ANALISIS INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN PADA PT TIMURAMA UJUNG PANDANG A. ZAINAL ABIDIN STIE-YPUP MAKASSAR
ABSTRAK Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui besarnya modal yang di butuhkan olch PT. Timurama Ujung Pandang dalam membangun perumahan selama 5 tahun ke depan serta depart serta untuk mengetahui layak tidaknya proyek pembangunan tersebut dikerjakan. Hasil penelitian diperoleh bahwa PT. Timurama Ujung Pandang dalam 5 tahun yang akan datang berencana menginvestasikan dana sebesar Rp. 120.000.000.000 (dua belas milyar) untuk pernbangunan rumah type 36 dan type 45. Hasil anallsis kelayakan investasi diperoleh bahwa, dengan menggunakan metode Payback Period diperoleh bahwa investasi yang ditanamkan akan kembali dalam waktu 2 tahun 11 bulan. Sedangkan analisis Net Present Value (NPV) diperoleh bahwa NPV proyek sebesar Rp. 52.967.000. Sementara analisis Internal Rate of Return (IRR) diperoleh IRR proyek pembangunan perumahan adalah 39%. Kata Kunci: Investasi, Payback Periode, Net Present Value (NPV), Profitability Indeks, Internal Rate of Return (IRR). PENDAHULUAN Pendahuluan Perusahaan pada dasarnya bertujuan agar mereka tetap bertahan hidup. Agar dapat bertahan hidup, mereka para pemilik dan pengelola perusahaan senantiasa berupaya agar usaha yang dikelolanya senantiasa tumbuh dan berkembang ditengah-tengah persaingan yang semakin hair semakin meningkat. Masalah penanaman modal Investasi bagi para pengusaha dewasa ini merupakan suatu masalah yang cukup rumit. Hal tersebut disebabkan karena modal yang (investasikan) pada dasarnya merupakan perencanaan jangka panjang. Dalam hal ini pengembahan modal memakan waktu lebih dan satu tahun. Oleh karena itu masalah investasi merupakan persoalan mendasar bagi suatu pengusaha, karena menyangkut masalah ramalah keuntungan dimasa yang akan datang. Dan sebagaimana diketahui bahwa persoalan seperti ini penuh ketidak pastian yang tentunya membutuhkan resiko yang cukup besar bagi para investor (pengusaha yang ingin menanamkan modalnya). Suatu persoalan mendasar dalam investasi ini adalah menyangkut nilai uang yang akan diinvestasikan, karena nilai uang sekarang belum tentu sama dengan nilai uang yang diterima dimasa yang akan datang. Jadi dalam analisis investasi para investor senantiasa harus memperhatikan nilai waktu uang dalam melakukan analisis kelayakan. PT. Timurama Ujung pandang sebagai suatu perusahaan yang bergerak dibidang pembangunan perumahan di Kotamadya Ujung pandang senantiasa dihadapkan pada masalah investasi untuk membangunan perumahan, yang tentunya mereka tidak dapat melepaskan diri dengan resiko terhadap modal yang dinvesatsikan. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang masalah yang telah dikemukakan, maka rumusan masalah yang dihadapi perusahaan adalah apakah modal yang diinvestasikan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang dalam pembangunan perumahan cukup layak untuk dilaksanakan?. Tujuan Penelitian 1. Untuk mengetahui besarnya modal yang diinvestasikan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang dalam pembangunan perumahan. 2. Untuk mengetahui layak tidaknya modal yang diinvestasikan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang dalam pembangunan perumahan di Kotamadya Ujung Pandang. Hipotesis Berdasarkan rumusan masalah yang telah dikemukakan, maka berikut ini dikemukakan hipotesis: Diduga bahwa inevstasi dalam pembanguan perumahan yang dilakukan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang cukup layak untuk dilaksanakan?. METODE PENELITILAN Lokasi Penelitian Penelitian ini dilakukan di Kota Madya di Ujung pandang tepat pada PT. Timurama di Ujung Pandang sebagai salah perusahaan terkemuka di bidang pembanguan perumahan. Metode Analisis Untuk membuktikan hipotesis yang telah diajukan, maka digunakan analisis: 1. Analisis Payback Periode digunakan untuk mengetahui berapa lama waktu yang dibutuhkan agar modal yang telah diinvestasikan dalam pembangunan perumahan dapat kembali kepada perusahaan. Metode Payback dihitung dengan rumus:
Dimana: I = Investasi CF = Cash flow 2. Analisis Net Present Value (NPV) Metode Net Present Value menggunakan suatu konsep bahwa nilai uang hari ini tidak sama dengan nilai uang hari esok. Karena biaya modal seperti faktor bunga senantiasa diperhitungkan. Net present Value dihitung dengan rumus: NPV = Dimana: NPV At N K lo
-10 = = = = =
Net peresent value Net cash flow untuk periode t Periode terakhir dari net cash flow yang diharapkan tingkat bunga yang berlaku Investasi awal
3. Metode Intenal Rate of Return (IRR)
Metode Internal Rate of Return pada dasarnya bertujuan melihat kelayakan investasi dengan menghitung tingkat bunga yang menjadikan Net Peresent Value sama dengan nol. Internal Rate of Return dapat dihitung dengan. rumus: IRR =
+
Dimana: NPV1 = Net present value positip NPV2 = Net present value negatif i1 = Tingkat bunga pada NPV1 2 i = Tingkat bunga pada NPV2 TINJAUAN PUSTAKA Fungsi Keuangan dalam Perusahaan Dalam beberapa tahun terakhir perkembangan manajemen keuangan telah mengalami perubahan yang sangat mendasar seiring dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi dewasa ini. Para pakar keuangan telah banyak menemukan teori-teori baru. Dan penerapan teori keuangan lahir modifikasi-modifikasi berdasarkan umpan balik dari dunia nyata. Menurut Weston dan Brigham mengatakan Fungsi utama manager keuangan adalah merencanakan, mencari dan memanfaatkan dana-dana untuk memaksimalkan nilai suatu perusahaan. Singkatnya manajer keuangan membuat keputusan tentang sumber dan alokasi dana. Sementara itu Suad Husnan mengatakan Manajemen keuangan (pembelanjaan perusahaan) meliputi keseluruhan dan pada usaha untuk mempersiapkan dan mengatur penarikan dan penggunaan dana, dimana disini termasuk juga perencanaan beserta pelaksanaannya. Definisi tersebut menunjukkan adanya beberapa aktivitas manajemen keuangan yang penting antara lain: 1. Perencanaan, manajer keuangan harus dapat bekerjasama dengan manajer lainnya dalam perusahan dan bersama-sama merencanakan bentuk posisi masa depan perusahaan. 2. Keputusan menyangkut investasi besar dan permodalan, atas dasar perencanaan yang panjang, manajer keuangan harus menghimpun dana modal yang dibutuhkan perusahaan. Sebuah perusahaan yang berhasil biasanya dapat mencapai tingkat pertumbuhan yang, tinggi dalam penjualannya dan ini memerlukan investasi dalam pabrik, peralatan dan aktiva lancar yang dibutuhkan dalam produksi barang dan jasa. Manajer keuangan harus dapat menentukan tingkat pertumbuhan penjualan yang optimal dan menyusun aturan alternatif proyek-proyek yang tersedia bagi perusahaan. Mereka membantu memutuskan bentuk investasi yang akan dilaksanakan dan menentukan berbagai altenatif dari luar atau dari perusahaan. 3. Pengendalian, manajer keuangan harus berinteraksi dengan eksekutif proyek-proyek yang tersedia dalam perusahaan agar operasional perusahaan dapat seefisien mungkin. Semua keputusan dibidang usaha mempunyai implikasi keuangan dan semua manajer harus memperhitungkan hal itu.
4. Interaksi dengan pasar modal, Aktivitas keempat mencakup penganan pasar uang dan modal. Hal ini disebabkan karena tiap perusahaan mempengaruhi dan dipengaruhi oleh pasar financial pada umumnya. Konsep Penganggaran Modal Penganggaran modal merupakan keseluruhan aktivitas berupa perencanaan dengan tujuan untuk memperoleh manfaat atau suatu aktivitas investasi dimana dikeluarkan dana untuk mernbentuk aktiva produktif dengan harapan untuk memperoleh manfaat dimasa yang akan datang. Aktivitas investasi selalu dibatasi oleh jangka waktu tertentu. Karena itu setiap usul investasi mempunyai periode tertentu yaitu kapan proyek itu berakhir. Keputusan investasi merupakan suatu proses yang mempunyai dua sisi. Pertama manajer keuangan harus dapat mengevaluasi suatu proyek investasi dengan menghitung hasil yang diharapkan dimasa yang akan datang atas proyek investasi tersebut. Pada umumnya atas proyek investasi dimulai dengan melakukan pengeluaran dana pada awal dilakukannya proyek tersebut serta aliran kas selama proyek itu masih produktif. Perhitungan hasil yang diharapkan dapat dilakukan dengan menggunakan metode keuangan tertentu yang telah banyak dibahas oleh pakar keuangan dewasa ini. Sisi kedua menentukan besarnya hasil yang diharapkan misalnya 20 – 30%. Pertanyaan yang muncul apakah angka tersebut merupakan layak sehingga proyek itu dapat dilaksanakan. Untuk menentukan apakah hasil yang diterima memadai atau tidak, maka kita harus mengevaluasi tingkat resiko dari proyek itu, kemudian menghitung hasil yang dikehendaki untuk suatu derajat resiko tertentu. Untuk mengukur derajat resiko, maka dapat digunakan dua metode, misalnya jika proyek investasi mempunyai derajat resiko kira-kira sama dengan aktivitas usaha yang ada dewasa ini, maka kita dapat menggunakan dasar biaya penggunaan modal rata-rata. Sedang jika resiko proyek berbeda dengan tingkat resiko dari proyek yang telah berjalan, maka dapat digunakan model penilaian investasi dalam aktiva. Oleh karena itu Bambang Riyanto mengemukakan bahwa: Investasi merupakan langkah yang ditempuh oleh pemilik dana untuk menjawab permintaan efektif masyarakat terhadap suatu produk. Laba investasi akan terbentuk jika langkah masyarakat memiliki permintaan yang memadai terhadap keluaran yang dihasilkan. Lebih lanjut James. C. Van Horne mengemukakan pendapatnya tentang pengertian modal (investasi): proyek atau penanaman modal adalah kegiatan yang berkaitan dengan pengeluaran dana kas pada saat sekarang ini dengan maksud untuk merealisasikan laba yang diharapkan dimas yang akan datang. Konsep Aliran Kas untuk Penggaran Modal Untuk melihat profitabilitas suatu proyek investasi dalam rangka pengambilan keputusan investasi maka diperlukan data tentang aliran kas perusahaan (cash flow). Aliran kas terdiri atas dua yaitu aliran kas masuk dan aliran kas keluar. Selisih antara aliran kas masuk dan aliran kas keluar disebut aliran kas bersih (Net Cash Flow). Apabila investasi dalam suatu proyek sepenuhnya akan di belanjai dengan utang yang tentunya mempunyai beban bunga dan depresiasi tetap, maka net cash flow adalah sebelum bunga dan depresiasi tetapi sesudah pajak.
Bambang Riyanto mengemukakan: setiap usul investasi selalu mengandung dua macam aliran kas yaitu aliran kas keluar netto (cash outflow) yang diperlukan untuk investasi dan aliran kas masuk (cash outflow) sebagai hasil dari investasi baru tersebut. Eugenege dan L. Lerner dalam Abbas Kartadinata mengatakan : Arus kas atau cash flow adalah peningkatan jumlah arus kas yang dihasilkan melalui kegiatan operasi selama waktu tertentu, yang terdiri atas laba ditambah penyusutan apabila rekening utang tidak berubah. Dalam analisis kelayakan proyek. istilah arus kas pada dasarnya berkenaan dengan makna arus kas bersih (selisih antara arus kas masuk dengan arus kas keluar). Jika arus kas masuk lebih besar dari arus kas keluar, maka arus kas tersebut disebut surplus dan sebaliknya jika arus kas masuk lebih kecil dari arus kas keluar disebut defisit. Faktor yang Mempengaruhi Aliran Kas Telah dikemukakan bahwa aliran kas suatu proyek disusan berdasarkan suatu estimasi dan oleh karena itu laporan aliran tidaklah mengandung suatu kepastian hasil akhir. Hasil akhir yang sesungguhnya sangat tergantung pada kejadian dimasa yang akan datang. Pakar mengatakan bahwa pada umumnya faktor yang mempengaruhi aliran kas adalah faktor ketidak pastian dan inflasi. Dengan. Adanya pengaruh inflasi tersebut, maka dalam analisis kelayakan investasi terdapat dua aspek niali uang yang harus diperhitungkan yaitu : 1. Nilai waktu dari uang, yaitu perubahan jumlah nilai dari uang yang disebabkan oleh pengaruh waktu. Masalah ini dapat diselesaikan dengan menggunakan konsep Net Present Value of Money (nilai sekarang bersaing dari uang). 2. Nilai riil dari uang itu sendiri, dimana nilai ini berubah buka karena faktir peredaran waktu, melainkan karena penurunan nilai atau daya beli uang yang diakinatkan oleh faktor inflasi. Penilaian faktor ini dalam analisis kelayakan investasi biasanya nelaian, sekarang dari arus kas dikalikan dengan faktor penyesuaian. Dimana faktor penyesuaian ini diproyeksikan sedemikian rupa berdasarkan kemungkinan atas nilai tukar uang dimasa mendatang disbanding dengan nilai tukar dewasa ini. Faktor Resiko Dalam Keputusan Investasi Bagi pengusaha kecil dan menengah, kebanyakan keputusan untuk melakukan investasi modal masih tetap merupakan gabungan keputusan naluri dan keputusan untuk untung-untungan, padahal hal itu tidak benar. Seperti diketahui bahwa banyak cara yang dapat digunakan untuk mengukur atau menilai suatu proyek investasi seperti return on onvestment (tingkat pengembalian modal), net present value, internal rate of return dan masih banyak lagi. Semua itu merupakan cara yang banyak digunakan oleh para pengusaha besar dalam melakukan investasi. Oleh karena itu suatu kebijaksanaan investasi yang baik setidaknya mengandung dua komponen yaitu : 1. Satu atau lebih alat ukur (criteria) untuk mengevaluasi tingkat laba berbagai alternatif investasi seperti jangka waktu pengembalian modal serta tingkat laba rata-rata. 2. Aturan keputusan yang digunakan untuk menyring usulan proyek investasi yang dapat diterima seperti payback periode maksimum 3 tahun dan average annual return misalnya 30 %.
Abbas Kartadinata mengatakan : Setiap kebijaksanaan investasi memiliki dua peran yaitu sebagi dasar untuk melakukan tindakan dengan mempergunakan pengukur atau criteria untuk mengevaluasi layak tidaknya suatu proyek, dan kedua adalah sebagai dasar untuk berkomunikasi yaitu dengan kebijaksanaan investasi memungkunkan pimpinan memberitahukan untuk menyusun usulan proyek investasi yang dapat diterima. Resiko yang dihadapi perusahaan pada umumnya dapat dibagi ke dalam 3 (tiga) kategori yaitu : 1. Resiko teknis yaitu resiko yang berkenaan dengan kualitas barang-barang modal yang akan dibeli atau digunakan oleh perusahaan, termasuk kemampuan dan daya tahan barang-barang tersebut. Misanya pada waktu menyusun usul proyek, diperkirakan bahwa suatu mesin akan dapat digunakan selama 10 tahun, akan tetapi waktu tersebut mengandung unsur probabilitas dalam hal mesin tersebut dapat saja bertahan kurang atau lebih dari 10 tahun. 2. Resiko ekonomi yaitu resiko yang kadang-kadang disebut dengan resiko komersil, yang menunjukan adanya kemungkinan bahwa variable-vaiabel seperti investasi, harga pokok penjualan, kurs mata uang dan tarif pajak, mungkin bergerak kea rah yang tidak diperkirakan sebelumnya. 3. Resiko lingkungan yaitu resiko yang kadang-kadang disebut resiko politis, yang mencakup antara lain adanya probabilitas seperti perubahan syarat perizinan atau kontrak kerja dengan pemerintah, perubahan kebijakan dibidang perpajakan, aturan keuangan serta campur tangan pemerintah di dalam jenis usaha. Metode Penilai Proyek Investasi Layak tidaknya suatu proyek investasi dilaksanakan. terleblih dahulu harus ditinjau dari beberapa aspek baik yang bersifak non ekonomi seperti politik, social budaya,pertahanan keamanan dan sebagainya, maupun yang bersifat ekonomi seperti bahan baku pasar bagi produk yang dihasilkan, tenaga kerja yang tersedia yang akan diperhitungkan dalam unsure biaya dan pendapatan dalam perusahaan. Dalam hal ini kita akan tinjau dari segi penggunaan untuk diketahui layak tidaknya suatu proyek investasi untuk dilaksanakan. Penilaian suatu proyek investasi senantiasa dihubungkan dengan biaya modal (cost of capital) yang akan digunakan dalam suatu proyek atau penanaman modal baik dalam aktiva tetap maupun dalam aktiva lancar. Biaya modal adalah tingkat pengembalian perusahaan yang dibutuhkan dari penggunaan modal yang di investasikan dalam rangka peningkatan nilai perusahaan. Atau dapat dikatakan bahwa biaya modal suatu perusahaan adalah rata-rata tertimbang dari biaya-biaya seluruh dana yang digunakan. Tidak satu sumber dana yang digunakan membebaskan si pemakai dari biaya modal. Oleh karena pimpinan perusahaan dalam menentukan suatu Investasi harus dapat mengukur biaya modal yang digunakan sebagai dasar untuk mengambil keputusan apa dana yang dinvestasikan dalam suatu proyek dapat diterima atau ditolak. Para pakar telah menemukan berbagai cara untuk melakukan penilaian suatu investasi dalam melihat apakah proyek itu layak atau tidak untuk dilaksanakan. Metode tersebut antara lain: 1. Payback period
Payback period adalah metode penilaian investasi yang mendasarkan kelayakan pada jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan dana yang diinvestasikan atau metode yang digunakan untuk mengetahui berapa lama waktu yang diperlukan supaya modal yang diinvestasikan dapat diterima kembali yang dihitung dari pendapatan bersih. Payback suatu proyek dapat dihitung dengan menggunakan rumus :
Kebaikan mode ini yaitu sangat mudah untuk menghitungnya, dapat digunakan untuk memilih program investasi menurut derajat kecepatan penerimaan kas dari proyek yang bersangkutan, memungkinkan perusahaan untuk menentukan jangka waktu pemulihan investasi. Sementara kelemahan metode ini mengabaikan nilai waktu uang, jumlah arus kas setelah periode pemulihan modal dan tidak memperhitungkan nilai sisa dari provek tersebut. Metod payback menyatakan bahwa suatu proyek investasi dapat diterima apabila payback period dari proyek mempunyai jangka waktu lebih pendek dari jangka waktu pengembaliannya. Dan sebaliknya suatu proyek investasi ditolak apabila payback period dari proyek mempunyai jangka waktu lebih panjang dari waktu pengembaliannya. 2. Net Present Value (NPV) Net present value adalah salah satu teknik evaluasi provek yang menggunakan teknik discounted cash flow atau metode kelayakan investasi yang memperhitungkan nilai waktu dari uang dengan melalui pemotongan atas kas ke nilai sekarang sesuai dengan tingkat kembalian minimal yang disyaratkan. Net Present Value dapat dihitung dengan menggunakan rumus :
Atau Dimana
NPV = Net Present Value Sn = Cash flow pada tahun ke n i = Discount Rate Io = Investasi Adapun kriteria diterima atau ditolaknya suatu proyek menurut metode Net Present Value yaitu apabila jumlah Present value dari cash flow yang diharapkan akan diterima lebih besar dari pada jumlah investasi. Sebaliknya jika jumlah present lebih kecil dari invest. Si proyek, maka proyek investsi tersebut ditolak. Kriteria ini berlaku bagi jenis proyek yang sifatnya mutually exclusive, maka ketentuan yang berlaku adalah bhwa jika Net Present Value (NPV) positif maka proyek tersebut diterima, dan sebaliknya jika NPV negative maka proyek tersebut ditolak.
3. Profitabolity Indeks Profitability indeks yaitu suatu metode penilaian investasi yang menyetarakan rasio antara nilai total dari nilai sekarang arus kas masuk terhadap nilai sekarang dari investasi inisial. Metode ini dihitung dengan menggunakan rumus :
Atau
Kelebihan metode ini adalah memperhitungkan nilai waktu uang, memperhitungkan pendapatan proyek selam umur ekonomis, sedang kelemahannya adalah perhitungannya agar panjang, karena sebelumnya harus dihitung NPV. Kriteria pemilihan metode ini jika indeks sama dengan satu atau lebih besar dari satu, maka proyek layak diterima, sebaliknya jika indeks kecil dari satu maka proyek tersebut ditolak. 4. Internal Rate of Return Internal Rate of Return yang disebut dengan discount cash flow method adalah metode penilaian investasi yang mempergunakan suku bunga tertentu sebagai factor dari nilai sekarang atau arus kas tahunan sehingga nilai sekarang bersih sama dengan nol. Metode ini dapat dihitung dengan menggunakan rumus :
Atau
Adapun kriteria pemilihan metode ini adalah jika IRR sama atau lebih besar dari suku bunga yang berlaku umum atau biaya modal investasi, maka proyek tersebut layak diterima, sebaliknya jika IRR lebih kecil dari suku bunga yang berlaku umum (biaya modal), maka proyek tersebut ditolak. ANALISIS DAN PEMBAHASAN Rencana Investasi Berdasarkan pengalaman pada tahun-tahun sebelumnya, PT.Timurama telah membangun perumahan untuk umum dalam hal ini, KPR maka pada tahun 1999 s/d 2003 adalah tipe rumah yang dibangun KPR pada berbagai lokasi yaitu Type 36 dan type 45. Untuk jelasnya rencana produksi rumah pada 5 tahun yang akan datang dapat dilihat pada tabel 1. Tabel 1. Rencana Produksi Rumah Tahun 1999 s/d 2003
Untuk type 36 dan 45 (dalan unit) Tahun Type 36 Type 45 1999 856 670 2000 892 700 2001 920 725 2002 950 750 2003 980 790 Sumber : PT. Timurama di Ujung Pandang
Jumlah 1.526 1.592 1.645 1.700 1.770
Berdasarkan perkiraan harga bahan dan perumahan yang akan dibangun maka diperkirakan jumlah investasi yang dibutuhkan untuk membangun perumahan sebagimana yang telah direncanakan pada tabel 1 maka dibutuhkan investasi sebesar Rp. 120.000.000.000,- (seratus dua pulu milyar rupiah). Yang terdiri dari investasi tetap sebesar 20 milyar dalam untuk pembelian tanah untuk perumahan serta peralatan yang dibutuhkan untuk pembangunan perumahan. Modal kerja sebesar Rp. 100 milyar dengan jangka waktu 5 tahun. Investasi yang dilakukan oleh PT. Timurama disamping dibiaya dengan modal sendiri umumnya lebih banyak dibiayai dengan modal pinjaman dari Bank dan diperkirakan Rp.100 milyar dari invetasi itu akan dibiayai oleh kredit perbankan, sedang sisanya sebesar Rp. 20 milyar, akan dibiaya oleh modal sendiri. Tingkat bunga kredit yang akan diperoleh seperti biasanya adalah 18% untuk type. Proyeksi Aliran Kas Seperti diketahuil bahwa aliran kas perusahaan pada dasarnya terdiri atas dua kelompok yaitu aliran kas masuk dan aliran kas keluar. Aliran kas masuk pada dasarnya berasal dari hasil penjualan rumah KPR. Sementara aliran kas keluar meliputi semua biaya yang dikeluarkan oleh PT. Timurama Ujung pandang dalam satu periode. Oleh karena itu sebelum disusun proyeksi Cash flow PT. Timurama di Ujung pandang terlebih dahulu dilakukan proyeksi penerimaan dan pengeluaran selama 5 tahun yang akan datang: 1. Proyeksi Penerimaan Kebutuhan masyarakat akan saran perumahan, dewasa ini semakin meningkat seiring dengan peningkatan jumlah penduduk dan peningkatan kesejahteraan masyarakat Indonesia. Oleh karena kebutuhan akan perumahan semakin tahun semakin meningkat, den pengalaman menunjukkan bahwa belum satu unit pun rumah diproduksi oleh PT. Timurama di Ujung pandang selama ini yang tidak laku terjual. Oleh karena dalam proyeksi penerimaan atas hasil penjualan, maka diasumsikan bahwa semua rumah yang diproduksi akan akan laku terjual pada tahun itu. Proyeksi hasil penjualan rumah PT. Timurama di Ujung Pandang, dimana rumah KPR yang telah diproduksi, maka selanjutnya dilakukan akad kredit pada Bank, maka setelah kurang lebih 3 bulan, maka dana KPR akan dilunasi oleh Bank kepada PT. Timurama Makassar. Adapun proyeksi harga rumah KPR khususnya type 36 dan type 45 dapat dilihat pada tabel 2. Tabel 2 Proyeksi harga jual rumah tahun 1999 s/d 2003
(dalam ribuan rupiah) Untuk type 36 dan 45 (dalan unit) Tahun Type 36 Type 45 1999 30.000 52.000 2000 33.000 55.000 2001 35.000 60.000 2002 37.000 65.000 2003 40.000 70.000 Sumber PT. Timurama Ujung Pandang Tahun 1999 Berdasarkan data proyeksi, harga jual rumah dan jumlah unit yang diproduksi, selama tahun 1999 s/d tahun 2003 yang akan datang, maka dapat disusun proyek penerimaan atas penjualan rumah oleh PT. Timurama Ujung Pandang seperti terlihat pada tabel 3. Tabel 3 Proyeksi Penerimaan atas penjualan Tahun 1999 – 2003 (dalam jutaan rupiah) Untuk type 36 dan 45 (dalan unit) Tahun Type terjual Harga jual perunit Jumlah in flow 36 45 35 45 35 45 1999 856 670 30 52 25.860 34.840 2000 892 700 33 55 29.436 38.500 2001 920 725 35 60 32.200 43.500 2002 950 750 37,5 65 35.625 48.750 2003 980 790 40 70 39.200 55.300 Sumber : Tabel 1 dan 2 diolah.
cash 60.700 67.956 75.700 84.375 94.500
Tabel 3 menunjukan bahwa jumlah penerimaan kas penjualan rumah selama 5 tahun yang akan datang mengalami peningkatan setiap tahun diaman tahun 1999 diperkirakan jumlah penerimaan sebesar Rp. 60.700.000.000,- dan pada tahun 2003 diperkirakan penerimaan akan mencapai sebesar Rp 94.500.000.000,2. Proyeksi Pengeluaran Pengeluaran untuk pembangunan rumah pada dasarnya meliputi, pembelian tanah, bahan langsung yang meliputi; (batu gunung/kali, batu merah, pasir/krikil, semen, kapur, besi, tripleks, kaca, genteng, kuseng, kayu, daun pintu dll), biaya tenaga kerja langsung, biaya umum, biaya pemasaran dan biaya administrasi umum. Adapun proyeksi pengeluaaran selama 5 tahun yang akan datang berdasarkan dat yang diperoleh dari PT. Timurama Ujung Pandang dapat dilihat pada tabel 4. Tabel 4 Proyelsi Pengeluaran Tahun 1999 – 2003 (dalam jutaan rupiah) Jenis pengeluaran Tahun 1999 2000 2001 2002 2003 Biaya beban 9.324 10.501 12.200 14.100 15.970 Biaya tenaga kerja 3.050 3.670 4.150 5.010 6.750 Biaya umum 570 610 702 820 955 Biaya admnistrasi 105 106 107 111 120 Biaya pemasaran 110 117 125 132 140 Biaya saran umum 1.050 1.150 1.230 1.350 1.425 Pajak 450 500 550 600 650
Biaya penyusutan 9.000 9.000 9.000 Jumlah Pengeluaran 23.659 25.654 28.114 Sumber : PT. Timurama di Ujung Pandang
9.000 31.123
9.000 35.060
Hasil proyeksi pengeluaran menunujukan bahwa jumlah pengeluaran PT. Bumi Karsa selam 5 tahun yang akan datang mengalami peningkatan dari tahun ke tahun dimana pada tahun 1999 diperkirakan jumlah pengeluaran sebesar Rp. 23.609.000.000,- dan pada tahun 2003 telah mencapai Rp. 35.060.000.000,- per tahun. Berdasarkan hasil proyeksi penerimaan pada table 3 dan proyeksi pengeluaran pada table 4 maka dapat disusun proyeksi cash flow seperti terlihat pada tabel 5. Tabel 5 Cash Flow PT. Timurama Ujung Pandang Tahun 1999 – 2003 (dalam jutaan rupiah) Uraian Tahun 1999 2000 2001 2002 2003 Penerimaan 60.700 67.950 75.700 84.375 94.500 Biaya pengeluaran 23.659 25.654 28.114 31.123 35.060 Laba bersih 37.841 42.296 47.586 53.252 59.440 penyusutan 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 cash flow 46.841 51.296 56.586 62.252 68.440 Sumber : Data diolah Tabel 5 menunjukan bahwa lairan kas PT. Timurama di Ujung Pandang selama 5 tahun yang akan datang mengalami peningkatan dari tahun ke tahun yaitu : Rp. 46.841.000.000,pada tahun 1999 Rp. 51.296.000.000,- tahun 2000 Rp. 56.586.000.000,- tahun 2001 Rp. 62.252.000.000,- tahun 2002 Rp. 68.440.000.000,- pada tahun 2003. Analisis Kelayakan Investasi Dalam mengevaluasi atau menilai terhadap kebijaksanaan investasi pada PT. Timurama di Ujung Pandang, penulis mengunakan empat metode penilaian investasi untuk menyetahui layak tidaknya proyek pembangunan perumahan yang akan dilaksanakan oleh PT. Timurama di Ujung pandang dilaksanakan yaitu: (1) metode payback periode (2) metode Net Present Value (NPV) (3) metode Profitability Indeks dan (4) metode Internal Rete of Return (IRR). Untuk jelasnya keempat metode tersebut akan dijelaskan : 1. Metode Payback Period Adapun payback period PT. Timurama dalarn rencana investasi pembangunan perumahan tahun 1999-2003 adalah Investasi Rp. 150.000.000.000,Cash flow, tahun I Rp. 46.841.000.000,Sisa Investasi di tahun II Rp. 103.159.000.000; Cash flow tahun II Rp. 51296.000.000,Sisa investasi tahun III Rp. 51.863.000.000.-
Jadi jumlah investasi yang tersisa pada awal tahun ke III adalah sebesar Rp.51.861.000.000,- sementara jumlah cash flow tahun III adalah Rp. 56.583.000.000,-. Jadi Payback period adalah:
Payback period = 2 th + 11 bulan Hasil perhitungan menunjukkan bahwa payback period PT. Timurama Ujung Pandang dalam pembangunan perumahan 5 tahun yang akan datang adalah 2 tahun 11 bulan. Hal ini berarti bahwa investasi untuk pembangunan perumahan yang akan dilakukan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang cukup layak untuk dilaksanakan karena pengembalian modal (inveastasi) lebih singkat. (cepat) disbanding dengan umum proyek (2 tahun 11 bulan < 5 tahun). 2.
Metode Net Present Value (NPV) Oleh karena metode ini memperhatikan nilai waktu uang, maka dalam perhitungan metode ini dikenal adanya discount faktor (DF) sebagai pertanda berkurangnya nilai uang akibat perubahan waktu. Discout faktor yang digunakan dalam analisis Net present value PT. Timurama adalah sebesar biaya modal PT. Timurama yaitu senilai bunga kredit karena sebagian besar modal yang diinvestasikan berasal dari pinjaman perbankan, yaitu sebesar 18% per tahun untuk kredit pembangunan perumahan. Perhitungan Net Present Value PT. Timurama di Ujung Pandang dapat dilihat pada Tabel 6. Tabel 6. Perhitungan Net PresentValue PT. Timurama di Ujung Pandang (dalam ribuan rupiah) Tahun Cash flow Discout factor 18% Present Value 1999 46.841.000 0,8475 39.697.748 2000 51.296.000 0,7182 36.840.787 2001 56.586.000 0,6080 34.404.288 2002 62.252.000 0,5158 32.109.582 2003 68.440.000 0,4371 29.915.124 Jumlah Present Value Rp 172.967.529 Investasi Awal Rp.120.000.000 Net Present Value (NPV) Rp. +52.967.529 Sumber: Data diolah Hasil perhitungan Net Present Value menunjukan angka posip sebesar Rp. 52.967.529.000,-. Hal tersebut berarti proyek investasi untuk pembangunan perumahan yang direncanakan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang cukup layak untuk dilaksanakan.
3.
Metode Profitability Indeks Profitability Indeks dapat dihitung dengan rumus: Profitability Indeks
Net Pr esentValue 1 InvestasiAwal
Jadi Profitability Indek PT. Timurama Ujung Pandang adalah : 52 .967 .529 .000 1 1,44 Profitability Indeks = Rp.120 .000 .000 .000 Hasil perhitungan menunjukan bahwa jika Profitability Indek lebih besar dari 1 maka proyek tersebut layak untuk dilaksanakan. Oleh karena itu Proyek investasi untuk pembangunan perumahan yang akan dilaksanakan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang layak untuk dilaksanakan. 4.
Metode Internal Rate of Return (IRR) Metode internal rate of return (1RR) atau yang sering disebut dengan discounted cash flow adalah penilaian kelayakan investasi yang menggunakan suku bunga tertentu sebagai faktor dari nilai sekarang arus kas tahunan sehingga nilai sekarang bersih sama dengan nol. Oleh karena NPV positip dari provek investasi pembangunan perumahan yang dilakukan oleh PT. Timurama telah dihitung pada Metode Net Present Value maka selanjutnya dicari tingkat discount rate tertentu yang memberi Net Peresent Value negative. Karena itu berikut akan dilakukan perhitungan NPV pada tingkat discount faktor 50% seperti terlihat pada Tabel 7. Tabel 7. Perhitungan Net Present Value PT. Timurama di Ujung Pandang (dalam ribuan rupiah) Tahun Cash flow Discout factor 50% Present Value 1999 46.841.000 0,6667 31.226.895 2000 51.296.000 0,4444 22.795.942 2001 56.586.000 0,2963 16.766.342 2002 62.252.000 0,1975 12.294.770 2003 68.440.000 0,1317 9.013.548 Jumlah Present Value Rp. 92.061.497 Investasi Awal Rp. 120.000.000 Net Present Value (NPV) Rp. -27.938.503 Sumber: Data diolah Setelah ditemukan Mal Net Present Value positip pada tingkat discount faktor 18% dan negatif pada tingkat discount faktor sebesar 50%, maka dapat dikatakan bahwa IRR berada pada kisaran discount faktor antara 18% dan 50%. Untuk mengetahui berapa besar Internal rate of return dan rencana investas untuk pembangunan perumahan yang akan dilakukan. oleh PT. Timurama di Ujung pandang, dilakukan dengan cara interpolasi dengan menggunakan rumus :
IRR = 18 (0.655 x 32) IRR = 18 – 20,96 = 38,96% atau 39% Hasil perhitungan menunjukan bahwa Internal Rete of Return dari rencana investasi pembangunan perumahan yang akan dliakukan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang adalah sebesar 39%. Hal ini berarti bahwa Investasl untuk pembangunan perumahan yang akan dilakukan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang cukup layak untuk dilaksanakan karena biaya modal hanya 18%, Dengan demikian IRR lebih besar dari biaya modal (39% >18%,) Dari empat alat analisis kelayakan investasi yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa masalah Proyek investasi dalam pembangunan perumahan yang akan dilakukan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang cukup layak untuk dilaksanakan. KESIMPULAN Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut: 1.
2.
3.
4.
5.
Hasil penelitian menunjukan bahwa PT. Timurama Ujung Pandang pada 1999 s/d 2003 merencanakan untuk melakukan investasi sebesar Rp. 120.000.000.000,- untuk membangun rumah type RS 36 dan 45. Hasil analisis payback period menunjukan bahwa investasi untuk pembangunan perumahan type 36 dan 45 cukup layak untuk dilaksanakan karena payback period menunjukkan bahwa dana yang diinvestasikan akan kembali selama 2 tahun 11 bulan, sementara umur proyek adalah 5 tahun. Hasil analisis Net Present Value menunjukan bahwa proyek investasi untuk pembangunan perumahan Type 36 dan 45 yang akan dilakukan oleh PT. Timurama di Ujung Pandang layak untuk dilaksanakan karena Net Preset Value menunjukkan nilai positif yang cukup besar yaitu Rp. 52. 967.529,Analisis Profitability indeks juga menunjukkan bahwa proyek investasi yang akan dilakukan oleh PT. Timurama layak untuk dliakasanakan karena Profitability indeks menunjukkan nilal lebih sebesar 1.44 yang berarti lebih besar dan 1 (satu). Analisis Internal Rete of Return menunjukkan bahwa rencana investasi yang akan dilakukan oleh PT. Timurama di Ujung pandang layak untuk dilaksanakan karena IRR perusahaan sebesar 39% yang berarti jauh lebih tinggi dari pada biaya modal yang hanya sebesar 180%. DAFTAR PUSTAKA
Abbas Kartadinata. Pemelajaran (pengantar Manajemen Keuangan). PT. Bina Aksara. Jakarta 1987. Bambang Rianto. Dasar-dasar Pembelanjaan Perusahaan. Edisi Keempat. Cetakan Kesepuluh. Yayasan Penerbit Universitas Gajah Madah. Yogyakarta.1989. Djarwanto Ps. Capital Budgeting, Edisi Pertama, Cetakan Kedua. BPFE. Yogyakarta. 1987 Harnanto M. Analisis Laporan Keuangan. AMP. YKPN. Yogyakarta 1991. Kadariah. Evaluasi Proyek (Analisis Ekonomi). Lembangan penerbitan Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia 1992 Lukman Syamsuddin. Manajemen Keuangan Perusahaan. Rajawali Jakarta 1992 Mas’ud dan Mustafa K. Penerapan Pembinaan Inventasi, BPFE-UGM Yogyakarta 1983 Munawir S. Analisis Laporan Keuangan, Edisi Kedua. Leberty. Yogyakarta 1987 Suad Husnan dan Sarwoto. Studi Kelayakan Proyek. Kosep Teknik dan Penyusunan Lapoeran BPFEYogyakarta 1984 Weston J. Fred dan Thomas E. Copeland, Manajemen Keuangan. Edisi Kedelapan Erlangga Jakarta. 1994.
