Analýza finančních produktů určených k financování bydlení

Bankovní institut vysoká škola Praha

Analýza finančních produktů určených k financování bydlení Diplomová práce

Autor:

Bc. Markéta Oríšková Finance

Vedoucí práce:

Ing. Jan Krajíček

Praha

červen 2012

1

Prohlášení: Prohlašují, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Břeclavi dne 24.6.2012

Bc. Markéta Oríšková

2

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Janu Krajíčkovi za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce.

3

Anotace práce: Předmětem diplomové práce Analýza finančních produktů určených k financování bydlení je charakteristika jednotlivých finančních produktů, které jsou poskytovány bankovními i nebankovními subjekty a dále představení možností, které v oblasti bydlení nabízí stát. Teoretická část této práce je zaměřena na seznámení s pojmem bydlení, jeho historií a způsobů pořízení, objasnění principu fungování stavebního spoření, hypotečního úvěru a ostatních forem financování bydlení. V praktické části je popsána nabídka financování ve vybraných bankách a stavebních spořitelnách, srovnání těchto nabídek a je zde proveden pokus o vytvoření optimálního modelu financování. Klíčová slova: Bydlení, hypoteční úvěr, stavební spoření, překlenovací úvěr, hodnotící číslo, státní podpora

Abstract: The thesis deals with the analysis of financial products which serve for the financing of housing. It describes the offers of banking and non-banking institutions and the possibilities that are offered by the state agencies in this sphere. The theoretical part of the thesis is aimed at the definition of housing, its history and the ways of obtaining the real estates that are designed for living. It clarifies the principles of building savings, mortgages and other forms of the financing of housing. The practical part of the thesis analyses the products of the main banks and building societies, it compares their offers and proposes the optimal model of the financing of housing. Key words: mortgage, building savings, bridging loan, rating number, state support

4

Obsah: Úvod ................................................................................................................................. 7 Zvolené metody zpracování.............................................................................................. 8 1 Formy bydlení ............................................................................................................... 9 1.1 Co je to bydlení .......................................................................................................... 9 1.2 Historie ....................................................................................................................... 9 1.3 Způsoby pořízení bydlení ......................................................................................... 10 1.3.1 Výstavba nemovitosti ........................................................................................ 10 1.3.2 Koupě nemovitosti............................................................................................. 12 1.3.4 Darování nemovitosti ........................................................................................ 15 1.3.5 Dědění nemovitosti ............................................................................................ 15 1.3.6 Nájemní bydlení ................................................................................................ 17 1.4 Vlastnické nebo nájemní bydlení - výhody a nevýhody........................................... 19 1.4.1 Nabídka pronájmu – příklady ............................................................................ 21 1.4.2 Nabídka koupě bytu v osobním vlastnictví – příklady ...................................... 22 2 Financování bydlení z vlastních zdrojů ....................................................................... 24 2.1 Stavební spoření ....................................................................................................... 24 2.1.1 Historie stavebního spoření ............................................................................... 24 2.1.2 Právní úprava stavebního spoření ...................................................................... 27 2.1.3 Návrh novely zákona o stavebním spoření ........................................................ 28 2.1.4 Produkty stavebního spoření nabízené na trhu .................................................. 29 3 Úvěry od bankovních institucí..................................................................................... 36 3.1 Úvěry poskytované komerčními bankami ............................................................ 37 3.1.1 Hypoteční úvěr .................................................................................................. 38 3.1.2 Americká hypotéka ............................................................................................ 43 3.1.3 Spotřebitelský úvěr ............................................................................................ 45 3.2 Úvěry ze stavebního spoření ................................................................................ 47 3.2.1 Standardní úvěry ................................................................................................ 47 3.2.2 Překlenovací úvěry ............................................................................................ 49 4 Státní podpora bydlení ................................................................................................. 52 4.1 Historie státní podpory bydlení ............................................................................ 52 4.2 Státní fond rozvoje bydlení .................................................................................. 53 4.3 Daňové odpočty a státní podpora stavebního spoření .......................................... 55 5

5 Srovnání všech uvedených možností – pokus o vytvoření optimálního modelu financování ..................................................................................................................... 58 5.1 Průzkum a porovnání nabídek hypotečního úvěru ve vybraných bankách .......... 58 5.1.1 Komerční banka................................................................................................. 59 5.1.2 Česká spořitelna................................................................................................. 62 5.1.3 ČSOB ................................................................................................................. 63 5.1.4 GE Money bank ................................................................................................. 64 5.2 Průzkum mezi studenty Střední průmyslové školy a Středního odborného učiliště v Břeclavi ....................................................................................................... 65 5.3 Optimální model financování ............................................................................... 68 Závěr ........................................................................................................................... 71 Seznam použité literatury ........................................................................................... 73 Seznam použitých tabulek, grafů a obrázků ............................................................... 75 Seznam příloh ............................................................................................................. 76 Seznam použitých zkratek .......................................................................................... 77

6

Úvod Tato diplomová práce, jejíž téma můžeme zkráceně nazvat „Financování bydlení“, má za cíl analyzovat jednotlivé produkty, které jsou poskytovány bankovními i nebankovními subjekty v České republice a jsou pro investice pro bydlení vhodné nebo dokonce určeny. Uvedené téma jsem si zvolila především z důvodu, že se prolíná s mou dosavadní pracovní praxí a jeho zpracování pro mou práci bude jistě přínosem. Dalším důvodem je také fakt, že problematika financování bydlení byla, je a bude tématem stále aktuálním. Tato diplomová práce je rozdělena do pěti kapitol, z nichž první čtyři uvádějí a popisují možnosti financování bydlení převážně z teoretické stránky, poslední kapitola je spíše částí praktickou. První kapitola je zaměřena na obecný úvod do problematiky bydlení, popisuje jeho historii, způsoby pořízení, srovnání vlastnického a nájemního bydlení, jejich výhody a nevýhody a uvádí konkrétní nabídky pořízení bydlení. Druhá kapitola se zabývá možnostmi financování bydlení z vlastních zdrojů. Představeno je zde stavební spoření, jako jeden z nejvýhodnějších spořících produktů, popsána je jeho historie a právní úprava, informace ohledně novely zákona o stavebním spoření a produktů stavebního spoření nabízených na trhu. Obsahem třetí kapitoly jsou úvěry poskytované bankovními institucemi, kam jsem v rámci této diplomové práce zahrnula úvěry nabízené komerčními bankami a také úvěry ze stavebního spoření. Čtvrtá kapitola je zaměřena na podporu bydlení, kterou nám poskytuje stát. Uvedena je zde historie státní podpory bydlení, představen je Státní fond pro rozvoj bydlení a Ministerstvo pro místní rozvoj a dále jsou uvedeny informace ohledně daňových odpočtů a státní podpory stavebního spoření. Poslední pátá kapitola je spíše praktickou částí diplomové práce, kde jsou uvedeny výsledky průzkumů provedených ve vybraných bankách a také středních školách v Břeclavi. Závěrem je pokus o vytvoření optimálního modelu financování bydlení a srovnání všech uvedených možností financování.

7

Zvolené metody zpracování V této diplomové práci jsem s přihlédnutím ke stanovenému cíli použila následující metody: -

analýza dostupné literatury včetně internetových zdrojů,

-

analýza konkrétních příkladů z praxe,

-

využití vědecké metodologie opírající se o pragmatismus, novopozitivismus a kritický racionalismus,

-

nedílnou součásti práce je aplikace výzkumu v bankách a anonymní průzkum na středních školách v Břeclavi, který ověřil teorii.

8

1 Formy bydlení Otázka bydlení, ať už vlastního nebo pronajatého, sdíleného s blízkými osobami či pouze ve svém soukromí, patří k nejdůležitějším v životě každého člověka. Každý z nás může mít o bydlení odlišné představy. Kvalita bydlení je často vnímána jako hodnotící ukazatel naší životní úrovně. Jsou lidé, kteří budou spokojeni v malém pronajatém bytě a budou raději ušetřené peníze investovat například do cestování, vzdělání dětí nebo do jiných spotřebních statků. Naproti tomu jsou mezi námi i jedinci, kteří si potrpí na život v luxusních vilách nebo přepychových rodinných domech, které jim poskytují veškerý komfort. Otázka bydlení ve většině případů vychází nejen z našich představ a přání, ale především z našich finančních možností, ekonomické a rodinné situace. Cílem této kapitoly, která je pomyslným teoretickým úvodem do problematiky bydlení, je představení různých forem bydlení, jeho historie a možných způsobů jeho pořízení.

1.1 Co je to bydlení Přesnou definici pojmu bydlení bychom v žádné encyklopedii či slovníku zřejmě nenašli. Záleží tedy na každém z nás, co si pod tímto pojmem představí. Ve většině případů se nám vybaví slova jako dům, byt, domov, rodina, bezpečí, jistota a další. Lze tedy říci, že abychom mohli prožít spokojený rodinný život v bezpečí a jistotě, potřebujeme k tomu vlastní zázemí – domov. Toto zázemí bývá spjato s určitou nemovitostí. Její pořízení je často nákladnou záležitostí a také dlouhodobou investicí, pro někoho možná i celoživotní. Málokdo z nás si může dovolit pořídit bydlení v hotovosti. Z tohoto důvodu existují různé možnosti financování, které nám nabízejí bankovní i nebankovní instituce a v určité míře i stát.

1.2 Historie Za nejstarší formu bydlení můžeme označit pouhý přístřešek – střechu nad hlavou, která člověka chránila před nepříznivým počasím, predátory a poskytovala mu určitou míru jistoty. Již ve starší době kamenné naši prapředci začali stavět první obydlí, vyráběli nejrůznější nástroje, jimiž vytvářeli nové předměty a upravovali své okolí. Prvopočátky této tvorby jsou podle archeologických nálezů řazeny do období před 10 000 lety. V této době člověk dokázal postavit příbytek o několika místnostech. Část obydlí určená k odpočinku zahrnovala lůžko 9

vystlané suchými travinami a chvojím a před nepříznivým počasím a chladem ho chránily kožešiny. Nejstarší civilizace světa, kultura starých Sumerů, je podle archeologa Ch. L. Woolleyho datována do doby třetího tisíciletí před n. l., kdy byla vytvářena řada městských států, z nichž k nejmocnějším patřilo město Ur v Jižní Mezopotámii. Bohaté horní vrstvy obyvatelstva vytvořily až překvapivou úroveň bydlení. Byla vystavěna přepychová sídla, paláce vybavené koupelnami a zdobeným nábytkem. Naproti tomu chudí obyvatelé, jejichž životní úroveň byla velmi nízká, žili v příbytcích uplácaných z nepálených cihel.1

1.3 Způsoby pořízení bydlení Jak jsem se již zmiňovala v úvodu, pojem bydlení svou přesnou definici nemá. Má ale svá určitá specifika, která ho odlišují od ostatních statků. Bydlení je normálním zbožím obchodovatelným na trhu, kde v případě převažující nabídky na poptávkou se cena nemovitosti snižuje a naopak převažující poptávka na nabídkou cenu zvyšuje. Bydlení představuje zboží nejsložitější. Byty a domy se od sebe navzájem liší. Především se jedná o jejich velikost, počet pokojů, celkový design, stáří budovy, kvalita stavebních materiálů, osvětlení nebo mírou vlhkosti. Důležitá je také kvalita okolního prostředí, sociální struktura obyvatel, míra kriminality v okolí, hlučnost, kvalita zeleně, dostupnost škol, zdravotních a kulturních zařízení a mnoho jiného.2 Při hledání optimálního bydlení bychom tedy měli brát všechna tato specifika v úvahu. Existuje řada možností jak své nové bydlení získat, zaleží pouze na nás, o jakou formu budeme mít zájem a jaká by pro nás byla nejvhodnější.

1.3.1 Výstavba nemovitosti Jednou z možností jak si pořídit vlastní bydlení, a to pro někoho možná i možností nejpříjemnější, je výstavba rodinného domu. Ale co všechno bychom měli vědět dříve než se rozhodneme stavět? Klíčovou otázkou je určitě výběr vhodného pozemku. Stavět můžeme výhradně na pozemcích, které jsou územním plánováním obce k výstavbě určeny. Tuto skutečnost je nutné ověřit na místně příslušném obecním úřadě. Při výběru pozemku budeme jistě věnovat

1

http://www.bydlet.cz/265094-bydleni-historie-bydleni-stare-kultury-egypt-a-mezopotamie/ [6.5.2012] LUX, M. a SUNEGA, P.: Jak dobře investovat do bydlení, Praha, Sociologické nakladatelství, 2006, 161 s., ISBN 80-86429-56-3, str. 19 2

10

pozornost jeho velikosti, orientaci vůči světovým stranám, vybavení inženýrskými sítěmi a v neposlední řadě určitě jeho ceně. Velikost pozemku bychom měli určovat v závislosti na představě o tom, jak velký dům bychom si přáli. Je dobré si uvědomit, že vlastnictví pozemku nás ze zákon zavazuje k tomu se o něj náležitě starat a nenechávat žádnou jeho část ležet ladem Lokalitu, ve které se bude náš pozemek nacházet, je důležité posoudit z vícero úhlů. Někdo může například preferovat umístění uprostřed obce, jiný může mít zájem o pozemek na samotě u lesa. Dalším faktorem je jistě vzdálenost od místa zaměstnání a vzdálenost základní občanské vybavenosti, jako jsou obchody, MHD, zdravotní zařízení, škola, školka, úřady a jiné. Vzhledem k poloze pozemku je také důležité mít na něj přístupovou cestu. V případě, že cesta, která okolo našeho pozemku vede je ve vlastnictví jiné osoby, je potřeba zajistit tzv. věcné břemeno chůze a jízdy. V neposlední řadě bychom se měli zajímat i o orientaci vůči světovým stranám, která ovlivňuje množství sluneční energie a dodává domu teplo a světlo. Další z parametrů, které není radno podcenit je vybavenost inženýrskými sítěmi. K pohodlnému životu potřebujeme vodu, elektrickou energii, plynovod, rozvod tepla nebo také veřejnou dešťovou či splaškovou kanalizaci. Posledním krokem k úspěšnému nabytí pozemku je převod vlastnického práva. Toto zajistí příslušný katastrální úřad na základě kupní nebo jiné smlouvy. Před zahájením samotné stavby je nutné požádat o určitý druh povolení u místně příslušného stavebního úřadu. Tímto je zahájeno správní řízení, jehož výsledkem je vydání stavebního povolení nebo dokladu o ohlášení stavby. Stavební zákon č. 183/2006 Sb., který vstoupil v platnost 1. ledna 2007 upravuje kategorie jednotlivých stavebních prací. Bez ohlášení můžeme budovat drobné stavby, skleníky a bazény do 40m² a další stavební práce, při kterých se nemění vnější vzhled objektu, a při kterých není zasahováno do nosné konstrukce stavby. Ohlášení stavby je potřeba u rekreačních a rodinných domů do 150m² zastavěné plochy s jedním podzemním podlažím do hloubky 3m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Pro stavbu převyšující uvedené parametry budeme potřebovat stavební povolení. Toto povolení ukládá povinnost oznámení termínu zahájení stavby, název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět a stanoví termín dokončení stavby. Za určitých podmínek uvedených v § 122 odst. 1 stavebního zákona může také stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí. Stavební povolení 11

dále obsahuje podmínky, které stanovují fáze výstavby, které musí být oznámeny stavebnímu úřadu za účelem provedení kontrolní prohlídky stavby. Domy, na které potřebujeme stavební povolení, musí vždy stavět stavební firma.3 Tím se dostáváme k další otázce, na kterou je třeba si odpovědět, a to zda svěříme své finanční prostředky stavební dodavatelské firmě nebo zda budeme stavbu řešit svépomocí. Pokud jsme pracovně velmi vytíženi nebo jsme schopni zajistit peníze potřebné na výstavbu, měli bychom přenechat práci a s ní spojené starosti pečlivě vybrané stavební firmě. Výhodou je jistě garantovaná kvalita nabízených materiálů a technologií, předem dohodnutá cena a rychlost výstavby, dále potom zajištění veškerého servisu, který se stavbou souvisí jako je vyřízení formalit na úřadech. Stavební firmy získávají také díky odběru materiálů přímo od výrobců určité množstevní slevy a další výhody. Oproti tomu při stavbě svépomocí se musíme spoléhat pouze na vlastní úsudek a síly, pomoc přátel nebo příbuzenstva. Zajištění výstavby nás stojí spoustu času, fyzického i psychického vypětí, nehledě na zanedbávání vlastního zaměstnání. Dále je velmi pravděpodobné, že nejspíš správně neodhadneme množství nakoupeného materiálu, čímž nám vnikají další náklady. Finanční zatížení představuje také nákup nářadí a jiných potřebných pomůcek. Při stavbě domu svépomocí bychom si vždy měli sestavit orientační rozpočet, ze kterého vyplyne kolik nás bude stavba stát, a tohoto rozpočtu se snažit co nejvíce držet.4

1.3.2 Koupě nemovitosti Dalším způsobem, jak si pořídit vlastní bydlení je koupě nemovitosti. Ať už jde o byt v osobním vlastnictví, byt družstevní nebo dům, vždy se jedná o velmi důležité rozhodnutí a také dlouhodobou investici, a proto bychom měli vše dobře zvážit, výběr vhodné nemovitosti neuspěchat a nepřistupovat k němu bez přípravy. Pokud nejsme zrovna finanční poradci, obchodníci s nemovitostmi nebo jinak zkušení v této oblasti, měli bychom se raději obrátit na realitní kancelář, která je schopna hodně velkou část procesu udělat za nás. V tomto případě však musíme počítat s tím, že zaplatíme provizi v řádu několika procent z hodnoty kupované nemovitosti. Při koupi domu nebo bytu přes realitní kancelář bychom měli preferovat takové nabídky, na které mají tyto kanceláře exkluzivní smlouvu, což znamená, že jsou jediným

3

www.zdene-bungalovy.cz/download/vystavba.pdf [6.5.2012] VELFEL, P.: Stavíme a vybavujeme rodinný dům, Mgr. Petr Velfel – Paradise studio, 2001, 251 s., ISBN 80238-6652-4, str. 10 4

12

oprávněným danou nemovitost nabízet k prodeji. Nemůže se tak stát, že věnujeme spoustu času výběru například určitého bytu, rozhodneme se pro koupi a následně se dozvíme, že už ho koupil někdo jiný přes jinou realitní kancelář nebo přímo od vlastníka. Když už víme, že máme o konkrétní nemovitost zájem, měli bychom si ji důkladně prohlédnout, pokud bude potřeba, přizvat k tomu i odborníka například v oblasti architektury nebo stavebnictví. Především u nemovitostí, které budou vyžadovat rekonstrukci, dokážeme mnohem lépe odhadnout, co všechno bude potřeba opravit a především kolik nás to bude stát. Můžeme se tak vyvarovat koupi zdánlivě výhodné nemovitosti, která nás nakonec celkové přijde mnohem dráž než nemovitost již zrekonstruovaná.5 Nejdůležitější otázkou je zajisté převod vlastnického práva, vyhotovení a podpis kupní smlouvy a úhrada kupní ceny. Nemovitost nemusí být vždy tak krásná jak se na první pohled jeví. Než začneme o jejím pořízení jednat, měli bychom si o ní zjistit co nejvíce informací, čímž můžeme předejít pozdějším komplikacím při podpisu kupní smlouvy. Při zjišťování těchto informací nám bude nápomocný katastrální úřad, u kterého si můžeme vyžádat list vlastnictví a zkontrolovat poskytnuté údaje. Zjistíme zde číslo popisné, číslo parcely, na které nemovitost spojí, a která je také předmětem převodu a také další předměty jako například kůlny, skládky, potrubí, vedení sítí a podobně. Mimo těchto informací také zjistíme, zda je nemovitost zatížena nějakým věcným břemenem, které by ji mohlo značně znehodnotit. Velmi zatěžujícími věcnými břemeny jsou například věcné břemeno ve prospěch konkrétní osoby, která může nemovitost až do své smrti užívat. V tomto případě je často vyloučeno, aby mohl nemovitost užívat také někdo jiný a pokud této osobě nevyplatíme dostatečně vysoké odstupné, tak se výmazu věcného břemene ani nedočkáme. Lehčími věcnými břemeny jsou pak například věcné břemeno vstupu na pozemek za účelem opravy telefonických, elektrických nebo plynových sítí nebo věcné břemeno vstupu za účelem sběru ovoce ze sousedního pozemku a podobně. Další informací, kterou z listu vlastnictví zjistíme je, jestli je nemovitost zatížena zástavním právem, což je velmi častá právní vada. V současné době je velké množství

5

http://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/16168-jak-koupit-nemovitost [19.5.2012]

13

nemovitostí zatíženo zástavním právem, toto ale nemusí být přímo překážkou převodu vlastnického práva.6 Převod těchto práv se uskutečňuje na základě kupní smlouvy. Její náležitosti můžeme rozdělit na náležitosti zákonné, které musí smlouva obsahovat ze zákona a náležitosti volitelné, které obsahovat nemusí, ale v zájmu obou smluvních stran by měly být uvedeny. Mezi povinné ustanovení patří: -

určení smluvních stran – prodávajícího a kupujícího, jejich rodná čísla nebo identifikační čísla u podnikatelů, adresy trvalého pobytu či sídla,

-

přesné určení předmětu převodu – popis nemovitosti, číslo popisné a parcely, katastrální území a obec, kde se nemovitost nachází, číslo listu vlastnictví,

-

cena za převod nemovitosti,

-

způsob a termín úhrady kupní ceny, zda budou použity vlastní prostředky nebo hypoteční úvěr,

-

ověřené podpisy alespoň na jednom vyhotovení kupních smluv.

Současně s kupní smlouvu musíme katastrálnímu úřadu předložit také návrh na vklad vlastnického práva. V případě, že bychom tento dokument nedoložili, řízení by nebylo vůbec zahájeno.7 Pokud financujeme nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru, měli bychom mít v kupní smlouvě stanoveno, že finanční prostředky budou kupujícím uloženy do advokátní úschovy a prodávajícímu vyplaceny až po zápisu vlastnického práva. Obě strany jsou tímto velmi dobře chráněny.8 Specifickým typem pořízení nemovitosti je koupě družstevního bytu. Nejedná se zde totiž přímo o koupi samotného bytu, ale kupují se pouze tzv. členská práva a povinnosti v družstvu. Družstevník tedy není vlastníkem bytu, ale pouze jeho nájemcem, nemůže byt prodat ani s ním jinak volně nakládat. Z těchto důvodů bývá obvykle nabídka družstevního bydlení levnější oproti bytům v osobním vlastnictví. Problém vzniká také při koupi družstevního bytu prostřednictvím hypotečního úvěru. Tím, že není skutečným předmětem převodu vlastnictví byt, ale pouze členská práva a povinnosti v družstvu, není možné tento byt použít jako 6

http://www.profipravnik.cz/p/kupni-smlouva-na-dum-pozor-na-rizika-682.html [19.5.2012] http://www.profipravnik.cz/p/nalezitosti-kupni-smlouva-na-nemovitost-692.html [19.5.2012] 8 http://www.profipravnik.cz/p/kupni-smlouva-nemovitost-na-hypoteku-690.html [19.5.2012] 7

14

zástavu. Banky tuto situaci umí řešit například zástavou jiné nemovitosti, ručením nebo předhypotečním úvěrem.9

1.3.4 Darování nemovitosti Jako vlastníci nemovitosti máme možnost s touto nemovitostí volně nakládat, to znamená prodat ji, pronajmout nebo darovat. Častou otázkou např. rodičů může být zda nemovitost převést na své děti za života nebo sepsat závěť, případně nechat vše na domluvě zákonných dědiců. Každé řešení těchto rodinných majetkových otázek má své pro i proti a záleží vždy na konkrétní situaci a rozhodnutí stávajících vlastníků. Pokud se rozhodneme darovat nemovitý majetek, je potřeba sepsat darovací smlouvu, doručit ji příslušnému katastrálnímu úřadu, který na základě návrhu na vklad vlastnického práva provede vklad a zapíše vlastnické právo pro obdarovaného do katastru nemovitostí. Současně s darovací smlouvou můžeme sepsat i smlouvu o zřízení věcného břemene, např. práva doživotního bydlení, užívání části darované nemovitosti nebo věcného břemene chůze a jízdy. Občanský zákoník u darovací smlouvy obsahuje kogentní ustanovení, na základě kterého se může dárce domáhat na obdarovaném vrácení daru, případě, že se obdarovaný chová k němu nebo členům jeho rodiny tak, že hrubě porušuje dobré mravy. Naplnění a vynucení tohoto práva soudní cestou je v praxi možné, ale často také obtížné a pro dárce i obdarovaného poměrně nepříjemné. Darování nemovitosti v rodině by tedy mělo proběhnout až po pečlivém zvážení všech okolností. Podstatou darovací smlouvy je bezplatné přenechání majetku, v našem případě nemovitosti, dárcem ve prospěch obdarovaného. Typickým případem, kdy je majetkové otázky vhodné řešit převodem nemovitosti je situace, kdy s rodiči bydlí jeden z potomků a provádí to této nemovitosti investice, například opravy, rekonstrukce, přístavby, podkrovní vestavby a jiné.10

1.3.5 Dědění nemovitosti V případě, že se vlastník nemovitosti rozhodne nechat věc až na budoucí dědické řízení, má možnost buď sepsat závěť, nebo je postupováno ze zákona. V závěti můžeme stanovit jednoho nebo více dědiců a určit jejich podíly, které jim mají připadnout. Závěť můžeme napsat buď vlastní rukou nebo ji zřídit v jiné písemné formě za účasti svědků nebo formou notářského zápisu. Dědicem ze závěti může být fyzická i právnická osoba nebo stát. Pokud 9

http://www.jaknabydleni.cz/tisk_druzstevni_byt.html [12.5.2012] www.advokatinmnm.cz/doc/clanek_darovani_nebo_dedeni_22.02.2010.pdf [19.5.2012]

10

15

bychom volili vlastnoručně sepsanou závěť, musí být vlastní rukou sepsána a podepsána a musí obsahovat datum. Stanovujeme zde kdo, komu a co odkazuje. V našem případě u dědění nemovitosti by mělo být přesně uvedeno, o jakou nemovitost se jedná – číslo popisné a pozemku, typ stavby nebo způsob užití a obec nebo katastrální území kde se nemovitost nachází. Závěť můžeme kdykoliv zrušit nebo odvolat. Toto odvolání musí mít stejnou formu, jaké je třeba k sepsání závěti. Pokud dědic dědictví odmítne a není nikdo jiný, připadá toto dědictví státu. Nezletilý potomek musí v dědickém řízení dostat vždy tolik, kolik činí jeho podíl ze zákona. Toto se uplatňuje v případě pokud nedošlo k vydědění potomků. Vydědění je jednostranný právní úkon, kterým rodiče zbavují své děti práva na rodinný majetek. Listina o vydědění musí mít stejné náležitosti jako závěť, navíc v ní musí být uvedeny důvody pro vydědění, které jsou taxativně stanoveny zákonem, přesněji v § 469a obč. zák. Zůstavitel může potomka vydědit v případě, že: -

v rozporu s dobrými mravy neposkytl zůstaviteli potřebnou pomoc v nemoci, stáří nebo jiných závažných případech,

-

o zůstavitele trvale neprojevuje opravdový zájem, který by jako jeho potomek měl projevovat,

-

byl odsouzen pro úmyslný trestný čin k trestu odnětí svobody v trvání nejméně jednoho roku,

-

trvale vede nezřízený život.

Ponechání majetku na dědické řízení formou dědění ze zákona je možné obecně doporučit v případě, kdy rodiče mají jen jednoho potomka, se kterým žijí v trvale bezproblémových vztazích.11 U dědění ze zákona občanský zákoník stanovuje čtyři dědické skupiny. V první dědické skupině dědí rovným dílem manžel zůstavitele a jeho děti. Pokud nedědí manžel, přiroste jeho uprázdněný dědický podíl dětem. Pokud nedědí některé z dětí, přechází jeho uprázdněný dědický podíl na jejich potomky. Pokud nedědí v první skupině žádný potomek zůstavitele, dědí ve druhé dědické skupině manžel, rodiče zůstavitele a osoby, které žily se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti nebo byly na zůstavitele odkázány výživou. Dědici druhé skupiny dědí rovným dílem. Manžel však musí 11

www.advokatinmnm.cz/doc/clanek_darovani_nebo_dedeni_22.02.2010.pdf[19.5.2012]

16

nabýt nejméně polovinu dědictví. Pokud nedědí žádný z rodičů ani manžel, dědí ve třetí dědické skupině stejným dílem sourozenci zůstavitele a ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti, a kteří z tohoto důvodu pečovali o jeho společnou domácnost nebo na něj byli odkázáni výživou. Pokud z jakéhokoliv důvodu nedědí zůstavitelův sourozenec, nastupuje do jeho podílu jeho dítě. V případě, že by nedědil žádný z dědiců této skupiny, nastoupilo by dědění ve čtvrté dědické skupině. Do čtvrté dědické skupiny patří prarodiče zůstavitele, tj. dědeček a babička ze strany otce a dědeček a babičky ze strany matky. Všechny tyto osoby dědí rovným dílem.12

1.3.6 Nájemní bydlení Dalším způsobem, a to zcela odlišným od těch, které jsme již jmenovali, je pronájem bytu nebo domu. Na rozdíl od výstavby nebo koupě, v případě pronájmu máme mnohem větší volnost. Je daleko jednodušší přestěhovat se, pokud bydlíme v nájmu, než když vlastníme nemovitost, na kterou možná i splácíme hypotéku. Nájemní bydlení proto nejčastěji využívají lidé, kteří chtějí nebo potřebují být nevázaní a mobilní.13 Nájem bytu se sjednává podle ustanovení § 685 obč. zák. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu a může být na dobu určitou, neurčitou nebo na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Nájemní smlouva musí ze zákona obsahovat: -

označení smluvních stran = pronajímatele a nájemce,

-

označení bytu,

-

rozsah užívání bytu,

-

způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo přímo jejich výši.

Výše nájemného se stanoví dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Pronajímatel může při sjednávání smlouvy požadovat na nájemci složení peněžních prostředků, tzv. vratné kauce, která obvykle slouží na uhrazení pohledávek nájemce, např. v případě neplacení 12

FIALA, J. a kolektiv: Meritum Občanské právo, Praha, Aspi, a.s., 2006, 1000 s., ISBN 80-7357-212-5, str. 283, 284 13 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 11

17

nájemného, dodávek elektřiny, plynu nebo vody nebo v případě poškození zařízení bytu, které je ve vlastnictví pronajímatele. V nájemní smlouvě jsou mimo jiné stanoveny i práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. Pronajímatel má právo: -

na to, aby nájemce bez odkladu odstranil stavební úpravy, které provedl bez souhlasu pronajímatele,

-

vyžadovat poplatek z prodlení, pokud nájemce nezaplatil nájemné do pěti dnů po jeho splatnosti,

-

pokud nájemce neodstraní závady jím způsobené, tyto závady po předcházejícím upozornění odstranit a poté požadovat na nájemci náhradu.

Pronajímatel je povinen: -

předat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání,

-

zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu.

Pronajímatel nesmí: -

provádět stavební úpravy bez souhlasu nájemce.

Nájemce má právo: -

požadovat slevu na nájemném, pokud pronajímatel přes upozornění neodstraní v bytě nebo domě závadu, která podstatně nebo úplně zhoršuje užívání,

-

požadovat slevu na nájemném, pokud plnění poskytovaná s užíváním bytu byla dodávána vadně a v důsledku toho se zhoršilo užívání bytu,

-

na slevu z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, pokud nejsou poskytována řádně a včas,

-

pokud pronajímatel neodstraní závady, které brání řádnému užívání bytu, tyto závady po předcházejícím upozornění

nezbytné míře odstranit a poté požadovat na

pronajímateli náhradu účelně vynaložených nákladů, -

odepřít souhlas se stavebními úpravami, které chce provádět pronajímatel.

Nájemce je povinen: -

užívat řádně byt, společné prostory a zařízení domu,

-

požívat řádně plnění, které je poskytované v souvislosti s užíváním bytu, 18

-

písemně oznámit pronajímateli změny v počtu osob, které s ním žijí v bytě ve lhůtě 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo,

-

dbát při výkonu svých práv, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv,

-

oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu oprav, které má provést pronajímatel,

-

umožnit pronajímateli provedení oprav,

-

provádět drobné opravy a běžnou údržbu bytu na svůj náklad,

-

umožnit přístup do bytu po předchozí písemné výzvě, aby byla provedena instalace a údržba zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody,

-

umožnit odpočet naměřených hodnot tepla, teplé a studené vody.

Nájemce nesmí: -

provádět stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele.

Nájem bytu zaniká: -

dohodou,

-

uplynutím doby,

-

zánikem bytu,

-

splynutím pronajímatele a nájemce,

-

výpovědí ze strany nájemce,

-

výpovědí ze strany pronajímatele,

-

odstoupením od smlouvy.14

1.4 Vlastnické nebo nájemní bydlení - výhody a nevýhody Jestli chceme bydlet, máme v podstatě dvě možnosti – bydlení si pronajmout nebo si bydlení koupit. Pro každého je vhodné něco jiného. Pro někoho je lepší nájem, pro někoho je lepší pořídit si bydlení vlastní.15 Při zvažování obou možností mohou platit určitá obecná doporučení. Do vlastního bychom měli odcházet ve chvíli, kdy máme relativně stabilní zaměstnání. Nikdo si nemůže být jistý tím co se stane v budoucnu, ale měli bychom mít 14

FIALA, J. a kolektiv: Meritum Občanské právo, Praha, Aspi, a.s., 2006, 1000 s., ISBN 80-7357-212-5, str. 236, 237, 238 15 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 9

19

alespoň takovou sebedůvěru v sebe, své zkušenosti a svou profesi, že i v případě ztráty současného zaměstnání bychom neměli mít problém najít nové, za přibližně stejnou odměnu. Na odchod do vlastního bychom měli mít. Dnešní úročení úvěrů je relativně nízké, ale do budoucna můžeme počítat i s jejich zvýšením a s tím spojeným navýšením měsíčních splátek. Banky jsou stále více ochotny půjčovat i těm klientům, kteří patří k rizikovější skupině s nestálými nebo nižšími příjmy. Skutečnost, že banka někomu půjčí, ještě neznamená, že taková domácnost vše v pohodě zvládne. Vedle splátky úvěru je nutné počítat i s výdaji na opravy, údržbu a modernizaci bytu nebo domu, výdaje na pojištění nemovitosti a domácnosti, daň z nemovitosti, odvoz odpadu a zejména pak výdaje na energie a dodávku vody. Pokud má navíc domácnost i nějaké další úvěry nebo třeba leasing, pak by ochod do vlastního měla pravděpodobně odložit na lepší časy. Vždy musíme zvažovat, co se nám více vyplatí a co je pro nás levnější. Můžeme si například porovnat, kolik zaplatíme na nájmu a kolik zaplatíme za vlastní bydlení.16 Mezi typické výhody nájmu patří volnost. Nájemce může kdykoliv bez udání důvodu ukončit nájemní vztah se zákonnou tříměsíční výpovědní dobou. Další z výhod jsou menší starosti s údržbou nemovitosti. Nevýhodou nájmu je riziko výpovědi ze strany pronajímatele, nutnost platit nájem, s bytem nemůže nájemce volně disponovat, stavební úpravy a rekonstrukce bytu může realizovat pouze se souhlasem pronajímatele a nájemce nemůže bez souhlasu majitele byt dát do podnájmu další osobě.17 Mezi výhody osobního vlastnictví patří bezpochyby fakt, že při investování do nemovitosti dává vlastník peníze do svého. Otázkou ale může být, jestli je bydlení opravdu investicí. Obecně platí, že investice by měla dobře chránit vložené prostředky, měla by je zhodnocovat a měla by přinášet výnosy. Pokud pořizujeme bydlení proto, abychom nemuseli platit nájem, pak je to investice. V případě, že koupíme rodinný dům, který pro nás bude představovat třikrát větší výdaje oproti nájmu, zvyšujeme tím pouze svůj životní standard. Tento dům nám z hlediska financí nic nepřinese a není pro nás investicí, je to pouze spotřební výdaj na naši vyšší životní úroveň.18 Další z výhod vlastního bydlení je, že můžeme s bytem volně disponovat, například ho prodat, použít ho jako zástavu k úvěru, můžeme ho libovolně 16

LUX, M. a SUNEGA, P.: Jak dobře investovat do bydlení, Praha, Sociologické nakladatelství, 2006, 161 s., ISBN 80-86429-56-3, str. 84, 85 17 http://www.jaknabydleni.cz/tisk_formy_najem.html [12.5.2012] 18 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 15

20

upravovat a rekonstruovat bez souhlasu další osoby a nebo ho můžeme pronajmout. K nevýhodám vlastního bydlení může patřit to, že vlastním za byt nebo dům plně odpovídá, a tím i za případné škody, které by jiným z důvodu jeho vlastnictví vznikly. Je povinen například přispívat do fondu oprav a hradit daň z nemovitosti. Při rozhodování, zda zůstat v nájmu nebo odejít do vlastního musíme vždy všechno dobře zvážit, vycházet z naší aktuální situace, případně si i sepsat seznam výhod a nevýhod nebo pro a proti.

1.4.1 Nabídka pronájmu – příklady Abychom mohli nabídky nájemního bydlení objektivně porovnat, zvolila jsem byty o srovnatelných parametrech. Pronájem, byt 2 + 1, 56 m² Cena: 8 000,- za měsíc + provize RK Adresa: Břeclav Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Vlastnictví: osobní Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha: 56 m² Balkón: ano Sklep: ano Parkovací stání: ano Popis: Dlouhodobý pronájem bytu po rekonstrukci nedaleko centra. CP 56 m², cihla, 2p/3, balkón, sklep. Cena pronájmu je včetně energií, majitel požaduje dvě vratné kauce. Volné od 1.6.2012.19

19

http://www.sreality.cz/detail/pronajem/byt/2+1/breclav-breclav-/3950539356 [7.6.2012]

21

Pronájem, byt 2 + 1, 56 m² Cena: 9 000,- za měsíc + provize RK + služby Adresa: Pellicova, Brno-město Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Vlastnictví: osobní Počet podlaží: 3 Podlaží umístění: 2 Plocha: 56 m Zařízeno: ano Popis: Cihlový byt na Pellicově 2+1 s hezkým výhledem do zahrad CP 56 m. Nabízíme k pronájmu kompletně zařízený byt v 2. patře v centru města na ulici Pellicova. Dům je ve velmi dobrém stavu, byt je kompletně po rekonstrukci a je komfortně vybaven. Dispozičně nabízí ložnici orientovanou do zahrad, obývací pokoj s prvky původních trámů půdy a KL s kuchyní v moderním stylu. Koupelna je prostorná, po rekonstrukci s pračkou. Byt je k pronájmu od března – lze i dlouhodobě. Energie se přepisují na klienta, dle skutečné spotřeby, voda se vyúčtovává jednou ročně dle vodoměru. Byt má vlastní plynové topení.20

1.4.2 Nabídka koupě bytu v osobním vlastnictví – příklady Zde opět uvádím srovnání nabídek bytů v osobním vlastnictví pro byty obdobných parametrů. Prodej, byt 2 + 1, 55 m² Cena: 1 200 000,Adresa: Fintajslova, Břeclav Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Vlastnictví: osobní Počet podlaží: 4 Podlaží umístění: 3 Plocha: 55 m² Balkón: ano 20

http://www.sreality.cz/detail/pronajem/byt/2+1/brno-brno-mesto-pellicova/2282631772 [7.6.2012]

22

Sklep: ano Popis: Velmi pěkný byt ve vlastnictví o velikosti 2+1 se nachází v centru Břeclavi, na ul. Fintajslova, ve 3. NP/4 zděného domu. Byt je po kompletní rekonstrukci – plastová okna, podlahy, byt. Jádro, zárubně, dveře, rovněž byl změněn půdorys některých místností – kuchyně, z části chodby je jídelna, nově je větší koupelna apod.. Celková podlahová plocha je 55 m². Dva pokoje, kuchyně, chodba, koupelna, WC, balkón. Příslušenstvím bytu je zděný sklep.21 Prodej, byt 2 + 1, 55 m² Cena: 1 800 000,Adresa: Fryčajova, Brno-Obřany Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Vlastnictví: osobní Umístění objektu: klidná část obce Typ domu: patrový Podlaží umístění: 7 Plocha: 55 m² Lodžie: ano Sklep: ano Popis: Nabízíme k prodeji slunný byt v OV 2+1, Brno-Obřany na ulici Fryčajova, situovaný na SV a JZ. Byt se nachází v cihlovém domě 7. NP/8, dům po rekonstrukci, nová střecha, balkony, stupačky, letos plánované zateplení a fasáda. Celková plocha bytu činí 55 m², velká lodžie 6,5 m², k bytu náleží sklep 2,61 m². Byt je pěkný, udržovaný, v původním stavu, zděná koupelna, WC samostatné. V ložnici je nové plastové okno, ostatní původní, dřevěná. Na podlaze linoleum, dlažba a v pokojích parkety. V bytě jsou měřiče tepla. Dům se nachází v klidné lokalitě, nedaleko zastávka MHD, velmi dobrá dopravní dostupnost do centra.22

21 22

http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/breclav-breclav-fintajslova/3032355420 [7.6.2012] http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/brno-obrany-frycajova/785818204 [7.6.2012]

23

2 Financování bydlení z vlastních zdrojů Financovat vlastní bydlení můžeme v zásadě jen dvojím způsobem, hotovostí nebo úvěrem. Ať už se jedná o vlastní úspory nebo peníze od příbuzných v případě hotovosti nebo ať už jde o úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr, vždy si pokládáme základní otázku – vložit do koupě nemovitosti vlastní peníze nebo koupi financovat úvěrem?23 V případě, že se rozhodneme pro financování vlastními úspory, připravujeme se o požitek z dodatečné spotřeby. Může a většinou také trvá mnoho let než naspoříme takovou hotovost, která by nám vystačila na koupi vysněného bydlení. Úvěr nám dává možnost náš sem o bydlení uskutečnit o něco dříve. Záleží vždy na naší konkrétní ekonomické a rodinné situaci, která z možností nebo i jejich kombinace pro nás bude nejvýhodnější. V případě financování bydlení z vlastních zdrojů přichází v úvahu několik možností, jak potřebnou hotovost získat. Může se jednat například o úspory, které nám věnují rodiče nebo peníze naspořené vlastním úsilím. Cílem této kapitoly je komplexní analýza stavebního spoření, popis jeho historie a právní úpravy a také představení dalších produktů, které mohou sloužit ke spoření na koupi vlastního bydlení.

2.1 Stavební spoření Stavební spoření je považování za jeden z nejvýhodnějších a nejbezpečnějších finančních produktů, které máme na českém trhu. Jedná se o účelový druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá své finanční prostředky u specializované banky. V průběhu spoření může čerpat státní podporu a po skončení získává při splnění dalších podmínek nárok na úvěr ze stavebního spoření.24

2.1.1 Historie stavebního spoření Počátky stavebního spoření můžeme najít v Anglii, kde byla v roce 1775 otevřena první stavební spořitelna s názvem Ketley’s Building Society. Za jejím vznikem stáli nepříliš bohatí občané, kteří se rozhodli vymyslet systém, jak společně financovat své bydlení. Princip byl velmi jednoduchý. Lidé, kteří si chtěli postavit vlastní dům, začali přispívat do fondu. 23

LUX, M. a SUNEGA, P.: Jak dobře investovat do bydlení, Praha, Sociologické nakladatelství, 2006, 161 s., ISBN 80-86429-56-3, str. 110 24 http://www.stavebni-sporeni-biz/sporeni-srovnani.8/vyhody-stavebniho-sporeni.91.html [15.6.2012 ]

24

Po naspoření určité částky se rozhodlo, kdo bydlení potřebuje nejdříve a dostane peníze z fondu. Tento člověk už po té nespořil, pouze platil splátky. Systém fungoval do té doby, dokud si všichni nepostavili vlastní dům. Základy stavebního spoření je ho známe dnes byly položeny až v roce 1885 v německém Bielefeldu pastorem von Bondeschwinghemem. Jeho myšlenka oslovila mnoho lidí a stavební spoření se tak stalo dostupné téměř pro všechny. Největšího rozmachu se ale stavební spoření dočkalo až po první světové válce, mezi lety 1924-1925, kdy byla výstavba a obnova bytů v plném proudu. V roce 1921 založil Georg Kropp sdružení Společenství přátel, které vybíralo od svých členů příspěvky a z nich následně financovalo výstavbu domů a bytů. Toto sdružení bylo velmi úspěšné, už po třech letech byly přidělovány peníze na bydlení. Zásadní změnu přinesl konec 30. let. Doposud se peníze na bydlení přidělovaly losem. Společný fond nemohl v krátké době pokrýt náklady na bydlení pro všechny zájemce, a tak se o přidělení peněz losovalo a ti šťastnější mohli bydlet v kratší době. Od konce 30. let bylo vytvořeno nové kritérium výběru, a to takzvané hodnotící číslo. Toto číslo má zásadní význam pro přidělení či nepřidělení peněz na bydlení. Vypočítá se složitým vzorcem, který zahrnuje výši cílové částky, délku spoření nebo objem naspořených prostředků.25 Největší nárůst v počtu spořitelů v Německu přišel po roce 1948, kdy v zemi chybělo 6 milionů bytů a stavební spoření pomohlo problém s byty v relativně krátké době a značné míře vyřešit. Důkazem nárůstu je počet uzavřených smluv, kterých bylo 300 000 v roce 1948, ale v roce 1971 si smlouvu o stavebním spoření uzavřelo neuvěřitelných 12 milionů lidí. Stále zvyšující se zájem o stavební spoření se v Německu zastavil v 80. letech. Poptávka po bytech začala klesat a celé odvětví zažívalo v následujících deseti letech stagnaci.26 V tomto období se ale stavební spoření rozšiřuje do dalších zemí. Na český trh se dostává v 90. letech. Zlomový byl rok 1993, kdy vešel v platnost Zákon č. 90/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Tvůrci zákona se inspirovali a vycházeli hlavně z německého a rakouského modelu. Stavební spoření se ukázalo jako vhodný produkt na rekonstrukce či bytové úpravy a během krátké doby se proměnilo na velmi výhodný spořící nástroj. I přesto ale více než 60% směřuje právě do bydlení. Absolutní vrchol zažilo stavební spoření v České republice v roce 2003. Většina lidí se rozhodla využít poslední možnosti na 25

http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/historie-stavebniho-spreni/ [15.6.2012 ] http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99en%C3%AD#Historie_stavebn.C3.ADho_spo.C5 .99en.C3.AD [15.6.2012 ] 26

25

získání výhodné státní podpory v maximální výši až 4 500 Kč ke vloženým 18 000 Kč za rok. Od roku 2004 tyto podmínky již tak výhodné nebyly. Stát nabízel k našim uloženým 20 000 Kč podporu maximálně 3 000 Kč. Od 1.1.2011 vešla v platnost novela zákon o stavebním spoření a o daních z příjmu a na základě tohoto je aktuálně státní podpora 10% z vložené částky, a to do výše 2 000 Kč ročně. Další změnou bylo také zdanění výnosu o 15%.27 Tabulka č. 1: Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice za posledních 5 let

Nově uzavřené smlouvy o stavením spoření Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření fyzickými osobami - občany Smlouvy o stavebním spoření ve fázi spoření

Reálně vyplacená státní podpora (v daném období) Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu o stavebním spoření za příslušný rok

Naspořená částka Úvěry celkem

2007

2008

2009

2010

2011

1q 2012

579 730

705 463

575 292

532 765

410 461

116 390

Přírůstek (%)

12,3

21,7

-18,5

-7,4

-23,0

-78,2

Objem (tis. Kč)

284,9

302,8

308,7

300,5

346,2

293,9

Přírůstek (%)

20,8

6,3

2,0

-2,7

15,2

-2,2

Počet

Počet Přírůstek (%)

-3,1

-1,2

-2,8

-1,6

-6,1

-7,3

Objem (mld. Kč)

14,976

14,220

13,262

11,743

10,729

0,000

Přírůstek (%)

-5,0

-5,0

-6,7

-11,5

-8,6

-100,0

Objem (Kč)

3 090

2 927

2 776

2 631

n/a

n/a

Přírůstek (%)

-2,6

-5,3

-5,2

-5,2

n/a

n/a

Objem (mld. Kč)

384,880

401,061

415,150

430,122

433,433

428,135

Přírůstek (%)

7,0

4,2

3,5

3,6

0,8

-0,5

942 944

971 176

988 353

993 357

956 659

939 557

580 352

569 870

565 485

564 633

552 999

546 480

362 592

401 306

422 868

428 724

403 660

393 077

Přírůstek (%)

4,7

3,0

1,8

0,5

-3,7

-5,4

Objem (mld. Kč)

179,301

227,417

267,512

293,362

293,115

288,055

38,912

42,875

48,899

53,069

55,780

55,750

140,389

184,542

218,613

240,294

237,335

232,305

Přírůstek (%)

32,4

26,8

17,6

9,7

-0,1

-1,8

Poměr (%)

46,6

56,7

64,4

68,2

67,6

67,3

Počet

v tom: ze stavebního spoření překlenovací

Úvěry celkem v tom: ze stavebního spoření překlenovací

Úvěry celkem/naspořená částka

5 132 595 5 070 510 4 926 183 4 845 319 4 550 468 4 491 711

Zdroj: http://www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/vyvoj-statistik/, vlastní úprava [15.6.2012]

27

http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99en%C3%AD#Historie_stavebn.C3.ADho_spo.C5 .99en.C3.AD [15.6.2012 ]

26

2.1.2 Právní úprava stavebního spoření Právní úpravu stavebního spoření najdeme ve zákoně č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a v jeho dalších novelách. Stavební spoření je definováno jako účelové spoření, které spočívá v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů a v poskytování státní podpory fyzickým osobám. Je založeno na kolektivním principu spoření do společného fondu. Účastník nejprve poskytne spořitelně vklady a později sám obdrží finanční prostředky prostřednictvím výhodného úvěru na řešení svých bytových potřeb. Stavební spoření mohou provozovat pouze specializované banky na základě zvláštního opatření. Díky omezení rizikových obchodních aktivit stavebních spořitelen zákonem můžeme stavební spoření považovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů. Účastníkem může být fyzická, ale i právnická osoby, která má trvalý pobyt na území České republiky. Pokud se jedná o nezletilého jedince, může smlouvu uzavřít jeho zákonný zástupce s předložením rodného listu. Účastník se ve smlouvě zavazuje ukládat u stavební spořitelny vklady ve smluvené výši, a pokud se jedná o fyzickou osobu, musí obsahovat prohlášení, zda žádá o připsání státní podpory. Státní podporu může získat: -

občan ČR,

-

občan EU, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území ČR a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky,

-

fyzická osoba s trvalým pobytem na území ČR a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky.

Aktuální výše státní podpory činí 10% z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 000 Kč. Účastním, který má uzavřeno více smluv o stavebním spoření má nárok na státní podporu pouze u těch smluv, u kterých o její přiznání písemně požádal. Smlouva o stavebním spoření musí obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření, přičemž rozdíl mezi těmito dvěma sazbami musí činit nevýše 3%. Doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí minimálně po šesti letech, v případě, že chceme získat státní podporu. Ve smlouvě si účastník stanovuje cílovou částku, která se rovná součtu vkladu, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a

27

státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků, která je ve výši 15%. Smlouva musí dále obsahovat výši úplaty nebo způsob stanovení výše úplaty za vedení účtu stavebního spoření, zřízeného a vedeného k přijímání vkladů účastníka, a za služby nezbytné související s vedením tohoto účtu. Stavební spořitelna je povinna vypracovat všeobecné obchodní podmínky, které podléhají schválení Ministerstvem financí.28

2.1.3 Návrh novely zákona o stavebním spoření Dne 18. dubna 2012 schválila vláda návrh zákona, kterým se mění podmínky stavebního spoření. Novela byla vládou předložena k projednání Poslanecké sněmovně. Legislativní proces stále probíhá a novela tedy může dostát změn. Předpokládané datum účinnosti novely je 1. ledna 2014. Novela obsahuje dvě zásadní koncepční změny: -

zavedení účelového vyplácení státní podpory,

-

rozšíření okruhu poskytovatelů stavebního spoření o univerzální banky.

Hlavním cílem zavedení účelového vyplácení státní podpory je zajistit, aby výdaje státu určené na podporu financování bydlení byly skutečně použity na tento účel, alternativně na účel podpory zajištění na stáří. V současnosti je stavební spoření pro většinu účastníků výhodný spořící produkt podporovaný státem. Prostředky státem poskytnuté nejsou však ve všech případech využívány na investice do bydlení. Jako alternativa k využití státní podpory je navržena možnost převést celou uspořenou částku do III. penzijního pilíře. V případě zvolení této varianty si účastník dohodne s penzijní společností, zda převedená částka bude představovat mimořádný příspěvek, nebo předplatné penzijního připojištění. Do budoucna je také počítáno s další alternativou k účelovému využití státní podpory, a to použití na úhradu školného na vysokých školách. Opatření se dotkne všech účastníků, kteří budou mít smlouvu o stavebním spoření ve spořící fázi po 1. lednu 2014. Účelovost státní podpory se bude prokazovat pouze na podporu poskytnutou po 1. lednu 2014. Na uspořenou částku a všechny státní podpory do tohoto data se účelovost nevztahuje, peníze tedy mohou být použity na libovolný účel. 28

Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření

28

Druhou změnou uvedenou v novele zákona je rozšíření okruhu poskytovatelů stavebního spoření o univerzální banky. Hlavním cílem tohoto opatření je posílení konkurence na straně nabídky stavebního spoření a posílit stabilitu trhu díky možnosti vyšší diverzifikace rizik na straně poskytovatelů. Z pohledu občanů tato změna neovlivní bezpečnost vkladů, neboť stavební spořitelny i univerzální banky podléhají dohledu ČNB a vklady i s úroky jsou pro případ úpadku stavební spořitelny či univerzální banky kryty Fondem pojištění vkladů až do výše 100 000 EUR. Opatření také neovlivní základní podmínky stavebního spoření jako je nárok na státní podporu, její výši, úrokovou sazbu z vkladů a další.29

2.1.4 Produkty stavebního spoření nabízené na trhu V současné době na našem trhu působí pět stavebních spořitelen, které jsou členy Asociace českých stavebních spořitelen a také České bankovní asociace. Asociace českých stavebních spořitelen byla založena 29. června 2000. Jejím základním posláním je snaha o vytváření optimálního zázemí systému stavebního spoření a upevňování důvěry občanů ve spolehlivost, funkčnost, stabilitu, kontinuitu a výkonnost sektoru stavebního spoření. Asociaci tvořilo od jejího založení šest stavebních spořitelen. V roce 2008, kdy nabyla účinnosti fúze Raiffeisen stavební spořitelny, a.s. a Hypo stavební spořitelna, a.s., Hypo stavební spořitelna, a.s. zanikla a zůstalo pět členů. Asociace klade důraz na vytváření příznivých podmínek pro řešení bytových potřeb občanů, udržuje kontakty s partnerskými organizacemi v Evropě a podílí se stejně jako všechny členské stavební spořitelny na činnosti Evropského sdružení stavebních spořitelen.30 V současnosti na českém trhu působí tyto stavební spořitelny: -

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.,

-

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.,

-

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.,

-

Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

-

Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s.31

29

http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/stavebni_sporeni_69872.html [15.6.2012 ] http://acss.cz/cz/acss/historie-acss/ [15.6.2012 ] 31 http://acss.cz/cz/acss/clenove-acss/ [15.6.2012 ] 30

29

Každá z těchto stavebních spořitelen je povinna řídit se zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, avšak jejich nabídky a možnosti spoření se mohou lišit. Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Českomoravská stavební spořitelna je v České republice předním poskytovatelem finančních služeb. Za rok 2011 dosáhla v celkové cílové částce nejvyššího tržního podílu v historii a v celkovém objemu poskytnutých úvěrů zaznamenala nejvyšší tržní podíl za posledních deset let. Byla založena dne 26.6.1993 a obchodní činnost zahájila dne 8.9.1993. Od vstupu na trh poskytla do konce roku 2011 téměř 883 000 úvěrů na bydlení v objemu 269,9 mld. Kč. Českomoravská stavební spořitelna je v České republice jednou z nevyhledávanějších stavebních spořitelen a to díky atraktivní produktové nabídce, kvalitnímu klientskému servisu a výkonné a široce dostupné obchodní síti. Akcionáři Českomoravské stavební spořitelny jsou Československá obchodní banka, která má 55% majetkový podíl a držitelem zbývajícího podílu 45% je Bausparkasse Schwäbisch Hall AG.32 Tabulka č. 2: Následující tabulka zachycuje vývoj údajů týkajících se stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny v období let 2005 – 2011:

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Počet nově uzavřených smluv stavebního spoření

286 068

305 081

325 260

366 106

304 673

364 277

283 363

Cílová částka nově uzavřených smluv (v mil. Kč)

69 448

79 694

104 756

142 744

130 887

136 440

113 460

Počet platných smluv (spořících a úvěrových)

2 286 445 2 201 796 2 149 970 2 123 793 2 075 426 2 035 422 1 917 208

Zdroj: http://www.cmss.cz/#!/zpravodaj/vyrocni-zpravy.html/2011[15.6.2012 ]

Českomoravská stavební spořitelna, někdy nazývána také „Liška“, nabízí několik možností, jak zhodnotit své úspory. Jednou z nich je Program Pravidelné spoření v tarifu Variant, který slibuje základní úrokovou sazbu 1,5% a roční výnos z vkladů až 3,15%. Tento výnos ale může účastník očekávat pouze v případě splnění určitých podmínek, jako je doba spoření minimálně 9 let a pravidelné měsíční vklady ve výši 0,5% z cílové částky. 32

http://www.cmss.cz/#!/spolecnost-cmss/o-spolecnosti-cmss.html [15.6.2012 ]

30

Další z možností je Program Flexibilní spoření v tarifu Variant, který je určen pro klienty, kteří už dopředu vědí, že nebudou chtít spořit pravidelně každý měsíc. U tohoto programu je nabízena základní roční úroková sazba 1,5% a roční výnos z vkladů až 2%. Posledním z produktů Českomoravské stavební spořitelny, který uvádím, je Program Bonusový vklad od Lišky v tarifu Variant. Tento program nadstandardně a bezpečně zhodnocuje uložené peníze a je určen pro klienty, kteří chtějí jednorázově uložit vyšší vklad. Výhodou tohoto programu je bonus 2,1% z vložené částky 100 000 Kč a více, bonus 2% z vložené částky 50 000 – 99 999 Kč a vedení účtu v prvních dvou letech zdarma.33 Dle sazebníku Českomoravské stavební spořitelny platného od 1.6.2012 je poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření 1% z cílové částky, poplatek za vedení vkladového účtu 330 Kč za rok a roční výpis z vkladového účtu je zdarma.34 Nabídka stavebního spoření uvedená na internetových stránkách stavební spořitelny: Měsíční spořící částka: 750 Kč Doba spoření: 6 let Efektivní úroková sazba: 5,86% Výnos: 10 242 Kč Podpora od státu: 5 838 Kč Naspořená částka celkem: 64 242 Kč35 Tyto údaje jsou pouze orientační a nezahrnují poplatky a daň. Pro výpočet by použitý tarif Variant – pravidelné spoření, který dle mého názoru počítá s tím, že doba spoření bude celkově 9 let a ne 6, jak jsem si pro výpočet nastavila já. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny zahájila svou obchodní činnost 1. července 1994. Jejími akcionáři

jsou

Česká

spořitelna,

a.s.

s podílem

95%

a

Bausparkasse

der

ÖSTERREICHISCHEN SPARKASSEN AG s podílem 5%. Stavební spořitelna jako jeden z hlavních hráčů na trhu stavebního spoření prošla rokem 2011 se ctí a poskytovala své služby 1 089 915 klientům.36 Stavební spořitelna České spořitelny, nazývaná také „Buřinka“, nabízí 33

http://www.cmss.cz/#!/zhodnoceni/stavebni-sporeni/zhodnoceni-financnich-prostredku-v-ramci-stavebnihosporeni.html [15.6.2012 ] 34 http://www.cmss.cz/data/pdf/sazebnik_uhrad_1-6-2012.pdf [15.6.2012 ] 35 http://www.cmss.cz/#!/kalkulacky/stavebni-sporeni.html [15.6.2012 ] 36 http://www.burinka.cz/cs/o-burince/zakladni-informace/predstaveni/ [15.6.2012 ]

31

svým klientům nízký poplatek za uzavření smlouvy, 2% garantované roční úročení vkladů a státní podpory po celou dobu spoření a státní podporu až

2 000 Kč ročně. Na výběr máme

ze dvou variant spoření, a to standardní a rychlou. Varianta stavebního spoření ovlivňuje délku čekací doby na možnost poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, výši splátek úvěru a dobu jeho splácení.37 Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření je dle platného sazebníku 0,5% z cílové částky (maximálně 7 500 Kč), poplatek za vedení účtu pro smlouvy o stavebním spoření je 310 Kč pro smlouvy s úrokovou sazbou z vkladů 2%, pro smlouvy s úrokovou sazbou 3% je poplatek 470 Kč a pro smlouvy s úrokovou sazbou 4% je poplatek 550 Kč za rok.38 Nabídka stavebního spoření uvedená na internetových stránkách Stavební spořitelny České spořitelny, a.s.: Pravidelná úložka: 750 Kč Cílová částka: 150 000 Kč Doba spoření: 6 let Úhrada za uzavření smlouvy: 750 Kč Uspořená částka včetně doplatku státní podpory: 59 274,60 Kč Výsledky prezentované simulačním programem jsou pouze orientační a nezávazné.39 Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna je moderní dynamickou společností, která se profiluje jako finanční rádce poskytující komplexní finanční poradenství, které staví především na vztahu poradce – klient. Klientský servis na profesionální úrovni zajišťují finanční poradci ve 255 poradenských centrech. Kvalitu jejich produktů a služeb potvrzují ocenění, která Modrá pyramida získala. V roce 2010 se stala již po šesté za sebou Stavební spořitelnou roku v soutěži Fitcentrum Banka roku. Jediným akcionářem se 100% podílem je Komerční banka, a.s.40

37

http://www.burinka.cz/cs/produkty/stavebni-sporeni/predstaveni-sporeni/ [15.6.2012 ] http://www.burinka.cz/cs/ceny-a-sazby/ [15.6.2012 ] 39 http://www.burinka.cz/php/simulace/page1.php [15.6.2012 ] 40 http://www.modrapyramida.cz/_dataPublic/download/MPSS_VZ_2011_CZ.pdf [15.6.2012 ] 38

32

Tabulka č. 3: Následující tabulka zachycuje objem vkladů a úvěrů v letech 2008 – 2011:

2008

2009

2010

2011

Objem vkladů

63 397 678

65 323 698

68 177 784

70 047 882

Celkový objem úvěrů

39 245 851

45 561 104

49 720 446

51 421 748

Zdroj: http://www.modrapyramida.cz/_dataPublic/download/MPSS_VZ_2011_CZ.pdf [15.6.2012 ]

Modrá pyramida nabízí několik možností spoření. První z nich je Moudré spoření, které slibuje úrokovou sazbu 2% + 2% po dobu jednoho roku, při splnění podmínky vkladu minimálně 10 000 Kč v prvních čtyřech měsících od uzavření smlouvy. Stejně jako u ostatních stavebních spořitelen je i zde státní podpora do výše 2 000 Kč za rok. Dalším z produktů je výhodné spoření pro děti do 10 let, které se nazývá Mopýsek. Do 30.6.2012 je u tohoto spoření zvýhodněná nabídka, při sjednání cílové částky 150 000 Kč je uzavření smlouvy zdarma. Spoření Mopy Junior je stavební spoření pro mladé lidi ve věku 11 až 21 let. Opět je zde nabídka zvýhodněného poplatku za uzavření smlouvy do 30.6.2012, a to 50% sleva při sjednání cílové částky 150 000 Kč.41 Podle platného sazebníku je standardně poplatek za uzavření smlouvy 1% z cílové částky (max. 10 000 Kč), úhrada za vedení účtu 300 Kč za rok a poplatek za roční výpis z účtu je 19 Kč.42 Nabídka stavebního spoření uvedená na internetových stránkách Modré pyramidy: Měsíční vklad: 750 Kč Doba spoření: 6 let Poplatek za vedení účtu: 300 Kč za rok Poplatek za uzavření smlouvy: 1% z cílové částky Celkem naspořeno: 60 729 Kč Tento výpočet je pouze orientační, přesné a aktuální informace nám sdělí finanční poradci Modré pyramidy.43

41

http://www.modrapyramida.cz/produkty/sporeni-a-investovani/ [15.6.2012 ] http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/sluzby-pro-fyzicke-osoby/ [15.6.2012 ] 43 https://www.modrapyramida.cz/online-nastroje/stavebni-sporeni/ [15.6.2012 ] 42

33

Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Raiffeisen stavební spořitelna zahájila svou činnost 7. září 1993 tehdy ještě jako AR stavební spořitelna. Jejími zakladateli byly Agrobanka Praha a Raiffeisen Bausparkasse GmbH. Raiffeisen stavební spořitelna se profiluje jako specialista na bydlení, který pružně reaguje na individuální požadavky svých klientů.44 Tabulka č. 4: Následující tabulka uvádí přehled o počtu smluv stavebního spoření a počtu úvěrových smluv v letech 2008 – 2011:

2008

2009

2010

2011

Platné smlouvy o stavebním spoření

902 966

868 255

831 428

755 090

Platné úvěrové smlouvy

105 383

112 370

116 414

114 645

Zdroj: http://www.rsts.cz/o-spolecnosti/obchodni-vysledky/vysledky-hospodareni/2011/[15.6.2012 ]

Jedním z nabízených produktů je Spořící tarif, který je ten pravý, když chceme především výhodně spořit s úrokem 2% ročně. Úvěrový tarif je vhodný pro klienty, kteří mají zájem o výhodný úvěr na bydlení. Vklady jsou úročený 1% ročně a úrokový sazba řádného úvěru ze stavebního spoření je 3,5%.45 Úhrada za uzavření smlouvy o stavebním spoření je 1%, poplatek za vedení účtu 79 Kč čtvrtletně a úhrada za výpis z účtu je 21 Kč.46 Nabídka stavebního spoření dostupná na internetových stránkách stavební spořitelny: Měsíční vklad: 750 Kč Vyplaceno: 62 708 Kč Výnosnost: 5,03% Tyto údaje jsou pouze orientační.47

44

http://www.rsts.cz/o-spolecnosti/o-raiffeisen-stavebni-sporitelne/[15.6.2012 ] http://www.rsts.cz/stavebni-sporeni/[15.6.2012 ] 46 http://www.rsts.cz/dokumenty-a-formulare/dokumenty-a-sazebniky/[15.6.2012 ] 47 http://www.rsts.cz/on-line-sluzby/[15.6.2012 ] 45

34

Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Historie stavebního spoření na evropském kontinentě začíná v roce 1921 v německém městečku Wüstenrot. Tam vznikla první stavební spořitelna se shodným názvem Wüstenrot. V České republice zahájila tato stavební spořitelna svou činnost 11. listopadu 1993. Má celkem čtyři akcionáře, z nichž nejvýznamnější jsou Wüstenrot&Württembergische AG a Bausparkasse Wüstenrot AG. Od svého založení si tato stavební spořitelna získala důvěru statisíce klientů, kterým stavební spoření umožnilo financovat bydle, vytvořit finanční rezervy na stáří i ušetřit si peníze na cokoliv jiného.48 Wüstenrot stavební spořitelna nabízí úrokovou sazbu z úspor 2,2% ročně, státní podporu až 2 000 Kč a výběr ze čtyř tarifních variant. Spoření Wüstenrot Kamarád+ je spoření pro děti a mladé do 18 let. Wüstenrot Vychytané spoření je pro mladé od 18 do 30 let s nabídkou zvýhodněného překlenovacího úvěru.49 Při zadání shodných parametrů jako u předchozích stavebních spořitelen se nám na internetových stránkách stavební spořitelny zobrazí následující nabídka: Cílová částka: 150 000 Kč Měsíční vklad: 750 Kč Doba spoření: 6 let Celková uspořená částka: 59 060 Kč50 Poplatek za uzavření smlouvy je 1% z cílové částky (maximálně 30 000 Kč), vedení účtu stojí 20 Kč měsíčně a roční výpis z účtu 30 Kč.51

48

http://www.wuestenrot.cz/o-nas/profil-spolecnosti/vyrocni-zpravy/stavebni-sporitelna/ [15.6.2012 ] http://www.wuestenrot.cz/stavebni-sporeni/o-stavebnim-sporeni/ [15.6.2012 ] 50 https://ispk.wuestenrot.cz/ISPK/ISPK.OnlineClient.Public/WebForm2.aspx?requirePage=WSSvk [15.6.2012 ] 51 http://www.wuestenrot.cz/bankovni-sluzby/dokumenty-ke-stazeni/ [15.6.2012 ] 49

35

3 Úvěry od bankovních institucí Banka je instituce, která poskytuje finanční služby a její základní činností je shromažďování volných peněžních prostředků, které formou úvěrů dává k dispozici.52 Bankovní úvěry jsou standardizované služby, které poskytuje bankovní sektor. Do této kapitoly bych ráda zahrnula také stavební spořitelny, které nejsou přímo typickými bankami, ale podnikají na základě bankovní licence dle zákona č. 21/1992 Sb. o bankách, povolující pouze výkon činností, kterými jsou stavební spoření a provozují další činnosti upravené zákonem o stavebním spoření.53 Na našem trhu funguje přes 30 bank, které dennodenně podstupují konkurenční boj o každého klienta a to se výrazně projevuje v nabídce jejich bankovních služeb, především úvěrů. Bankovní úvěry se obvykle dělí na úvěry pro fyzické osoby a úvěry pro právnické osoby. Mezi typické úvěry pro občany patří kontokorentní úvěr neboli povolené přečerpání na běžném účtu, kreditní karta, spotřebitelské úvěry účelové i neúčelové a hypoteční úvěr. Každý z jednotlivých druhů úvěrů má svá jasná specifika, hodí se na jiný druh financování a má jinou doporučenou délku. Mezi výhody bankovních úvěrů patří jejich jasně dané stabilní podmínky, zavedená a bezpečná instituce, žádné podvodné praktiky, všechny informace jsou snadno dostupné, jasně daný splátkový kalendář a také velká flexibilita a přizpůsobivost.54 Přehled nejznámějších bank a stavebních spořitelen působících na českém trhu: -

Air Bank, a.s.,

-

Česká exportní banka, a.s.,

-

Česká spořitelna, a.s.,

-

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.,

-

Českomoravská záruční a rozvojová banka, a.s.,

-

Československá obchodní banka, a.s.,

-

Equa bank, a.s.,

-

Evropsko-ruská banka, a.s.,

-

Fio banka, a.s.,

-

GE Money Bank, a.s.,

-

Hypoteční banka, a.s.,

-

J&T Banka, a.s.,

-

Komerční banka, a.s.,

52

http://cs.wikipedia.org/wiki/Banka [16.6.2012 ] http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99itelna [16.6.2012 ] 54 http://spotrebitelskyuver.com/bankovni-uvery [16.6.2012 ] 53

36

-

LBBW Bank CZ, a.s.,

-

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.,

-

PPF banka, a.s.,

-

Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.,

-

Raiffeisenbank, a.s.,

-

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.,

-

UniCredit Bank Czech Republic, a.s.,

-

Volksbank CZ, a.s.,

-

Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s.,

-

Wüstenrot hypoteční banka, a.s.55

Cílem této kapitoly je komplexní analýza hypotečního úvěru, podmínky a postupy jeho poskytnutí, možnosti dalšího financování bydlení komerčními bankami a v druhé polovině kapitoly představení úvěru ze stavebního spoření.

3.1 Úvěry poskytované komerčními bankami Jak jsem již psala v úvodu, banka je finanční instituce, jejíž hlavní činností je přijímání vkladů a poskytování úvěrů. Provozování těchto služeb reguluje stát. Banka potřebuje pro svoji činnost licenci a podléhá bankovnímu dozoru, který vykonává Česká národní banka. Slovo banka pochází z období starověkého Říma, má původ v latinském slově „il banco“, které znamená stůl nebo lavice, na nichž byly v této době prováděny bankovní transakce.56 Úvěr představuje dočasné postoupení peněžních prostředků věřitelem, založené na principu návratnosti. Dlužník se zavazuje po uplynutí doby splatnosti peníze vrátit a zaplatit úrok.57 Úvěry je možné rozdělit z několika možných hledisek, jako například podle doby splatnosti na: -

krátkodobé,

-

střednědobé,

-

dlouhodobé.

55

http://cs.wikipedia.org/wiki/Seznam_%C4%8Desk%C3%BDch_bank [16.6.2012 ] http://cs.wikipedia.org/wiki/Banka [16.6.2012 ] 57 http://cs.wikipedia.org/wiki/%C3%9Av%C4%9Br [16.6.2012 ] 56

37

Podle zajištění na: -

zajištěné,

-

nezajištěné.

Podle účelovosti: -

účelové,

-

neúčelové.

Podle typu výplaty: -

hotovostní,

-

bezhotovostní.

Dále se v této kapitole budeme zabývat pouze úvěry, které mohou sloužit k financování bydlení. Tím je v první řadě hypoteční úvěr, po té americká hypotéka nebo také úvěr spotřebitelský.

3.1.1 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je úvěr určený fyzickým i právnickým osobám, který musí být vždy zajištěný zástavním právem k nemovitosti na území České republiky. Obvykle je jako zástava využívána financovaná nemovitost, ale nemusí to být podmínkou, ručit můžeme i nemovitostí jinou. Pokud mluvíme o klasickém hypotečním úvěru, jedná se vždy o úvěr účelový, který je striktně vázán na investice do nemovitosti.58 Účelem tohoto úvěru může být: -

koupě nemovitosti do osobního vlastnictví,

-

výstavba nemovitosti nebo také nástavba, přístavba a vestavba,

-

rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitosti,

-

koupě podílu nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických, dědických podílů nebo společného jmění manželů,

58

-

koupě družstevního bytu a úhrada členského podílu,

-

zpětné proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti,

http://cs.wikipedia.org/wiki/Hypote%C4%8Dn%C3%AD_%C3%BAv%C4%9Br [16.6.2012 ]

38

-

refinancování stávajícího účelového úvěru, který byl použit na investici do nemovitosti,

-

konsolidace účelových půjček.

Výše úvěru, tedy částka, kterou jsou banky žadateli schopné poskytnout na základě určitých podmínek se obvykle pohybuje od 100 000 Kč až do výše LTV, což je zástavní hodnota nemovitosti. V tomto případě se jedná o tzv. stoprocentní hypotéku. Pokud máme nějaké vlastní zdroje nebo potřebujeme půjčit jen menší obnos, budeme žádat o nestoprocentní hypoteční úvěr, který je obvykle lépe úročen oproti hypotéce stoprocentní. Splatnost hypotečního úvěru je doba, po kterou je klient povinen platit úvěr a obvykle se pohybuje od 5 do 30 let. V dnešní době jsou ale na trhu i banky, které nabízejí splatnost úvěru od 1 do 40 let. Obecně platí, že by doba splatnosti neměla přesáhnout 70 let věku klienta. Čím delší je doba splatnosti, tím je nižší měsíční splátka úvěru a naopak. Při delší době splatnosti ale mnohem více přeplatíme. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 až 20 let, kdy je asi nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, například v případě výstavby nemovitosti, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky.59 Až po dočerpání celého úvěru se úvěr začne splácet pravidelnými anuitními splátkami, které obsahují jistinu a úrok. Jejich poměr se v průběhu splácení mění.60 Na začátku je největší podíl úroků, později podíl úroku klesá ve prospěch jistiny jak je zřejmé z uvedeného grafu.

59

http://cs.wikipedia.org/wiki/Hypote%C4%8Dn%C3%AD_%C3%BAv%C4%9Br#.C3.9A.C4.8Del_.C3.BAv.C 4.9Bru [16.6.2012 ] 60 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 36

39

Graf č. 1: Podíl jistiny a úroku u hypotečního úvěru

Zdroj: SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 36

Tento princip splácení má několik praktických dopadů: -

při uplatňování daňových odpočtů na počátku platíme na úrocích největší částku, tím pádem na daních odečteme co nejvíce,

-

na počátku je splátka jistiny malá, proto i výše úvěru klesá pomalu.

Úroková sazby je procentní vyjádření navýšení vypůjčené částky za určité časové období. Její výše závisí na několika faktorech, jako je: -

účel úvěru,

-

doba fixace,

-

výše zajištění,

-

bonita dlužníka.61

Dále potom na ekonomických podmínkách, míře inflace, diskontní sazbě ČNB a také na konkurenčním prostředí.62 Úrokovou sazbu je možné si zafixovat na několik měsíců nebo let dopředu, čímž si zajistíme stále stejnou výši měsíční splátky. Zpravidla je možné sazbu fixovat od 3 měsíců až do 15 let. Platí zde ale podmínka, že pokud bychom chtěli provést 61

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 31 62 http://www.janska.estranky.cz/clanky/ekonomika/bankovni-uvery.html [16.6.2012 ]

40

mimořádnou splátku úvěru nebo úvěr předčasně doplatit, můžeme tak učinit pouze v období změny fixace úrokové sazby. Z vlastní praxe bych nedoporučovala volit delší doby fixace, například 10 let, protože nikdy nevíme co se nám může v životě přihodit a nemohli bychom potom úvěr předčasně splatit. Předčasná splátka úvěru by v podstatě možná byla, ale s pokutou například až do výše 25% ze zůstatku hypotečního úvěru, což by při milionové hypotéce představovalo 250 000 Kč. Při podání žádosti o úvěr po nás bude banka vyžadovat určité doklady, které se mohou lišit podle účelu hypotečního úvěru. Kompletní výčet může vypadat následovně: -

doklady totožnosti všech žadatelů i spolužadatelů,

-

rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů nebo dohoda o zúžení společného jmění manželů,

-

potvrzení o pracovním příjmu ze závislé činnosti,

-

daňové přiznání potvrzené finančním úřadem včetně případného dokladu o zaplacení daně za příslušné období,

-

doklady prokazující způsob profinancování celého investičního záměru (doklad o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a výší požadovaného úvěru),

-

nabývací titul k nemovitosti (kupní smlouva, kolaudační rozhodnutí, darovací smlouva, soudem schválená dědická dohoda, popřípadě jiná listina dokládající přechod vlastnického práva),

-

geometrický plán (pouze v případě, kdy stavba nebyla dosud zapsána do katastru nemovitostí),

-

pojistná smlouva o pojištění nemovitosti proti živelným a jiným rizikům + doklad o zaplacení,

-

kupní smlouva, návrh kupní smlouvy nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní.63

Při vyhodnocování žádosti o úvěr hraje důležitou roli bonita klienta, která se stanovuje na základě mnoha kritérií. Mezi některé z nich patří například průměrný zůstatek a obraty na běžném účtu klienta nebo informace z úvěrových registrů. Bonita klienta má ve většině případů také vliv na výši úrokové sazby příslušného úvěru.

63

Interní materiál KB, a.s., Doklady předkládané klientem při podání žádosti o úvěr

41

V žádosti o úvěr se obvykle uvádějí následující údaje: -

jméno a příjmení klienta,

-

adresa trvalého pobytu,

-

rodinný stav a počet nezaopatřených dětí,

-

číslo občanského průkazu, jeho platnost a orgán, který ho vydal,

-

stupeň dosaženého vzdělání,

-

informace z předloženého dokladu o výši příjmu,

-

výdaje klienta (výživné, nájemné, daň z majetku, spoření, pojištění a jiné).

Současně s vyhodnocením žádosti o úvěr banka nahlíží do registru klientských informací. Jedná se o registry bankovní, kde je uvedeno jaké úvěrové obchody již klient vlastní, jaká je jeho platební morálka nebo také o jaké úvěry v posledních letech neúspěšně žádal, a dále registry nebankovní, ze kterých banka zjistí, zda klient nemá pohledávky po splatnosti například u splátkových nebo leasingových společností nebo mobilních operátorů. Negativní záznam v těchto registrech je v dnešní době častou překážkou ve schvalovacím procesu jakéhokoliv úvěrového obchodu. Pro stanovení maximální výše úvěru je mimo příjmů klient důležitá hodnota zastavované nemovitosti. Každá banka má předem stanovený seznam odhadců, ze kterých si může buď klient vybrat, nebo je mu odhadce bankou přidělen. Odhadce určuje cenu obvyklou, která je definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejné, případně obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.64 V případě schválení žádosti o úvěr a po podpisu úvěrových smluv se podepisují také zástavní smlouvy k nemovitosti, které se vkládají do katastru nemovitostí společně s návrhem na vklad zástavního práva. Banka standardně uvolňuje peníze z hypotečního úvěru až po zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí, což může trvat 2 až 4 týdny od podání návrhu na vklad. V některých případech je ale možné za určitý poplatek čerpat hypoteční úvěr i dříve, a to již po podání návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.

64

http://www.mesec.cz/clanky/jak-se-ocenuje-nemovitost-pri-zadosti-o-hypoteku/ [16.6.2012 ]

42

Před čerpáním musí být bance předložena pojistná smlouva na pojištění nemovitosti společně s vinkulací ve prospěch banky. Tato vinkulace v praxi znamená, že pokud by došlo k pojistné události, jako například požár, povodeň nebo jiné, pojišťovna by vyplatila pojistné plnění v prví řadě bance. V souvislosti s hypotečním úvěrem často mluvíme také o takzvaném předhypotečním úvěru. Předhypoteční úvěr je velice vhodným nástrojem financování v případě, že nemáme na přechodnou dobu vhodnou nemovitost jako zástavu. Může se například jednat o koupi družstevního nebo městského bytu. Předhypoteční úvěr je spojem s hypotékou, která na něj navazuje. V praxi to vypadá tak, že smlouvy k oběma typům úvěrů se podepisují současně, nejdříve se čerpá předhypoteční úvěr a následně, po zápisu zástavy katastrálním úřadem se hypotečním úvěrem splatí úvěr předhypoteční. Doba předhypotečního úvěru může obvykle trvat pouze 12 měsíců a jeho úroková sazba je o něco málo vyšší než u úvěru hypotečního.65

3.1.2 Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový spotřebitelský úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Tento typ úvěru je velmi oblíbený ve Spojených státech amerických, proto je pojmenován americká hypotéka. Produkt vstoupil na český trh v roce 2004. Umožnil to nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který rozšířil účelovost použití hypotečního úvěru. Do tohoto roku bylo možné hypoteční úvěr použít výhradně na investice do nemovitosti. V současné době je americká hypotéka velice výhodný úvěrový produkt, na který si může pořídit například auto, vybavení domácnosti, dovolenou, zaplatit dětem studium, použít peníze pro podnikání nebo také na splacení jiných úvěrů a půjček. Zákonnou podmínkou poskytnutí americké hypotéky je zajištění úvěru nemovitostí nacházející se na území České republiky, na které nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, výjimkou je pouze zástava ve prospěch úvěru ze stavebního spoření nebo úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení. Při vyřízení žádosti o americkou hypotéku po nás bude banka požadovat doklad totožnosti, aktuální výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul k nemovitosti, odhad její ceny, pojištění nemovitosti proti živelním pohromám a vinkulaci, potvrzení od zaměstnavatel

65

http://spotrebitelskyuver.com/predhypotecni-uver [16.6.2012 ]

43

o průměrném měsíčním příjmu nebo daňové přiznání v případě podnikatelů. V podstatě je výčet dokladů stejný jako u klasického hypotečního úvěru. Ve srovnání se spotřebitelským úvěrem je výhodou americké hypotéky nižší úroková sazba, delší doba splatnosti a možnost si půjčit poměrně vysokou částku. Maximální výše úvěru se obvykle pohybuje okolo 70% hodnoty zastavované nemovitosti a samozřejmostí je schopnost dlužníka splácet úvěr. Mezi nevýhody americké hypotéky může patřit skutečnost, že za úvěr ručíme nemovitostí a v případě platební neschopnosti bychom o ni mohli snadno přijít. Není zde také možnost na hypotéku čerpat státní podporu, ani si odečítat úroky od daní, a to ani v případě, že bychom půjčené peníze přece jen investovali účelově, tedy do bydlení. Úrokové sazby amerických hypoték se pohybují v rozmezí asi od 5% ročně. Některé banky nabízejí fixaci úrokové sazby na určité období, jako je to u klasického hypotečního úvěru. Opět platí, že čím je delší doba fixace, tím je vyšší úroková sazba úvěru. Na rozdíl od klasické hypotéky je však u několika bank možné americkou hypotéku předčasně splatit bez poplatku.66 Tabulka č. 5: Následující tabulka zobrazuje srovnání americké hypotéky ve vybraných bankách: Název banky

Název úvěru

Min. výše úvěru

Max. výše úvěru

Max. doba splácení

Úroková sazba od

Česká spořitelna

Am. hypotékaspotřebitelská

150 000

do 90% hodnoty nemovitosti

20 let

5,95

0,8% z výše úvěru 97 Kč měsíčně (min. 9 500)

ČSOB

Americká hypotéka

200 000

do 70% hodnoty nemovitosti

20 let

7,44

0,7% z výše úvěru (min. 6 000)

150 Kč měsíčně

GE Money Bank

Americká hypotéka

200 000

1 500 000

20 let

7,09

zdarma

150 Kč měsíčně

Hypoteční banka

Americká hypotéka

200 000

do 70% hodnoty nemovitosti

20 let

7,44

0,7% z výše úvěru (min. 6 000)

150 Kč měsíčně

Komerční banka

Úvěr Garant

200 000

do 70% hodnoty nemovitosti

20 let

7,90

6 000

150 Kč měsíčně

Raiffeisenbank

Univerzál

300 000

do 70% hodnoty nemovitosti

20 let

7,49

0,8% z výše úvěru (min. 6 000)

150 Kč měsíčně

UniCredit Bank

HÚ neúčelový

200 000

do 80% hodnoty nemovitosti

20 let

5,25

min. 8 000

150 Kč měsíčně

Poplatek za zpracování

Zdroj: http://osobni-finance.financninoviny.cz/hypoteky/americke/srovnani/ [16.6.2012 ]

66

http://www.vas-hypotecni-poradce.cz/Americka-hypoteka.html [16.6.2012 ]

44

Poplatek za vedení úvěru

3.1.3 Spotřebitelský úvěr Spotřebitelský úvěr je úvěr určený pro fyzické osoby, který je možno využít ke koupi prakticky čehokoliv, to znamená například automobilu, vybavení domácnosti, dovolené, financování studia a v okrajových případech také jako investice do nemovitosti nebo její části. Úvěr může být účelový nebo neúčelový. U účelového úvěru musíme bance sdělit, na co peněžní prostředky potřebujeme a ve většině případů je také nutné doložit fakturu na kupované zboží. Peníze jsou převedeny rovnou na účet prodávajícího a klient neobdrží žádnou hotovost. Odměnou nám je u tohoto typu úvěru nižší úroková sazba oproti úvěru neúčelovému. Výše úrokové sazby se obvykle pohybuje v rozmezí od 8,5% do 16%. Záleží vždy na konkrétní nabídce banky a především na individuálním posouzení klienta a jeho bonity. Vyřízení spotřebitelského úvěru je mnohem jednodušší než je tomu u hypotéky. Seznam potřebných dokladů se skládá nejčastěji pouze ze dvou dokladů totožnosti a z dokladu o výši příjmu, kterým může být příjem ze zaměstnání nebo podnikání, mateřská, důchod a jiné. Všechny náležitosti úvěru jsou zakotveny ve smlouvě o spotřebitelském úvěru, která vychází ze zákona č. 321/2001 Sb., a má vždy písemnou podobu. Ve smlouvě je stanoveno: -

jaké jsou strany smlouvy,

-

výše úvěru a způsob splácení,

-

výše úrokové sazby a RPSN,

-

datum první splátky, výše a perioda dalších splátek,

-

podmínky předčasného splacení,

-

řešení neplnění smlouvy, smluvní pokuty a jiné sankce,

-

další případné náležitosti.67

Mezi hlavní výhody spotřebitelského úvěru patří snadné a rychlé řešení osobních potřeb bez nutnosti dlouhého čekání na peníze, volitelná výše doby splácení a měsíčních splátek a možnost připojistit se proti platební neschopnosti například z důvodu ztráty zaměstnání, nemoci, úrazu, invalidity nebo úmrtí. Pozor bychom si měli dát zejména na neprůhledné 67

http://cs.wikipedia.org/wiki/Spot%C5%99ebitelsk%C3%BD_%C3%BAv%C4%9Br [16.6.2012 ]

45

podmínky úvěru, výši RPSN, jestli je podmínkou i vedení účtu v příslušné bance, měsíční poplatky za vedení úvěru a poplatek za jeho předčasné splacení.68 RPSN neboli roční procentní sazby nákladů je číslo, které by mělo spotřebiteli umožnit lépe se orientovat v nabídkách jednotlivých bank a lépe vyhodnotit výhodnost nebo nevýhodnost poskytovaného úvěru. Udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí klient zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru.69 Co se týče nevýhodných podmínek úvěru a celkové nevědomosti občanů v oblasti financování, měl by od ledna 2013 vstoupit v platnost nový zákon, který by mohl tuto problematiku osvětlit a některé klienty možná také uchránit před zbytečnými problémy. Zákon by měl nově zakázat krytí úvěrů bianco směnkami, tedy směnkami, na kterých není vyplněno jméno, dlužná částka ani datum splatnosti. Věřitel ji může použít pouze v případě nesplácení úvěru a po řádném splacení by ji měl buď dlužníkovi vrátit nebo ji v jeho přítomnosti znehodnotit. To se ale v praxi často nestává, úvěrové firmě nic nebrání tuto směnku dále prodat a nový majitel na ni může dopsat cokoliv. Další změnou by měl být zákaz používání zástavy, která je svou cenou ve výrazném nepoměru k poskytnutému úvěru a také by mělo platit, že věřitel poskytne spotřebitelský úvěr pouze tehdy, pokud je ze všech okolností zřejmé, že spotřebitel bude schopen úvěr splácet.70 Spotřebitelský úvěr v souvislosti s financováním bydlení nebývá často zmiňován, a to především kvůli své vysoké úrokové sazbě oproti hypotečnímu úvěru nebo americké hypotéce. V praxi se ale mohou objevit případy, kdy je tento typ úvěru v dané situaci jediným možným řešením. Nejvhodnější je zřejmě využít ho jen na přechodnou dobu, pokud víme, že budeme mít dostatečné peněžní prostředky na jeho předčasné splacení, a tím výrazně ušetříme na úrocích. V jiných případech bývá spíše využit na vybavení domácnosti, které nelze financovat přímo hypotečním úvěrem, jako je nábytek, elektronika a jiné.

68

http://www.mesec.cz/pujcky/spotrebitelske-uvery/pruvodce/ [16.6.2012 ] http://cs.wikipedia.org/wiki/RPSN [16.6.2012 ] 70 http://www.penize.cz/spotrebitelske-uvery/236470-nova-pravidla-spotrebitelskych-uveru-zakon-protinevzdelanosti [16.6.2012 ] 69

46

3.2 Úvěry ze stavebního spoření Stavební spoření, jak jsem již uváděla, je jeden z nejvýhodnějších a nejbezpečnějších finančních produktů, který nabízí garantovanou úrokovou sazbu z vkladů, státní podporu a po splnění určitých podmínek možnost výhodného úvěru. Od hypotečních úvěru se úvěr ze stavebního spoření zásadně liší, a to především ve svých úvěrových zdrojích. Banka při poskytování hypotéky, si půjčuje prostředky na finančním trhu, například vydá 5leté dluhopisy, ze kterých poskytuje hypotéky s pětiletou fixací. To znamená, že si půjčí na trhu za aktuální úrokovou sazbu a tyto peníze vlastně dále půjčuje jednotlivým žadatelům o hypotéku. U stavebního spoření je princip jiný. Stavební spořitelny mají jiné úvěrové zdroje, kterými jsou v podstatě vklady účastníků, že kterých dále poskytují úvěry na bydlení. Pro stavební spořitelnu jsou to zdroje levné, protože účastníkům platí úrokovou sazbu z vkladů okolo 2% ročně. Na druhou stranu pro účastníky stavebního spoření je to i tak zajímavý produkt, protože díky státní podpoře se efektivní úrok pohybuje kolem 5-6% ročně.

3.2.1 Standardní úvěry Jak jsem již uvedla, úvěry ze stavebního spoření fungují jinak než hypoteční úvěry. Hypotéka řeší případy klientů, kteří potřebují do několika dnů nebo týdnů půjčit peníze na financování svých bytových potřeb. Stavební spoření ve většině případů obsluhuje klienty, kteří nějakou dobu spoří a až po té žádají o půjčení peněz. Abychom úvěr ze stavebního spoření dostali, musíme splňovat následující podmínky: -

naspořit určité procento z cílové částky (obvykle 40%),

-

spořit minimálně 2 roky,

-

splnit tzv. hodnotící číslo.71

Hodnotící číslo vyjadřuje hodnotu smlouvy, které jsme v průběhu spoření dosáhli. Čím vyšší je, tím výše se dostáváme do řady čekajících na úvěr. Pro výpočet tohoto čísla slouží vzorec, který vyplývá z obchodních podmínek jednotlivých spořitelen. Každá spořitelna 71

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 22, 23

47

požaduje dosažení jiné hodnoty čísla a odlišný je také způsob výpočtu. Obecně je možné říci, že velikost tohoto ukazatele závisí především na výši cílové částky, variantě spoření, objemu vložených prostředků a délce spoření.72 Po splněními těchto tří podmínek současně máme nárok na úvěr. V tomto případě nám stavební spořitelna vyplatí cílovou částku, která se skládá z našich úspor a z úvěru. Úrokovou sazbu z úvěru známe již při podpisu smlouvy o stavebním spoření a po celou dobu splácení se nebude měnit. Tato sazba závisí jednak na konkrétní stavební spořitelně, ale i na tarifu spoření, který nám nabízí. V praxi se můžeme setkat s tím, že spořitelna nabídne: -

nižší sazbu v době spoření a zároveň nižší sazbu z úvěru,

-

vyšší sazbu v době spoření a zároveň vyšší sazbu z úvěru.

Splátka případného úvěru je určena už v okamžiku podpisu smlouvy o stavebním spoření a určí se jako procento z cílové částky. Pokud se v průběhu trvání smlouvy nezmění některé z podmínek, splátka úvěru bude určovat jeho dobu splatnosti. Kdybychom chtěli dobu splatnosti jinou, musely by se zároveň změnit i další podmínky smlouvy. Doba splatnosti úvěru také souvisí s dobou, kdy nám bude úvěru ze stavebního spoření poskytnut. Pokud budeme chtít úvěr splácet delší dobu, budeme si na něj také delší dobu počkat. Tento princip vychází z logiky stavebního spoření, kdy stavební spořitelna půjčuje peníze klientů, proto se musí také klient déle podílet na vytváření zdrojů, aby mohl čerpat úvěr delší dobu. Úvěr ze stavebního spoření je možné kdykoliv předčasně splatit bez jakýchkoliv sankcí a úroky z něj je možné si odečítat od základu daně. Dalším specifikem úvěru ze stavebního spoření je způsob jeho zajištění. U hypotečního úvěru jsme zvyklí, že ve všech případech musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. U stavebního spoření to tak není. U nižších částek úvěru nám bude stačit ručitel nebo v některých případech dostaneme úvěr dokonce bez zajištění. Stavební spořitelny mají oproti bankám tu výhodu, že znají platební historii svých klientů, to znamená, že jestliže

72

http://www.penize.cz/investice/15192-tajemne-hodnotici-cislo [16.6.2012 ]

48

je někdo schopen například 6 let spořit částku 1 700 Kč měsíčně, neměl by mít problém po té platit podobnou částku ve formě splátky úvěru.73 Obrázek č. 1: Následující obrázek zachycuje stavební spoření ve vztahu ke standardnímu úvěru ze stavebního spoření:

Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99en%C3%AD [16.6.2012 ]

3.2.2 Překlenovací úvěry V případě, že klient potřebuje prostředky na financování bydlení dříve, než splní zákonné podmínky pro přidělení úvěru, nabízejí stavební spořitelny tzv. úvěr překlenovací. Tento úvěr umožňuje klientům dostat se k penězům ihned. V praxi to funguje tak, že klient uzavře se stavební spořitelnou smlouvu o stavebním spoření na určitou cílovou částku, kterou mu spořitelna okamžitě vyplatí. Z úvěru bude platit pouze úroky, jistina úvěru se později splatí jednorázově. Kromě úvěru bude mít smlouvu o stavebním spoření, kde bude pravidelně měsíčně spořit, dostávat státní podporu, zhodnocení, a čekat na přidělení řádného úvěru. Po splnění všech tří zákonných podmínek pro přidělení,

73

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 24, 25, 26

49

poskytne stavební spořitelna klasický úvěr ze stavebního spoření a vyplatí naše naspořené prostředky, to vše ve prospěch překlenovacího úvěru. Od této chvíle budeme splácet pouze standardní úvěr ze stavebního spoření.74 Obrázek č. 2: Celý postup je zachycen na následujícím obrázku:

Zdroj: SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 27

Z výše uvedeného obrázku můžeme pozorovat, že v prvních 9 letech máme vyčerpaný překlenovací úvěr, jeho výše neklesá, protože platíme pouze úroky a zároveň máme uzavřenou smlouvu o stavebním spoření, kde postupně narůstá její zůstatek. K našim penězům se přičítá úrok z vkladu a státní podpora. V této chvíli máme tedy dva účty: -

účet stavebního spoření,

-

účet překlenovacího úvěru.

Na trhu existuje několik stavebních spořitelen a každá nabízí několik různých produktů. Důležité pro nás bude zřejmě výše měsíčního zatížení, které nemusí být v obou fázích stejné. Může se stát, že v období překlenovacího úvěru budeme splácet více nebo méně než po jeho 74

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 26, 27

50

splacení. Samozřejmě, že pro nás bude výhodnější platit překlenovací úvěru co nejkratší dobu, abychom platili pokud možno co nejméně na úrocích.75

75

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4, str. 27, 28, 29

51

4 Státní podpora bydlení Státní podpora bydlení je poměrně široký pojem. Zahrnuje od projektů typu Nový panel a Zelená úsporám přes zvýhodněné úvěry pro mladé a obce po podporu hypotečních úvěrů nebo stavebního spoření. Stát vydává peníze, poskytuje úvěry nebo záruky. Všechno něco stojí, ale také něco přináší.76 Hledání cesty, zda postupovat formou přímých nevratných investičních a neinvestičních dotací nebo zda poskytovat pouze zvýhodněné úvěry či využívat statní bankovní záruky za úvěry, může být zdlouhavé a komplikované. V každém případě platí, že realizované nástroje by měly vyvolávat směrem ke státnímu rozpočtu minimálně neutrální fiskální dopady.77 Nejefektivnějšími podporami bydlení, z pohledu pro státní rozpočet, jsou takové typy podpory, které stát stojí nejméně peněz. Jednoznačně vedou záruky za úvěry a dále zvýhodněné úvěry. Dávání nenávratných dotací se ukazuje jako nejméně efektivní cesta a proto se v bytové koncepci ministerstvo financí od přímých dotací spíše odklání.78

4.1 Historie státní podpory bydlení Počátkem devadesátých let převládalo v podpoře bydlení financování tzv. komplexní bytové výstavby, to znamená dokončení rozestavěnosti z osmdesátých let. V letech 1991 a 1992 například tato podpora tvořila více než 80% celkových rozpočtových nákladů na bydlení a podíle celkové podpory bydlení ta dosahoval 1,25% hrubého domácího produktu. Tato významná položka však postupně klesala až na 5,7% v roce 1995 a snížila se i celková podpora bydle, která se ve zbývajících letech sledovaného období pohybovala kolem 0,5% hrubého domácího produktu. Postupně se měnila také struktura podpory politiky bydlení. Stát podporoval výstavbu domů s pečovatelskou službou a začala se objevovat podpora nájemního bydlení, stavebního spoření i sociálních bytů. Od poloviny roku 1996 bylo administrací opatření na podporu bydlení pověřeno nově vzniklé Ministerstvo pro místní rozvoj, které v tomto období realizovalo řadu programů podpory bydlení.79 Nejvíce byl využíván Program podpory výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury, který se blížil v průměru 3 mld. Kč ročně. Obce také velmi často využívaly 76

http://www.nasepenize.cz/stat-podporuje-kde-co-kde-je-podpora-nejefektivnejsi-podpora-bydleni-9306 [18.6.2012] 77 http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=6445263 [18.6.2012] 78 http://www.nasepenize.cz/stat-podporuje-kde-co-kde-je-podpora-nejefektivnejsi-podpora-bydleni-9306 [18.6.2012] 79 http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=6445263 [18.6.2012]

52

Program podpory výstavby domů s pečovatelskou službou a půjčky na opravy, rekonstrukce, modernizace a rozšíření bytového fondu. Za sledované období čtyř let ministerstvo disponovalo celkovou částkou přes 22 mld. Kč, z čehož bylo celkem 1,877 mld. Kč využito na řešení následků povodní a krupobití v letech 1997 a 1998. V roce 2001 aktivně vstoupil do oblasti financování bytové politiky Státní fond rozvoje bydlení, který převzal od Ministerstva pro místní rozvoj realizaci dlouhodobého programu na podporu oprav panelových bytových domů a zahájil financování podpory výstavby nájemních bytu a technické infrastruktury, včetně podpory výstavby domů s pečovatelskou službou. Státní fond rozvoje bydlení také poskytoval 3 typy nízkoúročených úvěrů pro mladé lidi do 36 let, kterými bylo v letech 2002 až 2009 vyplaceno přibližně 8 mld. Kč. Dalším z výdajů tohoto fondu byly rozsáhlé dotace a úvěry na obecní bytovou výstavbu po povodních v letech 2002 a 2006. V letech 1992 až 2009 Státní fond rozvoje bydle podpořil bytovou výstavbu částkou 29,4 mld. Kč, Ministerstvo pro místní rozvoj částkou 51,8 mld. Kč.80

4.2 Státní fond rozvoje bydlení Státní fond rozvoje bydlení je právnickou osobou se sídlem v Olomouci, který byl zřízen zákonem č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů. Státní fond rozvoje bydlení vznikl dnem nabytí účinnosti zákona dne 21. července 2000. Jeho hlavním úkolem je: -

shromažďování finančních prostředků určených na podporu bydlení,

-

podpora soukromé a obecní investice do výstavby bytů, oprav a modernizace bytů a výstavby technické infrastruktury,

-

využívání finančních zdrojů v souladu s § 3 zákona a v souladu s nařízením vlády, kterým jsou stanoveny podmínky poskytování státní podpory bydlení podle jednotlivých programů,

80

http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=6445263 [18.6.2012]

53

-

sjednávání smluv s bankami, obcemi i s jednotlivými příjemci podpory,

-

rozdělování příspěvků z poskytnutých prostředků příslušných fondů Evropské unie podle schválených projektů,

-

poskytování poradenských služeb v oblasti realizace programů,

-

analýza situace v oblasti bydlení a účinnost státní podpory bydlení,

-

navrhovat opatření v oblasti bytové politiky Ministerstvu pro místní rozvoj.

Dne 8. září 2011 přijala vláda nařízení č. 284/2011 Sb., které umožňuje poskytnout podporu z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na výstavbu nájemních bytů formou nízkoúročeného úvěru. Tento úvěr je poskytován právnickým a fyzickým osobám, včetně obcí a měst, na výstavbu nájemních bytů v nových bytových domech a na takové stavební změny existujících staveb, ze kterých vzniknou nájemní byty v nových bytových domech. Podlahová plocha bytů je limitována od 35 m² do 90 m² a výstavba musí být dokončena a schopna užívání nejdéle do 3 let od data uzavření smlouvy o úvěru. Výstavba nájemního bydlení je určena pro dvě cílové skupiny: -

senioři nad 70 let, osoby se zdravotním postižením, osoby s nízkými příjmy a osoby, které v důsledku živelné pohromy byly připraveny o bydlení,

-

jakékoliv fyzické osoby.

Splatnost úvěru může být sjednána až na dobu 30 let a úvěr musí být zajištěn zástavním právem na předmětné nemovitosti. Nájemní bydlení musí sloužit pro investorem zvolené cílové skupiny po dobu splácení úvěru, minimálně však po dobu 10 let. Realizace tohoto programu stále pokračuje podle schváleného rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení. Mezi další programy státního fondu rozvoje bydlení patří například: -

záruky za splácení úvěrů na výstavbu nájemních bytů,

-

program úvěry obcím na opravy a modernizaci bytového fondu,

-

úvěr na opravy nebo pořízení bydlení, který je určen fyzickým osobám, jejichž nemovitost byla postižena povodní.81

81

http://www.sfrb.cz/programy.html [18.6.2012]

54

Finanční krize dohnala snad všechny sociální dávky, jednou výjimkou je příspěvek na bydlení, který od 1. ledna 2012 vzrostl až o 11%. Příspěvek na bydlení je vyplácen lidem s nízkými příjmy a vysokými náklady související s bydlením. Při jeho přiznávání se ověřuje kromě příjmu domácnosti také nájem a další náklady, jako je teplo, elektřina, vodné a stočné i svoz odpadu. Nárok na něj mají nejen nájemníci, ale také vlastníci bytů. Pro přiznání tohoto příspěvku je rozhodující splnění několika podmínek. První z nich je, že náklady na bydlení musí přesáhnout 30% příjmu domácnosti (v Praze 35%). Jako další je, že těchto 30% resp. 35% nesmí být vyšších než tzv. normativní náklady. Normativními náklady je úředně stanovené číslo, které udává, jak vysoké náklady na bydlení by pro domácnost s určitým počtem členů měly být v obci o určité velikosti. Toto číslo slouží kromě určení nároku na příspěvek také k výpočtu výše příspěvku. Od letošního roku platí nově omezení příspěvku na bydlení. Ještě do minulého roku bylo možné pobírat tento příspěvek neomezeně dlouho, nyní je přiznán pouze osobě po dobu 84 měsíců a 10 po sobě jdoucích kalendářních letech. Toto omezení se netýká domácností osob nad 70 let věku a osob se zdravotním postižením bydlících v pro ně postavených nebo upravených bytech.82

4.3 Daňové odpočty a státní podpora stavebního spoření Jednou z výhod úvěrového financování bydlení je bezpochyby možnost snížení si o zaplacené úroky základ daně z příjmů. Informace o tom, za jakých podmínek si lze základ daně snížit můžeme nalézt v § 15 zákona č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Daňové zvýhodnění se týká pouze fyzických osob a zákon výslovně stanovuje, že se musí jednat buď o hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. Od základu daně je možné odečíst si také úroky zaplacené u překlenovacích úvěru za stavebního spoření a předhypotečních úvěrů, z nichž je zřejmé, že byly poskytnuty v souvislosti s hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření. Pozor bychom si měli dát například u hypotečních úvěrů, jejichž čerpání není vázáno na doložení využití všech finančních prostředků na financování bytových potřeb.

82

http://www.hypoindex.cz/prispevek-na-bydleni-od-1-1-2012-vzrostl-az-o-1-525-kc/

55

Bytovými potřebami se rozumí: -

výstavba, koupě nebo provedení oprav a úprav bytu, rodinného domu či bytového domu,

-

koupě pozemku v souvislostí s koupí nebo výstavbou bytu, rodinného domu či bytového domu,

-

splacení členského vkladu právnické osobě nebo úhrada za převod členských práv a povinností za účelem získání práva užívání bytu nebo rodinného domu,

-

vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců s účelem získat byt, rodinný dům či bytový dům,

-

splacení úvěru či půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb.

Od základu daně z příjmů lze odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným v příslušném zdaňovacím období. Celková částka, o kterou si můžeme základ daně snížit nesmí překročit 300 000 Kč, a to za všechny úvěry všech poplatníku v jedné domácnosti. Pokud by úroky z úvěru nebyly placeny po celý rok, nesmí uplatňovaná částka za jednu domácnost překročit 25 000 Kč za každý měsíc placení úroků. V případě starších hypotečních úvěrů nesmíme zapomenout snížit uplatňovaný odpočet o případný příspěvek státní finanční podpory hypotečních úvěrů. Pro uplatnění odpočtu úroků z úvěru však musíme splňovat ještě další podmínky. Poplatník může odpočet úroků uplatnit pouze v případě, že je účastníkem smlouvy o úvěru a zároveň také vlastníkem nebo spoluvlastníkem daného předmětu bytové potřeby.83 V souvislosti s odpočetem úroků z úvěru od základu daně, se chystají změny v zákoně o daních z příjmu č. 586/1992 Sb., které stanovují, že nově si poplatník bude moci odečíst pouze 80 000 Kč ročně. Tato novela již částečně vstoupila v platnost, některé její navrhované změny se ale uskuteční až v letech 2012, 2013 a 2014.84 Druhým z bodů této kapitoly je státní podpora stavebního spoření. Toto téma již bylo myslím dostatečně zpracováno v předchozích kapitolách, proto bych jen ráda připomenula, že i touto podporou se stát snaží přimět občany ke spoření a využívání úvěrů sloužících k financování vlastního bydlení. 83 84

http://www.mesec.cz/clanky/snizte-si-dane-o-uroky-z-hypoteky/ http://www.trimmtax.cz/news/novela-zakona-o-danich-z-prijmu-c-586-1992-sb-/

56

Její aktuální výše je 10% z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 000 Kč. Dne 18. dubna 2012 byla schválena novela zákona o stavebním spoření, která obsahuje dvě zásadní změny, a to zavedení účelového vyplácení státní podpory a rozšíření okruhu poskytovatelů stavebního spoření o univerzální banky. Předpokládané datum účinnosti této novely by mělo být 1. ledna 2014.

57

5 Srovnání všech uvedených možností – pokus o vytvoření optimálního modelu financování V této praktické části diplomové práce bych se ráda zaměřila na konkrétní možnosti a nabídky financování ve vybraných bankách a stavebních spořitelnách, které mají své pobočky v Břeclavi. Průzkum byl proveden dne 20. června 2012 na pobočce Komerční banky a České spořitelny a dne 21. 6 2012 v GE Money bank a dne 22.6.2012 v ČSOB. Další průzkum, který je součástí této kapitoly jsem provedla na Střední průmyslové škola a středním odborném učilišti v Břeclavi mezi studenty ve věku 16 – 19 let. Byla jim položena jednoduchá otázka týkající se úvěrů na bydlení, na kterou napsali anonymně krátkou odpověď. Závěrem této kapitoly i celé diplomové práce bych se ráda pokusila o sestavení optimálního modelu financování, porovnání všech dostupných informací a nabídek a vyhodnocení jejich výhodnosti nebo nevýhodnosti pro klienta, který má v plánu řešit vlastní bydlení.

5.1 Průzkum a porovnání nabídek hypotečního úvěru ve vybraných bankách Nabídka financování na bankovním trhu je v dnešní době tak široká, že se v ní může běžný spotřebitel jen stěží orientovat. Díky konkurenčnímu boji banky v některých případech poskytují i úvěry, které nemusí být pro klienta příliš výhodné. Jednou z variant, může být například využití služeb finančních poradců, kteří poskytují svým klientům služby nejčastěji bezplatně. Pokud ale nechceme svou důvěru a také finanční prostředky vložit do rukou cizí osoby, nejlepším způsobem při zjišťování informací ohledně jakýchkoliv bankovních služeb, především úvěrů, je jít přímo do banky a na informace se zeptat osobně. Já jsem tento průzkum zaměřený na informace a nabídku hypotečního úvěru provedla na pobočkách Komerční banky, České spořitelny, ČSOB a GE Money bank v Břeclavi.

58

U všech těchto institucí byly zadány shodné parametry úvěru a to: -

koupě bytu do osobního vlastnictví,

-

výše úvěru 1 000 000 Kč,

-

bez vlastních zdrojů (LTV 100%),

-

doba splatnosti 30 let,

-

fixace úrokové sazby 3 roky,

-

žadatelem je žena, 26 let, svobodná, bezdětná, příjem ze zaměstnání ve výši 18 000 Kč, bez jakýchkoliv dalších výdajů.

5.1.1 Komerční banka Pobočka Komerční banky v Břeclavi je rozdělena na dvě podlaží, má asi 18 pracovníků, včetně ředitele, náměstka ředitele, pokladních a specialistů na podnikatelské a hypoteční úvěry. Jako zaměstnanec této společnosti nabídku hypotečního financování dobře znám, přesto jsem si ji nechala zpracovat ve formě, kterou by získal klient žádající o tento typ úvěru. Výchozí parametry hypotečního úvěru jsou dány v úvodu kapitoly a získaná nabídka je součástí příloh diplomové práce. Při návštěvě pobočky klient vždy získá všechny potřebné informace, jako je propočet splátek a úrokové sazby, ceny související s poskytnutím úvěru, doklady, které bude bance předkládat a další. Na základě prohlášení o výši příjmu je mu také banka schopna hned při první návštěvě propočítat, zda na požadovanou výši úvěru dosáhne. Pokud ne, je informován o dalších variantách, jako je například ručitel, možnost doložení doplňkového příjmu nebo také možnost financování jiným úvěrem, který by pro klienta připadal na přechodnou dobu v úvahu. Součástí standardů banky je posuzování klienta ze všech úhlů, získání od něj co největší množství informací, jako například, zda má nějaké pojištění či spoření, běžné účty nebo úvěry u jiných peněžních ústavů nebo také jaké má krátkodobé a dlouhodobé plány do života. Po získání těchto informací je banka klientovi schopna předložit nabídku komplexních služeb „ušitou na míru“. Nabídka hypotečního úvěru od Komerční banky se skládá ze čtyř částí: -

informačního listu,

-

seznamu potřebných dokladů,

59

-

potvrzení o výši pracovního příjmu a

-

samotné nabídky hypotečního úvěru.85

Informační list představuje klientům hypoteční úvěr od Komerční banky a uvádí, jaké výhody nabízí. Těmito výhodami jsou: -

získání úvěru až do 100% potřebné částky,

-

zajištění komplexního bezplatného poradenství na 99 specializovaných obchodních místech po celé České republice,

-

zajištění ocenění nemovitosti,

-

možnost sjednání majetkového pojištění u České pojišťovny,

-

možnost sjednání rizikového životního pojištění u Komerční pojišťovny,

-

hypotéku je možné použít na všechny typy nemovitosti (byt, družstevní byt, dům, pozemek, garáž, chatu, chalupu),

-

proplacení i ceny za dodávku kuchyňské linky, vestavěných skříní nebo provizí realitní kanceláři až do výše 50% úvěru,

-

možnost rychlého čerpání hypotečního úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva,

-

za vyřízení úvěru se platí až v okamžiku uzavření smlouvy o úvěru,

-

snížení základu daně o zaplacené úroky (max. 300 000 Kč ročně).

Z nabídky hypotečního úvěru pro nás vyplývají tyto základní informace:

85

-

výše úvěru 1 000 000 Kč,

-

vlastní prostředky 0 Kč,

-

doba splatnosti úvěru 30 let,

-

fixace úrokové sazby 3 roky,

-

úroková sazba 4,64%,

-

výše měsíční splátky 5 151 Kč.

Nabídka hypotečního úvěru Komerční banky, a.s.

60

Tato nabídka, včetně úrokové sazby, je platná po dobu 30 dní od jejího vytvoření za předpokladu splnění následujících podmínek: -

sjednání rizikového životního pojištění u Komerční pojišťovny ve výši hypotečního úvěru a na celou dobu splatnosti úvěru,

-

směřování příjmů klienta na účet vedený u Komerční banky.86

V případě nesplnění kterékoliv z podmínek je úroková sazba úvěru navýšena o 0,1%. Rizikové životní pojištění je nabízeno ve třech variantách, které se liší rozsahem pojistných rizik a samozřejmě cenou. V případě, že dojde během splatnosti hypotečního úvěru k pojistné události, uhradí Komerční pojišťovna nesplacenou výši úvěru Komerční bance (v případě smrti nebo plné invalidity) nebo po určitou dobu převezme za klienta úhradu splátek úvěru (v případě pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání). Pojištění nemovitosti u České pojišťovny kryje riziko v případě škody na zastavené nemovitosti vzniklé například vloupáním, požárem, povodní, vichřicí a podobně. Dojde-li během splácení hypotečního úvěru k pojistné události, uhradí Česká pojišťovna škodu vzniklou na nemovitosti Komerční bance. To znamená, že tato pojistná smlouva je ve prospěch Komerční banky automaticky vinklována, což může pro klienta znamenat výhodu v tom, že má vše „pod jednou střechou“ a nemusí nic vyřizovat v pojišťovně. Společně s nabídkou hypotečního úvěru jsem na svou žádost obdržela také propočet, zda na základě měsíčního příjmu, který je pro všechny banky stanovený na 18 000 Kč, na požadovanou výši úvěru dosáhnu. Tento propočet se obvykle klientům nepředává, pouze je jim ústně sdělena částka, kterou je možné si půjčit. Pokud vycházíme z předpokladu, že žadatel nemá žádné další výdaje, může dosáhnout na částku 1 992 000 Kč. Tento výpočet je pouze orientační, přesná výše úvěru je stanovena až na základě dalších kriterií hodnocení bonity klienta.87

86 87

Nabídka hypotečního úvěru Komerční banky, a.s. Nabídka hypotečního úvěru Komerční banky, a.s.

61

5.1.2 Česká spořitelna Pobočka České spořitelny v Břeclavi je poměrně velká, budova má několik pater, ve kterých pracuje dle mého odhadu minimálně 20 zaměstnanců. I když pobočku částečně znám, nebyla jsem si jistá, koho mohu se svou žádostí oslovit. Pracovnice, která mi nabídku zpracovávala byla velmi ochotná a odpověděla mi na všechny dotazy. Jediným nedostatkem jsem shledávala, že v průběhu jednání asi 15 minut hovořila do telefonu s jiným klientem, což mi nepřišlo příliš profesionální. Parametry hypotečního úvěru i základní informace o žadateli byly dány a konkrétní nabídka je součástí příloh. Hlavní body nabídky hypotečního úvěru České spořitelny jsou následující: -

výše úvěru 1 000 000 Kč,

-

vlastní prostředky 0 Kč,

-

doba splatnosti 30 let,

-

fixace úrokové sazby 3 roky,

-

úroková sazba 4,49%,

-

výše měsíční splátky 5 101 Kč.

Překvapením u České spořitelny pro mě bylo, že úroková sazba hypotečního úvěru je poměrně dost závislá na tom, zda má zájemce o úvěr u této banky aktivní běžný účet. Pokud by ho neměl, úroková sazba úvěru by se zvýšila o 0,5%, což by v našem případě představovalo výslednou úrokovou sazbu 4,99%. Po zadání osobních údajů žadatele bylo spočítáno, že by svým příjmem dosáhl na úvěr ve výši 1 778 000 Kč. Tato částka je opět pouze orientační. Česká spořitelna, jak je uvedeno v příloze, nabízí také další služby spojené s vyřízením nebo čerpání hypotečního úvěru, jako například: -

expresní čerpání,

-

zrychlená výstavba,

-

financování družstevního bytu,

-

až do 100% hodnoty nemovitosti

-

variabilita splátek,

-

mimořádné splátky,

62

-

garance při změně úrokové sazby,

-

snížení zůstatku o 20%,

-

překlenovací financování,

-

financování montovaných domů,

-

dopředné refinancování,

-

zahrnutí jednorázových poplatků do úvěru.88

5.1.3 ČSOB Pobočka ČSOB v Břeclavi je rozdělena na dvě podlaží, kde v přízemí pracují bankovní poradci pro občany a dvě pokladní a v prvním patře jsou umístěni poradci pro firemní klientelu, osobní bankéři, ředitel pobočky a specialista na hypoteční úvěry. Se svou žádostí o nabídku hypotečního úvěru jsem šla tedy přímo za specialistou. V první chvíli jsem měla obavu, jestli nebude potřeba si předem sjednat schůzku, ale paní specialistka mě ochotně přijala i bez ohlášení a vše mi podrobně vysvětlila. Konkrétní nabídka financování je umístěna v příloze. Nejdůležitější informace z nabídky úvěru jsou následující: -

výše úvěru 1 000 000 Kč,

-

vlastní prostředky 0 Kč,

-

doba splatnosti 30 let,

-

fixace úrokové sazby 3 roky,

-

úroková sazba 4,49%,

-

výše měsíční splátky 4 995 Kč.

Úrokovou sazbu vypočtenou na základě mnou zadaných podmínek banka garantuje po dobu 30 dní od vytvoření nabídky a za předpokladu, že úvěru bude skutečně za těchto podmínek poskytnut. ČSOB nabízí svým klientům pojištění hypotečního úvěru ve třech variantách:

88

-

smrt nebo plná invalidita,

-

smrt nebo plná invalidita, pracovní neschopnost,

-

smrt nebo plná invalidita, pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání.

Nabídka hypotečního úvěru České spořitelny, a.s.

63

Toto pojištění má vliv na výši úrokové sazby. V naší nabídce hypotečního úvěru jsem souhlasila, že si ho uzavřu. Pokud ne, úroková sazba úvěru by se navýšila o 0,1%. Dalším z faktorů, které ovlivňují výši úrokové sazby je, jestli si klient nechává zasílat mzdu na účet vedený u ČSOB nebo minimálně 1,3 násobek měsíční splátky úvěru. Pokud by se tak nestalo, úroková sazba se navyšuje o 0,15%. Mít zřízený běžný účet u ČSOB při schválení žádosti o hypoteční úvěr je podmínkou. Tato nabídka úvěru je shodná s nabídkou hypotečních úvěrů, které nabízí Hypoteční banka, a.s., jejíž je ČSOB zprostředkovatelem.89

5.1.4 GE Money bank Břeclavská pobočka GE Money bank je spíše menší, zhruba s pěti zaměstnanci. Když jsem tam poprvé přišla pro nabídku hypotečního úvěru, bylo mi sděleno, že mají hypotečního specialistu, který je na této pobočce pouze jeden den v týdnu. Musela jsem tam tedy zajít znovu. Na podruhé jsem již byla úspěšnější. Specialista na hypoteční úvěry se mi plně věnoval, odpověděl mi na všechny mé otázky a byl opravdu velmi ochotný. Jako ve všech případech, nabídka úvěru je umístěna v příloze. U této banky pro mě bylo překvapením, že svým klientům neposkytuje stoprocentní financování. Pokud by tedy zájemce o hypoteční úvěr žádal o 1 000 000 Kč, neměl by žádné vlastní prostředky, cena zástavy úvěru by byla odhadcem stanovena na 1 000 000 Kč a jinou zástavu by neměl k dispozici, úvěr by nemohl být poskytnut, respektive mohl, ale pouze do výše 800 000 Kč. Jak mi bylo sděleno, nejčastějším řešení je jiná zástava, která má vyšší hodnotu než kupovaná nemovitost. Úvěry jsou u této banky poskytovány maximálně do 80% LTV. Z tohoto důvodu je také úroková sazba úvěru podstatně nižší než u konkurenčních bank, které stoprocentní financování poskytují. Z nabídky hypotečního úvěru u GE Money bank pro nás tedy vyplývají následující informace: -

výše úvěru 1 000 000 Kč,

-

vlastní prostředky 0 Kč (ale je použita jiná zástava, která má vyšší hodnotu než je výše úvěru, abychom splňovali podmínku 80% LTV),

89

Nabídka hypotečního úvěru ČSOB, a.s.

64

-

doba splatnosti 30 let,

-

fixace úrokové sazby 3 roky,

-

úroková sazby 3,79%,

-

výše měsíční splátky 4 653,88 Kč.

Banka nabízí pojištění úvěru, které ale není povinné, u smluvní pojišťovny BNP Paribas Cardif, a.s. Cena tohoto pojištění je 4,99% nebo 6,99% z výše splátky úvěru měsíčně. Je možné ho tedy sjednat ve dvou variantách.90 Součástí nabídky hypotečního úvěru je také evropský standardizovaný informační přehled, který obsahuje tyto informace: -

poskytovatel úvěru,

-

popis produktu,

-

druh sazby a délka pevně stanovené lhůty,

-

výše úrokové sazby platné pro první úrokové období,

-

délka splatnosti hypotečního úvěru,

-

výše anuitní splátky,

-

RPSN,

-

jednorázové náklady a poplatky,

-

opakující se náklady a poplatky,

-

podmínky předčasného splacení úvěru,

-

postup pro podání stížnosti,

-

názorný přehled splácení.

Po schválení a podpisu úvěrové smlouvy je podmínkou otevřít si některý z nabídky běžných osobních účtu, ze kterého bude následně hypoteční úvěru splácen.

5.2 Průzkum mezi studenty Střední průmyslové školy a Středního odborného učiliště v Břeclavi Jako součást této praktické části diplomové práce jsem se rozhodla provést průzkum mezi studenty středních škol ve věku od 16 do 19 let. 90

Nabídka hypotečního úvěru od GE Money bank, a.s.

65

S pomocí mých rodičů jim byla položena následující otázka: Na kterou z bank byste se obrátili, v případě, že by jste měli zájem o úvěr na bydlení a proč právě na tuto banku? Zajímavostí je, že mladí lidé v uvedeném věku nemají vůbec představu o tom, že úvěr na bydlení existuje nebo že by ho mohli v dohledné době využít. Celkem bylo osloveno 69 studentů, jejichž odpovědi jsem zpracovala do následujícího grafu. Zobrazení odpovědí studentů na otázku: Graf č. 2: Pro kterou banku byste se rozhodli při žádosti o úvěr na bydlení?

Komerční banka ČSOB Česká spořitelna Air bank Hypoteční banka Poštovní spořitelna Raiffeisen bank Ostatní Finanční poradci Nevím, ještě jsem o tom nepřemýšlel

Zdroj: Průzkum mezi studenty středních škol dne 18.6.2012, vlastní úprava

66

Celkový počet hlasů a nejčastějšími důvody, proč studenti zvolili právě uvedenou banku, byly: Komerční banka (17) -

mám tam účet,

-

rodiče tam mají účet,

-

doporučení přátel,

-

dá se na ni spolehnout,

-

je známá, má zkušenosti,

-

zajímavá reklama v televizi,

-

ochota pracovníků.

ČSOB (12) -

mám tam účet,

-

rodiče tam mají účet,

-

jedna z největších bank,

-

ochota pracovníků.

Česká spořitelna (10) -

mám tam účet,

-

rodiče tam mají účet,

-

jedna z největších bank,

-

je známá, má zkušenosti,

-

nízké úroky/splátky.

Air bank (7) -

zajímavá reklama,

-

nízké poplatky,

-

výběr z jakéhokoliv bankomatu zdarma,

-

chci mít svoji banku rád,

-

můžete si tam přinést i mývala.

67

Hypoteční banka (3) -

zajímavá reklama,

-

dá se na ni spolehnout.

Poštovní spořitelna (2) -

mám tam účet,

-

hodně známých s ní má dobré zkušenosti.

Raiffeisen bank (2) Jako další s počtem hlasů 1 se objevily GE Money Bank, Wüstenrot a Fio banka. Celkem 10 studentů neuvedlo žádnou banku s tím, že o tomto ještě vůbec nepřemýšleli a vůbec nemají představu, na kterou z nich by se v budoucnu měli obrátit. Objevily se také 3 odpovědi, ve kterých studenti uvedli, že by požádali o pomoc finančního poradce, z důvodu, že jim doporučí to nejlepší a ušetří jim spoustu času s vyřizováním. Z tohoto průzkumu pro mě plynou závěry, že mladí lidé ve věku od 16 do 19 let, ještě vůbec nemají představu o tom, že by někdy v budoucnu měli řešit vlastní bydlení, zatím se spoléhají pouze na své rodiče a uvádějí, že ještě dlouho budou. Někteří z nich ale správně uvažují v tom smyslu, že důležitá je určitě úroková sazba a výše splátky úvěru, další poplatky s ním spojené a také celková nabídka služeb banky a ochota jejich pracovníků. Významnou roli hraje televizní reklama, jako je to v případě Air bank, kterou můžeme vídat opravdu často. Zajímavým faktem také je, že mnoho studentů uvedlo, že by si vybírali banku podle toho, že u ní mají vedený svůj studentský účet. Toto je myslím pozitivní zjištění, které je určitě zásluhou jejich rodičů, kteří jim tento účet zřídili. Mladí lidé se tak mohou lepé naučit hospodařit se svými penězi a také se vzdělávají po stránce finanční gramotnosti.

5.3 Optimální model financování Při zamyšlení nad otázkou optimálního modelu financování jsem dospěla k závěru, že jeho sestavení může být velmi složité. Záleží vždy na každé konkrétní situaci a na každém jednotlivci, který o úvěr žádá, za jakých podmínek mu ho banka poskytne. Podle mého názoru ani tak zdaleka nezáleží na výběru banky, ale spíše na podmínkách, na kterých se společně obě strany dohodnou. Banky mají při současném konkurenčním boji různé možnosti pro 68

snížení svých úrokových sazeb nebo například odpuštění některých poplatků, které s úvěrem souvisejí. Pokud se ale někdo v této oblasti nepohybuje, zřejmě o těchto možnostech neví. Jednou z variant je využití služeb finančních poradců, kteří jsou v těchto případech opravdu profesionálové, poskytují svou pomoc a služby nejčastěji zdarma a mohou se pokusit pro svého klienta získat výhodnější podmínky, než kdyby šel tento člověk na pobočku žádat o úvěr sám. Pokud bychom se ale opravdu chtěli pustit do porovnávání nabídek, zaručenou metodou je navštívit pobočku osobně a zjistit si co nejvíce informací. Kromě samotné úrokové sazby jsou důležité další poplatky, které s úvěrem souvisejí a také celková nabídka služeb banky. V případě, že bychom si u ní hypoteční úvěr vyřídili, musíme počítat s tím, že si zde také založíme běžný účet a budeme na něj směřovat svou mzdu. S tímto souvisejí další služby a poplatky, jako je například výběr z bankomatu nebo na přepážce, platební karta, internetové bankovnictví nebo spoření a pojištění. Budeme zde zřejmě řešit i případné stížnosti nebo reklamace, proto je důležitý také přístup a chování zaměstnanců banky. Při průzkumu, který jsem provedla ve vybraných bankách v Břeclavi, jsem dospěla k těmto výsledkům, při stejné době fixace 3 roky: Komerční banka -

úroková sazba 4,64%

-

splátka úvěru 5 151 Kč

Česká spořitelna -

úroková sazba 4,49%

-

splátka úvěru 5 101 Kč

ČSOB -

úroková sazba 4,49%

-

splátka úvěru 4 995 Kč

GE Money bank -

úroková sazba 3,79%

-

splátka úvěru 4 653,88 Kč

Z výše uvedených údajů bychom mohli teoreticky určit, která z bank má nejvýhodnější nabídku. V praxi tomu ale tak v žádném případě není. Například jak vidíme u GE Money 69

bank, její úroková sazba i splátka úvěru jsou bezkonkurenčně nejvýhodnější, což je ale jen z důvodu, že poskytuje své hypoteční úvěry pouze do 80% LTV. V praxi to znamená, že pro stoprocentní financování musíme použít do zástavy jinou nemovitost, a to může být v některých případech problém. Většina nabídek je také ovlivněna tím, zda máme u příslušné banky vedený svůj běžný účet a zasíláme si na něj mzdu nebo jestli budeme využívat pojištění úvěru. Česká spořitelna a ČSOB nabízejí obě shodnou úrokovou 4,49%, přesto se měsíční splátka úvěru liší. Jediným důvodem, proč tomu tak je, může být fakt, že tyto nabídky jsou pouze orientační, nikoliv závazné, a banky si je mohou nastavit podle své potřeby. Komerční banka má oproti ostatním bankám úrokovou sazbu nejvyšší, což ale neznamená, že by její nabídka nemohla být pro klienta nejvýhodnější. Proto je při výběru banky a hypotečního úvěru důležité brát v úvahu všechny parametry úvěru a poplatky s ním související. Nedá se také jednoznačně říci, že nejvýhodnější je pro financování bydlení použít vlastní zdroje. Pokud je použijeme, nebudeme je již moci investovat jinde a nebo je spotřebovávat na jiné účely, jako například cestování, vzdělání dětí a jiné. Při sestavování optimálního modelu financování tedy opravdu vždy záleží na konkrétním případu a jednotlivci a jeho ekonomické a rodinné situaci. Z těchto předpokladů by měly banky vycházet při posuzování, zda bude klient schopen úvěr bez problémů splácet.

70

Závěr V průběhu řešení dané problematiky jsem jednoznačně dospěla k několika závěrům, které by měly být naplněním hlavního cíle této diplomové práce, kterým je analýza jednotlivých produktů, které jsou poskytovány bankovními i nebankovními subjekty v České republice a jsou pro investice pro bydlení vhodné nebo dokonce určeny. Teoretická část je věnována popisu bydlení, jako nesložitějšího druhu zboží, jeho historii a způsobům pořízení, dále již navazují konkrétní možnosti, kterými lze bydlení financovat. Nelze vždy jednoznačně říci, které z nich by byly pro financování nejvýhodnější. V případě úvěrů na bydlení, které poskytují bankovní instituce je vhodné vycházet z úrokové sazby úvěru, respektive z celkových nákladů, které s úvěrem souvisejí. Dalšími důležitými aspekty pří výběru banky, u které budeme žádat o úvěr může být nabídka běžného účtu a poplatky s ním související, spořící produkty a pojištění nebo také ochota a přístup zaměstnanců příslušné banky. Z mého pohledu bych samozřejmě volila a také doporučila Komerční banku, a.s., coby její zaměstnanec. Nabízí svým klientům služby na kvalitní, garantované úrovni a myslím si, že díky svému dosavadnímu působení na trhu se stala bezpečnou a stabilní institucí. Hypoteční úvěry zpracovávají vždy specialisté a velkým bonusem je také možnost sjednání rizikového životního pojištění a pojištění nemovitosti společně s vinkulací. Jako potvrzení mého názoru dokládám výsledky průzkumu provedeného mezi studenty Střední průmyslové školy a Středního odborného učiliště v Břeclavi, ze kterých vyplývá, že nejvíce studentů by zvolilo Komerční banku, a.s. jako poskytovatele úvěru na bydlení. Co se týče úvěrů ze stavebního spoření, zde bych jejich využití doporučila spíše v případech klientů, kteří mají několik let smlouvu o stavebním spoření a v ideální situaci jim byl již úvěr přidělen. I přes mou snahu získat konkrétní nabídku úvěru ze stavebního spoření na pobočkách stavebních spořitelen v Břeclavi, mi bylo ve všech případech sděleno, že nabídku lze zpracovat pouze u klienta dané spořitelny, který má aktivní smlouvu o stavebním spoření. Do příloh jsem tedy umístila pouze ukázku, jak by úvěr vypadal u Modré pyramidy stavební spořitelny a nabídku úvěru Českomoravské stavební spořitelny, která je dostupná všem občanům.

71

Obecně platí, že jestli chceme bydlet, máme dvě možnosti – bydlení si pronajmout nebo si bydlení koupit. Pro každého je vhodné něco jiného. Pro někoho je lepší nájem, pro někoho je lepší pořídit si bydlení vlastní. Při zvažování obou možností platí určitá doporučení. Do vlastního bychom měli odcházet ve chvíli, kdy máme relativně stabilní zaměstnání. Nikdo si nemůže být jistý tím co se stane v budoucnu, ale měli bychom mít alespoň takovou sebedůvěru v sebe, své zkušenosti a svou profesi, že i v případě ztráty současného zaměstnání bychom neměli mít problém najít nové, za přibližně stejnou odměnu. Na odchod do vlastního bychom měli mít. Dnešní úročení úvěrů je relativně nízké, ale do budoucna můžeme počítat i s jejich zvýšením a s tím spojeným navýšením měsíčních splátek. Vedle splátky úvěru je nutné počítat i s výdaji na opravy, údržbu a modernizaci bytu nebo domu, výdaje na pojištění nemovitosti a domácnosti, daň z nemovitosti, odvoz odpadu a zejména pak výdaje na energie a dodávku vody. Pokud má navíc domácnost i nějaké další úvěry nebo třeba leasing, pak by ochod do vlastního měla pravděpodobně odložit na lepší časy. Vždy musíme zvažovat, co se nám více vyplatí a co je pro nás levnější. Jednou z možností je porovnat si, kolik zaplatíme na nájmu a kolik zaplatíme za vlastní bydlení a na základě toho se rozhodnout. Jako další doporučení, při zvažování pořízení vlastního bydlení, bych ráda uvedla, že nejprve bychom se vždy měli podívat a zjistit si, jaké možnosti nabízí svým občanům stát. Tyto informace jsou volně dostupné a v některých případech nám státní podpora může ušetřit spoustu peněz.

72

Seznam použité literatury Odborná literatura: 1. FIALA, J. a kolektiv: Meritum Občanské právo, Praha, Aspi, a.s., 2006, 1000 s., ISBN 80-7357-212-5 2. LUX, M. a SUNEGA, P.: Jak dobře investovat do bydlení, Praha, Sociologické nakladatelství, 2006, 161 s., ISBN 80-86429-56-3 3. SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. zcela přepracované vydání, Praha, Grada Publishing, a.s., 2009, 143 s., ISBN 978-80-247-2388-4 4. VELFEL, P.: Stavíme a vybavujeme rodinný dům, Mgr. Petr Velfel – Paradise studio, 2001, 251 s., ISBN 80-238-6652-4 Zákony: 1. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření Internetové zdroje: 1. http://www.jaknabydlení.cz 2. http://www.zdene-bungalovy.cz 3. http://www.advokatinmnm.cz 4. http://www.bydlet.cz 5. http://www.profipravnik.cz 6. http://www.penize.cz 7. http://www.sreality.cz 8. http://www.stavebni-sporeni-biz 9. http://www.acss.cz 10. http://cs.wikipedia.org 11. http://www.mfcr.cz

73

12. http://www.cmss.cz 13. http://www.burinka.cz 14. http://www.modrapyramida.cz 15. http://www.rsts.cz 16. http://www.wuestenrot.cz 17. http://spotrebitelskyuver.com 18. http://www.janska.estranky.cz 19. http://www.mesec.cz 20. http://www.vas-hypotecni-poradce.cz 21. http://www.sfrb.cz 22. http://www.hypoindex.cz 23. http://www.trimmtax.cz Nabídka vybraných bank: 1. Komerční banka, a.s. 2. Česká spořitelna, a.s. 3. ČSOB, a.s. 4. GE Money bank, a.s.

74

Seznam použitých tabulek, grafů a obrázků Tabulky: 1. Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice 2. Vývoj údajů týkajících se stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny 3. Objem vkladů a úvěrů u Modré pyramidy stavební spořitelny 4. Počet smluv stavebního spoření a úvěrových smluv u Raiffeisen stavební spořitelny 5. Srovnání americké hypotéky ve vybraných bankách Grafy: 1. Podíl úroku a jistiny u hypotečního úvěru 2. Průzkum mezi studenty Střední průmyslové školy a Středního odborného učiliště v Břeclavi Obrázky: 1. Stavební spoření ve vztahu ke standardnímu úvěru ze stavebního spoření 2. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření

75

Seznam příloh 1. Nabídka hypotečního úvěru Komerční banky, a.s. 2. Nabídka hypotečního úvěru České spořitelny, a.s. 3. Nabídka hypotečního úvěru ČSOB, a.s. 4. Nabídka hypotečního úvěru GE Money bank, a.s. 5. Předběžná kalkulace úvěru ze stavebního spoření Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. 6. Informace k úvěrům ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, a.s. 7. Dotazník pro studenty Střední průmyslové školy a Středního odborného učiliště v Břeclavi

76

Seznam použitých zkratek CP

celková plocha

ČNB

Česká národní banka

ČR

Česká republika

ČSOB

Československá obchodní banka

EU

Evropská unie

HÚ

hypoteční úvěr

JH

jiho-západ

KL

kuchyňská linka

LTV

loan to value = zástavní hodnota nemovitosti

MHD

městská hromadná doprava

NP

nadzemní podlaží

OV

osobní vlastnictví

RK

realitní kancelář

RPSN

roční procentní sazba nákladů

SV

severo-východ

77