ANALISIS KINERJA KEUANGAN BANK TABUNGAN NEGARA SYARIAH CABANG JAKARTA HARMONI PADA PRODUK PEMBIAYAAN PERUMAHAN (PROPERTY) DI JAKARTA
Skripsi
Diajukan Kepada Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Untuk Memenuhi Syarat-syarat Mencapai Gelar Sarjana Komunikasi Islam (S. Kom. I)
Shinta Rusmyati 109053000049
JURUSAN MANAJEMEN DAKWAH KONSENTRASI MANAJEMEN LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI UNIVERSITAS ISLAM SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA JAKARTA 2014/ 1434 H
ANALISIS KINER.IA BANK TABI.'NGAI\I NEGARA CABANG JAKARTA
DI JAKARTA & SEKITARIYYA
Skripsi Diajukan Kepada fakultas Ilnru Dakwah dan Ilmu Komunikasi
untuk Meurenuhi s)4arat-syarat Mencapci Gelar Sarjana Komunikasi Islam (S.
Kom.I)
Oleh: Shinta Rusmyati 109053000049
Di BawahBimbingan:
&\y
Dr; Wahyu Prasetyawan-,MA
MP.
1956101 719e403 1003
ruRUSAN MANAJEMEN DAKWAH KONSENTRASI MANAJEMEN LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH
FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMI.'NIKASI UNTVERSITAS ISLAM SYAzuF HTDAYATULLAH JAKARTA
JAKARTA 2ot4/ t434H
LEMBAR PENGESAIIAN PANITIA UJIAN
skripsi vary judul ANALrsrs KINERJA KEUANGAN BANK TABUNGAN NEGARA SYARIAH CABANG JAKARTA HARMOIII PADA PEMBIAYAAN PERUMAHAN (pRopERTy) yang
terah diujikan
dalam sidang Munaqosah Fakultas Ilmu Dakwah
Hidayatullah Jakarta, pada tanggar 15
April
& Ilmu Komunikasi uIN Syarif
2014. skripsi
ini diterima
sebagai
salah satu syarat untuk memperoleh gelar sarjana Komunikasi Islam (S.Kom. I)
pada Kosentrasi Manajemen Lembaga Keuangan syari,ah program sfudi Manajemen Dakwah.
Jakarta, Mei2A1.4
SIDANG MUNAQOSAII Ketua Merangkap Anggota,
Sekretaris Merangkap Anggota,
Drs. Cecep Castrawijaya., MA., MM
Drs. S
NIP : 196708191998031002
arto., MA 19960301
Anggota, Penguji
I
Prof. Dr. H. Syamsir Salam., MS
lt[IP:
150183034
IIIIP: 1955010il98302100r Pembimbing,
Nd,A-,
U' /v
Dr. Wahyu Prasetyaqan., MA hlIP ; 19661317 1994031003
LEMBAR PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan
1.
:
Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk
memenuhi salah satu persyaratan memperoleh gelar Sarjana Komunikasi Islam (S. Kom. I) di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.
2.
Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan
ini telah
cantumkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku
di Universitas
Islam
3.
Of$
saya
Syarif Hidayatullah Jakarta.
Jika dikemudian hari terbukti bahwa
k*ya ini bukan karya saya asli
saya atau merupakan jiplakan dari karya orang lain, maka saya bersedia menerima sanksi yang berada di Universitas Islam Negeri
(Uf$
Syarif Hidayatullah Jakarta.
Shinta Rusmyati 109053000049
ABSTRAK Shinta Rusmyati, NIM : 109053000049, Analisis Kinerja Keuangan Bank Tabungan Negara Syariah Cabang Jakarta Harmoni Pada Produk Pembiayaan Perumahan (Property) di Jakarta & Sekitarnya, di bawah bimbingan Dr, Wahyu Prasetyawan, MA. Kinerja keuangan pada suatu perbankan akan melihat pada laporan keuangan yang dimilikinya. Kinerja keuangan akan dilakukan analisis untuk mempelajari dan memahami perusahaan dalam menjalankan peraturan pelaksanaan keuangan secara baik dan benar, sehingga dapat diketahui kinerja keuangan perbankan yang baik akan dilihat dari bagaimana lembaga perbankan tersebut dalam membuat laporan keuangan. Sesuai dengan laporan keuangan yang telah memenuhi standard ketentuan dalam SAK (Standar Akuntansi Keuangan) atau GAAP (General Acepted Accounting Principle). Penelitian ini bertujuan untuk mengungkap kinerja keuangan dalam sebuah lembaga keuangan syari’ah, yang berdasarkan laporan keuangan Bank BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni. Untuk mendapatkan gambaran mengenai kinerja keuangan dalam merealisasikan pembiayan perumahan (KPR & KPA) yang berada di Jakarta & sekitanya, serta dapat mempelajari kenaikan dan penurunan yang terjadi selama dua periode 2011-2012, yang melalui wawancara, dokumentasi dan observasi. Diketahui subjek yang utama adalah orang yang dapat memberikan informasi representative yang terdiri dari Supporting Deputy Branch Manager, Accounting Control Unit dan Housing & Commercial Financing Unit. Dalam penelitian ini peneliti menggunakan metode kualitatif deskriptif yaitu penelitian yang bertujuan menggambarkan suatu sifat seperti apa yang ada di lapangan. Sebagaimana yang telah peneliti kemukakkan, untuk pengumpulan data, penulis menggunakan metode observasi, wawancara dan dokumentasi. Setelah data-data terkumpul kemudian penulis melakukan analisis dan kemudian mengambil kesimpulan. Dari hasil penelitian yang dilakukan menunjukan bahwa secara umum kinerja keuangan BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni dilihat dari pembiayaan perumahan selama dua periode 2011-2012 mengalami kenaikkan pada produk pembiayaan KPR Indesya BTN iB mencapai 10% dan Pembiayaan Yasagriya BTN iB mencapai 21%. Hal ini disebabkan daya beli masyakat dalam mennginginkan hunian sangat tinggi, sehingga pihak developer menginovasikan suatu hunian dengan sarana dan prasarana lengkap. Adapun kinerja keuangan yang mengalami penurunan diantaranya KPR FLPP, KPR BTN iB, KPR Swagriya BTN iB, dikarenakan faktor-faktor yang menghambat kinerja keuangan pada pembiayaan perumahan diantaranya harga tanah yang cukup tinggi, kebijakan pemerintah dalam mendukung pembangunan unruk masyarakat yang berpenghasilan rendah, uang muka yang kurang terjangkau, dan harga bahan baku pembangunan dalam tahunnya selalu meningkat. Kata Kunci : Kinerja Keuangan Bank, Pembiayaan Perumahaan Berdasarkan Akad Murabahah, Akad Musyarakah dan Akad Istishna’ dalam aplikasi perbankan i
KATA PENGANTAR
Alhamdulillahi rabbil alamin, puji syukur kepada Allah SWT yang Maha Pengasih dan Maha Penyayang, hanya dengan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan skripsi ini. Shalawat serta salam kepada kekasih Allah SWT Nabi Muhammad SAW, yang telah membawa umatnya dari zaman kedzaliman menuju zaman kebenaran yang sesungguhnya. Penulis menyadari sepenuh hati bahwa penulisan skripsi ini masih terdapat banyak kekurangan dan jauh dari kesempurnaan baik dari segala materi, pembahasan maupun tata bahasa. Hal ini disebabkan oleh keterbatasan kemampuan penulis yang masih perlu mengisi diri dengan ilmu pengetahuan. Untuk itu, kritik dan saran yang bertujuan untuk membangun merupakan masukan bagi penulis demi kesempurnaan skripsi ini. Skripsi ini adalah buah ketulusan dan keikhlasan dari berbagai pihak. Terima kasih yang tulus penulis ucapkan kepada pihak-pihak yang membantu, membimbing dan memotivasi penulis sehingga skripsi ini dapat terselesaikan. Dengan ini penulis ucapkan terima kasih yang tak terhingga kepada: 1. Dr. Arief Subhan, M.A, selaku Dekan Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi UNI Syarif Hidayatullah Jakarta. 2. Drs. Cecep Castrawijaya MA,, selaku Ketua Jurusan Manajemen Dakwah. 3. H. Mulkannasir, BA, S.Pd, selaku Sekretaris Jurusan Manajemen Dakwah 4. Dr. Wahyu Prasetyawan, MA selaku pembimbing skripsi penulis yang telah membimbing, meluangkan waktu, tenaga dan pikirannya untuk penulis dalam penyusunan skripsi.
ii
5. Bapak dan Ibu dosen yang telah mendidik penulis dengan berbagai disiplin ilmu pengetahuan yang bermanfaat. 6. Seluruh Staff Perpustakan Utama dan Perpustakan Fakultas Ilmu Dakwah & Ilmu Komunikasi. Yang mendukung penulis dalam mengkaji skripsi ini. 7. Almarhum Papa, Rusdi Putra walaupun beliau tidak berada di samping penulis saat ini namun skripsi ini penulis persembahkan khusus untuk beliau dan Ibunda, Dra. Mulyati Rusdi, yang telah melimpahkan kasih sayangnya tiada henti, yang selalu membimbing dan mengarahkan penulis. Dan adikku, Siska Permatasari dan Indra Rusmana, semoga berhasil dalam menggapai citacitanya. 8. Untuk teman seperjuangan satu bimbingan skripsi, yang akhirnya kami bareng-bareng menyelesaikan skripsi ini (Reza Zuwinda dan Aris Firdaus) 9. Untuk orang-orang paling istimewa yang telah mewarnai hari demi hari Rendy Zulianda, Imroatus Sholati, M Fatih Farha Lubbi yang telah mendukung penulis dalam menyelesaikan skripsi ini. Seluruh Teman jurusan Manajemen Dakwah’09, Adhe Sholeha, Azmi Chujaipah yang mendukung dan memberi semangat. 10. Seluruh Kepala Cabang, Karyawan Bank BTN Syari’ah Cabang Jakarta Harmoni. 11. Keluarga Besar Bumi Dinasty School, yang telah mendukung kegiatan dalam penulisan skripsi. Semoga kebaikan kalian dibalas Tuhan Yang Maha Esa. 12. Untuk guru-guru yang tidak bisa disebut satu persatu, terima kasih atas ilmu yang kalian berikan, semoga Allat swt membalas-Nya. Amin Jakarta, April 2014 Shinta Rusmyati iii
DAFTAR ISI Halaman
ABSTRAK…………………………………………………………………………i KATA PENGANTAR…………………………………………………………….ii DAFTAR ISI……………………………………………………………………...iv DAFTAR TABEL………………………………………………………………..vii DAFTAR GAMBAR……………………………………………………………viii
BAB I
PENDAHULUAN A. Latar Belakang………………………………………………….1 B. Identifikasi, Pembatasanan dan Perumusan Masalah…………..5 C. Tujuan dan Manfaat Penelitian…………………………………6 D. Kerangka Teori…………………………………………………7 E. Metode Penelitian………………………………………………8 F. Sistematika Penulisan…………………………………………11
BAB I
LANDASAN TEORI A. Konsep Analisis Kinerja Keuangan Bank Syariah 1. Arti Kinerja Terhadap BankSyari’ah…………………….……13 2. Tahap-tahap dalam Menganalisis Kinerja Keuangan…………15 3. Tujuan Kinerja Keuangan………………………………….….17
B. Analisis Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan Berdasarkan Akad Murabahah dan Akad Musyarakah Konsep Dasar Bank Syariah 1. Arti Pembiayaan Perumahan………………………………………18
iv
2. Pembiayan Berdasarkan Akad Murabahah….………………. 19 3. Pembiayan Berdasarkan Akad Musyarakah……………………..24 4. Pembiayaan Berdasarkan Akad Istishna………………………29
BAB III
GAMBARAN UMUM TENTANG BTN SYARIAH A. Sejarah Berdirinya BTN Unit Usaha Syariah…………………34 B. Visi dan Misi………………………………………………….36 C. Struktur BTN Syariah…………………………………………37 D. Produk – Produk Unit Usaha Syariah…………………………40
BAB IV
ANALISIS
KINERJA
BANK
TABUNGAN
NEGARACABANG JAKARTA HARMONI PADA PRODUK PEMBIAYAAN PERUMAHAN (PROPERTY) DI JAKARTA & SEKITARNYA A. Hasil Analisis Pencapaian Kinerja Keuangan BTN Syari’ah KCPS Jakarta Harmoni Pada Produk Pembiayaan Perumahaan (Property)………………………………….……………….. 44 B. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Terjadinya Penurunan dan Kenaikkan dalam Pencapaian Kinerja Keuangan Selama Dua Periode
2011-2012
Pada
Realisasi
Pembiayaan
Perumahaan…………………………………………………. ..46
BAB V
PENUTUP A. Kesimpulan……………………………………………... ……66 B. Saran-Saran……………………………………….………….. 67
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN-LAMPIRAN v
Daftar Tabel
Tabel
Halaman
4.1 Kinerja Keuangan Pada Realiasi Pembiayaan Bank BTN KCPS Jakarta Harmoni…………….…………………………………..………………….... 45 4.2 Harga tanah pada tahun 2011 dan tahun 2012 di Jakarta………..……....…...53 4.3 Tahapan MerincikanAnggaran Bangunan(RAB)……...……………………..63
vi
DAFTAR GAMBAR Gambar
2.1
Halaman
Skema akad murabahah dalam Lembaga Keuangan syariah……..……….21
2.2 Skema akad musyarakah dalam Lembaga Keuangan syariah……..………28 2.3
Skema akad istihna dalam Lembaga Keuangan syariah ……..……...…….32
vii
1
BAB I PENDAHULUAN
A.
Latar Belakang Masalah Bank Islam atau disebut dengan Bank Syari’ah merupakan bank yang
beroperasi dengan tidak mengandalkan pada bunga, dimana lembaga keuangan atau
lembaga
perbankan
yang
operasional
produknya
dikembangkan
berdasarkan pada Al-Qura’an dan Hadits Nabi Muhammad SAW. Dengan kata lain, Bank Islam adalah lembaga keuangan yang usaha pokoknya memberikan pembiayaan dan jasa-jasa lainnya dalam lalu lintas pembayaran serta peredaran uang yang pengoperasiannya disesuaikan dengan prinsip syariat Islam.1 Bank syari’ah di Indonesia mendapatkan pijakan yang kokoh setelah adanya deregulasi sektor perbankan pada tahun 1983, sejak saat itu diberikan keleluasan penentuan tingkat suku bunga, termasuk 0% atau peniadaan bunga sama sekali. Kemudian posisi perbankan syari’ah semakin pasti setelah disahkan UU perbankan No. 7 tahun 1992, dari nasabah diberikan kebebasan untuk menentukan jenis imbalan yang akan diambil dari nasabahnya baik bunga ataupun keuntunga-keuntungan bagi hasil. Kini titik kulminasi telah tercapai dengan disahkannya UU No. 10 tahun 1998 tentang perbankan yang membuka kesempatan bagi siapa saja yang akan mendirikan bank syari’ah maupun yang ingin mengkonversi dari sistem konvesional menjadi sistem syari’ah. Undang-undang No. 10 tahun 1998 ini sekaligus menghapus pasal 6 pada PP No. 72/1992 yang melarang dual system. Dengan tegas pasal 6 UU No. 10 1
,
Muhammad, Manajemen Bank Syari’ah, Yogyakarta: UPP AMP YKPN, 2002, hlm 13
2
tahun 1998 membolehkan bank umum yang melakukkan kegiatan secara konvesional dapat juga melakukan kegiatan usaha dengan berdasarkan prinsip syari’ah melalui:2 a. Pendirian kantor cabang atau di bawah kantor cabang baru, atau b. Pengubahan kantor cabang atau di bawah kantor cabang yang melakukan kegiatan usaha secara konvesional menjadi kantor yang melakukan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syari’ah. Sepuluh tahun sejak diundangkannya pada lembaga Negara, UndangUndang Nomor 7 tahun 1992 tentang perbankan Bagi Hasil, yang direvisi dengan UU No. 10 tahun 1998, bank syari’ah dan lembaga keuangan Non Bank secara kuantitatif tumbuh dengan pesat. Pertumbuhan yang pesat secara kuantitatif
tanpa
diikuti
dengan
peningkatan
kualitas
ternyata
telah
menimbulkan dampak negatif yang tidak kecil. Di sana-sini ada saja keluhan tentang pelayanan yang tidak memuaskan dari lembaga keuangan syari’ah, bahkan sudah mulai banyak Bank Perkreditan Rakyat Syari’ah yang menghadapi kesulitan. Menghadapi kenyataan ini ada sebagian ummat Islam yang mulai goyah keyakinannya akan kebenaran konsep lembaga keuangan syari’ah. Untuk memutuskan suatu badan usaha atau perusahaan yang memiliki kualitas yang baik maka ada dua penilian yang paling dominan, dimana dapat dijadikan acuan untuk melihat badan usaha atau perusahaan tersebut telah menjalankan suatu kaidah-kaidah manajemen yang baik. Penilian ini dapat dilakukan dengan melihat sisi kinerja keuangan (financial performance) dan kinerja non keuangan
2
,
Undang-undang nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan
3
(non financial performance). Kinerja keuangan melihat pada laporan keuangan yang memiliki oleh perusahan atau badan usaha yang bersangkutan dan itu tercermin dari informasi yang diperoleh pada balancesheet (neraca), incomestatment (laporan laba rugi), cash flow statement (laporan arus kas) serta hal-hal lain yang turut mendukung sebagai penguat penilian financial performance tersebut. Penilian kinerja keuangan dalam suatu
perusahaan berbeda-beda
tergantung pada ruang lingkup bisnis yang dijalankannya. Pada perusahaan dengan sektor keuangan salah satunya lembaga perbankan, dimana memiliki ruang lingkup bisnis berbeda dengan ruang lingkup bisnis lainnya, karena perbankan merupakan mediasi yang menghubungkan mereka yang memiliki kelebihan dana (surplus financial), dengan mereka yang memiliki kekurangan dana (deficit financial), dan bank berfungsi untuk menjembatani keduannya. Kinerja keuangan pada suatu perbankan akan melihat pada laporan keuangan yang dimilikinya. Kinerja keuangan akan dilakukan analisis untuk menilai perusahaan dalam menjalankan peraturan pelaksanaan keuangan secara baik dan benar, sehingga dapat diketahui kinerja keuangan perbankan yang baik akan dilihat dari bagaimana lembaga perbankan tersebut dalam membuat laporan keuangan. Apakah dalam laporan keuangan telah memenuhi standard ketentuan dalam SAK (Standar Akuntansi Keuangan) atau GAAP (General Acepted Accounting Principle) atau tidak. Apabila kinerja keuangan dalam suatu perbankan mengalami kesulitan atau dapat dikatakan sangat buruk, sehingga targetnya yang diinginkan tidak tercapai sesuai visi, misi dan tujuan.
,
4
Dari kinerja keuangan dapat diketahui permasalahan yang ada di lembaga tersebut khususnya perbankan. Lembaga bank merupakan lembaga yang dalam aktivitasnya berkaitan dengan masalah uang. Oleh karena itu, usaha bank akan selalu dikaitkan dengan masalah uang yang berfungsi sebagai alat pelancaran sehingga terjadinya perdagangan yang utama. Adanya Bank Islam diharapkan dapat memberikan sumbangan terhadap pertumbuhan melalui pembiayaan-pembiayaan yang dikeluarkan oleh Bank Islam. Melalui pembiayaan ini Bank Islam dapat menjalin kerja sama dengan nasabah, sehingga hubungan bank Islam dengan nasabah tidak lagi sebagai kreditur dan debitur tetapi menjadi kemitraan. Peranan Bank Islam adalah memurnikan operasional perbankan syari’ah sehingga meningkatkan kepercayaan masyarakat, meningkatkan kesadaran syari’ah umat Islam sehingga dapat memperluas segmen pangsa pasar perbankan syari’ah, dan menjalin kerja sama dengan para ulama karena bagaimana pun peran ulama khusunya di Indonesia sangat dominan bagi kehidupan umat Islam.3 Perbankan tidak akan terpisahkan dari nasabah, karena dari nasabah dapat diketahui kepuasan mereka dalam menerima produk-produk syari’ah yang diterbitkan oleh bank syari’ah tersebut. Dari sinilah kinerja suatu perbankan akan dinilai dalam menjalankan manajemen yang berkaitan dengan kualitas kinerjanya. Tidak hanya kinerja sumber daya manusianya tetapi kinerja keuangannya dalam merealisasikan produk syari’ahnya khususnya pembiayaan perumahan dalam suatu bank syari’ah. 3
Karnaen Perwataatmadja,”Istiqomah dalam Menjalankan Operasional Bank Syari’ah”, Kertas Kerja seminar Bank Syari’ah, pada tanggal 24 September 1997.
,
5
Pembiayan perumahan di mana produk yang meningkat dalam dua periode ini, karena perumahan merupakan kebutuhan papan bagi kehidupan manusia. Berbagai macam perumahan yang ditawarkan dalam suatu produk perbankan syari’ah, sehingga pemahaman masyarkat harus lebih ditingkat, karena kebanyakkan masyarakat hanya terpaku pada suatu pembiayaan perumahan tanpa harus lebih meneliti produk-produk perumahan apa saja yang diterbitkan oleh bank syari’ah. Berdasarkan
data
Lembaga
Keuangan
Perbankan
Syari’ah
yang
melakukan evaluasi kinerja keuangan dalam merealisasikan pembiayaan perumahan di Bank BTN KCPS Jakarta Harmoni. Berangkat dari latar belakang akhirnya penulis membuat judul skripsi dengan judul “Analisis Kinerja Keuangan Bank Tabungan Negara Syariah Cabang Jakarta Harmoni Pada Produk Pembiayaan Perumahan (Property) di Jakarta & Sekitarnya”.
B.
Identifikasi, Pembatasan dan Perumusan Masalah 1. Identifikasi Masalah Kinerja keuangan perbankan akan memiliki kualitas yang sangat baik, apabila perusahaan tersebut memiliki laporan keuangan yang telah memenuhi standard ketentuan dalam SAK (Standar Akuntansi Keuangan) atau GAAP (General Acepted Accounting Principle). Dalam pengelola kinerja keuangan yang dilakukan untuk melihat sejauh mana suatu perusahaan telah melaksanakan dengan aturan-aturan pelaksanaan keuangan secara baik dan benar. Lembaga Keuangan Syari’ah (Bank Tabungan Negara Syari’ah Cabang Jakarta Harmoni) merupakan lembaga pengelola yangpendanaan dan pembiayaan kepada nasabah, dimana BTN
,
6
Syari’ah memiliki nama yang cukup besar dan memiliki jaringan kerja sama yang luas. Dari kinerja keuangan BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni dapat dianalisis yang mengidentifikasi masalah pada penelitiaan pencapaian kinerja keuangan selama dua periode 2011-2012 pada realisasi pembiayaan, sehingga dapat dianalisis bahwa selama dua periode ini terjadi peningkatan dan penurunan dari masing-masing pembiayaan salah satunya pembiayaan perumahan yang mejadi tolak ukur kinerja keuangan BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni. 2. Pembatasan Masalah Agar pembahasan ini tidak terlalu meluas dan keluar dari tema persoalan, maka peneliti membatasi pada bahasan mengenai kinerja keuangan BTN Syari’ah cabang Jakarta Haromoni pada pembiayaan perumahan berdasarkan akad murabahah, musyarakah dan akad istihna, dengan tolak ukur keberhasilan dalam mebuat laporan keuangan dan pengelolaan dalam manajemen kinerja keuangan. 3. Rumusan Masalah Dengan memperhatikan latar belakang masalah yang ada maka rumusan masalah sebagai berikut : a. Pencapaian kinerja keuangan BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni selama
dua
periode
2011-2012,
sehingga
peneliti
dapat
menganalisakan penyebab terjadi kenaikkan dan penurunan yang menjadi tolak ukur dalam pencapaian kinerja keuangan BTN Syariah
,
7
b. Fakor-foktor yang menyebabkan terjadinya penurunan dan kenaikkan dalam pencapaian kinerja selama dua periode 2011-2012 pada realisasi pembiayaan perumahan.
C.
Tujuan dan Manfaat Penelitian 1. Tujuan Penelitian. Penelitian ini bertujuan
:
a. Untuk menganalisa bagaimana pencapaian kinerja keuangan Bank BTN Syari’ah dalam merealisasikan pembiayaan perumahaan selama dua periode 2011-2012 b. Untuk mengetahui penyebab terjadinya kenaikkan dan penurunan dalam
pencapaian
kinerja
keuangan
dalam
merealisasikan
pembiayaan perumahan selama dua periode 2011-2012. 2. Manfaat Penelitian Adapun manfaat penelitan ini mengenai kinerja keuangan Bank BTN Syarai’ah Cab. Jakarta Harmoni pada pembiayaan perumahanan, diharapkan dapat bermanfaat baik secara akademis maupun praktis. a. Kegunaan Akademis Secara akademis diharapkan dapat menambah khazanah keilmuan dan pengetahuan, tentang Kkinerja keuangan pada Bank Syari’ah b. Kegunaan Praktis Hasil penelitian ini dapat dijadikan pedoman bagi Lembaga Keuangan Syari’ah dan lembaga-lembaga terkenal yang lain
,
8
dalam melaksanakan kinerja keuangan yang melihat pada laporan keuangan.
D.
Kerangka Teori Kinerja
dapat
diartikan
sebagai
gambaran
mengenai
tingkat
pencapaian pelaksanaan suatu kegiatan, program atau kebijaksanaan dalam mewujudkan sasaran, tujuan, misi dan visi organisasi yang tertuang dalam perumusan skema strategis (strategic planning) suatu organisasi.4 Kinerja keuangan merupakan analisis yang dilakukan untuk melihat sejauh mana suatu perusahaan telah melaksanakan dengan menggunakan aturan-aturan pelaksanaan keuangan secara baik dan benar.5 Bank syari’ah yang beroperasi sesuai prinsip syari’ah Islam adalah bank yang operasinya mengikuti ketentuan-ketentuan syari’ah Islam, khususnya yang menyakut tata cara bermuamalat secara Islam. Dalam tata cara bermuamalat agar dijauhi praktik-pratik yang dikhawatirkan mengandung unsur-unsur riba untuk diisi dengan kegiatan-kegiatan investasi atas dasar bagi hasil dan pembiayaan perdagangan.6
E.
Metode Penelitian Dalam penelitian ini, peneliti menggunakan jenis penelitian sosiologis atau empiris dengan menggunakan pendekatan deskriptif kualitatif, berikut
4
Indra Bastian, 2001, Akuntansi Sektor Publik, Edisi Pertama, Badan Penerbit Fakultas Ekonomi UGM, Yogyakarta. hlm 329 5 Irham Fahmi, 2012, Analisis Laporan Keuangan, Bandung: Alfabeta, Cet Ke- 2, hlm 239 6 Karnean Perwataatmadja dan M. Syafe’I Antonio, 1997, Apa dan Bagaimana Bank Islam¸ Yogyakarta : PT Dana Bhakti Wakaf, hlm 1
,
9
beberapa prosedur pendekatan kualitatif
yang akan digunakan dalam
penelitian ini, diantaranya : 1. Sumber Data Adapun data yang dipakai pada penelitian ini adalaha
:
a. Data Primer Sumber data primer adalah sumber data yang dapat memberikan informasi secara langsung, serta sumber data memiliki hubungan dengan masalah pokok penelitian sebagai bahan informasi yang dicari.7 Data primer dalam penelitian ini adalah data yang diambil sebagai sumber data pertama berupa dari hasil wawancara secara langsung dengan Karyawan BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni yang terkait tentang pencapaian kinerja keuangan pada konsilidasi selama dua periode 2011-2012. Sedangkan data yang menjadi objek informan adalah seluruh data yang ada di BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni baik tertulis maupun dokumen-dokumen. b. Data Sekunder Sumber data sekunder adalah sumber-sumber yang menjadi bahan penunjang dan melengkapi analisis, selanjutnya data ini juga data tidak langsung.8 Data sekunder dalam penelitian ini berasal dari data dari dokumen-dokumen yang berkaitan dengan kinerja keuangan bank syariah pada pembiyaan perumahan berdasarkan akad-akad pada pembiayaan di Bank Syari’ah, seperti buku yang relevan. Serta sumber berupa hasil laporan penelitian yang masih ada hubungan dengan tema 7 8
,
Safidin Azwar, 1998, Metologi Penelitian, Yogyakarta: Pustaka Pelajar, hlm 91 Safidin Azwar, 1998, Metologi Penelitian, Yogyakarta: Pustaka Pelajar, hlm 91
10
yang dibahas sebagai pelengkap yang dapat dikoreksi dengan data primer. Data tersebut adalah bahan tambahan yang berasal dari sumber tertulis yang dapat dibagi atas sumber majalah ilmiah dan situs media massa. 2. Metode Pengumpulan Data Metode pengumpulan data yang dilakukan pada penelitian ini adalah: a. Wawancara Dari hasil peneliti mengharapkan mendapatkan informasi yang akurat dari salah satu karyawan BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni secara langsung. Adapun wawancara yang dilakukan untuk memenuhi kelengkapan data-data yang diharapkan peneliti diantaranya data kinerja keuangan, data mengenai pembiayaan perumahan. b. Observasi Metode observasi yang digunakan oleh peneliti ingin mengetahui secara empiris tentang fenomena yang diamati sebagai objek penelitian. c. Dokumnetasi Peneliti juga mengumpulkan data menggunakan dokumentasi dari brosur pembiayaan perumahaan BTN Syariah, dokumen dari pegawai Bank BTN Syari’ah. 3. Metode Analisa Data Proses analisa diawali dengan membaca kembali keseluruhan data yang telah diperoleh baik melalui wawancara dan pengamatan maupun dari dokumen laporan keuangan selama dua periode 2011-2012.
,
11
Selanjutnya peneliti mengkategorikan data
yang telah diperoleh
berdasarkan
dalam
pendekatan
yang
digunakan
menganalisis,
selanjutnya data yang diperoleh di klasifikasikan kembali apakah data yang di dapat berhubungan dengan judul peneliti. Setelah tahap pengkategorian dan klasifikasi maka dibandingkan data tersebut, peneliti mencoba mendeskripsikan perilaku perubahan dengan menggunakan beberapa teori. 4. Waktu dan Lokasi Penelitian Waktu Penelitian dilaksanakan dari 11 Maret sampai 11 April 2013 di Bank BTN Cab. Jakarta Harmoni, Jl. Suryo Pranoto No. 9 B-D, Kelurahan Petojo Selatan, Kecematan Gambir, Jakarta Pusat 10130.
F.
Teknik Penulisan Dalam penelitian ini disusun sebuah sistematika pembahasan penulisan
agar dengan mudah diperoleh gambaran yang jelas dan menyeluruh, maka secara global dapat ditulis sebagai berikut: Bab I: PENDAHULUAN, yang terdiri dari latar belakang masalah, ruang lingkup pembahasan, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, serta sistematika pembahasan. Bab II: LANDASAN TEORI, merupakan kajian teori yang memuat tentang kinerja keuanganpada bank syari’ah, pelaksanaan pembiayaan perumahan berdasarkan akad-akad dalam pembiayaan (murabahah, musyarakah, dan istishna) dan aplikasi -akad dalam pembiayaan (murabahah, musyarakah, dan istishna) dalam perbankan .
,
12
Bab III: GAMBARAN UMUM TENTANG BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) SYARI’AH , pada bab ini penulis menerangkan sejarah dan profil BTN Syariah, visi dan misi BTN Syari’ah, produk-produk pendanaan dan penyaluran BTN Syari’ah. Bab IV:
ANALISIS KINERJA KEUANGAN BTN SYARI’AH CAB, JAKARTA HARMONI PADA PRODUK PEMBIAYAAN PERUMAHAN di JAKARTA & SEKITANYA, dalam bab ini berisi tentang penyajian data hasil penelitian yang didapatkan dari lapangan serta analisis.
Bab V:
PENUTUP, merupakan bab terakhir dalam penelitian ini, yang berisi tentang kesimpulan hasil penelitian secara keseluruhan dan dilanjutkan dengan pemberian saran.
,
13
BAB II TINJAUAN TEORITIS
A.
Konsep Analisis Kinerja Keuangan Bank Syariah Pada Pembiayaan Perumahan (Property) 1. Arti Kinerja Keuangan Terhadap Bank Syari’ah Istilah kinerja berasal dari kata prerstasi kerja (Job Perfomance) atau prestasi sesungguhnya yang dicapai oleh seseorang (Actual Performance). Sedangkan dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia yang diterbitkan oleh Departemen Pendidikan dan Kebudayaan (1996:503) menerangkan bahwa kinerja mengandung arti, yaitu :9 a. Sesuatu yang dicapai b. Prestasi yang diperhatikan c. Kemampuan kerja Arti kinerja lainnya adalah hasil yang diperoleh dari suatu organisasi baik organisasi bersifat profit oriented atau non profit oriented yang dihasilkan selama satu periode waktu. Menurut Amstron dan Baron mengatakan bahwa kinerja merupakan hasil pekerjaaan yang mempunyai hubungan kuat dengan tujuan strategis organisasi, kepuasan konsumen dan memberikan kontribusi ekonomi (Amstrong dan Baron, 1998:15).10 Sedangkan menurut Indra Bastian yang menyatakan mengenai kinerja merupakan gambaran mengenai tingkat
9
http://riansyahefran-punyakoe.blogspot.com/2012/02/kinerja.html, pada tanggal 27 Februari 2014 pukul 16:43 wib 10 Michel Armstrong, 2004, Permoance Managmement, Tugu Publisher. Nyutran. (terjemahan), hlm 29
,
14
pencapaian pelaksanaan suatu kegiatan atau kebijaksanaan dalam mewujudkan sasaran, tujuan, misi dan visi organisasi yang tertuang dalam perumusan skema strategis (strategic planning) dari suatu organisasi.11 Dari beberapa pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa kinerja adalah hubungan antara pengertian kinerja dengan pengertian kinerja menurut para ahli yang sangat nyata dan saling berkaitan satu sama lain, yaitu bahwa pencapaian dari suatu lembaga perusahaan atau organisasi yang digambarkan dari sebuah hasil prestasi kemampuan kerja dari sumber daya manusia yang telah berkerja sama dalam mewujudkan kebijaksanaan untuk memberikan kontribusi pada suatu lembaga perusahaan atau organisasi tersebut. Kinerja keuangan merupakan suatu analisis yang dilakukan untuk meilhat
sejauh
mana
perusahaan
telah
melaksanakan
dengan
menggunakan aturan-aturan pelaksanaan keuangan secara baik dan benar.12 Adapun pengertian kineja keuangan adalah gambaran dari setiap hasil ekonomi yang mampu diraih oleh suatu perusahaan, perbankan pada periode tertentu melalui aktivitas-aktivitas perusahaan untuk menghasilkan keuntungan
secara
efesien
dan
efektif
yang
dapat
diukur
perkembangannya dengan mengadakan analisis terhadap data-data keuangan yang tercermin dalam laporan keuangan.13
11
Indra Bastian, 2001, Akuntansi Sektor Publik, Edisi Pertama, Yogyakarta : Badan Penerbit Fakultas Ekonomi UGM, hlm 329. 12 Irham Fahmi, 2011, Manajemen Kinerja Teori dan Praktik , Bandung: Alfabeta, Cet Ke2, hlm 142 13 http://www.referensimakalah.com/2013/02/pengertian-kinerja-keuangan.html, pada tanggal 27 Februri 2014 pukul 17:36 wib
,
15
Dari pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa kinerja keuangan adalah hasil yang dicapai dari suatu perusahaan, perbankan atas aktivitasaktivitas yang dilakukan dalam mengelola dan memperdayagunakan sumber keuangan dengan membuat suatu laporan keuangan yang telah memenuhi standard ketentuan dalam SAK (Standar Akuntansi Keuangan) atau GAAP (General Acepted Accounting Principle). 2. Tahap-Tahap dalam Menganalisis Kinerja Keuangan Penilian kinerja setiap perusahaan adalah berbeda-beda karena itu tergantung dalam ruang lingkup bisnis yang dijalankannya. Perbankan merupakan mediasi yang menghubungkan mereka yang memiliki kelebihan dana (surplus financial) dengan mereka yang memiliki kekurangan dana (deficit financial), dan bank bertugasuntuk menjembatani keduannya. Ada lima tahap dalam menganalisis kinerja keuangan dalam suatu perusahaan secara umum, yaitu:14 a. Melakukan review terhadap data laporan keuangan Review ini dilakukan dengan tujuan agar laporan keuangan yang sudah dibuat sesuai dengan penerapan kaidah-kaidah yang berlaku dalam dunia akuntansi, sehingga dengan demikian hasil laporan keuangan tersebut dapat dipertanggungjawabkan. b. Melakukan perhitungan Penerapan yang dilakukan dalam metode perhitungan yang disesuaikan dengan kondisi dan permasalahan yang sedang
14 Irham Fahmi, 2011, Manajemen Kinerja Teori dan Praktik , Bandung: Alfabeta, Cet Ke- 2, hlm 142
,
16
dilakukan sehingga hasil dari perhitungan, sehingga memberikan suatu kesimpulan sesuai dengan analisis yang diinginkan. c. Melakukan
penafsiran
(interpretation)
terhadap
berbagai
permasalahan yang ditemukan Dalam tahap analisis ini melihat kinerja keuangan perusahaan yang
dilakukan
penafsiran
untuk
melihat
apa-apa
saja
permasalahan dan kendala-kendala yang dialami oleh perbankan tersebut. d. Melakukan perbandingan terhadap hasil perhitungan yang telah diperoleh Dari hasil perhitungan yang sudah diperoleh kemudian dilakukan perbandingan dengan hasil hitungan dari berbagai perusahaan lainnya. Metode yang paling umum dipergunakan untuk melakukan perbandingan ini ada yaitu :15 Time series analysis, yaitu membandingkan secara antara waktu atau antar periode, dengan tujuan itu nantinya akan terlihat secara grafik. e. Mencari dan memberikan pemecahan masalah (solution) terhadap berbagai permasalahan yang ditemukan Tahap analisis ini akan menemukan berbagai permasalahan yang dihadapi, sehingga akan dicarikan solusi guna memberikan suatu input atau masukan agar apa yang menjadi kendala dan hambatan selama ini dapat diselesaikan.
15
Irham Fahmi, 2011, Manajemen Kinerja Teori dan Praktik , Bandung: Alfabeta, Cet Ke- 2, hlm 143
,
17
Dengan demikian bahwa dalam mempelajari kinerja keuangan sangat diperlukan untuk suatu perusahaan dan lembaga keuangan perbankan, karena dengan adanya penilian yang dilakukan akan menemukan permasalahan yang dapat menjadi kekuatan dan kelemahan dari suatu perusahan dan perbankan, apabila dalam kinerja keuangan mengalami kesulitan sehingga ada persiapan dalam perbaikkan untuk meningkatkan kinerja keuangan yang dicapai sesuai kebijaksanaan dari perusahaan tersebut. 5. Tujuan Kinerja Keuangan Menurut Mardiasmo ( 2002:122) secara umum, tujuan pengukuran kinerja adalah:16 a. Untuk mengkomunikasikan strategis secara lebih baik, b. Untuk mengukur kinerja financial dan non financial secara berimbang sehingga dapat ditelusuri perkembangan pencapaian strategi. c. Untuk mengakomodasi pemahaman kepentingan manager level menengah dan bawah serta memotivasi untuk mencapai goal congruence. d. Sebagai alat untuk mencapai kepuasan berdasarkan pendekatan individual dan kemampuan kolektif yang rasional. Dengan demikian, tujuan kinerja keuangan dalam suatu perusahaan tersebut akan dievaluasi kembali dari laporan keuangannya, sehingga
16
http://rgpnd.blogspot.com/2013/02/tujuan-pengukuran-kinerjakeuangan.html#.Uw8YilNH4wo, pada tanggal 27 Februari 2014 pukul 18:39 wib.
,
18
perusahaan atau perbankan akan mengetahui seberapa pentingnya penilian kinerja keuangan dilakukan.
B.
Anlisis Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan Berdasarkan Akad Murabahah dan Akad Musyarakah Konsep Dasar Bank Syariah 1. Arti Pembiayaan Perumahaan Pembiayaan atau financing yaitu pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga.17 Dalam kaitannya dengan pembiayaan pada pembiayaan pada perbank syari’ah atau istilah teknisnya
disebut
sebagai
aktiva
produktif.
Dalam
pelaksanaan
pembiayaan, bank syari’ah harus memilih : a. Aspek Syari’ah Dalam setiap realisasi pembiayaan kepada para nasabah, bank syari’ah harus tetap berpedoman pada syariat Islam (antara lain tidak mengandung unsur maisir, gharar, dan riba serta bidang usahanya harus halal) b. Aspek Ekonomi Mempertimbangkan hal-hal syari’ah bank syari’ah tetap mempertimbangkan perolehan keuntungan baik bagi bank syari’ah maupun bagi nasabah bank syariah. Dari pengertian tersebut dapat dikatakan bahwa pembiayaan merupakan realisasi pendanaan yang difasilitaskan kepada bank syari’ah
17
Muhammad, 2005, Manajemen Pembiayaan BANK SYARI’AH, Yogyakarta : UPP AMP YKPN, , hlm 16
,
19
sebagai pendanaan yang dikeluarkan untuk rencana investasi dalam memperoleh keuntungan bank syari’ah. Sedangkan perumahan merupakan kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan, misalnya penyedian air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan,
yang
memungkinkan
lingkungan
permukiman
berfungsi
sebagaimana mestinya. Dapat dikatakan bahwa perumahan adalah tempat yang paling pokok bagi manusia untuk memenuhi salah satu kebutuhan hidupnya, dimana manusia melindungi dirinya dari terik matahari dapat dikatakan sebagai pelindung dan kenyamanan hidup. Pembiayaan perumahan dalam suatu perusahaan atau Lembaga Keuangan Syari’ah adalah suatu perusahaan yang dibentuk untuk membeli suatu kredit pemilikan rumah (KPR) dari bank kreditur yang kemudian tagihannya dibentuk dalam suatu efek hutang yang kemudian dijual kepada investor. Umumnya pembiayaan dilakukan dengan menggunakan suatu perusahaan khususnya perseoran terbatas yang ditunjuk oleh lembaga
keuangan
yang
melaksanakan
kegiatan
pembiayaam
perumahan.18 2. Pembiayaan berdasarkan Akad Murabahah Kata
murabahah berasal dari kata (Arab) rabaha, yurabihu,
murabahatan, yang berarti untung atau menguntungkan, seperti ungkapan 18
http://id.wikipedia.org/wiki/Pembiayaan_sekunder_perumahan, diakses pada tanggal 20 Maret 2014 pada pukul 20.16 wib
,
20
“tijaratun rabihah, wabaa’u asy-syai murabahatan” artinya perdangangan yang menguntungkan, dan menjual sesuatu barang yang memberi keuntungan.19 Menurut Yusuf al-Qardhawi, yang perlu dipahami, yaitu adanya wa’ad
(janji) artinya janji untuk membelikan barang yang diminta
pembeli dan janji penjual untuk meminta keuntungan dari barang tersebut. Kesepakatan pembeli dan penjual bahwa janji ini bersifat mengikat (iltizam) yang kemudian akan dilakukan pembayaran dengan cara ditangguhkan (muajjal).20 Dari berbagai pengertian mengenai murabahah menurut para ahli saling berkaitan, yaitu
secara istilah dan
bahwa pembiayaan yang
berdasarkan kepercayaan antara pembeli dan penjual atas kesepakatan terlebih dahulu, sehingga penjual akan menginformasikan harga jual kepada pembeli. Apabila harga jual telah disepakati oleh pembeli maka penjual akan menyerahkan barang tersebut a. Rukun dan Syarat Murabahah Rukun murabahah adalah sama dengan rukun jual beli pada umumnya, yaitu adanya penjual (al-bai’), pembeli (al-musytari’), barang yang dibeli (al-mabi), harga (al-tsaman), dan shighat (ijabqabul). b. Dasar Hukum Murabahah Landasan hukum akad murabahah ini adalah: 19
Asy-syihab al-Jundi, Al-‘aqdu al-Murabahah baina al-Fiqh al islami wa al-Ta’amuli alMasharafi, ( Saudi Arabia: Dar al-Nadhah al-‘Arabiyah,1986), hlm. 15. 20 Yusuf al-Qardhawi, Bai’ al-Murabahah li amir Bisysyira Kama Tajriyatul Mushrif alSyariyyah, (Kairo, Maktabah Wahbah), hlm. 25-26.
,
21
1. Al-Quran Ayat-ayat Al-Quran yang secara umum membolehkan jual beli, diantaranya adalah firman Allah:
ْ ْْ ََ َحأو بل لَُّللاَ لَّ ََ َأ َ َََ ْم َر ُمَّ ر Artinya: "..dan Allah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba" (QS. Al-Baqarah:275). Ayat ini menunjukkan bolehnya melakukan transaksi jual beli dan murabahah merupakan salah satu bentuk dari jual beli. 2. Hadits Hadits dari riwayat Ibnu Majah, dari Syuaib:
َّ صلَّى َّ ي يَقُو ُل قَا َل َرسُو ُل ُ ع َْن أَبِي ِه قَا َل َس ِمع َّ ْت أَبَا َس ِعي ٍد ْال ُخ ْد ِر َّللاُ َعلَ ْي ِه َو َسلَّ َم َ َِّللا ) صحيح: تحقيق األلباني،اض (سنن ابن ماجة ٍ إِنَّ َما ْالبَ ْي ُع ع َْن تَ َر Dari
Abu
Sa’id
Al-Khudri
bahwa
Rasulullah
SAW
bersabda,"Sesungguhnya jual beli itu harus dilakukan suka sama suka."( HR. Ibnu Majah) c.
Murabahah dalam Aplikasi Perbankan Penerapan murabahah di Lembaga Keuangan Syari’ah didasarkan pada asumsi bahwa nasabah membutuhkan barang atau objek tertentu, tetapi kemampuan finansial tidak cukup untuk melakukan pembayaran secara tunai. Untuk itulah nasabah berhubungan dengan Lembaga Keuangan Syari’ah. Lembaga Keuangan Syariah pada umunya tidak memiliki
inventory
terhadap barang atau objek yang dibutuhkan
nasabah, maka Lembaga Keuangan Syari’ah melakukan pembelian
,
22
atas barang yang diinginkan nasabah kepada pihak laiinya seperti supplier atau pemasok, deadler, developer, atau penyedia barang lainnya. Dengan demikian, Lembaga Keuangan Syari’ah bertindak selaku penjual disatu sisi, dan disisi lain bertindak selaku pembeli, yang kemudian akan menjualnya kembali kepada nasabah pemesan dengan harga jual yang disepakati. Gambar 2.1 Skema akad murabahah dalam Lembaga Keuangan syariah21
Keterangan dari gambar 1 skema akad murabahah di atas : Lembaga Keuangan Syari’ah (Bank) bertindak selaku penjual dan bertindak selaku pembeli. Nasabah mendatangi pihak bank untuk memesan barang atau objek yang diinginkan. Maka pihak bank melakukan pembelian atas barang atau objek yang diinginkan nasabah kepada pihak ke-3 yaitu supplier, dealer, developer. Kemudian harga 21
Fathurraman Djamil, 2012, Penerapan Huklum Perjanjian dalam Transaksi di Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta : SINAR GRAFIKA, hlm 130
,
23
yang disepakati adalah harga jual, yaitu harga beli margin dan biayabiaya yang timbul dari proses pembelian barang tersebut. Apabila harga pembelian dari supplier atau pemasok yang dibeli oleh bank mendapatkan potongan harga atau diskon, maka potongan harga atau diskon tersebut merupakan hak nasabah, sehingga harga jual adalah harga setelah diskon. Akan tetapi, apabila potongan harga itu terjadi setelah akad dilakukan, maka pembagian diskon tersebut dilakukan berdasarkan perjanjian yang dimuat dalam akad
antara bank dan
nasabah.22 Sebelum melakukan pembelian barang terhadap supplier, bank dapat meminta urbun sebagai uang muka pembelian kepada nasabah apabila kedua belah pihak bersepakat. Apabila akad murabahah dilaksanakan, urbun tersebut menjadi bagian pembayaran piutamg murabahah. Apabila batal, yaitu tidak terjadi transaksi murabahah, maka urbun dikembalikan kepada nasabah setelah dikurangi dengan kerugian yang ditanggung oleh bank. Jika urbun itu lebih kecil dari kerugian bank, maka bank dapat meminta tambahan dari nasabah.23 Pada saat harga jual disepakati, maka pihak bank menyerahkan barang yang dipesan tersebut sesuai dengan kuantitas, kualitas, tempat dan waktu yang disepakati. Apabila barang yang telah dibeli oleh bank (sebagai penjual) mengalami penurunan nilai sebelum diserahkan kepada pembeli, maka penurunan nilai tersebut menjadi beban bank,dan bank mengganti barang tersebut atau mengurangi nilai jual 22 23
,
Fatwa DSN No. 16/DSN-MUI/XI/2000 tentang Diskon dalam Murabahah Fatwa DSN No. 16/DSN-MUI/XI/2000 tentang Uang Muka dalam Murabahah
24
sesuai dengan kesepakatan, sehingga yang diserahkan tersebut benarbenar sesuai permintaan nasabah. Pada saat terjadi serah terima barang antara bank dan nasabah, maka kewajiban nasabah adalah melakukan pembayaran sesuai kesepakatan, baik secara angsuran atau diakhir secara lumpsum. Manakah nasabah ingin mempercepat cicilan atau ingin mempercepat cicilan atau ingin melunasi piutangnya sebelum jatuh tempo, maka boleh saja nasabah mengajukan kepada bank, atas tindakan nasabah melakukan pembayaran lebih cepat dari waktu yang disepakati. Bank dapat memberikan potongan pelunasan dari kewajiban pembayaran sesuai kebijakan dan pertimbangannnya.24 Diserahkan kepada kebijakan dan pertimbangan bank, maka berkaitan dengan potongan pelunasan dalam murabahah tidak perlu dimasukan dalam akad.25 Dengan memperhatikan mekanisme murabahah tersebut, jelas sekali bahwa bank sebagai penjual harus memiliki barang dan diserahkan barang tersebut kepada pembeli. Manakala hal ini tidak dilakukan, maka secara konsepsional transaksi tersebut tidak sesuai dengan kretaria dari transaksi murabahah. 3.
Pembiayaan Berdasarkan Akad Musyarakah Musyarakah
atau dikenal dengan sebutan syirkah secara bahasa berarti
percampuran (ikhtilath), yaitu percampuran antara sesuatu dengan yang lainnya, sehingga sulit untuk dibedakan. Secara termonologi, para ahli fiqh memberikan definisi yang beragam, tetapi secara subtansi memiliki kesamaan, yaitu kerja sama 24 25
,
Fatwa DSN No. 16/DSN-MUI/XI/2000 tentang Potongan Pelunasan dalam Murabahah Fatwa DSN No. 16/DSN-MUI/XI/2000 tentang Potongan Tagihan dalam Murabahah
25
usaha antara dua pihak atau lebih untuk suatu usaha tertentu, dimana masingmasing pihak memberikan kontribusi dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan resiko akan ditnaggung bersamasesuai dengan kesepakatan.26 Dengan berbagai pengertian yang saling berhubungan dan terkait, bahwa suatu kerja sama antara dua belah pihak atau lebih, dimana salah satu pihak berkontribusi dalam menjalankan usaha sehingga ada kesepakatan diantara kedua belah pihak atas keuntungan dan kerugian sesuai kesepakatan. a. Rukun dan Syarat Musyarakah Rukun musyarakah menurut mayoritas ulama fiqh adalah adanya pra pihak yang bekerja sama (asy-syuraka), modal (ra’sul maal), usaha atau proyek (al-masyru), dan pernyataan kesepakatan (ijab-qabul). b. Dasar Hukum Musyarakah Landasan hukum akad Musyarakah ini adalah: 1) Al-Qur’an
QS. Shad ayat 24: "…Dan sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang bersyarikat itu sebagian dari mereka berbuat zalim kepada sebagian lain, kecuali orang yang beriman dan mengerjakan amal shaleh; dan amat sedikitlah mereka ini…." 26
Fathurrahman Djamil, 2012, Penerapan Hukum Perjanjian dalam Transksi di Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta: Sinar Grafika, Cet Ke-2., hlm 165.
,
26
2) Hadits Hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin ‘Auf: “Perdamaian dapat dilakukan di antara kaum muslimin kecuali perdamaian yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram; dan kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram.” (HR. Tirmidzi) c. Musyarakah dalam Aplikasi Perbankan Musyarakah
atau syirkah ini dapat digunakan oleh Lembaga
Keuangan Syari’ah antara lain dalam pembiayaan proyek dan modal ventura. Dalam pembiayaan proyek nasabah dan bank sama-sama menyediakan suatu proyek tertentu. Setelah proyek itu selesai, nasabah mengembalikan dana tersebut bersama bagi hasilnya yang telah disepakati dengan pihak Lembaga Keuangan Syari’ah. Sementara dalam modal ventura, penanam modal dilakukan untuk jangka waktu tertentu, dan setelah itu bank melakukan divestasi, baik secara singkat atau bertahap. Dalam transaksi musyarakah harus dilandasi adanya keinginan para pihak yang bekerja sama untuk meningkatkan nilai asset yang mereka miliki secara bersama-sama. Semua bentuk usaha yang melibatkan dua pihak atau lebih, di mana mereka secara bersama-sama memadukan seluruh bentuk sumber daya baik yang berwujud maupun tidak. Secara spesifik bentuk kontribusi dari pihak yang bekerjasama dapat
,
berupa
dana,
barang
perdagangan
(trading
asset)
,
27
kewiraswastaan (entrepreneurship), kepandaian (skill) , kepemilikan (property), peralatan (equipment) , atau intangible asset (seperti hak paten atau goodwill), kepercayaan atau reputasi (credit worthiness) dan barang-barang lainnya yang dapat dinilai dengan uang. Setiap pemilik modal berhak turut serta dalam menentukan kebijakan usaha yang dijalankan oleh pelaksana usaha. Pemilik modal dipercaya untuk menjalankan usaha musyarakah tidak boleh melakukan tindakan seperti: 1) Menggabungkan dana usaha dengan harta pribadi 2) Menjalankan usaha musyarakah dengan pihak lain tanpa ijin pemilik modal lainnya 3) Memberi pinjaman kepada pihak lain. Pada pembiayaan musyarakah ini setiap pemilik modal dapat mengalihkan penyertaan atau digantikan oleh pihak lain. Setiap pemilik modal dianggap mengakhiri kerjasama apabila: 1) Menarik diri dari perserikatan 2) Meninggal dunia 3) Menjadi tidak cakap hukum Biaya yang timbul dalam pelaksanaan usaha dan jangka waktu usaha atau kegiatan harus diketahui bersama. Keuntungan dibagi sesuai kesepakatan sedangkan kerugian dibagi sesuai dengan kontribusi modalnya. Usaha yang akan dijalankan harus disebutkan dalam akad. Setelah usaha selesai nasabah mengembalikan dana tersebut bersama bagi hasil yang telah disepakati.
,
28
Gambar 2.2 Skema akad musyarakah dalam Lembaga Keuangan syariah27
Keterangan dari gambar 2 skema akad musyarakah : Calon nasabah mempunyai kontrak kerja, diantaranya pengadaan alat tulis kantor dari suatu intitusi. Kemudian calon nasabah berkunjung ke Bank Syariah dengan maksud untuk mengajukan Pembiayaan Modal Kerja untuk proyek pengadaan barang dilengkapi dengan persyaratan yang ditentukan. Bank melakukan analisa kelayakan pembiayaan. Jika dinilai layak untuk dibiayai maka bank memberikan persetujuan prinsip pembiayaan kepada calon nasabah (surat penawaran). Setelah terjadinya negosiasi dan kesepakatan, kedua belah pihak melakukan perjanjian pembiayaan dengan prinsip musyarakah. Kemudian bank membiayai sebagian kebutuhan proyek pengadaan 27
Fathurrahman Djamil, 2012, Penerapan Hukum Perjanjian dalam Transksi di Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta: Sinar Grafika, Cet Ke-2., hlm 172
,
29
ATK. Sebagian lagi dibiayai nasabah. Nasabah sendiri sebagai kontraktor (pengelola proyek) dan pemilik dana (mitra). Pengembalian modal dan distribusi keuntungan dapat dilakukan secara angsuran atau tempo. Distribusi tingkat keuntungan bank sebesar nisbah yang telah ditentukan pada akad dan distribusi tingkat keuntungan untuk nasabah sebesar nisbah yang telah ditentukan pada akad. Pengembalian modal bank dibayar pada saat jatuh tempo pembiayaan. Pengembalian pokok dapat dilakukan secara bertahap sesuai cash flow nasabah. 4. Pembiayaan berdasarkan Akad Istishna’ Istishna' ( )ا س ت ص ناعadalah bentuk ism mashdar dari kata dasar istashna'a-yastashni'u ( ات ص نع- )ي س ت ص نع. Artinya meminta orang lain untuk membuatkan sesuatu untuknya.28 Dikatakan : istashna'a fulan
baitan,
meminta
seseorang
untuk
membuatkan
rumah
untuknya.Istishna’ berarti minta dibuatkan atau dipesan. Akad yang mengandung tuntutan agar tukang atau ahli (shani) membuatkan suatu pesanan dengan ciri-ciri khusus. Dengan demikian, istihna adalah jual beli antara pemesan dan penerima pesanan, di mana spesifikasi dan harga barang disepakati diawal, sedangkan pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai kesepakatan. Istishna’ dapat diterapkan dengan melakukan pemesanan barang dari pabrik, baik dalam skala besar ataupun kecil. Dengan demikian,
28
http://hukumzone.blogspot.com/2012/03/istishna-dalam-fiqh-muamalah.html, pada tanggal 29 Februari 2014 pukul 21:29 wib
,
30
dalam
istishna’
bahan dan tenaga dari produsen, sedangkan
konsumen hanya memesan sesuai dengan kehendaknya. a. Dasar Hukum Istishna’ Landasan Hukum Akad Istishna’ sebagai berikut : 1) Al-Quran
ْ ْْ ََ ََأو بل لَُّللاَ لَّ ََ َأ ََ ْم َر ُمَّ رَح “…Allah telah menghalalkan jual-beli dan mengharamkan riba”. (Qs. Al Baqarah: 275) Berdasarkan ayat ini dan lainnya para ulama' menyatakan bahwa hukum asal setiap perniagaan adalah halal, kecuali yang nyata-nyata diharamkan dalam dalil yang kuat dan shahih. 2) Hadits Dari Anas RA bahwa Nabi SAW hendak menuliskan surat kepada raja non-Arab, lalu dikabarkan kepada beliau bahwa rajaraja non-Arab tidak sudi menerima surat yang tidak distempel. Maka beliau pun memesan agar ia dibuatkan cincin stempel dari bahan perak. Anas menisahkan: Seakan-akan sekarang ini aku dapat menyaksikan kemilau putih di tangan beliau." (HR. Muslim). c. Rukun dan Syarat Akad Istishna’ Rukun Istishna’ ada empat, yaitu pemesan (mustashni), penjual atau pembuat (shani), barang (mashnu), dan pernyataan kesepakatan (shighat ijab qabul).
,
31
d. Aplikasi Akad Istishna’ dalam Perbankan Dalam pratik perbankan, prinsip Akad Istishna’ ini dapat dilakukan dengan cara di mana pihak bank melakukan pesanan barang kepada produsen sesuai kebutuhan nasabah. Barang tersebut harus secara jelas diketahui karateristiknya, baik berupa jenis, spesifikasi teknis, kualitas dan kuantitasnya. Apabila barang yang dipesan tersebut ada kecacatan atau salah maka pihak produsen atau penjual bertanggungjawab atas kelalaiannya. Bank dapat bertindak sebagai pembeli atau penjual dalam suatu transaksi istishna’ . Jika bank bertindak sebagai penjual kemudian memesan kepada pihak lain (subkontarktor) untuk menyediakan barang pesanan dengan cara
istishna maka hal ini sering disebut istishna’ bertingkat (al-
muza’). Cara ini dibenarkan selama akad kedua antara bank dan subkontraktor terpisah dari akad pertama antara bank dan pembeli akhir, akad kedua dilakukan setelah akad pertama sah. 29 Adapun dalam pratik pembiayaan istishna’ di perbankan adalah : 1. Nasabah memerlukan proyek dan meminta bantuan bank 2. Bank mengecek atau menganalisa kesanggupan produsen atau kontraktor untuk menyelesaikan proyek 3. Produsen atau kontraktor menyelesaikan proyek sesuai pesanan bank 4. Bank menjual proyek kepada nasabah
29
,
Fatwa DSN-MUI No.22/DSN-MUI/III/2002 tentang Jual Beli Istishna Pararel.
32
Gambar 2.3 Skema akad istishna dalam Lembaga Keuangan syariah30
Keterangan skema akad istishna di atas : Calon nasabah datang ke Bank untuk mengajukan pembiayaan untuk pembanguan atau kontruksi rumah tinggal. Bank akan meminta calon nasabah melengkapi persyaratan permohonan pembiayaan. Jika pembiayaan telah lengkap, selanjutnya bank melakukan kelayakan pembiayaan. Jika calon nasabah layak, maka bank akan mengeluarkan Surat Persetujuan kepada calon nasabah (syrat oenawaran). Calon nasabah melakukan negoisasi dengan bank. Jika terjadi kesepakatan, calon nasabah menandatangani surat penawaran dan berjanji (wa’ad) untuk melakuakn transaksi istishna’ dengan bank. Calon nasabah dan bank melakukan perjanjian pembiayaan berdasarkan prinsip
30
istishna’
dalam rangka pembangunan atau
Fathurrahman Djamil, 2012, Penerapan Hukum Perjanjian dalam Transksi di Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta: Sinar Grafika, Cet Ke-2., hlm 149
,
33
kontruksi rumah nasabah. Bank akan menunjuk kontraktor atau pemborong bangunan berdasarkan kontrak kerja atau perjanjian pembanguan rumah (akad fiqh istishna’ paralel) untuk membangun rumah nasabah sesuai spesifikasi yang ditentukan. Bank dalam hal ini dapat mewakilkan kepada nasabah (wakalah) untuk menunjuk kontraktor sesuai pilihan nasabah. Bank membayar secara termin kepada kontarktor sesuai progress penyelesaian pekerjaan pembangunan rumah. Dalam hali ini disepakati pada awal akad, nasabah dapat menunjuk bank untuk melakukan monitoring dan pengawasan atas penyelesaian banguan rumah secara periodik. Atas upaya ini bank mendapatkan ujrah (free) dari nasabah. Bank melalui kontraktor (wakil) menyerahkan rumah yang telah selesai kepada nasabah. Nasabah menerima rumah dan membayar secara angsuran atau betahap sesuai jadwal yang disepakati.
,
34
BAB III GAMBARAN UMUM BTN SYARI’AH A.
Sejarah Berdirinya BTN Unit Usaha Syari’ah BTN Syari’ah merupakan Strategic Bussiness Unit (SBU) dari Bank BTN yang menjalankan bisnis dengan prinsip syariah, mulai beroperasi pada tanggal 14 Februari 2005 melalui pembukaan Kantor Cabang Syari’ah pertama di Jakarta. Pembukaan SBU ini guna melayani tingginya minat masyarakat dalam memanfaatkan jasa keuangan Syariah dan memperhatikan keunggulan prinsip Perbankan Syari’ah, adanya Fatwa MUI tentang bunga bank, serta melaksanakan hasil RUPS tahun 2004. Dalam prakteknya ternyata Bank Syari’ah bukan hanya diminati oleh kalangan umat muslim, tetapi juga dimanfaatkan oleh kalangan non muslim, baik dalam kapasitasnya sebagai nasabah, karyawaan maupun pemilik. Hal ini menunjukan bahwa Bank Syari’ah merupakan Bank yang universal dan tidak semata-mata dimanfatkan atas pertimbangan agama, tetapi juga pertimbangan ekonomis dan manfaatnya. Untuk mengatisipasi kecenderungan tersebut, maka Bank NTN Unit Usaha Syari’ah berdiri berdasarkan risalah RUPS tanggal 16 Januari 2004 dan perubahan Anggaran Dasar dengan akta No. 29 tanggal 27 Oktober 2004 oleh Emi Sulityowati, SH Notaris di Jakarta yang ditandai dengan terbentuknya Divisi Syari’ah berdasarkan Ketetapan Direksi No. 14/DIR/DSYA/2004 tanggal 4 Novrmber 2004. Bank BTN telah pula mendapatkan izin prinsip operasional Unit Usaha Syari’ah dari Bank melalui surat BI No. 6/1350/DPbS tanggal 15 Desember 2004. Selanjutnya
,
35
Bank BTN Unit Usaha Syari’ah disebut “ BTN Syari’ah “ dengan motto “ Maju dan Sejahtera Bersama “.31 Dalam pelaksanaannya, Unit Usaha Syari’ah didampingi oleh Dewan Pengawas Syari’ah (DPS) yaitu badan independent yang ditempatkan oleh Dewan Syari’ah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSNMUI) pada Bank yang bertugas sebagai pengawas, penasehat dan pemberi saran kepada Direksi, Pimpinan Divisi Syari’ah dan Pemimpinan Kantor Cabang Syari’ah mengenai hal-hal yang terkait dengan prinsip Syari’ah. Dewan Pengawas Syari’ah (DPS) adalah badan independen yang ditempatkan oleh Dewan Syari’ah Nasional (DSN) pada bank. Anggota DPS harus terdiri dari para pakar di bidang syari’ah muamalah yang juga memiliki pengetahuan umum bidang perbankan. Persyaratan anggota DPS diatur dan ditetapkan oleh DSN. Dalam pelaksanaan tugas sehari-hari, DPS wajib mengikuti fatwa DSN yang merupakan otoritas tertinggi dalam mengeluarkan fatwa mengenai kesesuaian produk dan jasa bank dengan ketentuan dan prinsip syari’ah. Adapun jajaran Dewan Pengawas Syari’ah pada Bank Tabungan Syari’ah yaitu : 32 Ketua
: Drs. H. Ahmad Nazri Adlani
Anggota
: a. Drs. H. Mohammad Hidayat MBA, MH b. Ir. Muhammad Syakir Sula, AAIJ, FIIS. QIP
Pada tahun 2006, dalam operasional Bank Tabungan Negara (BTN) Syari’ah telah didukung oleh 9 (sembilan) Kantor Cabang Syari’ah dan 27 31 32
,
Bank BTN, Laporan Tahunan Annual Report 2006, Jakarta, hal 85 Ibid, hal 85
36
(dua puluh tujuh) Kantor Layanan Cabang Konvesional (Office Channeling) pada kantor-kantor cabang dan kantor cabang konvesional. Adapun kantor cabang syari’ah telah tersebar di berbagai kota, diantaranya Jakarta, Bandung, Makassar, Yogyakarta, Solo, Surabaya, Malang, Batam dan Medan.33 BTN Syari’ah yang baru beroperasi kurang dari dua tahun membukukan laba pada tahun 2006 sebesar Rp.1,65 miliar dengan asset Rp.413,03 ,iliar dan pembiayaan Rp.256,89 miliar serta berhasil mendapatkan beberapa penghargaan Award yang telah diterima oleh BTN Syari’ah34 B.
Visi dan Misi BTN Unit Usaha Syari’ah Visi dan Misi Bank BTN Syari’ah sejalan dengan Visi Bank BTN yang merupakan Strategic Business Unit dengan peran untuk meningkatkan pelayanan dan pangsa pasar sehingga Bank BTN tumbuh dan berkembang di masa yang akan datang. BTN Syari’ah juga sebagai pelengkap dari bisnis perbankan di mana secara konvensional tidak dapat terlayani.35 1) Visi Bank BTN Syari’ah
" Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan kemaslahatan bersama." 2) Misi Bank BTN Syari’ah a)
33
Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN.
Ibid, Hal 86 Ibid, Hal 86 35 Ibid, hal 6 34
,
37
b)
Memberikan pelayanan jasa keuangan Syari’ah yang unggul dalam pembiayaan perumahan dan produk serta jasa keuangan Syari’ah terkait sehingga dapat memberikan kepuasan bagi nasabah dan memperoleh pangsa pasar yang diharapkan.
c)
Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip Syari’ah sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam menghadapi perubahan lingkungan usaha serta meningkatkan shareholders value.
d)
Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap stakeholders serta memberikan ketentraman pada karyawan dan nasabah.
C. Struktur Organisasi BTN Unit Usaha Syari’ah
Berdasarkan Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syari’ah mengacu pada Keputusan Direksi No. 15/DIR/DSYA/2004, tanggal 4 November 2004, tentang : Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah. Konsep Dasar dan Metodologi Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah, yaitu
:
1. Susunan Core Unit di Struktur Organisasi Kantor Cabang adalah suatu unit kerja yang harus ada di suatu kantor cabang sebagai berikut :
a. Branch Manager (Kepala Cabang) b. Retail Service (Layanan Rital) c. Operation (Operasional)
,
38
d. Financing Recorvey (Pembinaan dan Penyelamatan Pembiayaan)
2. Di bawah Core Unit Kerja Retail Service (teller service, customer servive, financing service) dan Operation (transaction processing, financing administration, general branch administration) maksimal dijabat oleh Assistant Manager atau Supervisor (Penyelia) yang akan disesuaikan dengan jumlah rasio supervise terhadap jumlah staffing atau cabang tumbuh. 3. Branch Manager (Kepala Cabang)
Mempunyai Tanggung Jawab sebagai berikut
:
a. Memberikan kontribusi laba yang sesuai dengan target yang telah ditetapkan Divisi Syariah. b. Menjaga tingkat efesiensi operasinal Kantor Cabang BTN Syariah. c. Memberikan pelayanan yang terbaik kepada nasabah Bank Syariah.
Tanggung Jawab yang harus dilakukan sebagai berikut :
a. Bertanggung jawab atas pelaksanaan otorisasi sesuai kewenangan. b. Bertanggung jawab atas pengelolaan risiko bisnis, baik yang dilakukan oleh cabang syariah maupun kantor kas syariah, c. Bertanggung jawab atas pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang menyangkut operasional Bank, baik ketentuan intern maupun ekstern.
4. Retail Service
,
39
Misi :
1. Mencapai standar pelayan prima yang berbasis kepada customer focus. 2. Meningkatkan pangsa pasar baik dana, pembiayaan, feebased yang berbasis kepada customer focus.
Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut :
a. Bertanggung jawab atas penerapan prinsip mengenal nasabah b. Bertanggung jawab atas perencanaan dan penetapan strategi bisnis di unit kerja yang menjadi tanggung jawabnya sesuai kebijakan Bank. 5. Operational
Misi :
a. Memproses transaksi non tunai secara efesien dan akurat b. Menyediakan pelayan administrasi pembiayaan dan umum yang tepat waktu dan efesiensi kepada cabang.
Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut :
a. Bertanggung jawab terhadap pengelolaan operasional barian cabang untuk menjamin efektivitas dan efesiensi b. Bertanggung jawab terhadap standar kualitas yang tinggi dalam bidang pemprosesan transaksi, administrasi pembiayaan dan administrasi umum cabang.
,
40
D. Produk – Produk Unit Usaha Syari’ah 1.
Produk Pendanaan BTN Syari’ah (Funcing Product) a. Giro BTN iB Sebagai sarana pendukung bisnis terpercaya, dengan menawarkan transaksi perbankan yang menguntungkan melalui Giro Batara iB. Simpanan dana Perorangan atau Korporasi untuk memperlancar aktivitas bisnis dan penarikan dana dapat dilakukan dengan cek atau bilyet giro atau sarana pemindah bukuan lainnya. Menggunakan akad sesuai syari’ah yaitu Wadi’ah, bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi boleh memberikan bonus yang menguntungkan bagi nasabah. b. Giro BTN Investa iB Giro BTN Investa iB adalah Giro yang bersifat investasi atau berjangka dengan akad Mudharabah yang penarikannya hanya dapat dilakukan menurut syarat-syarat tertentu dengan imbalan bagi hasil yang disepakati. c. Tabungan BTN Batara iB Produk Tabungan sebagai media penyimpanan dana dalam rupiah dengan menggunakan akad sesuai syari’ah yaitu Wadi’ah, bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi dapat memberikan bonus yang menguntungkan dan bersaing bagi nasabah. d. Tabungan BTN Prima iB Produk Tabungan sebagai media penyimpanan dana dalam rupiah dengan menggunakan akad sesuai syari’ah yaitu Mudharabah
,
41
(Investasi), bank menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan dan bersaing bagi nasabah atas simpanannya. e. Tabungan BTN Haji iB Produk tabungan sebagai media penyimpanan dana dalam rupiah untuk Biaya Perjalanan Ibadah Haji (BPIH), dengan menggunakan akad sesuai syariah yaitu Mudharabah (Investasi), bank menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan dan bersaing bagi nasabah atas simpanannya. f. Deposito BTN iB Produk penyimpanan dana dalam bentuk simpanan deposito dengan jangka waktu tertentu sesuai pilihan/keinginan nasabah dan menggunakan akad sesuai syariah yaitu Mudharabah (Investasi), bank memberikan bagi hasil yang bersaing bagi nasabah atas simpanan depositonya. g. TabunganKu iB TabunganKu iB adalah produk tabungan perorangan dengan syarat yang mudah dan ringan yang diterbitkan secara bersama-sama oleh bank-bank di Indonesia guna menumbuhkan budaya menabung serta meningkatkan kesejahteraan masyarakat. 2.
Produk Pembiayaan (Financing Product) a. Pembiayaan KPR BTN iB Produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko, rukan, rusun atau apartemen bagi nasabah perorangan dengan menggunakan prinsip akad Murabahah (Jual Beli).
,
42
b. Pembiayaan KPR Indensya BTN iB Produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko, rukan, rusun atau apartemen secara indent (atas dasar pesanan), bagi nasabah perorangan dengan menggunakan prinsip akad Istishna’ (Jual Beli atas dasar pesanan), dengan pengembalian secara tangguh (cicilan bulanan) dalam jangka waktu tertentu. c. Pembiayaan Kendaraan Bermotor BTN iB Produk pembiayaan dalam rangka pembelian kendaraan bermotor (mobil dan sepeda motor) bagi nasabah perorangan dengan menggunakan prinsip akad Murabahah (Jual Beli). d. Pembiayaan Modal Kerja BTN iB Produk pembiayaan yang disediakan untuk memenuhi kebutuhan belanja modal kerja nasabah lembaga atau perusahaan dengan menggunakan prinsip akad Mudharabah (Bagi Hasil), dengan rencana pengembalian berdasarkan proyeksi kemampuan cashflow nasabah. e. Pembiayaan Yasa Griya BTN iB Produk pembiayaan yang disediakan untuk memenuhi kebutuhan belanja modal kerja pengembang perumahan untuk membangun proyek perumahan dengan menggunakan prinsip akad Musyarakah (Bagi Hasil), dengan rencana pengembalian berdasarkan proyeksi kemampuan cashflow nasabah. f. Pembiayaan Investasi BTN iB Produk pembiayaan yang disediakan untuk memenuhi kebutuhan belanja barang modal (capital expenditure) perusahaan/lembaga
,
43
dengan menggunakan prinsip akad Murabahah (Jual Beli) atau Musyarakah (Bagi Hasil), dengan rencana pengembalian berdasarkan proyeksi kemampuan cashflow nasabah. g. Gadai BTN iB Pembiayaan Gadai BTN iB adalah pinjaman kepada nasabah berdasarkan Prinsip Qardh yang diberikan oleh Bank kepada nasabah berdasarkan kesepakatan, yang disertakan dengan Surat Gadai sebagai penyerahan Marhun (Barang Jaminan) untuk jaminan pengembalian seluruh atau sebagian hutang nasabah kepada Bank. h. Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB Swagriya BTN iB adalah fasilitas pembiayaan berdasarkan akad Murabahah (jual beli), yang diperuntukan bagi pemohon yang memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh bank untuk membiayai pembangunan atau renovasi rumah, ruko, atau bangunan lain diatas tanah yang sudah dimiliki baik untuk dipakai sendiri maupun untuk disewakan.
,
44
BAB IV ANALISIS HASIL PENELITIAN
A.
Hasil Analisis Pencapaian Kinerja Keuangan BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni Pada Produk Pembiayaan Perumahaan (Property) Kinerja keuangan adalah analisis yang dilakukan untuk melihat sejauh mana suatu perusahaan telah melaksanakan dengan menggunakan aturanaturan pelaksanaan keuangan secara baik dan benar.36 Dimana gambaran tersebut dilihat dari kondisi kinerja keuangan suatu lembaga Bank maupun Non Bank dalam periode tertentu baik mencakup aspek perhimpunan dana maupun penyaluran dana. Tidak hanya itu kinerja keuangan dapat menunjukan suatu hubungan antara kekuatan dan kelemahan dari perusahaan tersebut. Sehingga dari kekuatan tersebut harus dipelajari agar dapat
dimanfaatkan
lebih
baik
dan
kelemahan
dapat
diketahui
penyebabnya supaya lembaga perusahaan dapat mengambil langkahlangkah untuk perbaikinya. Data yang digunakan dalam penelitian ini berupa laporan keuangan Bank BTN Syari’ah Jakarta Harmoni selama dua periode terakhir 20112012, data tersebut murni diperoleh dari Bank BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni. Analisis kinerja keuangan dilakukan terhadap Bank BTN Syari’ah Jakarta Harmoni yang bertujuan mengetahui perkembangan kinerja keuangan dari Bank Syari’ah yang meliputi realisasi pembiayaan terhadap pembiayaan perumahan (property).
36
,
Irham Fahmi, Manajemen Kinerja Teori & Aplikasi.Bandung: Alfabeta, 2011, hlm 142
45
Realisasi pembiayaan dimana kegiatan operasional Bank BTN Syari’ah secara real yang menyediakan fasilitas dana untuk memenuhi pihak-pihak (deficit unit) berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan dan bagi hasil (Nisbah). Pada studi ini menjelaskan mekanisme pencapaian kinerja keuangan Bank BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni terhadap realisasi pembiayaan (funding) terhadap pembiayaan perumahan selama dua periode tahun 2011-2012. Tabel 4.1 Kinerja Keuangan Pada Realiasi Pembiayaan Bank BTN Cab. Jakarta Harmoni37 No
Keterangan
Pencapaian Kinerja 2011
%
2012
1
KPR FLPP/ Subsidi
Rp. 8.384.000.000
Rp. 1.319.000.000
-71%
2
KPR BTN iB
Rp. 8.861.000.000
Rp. 4.480.000.000
-44%
3
KPR Indesya BTN iB
Rp. 1.289.000.000
Rp. 2.311.000.000
10%
4
KPR Swagriya BTN iB
Rp.
Rp.
440.000.000
-4%
5
Yasagriya BTN iB
Rp. 5.920.000.000
Rp. 14.667.000.000
87%
Rp. 25.277.000.000
Rp. 23.217.000.000
-21%
Total
37
,
Pencapaian Kinerja
823.000.000
Data diperoleh dari penelitian berupa software “konsilidasi kinerja keuangan BTN Syariah”
46
B.
Fakor-Foktor Yang Menyebabkan Terjadinya Penurunan dan Kenaikkan dalam Pencapaian Kinerja Selama Dua Periode 20112012 Pada Realisasi Pembiayaan Perumahan 1. KPR FLPP KPR FLPP/ Subsidi merupakan pembiayaan perumahan untuk masyarakat yang berpenghasilan rendah, dimana dana FLPP akan disatukan dengan dana pihak Bank dalam menyalurkan kredit perumahan bersubsidi, sehingga dapat menghasilkan margin yang murah dan stabil selama jangka waktu tertentu. KPR FLPP kerja sama antara Kementrian Perumahan Rakyat (Kemenpera) dengan Bank BTN Syariah dalam melaksanakan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahaan (FLLP) untuk masyarakat yang berpenghasilan rendah dan masyarakat berpenghasilan menengah. Kesepakatan ini tertuang dalam MOU yang ditanda tangani kedua belah pihak yaitu BTN Syari’ah dan Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera). Dari hasil analisis tabel 1 Realisasi Pembiayaan pada produk KPR FLPP/Subsidi terjadi penurunan mencapai -70% selama dua periode 2011-2012. Hal ini disebabkan antara lain : a. Kurang Mencapai Target Pada tahun 2011 pembangunan perumahan khususnya FLPP mencapai 133.000 unit sedangkan tahun 2012 hanya mencapai 127.000 unit, sehingga dalam pencapaian Bank BTN Syari’ah belum mencapai target yang diinginkan. Hal ini disebabkan supply terganggu dengan peraturan pemerintah yang menetapkan batas harga jual rumah di bawah Rp. 70 juta untuk tipe 36. Sedangkan pihak BTN Syari’ah akan
,
47
merasa keberatan karena dapat mengganggu daya beli masyarakat terhadap perumahan ini. b. Kebijakan Pemerintah Dalam Memfasilitaskan KPR FLPP Kebijakankan pemerintah sendiri dalam melaksanakan program KPR FLPP sekitar 60% dalam merealisasi kredit perumahan bersubsidi. Dana tersebut akan dikelola untuk program KPR FLPP, dana yang baru diterima sebesar Rp.2,45 triliun. Bagi Bank BTN Syari’ah target pemerintah dalam mengelola dana KPR FLPP ini sebesar Rp.7,09 triliun. Sehingga BTN Syari’ah harus menutupi dana KPR FLPP mencapai Rp.4,64 triliun. Pemerintah dalam kesepakatan untuk mendanai program KPR FLPP ini sekitar 60% yang diberikan Bank BTN Syariah, sedangkan pihak Bank BTN Syariah mendanai program ini sekitar 40%. Hal ini disebabkan Bank BTN Syariah dalam mendistribusikan program KPR FLLP senilai Rp.6,38 Triliyun tahun 2011 hingga akhir tahun 2012 telah memberikan dukungan pendanaan untuk refinancing KPR FLPP sebesar Rp.5,55 triliun. Pemerintah khususnya Kementrian Kreditan Perumahan Rakyat dalam mendanai program KPR FLLP harus
mengalokasikan
dana
sebesar
Rp.7,34
triliyun
untuk
memfasilitaskan program KPR FLPP ini. Berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak untuk memfasilitaskan masyarakat dalam mengajukan kreditan hunian, dengan pertimbangan
Bank BTN
Syariah akan mengoptimalkan dana FLPP ini untuk memfasilitaskan penerbit 24.000 unit KPR Sejahtera dan 1.500 KPR Sejahtera Susun.
,
48
Untuk kelancaran pelaksanaan program ini baik pihak Bank BTN Syariah
dan
Pihak
Kementerian
Kredit
Perumahan
Rakyat
(Kemenpera) secara bersama-sama memonitoring dan evaluasi terhadap pelaksanaan kebijakan pengadaan perumahan melalui kredit pembiayaan pemilikan rumah sejahtera. c. Uang Muka atau Uang DP Yang Tinggi Uang muka atau uang DP saat mengajukan kredit KPR FLPP merupakan jaminan bahwa calon nasabah akan mengambil salah satu produk yang ada di Bank BTN Syari’ah. Bagi masyarakat hunian yang layak merupakan kebutuhan yang paling utama bagi kehidupannya. Hunian yang layak dapat dikatakan idaman bagi seluruh masyarakat diantaranya terbebas dari bencana alam (banjir). Adapun faktor masyarakat sulit dalam mengajukan kredit salah satunya uang muka atau uang DP, untuk mengambil kredit perumahan di lembaga Bank yaitu BTN Syari’ah dengan memfasilitaskan nasabahanya dalam mengajukan kredit perumahan. Adapun pihak Bank BTN Syari’ah dalam memberikan kredit akan memberikan keringanan bagi calon nasabahnya dalam kredit perumahan, dimana masyakarat dapat mengangsurkan pembayarannya setiap bulan dengan jangka waktu 15-25 tahun sehingga masyakarat tidak merasakan beban berat dalam memikirkan pembayarannya. Dengan ini Bank BTN Syari’ah dapat menargetkan masyarakat khususnya yang berpenghasilan rendah memiliki hunian tersebut, walaupun Bank BTN Syari’ah telah memfasilitaskan kredit perumahan
,
49
bersubsidi, akan tetapi masyarakat belum tertarik dikarenakan uang muka atau uang DP sekitar 10%, masyarakat sendiri akan memperhitungkan uang muka yang diberikan, apabila calon nasabah mengajukan kredit karena kebutuhan mereka tidak hanya kebutuhan perumahan masih banyak lagi yang perlu dipikirkan apabila mereka mengajukan kredit dengan uang muka yang cukup tinggi. Adapun pun penyebab lainnya yang dapat menurunkan kinerja keuangan BTN Syari’ah dalam KPR FLPP ini adalah : a. Pengetahuan masyarakat mengenai program KPR FLPP ini masih kurang, karena berdasarkan laporan Bank Indonesia pada kuartal 1 KPR melalui skema FLPP hanya 3,5% dari penyaluran KPR secara keselurahan. b. Sejumlah persyaratan perbankan dan pemerintah, seperti keharusan adanya NPWP, SPT kecukupan penghasilan membuat masyarakat berpenghasilan rendah sulit mengakses progam ini. c. Adanya ketentuan UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Pasal 22 ayat (3) yang berdampak rumah yang dapat difasilitasi dengan KPR FLPP adalah yang luasnya 36 m². d. Adanya ketentuan batas harga jual yang dibebaskan dari PPN sehingga terjadi penurunan permintaan perumahaan FLPP. e. Naiknya biaya produksi pembangunan rumah dipengaruhi oleh inflasi dan kenaikkan harga tanah
,
50
f. Belum ada persiapan secara penuh dalam infrastruktur Realisasi membutuhkan jangka waktu yang lama terkait dengan kesiapan pihak developer untuk mempersiapkan infratruktur, seperti lahan, jalan dan listrik. 2. KPR BTN iB KPR BTN iB merupakan kredit kepemilikan rumah dari Bank BTN Syari’ah untuk keperluan pembelian rumah dari developer ataupun non developer, baik untuk pembelian rumah baru atau bekas, pembelian rumah belum jadi (indent) maupun take over credit dari Bank lain. Dari hasil analisis tabel 1 Realisasi Pembiayaan pada produk KPR BTN iB terjadi penurunan mencapai -44% selama dua periode 2011-2012. Hal ini disebabkan antara lain : a. Selera Masyarakat Terhadap Hunian Idaman Rumah idaman merupakan idaman bagi masyarakat yang nyaman dan tempat berteduh dari terik matahari. Banyak masyarakat menginginkan hunian sesuai idaman dengan mempertimbangkan
biaya
kredit
yang
sesuai
denga
penghasilannya. Masyakarat tidak perlu memikirkan biaya untuk mendapatkan hunian idamannya. Karena pihak BTN Syari’ah memudahkan nasabahnya untuk memberikan kredit rumah kepada nasabah atau dimana Bank BTN Syari’ah telah bekerjasama dengan pihak developer dalam membangun hunian idaman selera nasabah.
,
51
Pihak developer harus mempertimbangkan pembangunan perumahan sesuai permintaan masyarakat umumnya pihak developer akan membangun perumahan dengan melihat pangsa pasar
yang
sedang
diminati
saat
ini.
Salah
satunya
pembangunan (property) diantaranya :38 1) Rumah tipe 21 Adalah rumah dengan luas bangunan 21 meter persegi misalnya rumah dengan ukuran 6 m x 3,5 m = 21 m2, ukuran tanah pada rumah tipe 21 ini dapat dipadukan dengan ukuran luas tanah 6 m x 10 m = 60m2 dan 6m x 12 m = 72 m2 sehingga disebut rumah tipe 21/60 atau 21/72, tipe rumah ini banyak digunakan untuk pemasaran rumah dengan model sederhana yang mengutamakan biaya rumah terjangkau, rumah ini mempunyai 1 kamar tidur, 1 ruang tamu dan 1 kamar mandi
atau wc sehingga cocok digunakan oleh
pasangan muda. 2) Rumah tipe 36 Yaitu rumah yang mempunyai luas lantai sebesar 36 meter persegi contohnya sebuah rumah dengan ukuran 6 meter x 6 meter = 36 m2, pengunaan lahan pada rumah tipe 36 ini dapat dipadukan dengan beberapa ukuran luas tanah seperti 60 m2 sehingga disebut rumah 38
,
http://baliputraproperty.blogspot.com/2013/02/jenis-jenis-type-rumah-di-perumahan.html diakses pada tanggal 20 Februari 2014 pukul 21:58 wib.
52
tipe 36/60 diperumahan atau ukuran luas tanah 72 m2 dengan nama tipe rumah 36/72, rumah tipe 36 di perumahan ini mempunyai 2 kamar tidur, ruang tamu dan ruang keluarga serta 1 kamar mandi atau wc. 3) Rumah tipe 54 Yaitu rumah dengan ukuran bangunan 6m x 9m = 54m2 sehingga disebut rumah tipe 54 diperumahan, tipe rumah ini digunakan pada rumah kelas menengah yang mengutamakan keluasan bangunan namun dengan harga rumah yang masih dapat dijangkau konsumen calon pemilik rumah di perumahan. 4) Rumah tipe 60 Mempunyai ukuran bangunan 6 m x 10 m = 60 m2 sehingga disebut rumah tipe 60, rumah ini sudah cukup luas sehingga dapat digunakan pada rumah dengan kelas mewah diperumahan namun masih dengan harga yang terjangkau karena masih terdapat rumah mewah dengan luas bangunan yang lebih besar lagi dari nilai 60 meter persegi. Dari seluruh tipe hunian perumahan yang paling diminati oleh masyarakat salah satunya tipe 36/72. Karena pembangunan tipe ini banyak masyarakat yang tertarik dengan konsep rumah minimalis yang dibangun oleh pihak developer. Sedangkan untuk pembayarannya
,
53
tidak langsung tunai melainkan sistem kredit yang telah disediakan oleh pihak BTN Syari’ah. Tidak hanya tipe 36/72 yang banyak diminati ada juga tipe 45/96, tidak hanya itu pihak developer menyediakan perumahan berbagai tipe 27, tipe 28, tipe 36, tipe 45 dan tipe 60 akan menyesuaikan pada pesanan konsumen. b. Harga Tanah Yang Tinggi Yang Dalam membangun sebuah rumah yang layak dan idaman harus melihat dari segi bahan baku salah satunya tanah. Melambungnya harga tanah yang tinggi sangat mempengaruhi pada pembangunan perumahan tersebut. Karena itu pihak developer akan memperhitungkan semuanya sehingga tidak ada yang dirugikan. Adapun rincian harga tanah pada tahun 2011 dan tahun 2012 :39 Tabel 2 Harga tanah pada tahun 2011 dan tahun 2012 di DKI Jakarta40 No
Keterangan
Harga Tanah 2011
Harga Tanah 2012
Wilayah
(dalam hitungan
(dalam hitungan
rata-rata)
rata-rata)
%
1
Jakarta Timur
Rp. 3.642.000
Rp. 4.058.000
4%
2
Jakarta Selatan
Rp. 6.474.000
Rp. 6.684.000
2%
39
http://rumahsemua.wordpress.com/2012/02/18/daftar-harga-tanah-jakarta-2012/ diakses pada tanggal 21 Februari 2014 pukul 19:35 wib 40 http://bicaraproperty.wordpress.com/2011/01/13/daftar-harga-tanah-jakarta-2011/ diakses pada tanggal 21 Februari 2014 pukul 19:35 wib
,
54
3
Jakarta Barat
Rp. 3.958.000
Rp. 4.958.000
10%
4
Jakarta Pusat
Rp. 7.100.000
Rp. 7.140.000
0,4%
5
Jakarta Utara
Rp. 5.510.200
Rp. 8.160.000
26%
Harga suatu tanah sangat bervariasi oleh
:
1) Surat Hak ( Hak milik, HGB, HPL, Hak sewa dll 2) Bentuk Kavling (kotak dan tidak huk biasanya lebih mahal) 3) Ukuran ideal (luas ideal 200-400 m persegi, lebar dibanding panjang min. 1 : 2, max. 1 : 3 ) 4) Posisi kavling (dipojok belakang biasanya lebih murah daripada didepan atau tengah) 5) Lebar jalan 6) Letak kavling terhadap jalan 7) Hadap (arah mata angin) 8) Tanah yang sudah dibangun dinilai plus 5-10% Sedangkan harga tanah pada tahun 2012 mengalami peningkatan yang cukup tinggi sekitar 10-30%, harga tanah di Jakarta akan terus naik mulai Rp. 2 juta - Rp. 70 juta per meter persegi (m²) kenaikkan harga ini didorong oleh semakin menipisnya
ketersedian
lahan
tanah
di
Jakarta
untuk
membangun perumahan. Sedangkan pada harga Rp. 70 juta per m² , umunya digunakan untuk pusat bisnis. Kawasan yang
,
55
mengalami kenaikkan salah satunya Kelapa Gading, Pondok Indah, Kemang. Apabila harga tanah meningkat tinggi maka harga jual perumahan akan tinggi dipasaran sehingga dampaknya kepada masyarakat akan memikirkan kembali dalam mengajukan kredit perumahan. c. Uang Muka dan Angsuran Dalam Pengajuan Kredit Perumahan Yang Tinggi Ketika calon nasabah sudah mengajukan kredit kepada Bank BTN Syariah dengan memilih hunian sesuai idamannya. Maka perlu diperhatikaan bagi masyarakat dalam mengajukan kredit perumahan dengan memperhitungkan uang muka dan angsurannya. Apabila calon nasabah mengajukan kredit perumahan harus memperhatikan
uang
muka
dan
angsuran
yang
perlu
dibayarkan kepada pihak Bank BTN Syari’ah, sehingga calon nasabah dapat melihat kesanggupan dalam mengajukan kredit. Stimulasi perhitungannya : Setelah calon nasabah memenuhi persyaratannya, adahal yang perlu dihitungkan yaitu uang muka dan angsurannya. Apabila calon nasabah mengajukan kredit perumahan tipe 36/72 cara perhitungannya adalah : Rumah tipe 36 berarti 36 m dengan harga per m² sekitar Rp. 2.000.000. tanah seluas 72 m² dengan harga tanah per m²
,
56
sekitar Rp. 2.000.000 (apabila nasabah mengajukan kredit perumahan di wilayah Jakarta Barat, maka perhitungan harga sesuai wilayah yang akan diajukan). Harga Rumah = 36 m² x Rp. 2.000.000 = Rp. 72.000.000 Luas Tanah
= 72 m² x Rp. 2.000.000
= Rp. 144.000.000 Harga Tanah + Harga Tanah
= Rp. 72.000.000 + Rp.
144.000.000 = Rp. 216.000.000 Jadi harga rumah tipe 36/72 seharga Rp. 216.000.000 Margin 9.97%
yang ditetapkan oleh Bank BTN Syariah
dimana sewaktu-waktu akan berubah. Margin pokok = margin bank x jangka waktu angsuran x pokok pinjaman = 9,97 % x 15 x Rp. 216.000.000 = Rp. 323.028.000,Margin Total = Margin pokok + pokok pinjaman = Rp. 323.028.000,- + Rp. 216.000.000 = Rp. 539.028.000,Adapun perhitungan dalam penetapan uang DP/Uang muka minimal 20% yaitu : Uang muka (20%) x Rp. 539.028.000,- = Rp. 107.805.600. (uang muka yang perlu disediakan oleh nasabah).
,
57
Rp. 539.028.000– Rp. 107.805.600= Rp. 431.222.400 akan dibayarkan dengan system angsuran. Calon nasabah berhak mengajukan masa angsuran mulai 8 tahun s/d 15 tahun. Apabila nasabah mengambil 15tahun (180bulan). Maka angsuran yang akan dibayar dengan Rp. 431.222.400 /180= Rp. 2.395.680.- per bulan. Walaupun angsuran per bulan tidak terlalu tinggi, akan tetapi uang muka yang diajukan terlalu tinggi bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah. Sehingga perlu dievaluasi kembali oleh pihak Bank BTN Syariah dalam memberikan pengajuan uang muka. 3. KPR Indesya iB KPR Indesya iB merupakan produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko, rukan/apartemen secara inden (atas dasar pemesanan). Pada produk KPR Indesya iB tertuju pada apartemen karena Apatemen merupakan salah satu hunian idaman kalangan masyarakat. Dari hasil analisis tabel 1 Realisasi Pembiayaan pada produk KPR Indesya iB terjadi kenaikkan mencapai 10% selama dua periode 2011-2012. Hal ini disebabkan antara lain : a. Fasilitas yang lengkap Umumnya apartemen yang disediakan oleh pihak developer akan menyajikan pelayanan fasilitas, sarana dan prasarana yang diberikan bagi konsumennya. Sehingga memberikan kenyaman bagi penghuni. b. Investasi yang menjanjikan
,
58
Alasan seseorang membeli apartemen tidak hanya sebagai hunian tetapi investasi hal disebabkan antara lain: 1) Biaya maintance lebih ekonomis. Karena semua sudah ditanganin oleh pihak developer 2) Dengan harga yang relatif murah jika mendapatkannya harga perdana. Ditambah lagi unit yang bisa disewakan walaupun sedang masa tenor angsuran KPA 3) Menurut pakar ekonomi & bisnis Indonesia property adalah bisnis investasi kategori strong. Yang mana jenis investasi ini adalah investasi yang kebal akan inflasi dan jarang mengalami akumulasi penyusutan. Seiring inflasi, pasti harga property akan melambung tinggi. 4) Tanah atau lahan yang dibutuhkan lebih mudah didapatkan & lebih murah dibandingkan mencari property jenis rumah atau tanah, yang pastinya lebih mahal dan sulit dicari 5) Asuransi general untuk bangunannya sudah termasuk pada saat membeli 6) Lebih dinamis, fashionable dan legkap fasilitas. c. Letaknya Strategis Letak suatu tempat hunian akan mempertimbangkan calon konsumen untuk mengajukan KPA karena calon nasabah ingin hunian yang letaknya sangat strategis sehingga calon nasabah dapat menghindari macet dalam perjalanan menuju aktivitas sehari-hari dan kondisi bencana alam salah satunya yang terjadi
,
59
salah
satunya
banjir.
Sehingga
pihak
developer
mempertimbangkan semua struktur bangunannya. d. Rendahnya Uang Muka dan Angsuran dalam Pengajuan KPA Ini
yang
menjadi
ketertarikkan
masyarakat
dalam
mengajukan pembiayaan KPA, karena pihak developer ingin memfasilitaskan masyarakat dengan berbagai kemudahan dalam pengajuan kredit khususnya Apartemen. Setelah masyarakat memahami fasilitas dan prasarana yang diberikan sehingga merasa puas dengan pelayanan yang diberikan pihak developer dalam membagun apartemen tersebut. Pihak developer sendiri akan memberikan kemudahan bagi masyarakat
dalam
mengajukan
KPA,
dimana
telah
berkerjasama dengan pihak Bank yang terkait salah satunya adalah BTN Syariah. Tidak hanya pelayanan saja yang dipuaskan, akan tetapi cara pengajuan dalam kepemilikan KPA yaitu angsuran yang mudah dijangkau oleh masyarakat dana tidak disertai uang muka. Inilah yang menjadi primadona dalam pengajuan kepemilikan KPA yaitu tanpa adanya uang muka,
sehingga
memudahkan
masyarakat
untuk
mengajukannya. Stimulasi perhitungan dalam pengajuan KPA : Calon nasabah memesan “Apartemen Casablanca East Residences” :
,
60
Harga “Apartemen Casablanca East Residences” sebesar Rp. 395.000.000, type Studio L24 seluas tanah 45m² dengan fasilitas 2 kamar tidur, ruang dapur. Tidak hanya itu penghuni dilengkapi sarana dan prasarana lainnya. Setelah calon nasabah mengetahui rincian harganya dan mensetujui persyaratan yang diajukan oleh pihak BTN Syariah yaitu pembiayaan Bank 80% dari Harga Beli KPA dari pihak Developer dan 20% sisanya uang muka Nasabah. Untuk pembayaran angsuran secara potong gaji, kontribusi uang muka cukup 10%. Harga “Apartemen Casablanca East Residences” Rp. 395.000.000,Pihak Bank BTN Syariah akan membiayai 80% Rp. 395.000.000 x 80% = Rp. 316.000.000 Sisa yang perlu dibayarkan oleh nasabah Rp. 395.000.000 – Rp. 316.000.000 = Rp. 79.000.000 Rp. 79.000.000 sebagai uang muka yang perlu dibayarkan oleh nasabah kepada pihak BTN Syariah. Karena pihak Developer “Apartemen Casablanca East Residences” memfasilitaskan tanpa adanya uang muka. Adapun angsuran yang pelu dibayarkan oleh nasabah setiap bulannya adalah :
,
61
Rp. 316.000.000/ 180 bulan (apabila nasabah mengambil tenor 15tahun), dengan margin yang ditetapkan oleh pihak Bank 9.97%. Maka perhitungannya : Margin pokok = margin bank x jangka waktu angsuran x pokok pinjaman = 9,97 % x 15 x Rp. 316.000.000 = Rp. 472.578.000 Margin Total = Margin pokok + pokok pinjaman = Rp. 472.578.000,- + Rp. 316.000.000 = Rp. 788.578.000,Dengan jangka angsuran selama 15 tahun (180bulan) : Rp. 317.580.000,- / 180 = Rp. 4.380.988,89,- per bulan Dalam stimulasi perhitungan pengajuan dapat diketahui bahwa
masyakarat
umumnya
tertarik
dalam
membeli
apartemen adalah uang muka yang ringan dengan angsuran terjangkau oleh semua golongan masyarakat dan fasilitas yang dapat dinikmati kapan saja oleh penghuni apartemen. 4. KPR Swagriya iB KPR swagriya iB dimana diperuntukkan bagi pemohon yang memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh Bank BTN Syariah untuk membiayai pembangunan atau renovasi rumah, ruko atau bangunan lainnya diatas yang sudah dimiliki baik untuk dipakai sendiri maupun disewakan. Dari hasil analisis tabel 1 Realisasi Pembiayaan pada
,
62
produk KPR Swagriya iB terjadi penurunan mencapai -4% selama dua periode 2011-2012. Hal ini disebabkan antara lain : a. Harga bahan bangunan yang sewaktu-waktu berubah, sehingga masyarakat akan memperhitungkan setiap anggaranya perlu dikeluarkan dalam membangun rumah. Adapun anggaran biaya bangun rumah yang perlu diperhatikan dalam membuat rincian item pekerjaan yang akan dihitung harga satuannya, secara umum misalnya : 1) Persiapan (pembersihan lahan, pendatangan material, dll) 2) Pondasi (galian tanah, pemasangan pondasi batu kali, urugan tanah kembali) 3) Struktur beton bertulang seperti sloof, kolom, dan balok. 4) Dinding meliputi pasangan dinding batu bata berikut plesteran dan acian. 5) Rangka atap dan finishing penutup atap rumah. 6) Pekerjaan plafond rumah. 7) Pekerjaan lantai rumah. 8) Instalasi plumbing dan listrik rumah. 9) Pengecatan dan perapihan. Rencana Anggaran Biaya dalam pembangunan rumah type 36/72 : 1)
Pekerjaan Persiapan meliputi pembersihan, bouwplank, urugan tanah
2)
Pekerjaan Tanah meliputi galian tanah, urugan tanah, urugan pasir pondasi, urugan pasir lantai
,
63
3)
Pekerjaan Pasangan meliputi anstampeng
4)
Setelah memahamai dan merincikan kebutuhan yang diperlukan dalam membangun
Tabel 3.3 Tahapan Merincikan Anggaran Bangunan (RAB)41 Nama Kegiatan Pekerjaan
Harga Kegiatan Pekerjaan
Kegiatan Pondasi
Rp. 2.141.000
Kegiatan Beton
Rp. 3.475.000
Kegiatan Kap/ Atap
Rp. 3.544.000
Kegiatan Loteng
Rp. 2.479.000
Kegiatan Plesteran
Rp. 5.348.000
Kegiatan Lantai
Rp. 22.658.000
Kegiatan Pengecatan
Rp. 14.263.000
Kegiatan Perlengkapan
Rp. 3.288.000
Kegiatan Pintu
Rp. 2.563.000
Biaya tak terduga
Rp.
Total
259.000
Rp. 60.000.000
Dalam membangun rumah yang perlu dipersiapkan adalah anggaran rencana pembangunan, dimana biaya yang diperlukan adalah Rp. 60.000.000,-. Setelah diketahui rincian pembiayaan pembangunan rumah maka nasabah mengajukan diri kepada Bank BTN Syariah.
41
,
http://www.ilmusipil.com/cara-menghitung-rab-rencana-anggaran-biaya-bangun-rumah, diakses pada tanggal 20 Februari 2014 pukul 21: 35 wib.
64
Apabila nasabah mengajukan sebesar Rp. 60.000.000 kepada pihak Bank BTN Syariah dengan jangka waktu 5 tahun (60 bulan), sehingga angguran yang perlu dibayar adalah : Margin yang ditetapakan oleh pihak Bank BTN Syariah 9,97%. Margin pokok = margin bank x jangka waktu anggsuran x pokok pinjaman = 9,97% x 5 x Rp. 60.000.000 = Rp. 29.910.000 Margin Total = margin pokok + pokok pinjaman = Rp. 29.910.000 + Rp. 60.000.000 = Rp. 89.910.000,Angsuran bulanan = Rp. 89.910.000,- / 60 = Rp. 1.498.500,Jadi angsuran yang perlu dibayarkan oleh nasabah setiap bulannya adalah Rp. 1.498.500,- . b. Tingginya biaya bangunan Jika harga property residensial di Indonesia naik 4,5% ditahun 2012, sehingga bahan bangunan mencapai 7-12%, upah pekerja lebih tinggi dan biaya izin membangu suatu bangunan yang tinggi menjadi alas an kenaikkan harga konstrusi. c. Tinggi tarif pajak dan birokrasi dalam pemerintah 5. Yasagria BTN iB Yasagriya disediakan
,
BTN iB
untuk
merupakan produk pembiayaan
memenuhi
kebutuhan
belanja
modal
yang kerja
65
pengembangan perumahan untuk membangun proyek perumahan. Dari hasil analisis tabel 1 Realisasi Pembiayaan pada produk Yasagriya BTN iB terjadi kenaikkan mencapai 88% selama dua periode 20112012. Hal ini dapat dikatakan pihak Bank BTN Syari’ah akan megalokasikan dananya kepada pihak developer untuk membangun perumahan bagi calon pembeli yaitu nasabah. Dimana Bank BTN Syari’ah berfungsi menargetkan
sebagai
sekitar
penyalur kredit
25-30%.
Sedangkan
pemilikan rumah pihak
developer
membutuhkan dana untuk membelanjai keperluan pembangunan perumahan yang akan dipesan oleh calon nasabah. Dalam hal ini antara pihak Bank dan pihak developer berfungsi sangat berbeda dalam memberikan pelayanan kepada calon konsumen. Perbedaan developer yaitu suatu proyek pembangunan yang akan mengajukan kredit modal usaha pembangunan dalam mendirikan hunian yang layak dan idaman sesuai pesanan calon nasabah. Dengan rencana pengembalian berdasarkan proyeksi kemampuan cashflow nasabah. Sedangkan pihak Bank BTN Syari’ah sebagai fasilitator yang mendanai 80% dari kebutuhan modal kerja kontruksi.
,
66
BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN
Setelah membahas teori dan menganalisis hasil penelitian pada Bank BTN Syari’ah Cab. Jakarata Harmoni, maka pada bab ini penulis akan membuat kesimpulan dan saran yang dapat bermanfaat bagi Bank BTN Syari’ah Cab. Jakarata Harmoni untuk masa yang akan datang. A.
Kesimpulan 1. Pada Kinerja Keuangan Bank Tabungan Negara Syari’ah (BTN Syariah) Cab. Jakarta Harmoni pada produk-produk pembiayaan perumahan selama dua periode 2011-2012, yang menjadi tolak ukur dalam pencapaian kinerja keuangan BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni. Sehingga pihak Bank akan mengetahui dan menganalisa kembali kinerja yang perlu dievaluasi kembali untuk meninggkatkan kinerja keuangan BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni. 2. Dalam realisasi kinerja keuangan BTN Syari’ah terjadi kenaikkan dan penurunan pada pembiayaan perumahan. Ada factor-faktor yang menyebabkan kinerja keuangan BTN Syariah mengalami penurunan dan kenaikkan. Hal ini disebabkan kebijakan pemerintah yang kurang berperan dalam mensejahterakan masyarakat yang berpenghasilan rendah, harga tanah yang tinggi yang mengakibatkan harga rumah meningkat, harga bahan baku bangunan yang tinggi. Sedangkan kenaikkan yang dipengaruhi fasilitas yang diberikan oleh pihak Bank dan pihak developer yang bekerja sama dalam mendirikan bangunan perumahan sesuai selera masyarakat, sehingga daya beli akan
,
67
perumahan dapat lebih meningkat. Berdasarkan analisis penulis, masyarkat umumnya lebih tertarik untuk mengajukan pembiayaan kreditan perumahan apartemen (KPA), karena KPA memberikan fasilitas sarana dan prasarana yang dapat memuaskan konsumennya. B.
Saran 1. Dalam memberikan pembiayaan kredit kepemilikan lebih ditingkatkan kepuasan nasabah agar masyarakat dapat lebih tertarik untuk mengajukan pembiayaan perumahan. Dan informasi mengenai pembiayaan perumahan yang ada di Bank BTN Syari’ah. 2. Agar pihak Bank BTN KCPS Syari’ah dapat meningkatkan kinerja keuangan pada pembiayaan perumahaan sehingga target dalam pencapaian pembelian perumahan bisa melebih dari target. Dan melihat pada aspek-aspek yang terjadi dilapangan. 3. Agar pihak Bank BTN Syari’ah menurunkan margin uang muka yang dirasakan berat bagi nasabah yang berpenghasilan rendah, sehingga masyarakat akan lebih berminat untuk mengajukan perkreditan.
,
68
Daftar Pustaka Tohardi, A, 2002, Petunjuk Praktis Menulis Skripsi, Bandung : Mandar Maju.
Muslich, Masnur, 2010, Bagaimana Menulis Skripsi?, Jakarta : Bumi Aksara.
Azwar, Safidin, 1998, Metologi Penelitian, Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
Sudarsono, Heri, 2003, Bank & Lembaga Keuangan Syariah, Yogyakarta : EKONISIA. Hasan, Zubairi, 2009, Undang-undang Perbankan Syari’ah, Jakarta : RAJAGRAFINDO PERSADA. Muhammad, 2005, Manajemen Pembiayaan Bank Syari’ah, Yogyakarta : UPP AMP YKPN. Fahmi, Irfam, 2011, Manajemen Kinerja Teori dan Aplikasi, Bandung: ALFABETA. Fahmi, Irfam, 2011, Analisis Laporan Keuangan, Bandung: ALFABETA. Muhammad, 2005, Manajeme Bank Syari’ah, Yogyakarta : UPP AMP YKPN.
Djamil, Fathurrahman, Penerapan Hukum Perjanjian dalam Transaksi di Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta : Sinar Grafika. Indra Bastian, 2001, Akuntansi Sektor Publik, Edisi Pertama, Yogyakarta : Badan Penerbit Fakultas Ekonomi UGM.
,
69
Situs dan Media Massa RiansyahEfran,2012,http://riansyahefranpunyakoe.blogspot.com/2012/ 02/kinerja.html, diakses pada tanggal 27 Februari 2014 pukul 16:43 wib MushlihinalHafizh,2014,http://www.referensimakalah.com/2013/02/penge rtian-kinerja-keuangan.html, diakses pada tanggal 27 Februri 2014 pukul 17:36 wib. Hakim Simanjutntak, 2013, http://rgpnd.blogspot.com/2013/02/tujuanpengukuran-kinerja-keuangan.html#.Uw8YilNH4wo,diakses pada tanggal 27 Februari 2014 pukul 18:39 wib. Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah, Laporan Tahunan Annual Report 2006, Jakarta. BaliPutraProperty,2013,http://baliputraproperty.blogspot.com/2013/02/jeni s-jenis-type-rumah-di-perumahan.html, pada tanggal 20 Februari 2014 pukul 21:58 wib. BicaraProperty,2011,http://bicaraproperty.wordpress.com/2011/01/13/daft ar-harga-tanah-jakarta-2011, pada tanggal 21 Februari pukul 19:35 wib. Rumah Semua, 2012http://rumahsemua.wordpress.com/2012/02/18/daftarharga-tanah-jakarta-2012/, pada tanggal 21 Februari 2014 pukul 19:35 wib. http://www.ilmusipil.com/cara-menghitung-rab-rencana-anggaran-biayabangun-rumah, diakses pada tanggal 20 Februari 2014 pukul 21: 35 wib.
,
LEMBAR WAWANCARA Hari
: Kamis
Tanggal
: 18 April 2013
Tempat
: Bank BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni
Pewawancara : Shinta Rusmyati Terwawancara : 1. Mas Harry Jabatan Accounting & Reporting 2. Bapak Imam Jabatan Supporting Deputy Branch Manager 3. Mba Ida Jabatan Consumer Financing Service 4. Mba Poetri Jabatan Sekretaris BTN Syari’ah Cab, Jakarta Harmoni Pertanyaan yang diajukan pada saat penelitian
:
1. Selama dua periode 2011-2012 kinerja keuangan mengalami penurunan dan kenaikkan, apabila kita melihat laporan konsilidasi kinerja keuangan BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni? Jawaban : Ada, diantara pada pembiayaan perumahan. Hal ini menjadi tolak ukur BTN Syariah Cab. JakartaHarmoni dalam meningkatkan daya beli kepada nasabah. 2. Selama dua periode 2011-2012 yang menjadi tolak ukur BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni dalam meningkat kinerja keuangan? Jawaban : Yang menjadi tolak ukur kinerja keuangan semuanya, sebagai acuan kami menargetkan pada pembiayaan perumahan. Karena masyarakat lebih mengenal BTN Syariah dengan produk yang diunggulkan salah satunya perumahan (property).
3. Bagaimana cara menentukan perhitungan pembiayaan perumahan, apabila nasabah ingin mengambil salah satu produk KPR dan KPA? Jawaban : Harga Rumah = 36 m² x Rp. 2.000.000 = Rp. 72.000.000 Luas Tanah
= 72 m² x Rp. 2.000.000
= Rp. 144.000.000 Harga Tanah + Harga Tanah
= Rp. 72.000.000 + Rp. 144.000.000
= Rp. 216.000.000 Jadi harga rumah tipe 36/72 seharga Rp. 216.000.000 Margin 9.97% yang ditetapkan oleh Bank BTN Syariah dimana sewaktuwaktu akan berubah. Margin pokok = margin bank x jangka waktu angsuran x pokok pinjaman = 9,97 % x 15 x Rp. 216.000.000 = Rp. 323.028.000,Margin Total = Margin pokok + pokok pinjaman = Rp. 323.028.000,- + Rp. 216.000.000 = Rp. 539.028.000,Adapun perhitungan dalam penetapan uang DP/Uang muka minimal 20% yaitu : Uang muka (20%) x Rp. 539.028.000,- = Rp. 107.805.600. (uang muka yang perlu disediakan oleh nasabah). Rp. 539.028.000– Rp. 107.805.600= Rp. 431.222.400 akan dibayarkan dengan system angsuran. Calon nasabah berhak mengajukan masa angsuran
mulai 8 tahun s/d 15 tahun. Apabila nasabah mengambil 15tahun (180bulan). Sedangkan stimulasi KPA Calon nasabah memesan “Apartemen Casablanca East Residences” : Harga “Apartemen Casablanca East Residences” sebesar Rp. 395.000.000, type Studio L24 seluas tanah 45m² dengan fasilitas 2 kamar tidur, ruang dapur. Tidak hanya itu penghuni dilengkapi sarana dan prasarana lainnya. Setelah calon nasabah mengetahui rincian harganya dan mensetujui persyaratan yang diajukan oleh pihak BTN Syariah yaitu pembiayaan Bank 80% dari Harga Beli KPA dari pihak Developer dan 20% sisanya uang muka Nasabah. Untuk pembayaran angsuran secara potong gaji, kontribusi uang muka cukup 10%. Harga “Apartemen Casablanca East Residences” Rp. 395.000.000,Pihak Bank BTN Syariah akan membiayai 80% Rp. 395.000.000 x 80% = Rp. 316.000.000 Sisa yang perlu dibayarkan oleh nasabah Rp. 395.000.000 – Rp. 316.000.000 = Rp. 79.000.000. Rp. 79.000.000 sebagai uang muka yang perlu dibayarkan oleh nasabah kepada pihak BTN Syariah. Karena pihak Developer “Apartemen Casablanca East Residences” memfasilitaskan tanpa adanya uang muka. Adapun angsuran yang pelu dibayarkan oleh nasabah setiap bulannya adalah :
Rp. 316.000.000/ 180 bulan (apabila nasabah mengambil tenor 15tahun), dengan margin
yang ditetapkan oleh pihak Bank 9.97%. Maka
perhitungannya : Margin pokok = margin bank x jangka waktu angsuran x pokok pinjaman = 9,97 % x 15 x Rp. 316.000.000 = Rp. 472.578.000 Margin Total = Margin pokok + pokok pinjaman = Rp. 472.578.000,- + Rp. 316.000.000 = Rp. 788.578.000,Dengan jangka angsuran selama 15 tahun (180bulan) : Rp. 317.580.000,- / 180 = Rp. 4.380.988,89,- per bulan Untuk tabel angsuran pada pembiayaan KPA dan KPR akan berubah, karena Bank BTN Syari’ah mengikuti kebijakan Bank BTN Syari’ah Pusat.
4. Produk-produk apa saja yang dikembangkan BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni?
Jawaban
Produk pembiayaan BTN Syariah yang meliputi :
a. Pembiayaan KPR BTN iB b. Pembiayaan KPR Indensya BTN iB c. Pembiayaan Kendaraan Bermotor BTN iB d. Pembiayaan Yasa Griya BTN iB e. Pembiayaan Investasi BTN iB
f. Gadai BTN iB g. Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB
Produk pendanaan BTN Syariah yang meliputi :
a. Giro BTN iB b. Tabungan BTN Batara iB c. Deposito BTN iB d. TabunganKu iB
Jakarta
Yang diwawancarai
