80-7366-079-6.

53

její výše cílové částky stanovená procentem z cílové částky. Stavebné spořitelny proto stanovují u svých produktů minimální splátku z řádného úvěru, která se pohybuje mezi 0,45% - 0,9% z cílové částky.

U překlenovacího úvěru se místo splácení jen tzv.dospořuje a řádné splácení začíná aţ po překlopení na řádný úvěr. Klient má tak půjčené prostředky od stavební spořitelny za úrok pohybující se kolem 4 - 6%, ale zároveň stavební spořitelna vyuţívá jeho naspořené prostředky za 2 – 3%.

Tabulka č.4 : Přehled tarifů úvěrů ze stavebního spoření u ČMSS Naspořené Stavební spořitelna

prostředky Tarif

Invest

Varianta

Atraktiv

pro Úroková sazba (v

%

4,8%

0,60%

Rychlá

40%

4,8%

0,80%

35%

4,8%

0,53%

Standardní 38%

3,7%

0,60%

Rychlá

3,7%

0,80%

38%

z

splátka cílové

řádného úvěru částky)

Standardní 40%

Perspektiv

ČMSS

přidělení úvěru

Minimální

Zdroj: ČMSS, vlastní zpracování

Předčasné splacení Hypoteční úvěr je moţná splatit bez sankcí pouze v době měnící se fixace úrokové sazby.

54

Klient můţe v této době splatit např. pouze část hypotečního úvěru a nebo celý hypoteční úvěr refinancovat u jiné banky. V ostatních případech si banky za předčasné splacení mimo dobu fixace účtují vysoké poplatky.

Řádný úvěr se stavebního spoření lze kdykoliv bez sankcí a poplatků. To je velká výhoda oproti hypotečnímu úvěru.

U překlenovacího úvěru je třeba stavební spořitelnu o mimořádné splátce včas informovat ale i zde můţou být účtovány vysoké poplatky.

Zástava nemovitosti U hypotečního úvěru je zástava nemovitosti vyţadována vţdy. U úvěru při částce do 500.000,- aţ 600.000,-Kč stavební spořitelny nevyţadují zástavu nemovitosti a klientovi tak ušetří další poplatky s tím spojené, jako např. poplatek za odhad ceny nemovitosti, poplatky na katastru nemovitostí spojené ze zástavním právem, atd.

Poplatky Většina bank poskytují hypoteční úvěry má ve svém sazebníku také uvedeny poplatky jak za zřízení úvěru tak za jeho vedení. Měsíční poplatek za vedení úvěrové účtu bývá obvykle kolem 150,-Kč. Za celou dobu splácení tak tyto poplatky udělají v celkovém součtu nemalou částku. Poplatek za schválení hypotéky však v poslední době hypoteční banky postupně ruší, sniţují nebo v rámci akčních nabídek během roku neúčtují.

55

U stavebního spoření musí klient zaplatit poplatek ve výši 1% z cílové částky, zároveň musí klient zaplatit poplatek za čerpání překlenovacího úvěru opět ve výši většinou kolem 1% z cílové částky. Oproti nejčastějšímu poplatku za uzavření smlouvy u hypotečního úvěru kolem 0,8% z výše hypotéky je tak poplatek větší. Na druhou stranu je to však kompenzováno nízkým poplatkem za vedení stavebního spoření, který se pohybuje kolem 290,- Kč aţ 450,Kč.

56

3.4 Budoucnost stavebního spoření

Stavební spoření bylo a je velikým politickým tématem, protoţe ho má uzavřeno zhruba polovina lidí v České republice. Současná politická garnitura se dlouhodobě netají tím, ţe tento produkt povaţuje za přeţitý a snaţí se státní příspěvek zrušit nebo alespoň sníţit. Ač výdaje státu na výplatu státní podpory od roku 2005, kdy byla vyplacena v rekordní výši 16,09 miliardy Kč, nepřetrţitě klesá, stále je vyplacená částka kolem 10,73 miliardy Kč za rok 2011 při uskutečňované reformě financí a šetření státu velkým výdajem.

Graf č.13: Výdaje státu na státní podporu stavebního spoření od roku 1999 do roku 2011 v mld.Kč.

Zdroj: www.mesec.cz/clanky/usetrene-miliardy-ve-stavebnim-sporeni-vlada-draze-zaplati/ a vlastní zpracování

57

Graf č.14: Vyplacená státní podpora a počet smluv u stavebního spoření od roku 2000 do roku 2010

Zdroj: www.mesec.cz/clanky/usetrene-miliardy-ve-stavebnim-sporeni-vlada-draze-zaplati/

Ministerstvo financí ČR sníţilo maximální státní podporu připisovanou na stavebním spoření za rok 2011 na 2000,- Kč. Tento limit se týká všech uzavřených smluv a to bez ohledu na datum uzavření. Vyplacená státní podpora nepřetrţitě rostla od roku 2000, kdy státní podpora dosahovala aţ 4500,-Kč. Od 1.1.2004 byla státní podpora pro nové smlouvy sníţena na 3000,-Kč, ale stát v tomto roce i v následujícím roce 2005 vyplatil na státní podpoře více neţ v roce 2003. Bylo to způsobeno tím, ţe občané o této plánované změně věděli a z tohoto důvodu bylo nejvíce smluv v historii stavebního spoření uzavřeno v roce 2003. Od roku 2006 jiţ však stát na státní podpoře u stavebního spoření vyplácí kaţdý rok menší částku. Státní podpora v roce 2011 klesne na 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce. Dosud činila 15% u smluv uzavřených po roce 2003, u starších smluv dokonce 25 %.

58

Maximální částka úspor, z níţ se podpora počítá, zůstává na 20 000,-Kč (u smluv uzavřených do roku 2003 se počítala maximálně z 18 000,-Kč). Novinkou je také konec daňového osvobození pro připsané úroky, které se nově daní 15% stejně jako vklady v bankách. Ministerstvo financí plánuje umoţnit vstup na trh stavebního spoření i univerzálním bankám a to od roku 2015. Chce tak posílit konkurenční prostředí a podpořit stabilitu systému stavebního spoření. Pokud budou univerzální banky nabízet stavební spoření, tak nakládání s vklady bude pro banku stejné jako s jinými primárními vklady klientů a nebudou limitovány ve způsobu vyuţití peněz. V současné době musejí naopak stavební spořitelny omezeno zákonem nakládání s vklady klientů a mohou je vyuţít jen na poskytnutí úvěru dalšímu účastníkovi systému stavebního spoření. U státního příspěvku bude nutné od 1.ledna 2014 prokazovat účelové pouţití státního příspěvku. Státní příspěvek má získat jen ten, kdo ho pouţije na bydlení nebo si na bydlení vezme od stavební spořitelny úvěr. Naspořené peníze bude moţné také pouţít po skončení povinného šestiletého období na penzijní připojištění, zde však bude podmínkou, ţe klient musí převést jak svůj naspořený vklad, tak zároveň státní příspěvek včetně připsaných úroků. Tento systém propojení stavebního spoření s penzijním připojištění úspěšně v Německu. V ČR má penzijní připojištění přes 4,5 milionů Čechů. Další variantou plánovanou v roce 2014 bude moţnost pouţít stavební spoření na zaplacení školného na vysokých školách. Stavební spoření si na finančním trhu našlo svoji pevnou pozici. Stalo se historicky nejúspěšnějším a objemově největším spořícím produktem. Od roku 1997 zde neustále roste naspořená částka na stavebním spoření. Počet smluv však klesá. Stát se snaţil pomocí státní podpory řešit bytovou krizi. Ta je však jiţ vyřešena, na trhu je dostatek bytů a vzhledem k výdajům ve státním rozpočtu na podpoře u stavební spoření se stát snaţí tyto výdaje nestále sníţit. Z tohoto důvodu tak došlo k postupnému sniţování státní podpory a zdaněním úroků u naspořených finančních prostředků na stavebním spoření.

59

Finanční prostředky na stavebním spoření bude moci klient v budoucnu také převést na penzijní připojištění, coţ je druhý největší spořící produkt na trhu. Počet smluv u penzijního připojištění má oproti stavebnímu spoření tendenci růst. Stejně jako u stavebního spoření stát tento produkt podporuje a to pomocí měsíčního státní příspěvku a daňového odpočtu. Od roku 2013 se chystá nový pilíř penzijního připojištění, kdy se stát bude více motivovat účastníky ke spoření na stáří a proto zavádí penzijní reformu. Stavební spořitelny reagují na sníţení atraktivnosti stavebního spoření nabízením dalších finančních produktů. Českomoravská stavební spořitelna tak například poskytuje i podílové fondy ze skupiny ČSOB a prodává ţivotní pojištění. Stavební spořitelny se také snaţí inovovat svoji nabídku a můţeme se tak sehnat s nabídkou na uzavření smlouvy bez poplatku, zvýšením nabízeného úroku na stavebním spoření a bonusem za pravidelné spoření a naopak sniţují úrokovou sazbu u úvěrů.

60

4 Postavení ČSOB na hypotečním trhu

4.1 Charakteristika ČSOB

Československá obchodní banka, a.s. působí v České republice jako univerzální banka. Byla zaloţena v roce 1964 státem jako banka pro poskytování sluţeb v oblasti volnoměnových operací a v oblasti financování zahraničního obchodu.V roce 1999 byla privatizována a jejím majoritním vlastníkem se stala belgická KBC Bank, která je součástí skupiny KBC. V roce 2000 Československá obchodní banka převzala Investiční a poštovní banku. V roce 2007 se KBC Bank po odkoupení minoritních podílů stala jediným akcionářem Československé obchodní banky.

V retailovém bankovnictví působí v České republice pod dvěma obchodními značkami a to ČSOB a Poštovní spořitelnou, která pro svoji činnost vyuţívá především sítě České pošty. Klienti ČSOB jsou obsluhováni na 249 pobočkách v České republice, klienti Poštovní spořitelny jsou obsluhování jak na Finančních centrech tak na obchodních místech České pošty. ČSOB zahrnuje i tyto další segmenty: malé a středně velké podniky, korporátní klientelu, finanční trhy a privátní bankovnictví.

Pobočková síť ČSOB nabízí také produkty a sluţby celé skupiny ČSOB. Nabídka sluţeb tak zahrnuje i pojistné produkty ČSOB Pojišťovny, penzijní fondy ČSOB Progres a Stabilita, obchodování na finančních trzích přes společnost Patria a financování bydlení u Hypoteční banky a Českomoravské stavební spořitelny.

¨

61

Profil skupiny KBC ČSOB je stoprocentní dceřinou společností KBC Bank. Jediným vlastníkem společnosti KBC Bank je KBC Group. Skupina KBC je bankopojišťovací skupina, která se zaměřuje hlavně na klientelu v oblasti fyzických osob, malých a středních podniků a středně velkých korporací. Působí především na domácích trzích v Belgii a v dalších zemích střední a východní Evropy ( Česká republika, Slovensko, Maďarsko, Polsko a Bulharsko). Skupina KBC působí i v dalších zemích a regionech celého světa. . Na konci roku 2011 obsluhovala skupina KBC zhruba 9 milionů klientů na pěti domácích trzích a zaměstnávala více neţ 48 tisíc zaměstnanců.

62

Graf

č.15:Podíl

jednotlivých

bank

na

objemu

hypoték

v

roce

2010

v

%

Podíl na trhu I-IV. Q 2010 (objem) Unicredit Bank 7% ČS 17%

Hypoteční banka 22%

ČSOB 10% KB 23%

GE 2% Volksbank CZ Wüstenrot 1% 4%

RFB 14%

Zdroj: interní materiály Hypoteční banky ČSOB poskytla na hypotečním trhu v roce 2010 z hlediska objemu hypotečních úvěrů 10% z celkového objemu. Pokud bychom do tohoto objemu započítali i produkci její dceřinné společnosti Hypoteční banku, tak celkový objem dosahuje 32%. Na druhém místě následuje Komerční banka a třetí místo zaujímá Česká spořitelna.

63

4.2 Vývoj tržních podílů bank na objemu hypoték v letech 2007 – 2010 v % Graf č.16 Vývoj trţních podílů bank na objemu hypoték v letech 2007 – 2010 v %

Vývoj tržních podílů 100% 90%

12,8%

12,5%

13,8%

15,8%

19,4%

17,9%

13,3%

16,1%

12,2%

32,68%

35,35%

24,31%

24,62%

17,94%

16,76%

15,46%

16,12%

30,5%

50%

10%

22,3%

20,2% 19,1% 19,5%

18,7%

30% 20%

19,45%

20,05%

60%

40%

8,9%

9,8%

15,1%

14,9%

13,5%

14,2%

20,94%

16,70%

13,98%

17,21%

20,04%

18,2%

22,7%

25,9%

22,3%

5,9%

7,1%

13,20%

80% 70%

8,8%

8,2% 17,1%

2,5% 13,8%

10,4%

14,5%

22,2%

17,2%

3,1%

10,9% 15,5%

23,9%

24,3%

2,0% 9,8%

11,9%

19,5%

18,5%

22,0%

3,9% 4,9%

4,9%

4,5% 2,7%

18,0%

23,6%

11,8%

13,4%

23,1%

23,5%

7,2%

10,1%

11,6%

10,3%

8,1%

22,4%

27,1%

5,0%

30,3%

25,1%

8,2%

24,4%

10,1%

20,1%

7,5%

5,7%

9,8%

11,2%

23,3%

20,7%

0% 1Q 2007 2Q 2007 3Q 2007 4Q 2007 1Q 2008 2Q 2008 3Q 2008 4Q 2008 1Q 2009 2Q 2009 3Q 2009 4Q 2009 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q 2010

Hypoteční banka

ČSOB

Unicredit Bank

KB

GE

ČS

Wüstenrot

RFB

Volksbank CZ

Zdroj: interní materiály Hypoteční banky

Z tabulky můţeme vyčíst postavení ČSOB a Hypoteční banky na trhu hypoték od roku 2007 v porovnání s konkurencí. Mezi hlavní konkurenty dlouhodobě patří Česká spořitelna a Komerční banka. Česká spořitelna ovládala hypoteční trh největším objemem v první půlce roku 2007. Komerční banka se naopak nikdy nestala lídrem na hypotečním trhu. Od druhé půlky roku 2007 je součet podílů Hypoteční banky a ČSOB dlouhodobě nejvyšší a drţí se na prvním místě i v roce 2011.

64

Graf č.17: Vývoj trţních podílů bank po čtvrtletích od roku 2006 do roku 2011

Zdroj: interní materiály Hypoteční banky Graf nám ukazuje vývoj trţních podílů na hypotečním trhu po čtvrtletích od roku 2006 do roku 2011. Jak jiţ bylo zmíněno v předcházejí tabulce, Hypoteční banka včetně ČSOB drţí první místo od druhé čtvrtletí 2007 do konce roku 2011.

65

Vývoj nesplacených jistin v mld.Kč od roku 2007 do roku 2010 Graf č.18: Vývoj nesplacených jistin v mld.Kč od roku 2007 do roku 2010 Vývoj nesplacených jistin (v mld. Kč) 160

140

120

2007

2008

2009

2010

100

80

60

40

20

0 ČS

GE

ČSOB Group

KB

RFB

Unicredit Bank

Volksbank CZ

Wüstenrot

Zdroj: interní materiály Hypoteční banky

Graf nám ukazuje velmi silný nárůst nesplacených jistin u skupiny ČSOB od roku 2007 do roku 2010. V objemu nesplacených jistin zaujímá druhé místo Česká spořitelna a na třetím místě je Komerční banka.

Skupina ČSOB má na trhu stavebních spořitelen i na trhu hypotečních úvěrů velmi silné postavení. Pokud porovnáme počet nových smluv u stavebního spoření, tak Českomoravská stavební spořitelna naprosto dominuje stavebním spořitelnám. V roce 2011 uzavřela 190.000 nových smluv oproti druhé Stavební spořitelně České spořitelny, která v roce 2011 uzavřela 109.600 nových smluv. Objem nově poskytnutých úvěrů přesáhl u ČMSS v roce 2011 27 miliard korun oproti druhé Modré pyramidě, u které byl objem úvěrů 7,7 miliardy.

66

Na trhu hypotečních úvěrů zaujímá skupina ČSOB vedoucí postavení od druhé půlky roku 2007. Nejenţe od té doby je jedničkou na trhu ale zároveň má i největší objem nesplacených jistin u úvěrů.

67

4.3 Hypoteční produkty ČSOB pro fyzické osoby

Hypoteční úvěr pro fyzické osoby

Produkt je určen k financování investic do nemovitostí určených k osobnímu uţívání nebo nemovitostí, které se investici z výnosu hypotečního úvěru na nemovitost určenou k osobnímu uţívání. Zajištění úvěru je vţdy zástavním právem k nemovitosti. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky a k datu zahájení čerpání úvěru nesmí být zatíţena zástavním právem třetí osoby ani omezením převodu nemovitosti. Zároveň musí být nemovitost pojištěna proti ţivelným a jiným rizikům. Minimální výše hypotečního úvěru je 200.000,-Kč. Maximální výše hypotečního úvěru je 70% hodnoty nemovitosti, tedy hodnoty nemovitosti stanovené bankou. Splatnost hypotečního úvěru je od 5 do 40 let. Splatnost úvěru se počítá od data zahájení splácení jistiny. Úroková sazba můţe být fixována na období 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30 let. Čerpání hypotečního úvěru je buď jednorázové (např. koupě) nebo postupné (např. výstavba). Jednorázové čerpání musí být provedeno do 6 měsíců. Postupné čerpání musí být ukončeno do 24 měsíců od data schválení úvěru. Splácení měsíčních pravidelných splátek je formou anuity. Splácení je zahájeno v měsíci následujícím po ukončení čerpání. Mimořádné splátky je moţné provádět ve dvou termínech a to k datu skončení platnosti úrokové sazby. Na tuto splátku má klient právo a pokud jí bance oznámí včas, dle podmínek

68

banky nejpozději 30 dní před skončením fixace, tak není v tomto případě klientovi účtována ţádná smluvní pokuta. Druhou moţností mimořádné splátky je mimo termín skončení platnosti úrokové sazby ale v tomto případě je účtována smluvní pokuta dle aktuálního sazebníku banky, která je klientovi oznámena spolu se souhlasem mimořádné splátky.

Hypoteční úvěr 85 Hypoteční úvěr 85 je určen pro úvěry ve výši nad 70% zástavní hodnoty nemovitosti, maximálně však do 85% zástavní hodnoty zastavované nemovitosti. Produkt je určen k financování investic do nemovitostí určených k osobnímu uţívání nebo nemovitostí, které se investici z výnosu hypotečního úvěru na nemovitost určenou k osobnímu uţívání. Minimální výše je 200.000,- Kč Maximální výše je daná výše investicí do nemovitostí aţ do 85% hodnoty nemovitosti stanoven bankou. Splatnost úvěru je 5 aţ 30 let. Splatnost se počítá od data zahájení splácení jistiny. Úroková sazba můţe být fixována na období 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30 let, při přecenění úvěru z důvodu změny úrokové sazby, pokud bude splněna podmínka, ţe výše úvěru je maximálně 70% zástavní hodnoty nemovitosti, bude úroková sazba stanovena ve výši odpovídající úrokové sazbě pouţívaní při přecenění pro standardní úvěry.

Po dobu, kdy je výše úvěru v rozmezí 85% - 70% zástavní hodnoty nemovitosti, je umoţněno provedení mimořádné splátky bez sankce. V období, kdy uţ výše úvěru činí 70% hodnoty nemovitosti, jsou podmínky pro předčasné splacení úvěru stejné jako pro standardní hypoteční úvěr, tedy v době změny úrokové sazby bez sankce.

69

Hypoteční úvěr 100

Hypoteční úvěr 100 je určen pro úvěr ve výši nad 85% zástavní hodnoty, maximálně však do 100% zástavní hodnoty zastavované nemovitosti. Účelem úvěru je financování investic do nemovitostí určených k vlastnímu bydlení ţadatele o úvěr. Vhodným objektem úvěru je pouze rodinný dům, bytová jednotka včetně bytové jednotky v druţstevním vlastnictví, stavební pozemek a nebytový prostor za předpokladu, ţe se realizací investičního záměru stane bytovým prostorem. Součástí zajištění úvěru musí být vţdy i nemovitost, která je objektem úvěru. Tato podmínka se netýká financování druţstevního bydlení. Banka má jako podmínku poskytnutí tohoto typu úvěru úvěrové nebo ţivotní pojištění na 100% úvěru. V případě úvěru vyššího neţ 3,5 mil.Kč je pojištění vyţadováno alespoň na tuto částku. Minimální výše úvěru je 200.000,-Kč. Maximální výše je aţ do 100% hodnoty nemovitosti stanovené bankou. Splatnost úvěru je od 5 do 30 let a začíná od data zahájení splácení jistiny. Úroková sazba můţe být fixována na období 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30 let, při přecenění úvěru z důvodu změny úrokové sazby, pokud bude splněna podmínka, ţe výše úvěru je maximálně 70% zástavní hodnoty nemovitosti, bude úroková sazba stanovena ve výši odpovídající úrokové sazbě pouţívaní při přecenění pro standardní úvěry. Po dobu, kdy je výše úvěru v rozmezí 100% - 70% zástavní hodnoty nemovitosti, je umoţněno provedení mimořádné splátky bez sankce. V období, kdy uţ výše úvěru činí 70% hodnoty nemovitosti, jsou podmínky pro předčasné splacení úvěru stejné jako pro standardní hypoteční úvěr, tedy v době změny úrokové sazby bez sankce.

70

Americká hypotéka – Neúčelový hypoteční úvěr pro fyzické osoby

Účel úvěru banka nesleduje, produkt je poskytován jako neúčelový hypoteční úvěr. Zajištění úvěru je vţdy zástavním právem k nemovitosti. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, k datu zahájení čerpání úvěru nesmí být tato nemovitost zatíţena zástavním právem 3. osoby ani omezením převodu nemovitostí a musí být pojištěna proti ţivelným a jiným rizikům. Minimální výše úvěru je 200.000,- Kč. Maximální výše úvěru je 5.000.000,- Kč. Maximální částka hypotečního úvěru je také dána 70% hodnoty nemovitosti stanovené bankou. Splatnost úvěru je od 3 do 20 let a začíná od data zahájení splácení jistiny. Úroková sazba můţe být pevná na 1 rok, na 3 nebo na 5 let. Čerpání hypotečního úvěru je jednorázové na běţný účet klienta a je prováděno bezhotovostně. Splácení měsíčních pravidelných splátek je formou anuity. Splácení je zahájeno v měsíci následujícím po ukončení čerpání. Mimořádnou splátku části nebo celého úvěru lze učinit kdykoliv během splácení bez sankcí.

Předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr slouţí k financování případů, které jsou financovatelné hypotečním úvěrem ale dočasně není moţné vloţit na nemovitost zástavní právo. Předhypoteční úvěr je pak následně splacen a refinancován Hypotečním úvěrem pro fyzické osoby. 71

Účelem úvěru bývá nejčastěji financování privatizace bytového fondu (koupě od obcí), koupě stavebního pozemku od města nebo obce nebo koupě nebo privatizace bytových jednotek a rodinných domů od velkých firem. Minimální částky je 200.000,-Kč Maximální částka je 5.000.000,-Kč. Splatnost předhypotečního úvěru je vţdy 1 rok a počítá se od data schválení úvěru. Po dobu splatnosti úvěru klient splácí pouze úroky, jistina je jednorázově splacena z hypotečního úvěru. Úroková sazba je pevná na období 1 rok, sazba následujícího hypotečního úvěru je pak stanovena ke dni schválení úvěru a moţné fixace následné hypotéky jsou všechny kromě jednoleté sazby. Čerpání předhypotečního úvěru je jednorázově nebo postupné, vţdy však maximálně 11 měsíců. Mimořádnou splátku části nebo celého předhypotečního úvěru lze učinit kdykoliv během jeho splácení bez sankcí.

Hypotéka bez dokládání příjmů Hypotéka bez dokládání příjmů je nabízena jako alternativa ke standardnímu dokládání příjmů. Je určena vhodným klientům, jako např. bonitním klientům, podnikatelům atd. Úvěr je moţné poskytnout aţ do 50% zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální zástavní hodnota nemovitosti jako zajištění úvěru musí být 1.000.000,-Kč. Klient nedokládá své příjmy, pouze vyplňuje a podepisuje Čestné prohlášení o tom, ţe jeho příjmy jsou dostatečné na pokrytí splátek úvěrů, na nezbytné ţivotní náklady a ostatních výdajů domácnosti. Fyzická osoba dokládá vţdy potvrzení o bezdluţnosti vůči finančnímu úřadu.

72

Minimální výše je 200.000,-Kč. Maximální výše 5.000.000,- Kč a zároveň 50% zástavní hodnoty nemovitostí stanovené bankou. Splatnost úvěru je 5 aţ 40 let a počítá se od data zahájení splácení jistiny. Fixace úrokové sazby můţe být na 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30 let.

ČSOB má dostatek produktů, které jsou na trhu konkurence schopné. Její produkty mají kvalitu a díky své široké síti poboček jsou tak dostupné pro velkou část populace. Tato banka se také snaţí své produkty inovovat a přizpůsobovat se změnám na úvěrovém trhu.

73

5. Budoucí trendy na trhu hypotečních úvěrů

Nabídka na trhu hypotečních úvěrů je v současné době velmi široká. Pro některé ţadatele však můţe být i nepřehledná. Čím dál více hypoték je tak zpracováno přes zprostředkovatele, kteří ţadatelům vyberou hypoteční úvěr s nejlepšími podmínkami. Externí partneři se na distribuci hypotečních úvěrů podílejí z více jak 70% a toto číslo nebude nejspíš klesat. Úrokové sazby se pohybují na historickém minimu a jiţ nemají moc prostor kam klesat. Malý prostor můţe být u hypoték na 70% hodnoty nemovitosti. U variabilních hypoték, které sledují REPO sazbu, se naopak časem očekává růst. Repo sazba je jiţ dva roky na stále stejné hodnotě a to 0,75 %. Můţe se tedy stát, ţe během druhé poloviny roku 2012 dojde k jejímu zvýšení. Banky proto klientům doporučují fixaci sazeb na delší časové období a vypadá to, ţe variabilní sazby jiţ nebudou tak populární jako v předchozích letech. V rámci konkurenčního boje přicházejí banky čím dál častěji s akčními nabídkami, kdy nabízejí například zpracování úvěru bez poplatku nebo odměnou za věrnost, se kterou přišla v červnu ČSOB. Hypotéka s bonusem, jak je hypotéka ČSOB nazývána, spočívá se sníţením zůstatku úvěru aţ o 5%. Podmínkou však je, aby klient zůstal celou dobu věrný své bance. Na trh se hypoték se budou snaţit v roce 2013 vstoupit i nové banky jako Air bank a Zuno bank. U těchto bank se ale nečeká, ţe by nějak výrazně zasáhly do celkového podílu na trhu hypotečních úvěrů a ohrozily tak postavení Hypoteční banky, České spořitelny a Komerční banky. Pro banky tak zůstávají hypoteční úvěry jednou z priorit. Společnost Fincentrum přišla během března 2012 s návrhem Ministerstvu financí, aby změnilo legislativu u refinancovaných hypoték. Tato firma navrhla, aby banky u kaţdé hypotéky s končící fixací sazby informovaly klienty o nové úrokové sazbě jiţ dva měsíce předem. Standart doba je aktuálně kolem 3 týdnů aţ jednoho měsíce. Většině bank se ale tento návrh nezamlouvá a to z důvodu, ţe by si banky musely rezervovat zdroje na delší období, coţ by mělo za následek zvýšení úrokové sazby pro klienty o pár desetin.

74

Graf č.19: Předpokládaný vývoj trhu financování v dalších letech od společnosti Golem Finance

Zdroj: www.golemfinance.cz

Z tabulky můţeme vyčíst počátky hypotečních úvěrů od roku 2000 do roku 2005 a následný hypoteční boom hlavně v roce 2007. Transformací myslí společnost Golem Finance hlavně čím dál větší podíl refinancování stávajících hypoték neţ nárůstem nových hypoték.

75

Závěr

Cílem diplomové práce bylo vysvětlit, jaký problém hypotéky řeší, z jakého důvodu jsou v posledních letech tak populární, jaké jsou aktuální problémy na dnešním hypotečním trhu v České republice a odhadnout budoucí trendy hypotečního bankovnictví. Diplomová práce se zaměřuje i na trh stavebního spoření, který konkuruje hypotečnímu trhu pomocí překlenovacích úvěrů a řádných úvěrů ze stavebního spoření a analyzuje rozdíl mezi těmito produkty, které mohou klienti i vzájemně kombinovat. . Hypoteční úvěr je pro banky velice zajímavý produkt, který slouţí k financování bytových potřeb klienta. Klient je dlouhodobě k bance vázán a ta má moţnost během doby trvání hypotečního úvěru prodat majiteli hypotéky své další produkty. Hypoteční úvěr je na českém finančním trhu v porovnání například s depozitními produkty velmi mladý produkt.V posledních letech si však našel své místo na trhu. Od roku 2000 do roku 2007 objem poskytnutých hypotečních úvěrů nepřetrţitě rostl. Poté následoval dva roku útlum díky finanční krizi ale v 2011 zaznamenal hypoteční trh velmi silný růst. V roce 2011 meziročně stoupl objem nově poskytovaných úvěrů občanům o 40%. Bylo poskytnuto přes 71.000 úvěru v celkovém objemu kolem 119 miliard korun. V porovnání s rokem 2009 byl loňský objem hypotečních úvěrů vyšší o 50%. Oproti rekordnímu roku 2007 byl objem poskytnutých hypoték menší o 21,5 %.

V růstu hypoték bankám pomohlo plánované zvýšení DPH z 10% na 14,5% od ledna 2012, které bylo hrozbou pro zdraţení bytů a také stabilizace cen nemovitostí. 80% hypoték bylo poskytnuto na nákup nemovitosti, zbylých 20% bylo vyuţito k výstavbě domu nebo bytu. V letošním roce doběhne fixace úrokové sazby 180.000 úvěrů v objemu kolem 180 miliard. Uplyne totiţ pětiletá fixace z rekordního roku 2007 a k tomu se přidají tříleté fixace z roku 2009. Na hypoteční trh se také zaměří malé a nové banky, které si budou chtít zvýšit podíl na trhu.

76

Tyto banky nabízejí klientům velmi zajímavé sazby oproti zavedeným bankám. Například banka Wustenrot dosáhla v roce 2011 meziroční nárůst o 116%. Stavební spoření je nejúspěšnější a objemově největší spořící produkt. Počet uzavřených smluv dosáhl rekordu v roce 2003. Po roce 2003 však nastává velký propad zájmu o stavební spoření. To je způsobeno první změnou ve výši státní podpory a to sníţením maximální připisované částky ze 4500,- Kč na 3000,- Kč. Výdaje státu na státní podporu stavebního spoření jsou v jeho rozpočtu obrovské a protoţe se stát snaţí šetřit tak v roce 2011 dochází k dalšímu sníţení státní podpory a to na maximálně 2000,-Kč. Tato změna je jiţ platná pro všechny smlouvy, bez ohledu na datum jejich uzavření. Stavební spoření nadále zůstává jako atraktivní produkt navzdory sníţení výše připisovaného státního příspěvku a zdanění úroků 15%. V roce 2011 klesly úvěry ze stavebního spoření na 48 miliard a meziročně byl pokles o 17,7 %. Stavební spoření však bylo dlouho v nejistotě ohledně plánovaných změn a tak klesl počet nově uzavřených smluv a v loňském roce jich bylo uzavřeno 665.000 včetně navýšení cílové částky. V roce 2010 jich bylo uzavřeno přes 906.000. Nové smlouvy klesly všem pěti tuzemským stavebním spořitelnám. U stavebního spoření se chystají další výrazné změny, které celý systém změní. Od 1.ledna 2014 bude nutné prokazovat účelové pouţití státního příspěvku. Ten má získat jen ten, kdo ho pouţije na bydlení nebo si na bydlení vezme od stavební spořitelny úvěr. Naspořené peníze bude moţné také pouţít po skončení povinného šestiletého období na penzijní připojištění, zde však bude podmínkou, ţe klient musí převést jak svůj naspořený vklad, tak zároveň státní příspěvek včetně připsaných úroků. Tento systém propojení stavebního spoření s penzijním připojištění úspěšně v Německu. V ČR má penzijní připojištění přes 4,5 milionů Čechů. Další variantou plánovanou v roce 2014 bude moţnost pouţít stavební spoření na zaplacení školného na vysokých školách. Od roku 2015 budou moci nabízet stavební spoření i banky.

77

Hypoteční banka si udrţela pozici jedničky na trhu s více neţ 19.000 poskytnutými hypotečními úvěry v celkovém objemu přes 33 miliard korun. Trţní podíl dosáhl 27,8% a v porovnání s rokem 2010 se jedná o nárůst o 25%. Druhá Česká spořitelna poskytla v roce 2011 hypotéky v objemu přes 30 miliard korun. V porovnání s rokem 2010 se jedná o nárůst o 90%. Hypoteční banka si drţí stabilní pozici jedničky na trhu hypotečních úvěrů od druhé poloviny roku 2007. Hypoteční banka si chce udrţet místo jedničky na trhu i do budoucna. Spoléhá na to, ţe se specializuje jen na hypoteční úvěry, má nejširší a kvalitní nabídku hypoték a na silnou skupinu celé ČSOB. O druhé místo na trhu bude přetahovat Komerční banka v Českou spořitelnou. O místo trhu na se budou i nadále prát malé nebo banky, které vidí velkou šanci hlavně v přefinancování hypoték.

78

Seznam použité literatury Bibliografie 1. BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ, R., PAVELKA, F. Jak správně na hypotéky. 1. vyd., Praha, Nakladatelství Consultinvest, 1997. 142 s. ISBN 80-901486-5-4. 2. PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Nakladatelství Consultinvest, 2003. 151 s. ISBN 80-901486-7-3. 3.RADOVÁ, J.; DVOŘÁK, P.; MÁLEK, J. Finanční matematika pro kaţdého. 6. aktual.. vyd. Praha : Grada Publishing, a.s., 2007. Hypoteční úvěry, s. 170. ISBN 978-80-247-2233-7. 4. SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 1. vydání. Praha: Grada 200. 82 s. ISBN 807169-978-0 5. SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M.: Osobní a rodinné finance. 2. akt. vyd. Praha: Grada, 2005. 176 s. ISBN 50-24710-98-6 6. VICHNAROVÁ L., NOVÁKOVÁ J.: Financování bydlení. 1.vydání. Brno. ERA group. 2007. 94 s. ISBN 978-80-7366-079-6.

Internetové zdroje 1. Hypoindex.cz: Banky poskytly hypotéky více neţ za 10 miliard [online]. 2012 [cit. 201206-24].Dostupný

z WWW:<

http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoindex-prosinec-2010-

banky-poskytly-hypoteky-za-vice-nez-10-miliard/ 2.MMR.cz: Jak banky půjčují lidem na hypotékách [online]. 2012 [cit. 2012-06-24]. Dostupný z WWW:< www.mmr.cz 3.Hypoindex.cz : Vztah mezi objemem hypotečních úvěrů v mld.Kč a průměrnou úrokovou [online]. 2012 [cit. 2011-06-24].Dostupný z WWW:<.hypoindex.cz 4.csu.cz: Bytová výstavba [online]. 2011 [cit. 2011-06-24].Dostupný z WWW:<.www.csu.cz 5.csu.cz: Počet zahájených a dokončených bytů [online]. 2012 [cit. 2012-06-25].Dostupný z WWW. :<www.csu.cz

79

6.Hypoindex.cz: Tříleté fixace válcují pětileté [online]. 2011 [cit. 2012-06-24]. Dostupný z WWW:<.http://www.hypoindex.cz/hypoteky-trilete-fixace-valcuji-petilete/ 7.Hypoindex.cz: Počet podílu fixací poskytnutých hypoték [online]. 2011 [cit. 2012-06-24]. Dostupný z WWW:< www.hypoindex.cz 8.Hypoindex: Vývoj pětiletých úrokových sazeb [online]. 2011 [cit. 2012-06-24]. Dostupný z WWW:< www.hypoindex.cz 9.cnb.cz: Vývoj Repo sazby [online]. 2010 [cit. 2012-06-24]. Dostupný z WWW:< www.cnb.cz 10.gpf: Zadluţení českých domácností, [online]. 2012 [cit. 2012-06-24]. Dostupný z WWW:< www.gpf.cz/zadluzenost-ceskych-domacnosti-roste 11.gpf.cz: Zadluţení domácností eurozony, [online]. 2012 [cit. 2012-06-24]. Dostupný z WWW:< www.gpf.cz/zadluzenost-ceskych-domacnosti-roste 12.mmr.cz: Počet smluv stavebního spoření, [online]. 2012 [cit. 2012-06-24]. Dostupný z WWW:<

www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-

politiky-(1)/Stavebni-sporeni 13.mmr.cz: Vývoj výše naspořených částek a úvěrů na stavebním spoření: [online]. 2011 [cit. 2012-06-24].

Dostupný

z

WWW:<:www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-

Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky-(1)/Stavebni-sporeni 14.acss.cz: Počet úvěrů a objem smluv u stavebních spořitelen v roce 2011 [online]. 2012 [cit. 2012-06-24]. Dostupný z WWW:<www.acss.cz 15.mesec.cz: Vyplacená státní podpora na stavebním spoření, [online]. 2011 [cit. 2012-0624]. Dostupný z WWW:<

www.mesec.cz/clanky/usetrene-miliardy-ve-stavebnim-sporeni-

vlada-draze-zaplati/ 16.golemfinance.cz : Předpokládaný vývoj na hypotečním trhu, [online]. 2012 [cit. 2012-0624]. Dostupný z WWW:< www.golemfinance.cz

80

Seznám tabulek, grafů a obrázků

Tabulka č.1: Výhody a nevýhody fixovaných úrokových sazeb a sazeb s variabilní úrokovou Sazbou, str. 29 Tabulka č.2: Výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti, str. 34 Tabulka č.3: Příklady některých emisí hypotečních zástavních listů vydaných Hypoteční bankou, a.s., str. 38 Tabulka č.4: Přehled tarifů úvěrů ze stavebního spoření u ČMSS, str.54

Graf č.1: Porovnání objemu poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2000 do roku 2011 v mld.Kč, str. 14 Graf č.2: Vztah mezi objemem hypotečních úvěrů v mld.Kč a průměrnou úrokovou sazbou v prosinci daného roku od roku 2001 do roku 2011, str.18 Graf č.3: Objem poskytnutých úvěr ze stavebního spoření a z hypotečních úvěrů od roku 2005 do roku 2011, str.19 Graf č.4: Zahájené a dokončené byty v ČR od roku 1993 do roku 2010, str. 21 Graf č.5: Podíl počtu poskytnutých hypoték v červenci 2011 dle fixace úrokové sazby, str.25 Graf č.6: Vývoj podílu počtu poskytnutých hypoték podle fixace úrokové sazby od roku 2006 do června 2011, str.26 Graf č.7: Vývoj nabídkových úrokových sazeb s 5 letou fixací od roku 2007 do roku 2010, str.27 Graf č.8: Vývoj Repo sazby v ČR od roku 2003 do roku 2010, str.28 Graf č.9: Celkové zadluţení českých domácností (v mil. Kč), str. 44 Graf č.10: Zadluţenost domácností zemí eurozóny a ČR (v % HDP), str. 45 Graf č.11: Počet nově uzavřených smluv o stavební spoření, str.49 Graf č.12: Vývoj výše naspořené částky a úvěrů na stavebním spoření, str.50 Graf č.13: Výdaje státu na státní podporu stavebního spoření od roku 1999 do roku 2011 v mld.Kč., str. 57 Graf č.14: Vyplacená státní podpora a počet smluv u stavebního spoření od roku 2000 do roku 2010, str. 58 Graf č.15: Podíl jednotlivých bank na objemu hypoték v roce 2010 v %, str.63 Graf č.16: Vývoj trţních podílů bank na objemu hypoték v letech 2007 – 2010 v %, str.64 81

Graf č.17: Vývoj trţních podílů bank po čtvrtletích od roku 2006 do roku 2011, str. 65 Graf č.18: Vývoj nesplacených jistin v mld.Kč od roku 2007 do roku 2010, str. 66 Graf č.19: Předpokládaný vývoj na trhu financování v dalších letech od společnosti Golem Finance , str. 75

Obrázek č.1: Objem nových hypoték v roce 2011, str. 16 Obrázek č.2: Počet zahájených a dokončených bytů v ČR od roku 2000 do roku 2011,str. 22 Obrázek č.3: Modelový příklad splátky hypotéky a vrácení daní, str.42 Obrázky č.4: Objem úvěrů a objem smluv u stavebních spořitelen v roce 2011, str.51

82