PT. Pembangunan Perumahan, Tbk (PTPP)

PT. Pembangunan Perumahan, Tbk (PTPP) Company Update: 08-June-2017

SWITCHING GROWTH ENGINE

BUY Current Price 2017E P/E Target Price 2017E P/E

3,100 13.2 4,190 17.8

Property: Constructions Bloomberg Ticker Reuters Ticker 52 week High 52 week Low Market Cap (Rp tn) Shares Outstanding (millions) Daily avg vol ('000 shares)

PTPP.IJ PTPP.JK 4,610 2,690 19.22 6,200 12,947

Major Shareholders (%): Government Public

39.83 60.17

Relative performance vs JCI JKSE & property index: 30% 20% 10%

Kami mempertahankan rekomendasi BUY dengan alasan sebagai berikut: 1. Pertumbuhan beberapa tahun ke depan diperkirakan akan tinggi sesuai dengan target manajemen yang didukung dengan pertumbuhan segmen EPC dan properti. 2. Perseroan berencana mengurangi porsi pendapatan segmen konstruksi yang bermargin rendah selagi mengembangkan segmen EPC dan properti yang bermargin lebih tinggi. 3. IPO anak usaha PP Presisi (sebelumnya Peralatan) dan Pracetak dengan target perolehan dana hingga Rp 8 T yang direncanakan dapat terselenggara segera di tahun ini akan menjaga likuiditas perseroan yang akan meningkatkan belanja modal secara signifikan. A Good Decision to Focus on EPC Pelaksanaan ekspansi perseroan di segmen EPC dilakukan melalui akuisisi dua perusahaan penyedia tenaga listrik: PT Sepoetih Daya Prima (75%) senilai Rp 41.7 M dan PT Muba Daya Pratama (99%) senilai Rp 47.6 M pada bulan Desember tahun lalu yang menyumbang 15% pendapatan segmen EPC di Q1 2017. Segmen EPC sendiri menyumbang 10% total pendapatan di kuartal pertama dan bertumbuh pesat sebesar 28% dari kuartal yang sama pada tahun sebelumnya. Akuisisi tersebut menyebabkan kenaikan biaya umum (SG&A) sehingga menekan margin operasi (Fig 1), namun menurut analisa kami, perseroan lebih diuntungkan dengan berekspansi di segmen EPC yang memiliki gross margin lebih tinggi walaupun menanggung beban umum yang lebih besar. Dalam skenario ekspansi EPC, perseroan dapat meningkatkan nilai usaha (Enterprise Value) sebesar 8.7% dibandingkan apabila perseroan mempertahankan porsi pendapatan EPC seperti tahun lalu (Fig 2).

0%

Delay proyek 35.000 MW oleh PT PLN di Pulau Jawa terkait kondisi overcapacity sejauh ini tidak menghambat pertumbuhan pendapatan segmen EPC yang mencatat pertumbuhan 28% yoy di kuartal pertama. Pertumbuhan pendapatan EPC didukung dengan perolehan kontrak baru di segmen ini yang mencapai 25.5% dari total kontrak baru pada kuartal pertama atau sebesar Rp 1.7 T – porsi yang mendekati target akhir tahun (Fig 3). Tantangan delay konstruksi PLTU termitigasi dengan kemampuan perseroan untuk bergerak di segmen midstream oil & gas yang diperkirakan dapat menambah Rp 5 T kontrak baru di kuartal kedua.

-10% -20% -30%

PTPP

JAKPROP

JCI

PT PP (PTPP) adalah salah satu BUMN terbesar yang bergerak di bidang konstruksi, dengan beberapa segmen bisnis lainnya antara lain EPC, precast, real estate, dan peralatan berat.

Analyst: Rio Adrianus, CSA [email protected] +6221 5793 0008

Selain melalui peningkatan porsi segmen EPC, perseroan juga mengurangi ketergantungan di segmen konstruksi dengan meningkatkan porsi segmen properti sehingga pendapatan di segmen konstruksi hanya memiliki porsi kurang lebih 50% dalam jangka menengah (Fig 4). Segmen properti masih memiliki potensi pertumbuhan pesat bila dilihat dari banyaknya carry over dari tahun lalu (Rp 2.2 T – senilai dengan pendapatan total di tahun lalu) dan rencana perseroan untuk mengembangkan existing landbank 60Ha di tahun ini. Namun demikian, kami memperkirakan penurunan gross margin di tahun ini seiring dengan berlangsungnya normalisasi harga semen (Fig 5).

your reliable partner

|1

www.reliance-securities.com, www.relitrade.com | Please see important disclosure information on the final page of this document

Investment Risk Diversifikasi dengan fokus di EPC membawa perubahan mendasar sumber pertumbuhan pendapatan perseroan untuk tahun-tahun mendatang dimana pertumbuhan segmen EPC akan lebih berpengaruh terhadap pertumbuhan perseroan secara kesuluruhan dibanding tahun-tahun sebelumnya. Optimisme pertumbuhan EPC tidak terlepas dari proyek 35.000 MW pemerintah yang diperkirakan membutuhkan 27% budget RPJMN. Namun overestimasi PLN terhadap kapasitas yang diperlukan Pulau Jawa mengajarkan investor untuk tetap berhati-hati terhadap potensi kebutuhan listrik yang sejauh ini pembangunannya baru mencapai 40% dari target awal Valuation & Recommendation Kami mempertahankan rekomendasi BUY dengan target harga pada Rp 4.190 berdasarkan valuasi menggunakan metode DCF. Kami mempertimbangkan perubahan komposisi pendapatan dan perubahan margin dengan alasan seperti yang dijelaskan sebelumnya ke dalam model kami. Kami menilai asumsi pertumbuhan pendapatan kami cukup optimistik yang merefleksikan peluang memadai dari program 35.000 MW pemerintah. Asumsi lain yang kami gunakan meliputi WACC 13.37% dan tingkat pertumbuhan yang stabil 5%. Target kami setara dengan 17.8x forward P/E Ratio 2017 dan 12.4x forward P/E Ratio 2018.

Quarterly Income Statement IDR Bn

Q1 2016

Q1 2017

YoY

Revenue

2,587.68

2,917.13

12.7%

2,227.73

2,526.08

13.4%

359.95

391.05

8.6%

104.67

155.20

48.3%

Operating Income or Losses

255.28

235.85

-7.6%

Pretax Income

220.32

263.27

19.5%

Income Before XO Items

129.90

161.54

24.4%

31.73

31.38

-1.1%

98.17

130.15

32.6%

Q1 2017

QoQ

YoY

-3.4%

61.7%

-4.3% -1.6% -3.4%

45.9% 102.0% 61.7%

- Cost of Revenue Gross Profit - Operating Expenses

- Minority/Non Controlling Interests Net Income/Net Profit (Losses)

Quarterly Balance Sheet IDR Bn

Q1 2016

Q4 2016

Assets + Cash & Near Cash Items

1,315.05

9,125.17

161.20

298.91

199.80

+ Accounts & Notes Receivable

3,546.53

4,776.04

5,065.40

+ Inventories

2,585.47

2,655.64

2,668.27

+ Other Current Assets

7,121.16

7,488.27

8,380.34

14,729.40

24,344.02

22,909.08

+ Short-Term Investments

Total Current Assets Total Long-Term Assets

6,595.28

3,936.51

6,888.74

7,271.14

18,665.91

31,232.77

30,180.22

+ Accounts Payable

6,568.30

10,237.24

8,490.04

+ Short-Term Borrowings

1,566.04

2,635.32

2,474.84

+ Other Short-Term Liabilities

2,164.76

3,006.04

3,681.24

10,299.11

15,878.60

14,646.12

Total Assets Liabilities & Shareholders' Equity

Total Current Liabilities Total Long-Term Liabilities Total Liabilities Total Equity Total Liabilities & Equity

3,108.99

4,558.01

4,912.69

13,408.10

20,436.61

19,558.80

5,257.81

10,796.16

10,621.42

18,665.91

31,232.77

30,180.22

P/E

25.14

24.51

21.02

PBV

4.16

2.41

2.13


|2


Complementary Data Porsi pendapatan konstruksi akan menurun seiring dengan pengurangan porsi kontrak baru di segmen ini.

Fig 1. Opex Composition 100.00% 95.00% 2.63%

90.00%

2.92%

3.33%

3.44%

3.65%

2016

Last 12M

85.00%

80.00% 75.00% 2013

2014

2015

COGS

SGA

EBIT

Fig 2. Scenario Analysis* 28,000

EPC-Constant

Penurunan kontribusi segmen kontruksi ke segmen lainnya yang memiliki margin lebih tinggi berpotensi meningkatkan margin secara keseluruhan di tahun-tahun berikutnya, namun kami memperkirakan gross margin di tahun ini akan lebih rendah dari tahun sebelumnya karena penurunan margin di segmen real estate akibat pemulihan harga semen.

EPC-Expansion

27,500

27,000

8,7%

26,500

IDR Bn

Di sisi lain, perseroan akan memperbesar porsi EPC dengan menargetkan pertumbuhan kontrak baru di segmen ini hingga sebesar 59% di tahun ini (terbesar di samping pertumbuhan kontrak baru precast).

26,000

25,500 25,000 24,500

24,000 Enterprise Value

* Assuming both scenarios require the same amount of investments

Fig 3. New Contract Composition

5% 6%

Precast

90%

New Contracts

1% 4% 2%

Equipment

Fig 4. Revenue Segmentation

2015

2016

2017 E

62%

60% 11%

40% 30%

20%

56% 20%

30%

40%

50%

67% 63%

60%

70%

1%2%

13%

18%

2%2%

14% 25% 5% 3%

4%3%

0% 2015

2016

Construction

80%

EPC

2017 E

Real Estate

Precast

2018 E Equipment

Fig 6. New Contracts Projection

Fig 5. Gross Margin Each Segment 35.0%

6%

13%

12%

11%

10%

Construction

10%

53%

50%

20% 18% 24%

EPC

0%

70%

70%

7% 8% 8%

Real Estate

% Revenue Contribution

81%

80%

Order Book (Bn)

% Gross Margin

30.0%

New Contracts (Bn)

Sales/OB

120,000

35% 29%

25.0% 100,000

25%

20.0%

26% 23%

80,000

15.0% 10.0%

20% 15%

56,942 40,000

0.0% 2015

2016

2017 E

2018 E

Total

Construction

EPC

Real Estate

Precast

Equipment

Sources: Company, Bloomberg, Reliance Sekuritas

50,938

42,496

20,000 20,240

10%

40,750

27,075

30% 25%

87,862 71,740

60,000

5.0%

29% 108,048

32,600

5%

-

0% 2014

2015

2016

2017 E

2018 E


|3


Financial Highlights & Projections

Exhibit 1. Income Statement (In Rp bn) 2016 Revenue 16,459 Gross Profit 2,456 Operating Income 1,889 Pretax Income 1,704 Net Income 1,023 EPS 186

Exhibit 2. Balance Sheet (in Rp bn) Assets Cash & mrkt sec. Account Receivable Inventories Other current assets Net Fixed Assets Other non current assets Total Assets Liabilities & Equity Account Payables Short term debts Other current liab. Long term debts Other long term liab. Total Liabilities Total Equity

Change in forecasts Revenue EPS BVPS

2017 E 23,207 3,293 2,504 2,272 1,352 242

2018 E 31,562 4,687 3,614 3,270 1,989 348

2019 E 40,083 6,057 4,694 4,083 2,500 435

2016

2017 E

2018 E

2019 E

9,424 4,776 2,656 7,488 5,527 1,362 31,233

15,141 4,133 3,274 9,979 12,212 1,624 46,363

14,503 5,621 4,418 13,571 15,779 2,209 56,101

14,361 7,138 5,593 17,236 19,251 2,806 66,385

10,237 2,635 3,006 3,083 1,475 20,437 10,796

12,003 3,150 4,239 5,140 2,089 26,620 19,743

Mar-17 2017 E 23,865 312 3,233

Jun-17 2017 E 23,207 242 3,184

16,198 3,337 5,764 6,825 2,841 34,966 21,135

% -3% -22% -2%

20,509 3,527 7,321 8,536 3,607 43,500 22,885

+ IPO Precast & Presisi Rp 8 T

Exhibit 3. Cash Flow Statement (in Rp bn) 2016 Net Income 1,023 Depr. & Amor. 103 Change in WC & Others 692 Cash From Operation 1,818 CAPEX (2,392) Other (520) Cash From Investing (2,912) Dividends (21) Net short term debts 1,274 Net long term debts 1,203 Others 4,761 Cash From Financing 7,217 Net Changes in Cash 6,122

2017 E 1,352 276 606 2,235 (6,962) (336) (7,298) (406) 514 2,057 8,614 10,780 5,717

2018 E 1,989 611 (670) 1,929 (4,177) (418) (4,595) (597) 187 1,685 752 2,027 (638)

2019 E 2,500 789 (661) 2,628 (4,261) (426) (4,687) (750) 190 1,710 767 1,917 (141)

2017 E

2018 E

2019 E

Exhibit 4. Key Ratios 2016 Growth Revenue Net Income Profitability Gross margin EBIT margin Net margin ROA ROE ROC Leverage Total debt to assets Current Ratio Activity Days receivable Inventory turnover days Days payable

15.8% 36.2%

41.0% 30.3%

36.0% 43.9%

27.0% 24.9%

14.9% 11.5% 7.0% 3.7% 10.7% 7.7%

14.2% 10.8% 6.5% 3.2% 7.6% 5.9%

14.9% 11.5% 6.8% 3.8% 10.2% 7.6%

15.1% 11.7% 6.7% 4.1% 11.8% 8.9%

18.3% 1.5

17.9% 1.7

18.1% 1.5

18.2% 1.4

85 65 65 65 67 60 60 60 229 220 220 220 Source: Company, Reliance Securities

35.0 30.0 25.0 20.0

15.0 10.0 5.0 2010

2011

2012

2013

P/E(x)

2014

2015

2016

2017 E

P/E 2017F


|4


Contact Us RESEARCH DIVISION

HEAD OFFICE

Reliance Building Jl. Pluit Sakti Raya No. 27AB, Pluit Jakarta 14450 T. +62 21 661 7768 F. +62 21 661 9884

Robertus Yanuar Hardy

Research Analyst

[email protected]

Rio Adrianus, CSA

Research Analyst

[email protected]

Lanjar Nafi Taulat I

Technical Research Analyst

[email protected]

Aji Setiawan

Associate Research Analyst

[email protected]

Shanti Dwi Jayanti

Associate Research Analyst

[email protected]

EQUITY DIVISION

Jakarta- Pluit Jl. Pluit Sakti Raya No. 27AB, Pluit Jakarta 14450 T. +62 21 661 7768 F. +62 21 661 9884

Bandung Jl.Cisangkuy No.58 Bandung 40115 T. +62 22 721 8200 F. +62 22 721 9255

Surabaya - Gubeng Jl. Bangka No. 22 Surabaya 60281 T. +62 31 501 1128 F. +62 31 503 3196

Makassar Jl. Boto Lempangan No. 34 J Makassar- Sulawesi Selatan T. +62 411 3632388 F. +62 411 3614634

Jakarta - Sudirman Menara Batavia Ground Floor Jl.KH.Mas Mansyur Kav 126 Jakarta 10220 T. +62 21 57905455 F. +62 21 57950728

Tasikmalaya Ruko Tasik Indah Plaza No.21 Jl. KHZ Mustofa No. 345 Tasikmalaya 46121 T. +62 265 345000 F. +62 265 345003

Surabaya – Diponegoro Jl. Diponegoro No.26D Surabaya 60261 T. +62 31 567 0388 F. +62 31 561 0528

Medan Jl. Teuku Amir Hamzah No.40-O Medan 20117 T. +62 61 6638592 F. +62 61 6638023

Malang Jl. Guntur No. 19 Malang 65112 T. +62 341 347 611 F. +62 341 347 615

Bali - Denpasar Dewata Square Blok A3 Jl. Letda Tantular Renon Denpasar 802361 T. +62 361 225099 F. +62 361 245099

Pekanbaru Jl. Jendral Sudirman No.73 Pekanbaru-Riau T. +62 761 848414 F. +62 761 849456

Pontianak Jl. MT Haryono No. 6 Pontianak 78121 T. +62 561 575674 F. +62 561 575670

Solo Jl. Slamet Riyadi 330ª Solo 57145 T. +62 271 736599 F. +62 271 733478

Balikpapan Ruko Bukit Damai Indah Blok I, No. 3, Rt.34 Jl. MT. Haryono, Gunung Bahagia, Balikpapan Selatan 76114 T. +62 542 746313 F. +62 542 746317

Jakarta – Kebon Jeruk Plaza Kebon Jeruk Jl.Raya Perjuangan Blok A/2 Jakarta 11530 T. +62 21 532 4074 F. +62 21 536 2157 Tangerang Jl. Pahlawan Seribu Ruko BSD Sektor 7 Blok RK kav. 9 Tangerang 15310 T. +62 21 5387495 F. +62 21 5387494 Jakarta – Centro Ruko Centro Residence Kav. 4-5 Tower C Lt. 1 No. 26-29 Jl. Macan, Daan Mogot Jakarta 14450 T. +62 21 56945227 F. +62 21 56945226


|5


Contact Us IDX CORNER & INVESTMENT GALLERY

STIE "AUB" Surakarta President University Resto Plaza 1F - Jababeka EducationJl. Mr. Sartono 97, Cengklik Nusukan, Surakarta 57135 Park T. +62 271 854803 Jl. Ki Hajar Dewantara Raya F. +62 271 853084 Cikarang - Bekasi 17550 T. +62 21 89106030 Universitas Surabaya Universitas Siliwangi Tasikmalaya Jl. Raya Kalirungkut Surabaya 60293 Jl. Siliwangi No. 24 T. +62 31 298 1203 Tasikmalaya 46151 F. +62 31 298 1204 T. +62 265 323685 F. +62 265 323534 Universitas Muhammadiyah Gresik Politeknik Kediri Jl. Sumatra 101 GKB Jl. Mayor Bismo No. 27 Gresik 61121 Kediri 64121 T. +62 31 395 1414 T. +62 354 683128 F. +62 31 395 2585 F. +62 354 683128 Universitas Muhammadiyah Sidoarjo Jl. Majapahit 666 B Sidoarjo, Jawa Timur T. +62 31 8945444 F. +62 31 8949333

Universitas Negeri Malang Jl. Surabaya No. 6 Malang 65145 T. +62 341 585914 F. +62 341 55288

Universitas Muhammadiyah Universitas Tanjungpura PontianakMalang Jl. Raya Tlogomas 246 Jl. Jendral Ahmad Yani Malang 65144 Pontianak 78124 T. +62 341 464318-9 T. +62 561 743465 F. +62 341 460782 F. +62 561 766840 Universitas Pesantren Tinggi DarulFSEI IAIN Antasari Jl. Ahmad Yani Km. 4,5 Ulum Kompleks Pp Darul Ulu, Peterongan Banjarmasin T. + 62 511 3265783 Jombang, Jawa Timur 60281 T. +62 321 873655 F. +62 321 875771

STIE Malangkucecwara Jl. Terusan Candi Kalasan Malang 65142 T. +62 341 491813 F. +62 341 495619

STIKOM Bali Jalan Puputan No. 86, Renon, Denpasar T. +62361 244445 F. +62361 264773

STIESIA Surabaya Jl. Menur Pumpungan 30 Surabaya T. +62 31 5947505 F. +62 31 5932218

Universitas Muhammadiyah Pontianak Fakultas Ekonomi UM Pontianak Jl. Ahmad Yani, No. 111, Pontianak 78124 T. +62561 743465 F. +62561 766840

Universitas 17 Agustus 1945 Banyuwangi Jl. Adi Sucipto 26 Banyuwangi, Jawa Timur T. +62 333 419613 F. +62 333 419163 STIE Tri Bhakti Jl. Teuku Umar No. 24 Cut Meutia Setiakawan, Bekasi T. +62 21 82429400, 82429500 F. +62 271 726156 Universitas Islam Kalimantan Jl. Adiyaksa No. 2, Kayu Tangi, Banjarmasin T. + 62 511 3303871 F. + 62 511 3303871

Universitas Negeri Makassar Fakultas Ekonomi Gedung BT Lt.2 Jl. A.P. Pettarani, Kampus UNM, Gunungsari Baru Makassar 90222 T. +62 411 889464 / 881244 F. +62 411 887604 STIE AAS Surakarta Jl. Slamet Riyadi No. 361, Kartasura, Surakarta T. +62 271 726156 F. +62 271 726156 UPN “Veteran” Yogyakarta Jl. Babarsari 2, Tambak Bayan Yogyakarta T. +62 274 485268 F. +62 274 487147

Disclaimer: Information, opinions and recommendations contained in this document are presented by PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. from sources that are considered reliable and dependable. This document is not an offer, invitation or any kind of representations to decide to buy or sell stock. Investment decisions taken based on this document is not the responsibility of PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. reserves the right to change the contents of this document at any time without prior notice.


|6


PT. Pembangunan Perumahan, Tbk (PTPP)

Recommend Documents