ANALISA PEMILIHAN JENIS OPTIMALISASI DAN LOKASI ASET PERUSAHAAN MENGGUNAKAN METODE ANALYTIC HIERARCHY PROCESS

ANALISA PEMILIHAN JENIS OPTIMALISASI DAN LOKASI ASET PERUSAHAAN MENGGUNAKAN METODE ANALYTIC HIERARCHY PROCESS

Fahri Sudrajat Abdul Fatah1, M. Ali Berawi2 1. 2.

Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia, Depok, 16426, Indonesia Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia, Depok, 16426, Indonesia 2

E-mail :[email protected], [email protected]

ABSTRAK

Sebuah perusahaan (PT.X) memiliki rencana jangka panjang untuk mengoptimalkan beberapa aset lahan dan bangunannya saat ini yang berada di kota-kota besar dengan tujuan asset lahan dan bangunan yang ada saat ini dapat menghasilkan sumber pendapatan bagi perusahaan.Optimalisasi difokuskan terhadap beberapa aset yang berlokasi di DKI Jakarta. Rencana yang akan dilakukan adalah dengan mengoptimalisasi aset lahan dan bangunan yang dimiliki dengan orientasi optimalisasi di bidang properti komersial seperti optimalisasi bangunan menjadi hotel, kantor sewa, dan ritel sewa. Namun pemilihan jenis alternatif optimalisasi tersebut ditentukan berdasarkan beberapa kriteria antara lain : 1. Aspek legalitas, 2. Aspek Teknis, 3. Aspek Lingkungan, 4. Aspek Bangunan/Tapak, 5. Aspek Pasar, 6. Aspek Keuangan sehingga dibutuhkan suatuan alias pemilihan terhadap optimalisasi yang sesuai dengan lokasi asset lahan dan bangunan. Metode Analytic Hierarchy Process (AHP) merupakan metode yang digunakan untuk pemilihan jenis optimalisasi aset berdasarkan aspek-aspek yang mempengaruhi optimalisasi suatu aset lahan dan bangunan.

SELECTION ANALYSIS OF OPTIMIZATION TYPE AND LOCATION OF COMPANY’S ASSET USING ANALYTIC HIERARCHY PROCESS METHOD ABSTRACT

A company (PT.X) has a long term plan to optimize some of the land and buildings assets currently located in major cities with the goal of land and building assets that exist today can generate a source of revenue for the company. Optimization is focused on several assets located in Jakarta. The planning is to optimize land and building assets that owned with optimizing orientation in the field of commercial property such as the optimization of the building into a hotel, rental office, and rental retail spaces. However, the choice of optimization alternatives is determined based on several criteria, such: 1.Legality Aspect, 2. Technical Aspect, 3. Environmental Aspect, 4. Aspect of Building / Site, 5. Aspect of Market, 6. Financial Aspect, that required an analysis of the selection optimization according to the location of the land and building assets. Analytic Hierarchy Process (AHP) is a method that used for selecting the type of asset optimization based on the aspects that influence the optimization of a land and building assets.

Keywords : Location Selection, Assets Optimization, AHP

Analisa pemilihan jenis..., Fahri Sudrajat Abdul Fatah, FT UI, 2014

1. Pendahuluan Keberadaan aset lahan dan bangunan dikatakan merugikan apabila aset tersebut menjadi beban biaya perusahaan karena tidak produktif nya keberadaan aset atau kurang optimalnya penggunaan

aset.Sebaliknya

dikatakan

menguntungkan

apabila

dapat

memberikan

keuntungan finansial yang optimal bagi perusahaan.Aset lahan dan bangunan yang tidak produktif dapat merugikan perusahaan karena perusahaan harus mengeluarkan anggaran lebih untuk memenuhi kebutuhan aset lahan dan bangunan seperti biaya pemeliharaan dan biaya pajak bumi dan bangunan (PBB).Semakin luas dan banyaknya jumlah lahan dan bangunan maka semakin besar anggaran pemeliharaan yang dikeluarkan untuk biaya pengeluaran untuk aset lahan dan bangunan yang tidak produktif. Untuk lokasi lahan dan bangunan yang berlokasi di DKI Jakarta, berdasarkan PERGUB No.175 Tahun 2013 DKI Pajak (NJOP)Jakarta yang berlaku mulai 1 Januari 2014, Nilai Jual Objek Pajak di wilayah DKI Jakarta mengalami kenaikan sebesar 20% - 140 % tergantung lokasi wilayah tanah. Nilai NJOP akan menyebabkan nilai Pajak Bumi dan Bangunan ikut mengalami kenaikan. Oleh karena itu optimalisasi terhadap aset lahan dan bangunan merupakan gagasan terbaik untuk menciptakan produktifitas dari aset lahan dan bangunan tersebut. Berdasarkan pembahasan kondisi di atas, penelitian terhadap analisa pemilihan optimalisasi dan lokasi aset perusahaan dinilai perlu dilakukan karena akan bermanfaat bagi pemilik perusahaan yang memiliki beberapa aset lahan dan bangunan yang saat ini kurang optimal penggunaannya atau tidak produktif (idle). Berdasarkan permasalahan di atas, tujuan penelitian ini adalah untuk menentukan jenisjenis alternatif optimalisasi aset lahan dan bangunan perusahaan dan mengevaluasi besaran biaya optimalisasi dan kelayakan investasi bagi perusahaan. 2. Tinjauan Teoritis 2.1 Definisi Aset Aset adalah barang, yang dalam pengertian hukum disebut benda, terdiri dari benda tidak bergerak dan benda bergerak, baik berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang tercakup dalam aktiva/aset atau harta aset dari suatu instansi, oranisasi, badan usaha ataupun individu perorangan (Hidayat, 2012). 2.2 Optimalisasi Aset Menurut Hidayat (2012), optimalisasi aset lahan dan bangunan yang belum optimal bertujuan untuk :


1. Agar tidak membebani anggaran pendapatan perusahaan khususnya dikaitkan dengan segi pemeliharaan dan pengamanannya, terutama untuk mencegah kemungkinan adanya penyerobotan dari pihak ketiga yang tidak bertanggung jawab. 2. Jika aset lahan dan bangunan dimanfaatkan secara optimal akan dapat meningkatkan atau menciptakan sumber pendapatan. 3. Dapat menambah peluang penyerapan tenaga kerja dan akan menciptakan sumber pendapatan masyarakat. 2.3 Faktor-faktor Pertimbangan Dalam Optimalisasi Real Estate / Properti Menurut Prawoto (2003) dan H. Wutrzbach & E. Mikes (1994) terdapat beberapa aspek yang mempengaruhi optimalisasi nilai aset real estate / properti, diantaranya adalah : a) Aspek hukum Aspek hukum meliputi penggunaan yang mana secara hukum tidak dilarang. Pembatasan secara pribadi, zoning, ketentuan yang berkenaan dengan bangunan, ketentuan bangunan sejarah, serta peraturan tentang amdal harus dikaji karena mungkin akan menjadi penghalang bagi banyak penggunaan yang potensial. Di hampir setiap perkotaan zoning digunakan sebagai alat untuk analisa lokasi Semakin sedikit persyaratan akan menyebabkan semakin rendahnya biaya pembangunan sehingga akan lebih menarik pengembang. Sebaliknya, semakin banyak persyaratan maka akan semakin mengurangi minat untuk melaksanakan pembangunan. b) Aspek Topografi Lahan Ukuran, bentuk, daerah, kemiringan dan aksesibilitas suatu potongan lahan dan risiko alami daerah seperti bencana banjir atau gempa bumi berdampak pada penggunaan pengembangan lahan.Ketika topografi atau kondisi suatu bagian dari tanah ternyata menjadi sulit untuk dikembangkan atau mahal biayanya, maka kegunaannya juga menjadi terpengaruh.Jenis-jenis vegetasi, kemiringan tanah, daya dukung tanah, serta hal lainnya dalam suatu lokasi dapat sangat mempengaruhi jenis pembangunan properti. c) Aspek Lokasi Kemudahan dalam akses masuk juga meningkatkan penggunaan lahan tersebut. Kapasitas dan tersedianya sarana publik seperti jalan, listrik, telepon, air pam dan sebagainya merupakan faktor yang penting untuk dipertimbangkan. Apabila suatu


jaringan pembuangan limbah yang terletak di bagian depan properti tidak dapat dibuang karena kapasitas pembuangannya yang terbatas, maka penggunaan properti itu terbatas. Faktor-faktor seperti tingkat kemacetan dan properti pesaing juga perlu dipertimbangkan dalam optimalisasi suatu properti. d) Aspek Bangunan Penggunaan optimal suatu bangunan properti yang dikembangkan juga tergantung kepada pertimbangan fisik bangunannya, seperti ukuran, design dan kondisinya. Kondisi suatu properti dan kemampuannya untuk terus pada penggunaan saat itu bisa menjadi suatu hal yang rilevan. Bila suatu properti seyogyanya diubah penggunaannya ke dalam suatu penggunaan lain, biaya pengubahan harus dikaji berdasarkan hasil / tingkat pengembalian yang diberikan oleh penggunaan yang baru. Sangat jelas bahwa biaya perubahan tergantung pada kondisi fisik properti saat itu dan lokasinya. e) Aspek Pasar Aspek pasar berkaitan dengan penawaran dan permintaan properti.Permintaan di masa datang terhadap properti yang dinilai. Dalam hal penawaran, semua properti yang menjadi pesaing berkenaan dengan unit yang tersewa, properti yang terjual, properti yang ditawarkan untuk dijual, dan properti yang akan siap untuk dipasarkan di masa yang akan datang. Properti yang akan dinilai harus dapat bersaing di pasar. Oleh karena itu, pemeriksaan harus mencakup tidak hanya properti yang sudah ada di pasar, melainkan juga proyek yang mempunyai prospek yang akan berkompetisi di pasar.Prospek permintaan terhadap properti yang dinilai perlu dianalisis. Penggunaan properti saat itu bukan berarti jumlah permintaan yang akan datang. Tingkat kekosongan properti pesaing dapat digunakan untuk memahami permintaan.Jumlah besar tingkat kekosongan bisa mengindikasikan terjadinya over supply, namun juga bisa berindikasi bahwa harga sewa yang ditawarkan untuk jenis properti itu terlalu tinggi f) Aspek Keuangan Untuk menentukan kelayakan secara finansial kelayakan properti yang berbentuk income producing property, arus pendapatan bruto yang akan datang harus diamati. Tingkat kekosongan dan tidak adanya pendapatan serta biaya operasi kemudian


dikurangkan dari tiap pendapatan bruto yang diperoleh agar dapat dihasilkan jumlah pendapatan neto dari setiap penggunaannya. 2.4 Analytic Hierarchy Process (AHP) Analytical Hierarchy Process dikembangkan oleh Dr. Thomas L. Saaty dari Wharton School of Business pada tahun 1970-an untuk mengorganisasikan informasi dan judgment dalam memilih alternatif yang paling disukai (Saaty, 1983). Dengan menggunakan metode AHP, suatu persoalan yang akan dipecahakan dalam suatu kerangka berpikir yang teroganisir, sehingga memungkinkan dapat diekspresikan untuk mengambil keputusan yang efektif atas persoalan tersebut. Persoalan yang kompleks dapat disederhanakan dan dipercepat proses pengambilan keputusannya (Marimin, 2004). Prinsip kerja AHP adalah penyederhanaan suatu persoalan kompleks yang tidak terstruktur, stratejik, dan dinamik menjadi bagian-bagiannya, serta menata dalam suatu hierarki. Kemudian tingkat kepentingan variabel diberi nilai numerik secara subjekif tentang arti penting variabel tersebut secara relative dibandingkan dengan variabel yang lain. Dari berbagai pertimbangan tersebut kemudian dilakukan sintesa untuk menetapkan variabel yang memiliki prioritas tinggi dan berperan untuk mempengaruhi hasil pada sistem terebut. Berikut adalah langkah-langkah analisa dengan menggunakan metode AHP : 1. Definisikan persoalan dan rinci pemecahan yang diinginkan 2. Buat struktur hirarki dan sudut pandang manajerial secara menyeluruh. Konsep struktur hirarki dapat dilihat dalam gambar 1. 3. Buatlah sebuah matriks perbandingan berpasangan (pairwise comparison) untuk kontribusi relative atau pengaruh setiap elemen terhadap elemen yang setingkat di atasnya berdasarkan judgment pengambilan keputusan. 4. Lakukan perbandingan berpasangan berdasarkan kepentingan sehingga diperoleh seluruh pertimbangan (judgment). Penilaian perbandingan berpasangan dapat mengacu pada tabel 1. 5. Hitung eigen value dan uji konsistensinya dengan menempatkan bilangan 1 pada diagonal utama, dimana di atas dan bawah diagonal merupakan angka kebalikannya. Jika tidak konsisten, pengambilan data diulangi lagi. 6. Laksanakan langkah 3, 4, dan 5 untuk seluruh tingkat hirarki. 7. Hitung eigen vector (bobot dari tiap elemen) dari setiap matriks perbandingan berpasangan


8. Penentuan prioritas elemen-elemen pada tingkat hirarki terendah sampai mencapai tujuan. 9. Periksa konsistensi hirarki Jika nilainya lebih dari 10% maka penilaian data pertimbangan harus diulangi. Pemeriksaan konsistensi hirarki ini dimaksudkan untuk mengetahui konsistensi jawaban yang akan berpengaruh kepada kesahihan hasil. Rumusnya adalah sebagai berikut : CI =

!!"#$!! !!!

Keterangan : CI = Consistency Index λmax= nilai eigen maksimum Untuk mengetahui apakah CI dengan besaran tertentu cukup baik atau tidak, perlu diketahui rasio yang dianggap baik, yaitu apabila nilai Cosnsitency Ratio (CR) ≤ 0,1. Rumus CR adalah : CR =

!" !"

Nilai RI merupakan nilai random indeks yang dikeluarkan oleh Oarkridge Laboratory yang dapat dilihat dalam tabel 2 (Marimin, 2004). Pada dasarnya AHP dapat digunakan untuk mengolah data dari suatu responden ahli.Namun demikian dalam aplikasinya penilaian kriteria dan alternatif dilakukan oleh beberapa ahli multidisiplioner.Konsekuensinya pendapat beberapa ahli tersebut perlu dicek konsistensinya satu persatu.Pendapat yang konsisten kemudian digabungkan dengan menggunakan rata-rata geometrik dengan rumus : XG =

!

!! ! !

XG = rata-rata geometrik n = jumlah responden Xi = penilaian oleh responden ke – i


A

GOAL

Kriteria

B1

B2

B3

Alternatif

C1

C2

C3

Gambar 1. Struktur Hierarki AHP

Tabel 1.Skala Penilaian Perbandingan Berpasangan

Nilai

Keterangan

1

Kriteria / alternatif A sama penting dengan kriteria / alternatif B

3

A sedikit lebih penting dari B

5

A jelas lebih penting dari B

7

A sangat jelas lebih penting dari B

9

Mutlak lebih penting dari B

2,4,6,8

Apabila ragu-ragu antara dua nilai yang berdekatan

Sumber : Marimin,2004. Tabel 2. Tabel Random Index N

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

RI

0.00

0.00

0.58

0.90

1.12

1.24

1.32

1.41

1.45

1.49

1.51

1.48

1.56

Sumber : Marimin,2004

2.5 Analisa Kelayakan Investasi Poerba (1998) menerangkan bahwa ada beberapa tahap dalam menentukan parameter kelayakan investasi suatu pembangunan gedung, antara lain : a. besarnya biaya investasi pembangunan b. apabila sumber dana bersumber dari bank diperhitungkan jumlah angusaran setiap tahun c. menentekan harga sewa minimum berdasarkan prinsip penerimaan = pendapatan


d. menentukan biaya operasional tahunan dan biaya depresiasi / amortisasi e. membuat rencana penerimaan proyek investasi properti f. membuat rencana laporan laba / rugi g. membuat rencana laporan arus kas (cash flow) h. menghitung parameter kelayakan investasi seperti Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Periode (PP). Kelayakan investasi dapat dievaluasi berdasarkan kriteria-kriteriaPayback Period, Net Present Value, dan Internal Rate of Return (Suliyanto, 2010).Penjelasan parameter-parameter tersebut adalah sebagai berikut : 1) Metode Payback Period (PP) Rumus yang digunakan untuk menghitung Payback Period (PP) adalah sebagai berikut: Payback Period (PP) = Investasi kas bersih Aliran kas masuk bersih tahunan 2) Metode Net Present Value (NPV) Rumus yang digunakan untuk menghitung Net Present Value (NPV) adalah sebagai berikut : Net Present Value (NPV) =

!" ! !!! (!!!)!

Keterangan : K = Discount rate yang digunakan At = Cash flow pada periode ke-t n = Periode yang terakhir dimana cash flow diharapkan. 3) Metode Internal Rate of Return (IRR) Rumus yang digunakan untuk menghitung IRR adalah sebagai berikut : !" ! !!! (!!!)!

=0

Keterangan : r = tingkat bunga yang akan menjadikan PV dari proceeds sama dengan PV dari capital outlays At = Cash flow untuk periode t


n = Periode terakhir dimana cash flow diharapkan 3. Metode Penelitian 3.1 Strategi Penelitian Berdasarkan perumusan masalah yang ditentukan, yaitu yang pertama adalah“jenis-jenis alternatif optimalisasi apa saja yang sesuai dengan lokasi aset lahan dan bangunan?” dan rumusan masalah yang kedua adalah “bagaimana tingkat kelayakan investasi optimalisasi aset lahan dan bangunan bagi perusahaan?”, strategi studi kasus dapat menjawab rumusan masalah yang ditentukan. Sebagai penjelasan ringkas mengenai objek penelitian studi kasus tersebut, tabel 3 adalah penjelasan gambaran umum aset-aset lahan dan bangunan milik perusahaan yang dijadikan objek penelitian. Tabel 3. Tabel Gambaran Umum Aset Perusahaan ASET-A ALAMAT Jl. Tomang Raya No. 56 Jakarta Barat DATA TEKNIS

ASET-B ALAMAT Jl. Melawai Raya No. 116 Jakarta Selatan DATA TEKNIS

Luas Lahan : 1000 m2

Luas Lahan : 537.5 m2

Luas bangunan eksisitng : 1080 m2


Jmlh lantai eksisting : 2 lantai


KDB : 50%

KDB : 60%

KLB : 3,5

KLB : 2,4

Luas dasar bangunan rencana : 500 m2

Luas dasar bangunan rencana : 322.5 m2

Luas lantai bangunan rencana : 3500 m2 Jumlah lantai rencana : 7 lantai PERBATASAN LOKASI


Utara : Jalan Tomang Raya, gedung kantor dan ruko

Utara : Jl. Melawai Raya, Blok M Plaza, Hotel Neo

Selatan : Jalan Tunjung Raya, pemukiman

Selatan : bangunan ruko (kantor dan toko)

Barat : Kawasan ruko, wisma dan jalan menuju Tol Tangerang Timur : Kawasan ruko dan jalan menuju Harmoni dan Tanah Abang AKSESBILITAS

Barat : Jalan Raya Panglima Polim, Win Hotel Timur : berbatasan dengan bangunan ruko (kantor dan toko) AKSESBILITAS

Dapat diakses melalui : Tol Jakarta - Tangerang, Jalan Gatot Subroto, Jalan Daan Mogot, Harmoni, Roxy, Tanah Abang, Casablanca KONDISI AWAL

Dapat diakses melalui : Jalan Fatmawati, Jalan Jendral Sudirman, Jalan Gatot Subroto

Bangunan kantor perusahaan PERMASALAHAN

Bangunan kosong

Luas tanah terlalu besar

Bangnan tidak produktif

jika digunakan untuk kantor sendiri ASET-C ALAMAT Jl. Balap Sepeda No. 1 BC

KONDISI AWAL PERMASALAHAN

ASET-D ALAMAT Jl. Lingkar Luar, Cengkareng


Jakarta Timur

Jakarta Barat DATA TEKNIS

DATA TEKNIS

Luas Lahan : 295 m2

Luas Lahan : 241 m2





KDB : 50%

KDB : 50%

KLB : 2

KLB : 2

Luas dasar bangunan rencana : 147,5 m2

Luas dasar bangunan rencana : 217 m2


Luas lantai bangunan rencana : 868 m2 Jumlah lantai rencana : 4 lantai PERBATASAN LOKASI Utara : berbatasan dengan bangunan ruko (toko), pasar Cengkareng

Utara : bangunan ruko (kantor dan toko) Selatan : Jalan Pemuda Raya, Arion Plaza, terminal Rawamangun, Shelter Bus Way. Barat : Jalan Balap Sepeda, Veledrome Timur : berbatasan dengan bangunan ruko (kantor dan toko) AKSESBILITAS Dapat diakses melalui : Jalan Pramuka, Cempaka Putih, Jatinegara, Kemayoran, Pondok Kopi, Klender

Selatan : berbatasan dengan Ramayana Cengkareng. Barat : berbatasan dengan Jalan Lingkar Luar, Fly Over Tol Bandara Timur : berbatasan dengan pasar Cengkareng AKSESBILITAS Dapat diakses melalui : Tol Lingkar Luar, Jalan Daan Mogot

Cempaka Putih, Jatinegara KONDISI AWAL

KONDISI AWAL

Bangunan retail perusahaan PERMASALAHAN Bangunan tidak optimal penggunaan luas lantainya, hanya dua lantai yang digunakan

Bangunan kosong PERMASALAHAN Bangunan tidak produktif Lahan parkir berkurang karena banyak pedagang liar

3.2 Proses Penelitian Dalam penelitian studi kasus ini terdapat beberapa proses tahapan. Proses penelitian studi kasus ini dapat dilihat pada gambar 2 berikut.

Gambar 2. Diagram Alir Penelitian


3.3 Instrumen Penelitian Penelitian ini menggunakan instrumen penelitian berupa wawancara kepada lima orang pakar dalam bidang optimalisasi aset. Jawaban hasil wawancara dalam bentuk jawaban yang diangkakan

dalam

lembar

kuisioner.Kuisioner

berisi

mengenai

aspek-aspek

yang

mempengaruhi dalam pemilihan alternatif optimalisasi aset properti perusahaan. Aspek-aspek tersebut merupakan variable-variabel penelitian yang akan dinilai oleh para pakar.Desain kuisioner berdasarkan metode AHP yang akan digunakan sebagai metode analisa. Penilaian yang dilakukan adalah terhadap perbandingan berpasangan dari beberapa variabel. 3.4 Pengumpulan Data Dalam pengumpulan data penelitian studi kasus ini adalah berdasarkan berdasarkan data primer dan data sekunder. a. Data Primer Dalam penelitian ini, data primer dikumpulkan melalui wawancara, yang ditujukan kepada lima orang pakar yang berprofesi di lima Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) yang berbeda. Dalam proses wawancara, para pakar properti diwajibkan untuk mengisi lembar kuisioner yang telah disiapkan. Pengisian kuisioner bertujuan untuk menilai dan memvalidasi setiap variabel-variabel yang telah dikumpulkan dari beberapa referensi yang terkait dengan masalah optimalisasi aset properti perusahaan. b. Data Sekunder Dalam penelitian ini, data sekunder diperoleh dari data arsip perusahaan mengenai data teknis aset lahan dan bangunan yang perlu dioptimalisasikan dan data dari studi pustaka yang berkaitan dengan optimalisasi aset properti, biro statistik.Dalam penelitian ini, metode AHP diperlukan untuk menentukan jenis alternatif optimalisasi yang sesuai dengan lokasi asset properti yang berada di empat lokasi berdasarkan variabel-variabel yang telah ditentukan sebelumnya. Dari ke empat lokasi aset akan ditemukan jenis alternatif yang sesuai dengan lokasi asset berdasarkan data kualitatif dari lima orang para pakar properti. Ide dan gagasan rencana optimalisasi aset lahan dan bangunan yang dimiliki oleh perusahaan (PT.X) yang berlokasi di Jakarta Barat, Jakarta Selatan dan Jakarta Timur adalah berdasarkan kebijakan pemilik perusahaan (owner). Alternatif pilihan optimalisasi aset lahan dan bangunan yang berupa kantor sewa, hotel budget, dan ritel sewa merupakan alternatif


yang ditentukan oleh pemilik perusahaan dengan melihat prospek permintaan pasar dari ketiga alternatif tersebut yang terus meningkat, kondisi lingkungan yang dinilai mendukung rencana optimalisasi fungsi properti, dan peluang untuk mendapatkan pemasukan (revenew) yang tinggi dan sumber penghasilan bagi perusahaan induk. Berdasarkan prosedur Analytic Hierarchy Process (AHP) yang telah dijelaskan sebelumnya, pada gambar 4 adalah gambar struktur hierarki pemilihan jenis alternatif optimalisasi aset properti perusahaan di setiap lokasi.

Gambar 3. Struktur Hierarki Pemilihan Optimalisasi Aset

Hasil analisa dengan menggunakan metode ini adalah nilai bobot dari masing-masing jenis alternatif di setiap lokasi aset properti. Nilai bobot tertinggi adalah jenis optimaliasi yang direkomendasikan terhadap aset properti. Misalnya aset –A yang berlokasi di Jl. Tomang Raya No. 56, hasil olahan AHP ternyata menunjukkan alternatif Kantor Sewa yang memiliki nilai bobot tertinggi, maka alternatif Kantor Sewa adalah yang direkomendasikan sebagai upaya optimalisasi aset properti di lokasi tersebut. Analisa kelayakan investasi bertujuan untuk mengevaluasi tingkat kelayakan investasi optimalisasi asset properti perusahaan yang telah ditentukan melalui proses AHP. Analisa kelayakan investasi berdasarkan parameter seperti Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), dan Net Present Value (NPV). Dalam penelitian studi kasus ini menggunakan beberapa variabel yang berupa aspek – aspek seperti hukum (legalitas), aspek lokasi, aspek pasar, aspek bangunan, dan aspek keuangan yang masing-masing variabel telah dijelaskan sebelumnya pada poin tinjauan teoritis


4. Hasil dan Pembahasan Setelah hasil penilaian perbandingan berpasangan variabel utama oleh lima orang pakar telah didapatkan, maka langkah pengolahannya adalah dengan membuatkan tabel matriks perbandingan berpasangan antar variabel utama. Tabel berikut merupakan tabel matriks perbandingan berpasangan berdasarkan data kuisioner yang digabungkan dari lima orang pakar.

Tabel 4. Matriks Perbandingan Berpasangan Kriteria Utama (Gabungan 5 orang Pakar) KRITERIA UTAMA Aspek Legalitas Aspek Teknis Aspek Lingkungan Aspek Bangunan / Tapak Aspek Pasar Aspek Keuangan

Aspek Legalitas

Aspek Teknis

Aspek Lingkungan

Aspek Bangunan / Tapak

Aspek Pasar

Aspek Keuangan

1

5

3 1/3

3 2/5

1 4/9

1 6/7

1/5

1

2

1

5/7

1

1/3

1/2

1

1

5/8

½

2/7

1

1

1

1 1/2

1 2/3

2/3

1 3/8

1 3/5

2/3

1

1

1/2

1

2

3/5

1

1

Sumber : Hasil Olahan ( Gabungan dari pendapat 5 orang pakar)

Tahap berikutnya adalah dengan pembobotan variabel utama.Pada tahap ini akan didapatkan data berupa bobot prioritas dari setiap variabel utama. Bobot prioritas dengan nilai tertinggi merupakan variabel yang dianggap paling diperhatikan dalam rencana optimalisasi aset lahan dan bangunan. Berikut adalah tabel nilai eigen value dan eigen vector yang mempresentaikan nilai bobot variabel. Tabel 5.Tabel Nilai Eigen Value dan Eigen Vector

KRITERIA UTAMA

Aspek Legalitas

Aspek Teknis

Aspek Lingkungan

Aspek Bangunan / Tapak

Aspek Pasar

Aspek Keuangan

Aspek Legalitas Aspek Teknis Aspek Lingkungan Aspek Bangunan / Tapak Aspek Pasar Aspek Keuangan

1 1/5 1/3 2/7 2/3 1/2

5 1 ½ 1 1 3/8 1

3 1/3 2 1 1 1 3/5 2

3 2/5 1 1 1 2/3 3/5

1 4/9 5/7 5/8 1 1/2 1 1

1 6/7 1 ½ 1 2/3 1 1

Eigen Value 2.301 0.814 0.602 0.942 1.005 0.937

Total

3

9 7/9

10 8/9

7 5/7

6 1/4

7

6.601

Sumber : Hasil Olahan


Eigen vector 0.349 0.123 0.091 0.143 0.152 0.142

Setelah itu dilakukan uji konsistensi rasio hasil pendapat para pakar.Hasil uji konsistensi rasio dapat dilihat pada tabel berikut. Tabel 6. Tabel Nilai Uji Konsistensi AHP

KRITERIA UTAMA Aspek Legalitas Aspek Teknis Aspek Lingkungan Aspek Bangunan / Tapak Aspek Pasar Aspek Keuangan

Eigen vector 0.349 0.123 0.091

Bobot Sintesis 2.07 0.74 0.54

0.143 0.152 0.142

0.89 0.91 0.85

Total

Uniform examination

Bs/EV 5.947 5.981 5.943

λ max = 6.010 CI = 0.002 CR = 0.002

6.249 5.947 5.992 36.057


Lalu Consistensy index dapat diketahui nilainya sebesar 0,002. Angka tersebut didapatkan berdasarkan rumus :CI =

!!"#$!! !!!

, dimana n adalah jumlah aspek yang dinilai.

Berdasarkan tabel indeks random konsistensi (RI), data dengan jumlah enam variabel (n) memiliki nilai RI

sebesar 1,24 maka diperoleh nilai Consistency Ratio (CR) sebesar

0,002atau 0,2%. Angka tersebut didapatkan berdasarkan rumus : CR =

!" !"

Diketahui bahwa nilai CR tersebut lebih kecil dari 10% sehingga dapat disimpulkan bahwa penilaian terhadap variabel utama lima orang pakar dapat diterima. Berdasarkan nilai eigen vector pada tabel 5, dapat diketahui secara berurutan faktorfaktor apa saja yang mempengaruhi pemilihan jenis optimalisasi aset lahan dan bangunan. Secara grafis dapat dilihat pada gambar berikut ini. Berdasarkan tabel 5 di atas, aspek legalitas menjadi urutan pertama yang harus diperhatikan dalam pemilihan jenis optimalisasi ast lahan dan bangunan. Urutan ke dua adalah aspek pasar, urutan ke tiga adalah aspek bangunan/tapak, urutan ke empat adalah aspek keuangan, urutan ke lima adalah aspek teknis, dan urutan ke enam adalah aspek lingkungan. Setelah pembobotan variabel utama didapatkan, berikutnya adalah merata-ratakan nilai kesesuaian setiap jenis alternatif properti komersial di setiap lokasi aset terhadap sub variabel.Kemudian dibuatkan tabel perhitungan untuk mendapatkan hasil penjumlahan dari hasil perkalian penilaian rata-rata kesesuaian jenis alternatif optimalisasi dengan bobot setiap


variabel utama.Berikut adalah tabel analisa pemilihan jenis alternatif optimalisasi di setiap lokasi aset lahan dan bangunan milik perusahaan. Tabel 7.Prioritas Pemilihan Jenis Optimalisasi Di Lokasi Aset-A Jenis Alternatif

Aspek Legalitas

0.349 Hotel Budget 5.200 Kantor Sewa 7.900 Retail Sewa 5.500 Sumber : Hasil Olahan

Aspek Teknis

Aspek Lingkungan

Aspek Bangunan /Tapak

Aspek Pasar

Aspek Keuangan

Bobot Prioritas

0.123

0.091

0.143

0.152

0.142

5.550

4.686

5.667

5.000

5.950

5.339

6.000

5.286

6.600

6.200

7.100

6.869

5.400

4.514

5.133

4.480

5.500

5.190

Rekomendasi

6.869 Kantor Sewa

Tabel 8. Prioritas Pemilihan Jenis Optimalisasi Di Lokasi Aset-B

Aspek Teknis

0.349

0.123

0.091

0.143

0.152

0.142

Hotel Budget

6.100

6.750

5.857

5.867

5.867

6.050

6.082

6.483

Kantor Sewa

6.500

7.050

5.543

5.667

6.080

6.700

6.326

Retail Sewa

Retail Sewa

7.000

6.400

5.400

6.667

6.667

5.600

6.483

Jenis Alternatif

Aspek Lingkungan

Aspek Bangunan/ Tapak

Aspek Legalitas

Aspek Pasar

Aspek Keuangan

Rekomendasi Bobot Prioritas


Tabel 9.Prioritas Pemilihan Jenis Optimalisasi Di Lokasi Aset-C

Jenis Alternatif

Hotel Budget Kantor Sewa Retail Sewa

Aspek Legalitas

Aspek Teknis

Aspek Lingkungan

Aspek Bangunan/ Tapak

Aspek Pasar

Aspek Keuangan

Rekomendasi Bobot Prioritas

0.349

0.123

0.091

0.143

0.152

0.142

5.100

6.400

4.971

4.533

5.600

5.350

5.279

6.800

6.250

5.457

6.400

5.520

6.550

6.322

5.800

6.050

5.371

6.000

5.200

5.550

5.693

6.322 Kantor Sewa


Tabel 10. Prioritas Pemilihan Jenis Optimalisasi Di Lokasi Aset-D Aspek Legalitas

Aspek Teknis

Aspek Lingkungan

Aspek Bangunan/Tapak

Aspek Pasar

Aspek Keuangan

0.349

0.123

0.091

0.143

0.152

0.142

Bobot Prioritas

Hotel Budget

4.200

4.450

5.029

4.267

4.720

5.450

4.573

Kantor Sewa

5.100

4.600

4.971

5.333

5.240

6.600

5.294

Retail Sewa

6.900

6.400

5.829

5.533

5.160

6.050

6.160

Jenis Alternatif



Rekomendasi

6.160 Retail Sewa

Hasil analisa kelayakan investasi optimalisasi aset lahan dan bangunan adalah berdasarkan asumsi tingkat suku bunga pinjaman adalah sebesar 12,5 % per tahun. Tingkat hunian atau okupansi dari jenis optimalisasi yang direkomendasikan berdasarkan AHP adalah sebesar 80% per tahun. Berikut adalah tabel analisa kelayakan investasi optimalisasi aset lahan dan bangunan milik perusahaan. Tabel 11.Tabel Rekapitulasi Kelayakan Investasi Optimalisasi Aset Lahan dan Bangunan

Parameter Luas Lahan Investasi Harga Sewa / m2/bulan

Aset-A

Aset-B

Aset-C

Aset-D

Kantor Sewa

Ritel Sewa

Kantor Sewa

Ritel Sewa

1000

537

295

434

Rp

18.544.102.200

Rp

3.222.000.000

Rp

884.719.500

Rp

185.000

Rp

190.000

Rp

95.000

1,07

PI

Rp. 1.372.869.985

NPV

2,54 Rp

4.964.733.035

Rp. 976.500.000 Rp

2,94 Rp

1.716.690.920

95.000 1,66

Rp

646.375.290

IRR

13,57%

31,61%

25,60%

21,34

PP

Tahun ke-6

Tahun ke-3

Tahun ke-4

Tahun ke-5

Sumber : Hasil Analisa

5. Kesimpulan Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan yang telah diuraikan sebelumnya, maka kesimpulan yang diambil sebagai jawaban dari tuuan penelitian ini adalah dapat dilihat pada tabel 13 yaitu pemilihan jenis optimalisasi aset lahan dan bangunan perusahaan di setiap lokasi aset dan tabel 14 yaitu tabel evaluasi kelayakan investasi biaya optimalisasi aste lahan dan bangunan. Tabel 12.Pemilihan Jenis Optimalisasi Aset Lahan Dan Bangunan Perusahaan

Lokasi Aset

Pemilihan Jenis Optimalisasi

Aset-A : Jl Tomang Raya No. 56,

Kantor Sewa

Jakarta Barat Aset-B : Jl. Melawai Raya No. 116,

Ritel Sewa

Jakarta Selatan Aset-C : Jl.Balap Sepeda No. 1 BC,

Kantor Sewa

Jakarta Timur Aset-D : Jl. Lingkar Luar, Cengkareng,

Ritel Sewa

Jakarta Barat Sumber : Hasil Analisa


Tabel 13. Tabel Rekapitulasi Kelayakan Investasi Optimalisasi Aset Lahan dan Bangunan Aset-A

Aset-B

Aset-C

Aset-D

Parameter

Kantor Sewa

Ritel Sewa

Kantor Sewa

Ritel Sewa

Luas Lahan

1000

537

295

434

Investasi Harga Sewa / m2/bulan

Rp

18.544.102.200

Rp

3.222.000.000

Rp

884.719.500

Rp

185.000

Rp

190.000

Rp

95.000

1,07

PI

2,54

Rp. 1.372.869.985

NPV

13,57%

IRR

Tahun ke-6 PP Sumber : Hasil Analisa

Rp

4.964.733.035

Rp. 976.500.000 Rp

2,94 Rp

1.716.690.920

95.000 1,66

Rp

646.375.290

31,61%

25,60%

21,34

Tahun ke-3

Tahun ke-4

Tahun ke-5

6. Saran Berdasarkan kesimpulan penelitian yang sudah ditentukan, saran dalam penelitian ini yang dapat diberikan untuk penelitian berikutnya adalah sebagai berikut : 1. Dalam penelitian ini masih terdapat keterbatasan dalam penentuan proyeksi tingkat hunian yang lebih detail. Penelitian ini menggunakan data asumsi tingkat hunian sebesasr 80% sebagai data pembanding hasil kelayakan investasi antar jenis alternative optimalisasi. Oleh karena itu diperlukan sebuah data survey tingkat hunian berdasarkan data pasar saat ini dan beberapa tahun yang akan datang. 2. Untuk penelitian optimalisasi aset lahan dan bangunan yang sejenis dengan penelitian saat ini atau dengan skala yang lebih besar sebaiknya diperlukan analisa mengenai faktor-faktor resiko yang kemungkinan dihadapi dalam optimalisasi aset lahan dan bangunan yang pada akhirnya dapat mempengaruhi dalam aspek kelayakan finansialnya. 3. Dalam pemilihan jenis optimalisasi, berdasarkan saran para pakar penilai aset lahan dan bangunan sebaiknya dilakukan penelitian yang lebih detail yang disebut dengan Highest And Best Use Analysis (HBU) dimana dari setiap jenis alternatif optimalisasi dianalisa dalam hal legalitas, kondisi bangunan/tapak, kondisi pasar, dan analisa keuangan satu persatu untuk mendapatkan hasil data yang lebih akurat.


7. Referensi

Salengke. (2012). Engineering Economy: Technic for Project and Business Feasibility Analysis. Makassar : Universitas Hassanudin Yin, Robert.K. (2006). Studi Kasus: Desain & Metode. Jakarta :PT. Rajagrafindo Persada Hidayat, Muchtar. (2012). Manajemen Aset: Privat dan Publik. Yogyakarta :LaksBang PRESSindo Suliyanto. (2010). Studi Kelayakan Bisnis : Pendekatan Praktis. Yogyakarta :Penerbit ANDI Prawoto, Agus. (2003).Teori dan Praktek Penilaian Properti.Yogyakarta : Fakultas Ekonomi UGM Poerbo, Hartono. (2013). Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak.Jakarta : Djambatan Sugiyono.(2013).Metode Penelitian Manajemen.Bandung :Alfabeta Sabaruddin, Arief. (2013). A-Z Persyaratan Teknis Bangunan.Jakarta : Griya Kreasi Wurtzebagh, Charles H.,& Miles, Mike E. (1994). Modern Real Estate.Canada : Ingrao Associates. Hayusudina, Novie Dianing. (2008). Kajian Pemilihan Investasi Proyek Bangunan Gedung Dengan Skema Build-Operate-Transfer (BOT).Tesis Manajemen Konstruksi, Universitas Indonesia Andriani, Yekti. (2007). Optimalisasi Pengelolaan Lahan Menganggur Milik Departemen Hukum Dan HAM RI di Kota Tangerang.Tesis Pengkajian Ketahanan Nasional, Universitas Indonesia, Depok Tisnasasmita, Soedrajat. (1995). Perencanaan Pola Kebijaksanaan Optimasi Pengembangan Aset Lahan Dan Bangunan Pertamina Dengan Dukungan Decision Support System.Tesis Ilmu Administrasi dan Kebijaksanaan Publik, Universitas Indonesia, Depok


Harliman.(1998). Optimalisasi Dan Pemanfaatan Aset Pemerintah Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta Melalui Swastanisasi.Tesis Ilmu Administrasi dan Kebijaksanaan Bisnis, Universitas Indonesia, Depok Handayani, Lilik Yuli. (2000). Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pemanfaatan Aset Tanah Dan Bangunan Gelanggang Remaja Kotamadya Jakarta Pusat. Tesis Ilmu Administrasi dan Kebijakan Bisnis, Universitas Indonesia, Depok Prasetyo, Indra Pandu. (2012). Analisis Keterlambatan Dan Kualitas Hasil Pekerjaan Pada Proyek Konstruksi. Skripsi Program Studi Teknik Sipil, Universitas Indonesia, Depok Xinli, Wang, Jianghua, Ma. (2009). Application And Research Of Analytic Hierarchy Process In Project Investment Appraisal And Decision Making. Journal of School of Economy and Management, North China Electric Power University Rita Campos, Ana, Marques Maria, Silva, Rui Neves. (2010).Decision Support System For Energy-Efficiency Investments on Building Renovations. Journal IEEE Fang, LV, Yan, Gao. (2011). Study of Multiple Criteria Decision Making For Real Estate Investment Environment Based On AHP.Journal of School of Management, University of Shanghai For Science and Technology, Shanghai, China



ANALISA PEMILIHAN JENIS OPTIMALISASI DAN LOKASI ASET PERUSAHAAN MENGGUNAKAN METODE ANALYTIC HIERARCHY PROCESS

Recommend Documents