Als u een woning koopt

2004

Als u een woning koopt Als u een woning koopt, heeft dat gevolgen voor uw belasting. Meestal levert het een belastingvoordeel op, omdat u de rente en een aantal andere kosten kunt aftrekken. Tegenover de aftrekmogelijkheden staat wel het eigenwoningforfait, dat u moet optellen bij uw inkomen. In deze brochure leest u daar meer over.

12345

Inhoud

Waarom deze brochure?

2

Welke kosten mag u aftrekken?

3

Als u een spaarhypotheek, levenhypotheek of beleggingshypotheek afsluit

3

4

1

4

7 7

4

Bijleenregeling

5

Het eigenwoningforfait: optellen bij uw inkomen

6

Als u tijdelijk twee woningen heeft

7

Als u een fiscale partner heeft

8

Hoe kunt u uw kosten aftrekken?

9

Heeft u nog vragen?

15

als u een woning koopt

12

13 14

11

Waarom deze brochure?

1

Als u een woning koopt, heeft dat gevolgen voor uw belasting. Meestal levert het een belastingvoordeel op, omdat u de rente en bepaalde kosten kunt aftrekken. Tegenover de aftrekmogelijkheden staat het eigenwoningforfait, wat betekent dat u jaarlijks een bedrag moet optellen bij uw inkomen. Op 1 januari 2004 is de eigenwoningregeling gewijzigd. Als u uw eigen woning verkoopt en een nieuwe eigen woning koopt, heeft dat mogelijk gevolgen voor de rente die u mag aftrekken. In hoofdstuk 4 leest u meer over deze zogenoemde bijleenregeling. Let op! Koopt u een tweede woning of een andere woning die niet uw hoofdverblijf gaat worden, dan is deze brochure niet voor u bedoeld. Kijk voor meer informatie op internet: www.belastingdienst.nl of bel naar de BelastingTelefoon: 0800 - 0543.

Welke kosten mag u aftrekken?

2

Bepaalde kosten voor uw eigen woning kunt u aftrekken van uw inkomen in box 1. Hieronder leest u welke kosten dat zijn. Aftrekbare rente en kosten

Het gaat om rente en kosten die u in 2004 heeft betaald voor de eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld is het bedrag van de (hypotheek)schuld waarover u de rente mag aftrekken. Rente van leningen voor de financiering van kosten van onderhoud of verbetering mag u ook aftrekken. U moet dan wel facturen en dergelijke kunnen overleggen. Rente op leningen voor andere doeleinden, bijvoorbeeld het financieren van meubels, is niet aftrekbaar. De rente die u betaalt, kunt u maximaal 30 jaar aftrekken. Als u de lening na 30 jaar niet of niet volledig heeft afgelost, dan kunt u de rente niet meer aftrekken. 4


Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming

Als de grond waarop uw woning staat niet van u is, betaalt u daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de grondeigenaar. Deze periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar. Let op! Niet aftrekbaar zijn: – premie voor een opstalverzekering; – afkoopsommen voor de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming; – premie voor een kapitaalverzekering eigen woning. Kosten voor een monumentenpand

Monumentenpanden brengen vaak extra kosten met zich mee, zoals hogere verzekerings- en onderhoudskosten. Daarom kunt u gebruikmaken van een bijzondere aftrekregeling, waardoor u een aantal van deze extra kosten kunt aftrekken. Meer over deze aftrekregeling leest u in de folder Als u werkzaamheden aan uw monumentenpand gaat verrichten. Eenmalig aftrekbare kosten

Als u een woning koopt, kunt u in het jaar van aankoop een aantal eenmalige kosten aftrekken. Dit zijn de kosten die u maakt voor het afsluiten van de hypotheek. De kosten die u maakt voor de aankoop van de woning zelf kunt u niet aftrekken. In het overzicht hierna staat welke kosten wel, en welke niet aftrekbaar zijn. Aftrekbaar

– rente over en kosten van de eigenwoningschuld voor uw eigen woning. Als u rente ontvangt over bedragen die u stort op een bouwdepot, dan moet u die aftrekken van de betaalde rente; – notariskosten en de kadastrale rechten voor de hypotheekakte; – bouwrente die betrekking heeft op de periode nadat de voorlopige koopovereenkomst is gesloten; – afsluitprovisie. Hiervoor geldt dat u niet meer dan 1,5% van de schuld en maximaal 3.630 mag aftrekken. Als u meer afsluitprovisie betaalt, dan trekt u in 2004 1,5% af (of 3.630). Van het meerdere kunt u het deel dat betrekking heeft op 2004 in 2004 aftrekken. Het overgebleven deel kunt u vanaf 2005 tijdens de looptijd van de lening jaarlijks in gelijke delen aftrekken; – taxatiekosten (alleen voor het verkrijgen van een lening); – bemiddelingskosten en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie; – rente van schulden voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming; 5


– rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met de koop, verbetering of het onderhoud van uw woning, bijvoorbeeld notariskosten; – betaalde boeterente; – rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met het aangaan van de lening voor de koop van uw woning, bijvoorbeeld voor afsluitprovisie. Niet aftrekbaar

– – – – –

– –

–

6

aflossing van de eigenwoningschuld; overdrachtsbelasting en omzetbelasting; notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte; bouwrente die betrekking heeft op de periode voordat de voorlopige koopovereenkomst wordt gesloten; kosten van onderhoud en verbetering. Voor een monumentenpand kunt u onder voorwaarden een aftrek krijgen. Zie ook de folder Als u werkzaamheden aan uw monumentenpand gaat verrichten; rente van leningen voor de eigen woning, afgesloten tussen fiscale partners of huisgenoten onderling; rente van leningen die u bent aangegaan voor een woning die u van uw fiscale partner of huisgenoot heeft gekocht. Dit geldt alleen voor het deel van de schuld dat hoger is dan de oorspronkelijke schuld op die woning; rente van leningen die u bent aangegaan om aftrekbare rente en kosten van geldleningen te betalen (bijvoorbeeld een lening om de boeterente of bouwrente te betalen). Uitzonderingen: rente over een lening die u vóór 1 januari 2001 bent aangegaan om aftrekbare bouwrente te betalen en rente over een lening voor de eigen woning die u bent aangegaan om oversluitkosten te betalen, is wel aftrekbaar.


Als u een spaarhypotheek, levenhypotheek of beleggingshypotheek afsluit

3

Als u een spaarhypotheek of een levenhypotheek afsluit, sluit u naast de hypotheek een kapitaalverzekering af. Ook bij een beleggingshypotheek kunt u een kapitaalverzekering afsluiten. Het doel van de kapitaalverzekering is om onbelast een bedrag te sparen, waarmee u de eigenwoningschuld kunt aflossen. Dat bedrag heet de kapitaalsuitkering. De uitkering is onbelast tot maximaal de schuld op de eigen woning met een maximum per persoon van 137.500. U bent wel verplicht de uitkering te gebruiken om de eigenwoningschuld af te lossen. Voor meer informatie zie de brochure Als u premies betaalt voor kapitaalverzekeringen.

Bijleenregeling

4

Als u in 2004 uw eigen woning heeft verkocht en een andere woning heeft gekocht, kan dat gevolgen hebben voor uw (hypotheek)renteaftrek. Meestal is de verkoopopbrengst van de oude woning hoger dan de schuld voor de oude woning; de woning heeft dan overwaarde. Als u deze overwaarde niet of niet helemaal gebruikt om de nieuwe woning te financieren, kunt u weliswaar een hogere lening afsluiten voor de aankoop van deze woning, maar mag u de rente over deze lening niet helemaal aftrekken. Over het bijgeleende bedrag mag u namelijk alleen het deel aftrekken dat hoger is dan de overwaarde van uw oude woning. Deze bijleenregeling heeft alleen betrekking op woningen die onder de eigenwoningregeling vallen. Als u voor de eerste keer een woning koopt, leidt de bijleenregeling niet tot een beperking van uw aftrek. In het onderstaande overzicht staan een aantal begrippen waarmee u te maken kunt krijgen als u een lening afsluit en de rente en kosten wilt aftrekken. 7


Eigenwoningschuld

Dit is de (hypotheek)schuld waarvan de rente aftrekbaar is als kosten van de eigen woning in box 1. Overwaarde

Dit is het verschil tussen de verkoopopbrengst van de eigen woning en de eigenwoningschuld. Op de verkoopopbrengst mag u de verkoopkosten, bijvoorbeeld de makelaarscourtage, in mindering brengen. De overwaarde wordt ook wel vervreemdingssaldo genoemd. Schematisch: Opbrengst bij verkoop Kosten bij verkoop Netto-opbrengst Eigenwoningschuld verkochte woning Overwaarde

€ € €

............... ............... ............... ............... ...............

Eigenwoningreserve

Dit is het bedrag waarvoor u geen eigenwoningschuld kunt aangaan als u een andere eigen woning koopt. Met andere woorden: het bedrag dat ‘verplicht’ moet worden gebruikt voor de financiering van de eigen woning. De eigenwoningreserve ontstaat door de overwaarde van de woning die u verkoopt. De eigenwoningreserve neemt af door: – aankoop van een andere eigen woning; – aflossingen op de geldlening; – kosten voor verbetering en onderhoud als het totaalbedrag hoger is dan 5.000. De eigenwoningreserve vervalt: – na vijf jaar; of – als u overlijdt.

8


Als uw nieuwe woning duurder is dan uw oude woning

De eigenwoningschuld mag in dit geval niet meer zijn dan de aankoopsom min de eigenwoningreserve. Hierdoor neemt de eigenwoningreserve af tot 0. Verkoop woonhuis I Verkoopkosten Netto-opbrengst Eigenwoningschuld Overwaarde eigen woning

E E E

150.000 3.000 147.000 109.000 38.000

Stand eigenwoningreserve E 38.000 Aankoop woonhuis II Aankoopkosten Aankoopsom Eigenwoningreserve Eigenwoningschuld

E E E

200.000 18.000 + 218.000 38.000 180.000

Nieuwe stand eigenwoningreserve E 0

De rente over de schuld van 180.000 kunt u aftrekken in box 1. Als u in dit voorbeeld meer leent dan 180.000, is het bedrag daarboven een schuld in box 3. Als uw nieuwe woning goedkoper is dan uw oude woning

Als u een goedkopere woning koopt, mag u de oude eigenwoningschuld blijven hanteren tot maximaal de aankoopsom van de nieuwe woning of, als die lager is, de lening voor de nieuwe woning. De eigenwoningreserve neemt in dit geval af met het verschil tussen de aankoopsom en de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning. Hierdoor kan de eigenwoningreserve geheel vervallen, maar ook (voor een deel) in stand blijven. Voorbeeld

Verkoop woonhuis I Verkoopkosten Netto-opbrengst Eigenwoningschuld Overwaarde eigen woning

E E E

203.000 3.000 200.000 125.000 75.000

Stand eigenwoningreserve E 75.000 Aankoop woonhuis II Aankoopkosten Aankoopsom Eigenwoningreserve Eigenwoningschuld

E E E

100.000 10.000 + 110.000 50.000 60.000

Nieuwe stand eigenwoningreserve E 25.000

9


Omdat de oude woning duurder is dan de nieuwe woning, mag de eigenwoningschuld maximaal de oude eigenwoningschuld ( 125.000) zijn, maar niet meer dan de aankoopsom van de nieuwe woning. In dit geval dus 110.000. De werkelijke lening is 60.000. Dit is de eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve van 75.000 wordt verlaagd met het verschil tussen de aankoopsom en de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning ( 110.000 - 60.000 = 50.000). De eigenwoningreserve is na de afboeking 25.000. Als de lening 110.000 zou zijn, blijft de eigenwoningreserve 75.000. Uw eigenwoningreserve neemt af met de bedragen die u aflost op uw eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve neemt ook af met de kosten voor verbetering en onderhoud, als de totale kosten hoger zijn dan 5.000 per kalenderjaar. Het maakt daarbij niet uit of u deze kosten uit eigen middelen betaalt. Als u er geld voor leent, kunt u alleen het eventuele deel van de lening, dat hoger is dan uw eigenwoningreserve, bij uw eigenwoningschuld tellen. Als u een andere woning koopt voordat de oude woning is verkocht

Het kan voorkomen dat u een nieuwe woning koopt voordat de oude woning is verkocht. Gedurende het kalenderjaar en de twee jaren daarop kunnen dan zowel de oude woning als de nieuwe woning onder de eigenwoningregeling vallen. Bij het bepalen van de eigenwoningschuld van de nieuwe woning kunt u in dat geval nog geen rekening houden met de overwaarde van de oude woning. Als u een lening heeft afgesloten voor de nieuwe woning, mag u dan de gehele lening aanmerken als eigenwoningschuld. Als de oude woning is verkocht of niet langer een eigen woning is, moet u alsnog de overwaarde bepalen en omzetten in een eigenwoningreserve. De eigenwoningschuld is dan de aankoopsom van de nieuwe eigen woning min de eigenwoningreserve. Als de nieuwe woning goedkoper is dan de oude woning, geldt de regeling voor goedkoper wonen. Als u niet meteen een andere woning koopt

Als u de eigen woning verkoopt en in een huurwoning gaat wonen of als u naar het buitenland vertrekt, heeft u niet langer een eigenwoningschuld. De overwaarde van de verkochte woning wordt dan eigenwoningreserve. Als u binnen vijf jaar na de verkoop weer een woning koopt, telt de eigenwoningreserve van de oude woning alsnog mee bij het vaststellen van de rente die u mag aftrekken. Na vijf jaar vervalt deze eigenwoningreserve.

10


Als u vóór 1 januari 2004 een woning heeft gekocht

De bijleenregeling geldt niet voor huiseigenaren die vóór 1 januari 2004 schriftelijk een onherroepelijke verplichting zijn aangegaan tot verkoop van de eigen woning of tot aankoop van een nieuwe eigen woning. In alle gevallen moet sprake zijn van reële overeenkomsten, die de betrokken partijen onherroepelijk binden. Wel mogen dergelijke overeenkomsten een normale ontbindingsclausule bevatten (bijvoorbeeld financieringsvoorbehoud). Let op! In de volgende situaties gelden bijzondere regels: – u heeft een fiscale partner met een eigenwoningreserve en u koopt samen een nieuwe woning; – u heeft een woning niet zelf gekocht, omdat de woning bijvoorbeeld een schenking was; – u heeft uw woning niet verkocht, maar gebruikt de woning bijvoorbeeld als tweede woning. Voor informatie over deze situaties kunt u bellen naar uw eigen belastingkantoor.

Het eigenwoningforfait: optellen bij uw inkomen

5

Als u een eigen woning heeft, moet u een bedrag bij uw inkomen in box 1 tellen. Dit bedrag heet het eigenwoningforfait. Om te bepalen hoe hoog uw eigenwoningforfait is, moet u de woz-waarde (Wet waardering onroerende zaken) van uw woning weten. Dat is de waarde van uw woning zoals die door de gemeente is vastgesteld. Als u de waarde niet weet, kunt u die opvragen bij uw gemeente. Het eigenwoningforfait is 0,85% van de woz-waarde van uw woning. Voor woningen die een lagere woz-waarde hebben dan 75.000 gelden lagere percentages. Het eigenwoningforfait is maximaal 8.500. Let op! Als u uw woning in de loop van het jaar koopt, is het eigenwoningforfait voor dat jaar lager. Stel, u koopt uw woning op 1 oktober 2004. U berekent dan alleen het eigenwoningforfait voor de maanden oktober, november en december, dus 3/12 van het jaarbedrag.

11


Als u tijdelijk twee woningen heeft

6

Als u een andere woning koopt, kan het voorkomen dat u de nieuwe woning al heeft gekocht en nog in uw oude woning woont. Ook kan het zijn dat u inmiddels bent verhuisd en dat u de oude woning nog niet heeft verkocht. Hieronder staan voor deze situaties de gevolgen voor uw aftrekmogelijkheden en het eigenwoningforfait. U heeft een andere woning die leeg staat of in aanbouw is

De andere woning valt onder de eigenwoningregeling. U hoeft de waarde van de woning dan niet aan te geven in box 3: voordeel uit sparen en beleggen. Dit geldt ook als de woning nog in aanbouw is. U moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden: – De andere woning is in aanbouw of staat leeg in de periode dat u er nog niet in woont. – U gaat uiterlijk in 2006 in die woning wonen. Let op! U hoeft voor uw andere woning geen eigenwoningforfait bij te tellen, totdat u in die woning gaat wonen. Voor uw oude koopwoning moet u wel het eigenwoningforfait aangeven over de periode dat u erin woont. De hypotheekrente en de periodieke betalingen voor bijvoorbeeld erfpacht mag u voor beide woningen aftrekken. Uitzondering

Als u een woning koopt waar u, bijvoorbeeld door een ingrijpende verbouwing pas na 2006 in gaat wonen, is de eigenwoningregeling niet van toepassing. In dat geval valt de woning (en de bijbehorende schuld) in box 3. Dit geldt ook als u in 2004 redelijkerwijs kunt voorzien dat de nieuwbouw of verbouwing zoveel hindernissen zal ondervinden, dat u er pas na 2006 in kunt gaan wonen. U verhuist naar een andere woning, uw oude woning staat sindsdien leeg en is nog niet verkocht

De oude woning valt onder voorwaarden nog maximaal twee jaar na het kalenderjaar waarin u de woning verlaat onder de eigenwoningregeling. U hoeft de waarde van de oude woning en de eigenwoningschuld dan niet aan te geven in box 3: voordeel uit sparen en beleggen. U moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden: 12


– De oude woning is tot de verhuizing uw hoofdverblijf. – De oude woning staat vanaf de verhuizing leeg. – U biedt de oude woning daadwerkelijk te koop aan. Let op! U hoeft voor uw oude woning geen eigenwoningforfait aan te geven voor de periode dat u er niet in woont. Voor uw nieuwe woning geeft u wel het eigenwoningforfait aan voor de periode dat u in die woning woont. De hypotheekrente en de periodieke betalingen voor bijvoorbeeld erfpacht mag u voor beide woningen aftrekken.

Als u een fiscale partner heeft

7

Als u heel 2004 een fiscale partner heeft, dan geeft u beiden het totaal aan van het eigenwoningforfait min de aftrekposten. Vervolgens kunt u het saldo van de inkomsten en aftrekposten eigen woning tussen u beiden verdelen. Elke verdeling is mogelijk, zolang het totaal maar 100% is. U mag alleen het saldo van de inkomsten en aftrekposten eigen woning tussen u en uw fiscale partner verdelen. De ene fiscale partner mag bijvoorbeeld niet alleen het eigenwoningforfait in de aangifte opnemen en de andere partner alleen de kosten. Wanneer bent u fiscale partners?

- Als u getrouwd bent of als u uw partnerschap bij de burgerlijke stand heeft laten registreren, bent u automatisch elkaars fiscale partner (behalve als u duurzaam gescheiden leeft). - Als u ongehuwd samenwoont met een huisgenoot, kunt u onder voorwaarden kiezen of u fiscale partner van elkaar wilt zijn. Een huisgenoot kan iedereen zijn, bijvoorbeeld een vriend of vriendin, een kind, een broer of een zus. Als voorwaarden voor fiscaal partnerschap geldt dat u beiden meer dan zes maanden onafgebroken samenwoont en dat u beiden op hetzelfde woonadres staat ingeschreven. Daarnaast moet u beiden in die periode 18 jaar of ouder zijn. Als u voor fiscaal partnerschap kiest met uw kind of met uw vader of moeder, dan geldt als voorwaarde dat u op 31 december 2003 beiden 27 jaar of ouder bent. Voor meer informatie zie de brochure Boxen en heffingskortingen in de inkomstenbelasting. 13


Als u géén fiscale partners bent

Als u met meer mensen een eigen woning als hoofdverblijf heeft en u was niet elkaars fiscale partner, dan moet elke bewoner zijn eigen deel van het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten aangeven. Het deel van het eigenwoningforfait dat ieder moet aangeven, moet overeenkomen met het aandeel in de eigendom van de woning. Voorbeeld

De woning is voor driekwart uw eigendom en voor één kwart eigendom van uw huisgenoot. U geeft dan driekwart van het eigenwoningforfait aan en uw huisgenoot één kwart. Als hypotheekrente en kosten van geldleningen geeft u het deel aan dat overeenkomt met uw aandeel in de schuld. Eventuele overige aftrekbare kosten, zoals periodieke betalingen voor erfpacht, zijn aftrekbaar in verhouding tot ieders aandeel in de eigendom van de woning.

Hoe kunt u uw kosten aftrekken?

8

U kunt de kosten voor uw eigen woning na afloop van het jaar aftrekken in uw Aangifte inkomstenbelasting. Gebruik hiervoor het aangifteprogramma of het aangiftebiljet. Als u loon, pensioen of een uitkering heeft, kunt u uw belastingvoordeel ook maandelijks uitbetaald krijgen in het jaar waarin u de uitgaven doet. Gebruik hiervoor het vt-programma of het formulier Verzoek voorlopige teruggaaf (vt). Het aangifte- of vt-programma kunt u downloaden van internet via: www.belastingdienst.nl. Deze programma’s (diskettes) en de formulieren zijn ook aan te vragen bij de BelastingTelefoon 0800 - 0543.

14


Heeft u nog vragen?

9

Deze folder geeft globale informatie over de gevolgen voor de belasting als u een woning koopt. Het kan zijn dat u na het lezen hiervan nog vragen heeft. Folders, brochures en het vt-programma (Verzoek voorlopige teruggaaf) kunt u downloaden via internet: www.belastingdienst.nl. Het vtprogramma op diskette en de formulieren Verzoek voorlopige teruggaaf kunt u bestellen via internet: www.belastingdienst.nl of bel naar de BelastingTelefoon: 0800 - 0543. Ook voor algemene vragen kunt u bellen naar de BelastingTelefoon, op werkdagen van maandag tot en met donderdag van 8.00 tot 20.00 uur en op vrijdag van 8.00 tot 17.00 uur.

15


Dit is een uitgave van: Belastingdienst juni 2004

PA 993 - 1Z41FD

12345 Leuker kunnen we ’t niet maken. Wel makkelijker.

Als u een woning koopt

Recommend Documents