Algemene inleiding regionale bijeenkomsten (Even melden: tekst wordt nadien uitgedeeld)
Dames en heren, Er is veel te doen op de woningmarkt en daarbuiten, waar de gemeente wat mee moet. Vanmiddag zullen we stilstaan bij een aantal belangrijke ontwikkelingen die het gemeentelijk woonbeleid raken, wat de gemeentelijke opgave is en hoe we die waar kunnen maken. We moeten dat doen in het perspectief van krimpende middelen. De grondopbrengsten zijn weggevallen, rijkssubsidies voor bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing vallen weg en de stand van de gemeentelijke middelen in het algemeen is ook niet rooskleurig. Dat laatste, een minder rooskleuring financieel perspectief geldt bijvoorbeeld ook voor de woningcorporatie, een belangrijke speler in het gemeentelijk veld. Het geldt ook voor zorgaanbieders die geconfronteerd worden met bezuinigingen op de AWBZ. Dit alles vraagt vanuit de gemeente behoorlijk wat creativiteit om de diverse problemen het hoofd te bieden. Dat wordt een zoektocht, waarbij op voorhand zeker nog niet alle antwoorden beschikbaar zijn. Daarom is het ook goed om dat samen te doen, om met elkaar ervaringen uit te wisselen. Belangrijk punt is wat de gemeente kan doen om antwoorden te vinden op vragen als krimp, vergrijzing, het scheiden van wonen en zorg, de betaalbaarheid van het wonen en het verdelen van de woningvoorraad zodat iedereen goed gehuisvest kan worden. Er komt binnen het wonendomein een heleboel nieuwe wet- en regelgeving aan die de gemeente beter in positie brengt om te sturen. Dat is op zich bemoedigend. En op het terrein van vergrijzing en het scheiden van wonen en zorg ligt er de vraag wat de gemeente kan doen, samen met zorgaanbieders, corporaties en marktpartijen. In deze algemene inleiding wil ik eerst ingaan op een aantal trends binnen het wonen en op de positie van de gemeente daarin. In de deelsessies kunnen we dan nader ingaan op meer specifieke thema’s.
Een van de meest belangrijkste ontwikkelingen, waar u allemaal mee geconfronteerd wordt is de vergrijzing en daarmee samenhangend de beleidsvoornemens van het kabinet inzake het zorgstelsel en meer in het bijzonder, het overhevelen van AWBZvoorzieningen naar de WMO en het wegvallen van de AWBZ-vergoeding voor huisvesting. Bij vergrijzing gaat het om echt grote aantallen. Het aantal 75 plussers, let wel: 75, en dus niet 65-plussers, zal naar verwachting stijgen van 1,2 miljoen in 2010 tot 2,6 miljoen in 2040. Dat is dus de komende 25 jaar meer dan een verdubbeling. Voor de woningmarkt van 2040 komt dat er op neer dat achter elke vijfde voordeur een 75-plusser woont. Vandaag de dag is dat nog elke negende voordeur. We zien dat er een trend is dat ouderen langer thuis blijven wonen. Ook mensen met een GGZ problematiek willen zoveel mogelijk deelnemen aan en wonen in de maatschappij, ook als ze nog onder behandeling zijn via ambulante zorg. Die trend heeft zich al vanaf de jaren ’80 ingezet. Mensen met een zorgzwaartepakket 1 t/m 3 krijgen nu geen indicatie voor intramurale opname, vanaf 1 januari 2015 komt daar ook zorgwaartepakket 4 bij. Minder mensen worden dus toegelaten tot de intramurale zorg en blijven thuis wonen of gaan relatief zelfstandig wonen in een meer verzorgd wonen setting met 24 uur zorg op afroep binnen de wijk of het dorp zelf. Het is een feit dat mensen het liefst oud willen worden in hun eigen woning en vertrouwde omgeving. Dat geldt voor 70% van de senioren. Zolang het niet hoeft, verhuist men liever niet. Aan de andere kant blijkt uit onderzoek dat een grote groep ouderen graag kiest voor een vorm van beschermd of verzorgd wonen op het moment dat ze aangewezen zijn op zorg. Veel ouderen zijn bekend met het fenomeen aanleunwoning en veel ouderen staat dat idee ook aan. Een aanleunwoning biedt privacy en de zorg is om de hoek. Opvallend is dat ouderen ook interesse hebben in een zelfstandige woning in een verzorgingshuis met optionele voorzieningen als zorg, een maaltijdvoorziening, schoonmaak, was, strijk en gezamenlijke activiteiten. Ongeveer een derde van de ouderen boven de 60 jaar zegt zo’n concept wel aan te spreken. En op het moment
02/10
dat ouderen een zorgbehoefte hebben, stijgt dat aantal zelfs tot de helft. Er blijft dus wel degelijk nog vraag naar vormen van verzorgd wonen ook in de setting die we kennen van de huidige verzorgingshuizen. Punt is dat in de praktijk maar een heel klein deel van de ouderen echt overgaat tot verhuizen en wacht tot het echt niet anders kan, met alle gevolgen van dien. Een andere combinatie van wonen en zorg vinden we in zogenaamde woonservicegebieden. Uit onderzoek blijkt dat ouderen in woonservicegebieden inderdaad langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit betekent dat in woonservicegebieden ouderen hun kwaliteit van leven beter op peil kunnen houden, ook als ze te maken krijgen met beperkingen en een toename van hun kwetsbaarheid. Belangrijk punt voor U is dat een geschikte of aangepaste woning de belangrijkste factor is dat ouderen zelfredzaam kunnen blijven. Dit heeft natuurlijk wel een prijskaartje. In sterk vergrijsde woningmarkten zal de oplossing voor de opgave dan ook vooral moeten worden gezocht in aanpassing en transformatie van de bestaande woningvoorraad. De veranderingen in het zorgstelsel hebben tot gevolg dat de instroom in verzorghuizen niet meer gegarandeerd is. Vroeg of laat zal dit voor veel verzorgingshuizen een probleem worden. Zorginstellingen hebben grofweg gesteld drie opties: 1. Verzorgingshuizen afstoten, verkopen of slopen 2. De huizen transformeren voor zwaardere vormen van zorg, of 3. de verzorgingshuizen omvormen tot zelfstandige woningen. Wat we nu zien is dat verzorgingshuizen dreigen te verdwijnen op plekken waar zij juist hard nodig zijn; goede locaties worden afgebroken terwijl zij op langere termijn misschien nodig zijn voor de zware intensieve verblijfszorg of als zelfstandige woningen. Het lijkt er soms ook wel op dat de zorgaanbieders over gaan tot paniekvoetbal en ongecontroleerd hun verzorgingshuizen saneren.
03/10
Dat vraagt om samenwerking tussen gemeenten, zorgaanbieders en corporaties. En ook marktpartijen zouden hier in kunnen stappen. De gemeente moet niet proberen te programmeren maar dient de verantwoordelijkheid bij de partijen te laten liggen die het moeten uitvoeren. De gemeente kan wel ondersteunen door afstemming te organiseren en afspraken te maken over de samenwerking. In die rol kunnen gemeenten druk op de partijen uitoefenen om tot resultaten te komen. In de deelsessie straks gaan we nader in op de vraag wat het scheiden van wonen en zorg betekent voor gemeenten en welke rol gemeenten kunnen oppakken. Een ander probleem is de betaalbaarheid van het Wonen. Vanmiddag hebben we er een deelsessie over. Wonen is voor veel mensen de belangrijkste kostenpost. Door de economische crisis, wijziging in landelijke wet- en regelgeving en stagnatie op de woningmarkt heeft een groeiende groep mensen in zowel de huur- als de koopmarkt te maken met te hoge woonlasten. Gemeenten hebben een verantwoordelijkheid om te zorgen voor voldoende beschikbare, betaalbare en kwalitatief goede woongelegenheden op basis van wet- en regelgeving. Gemeenten hebben op basis van de Grondwet, de verantwoordelijkheid te zorgen voor voldoende woongelegenheid. Ze zijn op basis van het Bouwbesluit ook medeverantwoordelijk voor de kwaliteit van de bebouwde omgeving. De herziene Woningwet, de nieuwe Huisvestingswet, de Rotterdamwet en andere wetten geven gemeenten instrumenten in handen om de betaalbaarheid van het wonen bij te sturen. De voornaamste middelen zijn de woonvisie en bijbehorende prestatieafspraken met de corporaties en de huisvestingsverordening. De betaalbaarheid van het wonen is sterk afhankelijk van de lokale en regionale omstandigheden op de woningmarkt. Verschillen tussen regio's zijn groot. Om grip op de problematiek te krijgen is lokaal en regionaal inzicht relevant, landelijke trends zijn te weinig gedifferentieerd en geven te weinig handvatten. Het is belangrijk om de betaalbaarheid van wonen op regelmatige basis te volgen om tijdig trends te kunnen signaleren en te zien welke huishoudens het meest kwetsbaar zijn. Belangrijk is daarbij niet alleen naar de eigen gemeente te kijken, maar ook naar de hele woningmarktregio.
04/10
Een kwart tot een derde van de primaire doelgroep heeft te hoge woonlasten. Binnen de primaire doelgroep hebben vooral gezinnen en minima tot 65 jaar relatief vaak te hoge woonlasten. Dit zijn vooral huishoudens in huurwoningen met een prijs boven de aftoppingsgrenzen. Bij de doelgroep middeninkomens in een koopwoning, zien we een relatief groot deel met heel hoge woonquoten. In combinatie met onderhoudsachterstand van de woning kan dit tot verpaupering van de buurt leiden. Een ander probleem voor de middeninkomens is de beschikbaarheid van een betaalbare woning. Omdat ze net boven de inkomensgrens zitten voor de sociale woningbouw komen ze daar niet voor in aanmerking. Aan de andere kant is er nauwelijks aanbod in de vrije sector huur en koopmarkt in dit segment, laat staan dat deze mensen een hypotheek kunnen krijgen. Woonvisie en prestatieafspraken In de woonvisie geven gemeenten hun bestuurlijke ambities aan rond betaalbaarheid: voor wie, wat en waarom. Op basis daarvan kunnen prestatieafspraken gemaakt worden met corporaties en marktpartijen. Hierbij valt te denken aan afspraken over o.a.: - de omvang en de kwaliteit van de (sociale) huur- en koopvoorraad - investeringen in duurzaamheid en daarmee een beperking van de energiekosten van woningen - verkoop van sociale huurwoningen of de beperking daarvan voor bepaalde schaarse woningen - aanpak van de verloedering van particulier bezit
Gemeenten staan dus voor betaalbaarheid, het scheiden van wonen en zorg en diverse andere thema’s binnen het wonen zoals leefbaarheid, het voorzien in nieuwe woningen en het huisvesten van starters. Wat voor instrumenten krijgen gemeenten? In de deelsessie over lokaal woonbeleid zullen we een overzicht presenteren van de wetgeving die op dit moment op stapel staat.
05/10
Eerst is daar de wijziging van de Woningwet door de Herzieningswet en de Novelle van minister Blok. Ten tweede hebben we de nieuwe Huisvestingswet. Als alles goed gaat treden beide wetten per 1 januari 2015 in werking. Over de Herzieningswet en de Novelle van minister Blok het volgende: Het meest bemoedigende nieuws is dat de Herzieningswet en de Novelle de gemeenten beter in positie brengt om sluitende afspraken te maken met de woningcorporatie. Daarvoor wordt een procedure neergelegd in de woningwet. Kern daarvan is dat de corporatie naar redelijkheid moet bijdragen aan het gemeentelijk beleid Dat is geen loze kreet, maar is in te vullen door als gemeentebestuur een heldere en concrete woonvisie vast te stellen, die agenderend is voor het overleg met de corporatie. De corporatie kan daar niet zomaar omheen. In de woonvisie kan de gemeente aandachtspunten aanwijzen zoals nieuwbouw van sociale huurwoningen, de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (inclusief verkoop van bezit door de corporatie), betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad, de huisvesting van specifieke doelgroepen, de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed en andere thema’s die tot het gebied van de volkshuisvesting behoren. Een gemeentelijke woonvisie zal natuurlijk wel meer moeten zijn dan een mooi wensenlijstje. Immers, de financiële slagkracht van de corporatie is zeker niet onbegrensd. We zien dat met name de verhuurderheffing er behoorlijk inhakt. De gemeente zal dus samen met de corporatie moeten vaststellen welke prioriteiten gekozen moeten worden en hoe de gemeente de corporatie in staat stelt om niet alleen maar uitgaven te doen, maar ook voldoende inkomsten kan genereren. En dat laatste betekent dus huurverhoging en verkoop van bezit. En daar zit hem dus een fors dilemma: aan de ene kant zal de corporatie geld moeten verdienen aan hogere huur en aan verkoop, aan de andere kant kan dat ten koste gaan van de betaalbaarheid en de bestaande kernvoorraad in de gemeente. In de Herzieningswet en de Novelle wordt ook geregeld dat de gemeente tal van informatie gaat krijgen over de financiële situatie van de corporatie. U krijgt inzicht in de voorgenomen activiteiten van de corporatie, u wordt geïnformeerd hoeveel leningen de corporatie heeft uitstaan bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. U
06/10
weet straks of de corporatie nog meer kan lenen bij het WSW of dat zo’n beetje de koek op is en u krijgt inzicht in de investeringscapaciteit van de corporatie. Dat is een hele bak aan gegevens en we zullen bij de VNG bekijken hoe we het zo kunnen regelen dat u makkelijk wegwijs wordt in de stroom van gegevens die straks op u af gaat komen. Een ander belangrijk gegeven is dat corporaties straks administratief of juridisch gescheiden worden in een deel dat gaat over de met staatssteun gefinancierd vastgoed en een commercieel deel. Of anders gezegd: het zogenaamde DAEB en niet-DAEB deel. Ook daar heeft de gemeente positie om te bekijken hoe dat in zijn werk zal gaan. Het is voor u straks dan met name de vraag in hoeverre de corporatie ook meer commerciële activiteiten kan ontplooien zoals investeren in middeldure huur. In samenhang hiermee krijgt de gemeente een nieuw instrument in handen met de nieuwe Huisvestingswet. Deze nieuwe Huisvestingswet verschilt op een aantal punten van de wet waar u bekend mee bent. Ter geruststelling kan ik u melden dat we bij de VNG bezig zijn met het ontwikkelen van een model-huisvestingsverordening met een uitgebreide toelichting daarop. We verwachten dat we daar ergens deze zomer mee klaar zijn. In de verordening en de toelichting zullen we bijvoorbeeld ook ingaan op de relatie tot de Rotterdamwet, die gemeenten het instrumentarium biedt om uit leefbaarheidsoverwegingen eisen te stellen aan woningzoekenden, bijvoorbeeld met betrekking tot minimuminkomen. De Huisvestingswet treedt waarschijnlijk in werking per 1 januari 2015. Vanaf dat moment kunt u een nieuwe verordening vaststellen. En als u de datum van 1 januari niet haalt is uw huidige verordening nog een half jaar geldig. De huisvestingsverordening kan gaan over het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. In de huisvestingsverordening zal geregeld moeten zijn op welk deel van de woonruimtevoorraad de huisvestingsverordening betrekking heeft en op welk deel van de gemeente de huisvestingsverordening betrekking heeft. Daarnaast wordt in de verordening geregeld op welke wijze de benodigde vergunning kan worden verkregen, wie in aanmerking komt voor de
07/10
huisvestingsvergunning en eventueel welke voorrangscategorieën daarbij nog worden onderscheiden. Centraal in de Huisvestingswet staat het beginsel van vrije vestiging: iedereen moet kunnen wonen waar hij of zij wil. De gemeente mag dus in de verordening daar uitzonderingen op maken; maar die zijn dan dus ook bedoeld als echte uitzonderingen. Als de gemeente een huisvestingsverordening wenst vast te stellen zal de gemeente moeten aantonen dat er ten gevolge van schaarste aan goedkope woonruimte sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Als er dus sprake is van zo’n schaarste dan mag de raad een verordening vaststellen. De wetgever wil ook dat de raad dat regelmatig herijkt. De verordening is daarom in principe 4 jaar geldig. Daarna moet opnieuw bekeken worden of die schaarste er nog steeds is. Er zijn in de wet drie categorieën van schaarste genoemd: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen (bijvoorbeeld voor ouderen of gehandicapten) en schaarste aan woonruimte voor de eigen bevolking; en dan moet het dus gaan om een gebied waar het niet mogelijk of niet is toegestaan om nieuwbouw te realiseren. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor ten hoogste
50 procent van een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio. Voor ten hoogste de helft van dat percentage mag bij de verlening van een huisvestingsvergunning voorrang worden gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de eigen gemeente. De Huisvestingswet ziet vooral op het goedkoopste gedeelte van de woningmarkt en is bedoeld om de positie van kwetsbare groepen te beschermen. Anders gezegd: het gaat doorgaans vooral om mensen met minder financiële mogelijkheden. Als richtlijn kunnen gemeenten de inkomensgrens waaronder men nog in aanmerking komt voor
08/10
huurtoeslag nemen. Huurtoeslagontvangers dienen bij voorkeur in de goedkope voorraad gehuisvest te worden. Waar de grens van de goedkope voorraad ligt, kan per gemeente verschillen. In de Randstad kan die grens bijvoorbeeld hoger liggen dan in Groningen of Limburg. Het is aan de gemeenteraad om de goedkope voorraad af te bakenen in de huisvestingsverordening. Wel kan in het algemeen gesteld worden dat voor de afbakening van de goedkope voorraad aansluiting gezocht kan worden bij een huurprijs waarvoor de bewoners nog in aanmerking komen voor huurtoeslag. De Huisvestingswet biedt u dus de mogelijkheid om woonruimte te verdelen onder burgers. Uiteraard ligt het voor de hand om een verordening in samenspraak met de corporatie te ontwikkelen. Verder zal bestuurlijk afgestemd moeten worden met de overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio. Hiermee wordt beoogd inhoud te geven aan het feit dat een woningmarkt zich slechts zelden beperkt tot één gemeente. Vooral een verschijnsel als schaarste doet zich meestal op regionaal niveau voor. Het ligt daarom in de rede dat een gemeente, alvorens een huisvestingsverordening vast te stellen, zich hierover verstaat met de andere gemeenten die gelegen zijn in dezelfde woningmarktregio. Laatste onderdeel dat vanmiddag aan de orde komt is het gemeentelijk grondbeleid. Daar waar het grondbeleid de gemeente decennialang in staat heeft gesteld om een goede ruimtelijke ordening te kunnen bedrijven, vormt de grondexploitatie de laatste jaren vaak een behoorlijke last voor de gemeente. Uit recent onderzoek komt naar voren dat de Nederlandse gemeenten gezamenlijk inmiddels 3,3 miljard euro aan verliezen hebben genomen op de grondexploitatie. Bovendien zijn lopende grondexploitaties tegen het licht gehouden en aangepast aan de nieuwe verwachtingen. Hetzelfde onderzoek laat overigens ook zien dat de verliezen de komende jaren nog wel enigszins kunnen oplopen, afhankelijk van de snelheid en de mate waarin het herstel zal optreden. Voor veel gemeenten vormt dit dan ook de aanleiding om van een actief grondbeleid met gemeentelijke grondverwerving over te gaan op een passief, faciliterend
09/10
grondbeleid waar de grondposities aan de markt worden gelaten. De huidige wet- en regeling biedt daarvoor al goede instrumenten in de vorm van het exploitatieplan, en in het kader van de nieuwe Omgevingswet wordt bovendien gekeken of er nog meer nieuwe instrumenten noodzakelijk zijn. Voor de goede orde, het voeren van een passief, faciliterend grondbeleid wil niet zeggen dat de gemeente niet meer actief kan sturen of zelfs de regie nemen in het ruimtelijk beleid, het wil alleen maar zeggen dat dit niet langer perse via gemeentelijke gronduitgifte behoeft te gebeuren. Bovendien zullen in de komende jaren ook de diverse maatschappelijke opgaven, waar ik eerder al over sprak, hun neerslag krijgen op het gemeentelijk grondbeleid. In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat er een verschuiving zal plaatshebben van grootschalige, vooral buitenstedelijke en van overheidswege geplande ontwikkelingen naar ontwikkelingen die kleinschaliger, meer binnenstedelijk en, zogezegd organisch van aard zijn. Welke gevolgen dat heeft voor het gemeentelijk grondbeleid, zal in de sessie van vanmiddag meer uitgebreid aan de orde komen. Dames en heren, Ik heb u in vogelvlucht meegenomen in een aantal thema’s en wettelijke instrumenten. In het najaar krijgt u de gelegenheid om in een VNG-cursus nog eens uitgebreid bij de verschillende onderdelen stil te staan. Ondertussen werken we bij de VNG door aan een aantal instrumenten waar u uw voordeel mee kan doen. In de tussentijd is ons ROMnetwerk beschikbaar, te vinden op www.romnetwerk.nl, om met elkaar in discussie te gaan en vragen aan elkaar te stellen. Antwoorden geven mag natuurlijk ook. Graag zelfs. Ik hoop dat de informatie die u vandaag krijgt interessant voor u is en u verder kan helpen in uw eigen situatie. We nemen nu even een korte pauze en gaan vervolgens naar de deelsessies.
10/10
