Alternatieve ontwikkelingen voor Kolleksjesintrum Fryslân Opdrachtgever: Provincie Frysland

DATUM GEWIJZIGD KENMERK BETREFT

PARTNERS

Alternatieve ontwikkelingen voor Kolleksjesintrum Fryslân Opdrachtgever: Provincie Frysland

16-10-2012 30-10-2012 1215.C.007 Alternatieven voor Kolleksjesintrum Fryslân



Inhoudsopgave 1

INLEIDING ......................................................................................................... 3

1.1

Eerder onderzoek Programma van Eisen en aanvullende scenario’s ......................................... 3

1.2

Vraagstelling .................................................................................................................................. 3

1.3

Aanpak ........................................................................................................................................... 3

1.4 1.4.1 1.4.2

Opstellen vergelijking en advies ................................................................................................... 4 Wat is een duurzaam Kolleksjesintrum? – het Denemarken principe ....................................... 4 Opslagprincipe en opslagsystemen ............................................................................................... 4

2

KOLLEKSJESINTRUM FRYSLAN....................................................................... 5

2.1

Oorspronkelijke uitgangspunten en visie .................................................................................... 5

2.2

Mogelijkheden bijstelling programma ......................................................................................... 5

2.3

Mogelijkheden bijstelling begroting varianten ............................................................................ 6

3

HERBESTEMMING: TOETSING AAN PVE ......................................................... 6

3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.1.8

Vergelijking met het Programma van Eisen Kolleksjesintrum ................................................... 6 Toelichting criteria ......................................................................................................................... 6 Toetsing alternatieve locaties aan het Programma van Eisen ..................................................... 7 Toelichting beveiliging ................................................................................................................... 9 Toelichting brandveiligheid .......................................................................................................... 9 Toelichting eisen gebouwschil....................................................................................................... 9 Vergelijking ruimtevraag ............................................................................................................... 9 Toelichting overzicht ruimtevraag en aanbod ............................................................................. 11 Afstemming vraag en aanbod met andere varianten .................................................................. 11

3.2

Overige criteria ............................................................................................................................ 12

3.3

Conclusie toetsing locaties aan het Programma van Eisen ....................................................... 13

4

KOSTENVERGELIJKING .................................................................................. 13

4.1

Kostenvergelijking ....................................................................................................................... 13

4.2

Conclusie en aanbevelingen ........................................................................................................ 14

5

BIJLAGEN ......................................................................................................... 16



1

INLEIDING In dit rapport wordt verslag gedaan van het onderzoek naar de ontwikkeling van Kolleksjesintrum Fryslân, uitgevoerd in opdracht van de Provincie Friesland door LEVS partners, Crown Fine Art, Galjema Technisch Adviesbureau en LBP | Sight.

1.1

Eerder onderzoek Programma van Eisen en aanvullende scenario’s Deze rapportage is mede gebaseerd op het Programma van Eisen dat ontwikkeld is voor een duurzaam Kollesjesintrum voor een aantal Friese culturele instellingen, waaronder het Fries Museum, Princessehof en Tresoar, en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Voor het Programma van Eisen is een bouwkundig en installatietechnisch concept ontwikkeld op basis van de eisen en wensen van de betrokken instellingen. Hierbij is gekozen voor de uitwerking van een duurzame variant, waarvan het principe is gebaseerd op het Denemarken model. Voor deze variant is een calculatie gemaakt van de investerings- en exploitatiekosten. Deze kosten zijn vergeleken met die voor een conventioneel gebouw. Het resultaat hiervan liet zien dat zowel de investeringskosten (-15%) als de exploitatiekosten lager uitvallen. Als we de financieringskosten buiten beschouwing laten bedragen de exploitatiekosten (waarin opgenomen de kosten voor onderhoud gebouw en installaties, energie en schoonmaak) van een duurzaam gebouw 50% van de kosten van een conventioneel gebouw. Voor de aanpak van het vervolgtraject zijn aanbevelingen gedaan en is een planning opgesteld. Na afronding van het bovengenoemde onderzoek is een aanvullende onderzoek gedaan naar de ruimtevraag en de daarbij horende investering en exploitatiekosten van drie varianten: alle deelnemers, variant zonder participatie van de RCE en een variant met alleen het Fries Museum.

1.2

Vraagstelling Deze tijd, waarin financiële middelen schaars, zijn vraagt om betaalbare en duurzame oplossingen voor het opslaan van archieven en kunstwerken. Ook voor een goed doordachte en kostenefficiënte oplossing moet financiële dekking aanwezig zijn. Tegenvallende prognoses van de opbrengst van de gebouwen die leeg komen hebben er toe geleid dat Provincie Friesland een aantal nieuwe mogelijkheden wil laten onderzoeken: 1.

Besparingsmogelijkheden binnen het Programma van Eisen en de begroting van Kolleksjesintrum Fryslân; 2. Inschatten van de mogelijkheden en kosten van de vestiging van het hierboven genoemde Kolleksjesintrum Fryslân in het Friesland Campina gebouw aan de Pieter Stuyvesantlaan; 3. Inschatten van de mogelijkheden en kosten van de vestiging van het hierboven genoemde Kolleksjesintrum Fryslân op de locatie EKP: het voormalig expeditieknooppunt aan de Snekertrekweg. 1.3

Aanpak Het onderzoek is in zeer korte tijd uitgevoerd en kan gezien worden als een quick scan om kansrijke wegen te inventariseren. Voor de uitwerking is er kort overleg gevoerd met Tresoar, het Fries Museum en Princessehof. Er is een bezoek gebracht aan het Friesland Campina gebouw en een deel van de kelderruimte is kort aan de binnenzijde bekeken. De Heer R.W. Steensma heeft het pand eerder bezocht en een inspectierapport opgesteld. Onze bevindingen hebben we mede op dit rapport gebaseerd. Daarnaast hebben we ons gebaseerd op een zeer eenvoudige tekening van het gebouw met beperkte informatie. 3



Het EKP is door ons aan de buitenkant bekeken. Er zijn eerdere verkenningen uitgevoerd om dit pand te herbestemmen tot Kolleksjesintrum in opdracht van de eigenaar Syntrus Achmea Vastgoed. Hiervoor zijn ook kostencalculaties gemaakt. Deze activiteiten zijn uitgevoerd door architectenbureau Vegter. Daarnaast liggen er aanbiedingen voor onder meer huurprijzen, aankoopprijzen en investeringsbijdragen. Deze documenten zijn door ons als informatiebron gebruikt. 1.4

Opstellen vergelijking en advies Voor het beoordelen van de verschillende opties is het van het allergrootste belang dat de verschillende varianten op een juiste manier met elkaar vergeleken worden. Dit geldt voor verschillende zaken maar met name voor het oppervlak -de ene vierkante meter kan veel beter benut worden dan de ander - en voor de financiële gegevens. In deze rapportage hebben we vergelijkbare grootheden naast elkaar gezet, waardoor er een basis ontstaat voor het trekken van conclusies en het geven van een advies. Voor een goede begrip en inzicht in de gemaakte vergelijking volgt onderstaand een toelichting op het Denemarken principe en het opslagprincipe.

1.4.1

Wat is een duurzaam Kolleksjesintrum? – het Denemarken principe In de tekst worden verschillende synoniemen gehanteerd voor een duurzaam gebouwconcept, zoals het Denemarken principe en een installatie-arm gebouw. De belangrijkste kenmerken van een duurzaam gebouw t.o.v. een niet duurzaam of conventioneel gebouw zijn de volgende:  Het duurzame gebouw heeft een dikke, extreem goed geïsoleerde en luchtdichte schil en staat op een ongeïsoleerde vloer. Hierdoor wordt gebruik gemaakt van de stabiliteit van de bodemtemperatuur.  Door de bijzondere eigenschappen van de gebouwschil zijn er vrijwel geen installaties nodig voor de conditionering van het binnenklimaat.  Het gebouw is minimaal 5 en maximaal 9 meter hoog om te zorgen voor voldoende natuurlijke luchtcirculatie.  De relatieve luchtvochtigheid in het duurzame depot is stabieler. De temperatuurschommelingen zijn groter en de temperaturen liggen lager.  Een duurzaam gebouw is kleiner door het ontbreken van installatieruimtes en luchtbehandelingskanalen. Het EKP en het Friesland Campina gebouw voldoen geen van beiden aan de uitgangspunten voor een gebouw volgens het hierboven beschreven Denemarken principe en kunnen daar ook niet op aangepast worden. Dat betekent dat voor beide gebouw uitgegaan wordt van een conventioneel concept met de daarbij behorende installatietechniek.

1.4.2

Opslagprincipe en opslagsystemen In bijlage 4 van het Duurzaam Programma van Eisen voor Kolleksjesintrum Fryslân zijn tekeningen van opbergsystemen opgenomen. Voor de ontwikkeling van het duurzame Kolleksjesintrum is een iteratief proces doorlopen om tot een optimaal gebouw te komen. De belangrijkste variabelen bij dit proces zijn:  Opslagprincipe: de wijze waarop een object bewaard moet worden (hangend aan rekken, in ladeblokken, instellingkasten e.d.) is leidend. Dit betekent bijvoorbeeld dat schilderijen van verschillende musea bij elkaar worden gehangen. Musea krijgen geen apart afgescheiden ruimtes. Bij de inventarisatie is ook meegenomen of objecten in verrijdbare kasten konden worden geplaatst. Daarnaast is de wijze waarop de objecten in de opbergsystemen geplaatst worden van belang voor de ruimtevraag (handmatig, heftrucks, schaarwagens e.d.).  Gebouwvorm: hierbij spelen zaken als verdiepingshoogte, aantalverdiepingen en constructieve varianten (kolomafstand, overspanningen, constructiehoogte) een rol. 4



Gekozen is zo veel mogelijk voor het maken van dubbel hoge opslagsystemen. Dit zijn systemen waarbij de bovenlaag toegankelijk is via een geïntegreerd tussenbordes. Hiermee wordt bespaard op bouwkundige vloeren, die in principe duurder zijn. Indien een bestaand gebouw als uitgangspunt genomen wordt voor een Kolleksjesintrum moet rekening gehouden worden met meer ruimtebeslag voor opbergsystemen. Door de beperkte hoogte in het Friesland Campina gebouw en de kleine en wisselende kolomafstanden wordt de ruimtevraag groter. Het EKP is wat betreft de structuur van het gebouw geschikt om efficiënte opbergsystemen te plaatsen. Belemmerende factor daar is de druksterkte en draagkracht van de vloeren. 2

KOLLEKSJESINTRUM FRYSLAN

2.1

Oorspronkelijke uitgangspunten en visie Zo zichtbaar en prominent als musea met spraakmakende gebouwen en bijzondere kunstwerken in de schijnwerpers treden, zo onzichtbaar zijn vaak de plekken waar de niet tentoongestelde delen van collecties worden opgeslagen. 90% van de collectie zich bevindt in depots, een visie op de wijze waarop deze bewaard en ontsloten moet worden is daarmee evident. In bijlage 1 is een tekst opgenomen over de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan het tot stand komen van een duurzaam Kolleksjesintrum. Daarin wordt onder meer een belangrijke ontwikkeling geschetst waarbij het Kolleksjesintrum een rol gaat vervullen tussen het museum met de tentoonstellingen, en een depot als opslagplaats voor kunstwerken. Een Kolleksjesintrum herbergt dus meer functies dan alleen een opbergplek voor archieven en objecten van cultuur historische waarde. Het samenbrengen van collecties van verschillende instellingen brengt ook een aantal andere voordelen met zich mee. Door beter overzicht van de collecties is er de mogelijkheid om te ontzamelen. Dubbelingen verdwijnen uit de collectie, objecten van de beste kwaliteit blijven behouden en worden vaker tentoongesteld: zowel de kwaliteit als de toegankelijkheid van de collecties verbeteren. Met het samenbrengen van collecties komen ook de verschillende experts met elkaar in contact. Specifieke kennis kan breder ingezet worden en kennisuitwisseling levert een meerwaarde op voor alle deelnemende instellingen. Ook vanuit financieel oogpunt is samenwerking een interessante optie. In een groter gebouw zullen ruimtes als laad- en losdok, quarantaine ruimte en pakruimte intensiever gebruikt worden. Een gebouw met meer opslagruimte wordt daarmee relatief goedkoper. Participatie van de RCE is daarom een gunstige factor, omdat daarmee de exploitatiekosten voor alle deelnemers omlaag gaan. Daarnaast kan door het (gefaseerd) in gebruik nemen van de ruimte van de RCE in de toekomst de groei van de collecties van de Friese instellingen opgevangen worden. De diverse gebouwen die musea nu in gebruik hebben als depot, kunnen worden afgestoten, waardoor exploitatiekosten w.o. onderhoud en energiekosten vrijkomen om opnieuw te investeren.

2.2

Mogelijkheden bijstelling programma Met vertegenwoordigers van het Fries Museum, Princessehof en Tresoar is een gesprek gevoerd over mogelijke besparingen in het Programma van Eisen. De instellingen hebben daarbij aangegeven dat het programma zoals het er nu ligt niet bijgesteld kan worden zonder het idee en daarmee het functioneren van een Kolleksjesintrum in gevaar te brengen. In het nieuwe Fries Museum ontbreekt naast depotruimte ruimte voor het werken aan de collectie en het maken van tentoonstellingen etc. Hiervoor moet in alle scenario’s ruimte gevonden worden.

5



2.3

Mogelijkheden bijstelling begroting varianten Bekeken is voorts of er ruimte gevonden kan worden in de kostenopstellingen en doorrekeningen. Voor het Kolleksjesintrum is voor het perceel een grondoppervlak doorgerekend wat ruimte biedt aan uitbreidingsmogelijkheden van het gebouw in de toekomst. Dit oppervlak kan teruggebracht worden. Voor alle doorgerekende duurzame varianten is een relatief hoge post voor bijkomende posten opgenomen. Deze is iets verlaagd en meer in lijn gebracht met de andere variant. Tenslotte kunnen we de investering in PV panelen schrappen. Deze voorziening kan altijd op een later tijdstip aangebracht worden. Dit betekent wel dat de energiekosten zullen toenemen. In hoofdstuk 4 wordt verder ingegaan op de kostenvergelijking.

3

HERBESTEMMING: TOETSING AAN PVE Onderzocht is of het kiezen voor een bestaand gebouw tot kostengunstiger oplosrichtingen leidt. Hiervoor worden twee locaties vergeleken met het oorspronkelijke ontwikkelde concept voor het duurzame Kolleksjesintrum. Het betreft de melkpoederopslag van Friesland Campina aan de Pieter Stuyvesantweg. De opslagruimte bevindt zich onder in het gebouw en is op dit moment nog in gebruik evenals de rest van het bovengelegen gebouw. Bekeken is de geschiktheid van deze kelderverdieping als Kolleksjesintrum. De andere locatie betreft het voormalig Expeditieknooppunt (EKP) aan de Snekertrekweg. In bijlage 2 in een beeldimpressie opgenomen van de beide gebouwen. Voor het maken van een vergelijking is de indeling gevolgd van het Programma van Eisen voor het duurzame Kolleksjesintrum. Daarnaast zijn een aantal overige criteria geformuleerd die van invloed zijn op de overwegingen.

3.1

Vergelijking met het Programma van Eisen Kolleksjesintrum

3.1.1

Toelichting criteria Locatie Bereikbaarheid en ontsluitingsmogelijkheden, veiligheidsrisico’s vanuit de omgeving, ligging t.o.v. NAP (eis vanuit de musea), parkeerruimte Functionaliteit en logistiek Risico’s van potentiële bedreigingen: fysische krachten, water, vuur, ongedierte, diefstal, onjuiste temperatuur- en vochtregeling, verlies. Mogelijkheid voor het toepassen van efficiënte opslagprincipes om het ruimtebeslag te minimaliseren. Belangrijke grootheden hierbij zijn de verdiepinghoogte van het gebouw, de omvang van de ruimtes en de vrije overspanning of het al dan niet aanwezig zijn van dragende wanden of kolommen. Mogelijkheid voor een efficiënte logistiek (routing van objecten in het gebouw) Sluit de gebouwomvang aan bij de vraag wat betreft opslagruimtes en nevenruimtes. Wet en regelgeving Voldoen de ruimtes aan de ARBO voorschriften (daglichttoetreding, minimale afmetingen, vluchtwegen) Duurzaamheid Belangrijkste zaken die beoordeeld worden zijn de mogelijkheden van hergebruik en de energieprestatie van het gebouw. 6



Bouwkundige eisen Meest belangrijk zijn de draagkracht van de vloeren en de mogelijkheid om wanden plafonds en vloeren glad af te werken. Stedenbouwfysische eisen Geluidsbelasting en trillingen, luchtkwaliteit Werktuigkundige installaties Klimaatinstallaties ten behoeve van verwarming, ventilatie en air conditioning Elektrotechnische installaties Beveiliging, brandmelding

3.1.2

Toetsing alternatieve locaties aan het Programma van Eisen Friesland Campina gebouw

1 Locatie Bereikbaarheid Terrein Veiligheidsrisico’s (zie ook toelichting onderaan tabel)

Ligging t.o.v. NAP 2 Functionaliteit en logistiek Risico’s potentiële bedreigingen (zie ook toelichting onderaan tabel) Mogelijkheden voor efficiënte opslagprincipes

Mogelijkheden voor efficiënte logistiek

Dichtbij uitvalsweg en station. Manoeuvreren en parkeren van vrachtauto’s op eigen terrein onmogelijk. Het terrein is niet af te sluiten met een hek. Een extra beveiligingsschil in het gebouw is daarom nodig. Verkeersstromen met gebruikers van bovenliggende etages moeten gescheiden worden. Grotendeel beneden NAP

Brandrisico’s verhoogd door activiteiten op bovengelegen verdiepingen. De glazen bouwstenen (in de buitenste beveiligingsschil) zijn inbraakgevoelig. De aanwezige kolomstructuur van wisselende afmetingen circa 4,3 x 4,3 m beperkt een optimale inrichting. De hoogte van de ruimtes wisselt van 3 m tot 2m onder de balken. Niet alle objecten kunnen door hun afmeting in deze ruimte opgeslagen worden. Het laad- en losdok bevindt zich op de bovenliggende bouwlaag en moet direct aangesloten worden op een lift, die niet door derden gebruikt kan worden. Er moet derhalve een nieuwe lift gerealiseerd worden. Efficiënte routing via pakruimte, transitoruimte en

EKP

+ €

Dichtbij uitvalsweg en station. Voldoende ruimte om te parkeren en manoeuvreren op eigen terrein. Het terrein is afsluitbaar. Bij gebruik van de ruimtes die te veel zijn door derden ontstaan er beveiligingsrisico’s.

+ + ?

-

Boven NAP (met uitzondering van de kelder)

+

-

Gebouw is niet uitgelegd op de beveiligingsfunctie die bij een depot hoort, zoals extra versterkte gevels. Hiervoor zijn aanvullende maatregelen noodzakelijk. De twee hallen hebben een grote overspanning met slechts één kolomrij en bieden goede indelingsmogelijkheden. In de lagere ruimtes kunnen andere functies goed ondergebracht worden.

€

Er is een laad- en losdok aanwezig. Moet aangepast worden om inrijden van vrachtauto’s mogelijk te maken. Efficiënte logistiek (via pakruimte, transitoruimte en quarantaineruimte) is inpasbaar. Voorwaarde is het maken van een lift van

+ €

-

€

+

7



quarantaineruimte is lastig. Voldoende ruimte voor opslag en overige functies: (zie onderstaande toelichting) 3 Wet en regelgeving Arbo voorschriften

4 Duurzaamheid Hergebruik

Energieprestatie (zie ook 1.4.1)

5 Bouwkundige eisen Draagkracht vloeren

Afwerking vloeren, plafonds en wanden

Compartimentering

Tekort aan opslagruimte: 5.000 m2 nuttig vloeropp. Tekort aan ruimte voor overige functies: 1.000 m2 nuttig vloeropp.

-

De ruimes in de kelder zijn ongeschikt om in te werken (lager dan 2,6 m, en geen of te weinig daglichttoetreding)

-

Hoogtes en daglichttoetreding voldoen.

+

Vanuit het oogpunt van duurzaamheid is hergebruik positief mits de besparing aan CO2 niet teniet gedaan wordt in de exploitatieperiode. De gebouwschil heeft niet de kwaliteit om een Denemarken concept mogelijk te maken. De isolatiewaarden zijn onbekend.

+

Vanuit het oogpunt van duurzaamheid is hergebruik positief mits de besparing aan CO2 niet teniet gedaan wordt in de exploitatieperiode. Energielabel gebouw is onbekend. Gezien de bouwperiode zal de isolatiewaarde van de gevels niet erg hoog zijn. De vraag is of de gevels te behouden zijn of geheel vervangen moeten worden om de energieprestatie te verbeteren. Het Denemarken concept in dit gebouw is niet mogelijk. Verduurzaming is mogelijk maar kost veel geld.

+

Niet bekend. Gezien de huidige bestemming mag er van uitgegaan worden dat de draagkracht voldoet.

+

De vlakheid van de vloeren voor het mogelijk toepassen van verrijdbare systemen is onbekend. Alle oppervlakken moeten opnieuw afgewerkt worden. Gebouw is reeds ingedeeld in meerdere compartimenten. Of dit een optimale indeling is kan niet beoordeeld worden.

€

Zon- en lichtwering 6 Stedenbouwfysische eisen Luchtkwaliteit

7 Werktuigkundige installaties

voldoende afmeting die de lagen -1, BG, 1,2 en 3 hoog verbindt. Genoeg opslagruimte. Teveel aan ruimte voor overige functies: 1.600 m2 nuttig vloeropp. De overmaat biedt ruimte aan flexibiliteit maar leidt in de exploitatie tot problemen.

In de buurt van industrie en het spoor zal de luchtkwaliteit niet goed zijn. Met technische middelen is dit op te lossen. Uitgangspunt is een conventioneel depot.

-

Draagkracht in de grote hallen voldoet niet aan de vereiste 15 kN/m2 maar bedraagt 11kN/m2). Voor de overige ruimtes is het niet bekend. In de begroting is een zeer beperkte verbeterslag opgenomen.

-

€

€

?

Extra compartimentering voor brand moet aangebracht worden.

€

?

Er dienen extra voorzieningen voor zon- en lichtwering te worden opgenomen.

€

€

In de buurt van het spoor zal de luchtkwaliteit niet goed zijn. Met technische middelen is dit op te lossen. Uitgangspunt is een conventioneel depot.

€

8



Klimaatinstallaties (zie toelichtende notitie Galjema in bijlage 4) 8 Elektrotechnische installaties Beveiligingsinstallaties, verlichting (zie toelichtende notitie Galjema in bijlage 4)

3.1.3

Klimaatinstallatie wordt geheel vernieuwd. Gezien de geringe ruimte is het aanbrengen van installaties extra kostbaar.

€

Klimaatinstallatie wordt geheel vernieuwd.

€

Nieuwe beveiligingsinstallaties en verlichtingsinstallaties worden opgenomen.

€

Nieuwe beveiligingsinstallaties en verlichtingsinstallaties worden opgenomen.

€

Toelichting beveiliging Een goed beveiligd depotgebouw zou moeten beschikken over drie veiligheidsschillen. Deze eerste schil is de beveiligde terreinschil, de tweede schil is de gebouwschil en de derde is de schil van een ruimte. In geval van meerdere gebruikers in een gebouw, zoals in het geval van het gebouw van Friesland Campina is op de begane grond de gebouwschil en de ruimteschil dezelfde. Beveiligingstechnisch betekent dit, dat niet kan worden voldaan aan de eisen, zoals gesteld in het PvE.

3.1.4

Toelichting brandveiligheid De brandveiligheidseisen ten behoeve van het depotgebouw zijn opgesteld op basis van het gebruik. Op basis hiervan is uitgegaan van volledige detectie. Indien er boven het depot andere gebruiksfuncties gehuisvest kunnen worden zullen de brandrisico’s en de gevolgen hiervan zoveel mogelijk beperkt moeten worden. Dit betekent dat ook op de bovenliggende verdiepingen volledige detectie noodzakelijk is. Tevens dient op basis van nader constructieonderzoek te worden gekeken naar de consequenties van een brand op één van de bovenliggende verdiepingen op het bezwijken van het gebouw.

3.1.5

Toelichting eisen gebouwschil Op basis van klimaateisen dient de schil van een depotruimte naar een naastgelegen ruimte luchtdicht te zijn. Dit om de invloed op het klimaat zoveel mogelijk uit te sluiten. Water in depotruimten dient te worden voorkomen. Dit betekent dat er geen doorvoeren van watervoerende leidingen vanuit bovenliggende ruimten mogen zijn. Ook dienen maatregelen tegen de mogelijke gevolgen van bluswater t.b.v. de bovenliggende verdiepingen op de collectie te worden getroffen. Het vestigen van een depot in de kelder heeft gevolgen voor de gehele bovenbouw. Aangezien er geen watervoerende leidingen door de depots mogen, zullen er bovengronds dan wel in aparte afgescheiden zones ruimtes moeten worden bepaald voor leidingen, riool, hemelwaterafvoer, cv etc. De bestaande liften mogen niet doorlopen, maar zullen wel moeten blijven functioneren voor bovenliggende verdiepingen.

3.1.6

Vergelijking ruimtevraag Om te kunnen komen tot een vergelijking tussen de hoeveelheid gevraagde ruimte in het Programma van Eisen Kolleksjesintrum en het aanbod van ruimte in het Friesland Campina gebouwen het EKP hebben we een herberekening van de ruimtevraag gemaakt. Hierbij hebben we drie factoren doorgerekend. Eén is de correctie voor het verschil in hoogte. Voor het Kolleksjesintrum is gekozen voor een gebouwhoogte van 6 meter en is voor een deel van de systemen gekozen voor dubbel hoge stellingen. 9



In lagere ruimtes is dit niet mogelijk en zal de ruimtevraag wat betreft de oppervlakte dus groter zijn. Hiervoor is een correctiefactor doorgevoerd. De andere correctie betreft de toepassing van verrijdbare stellingen. Deze systemen verdienen hun meerprijs alleen terug als ze in grote aantallen en in behoorlijke lengtes kunnen worden toegepast. Door de dichte kolommenstructuur in het Friesland Campina gebouw worden de kasten relatief kort en zullen er dus meer nodig zijn, wat kostenverhogend is. De efficiency van de toepassing van verrijdbare kasten wordt tevens teniet gedaan door het feit dat de kolommen de flexibele toegangen tot de kasten of de kasten zelf zullen blokkeren, het geen niet werkbaar is. De correctiefactor betreft dus het aantal extra gangpaden dat nodig is om de kasten te benaderen. In plaats van één gangpad op tien dubbele (rug aan rug opgestelde) kasten moeten er tien gangpaden gemaakt worden. Een andere overweging om af te zien van verrijdbare kasten in het Friesland Campina gebouw is de onzekerheid over de kwaliteit van de vloer wat betreft de vlakheid. Voor de aanleg van een railsysteem moet de vloer voldoen aan zeer nauwe toleranties. De rails moeten in de vloer verzonken worden om rijdend materieel te kunnen laten passeren zonder verstoringen in de vloer. In het EKP is een deel van de ruimte hoog genoeg voor het toepassen van tweelaags stellingsystemen. De derde correctiefactor hangt samen met de druksterkte van de vloer. Voor de tweelaags systemen wordt een vloerbelasting van 15 kN/m2 aangehouden. In het EKP is de toelaatbare belasting 11 kN/m2 en langs de wanden is dat nog lager. Dit betekent dat er minder kasten geplaatst kunnen worden per m2. Voor het vergelijkbaar maken van de ruimtes is er voor het EKP een toeslag van 27% op de ruimtevraag voor tweelaags systemen gezet. Op 510 m2 betekent dit een toeslag van 138 m2. Tabel 1: Correctie ruimtevraag voor verschil in gebouwhoogte en het niet toepassen van verrijdbare stellingen

Ruimte t.b.v. het plaatsen van opslagsystemen Verrijdbaar éénlaags Verrijdbaar éénlaags Verrijdbaar tweelaags Statisch éénlaags Statisch éénlaags Schilderijen statisch Schilderijen verrijdbaar totaal toeslag hoofdgangen totaal nuttig opp.

hoogte Kolleksje(m) sintrum (m2) 1,5 4,5 4,6 2,3 4,5 3,5 3,5 24%

157 1071 510 904 27 22 308 2.998 711 3.709

factor Eénlaags hoogte opp. (m2) 1 2 2 1 2 1,2

breedte factor Statisch gangpad verrijd- éénlaags (m) baar (m2)

157 0,8 2141 4 1020 1,2 en 2 904 54 0 370 4.645

1,6 2,4 1,6 1 1 1 1 24%

250 5138 1632 904 54 0 370 8.348 2.004 10.352

10



Tabel 2: Overzicht ruimtevraag en aanbod en verschillen

Kolleksjesintrum Benodigd opp. PvE Nuttig opp depot optimaal corr. druksterkte vloer corr. statisch éénlaags Nuttig opp ov. ruimtes Totaal nuttig oppervlak toeslag 18% Netto vloeroppervlak toeslag constructie 10% Bruto vloeroppervlak 3.1.7

Friesland Campina aanbod verschil

EKP aanbod verschil

3.709 3.847 10.352 1.059 4.768 653 5.621

5.400 0 5.400 966 6.366

-4.952 -1.059 -6.011 -1.075 -7.086

3.040 2.470 963 6.473 1.158 7.631

562 6.183

636 7.003

-709 -7.795

1.719 9.350

-807 2.470 -96 1.567 280 1.847 185 2.032

Toelichting overzicht ruimtevraag en aanbod Voor het bepalen van de ruimtes in het Friesland Campina gebouw is gebruik gemaakt van de aangeleverde tekening (zie bijlage 5). Hieruit is een oppervlakte berekend van 5400 m2 netto, die gebruikt is als uitgangspunt voor de berekening. Hierin zit een discrepantie met de opgave van R.W. Steensma. Voor het vergelijkbaar maken van de oppervlakten (nuttig-netto-bruto) is bij het ontbreken van voldoende gegevens gebruik gemaakt van dezelfde toeslagen als in de berekening voor het Kolleksjesintrum. Uit het overzicht blijkt dat de kelder van het Friesland Campina gebouw ruim 6000 m2 nuttig vloeroppervlak te kort heeft. Gezien het feit dat zich boven de kelder nog een heel gebouw bevindt, kan hier aanvullende ruimte gevonden worden. Het betreft dan zowel opslag ruimte als werkruimtes. Voor de opgave van de vierkante meters in het EKP gebouw is gebruik gemaakt van de opgave van Architectenbureau Vegter: Netto vloeroppervlak hallen 5.40 m hoog: 3584 m2 Netto vloeroppervlak opslag 2.70 m hoog: 2912 m2 Netto vloeroppervlak voor overige ruimtes 2.70 m hoog: 1135 m2 Totaal netto vloeroppervlak: 7631 m2 Bruto vloeroppervlak: 9350 m2 Uit het overzicht blijkt dat het EKP ruit 1500 m2 nuttig vloeroppervlak te groot is. Hiervoor moeten een andere bestemming gevonden worden.

3.1.8

Afstemming vraag en aanbod met andere varianten Voor het Friesland Campina gebouw zou nog bekeken kunnen worden of de variant ‘Zonder RCE’ of de variant ‘Alleen Fries Museum’ wel in het gebouw zouden passen. Zonder RCE De RCE heeft een ruimtebehoefte van 1055 m2 verrijdbaar. Omgerekend naar statisch is de ruimtevraag ongeveer 2000 m2. Hiermee zou het tekort aan ruimte voor stellingen voor een deel gecompenseerd zijn. Het gebrek aan ruimte voor de overige functies in de kelder blijft echter onverminderd bestaan. Daarvoor moet uitgeweken worden naar bovenliggende verdiepingen. Deze kosten zijn niet meegenomen in de begroting. 11



Alleen Fries Museum De variant met alleen het Fries Museum heeft een totale ruimtevraag, opslagfunctie en overige functies, van ongeveer 2300 m2 BVO. Dit is met één- en tweelaags systemen en verrijdbare stellingen, inclusief de overige functies. Omgerekend naar nuttig oppervlak in het Friesland Campina gebouw is de ruimtevraag voor de opslagfunctie alleen (ook) 2300 m2. Los van de objecten die wat betreft hun omvang niet in die ruimte opgeslagen kunnen worden is de opslagfunctie dus inpasbaar. Deze zou dan aangevuld kunnen worden met de collectie van Princessehof, omgerekend 1250 m2 en het Natuurmuseum, omgerekend 375 m2. Ook bij deze variant moeten overige functies op bovengelegen verdiepingen geplaatst worden. 3.2

Overige criteria Flexibiliteit De mate waarin het mogelijk is om te gaan met veranderende factoren zoals groei van de collectie, uitbreiding van het gebouw, het veranderen van functies. Realisatie doelstellingen De mate waarin de oorspronkelijke visie en de daaruit voortvloeiende doelstellingen gerealiseerd worden dienen een punt van afweging te zijn. Uitstraling Welke uitstraling heeft het gebouw en hoe weerspiegelt het gebouw de functie en doelstellingen aan de buitenzijde. Projectrealisatie Hierbij wordt een inventarisatie gemaakt van organisatorische en procedurele omstandigheden die van invloed zijn op de voortgang van het project.

Flexibiliteit

Realisatie doelstellingen

Uitstraling

Projectrealisatie

Friesland Campina Het gebouw is niet flexibel door de vaste kolomstructuur, beperkte hoogte. Het gebouw ligt ingeklemd tussen productielocaties van FC. Mogelijkheden moeten in de bovengrondse ruimtes gevonden worden. De doelstellingen van een Kolleksjesintrum kunnen niet in de kelder worden gerealiseerd. Door bovenliggende verdiepingen te betrekken kan het ruimtegebrek worden gecompenseerd. Van deze ruimtes is geen informatie beschikbaar. Een toekomstige monumentenstatus kan het gebouw uitstraling geven. Er is nu te weinig zicht om daar een kwalitatief oordeel over te geven. Knelpunten zijn de onzekerheden over de gebouwfuncties boven het voorziene depot en de invloed daarvan op de depotruimte. Dit maakt ook de voortgang van het project onzeker. PM: het effect van (de procedure van) een toekomstige monumentenstatus.

-

Locatie EKP Overmaat van gebouw en omliggend perceel biedt veel ruimte voor flexibiliteit.

+

?

Doelstelling van het Kolleksjesintrum kunnen ruimtelijk worden gerealiseerd. Knelpunt ligt bij de financiën en exploitatierisico’s.

+

?

Kan verbeterd worden maar is niet in de begroting opgenomen.

-

-

Eigenaar biedt gebouw te koop of te huur aan en lijkt bereid te zijn te onderhandelen. Snelle realisatie is mogelijk.

+

12



3.3

Conclusie toetsing locaties aan het Programma van Eisen Ten aanzien van het Friesland Campina gebouw kan gesteld worden dat het onmogelijk is om in de kelder een Kolleksjesintrum te vestigen. De belangrijkste reden daarvoor is het ontbreken van ruimtes met daglichttoetreding. Er bestaat de mogelijkheid om ook de bovengelegen verdiepingen bij het depot te betrekken, waarmee het ruimte tekort wordt gecompenseerd en ook de mogelijkheid van werkruimtes met daglicht dichterbij komt. Vanwege het feit dat wij de ruimtes niet hebben gezien en er geen tekeningen van hebben kunnen we hier inhoudelijk verder niets over zeggen. Duidelijk is dat de meeste knelpunten in de vergelijking met het Programma van Eisen van het Kolleksjesintrum uit het bovenstaande overzicht hiermee niet worden weggenomen. Noodzakelijke ingrepen hiervoor betreffen onder meer het maken van een lift van voldoende afmeting die afgescheiden is van de andere verdiepingen, het aanbrengen van klimaatinstallaties, het aanbrengen van een beveiligingsschil bovengronds. Met name de inefficiëntie van de kelderverdieping, die maakt dat er heel veel extra oppervlakte nodig is maakt het project zowel functioneel als kostentechnisch onaantrekkelijk. Het EKP heeft de potentie om te functioneren als Kolleksjesintrum. Voor de meeste bezwaren kan een oplossing gevonden worden. Hierbij zullen de kosten van doorslaggevende betekenis zijn.

4

KOSTENVERGELIJKING Alle bedragen die in de stukken genoemd worden zijn exclusief BTW. Prijspijl 06-2012. Voor het maken van een kostenopstellingen is de conventionele variant als referentie gebruikt. Daarnaast is gekeken naar de kostenopstelling van het EKP opgesteld door architectenbureau Vegter. Vanuit onze expertise van het duurzame depot hebben we daarop enkele aanpassingen gedaan. Deze aanpassingen betreffen de kosten voor compartimentering, zon- en lichtwering, beveiligingsinstallaties, klimaatinstallaties, lift en aanpassing van het truckdok. Daarnaast zijn de bedragen per m2 omgerekend naar een totaalbedrag op basis van het bruto vloeroppervlak.

4.1

Kostenvergelijking In bijlage 3 is een uitgebreid overzicht van de kosten van de verschillende varianten naast elkaar gezet en is er een toelichting op verschillende posten opgenomen. Tabel 3: Overzicht 3 nieuwbouw varianten voor het Fries Museum Kolleksjesintrum duurzaam alle deelnemers

investeringskosten incl. grond of aankoop gebouw kapitaallasten per jaar exploitatielasten per jaar totaal kapitaal en exploitatie

Kolleksjesintrum duurzaam zonder RCE

Kolleksjesintrum duurzaam Friesmuseum

€ 12.081.888

€ 9.151.549

€ 4.922.367

€ 588.956

€ 448.272

€ 246.976

€ 249.073

€ 183.612

€ 94.102

€ 838.029

€ 631.884

€ 341.078 13



Ten opzichte van het eerder opgestelde advies zijn de investeringskosten aangescherpt. Ook de kapitaal- en exploitatielasten komen daarmee lager uit. Gezien de wens om te komen tot een doelmatige investering voor de Provincie Friesland zou een investering in een Kolleksjesintrum zonder de RCE de meest voor de hand liggende keus zijn. Hiermee kan een Kolleksjesintrum gerealiseerd worden wat voldoet aan alle doelstellingen en wat geen extra investeringen vraagt van externe partijen. Het wegvallen van de RCE zal wel tot gevolg hebben dat de exploitatiekosten voor de overige partijen iets zullen stijgen, omdat het schaalvoordeel van het gezamenlijk gebruik van truckdok, pakruimtes en quarantaineruimtes vervalt. Meer informatie hierover staat in de Financiële Rapportage 3 varianten. Tabel 4: Overzicht Conventioneel Kolleksjesintrum en alternatieve gebouwen Kolleksjesintrum Conventioneel Nuttig opp. 4768 m2

investeringskosten incl. grond of aankoop gebouw kapitaallasten per jaar exploitatielasten per jaar totaal kapitaal en exploitatie

Friesland Campina*

EKP

Nuttig opp. 5400 m2 Tekort -6000 m2

Nuttig opp. 6473 m2 Teveel +2000 m2

€ 14.866.430

€ 8.051.200

€ 12.999.250

€ 687.513

€ 576.336

€ 601.164

€ 369.620

€ 421.288

€ 577.538

€ 1.057.134

€ 997.624

€ 1.178.702

De kostenopstelling is gebaseerd op de conventionele variant met aanpassingen die voortvloeien uit de specifieke gebouwkarakteristieken. Een uitgebreid overzicht van de kosten en een toelichting is opgenomen in bijlage 3. Bovenstaande bedragen zijn niet direct met elkaar te vergelijken omdat ze niet vergelijkbaar zijn wat betreft de omvang. Het Friesland Campina gebouw is te klein. Uitgaande van de gebouwstructuur van de kelder is nog een aanvullende ruimte nodig van 6000 m2. Het EKP heeft juist een teveel aan oppervlakte van 2000 m2. Belangrijke aanname voor het Friesland Campina gebouw is een huurprijs inclusief servicekosten van € 30 per m2 per jaar. Dit is een zeer laag bedrag. Naast het feit dat het Friesland Campina gebouw functioneel en programmatisch niet voldoet is er toch ook nog een enorm bedrag aan investeringen noodzakelijk om het gebouw bruikbaar te krijgen. Er is een aanname gedaan over de aankoop van het complex van € 2 mln. Dit bedrag is waarschijnlijk nog onderhandelbaar. Het EKP is een gebouw dat functioneel en programmatisch geschikt gemaakt kan worden. De investeringkosten liggen echter nog boven die van het duurzame Kolleksjesintrum. De exploitatiekosten bedragen de helft.

4.2

Conclusie en aanbevelingen 

Het Friesland Campina gebouw is op basis van onze quick scan geen bruikbaar alternatief voor een betaalbaar Kolleksjesintrum. Vanuit dat perspectief adviseren wij dan ook geen tijd en energie in deze optie te steken.

14





Het EKP is op zich vanuit de maatschappelijke verantwoordelijkheid om gebouwen te hergebruiken een waardig alternatief. Het nadeel van de slechte uitstraling zou gekoppeld aan een verbetering van de isolatie van het gebouw kunnen worden opgelost (dat vraagt een extra investering van € 1 mln.). Hiermee wordt een volwaardig Kolleksjesintrum gerealiseerd. De mogelijkheid van een snelle realisatie is hierbij een bijkomend voordeel. De jaarlijkse exploitatielasten bedragen het dubbele van de lasten van een duurzaam depot. Deze afweging dient gemaakt te worden door de opdrachtgever.



De optie om een nieuw gebouwd duurzaam Kolleksjesintrum te realiseren met alle deelnemers is programmatisch en financieel de meest optimale. Bij gebrek aan middelen om te investeren kan gekozen worden voor de optie zonder de RCE.

15



5

BIJLAGEN Bijlage 1 Uitgangspunten voor Kolleksjesintrum Fryslân- IPMMC en Collectie Instituut Nederland Bijlage 2 Beeldimpressie Friesland Campina gebouw en EKP. Bijlage 3A en 3B en 3C Investeringen en exploitatiekosten 3 varianten Investeringen en exploitatiekosten alternatieve locaties Toelichting bouwkosten Bijlage 4 Notitie Galjema inz. installatiekosten

16



Bijlage 1: Uitgangspunten voor een Kolleksjesintrum KOLLEKSJESINTRUM – depotconcept Door collecties te integreren en samen te werken op het gebied van collectiemanagement, zullen de musea in Fryslân beter aan de verwachting van het publiek en de overheden kunnen voldoen en het maatschappelijk en economisch rendement op het culturele vermogen kunnen vergroten. De integratie van collecties kan het beste vorm krijgen door de realisatie van een kolleksjesintrum. De depotcollecties van verschillende instellingen worden hier samengebracht tot een objectenarchief dat kan functioneren als reservoir voor presentaties die door de verschillende musea (groot en klein) worden verzorgd. Friese musea kunnen hierdoor meer tijd besteden aan hun kernactiviteit: het maken van tentoonstellingen. Er zal voor de musea een bredere keus zijn uit kwalitatief hoogwaardige objecten waaruit geput kan worden en de context van die objecten zal nadrukkelijker voor het voetlicht treden. Zo kan een gezamenlijke collectie optimaal worden benut en een rendement genereren die zijns gelijke in Nederland niet kent. Hiermee hebben de Friese musea samen met de Provincie een unieke kans in handen. “Collection centres would enable museums to become strategic collectors of the past, rather than creating similar, overlapping but rarely comprehensive collections, as they do now” Julian Spalding in The Poetic Museum, München, Londen, New York 2002 Het samenbrengen van depotcollecties op één centrale plaats zal er toe leiden dat: • • • • •

Museumobjecten onder optimale condities worden bewaard en de kans op schade, verval, verlies of diefstal wordt verkleind; De Kolleksje Fryslân gemakkelijker op uniforme wijze digitaal ontsloten kan worden; Onderzoek naar de Kolleksje Fryslân wordt gestimuleerd omdat objecten niet langer verspreid zijn over verschillende musea, maar op één plaats toegankelijk zijn voor conservatoren, onderzoekers, studenten en publiek; Het verwervingsbeleid en het collectieprofiel van de Kolleksje Fryslân eenvoudiger kan worden aangescherpt door nieuw aangeboden objecten te vergelijken met objecten die al in de collectie aanwezig zijn; Conserveringsprioriteiten eenvoudiger kunnen worden vastgesteld en selectie en afstoting vorm kan krijgen door objecten die in goede staat zijn te vergelijken met objecten die in minder goede conditie verkeren.

17



KOLLEKSJESINTRUM - voordelen voor deelnemers • • • •

Meer tijd en aandacht voor presentaties en publiek; Behoud en beheer optimaal uitgevoerd; Meer objecten om uit te kiezen; Professionele ondersteuning.

KOLLEKSJESINTRUM - innovatie Een Kolleksjesintrum Fryslân is een innovatief concept omdat: • • • • • • •

De Kolleksje Fryslân niet alleen als beleidsconcept, maar ook in realiteit gaat functioneren; Een statische visie op ‘bewaren’ wordt vervangen door een actieve; een depotcollectie wordt een lust en is geen last meer; Musea nauw samenwerken op het gebied van collectiemanagement en de collecties geïntegreerd worden bewaard en beheerd; Een steviger verbinding tussen de collecties van de musea en Tresoar tot stand kan worden gebracht; Het concept is ontwikkeld voor en door musea; Alle Friese musea (groot en klein) kunnen participeren; Er nationaal en internationaal weinig voorbeelden zijn van collectiecentra. De provincie Fryslân kan een nieuwe standaard zetten in modern collectiemanagement.

Dit innovatieve karakter kan nog worden vergroot door te kiezen voor een duurzaam gebouw met een ‘low energy’ verbruik. Musea zijn ten opzichte van particulieren grootverbruikers van energie en moeten ten aanzien van hun energieverbruik hun verantwoordelijkheid nemen. KOLLEKSJESINTRUM - randvoorwaarden • • • • • •

De eigendomsituatie ten aanzien van de objecten blijft ongewijzigd; De uitgangspunten voor de Kolleksje Fryslân en het devies “samenbundeling en samenwerken” moeten door de deelnemende musea worden onderschreven; De Friese musea moeten bereid zijn hun huidige depotlocaties op te geven; Er zal aanzienlijk geïnvesteerd moeten worden in de digitale ontsluiting van de Kolleksje Fryslân; Er zal fors moeten worden ontzameld om dubbelingen, overlap en objecten in slechte staat uit de Kolleksje Fryslân te verwijderen; Het centrum moet centraal gelegen zijn en gemakkelijk toegankelijk zijn voor de musea en gebruikers.

18



KOLLEKSJESINTRUM - afzonderlijk of gezamenlijk? STERK ELK MUSEUM EEN EIGEN DEPOT

•

ZWAK Objecten direct bij de hand voor onderzoek registratie, conservering en presentatie.

• • • •

PROVINCIAAL KOLLEKSJE SINTRUM

• • • • • • • • •

Innovatief en voorbeeldstellend; Verhoging imago provincie Fryslân; Groot, interessant onderzoekspotentieel Geeft impuls aan studie naar Kolleksje Fryslân; Optimale bewaaromstandigheden tegen lagere kosten; Optimale afstemming collectievorming en uitwisseling objecten (collectiemobiliteit); Contextvorming rond objecten vereenvoudigt; Aanscherping profiel Kolleksje Fryslân; Voorzieningen kunnen worden gedeeld.

• • •

•

Lokale collectie vormt beperkt reservoir voor onderzoek en presentaties; Versnippering van mensen en middelen: lage efficiëntie; Depots vaak ondermaats; Overlap met andere collecties is niet zichtbaar.

Betrokkenheid museummedewerkers en vrijwilligers bij depotcollectie verandert; Fysieke afstand tussen musea en depotcollectie wordt groter; Rangschikking collecties in materiaalsoorten leidt tot verminderde cohesie binnen de oorspronkelijke lokale samenstelling; Als lokale depots worden aangehouden, wordt kolleksjesintrum uitgehold.

19



Bijlage 2: Beeldimpressie Friesland Campina gebouw

20



Bijlage 2: Beeldimpressie EKP gebouw

21



Bijlage 3A: Investeringen en exploitatiekosten 3 varianten DATUM: 21-05-2012 GEWIJZIGD: 22-10-2012 KENMERK: 1215.G.001

BIJLAGE 3A

INVESTERINGEN EN EXPLOITATIEKOSTEN Alle bedragen exclusief BTW

Programma Duurzaam Depot Variant alle deelnemers BVO

Programma Duurzaam Depot Variant zonder opslag RCE

6.183

BVO

per m2 100

totaal 750.000

6.000

per m2 228 343 202 69 99 106 49 243 41

totaal 1.408.543 2.118.980 1.248.541 423.893 610.488 655.398 302.967 130.000 1.500.000 254.453

1.400 375

8.653.263 2.318.625

76,9% 20,0%

360.000

3,2%

11.331.888

100,0%

Programma Duurzaam Depot Variant alleen Fries Museum

4.558

BVO

per m2 100

totaal 600.000

4.000

per m2 239 360 212 69 109 111 59 214 41

totaal 1.090.271 1.640.179 966.423 312.486 495.045 507.305 268.010 130.000 975.000 187.578

1.442 375

6.572.299 1.709.250

77,4% 19,4%

270.000

3,2%

8.551.549

100,0%

2.336

Prijspijl 06-2012

GRONDKOSTEN aankoop terrein INVESTERINGSKOSTEN onderbouw (en sloop) bovenbouw afbouw afwerking W-installatie E-installaties beveiligingsinstallaties transportinstallaties inrichting terrein Subtotaal Totaal directe projectkosten Totaal bijkomende kosten Onvoorzien

Totaal investeringskosten

7.500

16,3% 24,5% 14,4% 4,9% 7,1% 7,6% 3,5% 1,5% 17,3% 2,9% 100,0% 76,4% 20,5% 3,2%

100,0%

1.775 per m2

Totaal investeringskosten en grondkosten

totaal

16,6% 25,0% 14,7% 4,8% 7,5% 7,7% 4,1% 2,0% 14,8% 2,9% 100,0%

1.817 per m2

12.081.888

totaal

16,7% 25,2% 14,8% 4,6% 7,9% 7,8% 5,9% 3,7% 10,7% 2,7% 100,0%

per m2 100

totaal 400.000

per m2 251 377 222 69 118 117 88 161 41

totaal 585.378 880.629 518.883 160.151 276.778 272.378 206.035 130.000 375.000 96.135

1.499 375

3.501.367 876.000 145.000

1.874

4.522.367

per m2

totaal

9.151.549

4.922.367

(of ankoop gebouwen) KAPITAALLASTEN PER JAAR rente afschrijving huurinschatting/ offerte

Totaal rente en afschrijving en huuraandeel EXPLOITATIELASTEN Onderhoud overig en bouwkundig jaarlijks Onderhoud installaties jaarlijks Schoonmaak Energie Belastingen en verzekeringen Opstalverzekering * Inboedelverzekering * Collectieverzekering ** Bewaking * Subtotaal Administratie, onvoorzien, afronding *

Totaal exploitatiekosten

per m2

totaal 325.067 263.888

per m2

totaal 242.877 205.395

per m2

totaal 123.698 123.278

95

588.956

98

448.272

106

246.976

per m2

totaal 30.915 43.806 37.098 12.366 55.000 8.000 1.000 p.m. 35.000 223.185 25.888

per m2

totaal 22.790 32.293 27.348 9.116 40.545 5.897 737 p.m. 25.801 164.528 19.084

per m2

totaal 11.680 16.550 14.016 4.672 20.780 3.022 378 p.m. 13.223 84.321 9.781

5 7 6 2 9 1 0 6 4 40

5 7 6 2 9 1 0 6

249.073

4 40

per m2

totaal

€ 136

€ 838.029

5 7 6 2 9 1 0 6

183.612

4 40

per m2

totaal

per m2

totaal

€ 139

€ 631.884

€ 146

€ 341.078

94.102

* bedragen volgens opgaven Provincie Fryslân

Totaal kapitaal en exploitatielasten

* De kosten zijn niet direct met elkaar te vergelijken. Het Friesland Campina gebouw is te klein om de functies zoals gevraagd in het PvE te kunnen herbergen. Alleen de kelderverdieping is hierbij doorgerekend. Het EKP heeft een ruimteoverschot.

22



Bijlage 3B: Investeringen en exploitatiekosten alternatieve locaties DATUM: 21-05-2012

BIJLAGE 3B

GEWIJZIGD: 22-10-2012 KENMERK: 1215.G.001

INVESTERINGEN EN EXPLOITATIEKOSTEN

BVO VVO

Alle bedragen exclusief BTW Prijspijl 06-2012

GRONDKOSTEN aankoop terrein

Programma * Depot Campina ruimtetekort tov PvE 6.000m2

Programma Conventioneel

10.000

INVESTERINGSKOSTEN onderbouw (en sloop) bovenbouw

6.533 4.768 per m2

totaal

100

1.000.000

BVO VVO

6.800 5.400 per m2

Programma * Depot EKP ruimteoversch. tov PvE 2.000m2 BVO 9.350 VVO 6.473

totaal

per m2

totaal

-

2.000.000

per m2

totaal

per m2

totaal

per m2

totaal

8,6%

140

914.620

2,7%

25

170.000

5,0%

45

420.750 140.250

29,1%

475

3.103.175

5,4%

50

340.000

1,7%

15

afbouw

6,7%

110

718.630

5,4%

50

340.000

8,4%

75

701.250

afwerking

8,9%

145

947.285

5,4%

50

340.000

12,8%

115

1.075.250

W-installatie

18,5%

302

1.971.199

44,1%

408

2.774.400

33,4%

300

2.805.000

E-installaties

7,0%

115

751.295

12,5%

116

788.800

11,1%

100

935.000

beveiligingsinstallaties

3,5%

57

372.381

6,5%

60

408.000

6,7%

60

561.000

transportinstallaties

1,2%

130.000

2,1%

130.000

2,5%

14,1%

1.500.000

15,9%

1.000.000

17,9%

160

1.500.000

0,6%

5

46.750

inrichting terrein

2,4%

40

261.320

0,0%

147 -

-

Subtotaal

100,0%

Totaal directe projectkosten

76,9%

1.633

10.669.905

78,1%

925

6.291.200

76,3%

898

8.395.250

Totaal bijkomende kosten

20,0%

425

2.776.525

14,8%

175

1.190.000

20,4%

240

2.244.000

420.000

7,1%

570.000

3,3%

13.866.430

100,0%

8.051.200

100,0%

Onvoorzien

Totaal investeringskosten

100,0%

210.000

3,0%

100,0%

2.058 per m2

Totaal investeringskosten en grondkosten

totaal

100,0%

1.100 per m2

14.866.430

totaal

360.000

1.138

10.999.250

per m2

totaal

8.051.200

12.999.250

(of ankoop gebouwen) KAPITAALLASTEN PER JAAR

per m2

totaal

rente

353.153

afschrijving

334.360

huurinschatting/ offerte

Totaal rente en afschrijving en huuraandeel EXPLOITATIELASTEN Onderhoud overig en bouwkundig jaarlijks Onderhoud installaties jaarlijks Schoonmaak Energie Belastingen en verzekeringen Opstalverzekering * Inboedelverzekering *

105 per m2

6 13 6 12 8 1 0

Collectieverzekering ** Bewaking *

5

Totaal exploitatiekosten

per m2

181.079

292.365

687.513

85

576.336

64

totaal

per m2

totaal

per m2

39.198 87.940 39.198 78.396 55.000 8.000 1.000

2 17 6 18 9 1 0

35.000 25.888

369.620

totaal 308.798

204.000

601.164 totaal

7 15 6 15 9 1 0

13.600 115.600 40.800 122.400 61.200 6.800 p.m.

6

343.732

4 57

totaal 191.257

30

n.v.t.

Subtotaal Administratie, onvoorzien, afronding *

per m2

140.250 56.100 140.250 84.150 9.350 p.m.

6

35.000 395.400

4 63

65.450

56.100 551.650

4 63

25.888

421.288

25.888

577.538

* bedragen volgens opgaven Provincie Fryslân per m2

Totaal kapitaal en exploitatielasten

€ 162

totaal

€ 1.057.134

per m2

€ 148

totaal

€ 997.624

per m2

totaal

€ 127

* De kosten zijn niet direct met elkaar te vergelijken. Het Friesland Campina gebouw is te klein om de functies zoals gevraagd in het PvE te kunnen herbergen. Alleen de kelderverdieping is hierbij doorgerekend. Het EKP heeft een ruimteoverschot.

23

€ 1.178.702



Bijlage 3C: Onderbouwing bouwkosten, oppervlakte bepaling en schets luchtbehandelingskanalen Bouwkosten

Er zijn 3 referenties gebruikt om de kengetallen van de kosten te onderbouwen. Conventioneel depot: gebaseerd op bouwkosten depot Dordrecht en Amsterdam. Duurzaamdepot concept “Denemarken”: een uitbegroot gebouwmodel (conceptontwerp). Conventioneel depot begroting van IPMMC, in combinatie met begroting van Bureau Vegter. Daarnaast is ook het algemene uitgangspunt in de kosten dat deze gebaseerd worden op beproefde kengetallen. In de huidige markt zou er best een flink lagere inschrijving mogelijk zijn, maar dat geldt dan voor alle modellen. Er is een onderverdeling gemaakt op hoofdgroepen van kosten. Bouwkundig Onderbouw:

Sloopkosten, bouwrijp maken, funderingen en betonwerken begane grondvloer.

Bovenbouw:

Hoofddraagconstructie, gevels, vloeren, dak, herstel en reparatie constructie of nieuwe voorzieningen zoals lift putten, doorbraken, etc.

Afbouw:

Kozijnen, Ramen, Deuren, (binnen en buiten) Trappen, zware binnenwanden, brandscheidingen, beglazing, zonwering, dakafwerking.

Afwerking:

Stukadoorwerken, tegelwerken, dekvloeren, vloer afwerkingen, metaalwerken, plafonds, wanden, binnen timmerwerken, vaste inrichtingen, schilderwerken,zonwering.

Over deze posten komt een percentage voor de aannemer voor coördinatie, bouwplaats voorzieningen, winst en risico. W-installaties:

ontvochtiging via LBK.

Buitenriolering, hemelwater afvoer, vuilwater afvoer, koud en warmwater, sanitair, handbrandblusmiddelen, gasinstallatie, (sprinkler alleen in depot Amsterdam geëist) luchtbehandeling, ventilatie, koeling, regelinstallaties, eventueel WKO (depot Amsterdam)

E-installatie:

Verdeelinrichting, voedingen, aardingen, kanalisatie, licht en noodverlichting, bekabelingsinstallatie, brandmeld-installatie, ontruimings-installatie, telefoon-installatie, intercom-installatie, PZI,CAI, noodstroomvoorzieningen.

Beveiligingsinstallatie:

Inbraaksignalering, CCTV (camera’s en opname beeld), toegangscontrole-installatie, doorkoppeling naar beveiligingsloge.

Transport installatie:

In PvE wordt nu uitgegaan van een grote goederenlift 10m2.

Het is op basis van de huidige gegevens natuurlijk minder goed mogelijk om zeer exacte kosten in kaart te brengen. Er zijn nu zeer bescheiden aannames gedaan terwijl er feitelijk nog een aantal zaken zeer onduidelijk zijn. Depot Campina:

Onderbouwingskosten.

Onderbouw:

De opgevoerde kosten betreffen voornamelijk sloopwerk en het realiseren van de benodigde grote sparingen liften installaties. Alle watervoerende leidingen zullen uit de depotruimten verwijderd moeten worden (zie afbeelding blz. 14). Alle verouderde E-installaties en schakelingen zullen verwijderd moeten worden. 24



De aanwezige inbouw zal verwijderd moeten worden i.v.m. routing. Wellicht zit hierin asbest verwerkt wat gezien de bouw jaren niet onwaarschijnlijk is. Vochtige plekken en loszittend delen zullen moeten worden schoongehakt. Ook oude liften en doorgangen naar bovenliggend gebouw zullen verwijderd moeten worden aangezien het depot een eigen beveiligde schil met een duidelijke in- en uitgang moet hebben onafhankelijk van de bovenbouw. Bovenbouw:

Aanpassen herstellen glazenbouwsteen elementen, aanbrengen van nieuwe brandscheidingen en binnenwanden, lift put en schacht,(vergroten, veranderen etc.) herstellen oude sparingen, dichtleggen vloeren. stalen luiken etc. vluchtwegen en aanpassingen boven de kelder (de wijzigingen in kelder hebben waarschijnlijk ook gevolgen voor bovenliggende verdiepingen) ( schachten ventilatie?). Geen watervoerende leidingen door kelders..

Afbouw:

Nieuwe indelingen zoals specifieke ruimten, kantoor, quarantaine, laad en los, pakruimte? Aantal van deze ruimten zal boven dienen te worden gerealiseerd (mede i.v.m. logistiek en veiligheid) deze boven worden gerealiseerd maar dan zullen er weer meer m2 bijkomen. Wellicht opstanden voor kasten om calamiteiten met water te kunnen bestrijden. Pompputten etc.

Afwerking:

Wij gaan ervan uit dat alle plafonds wanden, kolommen en nieuwe wanden worden geschilderd en afgewerkt. De vloeren zullen moeten worden nagelopen en in ieder geval waterdicht worden gecoat.

Er zou best een verschuiving tussen de posten kunnen zijn maar de opgenomen € 175,- per m2 achten wij als scherp ingezet. Alle eventuele kosten op terrein, voor derden cq. nieuwe gebruikers van het bovenliggende gebouw hebben wij niet opgenomen omdat dit nu nog niet te ramen is. Onderbouwing W installatie De basis wordt gevormd door een standaard depot bedrag op te nemen. Daarnaast zijn er als extra posten de kosten voor aanpassingen installaties bovenbouw meegenomen. De luchtbehandelinginstallatie zal helemaal rondom moeten worden uitgevoerd, omdat er onvoldoende vrije hoogte is om deze compact uit te voeren. Vermoedelijk zullen er meerdere verspreid staande kasten nodig zijn of een plaatsing op dak middels een nog nader te bepalen kanalisatie naar beneden.

Bijkomende kosten

Er is niet gekozen voor een percentage maar gekeken hoe bij de specifieke gebouwen een reële inschatting van de bijkomende kosten kunnen worden gemaakt. Bij het Campina Friesland gebouw zullen de advieskosten wat hoger uitvallen. Daarentegen zullen er minimale kosten zijn met betrekking tot een architect, ontwerper (geen gevels, eigenlijk alleen maar depot indeling etc ). Ook zal een groot deel van de werkzaamheden vallen onder onderhoud en de leges over een klein deel worden geheven. Bij het EKP zijn vele aanpassingen nodig die ook weer gevolgen hebben voor de routing en dergelijke. Ook zijn er aanpassingen nodig voor de diverse ondersteunende diensten. Het betreft dus een completer project met hogere advieskosten architect en ook meer kosten die vallen onder leges (zoals verbeteren gevels).

Risico

Bij Campina zijn minder volledige stukken, ook bovenliggende gebouw en situatie is onduidelijk, aanwezigheid asbest niet onderzocht. Onze inschatting is dat deze kosten snel uit de pas kunnen lopen in verband met de nu onoverzichtelijke situatie. Bij het EKP liggen duidelijke stukken. De oorspronkelijke architect kent het pand, de ingrepen zijn al schetsmatig uitgewerkt. Wij achten een iets kleiner risico pot, logisch.

25



26



27



Bijlage 4: Notitie Galjema inz. Installatiekosten Betreft Project Projectnummer Datum Geschreven door 6

: : : : :

Aanvullende vragen Provincie Friesland Nieuw depot provincie Friesland

2788EW-02 20-10-2012 Ir. F.T. Mienstra

ALGEMEEN De installatiekosten voor een conventioneel depot zijn gebaseerd op de eisen uit de laatste versie van de archiefwet en een oplossing voor de klimaatinstallaties volgens de principes, zoals aangegeven in het Deltaplan Cultuurbehoud. De kostenkentallen zijn gebaseerd op het gerealiseerde depot van het Amsterdam Museum (zie bijlage).

7

EKP

7.1

Algemeen In het gebouw van het voormalige EKP van PostNL kan zonder bijzondere aanpassingen een klimaatconcept worden gerealiseerd op basis van de archiefwet en het Deltaplan Cultuurbehoud, met kanalen en rooster aan het plafond. Voor de LBK's is uitgegaan van installaties per depotruimte. Bestaande watervoerende leidingen dienen uit te de depotruimten verwijderd te worden. Hiervoor zullen aanpassingen aan de bestaande installaties nodig zijn.

7.2

Kostenraming Voor de kostenraming is voor verdeling van de m2 voor depotruimten en overige ruimten uitgegaan van het volgende: - Depotruimten - Overige ruimten De geraamde kosten voor de E- en W-installaties zijn op basis hiervan geraamd op basis van de uitgangspunten zoals hiervoor genoemd. Aanvullend is een post opgenomen voor demontages en aanpassingen aan bestaande installaties. Voor een specificatie zie bijlage.

8

FRIESLAND CAMPINA

8.1

Algemeen Het gebouw FC leent zich niet voor het standaard klimaatconcept op basis van de archiefwet en het Deltaplan Cultuurbehoud. Wij zien wel mogelijkheden om hier een goede doorspoeling van de ruimte te realiseren, hierbij denken wij aan geperforeerde bouwkundig toevoerwanden langs de buitenrand per ruimte. De luchtafvoer per ruimte kan o dezelfde wijze worden opgelost, maar dit mag ook met kanalen, echter dan ook langs de buitenrand per ruimte. Voor een goede regeling van de condities per ruimte dient te worden uitgegaan van LBK's per depotruimte. Vanwege de eis, dat er geen watervoerende leidingen in depots mogen worden aangebracht, zijn wij er voor de raming van uitgegaan dat LBK op het dak komen met op een groot aantal plaatsen verticale stijgen zakkanalen. gaan wij er voor alsnog van Bestaande watervoerende leidingen dienen uit te de depotruimten verwijderd te worden. Hiervoor zullen aanpassingen aan de bestaande installaties nodig zijn.

28


8.2


Kostenraming Voor de kostenraming is voor verdeling van de m2 voor depotruimten en overige ruimten uitgegaan van het volgende: - Depotruimten - Overige ruimten De geraamde kosten voor de E- en W-installaties zijn op basis hiervan geraamd op basis van de uitgangspunten zoals hiervoor genoemd. Aanvullend is een post opgenomen voor demontages en aanpassingen aan bestaande installaties. Voor een specificatie zie bijlage.

Bijlagen:

- Plattegrond kanalenloop gebouw Friesland Foods - Specificatie kostenraming

29

Alternatieve ontwikkelingen voor Kolleksjesintrum Fryslân Opdrachtgever: Provincie Frysland

Recommend Documents