ALGEMEEN LASTENKOHIER Art. 1. 1.1
Art. 2. 2.1
Bestemming van het onroerend goed Het onroerend goed is gelegen in bestemmingszone W5 van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Papenhof. De hoofdbestemming van deze zone is wonen. Een professionele nevenactiviteit is toegelaten voor zover deze max. 1/3 van de totale vloeroppervlakte in beslag neemt en geen frequente bezoeken van autogebruikers genereert.
Infrastructuur Zijn inbegrepen in de verkoopprijs: aanleg van infrastructuurwerken: -
openbare wegenis gescheiden rioleringsstelsel hoofdleiding elektriciteit, telefonie, gas en water aanleg van de openbare groenvoorzieningen
Voor zover deze voorzieningen nog niet of slechts gedeeltelijk zijn uitgevoerd op het ogenblik van deze verkoop, verbindt IGEMO er zich toe, naar best vermogen, deze zo spoedig als mogelijk uit te voeren of af te werken. 2.2
Zijn expliciet niet inbegrepen in de verkoopprijs : -
-
-
Art. 3. 3.1
Kosten voor aansluiting op de voorziene uitrusting (incl. riolering), ook al dient een gedeelte van de aansluitingen in het openbaar domein of via onderboring van het wegdek te gebeuren. Kosten voor het verplaatsen van installaties van openbare nutsvoorzieningen zoals (bv. openbare verlichtingspalen). Voor verplaatsing van openbare nutsinstallaties zal de koper zich dienen te richten tot de betrokken nutsvoorzieningsmaatschappijen. Kosten voor wijzigingen aan het openbaar domein na realisatie van het openbaar domein (o.a. bomen, opritten) . Kosten van de afsluiting van de percelen, zelfs niet voor de perceelsgrens palende aan het resterende eigendom van IGEMO.
Termijnen voor ontwerp en bouw De koper verbindt er zich toe om : 1°
binnen de 18 maanden na het verlijden van de akte een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag aan te vragen
2°
de bouw van de woning te voltooien binnen 4 jaar na het verlijden van de akte
3°
binnen 4 jaar na het verlijden van de akte er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen
4°
de woning te bewonen gedurende een periode van minimum 5 jaar vanaf de inschrijving op deze kavel in het Rijksregister.
3.2
Art. 4.
Het verkrijgen van een bouwtoelating behoort tot de verantwoordelijkheid van de koper. De weigering van een bouwvergunning kan niet als argument gebruikt worden om zich te onttrekken aan de hierboven gestelde voorwaarden.
Onderhoud en voorkomen van het perceel
4.1
Het perceel dient door de kopers in afwachting van de oprichting van definitieve constructies zuiver, onderhouden, en gevrijwaard te blijven van onkruid, beplanting en opgeschoten gras.
4.2
Om beschadigingen aan derden, aan het openbaar domein (wegdek, bermen, voetpaden, e.d.) en aanpalenden te voorkomen dient de koper tijdens de bouwwerken alle nodige voorzorgsmaatregelen treffen. Hij zal voor eventuele beschadigingen ter hoogte van zijn bouwkavel geacht worden aansprakelijk te zijn krachtens een onweerlegbaar vermoeden. Het herstel van de beschadigingen zal geschieden op kosten van de koper, invorderbaar op voorlegging van de factuur der uitgaven, dit alles zonder afbreuk te doen aan de mogelijkheid tot verhaal van de koper op derden.
4.3
Het is nooit toegelaten schroot, materialen, voertuigen, autowrakken of dergelijke op het perceel op te slaan. Enkel tijdens de lopende bouwwerkzaamheden kunnen gedurende een minimale tijdspanne bouwmaterialen voor de op te richten woning worden opgeslagen. Voor zover de eigenaars of bewoners in gebreke blijven, kunnen IGEMO of de stad Mechelen deze zaken laten verwijderen op kosten van de koper.
Art. 5. 5.1
BEN-norm De koper verbindt zich ertoe een woning te bouwen die voldoet aan de BEN-normen zoals vastgelegd in het besluit van de Vlaamse Regering van 29 november 2013 en waarvan het eisenpakket als bijlage wordt gehecht aan dit lastenkohier. De BEN-norm heeft betrekking op: i. de energieprestatie ii. de thermische isolatie (Umax) iii. de thermische isolatie (K-peil) iv. de netto-energiebehoefte voor verwarming v. risico op oververhitting vi. ventilatie-eisen vii. minimum-aandeel hernieuwbare energie
5.2
De koper is als bouwheer EPB-aangifteplichtige en zal tijdig een bij het Vlaams Energieagentschap (VEA) erkende EPB-verslaggever aanstellen om de EPB-aangifte op te maken, conform de uitgevoerde werken en op de wijze en volgens de modaliteiten zoals voorzien in het Energieprestatiedecreet en de betreffende uitvoeringsbesluiten. Deze aangifte moet ten laatste 6 maanden na ingebruikname van de woning verstuurd worden aan het VEA.
5.3
De koper zal uiterlijk voor de start van de werkzaamheden de EPB-startverklaring, ondertekend door architect, EPB-verslaggever en bouwheer, bezorgen aan IGEMO
5.4
Ten laatste 1 week op voorhand brengt de koper IGEMO op de hoogte van de start van volgende werken :
1°
Plaatsing muurisolatie
2°
Plaatsing dakisolatie
3°
Plaatsing vloerisolatie
5.5
De koper zal ten laatste 6 maanden na ingebruikname van de woning aan IGEMO minstens volgende documenten bezorgen, ter controle van de BEN-normen. - Energieprestatiecertificaat - Hoofdformulier EPB-aangifte - Transmissieformulier EPB-aangifte - EPW-formulier EPB-aangifte
5.6
De koper verbindt zich ertoe aan de door IGEMO aangestelde persoon of instantie die de EPBcontrole zal uitvoeren, toegang te verlenen tot de werf, ter controle van de correcte uitvoering van de vereisten uit dit artikel.
5.7
Indien verdere verduidelijking of aanpassing betreffende de wijze waarop de controle op bovenstaande voorwaarden zal worden uitgevoerd nodig zou blijken, zal IGEMO de koper daarvan tijdig op de hoogte brengen.
Art. 6. 6.1
Garantie tot naleving van de bouwvoorwaarden (BEN-normen) De koper verbindt zich ertoe binnen een termijn van 1 maand na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning , en ten laatste voor de bouwwerken van start gaan als waarborg voor de uitvoering van de specifieke bouwvoorwaarden uit Art. 5,
ofwel een bankgarantie, afgeleverd door een in de EU erkende en door IGEMO aanvaarde kredietinstelling of verzekeringsmaatschappij, met waarde 10 000 euro te overhandigen aan IGEMO. ofwel 10 000 euro te deponeren op een geblokkeerde rekening en het bewijs hiervan te bezorgen aan IGEMO.
6.2
Ingeval van vertraging van aflevering van bankgarantie of bewijs van geblokkeerde rekening, zal er door de koper een nalatigheidsintrest verschuldigd zijn van tien euro per dag, en dit vanaf de vastgestelde datum en zonder voorafgaande ingebrekestelling.
6.3
De waarborg wordt door IGEMO volledig vrijgegeven na een positieve evaluatie van het definitief EPB-verslag.
6.4
Indien het EPB-verslag voor de opgeleverde woning hogere (slechtere) waarden aangeeft dan deze opgelegd in Art. 5 van deze overeenkomst dient de volledige waarborg op eerste verzoek door de financiële instelling ten gunste van IGEMO worden uitgekeerd, en dit onverminderd de toepassing van Art. 7.
Art. 7. 7.1
Beperking van het recht tot vervreemding Het is de koper verboden, zonder uitdrukkelijke en voorafgaande toestemming van IGEMO, het onroerend goed geheel of gedeeltelijk te verkopen of met zakelijke rechten te bezwaren in de periode tussen de datum van ondertekening van de akte en de datum waarop een termijn van 5 jaar verstreken is vanaf vestiging van hoofdverblijfplaats in het onroerend goed.
Art. 8.
Boetes
8.1
Bij niet naleving van de opgelegde voorwaarden, kan aan de kopers een boete worden opgelegd: een som gelijk aan 10 EUR per kalenderdag vertraging indien de gebouwen niet voltooid zijn binnen de termijn in de verkoopsvoorwaarden voorzien (bouwtermijn). een som gelijk aan 10 EUR per kalenderdag vertraging indien de koper zijn hoofdverblijfplaats niet vestigt op het onroerend goed zoals in de verkoopsvoorwaarden voorzien (termijn domiciliëring). een boete van 10 % (tien procent) jaarlijks van de aankoopprijs bij niet naleving van andere voorwaarden en voorschriften dan bouwtermijn, termijn domiciliëring, BENnormen.
8.2
De boetes zijn van rechtswege verschuldigd bij het verstrijken van de opgelegde termijnen of de vaststelling van niet-naleving der voorwaarden en voorschriften, zonder ingebrekestelling. Zo er zich bijzondere gevallen voordoen, is enkel de directie van IGEMO bevoegd daar uitspraken over te doen.
Art. 9.
Optie tot aankoop
9.1
Onverminderd de toepassing en uitvoering van Art. 8 verleent de koper of zijn rechtsverkrijger(s)/rechtsopvolger(s), onder de hierna beschreven voorwaarden, aan IGEMO, die aanvaardt, een onherroepelijke optie tot aankoop van het bij deze overeenkomst verkochte goed.
9.2
De optie tot aankoop wordt verleend voor een periode van 15 jaar vanaf de dag van het verlijden van de aankoopakte.
9.3
De optie tot aankoop zal slechts geldig door IGEMO gelicht kunnen worden, bij aangetekend schrijven gericht aan de koper of zijn rechtsverkrijger(s)/rechtsopvolger(s), waarbij de datum van het aangetekend schrijven zal gelden als de datum waarop de optie is geacht te zijn gelicht, vanaf het ogenblik waarop één van de gevallen vermeld onder punten (1°) t.e.m. (6°) hierna zich voordoen.
9.4
1°
IGEMO kan aantonen dat de koper de criteria in de kandidaatstelling voorafgaand aan deze verkoop niet naar waarheid heeft ingevuld en dus ten onrechte zijn plaats in de rangschikking, waardoor hij op een gegeven ogenblik in de mogelijkheid kwam een kavel aan te kopen, verwierf; of;
2°
de bouwwerken niet werden beëindigd binnen de termijn bepaald in Art. 3; of;
3°
de koper niet zijn hoofdverblijfplaats vestigt op het bij deze overeenkomst verkochte goed binnen de termijn bepaald in Art. 3; of;
4°
de koper niet zijn hoofdverblijfplaats behoudt op het bij deze overeenkomst verkochte goed volgens de termijn bepaald in Art. 3; of;
5°
op het bij deze overeenkomst verkochte goed activiteiten worden uitgeoefend die niet verenigbaar zijn met de geldende voorschriften.
6°
Het zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van IGEMO verkopen of verhuren, of op enigerlei wijze het overdragen van zakelijke rechten aan een derde vanaf de voorlopige oplevering tot 5 jaar erna door de koper of zijn rechthebbenden of rechtverkrijgenden.
De optie tot aankoop wordt ten kosteloze titel toegestaan en aanvaard.
9.5
In geval de optie door IGEMO wordt gelicht, zal de verkoop van het bij deze overeenkomst verkocht goed, in voorkomend geval met inbegrip van de opgerichte gebouwen en opstallen, tot stand komen onder de volgende voorwaarden: De verkoop van het bij deze overeenkomst verkochte goed in voorkomend geval met inbegrip van de erop gerichte gebouwen en opstallen, wordt toegestaan en aanvaard tegen de hierna bepaalde prijs : De oorspronkelijke verkoopprijs, vermeerderd met een vergoeding voor de oprichting van de gebouwen en de infrastructuur die de verkopende partij (de koper in onderhavige overeenkomst) in voorkomend geval op het bij deze overeenkomst verkochte goed heeft opgericht en die conform de voorwaarden van deze overeenkomst werden uitgevoerd en opgericht en waarvoor de nodige stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd. Deze vergoeding zal door een erkend landmeter-schatter worden bepaald.
Art. 10. Recht van voorkoop 10.1
Wanneer de koper of zijn rechtsverkrijger/rechtsopvolger de intentie heeft of verplicht is het bij deze overeenkomst verkochte goed geheel of gedeeltelijk te verkopen aan een derde, dan geniet IGEMO een recht van voorkoop op dit (deel van het) goed.
10.2
De uitoefening van dit recht is niet geregeld door het Burgerlijk Wetboek en zal op grond van volgende contractuele bepalingen geschieden: 1° Bij verkoop uit de hand De kopers mogen het onroerend goed niet verkopen aan derden zonder vooraf aan IGEMO de gelegenheid te hebben gegeven haar recht van voorkoop uit te oefenen. Daarom zullen de kopers aan IGEMO een aanbod van voorkoop doen middels een aangetekend schrijven waarin zij IGEMO kennis geven van de prijs waarvoor en de voorwaarden waaronder zij bereid zijn het onroerend goed te verkopen. IGEMO beschikt over een termijn van 45 kalenderdagen vanaf de postdatum van deze kennisgeving om de aanbieders op de hoogte te brengen van haar beslissing. Indien IGEMO het aanbod binnen de gestelde termijn niet aanvaardt, mogen de aanbieders het onroerend goed niet voor een lagere prijs of onder gunstiger voorwaarden aan een derde verkopen zonder uitdrukkelijke en voorafgaande instemming van IGEMO. Indien na verloop van een termijn van één jaar na het aanbod, het goed niet aan een derde verkocht werd moet, bij eventuele verkoop, een nieuw aanbod aan IGEMO gedaan worden. De verkoper (in de akte waarvan onderhavig document deel van uitmaakt 'koper' genoemd), moet binnen de maand na de registratie per aangetekend schrijven aan IGEMO een attest bezorgen opgemaakt door de notaris die de akte heeft verleden, waarop de prijs en de voorwaarden van de verkoop vermeld staan. 2° Bij openbare verkoop Bij openbare verkoop is de verkoper (in deze bijlage koper genoemd) gehouden minstens 90 kalenderdagen tevoren aan IGEMO kennis te geven van plaats, dag en uur van de verkoop. Bij het einde van de biedingen en vóór de toewijzing zal door de instrumenterende notaris in het openbaar de vraag gesteld worden of IGEMO zijn recht van voorkoop wil uitoefenen voor de laatst geboden prijs. In geval van negatief antwoord, afwezigheid of stilzwijgen wordt de verkoop voortgezet. In geval van hoger bod, dient eenzelfde kennisgeving als hierboven acht dagen tevoren aan IGEMO te worden betekend en dient eenzelfde vraag als hierboven in het openbaar, voorafgaand aan de toewijzing, gesteld te worden. Bij miskenning van het recht van voorkoop bedoeld in dit artikel, zal de verkoper (de koper in onderhavige overeenkomst) of zijn rechtsverkrijger(s)/rechtsopvolger(s) een schadevergoeding
aan IGEMO verschuldigd zijn gelijk aan de helft van de nieuwe verkoopprijs. Deze forfaitaire en niet herleidbare schadevergoeding moet binnen de acht dagen na schriftelijke ingebrekestelling aan IGEMO betaald worden.
Art. 11. Overige administratieve en procedurele bepalingen 11.1
De koper staat uitdrukkelijk de toegang en het gebruik van het hierbij verkochte goed toe gedurende de infrastructuurwerken ten behoeve van de uitrusting, het ontsluiten en bouwrijp maken van de kavels.
11.2
Deze verkoopvoorwaarden zullen in hun definitieve vorm worden opgenomen in de authentieke akte. De koper verbindt er zich toe deze verkoopvoorwaarden op straffe van de voorziene sancties strikt na te leven.
11.3
De voorwaarden in deze overeenkomst zijn onveranderlijk overdraagbaar op toekomstige kopers. Bij latere verkoop dient het ontwerp van verkoopovereenkomst of akte steeds ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het bestuur van IGEMO.
11.4
Indien er betwistingen zouden ontstaan over deze overeenkomst en er geen minnelijke schikking mogelijk blijkt, zijn uitsluitend de rechtbanken van Mechelen bevoegd.
